Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax...

Post on 15-Jul-2020

3 views 0 download

transcript

CO

MM

UN

ITY

D

EVELOPMENT I

NV

ES

TM

EN

TS

CENTER FOR

Community Development

INVESTMENT REVIEW

FEDE

RAL

RESE

RVE

BANK

OF

SAN

FRAN

CISC

O www.frbsf.org/cdinvestments

FED

ERAL

RES

ERVE

BAN

K OF S

AN F

RAN

CISC

O10

1 M

arke

t Str

eet

San

Fran

cisc

o, C

A 94

105

Addr

ess S

ervi

ce R

eque

sted

AU 1

0252

FIRS

T CL

ASS

MAI

LU

.S. P

OST

AGE

PAID

PERM

IT N

O. 7

52Sa

n Fr

anci

sco,

CA

Comm

unity Development Investm

ent ReviewVolum

e 1, Issue 1, 2005

Volume 1, Issue 1, 2005

ArticlesThe New Markets Tax Credit Program: A Midcourse AssessmentJulia Sass Rubin and Gregory M. Stankiewicz

Community Perspective: Is the NMTC Making a Difference in Low-Income Communities?P. Jefferson Armistead

The Political History of and Prospects for Reauthorizing the New Markets Program Benson F. Roberts

Investor Perspective: How to Evaluate the Purpose, People, and Projects for NMTC InvestmentsBob Taylor

Case Studies: How CDFIs Are Winning Allocations and Using NMTC to Invest in CommunitiesDoug Bystry, Clearinghouse CDFIJeff Wells, Lenders for Community Development

CommentaryArthur A. Garcia, CDFI FundMary Nelson, Bethel New LifeCliff Kellogg, City First Bank of DC

COMMUNITY D

EVE

LO

PM

EN

T I

NVESTMENTS

CEN

TE

R F

OR

New Markets Tax Credit IssueTable of Contents

ArticlesThe New Markets Tax Credit Program: A Midcourse Assessment.......................................... Page 1������������������� ���������������������Two leading scholars of community development analyze the New Markets Tax Credit (NMTC) program’s origins in the economic boom of the 1990s and its implementation in a much different economic and political environment after 2000. The authors examine the program’s successes and failures and discuss prospects for improvement.

Community Perspective: Is the NMTC Program Making a Difference in Low-Income Communities? ............................................................................. Page 13����������������������Mr. Armistead has been an advocate for low-income communities for over 20 years and has extensive experience working with a wide network of community development practitioners. He has tapped that network, in addition to case studies of NMTC projects, in an effort to answer the question of whether this program is helping low-income communities.

The Political History of and Prospects for Reauthorizing New Markets ................................. Page 21���������������Mr. Roberts, the Local Initiatives Support Corporation’s Vice President for Policy, is at the forefront of efforts to renew the NMTC program. This article combines his recent political experience with an analysis of the political history of the NMTC program. The across-the-political-spectrum popularity of the program, combined with its growing effectiveness, good reputation, and adept lobbying efforts bode well for a successful renewal fi ght that is currently underway in Congress.

Investor Perspective: How to Invest in NMTCs ...................................................................... Page 33��� �����Wells Fargo Bank has over $1 billion in its community investment portfolio and is one of the country’s leading investors in NMTC. This article is a practical analysis of how to target and underwrite NMTC investments.

Case Studies: How CDFIs Are Winning Allocations and Using NMTC to Invest in Communities!����������� ....................................................................................................................................................... Page 37�����"���� .............................................................................................................................................................. Page 43Two Community Development Financial Institutions share their stories of how they created CDEs and successfully applied to the CDFI Fund for NMTCs. Both fi nanced innovative projects with their tax credits. In these two articles, they share their experiences and lessons learned in applying for and using tax credits to make community-enhancing investments.

Commentary���#������ �����$ CDFI Fund Director ..................... Trends and Observations from the CDFI Fund Director ........ Page 49�����%�����$ Former President, Bethel New Life .......... How One CDC is Changing Neighborhoods with NMTC ..... Page 51&�����'������$ President and CEO, City First Bank of DC ....One of the NMTC Architects Comments on its Implementation ....................................... Page 53

New Markets Basics: An Overview and Glossary of Terms .................................................... Page 55

Foreword

By Janet Yellen������������� ������������������������������������������ ������� ������������������������������������������������������ ������������������ ������������������������������������������ ���������� ����� ������������ ��� ����� ��� �� ���� � �� ����������������������������������������������������� ������ �������������������!�������� ��!������ ������������ "���������� ��� �� �������� �� � ����� �� �� �� ��� � ��������� �#� ����������������� ���������� �������������� ������������������������$���������������%� ��&� ��'����(���������������������������������� ���������������� �������� ������������������#��������������'������������� � ������� ���������� ���� ��� ���� ���� ������ �� ������ ��� ���� ������ �������� ���)������ ���������� ������������������������#�� ������� ������ �������� ��� ���������� ����������� ��������� ��!������� ������������������������ ���� ����������� �����"������������������������*��+� ����"�#�� ����� �� �����������������������,---������� ������ ������������������������������������������������������ ���������������� �����������������(����������������#���������*���������� ���� �������������������� �� ��������������������� �� �������� ������)������������������������� ���������������������������������������� ���� ���������������� ���������������������������������������������

����� ��!""#

�The New Markets Tax Credit Program:

A Midcourse Assessment Julia Sass Rubin and Gregory M. Stankiewicz� ������������� ������������������������������������������������������������������������������������������� �����!�������"�#�!������$��%�"���$������� ��������&'���(�����)� ��������*�����������������������������������+������%1�"�������������*������������������������������������ ��������������&�������������������)��������������������������������������� ����������� � ��������� ������������������%�"���������������������������������������������������������������������������� ��� �������+�,, �� -./����������� ���0� �����1�.������*��������� �,,,2%�$������������������������*����������� ������������������������������������������������&����������������������������*�)����������������������� ������������*���������*������*��������-���������������� ����%�332%�"�������������������������������������������� �������������������������������� ������� �������������������������������������+��*������������������� ������+�����������������������������������������������������������������������������������%�"����������+������� ������������������������������������������������� ������������������*������������������*�����������%�4���� �������������� �������������������� ����+��*������������������������ ���������*�����������������*������������������������� ����*��&����������)��#��������������.������/������-! ��������/���������5� ����%��362%�"����� ������'���(������������+��*�������������#��������������������������7����������������������&"����8��)�����+���������������� �������������������������������7����*��������������������������������������������������!�� �����������������������%�"���'���(������"�#�������-'("�2�������������������������������*����������������������������� �����������*������������� �������������������9�:������������������*���+�������������*������� ������� �������� ��������*��������������*�������%������������������������������������������������������������������������� ������������������;������������ ���������������������������������7������������*������������ �������-8����� ���%�<2%�=�*�����������������'���(������"�#�������������������������������������������������������*����������#�������������������������*��� �������������������������#�������������+ ���������������� ������� 6%�(���*�������'���(������"�#���������������������� ���������������*��� ����� �������*��������������5�������������*�����������������������*������������������ ����5������������������������*���������������� ���������� � �������-'���(������"�#����������������� :�2%�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 1

1�"���������������*�����������'���(������"�#���������������'���(������>��� ����������������%�=�������������������� ������'���(������>��� ��������������������! ��������/���������5�- 32%

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW2 ����������������� �������������������������������������� ������������������� � ��� ��������������������������������������������� ������������������������������� ���������! � �� � ��������������������������������� �� ����������������������������������!���������������2�"��#$$%�������������������� ������������� ��������������� �������������������������������� ��������������������� �� �������������������������������������� ���������� ��������&�� ������������� ����������������������! � ��������������� ���������������������������' ��������� ���! � ������� ��������������������� ���������������������������������������������������������()��������*��������+�#$$%,��"���������������������������������������������� ������������������ ���������� ������������������� ��� ������������ ���������������������!����������������������������������������������������� ������������ �� ��� ���������� ������ ������������ � ������������������������������������������ �������������� ������( ���� ��-��� ����#$$.,�� �How the New Markets Tax Credit Program Works ���� ���� ���� � ��� ������� ������� ����� � ��� ���� ���� �������� ����� ��������������� � ���� �������������������� �������������������������� ���������������� ���!�������������������������������!��������������� ����������� ���������������������&������������������� ��������� �������������� �/������� ������������ ���������+���� ��������������� ���������������� ����� �����������������������&��������� ���&������������ ������� ���������������������!����� ��'!������� ������!�������������������� �������� ������������������������������������� ������&�������� ����� ��� ������������� ��*���� �� �������� ���������� �����!��� ����� ����!��������������������� ���������������!�������������(0����#$$#1�������#$$#,�3������������� ����������������������� ���������������� ������������������������������������ ���������� �� ���� �������������!�2�����������'�����3�����������4���"������5�� �������������� (4"5��,������� �������� ��������� ��� � ��������� ����&����������� �������������� ��� ���������������� ��"������� ��������������� ���������� ���� �� ������ ��� ����������!� ����� ���� ������� ����������� �������! ������� ������������ �������� ��������!������������� ������� � (�26 ,������������������ ������������ �� ��� ������ �������� ������������� ���26 ���� ��7�������!� ���� ���� ������ ���������������� ��� ���&������������������������������ �����������������������&���������������� ������������������� ��� � ���������� ���������������������������������������� ������������������������+��������������� �������������������������!����2������������8�&������������������'������� �����������#$$.������������� �����!������������������ �����������������*���3����������-�����������!�8�&����(3-8,�(#$$.,��3����������9�������������-������ �����!:����6���������� �)���� �����*�� ������/����������������������������'��)����������3-8 $. ;<$��� ���������2�:�3-8��*���������� ��� =>����� ����������� ���� �� ��! � � ��� ��� � �!��� ����������������� ������������!�2�����������/�������"� �������� �(�2/",�/�����������?�*����� ��!�2���������� ����������� ��������� ������ ��!������������������������������� ����� ������/���������������� ��� ����������������������������� ���������������������������� � ��������� �������������������������������� !������������������������������ �������� �������������� �� ���������!������ ����!� ��� ������������������ ������!��������������������������� ���!���3�����6������� ��/����������������4����"�������� �*��������������������������� ����&������������������� ����� ������������!1���������������!�2�����������/�������"� �������� � ����������� �������������������� ��������� �

���������������������� ������������������������������������������������������� ���������������������������� ������������������������������ ��������� �������������������������������� ����������������������� !�"�����#$$�%��& ��'���(��)����&���*����������������� $������������������������������������������& ����������������������������������������������������������������+������������������������������ ����� ��+������ �������������������������������������� ����� ����������������������*,-��-������.�%��& �������������������������������� ����������������������������������� ������� ������������� � ��*,/����� �������� � ��� �����������+�������0�����������������������1�� ���2����������������The NMTC Selection Process& ��3�4��&��������,��������5��*,-��-�������+����*,/���������������� � ��������������������������������������&���������+�����*,/���������������2���+���������� ��� �������������������������������������������*,/���������������� ������������������ ������������� ���������1�������������������������������������6������������ �������������������2����������������������������� ��������������� ���� ��� ������2������& ����������������������������������������� �����2���������������� ������������ ����� �� � ��������� ����������� �� � ��*,/�5� �������� ��� ��������� ��������"�� ���4���������#�����.��� ��*,-��-��� �������+����#�$. ������1���������*,/���7��� ����������#86������1������ ��� �������������������'���(��)����&���*������ ���������� �*,-��-������.�!�'���(��)����&���*������*�����������.�%�����������������������*,/���� ��*,-��-������������������ ��������������& ��-��� ���������� � ���� ���������'(&*����������� ������������������� ���������9:���������� ���� ��������& ��-����������� ��� ��������� ����������� ���� �� ����� � �������� �����2��������9 �.������������ �� �������������������������������6��& ��-����������������+��� ������������������������������9 �.��������������;��& ���������������������� ���������� ��������������� ����������������������������������������������� �������2�����& ������������ ��������������������������������)�����������������������2�������� ���������� ����� ��� � ����������� ����� � �� �������� ������ � �� ���� )��������������������)����������������� ��)����������������� ��'(&*����������*,/���������������������������������������������������� ��*,-��-���� ������������ ���� ��������������� �� ����������<��������� �����������������1��������������������������������������������������/� ����� �������������������������������������������.��"������������������������������������+�������������������� ����������)���������������������������������������������������������������������������+����������������������������������������������� ��'(&*����������������������������& �� ���������� ����� � �������������� �������� � �� ����������������������� ��� � �� ������������������������������������##���������& ������������� ����������� �� ���� �������2����� �������������������������������������� ����� ��& ������������ ��� ��������������������������� ��������)����-����������������� ���������������� �� �� �� ��������������������������� �� ����������������������������� ��� ��������������������& ��������������� � ��������������� �� � � '(&* ������������� ��� � �������� ����������� �*,-� -�� ���.�%�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 3

������������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ���������������������!���������������������������"����#�������������������������������������������������������������#����������������������������������������������������������������$��"����������������������!����������������������������%�����������������������"������#�����������"��#��"����������������������������������������&����������������� ��'����� �������" ��� ������ ������������������������$�������"��������(���������������������������������������������������� �����������������"�������������������"������������)��������������������������#����������*+�������������� ����#��������������'����,�����,������������"��#���������4Program Objectives-������"���������� ��$�����(���������������������������������������������!�������������#���"����#�����.������������#���������������������������������.�������������������������#�������� ��"������������������� ��$�����(������ ����������������������������������#���"����#�������������������������������������������������"�����(��� ������#��������������� � ��� ��( ������� � ��,����� �����������/��#��� ��� ������ ��� �������,���������(�������"������������#���"����#������5������������������������� ���������������������������0���������!���������������������������������� ��,���������������� ������������������#������� �� ��������������������������� ��#������� ������,���$ �����1 %2)-3443��� 5&���#���������� ����� ���� ���#�������������#�������'���������������������������������#���"����#��,������������������#��������������6����������������������� ���� ���������� ������� �������" ��������#������������#�������������#���"����#���������������������������"������,����� ����� ����� � ��$� ��� ���� � ���� ����������� ������� ��� #����� ������������7����#��%��������344+&���3448����9�:��������"�������������������������������������������"�����#��������������"����������"�������"��������� ��$�����(������������������������#��������������������#�����9�:������������%'������2#�������)�����������"-����344+���;*&�<�����������������������$����������������#���������������� ��$�����(�������������������������� ��� ��������� ���� ���������!��7����#�� �����������"����,�#���"��������������������������� ��$�����(����������������4:��� ��#�������� ���������$��� ����� �'���" ��#�������� ����������� ������� �� �����84�������� �����������������"�����������,������������"=�������84���������������"���!���#����������������������������=��������+4����������������������������#������'������������������������,������������"�)��������'���������#���������������������������'����������������������>=�'���"��#��������������������������>=����������������������������������������������#�����������������������������������������,���������������%��������344+�&�5��(�����������������������"����������������������������������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW4

������������������ ����������� ����������������������������� ���������������������������������������������������������������������������������������� ���������������� ������������������������������������������������������������������������������ ����������������� ����������������������������������� ������ �������������������������������������������������������������������������������������������!������������� �������������������������"��������������������������������� ����������������������� ��������������������� ���������������#�����������������$������������������ ������������������������ ����������������� ���������������������������#������%�������������������������������������������������������������������� ����$�������������������������������&����������������#����������������������������������� ��������������������������������� ������������������ �������6������ ���������� �������������������#����������������������� ��������������������������� �������� ����� ������������ �#���� ������������� ������'��� ��������%���� ������ ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� ������� ����������������������������������������������������������������������� ������������"����������������������������������������������Implementation����������������������������������#��������������������������������������������������$���� ������� ��������"��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������(����'��� �������������������������������"���������������������������������������������������������� �����������'��� ��� ���� ��� �%�������� ����� ���� ������� ���� ������������� ���� ������������������������������� �������������������������������������������� ������������������������� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ������������������������������������������� �������������������������������������������"������������������#����������"���������������� ����������������)��%�����������������������������*��� ��������������������(������������������������������������� �����������������$������ ����������������������������������������������������+������������������������� ��� �������� ����� �������� ����� ��������������� �������� ����������� ������������������������������������"������������ ��������,��������������������(����������������"���������������� �������������������������������������������������'���������������������������������������������������������� ����-��������+���(�� �����������.//0����������������� ������ ������������ �� ��������� ���� �������� �������� ��� ������� ������� �����120����������13������������������������������������������������������������������6���������%���������%������������������� ������������������������������������ ��������� ������������ ���������������������4��-�����#�������5��*���������6.//78���������������� �������������������������������������������������� ������ �������������5�����������-� �����"��������-���������7.9/$/7����������:������;�,� ���������:��������< ���������;�����;==��������������=

