+ All Categories
Home > Documents > Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · of the appraisal, the appraiser...

Appraisal of Real Estate - UBC Sauder School of Business · of the appraisal, the appraiser...

Date post: 29-Apr-2018
Category:
Upload: dodan
View: 214 times
Download: 1 times
Share this document with a friend
21
DISCLAIMER: The opinions set forth herein reflect the viewpoint of the Appraisal Institute and Appraisal Institute of Canada at the time of publication but do not necessarily reflect the viewpoint of each individual member. While a great deal of care has been taken to provide accurate and current information, neither the Appraisal Institute, the Appraisal Institute of Canada, the UBC Real Estate Division, nor its editors and staff assume responsibility for the accuracy of the data contained herein. Further, the general principles and conclusions presented in this text are subject to local, provincial, and federal laws and regulations, court cases, and any revisions of the same. This publication is sold for educational purposes with the understanding that the publisher is not engaged in rendering legal, accounting, or other professional advice. © Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form without written permission from the Appraisal Institute of Canada. Published by the UBC Real Estate Division. Printed in Vancouver, Canada.
Transcript

DISCLAIMER: The opinions set forth herein reflect the viewpoint of the Appraisal Institute and Appraisal Institute of Canada at the time of publication but do not necessarily reflect the viewpoint of each individual member. While a great deal of care has been taken to provide accurate and current information, neither the Appraisal Institute, the Appraisal Institute of Canada, the UBC Real Estate Division, nor its editors and staff assume responsibility for the accuracy of the data contained herein. Further, the general principles and conclusions presented in this text are subject to local, provincial, and federal laws and regulations, court cases, and any revisions of the same. This publication is sold for educational purposes with the understanding that the publisher is not engaged in rendering legal, accounting, or other professional advice. © Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form without written permission from the Appraisal Institute of Canada. Published by the UBC Real Estate Division. Printed in Vancouver, Canada.

C H A P T E R 1 2

HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

��������������� ������������������������� "�����*���������� �-*� ���#������ !��� ����� ��� �� ���*����� � ������ ,��� �� �� �������,��� ��� ������ �� ���*�� � ���������$� <� "�V�� "��,����� ��������� ,������ �� � ������ ��� �� �#���� �� ���*��� ��� �� , ���� � ��� �� ���#� �� ���� �� ��� ����������� �� ����� �� �� ��� ������� ��� �$�C���������,���*��� ������������������������������������� �2�,��������������*�����#������*,1���� ��� ������,���*$�������������,���*������������,���������������� ����#�������� "��#� ����� ��� ����������������� ������� �� ��*������� �� � �� � �*�� ������������ ��� �� ���������� �������� ������ ��� ������������������ "���� �������$

��� *��� �������� ����� "�� ,�����* � ���������� �*���� "�� ��������� ������������ �����������������������,���*��$�<� "���� ����� ������ "�����*������ �� ��� ������ ��� �� "�� �� ���� �� �����2��� �� ����� ���� ,��� *��� ��� ���� *��������� ����$

FUNDAMENTALS OF HIGHEST AND BEST USE

C���������,���*�������,����2������������#�;

��� ������,���� �,�,�������������*������������������ ������� ������ ��� ������� ���������� �����,���� ��� �� ������ �*��� ���� ���� 2���������� �����,��� ���� �� ��*����������������*�$

��� �� ������ ���*��������������,���*������������ ������ ����������*������� ������� ��� �*�� �����$� )�� � ������� �#��� �� �� ��� �,*� �� ���*�� ��� �� �+��������� ���������������������,������ ��������������� ��������� ����������� ��������� ������������ ����,���*��� �����,�� �+�������� �������������������������������� "�����*�������� ��� �$

)�� �� ��������� ��� ����� ���� ,��� *��� ��� ����� ��� �*�� ������� �� ��� ���� ����"�������#� �������� ���-*������;

R1ARE10.indb 1 10/4/2010 10:35:58 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.2 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�� (�*����������,������������� ����������\�� )�������������#���#�*����** �������������,��2���������������,��\�� )�������������#��"���������� ���������*���,��,*��\

)���������������������������,���*��������� ��� �������� ����������� ���� ��*�����#� �����������-*������;

�� (�*������+��������� �������������� ��� ��,����������������� ��* ����������*������,����� ���������������� �����"������� �����*�,����� ���*������,��������������� ������������������ �������� !���*��\�� )�� ���������� � ���������������#� ������#�����*�������#���� ���!�����,��,*��\

)������ ���� ��� �����*����� ��� ��� �� ��� ��� ����� ���� ��� � ��� �� ���*�� ��� �� ����� ��� �*��������������������,���*��������*��������� ��� �������� ����$� C�#��� �� �� � ��� �P�� �+������ *��� ���� �� ����������� ���*����#���,������#������������*�� �� � �� ��#� ����� ���� ,��� *��� ���� ������� ��� �,*� �� ���*�� ��� �� �* ��� ��� ��������*���� �� ��#������ ���� ,��� *��� ���� ,�� �������$�)�� � ������� �� � ��� �� �#�� � #�� ��� �������������� �� ���� ��� ��������� ������ ��� ��� ������� �����#��������*����� ��� ��� ����� ��� ������+�����������*����� �������� ����$�������������������������� ���� ��������� ��� ������� ���*�� � �� �"������� ������� ����� ��� �� ��� ��� 2�������� �����,�����

�� � ���������������������$�0�"�#�������������� ������ ��� ��������*��,*���������� ��� ����*���������2�����������#���������������������������� ������������ �����*��������� ��� ������2������� ������*���� �� � ��� ����� ��������������������,���*��$

The Four Tests

��� �� "�V�� "��,����� ��������� � �� ������ �� ����� ���� ,��� *��� ������������� ���� ���� ��������� ��� ������,���� �,�,���*�������������������,����������*��� �"��$�)������������������ ������������* ������� ��������������� ������������� �� �����#����� �� � �������������-*��� �*��� � �� � ����� ���� P������� ����,���*����������;

%$� 0��������� �����,��/$� 5��������������,��&$� �����������������,��M$� <�+�������� ��*����

������ ���� ����� ������������ ������� �� �����-*�������$������������������������,��������� �������� �����,���������,���������� ������ �� �� ��,*� ���,���*��,����������,��� �����������2�������������,�����������+��*��� ��*�����$�

To determine highest and best use, the appraiser must analyze data, not just compile it. As an analogy, in applying the direct comparison approach the appraiser does not just compile a list of comparable sales from the market data; he or she analyzes the relevant sales. It is critical that a careful highest and best use analysis precede the application of the approaches to value. Otherwise, there is a high likelihood that serious errors will be made in the valuation process.

