Case: Berliinin putkiremontit ja putkiremontin Suomen ennätys 2015

Antti Pirhonen

NCC, Asumisen kehittäminen

pvm NCC Rakennus Oy, Asuminen 1

Sisältö

1. Linjasaneeraus Berliiniläisittäin

2. Hidasteet Suomessa

3. Putkiremontin Suomen ennätys 2015

4. Kuusi teesiä treenaamiseen

5. Putkiremontin kustannukset As Oy:n asukkaalle

6. Putkiremontti kaupunkiuudistuksen moottorina

Pvm NCC Rakennus Oy, Asuminen 2

Title and content

Linjasaneeraus Berliiniläisittäin

Berliinissä on kova kilpailu vuokralaisista; huoneistojen laadulla

kilpaillaan vuokratason pysyessä alueellisesti samansuuruisena.

Vuokran lisäksi maksetaan huoneistokohtaisesti kylmän ja lämpimän

veden kulutuksesta, sähköstä sekä lämmityksestä.

Vedenkulutuksen mittaus kylpyhuoneen peilin alla. Energiankulutus mitataan pattereiden pinnasta.

Title and content

5 – 10 työpäivää

Berliinissä 1950-60-lukujen taloissa päästään 2 vkoon/linja, 1970-80-

lukujen elementtitaloissa lasketaan 1 vko/linja. Linjasaneeraus tehdään

käyttövesi- ja viemäriputket vaihtamalla. Pinnoitteita ei yleensä käytetä.

Lämmitysjärjestelmään ei kajota. Energiataloutta parannetaan

lämpörappaamalla.

Title and content

Asiakaslähtöinen aikataulutus

Lähtökohtana on vuokranantajan vaatimus siitä, että asukas voi asua

koko remontin ajan huoneistossa. Tämä edellyttää mahdollisimman

harvoja ja lyhytaikaisia huoneistokäyntejä.

Title and content

Huoneistokierros

Huoneistokierros tehdään n. 2 viikkoa ennen remontin aloittamista.

Tiedustellaan asukkaiden erityistarpeista ja suoritetaan huoneistokatselmus.

Title and content

Maanantai

keittiöt ja kylpyhuoneet puretaan kuilu avataan, linja puretaanuusi linja rakennetaanvessan ja vesipisteen väliaikaisratkaisu jokaiseen kylpyhuoneeseen ja

keittiöön

Title and content

Title and content

Tiistai

Linjan sulku betonivalulla (palokatko)uuden sähkötaulun asentaminen asuntoon, kytkentä vanhoihin johtoihinuusien vesi-, lämpö- ja sähköjohtojen veto kylpyhuoneessa ja keittiössävesieristeet laatoitettaville seinäpinnoillemuut seinäpinnat ja katto tapetoidaan/maalataanlattiavalut tarpeen mukaan

Title and content

Keskiviikko

linjan betonimuottien purkukeittiöseinän (kuilu) sulku ammeen ja lämpöpatterin asennus lattian eristys ja lattialaattojen laatoitus maalaus ilmastointilaitteiden asennus

Title and content

Torstai

altaan, wc istuimen, sekoittimien ja sähkörasioiden asennus toinen maalaus kylpyhuoneessakeittiön laatoitus ja maalaus akryyli- ja silikonisaumaukset

Title and content

Perjantai

keittiön asennussähköjen ja ilmastoinnin tarkistusasunnon ja rappukäytävän siivouslopputarkastus ja luovutus

Title and content

Berliinin opit

• tilaajalla kyky vaatia nopeutta• työn toistuvuus ja volyymi• ennalta määrätty tiukka prosessi joka ”tukee itseään”• työntekijät motivoituneita – tekevät yhteistä urakkaa• rakennuttajan valvonta rakennuspaikalla• helppo pääsy tilavaan pystyroiloon

Title and content

Aikataulut Suomessa

• nykyisin mahdollista päästä 4-5 viikkoon (5-6 kerroksinen talo)• uskalletaan luvata 3 viikkoa (huoneisto) jos työvoimaa on varattu riittävästi• NCC-Optiplan projekti – tavoite 2 viikkoa

yllätykset pidentävät, yleensä syynä kostuneet rakenteet

Title and content

Tekniset hidasteet Suomessa

• KH:n lattiakaivon vaihto edellyttää lattialaatan poistamista, uusvalua ja vesieristystä Voidaanko ratkaista esim. akryylipinnottein (Goretex-ilmiö)?

