+ All Categories
Home > Documents > 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for...

13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for...

Date post: 06-Mar-2021
Category:
Upload: others
View: 2 times
Download: 0 times
Share this document with a friend
32
GdW Position GdW Energy Forecast 2050 "Refurbishment Roadmap" in Accordance with the Energy Concept of the Federal Government of Ger- many for the Real Estate Portfolios Managed by GdW Enterprises March 2013
Transcript
Page 1: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

GdW Position 

GdW Energy Forecast 2050  "Refurbishment Roadmap" in  Accordance with the Energy Concept of the Federal Government of Ger-many for the Real Estate Portfolios Managed by GdW Enterprises    

March 2013 

Page 2: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

 

GdW Energy Forecast 2050 

"Refurbishment Roadmap" in Accordance with the Energy Concept of the Federal Government of Germany for the  Real Estate Portfolios Managed by GdW Enterprises  

 

Page 3: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

 

Foreword   An energy forecast for the real estate portfolios managed by GdW enterprises – What good is it?   In Germany, roughly a quarter of final energy consumption is at-tributable to heating and hot water in residential buildings, with 90% of this being based on fossil fuels. A rapid reduction in the availability of fossil energy resources and associated increases in en-ergy prices are expected for the future. The quantity of CO2 emitted by the combustion of fossil fuels is accelerating climate change. Con-sequently, the political concepts are based on a reduction of energy use, improvements in the efficiency of energy utilisation and the use of regenerative energy sources. The Federal Government of Germany set out ways to achieve this in its energy concept dated 28.09.2010. Among other things, a refurbishment roadmap for real estate portfo-lios is to be developed to serve as an orientation guide for property owners. The Federal Ministry of Transport, Building and Urban De-velopment (BMVBS) has proposed transforming this idea into a pro-cess and recommends owner groups to initiate considerations re-garding the medium and long-term development of their portfolios.  GdW takes very seriously all issues associated with the energy supply of residential buildings, as reliable and affordable heating is a key element of sustainable portfolio management. Since the 1970s, housing enterprises have already successfully implemented measures to save energy and improve energy efficiency. They are actively in-volved in research projects and numerous different pilot and model projects, and have thus acquired an outstanding degree of compe-tence in the field of energy saving and climate protection. GdW has pursued an energy strategy since 2006 that was most recently up-dated in November 2012.  Consequently, the real estate portfolios managed by GdW enterpris-es have been analysed in connection with the "refurbishment roadmap" of the Federal Government of Germany. However, the term "refurbishment roadmap" has repeatedly caused a degree of uncertainty. On the one hand, the word "roadmap" suggests bind-ing requirements or obligations as regards fixed energy efficiency goals, including timeframes. On the other hand, the term "refur-bishment" is indicative in the housing industry of the sum of mainte-nance and modernisation measures, which extends far beyond the scope of energy efficiency. GdW has therefore developed an "Energy Forecast 2050" in line with the substantial goals.  This energy forecast describes a scenario for portfolio management in terms of energy demand and CO2 emissions that is economically and socially compatible on the basis of empirical data and present knowledge. The energy forecast is part of the strategy of the housing industry aimed at implementing energy transition as presented as a "GdW Position" in November 2012. The energy forecast should be updated and perpetuated on a regular basis.        

Page 4: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

 

 The energy forecast was developed in collaboration with dena, De-partment for Energy Efficiency in Buildings. We are extremely grate-ful for the close cooperation and professional impulses. Particular gratitude is also due to all housing enterprises who made this well-founded analysis and its perpetuation possible on account of their input regarding the annual statistics.   Berlin, March 2013  

  Axel Gedaschko President of GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. 

Page 5: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

 

 Management Summary  The GdW energy forecast is part of the strategy of the housing in-dustry for implementing energy transition. It describes a scenario for portfolio management in terms of energy demand and CO2 emis-sions that is economically and socially compatible on the basis of empirical data and present knowledge. The forecast extends beyond the independent actions of housing enterprises, even though these account for the lion's share of the result. In order for energy transi-tion to be successful, all components aimed at reducing energy con-sumption and CO2 emissions must be utilised.   The energy forecast displays the results using 1990 as the baseline year. From 1990 to 2011, housing and real estate enterprises mod-ernised more than 60 % of their portfolio of apartments: over 34 % of these apartments were completely modernised in terms of energy efficiency, i.e. including thermal insulation, and approx. 28 % were partially modernised in terms of energy efficiency. Since 1992, hous-ing enterprises have invested EUR 167 billion in their building portfo-lios. Investments that have already been made must not be devalued by new reference year definitions.   Additionally, the level of target attainment is also appraised as re-gards the energy concept of the Federal Government of Germany.  Results of the energy forecast for GdW enterprises:  

 Reduction according to energy forecast  

1990 - 2050 

Final energy con-sumption 

 -57 % 

Primary energy consumption 

 -77 % 

CO2 emissions  -83 % 

 Results of the energy forecast in comparison with the goals of the Federal Government according to the energy concept:  

 Results of energy 

forecast  Goal of Federal Government 

Final energy con-sumption 

2005 - 2020  

 -15 %   

-20 % 

Primary energy consumption 2005 - 2050  

 -62 % 

 -80 % 

      

Page 6: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

 

The most effective lever for achieving greater savings is neither the extent of energy-efficient modernisations nor the requirement for new construction. Rather, it is the volume of modernised buildings and the decarbonisation of grid-bound energy. GdW calls on policy-makers to undertake everything in their power to ensure that politi-cal measures do not become obstacles to portfolio measures and to provide the greatest possible support through research, development and funding.   

