Date post: | 10-Sep-2020 |
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Small Business & Entrepreneurship |
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Herzlich willkommen zum 27. Schweizer Immobiliengespräch
Moderation: Dr. Samuel Gerber samuel-gerber.ch AG, Zürich
Heutiges Thema: Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld
Felix Blaser Teamleiter Spezialfinanzierungen Zürcher Kantonalbank, Zürich
Schweizer Immobilien Gespräch 11. Mai 2010
Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung
Zürich, 11.05.2010 Autor: Felix Blaser Email-Adresse: [email protected]
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 6
Agenda: Einführung in ausgewählte Finanzierungsthemen + Finanzierungsprüfung
Übersicht Finanzierungsbegriffe Eigenkapital versus Fremdkapital Eigenfinanzierung - Instrumente Fremdfinanzierung – Instrumente Was liegt dazwischen ? Stichwort Debt Capacity Kreditprüfung bei einer Bank Sicherheiten
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 7
Zielsetzungen
• Entwickeln des grundlegenden Verständnisses für die Logik der Finanzierungsbegriffe
• Verstehen der häufigsten Eigen- und Fremdfinanzierungs-instrumente
• Verständnis entwickeln für die grundlegenden Abläufe in einer Kreditprüfung
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 8
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 9
Systematisierung
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 10
Grundsatz: EKap-Rendite (ROE) wird beeinflusst durch das Finanzierungsverhältnis
(Verhältnis EKap zu FKap)
Unternehmens-Gewinn Eigenkapital
Leverage - Hintergrund
Rendite versus Risiko
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 11
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 12
Gründung einer AG – Arten
Gründungsformen
qualifiziert ordentlich
Sacheinlagen
Sachübernahmen
Gründervorteile
Verrechnung
Liberierung durch Cash
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 13
Kapitalerhöhung
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 14
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 15
Schulden aus Lieferungen +
Leistungen (Bank)-Kredite
(Bank)-Darlehen
Anleihen
Rechnungs-abgrenzungen
Rückstellungen
Komponenten des FK
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 16
Darlehen
CHF
t
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 17
Kredite
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 18
Fest-Kredite / Darlehen
CHF
t
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 19
Objekt-/nicht objektbezogen
Finanzierung
Nicht objektbezogen objektbezogen
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 20
Anleihen
Anleihen
Obligation
"Straight"
Wandel-
Anleihe
"Convertible"
Options-Anleihe
"Option Bond"
OR 1156 - 1186
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 21
Dazwischen ??
Mezzanine-Kapital
Va.: - Parziarische Darlehen ("Equity Kicker")
- Wandelanleihen (va. auch "mandatorily convertible")
- Optionsanleihen
[ - Nachrangige Darlehen ?? ]
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 22
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 23
Kredit-Rating (Firmenkunden)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 24
Bezeichnung Moody's Standard & Poors
K1 Top-Unternehmen Aaa, Aa1 AAA, AA+
K2 Ausgezeichnete Unternehmen Aa2, Aa3, A1 AA, AA-, A+
K3 Sehr gute Unternehmen A2, A3 A, A-
K4 Gute Unternehmen Baa1, Baa2 BBB+, BBB
K5 Unternehmen mit erkennbarem Risiko
Baa3, Ba1, Ba2 BBB-BB+, BB
K6 Unternehmen mit erhöhtem Risiko Ba3, B1 BB-, B+
K7 Unternehmen mit hohem Risiko B2, B3 B, B-
K8 Unternehmen mit überhöhtem Risiko
Caa und schlechter CCC+ und schlechter
Rating-Klassen: ein virtuelles Beispiel
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 25
Bewertung Immobilien durch Schätzungsexperten
Bonitätsprüfung mittels einheitlichem systemgestütztem Rating
Rating / Finanzierung von Immobilien
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 26
Sonderproblem: Verluste bei Betreiberliegenschaften
Feststellung: bei Betreiberliegenschaften muss darauf geachtet werden,
dass Verluste aus den Dienstleistungen / Produkten zu einer Wertminderung der Produktionsfaktoren führt
höhlt Belehnungsbasis aus
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 27
Stichwort: Debt Capacity I
Bandbreite, innerhalb derer sich die Nettoverschuldung eines Unternehmens bewegen sollte
Basis: Free Cash Flow
Pay-Back Annahme: 5 – 7 Jahre
Ergo: Fiktion der Entschuldung (ceteris paribus) über 5 – 7 Jahre
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 28
Stichwort: Debt Capacity II
Beispiel:
Betriebsergebnis (EBIT) - kalkulatorische Steuern + Abschreibungen operating CF +/- Rückstellungen / stille Reserven +/- NUV +/- Investitionen/Desinvestitionen
= Free Cash Flow
Free Cash Flow * Barwert-Faktor = Debt Capacity (verfügbar)
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 29
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 30
Darlehen mit / ohne Amo.