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 5

������������� �������������������������������������������� ���������������������7� �!����� ���������!������������ ��������������"������#�$�������������������%�������� ��&����� �����������'(� ���������������������������������� �������������)����������������� �*�����������������������������������������������(���!� ������������+�����"������,��������� ��!���"��������'��-����������!������������������ ������� �������'(������������+��������' ���������./)���������)�������������� ��� ��������������������� ����������������������������.���/��*����)�&���������$�������!��������������� ����'�������(���������"����������������!��������������������������!����������������������%���/��!��"�������������������!��������������������(� �� ������� �&�����!�� ���� �� �������� ���� ("� ���� ����� ���� ��� ��!�� �&����������� ������������(������������������%����������������� (�������./)��������������)����������%����������� �����������������"���*�� �����' ���'��"��������(���!� ,������������������ ����!��'���������� ���������� ������������� ���������!��' ������������0�������� �"������������ ������������ �������������������./)��������������� ����!����� ���� (�����������&������!�����������!� ���������� ���������� �%��������������(��������������������������������� �����������������)������������(�����������!���������� ���������������' ������ �,��������'(��� (�������������������������������!��������� �����&����������������&����������$��������'(�� ��������������������������������� ������������!����������� �������� �������������0��#1�������� �%������������(�������� ���������������"����������'� *�������������� �*� (���'������������������ ������������!������������ ��������������� ���"�������� ������������������� �8�0 ������������������������ ������������� ���������� �*� (��������!�� ������� ������"��������� ������������������������������������������� ������������� �� ����(�������� (�����������0 ����������' ������ �,����������!����� ���� (���������,���!��������%�����"����������������� �������!��������'��*��9�)���./)�� ���� �������������� (���������������������������� ��� ����������� (� �� ����������%������ ������������������(���!� ,������������'����������'���� �� ����� ����� ��������������'� ��!��� ����� ���� ������������� ���! !��������� �������'�����������&� ���!� (�'(����������������)����������,�������� ��'� ��!��������������������������������������� ��������� ������%�������� �������������������������'������������������� ���������������������������������������������'������7�������������������� ��#�$���������&��������./)�"�� ��������23�������������(���!� ����������������������������������� ��!�������"��� ����!��'������������������������������#��������"���������������������� ����!������������������� �������� �������� ����!��'����44����������� �������������������� ���������#�$��� ������������8�)����#�$������������������./)����������(�������������������������� �����������!�����������������������'���������������(������������(����������������0��#1�������� �%������������(������� �������� "����!��"���������������������!������������������� ������������������������� ���!�������������&������������ �����"������������������'���������������(������������(��������������������!��������������������9�0 ���������#1��������!���������(�����������������(���!� ����"����������������(�����������������!����������������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW6

������������ ����� � ����� ����������� �� ��������������������� ���� �������������� ���������������� ����������������������� �������� ��� �������� � ���� ����������������������������������������� ������������ ��� ���������������������� �������������������������� ��������� �� ��� ���������������������������������� ���� ���� ����������������� ����� �� ��������� ��������!""!#�$������������%�����!""!&��'�������� ���������()*$������������ ����� ����������������������� �+��������������� �������� �������,��� ���� ������ ��� ������� �� ����� � ����� ������������ ����()*$� �� ��� ��������������� ����� �+���������������������������������� ������������������ ���������� ������������� �����+ �$�- ��������� �������������������� �� �� ������������������� ������ ���� ������ �������������� �� ��� ��*�� �� �� ��� �����+��������������������������������������+� ����������� ��.������ ��� ��� �����������������������������$�-��������������������������� ������ ����������������������������������������������� ������ ������������������������ ����������������� ��� ����� ��������� �������+������������������� �����������������������������*� ���������������$�- �+������������������������������������������ ��� �������������������������������� ������ �����������������������������������������/���������������������������()*$��������0 ������������+��������������� ���������������������� �������������������0 ����������� ������ �+����� ��������1�������������2������������������� �+���������������� ������ ���������������+��������������������������� ��*����������0 � ��� ��������� ���������+�����()*$� �� ���������� ���+����� ������������������ � �� �� �� ����� �������������3�+�'������%�� ���*� �$������'4.�!""5&��%�+������������� ������������(�+�)����� �*� �$���� �+�������% �����*� �$������������������� ��� ������������������������������������ ��� �+����� �+������� ������������������������������ ��������������������������������������� �� ���'��������������������� ����������������� ����� ���������������������� �����+����������� �� �����������������(�+�)����� �*� �$���� ��������������������������������� ��������������������� ���������������������������,���� 0� ������� ��%�+����� ��$�- ����������������,�������()*$�������������� �,�������������������������������� ������ ������������������������ �� �� �+�������������������������������������������������������������������+����������������������������������������������� � ��������� �� � �������� � ���� �� ��������������$�������+���� ������� ���()*$��������������677"���������������� ������������������������68"������������������������������������������������� ����� ��� �()*$���������� ������� ����� ������� ���� ��'������������� �� ���� ������������� ���� �����������������9����������7""��������� ������� ������ �������� �� ������ ����� ������������ ������������������������������������������$��������$������$������� �$��$/&���������10� *���������� ����������� �� � � 67�����������9���������� �� ���������������� �����$��$/��� ������ ��9�������67�������10�*���$��������$������$������� �$��$/&������������� � �9���� ��������� �� ����� � �� ������� ���� � ��� �������������7""��������� ������� � �� ����:��������)������������4����!""7&����������������������� �$��$/����� �� ���� ������5��������;� ���� ���+�������������� ����� ���� �()*$������ ��*�� �� ���� �����(�+�<�����=�������) ���������*� � ��(�+�)����� �*� �$�����$�������!""8�&��

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 7

������������������� ����������� �������� �������������������������� �� � ���� ���!�"��� ����#$�%�&�����'�'������ ��������� � �������� �� � ����� ������ ������������"�� ���������(�����!���� ��� �"��� ��� � ������� ������ ����� ���� ��������� ��������% ��������!� ����"������������ ��������������� �� � �������&�����'� !��������� �� � ��� ��' ��� ������� ��� � �������� ����� ����&�������� ����� �������� ������� ��� ������ ���������'�� ������ ����� �� ����������� ��� !� ����)*+�*���� ���"���� �� ���&�����'�'����� �"��!��������� � ��� ���,�� �������� ���������������� ����� ����� ���!������ � ���!���������!���������� �����''��� !���"���&'�� ��'&�� ���������!� �� ��"��!���'� ���-������������'&����#�'�� ����.��/0��#������"��&��� ����� �����"���� ��������� ��)*+�*��������� ����&���������"�� ������)1��� ��&���� (���"���&���� ��� � �����+������ ���������� ��������� ���������'�� �����'&�� �� ��� ������ ��������� ��� �� � ��� �������� ������ �������&��'����!� �� ����� ���(����'����''��� ������� ���� ����,�������� �� �������� ���"������������ ��������+ �'�!� ��"��!��������� ����� ����)*+�*���� ���� ��'����������������,� ����'���'�,��� �����''��� !���"���&'�� � �'&�� ������&�� ���������������� ���,��� �������� �����!�������������!����� ������'� ������ �������"���� ������!� �� �����'������ ��� ��"�� '�� ���*�� ���'�����"���� ������������� ���������'�� � ���������������� ��� ���� ���� �� ����& ����&���� !��2���& ����&���� ���� ���� ��"����� �������������� ������� �������� �� �� ���"�� ����������!���"��� ���,�������������� ������ ������� �&���� ����� !���� ��� �������� ���� ��'��� ��������������� ���������!��������&�� �������� �������� ������� ���������&���� � �������'��&&�!���������� �������������� ����������!�� �����)*+�*����&�����'��-�)*+�*����.��30��4�"��� �� ��)1����"���&� �� �����!����������������������� ���������� ��� ��� ���"�� �������� �����'�������������� ����&���� ����������)1� �� �'��� ����"�� '�� �������� ��� ���,��� �������� ��������!������'�������� � �� ����&���� �� ������ ���*�������� ������!��� ���������� �� ��Revising the New Markets Tax Credit Program4�"��� ���&���� ��� !� �� � �������&�����'������ � ������& �'�,�����"���&'�� ���!���������'�����!��������"��� ������������������ ����������������'��� �����������������('�� ���������� �� � ���&�����'������ ��'��������� �"������ ���������������)1�&���� �� �� ��'����������"����5��������������������'� � ���&���� ('���'�,� ��������� �"��� ����&��"���������� ������������� �� � �������� ���� ����������&��'����!�����&�"�� !�����"�� �����������!��������� ���!������������!��������������������� �'����������!���'� ���"�� ���6��� ���� ���� ���&�����'� ���������"�� ����������������� �!��� �����&� ���������)1�������� ������"�� ����& ���� ����"�� ���������� ����'������(���"����)1�����������������������"�� ����'�������� �������&�����'�������� � �����&��&���������� ������������ ������"��� ��� ���� 7�� � �������'������� �����8��"���� ������� �����'���� �� ����������������� �� � �����������'��� ���'� � ���'���� ������� ���&�����'������������� �������� ���6�������� ��������������� ������ ������ �!������� ������� �����'���� �� ���� �������� ��&����� !�&��� �� �� ������)1�� �� ����������� ��� �� �������"��( �����+�� �������� ��&���� ���������� ����&����� �� ����������$������� ����� ��6��������� ��'������ ��� ��� ����� �����"����'�� � �� � ���������������'���� �� ���� ���"� � �!� ������� ���������� �� �� �����&��� �� �� � �� ������� ����

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW8

���������������� ������������� �������������������� ����� ���������������������������������������������������� ������������������������������������������������������������������������� ������������ ����������������������������������������������� ���!���������������� �"#$�!� ����%������&������� ������!������������ ���� �������������������������� �������� ������!��������������������������������������������������11�'����&��������&�!������� �%��������������������������������Conclusion������������������%����� �������������� ������������������&������������(���'�����)���������*�������&�������������������*��������������� ����� ��������������������������� ���&��������������������������������������%������ �%����������������������� ������&������������������ ���� ����!��������%�������������������������� ���������������������'��������%���������������������������� � ������������%���������������������������%���&������������������� �����������%����������!��������+���������������%������������������������������������������������������������ �������������&����������������������������������������&�����������%��������������������������!�������������!���������������������������%� ����������� ����������� ,���� �������� ��*� ������� ��� ������ -..$/� +��������� -..$/�0��� ��+���������-..12�������������� ������� �������!�����������������������������%������������3�� �����������&� ������� ������ ���������� %������� ��� � ������� �����������������!���������4�����,����+���������-..$/�0�!���5���������� �-..62��7��� �&�������7'�7��������!�������������������8��*�! �����������������������������8������������ ����������������*�������&�����������������!����������������������������������������������� ��������������12�9 ������ �&��������� ��������������������������&��������������!������������ � ������ �������%��������(���'�����)���������*�����������������(������������&���������������*������������� ������������� ���%����� ���������������%�������������������������&�������������%�������������������! ��������������(')������������&���� ����������������������� ���� �������������������!��%������������ ������������ ���������� ��� ���������!��������%���������������,:����#;;;&�����#$.�#$#2��'��������������� ���� ������������&���������� �!���������������������������� � ������������%����������<������!� �������!�������%������ ��������������������� � ��� �������%����� ������� � ����������� � ��� %��� ������ �������� ���������������������������������!�����<��� �!������������� ��������������%��������������3������������ ����������������������!������� ������������������*��������+������ ����������������������������� ������������������� ����� ��������������������� ����������������&�=������������ ����������%���!�������������%����������>�11������������ ���������������*����������� ������������������������� ���%���������������������� ��������������� ������������!��4���� ������������� �������������������12�'���������������������������������� ������������������������� ���&��������*��� ����%�������������!������7������ �����������4����������������%��������������� ���������������������������������������������� �������!�� �������������� ��

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 9

���������������� ������������������������������������������������������������������������������������� ������������ ����� ������������������������������������������������� ������ �!�� !������!����"�#�������������������#�������������������������������""�����������"����������"����������""�$������������"����%��������&������� ������'�����(�� �����������������"������������������������"�����)�������)���������������� ���������*�������������!�������� ���������������������#�������������������������������������������������%��������������������""�����������"����������"�����ReferencesArmistead, J. 2005. New Markets Tax Credits: Issues and Opportunities. New York, New York: Pratt Institute Center for Commu-nity and Environmental Development, April.

Arnold, R.D. 1990. The Logic of Congressional Action. New Haven, Connecticut: Yale University Press.

Barkley, D., Markley, D., and Rubin, J. 2001. Certifi ed Capital Companies: Strengths and Shortcomings of the Latest Wave in State-Assisted Venture Capital Programs. Economic Development Quarterly 15(4), November, pp. 350-366.

Burman, L.E. 2003. Give the “Lucky Duckies” a Helping Hand, Too. Washington, DC: Tax Policy Center. Urban Institute and the Brookings Institution, June 6. http://www.taxpolicycenter.org/research/Topic.cfm?PubID=900629.

Caskey, J. P. and Hollister, R. 2001. Business Development Financial Institutions: Theory, Practice, and Impact. Institute for Research on Poverty Discussion Paper no. 1240-01. Madison, Wisconsin: University of Wisconsin. http://www.irp.wisc.edu/.

Congressional Budget Offi ce. 2005. Budget Options: Community and Regional Development. February. http://www.cbo.gov/showdoc.cfm?index=6075&sequence=10.

CDFI Coalition. 2005. CDFI Coalition Newsletter, February 7. http://www.cdfi .org/Uploader/Files/e-news2-7.html.

CDFI Fund. 2005a. 1953 Certifi ed Community Development Entities as of September 1, 2005. http://www.cdfi fund.gov/docs/certifi cation/CDEorganization.pdf.

CDFI Fund. 2005b. New Markets Information Session, August 4. http://www.cdfi fund.gov/docs/nmtc/2005/NMTCoutreachPre-sentation8-4-05.pdf.

CDFI Fund. 2004. 2004 Allocation Agreement, September 9, 2004 draft. http://www.cdfi fund.gov/docs/nmtc/2004/Secon-dRoundAA.pdf.

Cleveland, G. H. and D. E. Hyatt. 2002. Child Care Workers’ Wages: New Evidence on Returns to Education, Experience, Job Tenure and Auspice, Journal of Population Economics 15, pp. 575-597.

Devereaux, P.J., Choi, P.T.L., Lacchetti, C., Weaver, B., Schünemann, H.J., Haines, T., et. al. 2002. A Systematic Review and Meta-Analysis of Studies Comparing Mortality Rates of Private For-Profi t and Private Not-For-Profi t Hospitals, Canadian Medical Association Journal 166 (11), pp. 1399-406.

Fletcher, M.A. 2005. Two Fronts In the War on Poverty: Bush Seeks More Aid for Church Groups; Others Face Uncertainty. Washington Post, May 17, p. A01.

Government Accountability Offi ce (GAO). 2005. Government Performance and Accountability: Tax Expenditures Represent a Substantial Federal Commitment and Need to Be Reexamined, GAO-05-690. Washington, DC: GAO, September.

General Accounting Offi ce. 2002. New Markets Tax Credit: Status of Implementation and Issues Related to GAO’s Mandated Reports. GAO-03-223R. Washington, DC: General Accounting Offi ce, December.

IRS. 2004. Federal Register, Section 45D—New Markets Tax Credit, 69 F. R. 77625, December 28.

