Actualisation de l'étude « Evaluation et ... · Éléments de cadrage Étude réalisée en 2007...

DDT de Vaucluse Novembre 2010 1

Actualisation de l'étude

« Evaluation et territorialisation des besoins en logement en Vaucluse »

(2007 Arthémis-GTC , 2010 DDT de Vaucluse/SVLH/ELF)

26 novembre 2010


Usages et limites

Les résultats présentés dans ce document résultent d'une approche globale des besoins.

Des distorsions entre cette vision prospective, recherchant une réponse équilibrée à la demande, et la réalisation effective peuvent apparaître du fait de l'état du marché foncier, du jeu des acteurs publics et privés, du contexte économique...

En conséquence :

1) Les résultats de cette étude ne sont utilisables qu'à l'échelle de territoires étendus (aires urbaines, bassins d'habitat...). Le regroupement à des échelles de type EPCI ne peut constituer qu'un élément de cadrage à moduler en fonction de la situation locale. Leur utilisation à une échelle communale ne saurait être pertinente et pourrait conduire à des interprétations erronées

2) La prospective à l'horizon 2014 repose sur une série d'hypothèses dont il conviendra de prendre connaissance afin de mieux évaluer les limites d'interprétation des résultats obtenus.


Éléments de cadrage

Étude réalisée en 2007 par le bureau d'études Arthémis et GTC pour la DDE de Vaucluse

Objectifs principaux :

● appréhender les besoins quantitatifs et qualitatifs en logement et notamment en logement social pour identifier les efforts de production à soutenir

● territorialiser ces besoins par zone géographique homogène en terme de fonctionnement urbain, économique et social

● disposer d'une méthode actualisable de définition de ces besoins

L'actualisation est rendue possible par la disponibilité fin 2009 des données Insee relatives au recensement 2006.


Le territoire d'étude :

Il s'appuie sur les Bassins Domicile-Travail Insee 99 et comporte 217 communes (dont 66 hors Vaucluse) réparties sur 3 régions (PACA, Rhones Alpes et LR)

L'horizon d'étude :

2014, soit un horizon de 6 ans



Étapes de l'étude :

● Définition d'une typologie de territoires

● Définition des besoins en logements sur ces typologies

● Définition des besoins en logements locatifs sociaux sur ces territoires

● Reconstitution des besoins à d'autres échelles territoriales


Ensemble des communes

Urbain Hors Urbain

Groupes typologiques Groupes typologiques

Besoin en logements Besoin en logements

Besoin en logements sociaux Besoin en logements sociaux

Reconstitution du besoin à d'autres échelles


Définition d'une typologie de communes

Les 217 communes sont d'abord séparées en 2 groupes :

● les communes rattachées à une aire urbaine (au sens de l'Insee 1999, 66 communes)

● les communes situées hors aire urbaine (151 communes)

Pour chacun de ces 2 groupes, urbain et hors urbain, on va créer des sous groupes typologiques en fonction de la similitude des communes par rapport à un ensemble de variables liées à la population, au logement, à l'emploi, aux revenus ...


Les variables utilisées en aire urbaine et hors aire urbaine:

● % de ménages ayant 2 voitures ou plus● % de T1-T2● % de T4 et plus● % de propriétaires● % de locataires HLM● % de résidences secondaires ● % de PPPI● % de logements construits avant 1949● Revenu médian● % de foyers non imposés● % de PO aux revenus inférieurs à 60% des plafonds● Indice de jeunesse● Taille moyenne des ménages● Taux d'emploi● Densité de population● Taux de natalité● Taux de variation annuel du solde migratoire● Taux de construction annuel pour 1000 habitants● % de locataires privé● Nombre de résidences principales




Récapitulatif de la typologie :


Variables caractéristiques par groupe :


Pour l'actualisation, la typologie établie lors de l'étude initiale n'a pas été modifiée, sur les conseils du bureau d'études, car elle est, de par les variables choisies,peu sensible aux variations sur des périodes courtes