revolvierende Kredite
Festkredit
etc.
Grundpfand kurant
blanko
etc.
Bürgschaften
Verpfändungen
Sicherstellung
Felix Blaser, dipl. Wirtschaftsprüfer & CPA 31
Fragen ??
Felix Blaser
Dipl. Wirtschaftsprüfer + CPA
Mitglied der Direktion
Zürcher Kantonalbank, Spezialfinanzierungen,
Stockerstrasse 33, 8001 Zürich
Telefon: 044/292-3975
Mail: [email protected]
Claudio Müller Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank, Zürich
Schweizer Immobiliengespräch 11. Mai 2010
«Finanzierungs-strategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld»
Claudio Müller Zürcher Kantonalbank
Dienstag, 11. Mai 2010
34
Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld: Agenda
Was zeichnet das gegenwärtige Wirtschaftsumfeld aus?
Nachhaltigkeit bei Finanzierungen: Was heisst das?
Konkrete Lösungen: - einige "alte" Finanzierungsgrundsätze - einige "neue" Finanzierungsgrundsätze und Lösungen
Einige Erkenntnisse zum Schluss
35
Zielsetzungen
Begriff der "Nachhaltigkeit" bei der Finanzierung von Immobilieninvestment ist dargelegt.
Möglichkeiten und Grenzen der Prognosefähigkeit und der Folgen sind aufgezeigt.
"Alte" Regeln der Nachhaltigkeit in der Finanzierung von Immobilieninvestments in Erinnerung gerufen und "neue" Möglichkeiten vorgestellt.
36
Finanzierung
Finanzierung Fremdmittel Eigenmittel
Mehrere Möglichkeiten Mehrere Möglichkeiten
Finanzierung umfasst immer die gesamten Mittel zum Bau, Erwerb oder Halten einer Immobilie, also Eigenmittel (=Equity) und Fremdmittel (=Fremdkapital/Debt)
37
Was zeichnet das aktuelle Wirtschaftsumfeld aus?
Einige Stichworte: Wachstum der (Welt)wirtschaft Verschuldung (öffentliche – private) Zinsentwicklung Inflationsgefahr Währungen
viele Meinungen viele Vermutungen viele Gerüchte viele Zahlen und Statistiken viele Tendenzen viele "Experten" viele Modelle/Theorien
aber: in volatilen Zeiten wenig konkret Greifbares
38
Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (1)
Staatliche Verschuldung Griechenlands: zur Zeit Hauptthema Ausblenden ähnlicher Probleme in den USA, Japan und auch England Währungsschwankungen: in den letzten Jahren gewaltige Schwankungen bei einzelnen Währungen teilweise überraschende Entwicklungen
Inflationserwartungen: viele Expertenmeinungen, viele Prognosen, aber sehr viele Szenarien denkbar.
39
Trends, Vermutungen, Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (2)
Staatliche Verschuldung:
.
Land In % BIP 2009 Pro Kopf der Bevölkerung Griechenland 115,1 Euro 26'000 CHF 37'180 (1.43) USA 82,9** US$ 41'220 CHF 45'750 (1.11)
Japan 189,8 US$ 81'000 CHF 89'900 (1.11)
Deutschland 73,2 Euro 20'700 CHF 29'600 (1.43)
Grossbritannien* 68,1** £ 15'600 CHF 26'100 (1.63)
Schweiz 41,3 CHF 28'600 CHF 28'600
* derzeit steigt die monatliche Verschuldung stärker als jene von Griechenland ** zusätzlich hohe private Verschuldung
40
Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (3)
Währungsschwankungen gegenüber CHF Währung US$ Euro £ Real Chart
Δ 3 Jahre 1.25 - 0.97 29%
1.68 – 1.42 18%
2.49 – 1.51 65%
2.29 - 1.48 55%
Trend ? ? ? ?
