Date post: | 01-May-2015 |
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Bad loans good money
Prof. Dino Crivellari
Laboratorio Crediti Non Performing
Lezioni Aprile
Henry Mc Leod
Il mercato immobiliare
Le dinamiche del mercato immobiliare sono uno specchio e una chiave interpretativa dell’andamento generale di vari parametri economici (spese per consumi, investimenti mobiliari, etc…) tanto nelle fasi economiche espansive
quanto in quelle recessive
Sul settore immobiliare svolge un ruolo centrale
l’accesso al credito
Sul lungo ciclo di sviluppo immobiliare che ha caratterizzato gli ultimi due decenni ha influito il miglioramento delle condizioni di accesso al credito. La maggior disponibilità di credito per
le famiglie, i bassi tassi di interesse, l’aumentata competizione tra le banche ha
stimolato e sostenuto la crescita costante dei prezzi immobiliari
I cambiamenti del ciclo del mercato immobiliare
Il collegamento tra la spesa per consumi e la ricchezza
immobiliare è più forte in economie con un mercato
immobiliare molto sviluppato
Fonte: IMF
-0.1 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.70.0
0.1
0.2
0.3
0.4
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0.6
0.7
0.8
0.9
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Italia
Irlanda
Francia
AustriaGiappone
Belgio
Spagna
Germania
Norvegia
Regno Unito
Finlandia
Canada
Svizzera
Stati Uniti
Olanda
Australia
Danimarca
Ind
ici M
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ato
Ip
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cario
(Correlazione: 0.35; t-statistica: 1.43)
INDICE MERCATO IPOTECARIO E CORRELAZIONE TRA PREZZI DEGLI IMMOBILI SPESA PER CONSUMI
(Deviazione dal trend)
I cambiamenti del ciclo del mercato immobiliare
Fonte: IMF
Se il prezzo delle case aumenta o diminuisce il tasso di interesse, i consumatori sono indotti ad aumentare il loro debito ipotecario a fronte del maggior valore che ha
assunto la garanzia reale ovvero sono indotti a rifinanziare il loro debito ipotecario e ad utilizzare questi fondi aggiuntivi per una varietà di scopi, come ad esempio aumentare i consumi, acquistare asset finanziari, o apportare miglioramenti al proprio immobile (es.
mutui per ristrutturazione)
Se il prezzo delle case aumenta o diminuisce il tasso di interesse, i consumatori sono indotti ad aumentare il loro debito ipotecario a fronte del maggior valore che ha
assunto la garanzia reale ovvero sono indotti a rifinanziare il loro debito ipotecario e ad utilizzare questi fondi aggiuntivi per una varietà di scopi, come ad esempio aumentare i consumi, acquistare asset finanziari, o apportare miglioramenti al proprio immobile (es.
mutui per ristrutturazione)
-0.02 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.140.00.1
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0.5
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Italia
Francia
Germania
0.16
Regno Unito
Stati Uniti
Giappone
Canada
Indi
ci M
erca
to Ip
otec
ario
(Correlazione: 0.80; t-statistica: 2.96)
PROPENSIONE AL CONSUMO RISPETTO ALLA RICCHEZZA IMMOBILIARE
Come nasce la bolla immobiliare
Negli USA ….
I tassi sono bassi. Il valore delle case cresce a ritmi sostenuti. I mutui vengono offerti anche alla clientela con basso e bassissimo merito creditizio. Le commissioni per chi emette mutui e per chi li cartolarizza sono elevate.Ad agosto 2007 I prezzi delle case incominciano a scendere e in breve il mutuo ha un valore più elevato dell’immobile. Molti debitori iniziano a non pagare. Il flusso di denaro necessario ad onorare le cedole sui titoli legati all’immobiliare da parte di banche e finanziarie, anche estere, si prosciuga. Incominciano le perdite ed i titoli crollano e diventano spazzatura.