Page 7: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

 

Contents  

Page 1 Preamble 1  2 The GdW energy forecast as an element of holistic housing industry action 5  3 Energy Forecast 2050 7  3.1 Methodological comments  7  3.2 Status quo 1990 and 2005  8  3.3 Results for final energy  8  3.4 Results for primary energy  12  3.5 Results for CO2 reduction  13  4 Summary of the results of the energy forecast in relation to the political goals and further need for action 15  5 Conclusion 17  6 Prospects 20  7 Annexes 21  7.1 Energy-efficient modernisation from 1990 to 2005 22  7.2  Heating structure, primary energy factors and CO2 factors 24  

Page 8: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

1  

1 Preamble  The efficient and environmentally friendly provisioning of energy in residential buildings has played a crucial role in the housing industry organised by GdW since the 1970s. However, the activities depicted in the energy forecast represent only a subset of the goals of the housing industry. These must be appraised within the context of sus-tainable portfolio management.  Additional elements of equal importance include, but are not neces-sarily limited to, the following:  - Building-specific: safety, fire protection, environmental and re-

source protection (water, refuse, use of building materials) and the establishment of a modern quality of living and building cul-ture, including adaptation to demographic changes (freedom from constraints), as well as   

- Location-specific: integration of urban development processes, building culture, safe neighbourhoods, user-friendly design of residential areas, "socially integrative cities". 

 Housing enterprises also realise their responsibility with regard to climate protection. They do, however, indicate that climate protec-tion and the reduction of greenhouse gas emissions are problems that require global solutions. Even if the housing industry was able to supply its entire portfolio with heat and hot water completely free of CO2, this would only allow annual CO2 savings of roughly 12 million tonnes (approx. 2 % of Germany's CO2 emissions). In comparison to the 33 billion tonnes emitted worldwide and the annual global growth of hundreds of millions of tonnes per year, this figure would appear to be rather insignificant. On the other hand, the role model provided by the economical modernisation of energy infrastructures as a model for major portfolios in other countries must not be un-derestimated. However, exactly which measures can be transferred in specific cases must first be investigated.  The energy forecast should be understood within the context of a realistic attainability and feasibility scenario in a complex housing industry development strategy that creates residential space in neighbourhoods that is worth living in and conserves resources. There are three fundamental benchmarks in this context:   a)   The reduction of energy consumption (energy security, optional 

utilisation of renewable energies),   

b)   The reduction of energy costs (this means lower operating costs and a reduction of the risk of their further rise) and  

c)   The reduction of CO2 emissions (contribution to the overall socie-tal goal of climate protection).  

   

Page 9: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

2  

Particular significance must be given in this respect to the appraisal of those results already achieved. From 1990 to 2011, housing and real estate enterprises modernised more than 60 % of their man-aged portfolio of apartments: over 34 % of these apartments were completely modernised in terms of energy efficiency, i.e. including thermal insulation, and approx. 28 % were partially modernised in terms of energy efficiency. As a result, the apartments managed dis-play average energy consumption of 142.5 kWh/(m²a) (for heating and hot water, adjusted for temperature (degree days) and based on floor space). The prepaid heating-related operating costs in the year 2011 amounted to an average of EUR 1.09/m² per month, thus ac-counting for 15 % of the gross warm rent. Since 1992, housing en-terprises invested EUR 167 billion in their building portfolios. This is particularly important from an economic perspective.   In enterprises that have already made considerable investments in their portfolios, a substantial part of the cash flow is bound to credit and the amortisation thereof, especially in the case of energy saving measures. Consequently, in the New Federal Länder, the energy sav-ings potential is initially extensively exhausted both in a technical and a financial context.  GdW attaches great importance to also retaining the baseline year 1990 in the building sector. 1990 has so far served as a general basis in all climate protection concepts of the Federal Republic of Germany up to and including the 2007 Integrated Energy and Climate Protec-tion Programme (IEKP) and the 2010 Energy Concept. The energy forecast therefore presents the results with 1990 as the baseline year. Investments that have already been made must not be deval-ued by new reference year definitions.  The Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance with the energy concept of the Federal Government of Germany dated 28.09.2010. The energy forecast describes a scenario for portfolio management in terms of final and primary energy demand and the associated CO2 emissions that is economically and socially com-patible on the basis of empirical data and present knowledge. It is part of a strategy of the housing industry aimed at implementing energy transition and portrays components 1 - 4 thereof, see Fig. 1. However, the fields of action of the energy strategy go beyond build-ings in neighbourhoods and beyond thermal consumption, also ex-tending into the consumption of electricity, taking climate protection into consideration in a global context that reaches beyond Germany alone and includes a requisite adaptation to climate changes.   

