IRS Publishes MRB Purchase Price Limits and Safe Harbors for 2016 

 

On April 15, the Internal Revenue Service (IRS) released Revenue Procedure 2016‐25, which establishes 

the nationwide average purchase price limits and average area purchase price safe harbors for the 

Mortgage Revenue Bond (MRB) and Mortgage Credit Certificate (MCC) programs. 

The Revenue Procedure sets the national average purchase price at $266,400, an increase of just over 

four percent from last year's limit of $255,300. HFAs and other MRB and MCC issuers must use the 

national purchase price figure when computing the housing cost/income ratio, which provides for an 

upward adjustment to the percentage limitation in high housing cost areas. 

The average area purchase price safe harbors are based on the Federal Housing Administration's (FHA) 

program loan limits for each metropolitan statistical area (MSA) as of December 9, 2015. If FHA adjusts 

the loan limit for an MSA, housing bond issuers can calculate a new safe harbor by dividing the new limit 

by .9545. 

The new nationwide average purchase price limits and the average area purchase price safe harbors 

take effect for all loans and MCCs originated as of May 22. An exception is allowed for those loans and 

certificates which the HFA commits to finance before June 14 and that are financed by bond sales that 

occur before May 15. 

The Revenue Procedure will be published in Internal Revenue Bulletin 2016‐19 on May 2. 

 

 

Representative Kuster Introduces Bill to Preserve Rental Assistance for Certain USDA Section 515 

Properties 

 

Last week, Representative Ann McLane Kuster (D‐NH) introduced the Rural Housing Preservation Act of 

2016, H.R. 4908, which seeks to provide relief to rural multifamily developments financed under the U.S. 

Department of Agriculture (USDA) Section 515 Rural Rental Housing Loan Program that will lose rental 

assistance in the future due to pre‐paid or maturing mortgages. 

Existing USDA rental assistance contracts on multifamily developments financed with Section 515 loans 

terminate when the loans are fully paid. There are 11,576 properties in the Section 515 program that 

will have their rental assistance expire over the next ten years due to mortgages fully maturing or 

owners pre‐paying those mortgages, affecting over 215,000 units and 344,000 individuals. Using data 

provided by USDA, NCSHA has prepared a summary chart showing how many mortgages USDA expects 

to mature over the next four years in each state. 

Since 2004, USDA appropriations bills have included provisions to make residents of properties with pre‐

paid mortgages eligible for USDA Section 542 housing vouchers. However, residents in maturing 

mortgage properties are not eligible for Section 542 vouchers under these provisions. H.R. 4908 would 

authorize USDA to provide vouchers to eligible residents in properties with pre‐paid and maturing 

mortgages and would also: 

• Enhance the value of housing vouchers to better provide assistance to recipients in higher cost areas; 

• Allow USDA to renew rental assistance contracts on Section 515 properties regardless of whether the 

properties have outstanding USDA mortgages or whether the mortgages mature or are pre‐paid; and 

• Make permanent the Multi‐Family Preservation and Revitalization Restructuring Program (MPR), 

which acquires and renovates Section 515 properties. 

 Senator Jeanne Shaheen (D‐NH) has introduced a companion bill, the Rural Housing Preservation Act of 

2016, S. 2783, in the Senate. 

 

 

 

 

 

Senate Banking Committee Chair Asks GAO and CBO to Examine GSEs 

 

Yesterday, Senate Banking Committee Chair Richard Shelby (R‐AL) requested that both the Government 

Accountability Office (GAO) and the Congressional Budget Office (CBO) compose reports on matters 

relating to the Federal Housing Finance Agency (FHFA) and the government‐sponsored enterprises 

(GSEs), Fannie Mae and Freddie Mac. In a press release announcing the requests, Shelby suggests that 

the reports will help Congress adequately oversee FHFA and the GSEs and, "ensure that Congress takes 

steps to protect American taxpayers from risk." 

In a letter to Gene L. Doldaro, who administers GAO as Comptroller General of the United States, Shelby 

expresses concerns that recent FHFA actions, including authorizing the GSEs to offer principal reduction 

to a limited set of borrowers and reinstating the GSEs' annual contributions to the Housing Trust Fund, 

risk increasing the GSEs' role in the housing market. "Overall," Shelby argues, "these FHFA actions raise 

questions about the goals of the conservatorship and whether its ultimate purpose has changed." 

Shelby asks GAO to examine and report on how these recent policy decisions could impact the GSEs' 

market presence, the ability for competitors to enter the secondary housing market, and the risk that 

the GSEs may have to receive federal assistance in the future. 

Shelby also requests that GAO assess and report on several topics related to the housing market to, 

"enable Members of Congress to better understand the effects and consequences" of various housing 

finance reform proposals. These topics include: the varying capital standards that are applied to 

different types of mortgage loans; the use of geo‐coding in underwriting and loan‐level disclosures; how 

adopting residual income tests and risk‐sharing arrangements would impact the Federal Housing 

Administration's single‐family programs; and how federal housing policy and programs can better 

encourage Americans to build home equity. 