Ensemble des communes

Urbain Hors Urbain

Groupes typologiques Groupes typologiques

Besoin en logements Besoin en logements

Besoin en logements sociaux Besoin en logements sociaux

Reconstitution du besoin à d'autres échelles


Définition des besoins en logement

Pour chaque groupe typologique, on va définir le besoin en logements à partir :

1) de données relatives au logement et à la population provenant de l'Insee, Filocom ou Sitadel

2) d'hypothèses d'évolution du nombre de résidences principales, de résidences secondaires, de la taille moyenne des ménages, de la vacance et du renouvellement.

Les sources utilisées :

Période 1990 -1999 : Insee RGPPériode 1999 – 2005 : Filocom et SitadelPériode 1999 – 2006 (actualisation) : Insee, Filocom et Sitadel


Schéma simplifié du calcul du besoin en logements

Besoin endogène en logements (point mort)

Besoin en logements du à l'effet démographique

+

RenouvellementVariationRS et LV Desserrement

Besoin en logements sur la période d'étude

Besoin annuel en logements


Il correspond à la prise en compte des besoins endogènes du territoire, c'est à dire la créationde logements nécessaire à population constante.

Il comprend 3 composantes :

● Le renouvellement du parc (démolitions, transformations...)● La variation des résidences secondaires et des logements vacants● Le desserrement (lié à la variation de la taille moyenne des ménages)

Le besoin en logements est constitué du point mort et du nombre de logements résultant de l'effet démographique.

LE POINT MORT


Schéma de définitiondu besoin en logements

(pour les puristes...)


Les hypothèses de l'étude :

Hypothèses initiales 05-2014 Hypothèses actualisation 06-2014

Résidences principales

Poursuite des tendances récentes (Filocom 99-05) par groupe

Poursuite des tendances récentes (Insee 99-06) par groupe

Résidences secondaires

Stagnation du taux par groupe Stagnation du taux par groupe (7,15% pour l'aire d'étude)

Taille moyenne des ménages

Prise en compte des tendances récentes (Filocom 99-05) avec accentuation de ces dernières

Prise en compte des tendances récentes (Insee 99-06) sans accentuation de ces dernières

Vacance réduction sur l'aire d'étude de 1%/an sur l'aire d'étude et pour les groupes typologiques modulation selon la vacance 2005

Taux stable en 2007 (10,5%) sur l'aire d'étude ; poursuite de la réduction de 1% par an sur l'aire d'étude (6,95% en 2006 et 6,42% en 2014) et pour les groupes typologiques modulation selon la vacance 2007

Renouvellement Hypothèse basse (0,3%) par rapport au taux national 99-05 (0,51%)

0,18% (voir diapo suivante)


Renouvellement :

Le taux national 90-99 était de 0,51%. Une hypothèse basse par rapport à ce taux avait été choisie dans l'étude initiale (0,3%).

Le taux national 99-06 fait apparaître un changement de tendance (-0,14%).La valeur nationale lissée sur la période 90-06 est de 0,37% (supérieure aux 0,30 choisis).

On choisit comme valeur sur 2006-2014 « 0,18% » qui représente à la fois une hypothèse basse vis à vis de ces 0,37% et une moyenne entre les valeurs 90-99 et 99-06.

Autre hypothèse :

Compte tenu de l'écart entre les données Insee et Sitadel sur la période 90-99,Un redressement de 1,25 (écart constaté à l'échelle de la région) de la donnée Sitadel a été appliqué sur la période 99-05.Dans l'actualisation, un redressement de 1,1 (écart moyen sur le Vaucluse pour 05-07) a été appliqué.


A l'échelle de l'aire d'étude, ces hypothèses se traduisent par les chiffres suivants :

83,73%

L'écart sur la vacance provient des sources utilisées (Filocom dans l'étude initiale et l'Insee pour l'actualisation) dont les résultats diffèrent pour cette variable et non d'une évolution de cette donnée.



