CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 2 / 2016

» OVERLAST BESTRIJDEN MET EEN GEDRAGSAANWIJZING »» PUZZELEN MET WONINGMARKTREGIO’S »

» BEZIELDE MEDEWERKERS, GEDREVEN ORGANISATIE »» ‘CORPORATIERAAD BRENGT RAUWE WERKELIJKHEID BINNEN’ »

‘HIER IN DE STRAAT STAAN WE ALLEMAAL

VOOR ELKAAR KLAAR ’

nccw.nl/dagelijksonderhoud

“En via internet konden wij zo onze reparatie regelen.”

“Ik de juiste informatie, planning en facturatie via het onderhouds-proces van NCCW.”

Bijna vijftig woningcorporaties zijn u al voorgegaan.

Een zeer uitgebreide oplossing die als geheel kan worden ingezet, maar de verschillende componenten kunnen ook afzonderlijk worden ingezet, ongeacht het ERP+-systeem dat gebruikt wordt. De oplossing bestaat uit:

• Mobiele toepassingen op het gebied van klant- en medewerkerportalen, een fieldservice-oplossing voor vaklieden van de eigen dienst en derden en een module voor Mutatie-Inspectie.

• Procesondersteuning ten behoeve activiteiten die binnen de eigen organisatie worden uitgevoerd, maar juist ook ten behoeve van monitoring én sturing van activiteiten die door externe uitvoerenden worden uitgevoerd (60-70% van de werkzaamheden worden immers daar uitgevoerd).

• ESB+ dienst ten behoeve van communicatie met externe uitvoerenden.

Nu kunnen woningcorporaties en leveranciers hun informatie-uitwisseling volledig optimaliseren. Door standaardisering van processen en berichtenverkeer (CORA, VERA, KOVON, KOVRA en S@les in de Bouw),

is geborgd dat “we dezelfde taal spreken”. Dit biedt vele mogelijkheden om onderlinge samenwerking tussen partijen op een hoger niveau te brengen.

Voordelen:

U blijft als corporatie altijd in regie over dit proces, zodat u:• altijd uw klanten te woord kunt staan en van de

laatste informatie kunt voorzien• de afhankelijkheid van derden vermindert, u blijft in

regie• en uw partner de kosten van administratieve

werkzaamheden tot een minimum beperkt en dus betere prijsafspraken kunt maken (interessant voor corporatie, maar zeker ook voor de derde die zijn concurrentiepositie verstevigt).

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

NCCW introduceert een nieuwe oplossing, gebaseerd op het CORA-proces Onderhouden Eenheden. NCCW ontzorgt!

4717-NCCW A4-DO-AEDES.indd 1 01-02-16 11:24

3commentaar

Zij aan zij met de Woonbond staan we als het gaat om de ongelijke behandeling van huur-ders in de vrije sector. Wij vinden het oneerlijk dat iemand die een sociale huurwoning huurt, voor hetzelfde huis meer huurverhoging kan krijgen van een particuliere verhuurder dan van een woningcorporatie.En wat wij natuurlijk blijven aankaarten is de zoveelste belemmering voor energiebe-sparing. Een corporatie die investeert in betere energieprestaties van een huis en daarmee dus de totale woonlasten van de huurder verlaagt, krijgt in de meeste gevallen niet de mogelijk-heid om die investering via een huurverhoging terug te verdienen.Ik hoop op een snelle behandeling van de nieuwe wet door de Eerste Kamer. En dan? Dan kunnen we ermee aan de slag en weten we weer voor een tijdje waar we aan toe zijn. Niet voor niets maakten we in het huurakkoord met de Woonbond afspraken voor minimaal drie jaar. Politiek Den Haag doet er goed aan het nieuwe huurbeleid eens even een tijdje ongemoeid te laten. Corporaties én huurders konden de opeen volgende veranderingen in de afgelopen jaren nauwelijks bijbenen. Het is straks echt tijd voor rust aan het wet-gevingsfront.

Marc CalonVoorzitter

TIJD VOOR RUSTEindelijk de huursombenadering. Dat dacht ik toen

de Tweede Kamer eerder deze maand het huurbeleid voor de komende jaren vaststelde in de Wet

Doorstroming Huurmarkt. Geen beleid meer dat uitgaat van het inkomen van een huurder, maar

juist van de kwaliteit en waarde van een huis.

‘Goed dat de politiek inziet

dat sociale huurwoningen

betaalbaar moeten blijven’

Wij hebben jarenlang aangedrongen op deze aanpak. De politiek lijkt overstag.

Eind maart zal blijken of ook de senaat het wetsvoorstel van minister Blok steunt. Vorig jaar zomer legden wij samen met de Woon-bond de basis. Belangrijkste afspraak uit het sociaal huurakkoord dat wij toen sloten: de huurstijging wordt beperkt. En dat gebeurt in 2017, als de huursombenadering daad-werkelijk ingaat. Is ons akkoord helemaal over-genomen? Nee, helaas niet. Hoe dan ook, het is goed dat de politiek inziet dat sociale huurwoningen betaalbaar moeten blijven. Dat blijft het gezamenlijke doel van huurders en verhuurders. Zijn we het met de Woonbond eens over alle onderdelen van de nieuwe wet? Nee. Zo denken wij nu eenmaal net iets anders over tijdelijke huurcontracten. Ook wij als corpora-ties staan natuurlijk voor de bescherming van de huurder. Daarom is een contract voor onbe-paalde tijd in principe altijd ons uitgangspunt. Maar soms is het nodig daar van af te wijken en een tijdelijk contract te kunnen afsluiten. Met bijvoorbeeld een twintiger die aan het begin van zijn of haar loopbaan snel stappen maakt in werk en wonen. Voor deze groep jongeren reserveren wij woningen. Een tijdelijk contract geeft de mogelijkheid na te gaan of die gere-serveerde woning nog passend is, of dat een andere woning geschikter is. Zo blijft ook de volgende groep jongeren kans maken op een passend eerste huurhuis.

4 34

MIRJAM PRONK‘WOONCOMFORT EN

BETAALBARE WOONLASTEN, DAAR MOET SOCIALE

HUISVESTING OM DRAAIEN’

3 COMMENTAAR Tijd voor rust

6 ONDERTUSSEN IN Heerhugowaard

17 MENSEN EN WONEN – André van Soelen

18 OPINIE ‘Een corporatieraad brengt de rauwe werkelijkheid binnen’ – Hans Al

20 OPINIE ‘Overweeg eens een lening bij de EIB’ – Ruud Pijpers en Zacharias Ben Moussa

23 FEITEN & CIJFERS over de daling van de bouwkosten van corporatiewoningen

30 PRIKBORD Weetjes en tips

41 COLUMN Airbnb – Yasmina Aboutaleb

42 16/32 Zestien vragen aan Marco Florijn

52 GOEDEMORGEN Vincent van Luit

56 HUISVESTER VAN HET VOLK Peter Wilhelm Janssen

58 ACHTERAF Verwarring – Nienke Gorter

58 COLOFON

5inhoud

REGIONALISERINGGemeenten kunnen tot 1 juli een voorstel indienen om een woningmarktregio te

vormen. De gevolgen kunnen groot zijn voor corporaties die in meerdere regio’s werken. Drie voorbeelden.

BEZIELINGBezieling in je werk. Wat betekent dat? We verkennen het begrip met drie corpo-

ratiemedewerkers. ‘De kunst is om persoonlijke bezieling te vertalen naar gemeen-schappelijke drijfveren.’

GEDRAGS-AANWIJZINGCorporaties kunnen bij overlast concrete afspraken maken met

een huurder over zijn gedrag. Bijvoorbeeld dat hij geen harde muziek mag draaien. Hoe werkt zo’n gedragsaanwijzing?

10

24

46

6

08/02 PannensetEcht een buitenkansje: zelf een nieuwe Ikea- keuken mogen uitzoeken. Dat Truda Timmer daarna tijdens de ingrijpende renovatie twee tot drie weken moest ‘kamperen’ in haar huurhuis? Dat nam ze op de koop toe. De badkamer en het toilet zijn ook vernieuwd en haar huis is nu super energiezuinig met nieuwe gevels, een nieuw dak en allemaal nieuwe installaties voor verwarming en ventilatie. Haar huis kan weer minimaal 40 jaar mee. Timmer woont in één van de 55 woningen die woningcorporatie Woonwaard heeft laten reno-

veren tot nul-op-de-meter-woning. Woonwaard heeft als regisserend opdrachtgever de eisen voor de renovatie op papier gezet. Daarna werd al het werk uitbesteed aan bouwpartner BAM, inclusief aanspreekpunt zijn voor bewoners en het onder-houd voor de komende jaren. De Ikea-keuken was een idee van BAM. En omdat de huurders van dit complex voortaan op een inductieplaat moeten koken in plaats van op gas, kregen ze er allemaal een nieuwe pannenset bij cadeau.

7ondertussen in Heerhugowaardtek st: margriet pflug | foto: eline hensen

Corporatie Area met RGS voor 15 jaar verzekerd van kwaliteit

UDEN - Voor planmatig onderhoud aan de achtduizend huurwoningen van corporatie Area komen sinds de zomer van 2014 nog maar drie onderhoudsbedrijven in aanmerking. Nu afgestapt is van aanbesteden en overgestapt is op resultaatgericht samenwerken (RGS), weet Area voor de komende vijftien jaar dat de vooraf bepaalde onderhoudskwaliteit wordt behaald. ‘We leggen die verantwoordelijkheid neer bij de onderhoudsbedrijven’, zegt Ivo Ketelaars, projectmanager vastgoed. ‘Ik zou niet anders meer willen werken.’

“Bij traditioneel aanbe-steden begint vroeg of laat de discussie

over prijs-kwaliteit-meerwerk om de scherpe aanbesteding te compenseren”, zo licht Ketelaars de ommezwaai toe. “Resultaat-gericht samenwerken is een andere en verbeterde werkwijze. Dat is kiezen voor kwaliteit door het aangaan van langdurige relaties met onderhoudsbedrij-ven. Zo maken we bewust meer gebruik van de expertise van deze bedrijven. Zij weten het beste, vaak beter dan wij, hoe we de beoogde kwaliteit kunnen realiseren binnen het beschik-bare budget. Daarom schrijven wij geen bestek meer, maar leggen alleen de prestatieafspra-ken vooraf samen vast.” Om de beste partners te selecteren, liet

RGS nog meer toepassenDe bedrijven inspecteren zélf of de vooraf vastgestelde kwa-liteitseisen na de uitvoering, waarvoor ze zelf verantwoorde-lijk zijn, zijn gerealiseerd en ge-ven dat via een rapportage door aan Area. Eens per jaar maakt de corporatie (nu nog) gebruik van een externe en onafhanke-lijke toetsing op alle facetten bij diverse complexen. Van de onderhoudsbedrijven verwacht Area overigens wel dat ze blij-ven innoveren om het uniforme aanleveringsproces van alle gegevens verder te verbeteren.

“Dat uniform aanleveren was een schriftelijke belofte, maar was het afgelopen jaar makkelij-ker gezegd dan gedaan”, erkent Ketelaars ruiterlijk. “Ieder bedrijf had zijn eigen program-matuur en methodiek. Het viel niet gelijk mee om hier een ge-heel van te maken dat uniform en onderling uitwisselbaar is, maar dat is nu nog een kwestie van puntjes op de ‘i’ zetten. Resultaatgericht samenwerken? Ik zou niet anders meer willen. Wat mij betreft passen we dat voortaan bij meerdere projecten toe.” �

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf

Met resultaatgericht samenwerken (RGS) kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Op www.vgokeur.nl vindt u alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-keur bij u in de buurt.

� Ivo Ketelaars: ‘Resultaatgericht samenwerken? Ik zou niet anders meer willen en wat mij betreft passen we dat voortaan bij meer-dere projecten toe.’

� Onderhoudswerk aan de achtduizend huurwoningen wordt de komende vijftien jaar uitgevoerd door drie geselecteerde bedrijven die allen resultaatgericht samenwerken met corporatie Area.

Area tien ondernemingen een meerjarenplan maken voor het schilderonderhoud, energetisch opwaarderen, houtrotreparatie en asbestsanering van één spe-cifiek complex. De beste score kwam van drie onderhouds-bedrijven die stuk voor stuk kozen voor een resultaatgerich-te werkwijze.

Vaste prijzen Van het gevormde schilder-consortium kreeg elk bedrijf een eigen rayon met eigen complexen. Aan de hand van eenheidsprijzen ondergaan alle huurwoningen nu bij de zogenaamde ‘0-beurt’ een grondige aanpak om op een goed basisniveau te komen. “Vervolgens gaan we samen het juiste meerjarig onder-houdsscenario bepalen qua kwaliteitseisen ten opzichte van strategische kaders, zoals de exploitatieperiode”, vervolgt de projectmanager. “De besparing is dat de komende vijftien jaar nog maar twee onderhouds-beurten in de begroting staan. De onderhoudscycli worden namelijk opgerekt van vijf naar zeven jaar vanwege het goede basisniveau. Ook wordt bespaard doordat ieder bedrijf de toegekende woningen tot in de haarvaten kent. Daarnaast loopt de communicatie richting bewoners en de klachtenaf-handeling rechtstreeks via de onderhoudsbedrijven. Voor ons volstaat alleen maar inzicht in de planning.”

2inB-Advertorial_Area.indd 1 03-02-16 12:23

ADVERTENTIE

Duurzame Woningbouw Gezonde Gebouwen Zorgvastgoed Renovatie & Transformatie Duurzame Scholen Smart Buildings

Verder d nken over goed bestuurAcademische opleiding Bestuurlijk LeiderschapWe hoeven u niet te leren besturen. U heeft behoefte aan inzicht in wat voor u als bestuurlijk leider bepalend is voor uw bestuurlijke keuzes. Wat bepaalt de kwaliteit van uw leiderschap?

Als bestuurder of directeur geeft u invulling aan een missie, aan doelstellingen, idealen en strategieën. U creëert uw eigen bestuurlijke context. U acteert onafhankelijk van het bestuurssysteem. In de leer-gang Bestuurlijk Leiderschap leert u zich bewust te zijn van deze bestuurlijke context. U discussieert en refl ecteert met collega bestuurders over thema’s die u deelt, de uitdagingen waar u voor staat als bestuurder. U ontwikkelt uw leiderschap, een eigen visie op besturen en krijg meer inzicht in de fundering van uw bestuurlijke keuzes!

Na de leergang Bestuurlijk Leiderschap… heeft u een verscherpt inzicht in uw leiderschaps-

kwaliteiten en een analytisch kader voor uw bestuurlijke beslissingen;

heeft u een diepgaand inzicht in het bestuurlijk proces en de elementen van de bestuurlijke context;

kunt u effectiever en bewuster bestuurlijk handelen en deze keuzes beter onderbouwen vanuit verschillende invalshoeken.

Martin ten Hove | hove@aog.nl | www.aog.nl

10

WAAR KOMTDE GRENS?

WONINGMARKTREGIO’S

Gemeenten kunnen tot 1 juli gezamenlijk een voorstel indienen om een woningmarktregio te vormen. Dat kan grote gevolgen hebben voor corporaties die in meerdere regio’s actief zijn, maar ook voor gemeenten. Corporaties sorteren daarop voor door alvast woningen buiten hun toekomstige werkgebied te verkopen of door zelf de gemeenten een voorstel te doen voor een woningmarktregio.