In his letter to CBO Director Keith Hall, Shelby cites FHFA Director Mel Watt's recent speech warning 

that, because the GSEs are currently prohibited from building up capital, they may soon require 

assistance from the federal government. Shelby requests that CBO produce a report outlining the 

federal government's financial obligations to the GSEs and how they might be impacted if the GSEs were 

allowed to retain more capital. The report will also address how an increase in the capitalization of the 

GSEs would impact the mortgage finance market. 

Shelby asks that CBO complete its report by July, and that GAO try its best to finish its work, which 

Shelby anticipates will include multiple reports, by November 1. 

 

 

Senate Approves Measure to Consider Energy Efficiency in FHA Mortgage Underwriting Process 

 

The Senate passed an amendment yesterday that would allow lenders to account for a home's energy 

efficiency and expected monthly utility bill savings when determining borrowers' eligibility for Federal 

Housing Administration (FHA) insured single‐family loans. 

The amendment, sponsored by Senators Johnny Isakson (R‐GA) and Michael Bennet (D‐CO), would 

require FHA to create new guidelines that enable lenders issuing FHA‐insured loans to take into account 

expected energy savings from monthly utility bills when calculating borrowers' debt‐to‐income and loan‐

to‐value ratios. In floor statements, Isakson and Bennet emphasized that the initiative would be 

voluntary. Under it, mortgage applicants could request an energy audit to determine the energy 

efficiency of a home and the expected savings on monthly utility bills compared to other homes in the 

area. The bill also directs FHA to establish an advisory group consisting of representatives from the 

housing and energy efficiency sectors to help it develop and administer the new energy efficiency 

guidelines. 

The Senate adopted the amendment on a bipartisan vote of 66‐31, including it in the comprehensive 

energy bill the Senate ultimately passed this morning—the Energy Policy Modernization Act of 2015, S. 

2012. The bill now advances to the House. House leaders have not yet indicated whether the House will 

consider the bill. 

FHA has previously taken steps to integrate the cost savings from energy‐efficient homes into its 

underwriting process. Last year it announced a partnership with the U.S. Department of Energy (DOE) 

through which borrowers using FHA's Energy Efficient Home program may qualify for higher loan 

amounts if their homes receive high ratings using DOE's Home Energy Score. NCSHA previously 

summarized this initiative on its blog.  

  

 

 

 

 

Senators Cantwell and Schumer Press for Expanded Housing Credit Authority at New York City  

 

Senators Maria Cantwell (D‐WA) and Charles Schumer (D‐NY) were joined by New York City Housing 

Development Corporation President Gary Rodney, New York State Homes and Community Renewal 

Commissioner and Chief Executive Officer James Rubin, and other New York Housing Credit stakeholders 

for a rally today in support of expanding the Housing Credit at a New York City Credit‐financed 

supportive housing development for young people aging out of foster care. 

The event highlighted the need for more affordable rental housing and Senator Cantwell's forthcoming 

legislation that would increase Housing Credit authority by 50 percent and include other proposals to 

strengthen the program. NCSHA is working closely with Senator Cantwell's office as they develop the 

legislation. The ACTION Campaign, which NCSHA co‐chairs with Enterprise Community Partners, is 

organizing nationwide grassroots support for this effort. 

In her press release, Senator Cantwell stated, "Like Washington State, New York and our nation as a 

whole face serious challenges when it comes to affordable housing and homelessness. The Low Income 

Housing Tax Credit is a critical tool that communities across the nation can use to address these issues." 

Senator Schumer spoke to the importance of housing to the economy saying, "Access to affordable 

housing is essential for the health of our families and the economic strength of our communities and 

that's why expanding the federal low‐income housing tax credit is so important. The key to New York's 

continued growth and economic strength is directly tied to the need to expand our pool of affordable 

housing for young people, for new families and for others—and the federal government, via this tax 

credit, needs to be a full partner in that effort." 

Senator Cantwell announced her intention to introduce this legislation last month in Seattle. For more 

information on this initiative, contact NCSHA's Jennifer Schwartz.  

  

 

 

 

 

Treasury Announces Allocation of $1 Billion in Hardest Hit Funding 

 

The U.S. Treasury Department announced today its final allocation of new funding for the Hardest Hit 

Fund program (HHF). Thirteen HFAs participating in HHF will receive a combined $1 billion in additional 

funding to support homeowner assistance and neighborhood stabilization programs. Treasury also 

released a FAQs document on the new funding allocations. 

The funding announced today is the second phase of Treasury's process to allocate the additional $2 

billion in funding Congress authorized for HHF in the Consolidated Appropriations Act for FY 2016. 

Treasury divvyed up the first $1 billion of the new funding among 18 eligible HFAs based on each state's 

population and the amount of its initial HHF allocation that it has already obligated. Treasury 

determined the second phase of allocations through a competitive process in which applying HFAs were 

required to demonstrate: (i) their need for additional funding; (ii) a clear and reasonable plan of action 

for meeting the goals of their HHF funded programs; and (iii) their ability to utilize all funding (existing 

and requested amounts) by December 31, 2020. As Congress directed, eligibility for the new funds was 

restricted to the 19 states Treasury previously selected for participation in HHF. 

