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7/28/2019 Le Commerce Est Il Toujours l Actif Martingale
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Recherche & Stratgie
Le commerce est-il toujours lactifmartingale ?
Petit-djeuner Immobilier/DistributionNatixis Securities
20 Mars 2008
Mahdi MokraneHead of Research & Strategy
AEW Europe
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Mars 20082
March des commerces
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Mars 20083
Consommation : des performances contrastes et des
inquitudes que lon ne cache plus
Sources : Ecowin, AEW Europe
Evolution des ventes au dtail en Europe, %p.a., moyenne trimestrielle glissante
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Allemagn
France
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Evolution de la confiance des consommateurs en Europe
Sources : Ecowin, AEW Europe
Consommation en Europe: des performances contrastes
et des inquitudes affiches
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Mars 20085
Consommation en Europe: des performances contrastes
et des inquitudes affiches
Allemagne : la crainte dune rechute
Hausse de linflation
Erosion du pouvoir dachat
Les ventes du commerce devraient peine dpasser
linflation en 2008
Consolidations dans le secteur de la distribution,
linitiative des discounters
Italie : une situation qui ne devrait pas samliorer
En 2008, la croissance du PIB devrait tre la plus
faible de la zone Euro
Les classes moyennes sont touches
Tous les distributeurs salarment de la baisse des
ventes, y compris les hard-discounters
Royaume-Uni : Finalement un lger ralentissement
Le prix revient en tte des proccupations du
consommateur Regain des promotions
Les enseignes non alimentaires les plus traditionnelles
sont fragilises, consquence du dveloppement des
supermarchs dans le non-alimentaire
France : une situation mi-chemin
Une situation mi-chemin avec lesperspectives de rformes structurelles :
baisse des prix, drgulation des
dveloppements, flexibilit de la main
duvre
Progression du hard discount au dtriment
des hypermarchs et des formats de
proximit traditionnels
Un grand nombre de projets pour
redessiner loffre en priphrie (parcs
dactivits)
Espagne : les MDD contre linflation
Une inflation qui commence se faire sentir alors que
la croissance du PIB est lune des plus fortes en
Europe
Les distributeurs augmentent la part des marques
propres
Le contexte lectoral a frein les initiatives politiques
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France
Germany
Ireland
Italy
Netherlands
Portugal
Spain
Sweden
UK
Une progression rgulire des loyers : le commerces est
dfensif
Sources : PMA, AEW Europe
Evolution des loyers prime des centres commerciaux en
Europe (base 100 2000)
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Mars 20087
mais des signes de ralentissement en commerce de centre
ville dans les pays les plus susceptibles dtre touchs par unebaisse des ventes
Prvision de croissance des loyers prime de commerces
de pieds dimmeuble
Sources : PMA, AEW Europe
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Mars 20088
.. et un lger flchissement anticip en centres
commerciaux
Prvision de croissance des loyers de centres
commerciaux
Sources : PMA, AEW Europe
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Mars 20089
Un niveau de livraison important tir par le dynamisme desgrandes enseignes commerciales
Sources : PMA, AEW Europe
Evolution des livraisons de centre commerciaux en Europe
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Mars 200810
La fin de lexception franaise ?
Sources : PROCOS
Nombre de projets recenss en France
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Mars 200811
Evolution des prix en France
Sources : INSEE
Importance du contexte inflationniste
Indices mensuels de prix des produits de grande consommation dans la grande distribution
(base 100 en 1998)
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Mars 200812
Indices mensuels de prix des produits de grande consommation dans la grande distribution (base 100 en 1998)
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La bataille des prix a-telle lieu en France?
1996 Loi Galland
Contrle de la concurrence
(relations fournisseurs /
distributeurs, lutte contre prix
abusivement bas, vente perte)
Consquences : les distributeurs
se rmunrent par marges
arrires tandis que lesfournisseurs augmentent leurs prix
pour compenser
Rpercussion des hausses de prix
des fournisseurs sur les prix aux
consommateurs
En cours - Contexte global
de flambe des prix desmatires premires, dabord
nergtiques, puis contagion
aux matires agricoles
2002 Pacte de
stabilit du
gouvernement avecles professionnels
de lalimentaire pour
geler les prix
Juin 2004 Nicolas
Sarkozy, alors ministre
de lconomie demande
une nouvelle baisse des
prix aux industriels et
distributeurs
Consquence : baisse
denviron 1,6% des prix
des produits de marque
Aot 2005
rforme de la
loi Galland; loi
Dutreil.
2002 Effets prix
du passage leuro
*Grande
distribution
tendue =surfaces de
ventes > 120 m
(hypermarchs,
supermarchs,
suprettes)
Source INSEE,
AEW Europe
2007
Ritration du
gouvernement
augmenter le
pouvoir dachat
poursuite desrformes de
libralisation du
commerce
Facteurs
daugmentation
des prix
Facteurs de
baisse des prix
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Mars 200813
France : Dans ce contexte les changements de
modes dindexation prennent tout leur sens
LIRL devient IPC pour les baux habitation. Ctait attendu.
LICC pour les loyers commerciaux volue. Premires ractions
1. C'est un changement substantiel : le poids de l'ICC passe de 100% 25%
2. La composante inflation (IPC) revient en force : de 0% 50%, mais enenvironnement inflationniste court / moyen terme
3. Le nouvel indice semble "plus juste" (propritaire /locataire) : introduction d'unecomposante de 25% d'indice des ventes du commerce de dtail (ICAV). Cependant,
cet indice, qui n'existe que depuis 1996, est plus volatile que les deux autres, et donc
introduit du risque supplmentaire dans les cashs flows locatifs.