11

De tijd begint te dringen: tot 1 juli kun-nen aangrenzende gemeenten gezamen-

lijk een voorstel voor een woningmarktregio indienen bij de minister. Ligt er geen voorstel, dan hakt de minister de knoop door. De regio-nalisering, onderdeel van de Woningwet, moet voorkomen dat corporaties te ver buiten hun kerngebied actief zijn en moet de regionale samenwerking versterken. De gemeenten zijn aan zet, maar de gevolgen voor corporaties kunnen groot zijn. Alleen in de aangewezen woningmarktregio, de kern-regio, mag een corporatie nieuwe woningen bouwen en onroerend goed verwerven. In het gebied dat buiten die regio valt, de beheer-regio, is een corporatie aan handen en voeten gebonden. Sloop en nieuwbouw is nog wel toegestaan, maar onder strikte voorwaarden. In uitzonderlijke gevallen kan een minister een ontheffi ng verlenen, maar dat is een onzekere factor. Uitzonderingen zijn er bijvoorbeeld ook voor corporaties die zich specifi ek op ouderen of studenten richten. Een indeling van een woningmarktregio (met minimaal 100.000 huishoudens) leidt onher-roepelijk tot grensgevallen die óók voor ge-meenten nadelig kunnen uitpakken. Niet voor niets nemen corporaties het initiatief om – in overleg met de gemeenten in hun regio – tot een oplossing te komen.

TEK ST: LISET TE VOS | ILLUSTR ATIES: ANNET SCHOLTEN

woningmarktregio’s

12

‘ Economie en wonen hangen sterk samen in deze regio’

Karin Laglas voorzitter directieraad van Ymere, actief in Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland

gemeentelijk niveau prestatieafspraken, stelt Laglas. ‘Dat is het goede schaalniveau.’De suggestie dat Ymere nu al een te groot werkgebied heeft en daardoor te ver van de lokale woningmarkt afstaat, vindt Laglas niet terecht. ‘We hebben ons werkgebied in regio’s ingedeeld met ieder een eigen manager die werkt vanuit een regiokantoor. Die regio-managers weten precies wat er speelt en zijn lokaal het aanspreekpunt.’

VERKOPENAlkmaar ligt wel op grote afstand van het ove-rige werkgebied van Ymere. Op basis van de visie van de corporatie én voorsorterend op de regionalisering van de woningmarkt, besloot Ymere om het bezit in Alkmaar en omgeving te verkopen aan Woonwaard. Over de gemeente Leiden, die nét buiten de Metropoolregio Amsterdam valt, heeft Ymere nog geen besluit genomen. Laglas: ‘In een beheerregio zijn er beperkingen, maar zijn we niet vleugellam.’Laglas wil in dit stadium niet ingaan op andere uitkomsten dan de Metropoolregio Amster-dam als woningmarktregio. Amsterdam denkt in ieder geval in dezelfde richting als Ymere. En Haarlem heeft een extern bureau ingeschakeld om verschillende scenario’s te onderzoeken. ‘We zitten nog midden in de broedfase.’

De aangewezen woningmarktregio voor Ymere is het gebied van de Metropoolregio Amsterdam (MRA), het informele samen-werkingsverband met 32 gemeenten. Dat is de duidelijke bood-

schap die Karin Laglas, voorzitter van de directieraad, verkondigt in de gesprekken die ze samen met haar regiomanagers voert met gemeenten in Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland.Alkmaar en Leiden, waar Ymere respectievelijk bezit had en heeft, vallen buiten deze regio.

SCHAALNIVEAULaglas beaamt dat de gemeenten aan zet zijn. Tegelijkertijd stelt ze dat Ymere goede argumenten heeft voor de keuze voor de MRA. ‘Economie en wonen hangen sterk samen in dit gebied. Dat kan je onder meer aflei-den van de verhuis- en vervoersbewegingen in de regio. Door voor dit gebied gezamenlijk een helder profiel te bepalen, kunnen we vaststellen wat nodig is in welke subregio.’ Binnen de grenzen van de MRA vallen drie regio’s waarbinnen nauw wordt samengewerkt: Stadsregio Am-sterdam, Gooi en Vechtstreek en Zuid Kennemerland. Gemeenten en corporaties maken, zoals de Woningwet ook voorschrijft, uiteindelijk op

13

Bestuursadviseur Johan Baltes van Lefier, actief in Groningen en Drenthe

GOEDE VERHOUDINGEN MET GEMEENTEVolgens de bestuursadviseur van Lefier zijn goede verhoudingen met gemeenten bepalend voor het succes. Als gemeenten vinden dat corporaties in een grote woningmarktregio te veel speelruimte zouden hebben, legt Lefier de feiten op tafel om mogelijke bezwaren weg te nemen. ‘Het is niet aan ons om een woning-marktgebied aan te wijzen. Maar ik ben wel blij dat het onderwerp op de agenda staat en dat we kunnen meedenken. We zijn als gemeen-ten en corporaties tot elkaar veroordeeld.’In Drenthe is de uitkomst nog ongewis. Vorig jaar nodigde Lefier de nieuwe gedeputeerde uit voor een werkbezoek in het Drentse krimp-gebied, een mooie gelegenheid om hem bij te praten over de ontwikkelingen. Naast de regio Groningen-Drenthe – de voorkeur van Lefier – zijn ook andere opties in beeld. Gemeenten in Zuidwest-Drenthe kijken bijvoorbeeld richting Zwolle in de provincie Overijssel. Als het ex-terne onderzoek klaar is, praat Lefier in een klankbordgroep mee over het vervolg. Tot dan is het afwachten, zegt Baltes. ‘Iedere grens is arbitrair.’

Woningmarktregio’s vormen is een ingewikkelde puzzel in het noorden van het land, stelt bestuursadviseur Strate-gische Projecten Johan Baltes van Lefier. De woningcorpo-

ratie is – sinds de fusie in 2009 – actief in Groningen én Drenthe. In beide provincies praat de corporatie mee over het vaststellen van de woning-marktregio. Het werkgebied van Lefier zou in twee regio’s worden op-geknipt, volgens een onderzoek van het ministerie naar de gevolgen in de zogeheten COROP-gebieden (een indeling die het CBS hanteert). De regio Emmen/Borger-Odoorn in Drenthe (kernregio) en de regio Groningen, Slochteren, Hoogezand-Sappemeer en Stadskanaal in Groningen (beheerregio). Een onwenselijke situatie voor Lefier. In Groningen spraken de gemeenten een voorkeur uit voor een regio die beide provincies beslaat. In Drenthe gaven de gemeenten een extern bureau opdracht om verschillende scenario’s te onderzoeken. Het rapport verschijnt in februari.

HANDELINGSVRIJHEID NODIGDe gemeenten zijn aan zet, maar dat weerhoudt Lefier er niet van om in bestaande netwerken met corporaties én gemeenten de regionalisering te bespreken. Een kleinere regio betekent in de regel meer grensgeval-len. Dat kan nadelig uitpakken, bijvoorbeeld voor gemeenten in krimp-gebieden, betoogt Baltes. ‘Herstructurering mag wel in een beheer-regio, maar de corporatie moet na sloop op dezelfde locatie herbouwen. Voor een goede stedenbouwkundige inpassing van (soms veel) minder woningen heb je meer handelingsvrijheid nodig.’

woningmarktregio’s

‘ Het is een ingewikkelde puzzel’

14

Directeur-bestuurder Harrie Windmüller van BrabantWonen, actief in Brabant

Wijs Noordoost-Brabant aan als één woningmarktgebied. Twaalf Brabantse corporaties hielden dit pleidooi in een brief die ze in september schreven aan de burgemeesters

en wethouders van de negentien gemeenten in hun werkgebied. BrabantWonen is een van die corporaties. De gemeenten namen dit voorstel over en dienden het – ruim voor de deadline van 1 juli – in bij de minister.

MINDER GRENZEN, MINDER GRENSGEVALLENAan dit besluit ging intensief overleg vooraf, vertelt directeur-bestuur-der Harrie Windmüller van BrabantWonen. Vorig jaar voor de zomer voerde hij de eerste gesprekken met collega-corporaties in Brabant. ‘We wisten al dat de regionalisering discussie op zou leveren en grote gevol-gen zou hebben. Dan is het verstandig om argumenten uit te wisselen en op één lijn te komen. Dan sta je sterker in het overleg met de gemeen-ten.’ Waarom zouden we Brabant niet als één regio zien, dachten acht corporaties in het samenwerkingsverband Lente. Maar dat was voor de

provincie een brug te ver. BrabantWonen en elf corporaties in Noordoost-Brabant spraken in hun overleg de voorkeur uit voor één regio in hun werkgebied. Na een discussie kwamen zij ook tot de slotsom: minder grenzen bete-kent minder grensgevallen.

VERZORGINGSHUIZEN TRANSFORMERENMet dit voorstel loopt BrabantWonen deson-danks al tegen grenzen aan. Zo bezit de corpo-ratie zorgvastgoed in de Bommelerwaard en dat is provincie Gelderland. De Woningwet maakt een uitzondering voor ouderenhuis-vesting, maar die geldt volgens Windmüller alleen voor een zorgcorporatie als Habion. ‘Als BrabantWonen mogen we niet meer in de

15

‘ Het gaat om prestaties, niet om grenzen’

Bommelerwaard investeren om verzorgings-huizen te transformeren. Hoe we dat straks aanpakken, kan ik nog niet overzien.’De corporaties hebben in bilaterale gesprek-ken met de wethouders het voorstel voor één regio in Noordoost-Brabant toegelicht. Niet alle partijen in de gemeenteraden konden zich echter vinden in het voorstel. Zo passeerde ook de optie de revue om Den Bosch en Oss in twee regio’s op te splitsen. ‘Blijkbaar leeft er angst dat wij in een grote regio onze gang kun-nen gaan. Waar de grens loopt, is niet relevant. Ook op dit moment kunnen we al in de hele regio werken. Wij moeten als corporaties sá-men met gemeenten en huurders prestatie-afspraken maken. Daar zou het gesprek over moeten gaan.’

woningmarktregio’s

HANDREIKING REGIONALISERINGWat betekent de regionalisering van de woningmarkt in de praktijk? Aedes heeft een handreiking opgesteld. Deze is te vinden via www.aedes.nl/handreikingregionalisering.

VNG: ‘AFBAKENING REGIO KAN INGRIJPENDE GEVOLGEN HEBBEN’Corporaties die in een groot werkgebied actief zijn, staan te ver van de lokale praktijk af. Regionalisering moet een einde maken aan de ‘excessen’, stelt be-leidsmedewerker Jeroen de Leede van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). De Woningwet schrijft voor dat gemeenten voor 1 juli een gezamen-lijk voorstel voor een woningmarktregio bij de minis-ter kunnen indienen. Volgens VNG moeten zij in dit traject samen met corporaties optrekken. ‘Afbake-ning van een regio kan voor een corporatie ingrijpen-de gevolgen hebben. De vraag is ook wat dat voor een gemeente betekent.’In een beheerregio kan een corporatie bijvoorbeeld niet investeren in de transformatie van verpleeg-huizen die leeg komen te staan. Wel kan bij de minis-ter een ontheffi ng worden aangevraagd. ‘Dat is een onzekere factor. In het uiterste geval moet een corpo-ratie bezit overdragen.’ Voor zorgcorporaties die landelijk opereren, geldt een uitzondering: zij kun-nen investeren in elke gemeente waar ze actief zijn. Herstructurering in een beheerregio mag wel, maar bij plannen voor nieuwbouw na de sloop loopt een corporatie tegen grenzen aan. De regelgeving wordt wel aangepast: het is straks mogelijk om bij de minis-ter een ontheffi ng aan te vragen voor een steden-bouwkundig plan dat enigszins afwijkt van de be-staande grenzen van de slooplocatie, aldus De Leede. Des te groter de regio des te minder grensgevallen, erkent De Leede. ‘Tot op zekere hoogte is dat goed. Een werkgebied met ruim 20 gemeenten is groot, maar nog overzichtelijk. We moeten in ieder geval niet terug naar een te kleine schaal. Die tijd hebben we gehad.’

Meer informatie: www.vng.nl/woningmarkt

Ecorus verovert zonnestad Den Helder

A D V E R T E N T I E

Ecorus combineert technische

know how met expertise op

het gebied van langetermijn-

investeringen. Wij werken samen

met sterke, betrouwbare (inter)-

nationale en lokale partners.

De beste ingenieurs en �nanciële

experts zijn bij de projecten be-

trokken, zodat u een goed beeld

krijgt van het rendement dat

zonne- energie uw woningcorpo-

ratie en uw huurders oplevert.

Dankzij een groot eigen vermogen

zijn wij een stabiele partij in de

markt en kunnen wij participeren

in uw project. U loopt dus geen

enkel risico.

Voor Woningstichting-directeur Robbert Waltmann is de samenwerking met Ecorus een logisch vervolg op het energiezuinige beleid van de stichting: “Hoewel wij veel oudere woningen hebben, zijn onze huizen energiezuinig. De laatste jaren hebben wij veel geïnvesteerd in allerlei vormen van woningisolatie en zonne-energie is de volgende stap.” Waltmann legt uit dat alleen woningen in aanmerking komen waarvan de daken nog minstens 25 jaar mee moeten kunnen. “We hebben dus die kandidaten aangeschreven en gek genoeg liep het niet direct storm. Veel mensen waren afwachtend. Eerst benaderden we huurders via speciale informatie-avonden, maar inmiddels bezoekt Ecorus geïnteres-seerde kandidaten persoonlijk en geeft advies. Het laatste half jaar zien we dat steeds meer huurders kiezen voor zonne- energie. Inmiddels zijn in alle wijken van Den Helder en zelfs in Callantsoog panelen geplaatst.”

De 67-jarige Rens Biersteker en zijn echt-genote Gré waren één van de eerste huur-ders met zonnepanelen. Als voormalig

wetenschappelijk onderzoeker bij TNO had Biersteker veel te maken met zonne- energie. “De energiebehoefte en CO2- belasting nemen nog steeds niet af, dus heb je alternatieven nodig. In ruil voor een kleine huurverhoging hebben we nu tien zonnepanelen op het dak die periodiek onderhouden worden.’’ Natuurlijk vindt Biersteker het mooi meegenomen dat hij wat geld overhoudt aan het project. “Dat hoeft voor mij niet perse. Ik ben blij dat wij op een vriendelijke manier bijdragen aan vermindering van het energieverbruik.”

Ecorus als uw partner!Ecorus is een snelgroeiende ontwikkelaar van zonne-energieprojecten in Nederland en België. Voor bedrijven, woningcorpora-ties en gemeenten verzorgt Ecorus het gehele zonne-energie traject.

Ecorus biedt:• Gegarandeerd �nancieel voordeel

voor huurders dat kan oplopen tot wel € 400,- per jaar

• Gegarandeerd goede producten in door TNO goedgekeurde installaties

• Een compleet communicatietraject• Indien gewenst �nanciering via onze

samenwerking met de BNG bank• Voorzorg en nazorg.

In de stad waar de zon het allermeest schijnt, kiezen steeds meer huurders van Woningstichting Den Helder voor zonnepanelen van zonne- energieontwikkelaar Ecorus. De samenwerking begon anderhalf jaar geleden en inmiddels voelen ruim 450 huishoudens het verschil in de portemonnee: er wordt gemiddeld tussen de 60 en 120 euro per jaar minder betaald aan de energieleverancier.

Ecorus NederlandTel: (085) 888 51 25E-mail: info@ecorus.nlwww.ecorus.nl

OV

ER

EC

OR

US

ADVERTENTIE

mensen en wonen

‘ IN EEN ANDERE WIJK ZOU IKDOODONGELUKKIG WORDEN’

17

de woningen opknappen: de daken vervangen, zonnepanelen plaatsen, de muren isoleren, dubbel glas plaatsen. Veel kunnen we zelf want hier wonen handige mensen: metselaars, timmermannen en ik kan zelf goed tegels zetten. Ook willen we met z’n allen zorg en energie gaan inkopen. Ik vind het belangrijk om naast mijn baan in de beveiliging actief te zijn in mijn buurt. Ze noemen mij ook wel de burgemeester van de straat: ik ben namelijk ook oprichter van het buurtpreventieteam en voorzitter van de bewonerscommissie. Maar we doen het hier in de buurt echt met zijn allen hoor, in je uppie krijg je niets voor elkaar.’