Those HFAs receiving these additional HHF funds (Phase I or II allocations) have until December 31, 2020 

to use them. The new HHF funding is also subject to "use or lose" provisions that require HFAs that have 

not allocated a certain percentage of their Phase 1 and Phase 2 HHF allocations by certain dates to send 

a percentage of their allocations back to Treasury. Treasury will redistribute any returned funds to other 

HFAs participating in the program. 

Through the end 2015, HFAs had disbursed $4.7 billion in HHF funding to provide assistance to nearly 

250,000 homeowners and to help remove around 7,000 properties in blighted neighborhoods. 

1  

 

 

FHFA Announces Limited Principal Reduction Plan for Underwater Fannie and Freddie Borrowers 

 

The Federal Housing Finance Agency (FHFA) announced yesterday a new program under which Fannie 

Mae and Freddie Mac will forgive certain borrowers' outstanding mortgage principal to help them stay 

in their homes. The new Principal Reduction Modification program marks the first time that FHFA has 

allowed Fannie Mae and Freddie Mac to offer struggling borrowers principal reductions. 

The scope of the program is limited. To be eligible, a borrower must occupy the home as a principal 

residence, have been at least 90 days delinquent on their mortgage payments as of March 1, have a 

remaining mortgage principal balance of $250,000 or less, and have a total outstanding mortgage 

balance that is at least 115 percent above the current value of their home. FHFA estimates that 33,000 

Fannie Mae and Freddie Mac borrowers will be eligible for assistance through this initiative. In a fact 

sheet describing the program, FHFA argues that the program's narrowly tailored eligibility standards will 

allow Fannie Mae and Freddie Mac to help struggling borrowers without putting the firms at risk of 

substantial financial losses. 

All Fannie Mae and Freddie Mac loan servicers will be required to identify those borrowers with 

mortgages in their portfolios that are eligible for the Principal Reduction Modification program and 

contact them by October 15. Those borrowers who wish to participate will at first have their loans 

adjusted in a manner consistent with Fannie Mae and Freddie Mac's Streamlined Refinance program. 

This means that their mortgage interest rate will be lowered to the current market level, the term of 

their mortgage will be extended up to 40 years, and a portion of their outstanding mortgage principal 

(equal to the lesser of the amount needed to lower the outstanding mortgage balance to 115 percent of 

the home's current value or 30 percent of the borrower's unpaid principal balance) will be put into 

forbearance. The principal in forbearance will be forgiven outright if the borrower is able to make the 

first three payments on their modified loan in a timely matter. 

Borrowers who may be eligible for principal reduction but have not yet been contacted by their servicer 

will be allowed to have their loans modified through the Streamlined Refinance program. If the 

borrower is later determined to be eligible for the Principal Reduction program, their principal 

forbearance will be then be forgiven. If the borrower is not eligible, they will be allowed to continue in 

the Streamlined Refinance program. 

FHFA also released a comprehensive analysis of the new Principal Reduction Modification program and a 

Frequently Asked Questions guide for interested borrowers. 

2  

FHFA also announced yesterday that it was making several changes to its requirements governing Fannie 

Mae and Freddie Mac's non‐performing loan (NPLs) sales. The changes are designed to ensure that 

those investors who purchase the NPLs make an effort to help the borrowers whose loans they 

purchased avoid foreclosure and to promote neighborhood stability. Specifically, NPL buyers will now be 

required to evaluate certain underwater borrowers to see if they would be eligible for loan 

modifications that include principal reduction. Buyers would also be prohibited from unilaterally 

releasing liens they purchase on abandoned homes. FHFA released a fact sheet explaining the new 

guidelines in more detail. 

 

 

House Financial Services Committee Advances Bill to Subject CFPB Funding to Congressional Review  

 

The House Financial Services Committee on April 13 voted to favorably report the Taking Account of 

Bureaucrats' Spending Act of 2015, H.R. 1486, which would authorize Congress to set annual funding 

levels for the Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). The bill, introduced by Committee member 

Andy Barr (R‐KY), passed on a party line vote of 33‐20. 

Under current law, CFPB receives funding for its annual operations from the Federal Reserve. CFPB's 

supporters argue that providing the agency with an independent source of funding ensures that it will 

receive adequate funding every year and shield it from undue political influence. 

In his opening statement, Chairman Jeb Hensarling (R‐TX) called the CFPB a "rogue agency" that is not 

accountable to the American public or Congress. He also predicted that Democrats would be much more 

open to congressional oversight of the CFPB's budget if a Republican were to be elected president in 

November and nominate the next CFPB director. Ranking Member Maxine Waters (D‐CA) used her 

opening statement to argue that Republicans were using the bill as part of a larger plan to defund and 

ultimately eliminate the CFPB. She lamented the idea of bringing the agency, which she said is working 

properly, into the appropriations process where Congress has generally failed to pass a budget in recent 

years. 

It is not known at this time whether the full House of Representatives will consider H.R. 1486. 

During the same markup, the Committee also advanced legislation introduced by Committee member 

Lynn Westmoreland (R‐GA) that would eliminate the Federal Deposit Insurance Corporation's (FDIC) 

Orderly Liquidation Authority, which allows FDIC to temporarily take over failing large financial 

institutors and wind them down.  