Sur la base de ces hypothèses on obtient les résultats suivants :


2014

Estimation annuelle

2006/2014

DONT Effet démographique

2006-2014

DONT desserrement des ménages

2006-2014

DONT renouvellement du parc 2006-

2014

DONT variation

RSec+LVac 2006-2014

HU1 52 518 828 415 323 32 58

HU2 29 700 714 405 188 17 104

HU3 26 294 599 255 151 23 169

HU4 5 180 136 59 30 6 41

U1 30 290 620 380 174 10 56

U2 12 132 301 194 81 3 24

U3 91 151 1 378 765 535 53 26

U3B Voir page 28

U4 4 807 93 39 27 4 22

U5 40 645 790 447 258 21 64

Aire 341 869 6 271 3 485 2 004 211 567


Estimation annuelle

construction 2005/2014

Estimation annuelle

construction2006/2014

Evolution construction

Résidences principales 2014 (initial)


2014 (actualisé)

Evolution RP

HU1 777 828 6.6% 51 879 52 518 1.2%

HU2 709 714 0.6% 29 491 29 700 0.7%

HU3 664 599 -9.8% 26 811 26 294 -1.9%

HU4 145 136 -6.3% 5 319 5 180 -2.6%

U1 587 620 5.6% 29 752 30 290 1.8%

U2 304 301 -0.8% 11 956 12 132 1.5%

U3 1 268 1 378 8.7% 90 008 91 151 1.3%

U3B 448 Voir page 28 46 407 Voir page 28U4 119 93 -21.9% 5 093 4 807 -5.6%

U5 724 790 9.0% 39 279 40 645 3.5%

Aire 5 744 6 271 9.2% 335 996 341 869 1.7%

Évolutions liées à l'actualisation :


Besoins en logements par département :

7 13 26 30 84

version initiale 138 525 370 520 4 191

version actualisée 142 546 381 541 Voir page 28

évolution 3.2% 4.0% 2.8% 3.9%

On peut ensuite répartir aussi le besoin en logements par EPCI

NB : dans le cadre de l'actualisation, les mises à jour suivantes ont été apportées: - la commune d'Entraigues a été rattachée à son nouvel EPCI, le Grand Avignon - la CC du Pays Voconces et la CC du Toulourenc ont fusionné (en 2009) pour créer la CC Pays Vaison Ventoux


CA Arles - Crau - Camargues - Montagnette 18 17 -3.4%

CA du Grand Avignon 1 174 Voir page 28CA du Pays d'Aix en Provence (Pertuis uniquement) 122 129 6.5%

