Bat Galim - Sustainable Neighborhood for All Generations, Haifa Neighborhood Renewal Plan

טכנולוגי לישראלמכון –הטכניון

הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים

המסלול לתכנון ערים ואזורים

שכונתי – 2אולפן

"שכונת הדורות"גלים –בת

ח סופי"דו

בהנחיית: פרופ' רחל קלוש

אדריכל ומתכנן ערים ניקי דוידוב

ה חשבון ומתכנן ערים דורון קאופמןרוא

מגישים:

אנאל אטיאס

דן ברקוביץ

סימון -ניר בן

שכונתי 2-אולפן מכון טכנולוגי לישראל –הטכניון "דורותשכונת ה"בת גלים הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים


0

תוכן עניינים

1-2' עמ ......... ............................................... ESSENC OF OUR PLAN

INTRODUCTION 3-4' עמ ......................................................................

5-7' עמ ................................... URBAN & REGIONAL BACKGROUND

\OF THE PLANNING SYSTEM

8-10' עמ .................................... DEFINITION OF THE PLANNING AREA

11-12' עמ ....................... THEORETICAL BACKGROUND TO OUR PLAN

13-17' עמ .............................................................................................. S.W.O.T

18-19' עמ ................................... OUTLINING OUR VISIONS AND GOALS

THE PRINCIPLES OF OUR PLAN....................... ........................... 20-21' עמ

22' עמ ...........................................................................................תוכנית שלד

23-25' עמ ........................... ..................................................מתחמי פיתוח מוצעים

26-28' עמ ................................................................ ......אסטרטגיות ליישום התוכנית

29-30' עמ ... THE COMMERCIAL STRIP AS ECONOMIC GENERATOR AND

COMMUNAL CATALYST

31-32' עמ ........................... .............................................................סיכום ומסקנות

33-34' עמ .............................................................................................ביבליוגרפיה

נספחים:

ם ראשון לציון"שכונת רמב –מקרה חקר

1:2500מ "קנ. מפת אזור התכנון עם תוכניות משפיעות, שכונתי –מפת אזור התכנון

1:1250מ "קנ. מפות מתחמים מוצעים –מפות המתחמים

.תשריט ונספח בינוי, תקנון, תיק לתוכנית פינוי בינוי –) ע"תב(תוכנית מפורטת

טבלת פעילויות –כמותית הטבלת פרוגראמ



1

ESSENCE OF OUR PLAN

The group chose to handle the line of housing projects between the railroad and the main

street of Bat Galim. The work focuses on several points:

• Detailed attack-The planning area is seemingly uniform, in terms of common cha-

racteristics: the type of public housing, its poor condition, the small housing units

and the weak population, including a significant percentage of immigrants. Unlike

the usual procedure in this type of situation, which would be a proposal of a com-

prehensive plan, this project offers a unique procedure for each defined area of the

site. These solutions are derived from the strengths and weaknesses of each de-

fined area.

• Total redevelopment of the entrance area to the neighborhood-This is from the

identification of a need to bring about a fundamental change to the entrance of the

neighborhood to improve its image, and make use of its potential to offer high-

quality housing for workers in the nearby Rambam Hospital.

• Floor additions and building extensions, will be enabled in the defined areas in

which there are the customarily built public housing projects of the 1950s.

• Condensing of building densities through infill of an additional building in the

relatively new defined area constructed in the 1980s.

• Adding “rooftop apartments” in the defined areas where the existing housing has

architectural and environmental value and are worth preserving.

• Creating a “golden age” neighborhood, built around the existing old age home,

based on the high percentage of elderly residents in the area. This will include

creating a supply of assisted living housing for this same sector in close proximity

their places of residence, and will encourage the evacuation of apartments that are

relatively large and are inaccessible to the elderly, creating a supply of housing for

young families.



2

• This process creates a variety of housing solutions for population groups at

different stages of life, from the perspective of family size and economic situation,

and ensures a sustainable neighborhood.

KEY CONCERNS

1. This project, whose ultimate goal is to revive Bat Galim as a whole, begins from

the weakest point. This is a realistic starting point that recognizes the failed

attempts at the gentrification of some of the unique resources of Bat Galim—the

housing facing the coastal strip. The poor image of the neighborhood is definitely

part of the reason for the failure of these attempts. This project identifies the

unwell "wall of public housing developments", at the meeting point of the city and

the neighborhood as one of the main reasons for this poor image and recognizes

its renewal as key to the revival of Bat Galim as a whole, and its unique resources.

2. The plan recognizes the wasted potential of the wide strip of "the railroad tracks

reserved land" and the economic incentive required for its redevelopment, while

simultaneously the need in distinguishing between active urban spaces (like the

beach promenade and coast) and local spaces. . The plan creates an area for local

activity along the strip of space that exists between the building line and the

railroad, and offers the use of commercial pre-fabricated buildings as well as

provides an acoustic barrier from the train tracks. This type of construction allows

for the immediate utilization of these areas with the suitable possibility for the

needs of future train track expansion.

3. A variety of physical solutions, including the usage of pre-fabricated mobile

homes that allow for the immediate utilization of rooftops.

4. Coping with the stages of plan implementation-The variety of solutions enable the

immediate tackling of the development of the neighborhood, not only in terms of

the planning process but also in its actual implementation. The plan takes these

different solutions into account not only in terms of their final product, but also in

the required processes of their implementation, from this, it is possible to activate

different measures in each section of the neighborhood that will improve its

image, and will contribute to ripening the conditions for attracting a stronger

population to a newly rehabilitated area.



3

INTRODUCTION

The Course

This report is a culmination of graduate work in the course of

Studio 2 - Neighborhood Planning in the Spring semester of the

2009-2010/5770 academic year at the Technion – Israel Institute

of Technology.

Introduction to Bat Galim and Our Plan

Bat Galim is one of the only neighborhoods in Israel that is at

sea-level and has a directly accessible shoreline. Located in the

northwest of the city of Haifa, Bat Galim was the first neighbor-

hood to be built in the city’s modern history. Planned by Bau-

haus-style Architect Richard Kaufman as a garden city in 1921,

the neighborhood continued to develop in the days of the early

immigration waves before the establishment of the state. During

the later immigration waves of the 1950s and 1960s,

immigrant public housing was built along the railroad tracks in

the southern part of the neighborhood.

Image 1. National, Municipal and Neighborhood Maps of Israel, Haifa, & Bat Galim Sources: (Municipality of Haifa n.d.) and (Survey of Israel n.d.)

In this work, we present a neighborhood renewal plan for this southern region of immi-

grant public housing. The plan attempts to maintain the character and unique style of the

neighborhood in terms of the building types, their forms and historical roles as well as

supply a variety of housing types to attract a diverse population at different points in life

to create a more heterogeneous population. This plan envisions the neighborhood as a so-

cially and communally sustainable neighborhood and will try to co-anchor a major devel-

opment that will be a catalyst for the strengthening of the entire neighborhood with the

help of resident participation and the municipality. The proposed renewal is different than

most projects such as clearing and building (pinui u’binui) or a typical neighborhood re-

newal project (shikum shehunot), rather, it aims to incorporate principles of sustainable

development that encourage a balance between conservation and new development and

building addition and demolition. Through thinking of the neighborhood’s advantages



4

such as its real estate potential, walking proximity to the beach, abundant green space and

vegetation growth ability, buildings under preservation, character and history, it is a

neighborhood rich with potential. All of the elements of real estate re-awakening exist in

the future plans for the neighborhood and will help raise the public consciousness of the

neighborhood as a place that will become more attractive to live in: the plan to move the

naval training base and replace it with a new neighborhood, the strengthening of the

Rambam Medical Center, and the plan to turn over all of Retsif Margolin into a board-

walk. However, the greatest challenge to the redevelopment of the neighborhood is really

the process and timing it will take in order for real change to take place, the sources of

funding, and methods of implementation and construction. The plan will also try to sug-

gest economic means for implementation while working within the statutes set by the au-

thorities for the treatment and promotion of the neighborhood.

Image 2. The View of the Neighborhood from the East

Source: (Rappaport 2010)



5

URBAN & REGIONAL BACKGROUND OF THE

PLANNING SYSTEM

Existing & Filed Plans

There are numerous national outline plans and historical plans that have historically im-

pacted and created what Bat Galim is today. However, currently there are seven existing

plans for the neighborhood, of which details are readily available, and two additional

plans that are lesser known.

1. 2177

This plan was divided into two sub-plans: 2177b and 2177c. The implementation of ”c” is

planned to take place preceding that of “b”. Also known as Benny Isaac’s plan, the name

of the plan’s developer, it is promoted by the Israel Lands Administration, and is for the

redevelopment of the Naval Training Base, the Egged Central Bus Station and train sta-

tion complexes.