41
Trends, Vermutungen,Gerüchte, Fehlschlüsse: Einige aktuelle Beispiele (4)
Inflationserwartung, Inflations-Angst: Viele Theorien: Notenbanken halten Inflation unter Kontrolle Adaptive Inflationstheorie Sprunghafte Inflation Schuldenabbau via Inflation lang anhaltende Inflation
Was wird am ehesten zutreffen?
42
Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (1)
43
Trends, Vermutungen,Gerüchte: Einige aktuelle Beispiele: Fazit (2)
Was die Zukunft bringt, wissen wir nicht! trotz wissenschaftlichen Anstrengungen trotz mathematischen Modellen trotz viel Information, grosse Datenfülle trotz vielen Experten
Was für Konsequenzen hat das für eine nachhaltige Finanzierung von Immobilieninvestments?
Orakel von Delphi
44
Nachhaltigkeit (= ein strapazierter Begriff!) aber: Zentrale Forderung in unserer Welt generell Nachhaltigkeit bei Immobilien auf verschiedenen Ebenen
gefordert: • Objektebene, technische Aspekte • Investitionsebene:
- Einzelobjektebene - Immobilienportfolios
• Finanzierungsebene => Risiken eingrenzen
Nachhaltigkeit bei Finanzierungen
45
Nachhaltigkeit bei der finanziellen Lösung von Immobilieninvestments:
Kein Schönwettermodell!
Konkrete Lösungsansätze: Optik Finanzierung
46
Was heisst nachhaltige Finanzierung?
Sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lassen Überlegungen in Szenarien anstellen "Schlechtwetter"-Varianten mit einbeziehen Eigene Risikofähigkeit mitberücksichtigen Umsetzen einer angepassten Finanzierungsstrategie Strategie vor Preis Gute Beziehungen zu den Kapitalgebern pflegen, u.a.
Transparenz, Miteinbezug in Entscheide Neues probieren, aber nur das, was man versteht usw.
47
Einige "alte" Finanzierungsregeln: Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung:
Lohnt sich das?
48
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel:
Zinssatz
Laufzeit
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
1
2
3
4
5
6
7
8
Wie entwickeln sich die Zinsen?
sie steigen
seitwärts sie sinken
Wie entwickeln sich die Zinsen?
sie steigen
seitwärts sie sinken
49
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
1
2
3
4
5
6
7
8
- Festh. - ev. Libor-H.
Festhypotheken
eher variable Hypotheken
eher variable Hypotheken ev. Libor-Hypotheken eher Fest-
Hypotheken
Zinssatz
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel:
50
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Ein konkretes Beispiel:
1 Jahr 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre
1
2
3
4
5
6
7
8
Festhypothek 3 Jahre
LIBOR
Fest
Variabel
Individuelle Zinsbandbreite ist kleiner als jene des Marktes dank Kombination der Hypothekenprodukte
... eine Kombination von neuen Hypothekenformen! Zinssatz
oder am besten...
51
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung
Strategie der Fremdmittelaufnahme
Einige wichtige Grundsätze
bei grösserer Hypothekarverschuldung
wenn Tragbarkeit knapp ist (Mietrechtsproblematik!)
In Zeiten sinkender Zinsen
In Zeiten steigender Zinsen
In Zeiten mit sehr unsicherer Zinsentwicklung
mehrere Produkte mit unter- schiedlichen Laufzeiten
eher feste Ausleihungen
eher variabel
zuerst fest, dann variabel
Portfolio-Ansatz
52
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009
53
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Historische Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit 1990 bis 2009
Variante 1: gemischte Finanzierung Fest 40% Libor 30% Variabel 30%
Variante 2: gemischte Finanzierung Fest 10% Libor 90%
54
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010
55
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation Szenario: Zukünftige Zinsentwicklung: Hypothek CHF 15 Mio., Laufzeit ab 2010
Variante 1: gemischte Finanzierung Fest: 40% Libor: 30% Variabel: 30%
Variante 2: gemischte Finanzierung
Fest: 10% Libor: 90%
56
Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation
Zusammenfassung
Σ Bezahlte Zinsen 1990 - 2009
Σ Simulierte Zinsen 2010 - 2029
Libor 6 Mt. CHF 9,5 Mio. CHF 9,6 Mio. Variable Hypothek CHF 13,5 Mio. CHF 12,4 Mio. Festhypothek, 5 J. CHF 15,7 Mio. CHF 13,1 Mio. Portfolio 1 CHF 13,2 Mio. CHF 10,5 Mio. Portfolio 2 CHF 11,1 Mio. CHF 10,0 Mio.