CA Ventoux Comtat Venaissin 524 539 2.9%

CC Aygues Ouvèze en Provence 191 189 -1.2%

CC de la Côte du Rhône Gardoise 74 75 1.3%

CC de la Vallée des Baux 96 101 5.3%

CC de l'Enclave des Papes 118 119 0.2%

CC de Pied Rousset en Lubéron 85 73 -13.8%

CC des Pays de Rhône et Ouvèze 281 306 9.0%

CC des Portes du Luberon 125 118 -5.9%

CC des Terrasses du Ventoux 53 53 0.8%

CC du Coustellet 110 112 1.8%

CC du Pays d'Apt 188 182 -3.5%

CC du Pays de Dieulefit 4 4 -14.5%

CC du Pays de Sault 32 30 -5.4%

CC du Pays des Sorgues et des Monts de Vaucluse 226 249 10.3%

CC du Pays du Buis les Baronnies 3 2 -9.6%

CC du Pays Vaison Ventoux 167 158 -5.7%

CC du Pont du Gard 38 43 13.7%

CC du Rhône aux Gorges de L'Ardèche 138 142 3.2%

CC les Sorgues du Comtat 261 219 -16.3%

CC Lubéron - Durance 145 139 -3.9%

CC Provence Lubéron Durance 248 263 6.0%

CC Rhône Alpilles Durance 341 356 4.4%

CC Rhône Cèze Languedoc 20 20 -0.6%

CC Rhône-Lez-Provence 167 177 6.2%

Orange 197 209 6.1%

hors EPCI hors Orange 598 610 2.0%

Total 5 744 6 271 9.2%


Le cas du groupe U3B : Avignon

Les données 2006 de l'Insee utilisées dans le cadre de cetteactualisation semblent erronées sur Avignon (voir schéma ci dessus) : La surestimation des résidences principales sur Avignon conduit à unesurestimation des besoins annuels en logements à l'horizon 2014 pour Avignon et donc aussi pour le Grand Avignon et le Vaucluse(besoin annuel en logements calculé sur Avignon de 813 unités soitune augmentation de 81% par rapport au besoin de l'étude initiale)

35 000

36 000

37 000

38 000

39 000

40 000

41 000

42 000

43 000

44 000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Année

Rési

denc

es p

rinci

pale

s

Filocom Insee Filocom estimé


Évolution des hypothèses sur Avignon : variante 1

On choisit donc de modifier les hypothèses suivantes pour limiter l'effet de la population 2006 de l'INSEE sur Avignon et intégrer des tendances plus récentes (jusqu'à 2009):

* prise en compte de la population, des RP, RS et vacants estimés de Filocom en 2006 (estimation par prise en compte de la période 1999-2007 après écart des valeurs « discordantes ») pour la tendance récente

* prise en compte pour la variation de la taille moyenne des ménages de la tendance sur 1999-2009 (source DGI) soit -0,47% par an sur Avignon

(source DGI) 1999 2006 2009

Taille moyenne des ménages

2,18 2,10 2,08

* le taux de régression annuel des logements vacants estimé à -1,75% par la méthode initiale est remplacé par un taux de -1% plus conforme à l'effort déjà consenti sur la période récente.


On obtient, sur la base de ces hypothèses (variante 1), les résultats suivants pour les besoins annuels en logements :

Étude initiale Étude actualisée(chiffres Insee

2006)

Étude actualisée – variante 1

Avignon 448 813 320 *Grand Avignon 1 174 1 635 1142 *Vaucluse 4 191 4 661 4169 *

Le 2ème PLH du Grand Avignon (en cours d'élaboration) propose 3 scénarios (tendances longues 90-06, rythme de croissance moyen SCOT et scénario dynamique) qui aboutissent aux résultats suivants (horizon 2017) :

* : voir précautions d'utilisation page 31

La part d'Entraigues dans le besoin sur le Grand Avignon est de 67 logements


La variante 1 (dont les résultats seront utilisés dans le reste de l'étude, pour la définitiondu besoin en logements sociaux) permet de rester cohérent avec la méthodologie initiale (la période d'étude récente reste 99-06) par l'utilisation des données Filocom sur 1999 et 2006.Le lissage sur la période 1990-2006 (utilisé dans le scénario 1 du PLH du Grand Avignon) à l'échelle du Grand Avignon permet de réduire l'impact de l'écart de valeur entre les deux sources (Insee et Filocom, voir page 26) en 1999 mais son utilisation aurait entrainé un non respect de la méthodologie de l'étude initiale.

En tout état de cause, il apparaît que les écarts entre les sources sur Avignon conduisent à des hypothèses et des besoins annuels en logements différents.

Il convient donc d'utiliser les chiffres présents dans ce document et relatifs à la commune d'Avignon et au Grand Avignon avec la plus grande prudence et en ayant connaissance des réserves évoquées ci dessus.


Définition des besoins en logements locatifs sociaux

2 étapes :

1) Estimation d'un volume global nécessaire à l'échelle départementale

2) Détermination de gradients de sensibilité de l'offre et de la demande pour répartir ce volume global à l'échelle des groupes typologiques

L'hypothèse (hypothèse haute) retenue à l'échelle de l'aire d'étude est celle d'une aug-mentation de 2% du taux de logements HLM à l'horizon 2014.Cette hypothèse a été reconduite pour l'actualisation.