2177c The first part suggests the redevelopment of the 170-dunam area of the Naval

Training Base. 165-dunam will be a new neighborhood with 1000 housing units, a beach-

side boardwalk and a boulevard with street-side apartment buildings between 7-8 floors

high and interior apartment towers with 20 floors

.

2177b This later part is for the redevelopment of the Egged Central Bus Station and

Train Station complex into a High-Tech Industrial center

(including plan 2094 that calls for a gas station). The plan is

for a multi-purpose development including offices, R&D,

health services, storage and housing. Also included is a pe-

destrian trail with parks leading along the coast, outside of

the neighborhood to the Mt. Carmel ridge and connecting

with the Bahai Gardens. This plan would further open up

Bat Galim, and our target area in particular, to pedestrian

traffic that is likely to be tourism-based.

Image 3. Benny Isaac’s 2177 Plan

שכונתי 2-אולפן "דורותשכונת ה"בת גלים


2. 1901c

Plan 1901c is for the development of the 1000 sq. m Allenby Interchange. This has the

goal of opening up traffic flow to the neighborhood on the western edge of HaAliyah

HaShniya St. near Hecht Park, the Yotvata Restaurant and the adjacent funicular. The

plan also includes the addition of a new sail clubhouse, storage

well as the demolition of some existing buildings along Surfer’s Beach.

Negative Impacts: Impact on viewpoint between the sea and mountain,

ture within 15 m of the seashore, creation of

pollution in the neighborhood,

Positive Impacts: Improve accessibility for the neighborhood and the beach, open

motor vehicle movement inside the neighborhood in the direction of the interchange, e

courage the development of the western side of the neighborhood and the area of the i

terchange, turn HaAliyah HaShniya

stagnant single exit/entrance


4. 2032a

Although only adjacent to Bat Galim, this plan is included because it will bring more ou

side attention to the general area possibly raising housing prices and adding traffic to the

area. This is for the addition of 400

Kiryat Eliezer Stadium on the southern side of Sderot HaHagana opposite the Egged Bus

Station complex.

מכון טכנולוגי לישראל הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים




St. near Hecht Park, the Yotvata Restaurant and the adjacent funicular. The

plan also includes the addition of a new sail clubhouse, storage space


Impact on viewpoint between the sea and mountain,

ture within 15 m of the seashore, creation of potential noise hazards, aesthetics and air

pollution in the neighborhood, and is liable to increase automobile traffic congestion.

Improve accessibility for the neighborhood and the beach, open

motor vehicle movement inside the neighborhood in the direction of the interchange, e

courage the development of the western side of the neighborhood and the area of the i

HaAliyah HaShniya St. into a main bidirectional artery

stagnant single exit/entrance status.

3. 1718c

Plan 1718c proposes the 11

sq. m, 38-unit Verona Hotel in the wes

ern edge of the neighborhood on currently

undeveloped land between the Yotvata

Restaurant, the seaside boardwalk of Re

sif Pinchas Margolin, and the western end

of HaAliyah HaShniya Street.

Image 4. Plan 1901c Allenby Interchange

Although only adjacent to Bat Galim, this plan is included because it will bring more ou


area. This is for the addition of 400-500 housing units and public green s


מכון טכנולוגי לישראל –הטכניון הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים


6



St. near Hecht Park, the Yotvata Restaurant and the adjacent funicular. The

and a restaurant as


Impact on viewpoint between the sea and mountain, a large struc-

noise hazards, aesthetics and air

traffic congestion.

Improve accessibility for the neighborhood and the beach, open

motor vehicle movement inside the neighborhood in the direction of the interchange, en-

courage the development of the western side of the neighborhood and the area of the in-

into a main bidirectional artery from its current

Plan 1718c proposes the 11-floor, 5000

unit Verona Hotel in the west-

ern edge of the neighborhood on currently

d between the Yotvata

Restaurant, the seaside boardwalk of Ret-

sif Pinchas Margolin, and the western end

of HaAliyah HaShniya Street.

Image 4. Plan 1901c Allenby Interchange

Although only adjacent to Bat Galim, this plan is included because it will bring more out-


500 housing units and public green space around the




7

5. 1481c

Approved in 2009, this plan will widen streets, add a 20-floor building and more parking

space to the Rambam Medical Center.

Traffic impact: Will rid the southeastern side of the neighborhood of some its current

parking crowdedness and potentially bring in more traffic to the neighborhood.

6. 2084

Approved in 2007, for the new 7-floor, 35-unit, Beit Hassan Hotel on Retsif Pinchas

Margolin between Sderot Bat Galim, Avdimi St. and HaSharon St.

7. 1602b

This plan improves upon the current boardwalk, redefining Retsif Pinchas Margolin as a

complete pedestrian boardwalk across the entire street, preserving buildings along Retsif

Pinchas Margolin and taking away beachside parking.

• 2098 plans a Yotvata Hotel and Restaurant

• TAMA 13/3/a is the city of Haifa Seafront Western Port Plan promoted by the Interior

Ministry, it plans to move and expand the Haifa Port northward along the coast, open-

ing up more seashore southeast of Bat Galim.

Most of these plans either propose new development using current buildings that will be

demolished or using undeveloped land. Many of these plans focus on the neighborhood’s

seaside location to encourage tourism. Notably, none of these plans for redevelopment

include keeping existing structures and adding-on or filling-in within the current built en-

vironment.

Of the above listed plans, most are likely to indirectly and not significantly impact our

section of Bat Galim. The only clearly visible impact is increased traffic within the

neighborhood overall. The plans likely to have direct impact on our section are Benny

Isaac’s 2177 plan and plan 1910c for the Allenby Interchange.



8

DEFINITION OF THE PLANNING AREA

26% of Bat Galim’s population is over the age of 65 and 17% below 17 years of age, this

means that there are 1.5 times more elderly than youth residing in Bat Galim (Source:

Public Services Microsoft PowerPoint 2010 presentation by Dan Berkowitz and Nir Ben-

Simon, March 26, 2010). Furthermore, many of these residents are recent immigrants

from the FSU, have low socio-economic status and reside within old buildings with small

apartments.

Since most planning work in the neighborhood focuses on the seafront side, our group felt

that the district furthest from the sea would be neglected from the average planner’s eye.

Likewise, our district is one of the least attractive in the neighborhood and we felt that C.

Kingsley’s saying “A chain is only as strong as its weakest link” was applicable here. Bat

Galim’s weakest link needs to be helped first in order for the rest of the neighborhood to

be improved. Despite the Bat Galim Egged Central Bus Station complex being said to

have the lowest level of attraction, as will be discussed, due to the focus of this course

being on social-communal planning at the neighborhood level our group decided to not

start renewal work with this complex because it serves a municipal purpose, and not a

neighborhood one, and is physically cut-off from the neighborhood due to its location

across the train tracks. Therefore, it was decided that the best site for our project is the

public housing apartments area between HaAliyah HaShniyah and the train tracks be-

cause it is part of the neighborhood and has social-communal issues to be dealt with.

The neighborhood of Bat Galim can be segmented into housing and development districts

based on a hierarchy of attractiveness as is seen in the colorful map below.

Image 5. Attractiveness Hierarchy of Bat Galim’s Housing and Development Districts

Sources: Google Maps with the assistance of Microsoft PowerPoint 2010 (Beta)

הקלעים

ל"החי שרל לוץ

אלישע



9

Explanation of the Hierarchy

Red - The most attractive district is the area of the seashore, the boardwalk, Retsif Pin-

chas Marglin, the Yotvata Restaurant and its nearby surrounding undeveloped area, the

much contested future Allenby Interchange area and the first block of housing inland that

gain their attractiveness from their relative proximity to the beach. This is where 4 out the

7 existing plans for the neighborhood are located.

Orange - Second to this district is the Naval Training Base (aka Bahad). Due to its cen-

tral location in the neighborhood and beachside property, this area is not attractive be-

cause of its current land use but gains desirability because of its redevelopment potential,

once the base is moved elsewhere. The Bahad is not quite at red level because it has not

yet moved and the exact date when the land will be available is unknown.

Salmon - The third-level attractive district is the housing on Bat Galim Blvd., the first

couple of blocks inland from the sea along HaSharon Street and the undeveloped land

across from the Elisha-HaAliyah HaShniya St. intersection and next to the Absorption

Center. The housing along Bat Galim Blvd. acquires its desirability from being on an aes-

thetically pleasing boulevard and having direct view of the sea but is not at the orange

level because of the Casino cement structure and the buildings along the street entrance

with closed storefronts. The HaSharon St. area achieves its lure for its being nearby the

beach, but not across the street from it, its physical sense of community from being sur-

rounded by housing, and its distance from the loud and busy HaAliyah HaShniya St.