ANDRÉ VAN SOELEN () heeft met zijn buren vergevorderde plannen om de Roggeveenstraat te kopen van woningcorporatie Haag Wonen.

‘Straks in de zomer zit de hele straat in onze gezamenlijke moestuin. Dan schoffelen we samen en drinken een wijntje tot in de late uurtjes. Je kunt je nu nauwelijks voorstellen dat de tuin anderhalf jaar geleden nog overwoekerd was. We knapten het met de buurt helemaal op. We staan hier allemaal voor elkaar klaar: als de buurman ziek is neem je een boodschap voor hem mee en toen mijn

hond was overleden liep de hele straat uit met bloemen en kaartjes. Toen ik hoorde dat Haag Wonen van plan was deze huizen te slopen sloeg dat in als een bom. Hier heb ik mijn buurtjes, al jaar. In een andere wijk zou ik doodongelukkig worden. Toen kwam mijn buurman naar mij toe en vroeg: “Dré, zullen we onze straat kopen?” Mijn eerste reactie was: “Je bent gek.” Maar eigenlijk is het een geweldig idee. De corporatie staat ook helemaal achter ons. Het idee is dat bewoners een stichting oprichten die de woningen gaat beheren. Wij huren dan van die stichting. Het plan gaat in maart naar de minister ter beoordeling. Als dat erdoor is dan willen we

TEK ST: L ATIFA VAN HEERDE | FOTO: FLOREN VAN OLDEN

18

‘ EEN CORPORATIERAAD BRENGT DE RAUWE WERKELIJKHEID BINNEN’Overleg met huurders en gemeenten is niet voldoende voor een goede inbedding van een woningcorporatie in de maatschappij, zegt directeur-bestuurder Hans Al van Stek, een corporatie in de Bollenstreek. Ter versterking van die relatie is een nieuw instrument nodig: de corporatieraad. Binnenkort komt de corporatieraad van Stek voor de eerste keer bijeen. ‘De corporatieraad gaat onze agenda meebepalen.’TEK ST: MARJON VAN WEERSCH

HANS AL DIRECTEUR-BESTUURDER STEK

Waarom is een corporatieraad nodig?‘Als je vindt dat een corporatie een maat-schappelijke organisatie is, wat volgens mij elke corporatie hoort te zijn, moet je zorgen dat je relatie met de maatschappij goed is. De bestaande overlegvormen met gemeen-ten en huurders zijn niet voldoende om dat voor elkaar te krijgen. Als corporatie moet je weten wat er in de maatschappij leeft. Corpo-ratiemedewerkers die in de buurten werken vangen signalen op, maar dat is niet voldoen-de. Een corporatieraad is ook hard nodig om het maatschappelijk vertrouwen terug te krijgen. We willen onze legitimering en maatschappelijke meerwaarde versterken door de maatschappij hiermee een zwaardere

19opinie

rol te geven bij het bepalen van onze doelen en onze agenda.’ Wie zitten er in de corporatieraad?‘We zoeken mensen die de “rauwe werkelijk-heid” bij Stek binnenbrengen. De alledaagse werkelijkheid waar onze huurders mee te maken hebben. Denk aan mensen uit maat-schappelijke sectoren die voor ons van betekenis zijn en wij voor hen. Bijvoorbeeld een huisarts en een wijkagent. En een mede-werker van een zorgorganisatie, de voedsel-bank of vluchtelingenwerk. We willen ook graag een vertegenwoordiger van een kerk. Een lokale ondernemer past er ook goed in. Stek bezit bijvoorbeeld veel woningen rond een klein winkelcentrum. De staat van het onderhoud van die woningen heeft gevolgen voor die winkels. En omgekeerd heeft de corporatie ook belang bij een goed functione-rende middenstand.’ Geeft u eens voorbeelden van agendabepalende thema’s die de corporatieraad kan aandragen.‘Het gaat erom dat we de kennis en kunde binnenhalen die de corporatie niet in huis

heeft. Iemand van de voedselbank weet wel-licht meer over verborgen armoede. Een huis-arts kan vertellen hoe het zit met de verbor-gen eenzaamheid van mensen. Of hij kan informatie geven over het aantal mensen dat door verminderde verstandelijke of psy- chische vermogens niet meer goed in staat is om zelfstandig te wonen. Onze wijkbeheer-ders vangen die signalen deels ook op. Maar als zij bij onze bewoners langsgaan, houden die misschien de schijn op. De corporatieraad- leden zien wat er dagelijks speelt in onze gemeenten. Daar praten ze samen over en ze verbinden deze ontwikkelingen vanuit hun eigen vakgebied met elkaar en met de corpo-ratie. Die signalen kunnen voor ons de agenda

bepalen. De corporatieraad zal vragen stellen over onze producten en diensten. Doet Stek de goede dingen en doet Stek dat ook goed?’ Wat kan de corporatie vervolgens doen?‘Dit kan er bijvoorbeeld toe leiden dat wij anders met betalingsachterstanden omgaan. Of dat we wijkbeheerders op andere com-plexen inzetten dan we nu doen. Dat we onze onderhoudsmensen moeten scholen in het omgaan met dementerenden. Of dat we de woningverbetering anders gaan aanpakken. Uiteindelijk kunnen de signalen uit de corpo-ratieraad deels het beleid bepalen en dus ook waar de corporatie haar geld aan uitgeeft.’

Pilots transparantie en stakeholdersinvloedIn zijn een aantal pilots gestart waarin Aedes met corpora-ties experimenteert met nieuwe vormen van transparantie en stakeholdersinvloed. In één van die pilots gebeurt dat met de corporatieraad. Woningcorporatie Stek doet hieraan mee. Meer informatie: www.aedes.nl/stakeholders.

20 opinie

‘OVERWEEG EENS EEN LENING

BIJ DE EIB’Portaal sloot in januari als eerste corporatie een

lening af bij de Europese Investeringsbank, de bank van de EU. Een nodige aanvulling in het aanbod van

financiers, vinden Ruud Pijpers en Zacharias Ben Moussa: het is een maatschappelijke bank met lage

rentes en voldoende flexibiliteit in rentevorm en looptijd. Portaal gebruikt de lening om woningen

energiezuinig te maken.ILLUSTR ATIE: MENNO WIT TEBROOD

RUUD PIJPERS EN ZACHARIAS BEN MOUSSA

TREASURERS PORTAAL

alleen geld als een corporatie voor de komende vijf jaar een investeringsprogramma van minstens miljoen euro heeft. De corporatie moet zelf minimaal procent hiervan inbrengen.

Over de streepAls grote corporatie met een investeringsprogramma in het kader van duurzaamheid, werkgelegenheid en sociale innovatie maak je grote kans op een lening: de bank richt zich uitsluitend op deze voor de EU belangrijke thema’s. Portaal zet met de EIB-lening nieuwe energieneutrale woningen neer en maakt bestaande woningen energie-zuinig. Wij zeggen niet dat lenen bij de EIB dé oplossing is voor het snel verduurzamen van corporatiewoningen in

Wij willen graag innovatief zijn. In het bouwen, in het energiezuinig maken van woningen, maar ook

qua financiering. De leningen bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) zijn goed, maar met alleen die twee is het aanbod wel wat mager. Nu is er een derde belangrijke partij: de Europese Investeringsbank (EIB). Een uitkomst voor corporaties.

Tikkeltje maatschappelijkerMaar waarom dan? De EIB is een maatschappelijke bank; niet gericht op winstmaximalisatie. Dat zijn BNG en NWB ook en dat zullen ze altijd blijven, maar misschien is de EIB net een tikkeltje maatschappelijker. Zo hecht zij grote waarde aan EU-thema’s als duurzaamheid en werkgele-genheid: thema’s die goed aansluiten bij het werk van corporaties. Het belangrijkste voordeel van zo’n maat-schappelijke bank is een lagere rente. Daarbij is de EIB flexibel, net als NWB en BNG: je kunt kiezen voor een vaste of voor een variabele rente en voor een korte of juist een lange looptijd.

Met die voordelen kunnen leningen bij de EIB corporaties helpen. Let op: alleen corporaties met een grote investe-ringsopgave komen in aanmerking, want de EIB leent

EIB: ‘500 miljoen aan leningen per jaar’‘Wij willen jaarlijks twee á drie van dit soort leningen aan Nederlandse corporaties doen, voor in totaal miljoen euro per jaar’, zegt loan officer Teun de Jong van de EIB. Meer weten? Lees het interview met De Jong op www.aedes.nl/EIBlening.

21

Nederland. Maar het helpt. Zeker is in ieder geval dat de hoogte van de financieringsrente een belangrijke rol speelt in de business cases van de verduurzamings-projecten. Dat kan corporaties over de streep trekken.

PionierenHet begin is nu gemaakt. Het was een lange weg: er zat anderhalf jaar tussen het moment dat wij de EIB-delegatie een eerste rondleiding langs een aantal van onze verduur-zamingsprojecten gaven en het moment dat we het contract tekenden. Natuurlijk waren er wat knelpunten. Nog nooit had een woningcorporatie geld geleend bij de EIB, dus het was pionieren voor ons, zeker in de contract-voorwaarden. In de toekomst zal een lening afsluiten bij de EIB voor corporaties veel sneller gaan. Dus wij zeggen: overweeg eens een lening bij de EIB.

Bijdrage AedesAedes legde al in contact met de EIB om leningen aan corporaties mogelijk te maken. Vooral in en was er intensief overleg tussen EIB, Aedes en andere partijen uit de sector.

‘Het wrange van deze situatie is dat de hoge – sociale – huren niet zozeer

het gevolg zijn van het tekortschieten van de corporaties maar vooral van

bizar overheidsbeleid. Op elke huurwoning van 150.000 euro drukt

namelijk een jaarlijkse fiscale last (verhuurderheffing) van 740 euro. Als

dezelfde woning door een koper wordt bewoond, slaat deze last abrupt om in

een fiscale “subsidie”.’REIN BAKKER, DIRECTEUR OPMAAT, OP

CORPORATIE.NL.

‘De Omgevingswet is de ruimtelijke pendant van de Participatiewet en de

WMO met dezelfde filosofie: van bovenaf naar onderop. De bevelende

overheid is op haar retour. Nu is het de beurt aan de burger: in dit geval dus

om helemaal zelf het land in te richten. (…) De energieke burger is permanent

bekaf.’MARTIN SOMMER, POLITIEK COMMENTATOR

VAN EN IN DE VOLKSKRANT.

‘De dominante trend is dat de doorsnee huurder van corporaties

steeds vaker uit de laagste inkomenscategorieën komt. De

corporatiesector ontwikkelt zich meer en meer in de richting van een vangnet

voor maatschappelijk kwetsbaren.’RADBOUD ENGBERSEN EN YVES VERMEULEN,

RESPECTIEVELIJK WERKZAAM BIJ PLATFORM31 EN DE VERNIEUWDE STAD, OP

SOCIALE VRAAGSTUKKEN.NL.

‘Gemeenten die uitsluitend kiezen voor koopwoningen stellen zich op als

marktpartij en verwaarlozen hun maatschappelijke rol.’

HOOFDREDACTIE FINANCIEELE DAGBLAD, WIJT FALEN WONINGMARKT DOOR TEKORTEN

IN VRIJEHUURSECTOR AAN GEMEENTEN, IN FINANCIEELE DAGBLAD.

Meer leegstand door economische crisis:

WAT IS DE INVLOED VAN LEEGSTAND OP UW RENDEMENT?

Vastgoed biedt zekerheid en kan op de lange termijn een hoog rendement opleveren. Wanneer een pand langdurig leeg staat, kan een pand lijden onder de gevolgen hiervan, zoals waardevermindering en een lager rendement.

ADVERTORIAL

Leegstand funest voor rendementLeegstand is funest voor het rendement van een pand. Het brengt namelijk een groot aantal risico’s met zich mee, zoals een vergrote kans op diefstal, kraak, vandalisme of verloedering. Wanneer een pand langer leeg staat, neemt de kans op grote schade toe. Onopgemerkte lekkages of ernstig zichtbaar verval aan de buitenzijde zorgen voor waardevermindering en maken het pand tot een aantrekkelijke plek voor onder andere krakers. Om de waarde te behouden en om het object interessant te houden voor potentiële huurders of kopers, is het van belang deze risico’s te beperken.Samenwerken met een leegstandbeheerder kan

dan uitkomst bieden. Dit zijn gespecialiseerde bedrijven die als geen ander op de hoogte zijn van de risico’s van leegstand. “De risico’s gaan verder dan alleen waardevermindering van het pand”, vertelt Hans Spanjersberg, General Manager bij leegstandbeheerder en marktlei-der Ad Hoc. “Ook de polisvoorwaarden en premies van de verzekering kunnen wijzigen, waardoor schade bij leegstand niet in alle gevallen wordt gedekt. Veel vastgoedeigena-ren weten dit niet.”

Waardebehoud van uw pandEen leegstandbeheerder, zoals Ad Hoc, helpt bij het op peil houden van de waarde van een pand. “Door tijdelijk representatieve be-woners of startende ondernemers te plaatsen, worden de risico’s beperkt en krijgen starters op de woningmarkt en startende ondernemers de kans om een betaalbare woon- of wer-kruimte te betrekken”, vult Spanjersberg aan. “De tijdelijke gebruikers schrikken vandalen, krakers en dieven af en houden de uitstraling van het pand op peil. Gebruikers werken of wonen natuurlijk zelf ook graag in een nette en verzorgde ruimte.” De gevolgen voor het waardebehoud van het object zijn aanzienlijk. “Een tijdelijk beheerd pand is een leefbaar pand en een leefbaar

pand is makkelijker te verkopen of te verhuren. Daarnaast kunnen bezichtigingen te allen tijde doorgaan.” Samenwerken met een leegstand-beheerder lijkt dus een goede manier om leeg-standrisico’s en de daling van het rendement op de lange termijn te beperken.” Spanjers-berg geeft daarbij aan dat het belangrijk is om te werken met een leegstandbeheerder die het Keurmerk Leegstandbeheer draagt. “Dit betekent dat Ad Hoc onder andere voldoet aan een groot aantal regels en normen dat is opgesteld voor de veiligheid en leefbaarheid van de gebruikers van de ruimten.” Ook de overheid moedigt het werken met keurmerk-houders aan en geeft aan zelf uitsluitend te werken met leegstandbeheerders die dit keurmerk dragen.

Risicobeheersing blijft belangrijkDe vastgoedmarkt trekt weer aan. Dit bete-kent echter niet dat de risico’s van leegstand verdwenen zijn. Als commercieel vastgoedei-genaar blijft het belangrijk bij de mogelijkhe-den voor risicobeheersing en waardebehoud van leegstaande panden stil te staan. Om een pand aantrekkelijk te houden voor potentiële huurders en kopers loont het de moeite om na te denken over het inschakelen van een leegstandbeheerder. ■

23

0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

feiten & cijfers

DALENDE BOUWKOSTENCORPORATIEWONINGEN

‘De lonen in de bouw en kosten van bouwma- terialen stegen de afgelopen jaren, dat zie je in de CBS-statistieken. Het is dus niet zo dat bouw- bedrijven nu veel efficiënter werken. Ze nemen genoegen met minder marge. Het ging natuurlijk lang niet goed met de bouw, dat zie je aan het aan-tal faillissementen bij bouwbedrijven. De bouw was lang een vraagmarkt. Dat was goed nieuws voor de corporaties. Maar nu de markt weer aan-trekt, stijgen de prijzen waarschijnlijk weer. Daar moeten corporaties alert op zijn en zich op voor-bereiden.Het ligt voor de hand dat ook meer efficiëntie bij bouwbedrijven en corporaties bijdroeg aan de lagere bouwkosten van de afgelopen jaren. Dat is echter nog niet met data aan te tonen. Daarom onderzoeken we met het netwerk Conceptueel Bouwen de komende periode of het bouwen met concepten tot gunstiger prijs-kwaliteitverhouding leidt. De verwachting is dat het winst oplevert, ook

in de toekomst. Veelbelovend zijn vooral vroeg aanbesteden en aanbesteden op prestaties, aan de hand van regisserend opdrachtgeverschap. Met regisserend opdrachtgeverschap zijn in ieder geval de kosten voorspelbaar, je spreekt van tevoren een prijs af met de bouwer. Het ontwikkelrisico ligt hierbij bij de bouwer: als de bouwkosten toch hoger uitvallen, zijn die extra kosten voor rekening van het bouwbedrijf.Tegelijk zie ik het afgelopen jaar dat corporaties steeds vaker goedkopere woningen neerzetten, met een huur onder de aftoppingsgrens. Een gevolg van passend toewijzen, dat tot doel heeft huurders een woning toe te wijzen met een huur die bij hun inkomen past. Dat leidt steeds vaker tot wat kleinere en dus goedkopere woningen, met een hoge woonkwaliteit. Maar ook tot andere businessmodellen, zoals tijdelijke exploitatie en gebruikmaken van de energie-prestatiever goeding.’