 

1  

 

 

Why Fannie and Freddie Cannot Be Recapitalized 

Building capital with earnings would take decades 

How much capital would Fannie Mae and Freddie Mac need if operated as private companies? 

The question is likely to remain a theoretical one for the foreseeable future. The chances of the 

companies being released from conservatorship is extremely low. A far more probable outcome is that 

the companies eventually get wound down and replaced by a new system, perhaps along the line of the 

National Mortgage Reinsurance Corporation recently outlined in a paper by Jim Parrott, Lew Ranieri, 

Gene Sperling, Mark Zandi and Barrry Zigas. 

Yet it is a question worth considering, if only to highlight just how high the hurdle to privatizing the 

companies would be. 

Tim Howard, the former chief financial officer of Fannie, recently authored a proposal that would keep 

Fannie and Freddie in place with a risk‐based capital requirement of 2%. 

“I recommend that they require Fannie and Freddie to hold sufficient capital to survive a 25 percent 

nationwide decline in home prices over five years. Even though such a price decline did happen between 

2006 and 2011, both major factors that precipitated it—very risky mortgage types like no‐

documentation loans or interest‐only ARMs with teaser rates now prohibited by the Consumer Financial 

Protection Bureau (CFPB) and the dominance of a financing method, private‐label securitization, that 

placed few limits on the risks of the mortgages it accepted—will be absent in the future, making the 

chance of a repeat of the previous episode vanishingly small. 

Fannie’s prior experience suggests how it would have to capitalize against a future 25 percent home 

price decline. With the loans it had in 2008, and using its guaranty fees (but none of its portfolio or other 

income) to help absorb credit losses, Fannie would have needed less than 2 percent capital to survive 

the previous crisis.” 

The faults in Mr. Howard’s approach are two‐fold: 

1. it relies on an out‐dated and discredited approach to capital minimums; and 

2. its worst case scenario isn’t nearly bad enough. 

The problem with the 2% capital proposal is that it is built around a now repudiated view of capital 

minimums. At one time in the past, capital minimums were built around the idea of simply minimizing 

the loss to insurance funds such as the Federal Deposit Insurance Corporation or state‐level funds 

backing insurance companies. When that was the goal, minimums were set at levels to more or less all 

the losses a financial company might experience—but no higher. 

2  

That’s not how we do things anymore—at least for big, systemically‐important financial companies. Now 

we set minimum capital levels well in excess of conceivable losses—and certainly far in excess of losses 

experienced in the last financial crisis. 

For example, the biggest banks are required to maintain minimum of 8% total risk‐based capital 

throughout the Federal Reserve’s severely adverse scenario in order to pass their stress tests. This 

means that their actual capital minimums are whatever they would lose in a severe downturn plus 8%. 

This suggests that the appropriate minimum capital level for Fannie and Freddie would be at least 10%. 

What’s more, given their centrality to the two companies to the U.S. financial system, they would likely 

be required to maintain a counter‐cyclical buffer similar to that required of banks identified as a global 

systemically important banking organization. That means total capitalization at the 11% to 14.5% level. 

Is that achievable? Fannie Mae has $3.2 trillion in assets.  Under Basel III, most of those assets would 

receive a 50% risk‐weighting, meaning Fannie’s capital requirement would be between 11% and 14.5% 

of $1.6 trillion. So Fannie would need between $176 billion and $232 billion capital. 

Raising that money in capital markets would be all but impossible because any expected return on 

capital would be too low. At the lower figure, Fannie’s 2015 earnings of $11 billion would have equated 

to just a 6.25% return on capital at that level.  Even without subtracting the fees that Fannie would need 

to pay to the government for a catastrophic backstop akin to FDIC deposit insurance, it’s clear that 

there’s unlikely to be a bid for the companies in the market. 

That would leave them in the place of building capital through accumulated earnings. Even if we assume 

away the price of their government backstop, it would take decades to adequately capitalize the 

companies in this way. Until that time, they’d have to remain in conservatorship as severely 

undercapitalized companies. If we include the need to pay dividends to the government and a fee for 

the outstanding backstop, Fannie’s freedom wouldn’t arrive for half a century. 

This is dire news for the holders of the common and preferred equity of Fannie and Freddie still in the 

public’s hands, suggesting the present value of the shares is approximately zero. 

The second problem is that the assumption that the last housing crash represents the worst case 

scenario for the housing market is unwarranted. The fall in home prices was arrested by a series of 

massive and complex government and central bank interventions into the housing market, the mortgage 

market and the financial system. Unless we believe that these had no effect on home prices, it should be 

clear that the worst case scenario is a far deeper decline. 

One of the motivations behind the Dodd‐Frank financial reforms was to build a financial infrastructure 

that is resilient enough to withstand severe adversity without government intervention. So when 

assessing possible future stress scenarios, it won’t do to assume that the last crisis was as bad as things 

can get. 

This brings us full‐circle, demonstrating that there is no realistic scenario under which the companies 

will be released from conservatorship in the foreseeable future. That leaves us with either a situation in 

3  

which the conservatorships last in perpetuity or the companies get wound down and replaced with 

something new. 

