ANALISA PERBANDINGAN SISTEM MONTHLY PAYMENT DAN PROGRESS PAYMENT TERHADAP KEUNTUNGAN
KONTRAKTOR (Studi Kasus Proyek Pembangunan Gedung Dinas Kelautan dan
Perikanan Kabupaten Nagan Raya)
Suatu Tugas Akhir
Untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat
Yang Diperlukan untuk Memperoleh
Ijazah Sarjana Teknik Strata Satu (S1)
Disusun Oleh
Aguswandi
NIM : 09C10203058
Bidang : Manajemen Rekayasa Konstruksi (MRK) Jurusan : Teknik Sipil
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS TEUKU UMAR ALUE PEUNYARENG – MEULABOH
2016
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian yang hanya satu kali
dilaksanakan dan umumnya berjangka waktu pendek, dengan sumber daya
terbatas untuk melaksanakan suatu tugas yang telah ditentukan berupa
pembangunan. Sumber daya pada proyek konstruksi antaranya berupa: tenaga
kerja, peralatan, material, metode dan finansial. Sebelum pelaksanaan proyek
konstruksi berjalan, biasanya dimulai dengan penyusunan rencana kerja waktu
kegiatan yang disesuaikan dengan metode konstruksi yang akan digunakan
Pengaruh perencanaan terhadap proyek konstruksi akan berdampak pada
pendapatan dalam proyek itu sendiri. Untuk mendapatkan keuntungan, kontraktor
harus mampu mengatur sumber daya yang ada. Semakin pintar kontraktor
mengatur modal yang dimiliki semakin besar pula keuntungan yang diperoleh.
Keterbatasan finansial ini seringkali kurang dicermati, dimana kontraktor
cenderung berusaha untuk mendapatkan untung yang sebesar- besarnya. Realisasi
penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam
surat perjanjian atau kontrak konstruksi, Yuda (2015).
Ada bermacam-macam cara pembayaran hasil pekerjaan pada industri jasa
kontruksi antara lain: pembayaran bulanan atau berkala (Monhtly Payment),
pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment). Masing-masing cara
pembayaran memiliki pengaruh dan kendala yang berbeda-beda antara yang satu
dengan yang lain terhadap pembiayaan proyek. Dengan demikian masing-masing
cara pembayaran akan memberikan pengaruh tingkat keuntungan yang berbeda-
beda kepada kontraktor. Oleh karena itu peranan Cash Flow sangatlah penting
dalam pelaksanaan proyek. Arus uang yang masuk dan yang keluar harus selalu
diupayakan keseimbangannya. Berdasarkan hal-hal tersebut diatas maka penulis
tertarik untuk membahas dan membandingkan mengenai cara pembayaran
2
Monthly Payment dan Progress Payment dengan menggunakan Cash Flow
sebagai metode analisis dan perbandingan tingkat keuntungan dari masing-masing
cara pembayaran tersebut pada proyek Pembangunan Gedung Dinas Perikanan
dan Kelautan di Kabupaten Nagan Raya.
1.2 Identifikasi Masalah
Inti dari suatu penelitian terletak pada perumusan masalahnya.
Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan sebelumnya, maka akan
dihasilkan suatu rumusan masalah yang akan dijawab pada penelitian ini. Berikut
rumusan masalah yang harus dijawab pada penelitian ini :
1. Bagaimana cara menyusun Cash Flow dengan cara pembayaran Monthly
Payment dan Progress Payment pada proyek Pembangunan Gedung Dinas
Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya ?
2. Berapakah perbedaan tingkat keuntungan antara cara pembayaran Monthly
Payment dan Progress Payment pada proyek Pembangunan Gedung Dinas
Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya ?
1.3 Tujuan Penelitian
Adapun maksud dan tujuan penulisan tugas akhir ini adalah :
1. Mengetahui cara menyusun Cash Flow dengan cara pembayaran Monthly
Payment dan Progress Payment pada proyek Pembangunan Gedung Dinas
Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya.
2. Untuk mengetahui perbedaan tingkat keuntungan antara cara pembayaran
Monthly Payment dan Progress Payment.
1.4 Batasan Masalah
Batasan masalah guna membatasi ruang lingkup penelitian, sebagai
berikut:
3
1. Objek penelitian hanya dibatasi pada proyek Pembangunan Gedung Dinas
Kelautan dan Perikanan di Kabupaten Nagan Raya yang memakai sistem
pembayaran Monthly Payment dan Progress Payment.
2. Metode yang digunakan sebagai analisis dan pembanding adalah Cash Flow.
3. Menggunakan data proyek yang sama dalam membandingkan masing-masing
cara pembayaran, yaitu gambar rencana, Time Schedule, rencana anggaran
biaya (RAB), dan dokumen kontrak.
1.5 Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian ini bagi penulis diharapkan dapat menambah wawasan
pengetahuan, memperdalam pengetahuan didalam bidang jasa kontruksi sesuai
dengan ilmu ketekniksipilan dan membandingkan teori dengan kenyataan
dilapangan mengenai cara pembayaran khususnya. Sedangkan untuk pihak yang
terkait, khususnya pelaksana proyek (kontraktor), penelitian ini diharapkan dapat
memberikan suatu masukan mengenai cara pembayaran dan pengaruhnya
terhadap biaya dan pembiayaan suatu proyek.
1.6 Hasil Penelitian
Berdasarkan analisis yang telah penulis lakukan dari kedua sistem
pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment terdapat perbandingan
keuntungan yang didapatkan kontraktor. Adapun Keuntungan suatu perusahaan
konstruksi dalam mengerjakan suatu proyek ditunjukkan dari sisa kas akhir
perusahaan setelah selesai masa pemeliharaan pekerjaan tersebut. Pada analisis
sistem pembayaran Progress/Stage Payment ditunjukan kas akhir perusahaan
pada pelaksanaan proyek adalah Rp 23.171.232,08 atau sebesar 0,85 % dari
real cost. Sementara pada analisis sistem pembayaran Monthly Payment
ditunjukkan kas akhir pelaksanaan adalah Rp 57.119.794,59 atau sebesar 2,09
% dari real cost.
4
BAB II
TINJAUAN KEPUSTAKAAN
Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti
manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah
organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan (Yuda, 2015). Dalam
proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan-
batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang
harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (Triple
Constraint). Jadi proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu dan tanggal akhir
yang ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta dengan mutu
yang telah disyaratkan. Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan
dengan sejauh mana ketiga batasan tersebut dapat dipenuhi, Soeharto (1997).
2.1 Penelitian terdahulu
Beberapa penelitian yang pernah ada sebelumnya antara lain :
Wirachrama (2015), dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis
Perbandingan Sistem Pembayaran Monthly Payment dan Progress Payment Pada
Proyek Pembangunan Spam Desa Pegen Kangin Kecamatan Tampak Siring
Kabupaten Gianyar”. Dari analisis diperoleh hasil bahwa kedua sistem
pembayaran menghasilkan keuntungan. Namun hasil yang maksimal dihasilkan
dari sistem pembayaran Monthly Payment. Karena dari pengelolaan dana yang
lebih sedikit menghasilkan keuntungan yang lebih banyak. Hasil analisis dari
kedua sistem pembayaran tersebut adalah sistem pembayaran Monthly Payment
penerimaan uang muka Rp 339.164.124,69 dan pinjaman Bank Rp
350.000.000,00 keuntungan finansial sebesar Rp 116.147.251,94, Sedangkan
dengan sistem pembayaran Progress/Stage Payment dengan penerimaan uang
muka Rp 339.164.124,69 dan pinjaman Bank Rp 380.000.000,00 mendapat
keuntungan finansial sebesar Rp 108.997.251,94.