However, HaSharon St. does not reach the orange level because it is not seen as having a

high redevelopment value.

Yellow - The fourth area has a mediocre level of attractiveness. This is the housing on the

western and eastern sides of the Naval Training Base that gets a view of a cement wall

with barbed wire on the top and yet is still not so far from the seashore and the Rambam

Medical Center as well as the areas that includes Efron, the northern side of Sharl Luts as

well as Nahalal, Ya’akov Kaspi, Yonatan, the southern side of Shikmona, Pinat Gan, the

tall apartment buildings behind the HaAliyah HaShniya shopping center and HaAliyah

HaShniya streets. These places get much of the impact on air and noise quality from mo-

tor vehicle traffic on HaAliyah HaShniya, but the housing is relatively well-kept.



10

Green - The fifth area is part of the less attractive districts of housing and development.

This is the area on the southern side HaAliyah HaShniya, around Heil HaYam, Aliyat

Hano'ar, HaKelaim, Rahaf, and the train tracks. The public housing apartments in this

area have not been kept well, their apartments are small in a market that values bigger

apartments, bushes and other greenery have been let grow to the proportion that they take

over public spaces, and car parking has become an art of creative domination of public

spaces and walkways.

Blue - The currently least attractive area in Bat Galim is the development between the

train tracks and HaHagana Blvd. containing the derelict Bat Galim Egged Central Bus

Station complex. While this area remains neglected, its potential for redevelopment gives

it an added and different kind of attraction that it shares with the Naval Training Base, but

since it stand at a busy intersection and not at walking distance to the beach it falls in the

lower level of attraction.

Image 6. Our Planning Area

Sources: Google Maps with the assistance of Microsoft PowerPoint 2010 (Beta)



11

THEORETICAL BACKGROUND TO OUR PLAN

Our plan is based on certain principles and conceptual themes of Sustainable Develop-

ment (aka. SD). The theoretical goal of our plan is to create an intergenerational socially

sustainable area. While SD consists of multiple principles and conceptual themes, our

plan aims to achieve the stated goal through implementing the concepts of intergenera-

tional equity and eco-form as well as the conceptual themes of sustainable transportation,

density and diversity that make up sustainable urban forms1 & 2.

Concepts

Intergenerational equity is the principle that resources need to be managed responsibly in

order to ensure their use for present and future generations. This directs this plan to cate-

gorize and brand each housing area so that people in different situations of life can find a

home therein. Whether one is single or living with someone, starting a family, already has

a family, or is retired, there is a housing area for someone at any status in life to reside in

our plan.

Eco-form means design of the built environment that decreases pollution and improves

energy efficiency. This is exemplified in our plan through minimal building destruction

and new construction of energy efficient new buildings in the Ramban Center area, rather

than destroying numerous buildings and creating lots of trash, as well as the network of

open green spaces for pedestrians and bicyclists throughout the district that help to en-

courage people to live environmentally-friendly lifestyles.

Sustainable Urban Form Themes

Diversity is a variety of land uses, building density, housing type, ownership and architec-

tural style, household size, population age, cultures and household income. This theme

exists throughout our plan. Our plan aims to increase building density in certain areas,

change in architectural styles in the Rambam Towers area, designate housing for the el-

derly, families, singles and young couples to reside in and increase the variety of house-

hold income in the area.

Sustainable Transportation means taking into account the social and environmental costs

of all modes of transportation and balancing the needs of mobility supply, safety, access

and environmental quality. In practice this theme equates to reducing the need for private

car mobility and motor traffic, and improving the provision of energy-efficient and envi-

ronmentally friendly transportation modes that includes walking and bicycling. While our



12

plan doesn’t call for changes in existing public transportation services, it has a strong fo-

cus on reducing the need to drive a car and improving walking and bicycling in Bat Ga-

lim.

Density means having a sufficient quantity of people residing in an area to create a high

people-to-physical area ratio that can lead to social interactions, urban functions as well

as energy consumption. This theme is exemplified within our plan through the use of the

energy conservation policies of increasing urban density, providing a variety of easily us-

able and accessible transportation modes and restraining the supply of automobile infra-

structure. Our plan calls for a great increase in residents without an equal increase in

supply of parking spaces for cars and works to improve the supply of pedestrian and bi-

cycle infrastructure so that residents and visitors can travel through the area without the

need for an automobile.



13

UNDERSTANDING THE STRENGTHS AND

WEAKNESSES OF BAT GALIM AND OUR TARGET ARE

The following chart outlines the “SWOT” analysis and presents the existing positive and

negative aspects of the area, and uses these points as a springboard for understanding

future potentials and risks. The analysis will begin with the area of Bat Galim as a whole,

and will then branch out into the specifics of our target neighborhood and the sections we

have divided them into.

BAT GALIM

Existing Strenths

Housing-Bat Galim's housing is affordable.

Economy- Located near the Rambam hospital, Bat Galim serves as a go-to destination for

visitors and workers.

Transportation-Bat Galim is easily accessible by public transportation, being situated on

main bus lines, and having it’s own train stop.

Public Space and Environment-Bat Galim is located on the sea-front, not a common

characteristic for an Israeli neighborhood. Its strategic positioning between the sea and

the Carmel mountains make it an ideal location for an urban area. Additionally, Bat

Galim offers a balance between the urban and the natural, in that it features a lot of green,

including the tree-lined boulevard of Sderot Bat Galim as well as green open spaces

between buildings. Many of these spaces include benches and playgrounds and serve as

resting spots for the elderly as well as play areas for children.

Urban Design-A unique characteristic of Bat Galim is that the essence of its construction

is that of a mixed-land-use neighborhood. Unlike most neighborhoods in Israel, living in

Bat Galim does not require a car because of the close proximity of functions and services

to one another. Housing is not spread out over large roads, rather it is arranged in blocks,

similar to those of the Village in Manhattan. One can live on the same block as their

child’s school and a grocery store while still living nearby a hospital, as well as living by

the water. Many residential blocks in Bat Galim are also built in a way similar to typical

European housing—buildings are situated in a way that they are accessible from the

street, but also feature spaces that serve as “inner courtyards”. These spaces serve as

places of retreat within this urban neighborhood.



14

Existing Weaknesses

Housing-The housing in Bat Galim is in poor condition. A combination of low quality

materials paired with a purely utilitarian aesthetic set Bat Galim’s overall appearance

back into the mid-20th century. Given the state of its buildings, the area gives off an aura

of neglect.

In addition, space is being used inefficiently. Many apartments are only occupied

by 1-2 people. Bat Galim remains a place for older clientele and is therefore not providing

an adequate location for younger generations to settle down.

Economic-Because of the low housing prices, Bat Galim continues to attract low-

socioeconomic residents, lowering the economic bracket for the area. Because of this, the

area gets little attention in terms of funding from the Municipality.

In addition, other than the Rambam Hospital, Bat Galim does not include other

revenue points. Its commercial function is limited given there are very few stores and

offices.

Transportation-Bat Galim is missing adequate and legally outlined parking. Because of

this many walking areas are congested with parked cars.

Public Space and Environment-Bat Galim is untidy. There are numerous areas used for

the depositing of old furniture and garbage. This is both unhealthy as well as ungainly.

This, coupled with its situation next to hospital waste present an unsanitary environment.

Bat Galim is also lacking cultural landmarks that serve to ground a community as

well as raise its self-awareness, pride and education levels.

Opportunities

Housing-Bat Galim’s housing is functional. Because of the buildings’ close proximity to

each other as well as well as the functional nature of them, the housing lays the

foundation for a light renovation. Its simple nature opens up the possibility for creating a

number of different apartment types that can serve various age brackets.

Economy-In addition to Bat Galim being situated right next to a hospital, which can

provide work for varying socio-economic levels, the existing future plans calling for Bat

Galim’s beautification could mean increased funding for the area as well as the potential

for new waves of more financially-secure residents.

Transportation-Given the increasing global encouragement on public transportation and

walkability, Bat Galim lays the foundation for the neighborhood of the twenty-first



15

century. It is completely feasible to traverse its coordinates entirely by foot, and it is

located along main bus lines and the Israel Rail.

Public Space and Environment-Bat Galim has a number of ideal features for a

successful urban neighborhood. It is flat and completely walkable. Given its situation

between the sea and the mountains, it has the potential to act like an urban oasis.