Page 10: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

3  

 Fig. 1: Elements of the expanded energy and climate protection strategy. See: GdW Position "Strategy of the Housing Industry for Implementing Energy Transition" dated November 2012, www.gdw.de.  The basis of the energy forecast is provided by the well-founded knowledge both of the status quo of energy infrastructure moderni-sation in the case of housing enterprises and the typical development yielded by the annual statistics of GdW. It was of fundamental im-portance for the forecast that the further development of portfolios in different markets be appraised. In this respect, it is assumed that the measures do not overburden either lessees or lessors, i.e. that they can actually also be realised within the framework of portfolio development. This implicitly means that the forecast activities are economical, as the actors, i.e. commercial enterprises, must be as-sumed to act economically. However, this does not mean that the assumed developments are lacking in ambition. They assume that the housing enterprises act in close accordance with the present state of knowledge and expand upon processes that have already been commenced, such as the use of cogeneration plants and re-newable energies.  Of course, the forecast can only be realised within the framework of the present state of knowledge (real scenario). Therefore, it is con-servative in a positive sense of the meaning, as unexpected advances in knowledge, technological advances and cost reductions, etc. may result in development progressing faster than originally anticipated. This situation yields the necessity of repeatedly evaluating and per-petuating the energy forecast at intervals of several years.   Furthermore, GdW also calls by means of the energy forecast for providing greater power and funding in the research of building effi-ciency. The housing industry can currently save up to 20 % of the energy consumption of buildings with comparatively little in the way of financial means, i.e. an order of magnitude of EUR 10 EUR/m². 

Page 11: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

4  

This has been demonstrated by the ALFA® Projects1 of member asso-ciations. Reductions in the use of fossil fuels of up to 50 % and more can also be realised with the allocation of very high levels of funding involving several hundred EUR/m². (In other cases, very little energy can be saved through high levels of investments.) However, possibili-ties of saving larger volumes of energy with manageable investment levels are wholly lacking. In this context, energy savings must conse-quently also lead to savings in energy costs, see Fig. 2.    

 Fig. 2: Fields of action for saving energy and energy costs 

                                                 1 ALFA® Allianz für Anlageneffizienz (Plant Efficiency Alliance), Projects in  the Federal Länder Berlin/Brandenburg (ALFA), Hamburg (ALFA North), Mecklenburg-Western Pomerania, Schleswig-Holstein, Thuringia (ALFA Thuringia) 

high

high low

low

Saving energy costs

investment costs

adjusted behav-ior, contract optimization

heating system optimization

renewable energies

comprehensive modernization 

Page 12: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

5  

 2 The GdW energy forecast as an element of holistic housing industry action  The housing industry has the mandate of ensuring a good, safe and socially responsible supply of housing for large segments of the population. This mandate is reflected as such or mutatis mutandis in the statutes of the individual enterprises. Action in the context of the housing industry is characterised by a host of different aspects and goals that are not infrequently of a conflicting nature and conse-quently require due consideration. Items such as cost-effectiveness, social compatibility, sustainability and stability, lasting rentability, district and urban development and age-appropriate housing are just some of the target aspects of the housing industry. Consequently, business decisions in the housing industry have to be made between the poles of social, ecological and cultural requirements on the con-struction of housing and economic profitability. Depending on the respective shareholder, the emphasis is placed on one or more of these individual elements without ignoring all of the elements as a whole. Furthermore, the housing industry has a high degree of social responsibility vis-à-vis society. Various participants promote the at-tainment of individually defined goals, such as climate protection. Here again, however, only balanced reconciliation can be the right approach. No single dimension of sustainability must be allowed to be maximised at the cost of another.  Therefore, the development portrayed in the energy forecast presup-poses cost-effective action on the part of housing enterprises and social compatibility. Housing enterprises are only able to realise measures as regards portfolio buildings when these can be presented to be economical. Otherwise, they would detach themselves from their financial - and consequently economic - basis. As an alternative to the measures described, which generally require an investment, only the variants of disregarding/maintenance come into considera-tion, or in rare cases replacement new construction or sale.   The realisation of investment-associated energy infrastructure meas-ures usually results in higher warm rents. Increasing the cold rent is necessary to refinance the investments - a situation that cannot be compensated for by the savings in warm operating costs. This har-bours target conflicts with other aspects of housing industry activi-ties. Especially the social aspect, i.e. the affordability of living, must not drift from sight.   From an economic perspective, the goal of housing enterprises oper-ating with a long-term view is lasting portfolio investment and long-term rentability. Decision-making criteria for a portfolio investment are:  - A positive return on equity (profit-earning security), - A positive operating cash flow (financial/economic perspective) 

and - A positive result for the year in the balance sheet (economic prof-

itability perspective).  