5
Yuda (2015), dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis Perbandingan
Keuntungan Kontraktor Akibat Penjadwalan EST dan LST Dengan Sistem
Monthly Payment Dan Progress Payment Pada Proyek Gedung Rawat Inap
RSUD Wangaya”. Hasil analisis data menunjukkan bahwa keuntungan maksimum
kontraktor pada sistem pembayaran bulanan dalam kondisi penjadwalan EST
memberikan keuntungan lebih besar dibanding kondisi penjadwalan LST pada
tujuh alternative dari dua belas alternatif, jadi persentase keuntungan dengan
menggunakan penjadwalan EST adalah sebesar 58,33%. Pada sistem pembayaran
termin progress dalam kondisi penjadwalan LST memberikan keuntungan lebih
besar dari kondisi penjadwalan EST pada semua alternatif yang berjumlah
sebanyak dua belas alternatif, jadi persentase keuntungan dengan menggunakan
penjadwalan LST adalah sebesar 100%.
2.2 Kontrak
Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus
dipatuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling
terikat. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi resiko diatur
dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan dalam menjalankan
proyek agar semua masalah dan resiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi
dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya, Yuda,
(2015).
2.2.1 Pengertian kontrak
Menurut Soeharto (1997), kontrak berarti dokumen yang memuat
persetujuan bersama secara sukarela, yang mempunyai kekuatan hukum, dimana
pihak kesatu berjanji untuk memberi jasa dan menyediakan material untuk
membangun proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua berjanji membayar
sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan.
6
2.2.2 Fungsi kontrak
Dokumen kontrak dibuat sesuai kesepakatan kedua belah pihak, dimana
dokumen kontrak ini memiliki fungsi :
a. Untuk mengikat kesepakatan dan saling pemahaman antara kedua belah
pihak, baik dari segi hukum atau legalitas maupun segi operasional.
b. Kontrak menjembatani kepentingan masing-masing pihak dimana hak dan
kewajiban masing-masing disebutkan dan dijamin kekuatan hukumnya.
c. Kontrak dijadikan sebagai alat kontrol pekerjaan pelaksanaan sehingga bila
diperlukan tindakan terhadap pelaksanaan dapat dilakukan tanpa khawatir
dapat tuntutan balik.
d. Kontrak dibuat oleh pemilik untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan oleh
pelaksana sehingga didapat hasil sesuai spesifikasi pekerjaan, (Yuda, 2015).
2.2.3 Jenis jenis kontrak
Agustini (2015), berdasarkan Undang Undang ( UU) RI Nomor. 18
Tahun. 1999 Tentang Jasa Konstruksi Pasal 20 Bab III Kontrak Kerja
Konstruksi Peraturan Pemerintah (PP) Nomor. 29 Tahun 2002 Tentang
Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, kontrak kerja konstruksi dibedakan
berdasarkan :
a. Bentuk imbalan, terdiri atas :
1. Lumpsum
Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh perjanjian dalam jangka
waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua
resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang
sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi
tidak berubah.
2. Unit Price/Harga Satuan
Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka
waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap
satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume
7
pekerjaannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedian jasa.
3. Biaya tambahan imbalan jasa
Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka
waktu tertentu, dimana jenis jenis pekerjaan dan volumenya belum diketahui
dengan pasti, sedangkan pembayarannya dilakukan berdasarkan pengeluaran
biaya yang meliputi pembelian bahan, sewa peralatan, upah pekerja dan lain-
lain, ditambah imbalan jasa yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.
4. Aliansi
Merupakan kontrak pengadaan jasa dimana suatu harga kontrak referensi
ditetapkan lingkup dan volume pekerjaan yang belum diketahui ataupun
diperinci secara pasti sedangkan pembayarannya dilakukan secara biaya
tambah imbal jasa dengan suatu pembagian tertentu yang disepakati bersama
atas penghematan ataupun biaya lebih yang timbul dari perbedaan biaya
sebenarnya dan harga kontrak referensi.
b. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi
1. Tahun tunggal
Adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai
dalam satu tahun.
2. Tahun jamak
Adalah pekerjaan pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai lebih
dari satu tahun.
c. Cara pembayaran hasil pekerjaan
1. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment)
2. Pembayaran secara berkala bulanan (Monthly Payment )
3. Pembayaran setelah pekerjaan selesai (Turn Key Payment).
Untuk selanjutnya sesuai dengan objek studi, penulis hanya membahas
tentang cara pembayaran hasil pekerjaan sesuai kemajuan pekerjaan (Progress
Payment) dan cara pembayaran berkala bulanan (Monthly Payment) yang
merupakan salah satu bagian dari kontrak kerja konstruksi.
8
2.3 Cara Pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment
Yuda (2015), dalam dunia konstruksi dikenal dengan berbagai macam cara
pembayaran, tetapi dengan perkembangan industri jasa kontruksi dan penyesuaian
dengan kontrak maka ada beberapa sistem pembayaran yang dapat dikemukakan
dan yang sering digunakan dalam kontrak diantaranya :
a. Pembayaran menurut persentase kemajuan fisik proyek (Progress Payment).
Dalam sistem atau cara pembayaran termin, pembayaran kepada penyedia
jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan fisik proyek yang telah
dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak awal. Jadi tidak atas dasar
prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan). Biasanya besarnya
prestasi dinyatakan dalam persentase. Sistem pembayaran Progress Payment
umum digunakan dalam proyek konstruksi. Sebagai contoh dapat dilihat pada
Tabel 2.1.
Tabel 2.1 Besarnya Prestasi Dinyatakan Dalam Persentase
No Nilai Prestasi Pekerjaan Nilai Pembayaran Keterangan
1 20% x nilai kontrak 15% x nilai kontrak
2 40% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
3 60% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
4 80% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
5 100% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
100% x nilai kontrak 95% x nilai kontrak
Sumber : Yuda (2015).
b. Pembayaran menurut kemajuan fisik bulanan (Monthly Payment)
Pada kontrak Monthly Payment prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir
bulan untuk mendapatkan pembayaran. Penyedia jasa wajib mengajukan
9
suatu tagihan bulanan kepada pengguna jasa yang berupa sertifikat
pembayaran bulanan yang terdiri dari perkiraan nilai pekerjaan yang
telah diselesaikan dikurangi jumlah kumulatif yang telah disahkan
sebelumnya. Artinya, pada tanggal tertentu setiap bulannya dihitung berapa
nilai kemajuan fisik yang telah dikerjakan oleh kontraktor sesuai dengan
kontrak yang telah disepakati.
2.4 Biaya
Biaya (Cost) adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka
mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang (Giatman, 2006). Menurut
Soeharto (1997), biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang
dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi produk. Penghasil
produk selalu memikirkan akibat dari adanya biaya terhadap kualitas, rehabilitas
dan Maintainability karena ini akan berpengaruh terhadap biaya bagi pemakai.
Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan sejumlah
besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi modal tetap (Fixed Capital)
dan modal kerja (Working Capital) atau dengan kata lain biaya proyek = modal
tetap + modal kerja. Pengelompokkan ini berguna pada waktu pengkajian aspek
ekonomi dan pendanaan, Agustini (2015).
2.4. 1 Modal tetap
Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk
membangun instalasi atau menghasilkan produk proyek yang diinginkan.
Selanjutnya modal tetap dibagi menjadi dua yaitu biaya langsung dan biaya tak
langsung.
1. Biaya Langsung (Direct Cost)
Biaya langsung (Direct Cost) adalah biaya yang langsung berhubungan
dengan kostruksi/bangunan. Biaya langsung didapat dengan mengalikan
volume/kuantitas suatu item pekerjaan dengan harga satuan (Unit Cost) pekerjaan.