Bat Galim’s building formats have the foundations already laid out for functional

public spaces. The spaces located behind and in between buildings mean that the space is

already outlined for better public use and that drastic plans don’t need to be draw up to

designate new open areas.

Threats

Housing-The state and uniformity of Bat Galim’s housing poses a threat to its absorption

of younger and more financially secure residents. Because of its monotony and similarity

to many poorer neighborhoods Bat Galim’s buildings stand the risk of being utterly

neglected. Their already poor state poses a threat to both current residents and the

economic health of the neighborhood.

Economy-Bat Galim’s lackluster feel could mean that it will never serve as a location for

new business.

Transportation-Bat Galim’s parking problems could cause ever-increasing levels of

congestion in areas that are meant for walking or sitting. Because Haifa is comprised of

networks of large roads, the difficulty of getting one’s car in and out of Bat Galim could

mean Bat Galim being virtually cut off from the rest of Haifa.

Public Space and Environment-If Bat Galim continues to be neglected financially and

environmentally, it could continue to decay into a waste site. This could affect the quality

of life for Bat Galim residents physically as well as mentally. An unkempt neighborhood

causes decreased community morale and respect for one’s neighborhood.

Urban Design-Many buildings have been abandoned and are in poor condition, included

architectural treasures that are reserved as landmark sites. These buildings could risk

collapse in the future as well as create a poor reflection on the neighborhood.



16

OUR TARGET AREA

StrengthsExisting

Housing-The housing in our area is functional and affordable.

Transportation-Our area especially is accessible by public transportation, and is flat and

entirely walkable.

Public Space and Environment-There are many open spaces located between buildings,

providing an "escape" from the street. Additionally, the area is filled with greenery.

WeaknessesExisting

Housing-The housing is in poor condition and the density is low. Additionally, there are

many illegal add-ons as well as free-standing constructions that are overlooked.

Economy-Our area serves a low-income bracket and therefore little money is poured into

the neighborhood.

Transportation- The path leading from the Bat Galim train stop weaves through the

courtyard of a number of residences, turning it into a thoroughfare during post-train-

arrival times. Furthermore what are supposed to be pathways and open areas are being

used for parking.

Public Space and Environment-The open spaces between buildings look accidental, and

there is little seating area. The spaces are untamed, grown over with weeds, wire and

trash.

Opportunities

Housing-Because of the simple design of the buildings in our area, it is feasible to be able

to repair and expand them, allowing for more residents.

Economy-The neighborhood's location next to the train gives it the potential of reaping

from future projects.

Transportation-With more stores and services added to the neighborhood, the walkable

nature of the target area could mean a totally convenient location to live. In addition, with

a strengthened neighborhood and future residents, the location along main bus and train

lines could make our neighborhood an ideal place to settle down while being able to

access work as well.

Public Space and Environment-Out target area contains the blueprint for a successful

community layout. It is possible to trace a path leading from its beginning to its end,

making it conducive to communal interaction. It includes within its structure, open spaces



17

and greenery, meaning that no large-scale construction would be required to clean the

area up and make it more functional and desirable.

Threats

Housing-Like many low-income neighborhoods in Israel, the types of buildings that

comprise our target area are dated and in poor condition and run the risk of abandonment,

as well as the risk that current and prospective residents may choose to live in newer,

better-maintained housing.

Economy-Because our target area is not included in the plans that have been drawn up

for Bat Galim, our area could become completely financially neglected, making it into a

sort of slum.

Transportation-Because there is little parking availability, our neighborhood will

continue to become congested with parked cars, making what is actually a walkable area

into a cramped neighborhood that is not feasibly traversable by foot.



18

OUTLINING OUR VISIONS AND GOALS: HOW SUSTAINABLE DEVELOPMENT WORKS FOR OUR TARGET AREA

We have divided the goals for our plan into three core elements: Sustainability,

Sense of Community, and Economic Rejuvenation.

We see the concept of sustainability as a capacity whose foundations are already

laid in our target area, as well as a vision that would serve as a treatment to the existing

ills of our target area. Our neighborhood already includes space-saving housing, public

spaces, green, and the potential for increased walkability. We know that these

characteristics can be refined through improving the quality and functionality of the

already-existing housing and making way for a densification and diversification of

housing sizes, allowing for the introduction of more residents and younger age brackets to

the area.

A Sense of Community is something we feel is necessary to carry a neighborhood

into the twenty-first century. Coupled with the concept of sustainability, a neighborhood

of the future does not merely have to do with the physical nature of an area, but also with

the nature and inclusion of the neighborhood’s residents. Not only does an increased

sense of community have positive psychological ramifications on individual community

members, it also creates strength in numbers, meaning the potential for creating change

when a need for change is felt.

Given our target area’s location within the neighborhood of Bat Galim, we see

potential in encouraging the area’s awareness of the location’s history. Awareness of the

history of one’s home creates pride and respect, and this can in turn lead to increased care

and involvement in local decision-making. In addition to public programs and

advertisement, one of the ways we plan on promoting a sense of community is through

the preservation of the general nature of the residences. Light construction will serve as

an improvement to what is already there, creating a sense of pride without the feeling of

unfamiliarity to those who have already been living there. Refining the public spaces

between buildings, cleaning them up and enhancing their appearance is included within

our goal of encouraging communal engagement.

The backbone required to carry out our plans for sustainability and sense of

community is an economic rejuvenation of our target area. The basis of this will be in the

commercial strip we have planned for the area between the train and the residences. The



19

location of this strip will serve both the community and the passengers from the train. The

idea is to bring economic activity to this economically stagnant neighborhood through

employment, business and municipal opportunities.

The second branch of our economic rejuvenation plan is to increase the value of

the real estate. By improving the housing, we hope to encourage investments in the

neighborhood as well as more economically stable residents.

The following chart outlines the components of our three core goals:



20

THE PRINCIPLES OF OUR PLAN

The essence of our plan is based upon many of the principles of both Sustainable

Development and New Urbanism.

One of the central threads of sustainable development is the idea that a

neighborhood’s infrastructure can service not only its current residents but also its future

residents. Our plan is designed to cater toward the comings and goings of various age

brackets, featuring specific areas that will be relevant to people in different points in their

lives. Given this attention to a smooth transition between age range and living space, the

entire building plan of our project is constructed around the idea of graduality. Rather

than employ a mass evacuate-destroy-build method, we would prefer a more organic

development for our neighborhood since one of our goals is to maintain the current

population while attracting newer waves as well. We would like to keep the neighborhood

functioning during the transition period, and feel strongly about not making a large

building site out of our neighborhood. Instead, we plan to use “light building” to

strengthen buildings, expand the number of apartments through in-fill and floor additions,

and create a more appealing aesthetic.

We have divided our target area into sections, each one serving a specific

residential purpose. Together, each of the sections integrates like the pieces of a puzzle, to

form a neighborhood that serves each stage in the life cycle. We feel that a neighborhood

designed using an all-inclusive approach requires a strong entrance as well as a financial

backbone, this being the commercial strip we have created for the gateway to our

neighborhood.

Stringing together Sustainability and New Urbanism is an emphasis on

community. Lewish Mumford’s attention to forming a relationship between residents and

the places they live was a crucial influence for the social branch of our plan. Raising the

density within our neighborhood and encouraging walkability are factors that can create a

sense of community, and counter the general layout of the rest of Haifa, a city that

strongly exemplifies urban sprawl. Mixed housing and mixed resident type, higher

density and walkability are New Urbanist principles that we have kept in mind in our

plan’s design.



21

Influenced by Mumford’s ideas about sense of community and place attachment

we also focused strongly on street life. In addition to the public spaces we have included

within the residential areas, our commercial strip serves a purpose alongside its economic

importance. In her book The Death and Life of Great American Cities Jane Jacobs posits

that one of the keys to urban life and safe city streets are shops. With the promenade of

shops and cafés, our commercial area will serve as a catalyst for neighborhood interaction

and a general sense of living in a “neighborhood”. Keeping with our aversion from heavy

building, we chose to compose the commercial section of prefabricated buildings that are

easy to deposit on the building site.