THIJS LUIJKX, ONDERZOEKER EN OPRICHTER VAN WATKOSTDEBOUWVANEENHUURWONING.NL

‘ Bouwers namen lang genoegen met lagere bouwmarges’

Het neerzetten van een corporatiewoning is de

laatste jaren goedkoper geworden. De stich-

tingskosten per woning daalden van 202.000

euro in 2011 tot 161.000 euro in 2015,

studentenwoningen zijn hierin niet meege-

rekend. De daling kwam vooral door lage-

re bouwkosten; de grondprijzen bleven

vrijwel gelijk. Hoe komt dat precies?

TEK ST: QUINTEN SNIJDERS

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & CijfersBRON: AC TUALISATIE RENDABEL SOCIA AL BOUWEN

(MINISTERIE VAN BZK/ABF RESE ARCH)

tek st: marjon van weersch | foto’s: jonas briels

24 corporatie en medewerker

PERSOONLIJKE BEZIELING,

GEZAMENLIJKE DRIJFVEER

Bezieling in je werk, bezieling van de organisatie. Je komt het woord steeds vaker tegen. We verkennen het begrip met drie

corporatiemedewerkers. Ieder is op zijn eigen manier betrokken, zo

blijkt. De kunst is om dat te vertalen naar gemeenschappelijke drijfveren

die medewerkers voldoende richting geven in het dagelijkse werk.

25

VERA VAN DER VELDEN

‘ Aan mijn werk zit een nare kant: ik zet liften stil. De kunst is ook dan betrokken te blijven bij bewoners’

26

Al onze medewerkers hebben één ding gemeen, staat in een vacature van een

autowasbedrijf. ‘Zij werken met bezieling.’ Is bezieling op het werk een nieuwe hype? In personeelsvacatures, managementliteratuur en -workshops struikel je erover. Ook in de corporatiesector zoemt het woord rond. Eind vorig jaar verscheen De bezielde corporatie. In dit boek, zo meldt de achterflap, vertellen ‘be-zielde corporatiemedewerkers’ waarom ze bij een corporatie werken. Maar wat betekent bezieling, of passie of persoonlijke betrokken-heid van medewerkers voor de organisatie? Helpt dat bij het verwezenlijken van het doel? En wat levert het bewoners op?Bij de Haagse woningcorporatie Staedion be-antwoordden in 2013 zo’n 30 medewerkers de vraag: waar kom jij op een werkdag je bed voor uit? Vera van der Velden (36 jaar), opzichter planmatig onderhoud liften, was één van die medewerkers. ‘Die vraag leverde veel verschil-lende betrokken verhalen en drijfveren op. Met één overeenkomst: we doen het voor de bewoners.’ Voor Staedion was dit het begin van een traject om een richtinggevende visie voor de corporatie te ontwikkelen. ‘In een clubje van 30 medewerkers, uit alle geledingen van de organisatie, spraken we in eigen tijd met elkaar over onze drijfveren. Dat gaf veel energie. Maar we merkten ook dat iedereen op zijn eigen, individuele manier betrok- ken is. En daardoor misten mensen richting in hun dagelijkse werk.’ In groepjes zijn de medewerkers vervolgens hun persoonlijke drijf veren gaan vertalen in een visie. Daarna bespraken ze hun ideeën in workshops met de rest van de organisatie. Van der Velden: ‘Het resultaat zijn vier intern gedragen kern-waarden voor het gedrag van medewerkers van Staedion. Ons gezamenlijk doel daarbij is: wij maken een eigen thuis bereikbaar met onze bewoners.’ Persoonlijke betrokken-

corporatie en medewerker 27

heid heeft een organisatorische vertaling no-dig, vervolgt ze. ‘Dan pas kun je er elkaar ook op aanspreken.’

BETROKKENHEIDWees betrokken bij elkaar, onze bewoners en onze omgeving, dat is één van de kernwaarden uit de organisatievisie van Staedion. Wat be-tekent dat voor het dagelijkse werk van Van der Velden? ‘Mijn functie is heel technisch en planmatig. Maar uiteindelijk heeft alles wat ik doe gevolgen voor bewoners’, vertelt ze. Als opzichter is ze verantwoordelijk voor 349 liften en vrijwel elke dag is er ergens wel een storing. Soms moet ze een lift stilzetten en een enkele keer kan dat weken duren. ‘Dan moeten we creatieve oplossingen bedenken voor bewo-ners die het zelf niet redden. Zo regelden we een pension voor een oude hond die geen trappen kon lopen en door zijn baasjes op leeftijd ook niet te dragen was. Voor een aantal mensen schakelden we een boodschappen-dienst in. En er zijn ook mensen die denken

dat ze het zelf wel redden, maar het fi jn vinden als ik even koffi e kom drinken om te zien hoe het gaat. En dat doe ik dan ook.’ Medewerkers delen ‘een bepaalde mindset’ door de gezamenlijke visieontwikkeling bij Staedion, legt Van der Velden uit. ‘Er is altijd wel een collega die vraagt: wat merkt een bewoner van dit project, of hoe laten we de buurt weten wat we aan het doen zijn?’ Het feit dat die visie door de mede-werkers zelf is ontwikkeld, is daarbij volgens haar bepalend geweest. ‘Als die betrokkenheid door de directie zou zijn opgelegd, had het plan al lang weer in een la gelegen. En dan ging iedereen weer zijn eigen gang.’

KLEINE EXPERIMENTENOok Pierre Sponselee (60 jaar), directeur-bestuurder van het Alkmaarse Woonwaard vindt het belangrijk dat medewerkers elkaar kunnen bevra-gen over hun handelen. ‘Bezieling vind ik daarbij een lastig begrip’, zegt hij. ‘Wij praten liever over de bedoeling van onze organisatie. Die kun je concreter benoemen. Dan weet je waar je met elkaar over praat.’ De bedoeling van Woonwaard is het stapsgewijs verwezenlijken van twee dromen, vervolgt hij. ‘Een inclusieve samenleving waarin ook kwetsbare groepen zo volwaardig mogelijk kunnen meedraaien. En we willen het wonen zo goedkoop mogelijk maken.’ Die bedoeling geeft zijn medewerkers richting. Daarbinnen hebben ze veel ruimte. ‘Dat biedt medewerkers inspiratie om hun vak vorm te geven. Werken volgens de bedoeling betekent iets anders dan je de hele dag afvragen of wat je doet

PIERRE SPONSELEE

‘ Medewerkers krijgen de ruimte om keuzes te maken in hun werk. Maar ze moeten die keuzes kunnen uitleggen en verantwoorden’

volgens de regels is. Bij ons hebben mensen de vrijheid om te werken met kleine experimen-ten.’ Hij geeft het voorbeeld van de ‘Buur-woningen’. Medewerkers van Woonwaard zagen dat kwetsbare mensen vaker zelfstandig blijven wonen. Sommige van die huurders hebben er misschien baat bij als ze naast elkaar kunnen wonen, bedachten die medewerkers. Omdat dit volgens de regels – huisvestings-verordening, wachttijden – eigenlijk niet kan, bespraken ze het idee met de gemeente Heerhugowaard. De gemeente gaf toestem-ming om in een nieuwbouwcomplex zes woningen als Buurwoning te verhuren. Zo wonen er nu twee bevriende tienermoeders naast elkaar, vertelt Sponselee. Ze helpen elkaar bij de opvoeding en hebben daardoor minder professionele hulp nodig. Twee oudere echtparen die met hun gezinnen altijd naast elkaar hebben gewoond, zijn nu weer in een

28

• De bezielde corporatie, Dineke van Dijken en Harry Vlaar, www.debezieldecorporatie.nl

• De verdraaide organisaties, Terug naar de bedoeling, Wouter Hart, www.verdraaideorganisaties.nl

MEER LEZEN

appartement elkaars buren. Ook zij onder-steunen elkaar en dat vergroot hun zelf-redzaamheid. In oktober wordt het experiment geëvalueerd. ‘We weten nu nog niet of het werkt en natuurlijk lopen we daarmee een risico. Maar dat hoort erbij. Medewerkers moeten keuzes durven maken bij het werken

BEN KOERS

‘ Ik vind het leuk om te puzzelen over de vraag hoe we de huren zo min mogelijk kunnen laten stijgen’

COLLECTIEVE DRIJFVEERBezieling en passie zijn niet direct de eerste woorden die de nuchtere Ben Koers (47 jaar) oproept als hij vertelt over zijn dagelijkse werk als coördinator Vastgoed Beheer bij Baston Wonen in Zevenaar. Dat werk gaat over zaken als strategische beslissingen in onderhoud en over veranderingen in werkprocessen. Maar naarmate hij meer vertelt over zijn gepuzzel om de huurprijzen niet te laten stijgen, wordt zijn enthousiasme en persoonlijke betrokken-heid bij wat hij doet steeds duidelijker. ‘Door op een andere manier samen te werken met opdrachtgevers, worden we administratief effi ciënter. Door een andere inrichting van werkprocessen kunnen we op onderhouds-kosten besparen zonder dat de huurder daar iets van merkt. Ik vind het leuk om dat uit te zoeken. Het geeft me een gevoel van meer-waarde dat ik daarmee indirect kwetsbare mensen kan helpen.’ Met bezieling is Koers niet zo bezig. Hij heeft op internet opgezocht wat het betekent. En hij vindt het nogal vaag. ‘Het lijkt mij een modewoord.’ Misschien is dat het ook. De huidige aandacht ervoor weer-spiegelt waarschijnlijk vooral de behoefte van organisaties, waaronder corporaties, aan een heldere focus en bedoeling. Daarbij helpt het om de persoonlijke betrokkenheid van de medewerkers te kanaliseren en te bundelen tot een gezamenlijke, collectieve drijfveer.

vanuit de bedoeling, als ze die keuzes maar kunnen uitleggen en verant-woorden.’ In het voorwoord van het eerdergenoemde boek schrijft Jos van der Lans: ‘Bezieling zonder risico is een praatje voor de vaak’. En zo kent ook het werken volgens de bedoeling soms zijn prijs, zegt Sponselee.

DE NOODZAAK VOELENVorm geven aan de bedoeling van je organisatie, bijvoorbeeld die inclu-sieve samenleving, begint bij de medewerkers zelf, vervolgt hij. ‘Als mensen de noodzaak daarvan niet zelf voelen en begrijpen, wordt het niks.’ Sponselee hecht daarbij veel waarde aan het lezen van de tijds-geest. ‘Corporaties hebben niet te maken met de tucht van de markt. Voor ons geldt een veel belangrijkere tucht: de tijdsgeest. Wat betekent wonen tegenwoordig voor mensen? En wat betekent dat voor de orga-nisatie van ons werk?’ Voorheen zetten huismeesters en wijkconsulen-ten bijvoorbeeld nog projecten op als ‘Ken je buren’ of ‘Ontwikkel je talenten’ in het kader van buurtverbetering of om bewoners te laten stij-gen op de sociale ladder. Groepjes medewerkers zijn daarover met elkaar gaan praten. De conclusie: dit soort projecten passen niet meer bij de huidige participatiesamenleving. Sponselee: ‘Dat heeft grote gevol-gen gehad voor het team Wonen en Wijken. Mensen die zich jarenlang met hart en ziel aan die projecten wijdden, verloren hun functie. Werk dat met bezieling is gedaan, kan op een gegeven moment niet meer de bedoeling zijn.’

corporatie en medewerker 29

30

IN UIT

NIEUWE KANSENIn voormalig verzorgingshuis De Durghorst in Krommenie wonen sinds vorige maand 33 jongeren onder begeleiding via Kamers met Kansen. Er zijn ook 17 éénkamerwoningen voor mensen die tijdelijk een huis nodig hebben. Kamers met Kansen is een woon-leer-werktraject van maximaal twee jaar voor jongeren van 18 tot 25 jaar. ‘We zijn trots dat we huisvesting kunnen bieden aan deze bijzondere groep. Samen met de professionele begelei-ding van het RIBW, sociale wijkteams en Camelot bieden we hen een veilig thuis van waaruit zij zich verder kunnen ontwikkelen’, zei directeur van Parteon Cees van Boven tijdens de opening.www.parteon.nl

@RUIMTEVOLK 50 INSPIRERENDE INITIATIEVEN VAN BEWONERS

EN ONDERNEMERS IN KRIMPGEBIEDEN. VOLG @VAN–ONDEROP HTTP://VANONDEROP.

RUIMTEVOLK.NL/INITIATIEVEN/

INBRAAK­BEVEILIGINGDe overheid stelt dit jaar 2 miljoen euro subsidie beschikbaar voor inbraakbeveiliging van woningen in gebieden waar vaak wordt inge-broken. Daarvoor moet een woning-corporatie samen met de gemeente en de politie een voorstel maken voor beveiligingsmaatregelen – bijvoor-beeld betere sloten, stangen voor de ramen of anti-inbraakstrips. De over-heid betaalt dan de helft, corporaties de andere helft. Voorlichting geven aan bewoners kan ook. De campagne Maak het inbrekers niet te makkelijk heeft een online toolkit met voor-lichtingsmateriaal (banners, posters en animaties) om ze daarbij te helpen. www.maakhetzeniettemakkelijk.nl

TREES VAN HAARST startte op 1 februari als directeur-bestuurder bij Patrimonium woonservice in Veenendaal. ‘Ik vind dat Patrimonium een goede visie heeft op hoe het de komende jaren met corporatieland verder zou moeten gaan. Hoe kan je bijvoorbeeld beter samenwerken en niet alles als individuele corporatie willen doen?’ Van Haarst werkte hiervoor bij Portaal. Ze volgt Piet de Vrije op. ‘Mijn voorganger heeft al heel veel gedaan voor de volkshuisvesting in Veenendaal. Maar toegankelijkheid, betaalbaarheid en een aantal specifieke doelgroepen blijven aandacht vragen. Daarvoor wil ik me samen met stakeholders en collega-corporaties inzetten.’www.aedes.nl/carrierenieuws

31prikbord

EVEN BELLEN MET...Marien de Langen

Marien de Langen (De Vernieuwde Stad) en Hamit Karakus (Platform 31) overhandigden 10 februari Vastgoed voor de Buurt aan minister Blok. Een bundel met 20 voorbeelden van corporatiebezit dat bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten.

Welk statement willen jullie maken?‘We hebben net een ongelukkige discussie over inzet op leefbaarheid achter de rug. Zelfs dat zou ingeperkt moeten worden. Wij willen laten zien dat woning-corporaties al lang geen gekke dingen meer doen, maar geweldige vormen van kleinschalig vastgoed hebben die buurtinitiatieven op een briljante manier onder-steunen. Volkshuisvesting is lokaal en daar zorgen we voor meer dan huizen alleen.’