Appalachian Regional Commission (ARC) and the U.S. Economic Development Administration (EDA)  

The Appalachian Regional Commission (ARC) and the U.S. Economic Development Administration (EDA) 

announced the availability of $65.8 million through the Partnerships for Opportunity and Workforce and 

Economic Revitalization (POWER) Initiative to develop new strategies for economic growth and worker 

advancement for communities that have historically relied on the coal economy for economic stability.  

Communities and regions that have been negatively impacted by changes in the coal economy, including 

mining, coal fired power plants and related transportation, logistics and manufacturing supply chains, 

can apply for resources to help strengthen their economies and workforces.  Funds are available for a 

range of activities, including: 

Developing projects that diversify local and regional economies, create jobs in new and/or 

existing industries, attract new sources of job‐creating investment and provide a range of 

workforce services and skills training; 

Building partnerships to attract and invest in the economic future of coal‐impacted 

communities; 

Increasing capacity and other technical assistance fostering long term economic growth and 

opportunity in coal‐impacted communities. 

The POWER Initiative is a multi‐agency effort aligning and targeting federal economic and workforce 

development resources to communities and workers that have been affected by job losses in coal 

mining, coal power plant operations, and coal‐related supply chain industries due to the changing 

economics of America's energy production. 

Applications will be accepted on a rolling basis, and awards will be announced later this year. 

 For more information about the POWER Initiative, including application materials, visit 

www.arc.gov/power.   

 

1  

Assessing How Parents Experiencing Homelessness Make Preschool Decisions: Policy and Practice 

Implications 

Research suggests that early childhood education can help mitigate the developmental delays and 

decreased academic achievement often observed in children experiencing homelessness. Yet very few 

of these children are enrolled in preschool, and the reasons why have not been fully explored. In a 

recent study, “A Qualitative Assessment of Parental Preschool Choices and Challenges Among Families 

Experiencing Homelessness: Policy and Practice Implications,” researchers interviewed families who had 

recently experienced homelessness to determine what factors influence preschool participation. Based 

on their findings, the researchers make policy and community practice recommendations to facilitate 

preschool enrollment for children experiencing homelessness. 

Implementing the Study 

Researchers conducted interviews with families who had recently experienced homelessness to identify 

common themes concerning preschool enrollment and participation. The study defined preschool as an 

early childhood education program that promotes cognitive and social development, including Head 

Start, as opposed to “daycare” or “childcare,” which lacked an educational component. Researchers 

conducted an initial round of focus‐group and individual interviews with 28 households: 14 in Atlanta, 

Georgia, and 14 in the Bridgeport–New Haven area of Connecticut. Researchers restricted participation 

to families with children under 6 years of age who had been enrolled in HUD’s Family Options Study, a 

multi‐site random assignment experiment designed to evaluate the impact of various housing and 

services interventions for families experiencing homelessness. Twenty‐two of the study participants 

were African American, two were white, three were Native American, and one was of unknown race. 

Females headed all but one of the participating households. One head of household was married, 19 

were single and never married, and 8 were separated or divorced. After the first round of interviews, 

researchers contacted participants to engage in more detailed followup discussions, with 6 households 

in Connecticut and 10 in Georgia ultimately taking part.  

Researchers structured the initial and followup interviews to learn participants’ views on their 

opportunities for and barriers to preschool enrollment while experiencing homelessness. The first round 

of discussions explored how families identified, pursued, and participated in preschool options as well as 

the role of homelessness program staff and early childhood service providers in these activities. 

Followup interview questions examined these issues in more detail.  

Study Findings 

The interviews revealed that multiple factors, both positive and negative, influenced the preschool 

choices of families experiencing homelessness. High housing instability and the absence of social 

supports and networks often encountered by those experiencing homelessness were key determinants 

to preschool enrollment. Systemic barriers presented additional obstacles; foremost among them were 

long preschool waitlists. The lack of information on enrollment periods and the absence of meaningful 

information on preschool options in general compounded the problem. A lack of affordable or 

accessible transportation to preschool facilities, lack of tuition subsidies, and complex bureaucratic 

2  

processes also had negative impacts. Frustration with systemic barriers contributed to high parental 

stress levels, another factor limiting preschool enrollment.  

Stable, affordable, and safe housing as well as access to positive social networks and supports were 

factors that encouraged preschool enrollment. Services that facilitated preschool participation included 

subsidized tuition, easy access to transportation, and basic information about educational opportunities 

and referral support. All of these factors helped parents focus on preschool options for their children.  

Recommendations 

Based on their findings, researchers recommend that shelter staff and early childhood educators more 

actively publicize preschool opportunities. Few of the parents interviewed, for example, were aware 

that Head Start programs prioritized the enrollment of children currently or formerly experiencing 

homelessness or that they offered case management for enrolled families. Shelter and preschool 

providers could help families complete preschool applications and alert them to application deadlines. 