Simulation und Wirklichkeit ........ ?
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Portfolioansatz bei der Fremdfinanzierung Simulation
..... Chancen und Risiken von Libor-Ausleihungen
Zur Erinnerung!
58
Einige "alte" Finanzierungsregeln: Leverage: Chancen und Risiken
tiefer Leverage hoher Leverage
FK 20 80
EK 80 20
Zinssatz FK 6% 6% Gewinn vor FK-Zins 8 8
./. FK-Zins 1.2 4.8
Reingewinn 6.8 3.2
Gesamtkapitalrendite 8% 8%
EK-Rendite 8.5% 16%
Veränderung: + ca. 100%
59
Leverage: Chancen und Risiken
60
Leverage: Chancen und Risiken
61
Leverage: Chancen und Risiken
62
Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Absicherungslösungen
• Cap • Floors • Swaps, z.B. Payer-Swaps • Termingeschäfte • Immobilienderivate • usw.
mehrere Möglichkeiten
63
Einige "neuere/neue" Finanzierungsregeln: Immobilienderivate: Eine neue Alternative
Eigenheiten des Immobilienmarktes Heterogenität (Objekt, Lage, Nutzung)
Intransparenz (Bewertung, Indizes)
Hohe Transaktionskosten
Meist Buy-and-Hold-Strategien
Beschränkte Teilbarkeit der Anlagen
Illiquidität
64
Immobilienderivate: Der ökonomische Case
65
Immobilienderivate: Eine neue Alternative
Zahl von Immobilienderivat-Produkten nimmt laufend zu: • Strukturierte Produkte • Swaps / OTC-Transaktionen • Hypotharprodukte mit Derivate => z.B. Index-Hypothek der ZKB • Anlagemöglichkeiten auf Immobilien • IPD-, ZWEX- und andere Indexprodukte • usw.
66
Erster Schluss
Die Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen und deren Finanzierung zu leben, ist nicht einfach. Es erfordert nebst gutem strategischen Denken auch eine kraftvolle Umsetzung, die sich nicht nur vom aktuellen Geschehen leiten lässt und auf seine persönlichen Bedürfnisse ausgerichtet ist ...
67
Erster Schluss
... aber trotzdem: Durchaus Mut zum Risiko, aber überlegt
Risiko-Aversion kann durchaus das grössere Risiko sein (Beispiel Obligationenengagements)
aber obige Grundsätze beachten und insbesondere
... Und: Die Sache fertig denken!