Hoe reageerde de minister?‘Enthousiast. Hij vindt dit prachtige voorbeelden. Hij ziet ook dat als er een pand in een winkelstripje leegstaat, het niet veel kost om daar iets mee te doen terwijl het maatschappelijk effect groot kan zijn.’

Wat vindt u het meest inspirerende voorbeeld?‘Ik vind het vooral mooi om te zien dat deze initiatieven stuk voor stuk de gelegenheid geven aan bewoners. Wij leggen de vloerbedekking, de rest doet u zelf. Het is soms echt ontroerend om te zien hoe dat wordt opgepakt. En als een initiatief stopt, dan gebruiken we die ruimte toch gewoon weer voor wat anders?’

Vastgoed voor de buurt is gratis te downloaden op www.devernieuwdestad.nl.

Woningbeheer Born-Grevenbicht (WBG) installeerde in een senioren-complex in Born een WiFi-netwerk en aansluiting voor zorgalarmering. Bewoners die dat wilden, kregen een tablet in bruikleen en training om er gebruik van te maken. De Limburgse corporatie zocht voor het project de samenwerking op met zorgaanbieder Zuyderland. Die gaf trainingen aan de bewoners om te leren omgaan met de tablets. Ze kunnen ermee Facetimen met familie, hun zorgzaken regelen via een speciale app (Orbis Actief) of gewoon een spelletje spelen met de buren. Het project is zo’n succes dat WBG en Zuyderland het ook in seniorencomplexen in andere dorpen willen gaan toepassen.www.swbg.nl

RTL4 maakte voor het programma WoonTips een item over het project in Born. De uitzending is zaterdag 27 februari om 16.00 uur of achteraf online te bekijken.

ZORG OP JE TABLET

32 prikbordprikbord

Wanneer komt een woningcorpo-ratie in aanmerking voor het verlicht regime? Mag een corpo-ratiebestuurder ook bestuurder zijn van de dochtervennootschap? Advocatenkantoor AKD maakte een test met tien vragen om je kennis over de Woningwet te testen. De test is te vinden op www.akd.nl/Paginas/tools/Quiz-woningwet.aspx. Veel vragen fout? Kijk dan op het dossier Woningwet in de praktijk op www.aedes.nl/woningwet om je kennis bij te spijkeren.

Ben jij een Woning wet-expert?

RUILKASTENEen renovatie betekent altijd een hoop afvalmateriaal: houten vloerplanken, dakpannen, me-taal, glas en kozijnen. Zonde, tenzij je die materialen opnieuw gebruikt om er iets leuks mee te doen voor de buurt. Bewoners van de wijk Tivoli in Eindhoven (waar Woonbedrijf recent 181 woningen renoveerde) kwamen op het idee om er ruilkasten van te maken voor spullen die ze niet meer nodig hebben. Zoals op deze foto een kast om onderling boeken te ruilen. Bewoners maakten de kasten samen met designers in de Buurtfabriek. www.facebook.com/stichtingtivoli

Wat gebeurde er in 2015 en wat zijn de plannen voor 2016? Woningcorporatie Wonion (Ulft) maakte er een animatiefi lmpje over. Hoeveel woningen ze bij-bouwen, hoe duur die zijn en met wie ze samenwerken. ‘We dachten: wat kunnen we doen om onze doelgroep zo goed mogelijk te bereiken?’, zegt communicatie-adviseur Ester Helming van Wonion over deze keuze. ‘Een laagdrempelig fi lmpje spreekt iedereen aan. Onze huurders, gemeenten, zorgorganisaties, bouwpartijen, noem maar op.’ De corpo ratie deelde het fi lmpje via sociale media en stuurde haar stake holders een link.

ZEG HET MET EEN FILMPJE

Bekijk het fi lmpje via bit.ly/1WmKJ7G.

Steeds meer woningcorporaties kiezen voor een fi lmpje om hun jaarplan onder de aandacht te brengen. Type bijvoorbeeld ‘ZOwonen lekker wonen’ in op YouTube, voor een mooie animatiefi lm van deze Limburgse corporatie.

Wat wij doen?NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat?• Door naar u te luisteren• Met ervaren professionals• Met hart voor de sociale huursector• Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op?• Hogere klant(huurder)tevredenheid• Lagere kosten• Meer inzicht in uw dienstverlening• Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied

Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

“een nieuw geluid bijNCCW”

4503-NCCW BS90x265mm-AEDES DEF.indd 1 22-07-15 14:48

34

Mirjam Pronk

Wooncomfort en betaalbare woonlasten, daar zou sociale huisvesting om moeten draaien, vindt Mirjam

Pronk, adviseur Duurzaamheid bij Atrivé. Pronk maakte zelf haar woning energiezuining en ze is actief

in een energiecoöperatie. Vanuit die persoonlijke betrokkenheid spreken we met haar over energie­

besparing. Wat moeten corporaties volgens haar doen? Hoe neem je huurders mee in dat proces? En is een

nul­op­de­meter­woning de heilige graal?

35

‘ COMMUNICATIE MET BEWONERS EVEN BELANGRIJK ALS INVESTEREN IN WONING’

TEK ST: CHRISTINE VAN EERD | FOTO’S: FLOREN VAN OLDEN

energiebesparing

36

Mirjam Pronk weet uit eigen ervaring wat er allemaal komt kijken bij het energiezuinig maken van een woning. Een paar

jaar geleden kocht ze met haar partner een pand uit . ‘Er hadden kra-kers in gezeten en het was totaal uitgewoond’, vertelt ze. Eigenhandig knapten ze de woning op; na anderhalf jaar was de helft bewoonbaar. Originele details zijn zo veel mogelijk behouden, maar daarachter schuilt nu veel betere isolatie. Het energielabel ging van G naar B. Pronk oriën-teert zich nog op de beste vorm van zonne-energie om de woning naar een label A te krijgen. ‘We hebben een klein dakoppervlak en dat kun je maar één keer gebruiken.’ Dit dilemma speelt niet alleen in haar eigen woning en daarom is Pronk ook actief voor energiecoöperatie BLIJstroom. Daar kopen betrokken Rotterdammers een aandeel van een zonnepanelenveld op het dak van een gymzaal. ‘Zo kunnen we stappen zetten om Rotterdam energieneutraal te maken.’ Energievraagstukken spelen zowel in haar privéleven als in haar werk een belangrijke rol. Eerder werkte Pronk als duurzaamheidsadviseur bij Woonbron en sinds is ze adviseur Duurzaamheid bij Atrivé. Het is ontzettend belangrijk dat we met een andere blik naar energiebesparing gaan kijken, vindt Pronk. ‘Waarom zouden we het welzijn van mensen beperken, door te accepteren dat ze in slechte, energieslurpende en tochtige woningen wonen? Met iedere bewoner kun je als corporatie een gesprek hebben en vragen: hoe voelt u zich in de woning en weet u dat er iets te doen is aan tocht, vocht en een hoge energierekening? Wooncomfort en betaalbare woonlasten daar zou sociale huisvesting om moeten draaien.’

Corporaties hebben toegezegd om hun woningbezit te verduurzamen en uiteindelijk in 2050 helemaal energieneutraal te zijn. Hoe is het daarmee gesteld?‘Duurzaamheid is steeds belangrijker bij corporaties. Ondanks de crisis en alle ellende die zij voor hun kiezen hebben gehad, is er op dat vlak

Mirjam Pronk (38) houdt zich als senior adviseur Duurzaamheid bij Atrivé bezig met duurzaamheidsbeleid van woningcorporaties en gemeenten. Bewonerscommunicatie is daarbij een aandachtspunt. Tot was ze als duurzaamheidsadviseur werkzaam bij Woonbron. Pronk is bestuurslid van de Rotterdamse energiecoöperatie BLIJstroom.

veel gebeurd. Corporaties beseffen dat ze moeten versnellen om het doel van gemiddeld energielabel B in te halen. En dan zijn ze er nog niet eens. Ik zie nog geen corporaties die hebben doorgerekend hoe ze in helemaal energieneutraal kunnen zijn. Veel corporaties zetten nu zelfs een pas op de plaats bij het plaatsen van zonnepanelen. Terwijl geld daar-bij juist geen issue hoeft te zijn. Er zijn genoeg partijen die zonnepanelen op corporatiedaken leggen, zonder dat je als corporatie hoeft te in-vesteren. Corporaties vinden zulke afspraken met derden vaak nog eng, maar er zijn al veel

37

‘ SOCIALE HUISVESTING MOET DRAAIEN OM WOONCOMFORT EN BETAALBARE WOONLASTEN’

goede voorbeelden. Bel een corporatie op die al zo werkt en vraag wat de afwegingen waren. Dat kan de meeste koudwatervrees weghalen.’

Niet alleen corporaties hebben koudwatervrees, ook bewoners zijn vaak nog huiverig om mee te doen. Hoe kun je ze overtuigen dat de ingrepen een lichte huur verhoging en wat overlast door werkzaamheden waard zijn? ‘Het succes van energiebesparing in een wo-ning is een samenspel van investeren in woon-kwaliteit en communicatie met de bewoner. Hoe meer je daarin investeert, hoe meer ze dat zullen terugzien in een lagere energierekening. Dat is een continu proces. Corporaties moeten bijvoorbeeld zeker weten dat ze de beloofde energiebesparing kunnen garanderen, door met de juiste partijen samen te werken. En ze moeten elke klacht serieus nemen. Laatst stond er in de krant dat een huurder zijn nul-op-de-meter-woning niet warm gestookt krijgt. Dat is natuurlijk erg slechte reclame. Om dat voor te zijn, moet je goede afspraken maken met de installateur, zodat die zo nodig onmiddellijk op de stoep staat om de installatie beter af te stellen. Het is ook belangrijk dat bewoners goed weten hoe ze met de apparatuur moeten omgaan, zodat de boel niet ontregeld raakt. Verder zou het goed zijn als iedere corporatie-medewerker die bij een huurder komt, ook kan adviseren over energiebesparing. En het helpt ook als je bewoners hebt die hun ervaringen met andere bewoners delen. Op die manier creëer je vertrouwen.’

Gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties zijn druk bezig met het maken van presta-tieafspraken. Komt duurzaamheid daarbij voldoende uit de verf ?‘Gemeenten proberen via prestatieafspraken duurzaamheid zo goed mogelijk te verankeren. Maar het is nog niet vanzelfsprekend. Als een ander onderwerp belangrijker is, wordt duur-zaamheid toch weer opzij geschoven. Dat blijkt uit een onderzoek dat we nu doen in de G. Gemeente Rotterdam vindt energiebesparing bijvoorbeeld belangrijk, maar de woonlasten nog veel belangrijker. En in Den Haag hebben corporaties op dit moment te weinig geld om te investeren en daarom leggen zij de prioriteiten ergens anders. Het mooie is dat huurdersorga-nisaties vanuit de Woningwet nu volwaardig meepraten over de prestatieafspraken. Daar-mee hebben ze invloed op het duurzaamheids-beleid. Corporaties moeten hun huurders wel helpen om de juiste deskundigheid te ver-werven om mee te praten met de gemeente en corporatie. Huurders zijn namelijk echt een belang rijke sparringpartner.’

Er zijn corporaties die kiezen voor zeer energie zuinige nul-op-de-meter-woningen en corporaties die zich richten op energiebesparing via kleinere labelstappen. Soms lijkt dat een felle richtingenstrijd. Is dat terecht?’‘Het is jammer dat die discussie zo hard wordt gevoerd, want het ligt niet zo zwart-wit. Om in volledig energieneutraal te zijn, moeten verschillende scenario’s worden uitgewerkt.

energiebesparing

38

besparing niet. Voor de juiste afwegingen moeten corporaties een langetermijnstrategie hebben voor hun vastgoed. Als je je bezit goed in kaart hebt, kun je gaan variëren met verschillende soorten ingrepen. Verder is het belangrijk dat corporaties hun duurzaamheids-beleid regelmatig herijken, want de innovaties gaan razendsnel. Technieken die een paar jaar geleden nog onrendabel leken, kunnen in-middels wel interessant zijn voor een bepaald soort woningen.’

Dit interview ging vooral over maatregelen om woningen energiezuiniger te maken, omdat daarmee voor corporaties en dus voor huurders grote winst is te behalen. Maar duurzaamheid is toch meer?‘Toen ik in bij Woonbron startte was duurzaamheid veel breder dan het energie-verhaal. Het ging om toekomstbestendigheid van woningen. Door het Energieconvenant zijn corporaties heel erg in de energiehoek gedoken. Maar het gaat bij duurzaamheid ook om de vraag hoe je verspilling van materia-len kunt tegengaan. Bijvoorbeeld door wonin-gen neer te zetten die met kleine ingrepen de tand des tijds kunnen doorstaan. Mijn eigen klushuis is daarvan een goed voorbeeld. Van die brede kijk op duurzaamheid zijn corpo raties de laatste tijd verder afgeraakt. Het langetermijndenken zit niet in de reken systemen van de woningwaardering. Om dat te doorbreken is er behoefte aan toegewijde bestuurders die snappen dat duurzaamheid een belangrijke opgave is voor corporaties. Die zijn er wel, maar nog niet bij elke corporatie.’

‘ TECHNIEKEN DIE EEN PAAR JAAR GELEDEN ONRENDABEL LEKEN, KUNNEN INMIDDELS WEL INTERESSANT ZIJN’

Er zijn goede voorbeelden van renovaties tot label B. Maar soms is zo gerekend om net dat label te krijgen en wordt in de praktijk de ge-wenste energiebesparing niet gehaald. De huurder ziet de huurverhoging dan niet terug in zijn energierekening. De vernieuwing vanuit De Stroomversnelling voor nul-op-de-meter-woningen dwingt de leverancier om via prestatiecontracten de afspraken na te komen. De Stroomversnelling kijkt met alle partijen integraal naar de aanpak. Maar nul-op-de-meter is niet geschikt voor alle woningen. Ook de koplopers zeggen dat er meer-dere wegen naar Rome leiden. Toch wil ik elke corporatie adviseren om een eerste pilot met nul-op-de-meter in te plannen. Pas door het te doen, kom je erachter wat het betekent voor je organisatie en kun je afwegen of het past bij het bezit en de huurders. Voor portiekfl ats kost nul-op-de-meter nu nog . euro per woning. Dat is leuk voor innovatie, maar absoluut niet grootschalig toe te passen. In de tussentijd moeten corporaties wel iets doen aan de hoge energierekeningen in die woningen. Bijvoorbeeld door stapsgewijze maatregelen die uiteindelijk tot nul-op-de-meter leiden.’

Er zijn dus meerdere manieren waarop corporaties een bijdrage kunnen leveren aan energie besparing en terugdringing van CO2-uitstoot?‘Jazeker. Met vernieuwend opdrachtgeverschap en ketensamenwerking is bijvoorbeeld veel te bereiken. De Zaanse corporatie ZHV haalt dankzij ideeën van marktpartijen label A bij de renovatie van portiekfl ats, terwijl ze hadden ingezet op label B. Ik zie nog te veel corporaties die met tradi-tioneel aanbesteden de goedkoopste prijs behalen. Dat levert niet de ge-wenste kwaliteit en zeker niet genoeg energiebesparing. Corporaties zouden ook meer op gebiedsniveau moeten kijken. Bijvoorbeeld voor zonne-energie op grotere schaal, waarvoor de daken van corporatie-woningen niet genoeg ruimte bieden. Of door samenwerking met duur-zame energieopwekking via restwarmte of biomassa. Corporaties doen er goed aan tijdig aan te sluiten bij dergelijke projecten, ook als dat niet altijd samenvalt met renovatieplannen voor een woning. Vanwege hun grote rol in vastgoed zijn corporaties een belangrijke partij voor samen-werking op gebiedsniveau. Maar zeker niet de enige. Particuliere verhuurders, pensioenfondsen en beleggers zijn net zo belangrijk voor verduurzaming.’