Page 13: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

6  

The decision concerning measures in the portfolio of buildings is made on the basis of portfolio aspects and in association with the overall further development of a property or a district. All measures pertaining to buildings/districts that stem from this decision must be mapped in a profitability analysis coordinated with the strategy of the respective enterprise. From an economic perspective, no solitary calculation of the profitability of energy efficiency related measures alone can take place.  The profitability analysis of measures aimed at the building portfolio follows on from specific decisions within the enterprise, in particular a high level of location dependency. Legislative decisions are unable to cater to these specific requirements. This is of crucial importance to the impact of any potential intensification of the Energy Saving Ordinance (EnEV) as an impediment on the market, as even more stringent minimum requirements would result in more buildings be-ing excluded from the sphere of economic and social feasibility. It is also noted that in addition to energy prices, the prices for construc-tion services are also increasing, which is why rising energy prices do not automatically improve the cost-effectiveness of energy infrastruc-ture modernisation.   One exceedingly crucial factor that must be taken into account sepa-rately involves the extensive modernisation activities of housing en-terprises particularly in the New Federal Länder since 1990. The housing industry has already achieved substantial increases in energy efficiency in the years since 1990 not only with a high level of fund-ing from the Länder and the Federal Government, but also with enormous levels of equity investment, see Annex 7.1. The capital service for these investments is still a burden on the enterprises to-day. Consequently, the potential for energy savings in the New Fed-eral Länder is essentially exhausted for the time being. The major share of the housing portfolio in eastern Germany has now been modernised in terms of energy infrastructure. This means that a high share of the available financial means flows into the servicing of loans, as it were. The scope for action as regards additional measures is highly limited for these reasons.  The energy forecast therefore presents all scenarios with 1990 as the baseline year.  Another fundamental aspect of housing industry activity is repre-sented by the orientation towards lasting rentability of portfolios. As regards demographic development, it will be necessary in coming years to undertake considerable investments in age-appropriate con-versions of part of the existing portfolio of residential buildings. This will commit a substantial share of the available resources of enter-prises that will then no longer be available for energy-efficient meas-ures.   The GdW energy forecast must thus be regarded as an element of a holistic action strategy on the part of the housing industry. This means that all goals pertaining to the housing industry, society and environmental policy must be developed in equal measure. In gen-eral, placing the emphasis on a small number of political goals will only have a negative impact on others. 

Page 14: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

7  

3 Energy Forecast 2050   3.1 Methodological comments  The perspective of the energy forecast extends beyond the inde-pendent actions of housing enterprises, even though these account for the largest share of the result. The energy forecast follows the approach that all elements aimed at reducing energy consumption and CO2 emissions must be utilised in order to achieve successful energy transition. This necessary variety is reflected in the integration of the following measures:  -  Extensive energy-efficient modernisation of properties  -  Partial energy-efficient refurbishment of structural elements -  Heating system replacement  -  Plant optimisation  -  Optimisation of user behaviour -  Demolition -  Capacity addition -  Switchover to alternative energy sources, i.e. changes in the en-

ergy source structure, including the utilisation of renewable en-ergies 

-  Decarbonisation of energy sources (e.g. by 2050, use of a lower proportion of biogas in the natural gas grid, increase in the pro-portion of renewable energies in the case of electricity, utilisation of renewable energies and waste heat in district heating). 

 Data on the energy source structure, primary energy factors and CO2 

factors can be found in Annex 7.2.  A breakdown according to markets is advisable on account of the developments in recent years. In a growing market, energy infra-structure modernisations are more likely to be successfully imple-mented and capacity addition typically outweighs demolition. In a shrinking market, demolition significantly outweighs new construc-tion, which nevertheless still takes place in individual cases, and en-ergy infrastructure modernisation measures tend to be more modest and usually take place within the scope of partial modernisation.   The portfolios of GdW enterprises have been allocated to six differ-ent markets and are distributed as portrayed in Table 1 :  Table 1: Allocation of GdW portfolios to markets  

     Share of GdW portfolios in % 

Market 1  High level of modernisation   Growing  11 % 

Market 2  High level of modernisation   Stable  <1 % 

Market 3  High level of modernisation   Shrinking  27 % 

Market 4  Moderate level of modernisation   Growing  43 % 

Market 5  Moderate level of modernisation   Stable    3 % 

Market 6  Moderate level of modernisation   Shrinking  15 % 

Page 15: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

8  

Different developments are estimated for the markets based on the experience of housing enterprises, see Table 2.  Table 2: Presentation of different market developments as an example for the period from 2005 to 2020  

 Complete mod-

ernisation Partial mod-ernisation 

Balance of capacity addition and demoli-

tion   % p.a.  % p.a.  % p.a. 

Market 1  0.7  0.5  +0.30 

Market 2  0.7  1.0  0 

Market 3  0.2  1.0  -0.45 

Market 4  1.0  1.0  +0.15 

Market 5  1.0  1.0  0 

Market 6  0.2  0.5  -0.05 

 The energy forecast is based on the year 1990 and also on the year 2005. It can thus be measured against both the previous objectives with a baseline year of 1990 and against the energy concept of the Federal Government of Germany, which displaced the baseline year.   3.2 Status quo 1990 and 2005  The data basis is the statistical data for GdW portfolios recorded for the year 2005:  - Number of managed residential units and associated floor space - Heating structure - Mean energy consumption according to energy sources, includ-

ing energy consumption for water heating (also for electric de-central water heating) 

- Primary energy factor per energy source and   - CO2 emissions per kWh of final energy according to energy 

source.  

The retrograde calculation to 1990 was realised for the portfolios managed in 2005 on the basis of the available data for the state of energy infrastructure modernisation and for the primary energy and CO2 factors on the basis of research.   3.3 Results for final energy  According to the energy forecast, the following savings in final en-ergy consumption for heating and heating water can be achieved for the portfolios of GdW by the year 2050:  - In comparison with 1990, almost 57 %, see Fig. 3 and - In comparison with 2005, almost 42 %, see Fig. 4.   

Page 16: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

9  

  

         

    Between 2005 and 2020, roughly 15 % of final energy consumption can be reduced. 20 % of the final energy savings can be achieved by roughly 2025 (baseline year 2005).  The mean specific final energy consumption for heating and heating water is forecast to develop as follows:  Table 3: Mean specific final energy consumption for heating and hot water for GdW enterprises (WF: living space, in German: Wohnfläche)  

1990  2005  2020  2030  2050 All values in kWh/(m²WFa) 

195  145  123  110  85  

  Fig. 3: Forecast final energy consumption for the portfolios of GdW  enterprises  The average development is attributable to very different events in the individual markets. For instance, the final energy savings for 2005 to 2050 in a growing market are attributable mainly to the modernisation of buildings' energy infrastructures, while in a shrink-ing market, the decline in final energy consumption is primarily at-tributable to decommissioning. The following figures present the developments in the six individual markets and their contributions to the overall result.  

Fig. 4: Forecast for final energy savings Baseline year 2005 

Fig. 3: Forecast for final energy savings Baseline year 1990 

Page 17: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

10  

 

 Fig. 4: Forecast absolute final energy savings 2005 to 2050 for Market 1. Savings in market 28 %, share of savings for GdW: 6 %   

 Fig. 5: Forecast absolute final energy savings 2005 to 2050 for Market 2. Savings in market 44 %, share of savings for GdW: 0.1 %   

 Fig. 6: Forecast absolute final energy savings 2005 to 2050 for Market 3. Savings in market 62 %, share of savings for GdW: 32 %   

Page 18: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

11  

 Fig. 7: Forecast absolute final energy savings 2005 to 2050 for Market 4. Savings in market 40 %, share of savings for GdW: 47 %   

 Fig. 8: Forecast absolute final energy savings 2005 to 2050 for Market 5. Savings in market 49 %, share of savings for GdW: 4 %   

 Fig. 9: Forecast absolute final energy savings 2005 to 2050 for Market 6. Savings in market 27 %, share of savings for GdW: 11 %

Page 19: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

12  

 3.4 Results for primary energy  According to the energy forecast, the following savings in primary energy consumption for heating and heating water can be achieved for the portfolios of GdW by the year 2050:  - In comparison with 1990, approx. 77 %, see Fig. 12 and - In comparison with 2005, approx. 62 %, see Fig. 13.       

           The mean specific primary energy consumption for heating and heat-ing water is forecast to develop as follows:  Table 4: Mean specific primary energy consumption for heating and hot water for GdW enterprises (WF: living space, in German: Wohnfläche)  

1990  2005  2020  2030  2050 All values in kWh/(m²WFa) 

258  157  114  93  59  In Fig. 14 , it is evident how the remaining primary energy consump-tion is comprised according to energy sources.  

    

Fig. 13: Savings in primary energy demand in rela-tion to 2005 

Fig. 12: Savings in primary energy demand in rela-tion to 1990 

Fig. 14: Forecast absolute primary energy consumption for the portfolios of GdW enterprises  

Page 20: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

13  

3.5 Results for CO2 reduction  According to the energy forecast, the following savings in CO2 emis-sions for heating and heating water can be achieved for the portfo-lios of GdW by the year 2050:  - In comparison with 1990, more than 83 %, see Fig. 15 , and  - In comparison with 2005, approx. 66 %, see Fig. 16  

  

           The mean specific CO2 emissions for heating and heating water are forecast to develop as follows:  Table 5: Mean specific CO2 emissions for heating and hot water (WF: living space, in German: Wohnfläche)  

1990  2005  2020  2030  2050 All values in kg/(m²WFa) 

68.8  33.9  23.6  18.9  11.4   In Fig. 10 (see next page), it is evident how the remaining CO2 emis-sions are comprised according to energy sources. For 2050, the fol-lowing structure of the remaining 3.8 million tonnes of CO2 emissions is forecast:  - 38.5 % from district heating - 33.5 % from heating with central gas boilers  - 18 % from cogeneration plants -  7.5 % from heating with thermal pumps -  1.5 % from biomass heating systems -  1 % from electric storage heaters 

  

Fig. 15: Savings in CO2 in relation to 1990  Fig. 16: Savings in CO2 in relation to 2005 

Page 21: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

14  

 Fig. 10: Forecast absolute CO2 emissions for the portfolios of GdW enter-prises 

Page 22: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

15  

 4 Summary of the results of the energy forecast in relation to the political goals and further need for action  The energy forecast shows that amongst the buildings managed by GdW enterprises, high levels of savings and reductions are possible in terms of heating and heating water based on the reference period from 1990 to 2050:  - Approx. 57 % in the case of final energy, - Approx. 77 % in the case of primary energy, - Approx. 83 % in the case of CO2 emissions.  Indeed, this means that the goal of the National Climate Protection Programme of achieving of CO2 reductions of 60 – 80 % by the year 2050 in comparison with 1990 are actually exceeded. The goal of the National Climate Protection Programme of 18.10.2000 of saving 25 % of CO2 emissions by 2050 in comparison with 1990 was like-wise exceeded. The housing industry achieved twice the defined goal: 50%. Furthermore, the 2020 goal of the 2005 National Cli-mate Protection Programme and the 2007 Integrated Energy and Climate Programme of saving 40 % of CO2 emissions by 2020 in comparison with 1990 is also expected to be exceeded by the hous-ing industry with a 65 % reduction.  Nevertheless, the political goals of the 2010 Energy Concept are un-able to be reached in full:  - The absolute final energy consumption can be reduced by 

approx. 15 % from 2005 to 2020, whereas the goal of the en-ergy concept is defined as a 20 % reduction, 

- The absolute primary energy consumption can be reduced by a good 62 % from 2005 to 2050, whereas the goal of the energy concept is defined as an 80 % reduction. 

 The results of the energy forecast show that from the present per-spective, the demanding goals of the Federal Government of Ger-many cannot be realised. However, there is no reason for these goals not to be retained. They are both worthwhile and challenging. Greater convergence with these goals can be realised through all positive incentives. In this context, the incentives must be unequivo-cally aimed at the whole spectrum of measures as regards GdW housing. Other measures are unsuitable. In particular, it must be pointed out that impairments in the boundary conditions would re-sult in fewer savings being achieved in comparison with the forecast.  Notes regarding stricter requirements on new construction or stricter requirements on portfolio modernisation measures  If the final energy requirements on new construction, e.g. passive building standard, were to be defined immediately and without re-gard for economic and social concerns and subsequently eased again in future, this would improve the level of goal attainment as follows:  

Page 23: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

16  

- By 0.6 % for final energy in 2020 and - By 1.4 % for primary energy by 2050.  If the requirements on extensive portfolio modernisation measures were to be defined immediately and without regard for economic and social concerns in such a way that additional savings of 33 % could be achieved and subsequently eased again in future, this would improve the level of goal attainment as follows:  - By 1.9 % for final energy in 2020 and - By 2.6 % for primary energy by 2050.  However, in comparison with additionally attainable energy savings, this would be associated with significantly higher investment and modernisation costs, which in turn would be reflected in increases in rents for new housing and gross warm rents. If the corresponding ability to pay rent is not given (a situation that is foreseeable for households with low to average incomes), new construction and modernisation measures would not be feasible in this segment, i.e. for the majority of rental tenants.  Notes on increasing the number of modernised buildings  If the energy infrastructures of just 0.5 % of the properties in the dynamic markets alone could be extensively or partially modernised to meet typical current standards, the level of goal attainment would be improved as follows:  - By 2.9 % for final energy in 2020 and - By 5.7 % for primary energy by 2050.  However, pressure on the number of buildings to be modernised would result in a "stress scenario", with additional buildings having to be modernised in terms of energy infrastructure for reasons of climate protection in conflict with portfolio planning and the mod-ernisation rhythm. As these buildings display significantly lower re-pair requirements, if any, such a situation would lead to either above-average rent increases after modernisation or, in the event of a lack of ability to pay rent, inefficiency on the part of the measures, which could then not be realised by the enterprises.  Decarbonisation of grid-bound energy  If district heating could be made available practically free of the use of fossil fuels, the level of goal attainment would be improved as follows:  - By 14 % for primary energy by 2050.  

 With savings in primary energy of 76% from 2005 to 2050, the goals of the Federal Government would be almost fulfilled. CO2 emissions could even be reduced by 85% in comparison with 2005. Decarbonisation – even partial decarbonisation – would consequently have the greatest impact on the level of goal attainment.  

Page 24: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

17  

5 Conclusion  For housing and real estate enterprises, the energy issue is part of a comprehensive and sustainable portfolio management strategy that is based on social compatibility, economic efficiency and environ-mental protection. To this end, the housing industry has established an expanded energy strategy that is defined with nine individual elements (see Fig. 1 on page 3).  The energy forecast is part of this expanded energy and climate pro-tection strategy. It forms elements 1 - 4 and defines a scenario for portfolio management in terms of energy demand and CO2 emis-sions that is economically and socially compatible according to pre-sent knowledge. Additional savings in final energy, primary energy and CO2 emissions would come at the cost of other requirements on living, as the energy issue must be appraised together with the qual-ity of living, generation-appropriate living, the respective neighbour-hood and, not least, the cost of living.   The forecast is based on a market-specific appraisal because the ac-tion options of housing enterprises differ according to the specific baseline prerequisites (modernisation standard) and demand (dy-namic or stagnant market). Close interrelationships exist with neighbourhood development and with the technical infrastructure and energy supply of neighbourhoods that are reflected in the en-ergy forecast, but only via the utilisation of grid-bound energy sources and cogeneration plants.   The result of the savings achieved in terms of final energy, primary energy and CO2 emissions prove to be relatively independent of (ex-pedient) changes in the individual baseline data in the range of a few percentage points. In this respect, the result can be regarded as ro-bust.   Savings in excess of those forecast can primarily be achieved through the decarbonisation of energy sources (e.g. CO2-free district heating) and if it is possible to modernise the energy infrastructures of more buildings.  Consequently, policymakers are strongly advised to undertake all efforts to ensure that:   - Political measures do not become obstacles to the energy

efficient modernisation  Excessive minimum requirements in the Energy Saving Ordinance (EnEV) and the Renewable Energy Heat Act (EEWärmeG) would lead to fewer but more expensive measures being implemented, i.e. living costs would rise more strongly. All housing industry, so-cial and political goals must be developed consistently. Placing the emphasis on a small number of political goals will generally only have a negative impact on others. In this respect, the mod-ernisation of the energy infrastructure of a building should also be recognised as having equal importance of attainment within the framework of an integrated quarter-specific concept as the 

Page 25: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

18  

fulfilment of the requirements of the Energy Saving Ordinance (EnEV) if the specific quarter concept defines goal statements pertaining to the goals of the energy concept of the Federal Government.  

- Channels exist for the economical implementation of all elements of the energy strategy  The energy forecast represents the sum of the appraisal of nu-merous individual elements and success will only come about if all of these elements are developed consistently, i.e. neither the building shell, the plant infrastructure, the users nor the energy supply alone can yield an energy transition - only the equal de-velopment of all elements can achieve this. On account of the protracted investment cycles in building portfolios, all individual measures are equally and significantly important as the refur-bishment of a building's energy infrastructure.  

- No new impediments are created and existing ones are eliminated The Renewable Energy Heat Act (EEWärmeG) should be inte-grated in the Energy Saving Ordinance (EnEV). Greater transpar-ency is needed in the case of energy prices in order to enhance comparability. The operation of cogeneration plants to supply heating fails for part of the housing industry due to the fact that the associated and fully normal taxable generation of electricity leads to a loss of the "extended trade tax reduction" in the rental sector. This is so unattractive for the enterprises that the genera-tion of energy is dispensed with altogether. This also applies to photovoltaic systems.   

- More properties can be successfully modernised in terms of energy infrastructure This would require prudent and predictable further development of the existing legislation. This must be realised on the basis of good evaluation. The CO2 Building Refurbishment Programme of KfW Entwicklungsbank must be perpetuated beyond 2014 from the budget.  

- Research and development of energy-saving modernisa-tion measures and the utilisation of renewable energies be rendered simpler and less expensive in terms of the energy volume saved The costs of extensive modernisation measures are excessive for widespread application. Options are lacking for saving larger vol-umes of energy with manageable investments. 

- Research and development of the decarbonisation of the grid-bound energy sources district heating and gas be made possible  Economically feasible decarbonisation of district heating, e.g. through the use of waste heat or geothermal heat, would allow affordable and predictable energy prices with maximum envi-ronmental protection.  

Page 26: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

19  

- Sufficient support is available for the unprofitable shares of investments Continuation of the current design of the CO2 Building Refur-bishment Programme of KfW Entwicklungsbank at the present level, also beyond the scope of the amendment to the Energy Saving Ordinance (EnEV).   

 - Opportunities are created for those who actively support

the goals. On account of the increasing convergence of electricity and heat production and the quarter-specific perspective, the funding for research and promotion provided by the various Federal Minis-tries should be prepared in a way that is more readily compre-hensible to the users, and the possibilities of their accumulation for challenging projects be better communicated.

Page 27: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

20  

6 Prospects  The Energy Forecast 2050 is based on the present knowledge con-cerning economically and socially compatible implementation of the defined measures, as discussed and elaborated together with enter-prises from the housing industry. The technical development remains to be seen. This is particularly true as regards local, decentral energy generation and the utilisation of renewably generated electricity for heating applications. In future, this could yield further positive effects in terms of energy savings and CO2 reduction.  Many questions still require clarification as regards the further ele-ments of the energy strategy, such as:  - How can building efficiency and energy supply (especially district 

heating) act in optimum unison in the context of socially com-patible, economical and environmentally friendly results (see ele-ment 5)? 

- What boundary conditions are necessary to enable electricity to be generated and used locally within quarters? 

- What forms of storage are expedient within the framework of an overall concept, e.g. electric storage heating, or storage of elec-tricity as heat (see elements 6 and 7)? 

- How can/should climate protection measures in Germany and in a global context be combined (see element 8)? 

- How robust is the climate data on climate changes that have already taken place and on climate changes that are anticipated in future, and to what extent must new construction and the modernisation of buildings react to these (see element 9)? 

 The energy issue is part of the mandate of the housing industry of ensuring a good, safe and socially responsible supply of housing for large segments of the population. The energy forecast provides a transparent basis for the dialogue on how to ensure an affordable and environmentally compatible supply of energy in connection with the political goals of the Federal Government of Germany in the housing portfolios of GdW enterprises. This dialogue cannot be con-cluded at any specific point in time. Rather, it involves an ongoing process. This is also expressed in the fact that the energy forecast shall be perpetuated and undergo regular monitoring.  

Page 28: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

21  

 7 Annexes

Page 29: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

22  

 7.1 Energy-efficient modernisation from 1990 to 2005  Energy infrastructure modernisation measures in the portfolios of housing enterprises were already realised on a broad scale prior to 2005:  - Then, 26 % of the portfolios had already undergone complete 

energy infrastructure modernisation, with an additional  - 24 % undergoing partial energy infrastructure modernisation.   Accordingly, in the New Federal Länder   - 46 % were comprehensively modernised and  - 27 % partially modernised in terms of energy infrastructure.  

 These high rates of modernisation in the New Federal Länder of over 3 % p. a. for extensive and 1.8 % p.a. for partial energy infrastruc-ture modernisation were the result of a special situation and were only possible on account of substantial financial support.   In the New Federal Länder, virtually the entire basic refurbishment of the prefabricated apartment blocks of the housing enterprises, in-cluding thermal insulation, was financed with inexpensive KfW Entwicklungsbank loans (with a loan volume in excess of EUR 20 billion), with average refurbishment investments of approx. EUR 20,000 per apartment2. The subsidy value is given as EUR 2,900 per residential unit. In addition, state funding was also available, such as a programme in Berlin with a volume of EUR 500 million with inter-est rate subsidies. A subsidy value of EUR 8,300 per residential unit is given in this context. Some 70 % of the refurbishment demand in apartment block buildings in the New Federal Länder dating back to the 1950s to the 1980s was covered by such subsidised pro-grammes. The federal programme of KfW Entwicklungsbank alone provided EUR 20 billion in loans with an estimated subsidised com-ponent of almost EUR 4 billion, i.e. 20 %.  In order to achieve comparable effects in the Old Federal Länder as in the New Federal Länder in the 1990s, a programme volume of EUR 30 billion with a subsidy effect of EUR 6 billion would have to be provided over a period of 10 years, based on the following:   -  Current modernisation costs of approx. EUR 35,000 per residen-

tial unit.  -  The same subsidy rate of 20 %. -  For, e.g. a 3 % modernisation rate on the part of GdW enter-

prises in the Old Federal Länder over a period of 10 years, i.e. for a total of 30 % of the portfolio in the Old Federal Länder and thus for approx. 870,000 residential units. 

 

                                                 2 Senate Administration of the City of Berlin for Urban Development: The Results of the BEEN Project with Detailed Findings and Recommendations, A Manual for Practical Reference. November 2007, www.been-online.net 

Page 30: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

23  

And this would only involve the GdW portfolios in the Old Federal Länder.    However, it must be taken into consideration that such high rates of modernisation can render housing enterprises virtually incapable of undertaking additional measures on account of the associated high rate of borrowing and the requisite additional collateral, depreciation and the requisite refinancing over a period of 20 years and beyond, as can presently be observed in some cases in the New Federal Länder. Furthermore, the KfW Entwicklungsbank programmes that can presently be made use of by housing enterprises are based on low-interest loans and only include low levels of subsidies in the form of a partial debt relief.  Consequently, such high rates of modernisation  -  Cannot be financed economically on account of the necessary 

financial support, and -  Are not desirable from the perspective of the housing industry.  

Page 31: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

24  

7.2 Heating structure, primary energy factors and CO2 factors  

  

Energy source structure                  1990  1990  2005  2020  2030  2050    East  West  Total  Total  Total  Total    %  %  %  %  %  % 

District heating  63.0  25.5  45.0  50  50  40 Gas central heating  0.0  20.5  24.4  25  25  25 Oil central heating  0.0  15.0  4.3  3  2  0 

Biomass central heating  0.0  0.0  0.0  2  4  10 Thermal pumps  0.0  0.0  0.7  1  2  5 

Cogeneration plants  0.0  0.0  1.5  3  6  19 Floor-by-floor gas heating  1.8  20.5  12.4  10  7  0 

Furnace heating  34.7  12.5  9.4  3  2  0 Night storage heating  0.5  6.0  2.3  2  1  1 

Primary energy factors Including consideration of electric  

heating of water     1990  1990  2005  2020  2030  2050    East  West  Total  Total  Total  Total   -   -   -   -   -   -  District heating  1.29  1.28  0.87  0.75  0.72  0.65 Gas central heating  1.10  1.10  1.10  1.10  1.05  0.95 Oil central heating  1.18  1.18  1.14  1.12  1.08  1.00 Biomass central heating  0.20  0.20  0.20  0.20  0.20  0.20 Thermal pumps  3.50  3.00  3.00  2.00  1.67  1.00 Cogeneration plants  1.29  1.28  0.87  0.75  0.72  0.65 Floor-by-floor gas heating  1.10  1.10  1.10  1.10  1.05  0.95 Furnace heating  1.43  1.38  1.38  1.38  1.38  1.38 Electricity  3.50  3.00  3.00  2.00  1.67  1.00 

CO2 factors Including consideration of electric  heating of water  

   1990  1990  2005  2020  2030  2050 

   East  West  kg/kWh  kg/kWh  kg/kWh  kg/kWh 

District heating  0.392  0.389  0.192  0.160  0.150  0.130 

Gas central heating  0.211  0.211  0.211  0.211  0.200  0.180 

Oil central heating  0.287  0.287  0.273  0.266  0.260  0.240 

Biomass central heating  0.000  0.000  0.016  0.016  0.016  0.016 

Thermal pumps  0.000  0.000  0.617  0.450  0.370  0.200 

Cogeneration plants  0.392  0.389  0.192  0.160  0.150  0.130 

Floor-by-floor gas heating  0.211  0.211  0.211  0.211  0.200  0.180 

Furnace heating  0.410  0.399  0.382  0.356  0.360  0.356 

Night storage heating  0.900  0.782  0.617  0.450  0.370  0.200 

   1990  1990  2005  2020  2030  2050 

Page 32: 13 04 29 GdW Position Energieprognose-ENGLISH Energy-Forecast.pdfThe Energy Forecast 2050 for portfolios managed by GdW enterpris-es implements the refurbishment roadmap in accordance

 

 

 

 

Published by: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.   Mecklenburgische Str. 57 D-14197 Berlin Tel.:   +49 (0) 30 82403-0 Fax:    +49 (0) 30 82403-199  Brussels Office of GdW 3, rue du Luxembourg B-1000 Brussels BELGIUM Tel.:   +32 2 5 50 16 11 Fax:   +32 2 5 03 56 07  E-mail: [email protected] Internet: http://www.gdw.de 


Recommended