R1ARE10.indb 2 10/4/2010 10:35:58 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.3Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

��*�������,��2���������������,����,*�������� ������������������������ ��,����� ������������������,��$

��� ��+!���� �� "�� ��������� � ������ ���� �,��� ������� � 3� � ������� �� ���� �-*� ��� �� � �� ��* � ���� �� ��� F���� ���* �� %/$%G$� ��� ������� ��������� ��� ���� "�����������*��� ��*�������F�$�$��� ��� ��� ��*�!����G� *�*����� ������ �� �*�,� � ��� � ��� ��*���� �� ����#� ������,��� � �,�,��� ������$� �� � �+��������� "��������������� �*����� �� � �� ��� ������� �� � �� �� ����R���,*����������������*���$�C�#��� ��������� ���������!*��� �����������������!������* �*������*,1������������ �����*��!�� ����R���,*�������#�*���� �,�,������ ,�� �� ������,��� � �,�,��� *���� ����� ��� �� #� �� �������� �� ��E��$� (����� ���� ���*������������������ ������� �������,������ �����,���*����� ��������,*��������� �������� ��� �� � ��� � �� *��� � M�!��� �� ����� ��� *��� ������� ��"���� ��� ������,���� �,�,�������#�*������,�� ����� �� �2�������� �����,����$�������� ��������#�� ��� *��� ��� ������,��� � �,�,��� ��*��� �����*�� �*��*� �� ��������� ��� ��������� ,��� *��� ��� �� ��� ���� � ��� ����� �� �,�*� �� �������� *��� ��� �� � ��� �$��������,���� �,�,��������,������������� ��������������������*������� ���*���� � *���� �� � �� *�������� ������� � �,�,��$� ��� ���� �� ��������� ����*��� ���� ���������#����������� �*������������������������ ������� ��������*������ �����$� <���� ��� �� ������� ������ ���� ������� ���� �� � �� ����� �*�� �� ����������,������ ���� ������������ ����� �� � ���������������� �� � �#�����*�������*�������,*�������� �����*���������� � ��� ����������$

�� ������ ,�� �� �����2���� ������� �� � �� *��� ��� ���� "�� � ��� ��� �� �*,1���� ��� ���������*,1�������,���*������ ����*����,*����*�,� ������ ����������,�� �-*����� � � �� �� ��� �� ���$� ��� ��� ���� � �*�� ��� �� ����� ���� ,��� *��������*����������* �����+����������������������������� ����� ���������,�����*���� ������:��$

��� ��� ���� � �*�� ����� ������� � �� ���������� ������ �� ��*�� *���� �� � �������2�� ���$� �� � �+������� ���������� �� � ������,��� ����� ������ �� ����� ����� � �������������� ���� ,�� ������$� 8������� �� ��� ����*���� �� ���� *����� ����� �R���*����� ���� ���� ����� � ������������ ,��� ������� ���� ���� � �� � ���� ������ ���� ��� ����� ��� ���� �� � ���� ����� #���� �6��� ��� ���������$� <� "�� ������� ��� ���

Highest and best use is the reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is legally permissible, physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the highest value.

The highest and best use of land as though vacant and the highest and best use of the property as improved are connected but distinctly different concepts. To clarify the distinction, consider a single-unit residential property located in an area zoned for commercial use. If there is market demand for a commercial use, the maximum productivity of the land as though vacant will most likely be for a commercial use. In this case, the residential improvements may contribute little, if any, to the value of the property as a whole except as an interim use during the transition between land uses. If, however, the market value for residential use is greater than the market value for the permitted commercial use less costs to demolish the residential improvements, then the highest and best use of the property as improved will be for continued residential use.

LAND AS THOUGH VACANT AND THE PROPERTY AS IMPROVED

R1ARE10.indb 3 10/4/2010 10:35:59 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

Source: Stephen F. Fanning, Market Analysis for Real Estate: Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use (Chicago: Appraisal Institute, 2005), 382.

12.4 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

��2���$� ����� �*�� �� �*,1������� ,�� ���������� ���� ������������ �*���� �� � ��*����,�E� !��������������������������� "�������������������,��� �����*,1���� ��� ������ ����:�����������������������$

���������,�� ����������,��������������� ���,*���������� ���� F�=8�G$������ "�� ���� ��2��� �� ����� ���� ,��� *��� ��� ����� ��� �� �=8� ������� ��� ��! ���� ������������ #��� ����� ����*���� ����+� ��� *���� �*�� ��� �R���� ������ �����

Figure 12.1: The Market Analysis Process and Four Parallel Tests

R1ARE10.indb 4 10/4/2010 10:35:59 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.5Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

���� ���������� ��� ����� � ���������*��*��$��� ����� ������� ����,���*��������*����� �� � �� �=8� ���� ����� ��� �������� �� �����2�� ����� ���� ,��� *���� ,*� �� ������������*����������*��� ���,���� "��� ��� ��������� �6������������!�����������������������$

APPLICATION OF HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

C����� ���� ,��� *��� ��������� ,*����� ��� �� �����*������ ��� �� "�V�� "��,�������������$���� ��������� ��� �������� �*�������� ���*���������� ������*�����#���� ��� ���� � ������ ���� ������,���� �,�,��� *��� �� � ������ �� �����,������ �������������,������2�������������,������������+��*��� ��*�����$�)����� ��������� ���� �������������* ������������������������� ��� �������� ������,*������*�������������� ������*����,*���� ��������,������;������*�����������+������*��������2!������������+������*����� ��������������� ���������������������$

Highest and Best Use of Land as though Vacant

0����������� ��������*�������*�������$��������������� ����������������� ���� ����*����������������+���$�C�#��� ��#�������������������������� �,*�����������*�� ��� �� � ��� �� ��� ��� ����� �������� ��� �#��� ���� ,�� �*� �� *��$� �� ��� ��� �� ����� ���� ,���*��� ��� ����� ��� �*�� �������*�� ,�� ������� ��� ��� ������� �� ��� �+������ *��� ���� ���� �������� *���$� �������*����� ��� �� ����� ���� ,��� *��� ��� ����� ����*�� ������ ��� �-*� ��� ��� ��� ��� ���� ��� ����������������$� C�#��� �� �� ������ ��� �*��� #���� ,�������2������ � ��� �#��� �� �� �� � � ��� ���� ��� ������� ��� �����*��������������$��������������*���#����,�������2�����������#����������������� ��� �������������� ��� �����*���������� ����$���� ���� ���+������ �������� ������ ��� �#���� ��#� � ����������*����������� ,���� �������� ��� �� �� �� ���� *��� ����� �� 1*��2������� ���� �� ���� ���#������� ��,����$

Testing the Legal Permissibility of Land as though Vacant

5 ����� �� ��������:�������,*����������������� ������ ������ ������������� �����!��� ��*������������ ���*����������������*���$������� ���� ��*�������������� �#�� �� ������� ������,���� �,�,���������:������� ��� � �� ���������*���,������������� �� ��� ������������,���*��������� ��� ����,�� ����:��$

)����������� �� ������ �������� �����,������ ����� ���� ���� ������#���*����� ���� ��E���,�� �* ��� :�������#���*���� ��*���,���� ��E��� ��� �� :������ ������#� ��� ����������#���*����� �� �� �����,��� ����� �� ���������������$�5 ����� �� �������� ����� ������ �� ����������������!� �������������� ��,���� ����*����� � �������� ,*������� ��,��"��� ������ ���� ����� ��� ��� ����$� )�� ����� �� ����������6���#�� :������ ��#�� � � ,*������� ������� ���� �� �� ������ �*��������� *�*������ �������,*���������������������-*������������� ���� ����������#� �#��*�

The highest and best use of land as though vacant is concluded after the four criteria have been applied and various alternative uses have been eliminated. The remaining use that fulfills all four criteria is the highest and best use.