Harga satuan pekerjaan tersebut terdiri dari harga bahan, upah buruh, dan biaya
10
peralatannya. Volume atau kuantitas pekerjaan dihitung menurut satuan dari
harga satuan.
2. Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)
Biaya Tak Langsung (Indirect Cost) adalah biaya yang tidak secara langsung
berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari
proyek tersebut, Giatman, (2006).
2.5 Cash Flow
Menurut Soeharto (1997), Cash Flow atau aliran kas dilukiskan
sebagai suatu taksiran dari pemasukan uang (Inflow) maupun pengeluaran
(Outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran
kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, dan biaya produksi.
Aliran kas terdiri dari :
a. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow)
Adalah pengeluaran untuk merealisasikan gagasan sampai menjadi kenyataan
fisik, termasuk didalamnya adalah biaya pembebasan lahan, penyiapan lahan,
pembuatan bangunan sipil dan perlengkapannya, pembayaran mesin-mesin,
dan termasuk penyediaan modal kerja.
b. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)
Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan dari
penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya produksi,
pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan kena pajak,
depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak, kemudian
ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran kas periode
operasi.
c. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow)
Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomi proyek.
Aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan aktiva
tetap yang sudah habis umur ekonominya. Bila terjadi penjualan barang sisa,
harus pula diperhitungkan pajak penjualannya.
11
Menurut Agustini (2015), rumus yang dipakai untuk menghitung Cash
Flow adalah :
NCF (Net Cash Flow) = pemasukan – pengeluaran
= pendapatan – biaya pengeluaran – pinjaman –
pajak…………………..……………………..…… (2.1)
Tabel 2.2 Contoh Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment
No.
Uraian Bulan
1 2 3
A Kas Awal 150.000.000,00 115.229.802,20 165,638,846.48
B Kas Masuk
Penerimaan Termin 0,00 250.000.000,00 200,000,000.00
TOTAL (A + B) 150.000.00,00 365.229.802,20 365,638,846.48
C Kas Keluar
- Biaya Material 20.083.881,55 120.760.987,72 201.060.922,90
- Biaya Upah 14.686.316,24 78.829.968,02 94.154.671,63
TOTAL C 34.770.197,78 199.590.955,74 295.215.594,52
D Finansial
- Pinjaman 0,00 0,00 0,00
- Pengembalian 0,00 0,00 0,00
- Bunga Pinjaman (11% p.a) 0,00 0,00 0,00
TOTAL D 0,00 0,00 0,00
E Kas Akhir 115.229.802,20 165.638.846,48 70.423.251,96
Sumber : Agustini (2015)
Keterangan :
A = Aliran Kas Masuk Penerimaan termin
Q = Aliran Kas Keluar Kas keluar dan biaya operasional
Gambar 2.1 Grafik cash flow sistem pembayaran monthly payment
Sumber : Agustini (2015)
12
2.5.1 Jadwal penerimaan
Unsur utama dari Cash Flow adalah penerimaan, karena dari
penerimaan atau rencana penerimaan yang ada maka terjadilah kegiatan
pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan
oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak
konstruksi. Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat,
artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat, (Yuda, 2015).
2.5.2 Jadwal pengeluaran
Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana
berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran
juga membesar, namun hubungan linear tergantung kebijakan pembiayaannya
(Cash atau Kredit). Bisa saja kegiatan meningkat tetapi pengeluaranya bertambah
tidak terlalu besar (Banyak Kredit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak
terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (Banyak Cash),
(Yuda, 2015).
2.5.3 Kas awal
Kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal
kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di
akhir proyek (Giatman, 2006). Didalam Cash Flow, kas awal adalah sejumlah
dana yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada
bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n + 1.
2.5.4 Finansial
Menurut Asiyanto (2003) Finansial adalah keputusan tentang keuangan
untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi
kas sesudah kas awal Defisit, maka harus diatasi dengan memasukkan dana
pinjaman dan bila kondisi kas sesudah awal kas surplus cukup besar dapat
dipergunakan untuk mengangsur/mengembalikan pinjaman (bila masih ada
pinjaman), untuk tujuan menekan bunga pinjaman.
13
2.5.5 Kas akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan
penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Biasanya jumlah kas
akhir ditetapkan nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam
kebijakan finansial.
2.5.6 Retention
Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah
proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna Retention adalah (Halpin,1998) :
1. Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan
kondisi yang telah disetujui.
2. Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standar pekerjaan
tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan.
3. Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk menyelesaikan
pekerjaan.
4. Kepercayaan Owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang.
2.5.7 Overdraft
Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor
perlu untuk mengetahui Overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur
proyek. Jika bunga rata-rata dari Overdraft diasumsikan satu persen per bulan,
artinya kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah
Overdraft pada akhir bulan. Yang dimaksud Overdraft adalah selisih antara
pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran dari Owner kepada
kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan
dana terlebih dahulu sebelum menerima pembayaran dari Owner, (Halpin, 1998).
14
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
Metode penelitian adalah suatu ilmu yang mempelajari cara-cara penelitian
untuk menemukan, mengumpulkan, mengembangkan, menganalisis dan menguji
kebenarannya, dikerjakan dengan hati hati, sistematis dan berdasarkan ilmu
pengetahuan dengan metode ilmiah. Dalam suatu penelitian sangat diperlukan
suatu metode yang digunakan dalam penelitiannya. Metode yang terdesain dan
tersruktur dengan baik akan menghasilkan data yang memenuhi tujuan penelitian
tersebut. Adapun untuk memudahkan jalannya penelitian, penulis menyusun suatu
metodologi penelitian yang berisi tentang analisa prinsip dari suatu metode yang
digunakan dan rangkaian prosedur yang digunakan dan rangkaian prosedur yang
akan dilakukan untuk mencapai tujuan penelitian tersebut, (Sianipar, 2012).
3.1 Uraian Umum
Studi ini merupakan penelitian kuantitatif dengan design penelitian
komparasi yang bertujuan untuk membandingkan hasil analisa. Pendekatan studi
yang digunakan dalam menjawab studi tersebut adalah melalui tahapan evaluasi
dan kajian yang melingkupi pengumpulan data, analisa data, dan penyusunan
laporan. Dari tahap pengumpulan data dilakukan kombinasi untuk proses analisa
sehingga diperoleh Output berupa kesimpulan yang dapat menunjang proses
penyusunan laporan. Bagan alir penelitian ini dapat dilihat pada Lampiran B
Tabel A.3.1 Halaman 38.
3.2 Lokasi Penelitian
Penentuan obyek penelitian yang akan diambil harus terkait dengan pokok
permasalahan. Dalam tugas akhir ini, yang menjadi obyek penelitian adalah
proyek Pembangunan Gedung Dinas Kelautan Dan Perikanan di Kabupaten
15
Nagan Raya. Lokasi proyek lebih jelas dapat dilihat pada Lampiran A Halaman
37.
3.3 Pengumpulan Data
Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder. Data
sekunder adalah data yang diperoleh secara tidak langsung oleh peneliti dan
mempunyai relevansi terhadap masalah yang dianalisis. Adapun data-data yang
dikumpulkan dan kegunaannya dalam penelitian ini adalah,sebagai berikut :
1. Rencana anggaran biaya (RAB) dan rencana anggaran pelaksanaan (RAP)
digunakan untuk mengetahui besaran biaya pelaksanaan proyek dan
keuntungan dari pelaksanaan proyek tersebut.
2. Time Schedule dibutuhkan untuk mengetahui jangka waktu proyek. Dalam
penelitian ini yang paling dibutuhkan adalah Time Schedule pelaksanaan.