Researchers also recommend greater incorporation of preschool options and enrollment mechanisms in 

shelter case management protocols, including strategies to help families transition from one preschool 

or Head Start program to another and information on preschools in wider geographic areas. Reducing 

systemic barriers to preschool enrollment by ensuring that program information is accurate and up to 

date, simplifying the application process, prioritizing children experiencing homelessness on waitlists, 

and providing transportation assistance would help boost enrollment. Researchers also cite a need for 

greater collaboration between homelessness service providers and educators. They suggest that 

educators actively participate in shelter programs and that homelessness service providers be included 

in educational planning. In conclusion, the researchers encourage further evaluation of interventions 

that link housing assistance and early education support for families experiencing homelessness, 

believing that such studies would yield valuable information. 

HUD Releases FY 2016 Income Limits 

HUD has released its FY 2016 Median Family Income estimates and FY 2016 Income Limits. The FY 2016 

Income Limits were published and became effective on March 28, 2016. These income limits are used to 

determine income eligibility for HUD’s assisted housing programs, including public housing, Section 8, 

Section 202 and Section 811. According to HUD, the U.S. median income and the national non‐

metropolitan median income limits have decreased from 2015 to 2016.   

https://www.huduser.gov/portal/datasets/il.html 

1  

HUD to landlords: Rent to ex‐convicts ‐ Or else face the consequences 

U.S. Department of Housing and Urban Development Secretary Julián Castro revisited they are not going 

to tolerate landlords banning renters with criminal records from leasing their properties. 

According to HUD, the Fair Housing Act prohibits discrimination in the sale, rental, or financing of 

dwellings and in other housing‐related activities on the basis of race, color, religion, sex, disability, 

familial status or national origin. 

HUD’s Office of General Counsel issues this guidance concerning how the Fair Housing Act applies to the 

use of criminal history by providers or operators of housing and real‐estate related transactions. 

Specifically, this guidance addresses how the discriminatory effects and disparate treatment methods of 

proof apply in Fair Housing Act cases in which a housing provider justifies an adverse housing action – 

such as a refusal to rent or renew a lease – based on an individual’s criminal history. 

Julián Castro, the HUD secretary, is expected on Monday to announce guidance that details his agency’s 

interpretation of how the fair housing law applies to policies that exclude people with criminal records, 

a group that is not explicitly protected by the act but falls under it in certain circumstances. Federal 

officials said landlords must distinguish between arrests and convictions and cannot use an arrest to ban 

applicants. In the case of applicants with convictions, property owners must prove that the exclusion is 

justified and consider factors like the nature and severity of the crime in assessing prospective tenants 

before excluding someone. 

Mr. Castro said housing bans against former offenders were common. 

“Right now, many housing providers use the fact of a conviction, any conviction, regardless of what it 

was for or how long ago it happened, to indefinitely bar folks from housing opportunities,” Mr. Castro 

said in a statement. “Many people who are coming back to neighborhoods are only looking for a fair 

chance to be productive members, but blanket policies like this unfairly deny them that chance.” 

HUD’s guidance released on April 4, 2016, states that as many as 100 million U.S. adults – or nearly one‐

third of the population – have a criminal record of some sort. The United States prison population of 2.2 

million adults is by far the largest in the world. As of 2012, the United States accounted for only about 

five percent of the world’s population, yet almost one quarter of the world’s prisoners were held in 

American prisons. Since 2004, an average of over 650,000 individuals have been released annually from 

federal and state prisons, and over 95% of current inmates will be released at some point. When 

individuals are released from prisons and jails, their ability to access safe, secure and affordable housing 

is critical to their successful reentry to society. Yet many formerly incarcerated individuals, as well as 

individuals who were convicted but not incarcerated, encounter significant barriers to securing housing, 

including public and other federally‐subsidized housing, because of their criminal history. In some cases, 

even individuals who were arrested but not convicted face difficulty in securing housing based on their 

prior arrest. 

2  

Neither Castro nor the lawyers who advise property management companies and tenant screening 

services on fair housing issues, are surprised this is happening. 

“Right now, many housing providers use the fact of a conviction, any conviction, regardless of what it 

was for or how long ago it happened, to indefinitely bar folks from housing opportunities,” Mr. Castro 

said in a statement. 

“Many people who are coming back to neighborhoods are only looking for a fair chance to be productive 

members, but blanket policies like this unfairly deny them that chance,” added Castro. 

The new federal housing guidance applies a legal standard that was upheld by the United States 

Supreme Court last year that allows plaintiffs to challenge housing practices that have a discriminatory 

effect without having to show discriminatory intent. The ruling allows plaintiffs to show instead that the 

practices both have a “disparate impact” on racial groups and are not justified. Blacks and Latinos are 

arrested, convicted and imprisoned in disproportionate numbers, and civil rights groups say they face 

equally disparate discrimination in finding housing. 

Federal housing officials said the guidance was meant to emphasize to landlords that blanket bans are 

illegal, as well as to inform housing applicants of their rights. Housing officials said they can investigate 

violations and bring discrimination charges against landlords that could result in civil penalties for them, 

and damages for a person denied housing. 

HUD’s revised guidance also discusses the three steps used to analyze claims that a housing provider’s 

use of criminal history to deny housing opportunities results in a discriminatory effect in violation of the 

Act. 