Overevaluation delle quotazioni dei valori immobiliari
Un significativo gap/divario dei prezzi delle case potrebbe essere corretto attraverso un abbassamento del valore nominale delle case o con una
moderata inflazione. Ma un cambiamento negativo in alcuni dei fondamentali che caratterizzano il settore potrebbe aumentare il gap e
richiedere un più ampio aggiustamento dei prezzi immobiliari. In particolare le revisioni al ribasso delle aspettative di reddito e condizioni di accesso al credito più stringenti potrebbero determinare una pressione aggiuntiva al
ribasso dei prezzi delle case
In ogni Paese la crescita dei prezzi immobiliari è modellata come una funzione di una sorta di tasso di accessibilità che tiene conto della crescita del reddito disponibile pro capite, del tassi di interesse nel lungo termine e del livello di
popolazione in età lavorativa. Un aumento inatteso dei prezzi delle case (c.d. house price gap) potrebbe essere interpretato come una misura di overevaluation e
utilizzato per identificare quali Paesi potrebbero incorrere in una correzione dei prezzi immobiliari
Confronto dei divari nei prezzi immobiliari nei vari Paesi
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
35
House Price Gaps (%) Nell’ultimo decennio (1997-2007) i Paesi che hanno assistito ad un
ampio inatteso aumento dei prezzi immobiliari, come Irlanda, Olanda e Regno Unito, dove i prezzi hanno
superato oltre il 30% rispetto ai valori dei parametrici di influenza.
In altri Paesi, inclusi Francia, Australia e Spagna hanno registrato
un overevaluation di ca. il 20%.
Gli Stati Uniti invece si attestano su valori di mezzo in quanto la
percentuale riflette il fatto che i prezzi degli immobili negli USA hanno
iniziato a scendere già a partire dallla fine del 2006.
* The changing housing cycle and the implications for monetary policy
Focus sull’Italia
L’indebitamento relativo al settore immobiliare, in rapporto al PIL, in Italia è ancora sottodimensionato rispetto alla
maggior parte delle economie dei paesi industrializzati
Negli ultimi 3 anni le banche italiane hanno emulato seppur con modalità diverse e
sulla base di una normativa più stringente gli istituti di credito anglosassoni nel
trasformare pacchetti di mutui residenziali in mutui cartolarizzati traendone i relativi benefici e offrendo migliori condizioni alla
clientela
“la forte crescita delle cartolarizzazioni ha probabilmente concorso alla robusta espansione dei
prestiti e alle condizioni favorevoli tra gli inizi del 2005 e la prima metà del 2007. La turbolenza sui mercati
finanziari tuttavia ne ha mostrato i punti di debolezza: complessità, difficoltà di valutazione, eccesso di
affidamento sui rating, inadeguatezza delle informazioni” *
L’Italia continua pertanto ad essere tra i Paesi Europei meno indebitati.
Tuttavia il maggiore ricorso alle cartolarizzazioni dei crediti immobiliari da parte delle banche italiane è stato dettato dall’esigenza di recuperare liquidità in un periodo di forte pressione sul mercato interbancario piuttosto che dall’obiettivo di trasferire il
rischio di credito a soggetti più deboli come è avvenuto negli Stati Uniti
* BCE, Bollettino mensile – febbraio 2008
Le cartolarizzazioni di crediti immobiliari in Italia
Banca d’Italia ha condotto uno studio sulle operazioni di cartolarizzazione di prestiti effettuati tra il 2004 ed il 2007 da 269 banche su un totale di 870.