Karena dari Time Schedule pelaksanaan dapat dihitung besaraan biaya yang
dibutuhkan dalam jangka waktu pelaksanaan.
3. Kontrak dibutuhkan untuk mengetahui jenis sistem pembayaran yang
digunakan dalam pelaksanaan proyek yang dianalisis
4. Gambar rencana digunakan sebagai pedoman pelaksanaan proyek, sehingga
dapat diketahui proyek yang dilaksanakan sebagaimana mestinya.
3.4 Pengolahan dan Analisis Data
Dalam tahap ini semua data yang telah dikumpulkan (gambar
perencanaan, Time Schedule, rencana anggaran biaya (RAB), dokumen kontrak)
akan dianalisis untuk mendapatkan gambaran atau kesimpulan.
Untuk dapat mempermudah dalam menganalisis permasalahan maka
digunakan teknik pengendalian penerimaan dan pembiayaan. Dalam analisis ini
penerimaan dilakukan sesuai masing-masing sistem pembayaran yang dianalisis
yang mengacu pada realisasi pekerjaan. Pembiayaan di bedakan menjadi biaya
langsung dan biaya tak langsung. pada akhirnya hasil dari pengendalian
16
penerimaan dan pembiayaan pada tugas akhir ini akan disajikan dalam bentuk
Cash Flow perusahaan. Cash Flow yang di sajikan disesuaikan dengan
penerimaan dari masing-masing sistem pembayaran yang dianalisis dari hasil
akhir yang ditunjukan pada Cash Flow akan terlihat perbedaan jumlah keuntungan
dari sistem pembayaran Monthly Payment dan pembayaran secara Progress/Stage
Payment.
3.4.1 Langkah – langkah perhitungan Cash Flow
Langkah-langkah perhitungan Cash Flow pada penulisan ini adalah
sebagai berikut :
a. Membuat Actual Cost proyek berupa rencana anggaran pelaksanaan (RAP),
dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak rencana anggaran biaya (RAB)
sudah termasuk Profit kontraktor yang sudah termasuk Overhead umum
sebesar 10%.
b. Untuk tujuan ilustrasi, Actual Cost proyek/RAP dibedakan menjadi :
1. Biaya tak langsung/Overhead proyek. Untuk mempermudah perhitungan
diambil asumsi bahwa besarnya biaya tak langsung proyek adalah sebesar
5% dari RAB.
2. Biaya langsung. Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang
besarnya adalah selisih antara RAP dan biaya tak langsung. Biaya
langsung = 0,85 RAB
c. Untuk besarnya Profit kontraktor. Profit = 0,1 RAB
d. Besarnya tagihan dari kontraktor kepada Owner :
Tagihan = prestasi
Tagihan = RAP + Profit
= 0,9 RAB + 0,1 RAB
Tagihan = RAB
e. Diasumsikan bahwa Owner melakukan retensi sebesar 5% dari tagihan.
Retensi = 0,05 x tagihan
= 0,05 x RAB
17
Hasil dapat diterima
Retensi 5% ini akan dibayar pada akhir masa pemeliharaan konstruksi
sebagai jaminan biaya untuk pemeliharaan.
f. Pembayaran dari Owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan
konstruksi.
Pembayaran = tagihan - retensi
g. Overdraf merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan
pembayaran.
Overdraf = RAP - pemabayaran
h. Bunga Overdraf. Besar bunga Overdraf tiap bulan diasumsikan sebesar 10%
pertahun atau dibuatkan 1% perbulan dari Overdraf.
Bunga Overdraf = 0,01 x Overdraf
Data
Gambar rencana,
Time Schedule
Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Dokumen kontrak
Analisa Data :
Cash Flow Monthly Payment, Cash Flow Progress Payment.
Ya
Tidak
Hasil :
Perbandingan persentase keuntungan
Monthly Payment dan Progress Payment
Tabel 3.1 Bagan Input Data
Sumber : Agustini (2015)
18
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
Pada tugas akhir ini akan dilakukan analisis perbandingan sistem
Progress/Stage Payment dimana pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan
berdasarkan prestasi yang dicapai sesuai dengan perjanjian, dengan sistem
Monthly Payment dimana pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan setiap
bulan sesuai prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai pada bulan tersebut.
Proyek yang digunakan pada penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Dinas
Kelautan dan Perikanan Kabupaten Nagan Raya. Nilai kontrak pada proyek ini
adalah sebesar Rp 3.000.000.000,00 dan nilai real cost sebesar Rp
2.727.316.173,23. Nilai kontrak adalah nilai proyek termasuk pajak pertambahan
nilai sebesar 10% dari nilai real cost. Besaran nilai proyek dapat dilihat pada RAB
yang tertera pada Lampiran B Halaman 42.
4.1 Hasil
Sebelum pelaksanaan proyek konstruksi terlebih dahulu dibuat
rencana kerja berdasarkan metode kerja yang akan digunakan yang biasa disebut
sebagai time schedule rencana. Dalam pelaksanaannya pekerjaan proyek
konstruksi tidak selalu lancar, akan ada hambatan-hambatan yang terjadi.
Sehingga realisasi pelaksanaan proyek konstruksi tidak sesuai dengan time
schedule rencana. Realisasi fisik dapat dilihat pada Tabel 4.1.
Tabel 4.1 Bobot Rencana Kerja dan Bobot Realisasi Pekerjaan
No. Bulan Minggu
Rencana Realisasi
Bobot Komulatif Bobot Komulatif
1 Juni
1 1.04 1.04 0.90 0.90
2 3.20 4.24 3.20 4.10
3 3.20 7.45 3.20 7.31
4 3.40 10.85 3.40 10.71
2 Juli 1 0.93 11.78 0.93 11.64
19
2 9.03 20.81 9.03 20.67
3 1.33 22.13 1.33 21.99
4 0.46 22.59 0.46 22.45
3 Agustus
1 1.03 23.62 1.03 23.48
2 4.27 27.89 4.27 27.75
3 6.47 34.36 6.47 34.22
4 4.51 38.86 4.51 38.72
4 September
1 2.17 41.03 2.17 40.89
2 2.05 43.08 2.00 42.89
3 1.97 45.05 1.97 44.86
4 2.77 47.81 2.00 46.86
5 1.65 49.46 1.65 48.51
5 Oktober
1 3.80 53.26 3.80 52.31
2 5.56 58.81 5.00 57.31
3 3.11 61.92 3.00 60.31
4 1.02 62.93 1.00 61.32
6 November
1 8.43 71.36 8.20 69.52
2 11.38 82.73 11.38 80.90
3 15.61 98.34 15.61 96.51
4 3.60 100 3.36 100
5 0 100 0 100
4.1.1 Sistem Pembayaran
Sistem kontrak pada proyek yang dianalisis ini menggunakan sistem
kontrak harga satuan (unit price) dan dilaksanakan dengan jangka waktu 6 bulan
dimulai dari bulan Juni sampai bulan November 2016. Sistem pembayaran yang
adalah sebagai berikut:
a. Besaran uang muka adalah 20% (dua puluh) persen dari nilai kontrak
b. Pembayaran prestasi pekerjaan dilakukan dengan cara angsuran/termin c.
Pembayaran dilakukan secara berangsur-angsur, dibayar sebesar nilai
prestasi pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan/dikerjakan dan dinyatakan
dengan berita acara pemeriksaan dipotong 5% (lima persen) dari jumlah
pembayaran sebagai retensi serta memperhitungkan pengembalian uang muka
secara proporsional kedalam tahap pembayaran tersebut
c. Pembayaran angsuran terakhir sebesar 5% (lima persen) dari nilai kontrak
dibayar setelah dikeluarkan berita acara penyerahan kedua pekerjaan atau
dengan menyerahkan jaminan pemeliharaan sejak dilakukan serah terima
pertama pekerjaan.