Markley, D., Barkley, D., and Rubin, J.S. 1999. Public Involvement in Venture Capital Funds: Lessons from Three Program Alternatives. Columbia, Missouri: Rural Policy Research Institute. http://www.rupri.org/pubs/archive/reports/1999/P99-9/.

New Markets Tax Credit Coalition 2005a. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (10), Washington, DC: June 1.

New Markets Tax Credit Coalition 2005b. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (11), Washington, DC: June 7.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW10

New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July 29.

Pappas, D. 2001. A New Approach to a Familiar Problem: The New Markets Tax Credit. Journal of Affordable Housing and Community Development Law 10 (4), pp. 323-352.

Rapoza Associates. 2004. New Markets Tax Credit: Targeting Financing for Community Facilities. Washington, DC: Rapoza Associates. December.

Rubin, J.S. & Stankiewicz, G. M. 2003. Evaluating the Impact of Federal Community Economic Development Policies on their Targeted Populations: The Case of New Markets Initiatives. Presented at the Federal Reserve System Biennial Research Confer-ence on Sustainable Community Development, San Francisco, California, March. http://www.chicagofed.org/cedric/fi les/2003_conf_paper_session4_rubin.pdf.

Rubin, J.S. & Stankiewicz, G.M. 2001. The Los Angeles Community Development Bank: The Possible Pitfalls of Public-Private Partnerships, Journal of Urban Affairs 23 (2), pp. 133-153.

U.S. Department of Housing & Urban Development. 1999. Now is the Time: Places Left Behind in the New Economy. Wash-ington, DC: HUD, April.

Vidal, A. 2002. Housing and Community Development, in L. M. Salamon (Editor), The State of Nonprofi t America. Washington, DC: Brookings Institution Press, pp. 219-239.

Walker, C. 2002. Community Development Corporations and Their Changing Support Systems. Washington, DC: The Urban Institute.

Weir, M. 1999. Power, Money and Politics, in R. F. Ferguson and W. T. Dickens, (Editors), Urban Problems and Community Devel-opment. Washington, DC: Brookings Institutions Press, pp. 139-192.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 11

Community Perspective: Is the NMTC Program Making a

Difference in Low-Income Communities?P. Jefferson Armistead����������� ������������ ���������������������������� ��������������������������������������������������������������� ��������������!�����������"�������� ���� ���#���������������#����������������������������������������������������� ����������"����#�������������������������#�#���$1�����������������������"������������������ ���������������������������������"�����"�������%&� �������"�������������'������������(���������������������#�������������"��������(!����� �������"����� ��������"�������"��������� �������"����� �� ���� ���)���������� ��������"�������"����#��� ������#����������$&� ���� ������������� ��� �������� ��� ���!������� ����"�������� ��)����� ���!�����������"����������������#������������������������������ �����������������������������������������"������"������������������ ������$&� ���������*������������������������������������������ �������������������� �����+�������!�����������"������$&� �� ��������������������������������� �������������������'����������������������#������)��!���� ������������������������ ����������������!�� ��������+�������������������"��������������������������"������$�����������������������������������������������������������������#���������������������������������������������������������������������� �� ���� �������������"�#���$�

What Do We Know about the Program’s Effectiveness?����,$-$�.��������������������"#*������"���#�.� ���������/���������0�����"��������./0�� /"��� ���� ������� �� � ������� ����� ����� �������� �1� �������� ��� �� �������� ��� �23�����"���#�.� ���������4����������.4�������������������� ���"���$��������������#�������������)������������������������"��������������)�����#�����������)����������������������1������ ���������������������� �����"�����#����"�������������� ���� ��������� �������������������������� ���� ��������#�5�����5���+���6������������6�����������5���+��7���������������������������������������� ���������������������������� �������8�������9��:339$�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 13

������������������������������ ���������������������������������������2��� ������������������������������������������������� ����������������������� ������������������������������������������ ������������ ������������ ������������������������������������������!�������� ����������������������������������������������������������� ���� ������� ���� ����������� �������������������� ���� ����������������"�����#�� � ����������������������$���� ������%�� ��� �������������������� ��������������������"� �����������������������������������$���� %��#���������������������������� ����������������������������� ������������������������������������������������������ ���"���� ���������������������� ����������������������� ������ ���� ������������������������� ��� ���� &������������ '(��������� )**+,� ������������������ ���������������������������������������������-������.����������������'�������-������.����������������)**+,����/���� �������������������������0����� �&���%��#�������#�������������������� �������������������� �������������������� ����� ���������������#����� �����������������1�!�� -�2����������������#����#������������ ����� �����������������������������������������������������������������%�������#������������������ ��������� ������������������������������������� �����%��#���� �������� �������#�������������� �������������������������������������������������$������������������������� �����������������������������������#��� ��������������������� ��� ����)3������#��������������� ������������������������������#��������#�������� ����������#�������� ��� ��������4���������������� ��#������� ��������� ����������� �#�������������� ������ ��# ������ ��������� � �������� ����������3����� �����#����� ���� ���� ��������������#����������������������������������������������-����������������Are the Credits Being Used for Projects that Would Have Been Done Without It?������������������������������( ���������������������������������"� ��������5�����������.������6���������������$��7��#�������$������#���������������������������������#��������������� �����������-%�������������8�5������������������������������������������6#�� ����������� �����������-������-������������������� ��������#��������7��-������ ����-$���������������������������� �������#�����������84������������������%2�������� �����������������������9�:����������������������������������������������������������������������� ���� ������������� ��������1�#�����:��#� ���(������������#��������/������'��/,������������!�����4� �� -����� �����������-�4� ����� �������� �� ��������� �� ��� ��� ������ ��.� �������� � �������� ��� ��� �%����� ��.� �������;����� ��.��������������� �� ��������-�� �������-���<����� ��#��������� ��� ������/����������=>�������� ����������#������������������ ������� ������ '��������,� ��?@*������������#��������/����������������� �������#�������������������������� ��������� ��)**A������)**B���������)**+��:������ �������������������CDD���� �"������#��EF�����2����#������������������ �����&�� ������&����������� �������9�:����������������������������1����-�������������0����������1�������������(�� �����$�������� �����������-������.��������&�������(������?*��)**+�G3����������� ��� ������������������#���������������� ����� �������#����������H �����)**B�������� ��)**+������������������������#���������������� ������(����������:���������)**+�4�����5�����$��5������(����������#����� �I��������FF&$���������-������.�������������� ���J����@��)**)������CDD�����# � �D����D1���� ��D-�����K-������� �

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW14

��������������� ��������������������������������������������������������� �������������� ����� �������� ��� �� ������� ��� ���������� �� ������������ �� ������� ������ ����������� �������������������������������������� ����������������������������������� � ������������������������������������������!��������������������� ������ �� �� �������� ��� �� ��� ������������� �� ����� ���������������� ����� ������ �"�������������������������������������������������� �������������"�������#��������������������#� ������������������� ��������������������������������� �������������������������������� ������������������������������������ ��$�������������%&&'(��!���#�������������#������� ���������#���� �������������#��������������������#� ������������������ �����)�*���+��#�����,-������,���������.���/�����0������ �1����������,-������2��� �!�����#���3�����������������$2!3�(0�,#� ���4��#����5�������������������!�#����������������0�����.������������������������ �5������������6�������!�#������������#������3��#������,��������7������8��������������������������������������������������������������9��������� ��:��#���������������������������������������#���� ���� ������������ ��#����������������������6������������������������������������������������������� ��������������������������������������� �������������������������������+������/�������5.!�.��������������������9������� �����������������������5,��������;���������������� ���������������9���<���������� ������#������������������������������5�3�#��� � ����#������� ����������� �� ���� �� ����� ����������� ��#��/����������������;������� �������� ���������������������������������������� �����;������������9�������� ����������������#������ ����������=���;���������6!����������������������������������������#��������������;�������������������������5.!�.������������ ���������6�������� �������������������.�����������/;���� �� ��� ��������������� ���� ��� �������� �� ��#�� ������������ �� ��� �������� �������������� ������������������������������������������ ���� ������������������������������������.��������� ������������������������������ ������������������������������� �������������������� ���������������������������������� ������������ ������������ ����� ����������������#���������� �������� �������������� �������������������������6�������������>�����������������#��������������� �/��������� ���������������������� �������������������������� ������)7?� !��������� �����������������5.!�.�������������������� �������$@�AB(�����������������������������������������������������#�����������6��������������������������� ������������ ����������������;�������������� ����������5�!���#�������*���+��#����-������%B��%&&C0�����#������������ �1���������-������%'��%&&C0�����#�������,#� ���4��#����������D��%&&C0��/��� �������������������.������������������������%&&'��6 ������� ��������� �����)�2!3�:��1�����E�=��������E������������������������3����������������0�F�����8� ��������������5����������,���������3���� �!�#����������������:��,3!��1�� ��E������0�����F���2��/����� ��5���������������������E�������E������������������ ����������+�������E�����#�����7 ����������� ��������������������������5.!�.����������)��)GG������;��������#G����G����G%&&'G%&&B������� �����������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 15

��������������� ��������� ��� ���������������������� ���������������������������������� ���������������� ��� !������� ��������������� � �"�������� �� ������������� ������� "�� ���������� ������ #$ ���������� ����� ���������� �! ��%���� �����&'���������������(���#8) ��!��� ���� ��� �� ������ ��� ��������� ������� ���� �� ��� � *+������� �"�������',�������� �������'�������� ����!�� ��������������� ��������"�����!������ ������ ������� �������!����������-��.������������//��������"��������� �01�"23������������344��������"��������� ������ ������ ��������5�6�!�����������������"������ .9�����7441����������������,�� �����839�� - �"����������������:��������������"�� �������������!����������������������� ����� ������������ �7+��������������������������������-������ "���������������������...��"���������������������� �������"�����������"��5�6�!������������������"������ .$10) ����������1*��������"��������� �27�"���10������������������������ ������ �9+��������";<=������� ������������������������ ����������������,����/+�������.������������/+��������0+�"���23� �������������� �9+����������77��������9������>����� �������������������� �344����������������������������� .=�� ������� ��������������� ��� ��!�������- ���� �������������"���?��@ ������������ ��� ����� ������������ ����6���>�����6�������������� �! ����� ��������.������������������������� ������������� ��������� ��:!�$��� ��!(������� ������������������� ������ � ���.A�������� ��������������� � ���� ���� ��������� �� ��� ������� ��!� .=��?���� ������ ��!���� ���������������" �������������� �����������B� �������B�������� ����!�����.���B� � ��������������?������� �������������"�&'���� ����� ���������������������� � ������������"������ ����������&' @���"����������������!�������- ������������������������ ������ ������ ��� ����"���"������������������ ��� .=��?������� ��� ���������"��������������"���������������������C0.+!�������"���������� ��!���������� ��!� ������������������!��!�������� �����������!������ ��""��� .Is the Targeting Too Broad and Does it Give Short Shrift to Rural Areas?

Targeting Economically Distressed Areas.=�!������!��"��;<=�������� ������� �!������������� � ����������� ����� �74�����������������������������"�����8744+;<=�D���������D������������.74.����� ���.��"��.��� �� ���� 744+ 744+;<=������������.�".9=��?�������������������� ���������!��"���������.10D������������������������5�6�!�����������������"������ �������:',�������� ����� �',����',������������ ���������� �&�!������,����"������ ��.�.��!������������� ��!������������ ���������!���!���B�!��������!��E�������-�������� ����� ���������� ����������������"�� ����������� �����������"������ ����������������� �A��������� �������������������������������� �����������>�����������<��� 5�6�!�� !������� ����� ����� �;������������� "��� �" ����������� ����� ���� ����� �!� �������������� ������ ���� �� �� ���� ��,�������� ���� ��� �� ���� �����.$ �;<=� ������� 7441 D����������� �. 34.�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW16

���������������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���������������� !"#�$ %&� ��� %'������ ������ �������&� ������ ���� �� �������������������������������������������&���������������������������������(���������&�����)��&�������������������������������������������������������)���������������������������������������� ���������������������� ������������� ����*�� ��)�+�������������������������������������(�����������������)�������������������������)������������������������)���������������(����������&�, �������������������� %%�������-�'�������������������, ������������������)����������������������������������������������������������������(������������&�� �������� �,�������%.'���������������������������� $ '�������������. �������������������)���������������)������������������(���������&�������$ -�����������&����/�����*�����������������������)������������,0����������������12(�(��������������������)����������������������������������������������������11�Allocations to Rural Areas. #���)�����&�����������.,���������������������������3�������������4�����5.��0���������������5���������4��)����������6�����������������+����� ���� ������ ������ ���� ��� ����� �� ������������ �� ������ ��������� ��)��������������������������������������������������)������������������������)�������)������������������ .,�������'������)������������������������������ $.�������'�����������)�������������&��������������)������������������$ �������������������������������������3�����������.0�������������������&���������������*����������������������������������)������������������)��������&���������#������$ %&���������������������3�+������������+�����������������������������������������"�)��������������������������)��������������*���������������������)����������������������������������7������������������(��������8���9���:�(��������&������������������������������������������������������������������������������������������������6;���)��������������&������������������������������������������+�����������)��������1"2(�<�������������������������������������������������������������/����������&�������������*�����������5.��0����������������������������������������������������������)�������������12(�(��������������������8�����������������������������)������"�������������������3������������������������������8����������������������������"�����������������������&������������������������������������������������������������*�������3����������6;�����*������=��)�����������8�������������������5�����������(������������������*����������3������������������������������������3�������������&��������������3������������������������������������

11��������������$ -�"���������&�1������$�&����.,�FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 17

Does the Tilt toward Real Estate Limit the Program’s Effectiveness as a Tool for Revitalizing Low-Income Communities?������������ � ����� ���� ������� ������ ����������� ����� ����� ���� ����� ������������������������ �������������������������� ���������� �!��������"#$�������%���������������&����������!�'��������" �������%�������������������� �������!!���������������������(�������������)��"*��(��+,,#%�����������������������������������������������������-���$!������������������������� �#.����������������-���������� ���������������������������� /�������������������� ���������� ��������0����1��������������������������������������������������������������������-�����2�������3���������*4���������� ������������������������������������ ������������ �����������������������������������-������������������������ �����������������������-5��� ������������� -�� -������ �� ���� ����� ������ ���� ��� ����������� ���� ����������� -������������ ��� ����������� �� ���������/����-�������� ���� �� !666� ���� +,,,�� ����7�������8������-�������������������8���������� ���������5�1������� �������������������������������������������� ��������������������� ������������������������������������������� ������������������������������������������������������������������������������������������-����������������� ��������-������������������������������������7���������������������������������-����� ��������������� �������5���������������������������������������������������8�������������9 ������7������������ ����� ���������������������-���������������-����������-����������:�������-����������������� ���+,,,����������� ����������� ����8���������������-������������������������������� ����������������������-���������������������������������� ����������-��-������������������&����8��������������� ��������� ������������������� ���������9�������� ���� �8��-���8�����������������������������-�����-��������� �����������5� ���������������������������������������� � �������������-�������������������������������������-����� ������������������ ������������������������������ �����������������������8�����������9������������8����������������������������*��(��9���������12�Are Tax Credits Being Allocated Disproportionately to For-Profi t CDEs at the Expense of Mission-Driven Organizations?;�����;����8�<����������� ���������� �� ������������������� ��� ������)�� ��������� ���8� *���� =���-���8� ��������� �� 7����� ���������� ���� 9��5������8� ����8���� ��������� ��������� ��������������1� 8����� ����������������������� �����5����������(�������������������������������������������������������� �13����������������������������8�-������������������������-�������������������12��������-�-����9������������8�>����7������������7����8�*��(��9��������8�9������+68�+,,#��*��(��9����5������������ ��������������-����������:����������������13��������-�-����;�����;����8�<�����������������8������������������� ������)�� ���������5 ���8�9������ ,8�+,,#���������-�-����*����=���-���8�7��������������� ����9��������8�9������ ,8�+,,#�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW18