E’ emerso che:
Nel periodo osservato i mutui concessi dalle banche sono stati mediamente meno rischiosi rispetto a quelli non cartolarizzati nonostante i mutui erogati
dalle banche con volumi maggiori di cartolarizzazioni siano risultati mediamente più rischiosi
Anche nel 2008 è continuato il ricorso alle cartolarizzazioni
Tuttavia le tensioni sui mercati immobiliari associate alla sfiducia nei confronti delle
agenzie di rating inducono gli investitori ad una maggiore selettività pregiudicando
l’assorbimento dei mutui cartolarizzati da parte dei mercato
“la capacità delle banche di erogare prestiti dipende dalle
condizioni dei mercati finanziari in misura maggiore rispetto al passato, quando la
principale fonte di finanziamento bancario era
costituita dai depositi”*
* BCE, Bollettino mensile – febbraio 2008
Effetti del credit crunch
La recessione economica, la stretta del credito associata alle aspettative di ridimensionamento dei valori del settore immobiliare ha indotto potenziali acquirenti a
differire le scelte di investimento tanto immobiliare quanto mobiliare
Il ridotto supporto garantito dal sistema creditizio e una domanda molto più rarefatta rispetto al recente passato hanno comportato un pesante arretramento del mercato
immobiliare italiano e creato i presupposti per uno sgonfiamento delle quotazioni
diminuzione delle transazioni immobiliari
erosione della componente ipotecaria a fronte dell’aumento
dei mutui per sostituzione
contrazione del capitale complessivamente erogato
Evoluzione del mercato del credito per l’acquisto di abitazioni
La drastica riduzione delle transazioni immobiliari è evidente e rimanda per le proporzioni all’ analoga contrazione registrata nel 1992 (-16,3%), anno di avvio di una fase recessiva protrattasi a lungo soprattutto nelle maggiori aree urbane
Alla base della ulteriore riduzione attesa vi è la perdurante rigidità dei prezzi dal lato dell’offerta.
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
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2006 2007 2008
0
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40.000
50.000
60.000
N. Compravendite N. Compravendite sostenute da ipoteca
Capitale erogato garantito da ipoteca (€mln)
* Fonte dati: Nomisma, Quaderni per l’economia
Evoluzione del mercato del credito per l’acquisto di abitazioni
Brusco ripiegamento al ribasso delle
quotazioni
RISCHIO
-8
-7
-6
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
2
I '08 - II '08 2009
Milano
Roma
Aree urbane
Italia
* Fonte dati: Nomisma, Quaderni per l’economia
Prezzi abitazioni nuove variazioni semestrali e previsioni (%)
L’attuale livello di fiducia è ai minimi
11
1517
20
171515
1820
27
282731
33
24
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39
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 gen.2004
gen.2005
giu.2005
gen.2006
giu.2006
gen.2007
giu.2007
gen.2008
ottimismo della situazione economica italiana
Fonte: Rielaborazioni Osservatorio UniCredit Banca per la Casa su dati GFK Eurisko
Valore %
Il sentiment della famiglie italiane rispetto al futuro registra un minimo storico!
Dopo l’ottimismo crescente che ha caratterizzato il I e II semestre del 2006, il I e II semestre 2007 mostrano un calo drastico della fiducia delle famiglie italiane
con riguardo alla situazione economica italiana nei prossimi 5 anni.
Deterioramento della qualità del credito
A indurre le banche ad una maggiore selettività ha contribuito il continuo peggioramento degli indici di rischiosità del credito
A indurre le banche ad una maggiore selettività ha contribuito il continuo peggioramento degli indici di rischiosità del credito
Alcuni analisti stimano che le sofferenze
immobiliari supereranno i 7 €mld raggiungendo il 2,5% delle consistenze
attuali.
Nuove Sofferenze Incagli Partite Anomale
Nuove Sofferenze 59.495 51.308 44.838 45.771 50.613 53.802 45.095 46.918 47.126 45.172
Incagli 19.379 19.182 19.571 20.476 21.312 21.278 20.650 19.938 21.167 23.376
Partite Anomale 78.875 70.491 64.410 66.247 71.925 75.081 65.746 66.857 68.294 68.548
dic. 1999
dic. 2000
dic. 2001
dic. 2002
dic. 2003
dic. 2004
dic. 2005
dic. 2006
dic. 2007
giu. 2008
€ mln
Sofferenze/Impieghi 9.7% 7.7% 6.6% 6.4% 6.6% 6.5% 5,3% 4.8% 4.5% 4.4%
Deterioramento della qualità del credito
Il progressivo deterioramento della qualità del credito trova riscontro nell’aumentata “mortalità” dei mutui concessi tra il
2004 ed il 2007
Il progressivo deterioramento della qualità del credito trova riscontro nell’aumentata “mortalità” dei mutui concessi tra il
2004 ed il 2007
La situazione di difficoltà tende a manifestarsi già dopo pochi trimestri dalla concessione del prestito
Da un monitoraggio svolto dal Ministero della Giustizia su oltre il 90% degli uffici giudiziari è
emerso che nei primi 6 mesi del 2008 si è registrato un incremento del 16,7% delle procedure esecutive
avviate da parte delle banche
Le ricadute sul mercato immobiliare
L’accresciuta onerosità dei finanziamenti e l’attuata politica di razionamento del credito attuata dalle banche ha prodotto
effetti deprimenti sul mercato immobiliare
L’accresciuta onerosità dei finanziamenti e l’attuata politica di razionamento del credito attuata dalle banche ha prodotto
effetti deprimenti sul mercato immobiliare
Nel corso del 2008 è continuato a diminuire il
numero delle compraventite mentre dal punto di vista dei prezzi è
solo grazie alla rigidità dell’offerta che non si sono ancora innescate le spirali recessive che hanno già
colpito molti Paesi industrializzati: Stati Uniti, Gran Bretagna, Irlanda,
Spagna ..