20
4.1.2 Penerimaan proyek
Berdasarkan kontrak antara kontraktor dengan owner telah disepakati
sistem pembayaran secara bertahap atau termin berdasarkan Progress/Stage
Payment. Kontraktor mengajukan permintaan pembayaran sesuai dengan progress
realisasi sebagai berikut :
1. Pembayaran uang muka sebesar 20% pada awal proyek/kontrak
ditandatangani.
2. Pembayaran 45% pada realisasi pekerjaan 38.72 %.
3. Pembayaran 30% pada realisasi pekerjaan 61.32 %.
4. Pembayaran 25% pada realisasi pekerjaan 100%.
5. Pembayaran retensi 5% setelah selesai masa pemeliharaan.
4.1.3 Biaya proyek
Berdasarkan pelaksanaan proyek di lapangan pengeluaran atau biaya
proyek berupa biaya langsung dan biaya tidak langsung. Untuk pengajuan
pembayaran kepada pihak pemilik proyek digunakan biaya berdasarkan kontrak
(RAB).
Tabel 4.2 Pengeluaran Biaya Proyek Perminggu
Minggu Pekerjaan Biaya Pekerjaan Berdasarkan RAB
1 Pembersihan Lahan Halaman Kantor Rp 14. 450.000,00
Pembangunan Gudang dan Bedeng Pekerja Rp 5.000.000,00
Pemasangan Bouwplank Rp 3.000.000,00
Memasang Papan Nama Rp 730.000,00
Uji Sampel Beton Rp 5.000.000,00
Dokumentasi dan Administrasi Rp 2.050.000,00
Jumlah Rp 30.230.000,00
2 Galian Tanah Rp 188.312,04
Pek. Plat Tangga Rp 7.829.806,30
Pek. Kolom Type 6 30/40 Rp 73.928.498,40
Pek. Kolom Type 5 13/13 Rp 5.514.361,61
Jumlah Rp 87.460.978,35
21
Tabel 4.2 Lanjutan 2/7
3 Galian Tanah Rp 188.312,04
Pek. Plat Tangga Rp 7.829.806,30
Pek. Kolom Type 6 30/40 Rp 73.928.498,40
Pek. Kolom Type 5 13/13 Rp 5.514.361,61
Jumlah Rp 87.460.978,35
4 Beton Pondasi Teras Rp 5.422.266,36
Pek. Plat Tangga Rp 7.829.806,30
Pek. Kolom Type 6 30/40 Rp 73.928.498,40
Pek. Kolom Type 5 13/13 Rp 5.514.361,61
Jumlah Rp 92.694.932,67
5 Beton Pondasi Teras Rp 5.422.266,36
Pek. Balok Type 2 20/25 Rp 3.030.065,00
Pek. Balok Latai 13/13 Rp 17.944.267,90
Jumlah Rp 26.396.599,26
6 Urugan Kerikil Lantai Teras Rp 5.878.800,00
Plesteran Beton Teras 1 : 2 Rp 1.723.680,00
Timbunan Kerikil Halaman Kantor Rp 203.964.000,00
Pek. Balok Type 2 20/25 Rp 3.030.065,00
Pek. Balok Latai 13/13 Rp 17.944.267,90
Jumlah Rp 232.540.812,90
7 Plesteran Beton Teras 1 : 2 Rp 1.723.680,00
Pek. Balok Type 2 20/25 Rp 3.030.065,00
Pek. Balok Latai 13/13 Rp 17.944.267,90
Jumlah Rp 22.698.012,90
8 Lantai Beton Cor 1 : 3 : 5 t = 5 cm Rp 2.635.165,00
Plat Lantai Type 2 T 10 Cm Rp 9.887.047,50
Jumlah Rp 12.522.212,50
9 Keramik Teras 60 x 60 Rp 17.274.300,00
Plat Lantai Type 2 T 10 Cm Rp 9.887.047,50
Jumlah Rp 27.161.347,50
10 Keramik Teras 60 x 60 Rp 17.274.300,00
22
Tabel 4.2 Lanjutan 3/7
Pek. Reng Balok Type 1 25/40 Rp 101.518.176,00
Jumlah Rp 118.792.476, 00
11 Plafond Sunda + Rangka Rp 68.676.536,25
Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00
Pek. Reng Balok Type 1 25/40 Rp 101.518.176,00
Galian Tanah Pondasi Rp 48.944,00
Jumlah Rp 180.458.854,25
12 Plafond Sunda + Rangka Rp 68.676.536,25
Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00
Pasangan Dinding Batu Bata 1 : 4 Rp 43.641.244,00
Pasangan Dinding Batu Bata 1 : 2 Rp 1.260.277,20
Galian Tanah Pondasi Rp 48.944,00
Jumlah Rp 123.842.199,45
13 Cat Tembok Rp 14.989.371,69
Pasangan Dinding Batu Bata 1 : 4 Rp 43.641.244,00
Pasangan Dinding Batu Bata 1 : 2 Rp 1.260.277,20
Beton Cor Pondasi Rp 466.256,00
Jumlah Rp 60.357.148,89
14 Cat Tembok Rp 14.989.371,69
Plesteran Batu Bata 1 : 4 Rp 37.890.868,32
Plesteran Batu Bata 1 : 2 Rp 1.107.936,00
Beton Cor Pondasi Rp 466.256,00
Jumlah Rp 54.454.432,01
15 Plesteran Batu Bata 1 : 4 Rp 37.890.868,32
Plesteran Batu Bata 1 : 2 Rp 1.107.936,00
Urugan Kerikil Rp 2.691.000,00
Kolom Beton Bertulang Uk. 20x20 cm Rp 4.813.480,00
Kolom Besi Galvanis Ø 4" T 2 mm Rp 3.552.500,00
Jumlah Rp 50.055.784,32
16 Acian Dinding Rp 64.794.411,68
Urugan Kerikil Rp 2.691.000,00
Kolom Beton Bertulang Uk. 20x20 cm Rp 4.813.480,00
23
Tabel 4.2 Lanjutan 4/7
Kolom Besi Galvanis Ø 4" T 2 mm Rp 3.552.500,00
Jumlah Rp 75.851.391,68
17 Lantai Beton Cor 1 : 3 : 5 t = 5 cm Rp 15.437.149,16
Kusen Alumanium Rp 19.704.417,60
Lantai Beton Cor 1:2:3 Rp 9.741.420,00
Jumlah Rp 44.882.986,76
18 Lantai Keramik 60x60 Rp 70.875.723,00
Kusen Alumanium Rp 19.704.417,60
Lantai Beton Cor 1:2:3 Rp 9.741.420,00
Jumlah Rp 100.321.560,60
19 Lantai Keramik 60x60 Rp 70.875.723,00
Keramik Tangga 60x60 Rp 9.671.175,00
Ring Balok Besi Hollow Uk. 4/8 cm Rp 13.319.000,00
Rangka Atap Besi Hollow Rp 21.848.463,00
Atap Seng Genteng Rp 17.646.447,00
Lispank Papan Kayu Rp 4.694.547,00
Jumlah Rp 138.055.355,00
20 Keramik Lantai Kamar Mandi 20x20 Rp 1.560.540,00
Keramik Dinding Kamar Mandi 20x25 Rp 4.715.550,00
Keramik Pinggang Rp 1.583.100,00
Closet Jongkok Setara KIA Rp 1.376.400,00
Kran Air 3/4 " Rp 172.500,00
Pipa Instalasi Air Bersih Rp 4.495.000,00
Saluran Air Pembuangan (limbah) Rp 10.020.000,00
Saluran Air Kotor kloset Rp 2.004.000,00
Bak Air Fiber Rp 1.084.800,00
Floor Drain Rp 69.450,00
Dop Penguras Bak Air Rp 40.500,00
Ring Balok Besi Hollow Uk. 4/8 cm Rp 13.319.000,00
Rangka Atap Besi Hollow Rp 21.848.463,00
Atap Seng Genteng Rp 17.646.447,00
Lispank Papan Kayu Rp 4.694.547,00
Jumlah Rp 84.630.297,00
24
Tabel 4.2 Lanjutan 5/7
21 Keramik Lantai Kamar Mandi 20x20 Rp 1.560.540,00
Keramik Dinding Kamar Mandi 20x25 Rp 4.715.550,00