R1ARE10.indb 5 10/4/2010 10:35:59 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.6 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

����������� ������ �����������#������� �� �����������+�� ���$�������!� �������������9��� �����������,���*���,���*��� ������� ������������� �����*������ � �� ���������� ������������$��� ��+������������� ��� ������*,1�����������������������#�������� ���� *������������,��������������������,����� �������������� *�����������������#�,*�������#��������� � ����������������������$�)���*��������������� ������ ��� ���*�������������� ��������������������,���*������������������6*������,���������P�����������*�������� ��� ���������������� �$

)�����������������:����:����������� ����� �� ������������������������ ���!��,���������������*�������� �-*� �������� ���� ���������������� ��������,�������������� ��������������*�����,*����������������� �������� ���� ������������������ ��!������ ��*������$

=*������� ������ ���� � ����� ����� � ��� ,����� ���������� �� #�� #�*��� �� !#���� ,�� ��� ����� ���� ,��� *��� ,�� ��������� ,* �������� �� ������� �� ��� ������� ���� ��� ���� *����$� �� � �+������� �� ���������� ���� ��� ��#�� � ������������#�� �+����� �������� �� ��� �-*� ��� ,�� ������ � �������� ��*��� ������ �� ��:�� ��� ��� �����������*��������������� �$�0���� �� ��������������������� ��*�������#� ������������������#����E ����������� �.��� �� �� ������������ ���� �������* !��������������$�)�������� ������� �� �� ������,*�������������� ��*���������#���#����� *����� ���� ����� � �#$� C��� ����� � ���������� �*�� ��� ��� ��� ������� ����!������������� ������� ��������,����� �� ������������ ���*�������������$

����� ��� ��� � �� ����! ����� �9���� ��� �� ���� ����� *���� ��������� ��*�� ������ ������ ���� �������� ��*������ ���� � ��� � ����������� ��� ���$� ��� ���� ���*��,��������� �#������ �������� ��*��������� ����������������� ��������#�� ������#�����������������*���,����������������*,���P�� ���������� ������������!������� �1���$����� ���������� ��������� ������������������ ����*,�������* ����� ���� � ���* �� �*,���� �R������ �� ���� � � ����� �� ���� ���� ����� ������������ � ����������������� ��� ��� �����������2������$

���#�� :������ � ���������� ��� � �� � �� ���� ���������� ��� ��� ��� �� � �����!��,��� ������� � ���������� ���� ��*�������� �� ��� ���� � ��*��� ���������� #�� �� ������� ������,���� �,�,���������������� ������������*,1���� ��� �$

Testing the Physical Possibility of Land as though Vacant

����������������������,�������� ������ ������������ ��� ����������������#���������������9���������������,���*��$������:���������� ����������������!,������������������� ��"������* ��������� ���*�����6������ ��� -*�"����9�����*������#������������,���*$����*������������ ��������������������������� �������������$� ) ��*�� ��� �������� ����� ���� ������ �� ���������� ����� ��� ��������!������������������*�������� ��*�� ����������� �����������������:�$

�������������������������*�������������$��� ��� ����� ��� ������������,��������������� ������* �$��� ��� �� ��� ����������� ������� �������,�������"���������#������,���2$�)������������� ����� ������ ���� ���������� ���������������������,����� ��� �*,���� *������$� )�� �� ��#� ������ ������� ��� � ��� ��� �� � ��� �� ������,�� ������,���*�������� ���"���� ���������� �� ��#������������������� ��� ��� �P��*��� ���� ,�� ������$� ���� ���� ���� � � �*,����� ���������� ��"�� �����������

R1ARE10.indb 6 10/4/2010 10:35:59 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.7Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

��R�*��� �������� �� ����P��*���������,������ ������9����$� )�� ���������� ������� ����� *���������*�������������*,1������������� ���������������� ������������ �������������� � �������*���� ���*,1�����������,��������������� �������,��� �� ������������,���*�����#�*����� #����,����������$

Testing the Financial Feasibility of Land as though Vacant

)�� ��� ������� #��� *���� � �� �������� �� �����,��� ���� ���������� �����,���� ������ ���� ����������������*����� ���������� ����$�?��������*������������2 ��#��� �� ���� �������:����* � $����������������������*���������*���������* ���#�� ���������������� ����� ��2 �� #������� ��*��� ���2���������� �����,��$�(����

In investigating the reasonable probability of a zoning change, the appraiser must consider trends and the history of zoning requests in the market area as well as documents such as the community's comprehensive or master plan. Uses that are not compatible with the existing land uses in the area (such as a gas station in the middle of an exclusive single-family residential subdivision) and uses for which zoning changes have been requested but denied in the past (such as an industrial use where several industrial zoning changes have been turned down in the past two years) can usually be eliminated from consideration as potential highest and best uses. On the other hand, a zoning change from residential to commercial may be reasonable if other properties in the market area have received a similar zoning change recently or if a community's comprehensive plan designates the property for a use other than its current use. For example, consider a site zoned single-family residential in a transitional neighborhood where the zoning on several similar sites has been changed recently to commercial. Also, the city's comprehensive plan designates the property as lying within a future commercial corridor. Both of these factors may support an appraiser's conclusion that there is a reasonable probability of rezoning the subject site for commercial use.

Additional evidence of the possibility of new zoning includes land assemblage, removal of structures, and new construction in an area. This evidence may be supported by zoning change applications, zoning hearings, actions by municipalities, and interviews with planning and zoning officials. Even if there is no current market evidence of a zoning change, documented interviews with officials and discussion of zoning practices and histories can be helpful in evaluating the possibility of a zoning change. However, these interviews may not be a "proof" of a change or the denial of a change. Elected officials make decisions on zoning ordinances, and the processes are often heavily contested, with the outcomes not known until official actions are taken.

The probability of a zoning change may not be 100%, and the challenge is to determine whether market participants will pay a premium over the property's current value as zoned in anticipation of a potential zoning change and to document the conclusion. Because developers are frequently risk-averse, most buy "subject to" rezoning approval rather than "as is". Many sales never close because they are subject to rezoning that could not be obtained or could not be obtained within the developer's desired time frame.Appraisals involving a projected or assumed zoning change are subject to an extraordinary assumption or hypothetical condition, depending on the situation, and must be addressed as such. If, for the purposes of the appraisal, the appraiser concludes from research that the probability of a zoning change is likely, the appraisal is subject to an extraordinary assumption because although the appraiser believes the statement to be true, if it is not, the value opinion would be affected significantly.

PROBABILITY OF A ZONING CHANGE

R1ARE10.indb 7 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.8 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

��������� *���� ��� ����� �*�� ��� �*��������� ��� ,�� ������!� ��*����� ��� �� ���������������� ������ ��� ���������������������,��������#������,��������� ����� ���������� ���� ����$��� � ������!� ��*������ ��� ����� �� ���������������� �� �2�������������,������*��,���*��� ���#������+!������ "�V�� "��,������*��$���������������������������� ��#��������������,*��������������������� ����*,1��������� � �-*���������2�������������������� ������$

)�������������������,����������������� �����,���*����� ��������!� ��*��������������������2�������� �����,�����#��������� ���*�����#�����������*����� �� ��"���� ��� ��*�������������F� � �* �G��-*������ �� ��� ���������*��������������������� ������+��������2���������,������������������������ �:������������������$�)�� �� *���� � �� ��� ������!� ��*������ �� ��������� #���� ��� ����� #��� *���� � ����"������� ���������*��� � ��*�������� �2��-*������ �� ��� ���������*������������������������� "����� ��� ��*��� �����*���$���� ���� P�������������������������*�������������������� �� ���������������*������� ��2���������������,��������*�����������*����������+�������� ��*����$

��� *������������������������,���*������������������������� ��������2��*��$�������� ��� ����#�������� ��������#�*���,��,*������#����������** ���+����!�����������*���������� ���������$�0���������������������*��������� ���������� ���� ����� �� �� � �� ����� ����� ��� ����� ,*� ��� �� ����� �������� ��� ����� ��� �� ��� ���** ��� ���� �*���S� �� � �+������� ��� �����S� �� ����,������������ �����������#�*�����"����������� �����*�,�������$