Toch blijft het voor corporaties lastig om de juiste afwegingen te maken bij duurzaamheids-investeringen. Waar moeten ze naar kijken?‘Investeringsbeslissingen worden nog te vaak genomen op basis van kosten op de korte termijn. Maar als je de goedkoopste leverancier kiest voor bijvoorbeeld onderhoud van de cv-ketel, kan dat betekenen dat die ketel niet goed wordt ingesteld en dan haal je de beoogde energie-

energiebesparing

Finance & Risk Management voor Woningcorporaties

Bent u werkzaam als directeur, fi nancieel specialist, accountant of lid van de Raad van Commissarissen bij een woningcorporatie? Of bent u extern in fi nanciële zin betrokken? Voor u is het Executive Program ‘Finance & Risk Management voor Woningcorporaties’ ontwikkeld. De opleiding gaat binnenkort weer van start met 8 wekelijkse colleges. Start: donderdag 7 april 2016Tijd: 16:00 - 21:00 uurLocatie: campus Woudestein, Erasmus Universiteit RotterdamPE-uren: 40 Tijdens de colleges wordt door ervaren docenten ingegaan op:Risk Management, Project Control, Financial Accounting, Treasury Manage-ment, Performance Management, Financial Management, Internal Control en Corporate Governance. Nadere informatie over de opleiding, de docenten, het collegegeld en inschrijving kunt u vinden op de website www.esaa.nl/executives. Natuurlijk kunt u ook contact opnemen met de Program Director:drs. J.H. Mersmann: mersmann@ese.eur.nl of telefonisch: 010 -408 14 92

ESAA Erasmus Executive Programs

ESAA is een onderdeel van de

Erasmus Universiteit Rotterdam

Masterclass Fiscale Topics voor WoningcorporatiesHoe zit het met de vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting, de specifi eke aspecten van de heffi ng en de aftrek van de omzetbelasting bij woningcorporaties? Datum: dinsdag 15 maart 2016Tijd: 16:00 - 21:00 uurLocatie: campus Woudestein, Erasmus Universiteit RotterdamPE-uren: 4Info: www.esaa.nl

41column

Onlangs werd ik tijdens een fi etstocht door de stad om de paar meter geconfronteerd

met reclameborden van Airbnb. Gigantische beel-den van lachende mensen met naast hun geluk-zalige glimlach de reden waarom zij hun huis via het Amerikaanse bedrijf verhuurden. Ze popten werkelijk overal op, die borden.Het vaakst zag ik een vrolijke vrouw van middel-bare leeftijd, met naast haar gezicht de tekst: ‘Mijn huis heeft voor een familiecruise betaald.’ Nu leek me dat onmogelijk, een huis dat voor een cruise betaalt. En ik denk dat deze reclame haar meer opleverde dan de verhuur van haar apparte-ment, maar ik zal niet fl auw doen. Good for her. Maar mij niet gezien.Ik bedoel: wat een gedoe, je huis delen met een huurder. Woon ik eindelijk op mezelf in een heerlijk groot en volwassen huis, na jarenlang rekening te hebben gehouden met luidruchtige, onaangepaste en vieze huisgenoten, moet ik zeker weer terug naar af. Want eerlijk is eerlijk: je kunt wel selecteren op een profi el dat je aanspreekt (‘rustige yoga-liefhebber met een passie voor reizen’) maar je weet natuurlijk nooit zeker wat je in huis haalt. Misschien heeft je gast ook wel een passie voor nachtenlang bellen, harde muziek en urenlang vals zingend douchen. En dan heb je nog mazzel. Mijn hele huis verhuren, terwijl ik op vakantie ben en zonder dat ik een oogje in het zeil kan houden, is al helemaal geen optie. Ik zou zenuwachtig op mijn stoel in de zon liggen en alleen nog maar kunnen denken aan alles wat mis kan gaan. Want reken maar: alles gaat mis.Natuurlijk kun je borg vragen voor al je zorg-vuldig verzamelde spullen, daar heeft Airbnb aan gedacht. Maar zo’n borg zal nooit hoog genoeg zijn wanneer het schattige gezinnetje/stelletje/vriendinnengroepje je dure muziekinstallatie heeft gesloopt, die ene prachtige vaas uit Senegal stuk heeft laten vallen en stiekem je kleding heeft gedragen en van brandgaten voorzien. En dan hebben we het nog niet eens over de bordeelfeestjes die in je woning gegeven kunnen

Airbnb

worden. Dit verzin ik niet. Deze Airbnb-ervaring from hell heb ik uit de krant. Maar waar ik het meeste tegen opzie, is het idee dat er iemand in mijn bed zal slapen. Zeker nu ik een gloednieuw bed heb. Ik denk gewoon niet dat een kookwas van graden genoeg is voor de eventuele bedwantsen, luizen, vlooien en lichaamssappen die iemand achter gaat laten. Een vriendin van mij, een fervent Airbnb’er, vindt dat ik me aanstel. Bij haar is het nog nooit mis-gegaan. Nee, nog niet. Natuurlijk moet ze vooraf en achteraf extra schoonmaken, maar daar staat een fi kse vergoeding tegenover. Zij en haar vriend verhuren hun huis inmiddels zo vaak, ze hebben er een dakterras van laten bouwen. Een dakterras, het lijkt me heerlijk. Dan hoef ik ook minder vaak op vakantie. Maar al zou ik het willen, mijn huis verhuren via Airbnb, het zou niet kunnen. Ik heb geen koophuis en onderverhuren mag niet. Gelukkig maar, hoef ik er ook niet meer over na te denken.

YASMINA ABOUTALEB is onafhankelijk journalist en schrijft op persoonlijke titel over leven en wonen in Amsterdam

‘Misschien heeft je

gast een passie voor

nachten-lang bellen

of harde muziek’

42

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE

VRAGEN EN 16 VRAGEN

OVER SOCIALE HUIS VESTING.

DEZE KEER IS HET MARCO FLORIJN

DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

MARCO FLORIJN

TEK ST: CHRISTINE VAN EERD | FOTO: JEROEN POORT VLIET

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?‘Ik mocht op Curaçao en Bonaire meekijken met het Nation Building- programma. De passie om het land te verbeteren, heeft me enorm geïnspi-reerd. Armoede aanpakken en werken aan een positieve houding bij opvoe-ders, professionals en vooral jongeren vult me met energie en hoop.’

Wanneer hebben huur-ders genoeg invloed?‘Als ze de woning die ze huren eigen kunnen maken. Ik ben veel bezig met huisvesting voor vergunninghouders, in woningen maar ook in voormalige scholen. Vergunninghouders mogen een aangeboden woning niet weige-ren. Waarom zouden we ze geen mid-delen geven om een woning naar eigen ideeën aan te passen? Maak half-fabricaten en laat vergunninghouders er zelf een eindfabricaat van maken.’

Hoe woont u als u 85 bent?‘In een gelijkvloers appartement in hoogbouw met een lift die werkt. Ik wil voor het raam zitten en uitkijken over een stad en de omgeving. Ik heb aan de Kop van Zuid gewoond, daar wil ik wel weer wonen als ik oud ben.’

11

20

2

Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?‘Ik regel huizen voor mensen die gevlucht zijn voor oorlog. In gewone huizen, in lege scholen of door een tijdelijk huisje te laten bouwen op een stukje grond. En ik help mee met het zoeken naar werk of andere activiteiten voor die mensen.’

Stel u gaat op proef wonen in een corporatie-woning, waar zou u dan op letten?‘Of er een metrostation in de buurt is en of de woning niet te gehorig is.’

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?‘Ik word weleens moe van de genera-liserende opmerkingen over vluchte-lingen. Het woord vluchteling gaat over de reden van vertrek uit een thuisland, niet over de talenten of de onhebbelijk-heden van een individu.’

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?‘Met Adèle, dat lijkt me echt een tof wijf. Ik zou haar vragen hoe ze op haar ste al die roem ervaart en hoe ze dat met haar privéleven combineert.’

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?‘Ik denk dat wij dat wel zijn. Omdat we hoogbouw en laagbouw afwisselen en omdat we geleerd hebben dat je niet als een razende moet slopen en lelijke nieuwbouw neerzetten. Het systeem van gemengd wonen is prettig. Hier in Delfshaven zijn koopwoningen, corporatiewoningen en woonschepen. Aan de overkant in een voormalige Jeneverstokerij werken zzp’ers.’

13

29

15

10

31Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?‘DE LOCATIE, MAAR VOORAL HET INKOMEN VAN DE HUURDER.’

21

16/32 43

MARCO FLORIJN (1977) is ambassadeur van Opnieuw Thuis, een platform dat huisvesting van vergunninghouders wil versnellen en verbeteren. Hij is directeur van onderzoeks- en adviesbureau Seastarters en was wethouder voor de PvdA in Leeuwarden en Rotterdam.

Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u?‘Ik regel huizen voor mensen die gevlucht zijn voor oorlog. In gewone huizen, in lege scholen of door een tijdelijk huisje te laten bouwen op een stukje grond. En ik help mee met het zoeken naar werk of andere activiteiten voor die mensen.’

Stel u gaat op proef wonen in een corporatie-woning, waar zou u dan op letten?‘Of er een metrostation in de buurt is en of de woning niet te gehorig is.’

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over?‘Ik word weleens moe van de genera-liserende opmerkingen over vluchte-lingen. Het woord vluchteling gaat over de reden van vertrek uit een thuisland, niet over de talenten of de onhebbelijk-heden van een individu.’

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?‘Met Adèle, dat lijkt me echt een tof wijf. Ik zou haar vragen hoe ze op haar ste al die roem ervaart en hoe ze dat met haar privéleven combineert.’

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?‘Ik denk dat wij dat wel zijn. Omdat we hoogbouw en laagbouw afwisselen en omdat we geleerd hebben dat je niet als een razende moet slopen en lelijke nieuwbouw neerzetten. Het systeem van gemengd wonen is prettig. Hier in Delfshaven zijn koopwoningen, corporatiewoningen en woonschepen. Aan de overkant in een voormalige Jeneverstokerij werken zzp’ers.’

13

29

15

10

31

Wat is het meest persoonlijke dat u van uw buren weet?‘We doen in de buurt wel eens een progressive diner. Dan ga je voor elk gerecht naar een volgende woning. Met een paar fl essen wijn erbij leer je je buren wel kennen. Ik houd er niet van als mensen zomaar langskomen. Als er onverwacht wordt aangebeld, doe ik niet open. Mensen die mij kennen weten dat, en sturen eerst een sms’je.’

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?‘Ik denk het wel. Hun taak ligt dan nog meer op het gebied van beheer, ook voor derden. Met hun expertise kunnen ze bewonersinitiatieven onder-steunen. Naast hardcore huizen-verhuurder zijn ze dan ook faciliterend voor anderen.’

Wat heeft u van uw vader?‘Zijn reislust. We zijn allebei nieuws-gierig naar andere gebieden op aarde.’

3

17

6

Wat maakt een wijk goed om in te wonen?‘Winkels in de buurt, een paar eettent-jes en speelplekken. Niet te ver van een school en in een gezonde omgeving, dus zonder fi jnstof van de snelweg. Ook goedkopere huizen moeten in een gezonde omgeving staan. Voor vergun-ninghouders is het belangrijk dat er iets in de buurt gebeurt, zodat ze afl eiding hebben en aan hun integratie kunnen werken.’

Waar moeten corporaties eens mee ophouden? En waar moeten ze mee doorgaan?‘Dat kun je niet zo zeggen, want dé corporatie bestaat niet. Binnen de wet-telijke kaders gebeuren er veel verschil-lende dingen, afhankelijk van de ideeën van de bestuurders en de regio waar ze werken.’

Wat was uw laatste goede voornemen?‘Meer sporten. Ik ben al een jaar lid van de sportschool, maar heb mijn pasje nog steeds niet opgehaald.’

27

19

16

Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huur-woning?‘BIJBOUWEN EN MAAT-SCHAPPELIJK VASTGOED OMBOUWEN.’

28

Wist u dat oude kunststof kozijnen uitstekend geschikt zijn voor hergebruik? De VKG heeft een recyclesysteem

dat oude kozijnen voor u inzamelt en verwerkt. Zonder gedoe en kostendekkend. Draag bij aan 100% recycling.

Bel 030 – 750 98 01 voor meer informatie of kijk op www.vkgkozijn.nl/recycle

Kunststof kozijnen recyclen. Ja natuurlijk!

Maak een punt van duurzaam renoveren en slopen.

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE

GOEDE WARMTE-ISOLATIE

VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID

MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT

AANGENAME STROEFHEID

GEEN VERKLEURINGEN

VALBREKEND

Virulyweg 1 - Almelo - 31 (0)546 - 850466 - www.pamalmelo.nl

GALERIJVERHOGING

Isorub: rubber met bijzondere isolatie

Wat is Wocozon?• Wocozon is een stichting zonder

winstoogmerk die reeds diverse woningcorporaties begeleidt in hun transitie naar een duurzaam gebouwde omgeving.

• Bij Stichting Wocozon staat de betaalbaarheid van woonlasten van huurders centraal.

• Wocozon biedt een totaalconcept inclusief financiering, project­ontwikkeling, onderhoud, monitoring en beheer. Het exploitatierisico ligt bij Wocozon.

• Wocozon organiseert en financiert haar zonnestroom­projecten in een separate regionale vennootschap en biedt u als woningcorporatie zeggenschap over strategie, rendement en prijsbeleid.

Voor Wocozon betekent duurzaam­heid veel meer dan niet­fossiel. De stichting gebruikt producten die in alle opzichten duurzaam zijn. In de installa­ties worden alleen maar materialen gebruikt die minimaal twintig jaar mee gaan: mooie zwarte panelen van JA Solar, micro­omvormers van Enphase en bruto productiemeters van Landis & Gyr met dezelfde specificaties als de meters die grote netwerkbeheerders gebruiken.

Roland van der Klauw, algemeen directeur van Wocozon: “We vinden het belangrijk dat corporaties geen omkijken hebben naar de installaties die we voor hen plaatsen. Daarom gebruiken we producten die kwalitatief beter zijn dan standaardproducten. Onze installaties kunnen minimaal twintig jaar zorgeloos gebruikt worden.”

De panelen van JA Solar hebben een gelijkwaardigheidsverklaring. Daarnaast

Advertentie

Steeds meer corporaties schakelen Wocozon in om hun wo-ningvoorraad te verduurzamen. De stichting Wocozon plaatst zonnepaneel-installaties op daken van bestaande woningen zonder dat de corporatie of de huurder daarin hoeft te investe-ren. In 2015 heeft de stichting zonder winstoogmerk al meer dan een MegaWatt aan zonnepanelen geplaatst en in 2016 zal die grens ruimschoots gepasseerd worden.

hebben ze een gelijkwaardigheidsver­klaring. Dennis de Jong van importeur Solarcentury heeft zich speciaal voor Wocozon en haar klanten ingezet die verklaring binnen te halen. “Corpora­ties mogen hierdoor 30% meer dan de standaardwaarden optellen bij de berekening van de energieindex”, legt hij uit. “Het was een flinke klus om de verklaring binnen te halen, maar voor Wocozon zetten we ons graag extra in. Ze hebben daar echt hart voor duurzame energie.”

Bij de meeste installaties moet de omvormer na tien, hooguit vijftien jaar vervangen worden. Wocozon maakt echter gebruik van de micro­omvor­mers van Enphase die gegarandeerd twintig jaar meegaan. Peter van Berkel, general manager EMEA bij Enphase: “De keuze voor Enphase is een logische als je kiest voor kwaliteit en geen vervangingskosten wilt hebben.”De wensen van de huurder stonden centraal bij de ontwikkeling van het

aanbod van Wocozon. Huurders willen een hoge kwaliteit, maar geen hoge kosten. Een gemiddeld gezin verdient € 100,­ per jaar via de zonnepanelen. Alleen de daadwerkelijk opgewekte kilowatturen worden betaald en bij een verhuizing hebben huurders geen verplichtingen. Met Wocozon kunnen huurders zorgeloos profiteren van de zon.