������������������ ���������������������� ����� ��������������������������������� ������������������������ �������� ����� ���� ������� �� �������!������������������������������"��� � ���������������#������������� ����������������$�� ����������������%�&� for-profi t�'������!�������$��" ��������������(����(�� �����������()&� mission-driven�'������!��������" �������������(������$�������� �������" ���������*��� ������� ������#����)�� &� public '������!���������������������������������$������������������������������ �����������������+�������������������������� ��������,-����������������� ����������������"���$��������������,.���������������" ����������� �������./�����������������������0��������������"���$������������������!���,,��������������$������� �� ����������1.����������������� ���� ��0���������������$������������������!���23����������������� ���� �� ����������,,������������������ ���� ��0����������������������������� ����������������������.3���������������� �����������!�����������������������"���$�������4,-�������5�� �����" ���������4,.�������5�������6���������������������������������������!"�����������"����6������������� ��������������������������������������������*����������������������������������� ����������������7��� ���������������8����������� ������������������"��� � ���������� �����!������� �������������������!������������� ��������������9����:����������������������������� �� �����(�!���!�������������������������������������� ���!��� ���� ���"���$��;����" ����� ������ ��� �������� � � ���� ���"���$��;����$����!����������������:���������������������������<���������������� ��������������"�������� =���"���$��������������������$���������������$�������������������"���$����������������0��� ������������������������������������������������������������$��� ���������������������������������(����������������!���������"���$������������������������������������������������������������� �����������!������������������������������������������������� ������������������������������������������������������������������:�����������$����������������� ��$����������������>?0��$�������������������������������#���7����������������������������� ���������������������������������������������������������������������� ������������(������������������@2�����������@1���������0���!��� ��<��� ���������� �������������� ���������� ������������ ���� !��(��� ��� $� � !��� ���� � ���� ����"�������� ��������� A���� ��(���� ������� �������� ��� �7��� B������ C�����9� 4�BC95����������������BC������������������������*�� ����9��� �������!����$��������� �#� ��������>?0���!���������������� ��������������������@.DD�DDD��B������C�#�(���C��� ��������7�9�>�!�?��(���7�����������������������������7��������!��(�������������������������������������������� �#� ��������>?0��� ��<����������������������������������������� ������?����0������������������� ���+�$���������������������B���������*� �����������#������������������������������������������ ��� ��� ���(�� ��� �������� ��������� ���� ���� �� ���� ���� ������������� @2DD�DDD�FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 19

���������������� �������� ����� �������� ��������������������� ���������� ���������� ���������� ������ ���� ������ ���� �� �� ����������������������� ���� ���������� ����������� �!"#��� �� !$%��� �� !&'��� � ��������������� ��������������� ���� ������������ �!&''('''� !&��� ��) *������(��������������������������������� �����������+���� ���,(�,������� ������ ������������������ �� ���(������ ����-����� � ���������������� ���� ���� ������� �����������)�� ������� �� ���������( �������������������� ��� ����������� �� � ���������+����� ��,������� �������������� ���� � �!#''��� �� ����Conclusion�������( ������ ��� �� ���� -�� ���� �� ( ��� �� �� �����-���� �� ���� �������������� �.������ �����������������!#&��� � ������������� ��������� ���*��������������������������������������������������������������� ������������ ������������� .����� ���(����������� ������� �������� ����������� � �����-��������)�� ������ ����-���� �������� ��������������� �*��� ��� �����*����( � ������������������ � � � ���� �� ������ � ��� ����� � ������ ��� ������ ������ � � ����� ���������� � ������������/� �������������(��������� ����������� ����������� ���� ��(���������������-�������� ���������������� .����(������������������ ������ � �� � ����� � ��������� �������� ����������( ��� ����� �� � ��������� ��������������� �.������� ������ ����0������������ (������������� � �� ���� ���� ��� �*�� -�(����� �*����������������+�� ��� �������� ����������������*��� ��� ������� ������� � ������������ � ������ � ��������� � ��� � �*��� ��� ������ �������������� ������������������-��� �������������� ������� ������������������������������� ��������� ������� ������������� ����(���� ����� �� ������ �� � ������� �������������� ��� ���� �� ��� ����� �������� ��1��� � ��������(��������� ����� ���� ������������������ � ������ � ������� ����� ������������ ��������������� ������� � �������� ��� ��������� ����������� ������� � �������� ��������� ������� ��� �������������������������� ����� ����������������������� �� !����" ��������������#�$����������������������%���&���������������������������������������'���(��� ���%�)��(#� �#��������*�������������������������&��+������������������������������� �&����%�)��(�����������������$������������������������������� ���������&���&����$�������������������%�)��(����#�$�����������������������������������������������������������#ReferencesArmistead, P. Jefferson. 2005. New Markets Tax Credits: Issues and Opportunities. Brooklyn, New York: Pratt Center. http://www.picced.org/pubs/nmtc-report.pdf.

Rapoza, Robert, Alison Feighan, Keith Bisson, and Jonathan Halpern. 2005. New Markets Tax Credits: A Progress Report. Wash-ington, DC: New Markets Tax Credit Coalition. http://www.newmarketstaxcreditcoalition.org.

Rapoza, Robert, NMTC Allocation General Statistics Round III, Robert A. Rapoza Associates. http://www.newmarketstaxcreditco-alition.org/reportsETC/newfi les/Round3Analysis.pdf.

U.S. General Accounting Offi ce. 2004. New Markets Tax Credit Program: Progress Made in Implementation, but Further Actions Needed to Monitor Compliance, GAO-04 326. Washington, DC: General Accounting Offi ce.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW20

The Political History of and Prospectsfor Reauthorizing New Markets

Benson F. Roberts������������������ ������������������������������� �������� �� ����������� �������� ���Introduction���� ������� ������ ���� ���� ������� ��� ����������� ���� ������ ��� �������� ���������������������������������������������� !"�#�������������������������������������������$������������������� ������%���������������������&����'������(�)���������&%*�+(������,�����������������������*������$�������������������-.��������������,���������������������������.�&�������������������-��"�/01��("2����������������������������������������������������������$���������������"�3��������� ���4���������������$���������������������5����������������������������������������������$��������������������������������"�6����������%���������7���$-������� ��������������������,����������$�������$.�������������*����������������-�������������������������������������������"�2�����8��������-������������������������������������������,���8���*�����.����������������� ���"�#�����������$�������������������������������������������������������������������"�2�������$����������� ���-��������-���������������������������������������������� �������������������������������������� 0��������������������������������������������� !"�����������������������������������������������$����������� �������� 0���������������*�������� �����������"����$� ������-� ���������������$� ���*��������� ����������� ������-���������������������� �����������������$����������� ���"��������������������������������������������������� ���9���������������������*������$����������������������������$-������������������������$-�����������������������������������"The New Markets Idea ����������������������������������������������������������-������������������� ����������������������"�������������������������� ��������������������������:: �-�������������������*���$����������������;���#������/�������������������������������$��� ����������������������������������������������������������������������������$����������������������"���� �������� ������������ ������� ���������� ��� ���������� ���� ��������� ��� ���� �����:: �"�3�����������������������������������������$-�������������������������������������������������������������������������������������������������� �������������$���������������������������������������4�������������������������������"�<���������-�%��������)�����)�� ����������� ��� �� ���6� '����� 7��=���- �� ������ �� ���� ������ �� ������ ��� ��������� ����������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 21

������������������ ������������������� ������������������������������������������������� �������������������� ���!����"� ����#$$%�&���'�����(����)���������� ��������"����&���'�����*��+������ �*��,������ ���-����� ��������'������������������������������'��������+�����������������������������������������-����� ������� ������������� ��� �������� ����� ����������� ��� �����������!����� ���� �������� � ��������.�����+� �������������������������������� ���������������/����������0���1��!������� ����� ��������+�����/���������������+�������'�����������������2�������������������������������������������������������������������������������������������������+����������������������������������3��������������������������������������!���� ����������������������� �����������������������������������������'�����+�������������������������������������������� ������ ������������������3��������������� ��������������������������� �����������3����������'����������������'�������������������+������+��� �������+��'��4�����2��������������+���+�������������������+����������������� ������������'����������+���� ����)��������5����*���������������������*���������'�����������������������������'������������� ���#$$$����6777������������ ���� ���� ���� ���� �������+������������������������ ���������� ��� ��� ���� ��� '���� ����� ���� ��� ���� ��������� '����� 8�� � #$$$��������� �� ���������*������� ����������+����������� ���������� ������'�������������������*�������� �������8�1�������������8�1���������������������������-����������������'������������9��,�1����������+���'����������������+� ���� ��1���+����'�������������: ������������� �#$$$;��8�� � �������������� ��+����+� ����� ������� ������ ��� '�� � ��'��� �� ��� ����� ����������������������+�� ��+� ������������+���<�����������+�����������������-����������������� ����������+�����������4����������������������������������������������������������� ����� ��� ����� ������������'���+��� � ������ ����� ���� �'��������� ����=����������������������������8� ������+������������ ��������������+�� ���+���+� ���������<�����������>����'������ �'����������� ��������������� �������������������������*����������:*�������6777;�-������� ������������'����������������������+������+�����������5������������)��������������)�����������+�������� ��������������'����������������������������������� ������� ��� ��� ����� �����4��� ���� ���=������ ��� '����� ��������� ���������� ����������� ���� ����������'����������������������������������)������������ ���������������������+���������������������:*� ��#$$?;��3�#$$$�������������������������������� ���� ������� ��� �������+9� �������+��������������������� ������� ��������������������� '����� ���� ���� ��+���� ������� ��� ���� ��������� �'��'�� �����-��� ������� ����������������� �� ���������������������@AA#�'�����������������������+�'������� ���#$$B�'����������� ���������� �������+���������������:����#$$$�������;��C������������������������������������������ ������������������������������'�����D� ������� ����������+����������������++������+�� ����2����=������E��&���������������=�������� ��������������>���!����������+�����8���������*��������������������������� D� ����� ��������� '���� �,�� ������ ������� ����� � ��� �����+ �� ������!�������� :5'��+��� #$$$'� �� 36;�FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW22

���������������������� �������� ����� ����� ������� ��������������� �� ��� ������ ��� ����� �� �������������������������������������������������� �� ����� ������������ ������������������ ������������������������ ������������ �� �������������������� �������������� ������������ ��������������������������������� ��������� ������� ������������� ��������������� ����� ���� ������� � ��������� ������������ ���������������� ���� ���� � � ������ � �� ������������ ��� ������� ��� � �������������� � �������������� ����������������������������������������� ������� ��� ����������� ������������� � ������ ������� � � ������������ ��� ������������� ��� ����� ��� ���� ��������� �� ��������� ��� ����� ����� �� ��� �� ����� ��� ! �������� � ������ � � � ��"������� ������������ ���������� �� #�$��%�����������������&��� �����' ��� ����������� ���� �� ��� �� ���� �� � �� ������ ������� ��� ������ ��� ��� ���� ���� �������� ���������� ��� ������ ������������ ���������(� ���������� ��������������� ������ �����������������(������ ���������)����� ��������� �*������������������������������� �������������������������+�#&��� ����,--.����/0%�����������������$���������� ��� ��� ���� ����������,-12��������������� ���������/22��$��������� �� ���� �����#3���� ����� ��������������� ����4� ����$������� ��,-.-����0%�� ��,--1��� �����������0�522��$������������������������������� ����6����#3���� ����� ��������������� ����4� ����$������� ��,---����0%��4� ������������ ��������������������� ������������� ���������������� ��� �������������������������� ��������������"������������ ���������������������������������3���7�������� ��������������������������������8������ ���������������� ����� �� ���������������9��������:�������! ������ ������������ �#9:!�%��������������� �������'�����;�&������ ������� ������������������������� ������������ �� � � ���� �������� ����������� ������ ��� ����������� ������ � ��� ��� ��������������������������������� �������� ������ ���� ���������;�&�������� ������+�9:!�������������<,5=������� ����������� ������ ���������������� ���� ��� ����� ���������� ����������������� �10/�222�������� ����6����#9:!��>������%��?� ��&���� ���� ��� ������������������ �� �� �������������3���7�������������'9����������������@���� ������� ��� ���������� ��������; �����&�����AB+�������������� ��3���7�����������'�������� ��������������� �����������)� �*����� ��������������������� ���������������� ������ ����������� �����"��������� �������� ���+�# ��� ��� �,---������/%�&�� ��� ���� ���������� ���������� ������ �����3���7������������������������������� � ����������������������������������������� ������� ������ ��������� ��C�� ������������������6����������������������������� ������������������������� ��>�� ������D���! ����E���� ������������������ ������������������������������� ������������F������������,-.5���������������� �������������� �������������������������������� ������������������ � ������ ���� ��� ���� ���� ����� !�� ����� ��"���� � �� ��� ��� ����� �� ������7� �� � � ����� ���������������������������������������������������������������� ��������� �������������������������� ������������� ��������� ��������������������������������� �������������� �������� ���������� ������������������������������������� ������������� �������������������� ����� G�� ��� E���� � ������ ����������� ��� ���� �� ��� ��� ���� �������� ���������FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 23

��������������� ������������������������������������������������������������������ ������������ ������������������������������������������������� ��������������������������� �������������������������������� ����������������� ������!����!����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����� ��������"����� ���������������� ����� ���� �� ����� ��������������������� �� ����� #������������ ���������������������������������������"�����������������������������������������������$������ �������������������������������������������������������������� �� ������#� ��������� ������ ��� ������������� ���� %����������������������&��������������������������������� �����������������������$�������$�!���������������������������������������������������������'����������������������������������������������������� ���������������������� ����(��������������������� ��������������������������������������������������������������������������������������� ��������������������������������������)���'����*���������+����� ����������������+��,���������,�������������������-���������������������.�-�/"�'������������������!�����������������0112���������������������������� ���������'������� ����������������������"���-�"�'���������������������������������������345����������������$������� ��45������$��-�������������6-���������������������������"���-��������� ���� ��$����������������������������������������������������!������������������������� ���������������������������'����������� ���������������������������������������������������7�����������#��������.+��������0118���2/�9����(����������+���������������������������������$�����������������!����������������������������������9�(������������"�'��������������� �����������������������������������-�"�'�����������+����������)��������(������!���������������������������������������������������-�"�'��������������������������������������������:��������������������� ����������� ���������� ������������ ����������������$��������������������;�<������������������������������������="���-�"�'������ ���������� ��� ������ ��������� � ������������������������:���������������=���:���������������������� �'�������(������������������ �������� ����������������������������������������������'�������=�����������+��������.+��������0118���01/�The Idea Becomes Law"��>������������������������������������������������� ��������� ���� �������������������������������������������������� �������� �����#��%�������������������$�����������������!�������������������������������������������������������� �����������?������������������������ �������@A���������������������7���������+������� ���������-������������.7!(9/���������������0111+����� ���6���������������������������������������������:( ��� �������� �� ���� ���������� ��� ���� ���������� �� ������ �� #�������� �� �������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW24