22

.תוכנית שלד

זה האזור הבעייתי ביותר . לפסי הרכבת השניה -השטח בין רחוב העליה :תוכנית אזור המטרה הנבחר

.התנאים סביבתיים והאוכלוסיי, בשכונה הן מבחינת מצבם הפיסיים של המבנים

, אשר יקושר ברצועות ירוקות" פאזל"התוכנית מתייחסת לפיתוח האזור כרצף של מרקמים זהים

.שבילים וכבישים היקפיים

.וניתן טיפול שונה לפי השימוש הרצוי לאותו מתחם םבכל מתחם זוהו הפוטנציאלים הייחודיי

הוספת , כל מתחם קיבל טיפול שונה מבחינת התחדשות פיסית, השטח חולק לשמונה מתחמי משנה

.טיפול בשטחים פתוחים ודרכים והגדרת עקרונות מנחים לפיתוח, פעילויות ציבוריות

שתעשה במנות קטנות במבנים , תוחהרעיון בפיתוח השכונה ואזור המטרה בלבד הוא שלביות הפי

מכיוון . בחיי היום יום של התושבים ואפשרות למהלך חיים תקין תתוך פגיעה מינימאלי, ומקבצים

יתכנו תהליכים חיצוניים אשר יצטרפו ויאיצו את פיתוח 10-שמבודר על תוכנית ארוכת טווח ל

.השכונה

שדרוג , שיפוץ פיסי, הכוללת תוספות בנייה ,ד"יח 1000-התחדשות עירונית של כ :תכולת התוכנית

.תשתיות ושטחים פתוחים

, עם חצרות משותפים, של השיכונים תהתוכנית מנסה לשמור על צורתם ההומוגנית והייחודי :בינוי

.מרווחים בין המבנים ושבילי הליכה פנימיים

תמריצים או כלים הקשיים עימם מנסה התוכנית להתמודד הינם יצירת סל של :הסוגיות העיקריות

בנוסף המפתח .לשיפור תשתיות, להוספת פעילות ציבוריות, בשיתוף מוסדות המדינה לשיפוץ המבנים

.שיגרום לתושבים לעבור בין המתחמים השונים בשכונה

אשר מכיל בתוכו ינובע מהרצון של המתכננים ליצור רצף אורבאנ" שכונת הדורות"שמה של התוכנית

.עם תתי מתחמים הומוגניים הנים לכל סוגי האוכלוסייפתרונות דיור מגוו

:המתחמים שהוגדרו לפיתוח

אזור לפינוי בינוי –ם "מגדלי רמב .1

מגורים לסטודנטים –טכניון סנטר .2

ח והשכונה"ר בין תחנת הרכבת לביהקישו –שכונתי . פ.צ.ש .3

דגש למשפחות עם ילדים –מגורים וחינוך .4

מגורי משפחות –מגדלי עלייה .5

מגורים וקהילה –שימור הבריגדה .6

הסבת מעון העולים לדיור מוגן איכותי –דיור מוגן גלים .7

חיץ ביו השיכונים למסילת הברזל –אזור מסחרי עם טיילת פנימית .8

שטחים , בינוי, כמותית בנושאי אוכלוסייה הפרוגראמ, התוכנית מורכבת ממפות עקרוניות לכל מתחם

ת פעילויות עתידית לפיתוח המגדירה את שלביות הפיתוח הזמנים וכן טבל. פתוחים וצרכי ציבור

.המוצעים והמשאבים או בעלי העניין הנדרשים למימושה



23

.מתחמי פיתוח מוצעים

.פינוי בינוי –ם "מגדלי רמב .1

":התוכנית"הכנת תוכנית מתאר מפורטת לבינוי בינוי להלן

המכילים כיום .קומות על עמודים 3-4מבנים בני 5י פינוי של "התוכנית מטרתה התחדשות עירונית ע

אזור זה יחד עם , ד"יח 350קומות שיחילו ביחד 15מבנים חדשים בגובה של עד 5ובנייה של , ד"יח 75

.השטח למסחר יהוו את המפתח שיניע את התהליך להתחדשות של האזור כולו

התוכנית , לסטנדרט מגורים חדש לאוכלוסיה קיימת ואוכלוסיה חדשה שתבוא לשכונה האזור מתוכנן

.אופיי ונפח, ד בתחומי גובה בניינים"תשתלב בתוכנית פינוי הבה

מורדות , הים ומערב העיר, הנמל, הדגש ינתן על דירות גדולות תוך ניצול הנוף לכיוון מפרץ חיפה

.הכרמל וסטאלה מאריס

טכניון סנטר .2

והטכניון להשכרה ארוכת טווח למבנים אשר ישמשו כמעונות ואו , ם"ח רמב"וף פעולה עם ביהשית

.סיעוד/ אחיות / לסטודנטים הלומדים את מקצועות הרפואה , דירות להשכרה

.עד ארבע קומות נוספות לבניינים הקיימים, הדגש על הרחבת מבנים קיימים והוספת קומות

ה לפחות עם דגש על חדרים גדולים עם מקלחון ושירותים המותאמים חדרי שינ 3הגדלת הדירות לבני

דירות קטנות יוסבו למגורים לזוגות בודדים וצעירים , לסטונדט יחיד עם מטבח וחדר מגורים משותף

.שירכשו את הדירות במקום

דים שיקלוט יל 6 – 3הוספת גן ילדים משולב לגילאי , ד"יח 484 - ד ל"יח 192 -ד הדיור מ"הכפלת יח

.מהמתחמים השכנים ויחזק את הקשר בין הקהילה

העשרה , ס והקהילה "ואו מעורבות שכונתית לסטודנטים בשיתוף ביה/ ח "הפעלת פרוייקט פר

.ומתן שיעורי עזר כחלק מהזכאות למגלת מגורים ולימוד בשכונה, תגבור, לימודית

פ שכונתי.צ.ש .3

המתחם הינו החלק . ד של אדריכל בני איזק"בהדונם אשר מהווה חלק מתוכנית ה 10 –מתחם של כ

.ובסיסי חיל הים, ם"ח רמב"המקשר בין תחנת הרכבת לביה

אזור התכנסות . לגן שכונתי המספק פעילות יום ולילה, פ בנוסף להיותו מעבר ציבורי"הפיכת השצ

.רחבת דשא והסדרת הצמחיה, מתקני משחקים לפעוטות, וישיבה

.יצירת פינות מוצלות לישיבה, תאורה הצללה, הגדרת שבילי הליכה

.מתקני ספורט למבוגרים, הוספת מתקני משחקים לילדים

.הוספה והסרה של גדר חייה עצי צל ורחבת דשא, ושיחים, גיזום עצים, טיפול בצמחייה הקיימת



24

מגורים וחינוך .4

.ס היסודי"לביהתוך ניצול הקריבה , השטח המרכזי של אזור המטרה יפותח למשפחות על ילדים

הרחבת ואיחוד , הדגש בתכנון הינו על הוספת קומות למבנים. העמדתם וצורתם, המרווח בין המבנים

.תאורה צמחייה כביש היקפי וחניות, שיפור תשתית השבילים, דירות

3 – 2שיכוני רכבת עם , טיפוסי שיכון עיקריים 2מופיעים בו , ד"יח 150-מבנים עם כ 12המתחם מכיל

.קומות על עמודים עם כניסה אחת שתי דירות לקומה 4ושיכונים של . יסות למבנהכנ

הרחבות , בנייה בקומת קרקע עם עמודים, י הוספת קומות"תעשה ע, יחידות הדיור' הכפלת מס

. למבנים

.הוספת חוגים ופעילויות העשרה בערב, צ"י פתיחת חצרות אחה"ס לקהילה ע"יחוזק הקשר בין ביה

שיתוף פעולה עם סטודנטים , ס לרפואה"י חסות ששל הטכניון וביה"ס ע"דו של ביהחיזוק מעמ

.בהוראה ושיעורי השלמה, בשכונה כחונכים

.מגדלי עלייה .5

האזור החדש ביותר בשכונה שיכוני . ד ומבנה מסחרי"יח 140-קומות כ 7-8מבנים בני 5אזור המכיל

עם מקלט משותף מעליות , יחסים לשאר השכונהמבנים בסטנדרט בנייה חדש , המאחרות 80-שנות ה

.וחניות מוסדרות

הרחבת המבנה , קומות 8מציעה הוספת מבנה בין , ל למשפחות"התוכנית מייעדת את האזור הנ

.המסחרי שתכלול הרחבתו פיזית לצדדים והוספת קומה נוספת

יסה ראשי אשר מפלס כנ, התוכנית מציעה הנגשת המתחם, המתחם כיום מגודר ובעל כניסה אחת

.ויאפשר מעבר להולכי רגל בין חלקי בשכונה, יתחבר לרחובות מסביב

.תאורה ופינות ישיבה, מדרכות צמחייה, כמו כן ינתן טיפול לתשתיות

שימור הבריגדה .6

קומות 2-3התוכנית מציעה הוספת . אזור שיכוני הצבא הבריטי המוכרז לשימור, מגורים וקהילה