Meer weten over Wocozon? Ga dan naar wocozon.nl of mail naar contact@wocozon.nl of bel 085 744 10 58

Partners van Wocozon

Zorgeloos profiteren van de zon

EBUECONOMICBOARD

UTRECHT

advertentie3-A4-v2.indd 1 11-01-16 22:47

ADVERTENTIE

46

GEDRAGSAANWIJZING HELPT DAT?

Geen harde muziek draaien of na 10 uur ’s avonds geen

bezoek meer ontvangen. Dit soort afspraken kan een woningcorporatie met een huurder maken over zijn of haar gedrag om overlast

aan te pakken. Zo’n gedragsaanwijzing wordt nog weinig gebruikt, terwijl het vaak

effectief blijkt voor buren, verhuurder én de huurder zelf. Onlangs experimenteerden

32 corporaties met gedragsaanwijzingen. Hoe werkt het? En wanneer zet je ze in?

47

GEDRAGSAANWIJZING HELPT DAT?

overlastTEK ST: HANNEKE NAGTZ A AM | ILLUSTR ATIES: AREND VAN DAM

48

Stel, de buurman aan de overkant van de straat weigert consequent om zijn voor-

tuin te onderhouden. Er liggen vuilniszakken, elk voorjaar overwoekert het onkruid de stoep en het ziet er verwaarloosd uit. Buren hebben er last van. De woningcorporatie heeft de man al een paar keer een boete opgelegd (van maximaal euro per dag gedurende dagen), maar zonder resultaat: de man trekt zich weinig aan van nog een rekening op de stapel. Huisuitzetting vindt de woningcorpora-tie te ver gaan, en zo denkt de rechter daar waarschijnlijk ook over.Dit is typisch een situatie waarin een gedrags-aanwijzing kan helpen, zegt Katja Steverink van het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). De woningcorporatie kan op de huurder afstappen, kijken of er andere problemen spelen en hem een kans geven om vrijwillig mee te werken aan afspraken over zijn gedrag. Over het tuinonderhoud, maar bijvoorbeeld ook over het wegwerken van betalingsachterstanden of het accepteren van

hulp. Komt hij die afspraken vervolgens niet na of weigert hij mee te werken, dan kan de corporatie naar de rechter stappen om de gedrags-aanwijzing af te dwingen. Steverink: ‘Corporaties hebben veel behoefte aan dit soort tussenstappen. Nu sleept een zaak soms heel lang, escaleert het en is huisuitzetting uiteindelijk nog de enige oplossing om de rust in de buurt terug te brengen. Dan verhuist de overlastgever en begint het liedje ergens anders opnieuw.’De gedragsaanwijzing (zie kader Gedragsaanwijzing bij woonoverlast) wordt nog niet vaak ingezet omdat het een vrij onbekend middel is. Woningcorporaties gebruiken wel zogeheten laatste-kanscontracten waarin concrete afspraken over gedrag staan, maar meestal is de over-lastsituatie dan al in een ver stadium. In startte een pilot om meer bekendheid te geven aan de gedragsaanwijzing en om het instrument in de praktijk te onderzoeken. Steverink: ‘De belangstelling was groot. Uiteindelijk deden woningcorporaties mee met casussen. Sommige gevallen sleepten al heel lang, in andere gevallen begon de overlast nog maar net.’

NAAR DE RECHTER?De casussen in de pilot variëren van lichte geluids-overlast en vuilnis zakken op het balkon tot zaken waarbij de overlastgevers de buurt bijna terrorise-ren. Woningcorporatie Clavis in Terneuzen liet afgelopen zomer een gedragsaanwijzing opleggen aan een vrouw met een drugsverslaving die voor veel overlast zorgde in de buurt. ‘We stonden op het punt om naar de rechter te stappen met een verzoek tot huisuitzetting’, vertelt gebieds-coördinator Katja Snouwaert van Clavis. ‘Dat wilden we liever niet, want wij vinden dat we als corporatie ook voor deze mensen bedoeld zijn. Er speelden ook fi nanciële problemen. Je wilt niet dat die persoon over het randje valt.’ De corporatie besloot daarom de rechter om een gedragsaanwij-zing te vragen op basis van het opgebouwde dossier. Tijdens de rechtszaak werden ter plekke een aantal voorwaarden opgesteld in aanwezig-heid van Snouwaert, de advocaat van Clavis, de huurder en haar begeleider vanuit de zorgin-stelling. Zo mag de vrouw na uur ’s avonds geen bezoek meer ontvangen. Na een jaar moeten de

49overlast

partijen terugkomen bij de rechter, die evalueert of de huurder zich aan de afspraken houdt. Zo ja, dan mag ze in haar woning blijven wonen. Zo nee, dan wordt ze alsnog uit huis gezet of komen er nieuwe afspraken.Snouwaert is blij dat de huurder nog een kans krijgt. ‘Dankzij de gedragsaanwijzing was er een alternatief voor huisuitzetting en konden we met de rechtbank en huurder afspraken maken.’ Clavis wil de gedragsaanwijzing ook in de toekomst blijven inzetten. Onlangs sprak de corporatie voor het eerst een vrijwillige gedragsaanwijzing af.Vaak lukt het om tot zulke vrijwillige afspraken te komen, ook als de situatie best ernstig is, zegt Francis Saathof, die met haar bureau Woon-Talent bemiddelt bij overlastsituaties. ‘Het voordeel daarvan is dat je een

betere relatie houdt tussen huurder en verhuurder. En dat er geen proceskosten bij komen kijken,

alleen manuren.’ Voor woningcorporatie Lefi er bemiddelde ze onlangs in een zaak waarbij een jongeman in een senioren-complex steeds vuurtjes op zijn balkon

stookte en daarmee zijn buren de stuipen op het lijf joeg. ‘Deze meneer wilde eerst niet

meewerken’, zegt Saathof. ‘Hij vond dat hij niets verkeerds deed. Ik heb hem toen uitge-legd dat als hij vrijwillig zou meewerken, we zouden kijken of we hem perspectief konden bieden. Dat hielp.’ Op het kantoor van Lefi er werd een overeenkomst getekend waarin onder meer staat dat hij geen vuurtjes meer mag stoken, hij hulp moet accepteren, dagbe-steding moet krijgen en op zoek gaat naar een nieuwe woning. ‘We maken daar een offi cieel moment van, zodat het contract waarde heeft voor de huurder.’

STOK ACHTER DE DEURIn het beste geval stopt de overlast en bieden de nieuwe gedragsregels de huurder houvast en perspectief. Om dat te bereiken, moet de woningcorporatie in ieder geval goed nadenken over de gedragsregels die ze wil opleggen en zorgen dat er serieuze conse-quenties aan verbonden zijn. Steverink: ‘Zorg dat de aanwijzingen te handhaven zijn. Je moet de naleving kunnen controleren en er wat aan

kunnen doen.’ Legt de rechter de regels op, zorg dan dat de zaak aange-houden wordt. Dat wil zeggen dat de rechter na bijvoorbeeld een jaar nogmaals naar de zaak kijkt en beoordeelt of de overlast gestopt is en wat daarvan de gevolgen zijn. Ook bij een vrijwillige gedragsaanwijzing is het verstandig om een evaluatiemoment af te spreken, ‘om de druk op de ketel te houden’, zegt Steverink.Met de jongeman in Groningen gaat het inmiddels heel goed, zegt Saathof. ‘Hij groet omwonenden weer. Hij kreeg hulp en heeft nu dagbesteding. Daardoor telt hij weer mee in de maatschappij. Van zijn buren hoeft hij nu niet meer weg.’ WoonTalent gaat om de drie maanden bij hem langs om te kijken hoe het gaat. Lefi er wil het instrument in de toekomst vaker gaan toepassen, laat Jessica Kajuiter van het gebiedsteam in Hoogezand weten.Ook de betrokken partijen bij de huurder in Terneuzen zijn tot nu toe positief. ‘De huurder was opgelucht dat ze nog een kans kreeg’, zegt

‘ Dankzij de gedragsaanwijzing was er een alternatief voor huisuitzetting’

50 overlast

Snouwaert. ‘Als je bij de rechter moet komen, dan is dat toch best wel heftig.’ Haar begelei-der vanuit de zorginstelling (naam bekend bij de redactie) is vooral blij met de harde voor-waarden die de woningcorporatie oplegt, zegt hij. ‘Dit soort mensen zijn meestal zorg-mijdend en laten zich niets vertellen. De voor-waarden geven mij een kader waaruit ik kan werken. Ik kan naast mijn klant blijven staan en zeggen: hoe zorgen we ervoor dat de woning-bouwcorporatie tevreden is?’ Die stok achter de deur werkt eigenlijk hetzelfde voor de huurder, aldus de begeleider. ‘Als er nu na uur ’s avonds mensen aan haar deur staan om bij haar thuis drugs te komen gebruiken, kan ze zeggen: nee, anders raak ik mijn huis kwijt.’

HULPVERLENINGDe gedragsaanwijzing is wat dat betreft niet anders dan andere maatregelen om woon-overlast aan te pakken: aandacht voor achter-liggende problemen en goede hulpverlening is cruciaal. ‘Dat hulpverlening zo’n belangrijke rol speelt hadden we niet verwacht aan het begin van de pilot’, zegt Steverink. ‘In à procent van de casussen was er sprake van een verslaving, stoornis of andere hulpvraag.’ Vaak gaat het om hele hardnekkige, meervoudige problematiek. ‘Deze mensen wonen steeds vaker op zichzelf. Daar liepen we in deze pilot tegenaan. Voordat een corporatie een gedragsaanwijzing oplegt moet er goed contact zijn met de hulpver-leners – zeker als het gaat om het innemen van voorgeschreven medica-tie. Wat gaat de corporatie precies opleg-gen, welke rol gaat de hulpverlener spelen en kan diegene dat waarmaken? Daar valt nog veel te verbeteren.’

GEDRAGSAANWIJZING BIJ WOONOVERLASTWoningcorporaties kunnen aan huurders gedragsregels opleggen als ze (veel) overlast veroorzaken. Bijvoorbeeld een verbod om harde muziek te draaien of een gebod om een hond te muilkorven. Dat kan op vrijwillige basis of via een rechtszaak. Houdt de huurder zich aan de afspraken, dan hoeft de corporatie niet over te gaan tot huisuitzet-ting. Het instrument bestaat al een tijdje maar wordt nog weinig gebruikt. Het Centrum voor Criminaliteitspreven-tie en Veiligheid (CCV), Aedes, de Rijksuniversiteit Groningen, de overheid en de Vereniging van Nederland-se Gemeenten (VNG) startten daarom in een pilot om de gedragsaanwijzing in de praktijk te brengen en te evalueren. De conclusie tijdens de slotbijeenkomst in januari : de gedragsaanwijzing is heel goed toepas-baar en vaak effectief. Het kabinet wil met een wetswijzi-ging mogelijk maken dat gemeenten gedragsaanwijzingen kunnen opleggen aan eigenaren van koopwoningen. Meer informatie en het evaluatierapport zijn te vinden via aedes.nl/gedragsaanwijzing of via hetccv.nl.

Aedes heeft een digitale klankbordgroep Overlast en Verloedering. De leden worden op de hoogte gehouden van bijeenkomsten en publicaties en betrokken bij lobbyactiviteiten. Aansluiten bij de klankbordgroep? Aedes-leden kunnen een mail sturen naar Nathalie Boerebach: n.boerebach@aedes.nl.

KLANKBORDGROEP

51

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPO-

RATIE OF WONING-BOUWVERENIGING?

HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN

DE ACTUELE ONLINEVACATURES.

BEKIJK DE VACATURE OP

WWW.WERKAANWONEN.NL.

werk aan wonenFUNCTIES BEDRIJF PLAATSDirectie/RvB/RvC

Lid raad van commissarissen Mooiland EDE

Lid raad van toezicht v/m Kleine Meierij Rosmalen ROSMALEN

Lid raad van commissarissen (huurderscommissaris)

Dudok Wonen HILVERSUM

Financieel/Administratief

Medewerker fi nanciën & informatievoorziening

LEKSTEDEwonen VIANEN Ut

Medewerker fi nanciën Woningbouwstichting De Gemeenschap NIJMEGEN

Controller, aandachtsgebied risk en compliance

de Alliantie HILVERSUM

Ondersteunende diensten

Ervaren medewerker communicatie Laurentius BREDA

Medewerker mjob en informatievoorziening Woonstad Rotterdam ROTTERDAM

Projectontwikkeling

Senior ontwikkelmanager de Alliantie HILVERSUM

Staf

Adviseur vastgoed Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN)

NIJMEGEN

Beleidsmedewerker Landelijke Huurdersraad Vestia ROTTERDAM e.o.

Strategie en Beleid

Adviseur strategie en beleid WoonInvest VOORBURG

Beleidsadviseur Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN)

NIJMEGEN

Senior projectleider woonbeleid-corporaties of krimp-vastgoed

Platform DEN HAAG

Adviseur strategie & beleid, die actium met overtuiging op koers houdt

Actium ASSEN

Assetmanager vastgoed ZOwonen via Mercuri Urval SITTARD

Technisch uitvoerend

Medewerker technisch beheer Woonstad Rotterdam ROTTERDAM

Verhuur en Verkoop

Assistent commercieel medewerker, parttime

De Woonmensen APELDOORN

Coördinator verhuur ( uur per week voor jaar)

Centrada LELYSTAD

Ervaren verhuurmakelaar woCom SOMEREN

Verhuurmedewerker ( uur per week jaarcontract)

SSH TILBURG

Adviseur Woonbond Kennis- en Adviescentrum AMSTERDAM

Allround medewerker Woningstichting Gouderak GOUDERAK

Woningbeheer, Wijkbeheer en Leefbaarheid

Medewerker woonactiviteiten Dudok Wonen HILVERSUM

Teamleider beheer QuaWonen BERGAMBACHT

Consulent bewonerszaken Pre Wonen VELSERBROEK

Consulent à uur m/v Huurdersfederatie Zuidoost Drenthe EMMEN

Programmamanager rgs ( dagen per week) Stichting RGS WADDINXVEEN

52

VINCENT VAN LUITCorporatiebestuurder van Woningbouwvereniging Reeuwijk

‘Een aantal collega bestuurders zei tegen me: “Vincent, jij doet wat wij ook zouden willen.” Maar veel anderen vroegen me of ik

gedwongen weg moest. Van Luit neemt nog een slok koffie. Vier jaar geleden maakte hij een opmerkelijke stap. Na negen jaar werken als directeur-bestuurder bij Parteon met 17.000 woningen en 220 mede-werkers, maakte hij de overstap naar Woningbouwvereniging Reeuwijk met 1.050 woningen en acht medewerkers.

WETEN WAT ER LEEFT‘Eerder werkte ik als directeur bij De Woonmij Zaanstad. Een dorpse corporatie met 10.000 woningen. Na twee fusies ontstond Parteon. Het was een intensieve tijd. Na negen jaar kwam het besef: “Ik ben alleen maar aan het vergaderen. Ik wil weten wat er in de wijken leeft, wat er speelt. Zonder afstand”.’

Zijn nieuwe uitdaging vond hij 4,5 jaar geleden bij Woningbouwvereni-ging Reeuwijk. ’s Ochtends kijkt hij na een kop koffie en een bakje yoghurt op welke route de minste files staan. Hij haalt zijn auto van de laadpaal en vertrekt om kwart over zeven voor de rit die – als het meezit – vijf kwartier duurt. ‘Dit wilde ik doen, dan is reistijd onbelangrijk.’ Uitdagingen liggen er vanaf de start volop in Reeuwijk. Van Luit schoon-de de risicovolle portefeuille met koopwoningen op, haalde de banden met de gemeente aan, stuurde op governance. Net voor zijn aantreden kreeg de vereniging bij de visitatie een krappe voldoende, inmiddels is dat een ruime acht. Het beleid is afgestemd op de lokale situatie. Nieuw-bouw voor bijvoorbeeld senioren en heel bewust ook vrijesector huur: ‘We werken in een vergrijzend gebied, zo maken we doorstroming voor

Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Vincent van Luit ontvangt ons op een maandagochtend hartelijk in zijn rijtjeswoning in een bloemkoolwijk in Krommenie.