����������������������������� ��������������������������������� ������������������������������������������������� !"���������!������������#�����������!��������$ ��������������������������"����������������������������������!��������������%������&������������������������ ��� !"������� ������������������ ���������������������������������� !������ ���������������!�����������' ��(������������ ���������� ����!�"��������!��������!��������������������!���������������������� ���������� ��������"����)������������������� �����������*�������������������������������������"� ������������&�� �������� ������������������������$ ������%�������+��������������"�������� ������������������������������ ���������������������������������������������"����������� �����������"!�������������������������� ��������������������"� ������������������!���"�� ��������������������������� ������� �� �������������� ������,�-��.���������/����������������������0!��������������1���$�����2!�������#���������������!������������������ ���������� ���������!����� �����������������������������(����1������� ����'�������"��(������������������� ��� ����#��������������� ������������� ������ 3���#�������������� �����4��%�!����� !"����������������� �� �������/����������� ��� �����������'������������������������������!������������������ ������ �����5���������������� ����'"�������!������������������"���������� �������������(���������������� �����������!������������������ ������������������������������� � !���� ���������������!�����������/ �������� �6���������%�!�������/������������� ��������������"����� �����!��������������� !� ����������������!��������������������"����������"������� ������������������� ���!�����������������!������������������������������������ !"������%�!���$ �����1������������5�������!����������� ����!����������������� ��������*������������������ �������������� ������������������ ���������������������������!������������������"���������� !"���������������'���������!������������ ��������������������-��.���������������!������������7��� ������� 3�'.�4�� ����� �� �������� %�!��� �� !"������ � ������ ���� ��� �� $���������/ ������������������"������������������������������������������� ����������������"������� �����'��� ��������! ���� ������"�������������������������������"!������������� �����!��!���� ��� ����� ����!�"��������!��������!����������!���#��������*����������8�������9����'���������������� �� ����!��� � ������"������� �����������������*����������������������!�����������+!��� !�������������! �"������"������� ���������������/ ����������������� �����������������������������"��������3�������������� ����� ��%:;<='%:;<<4�������������"������������������������������������ ��������!������������/ ����������������"�������������'��������������*������������,��*�����&���������"������������!��������������'�������� ������������ !"���' ������ ��������� �������������'������ ������ ��&�������������������������&������ ��������������������"!����&���� ��������� ������������������������!������������������������ ���3$��"�=>>>�� ��#<?4��#������� �������� � ��������� 7����*����� 3�'�)4�� ��������� � � ����%�!����� !"��������� ��������*�����������������������!������������"������������������� �� �������"��������������������!��������������������������� ��� �����������!������������������������ ������������������������������"���!�������������� ���������"����������������!����� ������������� ���!���� *���� ���� "������ ���� ��� ������ ����������� �� �������� ������� ��"���FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 25

���������� ������������������������������������ �������������������������������� ����������������������������� ������������������������������������������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� ������ !"#$%�&������������������������������� ���'�(�����������(� �� �����(�)*%���������)���*�������������������������������+����������'�������,����������������������+���-���������������������������������������&���-������������������� ������ !"#"%�.���(��� ���������������������� ����(�����������/��0���(�01%����������������������������������������������������������������������������� ����������������������������� ���������������������������� �������������������������������������23������������������� ���+�,������4����� ���5� ��������4���������������� ������ !"#!%�1������(��� ������������������+������&����*�������0���*�����(�67%�������8����� ����������(��� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �������������������������������������������������� ������ !"9:%�;������������������������������������������*������(������;�)3%���������;����������+������&����*������������� �����,�������������5� �����������+������������������������������������������������������������������ �����������1��������������������������������������������������� ������ !"##%�(�������������������������������������� ������������1��������������������������������+������������,�������� ����������� ����<���� ��������������������� �������������������,���������������������������� ������������������������������������������������=����������������>�-������������������ ������������,����������������������������������������������,���� ��������������������������������������������������,�������������� ���,�������������������������������������,��������������������������������� ����������������� ������ !"##%�;����;�����;�67%����������������=���,*��������������������������������������������������������8�6����� �������������������������=� ���������21������� ���������� ��������������������������,�4����������������������������,��������������������� ����������,��������1������?���6����������������������)����� ����������������������������;������������ � ������������������������4���������������������� ������ !"#!%�.�������������������������� ������� ����1�����������������������������������������*�������;������������*����*�������������)��&��,�����*����*�������%��������������������������$�@@@*;*����*�������;���������A��������6����������� ������������)��&��,���(�����0��������0�������� �� *����� B���������� 6��� �� &����� ���,� ��� ��� ��������8 ���� )�� &��,�� ���FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW26

��������������� �� ��������������������� ���������������������������������������������������������� ��� ���������������� ����������� ����� ���������������������������������������� � � ���������� ����������� ��������� ������� �������� ����� ���� ���� ����� ����� ����!����������������"��������������������������������������������� ������������������#������������������������������������$�%&�'��������(��������)���������������*+++,�-����������������������������������#�������������������������������������������������������������������.�������������&�'����� �������� �)��������������/��������������� �'�������������-���������-������������������������������������.����������/�������-���#��������� ������0�����������/�������-������������ �- ��������������������������������������-����������������������.��������������������������������������1��������������)������(������ %�#�-,����� ������ �����������2������ ��� ���� ���������� � ����#����� ������� ��������� ��� �������� ����������� ������� �������� ���� ������ �������������� 3������� ������������������������������������ �4������������ ������� �������� ���������#������������������������������������ ��������������������������������$�'��������.�3����� �����������������������$�%�������������� ���.�����56*7,��-�����������'�������8���(�������%�#)/,������#��9���������������� "����������"������������:�3(���������������� ���������;���������������������������.���������#����������$�%0��������<===�.����-*,�(����������������������������������.�����/���)���������������������������������������������� ����� ���������� �������.� >=?� ��� *7.� ���� �� ��� ��������2������ ��� ����'������� 0��� ����.� ��� ���� *+++� ��������� ����������.�/���)����������� ������� ��� ��� ���������.����������������������������� �����������.�������������������������������(����@������(��0������ ������������;��A����8���������-�@���� ���8�������������1������������9���"������������ �����'�����.����������������������������1�������������������������������������������������������������������������������������*++<��0�����������������#������� ���������������� ����������������#�������������������������������������������������������������������������������������������������1�����B/���)����������������������������������/���)��������������������������� ����������������� �������������� �����������.�2������������ �������������Implementing The Law: The Bush Administration Takes ChargeC �������.�����������������������2��������"�������������������������������������������#��������/���)������������������������������������ ������������������������������������ ����������� ��.� ��� � � ��� ���������0���� �������������������� ��� � "������������� ����)�������.�����������������������������������������������������������������������������������������/���)�������D��������������������� �������������������������������������4��4�������������������������������������������.������������C "����� �����8��������������1'����� �������;��� "����������������������������������������������������(��������0������������������������������ ����������������������EC�������� ����������������������� ���������-������*++<����"����������������� ��� ����'����� 4������ ���������. �������� '��������#������� 8�� C;/�� ���� �� ��F���� ���

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 27

������������� ����������������������� ���������������������� �����!�"#��������� �����$�����������%� ���$��� �����%����������������&�'���������� ��������������������%������������&(�'���������� �������$���$���������% ��%����������� ����"���$��������(���������)�������*�%%������+�������,--.�&��%��������� ������/����������������$���0���������1��$� �� ��������������$����������������$��� �����%�� �$��� �$��*�)#�)���� ��%���������&�1��� �$�� ��%������������ ���%��� ����������������� ����%���� �����/��&�2$��3�����*�)#�)�����������������/������������� �����2���1���������������%����$�� �����%��������4������������$��1��$���%�������������������&�#����,--,��� �������*���������1�������������$����� �����$��*�)#�)�������������$�����$����2*� �����%����$���������������$����������������������� ��������1���������$�.5��,--,�&�#���$����3�����������������������������������������$����$�� �����%�����������&�6�����������$����������7����������������$���������� ������������� &�6����$�������%���7��%�����$��.88-����$��$�$���� ���������$��������� ��%��%������ ���������$�������$������������%����%%����������$�����/���������������������7�,--.&�#����/���%�������������������%�������������������������������� �������������� ��������$����������������/�����������9�1�����������,--,�������������$��*�%%�������/��� %������������*� �����6������������������������7����������!�"#���$�� �����%�����%7������7���/����������������7���������3��������������������� ��������� ������$��������$�� �������%������������������������������ ��������������/�������$�������������%����������������������:�7�������������%����%%�������&(�+�����������������$���"0���������1��$�$���%���� �$����������� �����%��� ����/��� �� �� � ������&(�6��� "�$���� �$�� ���%����� �� ���������7��������*������������$�/����$�����������������������������$����%%�������/���� %����3�������3����(��1���������$�;��,--,�&�2$�� ��%������������ ����/����� ��� ����������� ���� ��%���&� 6��� �$���� 2������� ��3�������� �����������������$���7��$���4�������������%���������/�� ����������%��$�����$����7�����������%���%����� �������������������������$��$�� ��������������������/�������������%%�������&�2�������%������������������������������$�����%%�������/��� %��������������� �������$�����������$�����������������/���� ���������/���������������������%�/���������������$���������3����������������$� ���� ����7�����������*�����������$�������<�����������/��&�2$�� ������������������$���������$����������%���%��� �� ���������������������������7����/����&�1����$������������/�� �����������%���������� ��������������������������������������/����������7�&�2$��2��������� ���%�����������������%��� �����%��=��������������� ���%��� �����%���%����������������%���$����$��*�)#�)������������7���$������.885�=�7�������% ��%������������� �����������/��&1������������������ ��%�����$�� �����%����7�$��������$��1��$���%�����������&�"�$�������$�����%�����������������������������������%%�������/��� %����������9(�$���� ������������$��,--5�������������&�"2$���������������&�2$��0�������������%�%7�������*���������������������7���� ��%�����������%��� ��� ������������7�������������6%���������������������%%��������������$��������������$����� �����3������������/����������������/����7�����%����7�����������&�2$��2��������� ���%�����������>����$�����?�������������%%�������/��� �%����3���������������� ������(��1�����)�7�����;��,--5�&���� � � ����� �7���/��� %��$� $�/� ����� �$�� ��� ��� ��� ��� ��������� ���/������������ � ��������� :�7���� ����/�� ��� �%�� ����� ���� ������� �7��� �$� "����������� ��FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW28

�������������� ������ ��� ������������������������������������������������������������������������������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� ��������� ���� � ������ � ������������� ������ ��!���������� ��"� ������ ���������#$�������������������������������������������������������������������� ��������������� �������%��������&��������'���&������������())*��#%�������������������������"�������������������������������������������������������������������%+����������,&���� ())*-�� .��� �� !�������� ���� �� �������� ���� ������� ��� �� ������ �� �� ������ ���.������".������������������������'� ��())*/�#���� ������������� ���������������� ��������������� ������ �����.�������.��������������������� ������������������������������%������� ������������������ �����������#���������01��� �������������������2����������������������������������������� ��������� ��"��������������,����())*-�Will Congress Renew New Markets?. ����+�������������3�������������������())4 ������� ��������������� ��������5��� �������������������2���������&��������())6��%��������+����������� ������"�� ���������2��������������������������������������())6������� ��())4������������������������������������ ��������������������������������� ������� ��� �� ������� �� ��� �� � ���������� ���� �������3������ �� ����� �� �� ������������ ����� ��������%���������������������� ��� ������������������������"��� �������������� �������������� ����������������������� ���������������������� ����� ��"����������������� �� ������������������������ �� ���������� ���������������������������������5�������������������������������������������������� ��� ���� ����� ������������������������5� �����������������+������������ ��� ���������������+������������ �������������� ����������������������+���������������+78��8������������������������������������� ���������������())9/:� &������ %� ��� ;<"�$=� .��������� 0*(� �� ���� %�2� +����� .������ ���� >�����<����� ����&��?����@:� <������������'���+�������;7"�$=�.���������0(4��� ��������A�����+������������������%�2�+�����8����@:� &�����������+� �����;<"��=�.���������0B1*��� ����������������� ��������������%�2�+�����. ������@:� <������������C ����+��������;7"�7= �������������������������������������� ���� ��� � ���������� �� ����� ���� ���� ����������� �� � �������� �� �� � ���0D9*��� ������������� ��2�������� ��������������������������%�2�+�����!�������11� �/EE����� ������������E����E���� ���������F�����7G4BD� , ��� ������� &�������� B6 � ())*-@� �/EE������������E����E ��E�����E��B9H�������EB)1H*H)*H)9H%+�� �, ����������&��������B6 �())*-@��� ��������������E����2����F8���.����G�!����<� ������7��� I!����<� ����H��GD1DI���G*IJ���G())9�, ����������&��������B6 �())*-�@��/EE������������E��������E�����E)9���)*����, ����������&��������B6 �())*-�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 29

������������� ���� ��������� ���������������������� ��� ������������ ���� � �!������� ������"����#$�%��������� ��� �������������������� ��&���������&���'� ����� �(���������������"�����&�) ���� �*�("���#%�+���������������� ����&���� ������� ������&�"&�� !�*�*�� ��� � � ��,��-.����������������) ! ��������%/��0������*������*�� �����&�"&� ��� ������ *�*���� � ������ ��� "������� ������������ � !���"������ � ���������!*�� ���"&������0����&���,� � �������������!������� � � !� ��"����� �������� ���� 1���� ������� �� 2� !�!*�������3� 4�� �&������ �����"����� ����� ��� "�������������&��� ����������������& ������ ������������ ��� ����*������������ ��� �����"�������������������� ��� ��������&�������&�"���!�������&�� !�*�*�� ���������������������������" �����&���������&�1������� !���"� �������� � ������������������������� �*��&�������� ����� !���"�������� ������ !�*���"���������&������"��*������ � ������������5"��������� ����& ��������������&�����������"����� ��� "������������5��������* �������" ��� ���������&���6�&������& �������������"��� ���& �������7������� �������������������� ��������������������������*����� �������� ��"����� ������� ����������� ����� �&� 8�����9�� ������� * ��� ��� � !� ���� "����� "������� � (��"& ��������&�� !�"����& �� ������&�* ����������� !�*��"������� ����������*��� ������ ����� �&������"���������)&�* ���*�*���� ���*�������� �&� � !� "����* ������&� ��� ������������� !�-7�)/�� ���"�������� !������ ������ ��������������)���������&�� !�"������&�* ���"������������������" ������ "��&��&���*�*�� ����" ���������&������� ����������� �� �����" ��� !����*����& ��&�" �!*����� ���"& �� ������ �������:&����&�* �������� ���*���&�����&��*��������������� ������ ����*��"��������������� ����&��&��� �� ������&���7���&���*������&�8������&������& ������������ ���*�*�� ���������������������� "���� !������������������ ���� ���� �����&�� !���"������������ "� ���*&����"�����)& ��� �����&���������������� �������������� �� �����* ��� ���� ���4���&�;�����<*���<���=����-< >?/� ����& ���< ����-@ �?/�& ��������"�� ���������!�������� ������������ ���4���&�5� ���6���*� �5����-< �A/� ���. ��<�"�����-@ :B/�& ��������������7������� ����������&�� !��������"���������;����: ��� ���� ��� ���5� ����� �"���*"�����������&���&��!����*������������������&������������������ ���*��������������� ���� ����**����)&����� ����) !�������� ���������� � ������������� ����&����� ���)&�� ���� ������ ���" ������������ ������������� ��&�����C� ��� ��*�*�� �������&��@�4��������*�" ���� ���&��������������&� � �� ���������C��&������������&�" ������� ���*"�����������&�� ����*����& ��������� �� ����5"������&� **��" ���*������� �*����� ��������"� ����� ��"��������"���7����&�����&��@�4������& �������&�"��*������*�"���������� **��" ���������������*����"���������& ���&��� ����1�����4�� ������������&����*�����������!�������� �����* "�������� ���*���"��� ��� ����������������"����*������������ �����"& ��������&������������ �����)&�����"�� ����� �� ����� ��� ����� ����� �� *�"� �� �* � ��� * ��� � "� �� �& !�� ���� ����� )& ��� � "�� ����� *��� ��� �� � ��� *���� �� �& *�"���FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW30

������������������� ��������������������������������������������������������������������������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����������� �������� ��� �������������� ��������� �������� ��� �����!�����������"�������������������� ������������������������ ������ ��� ���� �������������������������!��������������������������"��������������������������������������!�����������������"#�������� ���� ����������������������������������������"#�#������$��������������������������������%���������&����'����!���(�������#����������$����������%����������������� ����������������������������������������������������������������������� ��!�����"������������������#�����������!"�#���!"�#�$$$��������������� ��������%����������������&�����������������$'���������������������������(������������ ��� �)*���������&�����������������������������'��������������+��� ���������������!"�#%����������������������������(�����������������(�������� ���������������(�����,��$������� �������"�� ��������������������������������������������(� ��$���������������� ���������������� ���������������������� ��!�$�"������-������.�/�#�����(�� ��0�$�+��,����.�/�#�����(������ ��-1+2� ���������������������������ReferencesArmistead, J. 2005. New Markets Tax Credits: Issues and Opportunities. New York, New York: Pratt Institute Center for Commu-nity and Environmental Development.

Babington, Charles. 1999a. Clinton Begins Tour of Poor Areas to Push Economic Incentives. Washington Post, July 5, p. A2.

