Инвестиции в недвижимость США

T E R R A E X T E R N AОрганизационно-правовое сопровождение инвестиций

E-mail: investments@terraexterna.ruТел.: +7 (499) 709-97-03

Инвестиции в недвижимость США – Преимущества инвестирования в недвижимость США

© 2015

Инвестиционные активы могут обеспечивать как инвестора, так и его (ее) потомков в нескольких поколениях

Стабильность и защита собственности

Возможность получения чистого дохода в долларах, сопоставимого с процентами по валютному вкладу (от 4% в год) с IRR от 12%

Хорошая доходность в валюте

Возможность оплаты до 65% цены объекта за счет ипотеки под 3,5‐5% годовых

Доступные кредитные ресурсы в валюте

Инвестиция в 1 млн. USD и создание 10 раб. мест дают возможность получения «грин‐карт» инвестору, его (ее) супруге(‐у) и несовершеннолетним  детям

Бизнес‐иммиграция

Создание кредитной истории в США, опыт реального бизнеса в США, новые контакты и деловые возможности

Расширение деловых горизонтов

Эксклюзивные предложения

Cегменты c высокой доходностью и 

устойчивым спросом

Инвестиции в недвижимость США – Целевые объекты и целевые финансовые показатели

© 2015

Апартаменты, в том числе для пожилых людей 

(Senior Housing)Хостелы в крупных городах

Ритейловые объекты с якорными арендаторами

Специализированые склады

Чистый Cash on Cash от 4% в год

Инвест. IRR от 12%

Cap Rate после оптимизации от 10%

Срок инвестиции 5‐10 лет

Цена объекта от 1 до 10 млн. USD, кредит 

до 65% цены

Инвестиции в недвижимость США – Обзор рынка коммерческой недвижимости США

Основные характеристики рынка коммерческой недвижимости США:• Разнообразные рынки на разных стадиях цикла развития • Возможность раннего инвестирования в перспективные районы и объекты• Низкая волатильность спроса и арендных ставок в сегментах жилья, 

специализированных складов и ритейла*

© 2015* По данным CBRE и Deloitte на 4 квартал 2014

Инвестиции в недвижимость США – Обзор рынка коммерческой недвижимости США• Средняя ставка капитализации объектов от 4,5% до 7% в год • Возможность увеличения ставки капитализации до 10‐15% в год при оптимизации 

объекта (value‐add) или инвестиции в перспективные районы (opportunistic)• Дешевые кредитные ресурсы

© 2015* По данным HFF LP на 4 квартал 2014

Инвестиции в недвижимость США – Репатриация капитала и доходов

© 2015

Основной долг и проценты по акционерному займу

Дивиденды и другие распределения из прибыли от объекта

Выход из проекта через 

продажу

Вознаграж‐дения за личные услуги

$ $

$

$

Инвестиции в недвижимость США – Доход на инвестированный капиталДоход инвестора на вложенные средства после налогообложения в год*

См. допущения на следующем слайде* Без учета вознаграждений консультантов и расходов на обслуживание корпоративной структуры проекта © 2015

Срок инвестиции

Инвест. IRR ≈ 12%

Инвестиции в недвижимость США – Доход на инвестированный капитал (Cash on Cash Return)

Допущения, принятые для расчета:1. Расчеты произведены для компании в форме LLC, штат Флорида2. В расчете учтены российские налоги, федеральные налоги США и налоги штата 

Флорида, без учета возможного налогообложения на муниципальном уровне3. Объект: здание в Майами с апартаментами для сдачи в аренду, цена 10 млн.