1. Evaluating whether the criminal history policy or practice has a discriminatory effect 

2. Evaluating whether the challenged policy or practice is necessary to achieve a substantial, legitimate, 

nondiscriminatory interest 

3. Evaluating whether there is a less discriminatory alternative 

“Criminal screenings when used properly have been a reliable way to protect an apartment community 

from threats to residents including children and from severe damage to the property or residents' 

property HUD has allowed for criminal screening for housing managers for many years.  A recently 

convicted and released sex offender may pose a serious threat to young children who freely play all 

around the property,” said Michael W. Skojec, lawyer and specialist from Ballard Spahr.   

“HUD has had a longstanding prohibition against allowing convicted dealers in illegal drugs from living in 

public housing and now says those convictions may be used to deny a housing application because they 

pose a serious danger to others living nearby. Individuals who have been convicted of shooting, stabbing 

or raping other people are likely to be a greater threat to other residents based on the historic rates of 

repeat offenders,” added Skojec. 

3  

 

In October 2015, HUD announced it awarded $38 million total to more than 100 groups to be used for 

fighting housing discrimination. 

The money is being awarded as part of HUD’s Fair Housing Initiatives Program. 

According to HUD, the funding provided through the competitive grants will help to support a range of 

fair housing enforcement efforts, including fair housing testing, as well as activities that help educate 

the public, housing providers and local governments about their rights and responsibilities under the 

Fair Housing Act. 

On April 1, 2016, HUD kicked off Fair Housing Month 2016 with the launch of a new national media 

campaign that helps the public to envision what communities with shared opportunity for all might look 

like. The new campaign is designed to further educate the public about their housing rights and the 

ideals behind HUD’s new Affirmatively Furthering Fair Housing initiative. 

The campaign, developed in partnership with the National Fair Housing Alliance, will include print and 

television public service announcements in English and in Spanish, as well as online videos and social 

media 

 

 

HFA Program Loans Exempt from Final USDA QM Rule 

 

The U.S. Department of Agriculture (USDA) released a final rule establishing the underwriting standards 

that loans originated through the Single Family Housing Guaranteed Loan Program (SFHGLP) must meet 

to be considered "qualified mortgages." Loans that do not meet these standards will no longer be 

eligible for insurance under SFHGLP as of April 28.  

The definition of "qualified mortgage" set in the final rule is largely similar to the definition USDA initially 

proposed last year. To be eligible for SFHGLP insurance, loans will have to meet the program's 

underwriting standards, and upfront points and fees must not exceed three percent of each loan's total 

principal, with adjustments made for smaller loans. 

The final rule includes an exemption from the rule's requirements for loans originated through HFA 

programs. This means that all HFA loans will automatically be qualified mortgages under SFHGLP even if 

they do not meet the underwriting standards that would otherwise apply. NCSHA requested such an 

exemption in its comments on the proposed rule, arguing that the rule's requirements would make it 

more difficult for HFAs to originate loans eligible for insurance under SFHGLP, particularly to lower‐

income borrowers who take out smaller loans. NCSHA also pointed out that both the Consumer 

Financial Protection Bureau and the Federal Housing Administration had already chosen to exempt HFA 

loans from their qualified mortgage standards. 

In addition to finalizing its qualified mortgage definition, the final rule makes several other adjustments 

to SFHGLP guidelines. These include: increasing the time period via which USDA may require a lender to 

indemnify USDA for a loan that does not meet SFHGLP's underwriting standards from two years after 

the loan's origination date to five years; establishing a new "streamlined‐assist refinance" option that 

will allow borrowers to refinance their home loans without having to meet appraisal or credit reporting 

requirements; and authorizing USDA to reimburse lenders for principal reduction advances made to 

borrowers who are either in default or facing imminent default. 

The effective date for the final rule is April 28.  

 

1  

How policymakers can help more millennials become homeowners 

If you’ve been paying attention to this year’s political debates, you’ve probably read or heard a lot more 

about the inability of the younger generation to get a foothold in this economy than in previous 

elections. 

The financial challenges in today’s world are real. And to some groups it often feels like the hill to climb 

gets steeper by the year.  We can all agree the world economy has changed tremendously in the past 50 

years and that owning a home (not renting for a lifetime) remains a central component to building 

wealth and financial security. 

Both political parties during the course of this year’s presidential campaigns have heard from young 

people about the lack of affordable housing, stagnant wages and rising education costs. As a 

Washington‐based real estate professional and a millennial, I face those issues every day. 

It’s no secret that the Washington‐area housing market is pricey, consistently ranking in the most 

expensive places to live in the United States.  It’s also true that our local housing market is dependent on 

younger buyers leaving their rentals to become first‐time buyers. This provides a market for the sellers 

of entry‐level homes, who can in turn buy so‐called move‐up properties. The owners of the move‐up 

homes can then buy more expensive homes. It’s like one big game of dominos where home owners are 

dependent on the buyer behind them in order to move forward. 

College debt is one of the biggest obstacles to homeownership. According to the National Center for 

Education Statistics, the average annual cost of attending a four‐year public university reached $18,632 

in 2015, up from $1,238 in 1970. Even adjusting for inflation, college expenses still rose significantly — 

to $18,632 in 2015 from $7,756 in 1970. 