.הבניין והחצרות המשותפותשימור חזיתות , למבנים

בצורה שהפגיעה במעטפת הבניין וצורתה , הוספת גרעין למבנים שיכלול מעליות ומרחב מוגן קומתי

.תהיה הנמוכה ביותר

ד "יח 100 -כאשר התוכנית מדברת על הוספת כ, ד דיור"יח 200 - מבנים עם כ 14המתחם מכיל כיום

פיתוח הגינות והשבילים המשותפים , י הנחיות הציבורבנוסף איחוד דירות שיפוץ לפ. נוספות למתחם

. בין המבנים

למרות שמדובר במבני , מתחם שמיועד לבעלי המעמד הבינוני שרוצים לגור בעיר אך בתחושה פרברית

חצרות , מספר קומות שישאר נמוך יחסית לסיביה, המבנים היסטוריים עם צפיפות נמוכה,שיכון

, יאפשרו לפתח קהילה הומוגנית המעורבת בחיי השכונה. פתוחים שבילי הליכה ושטחים, נרחבים

.ספורט ועשייה חברתית, קיימות,המזדהה עם שימור



25

דיור מוגן גלים .7

ומהווה את קצה השטח הבנוי של . ד"יח 200 -מבנים בעלי כ 17מתחם המכיל כיום מרכז קליטה ו

מוגן לקשישים אשר יכיל בתוכו דירות התוכנית מייעדת את כל המתחם לכפר לדיור . אזור המטרה

.ודירות או חדרים לבעלי צרכים רפואיים או סיעודיים, מגורים פרטיות לקשישים עצמאיים

ד הדיור "וטיפול והתאמת כל יח. דירות חדר כדיור מוגן 100-התוכנית מדברת על הוספת מבנה בין כ

.לאוכלוסיה הבוגרת

גם לאחר שתתחיל ירידה , לדייריהם המוגן מתוכננים להמשיך ולספק שירותים פתרונות הדיור הדיור

במבנה החדש שיוקם ובמרכז סיעודיות מחלקות יוקמולשם כך , בתפקודם הגופני והקוגנטיבי

.הקליטה

, הנגשת המבנים, הרחבת שבילים ומדרכות, דגש על הוספת מעליות ןבאזור הדירות הפרטי יינת

.ה והצללהמקומות ישיב, תאורה

.אזור מסחרי עם טיילת פנימית .8

המתחם . נמתח מתחנת הרכבת ועד לאזור הכפר המוגן, מחתם המשתרע בין פסי הרכבת לשיכונים

.מהווה מעין קשר חדש בין המתחמים השונים

המבנים , מיועד להקמת שורה של מבנים מסחריים אשר יהוו חיץ בין מסילת הברזל למבני המגורים

בתי קפה ומסעדות לאורך , שתאפשר הליכה בין חנויות, ת הנפתחת לטיילת הליכה פנימיתיהיו עם חזי

.הציר

המתחם יפתח כניסה נוספת דרומית לשכונה לבאים מתחנת הרכבת ורוצים להגיע לאזור יוטבתה

.והטיילת



26

:אסטרטגיות ליישום התוכנית

.בהישג יד בשכונת בת גליםתוכנית הדורות תיצור התחדשות עירונית ודיור

: עבודה בשלושה אפיקיםהתוכנית תתבסס על

ראה נספח מקרה חקר (ם "עיריית חיפה לפי מודל ראשון לציון תוכנית שכונת רמבעבודה מול .1

הקצאת .הכנת תוכניות סטטוטוריות והתבססות על תוכניות קיימות,)ם"שכונת רמב

.הי העיריי"תקציבים ומתן עדיפויות לפיתוח ע

.כלכלה ועוד, רווחה, חינוך, בשלל תחומים כגון מתכננים. הקמת צוותים מקצועיים .2

.גיבוש גרעין של ועד נבחר ואו בעלי עניין מתושבי השכונה, עבודה מול התושבים .3

:האמצעים

על המתכננים ביחד ). 1' נספח מס (ם "ריית חיפה לפי מודל ראשון שכונת רמבעבודה מול עי .1

הרכבת למאמץ , משרדי הממשלה, עם תושבי השכונה לנסות ולגייס לעזרתם את העירייה

משרד השיכון יכריז על האזור כשטח לשיקום . ההתחדשות העירונית לפרויקטמשותף

.שכונות ויקצה משאבים לנושא

פתיחת מחלף : לבת גלים כגון םהנוגעיהעירייה תקדם ותתעל את כל הפרויקטים העירוניים

עיצוב הרחובות , גינון וגיזום, עבודות תשתית מדרכות כבישים, המשך ושדרוג הטיילת, אלנבי

. ספסלים תאורה שילוט וכולי

תשתתף בהכנת תוכנית מפורטת של האזור המסחרי המיועד כשטח לשמורה למסילת הרכבת

בקביעת , בניהול האזור המסחרי הברזל הרכבת כמחזיקת הקרקע תהייה שותפה ברווחים

.התמהיל אופי וסוג העסקים

סוגי הזכויות , המינהל והחברות המשכנות יסיעו בהכנת תסקירים על הבעלים החוכרים

.והאפשרויות השונות להעברת הבעלות לידי התושבים או היזמים שיבנו בשכונה

) miu.org.ilראה אתר (הקמת צוותי עבודה מקצועיים בשיתוף עמותות כגון עמותת מרחב .2

אנשי , מהנדסים, מתכננים, הצוותים יכללו קבוצות עבודה המורכבות מאדריכלים

, סוציולוגים, יזמים, כלכלנים, עובדים קהילתיים, )המרכז לחקר העיר בטכניון(אקדמיה

הצוותים יבנו תוכנית עבודה פרטנית . שמאים ונציגי ציבור, ד"עו, נציגי ציבור, פעילי סביבה