Keramik Pinggang Rp 1.583.100,00
Closet Jongkok Setara KIA Rp 1.376.400,00
Kran Air 3/4 " Rp 172.500,00
Pipa Instalasi Air Bersih Rp 4.495.000,00
Saluran Air Pembuangan (limbah) Rp 10.020.000,00
Saluran Air Kotor kloset Rp 2.004.000,00
Bak Air Fiber Rp 1.084.800,00
Floor Drain Rp 69.450,00
Dop Penguras Bak Air Rp 40.500,00
Jumlah Rp 27.121.840,00
22 Atap Seng Genteng Metal Rp 75.507.451,69
Rangka Kuda - Kuda Baja Ringan Rp 131.954.350,31
Rabung Seng Genteng Metal Rp 5.551.933,00
Talang Rp 1.911.666,00
List Plank Rp 352.935,00
Tombak Layar Motif Ukiran Rp 6.000.000,00
Jumlah Rp 221.278.336,00
23 Atap Seng Genteng Metal Rp 75.507.451,69
Rangka Kuda - Kuda Baja Ringan Rp 131.954.350,31
Rabung Seng Genteng Metal Rp 5.551.933,00
Talang Rp 1.911.666,00
List Plank Rp 352.935,00
Tombak Layar Motif Ukiran Rp 6.000.000.00
Plafond Sunda + Rangka Rp 68.676.536,25
Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00
Jumlah Rp 300.170.070,25
24 Daun Pintu P1 Rp 10.866.240,00
Daun Pintu P2 Rp 8.186.062,50
Daun Pintu P3 Rp 4.589.046,00
Daun JendelaJ3 Rp 11.430.720,00
Daun JendelaJ4 Rp 3.061.800,00
Daun JendelaJ5 Rp 5.936.392,80
Daun JendelaJ6 Rp 7.319.160,00
25
Tabel 4.2 Lanjutan 6/7
Daun JendelaJ7 Rp 3.693.600,00
Daun JendelaJ8 Rp 5.248.800,00
Daun JendelaJ9 Rp 1.066.672,80
V1 Rp 569.203,20
Kunci Pintu P1 Rp 185.200,00
Kunci Pintu P2 Rp 2.188.500,00
Kunci Pintu P3 Rp 837.600,00
Ensel Jendela Rp 4.467.200,00
Grendel Jendela Rp 1.258.400,00
Handle Jendela Rp 327.200,00
Engsel Pintu Rp 1.303.200,00
Kunci Jendela Rp 756.000,00
Plafond Sunda + Rangka Rp 68.676.536,25
Lis Plafond Sunda Rp 10.215.198,00
Cat Tembok Rp 54.340.954,11
Bok Panel Rp 5.000.000,00
Pemasangan Arus 3 Pass Rp 11.000.000,00
Pemasangan 1 Buah Bola Lampu SLE 45
Watt Rp 4.039.200,00
Pemasangan 1 Buah Bola Lampu SLE 25
Watt Rp 1.269.000,00
Pemasangan 1 Buah Bola Lampu SLE 18 Watt
Rp 288.000,00
Stop Kontak setara Panasonic Rp 5.365.800,00
Saklar Tripel Rp 1.234.800,00
Saklar Ganda Rp 1.137.600,00
Saklar Tunggal Rp 1.264.200,00
Instalasi Titik Lampu Rp 18.399.600,00
Rangka Alumanium Komposit Rp 24.207.088,20
Alumanium Komposit Rp 136.283.221,60
Lampu Hemat Energi 40 Watt Rp 475.200,00
Instalasi titik penerangan, instalasi termasuk
kabelnya 2,5 mm dlm pipa PVC fitting lampu
dan kelengkapan instalasi terpasang
Rp 1.452.600,00
Instalasi titik kontak, instalasi termasuk
kabelnya 2,5 mm dlm pipa conduit PVC Dan
kelengkapan instalasi terpasang
Rp 242.100,00
Stop Kontak Rp 162.600,00
Saklar Tunggal Rp 180.600,00
Jumlah Rp 418.525.295,46
26
Tabel 4.2 Lanjutan 7/7
25 Cat Tembok Rp 54.340.954,11
Logo Nagan Raya Rp 5.000.000,00
Huruf Nama Kantor Stanlis Lengkap
terpasang Rp 15.000.000,00
Reling Tangga Besi Holo, Cat + Terpasang Rp 30.000.000,00
Jumlah Rp 104.340.954,11
4.1.4 Modal Kerja Proyek
Modal kerja awal bersumber dari penerimaan uang muka sebesar 20% dari
nilai kontrak, atau sebesar Rp 600.000.000,00. Pada analisis menggunakan 20%
dari nilai real cost sebesar Rp 545.463.234,646.
4.2 Analisis
Analisis pada tugas akhir ini merupakan analisis siklus keuangan proyek.
Dalam pelaksanaan proyek terdapat biaya yang dikeluarkan untuk pembayaran
segala sesuatu yang berhubungan dalam penyelesian pekerjaan, dari pelaksanaan
pekerjaan kontraktor menerima pembayaran dari pihak pemilik proyek sesuai
dengan bobot pekerjaan dan kontrak sistem pembayaran yang telah disepakati.
Dari penerimaan dan pengeluaran proyek dapat dibuat aliran kas (cash
flow) yang menunjukkan perubahan modal setiap bulan dan keuntungan akhir
perusahaan, sehingga dapat dilakukan perbandingan keuntungan perusahaan dari
masing-masing sistem pembayaran.
4.2.1 Aliran kas (cash flow)
Aliran kas merupakan suatu realisasi atau taksiran dari pengeluaran (Out
Flow) maupun pemasukan uang (Inflow) yang terjadi selama masa pekerjaan
dalam jangka waktu tertentu. Pengeluaran proyek terjadi akibat dari pembayaran
pelaksanaan pekerjaan dan faktor-faktor yang mendukung terselenggaranya
proyek tersebut. Pembayaran pekerjaan dilakukan berdasarkan hasil dari
kemajuan pekerjaan proyek, yang dibayarkan tergantung dari sistem pembayaran
27
yang telah disepakati dan dikurangi pajak-pajak yang harus dibayarkan sesuai
dengan aturan yang berlaku. Sistem pembayaran yang digunakan adalah sistem
pembayaran Progress/Stage Payment dan Monthly Payment perhitugan
menggunakan real cost dan pembayaran PPN diperhitungkan.
a. Cash Flow Berdasarkan Sistem Pembayaran Progress/Stage Payment
Sistem pembayaran Progress/Stage Payment, pembayaran kepada
penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah
dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak, tidak atas dasar prestasi yang
dicapai dalam satu bulan.
b. Cash flow berdasarkan sistem pembayaran Monthly Payment
Pada kontrak sistem pembayaran Monthly Payment, prestasi penyedia jasa
dihitung setiap akhir bulan.Setelah prestasi tersebut diakui pengguna jasa maka
penyedia jasa dibayar sesuai prestasi tersebut. Berikut disajikan tabel jumlah
penerimaan yang diterima setelah dikurangi kewajiban yang harus dibayarkan
(penerimaan bersih) ditampilkan pada Tabel 4.3, sistem pembayaran Progress
Payment dan Monthly Payment pada Tabel 4.4.