53tek st: tanja copal | foto’s: jonas briels

goedemorgen…

‘Ik wil weten wat er in de

wijken leeft, zonder afstand’

54 goedemorgen…

kunnen besparen. Dat we dan beter zijn op-gewassen tegen onze opgaves. Maar als mensen diepe gevoelens hebben, werken rationele argumenten niet. Ik moet zo’n uitslag respecteren: de fusie komt er voorlopig niet. We onderzoeken nu de mogelijkheden voor een samenwerkingsverband.’

Ondertussen zit Van Luit niet stil. De reuring rond de fusie leverde tot zijn blijdschap een actieve huurdersvereniging op. Met die huurders en een collega-corporatie schreef Woningbouwvereniging Reeuwijk mee aan de woonvisie van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Nu volgen de prestatieafspraken. ‘Dat is zoveel makkelijker omdat we al betrok-ken zijn bij de woonvisie. Het geeft me echt een trots gevoel. Dat gevoel kom ik trouwens bij veel collega’s in de sector tegen. We waren een tijd stil door alle kritiek op de sector. Maar we komen nu sterker uit de strijd.’ Het is inmiddels half negen. De ergste spits is voorbij. Op naar Reeuwijk.

kennen onze huurders persoonlijk. Zelf heb ik één keer in de zes weken koffiegesprekken met huurders om te horen wat er leeft.’ Toch signaleerde Van Luit 2,5 jaar na zijn aantreden dat de corporatie in haar huidige vorm moeilijk kan blijven bestaan. ‘De organisatie is gericht op de uitvoering, maar de huidige wet- en regelgeving en de relatief grote vernieuwsopgave vraagt veel meer. Met acht medewerkers ben je kwetsbaar en instabiel. Voor grootschalige renovatie en verantwoorde sloop en nieuwbouw missen we de kennis en capaciteit.’

GEVOELOm toekomstbestendig te blijven stelde Van Luit een onderzoek in naar een fusie met een grotere corporatie uit het werkgebied. Het opheffen van de vereniging – noodzakelijk voor een fusie – kan alleen met instem-ming van 90 procent van de leden. Van Luit: ‘Ik ben met het team een jaar bezig geweest met de voorbereiding. Toch stemd eind vorig jaar een grote meerderheid tegen.’ Dan peinzend: ‘Ik heb het gevoel van de leden onderschat. Ik kan uitleggen dat we 500.000 euro per jaar

‘ Wie wil zien wat lokale verankering écht is, moet bij ons langskomen’

PROFIEL VINCENT VAN LUIT (59)Functie: Directeur-bestuurder van Woningbouwvereniging ReeuwijkVerdient: 93.000 euro per jaarRijdt in: Mitsubishi Outlander hybrideThuissituatie: getrouwd, 2 kinderen Opleiding: HBO. Recent: Tias-opleiding Corporatiebestuurder nieuwe stijlNevenactiviteiten: een aantal kleine bestuursfuncties bij charitatieve instellingen

senioren met een middeninkomen mogelijk en spelen we sociale huurwoningen vrij.

ENERGIE De lokale betrokkenheid is ook zichtbaar in de manier waarop het toenemende aantal ver-gunninghouders wordt opgevangen. Van Luit: ‘We waren in een leegstaand woonzorgcom-plex net gestart met anti-kraak. Daar was nog plek. In het pand wonen nu om en om vergun-ninghouders en tijdelijke bewoners. De mix geeft veel energie in het dorp Waarder. De tijdelijke bewoners stonden meteen klaar om te helpen met meubels en een behangetje. Eens per week koken ze samen en organiseren ze spelmiddagen. Heel mooi om te zien.’

GEEN AFSTANDIn Reeuwijk voelt Van Luit geen afstand: ‘Wie wil zien wat lokale verankering écht is, moet bij ons langskomen. De lijnen zijn kort en we

De beloften van Neopixels®

Kiest u voor Neopixels®, dan kunt u rekenen

op de volgende beloften. Wij garanderen…

• Dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde wordt behaald. Tijdens het opvullen

van de spouwmuren voert Neopixels® – indien gewenst – samen met de

woningcorporatie een extra kwaliteitscontrole uit, waarbij onder andere de

isolatiewaarde gemeten en teruggekoppeld wordt. Neopixels® laat op een

transparante manier, door middel van een kwaliteitsrapport, zien dat de

afgesproken waarde is behaald.

• Dat we een deskundige partner voor woningbouwcorporaties zijn, die te allen

tijde kan worden geraadpleegd. We geven indien gewenst adviezen over

isolatieprojecten en denken graag met u mee over de invulling en uitvoering

hiervan.

• Dat uw wensen centraal staan. Heeft u vragen, ideeën of verbeteringen voor

Neopixels®? Wij horen ze dan heel graag, om zo onze werkwijze nog verder te

optimaliseren.

www.neopixels.nl - 024-324 15 70

TRIPLE HR PREMIUM

www.neopixels.nl

Neopixels® gelooft in bewust isoleren. Stefan Nooijens van Neopixels®

legt uit: “Dit houdt in dat wij er op ieder vlak alles aan doen om rekening te

houden met ecologische, sociale en ethische factoren. Die eerlijke, duurzame

aanpak betekent echter niet dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Sterker

nog: Neopixels® zijn in meerdere opzichten de beste keuze als het gaat om

isolatiemateriaal. De Neopixels® hebben een isolatiewaarde die twintig procent

hoger ligt dan die van traditionele isolatiematerialen.” Bij dit bedrijf gaan

kwaliteit en maatschappelijk verantwoord ondernemen dus hand in hand.

Beste isolatiemateriaal

Met een partner als Neopixels® bent u niet alleen bewust bezig met het

leefmilieu, maar kiest u ook voor een optimaal resultaat. Nooijens: “Een zuinige

woning levert natuurlijk ook meer huurpunten op, dus is het verstandig om

voor het bewezen beste isolatiemateriaal te kiezen.” Het bedrijf laat continu

zien dat het de beloften waarmaakt. Dat gebeurt onder andere door op de

bouwplaats te meten wat de gerealiseerde isolatiewaarde is. “Zo zien onze

klanten dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde is behaald. We zijn hier

graag transparant in.”

Topinstallateurs

Neopixels® kan het uiteraard niet alleen en heeft daarom een select

gezelschap van topinstallateurs om zich heen verzameld. Deze groep

moet aan strenge eisen voldoen en wordt opgeleid aan de eigen Neopixels

Academy. “Samen bereiken we het beste resultaat, daar geloven wij heilig in”,

zegt Stefan. “Transparantie, open communicatie en vertrouwen zijn van het

grootste belang. Oók in onze relaties met woningcorporaties en huurders.”

Gaat uw woningcorporatie ook voor het beste resultaat? Dat houdt

onder meer in goede huisvesting, energiezuinige woningen en een open

communicatie met huurders. Streeft u daarnaar, dan reikt Neopixels®

u graag de hand. Deze fabrikant van hoogwaardig isolatiemateriaal is er

namelijk van overtuigd dat openheid, samenwerking en kwaliteit altijd

voorop staan.

bouwplaats te meten wat de gerealiseerde isolatiewaarde is. “Zo zien onze

klanten dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde is behaald. We zijn hier

graag transparant in.”

Hoogste isolatiewaarde & topinstallateurs

Neopixels®: als het gaat om resultaat, transparantie en samenwerking

ADVERTENTIE

56

57huisvesters van het volk

Peter Wilhelm Janssen

Afkomstig van het Duitse Wadden-eiland Wangerooge is Peter Wilhelm Janssen (-) van eenvoudige komaf. Door op het goede moment op de goede plek te zijn en daarbij de juiste mensen te ontmoeten heeft hij zijn fortuin gemaakt, vindt Janssen. Zo is het in de graanhandel gegaan. Zo gaat het ook in de tabakshandel: toevallig komt hij iemand tegen met het wilde plan tabak te gaan verbouwen in Sumatra. Samen richten ze daarvoor de Deli Maatschappij op. En laat dat nou een gouden greep zijn. Janssen schaamt zich een beetje voor al zijn geld. En dat ongemakkelijke gevoel draagt hij over op Christian, zijn oudste zoon. Ze gebruiken het grote familiekapitaal het liefst om mensen te helpen die minder geluk of zelfs domme pech hebben. Aanvankelijk investeren ze vooral in Amsterdamse projecten om arbeiders kansen te geven vooruit te komen.Als in februari een grote watersnood de veen-gebieden in het zuiden van Friesland teistert, richten de Janssens ook daar hun aandacht op. Friese veenarbeiders hebben hun schamele bezittingen zien verdwijnen in het kolkende water van de Zuiderzee. Janssen en zijn zoon zien wel mogelijkheden om in het gebied woeste grond in cultuur te laten brengen. Voor een aantal van de werklieden laten ze op verschillende locaties in het Friese veengebied eenvoudige boerderijtjes bouwen met elk een hectare grond voor de verbouw van eigen voedsel. Al werkend kunnen de arbeiders dan langzaam-aan het eigendom van hun boerderijtje verwerven. Christian richt speciaal voor dit project de P.W. Janssens Friesche stichting op. De stichting bestaat nog steeds en ondersteunt vooral projecten in Friesland en Amsterdam die ‘de volks ontwikkeling bevorderen’. De Frieseboerderijtjes zijn inmiddels koopwoningen. www.pwjanssensfrieschestichting.nl

TEK ST: MARGRIET PFLUG | FOTO: KIM JONGEJAN/TE AM HORSTHUIS

58 achterafachteraf

‘Wat is dat?’ We zitten naar het acht uur journaal te kijken en horen buiten het

gerinkel van glas. Terwijl ik opsta zeg ik tegen mijn man: ‘Hij gaat door het lint.’ Ik heb gelijk. Als ik de voordeur open doe zie ik de jongen nog net met een honkbalknuppel weglopen en voor ik het weet is hij verdwenen. De brommobiel aan de overkant van de straat zit vol deuken en er is geen raam meer heel. De brommobiel, tevens slaapplek van de jongen, is compleet verwoest. De ene na de andere voordeur gaat open. Buurtgenoten komen naar buiten, we zijn allemaal geschrokken. Het zat eraan te komen. Twee weken geleden deed ik ‘s avonds het gordijn van mijn slaapkamer dicht en zag ineens iets bewegen achter in de rode brommobiel. Ik wist niet wat ik zag. Er lag iemand te slapen. Opgerold onder een slaapzak. De nacht erna lag hij er weer. Dat was toch mensonterend? Na een paar dagen schakelde ik het wijkteam in en informeerde ik de politie. Maar er gebeurde niets. ‘Nee mevrouw’, zei onze wijkagent. ‘Zo-lang meneer niets strafbaars doet en geen gevaar is voor zichzelf of zijn omgeving, kunnen we niets doen.’ Vandaag is het duidelijk dat deze jongen wel een gevaar is. Voor zichzelf, zijn auto en voor ons. De politie is inmiddels gebeld en er wordt

Verwarring

colofonAedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorpo-raties. Aedes-Magazine verschijnt keer per jaar.Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terrei-nen als zorg en duurzaamheid.Aedes behartigt als branchevereni-ging de belangen van woningcor-poraties in Den Haag en Brussel,

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n procent van de cor-poraties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandig-heden waaronder zij als maatschap-pelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversver-eniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaal-baar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaat-schap van Aedes zie www.aedes.nl.Redactie Margriet Pfl ug en Latifa van Heerde (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie ).

M.m.v. Yasmina Aboutaleb, Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter, Lisette Vos.RedactiesecretariaatT () E aedesmedia@aedes.nlGrafi sche vormgevingCurve grafi sche vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vorm geving).Druk Senefelder Misset, DoetinchemAbonnementen T () E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nlPrijzen (excl. BTW) Een jaarabon-nement kost € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonne-ment. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden

auto matisch verlengd. Opzeggingen dienen op november, dus twee maanden voor het nieuwe abon-nementsjaar, binnen te zijn.Advertenties Multor Media BV, Wouter OttoPostbus , EB ArnhemT () E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nlAedes vereniging vanwoningcorporatiesKoningin Julianaplein AA Den HaagPostbus AC Den HaagT () E aedes@aedes.nlI www.aedes.nl

@aedesnetAuteursrechten voorbehoudenISSN -

een bezem gehaald. Mijn overbuurman veegt het glas op een hoop en vertelt mij onder-tussen dat de jongen schizofreen is en uit zijn kamer was gezet. De brommobiel was de enige plek waar hij nog terecht kon. Ik krijg het koud en ga weer naar binnen. ‘Moet je na-gaan’, zeg ik tegen mijn man. ‘De komende maand vallen er minstens ontslagen bij de GGZ-instelling in onze regio. Een groot deel van het personeel komt op straat te staan en er zullen heel wat bedden verdwijnen. Operatie Koersvast noemen ze de bezuinigingsronde. Mij lijkt het meer Operatie Ramkoers.’ Grote bezuinigingen met grote gevolgen. Ik houd mijn hart vast.

NIENKE GORTER is journalist en woont en werkt in een middelgrote stad in het midden van Nederland. nienke@enzofoort.nl

Enserve ondersteunt op alle aspecten van

woonruimteverdeling voor zowel corporaties,

gemeenten als woningzoekenden. Onze

kracht zit in kennis, maatwerk en service.

Enserve werkt landelijk en staat onafhankelijk

in de markt. Door onze uitgebreide en

specialistische kennis van de woningmarkt

zijn wij dé partij om u te adviseren over het

vormen van een woningmarktregio. Waar

moet u rekening mee houden, wat zijn de

consequenties van uw keuzes? Samen met u

en uw partners organiseren wij een bijeen-

komst om het onderwerp door te spreken. Uw

medewerkers informeren wij via een webinar.

Woningmarktregio vormen?

Bel Elst!

Meer informatie?

Bel Elst!

Postbus 56

6660 AB Elst

0481-365636

info@enserve.nl

Bel Elst!

www.enserve.nl

?Financiële Professionals | Interim Management | Consulting

Witte Singel 93, 2311 BR Leiden | Postbus 1086, 2302 BB Leiden | t. (071) 572 75 55 | f. (071) 579 09 51 | info@hofmeier.nl | www.hofmeier.nl

Corporaties moeten als gevolg van de nieuwe woningwet de waarde van hun bezit opnieuw bepalen. Dat is een �inke klus. Naast het verzamelen van de benodigde gegevens, moeten de �nanciële experts van woningcorporaties kiezen tussen waarderen volgens de light variant of de full variant.

Bij taxeren volgens de light variant kan worden volstaan met taxeren volgens het ‘Waarderingshandboek marktwaarde in verhuurde staat’ dat als bijlage bij de Ministeriële Regeling van 3 december is gepubliceerd.

Bij waarderen volgens de full variant is tussenkomst van een taxateur noodzakelijk. Welke methode het meest geschikt is, hangt af van de locatie en samenstelling van het bezit.

Hofmeier begeleidt het waarderingsproces. Hierbij kunt u gebruik maken van onze Flexibele Schil®, waarmee u afrekent met over- en onderbezetting, kosten bespaart en kwalitatief altijd over de juiste mensen beschikt. De veertig corporatiespecialisten van Hofmeier staan voor u klaar.

Wat Hofmeier voor uworganisatie kan betekenen

ligt het al op uw nachtkastje?

Waarderingshandboek,

De Flexibele Schil® van Hofmeier

Nieuwsgierig? Neem contact op met Peter van Gilst, 06-51415946, p.vangilst@hofmeier.nl.

25782_gh_adv_Aedes_A4.indd 3 15-02-16 16:51