Babington, Charles. 1999b. Clinton Urges Corporate Investment to Fight Pockets of Poverty. Washington Post, July 6, p. A2

Brown, Tony T. 2004. Remarks by Tony T. Brown, Director, Community Development Financial Institutions Fund, U.S. Department of the Treasury to 2004 CDFI Institute – Increasing Impact in a New Era. CDFI Fund, February 5. http://www.cdfi .org/Uploader/ Files/CDFIInstituteSpeechTB2-5-04.pdf.

Brown, Tony T. 2002. Address to the Community Development Venture Capital Alliance. U.S. Department of the Treasury, March 5. http://www.treas.gov/press/releases/po1067.htm.

Brown, Tony T. 2002. U.S. House of Representatives, Appropriations Committee, Hearing Testimony, March 14. http://www.lexisnexis.com/universe.

Bush, George W. 2005. President Discusses Education, Entrepreneurship & Home Ownership at Indiana Black Expo. The White House Offi ce of the Press Secretary, July 14. http://www.whitehouse.gov/news/releases/2005/07/20050714-4.html.

Clinton, William J. 2000. Remarks at the Wall Street Project Conference in New York City. Weekly Compilation of Presidential Documents. 36 (2) p. 66.

Congressional Record. 2000. 106th Cong., 2nd sess., vol. 146, pt. 98.

Cowan, Alison Leigh. 1994. From Harvard, Help for Inner City. The New York Times, June 2, Section D, p. 1.

Howard, Christopher. 1997. The Hidden Welfare State: Tax Expenditures and Social Policy in the United States. Princeton, New Jersey: Princeton University Press.

Jackson, Jesse. 1999. Interview of the President by Reverend Jesse Jackson. The White House Offi ce of the Press Secretary, July 10. http://www.clintonfoundation.org/legacy/071099- president-interviewed-by-reverend-jesse-jackson.htm.

McKinnon, John D. 2005. Wall Street Journal, August 31, p. A4.

National Congress for Community Economic Development. 1999. Coming of Age: Trends and Achievements of Community-Based Development Organizations. Washington DC: NCCED.

National Congress for Community Economic Development. 1989. Against All Odds. Washington, DC: NCCED.

Overseas Private Investment Corporation website. http://www.opic.gov.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 31

Phillips, Ronald L. 2000. Hearing on Tax Incentives to Assist Distressed Communities. U.S. House of Representatives, House Ways and Means Subcommittee on Oversight, March 21. http://www.waysandmeans.house.gov/legacy/oversite/106cong/3-21-00/3-21phil.htm.

Seib, Gerald. 1999. Clinton on Tour: Battling Poverty the ‘Third Way’. Wall Street Journal, July 7, p. A24.

Snow, John W. 2005. The Honorable John W. Snow Remarks on the New Markets Tax Credits Program. U. S. Department of the Treasury, Offi ce of Public Affairs, May 11. http://www.treas.gov/press/releases/js2439.htm.

Steinbach, Carol. 1998. The CDC Tax Credit: An Effective Tool for Attracting Private Resources to Community Economic Devel-opment. Washington, DC: The Brookings Institution, Center on Urban and Metropolitan Policy.

U.S. Congress, Joint Committee on Taxation. 2005. Letter from George K. Yin, Chief of Staff, to Sen. Olympia J. Snowe (R-ME), October 28.

U.S. Department of Housing and Urban Development. 1999. New Markets: The Untapped Retail Buying Power in America’s Inner City. Washington, DC: U.S. Government Printing Offi ce.

U.S. Senate, Finance Committee Hearing. 2001. Nomination of the Treasury Secretary, January 17. http://www.lexisnexis.com/universe.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW32

Investor Perspective:How to Invest in NMTCs

Bob Taylor�������������� ������������������������������������ ��������������� �������������������������������������������������������������������������������������������� �!���������� �����������������"�#������������������������������������������������������������ ����������������������������������������������� ������������������ ����������� ����"������������������������������������������������������������������������������������������$�������� ����� !���� ���� ������� � ��� ����� ��� ������� ����$������ ����"� %���� ����������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������#��������������������������������&������������'��"'���������������������������������(��������������������� �)�����*��������������������������������������������������������������������������������"�����������������������������$������ ���� ������ �������� ����� ��������� ���������� ������ � ��� � ����� � ���� ����������������"�'�����$��� �����������������������������$��(������������������+��������������������������������������������������,���#������-��������� ����������� �������������������������������(���������������������������������������"�.������� ��������������������������$����������������$�������������������������������������������������+������������������������������������������������������������������������������������������������������������"�'���������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������������������������������"�/�������������� ������������������������� �������+����������������� ����� �+����� ����������������������������������������"�'���� ���������������� ����������������� �)�����*����������������+������������������������������������������������������������0������������������1���!�������2������������������������������������������������"���������������������������� ����� ����� ���������������������������!����"�'������������������� ��������������������$������������� ������������������������������������������ �������������������������������������������������������������������� ���������������������������������� ���������������������������������������������������������"�)�����������������������������������������������$�������������������� ������������������������������������������������"�'���������������������������� ������������������������������ ������������� �������!�������������������������������������������������������������������� ������������������������������ ��������������� �������3����������������"���������� ��������������������+������������������������������"����������������������������4������������������������������������������ ������� �������!������������������������"FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 33

The Underwriting Process

Purpose.� ���� ���� ���� ��� ��� �������� ��������� ������ ���� ������������ ����������������������� ���������������������������� ������������������������������������� ����������� ���������������������� ������������������������������������������� ������������������� ���� ������������������������� �������������������������!�������������������������������������� ����������"��������������������������� ������������������������������������������������#����������������� ���������������������� ���� ���������������!����$���������������������� ����������"%���������������� ������������������������������ ��$�������������������������������� �������� �������������!�&��������������� ������'��� ����������%�������������������������� ���������� ������������������������������� ������� �������������"����������� ��$�������� �$�������������������������������(��$� ����% ������������������������"��!People.�&��)����*������������������������������������!�+�� ���� ���������%����� �������������������������� �������� �������������,-&���������� ��� ���������� ������������!� .���� ���� ��� ���� ���� ���� ������ ������ ����$����� ������������ ����������������������������������������� ��������������������� �$������������ ��� ������������ �� ����$� ��������� �� ����� /������������������!���������������������� ���������������������������������������� ���� ��������������� ����%�� ������������������������������ ���������!�+������������ ��������������� ����������������������� ������������������ ��������� ���������������� ���������� ��� �$������������ �������������������������������������������!0����������������������������������������� ������������������� ���������������������1�� �!�'����������������������������������������������������������������������������� ���� �'������������������������������������1���������������������$�����������%�������������������� �+���������������������������������������������������� ����� �+�����1�� ����2��������������������������������������������������������$�����������(��$�������$����$���� ������!�������� ����������� ������� ��� ����$�����������������������������������������������������������$������������������������������ �������������!�0��� ��� �������� ����� �������� ���$������� ������������ ����� ������ �� ���$������������������ ������� ����������� ������� 3!�!��0�1���������������������������(��$�.��������������4����������5!����������������������������1������������� ����������������������"��� ��������� �/����������� ����3������������������������������!5����������������1���������������!�&������������������ ����������������������(��$��������������������#������������������������������������ ���� �������������� ������ ��!�����������$��������������6�� ���� �������� ����������������������� ��������������������������� �������������!����%��%���� ���������1�������������� ����������������������������������������������������1�� ��������!�&�$�����������������������������������������#�������������������������$�����������������1���������������������������% �� �������� ����$ ������ ��������� ��� �������� �� �� ���������� �� ��� �� �������!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW34

Project. �������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ !����������������������������������"�����#!����������$�����������%�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������&����������'����&�������������������������������������(������������������������)������������������������������������*���������������$��$����������������(�������������+����������������������������������������������������������������)�����������������������������������*��������,-+.�����������������������������������������/����������������������������������)�������$�����������������������������������������������&����������0�����������������������������������������������������������������12���������������������������������������������������$����������������������������������������������������������*�������������3���������������������������/���������������������������������������������������������'����&��������������4�����'��5��,-+.����*�����������������������������������������������-�������������������������$��������������������*������)����������+�����������������*������������������������������������6�������������������������&�����������������������������������*������)�������+��������������������������������������*���������������������)��������������������������������������&���������������)�������)�������������*�����������������������������������)�6���������������%�����������������,-+.����������(���������������������������������)������������7���%������8������+&�.������4�����'��� ������������ ������������������������� ����������� ���� �������*�����4����������������������������������������������������������������������������*����������������������������������������*�����.����������������������������������������������)��������$���������������������������&������������������������������������������������4�����������������������������������������)*�������������������������������������)�����������������������������������������)�������������������+������������������������������������������������������������������������������������������������������)����������������������������������������������������������)�����������������������������������������������������������������������������������*��������������6���������������������������������������������������*����������/���������������������������4���������������������������������������������������������������������������������������)��������Financial Structure.�0�����,-+.���������������������)����)�������������������������������$������������������������� ����������������+�������)����������)��������������������������������������������������������������������������������)����������������������������������������������+��������������������������������*��������������������������������6������$��$�������������������������������������)�������������&���)���������������)���������������������������������6����������������������������������������������������������������� ���� �&��������)�� ������� �� �������� ������ ���� ��� �&��� �����4���� ��������������������������������������������������&�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������&���)����� � �� �&�� ��� �����������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 35

���������������������������� ������������������������������������������������ ����������������������������� !����������������������"����������������������������������������#���� ���� ���������� �� �� ��$����� ��� �##����������� ��$����� ������� ���������#�����%����������������������#���&���������������������������������������������������������$����������������������������#�����'�������(����������%�&�����)�����������������������������������������##�����*�����#���+����%����*+�����#�����������������������#���������������������%����#��� ����� ������ ��#��������,����-���� +������ �����#���%� ��,+���� ��� �����*+� ����#�������� �������%�������� ��������� �� ��������� �������� �� ���� ���������� ��#�.�������������������������������#�����#������������������#�����������������������&����������������������������������������������������������������������������������(��#���(����������������������������������%������%������#�����#��%�����������������������������������������������������������������������&��������������������������������������������#�������������������������������.�����������������������������������$���������������*��������������������������%�������������������������.��������������������%��������������������������$�����������/��������������������������� ��#���������������������������������������������������$����-�������������������#����#��%�#��������������������� ����������������&���������� ����� ����� ���������� ����#��������������������������#%������������������������������������������������������������������������������0��������������������������������� ��������������������%�����������������.������������#������������������������������������������#������#�������%���������#��������%�-������������#���%���(�����������#���%�����#�����������-�������&��������������������������������������������������-������������#������#�����������������������������������������������������������������#����������#�#������������������������������#�����������������������.12���������� ����������������������#������#��������������.��3���������������������%� �#�����%� ��������%� ��� ����"���� +(������ ��������� ���� ���� �����%� ���������������������#��#�����4��������#�����%�������������%������5��������#���%�����������������������������������������������������#��%�����������������#���������������������������������������������� ��������#������������.�����������������.�.�%�$�����������4����#��6�������(�������������#���������������'���������������������� ���#�����-������� �� ���� �������%����#��������� ������������ ������������� ����������%�����������������������������##�������������������� �������������� ����������������������������������������������� ������������������������������������������ �!��� ������� ����"���� ��������������#��������������$��%&����������#��������� ���������� ���'������������ ��!������������������� �����������(�����������)#� ��������� �� ���������� ���������������*+�������������������������� ����#������,���!�#����-��������.��������/���0�"�����.���������������'�����������������'�����'������������� FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW36

Case Study from Application to Construction: Clearinghouse CDFI

Puts New Markets Tax Credits to Work Doug Bystry ����������� ������������������ ��������������� ���������������������������������������������������������� �!������ �������"�#�������$����%��#�&����� ���������$&��$ ������������ ���������������'�% #����������� ��������#����� �����#�%�������'��%��%������(����������� �����"��#���#�%�������"���%���������##�� ���������������%�����%��� (����� ��"�#������� ��%���������� &�� ���� ����� �) �##�� %��##������� ��� ����� ��� '���� �) ������"���������) �#���������*�%������������+ �#�'����,���&�%�������� �����&�"����������+,&�&����- ������##����������#������ ���������%��##���������������%#����������������������#����� ���#���� ��������#������� �����$&���������%��� ����(�����%����#��������#��(��%������������������������� #��������"�������%��������������%��%����������������������������#�.�����%������������%��������"��������%�����#������*�%������#��(��%����������������������"������"�������������#��� �%���������� �����������) ������"�������������%��� �����#������$����������������������������%��� �����#���������) ���������������� �������"�#�������/�����������/��

The Application Process�����#������� �����$&�����%�� ��� �� %���'������/����������� � %%���� #� ��������������##�%���������������������'���������� ������������%��������������������#����0121���##�����3����������#����456����#�%���������##������� �������#��178��58���%�������"�������� %%���� #�������������������������#������������������������������������� %%���� #����#�%�������"���%%���#������������������##�����%��#��9��#������� ���#�%�������"�� ����� ������ %��� #������ ��� ������� ���������� ������������#�%������� �����#������� �����$&����������9�� %��%# ���� ������������ %� #�� ��##� � ���������������� �%�������������������##�������%� #���9�������#�������� %�������� ��������� ����� ��� ��� ������ ��� ��##��� ��� ��������%�� ����� �� #�� ���� ��%�����#�� �� #�� ��� �������������#�%����������������������������������� �����"��%��� #�������������"�����������#���������%�����������������#�%��������%�����&�������%���������#�%���������������$&�$ ������#�����������#���������"������:� �� ��������������������� ���"������������������������"���#��� ����������������:� ��#���� �������������� ���*�%�����##�� �����������#���������$ ����9��#�������������������%�������������#�%��������������������������������������%#��#��������� ��������� %%���� #����#�%������� ��� �#��(���. �1� ��% �%�� �� #������; �5� ���#��� �� ���� �) ��� ��"��������; ��� �2�#�"�# �� ����%� �� #��( ��� �������(��%��� %��� �������FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 37

Community Lending Track Record����� �������� ����� ������������������� ����������������������������������������������� ����������� ����� ���!�"�����������������������#����������������$%��������� �� �� ����� �����������������������������&�� #�������� �' ������������������������������!�"������������������ ����������������' ������������������� ����������� ��(����������������������������������������������������������������������!����� ������� � � ���� ��� ����� �������� ������ ������� ��� �������� ��������� � ��� ��'��#��� ����#���� �)*"�� ����� ���� ������ ������ � � ��� ����� ��� �����!� ������� � ������� ������ �� �� ������ ���� �������� ���� ������ '����� ����� ��� ������������������������������������������������������� ��������������� ������ ���� � ��(������������������ ��� ����������� � ���������!� "�� �������������������������� �������� �� �������������������������������������������� ������ �������������'������������� ����!����������'����������� ������������ ������������(� �������������������� ����������������!�Ability to Raise Equity������� ���+���' ������������&������� ��������,����������� ����!������ ��������� ����� ����� ��������� � ����� '���� �&���� ��� ��'��� ����� � ��� ������� ������� � ��������������� �������������� ��������������&������!������)*"�*��������������������������)-������������� ���� �������������������� ���������������� ����!�.����������� � ��������������������� ����������&����� �������������� ����������������������!�/ �����01�#��������������������������� ��������������������&����������,����������������������������������������������!���� ��������� �� �������'����������������&����� ����������' ���������������� �������� ����!�.����� ���� �������������������������&���� ��� ��(�������������� ������� ���� ������ ��������� ����� '��� �' �� ��� ��� ��� ����� ��������� ��� ������� � ��������� �����!����� ��������� � ����� �����������)*"� � ����#����� ����� �'���� ������&���� ��� ����������� �����2�������������� ���� ������������������������������'��&���������!�� �� � ����304�� �� �����#����� ���������������'��� ���������$�������������'������ �����������2����!�/������ �53%��� �6�� �����3$0�� �� ������������������������� ���� ������'��������!�Community Impact���� ��� ����� ������� ����� ����� ��� ������� ������� ��� �������� ���� ��(���������!���� ���������������������� ������������������ ������������� �'������������� ������������������� ��� ��� ��������� ���� ����������������7��������������&�����'������������������ ��!�������������������������������������'������� �������� ����� ������!�/ ��������� ������������������������ �������� �����������&����������� � '�� ��������� ��� �� ��� � ����� ��������!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW38