Tabel 4.3 Rencana Penerimaan Progress/Stage Payment dan Monthly Payment
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Juni Juni
1 Bobot realisasi % 3.4 3.4
Komulatif % 10.71 10.71
2 Penerimaan
- Bobot penerimaan % 0.2 0.2
- Termin Rp 545.463.234,65 Rp 545.463.234,65
- Jumlah penerimaan Rp 545.463.234,65 Rp 545.463.234,65
3 Potongan
- Retensi 5 %
- Pengembalian uang muka 20 %
- Jumlah potongan
4 Jumlah penerimaan belum PPH Rp 545.463.234,64 Rp 545.463.234,65
5 PPH 3 % Rp 163.638.970,39 Rp 16.363.897,04
6 Jumlah penerimaan bersih RP 521.861.607,40 Rp 529.099.337,61
28
Tabel 4.3 Lanjutan 2/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Juli Juli
1 Bobot realisasi % 11.74 11.74
Komulatif % 22.45 22.45
2 Penerimaan
- Bobot penerimaan % 0.034
- Termin Rp 92.728.749,89
- Jumlah penerimaan Rp 92.728.749,89
3 Potongan
- Retensi 5 % Rp 4.636.437,49
- Pengembalian uang muka 20 % Rp 18.545.749,98
- Jumlah potongan Rp 23.182.187,47
4 Jumlah penerimaan belum PPH Rp 69.546.562,42
5 PPH 3 % Rp 2.086.396,87
6 Jumlah penerimaan bersih Rp 67.460.165,54
Tabel 4.3 Lanjutan 3/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Agustus Agustus
1 Bobot realisasi % 16.27 16.27
Komulatif % 38.72 38.72
2 Penerimaan
- Bobot penerimaan % 0.45 0.1174
- Termin
Rp 1.227.292.277,95
Rp 320.186.918,74
- Jumlah penerimaan
Rp 1.227.292.277,95
Rp 320.186.918,74
3 Potongan
- Retensi 5 % Rp 61.364.613,90 Rp 16.009.345,94
- Pengembalian uang muka 20 % Rp 245.458.455,59 Rp 64.037.383,75
- Jumlah potongan Rp 306.823.069,49 Rp 80.046.729,68
4 Jumlah penerimaan belum PPH Rp 920.469.208,47 Rp 240.140.189,05
5 PPH 3 % Rp 27.614.076,25 Rp 7.204.205,67
6 Jumlah penerimaan bersih Rp 892.855.132,21 Rp 232.935.983,38
29
Tabel 4.3 Lanjutan 4/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
September September
1 Bobot realisasi % 9.79 9.79
Komulatif % 48.51 48.51
2 Penerimaan
- Bobot penerimaan % 0.1627
- Termin Rp 443.734.341,38
- Jumlah penerimaan Rp 443.734.341,38
3 Potongan
- Retensi 5 %
- Pengembalian uang muka 20 %
- Jumlah potongan
4 Jumlah penerimaan belum PPH Rp 443.734.341,38
5 PPH 3 % Rp 13.312.030,24
6 Jumlah penerimaan bersih Rp 430.422.311,14
Tabel 4.3 Lanjutan 5/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Oktober Oktober
1 Bobot realisasi % 12.81 12.81
Komulatif % 61.32 61.32
2 Penerimaan
- Bobot penerimaan % 0.3 0.0979
- Termin Rp 818.194.851,97 Rp 267.004.253,36
- Jumlah penerimaan Rp 818.194.851,97 Rp 267.004.253,36
3 Potongan
- Retensi 5 % Rp 40.909.742,60 Rp 13.350.212,67
- Pengembalian uang muka 20 % Rp 163.638.970,39 Rp 53.400.850,67
- Jumlah potongan Rp 204.548.712,99 Rp 66.751.063,34
4 Jumlah penerimaan belum PPH Rp 613.646.138,98 Rp 200.253.190,02
5 PPH 3 % Rp 18.409.384,17 Rp 6.007.595,70
6 Jumlah penerimaan bersih Rp 595.236.754,81 Rp 194.245.594,32
30
Tabel 4.3 Lanjutan 6/7
No. Uraian
Progress Payment Monthly Payment
November November
1 Bobot realisasi %
Komulatif % 38.68 38.68
2 Penerimaan 100 100
- Bobot penerimaan %
- Termin 0.25 0.3868
- Jumlah penerimaan Rp 681.829.043,31 Rp 1.054.925.895,81
3 Potongan Rp 681.829.043,31 Rp 1.054.925.895,81
- Retensi 5 %
- Pengembalian uang muka 20 % Rp 34.091.452,17 Rp 52.746.294,79
- Jumlah potongan Rp 136.365.808,66 Rp 210.985.179,16
4 Jumlah penerimaan belum PPH Rp 170.457.260,83 Rp 263.731.473,95
5 PPH 3 % Rp 511.371.782,48 Rp 791.194.421,85
6 Jumlah penerimaan bersih Rp 15.341.153,47 Rp 23.735.832,66
Rp 496.030.629,01 Rp 767.458.589,20
Tabel 4.3 Lanjutan 7/7
No. Uraian
Progress Payment Monthly Payment
setelah masa
perawatan
Setelah masa
perawatan
1 Bobot realisasi %
Komulatif %
2 Penerimaan
- Bobot penerimaan %
- Termin 0.05 0.05
- Jumlah penerimaan Rp 136.365.808,66 Rp 136.365.808,66
3 Potongan Rp 136.365.808,66 Rp 136.365.808,66
- Retensi 5 %
- Pengembalian uang muka 20 % Rp 6.818.290,43
- Jumlah potongan Rp 27.273.161,73
4 Jumlah penerimaan belum PPH Rp 34.091.452,17
5 PPH 3 % Rp 102.274.356,50 Rp 136.365.808,66
6 Jumlah penerimaan bersih Rp 3.068.230,69 Rp 4.090.974,26
Rp 99.206.125,80 Rp 132.274.834,40
31
Tabel 4.4 Cash Flow Sistem Pembayaran Progress/Stage Payment dan Monthly
Payment
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Juni Juni
1 Kas awal
2 Kas masuk
- Penerimaan uang muka Rp 545.463.234,65
- Penerimaan termin Rp 529.099.337,61
- Pengembalian retensi
Total Rp 545.463.234,65 Rp 529.099.337,61
3 Kas keluar Rp 297.846.889,38 Rp 297.846.889,38
5 Kas akhir Rp 247.616.345,26 Rp 231.252.448,22
Tabel 4.4 Lanjutan 2/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Juli Juli
1 Kas awal Rp 247.616.345,26 Rp 231.252.448,22
2 Kas masuk
- Penerimaan uang muka - -
- Penerimaan termin - Rp 67.460.165,54
- Pengembalian retensi - -
Total Rp 247.616.345,26 Rp 298.712.613,77
3 Kas keluar Rp 294.157.637,56 Rp 294.157.637,56
5 Kas akhir Rp (70.142.919,54) Rp 4.554.976,21
Tabel 4.4 Lanjutan 3/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Agustus Agustus
1 Kas awal Rp (70.142.919,54) Rp 4.554.976,21
2 Kas masuk
- Penerimaan uang muka
- Penerimaan termin Rp 892.855.132,21 Rp 232.935.983,38
- Pengembalian retensi Rp 892.855.132,21
32
Tabel 4.4 Lanjutan 3/7
Total Rp 962.998.051,75 Rp 237.490.959,59
3 Kas keluar Rp 450.254.877,20 Rp 450.254.877,20
5 Kas akhir Rp 512.743.174,55 Rp (212.763.917,61)
Tabel 4.4 Lanjutan 4/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment September September
1 Kas awal Rp 512.743.174,55 Rp (212.763.917,61)
2 Kas masuk
- Penerimaan uang muka - -
- Penerimaan termin - Rp 430.422.311,14
- Pengembalian retensi - -