68
Einige Grundsätze zum Schluss (1/2)
1. Schaffen von finanziellem Spielraum (u.a. via Eigenkapital) 2. Leverage ja, aber mit Mass
3. Nutzen sinnvoller Absicherungsmassnahmen
4. Alternativszenarien bzw. -lösungen im Sinne von vorbehaltenen Entschlüssen bereithalten
5. Nicht immer den billigsten Weg wählen, er kann ev. der teuerste sein
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Einige Grundsätze zum Schluss (2/2)
6. Renditebetrachtung nicht nur aus kurzer Sicht 7. Risikogerechte Rendite sowohl für Eigenkapital- als auch
Fremdkapitalgeber
8. Saubere, durchdachte Verträge (Formeln, welche diverse Stressszenarien aushalten)
9. Immer auch an den Exit denken. Keine Finanzierung, wo nicht zumindest ein Exit-Szenario angedacht wurde
10. Langfristige Optik einnehmen, ausser man hat einen sehr kurzfristigen Anlagehorizont (bei Direktanlagen kaum machbar, eher bei indirekten Anlagen)
70
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
71
Lorenz Heim Geschaftsführer HypothekenZentrum AG, Zürich
Aarau Basel
Bern
Frankfurt Genève
Lausanne
Luzern
München St. Gallen
Thun
Winterthur Zug
Zürich
Pensionierungsplanung
Steuerberatung Hypothekarberatung Nachlassplanung
Vermögensverwaltung
VZ VermögensZentrum Beethovenstrasse 24
CH-8002 Zürich Telefon 044 207 27 27 Fax 044 207 27 28
vermoegenszentrum.ch
vzonline.ch
Zürich, 11. Mai 2010
Immobilienporteuille Erbengemeinschaft
Schweizer Immobiliengespräch
Herzlich willkommen
Lorenz Heim (42)
Mitglied der VZ Gruppengeschäftsleitung,
Geschäftsleiter der HypothekenZentrum AG
Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft
3. Fazit
Echte Unabhängigkeit • Kein Verkauf von eigenen Finanzprodukten
• Keine Vertrieb von Finanzprodukten
• Keine Provisionen von Finanzprodukten oder
Management Fees auf eigenen Produkten
• Die Consultants und Wealth Manager sind zum Fixlohn angestellt, es gibt keine Vermittlungs- oder Bestandesprovisionen
%
• Wir verrechnen unsere Beratungstätigkeiten
auf Stundenlohnbasis
• Die Kunden zahlen uns marktübliche Gebühren für
die Vermögens-, Versicherungs oder Hypothekarverwaltung.
kein Interessens- konflikt
unabhängige Beratung
Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung
Erbengemeinschaft
3. Fazit
Ausgangslage
• Erbengemeinschaft bestehend aus einer Tochter und zwei Söhnen, alle verheiratet, je 2 - 3 Kinder
• Der verstorbene Vater war Architekt und zwischen 1950 und 1970 ein Immobilienportefeuille in der Stadt Zürich aufgebaut
• Heute sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft um die 60 Jahre alt. Ohne Erbteilung wächst die Erbengemeinschaft mit der nächsten Generation von 3 auf 7 Mitglieder an.
Klassische Lösung
• Das Immobilienportefeuille wird (oft mehrfach) bewertet
• Die Liegenschaften werden auf die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft aufgeteilt oder
• einzelne Mitglieder werden ausbezahlt
Häufigste Diskussionspunkte:
• Was ist der faire Wert der Liegenschaften?
• Wie wird mit einer (meistens) latenten Grundstückgewinnsteuer umgegangen?
Lösungsansätz Potentialbeurteilung
• Das Immobilienportefeuille wird bewertet, gleichzeitig erfolgt eine Potentialanalyse damit alle Mitglieder wissen, was sich aus den Objekten machen lässt
• Erst jetzt beginnt die Diskussion, wer welche Liegenschaften übernimmt (die Karten liegen offen)
• Falls sich eine Partei auszahlen lassen möchte, erfolgt dies über eine Hypothekaraufstockung, denkbar ist auch ein Stehbetrag.
• Abgerundet wird die Transaktion durch ein Gewinnanteilsrecht.
Einbezug steuerliche Aspekte (situativ)
• Falls die Grundstückgewinnsteuer infolge (zu) kurzer Haltedauer sehr hoch ausfällt, kann sich unter Umständen die Einräumung eines Baurechts lohnen.
• Sofern das Potential realisiert wird, kann der werterhaltende Anteil vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (= Renovationen verteilen)
• Steuern sparen kann man nur, wenn auch in der Umbauzeit Mieterträge erzielt werden können.
Beispielrechnung
Inhaltsverzeichnis
1. Kurzvorstellung VZ VermögensZentrum
2. Fallbeispiel Auflösung Erbengemeinschaft
3. Fazit
Fazite
• Eine Bewertung plus Potentialbeurteilung schafft bessere Voraussetzungen, dass sich die Erben über eine Aufteilung/Auszahlung der Liegenschaften einigen.
• Ein Gewinnanteilsrecht schafft Vertrauen, dass man nicht kurzfristig ausgebootet wird.
• Entscheidend ist, dass man einen einmal begonnen Aufteilungsprozess auch zu Ende führt.
VermögensZentrum Hier sind Sie gut beraten.
Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/
BestenDankfürIhreAufmerksamkeit!
Datum: 10. Juni 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich
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Gewusstwie?