USD плюс 400 тыс. USD расходы на сделку и оптимизацию4. Средняя ставка капитализации (NOI/цена покупки объекта) 10%5. 5,25 млн. USD профинансировано инвестором (4,75  млн. ‐ вклад в капитал LLC, 

500 тыс. USD ‐ акционерный заем под 5,5% годовых на 10 лет)6. 5,15 млн. USD ‐ кредит банка США под залог объекта, 4,5% годовых на 10 лет7. Срок инвестиции 10 лет с продажей объекта за 11 млн.  USD (после вычета 

расходов на сделку)8. Инвестор является единственным участником LLC, вся чистая прибыль LLC

ежегодно распределяется инвестору9. Инвестор является налоговым резидентом РФ, не является гражданином или 

резидентом США и может использовать льготы по ДИДН между РФ и США

© 2015

Инвестиции в недвижимость США – Корпоративная структура проекта – Вариант 1

Компания СШАБанк США

Продавец объекта

Управляющая компания США

Арендаторы

РосКо

Deed of Sale

Кредитный договор

Договор аренды или договор на управление 

объектом

Договоры с арендаторами

США

Россия

Обслуж. организации

Вклад в капитал, акционерный 

заем Проценты, дивиденды, сумма займа

Цена объекта

Арендная плата

Арендная плата

Коммун. платежи

ДИДН

Проценты, сумма кредита

Между инвестором‐ФЛ и компанией‐блокером

возможно добавление траста

Нормы о КИК, НДФЛ 13%

Ипотека

Личная гарантия

Компания‐блокер, США

Обязательные элементыНеобязательные элементы

Возможен выход из проекта на уровне российского ООО без US capital gain tax, estate tax и gift tax и на уровне компании‐блокера без 

US capital gain tax

© 2015

Инвестиции в недвижимость США – Корпоративная структура проекта – Вариант 2

Компания СШАБанк США

Продавец объекта

Управляющая компания США

Арендаторы

Иностранная компания‐блокер

Deed of Sale

Кредитный договор

Договоры с арендаторами

США

Россия

Обслуж. организации

Вклад в капитал, акционерный 

заем

Вклад в капитал, акционерный заем

Проценты, дивиденды, сумма займа

Цена объекта

Арендная плата

Арендная плата

Коммун. платежи

ДИДН с Россией

Проценты, сумма кредита

Между инвестором‐ФЛ и иностранной компанией 

возможно добавление траста

Нормы о КИК, НДФЛ 13%

ДИДН с США

Иностранная юрисдикцияРиск отказа в применении ДИДН из‐за фиктивности промежуточной структуры

Ипотека

Личная гарантия

Обязательные элементыНеобязательные элементы

Возможен выход из проекта на уровне иностранной компании без US capital gain tax, estate tax и gift tax

© 2015

Договор аренды или договор на управление 

объектом

Инвестиции в недвижимость США – Организационно-правовые формы инвестиций

© 2015

• 1‐2 инвестора• По умолчанию, «прозрачный» субъект, прибыль 

«переносится» на участников и облагается в США как личный (корпоративный) доход участников

Limited Liability Company (LLC)

• Более 2 инвесторов• По умолчанию, «прозрачный» субъект, прибыль 

партнерства «переносится» на партнеров и облагается в США как личный (корпоративный) доход партнеров

Limited Partnership (LLP)

• Подходит для индивидуальных и коллективных инвестиций• Для целей налогообложения США ‐ отдельный субъект, 

прибыль  облагается корпоративным налогом• Дивиденды в пользу участников облагаются доп. налогом

Корпорация

• Обязан платить налоги с доходов от объекта в США как корпорация

• Перечисления из филиала в США в основную компанию облагаются дополнительным налогом (branch profits tax)

Филиал иностранной компании

Инвестиции в недвижимость США – Функции компании-блокера

© 2015

Доход акционера‐нерезидента*

Перенос прибыликомпании в доход акционера

Удержанияв счет налога США с акционера

НалогСША на прирост капитала при продаже 

Налог США на наследство и дарение

ИНН иналоговые декларации акционера в США

Возможность применения ДИДН

Оффшорная компания

В СШАне 

облагается

Нет Нет Нет Нет Нет ?