Total Rp 512.743.174,55 Rp 643.186.228,75
3 Kas keluar Rp 240.718.756,90 Rp 240.718.756,90
5 Kas akhir Rp 272.024.417,65 Rp 402.467.471,85
Tabel 4.4 Lanjutan 5/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Oktober Oktober
1 Kas awal Rp 272.024.417,65 Rp 402.467.471,85
2 Kas masuk
- Penerimaan uang muka - -
- Penerimaan termin Rp 595.236.754,81 Rp 194.245.594,32
- Pengembalian retensi
Total Rp 867.261.172,46 Rp 596.713.066.17
3 Kas keluar Rp 395.012.039,36 Rp 395,012,039,36
5 Kas akhir Rp 472.249.133,10 Rp 201.701.026,81
33
Tabel 4.4 Lanjutan 6/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
November November
1 Kas awal Rp 472.249.133,10 Rp 201.701.026,81
2 Kas masuk
- Penerimaan uang muka -
- Penerimaan termin Rp 496.030.629,01 Rp 767.458.589,20
- Pengembalian retensi
Total Rp 968.279.762,10 Rp 969.159.616,01
3 Kas keluar Rp 1.044.314.655,82 Rp 1.044.314.655,82
5 Kas akhir Rp (76.034.893,72) Rp (75.155.039,81)
Tabel 4.4 Lanjutan 7/7
No. Uraian Progress Payment Monthly Payment
Setelah masa pemelihaan
Setelah masa pemelihaan
1 Kas awal Rp (76.034.893,72) Rp (75.155.039,81)
2 Kas masuk
- Penerimaan uang muka -
- Penerimaan termin Rp 99.206.125,80 Rp 132.274.834,40
- Pengembalian retensi
Total Rp 23.171.232,08 Rp 57.119.794,59
3 Kas keluar
5 Kas akhir Rp 23.171.232,08 Rp 57.119.794,59
4.3 Pembahasan
Sistem pembayaran yang dilakukan pada penelitian ini yaitu sistem
pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment. Pembayaran Progress
Payment dilakukan dengan tiga tahap yaitu pembayaran 45 % saat realisasi 38.72 %,
pembayaran 30 % realisasi 61.32 % dan pembayaran 25 % realisasi 100 %.
Penerimaan uang muka sebesar 20 % berasal dari real cost yaitu sebesar Rp
545.463.234,646. Keuntungan suatu perusahaan konstruksi dalam mengerjakan
34
suatu proyek ditunjukkan dari sisa kas akhir perusahaan setelah selesai masa
pemeliharaan pekerjaan tersebut. Pada analisis sistem pembayaran Progress/Stage
Payment ditunjukan kas akhir perusahaan pada pelaksanaan proyek adalah Rp
23.171.232,08 atau sebesar 0,85 dari real cost. Sementara pada analisis sistem
pembayaran Monthly Payment ditunjukkan kas akhir pelaksanaan adalah
Rp 57.119.794,59 atau sebesar 2,09 % dari real cost.
35
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan analisis dan pengolahan data yang telah penulis lakukan,
maka penulis dapat mengambil kesimpulan sebagai berikut :
1. Sistem pembayaran yang di gunakan dalam tugas akhir ini yaitu sistem
pembayaran Progress Payment dan Monthly Payment. Keuntungan dari
kedua sistem pembayaran ini dilihat dari besarnya kas pada saat proyek telah
selesai ataupun kas akhir.
2. Keuntungan yang didapatkan kontraktor dengan sistem pembayaran Progress
Payment dan Monthly Payment berbeda. Pada sistem pembayaran Progress
Payment kontraktor mendapatkan keuntungan sebesar Rp 23.171.232,08 atau
sebesar 0,85 % dari real cost. Sedangkan sistem Monthly Payment
kontraktor mendapatkan keuntungan sebesar Rp 57.119.794,59 atau sebesar
2,09 % dari real cost.
5.2 Saran
Adapun yang menjadi saran dari penulis setelah melakukan penelitian
ini adalah :
1. Untuk penelitian selanjutnya diharapkan adanya analisis antara sistem
pembayaran Monthly Payment dan Turn Key Payment agar dapat dijadikan
sebagai perbandingan.
2. Data yang didapatkan pada penelitian tugas akhir ini kurang akurat karena
penulis tidak memperoleh laporan harian dan dokumen kontrak. Untuk
penelitian selanjutnya diharapkan didapatkan data data yang lebih lengkap.
36
DAFTAR KEPUSTAKAAN
1. Agustini, N.K.S., 2015, Analisis Perbandingan Biaya Proyek Antara Monthly
Payment dan Progress Payment, Fakultas Teknik Universitas Udayana, Bali.
2. Asiyanto, 2005, Construction Project Cost Management, Pradnya Paramita,
Jakarta.
3. Frederica, et, all, 2013, Analisis Variasi Sistem Pembayaran Terhadap
Keuntungan Kontraktor, Jurnal ilmiah elektronik infrastuktur teknik sipil
volume 2, Viewed 30 Maret 2016, Avaliable from internet < http://ejurnal.FT
UI .ac.id/index.php/teknik/article
4. Giatman, M., 2006, Ekonomi Teknik, Raja Gravindo Persada, Jakarta.
5. Halpin, W., Danilel and Woodhead, W., Ronald, 1998, Construction
Management, Second Edition, John Willey & Sons, New York.
6. Sianipar, H.B., 2012, Analisis Faktor-Faktor Penyebab Keterlambatan
Penyelesaian Proyek Konstruksi dan Pengaruhnya Terhadap Biaya, Fakultas
Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
7. Soeharto, I., 1997, Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional,
Erlangga, Jakarta.
8. Wirachrama, I. S., 2015, Analisis Sistem Pembayaran Monthly Payment Dan
Progress/Sstage Payment Pada Proyek Pembangunan SPAM Desa Rawan
Air/Pesisir/Terpencil Desa Pejeng Kangin Kecamatan Tampak Siring
Kabupaten Gianyar, Fakultas Teknik Universitas Udayana, Bali.
9. Yuda, C.G.P., 2015, Analisis Perbandingan Keuntungan Kontraktor Akibat
Penjadwalan EST dan LST Dengan Sistem Monthly Payment Dan Progress
Payment Pada Proyek Gedung Rawat Inap RSUD Wangaya, Fakultas Teknik
Universitas Udayana, Bali.
37
Lampiran A
Gambar A.1.2 Peta Lokasi Proyek
(Sumber : Google Map, 2016)
Gambar A.1.1 Peta Provinsi Aceh
(Sumber : Google Map, 2016)
38
Lampiran B
Mulai
Identifikasi Masalah
Kajian Pustaka
Pengumpulan data :
Gambar Perencanaan, Time Schedule,
Rencana Anggaran Biaya (RAB), Dokumen
Kontrak
Kesimpulan dan Saran
Selesai
Gambar A.1.3 Bagan Alir Penelitian
Analisa data :
Membuat Cash Flow sistem pembayaran
Monthly Payment,
Membuat Cash Flow sistem pembayaran
Progress Payment,
Persentase keuntungan,