NB : pour toute la suite, on considèrera que l'on se trouve dans les hypothèses de la variante1 (cf pages 28 à 31)


Le gradient de l'offre est établi à partir des indicateurs suivants :

tx vacance filocom

tx var/an vacance filocom

tx vacance LLS epls (secrétisé)

tx de loc HLM EPLS sur parc Rpfilocom

nb emménagmts dans le parc par an pour 1000hab (secrétisé)

tx locatif privé filocom

nb logts conventionnés ANAH /an pour 10.000 hab

tx CN /an/ 1000 hab

Le gradient de la demande est établi à partir des indicateurs suivants :

tx var/an pop 1990-1999 inseetx var/an pop 1999-2006 inseeindice de jeunesse 2006 inseeTMM 2006 inseerevenu médiane 2007 DGIrapport interdécile 2007 DGItx ménages rev<60% plaf 2007 filocomtx emploi 2006 insee (en fait emploi par actif)tx var/an nb emplois 1999-2004 insee

NB : les variables en bleu sont celles ayant bénéficié d'une mise à jour

Définition des gradients de sensibilité


Présentation simplifiée du calcul du gradient pour un groupe typologique :

1) Les variables sont réparties par thématique et chaque variable reçoit un coefficient de pondération en fonction de son importance

2) Pour chaque variable, on attribue une note entre 1 et 3 témoignant de sa valeur par rapport aux autres groupes

3) Pour chaque thématique, on a ainsi une note que l'on ramène entre 1 et 3 en comparaison des autres groupes puis que l'on multiplie par le coefficient de pondération de la thématique

4) La somme des notes (entre 1 et 3) attribuées aux différentes thématiques correspond au gradient considéré (offre ou demande)


Exemple : gradient de l'offre du groupe U1

Pour le groupe U1, le gradient de l'offre est de 10

OFFRE

Vacance Offre libérée en

LLS

Offre locative privée

Construction neuve

O

COEFFICIENT MULTIPLICATEU

R

1 2 1 1

U1 1 3 1 2 10


OFFRE DEMANDE

Vacance Offre libérée en

LLS

Offre locative privée

Construction neuve

O Démographie jeunesse Précarité sociale

Développement économique

D D-O

COEFFICIENT MULTIPLICAT

EUR

1 2 1 1 1 1 2 1

HU1 3 3 3 1 13 1 3 2 3 11 -2

HU2 1 2 1 2 8 3 3 1 1 9 1

HU3 1 1 2 3 8 2 1 2 3 10 2

HU4 3 1 1 3 9 3 1 1 3 9 0

U1 1 3 1 2 10 2 2 1 1 7 -3

U2 2 2 1 3 10 3 3 1 1 9 -1

U3 3 3 3 1 13 1 2 2 3 10 -3

U3B 2 3 3 1 12 1 2 2 1 8 -4

U4 2 1 2 2 8 1 1 3 1 9 1

U5 2 2 3 2 11 3 3 2 1 11 0

Total 2 2 2 2 10 2 2 2 2 10 0

On détermine le gradient de l'offre, celui de la demande puis la différence entre les 2


Synthèse de la variation du gradient :

O D D-O

HU1 13 11 -2 HU2 8 9 1

HU3 8 10 2

HU4 9 9 0

U1 10 7 -3

U2 10 9 -1

U3 13 10 -3

U3B 12 8 -4

U4 8 9 1

U5 11 11 0

Aire 10 10 0

Ce gradient traduit la tension en terme de locatif social sur le territoire considéré (plus le gradient est fort, plus la tension est importante)


Cette différence de gradient est traduite « à vue d'expert » en coefficient de mo-dulation (correspondant à la variation du taux de LLS sur la période 2007-2014), en respectant les deux hypothèses suivantes :

* augmentation de 2% du taux de LLS à l'horizon 2014 sur l'aire d'étude (hypothèse conservée)