4. Ces trois indices ne sont que peut corrls (voire ngativement corrls) sur les 12dernires annes (en base annuelle), ce qui peut tre vu comme un avantage de
diversification des sources d'indexation.
Conclusion
Vers la fin de lexception Franaise de lICC.
Lindexation soriente vers un alignement avec les pratiques europennes (une fonction
mathmatique de linflation) mais avec encore un avantage la France..
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France
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Portugal
Spain
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UK
Vers un ralentissement de la baisse des taux de rendements?
voire une correction la hausse comme au Royaume-Uni
Sources : PMA, AEW Europe
Evolution des taux de rendement prime centres
commerciaux en Europe (%)
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Mars 200815
Europe : Un volume dinvestissement en 2007 peine
infrieur 2006
Sources : Jones Lang LaSalle, CBRE
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Mars 200816
Investissements en Europe : toujours aussi difficile de
sourcer des actifs commerces
Sources : CBRE
Rpartition gographique delinvestissement global en 2007
Rpartition de
linvestissement dans le Top10 des villes en Europe
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Mars 200817
Les investissements en Europe : le bureau reste lactifphare sur lanne
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4450 52
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Other
Hotel
Industrial
Retail
Office
Sources : Jones Lang LaSalle, AEW Europe
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Mars 200818
Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises
stratgies en Grande-Bretagne ?
Tous actifs Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties
253 stratgies de 1986 2007
Jerevend
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Jachte en .
Source: IPD, calculs AEW Europe
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Nb < 0%Nb entre 0 et 10%Nb de > 10%
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Mars 200819
Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises
stratgies en Grande-Bretagne ?
Bureaux Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties
253 stratgies de 1986 2007
Jerevend
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Jachte en .
Source: IPD, calculs AEW Europe
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Nb < 0%Nb entre 0 et 10%Nb de > 10%
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Mars 200820
Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises
stratgies en Grande-Bretagne ?
Commerces Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties
2534 stratgies de 1986 2007
Jerevend
sen..
Jachte en .
Source: IPD, calculs AEW Europe
468182
Nb < 0%Nb entre 0 et 10%Nb de > 10%
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Mars 200821
Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises
stratgies en GB ?
Logistique GB : Performances annualises de stratgies dentre/sorties
253 stratgies de 1986 2007
Jerevend
sen..
Jachte en .
Source: IPD, calculs AEW Europe
230222
Nb < 0%Nb entre 0 et 10%Nb de > 10%
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Mars 200822
Investment intentions over time - retail
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Germany UK / Ire France Italy Sp / Port Neth / Belg Scan Cent &
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East
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Germany UK / Ire France Italy Sp / Port Neth / Belg Scan Cent &
East
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Aut 2001 Aut 2002 Aut 2003 Aut 2004 Aut 2005 Aut 2006 Aut 2007
Source: PMA European Survey on investor intentions Aut 2007
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Mars 200823
Conclusion : Les principales tendances en investissement
en commerce en Europe
Allemagne et Europe du Nord devraient
augmenter leurs volumes
dinvestissement. Opportunits en
Espagne en fin danne. Croissance
forte en Russie et en Turquie
26% de linvestissement Retail en
Europe continentale en Allemagne en
2007
La Russie en 3e position derrire la
France. Roumanie et Turquie ont
bnfici de 1 Mds dinvestissement
Retail chacun
Europe continentale
27.7 Mds investis en commerces en
Europe continentale en 2007 (hors Uk et
Irlande) dont 6.6 Mds au Q4 2007.
Progression des volumes dinvestissements
de 7% par rapport 2006
Repricing attendu sur les actifs secondaires
et sur les produits et portefeuilles fort
montage financier
54% des investissements Retail en centres
commerciaux en Europe continentale
Les parcs dactivit restent recherchs
mais les investisseurs prennent plus leur
temps pour estimer les risques dans les
sites secondaires
Activit des dveloppeurs forte,
notamment en Europe centrale et de lest
Royaume-Uni
Environ 4 Mds investis en centres
commerciaux au UK en 2007 (-27% par
rapport 2006) et 1.8 Mds en retail
warehouse (-25% compar 2006)
Plus de remonte des taux, au moins
jusqu mi-2008
Avec les investisseurs debt financed
en difficult, re-mergence dacteurs
dormants ces dernires annes et
dinvestisseurs de type entrepreneurs
Retour aux fondamentaux (asset
management, taille des bassins de
consommation et loyers raisonnables)
Le mouvement dexternalisation en commerces sest acclr en 2006-2007 et devrait
se poursuivre
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Mars 200824
Conclusion : Les commerces restent toujours lactif
martingale
Localisation des livraisons de centres commerciaux en 2007 et livraisons futures
Sources : AEW Europe, donnes PMA
Diffrencier les formes
de commerce
Importance du stock
picking
Plus grande Prudence
suroffre
Trs actifs
Forte demandePaysage commercial en
recomposition
Trs actif
Des taux attractifs mais quibaissent
Externalisations
Trs actifs
Fort potentiel dAsset managementMais risque de sur-offre localis
Privilgier des
portefeuillesexternalisation
Plus grande Prudence
Ralentissement de la
consommation
>40 000 m
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Questions & Discussion
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Merci de votre attention
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La prsente publication a pour objet daider les investisseurs prendre leurs dcisions dinvestissements, elle na en revanche pas pour objet de fournir des conseils en investissement un investisseur en particulier.
Les investissements mentionns et les recommandations ci-dessus peuvent ne pas tre appropris pour tous les investisseurs : les lecteurs doivent se faire leur propre opinion sur lopportunit de tels investissements et
recommandations en fonction de leurs propres objectifs dinvestissements, exprience, statut fiscal et situation financire. La prsente publication provient de diffrentes sources dinformation dont nous pensons
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