According to the Institute for College Access and Success, nearly 70 percent of people who graduated 

from public and nonprofit colleges in 2014 had student loans — the average amount per person was 

$28,950. While the number of graduates with student loans rose only four percentage points from 2004 

to 2014, the share of debt rose at more than twice the inflation rate, according to the organization. 

At the same time, housing prices are soaring. In 1970, the median housing price in Washington was 

$21,300, or $81,800 after being adjusted for inflation. Today, the median home price in Washington is 

around $500,000, according to Zillow.com. Since 1970, the price of an average home in Washington has 

increased by roughly 2,247 percentage points. Even after we experienced a collapse in housing, the 

costs to owning property in Washington are five times more in comparison with incomes than they were 

in the early 1970s. 

Here are a few ways the next president and policymakers can make housing more affordable for young 

people: 

• Give an incentive for younger people to become homeowners sooner by providing those with loans 

the ability to refinance student debt to a fixed lower rate. The federal government has a large stake in 

2  

people owning property (hint: taxes and retail spending) so an ease up on the interest portion of the 

student loan to a new homeowner is not a bad trade. 

• Allow residential homes in neighborhoods around urban communities to be rezoned to multifamily 

units. As it stands now, there are many properties zoned as R2 or R4 (otherwise considered single‐family 

non‐sub dividable) though if you allow those structures, including old churches and decrepit commercial 

spaces to more easily be rezoned to accommodate smaller condos, you can actually create affordable 

housing. Working with the branches of government responsible for zoning to remove some red tape and 

make the process of rezoning more feasible would go a long way to get developers moving into smaller, 

more affordable spaces. 

• The federal government should expand programs for people who may have difficulty coming up with a 

large down payment. Fannie Mae has a new HomeReady mortgage program that offers loans with a 

down payment of 3 percent or 5 percent and reduced private mortgage insurance costs. Gift funds can 

be used for the down payment, and lenders and sellers can help with closing costs. 

• The federal government should support programs aimed at easing housing costs for young people. In 

2014, the Federal Housing Administration proposed a program called Homeowners Armed With 

Knowledge (HAWK) designed to give reductions on mortgage insurance premiums to first‐time 

borrowers who participate in housing counseling approved by the Department of Housing and Urban 

Development before they make an offer on a home as well as before and after settlement. But the 

program was not funded in the budget. 

• In Virginia, the First‐time Homebuyer Savings Plans program, which took effect in 2014, is designed to 

address the lack of down payment money by allowing future owners to accumulate up to $50,000 in 

cash, investments or insurance policies that will be exempt from state taxes as long as they’re 

designated for homeownership costs. More programs like this are needed. 

More millennials would buy if housing were affordable. 

It’s tougher today for younger people in Washington than in generations past to obtain a stake in the 

system, which typically spells trouble for any economic model. An inclusive market is the only market 

that will bring prosperity to all. 

 

 

HUD Issues Report on 2013 Housing Credit Tenant Data 

HUD released the second annual report on households residing in Housing Credit units, providing 

demographic and economic data submitted by Housing Credit allocating agencies. The report provides 

information about the race, ethnicity, family composition, age, income, use of rental assistance, 

disability status, and monthly rent burden of tenants living in Housing Credit properties as of the end of 

2013. 

Congress mandated the collection and publication of this data when it passed the Housing and Economic 

Recovery Act (HERA) of 2008. While Congress authorized funding for this initiative as part of HERA, it 

never appropriated those funds; therefore the states and HUD have been forced to rely on existing 

resources to meet the law's requirements. 

Despite resource constraints, with the exception of two city‐level agencies that allocate a portion of 

their state's Credits, all other agencies administering the Housing Credit submitted data to HUD for this 

report, including a few agencies who were unable to provide data the previous year. However, many 

states were unable to submit complete information for all active properties due to a variety of factors, 

including the inability to convert or hand‐enter information originally collected in hard copy into 

reporting systems in the time required, lack of annual income recertifications of tenants in 100 percent 

low‐income properties as allowed by law, and limited information on the tenants in some properties in 

their extended use periods. Still, states were able to provide information on households in 60 percent of 

Housing Credit properties. 

The median income of Housing Credit tenants was $17,000. Approximately 48 percent of tenant 

households were extremely low‐income, earning 30 percent or less of area median income (AMI), and 

34 percent of households were very low‐income, earning between 30 and 50 percent of AMI. More than 

half of Housing Credit tenants—55.6 percent—paid 30 percent or less of their income towards rent; 19.7 

percent paid more than 30 percent, but less than 40 percent, of their income for rent; and 9 percent 

paid more than 40 percent, but less than 50 percent, of their income for rent. Another 9.5 percent paid 

over 50 percent of their income for rent and 3.1 percent of households reported $0 in income. 

Approximately 36 percent of households reported receiving some form of rental assistance. 

According to the report, 22.9 percent of Housing Credit tenants identified their race as white, another 

22.7 percent identified as black, 2.1 percent identified as Asian, 9.5 percent identified as Hispanic, and 

less than 1 percent identified as either American Indian/Alaska Native or Native Hawaiian/Other Pacific 

Islander. Under fair housing laws, tenants are not compelled to report their race or ethnicity, leading to 

incomplete data on these demographic categories—40.6 percent of tenants did not report their race or 

ethnicity.