������������������������� ������������������� �������� ���������������������������������������������������������������������������������������� ���������������� ������������������� ������������������������� �������� ���!������������"��������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������#�����������������������������������������������������������������������������������"�$������������������������������������������ ���������������������������� ����������������� ����������������������������������������������"�%��������������!&%��������������������������������������������������� '����������������������������������������������������������� '���������������"� �����������(������������������ ��������� ���������������������� ������� ��������������������� !������������"�)���������������������� ������������������������������ ����������������������� �����������������������������������������"� �������������������������� �������� ����������������������������������������*���'���+������������������������������������������������������� ���������������������������������� ������������� ���� �"�)���� � ����� ��� ����� ������ !�������������� ��� ����������������������,-..�..."�)�������������������������������������������� ������������������������������ ���������������������������#����/01�!��2"� ������������������������ ��"����������������������(�������������������������������3�/-2��������������4�/52���������������������6�� �������������������� �4�����/72������������������������������������� ���� ��� ���#��� ���� ���� ������ ���� �������"� �� ������ ���� ��� ���'�������������������������/�88�2�������������9"-����:";9������"�Financing Projects )���� ���� �������� ���!����� �������� �������� ������������ ���������� ����'�������5..;�����������������'�������<����������������� ��������������������� ���������������������������������������������������"�=���� �������#���� �������������������� !�������������������������������������������������������������������(�������"�>��� ��������01�!��� ��������� �� ������ ��� ����������� ��� ��� �������� �������� ����������'������!&%�"� �� #��� �� ��� !&%� ��� ��� ������� ��� ���������� ������� �� ��� ���#���� ���� ��������������������������������������������� !��������"� ����������������������������������������� �������"� �������� �������� ���!����������������!�����������!&�������������� ����'������������ ���"� ���� ����������'���������� �������������������"� �������������������������������������������������������������������� �������"�)��������������������#��������������������������������<������� ������������"�=����������������������������������������������������?"@"�&���������� ������������������������������*���������������������"+� ������������#����������������������� ����� ����� ��� �� �� ��� � �� ���� ��� ��������������3 ������ ���� ����� ���� 7.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 39

�������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �!����"������������������������������������������������#������������������������$�����������������%�� ������ � ������ ��������&��������� ������� ����������� ������ �����&������ ����� ������������������� �!����������������������������'����������������������'�� ����������������(������"������������������������&���� ����&����)���������������������������� �������������&���� ������)����������� �!����������������&���� ������������������������������������������ �"�������*��������������������������+���'�� ������������,���)����� ��������-� .������� ���� ���������&������ ���� ����� ��'���� ��� ����!/0� �������������������(�����������������"�����������������������&���)��������������� ���������!/0����������������"��������������������&����(����������� ��1�����������������������������1��1�������������������������"���������������������������������� ����������'���������������� �!��������&���������������"��������������������������������������� ������������&�������"�����1����������������������������������&����!������������!/23����"�����1�����1���������4��������������%������"���������)�����������)����1��� ��4���!���4�5��*���������6���������"�����������������������&���������1������������1� ��4������7�!��������������Case Study: Market Creek Plaza 3���88��������6���)���������*�������9���&��!���������������&�������3����������:9!�3;����������������������������������� ��1����������� � �����1����&�������������������1��1����1�������������������������4����� �������������������������������������������������6�����������������������������4�����#�&��4�&���$�9!�3�����������������������������9���&��2����������1�����1�����������& ����������9���9���&�������������9���&��0��������������5���6������(����"������4�� ��4���!���4�)���������������� ���� ���9���&��1���&���������������������������&�������� ����"����� ����������� ���� �1�����������4�� ����������� �����������<������������� ���� ���������������� ����4���� ��������������������������� ��� ��16������������������������� ��� ���������� ���� �� � &��4������� ���� ������� "������ ����� ��� 1��4��������� �������������������������������&�������������������������� ��������������4��������� ��4���!���4�5��*���0�������������&������+�����������1�������������=��������>���4�������������������������6���������������1��������������&���������!�������!���4��(���������� ������������������������9!�3�&�����1��4����1����!����������.�������.����?������� /���������� !����������� :.?/!;� ��� ������� ���� & � �������� �������� ������ ����)������������������������&�������������������*���9!�3�1�������������������������������������� ����&�����������������������*��������� ��������1����������������������!����������.�����������1��4�����������������'�����������������������������������6��&����������%�����������������9!�3������������������������ ���������1������������������������������1��� �����&������������������������������ ����)�������������������)�7������������������������@��7�&���� �1���1���������������������6��&����������&�������������&�������� 1�� �7����� ���)��� �� ����1���� ���� ����� ��� ��� ������� ���"����

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW40

� ������������� ������ ��������������������������� ��������������� ����������� ����������������������������������� ���������� ����!������������������������������������"#!$������������������%������������������������&�� ��������'� �������������'!(!�)�����'� ��������������������������� ������������������������!�*������������+ ���������������������������������� ������������������������������,� �����,(-���������������������� ����-'����� �����"#$���������������������������������� �����������!���!����������������������������� ����-'�.��������� ���"$/�����������*�������������������� ��0���� �������� ������������������%����������������������������� ����*��1������0�(���!�2����� ������������������������������03���������������� ���������������������� ����-'�� ���� �������� ���� ������!� *��� �������� �������� ��� ���������������������� ��������������������������������������������*���������!�2������������������������������ ��������������������� ����������� ���������� �������������������!�'����0��2�����'����(� ���������� �� ����������������������� �����������!�(���*0��������������2�����'���.��4��������������������������������0����������������������������0�������������0��������������������� !���!�*0��������������������������� ������������ ������������� ����3!�1���-�3��������� ��������!�*0����������2�����'����*4����������������-���������� ���������� �������������������� ������ ������������ ����� �������������������� �������!�2������������������������������ ��0����������0�2���������������������������������������������4��������������������0���!�*��������������������������������������� ������� ��� ����������������� �0� ��� ��������� ����-'�� ���� �������!� 2�����'���� ������ �� ����� ����� ������ ����������� �����0������%��3������������� ������������������� �� ��� ���� ��� ��� ���%������� ���� ��0!� *��� ��������� ��� ��� ���� ����� �������� ���������� ���������� ���*4�������������!�*��0��� �� ���� � ��3� ���� ��0�������������������� ������!�1����������������,�� � ���2�����'����(� �������,����������0������$5�666��+ ��%����'����7������� ����� ������������!�����0%����������������������0������������������ ����� ������������������������������ ������������ ����������0!��������������� ���������� ������������� ��������������������������3.������!��� ������ .����������������$66%���� �������������������������� � ������������������������������!�*�������� ��,������3��������������0�866� ����!�*��� ����� ����4������ ��������� � 966 ���� ������ ����%���0� 5$�666 �+ ��%��� ����� � ������ �� ��������FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 41

����������������

������������������ �������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��������� ���������������������������� ��!�������!�"��#��$��������������������������������%&&�������������������������������������'&&�&&&��(��������������� ���������������������������� ��!�������!�����������������)������*�������� ��+������������������������������������������� ��!����$���������������� �,���������+����������-./� �������� $���������������������������������������+������������������ �����������������������������#���������������������������#������$����������������������������0����������������������������������� ���������������1���2�������������������������������������+��������+���� ���������0�������������� �������������������������������� �������������� �������� ��!����$���������������� ������������������ ���������� ����+�������� �����������������������������������!����� ��� ������ ����� 0����� $�� ��������� ���� ���������� ��������� ��� ������� ���� ���������� ����0���*����������������� ������������������������+�������������� ����� ������������� ��� � ��� �� �������� ����� �������� ������� �� ��������� � � ���� �� ����������������������� ��������� ������������������� � ���������������� �������� ���������� ��� ������� ���� � � ������ ��!!!��� �������� ��������� �� ��� ������������������� �������"�� �������� ���������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW42

Case Study from Application to Construction: Lenders for Community Development Puts New Markets Tax Credits to Work

Jeff Wells������������� �������������Introduction���������������� ������������������������������������������������������������������������������ ����������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������� ������ ���� !�������� "��� ������� # !"$� �� �� ������%��� ��������� ��� ��������%������ ����������#!"�&$�������������%������ ���� �������������������%��� ��������� ���� ��� ��� ���� ��� ����������� �� ���� ����� ��� ����� ������ ������������������� �����%����������������'(()�� !"������� �������������������������������������������������������������������������������������� �%������ ������������*������������ �� ��+� ��� ���������� ������� ���������� ������������ ��� ���� ������������,�����������������-�� �������&���� �"��� �����������������������,��������.���/���������0�!������������������������������������� !"����������������12)�� ������������������������������������ ����� ����������������������������������� �����������������3�444�������� ��������������� !"-������������������������56������������������������ ���������������������������������������������&��544)�� !"� 7����83�������./�!�� �������� #������������ ����)63���� �����$� ��������������0������� �������������%������������������������������9� :��������������%�����153�� ���./�!�� ��������������� !"�����%��������������������������������������������7��������������������������������+;� ��1(�2�� ����������������� ����������.����� �<������9����������=��������>���,����;� ����1?�)�� ����������������������@�����������@�������������%��������� �����������%�������� �0� ��������*�� ���� !"�����������')��������� ����������A����������������������������� ������� ������ !"����� ������������ ��� 7��� 64� ������!��������"��� �������=�������#!"=�$������������ ����������������������������� �153�� ������������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 43

Application Process and Allocation Phases������������� �� ������������������ ��� ����������������� ���� ��������������������������� ��������������������������� ������ ����������������������������������������������������������������� �������� ���������������� ��!"#���������������$!## ###������� ���������� ��������������������������������������������������������%���������������&�' � ������������������������������������������(��)���������������������������������������*�(� ���������������������������������������+������������������������������������������ ������������������������������� ����������������� ������������������������������������������������������������������������������,��������-������������� ������������� ����,���������'�. ������������������������ ����������������-������� �������������������.�������/##0 �����,��������������������������������������������(��������������� �������� .�� ���� ���� /##0 � ����� ����� ��� ������ ����� ,���� ������ ������� ����������������������������������� �����1����� ������ ������������� ������������������������������������������������������������������ ��������������� ������+������� ������������� ������ ���������������� �� �������&�'���������������1������������������������ ���� �� ��� �������������������������������������+���������/##2����-������ ����� �������������,��������������� �������������1�������� ����� ����������������� �������,������� ����������������������������������������,���������������������1�����������������������������������������������-������������������������������� �������������������3���������������������������������������������� ������������������������������������������� ���������� ������������������������������������� ��������������������������-����������������Program Development Phase'������������������� �����������������,�����������������������-������������������������� � ������������������ ����������������� �������������������������������������+���������������������������1�� ������� ��� ��������� ����������� ����� /4� ��������� ����� ���� ��������� 1�� ������������ ���� ���� ������� � ��������� ������ �������� ���&�'5� �������� �������� ����������������������������� ������6����������7�����������-����������������3���������� ������������������ �������� ��������8�����������������������9�������������������������1����������������� ������� ��������������������������������� �����������������������������������������������,����.:(�������������������'��� ����/##2������������������������������������������������������������������������6�����+���7� ����� ���� ����������� ������������������,�����������������8���������������� �%�������������������*��.������ ���� ��������� -���9������������������ ����������������+����������� ������� �������� -���9���,�����9����� ����� ���� %;<.*� ����������'<������ ��������������������� ����� ���� ����������������� ���������� �������� ���������� ������ ������ �� ��� �9���� �������� ��� �����- �� ��� �������� ���� ������� � �� �� ������� ����� ���� ����,����� ������ ��� ��� ���������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW44

�������������� ������� ������������ �������� ����� �� � ���� ��������� ���� ������� �������� ������ ���������������������������������������������������������������������������� ���������� ��������� �!��������������������� ���� ���������������������������� ��� �� "������������������� ���� � �! �������������"�������������������� ���������������������������������" ����������� �������������������������#��� ��" ������������������������������������������� �$�������� ��� ������������������� �������� �� ���������% � ���������& ������� ������ �������� ����������������" ����������� �!��� ������� �� "����������������������������������������%���'������!���&����������������������(�������� ��)����������������������� �� "���������*� ����� ������� ������������ � ������ (��������� � ���� +��� � ���� " �� ��� ���������� �������� �� ����� ��������,-�����������������������. �/ �����������(���������� ��������������������� ��" ������������������� ����������������� � �Finding the Right Project�������������������� �������"����� ���" ������������������ "�� ������������� ���������������� ����������������� �(������)����"������� 0��������� ������ ������1&�2������������" ��� �������������� ����� ���(��������� ���� �� "�%'!&���������� �������� ������� ���� �3��������4��� 0��� �5�������������������� ���������� "������ �������� �� ����������� ��� �� ������� $�� �������� �� �� ������� ��� ����� � ���� � �

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 45

(Sub CDE)

������������������������������ ��������������������������������������������������� �������������������������������������������������������������������������� ���������������������� ����������������!����������������� �"���������������������������������������������#������������������������ �$����� �����������������������������������������%�������������������!������ ����������!���������������!�������������������&�����������������������������������������!�����������������������������'������������$��������(�����������!�� �"���������$�������������������)*����������������� ���������������+*�����������������������������������$����,����� �"����������������&���������������,�����������������������������������������������������������������,���������������,�������-.�����������������������������������������������������������������-+!***��� ���������������!������!������������ ������������������� ������� ���������������������������� �"�$����,�����������������!������������������������ �"����#���������������������������,���!�������!���������������������� �"�$����,���� ������� �����!� ���$����� ��� ���� ������������ ����� �������� ��� ����������������� �"����������������&����������������������'����������#����!���������� ��������������/���0������1��������'�"������!��������,���������,��������������� �"�����������������������������������������#������������������������2*������������������������������������ !��������������������������������������� ���� �"�$����� ��� ������� ������ ���� ���������������� ���� ���������!� ������'��������������������������������������������������������������������������!�������������������������������������������������������Putting the Credits to Work������������ ��������������������������!���������,����� ����� ���������������� �"���������������������������������� ����������/������������������!������������������������!��������������1��������3������� �4�135��������������������� �����������,���������������������������������������������������������13�������������� �������������������������������������3�6�����������������/������������������13�������������������� ������ ����������������������������������������� ������������� �����!���������� �������� ���������!� ��������� ���� ����������137�� �������� ��� ����� ����� ���� ��������������������������� ���������������������������������������!���������!������������������������� ���������8*������������������������ 7���������������������������������!�2+�������������1�������!�����2-��������������������������������������&�����13� ����������� /"9� ���� ,�������!� ���� �������� � ���� �������� ��� �� ���������������� � ������������� ���-8+2��&���� ������������������� �"�����!�/"9������������/"97��������������!�"��������:���!�����������������,��������������������������������������;;!***��$���������������������������������� ���������#���������������������������<**)!�����������������,����������������� �/"97��� �"�������������������<**)��������������� �����13�� �"�,�������� ����������������������� ��������� �������� ����������������������������!������������� ��� ���������������������������������������������������4�����������������=2**!***5�����13����������������������������'����������������1����6�����!��� ������� ���� ��'��! >����� ! �������� �� ���� ���� ������� �� ��� � ����� ������ "9?������� 0� ���� ����! ��� @?0 ��� ����������� � ��� ��������% ��� ���������� �$��� ��������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW46