* stabilisation du taux de LLS sur Avignon à 30% en 2014

Initial Actualisé

HU1 -3 1.75% -2 2.24%

HU2 5 4.50% 1 3.36%

HU3 4 4.50% 2 4.20%

HU4 1 3.50% 0 3.08%

U1 -3 1.75% -3 1.96%

U2 4 4.50% -1 2.52%

U3 -5 1.50% -3 1.96%

U3B -6 0.75% -4 0.10%

U4 0 3.00% 1 3.36%

U5 -2 2.50% 0 3.08%

Aire étude 2% 2%

NB : les variations importantes sur les gradients des groupes HU2 et U2 correspondent en fait à une erreur sur les valeurs des fichiers initiaux pour les revenus


Version actualisée

D – O Tx HLM 2007

Tx HLM 2014 Var Tx HLM 2007-2014

nb HLM 2014

Var Nb HLM 2007-2014

Besoin annuel LLS

poids LLS dans CN 2006-2014

HU1 -2 8.9% 11,2% 2,24% 5 871 1 716 245 30%

HU2 1 1.9% 5,3% 3,36% 1 574 1 091 156 22%

HU3 2 1.0% 5,2% 4,20% 1 365 1 132 162 27%

HU4 0 1.7% 4,8% 3,08% 247 171 24 18%

U1 -3 3.8% 5,7% 1,96% 1 730 752 107 17%

U2 -1 6.3% 8,9% 2,52% 1 075 445 64 21%

U3 -3 16.3% 18,3% 1,96% 16 659 3 445 492 36%

U3B -4 29.9% 30.0% 0.10% 13 282 677 97 30%

U4 1 0.0% 3.4% 3,36% 162 162 23 25%

U5 0 4.8% 7.9% 3,08% 3 199 1 539 220 28%

Aire étude 0 11.4% 13.4% 2.00% 45 163 11 129 1 590 25%

On peut alors déterminer le taux de LLS en 2014, leur nombre et le poids des LLS dansLa construction neuve jusqu'en 2014


Tx LLS 2014 initial

Tx LLS 2014 actualisé



HU1 10.8% 11,2% 21% 30%

HU2 6.3% 5,3% 22% 22%

HU3 5.5% 5,2% 21% 27%

HU4 5.2% 4,8% 15% 18%

U1 5.6% 5,7% 13% 17%

U2 10.9% 8,9% 25% 21%

U3 18.1% 18,3% 27% 36%

U3B 30.0% 30.0% 38% 30%

U4 3.0% 3.4% 14% 25%

U5 7.1% 7.9% 19% 28%

Aire étude 13.5% 13.4% 23% 25%

Récapitulatif des besoins en production de LLS :


Reconstitution des besoins annuels en LLS à l'échelle des départements...

7 13 26 30 84 Total

Initial 29 109 84 91 990 1 304

redressé SRU 29 109 84 91 1 004 1317

Actualisé 37 155 107 110 1 181 1 590

redressé SRU 37 155 107 110 1 181 1 590

Evolution 27,5% 42,2% 27,3% 20,9% 17,6% 20,7%

« redressé SRU » : lorsque l'objectif SRU est supérieur au nombre de LLS annuel à produire, on substitue le premier au second


Et des EPCI (besoins annuels) ....

Nb : Entraigues représente 6,8% du besoin en LLS sur le Grand Avignon (soit 19 logements)


Résultats synthétiques :

NB : les chiffres relatifs aux PLHtiennent compte du changementd'EPCI de la commune d'Entraigues

* * *

* : les chiffres relatifs à Avignon et au Grand Avignon résultent des choix faits dans la variante 1 (voir pages 28 à 31)


L'étude initiale est disponible sur le site internet de la DDT 84

Rubrique :

Accueil > Construction Logement Urbanisme > Le Logement en Vaucluse > Etudes réalisées sur le logement dans le Vaucluse

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