. נושא אשר תתגבש לתוכנית האסטרטגית כולה בכל

גיבוש מהלך עבודה קבוע של מפגשים משותפים אחת לתקופה עם : עבודה מול התושבים .3

הדבר יגרום להבנת . תושבי השכונה או נציגיהם לצורך שיתוף למידה ועבודה משותפת

כננים יסייע יוביל לאמון בין התושבים לממסד ולמת. הסביבה והתהליכים בצורה טובה יותר

להפחתת התנגדויות ולתחושת השייכות של התושבים , להפריה משותפת ויגרום לתכנון יעיל

.לתהליך התכנון והשיקום כולו

.אומדן היקף ההשקעות וגיוס ההון יערכו צעד צעד לפי התפתחות התהליכים בשטח



27

ורם בועדות איש, בשלבים הראשונים נדרשת השקעה בהכנת תוכניות סטטוטוריות ומימונם

:ל"התכנון השונות ואיתור יזמים ואו בעלי עניין שיוציאו לפועל את התוכניות הנ

:ב טבלת אומדנים ממוצעים לפיתוח המתחמים השונים"רצ

שונות מקור המימון עלויות נדרשות מצאי קיים מתחם

ם פינוי "מגדלי רמב

בינוי

ד בשווי של "יח 75

400,000 ₪

ליחידה בממוצע

ד "יח 350הקמת

של בשווי עתידי

, ₪מליון -כ

תשלומי שכירות

ושונות

תוכנית משביחה

המגדילה את

6- הזכויות פי

מתן הקלות במסגרת

מס ליזמים במסגרת

דיור בהישג יד

תשלום שכירות לתקופה

חודשים לחלק 36של עד

- כמהמתפנים מהדירות

לחודש ליחידת ₪ 2500

.דיור

חניון מטלות ציבוריות

.אגרות והיטלים

ד בשווי "יח 192 טכניון סנטר

500 – 300של בין

ליחידה₪

ד "יח 192הקמת

בשווי עתידי בין

מליון -אלף 800

₪

תוכניות , 38א "תמ

להוספת זכויות

.בנייה

.מענקים ממשלתיים

תשלום שכירות לדירים

.שיתפנו בזמן השיפוצים

, ח"שיתוף במימון ביה

והפקולטה הטכניון

.למקצועות הרפואה

פארק שכונתי של פ שכונתי .צ.ש

דונם 10 -כ

עיריית חיפה בשיתוף ₪מליון 1-כ

עם קרן או עמותה

להנצחה

75בהקמת פארק הכט

10 ההעיריידונם השקיע

תרומה מקרן ₪ מליון

)אתר עירית חיפה.(הכט

ד"יח 150 -כ מגורים וחינוך

500בעלות של עד

.ליחידה₪ אלף

150- הקמת כ

ד נוספות "יח

בשווי עתידי של

ליחידה₪ מליון

38א "תמ

תוכניות מפורטות

.לתוספות בנייה

יזמים וקבלנים

שימכרו את היחידות

החדשות

תשלום שכירות לדיירים

שיתפנו בזמן השיפוץ

מטלות ציבוריות

ס עליה והוספת "שיפוץ ביה

.גני ילדים

שטח קרקע לבניין מגדלי עלייה

חדש

הקמת מבנה בין

.ד"יח 30 -כ

רכישת הקרקע

הגדלת המבנה

המסחרי

תוכנית מפורטת

.למבנה חדש

שיתכנן יבנה יזם

וימכור את הדירות

מטלות ציבוריות פיתוח

מפלס הכניסה למתחם

.כולו

ד "יח 210 –כ שימור הברידגה

500 - בעלות של כ

ליחידה₪ אלף

ד "יח 120ת הקמ

איחוד , נוספות

דירות והוספות

.מעליות

יזם קבלן שיבנה את

התוספות למבנים

וימכור את הדירות

הוצאות נוספות על שימור

צורת המבנים , חזיתות

.וסגנונם

חדרים 100 -כ דיור מוגן גלים

במעון העולים

ד "יח 67ועוד

הקמת מבנה נוסף

, לדיור המוגן

הסבת מעון

חברות ציבוריות כגון

עמיגור שיסבו את

בית העולים לדיור

מנהלת עמיגור 2001שנת מ

בכללם , בתי דיור מוגן 51

מרכזי קליטה שהוסבו 23



28

.לדיור מוגן .מוגן העולים

שטח קרקע ריק מסחר ובילוי

בין פסי הרכבת

.למבני המגורים

Buferיצירת

פיסי בין המסילה

.למגורים

הקמת מדרחוב

.וחנויות

יזמים פרטיים

בשיתוף עם רכבת

.והעירייה, ישראל

יצירת חיץ אסטטי של גינון

ואחריו מבנים מבניה קלה

.עם טיילת פנימית

ר "למ$ 1,000עלויות ממוצעות לבנייה .1למשך ' ליח₪ 3000 - 2500ואו הרחבת הדירה בין , שכירות ממוצעת לדייר שיתפנה במסגרת פינוי בינוי .2

.חודשים 36תקופה של

שכונתי 2-אולפן "דורותשכונת ה"בת גלים

THE COMMERCIAL STRIP AS ECONOMIC GENERATOR

AND COMMUNAL CATALYST

Our commercial strip is the economic and social binder of our project.

Economically, the area will provide employment, business opportunity and increased real

estate value to the area.

On a social level the promenade will provide the neighborhood with a c

area will serve as a place of convenience in that it will include a variety of shops, and will

also act as a meeting place. Its pedestrianized character makes it safe for children, and

also conducive to social interaction. This will enhance the

bringing life to the neighborhood. Over time this location can be used as a place for the

display of public art as well as a location for public

The commercial strip will be built of prefabricated buildings. These co

are inexpensive and are largely assembled in a factory, rather than on site. This kind of

construction suits our plan because it means less building and also minimized

construction time. Additionally, prefabricated buildings will gi

modern, sleek aesthetic, enlivening the area.

A number of things to know about pre

Cost: Usually between $35 to $100 per square foot

Materials: Aluminum, steel, wood, fiberglass and concrete

Some examples of pre-fabricated building being used for commercial purposes:

How the assembly looks:

מכון טכנולוגי לישראל הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים



AND COMMUNAL CATALYST



On a social level the promenade will provide the neighborhood with a c



also conducive to social interaction. This will enhance the overall spirit of the


display of public art as well as a location for public events.

The commercial strip will be built of prefabricated buildings. These constructions



construction time. Additionally, prefabricated buildings will give the prome

aesthetic, enlivening the area.

A number of things to know about pre-fabricated buildings:

$35 to $100 per square foot

luminum, steel, wood, fiberglass and concrete (all sustainable materials)

fabricated building being used for commercial purposes:

מכון טכנולוגי לישראל –הטכניון הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים


29




On a social level the promenade will provide the neighborhood with a center. The



overall spirit of the shikunim,


nstructions



ve the promenade a

(all sustainable materials)

fabricated building being used for commercial purposes:



30

The following is a sample project proposal we would present to potential investors:

Image Sources http://blogs.walkerart.org/offcenter/wp-content/offcenter/FF_82_prefab3_f.jpg

Land Development Project Proposal: DNA Projects (Dan, Nir and Anaelle) will meet all

your needs and goals to develop the currently unused area between the train tracks and the

housing into a vibrant commercial promenade.

The Objective…

Develop land owned by the municipality, located in Bat Galim’s South, between the train station

and the housing blocks.

♦ Need #1: Permits and licenses from the municipality.

♦ Need #2: Investment money to complete the development.

♦ Need #3: Contractor familiar with prefabricated building.

The Opportunity…

To change a currently low-cost, high-potential area into a financially rewarding, lively space.

♦ Advantage #1: Little investment money is required to finance this low-cost project that

utilizes low-budget construction options.

♦ Advantage #2: Gain revenue from neighborhood residents and train passengers.

♦ Advantage #3 : Invest in low-priced residential real estate along the strip whose value will

increase in the future.

The Solution…

Hire DNA Projects to plan this development strategy.

♦ Goal #1: Create a strip of shops and cafés running along a pedestrianized promenade.

♦ Goal #2: Utilize pre-fabricated building for the construction.

♦ Goal #3: Raise value of residential real estate located nearest to the strip.

DNA projects



31

סיכום ומסקנות

מנסה לתת אוסף של כלים אשר יהווה המפתח להתחדשות עירונית , בעבודה זוהתוכנית המוצעת

תוך מציאת הנושאים ,ל היא עבודה במקביל במספר מוקדים"החדשנות של התוכנית הנ .לשכונה

.והאזורים שיהוו את המפתח שמניע את התהליך

וך אליו את שימש, האזור שנבחר להניע את תהליך השינוי לאזור המטרה הנו הדיור המוגן

התהליך יוביל לפינוי של דירות באזורים השונים ואפשרות . המבוגרת שקיימת בשכונה היהאוכלוסי

.להתחלת טיפול בשאר החלקים

כאשר , התוכנית מציעה מספר מגוון של דרכים כדי להיות אטרקטיבית למגוון רב ביותר של אוכלוסיה

השטחים , גודל וסוג הדירות, פת פעילויותבכל חלק מוצעים פתרונות שונים לטיפול כגון הוס

. הנגישות וכולי, הפתוחים

את המחברים ירוקה רצועהעמוד השדרה שמחבר את כל אזור התכנון הינו רשת של שבילים

:ואזור מסחרי המשרת שתי מטרות, השונים המתחמים

.ובילויטיילת פנימית עם אזורי הליכה קנייה + להוסיף פעילות כלכלית לשכונה .1

.להוות חיץ בין מסילת הרכבת ושיכוני המגורים .2

רכבת , עירית חיפה,תהסטטוטוריואנו מודעים לצורך בשיתוף פעולה כלכלי ותכנוני עם רשויות התכנון

ומנסים להציע דרכים לשיתוף פעולה והכוונה בכל חלק . תושבי השכונה ובעלי עניין ,יזמים ,ישראל

מהתכנון הראשוני , שיתוף ושילוב האוכלוסייה המקומית בתהליך כולו תוך כדי. לגבי השיתוף הנדרש

.ועד לביצוע בפועל

:נותקמס

ואכן תתרחש התחדשות עירונית לשכונת בת גלים ולאזור המטרה בדך , במידה ותוכנית זו תצא לפועל

.השכונה תהפוך לאטרקטיבית יותר מאשר שכונות חדשות בעיר חיפה. המוצעת בתוכנית זו

.נגישות גבוהה ואיכויות של בנייה בצפיפות נמוכה, שטחים פתוחים, תציע טיפוסי דירות היא

מערך של בינוי קומפקטי , קומות במרבית המתחמים עם חצרות נרחבות בין המבנים 8 – 6מבנים של

.המתכנס לחצרות ושבילים וכבישי גישה היקפיים

מכיוון שמדובר באזור , ים התקינים בשכונהתהליך ההתחדשות יהיה מבוקר בצורה שאינו יפריע לחי

יש לתת דגש רב לתזמון של התהליכים היכולת . מטרה גדול שפיתוח ישפיע על כל השכונה והאזור

.להניע אותם ולגרום להם להתבצע

האתגרים הקשים ביותר הניצבים בפני תוכנית זו הם לאו דווקא הכנת התוכניות ואו התקשרות עם

לעבור בין המתחמים השונים , הם הכלים או הזרזים שיגרמו לאוכלוסייה, יצועיזמים או קבלנים לב

מתי הם ? האם ירכשו דירות או ישכרו ? כיצד הם יעברו . תרבותי, החברתי, לפי מצבם האישי כלכלי

? יעברו



32

טופוגרפיה ואקלים היא תהפוך , והאיכויות של מיקום גיאוגרפי, בעתיד עם התחזקותה של השכונה

הדבר יוביל להכרה בגדולתה של השכונה השוכנת לחוף ים כפי . נה מובילה במטרופולין חיפהלשכו

.שהיה בעברה ההיסטורי

.ולאחר התוכניות הרבות שחלקן ימומשו, כעשור מוצע לבחון את השכונה לאחר תוכנית זובעוד

.להתאימה ואו להוסיף תוכניות עתידיות אשר יספקו מענה לדרישות החדשות



33

בליוגרפיהיב

Jabareen, Y. "A New Conceptual Framework for Sustainable Development."