������������������� ���������������������������������������������������������� ��������������������������������������������������������������������� !"����������������#���"�����"��������!������$���%���������������������#���!���&� ��������%���������������������������������%��%��$'(��)������������������������������*�����&�(%�����������%���)���������������������%�����%�)��������������������+������������������� �%����)����)��������������� ������������ �%�� ", �$'(����*����+����� �������� �+������� ��)����� �������� �������� �%��� ��%�����%�)� ��������� ��� ������%��-����)���������������������&�.��������%���������������������������������)����������������������������������%��������&�/��%�������������������$��������0112���%��$�3��������������%��-�����$'(���������%�� ��!�����������.���&�/�����������%�����������������������%�����������*���������%�����%������������%��)������������������������������ �����#��*�������� ����%����$��%�4�,����%����������������������$����������������)�&�5*�������)����������������%��� !"�!���������������������������)���������������%�������)����������������)����������%�����*���������������������%��)������&���������%���������)������)��������%���)��6��������%���%�������������+���������������%�����������������-����+������������������%��������������������������%��)%������6�7��)���+��������%��8������9���%���������������%��������8�����9��������������+��+�%�+���������������� ����� �������������&�(%��� �������� �������� �� ���������� ��������)����� ���� �%���������$�3� ��������� �%���� ��������� ��� �%�� �%������� �%�������� ������� �%���� ��� ����-���� �%����)�������������������%��%�����������������%���������)���������������� ��:���&�"��%���%����������������������������������������$�3;������%�������������������%����������<11�)�����&�(%�����������-����+��������������������������%�������������=>�������������0=1������%�������������������.������011=&�(%�������������������������%����?������%������������������������%����)����������%���������������%�)������������7)��������������&�"�����������%����%���;�������%������-�����������������)�����%�������������������?������%�������������������&�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 47

Lessons Learned������������������ ������������ ����������������������� ��������� ������������ �������� � �� ���� ������� ����� ���� ������ ����� � �� ����� ���� ����� �� ����� ���� ������ ��� ��������� ������������ ��� ������������������ ������� �!��� "��� ���� �������������������������� �� ����� ��������� ���� ��� ���� �#����� ���� ���� ������������ �� � �� ��������������������$�� ������������������������������ �����������������������%&'�� �����������"������� ���� ������������������� ��������������(��������#��������������� ����������������������������������"������������ ������������������� �� ����� ����������%����� ������������������� ����������������� ����������� ��������"����������������������������� ������ ���������� )��� �� ���� ����� ���� ��� %&'� �������� ��� ����� ��� �������� ������� ���� � ����� ���� � �������� �� ����� ������������ ���� ���������� � ������� ���� �������� ����������� ���������#��������������������������� ������� ����!���������������������������� ���������������������������������#���������� ������������������� ���� ��������������������������������������������������� "��� ���� �����������)��� ������������������������������������ ���������� �� ���� ����� ���������������������� �������������� ���������� ��������� ���������������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������������� ������!����������������������"� ����������#���$��"� ��������������������������������������%�����������������������$������������������������������������������������&�����!�"������������������#������������������������������������������� ������������������!#'��!������������������ ��������������(�������)#'��!���!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW48

Trends and Observations from the CDFI Fund Director

Arthur A. Garcia������������� �� �������������� ������������������������������������� ������������������������������������������������������������������������������������� ����� ���������������������!1�"��������������� ������������������������������������������������������������������������������������������� ��������������!�����������������#���$������"�%� ������#$" ������������������������� ������������ ��� �������� ����� �����������������������������������������������������������������������!�"�����������������������&'(��������������)*�������������������������!�"��������#$" �����������������������������������������������������+��������������������������!�&!� �������������#$" ������������%���������!��������������������������� �����������������+��������&�,-(����������� �����������������.������� �.��!�"������ ������������� ������� ��� ������������� ������������������������ ���� ���� */0� �.�� ����������� ��1������� ���� )',� ������� ��� ��� ��������������!������������������������������� �����������������������1����������������������������%�������������������������������������������� �������������������!/!� �� ����� ������� �� �.�� ����� �������� ��� ���� ��������� ��������� �� �%� ������!�#$" ���������� �������� �.�������������������� ����������������������2������ �� ��+�� �����3����2� ����2� �������� �������� ���� ����� �����2� ����� ��������������������������+����2�����������������������������2���������������������������!�����%�������-(�������������#$" ���������������������������������������������������������������������������������� ������������3�������!�!���� ��+���� �����!�#$" ������������������1�����������4*������������������������������� ��������������������������������������0*���������������������������� ��������������5!6!�7�������������!4!� ������������������������������������������������������������������������1������������#$" ��������������������������!���������������������� �������������������������������������������������������%�����������������������1��������������#$" �������!�"�������������������/((-������ ���������������������������������������������������������������������!�����%�����8�9� "���� �����������0&�����������������������������'-������������������������1�"��� ������������������������&,,0����������������������������������������������������������"�������!� ���������� ��� ��%����� �������������+��������� ��������� ������������������������� �����������+������� �������� ����������� �������� ��� ��������� �� �� 5���� 6���!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 49

�������������� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��������������!��������"#� $��� %&� ��� ���� ����������� ��������� ����� ��� ������ '(� ������ ��� ����� ����� �����������������������)��*��������+������������������,�"�"������������������+����������������������������������������������������� ��������������������������������������-�����./��������%&��������������������������&00��������������������������������������������)��*��������+�����������������"��#� $���%&�����������������������������������������������������������������+������ �������1(����������2���������������� 3�������� ,2�3-�������� �����������������+�����������������������������.(��������%&���������������+��������������������4(���������������2�3����������������������������������+��������+������������������������"�� 3��������������� 563�6�������������������������������������������������������� ������������������������������������� ������������������������������"�%"� 3�������������������� ���������������789 ������"�!����������� 5������������������������������������������������������2�3�������������"�:��������������������������������������������������������������������2�3�������������������������������������"�3���������������������������������������������������������(0��������//����������������������������������������������������;&"<1�������"�$����=�����������������������������������������������������.4��������/.����������������������������������������������;&"&4�����������2�3�������������"�9�����������������������2�3���������������������;<"%'��������>���%&��������������;/�������������������������������������������������"("� 5���������������������� ��������� ������������������������=����"�9���789 ���������������������)��*����������������"� 5�������������789 ������������������������������������������������������������������������������������� ����?����� @������� �������A� �� ����������� ������� ��=���� ��� ���������� �� ���� 8���B� �� ���������� �������� �������� �� 5�����B� �� ����� ��������������C����D�����B������������������E���$�����B���������������������������������C�������B������������������������������@��5������ �������B�����������������������������������������F ������"�3������������������������������������������������������������������=���������������������������� ����������789 ��������"�9��� 563�6�������������������������������������789 ��������������"�C������+����������������������������������������������������������������������������"�9������������������������������������������������������������������������������+������������������������789 ������"�3���������������������������������������������������������������������������������������������������*�������������� �������������789 �������������������������+����������������"�3������������3�����*������������ �����G� ���� ��������� � ���������� ������ ����� �������� � ���+����� �����+������ �� � �� �� � ��� �������� � ��� ����� �� ��� ������ � ����� ����������"FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW50

How One CDC is Changing Neighborhoods with NMTC

Mary Nelson�������������� ���������������� ������������� ������������������������������������������������������������� ���������!������"���#$����������������������������������� �������� �������������%��&������� ����'�"������������()���������������������������*���������������������!���������������������'��*��������� �������������'������� ���� ��'����+����,��'�����������'���������������� ���-�������������'������������������������������� �����"������ �����'�������������� ����������������������'����*���������������������������������������� �����������!����������������� ����������������������� . �/������� �����+(#��������-���� ������ ������'����� �������������� �������"������������ ����������������'������� �����������������'����������������� �������!�0������������������'����������*�����,�������"������������������*����� ���� �����������������������*������'��������������������!������������'���������������������������������������'��'���*����������� ���������������������������"������������������������������ ������������*��������� ������ ���������'��'�����������'��������������������������������������"� ���������1�������1�����������������!��������������������*������������������������������� ��'���!�2���������������������������������������'������� ���������������������������������������������+�����'������3�������'������������-!���������������������������������������� ����������"���������������� ������������������ ����� ����������������������!�����������45� �����������������������������������������'������������������������� ��������� ������� ������������������������'"� ����������'������� ���� ���� �����6)���47���'�����������������������!����� �������'����������������� �������������������������������������������������������8�����������!�����������#9� ������������������������������������������"� ����������� �������� �� ������ ����������� ������ ���!� ���� #:"777� 3��������� ������ ���� ����� �����'������������'����'�!�2������������������������ "��� �����'����������"���'����������������������������������������������������������������������!��������������������������� �������������������������������������������������677���������!�&�������*����������������������������������*�������'����������������������������������������������������������������'�������������������� ������� ��'����+������������������� �$4� �������������������'�� ���-!������������������������������'������������*�������'���������������������8�������������������������������������������������������������"�����������'����������� �����'���������������� ������� ��'���������'�������� �� � ����!FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 51

���������������� �� ��������������������� ������� �������������� ������������������������������ ���� ����������������������� ���!������"������#�������������"���������������� �� �!��� �$����������#�������%��� � � ��� ���������� �!������������� � �����#�����&���� �!�� �����������"��!���'�����()��� �*�� !� &���������������� �������������� ����� �!������ ���#���&���� �� ��� ��� ��������#��������� "�� ����������������� ���� "�������� �!�� ������������������������� ����� � �������������������� ������������ ����#��������!�$��� �� �!�����������������#�������������##������������!��� �!�# � � ����#����� �"����������� ���� ����� ��"�� �����+������������� �!�� ������������������� &��� ����#����������� "�� � ������������ �!���������������� ��������������������������!��� ���� ���� ���� ���� '���� ,����� ��� ��-*�� �� � !��� �#� ���� �"��.� � �� �!�#�������������������!�������� �������"����������� ���"������ ������"���� ���. ��������� ��$� �� �� ���������������$��������������� ���� �� �������"�� ���������������� ���������������� ����� ������������������ ��������������� ������������������������������������������� ����� �������������������� �� ��������!������ �

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW52

Making Markets WorkCliff Kellogg������������������ ������������ ����� ��� ���������� ������ ������������������������������������ �������������������������� ���������������� ��������������������� ���� � ����������������� ������������������ ������������������������������� ������ �����������!������������������ � ������� ����������������������� ��������� ��������� ����� ����������������������� ������������������" �#����$�%�������������� ���������� �� ����� �������������� �������������������������� ���������&������������������������ ���������������� �������������������������"�'��(������������������������������������ �� �)��*�����"�+�������,)*"�-�����������������&����#�����.����������.��������������� �� ��� � �� ���� � �� ������ �������� �������� ��������� ��� ����� ���� �)*"�� ��� �������� ��� ������� ������� ���� ���� �� ����� ��� ��� ������)*"��.��������� ��� ������������/��� ����������������� ���������������� ��������/���� � ������ ������������� ���������������������� ���������� ���� ���������� ����������/���� 0�� �������������� �����.����)*"����������������� ���������������������������� ������������������������*�������������� �)*"�������������+���������/������ ����"�'��(��������������.������� �.���������������� ���������������������/������������� ������������������������ ������������������������������ ���� �������������������� ��� ������ ��� ������)*"�����/������ �������������.���������������������������������1��������������� ����� ���������������������������� �������� �� � �� ��������� �������� ��������� � )*"�� ������������� �2�&����� �)*"���������������������" ���������������������������������� ��������������� ������������������������������ �������������.�������������/����.����������������0������������ ���������������������������������������� �.������������������������3������������ �)*"�������������������������������.�����������������������" �)*"������������������� ���+����� ������������4�������5������)*"��������������������.������������ ���������.���������)���� ����� ���������)*"�������������� ���1����6������/���������������� �7���0�������������"�+�������3������1���������������������� ��������������������6������������������ ��� �)*"����/����8� �)*"����������������������/������� ����������������������� ������ �������� ���������������� ��� ���� �� � ������� �������������� ������������������������������������������������������������������ �� ���������.�����" �)*"�������������������������������������������������������9������������������������������.�������� �)*"�����������������������/��������������������� ������ ���� ���������&0������������������ ��� ������������/����

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 53

����������� �������� ������������� ���������������������� �� ����� �� ����� ������������������������ �� �� ����� ��������������� ������ ��� ����������������� �� �������������� ������ ������������ � ����������� ����������� ������������!� ������ ��� ������������ ����� �������� �� ��������������� ������ ��� ����� ��������� ������ ������ � ��� ���� ��������� ��� �� � ��"� ��!������������� ����������� ��� ���������#$%�$������� ���� ���� ���������������� �&����� ��� � �������� ������ �������������������� �� ���� �� �������� ������������ ���������� ����"�����"� �����"������������� ���������������� ��������������������������� � �� ������������������� ���!� ��������������� �� �������� ����������������� ������ ��� ��'������ ��������())* � ������� ������� ��������� ����������������� ���������+����������� ���������������,����� ����� ���+ ���� ������������� �+����� ��������� ��������� �� � �����������"���� ����������������������� ������������������������������������������������������������������������� !�����"�������#�����������$�%�$������� ���������&�������������'$($�)���������������*��������������������������� ��������������������������������*�&�%������)�+�������$

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW54

NMTC Program Overview and Glossary� ������������� � ������������������������������������������������������������������� �!����� "��������� ��������� ���������� "� #�������������� ������� � �������� �������� "�������� !��$� �������$��#��������������� ����������#������������ %����� ���%���� &���� � ��#� ��� ��� ����$� �������$��#� ������������� � �������������#� ������%����������� ��������� ����'�������������������������������������������������� ���()����������������������������������� ������ ��������� �����'#� �������� ���� ������������� ����������������������#� ��*�������������������� ��������$� ��������������������������� �� ������ ��������������!����� �� ��������� ������������������ �������������� �������#� ��*������ ��������������������"�������� � ��#������������ #����������������������������%���������������������������������'#� ��������� ���� ��� ���� ���� � ��#��#��������������%������� ����������� ���� ��������������������%��������������������������� " ��������������"�� �����������!���� �� �� ����������������%������$� ��#� �� ���%*� ����#��������� ��������������� ������� ���������� �+��,��� �� ��������������*�������������������� �� �����*����'����������������� ���'�����������-� �.��� � �� ����� ���#� ��� ��������������'����������������������������������� ����� ���������� ��������� �����#��� �������������#-� ���(��� ��������������� �� ���%��#��������������/ ���������� �� �����0 ����.111*������������� ���� ���� "�������������������� ��� ���2,3��������$��#��������� �!�������4���������������#� ������������ ���� ����2.�3������ ����������� ������.11(*�2(�3������ �����������������.115*� ��2.����������������������.113��������� ��������������� ���� ���*�����.116� ������� ����.117*��������2(�3������� ���Glossary of NMTC Terms���� ���� ��������� �������� ��� ���� �������*� �� ���� �� ������ ����� � ����� �������� �*����������������������������1Allocatee 8�8���� ���� ���������� �� ���8���� ���Allocation Agreement 8� �������������������������#��������� �� ���%��� ������� �������������������� "������� ���� ���Community Development Entity (CDE)8#��������������� ������� �������������+1�����+99���������������9����� ��9����� ��� ��:����� ���;3

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 55

����� ������� ������������������ ������������������������������������������������������������������������������������ �������� �������������������� ��������������������������������������������������������������� ������������������������� �������� ������ ����������������� ���������� �������� ������ ����� �����!���������"#$%Low-Income Community &� ���������������������������'����� ��������� ������������������������������(��������������� ����)���������������������������������������������������������������������� ������������������������������*�����+(������������������������������ �������������������������������������������������������������������������������� ������������������������������*�����+(������������������������������������������� �������������������������������������� ������%Qualifi ed Active Low-Income Community Business (QALICB)&� �������������������������� ����������������������������'����� &��������,(�������������������������������������������� ������������������������������������-��� ������������������� ������������������ ������ &� ����������� ��������� ����������� ���� ������������� ���� ����� ���� � ��������������������������������� ������������������ ���������� &���������������������������������������������������� �� ��������� ������������������� ������������������ %Qualifi ed Equity Investment (QEI)&� ��-�� �����������������"#$����������������� �����������������������������������.��� ����/���)������"������ �)���������%Qualifi ed Low-Income Community Investments (QLICI)����� &� �����������-�� ��������������������������� �.&/)"0������ ������������������"#$������ ������������ ���������� ����������./)")������ !�������������������������� ������� ������������� �������� ������� �����������������������������������1��� &� ��-�� ��������������������������� �"#$%

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW56