MODUL PERKULIAHAN

Pengantar Real Estate

Pengenalan Real Estate

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

Teknik Perencanaan dan Desain

Arsitektur

02MK12034 Mona Anggiani, ST, MT

Abstract KompetensiThis module is containing how the real estate property in Indonesia (cas study in Jakarta city),

The goal in this chapter is student could understand what is real estate and the products of real estate.

Pengertian Real EstatePerkembangang Perumahan

Perkembangan perumahan pada masa awal kemerdekaan RI hingga tahun 1960-an, masih

berbentuk rumah tinggal dengan bentuk landed housing. Perumahan penduduk bagi warga

kelas menengah ke atas, tersebar di beberapa wilayah Jakarta seperti di Menteng,

Senayan, Kebayoran Baru, Pejompongan. Rumah di tahun ini masih didominasi oleh rumah-

rumah peninggalan kolonial Belanda dengan bentuk khas-nya.

Pada tahun 1960-an, perumahan di sekitar area Senayan dipindahkan ke area yang lain,

mengingat lokasi tersebut dijadikan sebagai area gedung parlemen dan juga pusat olahraga.

Adapun relokasi perumahan tersebut adalah sebagian area ke daerah Tebet dan juga ada

yang dipindahkan ke daerah Palmerah. Wilayah-wilayah (Tebet dan Palmerah) tersebut

memang sebelumnya adalah kawasan perumahan penduduk local Jakarta.

Di tahun 1974 mulailah dibentuknya badan pemerintah yang bernama Perumahan Nasional

(PERUMNAS), yang pendiriannya bertujuan sebagai solusi pemerintah dalam menyediakan

perumahan yang layak bagi masyarakat menengah ke bawah secara teorganisir dengan

baik. Produk PERUMNAS diawal berdirinya adalah antara lain : Perumnas Depok (1976),

menyusul kemudian Perumnas Klender, Perumnas Tangerang, dan lain-lainnya. Semenjak

badan Perumnas didirikan, mulai juga produk yang dihasilkan adalah produk perumahan

vertical housing. Hal ini terbukti dengan didirikannya rumah susun Klender, rumah susun

Tanah Abang, rumah susun Kebon Kacang, rumah susun Kemayoran dan rumah susun

Pulo Gadung.

Sekitar tahun 1980-an, mulai juga berkembang beberapa perumahan yang dikembangkan

oleh pengembang developer swasta yang berada di areal sub-urban, yaitu daerah Serpong.

‘13 2

Pengantar Real EstatePusat Bahan Ajar dan eLearning

Mona Anggiani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id

Perumahan di kawasan Menteng(sumber: http://www.frewaremini.com)

Perumahan di kawasan Menteng(sumber: http://www.frewaremini.com)

Dan mulai di dekade ini, beberapa pengembang besar sudah mulai membangun perumahan

dengan bentuk perumahan system cluster. Summarecon, pengembang besar mulai

mengembangkan wilayah Kelapa Gading sebagai wilayah perumah yang berintegrasi juga

dengan pusat perbelanjaan.

Memasuki tahun 1990-an, beberapa pengembang sudah mulai melirik lahan bisnis

perumahan dengan bentuk perumahan vertikal. Beberapa produk perumahan vertikal yang

dibangun oleh pengembang swasta pada dekade ini adalah Apartment Park Royale –

Semanggi, Apartment Permata Hijau, Apartment Brawijaya – Kebayoran Baru.

Di tahun 1990-an ini, pengembang swasta sudah mulai membentangkan sayap bisnis

mereka lebih jauh dan besar lagi. Booming properti perumahan pada tahun ini sangat

dirasakan. Landed-housing dan vertical-housing terjadi kenaikan jumlah yang sangat

signifikan. Di tahun ini juga, lokasi perumahan sudah mulai bergeser ke arah pinggiran kota

Jakarta, mengingat harga lahan yang ada di pusat kota semakin meningkat. Daerah

Serpong, Tangerang, Bekasi, Depok menjadi incaran para pengembang untuk

merealisasikan bisnis perumahan yang mereka kembangkan.

Di tahun akhir-akhir abad ke 19 ini, mulai berkembangan bentuknya perumahan yang

digabungkan dengan fasilitas-fasilitas pendukungnya dalam skala besar (perbelanjaan,

perkantoran dan kadang ada juga industri) yang menjadikan kawasan kota mandiri.

‘13 3

Pengantar Real EstatePusat Bahan Ajar dan eLearning

Mona Anggiani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id

Apartemen Park Royal, Semanggi

(sumber: http:// www.skyscrapercity.com)

Apartemen Brawijaya, Kebayoran Baru

(sumber: http:// kebayoranbaru.blogspot.com)

Master Plan Bumi Serpong Damai City(http://www.bsdcity.com)

Perkembangan Bangunan Komersial

Awal mula pusat perdagangan di Jakarta (dulu bernama Sunda Kelapa, kemudian menjadi

Batavia) berada di pelabuhan Sunda Kelapa. Kegiatan berdagang dan jual beli terpusat di di

pelabuhan ini pada sekitar abad 14. Seiring dengan berjalannya waktu, kegiatan berdagang

tersebut diakomodasikan dengan adanya pasar, toko, dan ruang untuk melakukan transaksi

jual beli. Dari yang awalnya berada di pelabuhan Sunda Kelapa, menjadi bergeser ke arah

selatan Jakarta (area sekitar Jakarta Kota, Hayam Wuruk, Pasar Baru, dan sekitarnya).

Pusat komersial pada saat itu memang banyak berkembang di daerah tersebut dikarenakan

sungai Ciliwung yang melintas di daerah tersebut digunakan sebagai alat transportasi untuk

mendistribusikan barang-barang dagangan.

Pada tahun 1967 di zaman kepresidenan Sukarno, bangunan pusat perbelanjaan dengan

konsep yang lebih modern di Jakarta pertama kali dibangun dengan bangunan high-rise

‘13 4

Pengantar Real EstatePusat Bahan Ajar dan eLearning

Mona Anggiani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id

Pelabuhan Sunda KelapaSumber : http://luk.staff.ugm.ac.id

Pusat Dagang GlodokSumber : http://id.wikipedia.org

Pusat Bisnis HarmoniSumber : www.jakartavenue.com

building adalah perbelanjaan Sarinah yang berada di Jl. MH. Thamrin. Bangunan 15 lantai

ini berada di pusat kota Jakarta, namu masih berada di dalam alur ke arah selatan Jakarta.

Hingga saat ini, Sarinah masih menjadi pusat perbelanjaan.

Di tahun 1970-an, pusat komersial Jakarta berada di daerah Senen, Jakarta Pusat. Area ini

pun masih berada dalam wilayah yang tidak jauh dari pelabuhan Sunda Kelapa. Keradaan

Pasar Senen sudah ada dari tahun 1930-an, di masa penjajahan Belanda. Pasar Senen

sempat direvitalisasi pada masa kepemimpinan Gubernur Ali Sadikin. Booming pusat

komersial di daerah Senen ini dapat dirasakan hingga tahun 1990-an.

Pusat komersial selanjutnya yang sempat menjadi area komersial ternama adalah kawasan

Kebayoran Baru, yaitu area sekitar Melawai. Pada sekitar tahun 1985, para pelaku bisnis

sempat menjadikan area ini sebagai tujuan dari pembangunan kantor atau tempat mereka

berdagang.

Kawasan komersial yang berkembang selanjutnya adalah kawasan komersial dan bisnis di

sepanjang Jl. Sudirman – Jl. Thamrin, Jl. Jend. Gatot Subroto dan Jl. HR. Rasuna Said.

Kawasan yang dinamakan sebagai kawasan segitiga emas ini hingga saat ini masih

dijadikan sebagai pusat kawasan komersial dan dapat dikatakan sebagai prime area untuk

area bisnis. Harga sewa ruang kantor dan perbelanjaan di area ini sudah pasti berada di

atas jika dibandingkan dengan harga sewa pertokoan dan pusat perbelanjaan di area luar

wilayah ini. Selain memang karena lokasi yang berada di pusat kota, bangunan-bangunan

komersial yang berada di wilayah ini juga mempunyai layanan yang berada di atas

bangunan di luar area ini.

Pengembang yang melakukan pengembangan properti di area ini adalah antara lain

pengembang Danayasa Arthatama (SCBD), Bakrie Properti.

‘13 5

Pengantar Real EstatePusat Bahan Ajar dan eLearning

Mona Anggiani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id

Ketika memasuki era millennium baru, pengembangan untuk perkantoran, mulai bergeser ke

area selatan Jakarta, yaitu area Jl. TB Simatupang dan sekitarnya. Perpindahan beberapa

perkantoran ke area ini disebabkan antara lain adalah karena harga sewa ruang kantor di

area Jl Sudirman – Jl . MH. Thamrin sudah semakin tinggi, namun di satu sisi lain, di daerah

tersebut juga terbatas akan akses untuk pencapaiannya (terkendala mengingat adanya

system three in one). Didukung kemudian oleh kawasan perumahan yang bergeser ke arah

selatan, sehingga mendekatkan antara perumahan dengan tempat bekerja, maka

pengembangan perkantoran di daerah selatan Jakarta ini cukup pesat pembangunannya.

Pernyataan tentang pengembangan properti di area selatan Jakarta, demikian yang

disampaikan oleh Nanda Widya, Presiden Direktur PT Metropolitan Land Tbk, kepada

esq.com, “Kawasan-kawasan elite yang ada sebelumnya seperti kawasan di Jalan Jenderal

Sudirman dan kawasan Kuningan sudah terlalu jenuh bagi pembangunan properti”.

Perkembangang Bangunan Komersial

Bangunan pabrik di Jakarta, pada awalnya dilakukan individual oleh tiap-tiap perusahaan.

Setiap ada perusahaan yang membutuhkan lahan untuk pabrik, maka akan dikembangkan

oleh perusahaan tersebut. Contoh bangunan industrial pabrik di Jakarta adalah di daerah

Senayan, yaitu pabrik pemintalan. Namun pada tahun 1993, keberadaan pabrik ini

dipindahkan ke daerah Cakung.

Bangunan industrial pada umumnya tidak akan menghasilkan bisnis yang menjanjikan

selayaknya dengan bisnis properti komersial (perkantoran dan retail). Maka dari itu,

keberadaan pabrik di tengah kota, yang mana harga lahan di pusat kota adalah sangat

‘13 6

Pengantar Real EstatePusat Bahan Ajar dan eLearning

Mona Anggiani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id

Kawasan Segitiga Emas Jakarta (sumber : google earth)

Perkantoran di Kawasan Jl. TB. SImatupang(sumber : http://esq-news.com)

tinggi, sangat tidak dianjurkan. Dengan harga lahan yang tinggi, sepatutnya mendatangkan

keuntungan yang besar pula.

Perkembangan kawasan industri pada akhirnya memasuki tahap dimana pengembangan

kawasan industri. Kawasan industri di awal-awalnya berada di wilayah Pulo Gadung. Namun

diawal kawasan Pulo Gadung ini berdiri, bukan dikembangkan sebagai sebagai kawasan

industri sebagai mana kawasan industri yang berkembang di akhir-akhir ini.

Kawasan industri yang dibangun oleh pengembang antara lain adalah Kawasan Industri MM

2100, Kawasan Industri Jababeka, Kawasan Industri Kota Bukit Indah, dan lain-lain.

Kawasan industri yang dikembangkan oleh pengembang swasta ini tdak hanya dibangun

oleh pengembang tersebut, namun juga dikelola oleh pengembang tersebut.

Jababeka, kawasan industri MM 2100, kawasan industri bukit Indah, dan lain-lainnya.

Adapun pengembangan kawasan ini dilakukan oleh pengembang swasta dan untuk

pengelolaannya pun dilakukan oleh pihak kawasan.

Tidak hanya pabrik yang didirikan sebagai suati kawasan industrial oleh pengembang,

namun juga pusat pergudangan didirikan. Pergudangan dengan system sewa ini, banyak

dikembangkan oleh pengembang mengingat bisnis ini sudah banyak demand-nya.

Perkembangan kawasan industry tidak hanya sebagai kumpulan beberapa pabrik atau

gudang saja, namun di akhir-akhir ini, beberapa kawasan industry juga bekerjasama dengan

pemerintah dan membangun kawasan berikat. Kawasan berikat merupakan Kawasan

Berikat adalah Tempat Penimbunan Berikat untuk menimbun barang impor dan/atau barang

yang berasal dari tempat lain dalam daerah pabean guna diolah atau digabungkan, yang

hasilnya terutama untuk diekspor. Kawasan Berikat adalah Tempat Penimbunan Berikat

‘13 7

Pengantar Real EstatePusat Bahan Ajar dan eLearning

Mona Anggiani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id

Kawasan Industri Jababeka

(sumber: http:// www. nararadoi.blogspot.com)

untuk menimbun barang impor dan/atau barang yang berasal dari tempat lain dalam daerah

pabean guna diolah atau digabungkan, yang hasilnya terutama untuk diekspor.

Perkembangang Perumahan

Perkembangan bangunan yang didirikan sebagai special purpose building tidak banyak

mengalami perkembangan yang berarti di dalam perjalanannya. Secara fisik, tidak banyak

terjadi perubahan, namun banyak terjadi perubahan secara bisnisnya.

Sebagai salah satu contoh kasus adalah hotel. Pengembang hotel sebelum tahun 2000,

sibuk berlomba untuk membangun hotel dengan tingkat layanan setara bintang lima. Namun

seiring dengan perkembangan jaman, saat ini banyak bermunculan hotel-hotel dengan

layanan berstandard setara bintang dua atau bintang tiga.

Daftar PustakaGrijns, Kees. 2000. Jakarta : Socio Cultural Essay. Netherland : Royal Institute of

Linguistic and Anthropolgy.

‘13 8

Pengantar Real EstatePusat Bahan Ajar dan eLearning

Mona Anggiani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id