������ ����� ��2�������� �����,����������� ������!� ��*�����*���� ����� ���� ��������� �� �** ��� ���� ������� �� ����,���+������ � �������*��$�7����������������������������������� ������+�������� ������*, ������ �������� ������������� �,���� �� ��"���� ��� ��� ����� ������� F ?)G� � ��� ���� *��$��� ��� ��� �* �� ���������������������������,������*������� �����*��$�)������� ����*������,������,��������� ����� �����*��� ����*R����� ��������� �� �-*� ����� "�� ������ �* �������������������*�������������,��2���������������,��$

������ ����� ��2�������� �����,����������*��� ��#����������� ��� �������� ����� ���� ��� �� ������������������������,������� ���������*��,���2������� *��� �����*�������������������������$�)�������*��,���2���+���������������*������������� ��������,��$�)�������*��,���2�������,���#��������� ��+����������,����������� ���������*�����*����������,��2���������������,��$

(*������*�� ����������� ��� �� 2�������� �����,����� ��� �� ����� ��� �*�� ������ ������ ��� ��� � ������ ��� ������� ���� � ���,��� �� "�� ��������� ��������� ���������:���������� "��� �������������*,1���� ��� �P�������������� "�$����"����������� ���������� ����������*��,��#������������#���� ������,��������� �$����� �+� ���� �,����������� ������ �� �� �����2�� *��� ��*��� ,�� ���� �� ���� ���� ��������2�������������,����$%

1 For more information on financial feasibility and maximum productivity, see also Stephen F. Fanning, Market Analysis for Real Estate: Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use (Chicago: Appraisal Institute, 2005), 389; and Richard Parli, "What's Financial Feasibility Got to Do With It?" The Appraisal Journal (October 2001): 419-423.

R1ARE10.indb 8 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.9Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

Testing the Maximum Productivity of Land as though Vacant

��� ��� �����+��*��� ��*������ ��� �������� �� �� *���� �� ���� ������� �� 2 �� ��� ���$�?�� �� 2���������� �����,��� *����� �� ����� ���� ,��� *��� ��� �� *��� ��� ��*���� ������� ����*��� ��������*�� ���������#�� ���� "�P�� ������������� ��"�����#���� ������ �* ��#� �����,������ "���� ���*�����������������!���� ��"$� ������ ����� �� ����� ���� ,��� *��� ��� ����� ��� �*��������� ���� ��� �* ���� �6��������������� ��"��� �������*�������������:���������� �����9� !���*���������� � ������������*��$������� ������������� ���� ����*�� ���� ������ �6����� �������� "���� ������������������ ��������*����,������������ ��$���� ��������� ����������� ��*�� �� ����,��*���� �� ���#������ ������ �����+�������� ��*����$� �� � �+������� ��� �� �*,1��� ������� �* ���������� �� � ��� ����� ������������� � ������������������2������ ��������** ��������������,���*�������,�������,�����������*�� ����������$�(*��������� ���������������������� �U&$Q���� ��-*� �������������*�� ������ ����������������������� �UJ$Q���� ��-*� ��������*�� �$�)�� �� ����� ��� ���� �� �2��� ��� �� �� �� �����*�� ��� ��� /�X�� ��� ����� ���*�� ��� �� �������������U&$����� ��-*� �������#����*�������������������,���*������������������������ �������������$����*������ ��*����������� ����*�����������*����������������,���*��$

��� ��� ���� � ���� 2��� �� ����*��� ����� ���*�� ,�� ��������� �� ���*�� ��� ��� �������*���F������������ �������G������*, �������������������,�* ���������������� �� ���* ������� ���������+���������� ��������� �������$���� ������������ ��� ���� � ���� ������� �� ����� ���*�� ,�� �������:���� �� ����*��� ������� �� ������$� ��� ����� ������� �� ��� �������:��� ���� ���*�� ��� �� ����*��� ������� �����!���� ��� � ��� ����� �+������� ���� �� �* �� �E �,*�,��� �� �� ��� �������� ����,�������*���� � ����� ������� �� �� ����� ��� �$/� )�� ��������� ����*����#���� ����� ����*��� ����-*��� �� � ������ ��� �������:����������2��� ���� ��9� ����������� ����*��� ��������E �,*�,������������$��� ��� �������� ���� ���*����"������������ ������������ �����������*������� ��������*����������������,���*�����������$������ �� ����� ����*��� ����-*�� ���� ,�� *���� ��� �� ����������� ��� �������������������������*���������� ��*���*��������������,���*������������,���*����� ������� ����*��� ��������*��������� ����*��������,������� �������� �������*����� ������� �� ����� ���*�$����� � //� ����*����� �� ����� ����*��� ����-*�� ������ ��������� ����*�������-*�������� �������$

The Conclusion of Highest and Best Use as though Vacant

��� �����*����� ��� ����� ���� ,��� *��� ��*��� ,�� ���� ��� ����� ��� � ��� ��� �������#���;�

%$� '��F�G/$� ��������� �*��F�G���$�$���,�� ������ ��������*������������� �������� �����&$� <� "���� �������

�$� '�� �,$� <���� �,�,���,*�� �V�����

2 According to traditional economic theory, income attributable to the three other agents of production (labour, capital, and entrepreneurial coordination) is paid, and then the remaining income – i.e., the residual – is attributable to the land.

R1ARE10.indb 9 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.10 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

��� �����*�������� ������� ����,���*������ ���� ������� ����� ��*���,����� �����2���������� ���� P�� ���� ������#������������������ �-*� ��$�������,���������������� �*��� ����� ��� �����*������ ��� ��*��$�A��� ��� ����� ���� �*����� K����������,*������K�� K�� ����� ����� ,*������K�� � � K�� ���!*��� ��������K� ���� ,�� ���-*��� �������� ��*������� ,*� ��� �� �� �� �� ��*�� � *��� ��������� ,���� "�� �� ���������*��,�� �����2���� �*����� K�� �*,* ,����R���,*�������#��%��� ��� ��6�� �K�� � K�� ��!,�� ���� ���������#�� �� ����� /�Q��� �-*� �� ���$K� (�������� � �� ��� ������������ ��������� ������,��� ��� ����� ������ � ������ ��� �� ��� *�������� �� �� �2��� ������� ���� ,��� *��� �����*����$� )�� ���� ������ �� ��� ���� � ��*��� � �������� "������������������������*��� �������������*���� �*��������������� �����*������������ �,�,���*�� ������,*�� �$

��� �������� ��� �� *��� ��� ��� ���� ��� ������� ����� ��� ����� ���� ,��� *�����������$����� �����*�������������������,��������������,���*��$�������������,���*��,����� ����*����� ��� ��� ����������*��$��� ���������������������,���*���������� ����������������*������������,���� ���%�!�� ����R���,*��������#�������R���,*����������* ��������*������������������� ���6�� �$������ ����������������,��������������,���*�����*���,�������������������* ���*������ �����*��������#�* �����������$

��� ������ ��� �� �����2��� *��� ��� ���� � ���� ��� ������� ����$� )�� ������������������ ��� �P�����������,���*�������������������� �����,����** �$��� ��+������������������,���*���������� �������������* ,���� �#���*���,���� ���� ���*���������� ���#�����** �����������,���*�������� �����������*,��������$�)�� �� ����� ��� ���� �� � ����������� �� �� ���� ��� �� ��� ������� � �� ��� ��� ��� ���*��$� )�� �� �������� ��� �*,������������������ ��� ����� ���� ,��� *���#�*��� ,�� �� ������*����� ��*�* ���*��$�)���*����*���������������������������������������� ������ �������� �� ��� ������ ��� �� �� ��� �** �����������,���*��� ���*�*��������2���������������,��$

���� � ���� ��� ������� ����� ���#�� ������ ���� "�� �� ��������#�*���,���E ������������������,���*��$�)������ "������������������������ "��

If the appraiser concludes that a building improvement is the highest and best use of a parcel of vacant land, the appraiser then determines and describes the type and characteristics of the ideal improvement to be constructed. The ideal improvement should meet the following criteria:

W Takes maximum advantage of the site's potential market demand

W Conforms to current market standards and the character of the market area

W Contains the most suitably priced components

If a new improvement is considered to be the highest and best use of the land as though vacant, it presumably will have no physical deterioration or functional obsolescence – i.e., it would be neither an underimprovement nor an overimprovement. Thus, any difference in value between the existing improvement and the ideal improvement would be attributable to these forms of depreciation. The appraiser must still consider external obsolescence, which may affect both the existing improvement and the ideal improvement.

THE IDEAL IMPROVEMENT

R1ARE10.indb 10 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.11Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

���������� ������ F(���/G�� �� ��� ���� ���� ������ ��� �,�,���*�� �� �� � �� �����!2���*������#�������� �,�,���,*�� �$���������������������������*����������� "������������������ ��������������,���*�����������$

Highest and Best Use of Property as Improved

C���������,���*��������� ��� ����� ��� ������� ����� �� ��*��� ����*���,���������������� ������ ��� ���������������+��������� ����������������������� ����������� �,������������*�������������������������������,���*�������*�������$����������� ������ ��� ���� ��� �� ��������,����������*��,��������� ��;

%$� 8����������+��������� ������������ ��������������/$� �����*�����+������*��&$� <���������+������*��

��� ��������� ��� ����� ���� ,��� *��� ��� ��� ����� ����� �������� #��� � ���������� �������� � �� ,��������*��$� �� � �+������� ������� � ��� ���������� ���#��� ������� ��� ������ �� �� ���� �� ��� ������ ��� � ��� ���� ���� �� ��� ���� � ��������� ���� "�����*������������������ ;

%$� (*,1�������������������������������� ��������� ��,*������������* ������

/$� (*,1��������+ �� ���� �����*������������� �������#����,��,*������������** �����$

)���*��������������� ���� ��*�������:�������������,���*��������� ��� ����������� �� ����� � �� $�

)�� ��� �+ �� ���� �� ���*������ �*�� ��� ��� ��� ������ �� ��� ���� � ,����� �����*������ ��� �� �����*����� ���������� � ��� �� ��� ���� P�� ���� �� ���� ���$�=���*��� ���� ����� �� ��� ������ ��� ����� ����*�������� ���� P���������� �� ������ *����� ��� ��"����#��������������� �����������������*������+��� �� � ������ ��� ���� ���*�� �"���� �� �������!�*��� ���� ��9� ������ ���� �� �9��� ��� ��9� �������������� �����,�#�������9������������������*�������������� ������ �� ��� ��������� �� �� ��������+��$

Testing Continuation of the Existing Use of the Property as Improved

��� �+������ *��� ��� �� � ��� �� ��� ��� ����� ��� ����� ���������� �������� �� �����,������� ���������� �����,��$� )�� �� �+������ *��� #���� ������ 2���������� �����,��� ���� ����� ��� �2�,����������2������� � ����������������+������*���#���� �����������������,���*��������� ��� �������� ����$

The highest and best use of a property as improved may be continuation of the existing use, renovation or rehabilitation, expansion, adaptation or conversion to another use, partial or total demolition, or some combination of these alternatives.

R1ARE10.indb 11 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.12 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

��� ��� ���� ����� ����� �� ��� ���� ���� �������������� ��� �� ��������� ��� ��2�������� �����,����� ��� �� �+������ *��$� ��� � ��� �� ���� �-*� �� ���� �� �� � ���+������ ��� �������� �� ������� �� ,��� ���������� �������� ��� ���� "������$���� ����� ��� �* ���� �������� ��� �� ����� � � �*�������� �,������������ ����������� ��,*��������� ������ �������+��������� ������������������ ������*���F����*�������� ���������� �� �2G��*��,�������:������������������*��� ������������ "�$�����9���������������������*������� ������ ��������������#��*�����������#�������$�)�����������#�������,��������������������,�������+�����* ���#�*������,������� �S� ������� �� �� ��� ���� �#�*���,��#���� �� ���� �� ��� ���� �����������,���*�����������$

Testing Modification of the Existing Use of the Property as Improved

<���2������ ��� �� �+������ ��� ���������*������ ���� ��* � ���� ��� ����� ����,���*��$�����*������� ��� ��� ��*������������� "������������ �����������"��������#�#��������������+������*���� �����������������,����������������� �����,��$�8�� ������� ��2���������� �����,�������2������ �� ����� �� � �2�,��� ��� ��� ����+������*���� ������� �����2��������������E� ����#���������������������!2������������,���2� ����� ��� ����$�$��������-*��� ��� ����� ��� �������� ��*�����������2�����$��������������-*���������� ��������,������������2������������+������*�������,������ ��*��6�#���������� �����$

�� � �������� ����� � ��� ���� � � � ��� ���� #�� ��� �������� �� ��9� ������2������� �������������� ������������� ���� ��*����� �����#�� ����������� ����������� �� ����� �� �����������#�����2�������������� ����������#�*���, ���������������� ���$������������������������������� ������,���� �,!�,�������������������:���������#�������*������������������������,���*�����������������*�������$������������� ���� ���*��� ��� ���������������*��� !������ ������,���� �,�,�����������������*���,���������, ��������� ����������������� ����#������ ��*�� �������� ���������� � �� �����$�(*�������������*�������*��� ����� ��� ���� "�� � ���� ��� ����� ������� �� ������ � � � ��������� ��� ��� ���� � � �� ����*���P�� ���� � ����$� ��� ��� ���� � ��*��� ���� �� ��� �� ����� ����,������� �� �������� �� ���� ������� �� �� ������� �� �������� ���� �� ��"� ������������ �� ������� ���� ��������������2�������� �����,������������2��������� ���+������*��������� ��� �������� ����$

Testing Demolition of the Property as Improved and Redevelopment

8�������������,��������� ����������+ ������ ���������2��������� ���+������*��� ��� �� � ��� �� ��� ��� ����$� ���� ��� ��� ������ *��� ��� �� ���� ��� ���������� �����,���� ���������� �����,���� 2���������� �����,���� ���� �� �� � �2�,��� F����� ������ ��� ���������� ���� ������������ ��� �� ���G� ��� �� �����*���� *��� ��� ���+������ ��� ��������� ��� �� ��� ������ *���#���� ,�� �� ����� ���� ,��� *��� ������ ��� ����� ��� ����$�<����,*��������� �� � ����#������ �� � ����� ����������� ���������������� ���*����� ����� ������� ������;�� ��� ���+�������,�������������!��������� ��������,�*����K����� �K�������� �$

R1ARE10.indb 12 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.13Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

SPECIAL SITUATIONS IN HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

)��������������������������������,���*������������������� ������� �� �-*� �������� �����������#������*�����;

�� (������*����� 0��������������� �����*����� )�� ���*����F����*���������������� �����������* �����G�� '������� ����������������,���*���� <*������*����� (������!�* �����*���

Single Uses

��� ����� ���� ,��� *���� ��� ����� ��� �*�� ���������� � ��� �� ��� ��� ����� � �� ����� ���������#���* �*������ *���$� �� � �+������� ��� ��� ���*� ������� ���� �� ������!*��� ����#�*���*�*����� ����� �*���� ��� ����������� S� ���� ����� �� ���� S� ����� *��$�(��������� �#��� �� �� � ��� �P�� ����� ���� ,���*��� ���� ,�� *�*�*��� � � ����� *��-*�$� �� � �+��������� "�� ������� ���� ,�� ���-*��� �� �*��� � ������ ���� �*��!�� ��� �R��� ,*������� ��� �� ����*�����,*� ���� "������ ��� �*��� ��� �� ��� ���$�������� � �+������� �� ������!�� "�� � � �������!*���� ��� ���*���������������:������*� ����������������,��*��-*�����������,���2���������������,*����������,���*��� ���,���* �*�����������*����� ������ �,���� ��� ���$����� ���������#����� �����������* ��������������������������,���*����������������*����������*���,���������*����������������* ����$��� ��� �������������� ���!��������,�������2��������9� ���������+��������� ������������������������,���*����������������*���������� ���������!*���� ��� ������,����������������9� ��������������* ��������������$

)�� ��� �+������ ������!*��� � ��� �� ��� ,����� ��� ������� �� ��� ���� � ��*����� �� �� ����� ������ ��� �� "�� ��������� �� ��� ����� #�� � �� ������� *��� ��*���,�� �����*��� � � ��������*��$� )�� �� ��������� ������� �� �� ������� *��� ��*��� ,����������*���� �� ��� ���� � ��*��� ��� ��"�#��� ��� �������� ��*��� ,�� �����#���� ��� �������\� )�� �� ��� �������������� ��� �,*�� �����*������ ��������!���� ������������������������� "�����*��� ��� ������� ����,���*���#�*���� �,�,���,������������ ������������������+������*��$������������ ���!��������� ��� �,*�� �� ���*�� ,*� ����� ��� -*������ ��� �� ����� ���� ,��� *���,���*�������2������������+��������� ��������#�*���� ��������� ����*�$��� ���� �������������!*���� ��� ��� ����� ���� � ��*����� ��*���������:�� ���� "���� ��� ����� #�� � ���� �� � �*�� � ��� ���� �� ����� �+��� ����� ��� ���� ��� ���� "������������� �������*�����*��� ����� $

Single uses, interim uses, legally nonconforming uses, uses that are not the highest and best use, multiple uses, and special-purpose uses all require special consideration.

single useA special case of highest and best use; a unique or special-purpose land use that may not be consistent with surrounding uses.

R1ARE10.indb 13 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.14 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

Legally Nonconforming Uses

�� ���������������� �����*��� ��� ��*��� ��#��� ��#�*�������,��������������������,*��������� ������ ������������*��� ��*������������:�������#��������������$�(������������������ ����������,��� �����,������ ��������������*��������� �����"���� ��� ��� �+� �� ������ � ��������$�������� � �� ���� ������ � ��� ��#�� /�������-*� �� ������� ������#��� ��� �������*�����*����� ������ ��� �-*� ���,��:�������� �����������*��$�)����������-*� ���%������-*� ������������������ ������� �������

��� ��������������#�*�������������%3������-*� ����������#�*����������� ������ ������:������ �-*� �!����� �� � ���� ��:�$� ?� � �������� �������� ����� *�����*������ ���� ,�� � ����� #��� ������ ���� � ���������� �� ������$� �� � �+������� �� ������!*��� ��������� ��� ��J�Q����-*� ����������������� �� ������������� ������������*����:������!%� �-*� ����������J�Q����-*� ��������� ������ ��$� )�� ����������������#�:������� �����������#��� �������*�� ���� ��:�� �� � �� ��� :����� �!%� ���

��� ��������%�������-*� ����������+������� ��� ��#������������ ������ �$�)��,������������ �� �������� ����� *��� ��*������ � �� ������� ��� ������ �������� �������,���*��� ���#� ����*����,�������������������� �������,���$�(��������*����������� ��9� ������ ,�#���� �������� �������� ����� *���� ���� � ��� ���� �� � �� ������,*������������ �������������������� ��$�)������ �� ����*�������������� �!�����,*� ����� ��E� ���� ��� �� ��������*����������� ������#����:������,*������� F� � �� �*��G����� ,�� ��� �����$�<��� :������ � ��������� ���� �������� ���������������#���������� �����*�����*�����.���� ���� ���*��,�� ������� �#�� ������������#������ ����������������������� �����*���$

Z������ ������� ���� � ���� *��� ��� ����� � � ��� ��� ����� � ��� ���$� �����!*��� ��������� ������� ������� ��� �� ����*,��-*�����:������� ������ �����*������� ,�� ��� *��� ��� ����� � ��� �$� )�� ��� ������ �� ���������#�������� ��"���� ,�� ����������������������,����� �������������������,���*����� ��� ���������#���� ,�� ������� ��� ��� ��� ��� *��� *���� ����� ����� �� ����� ����� *��� ��� 2���������������,��$��� ���������������� ������ ��� �� ����,��������� ��� �����#���:������������� ��*��� ���� ��E��� �������� ��� � ��� ��*��$� �� � �+������� �� ���� ��� ������� ���� ����,*�������#������*����������*����,*��!*������,�* ��������,����#�:�������������� �������*��$���� ���� ��� ������������#� ��������������#������#�:������ �� �������#�*������������#���+�*���� ��,��,*��$� ������� �����*������������� ��*�� � ���������� �������������� ����� ��� �� �9��� ���* ��� �*�������������������� "�������,��"�������������$

Z������� ����������� ��#����1* ��������$�����*�*������� ������ �!�+�������� � � ������ ���� *��� �� �����*�� ,*� � ��,�� �+�������� � � ��1� � ��� ������ ���*��� ����������� �����*��$�(����1* �������������������������� ������ ���������*����������������� �����*���$�)�������1* ����������#������������� �����*��������������*������*�*�����������,�� ����,�����$�)������1* ��������������������� �!����*����*��,������������������ ��� ���*9� ����1� ��������� ������� ��� ������,���������� �����*� ���� ����������$�)��������������������������� �����*�������

legally nonconforming useA use that was lawfully established and maintained, but no longer conforms to the use regulations of the current zoning in the zone where it is located; also known as a grandfathered use.

R1ARE10.indb 14 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.15Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

,�� �,*�����������������������*����������� �� ��������� *������� ����������������� ��������������� "��� ������������,��� �$

���� ���*���� ����� #�� �� �������� �������� ����� *���� ��� ��� ���� � �*�� ������:�� �� �� �* ��� *��� ���� ,�� � ��*����� �� �� �������� ���� *�� ������ �� ���*��� ��� �� � ��� �� ��*��� � ��*��� #�� �� ����� ����� *��$� ��� ���������������� ����� *��� ���� ����� � ��*��� �� �� ������� ���� ���� �� ��� � ���*�� �������� �,��� � ��� ���� �� ����� �� �� �� :�����$� �� ��� ��� #��� �� ���*�� ����� �������� �������� ����� *��� ��� �� � ��� �� ��� ���������� ,�� ����� ���� ������ ������������� ��� ���������*,1���������� �������� �������� ���������� ���� ���*���������� ������ ������������*�������#����� ����*,1���� ��� ������������������ � �� ��"�� ���� ���������� ����������#�� ���������� ���$� )�� �� ����� ����� ���!*��� ��� ���� ,*������� ��� ��� � ��� ��#�:����� �� ��+!*��� ��������������� ��+������������ ���� �#������������� �����#�� ����������� ��� ����#����+�*����� ����� �� ��������� �,��� �������������������������� �������� ������������������� �����$

0������� �������� �����*���� �� �� ������� �� �� ����� ���� ,��� *��� ��� ��� ��� �� ��� ��� ����� � �� ����� ����� �� ������:�$� C�#��� �� ��������� �� ��� ������� �#�� � ��� �+�������������� �����*��� ��� �� ���P�� ����� ����,��� *��$� ���-*������ ���� ����� ,�� ���#� ��� ,�� �� ��*�� ��������� ��� �� ������� � � �������� � ����� ��*���� ,�� �� �������� ����� *��� ���� �� �������� � � �������� � ����� �� #�*���,�� � ��*���� ,�� ��� ������ *���� ��� �� � ��� ��#� �� , �*�� ���� ����� ����#���+������ ��*������$

Interim Uses

���*��� ��#����� ����� � ��� ������ ��� �� ����*�*���� �� ��� ����� �� � ��� �** �����������,���*������������������� ���*��$��*������ ���*���������* ������������ ,��� *��� �� ��� ��"���� �� ������ ��� �� ��������� �� � ����� ����� 2��� �� ��������� �$�=*����������� ����� ��������������� ������������������ ������ "������������� ���� � ��,*������������,�� ��� ���*���$�<����������-*� ����� ����������,��������� �������������������� ��� ���*������*�*����������*��*������������������ ���* ��$

������ ���� ��*��������������� ���*���������� ��� ��,�������� �������������� ����� �,��� � ��� ���$� ��� ��� ���� ��*�� �"�� ���� ����*�� ��9� ������ ��� ����� ���*������������ �,���� ��� ����������*���� ��** �����������,���*����� ����������$�8�9� ������������ ������������ ��*��� ��� ��������,���*������9� !��� �* �� �-*� ������������9� ���������������������������$

��� ��� ��� *��� ���� � � ���� ��� ��� �,*�� �� �� ���*�� ��� �� ����� � � ����� ����� � ��� �$� )�� ��� ���� ,*������� � � �� � *��� ������ � ��*��� � ���� ����*������+����� ������,������ ������+�������� ���������� ��� �,*�� ��� ��� �����*�$�)������� �* ���������� ������������������������*�� ����*���,���� ����,���������� ������ ��,*��������������������� �,*� �����*��F���*������������ "���� ��� ���#�� ������� ��� ��� �������������!*����#��������������� ������������� �������� �� � ��� ������ �� ����������G$� )������� �����*��

interim useThe temporary use to which a site or improved property is put until it is ready to be put to its future highest and best use.

R1ARE10.indb 15 10/4/2010 10:36:00 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.16 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

��� ��� ��� ����� � ��� ������ ,�� ����� ��� �� ���*�� ��� �� ����� ��� �*�� ������#���������������������� ��������� �+���� ��������� ��$�������*����� �� ����� ���,�������� ���������������������������,���*��$

���� ��������������������*����#���������������������,�����*���,������������*���#������� ��������� �����*���,������������ ���*��,��������� ���#���� ��� ����� ��������� �� ���� � ��� ��� ���*���$����*������*������� ����*��� ������� ���*���������9� ��*,���������� ������� "�����*��������������������*�������� ���� ������,��� �� � ����������� �� ��� ����!� �� ����� ���� ,��� *��$�<�����*������ ��� �������� ���� ��� ��� ��� ����,��� �� ������ ��� �������� ,*� ������� ������� ������������*����� ������*�����������������$��������� ����������������� � ��������� ��� ��������������������*����,*� ��� ����� ���� "�� ���������"��#������� �� �* ���� �� �������� �� �� ��#�*��� �� ���*�� ��� �,*��� ,�� ������� ����������"�� �� ����� ���� �� �+������ ��� ��������#� ��� �� ��� ������������$

0������ �������� ��� ���� �� � �** ��������#��� �#��*���� ��� ���*��������,�� ��� ����������������������������$&�����* ���� �� ��#�� �����,��������������*������������#������� ������,*�� ������� ��"������+��������� ��������#������� ���* �#���� �� ������ � ����� �� ����$� ��� ������� �� �* ��� ���*�� ��� ������� ����� �*��������� ��� �** �����������,���*������� ����� ���� ���*�������*�����������������������,���*��$������� ���� ��������,���,������ ��������+����** �����������,���*����,*������� �����������** ��*����������������� ���*�������,���� �����,���������������������������������������� "����������� ��� !����������� ��������������������� ���$������������ ��*����*������*�*���������� ����$���� ���������,��, �������� �����������!� ��� �#�������� ����� ����#���� ���* ���������������������$�

Use That Is Not the Highest and Best Use

���� ����������������������������*���������� ��������*��,�����*���,�������� �� *��� �� ��� ��������� #�� �� � ��� �P�� ����� ���� ,��� *��� F��� �� ���*����*�� ��� �� "�� ���*�G$� C�#��� �� ����� �+������ ,*�������� ���� �� � ��� ���!����� � �� �����������#�� �� ������ ��� �������� �� � �� � ����� ���� � �� �����!����� ��9� ����� ��� ��� #�*��� ,�� ��� �� ����� #� �� �����$� ��� ������� �����������,���*�������,����������������� ��������+������*��$��� ��+������������������,���*������������ ��� �����#����%�!��� !������� ����,*�����������,�� �� � ����#���� �� �*�������� ��� ����,*������$� (����� ���� ������� ����,���*�������� �������������� ��� �����#����/�!��� !�����*�������,���� �����#���� ������ �����!*��� ��������$

�� ��� ��������������� �������� ��������������,���*��������������������$�$�� � ��� ��� ���� �� ���*� ���� *��� � � � ��� ���!*��� ���������� �� ����� �����*��$� )�� �� ��� �������� ��� ���� ����� �+����� � �� � �� �� ������ ��� �� �� "��� ���� ��� �*9� � � ��� �+� ���� �,����������� ���� � �� ��"���� �� ���� ����� ���*�� ��������� ���� ������������� ����� �� ��������$�)�#�*���,������ ��������*���*��

3 In general usage, the term speculative investment can carry pejorative implications of high risk or uncertainty. In the language of real estate appraisal, speculation is defined as the purchase or sale of property motivated by the expecta-tion of realizing a profit from a rise in its price.

R1ARE10.indb 16 10/4/2010 10:36:01 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.17Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

��� �������� ��� ��� ���#� �� ������� ��� ��� ��� �� ���� ���$� ��� ��� ���� �#�*����������2�������� �,������������������ �������� �� ���������� ���� ����������1*�!���� �� � �� �+� ���� �,����������$� (����� ���� ����� �,��� ����� � ��� ���� �*���� �6���� �,����1*���� �� �6��� ������ ���2��������� ��� �������$����������� �������*������������#�*��������,���9�����,���+� �����,����������$

Mixed Uses

C���������,���*������������ ������� �� �������*��� �� � ���� ���� ��� ������ � ��� ��� ������ ��� �$����� ��� ��� ��� ����� ���� ,�� �*��,��� �� � �� ��������*��� ����������� #�� �� �������� ��� �� ��� � �������������*�� *���� � �*��� �� ����� ��* ���� �������!*��� �������������������� ������� ����������$�=*��������� "������������������ � ������� ������� �������#� ��*���� ��������*���* ����� *�* �������� �� $

?��� �� ���� ��� ��������� �� �������� �*������$� ���,� ����� � � ���* ���������������,��*���� �� �*������ �� ������� �������� ��� �+��� ����$�0���� �� �� ������� �� ������#����� ���#� �������������*,������������������ ����� "$�5*,����� ����#�� ��� ������������� �������������� ����*�����!*�������$

���������,*����������������*������*�������#���$����������� ����*����� ���*! ���� �� ,� �� ���� ����� ����� ��� �������� �� ��� �*��� ����$����*��!�� ���,*�������������������R�������� ���������� ������� ��$���K������!������K���#�� !���*����������������������� ����*���� �$

)�������������,���*��������� ��� ������� ��� ���������*��������������� ����� � ��� �� ����� ,*�������� �� ��� ���� ��*�� ������� �� ��� �,*� �� ���*�� ��� ����*��$� )��� �� ��+������� ���� "�����*������� ��,� � ��� ������,�� ������� �� �*�������� ����� ��� ��� �� *��� ,����� #�� �� ���*�� ��� ���� � ��,� � ��� �� ������� ����9� �������*���,�������*�������*����� ���$�)����������������� "�����*�������� ���� �#�*�������������*���� �,�������*�������*����� �������������*���������,� ���� �������������$�)�����!� ��*������ �������� ���� ��� ���������"�������� ����������*��������� ��� ����� ��������*������� ������*���.�� ��� ����#������ ��� �������*������,������� ���#��� ��� �����������������*�� ���$�)���*�����!*������������������*����������*������������ ���*��������,������������-*������� �� ��� ���������*������������ ��� �$

Special-Use Properties

(����� �������!*��� � ��� ���� � �� ��� �� ���� �� � ����� ���� *��� � � �� � �� �� �� ��������*�,� � ��� *����� ��� ���� ������ ����*�� � � ������� � �,����� ��� ����������� ��������� ,��� *��$� ��� ����� ���� ,��� *��� ��� �� �������!*��� � ��� �� ��� ��� ����� ���� �,�,��� �������*�������� ����* ���*��� ��� ��*��� ����������,��$��� ��+��������� ����� ���� ,��� *��� ��� �� ����� �* ����� *���� �� � ����� ���*���* ���� ���� �,�,��� �����*��� *��� �� � ����� ���*���* ����� ���� �� ����� ���� ,��� *��������� ���������� � ���� �,�,��������*���*��������� ���������� ����� �������� � �� ����*R������� "����������� ��*��*��$�������������,���*��������*���������,���+�������#�*��� ��"���� ����*�������� �� �������� �����*������������������$� )�� ��

mixed useA combination of compatible land uses in an area or in a single building.

R1ARE10.indb 17 10/4/2010 10:36:01 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.18 The Appraisal of Real Estate – Third Canadian Edition

�* ��� *��� ��� �� �������!*��� � ��� �� ��� ����������� �*����������� � � ��������������,���������������� ������*����� �������,���������������,���*�����������������,�� ����:��� ,�� ����������� �� � *�* �� ���� �����,��� �������� �� ������� �� � �� ��� ���� ������������*�$���������,�� *��������������� ��������� ������� �����������#����������������#� ����������,*���$

(�������� ����������� ���������� �������!*��� � ��� ���� �-*� �� #�� ���*���������� ��������� ��������� ������� �,���;

%$� ���� "�����*��,����������� ��� �P�����������,���*��/$� ��*������*����� ��*�������+������*��

���� ��� ��� �� ������ �� ��� ���� ��*�� ,�� �� ��*�� �� �������� ���� ���*�� ����������� �� ������������,���� ������ ���� ��� ���������������� ��*��$����������������� "�����*�� �-*� ��� � ��,������ "�� �� � ��� ��� �$� )�� � ��� �����,*�� �� �� ����*,1���� ��� �� ��� ����* ���*���������� ������*����*��,��������� ��$�'�������������� ���������*�����������!*���� ��� ��#� ������� "���+����#����*�*�������� �������� "�����*�������� ��� �$

Table 12.1: Highest and Best Use Statements in Appraisal Reports

If . . . The land is already improved to the highest and best use.

Then the report should include . . . A discussion of this analysis and conclusion.

If . . . The highest and best use of an improved property is different from its existing use.

Then the report should include . . . Justification for this conclusion in a market value appraisal report.

If . . . The property is improved but a separate estimate of land value is presented in the appraisal.

Then the report should include . . . Discussion of the highest and best use of the land as though vacant as well as the highest and best use of the property as improved.

If . . . A separate estimate of land value is not presented, and continued use of the property as improved is an appropriate limiting condition of the appraisal.

Then the report should include . . . Discussion of only the highest and best use of the property as improved, unless the highest and best use of the land as though vacant is relevant to the analysis of highest and best use as improved.

If . . . The highest and best use of the land as though vacant and highest and best use of the property as improved are different.

Then the report should include . . . Discussion of the analysis of each highest and best use separately.

R1ARE10.indb 18 10/4/2010 10:36:01 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

12.19Chapter 12 – Highest and Best Use Analysis

REPORTING HIGHEST AND BEST USE CONCLUSIONS

���������� ������ ��� � ����*�������� "�����*����������� �� ��� ��*����� ��������� ���� ,��� *��$�C����� ���� ,��� *��� ��� �*�� �������*�� ,�� ��� ������ ��� ��� �� �� ����*��� ���� "�� ���*�� �������� �� � �� ���� ��� �*�� �����$� C���������,���*������ ��� ������*��,����� ������ ��� ��� �� �� ����*������� "�����*���������� �� � �� � ��� �� ��� ��� ����$��� ���������� � *�* ��� ����� ���� ,��� *����*������ ����* ����� �� �������*��������� � ����������������*�$��� ���������!�������������� ����������������������� ������� ����������*�������� ��������� ������ ��� � ��� ��������������,���*����������*� ���������,���%/$%$

������*� ������ ��� ���������� ���*����������� ������ �-*� ������� �� �����������,���*�������������������������*���������+!������ "������������ �����$������� ���� ����������������*���������*���������� � ��� ������������� ����� "�!�,����� �*��� F��� � ���� ��� � � �*��������G� � �� � �� �� ����*������ ��� �� ���������,���*������ �������$�

)��������������������,���*��������������������� �� ��������-*������������ ����������������������� ������ �����������*�$�)���������� ��������������������2�����������2�������������,�����������+��*��� ��*������ �-*� ������ ������������,������� ��������������������������������������� �����$��� ��� �������� �*�� �� ����*������ ��� ����� ���� ,��� *��� ����������� � ������� ����� �����������*����������� ������ ��� ���������*�����������������,���*������������,��2����:����������� ���� ������� ����������������� ������ �����*�������,������ �� ���$� ��� �����*������ ��� ��� ��� �� ����� ���� ,��� *��� ������� ��� �� ��� � ��*���,�� ���������#�� �����*������ ���������������� ��� ���� ��� ������� ��� $

W One misconception is that it is acceptable to simply state the highest and best use conclusion. Appraisals typically require some analysis of highest and best use. Solely providing data is not addressing highest and best use – the data must be analyzed.

W Another misconception is that it is unnecessary to discuss excess land or functional issues relat-ing to highest and best use.

W Sections of appraisal reports are related. The market analysis and other sections of the report must support highest and best use conclusions as well as the valuation sections.

W When the existing use is legal but nonconforming and is obviously the highest and best use, it is appropriate to acknowledge in the report that highest and best use is the current use, which is legal but nonconforming.

COMMON ERRORS AND ISSUES IN HIGHEST AND BEST USE

R1ARE10.indb 19 10/4/2010 10:36:01 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.

R1ARE10.indb 20 10/4/2010 10:36:01 AM

©Copyright 2010 by the Appraisal Institute of Canada and the Appraisal Institute. All rights reserved.


Recommended