• KH:n alaslaskettu katto yleensä rakennettava putkivetojen peittämiseksi Voidaanko välttää wc-pystyviemärielementein?

• Käytetään pikabetoneja Saadaanko kokonaisyhtälö kannattavaksi ?

• Kylpyhuonelaatoitusten asbestipurkutyöt Voidaanko purku välttää esim. levy-rakenteisin seinäpinnoin?

Title and content

Miten tehdä putkiremontin Suomen ennätys vuonna 2015?

Title and content

1. Asetetaan tavoite läpimenoajalle

• Mitä asiakas säästää nopeassa putkiremontissa?Muuttokuluja? Sijaisasumiskustannuksia? Vaivaa?

• Mitä asiakas on valmis maksamaan nopeammasta putkiremontista?

• Miten suojaudutaan mahdollisilta yllätyksiltä?• Viikko / huoneisto ? Teknisiä esteitä ei ole!

Title and content

2. Muutetaan prosessia

• Nykyisin: kuntotutkimus > hankesuunnittelu > toteutussuunnittelu > urakkakilpailu > toteutus

• Voisi olla: kokonaistoimitus halutuin ominaisuuksin

• Kokoamalla isompia urakoita (Maunulan malli)

Title and content

3. Muutetaan organisaatiota

• Luovutaan saneerauksessa uudisrakentamisen prosessista

• Suunnittelijat ja rakentajat yhteistyöhön

• Optimoitu, nopea ja kustannustehokas prosessi

• Suunnittelijat ja tilaajan edustajat työmaalle (kuten Berliinissä) > Kysymyksiin vastaukset heti.

Title and content

4. Luova ja tarkka suunnittelu

• Suunnitellaan ratkaisut tavoitteen mukaisesti

• Kohteen tarkka tuntemus –selvitykset!

• Tutkitaan uusia materiaaleja ja tekniikoita

• Pyritään esivalmistusasteen kohottamiseen

Title and content

5. Toistuvuuden hyödyntäminen

• Tekijät eivät vaihdu

• Osaaminen jää alueelle

• Volyymiedut hankinnassa

• Merkittävin nopeutta lisäävä tekijä, jopa 20-25%

Title and content

6. Esivalmistusasteen kohottaminen

• Rakentamisesta yhä enemmin asentamiseen• Rakennusliikkeille lisää omaa esivalmistetuotantoa• Lisää kilpailua esivalmisteisiin, nyt koetaan kalliiksi• Ongelmana hinnan lisäksi koko ja

joustamattomuus

Title and content

LinTec, Ruotsi

Title and content

LinTec, Ruotsi

Title and content

Viikko per huoneisto vuonna 2015!

Mutta…

Title and content

Nopeus ja remontti eivät takaa kiinteistön arvon säilymistä, saati arvonnousua!

Title and content

Putkiremontin kustannukset

Putkiston ja märkätilojen uusiminen 350– 450 eur/m²Saunat, sähköt, antennit, valokaapelit 100–150 eur/m²

75 m² asunto x 600 eur/m² = 45 000 eur/huoneisto

Lainanhoitokoulut:10 vuotta, korko 3%, pääoma 45 000 eur > 435 eur/kk20 vuotta, korko 3%, pääoma 45 000 eur > 250 eur/kk

Asunnon arvo ei juuri nouse - asumiskulut kylläkin!

Title and content

Täydennysrakentaminen rahoituskeinona

• Kaupungit suopeita• Putkiremontin yhteydessä• Rakennusliikkeet kiinnostuneita jos rakennusalue

rajattavissa tontilta• Pysäköinti ongelma

Alakiventie 3, Helsinki

Title and content

Waterlandplein, Amsterdam 2008

Suomessa on jo syrjäytyviä lähiöitä

Title and content

Waterlandplein, Amsterdam 2008

Title and content

Waterlandplein, Amsterdam 2008

Title and content

Lontoo 2011

Title and content

Ennakoi segregaatio!

Title and content

Tee yhteistyötä alueella!

Title and content

Täydennysrakenna vetovoimaisesti!

Title and content

Kiitos!