Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 1
Reacties van de burgers op de verlaging en de invoering van de meeneembaarheid van de
registratierechten
DEEL 2 Should I stay or should I leave?
•Bart Capéau•André Decoster•Kris De Swerdt
resultaten derde werkjaar
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 3
Onderwerp van dit onderzoek
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 4
INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus
De visie van de economist op de beslissing om een huis te kopen op een bepaald moment in de tijdrente, inkomen, werk,
huisprijzen, leeftijd, pensioen,
sparen, erfenis...
tijd
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 5
INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus
tijd
rente, inkomen, werk,
huisprijzen, leeftijd, pensioen,
sparen, erfenis...
1976 1995
Koop een huis inVerkoop je huis
en koop een nieuw
huis in
S1=tijdsspanne tussen
eerste huisaankoop
en verhuis naar tweede
huis
S2=tijdsspanne tussen 2-de
huisaankoop
en verhuis naar 3-de huisVerkoop je huis
en koop een nieuw
huis in
2005
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 6
INTRODUCTIE: visie van de economist en de statisticus
tijd1982
h(1982)=kans dat er zich een verhuis voordoet in jaar 1982
1976 1995 2005
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 7
INTRODUCTIE: het begrippenapparaat van de statisticus
• De kans dat een gezin gedurende S jaar in hetzelfde huis blijft: hangt af van de kans dat er zich op een bepaald moment een toevallige gebeurtenis voordoet
• De gemiddelde of verwachte duur:de periode gedurende dewelke het gezin gemiddeld in dezelfde woning verblijft
• De overlevingskans:de kans dat een gezin minstens S perioden in hetzelfde huis
verblijft• De ontsnappingskans:
de kans dat het gezin zijn huidige woning zal verlaten, gegeven dat het er al S jaren woont.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 9
Twee heikele problemen
Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht. Even ter herinnering: nis budgetenquêtes
Enquête-jaar
Steekproef grootte (gezinnen)
Bevolking Eigenaars*(gebruikt in de analyse)
Bevolking* (eigenaars)
97/98 2.213 4.089.466
1.589 2.936.919
99 3.745 4.219.389
2.370 2.804.869
2000 3.816 4.259.857
2.473 2.959.060
2001 3.726 4.268.302
2.486 2.994.675
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 10
Twee heikele problemen
Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht.
1. Als je de benadering van de statisticus volgt, dan is de kans dat het gezin geselecteerd wordt in de steekproef van de NIS budgetenquête, op een moment dat het in een woning verblijft waar het gedurende langere tijd zal wonen, groter dan de kans om datzelfde gezin te treffen op een moment dat het in een woning vertoeft die het snel weer zal verlaten => OVERSCHATTINGSVERTEKENING
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 14
Twee heikele problemen
Data: het NIS vraagt in zijn budgetenquêtes naar het jaar waarin huiseigenaars de huidige woning hebben aangekocht.
2. We observeren nooit hoe lang een gezin werkelijk in een woning verblijft. We zien enkel een onvoltooide tijdsspanne, gedurende dewelke het gezin reeds in deze woning verblijft, maar hoelang zal het nog dezelfde woning aanhouden? => ONDERSCHATTINGSVERTEKENING
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 18
Introductie: doel van het onderzoek
Wij zijn uiteindelijk geïnteresseerd welke verklarende veranderlijken (socio-professionele karakteristieken, macro-economische variabelen, individuele karakteristieken) de verwachtte voltooide duur en de ontsnappingskans beïnvloeden.
Met name willen we nagaan wat de rol is van transactie-belastingen op de gemiddelde periode gedurende de welke iemand in hetzelfde huis blijft wonen en op de residentiële mobiliteit (hoe langer iemand in zijn huis woont, hoe minder mobiel zij is)
We gaan na of de hypothese dat transactiebelastingen tot gevolg hebben dat mensen langer in dezelfde woning verblijven en minder vaak verhuizen ook door empirische observaties wordt bevestigd.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 22
Gemiddelde duur: enkele statistieken
0
5
10
15
20
25
30
gemiddeld
aantal jaren
dat een
gezin in
dezelf de
woning
verblij f t
Onvolledige duur Volledige duur
Een Belgisch gezin
verhuist gemiddeld om de
30 jaar
Hoelang blijft een Belgische eigenaar in hetzelfde huis wonen?
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 25
Gemiddelde duur: Vlaanderen vs. Wallonië
0
5
10
15
20
25
30
35
gemiddeld
aantal jaren
dat een
gezin in
dezelf de
woning
verblij f t
Onvolledige duur Volledige duur
Een Vlaams gezin verhuist gemiddeld om
de 30 jaar
Hoelang blijft een Vlaamse eigenaar in hetzelfde huis wonen?
0
5
10
15
20
25
30
35
gemiddeld
aantal jaren
dat een
gezin in
dezelf de
woning
verblij f t
Onvolledige duur Volledige duur
Een Waals gezin
verhuist gemiddeld om de 30
jaar
Hoelang blijft een Waalse eigenaar in hetzelfde huis wonen?
Conclusie: geen beduidende regionale verschillen
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 27
Gemiddelde duur: Kopers vs. bouwers
0
5
10
15
20
25
30
gemiddeld
aantal jaren
dat een
gezin in
dezelf de
woning
verblij f t
Onvolledige duur Volledige duur
Een koper verhuist
gemiddeld om de 24
jaar
Hoelang blijft een koper in hetzelfde huis wonen?
0
5
10
15
20
25
30
35
40
gemiddeld
aantal jaren
dat een
gezin in
dezelf de
woning
verblij f t
Onvolledige duur Volledige duur
Een bouwer verhuist
gemiddeld om de 38
jaar
Hoelang blijft een bouwer in hetzelfde huis wonen?
Conclusie: bouwers blijven langer in hun huis wonen
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 29
Gemiddelde duur: leeftijd op moment van aankoop
39
37
35 35
33
3031323334353637383940
quintiel 1 quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5
volledige duur
gemiddelde
leef tijd op
moment van
aankoop
Men blijft langer wonen in een huis gekocht aan het begin van de levenscyclus
20% personen die meest mobiel
zijn (minst lang in een zelfde
woning verblijven)
20% personen die minst mobiel
zijn (die het langst in een zelfde
woning verblijven)
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 30
Gemiddelde duur: Inkomen (euro’s per jaar)
26770
28808 28540
30344
20910
15000
20000
25000
30000
35000
quintiel 1 quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5
volledige duur
gemiddeld
jaarlij ks
gezinsinkomen:
2001 euro's
Gezinnen met een lager inkomen blijven heel lang of slechts korte tijd in dezelfde woning
20% personen die meest mobiel
zijn (minst lang in een zelfde
woning verblijven)
20% personen die minst mobiel
zijn (die het langst in een zelfde
woning verblijven)
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 31
Gemiddelde duur: huisprijs
2.77
2.271.99
2.14
1.45
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
quintiel 1 quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5
volledige duur
gemiddelde
huisprijs
(1953=1)
Men blijft langer wonen in een huis wanneer men goedkoop gekocht heeft
– Kan artefact zijn (tijdstrend), maar er is gecontroleerd voor tijdstrend– Indien juist gemeten, dan is het vermoedelijk een levenscycluseffect:
bij hoge prijzen stelt men aankoop uit– Wat met prijsverwachtingen?
20% personen die meest mobiel
zijn (minst lang in een zelfde
woning verblijven)
20% personen die minst mobiel
zijn (die het langst in een zelfde
woning verblijven)
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 32
Gemiddelde duur: rente
4.58
6.86 7.01 7.14
5.55
00.5
11.5
22.5
33.5
44.5
55.5
66.5
77.5
8
quintiel 1 quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5
volledige duur
gemiddelde
hypothecaire
rente
Mensen die langer in hun woning blijven, hebben gekocht toen rente hoger was,tenzij men zeer lang in zijn woning blijft
– Dat mensen die zeer lang in hun huis blijven, hebben gekocht toen interest lager was,
heeft te maken met het feit dat ze hun huis lang geleden gekocht hebben.– Wat met renteverwachtingen?
20% personen die meest mobiel
zijn (minst lang in een zelfde
woning verblijven)
20% personen die minst mobiel
zijn (die het langst in een zelfde
woning verblijven)
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 33
Gemiddelde duur: transactiebelasting
11.25
12.12
11.1711.56
7.74
55.5
66.5
77.5
88.5
99.510
10.511
11.512
12.513
quintiel 1 quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5
volledige duur
gemiddeld
tarief
transcatie-
belasting (%)
(registratie
of BTW)
Op basis van deze informatie lijkt de hypothese dat mensen langer in huis wonenen minder mobiel zijn als de transactiebelasting hoger is, zeker niet bevestigd
Maar dat mensen die zeer lang in hun huis blijven, hebben gekocht toen transactiebelasting lager was,
heeft te maken met het feit dat ze hun huis lang geleden gekocht hebben (invoering btw in 1971).
20% personen die meest mobiel
zijn (minst lang in een zelfde
woning verblijven)
20% personen die minst mobiel
zijn (die het langst in een zelfde
woning verblijven)
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 34
Economische en beleidsvariabelen met een trend
456789
10111213141516171819202122
1953 1957 1961 1965 1969 1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001
j aar
tran
sact
iebe
last
ing
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
hypo
thee
kren
te,
huis
prij
s (1
953=1
)
BTW groot beschrijf klein beschrijf
reële hypotheekrente reële huisprijs
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 35
Controle voor variabelen met trend
— Huisprijzen en transactiebelastingen stijgen doorheen de tijd
— Mensen die langer geleden gekocht hebben, hebben dus gekocht aan lagere prijs en lager transactietarief.
— We krijgen dus een artificiële negatieve correlatie tussen geobserveerde onvoltooide duur enerzijds en hoogte belastingen en huisprijzen anderzijds.
— We hebben daarvoor gecontroleerd (voorlopige resultaten)
— De vorige resultaten zijn gecombineerde effecten; De volgende grafieken geven het effect van diverse variabelen op de gemiddelde duur afzonderlijk weer.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 36
Gemiddelde duur: inkomen en huisprijs
1717.2517.5
17.7518
18.2518.5
18.7519
19.2519.5
19.7520
20.2520.5
3500 13500 23500 33500 43500 53500 63500 73500
j aarlij kse uitgaven (in 2001 euros)
gemiddelde duur van verblijf in een zelfde woning huisprijs =1 huisprijs=3.34
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 37
Gemiddelde duur: leeftijd op moment van aankoop
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
20 25 30 35 40 45 50 55 60 65
leef tij d bij aankoop van de woning
gemiddelde duur van verblijf in een zelfde woning
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 41
Gemiddelde duur: belasting
1717.2517.5
17.7518
18.2518.5
18.7519
19.2519.5
19.7520
20.2520.5
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
belasting tarief (%)
gemiddelde duur van verblij f in een zelf de woning
Waneer je het tijdstrend effect isoleert, wordt de hypothese dat hogere
transactiebelastingen de gemiddelde duur dat
men in een zelfde huis woont, doet toenemen en
dus de mobiliteit doet afnemen, wel degelijk
bevestigd.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 43
Gemiddelde duur: prijs en hypotheekrente
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
1 1.3 1.6 1.9 2.2 2.5 2.8 3.1 3.4
huisprij s(1953=1)
gemiddelde duur van verblij f in een zelf de woning rente=3.16% rente=9.45%
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 45
Ontsnappingskans en belasting
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
belastingtarief (%)
ontsnappingskans
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 51
verdeling voltooide en onvoltooide duur
0
0.05
0.1
0.15
0.2
0.25
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65
aantal jaren dat men reeds in de woning verblij f t
kans(voltooid interval)_VeralgemeendeF kans(onvoltooid interval)_VeralgF
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 52
verdeling voltooide en onvoltooide duur
0
0.05
0.1
0.15
0.2
0.25
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65
aantal jaren dat men reeds in de woning verblij f t
kans(voltooid interval)_VeralgemeendeF kans(onvoltooid interval)_VeralgF
verwachte voltooide duur=20 jaar
verwachte onvoltooide duur=10 jaar
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 53
Effect van de verlaging van de registratierechten en invoering van de meeneembaarheid
Hervorming: –verlaging van de tarieven (12.5 -> 10 %; 6 – 5%)–invoering van een vrijstelling op de eerste schijf van 12.500 euro–meeneembaarheid tot 12.500 euro
Hoe het effect van die maatregel op zich isoleren: –We definiëren een vergelijkingspunt: de macro-economische en politieke situatie van 2001–We berekenen voor alle Vlaamse eigenaars wat de gemiddelde (verwachte) periode zou zijn indien ze deze woning gekocht hadden onder de macro-economische en politieke omstandigheden van 2001. –Dan berekenen we die verwachte duur opnieuw onder dezelfde macro-economische omstandigheden, maar met nieuwe belastingtarieven.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 54
Simulatietechniek: 4 problemen
•Probleem 1:De situatie voor hervorming is een fictieve situatie.we weten niet a priori wanneer een gezin in die omstandigheden zou overgaan tot
het verwerven van een eigen woning, het zou opteren voor nieuwbouw, of een
aankoop op de secundaire markt onder normaal tarief of klein beschrijf.
•Oplossing:we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische
verklarende veranderlijken op de kans dat men voor elk van
deze regimes opteert.Bijv. een hoger permanent inkomen verhoogt de kans dat iemand zal opteren voor
een aankoop op de secundaire markt tegen normaal tarief relatief ten op zichte van
de kans op verwerving van een woning via nieuwbouw, en verlaagt de relatieve kans
op aankoop onder klein beschrijf.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 55
Simulatietechniek: 4 problemen
•Probleem 2:
Het meeneembaar bedrag (M) is afhankelijk van de
betaalde registratierechten in het verleden, T, en van de
aankoopsom van de nieuwe woning V:
M=Min(Min (t_reg * V ,T_0), 12.500) )•Oplossing:
we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische
kenmerken op de aankoopsom die een gezin aan een
woning wil besteden indien men zou kopen; We gebruiken
deze som als nieuwe aankoopwaarde (V) en gebruiken de
historisch betaalde registratierechten (historisch tarief
*historische aankoopsom) voor de meeneembaarheid (M).
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 56
Simulatietechniek: 4 problemen
•Probleem 3:we weten in de fictieve situatie niet of de kopers vroeger reeds eigenaar waren en
hun vorige woning op de secundaire markt gekocht hebben
•Oplossing:we hebben voorlopig aangenomen dat de eigenaars waarvoor
we observeren dat ze hun huidige huis in het verleden op de
secundaire markt gekocht hebben, onder de
meeneembaarheidsregeling vallen. De anderen (diegenen die
bouwden in het verleden) zijn nieuwkomers op de secundaire
markt, en vallen onder de regeling met vrijstelling.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 57
Simulatietechniek: 4 problemen
•Probleem 4:De invoering van de belastingvrijstelling op de eerste 12500€
heeft tot gevolg dat de effectieve belastingvoet varieert met de
aankoopsom.
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
0 25 50 75 100 125 150 175 200
Aankoopprijs woning (in 1000 euro)
Eff
ecti
eve
bela
stin
gvoe
t
Klein beschrij f Normaal tarief
•Oplossing:
we schatten de invloed van bepaalde socio-demografische
kenmerken op de aankoopsom die een gezin aan een
woning wil besteden indien men ervoor opteert eigenaar te
worden door een aankoop op secundaire markt.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 58
Resultaten van de simulatie: gemiddelde duur
20.74 20.24
02468
101214161820
gemiddeld
aantal jaren
dat een
gezin in
dezelf de
woning
verblij f t
Verwachte gemiddelde duur vóór hervorming
Verwachte gemiddelde duur na hervorming
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 59
Resultaten van de simulatie: gemiddelde duur
0.25
0.53
0.45
0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
gemiddeld
aantal jaren
dat een
gezin minder
lang in
dezelf de
woning blij f t
Totaal verschil Meeneembaarheid Verlaging tarief
De combinatie verlaagd tarief en
invoering meeneembaarheid leidt er
toe dat een Vlaamse koper
gemiddeld bijna 6 maand minder
lang in een zelfde woning zal blijven
wonen
Effect is niet verschillend voor koper
versus bouwers
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 61
Analyse van de simulatie resultaten: hebben de rijkeren of de armeren het meest
vooruitgang geboekt in termen van mobiliteit?
17165
14935 15517 1531314477
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
22000
quintiel 1 quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5
20% die minst aan mobiliteit gewonnen hebben door hervorming -> 20% grootste winnaars
in termen van mobiliteit
gem
idde
ld e
quiv
alen
t in
kom
en(in
euro
2001)
Personen die meest aan residentiële mobiliteit
gewonnen hebben door de hervorming
Personen die minst aan residentiële mobiliteit
gewonnen hebben door de hervorming
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 62
Zijn het jonge of oudere kopers die het meest vooruitgang geboekt hebben in termen van
mobiliteit?
31
3435
34
37
28.00
29.00
30.00
31.00
32.00
33.00
34.00
35.00
36.00
37.00
38.00
quintiel 1 quintiel 2 quintiel 3 quintiel 4 quintiel 5
20% die minst aan mobiliteit gewonnen hebben door de hervorming -> 20% grootste
winnaars in termen van mobiliteit
gem
idde
lde
leef
tijd
BIJ
AA
NKO
OP
(jaa
r)Personen die minst aan residentiële mobiliteit
gewonnen hebben door de hervorming
Personen die meest aan residentiële mobiliteit
gewonnen hebben door de hervorming
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 65
Conclusie: wat betekent het in termen van aantal verkopen?
• De hypothese dat lagere transactiebelastingen de lengte van de periode gedurende dewelke men gemiddeld in een zelfde woning zal blijven wonen, reduceert, wordt bevestigd.
• Maar dat betekent ook dat mensen sneller van huis zullen wisselen, er dus meer gekocht en verkocht zal worden op de secundaire markt.
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 66
Conclusie: Wat betekent het in termen van aantal verkopen?
83277
86872
81000
82000
83000
84000
85000
86000
87000
88000
Aantal verkopen voor hervorming Aantal verkopen na hervorming
Ceteris paribus brengt de hervorming een jaarlijks stijging van het aantal verkopen met
3600 met zich mee
Spoor Fiscaliteit - Leuvense Pijler 67
Conclusie: Hoe verder?
—Opnemen van “verwachte” prijs evolutie, verwachte rentes. Betere controle voor variabelen met trend.
—We nemen nu enkel het effect in acht van de hervormingen op mensen die reeds eigenaar zijn. Vorig jaar werd enkel het effect op gezinnen die nog geen eigenaar zijn, bekeken. Combineren van beide aspecten is nodig om het globale effect te kennen.