Se la rigidità continuerà a manifestarsi la flessione media dei valori in termini reali si assesterà tra il 3%
ed il 5%.
Nelle aree urbane di maggiori dimensioni il calo delle quotazioni sarà più sensibile per effetti di alcuni eccessi speculativi degli anni passati mentre nei comuni di piccole e medie dimensioni si avrà una stabilizzazione dei valori sui livelli di inizio anno
Le implicazioni sull’operatività del sistema bancario
In un mercato rarefatto l’individuazione di un riferimento di valore da associare agli immobili è un’operazione complessa e
delicata
In un mercato rarefatto l’individuazione di un riferimento di valore da associare agli immobili è un’operazione complessa e
delicata
Quali gli effetti sul valore delle garanzie reali in caso di default?
Bassa efficienza delle procedure esecutive
Nonostante la riforma delle procedure esecutive nel 2006 abbia semplificato l’iter contribuendo a ridurre di ca. 5.000 unità il numero dei procedimenti pendenti, la durata media
rimane elevata attestandosi in 5,6 anni anche se vi sono variabilità territoriali molto marcate
Nonostante la riforma delle procedure esecutive nel 2006 abbia semplificato l’iter contribuendo a ridurre di ca. 5.000 unità il numero dei procedimenti pendenti, la durata media
rimane elevata attestandosi in 5,6 anni anche se vi sono variabilità territoriali molto marcate
4,3
6,4
11,15,6
0
2
4
6
8
10
12
Anni
Nord Centro Sud Italia
Durata media delle procedure esecutive residenziali per area
geografica
I tempi e i costi della giustizia
E’ oramai condiviso che la lunga durata delle cause civili offre vantaggi dilatori per la parte in torto:
Il ricorso alle vie giudiziali infatti è una strategia finalizzata ad ottenere una dilazione di pagamento della somma contestata o in alternativa a concordare una
transazione favorevole
I tassi di interesse legali applicati sulle somme contestate sono generalmente inferiori a quelli di mercato a tutto vantaggio della parte in torto che, in tal modo, si
avvantaggia dell’eccessiva durata dei processi
Il ricorso alle vie giudiziali infatti è una strategia finalizzata ad ottenere una dilazione di pagamento della somma contestata o in alternativa a concordare una
transazione favorevole
I tassi di interesse legali applicati sulle somme contestate sono generalmente inferiori a quelli di mercato a tutto vantaggio della parte in torto che, in tal modo, si
avvantaggia dell’eccessiva durata dei processi
I lunghi e lenti tempi della giustizia rappresentano anche un costo per lo svolgimento e lo sviluppo di un’attività d’impresa:
Per il recupero di un credito in Italia sono necessari in media 1.210 giorni lavorativi a fronte di soli 190 della Danimarca
Per il recupero di un credito in Italia sono necessari in media 1.210 giorni lavorativi a fronte di soli 190 della Danimarca
• Fonte: World Bank (2006)
Paesi gg. per recupero crediti Costi
Danimarca 190 6,5%
Germania 394 10,5%
Austria 342 9%
Regno Unito 229 16,8%
Italia 1.210 17,6%
Facendo i conti: il costo del “servizio di giustizia” si concretizza in:
MAGGIORI PERDITE PER LE BANCHEMAGGIORI PERDITE PER LE BANCHE
MINOR GETTITO FISCALEMINOR GETTITO FISCALE
PRENDIAMO AD ESEMPIO LE PROCEDURE CONCORSUALI …PRENDIAMO AD ESEMPIO LE PROCEDURE CONCORSUALI …
PARADOSSO: Se tutte le procedure si realizzassero in un Tribunale piuttosto che in un altro il valore attuale netto risulterebbe sensibilmente
diverso
TRIBUNALE Best Practice(durata media procedure fallimentari: 5 anni)*
TRIBUNALE Worst Practice(durata media procedure fallimentari: 13 anni, 7 mesi)*
Valore totale crediti insinuati
12,1 €mld
Perdita
(incasso 18,8%)10,4 €mld
Valore attualizzato in 5 anni
1,4 €mld
Valore totale crediti insinuati
12,1 €mld
Perdita
(incasso 18,8%)10,4 €mld
Valore attualizzato in 13 anni e 7 mesi
1 €mld
differenziale = 427,7 €mln
L’inefficienza della giustizia si misura in termini di differenziale di prezzo e non soltanto in termini di iniquità.
La perdita subita dalle banche è considerevole: 10,4 €mld per mancato incasso (che si traduce anche in un minor gettito fiscale pari a 4,4 €mld) più la perdita finanziaria dovuta alla eccessiva durata dei procedimenti
L’inefficienza della giustizia si misura in termini di differenziale di prezzo e non soltanto in termini di iniquità.
La perdita subita dalle banche è considerevole: 10,4 €mld per mancato incasso (che si traduce anche in un minor gettito fiscale pari a 4,4 €mld) più la perdita finanziaria dovuta alla eccessiva durata dei procedimenti
(media nazionale: 8 anni, 3 mesi)
• Fonte: Istat 2007
•Elaborazione dati UniCredit Credit Management Bank
Bad money drives good money out of circulation
Legge di Gresham (1551)Bad money drives good money out of circulation if they exchange for
the same price
In base a tale teoria la circolazione di moneta è caratterizzata dalla presenza di due tipologie: la moneta “buona” e quella “cattiva”. Entrambe sono accettate al medesimo valore e con lo
stesso corso legale ma quella dominante è sempre quella “cattiva”. Questo perché le persone preferiscono spendere quella cattiva e tenere per sé la buona.
Nel 1965 in America la moneta di mezzo dollaro era fatta per il 40% di lega in argento. L’anno precedente il ½ dollaro era coniato in argento per il 90%. Nel 1965 le due tipologie avevano entrambe
corso legale ed erano accettate al medesimo valore ma rapidamente la moneta in argento scomparve dalla circolazione ed al suo posto
iniziò a circolare solo quella con il minor contenuto in argento.
Bad loans good money
Alla fine del ‘900 l’economista scozzese Sir Henry Dunning Mc Leod nella sua nota teoria del credito
affermò che:
Se mi venisse chiesto quale scoperta abbia più profondamente influenzato la fortuna
della razza umana, si potrebbe probabilmente dichiarare la scoperta che il
debito è una merce vendibile
Da diversi anni è attivo un vero e proprio mercato primario e secondario
delle cessioni dei crediti non performing
Diversi approcci:Diversi approcci:
Buy, work and resell
Gli acquirenti si focalizzano su tipologie specifiche di crediti
che procedono a gestire in house o dando mandato a
soggetti specializzati per poi vendere nuovamente quelle
posizioni valutate con “recupero non conveniente”
Buy and resell
Le acquisizioni riguardano soprattutto portafogli che poi
vengono suddivisi in portafogli più piccoli e poi rivenduti
Si potrebbe prendere a modello il sistema bancario:
24
1,031,111,25
2,782,24
2,11
1,35
2,022,15
22.841 22.562
16.375 16.690 16.286 15.662
21.16024.55121.216
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
dic-00 dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 giu-08
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000Soff./Impieghi
(%)
€mln **
NEGLI ULTIMI ANNI LE BANCHE HANNO CEDUTO ASSET NON PERORMING PER UN VALORE PARI AD AOLTRE 1/3 DELLE SOFFERENZE PRODOTTO DAL SISTEMA BANCARIO ITALIANO.
LE SOFFERENZE BANCARIE SONO GIA’ DA ALCUNI ANNI DIVENUTE VERE E PROPRIE “MERCI” OGGETTO DI COSTANTI ED IN ALCUNI CASI SITEMATICHE COMPRAVENDITE
TANTO DA DEFINIRE IL FENOMENO “DEBANCARIZZAZIONE DELLE SOFFERENZE”
LE SOFFERENZE BANCARIE SONO GIA’ DA ALCUNI ANNI DIVENUTE VERE E PROPRIE “MERCI” OGGETTO DI COSTANTI ED IN ALCUNI CASI SITEMATICHE COMPRAVENDITE
TANTO DA DEFINIRE IL FENOMENO “DEBANCARIZZAZIONE DELLE SOFFERENZE”
• Fonte: Rapporto ABI sui mercati finanziari e creditizi
•* Sofferenze nette
La cessione dei crediti da parte delle banche
La smobilizzazione del portafoglio ha contribuito negli ultimi anni a finanziare la
forte espansione dei prestiti erogati da parte delle banche italiane.
In media ogi anno dal 1999 al 2007 sono state effettuate cessioni di crediti per 19
€mld corrispondenti a ca. il 7% delle erogazioni di prestiti a medio e a lungo
termine.
Nonostante le difficoltà sui mercati internazionali, le transazioni nel mercato
secondario del credito hanno interessato un volume di prestiti molto elevato anche nel
2007, pari a 37€mld.
Le difficoltà nella collocazione dei titoli
Le difficoltà a collocare sul mercato i titoli emessi dalle società veicolo che intermediano le cartolarizzazioni hanno avuto due conseguenza:
E’ aumentata la quota dei prestiti ceduti direttamente dalle banche ad altri
intermediari non bancari (18% contro il 12% nel 2006), una tipologia di cessioni che non ha come fine ultimo l’emissione
sui mercati di titoli aventi come sottostante i crediti ceduti
Una quota non trascurabile dei tioli emessi a fronte di operazioni di
cartolarizzazione è stata sottoscritta da banche appartenenti agli stessi gruppi che
hanno ceduto gli asset; in alcuni casi questi titoli sono stati utilizzati come
garanzia stanziata a fronte di operazioni di rifinanziamento presso l’Eurosistema
27
‼ L’inefficienza della procedura civile di liquidazione dei crediti produce immediati e negativi effetti sul valore dei crediti
‼ L’inefficienza della procedura civile di liquidazione dei crediti produce immediati e negativi effetti sul valore dei crediti
UNA CONSIDERAZIONE:
un miglioramento del rating dei crediti
che si traduce immediatamente in un miglioramento dei prezzi dei crediti delle banche e di conseguenza
dei crediti delle procedure concorsuali
Se si riuscisse ad essere virtuosi anche nell’ambito dei sistemi normativi di giustizia civile avremmo come risultato finale:
Esempi di prassi e soluzioni già sperimentate con successo in altri settori: il “mercato” dei crediti tributari
delle Procedure
L’INTERSCAMBIO INFORMATIVO TRA GLI OPERATORI
L’ADOZIONE DI DETERMINATE PRASSI COMPETITIVE DA PARTE DI ALCUNI TRIBUNALI
L’INTERESSAMENTO DI IMPORTANTI OPERATORI ECONOMICI
UN VERO E PROPRIO MERCATO DEI
CREDITI TRIBUTARI
QUESTO HA PORTATO:
• BENEFICI IMMEDIATI ALLE CURATELE,
• UNA RAPIDA CHIUSURA DELLE PROCEDURE CONCORSUALI
• E UNA MIGLIORE LIQUIDAZIONE DEGLI ASSET ERARIALI
HANNO GENERATO
AUMENTO DEL PREZZO DI CESSIONE
I PREZZI DELLE CESSIONI DEI CREDITI TRIBUTARI SONO AUMENTATI CON VALORI CHE HANNO SUPERATO IL 50% RISPETTO
AL 20% DI QUALCHE ANNO FA.
NON SONO POCHI I CASI IN CUI IL CREDITO TRIBUTARIO E’ STATO CEDUTO AD UN
PREZZO PARI ALL’80% DEL VALORE
Esempio di un mercato regolamentato