Корпорация США ПАССИВ

НЫЙ

Нет Да (30% при 

выплате)

Да Да Да Да

«Прозрачная» организация (LLC или LLP)

АКТИВНЫЙ

Да (общая прогресс.шкала)

Да (ежеквартально)

Да Да Да Да

* Под акционером подразумевается  российское физ. лицо или промежуточная российская компания

Инвестиции в недвижимость США – Наши услуги - Преимущества работы с Terra Externa

© 2015

Объект подбирается и оценивается бесплатно с учетом бюджета и приоритетов инвестора, финансовых и физических показателей объекта

Комплексный анализ инвестиции

Структура проекта анализируется и создается с учетом индивидуальных предпочтений инвестора, правовых, финансовых и налоговых аспектов

Системный подход

Предлагаемые решения верифицируются через специалистов, работающих непосредственно в месте нахождения объекта в США

Проверенные решения

Услуги высокого качества, нацеленность на результат, профессиональная двуязычная команда, знакомая с правовой и налоговой системами России и США

Профессионализм и эффективность

Разумные расценки за собственные услуги, квалифицированные партнеры из США, предлагающие оптимальное соотношение цены и качества

Оптимальные цены

Инвестиции в недвижимость США – Предлагаемая схема работы

© 2015

1. Встреча с представителем Terra Externa, определение инвестиционных приоритетов и пожеланий инвестора, фиксация основных договоренностей в соглашении о намерениях

2. Представление инвестору информации о нескольких объектах в соответствии ссоглашением о намерениях

3. Принятие инвестором решения о вхождении в проект

4. Детальная проработка корпоративной структуры проекта, всех юридических и налоговых аспектов с учетом приоритетов инвестора (с верификацией ключевых моментов через консультантов из США)

5. Согласование корпоративной структуры проекта инвестором, создание  структуры

6. Поиск и предварительная проверка объектов, работа с кредитными организациями, подбор специалистов в США для сопровождения сделки

7. Выбор инвестором конкретного объекта

8. Направление продавцу официального предложения о покупке объекта

9. Due diligence, оценка объекта, подбор управляющей компании (при необходимости)

10. Оформление договора продажи объекта (deed of sale), осуществление расчета за объект, полное переоформление объекта на подконтрольную инвестору компанию США

Инвестиции в недвижимость США – Заявление об отсутствии ответственности и контакты

Настоящая презентация подготовлена исключительно в информационных целях ине является профессиональной консультацией.Команда Terra Externa не несет какой‐либо ответственности за последствияиспользования информации, содержащейся в настоящей презентации, вкоммерческих, некоммерческих или личных целях, в том числе, но неисключительно, для оценки каких‐либо проектов или принятия каких‐либорешений, без дополнительных консультаций.Если Вас заинтересовала возможность инвестирования в недвижимость СШАлибо Вам требуется поддержка в рамках инвестиционного, корпоративного илиличного проекта в США, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Телефон: +7 (499) 709‐97‐03Эл. почта: investments@terraexterna.ru

С наилучшими пожеланиями,Команда Terra Externa

© 2015

Инвестиции в недвижимость США – Команда

Евгений Мелихов, Координатор проектак.ю.н., LL.M., MBA (Portland St. Univ., США), более 10 лет опыта в сопровождении международных инвестиционных и корпоративных проектов, «грин‐карта» США

Компетенции в проекте: налоговые, корпоративные, иммиграционные, финансовые вопросы.

Тел.: + 1 (206) 859 76 51, +7 (903) 555 12 66    Email: em@terraexterna.ru

© 2015

Наталья Бидненко, Эксперт по инвестициямM.A. in Real Estate Development (University of Miami, США), лицензир. специалист по продаже недвижимости во Флориде, более 12 лет опыта в коммерческой недвижимости, в т.ч. 5 лет на рынке США, «грин‐карта» США

Компетенции в проекте: анализ и рекомендации по инвестициям в коммерческую недвижимость на территории США.

Тел.: +1 (786) 227 14 37                        Email: nb@terraexterna.ru