Environment, Development and Sustainability, July 9, 2006: 179-192.

Jabareen, Yosef Rafeq. "Sustainable Urban Forms: Their Typologies, Models and

Concepts." Journal of Planning Education and Research, 2006: 38-52.

Jacobs, Jane. The Death and Life of Great American Cities. Modern Library (February 9,

1993)

Mumford, Lewis. The City in History: Its Origins, Its Transformations, and Its Prospects.

Mariner Books; 1968.

Waugh, Dave C., "Buying New Urbanism: A Study of New Urban Characteristics that

Residents Most Value" (2004).Applied Research Projects. Paper 22.

מוסד.שיקוםעצמילעומתשיקוםממוסדבשכונותמצוקה.ת,גבריאלי.נ,כרמון

.1982,שמואלנאמן

משרד(המכוןלמחקרופיתוח,תדריךתכנוןלהקצאתקרקעלצרכיציבור.ע,לרמן

.2005ספטמבר)הפנים

)סלעבודהסוציאלית"ביה(תלאביב'אונ,שיתוףתושביםבפינויובינוי.פ,פרנק



34

Municipality of Haifa. GIS Internet Site of the Engineers of of Haifa.

http://147.236.237.40/website/gis55/gis-net.asp?citycode=4000 (accessed July 25, 2010).

Survey of Israel. Israel Geospatial Information Portal.

http://www.govmap.gov.il/viewer.asp (accessed August 31, 2010).

http://www.futurist.com/2008/08/12/future-of-sustainable-affordable-housing-a-prototype

http://www.buildingsguide.com/

http://arnona.co.il/magazine/vol-18/batia.htmlדיור מוגן , ן"רבעון למשפט מיסים ונדל

דיור בהישג יד בישראל

http://israelaffordablehousing.blogspot.com/2010/03/blog-post_21.html

מרחב התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל

http://shout.co.il/org/org.asp?orgId=1630&visitOrgUrl=www.miu.org.il/MIU_v4/index.ht

ht

Rappaport, Ruti. Bat Galim - 13. Microsoft PowerPoint Presentation, Haifa: Department

of City Planning, 2010.

Image Sources

http://blogs.walkerart.org/offcenter/wp-content/offcenter/FF_82_prefab3_f.jpg

http://www.seedsandfruit.com/wp-content/uploads/2009/07/crane-prefab-edgar-

blazona.jpg

http://www.busyboo.com/wp-content/uploads/prefab-home-spacebox-5.jpg

http://www.inhabitat.com/wp-content/uploads/pumaretail_prefab.jpg

http://www.sustain.ca/downloads/PICS/200912WIDE/12WIDE-TOP-S.jp

10

חקר רמב-מקרה לציון"שכונת ראשון ם

רמב בעיר"שכונת והותיקות הגדולות השכונות אחת היא מזרח, ם נמצאת העיר/ השכונה .מרכז

סטט יסטייםנתונים3:

השכונה של דונם1,353גודלה

לקמ23,760צפיפותה . ר"תושבים

התושבים 36,490מספר

האב בתי 12,565מספר

העירוני המדרחוב את בתוכה וכוללת העיר ממרכז חלק היא רבים, השכונה ציבור ובנייני העיר . גן

העירייה בניין גם השכונה גבול על .כאשר

השכונה את לקחה כללית"הנהעירייה עירונית מתוכנית לחלק כפיילוט הוא. ל הכללי הרעיון כאשר

רמב לשכונת העירונית ברמה והתוכניות הפרוייקטים כל את .ם"לתעל

העיריי שמבצעת ההתהליך4:

העיריי פרסמה התהליך מפגשהבתחילת על בשכונה הציבור לכלל הודעה המקומית בעיתונות

העיריי שבו חזונהתושבים את עתידיתציג לפיתוח ותוכניות לשכונה התושבים. ה נדרשו מפגש באותו

פרטים להשאיר מהצוות חלק להיות ).כתובת, טלפון, שם(המעונינים

בנושאי עבודה לקבוצות הנושאים את חילקה וחינוך, תשתיות: העיירה בנוי ומרחב פתוח בכל. מרחב

והתושבים העירייה של נציגים היו כוללות. קבוצה פעם10–כהקבוצות ישיבות ומקיימות משתתפים

בביה בשכונה"בחודש הנמצא רוזן כיוונים. ס ממספר השכונה על לעבוד הוא המרכזי הרעיון .כאשר

הייחוד הניהנושא בשכונה הנ"לטיפול בצורה המשאבים הקצאת הוא :ל"ל

ע יוסדר הפרטי :אמצעים3י"המרחב

תמ.1 לחיז–385א"תוכנית ארצית מתאר להלןתוכנית אדמה רעידות בפני קיימים מבנים וק

ב. א"התמ פרק הינו זו בדרך שיפנה לבניין הכלכלי המנוף בתוספות' כאשר העוסק לתוכנית

מבנים חיזוק לצורך .בנייה

רצ.2 אדמה-1/1066/תוכנית רעידות בפני קיימים מבנים לחיזוק משולבת מקומית תוכנית

בינוי הנ. ולעיבוי הש"התוכנית מהווה לתמל מענה"למה ונותנת העיר כל על חלה היא א

זכויות הוספת יח, עיבוי, בנושא סעיף"ותוספת כאשר למבנים קומות10.3ד תותר"תוספת

כפול עד של קומות שתיים(תוספת בפועל) פי הקומות של, ממספר מתוספת יותר 4ולא

עד".קומות של הוספה מאפשרת השיכונים4התוכנית למבני .קומות

לציוןחו.3 לראשון עזר בתים(ק חזיתות של ושיפוץ –ט"התשס) שמירה7

מפורטים. 2009 זה בחוק

העירייה שעשתה היחודי הדבר ומבנים חזיתות לשיפוץ העירייה של והקריטריונים הסעיפים

דו3 לציון ראשון עיריית אתר לתאריךח"מתוך מעודכן 2010/0331/שכונות

aspx.statistim_pirsumim/Pages/nivcharim_medaVenetunim/meida/il.muni.rishonlezion.www://http

מנהלת4 עם פגישה הגבמתוך עירוני לתכנון קפלן' היחידה .מירבאדמה5 רעידת בפני קיימים מבנים לחיזוק ארצית מתאר ישראל–תוכנית מקרקעי מינהל אתר .מתוךלציון6 ראשון המקומית הועדה שיזמה מקומית מתאר ישראל–תוכנית מקרקעי מינהל אתר .מתוךהעירייה7 אתר -מתוך

124_PROTOCOL_8_28_25_4883539._2009_5_13/Documents/protocols/il.muni.rishonlezion.www://http

doc.0920%205%3-מ20%09-2011%החלטות20%קובץ__1

11

ציבור לצרכי הלוואות קרן הקימה לחוק ע, כהשלמה שנאספו תרומות העיר"מכספי ראש העיריה. י

לתושבי בלבדהקצתה שיפוץ במסגרת לפעול שרוצים לבניינים המייעצים וקונסטרוקטור אדריכל . ם

שלההעיריי הקרן מכספי הלוואה דיור25,000₪מעניקה יחידת ל. לכל הוא ההחזר -10כאשר

עד15 של למענק הופכים מסוימים בקריטריונים מההלוואה וחלק דיור8,000₪שנה .ליחידת

הציבורי הבעיותבעקבו:המרחב והצפת השכונה דיירי עם משותפות ישיבות לקדנציה, ת שנכנס העיר ראש

לשנת תקציבית עדיפות ציבוריות2010נתן גינות העיר, לשיפוץ לכל רחוב שפת אב תוכנית מקודמת בנוסף

חיצוני"ע משרד בשכונה. י יערך רחובות שני של מפורט לביצוע שהפיילוט .והכוונה

שעוסק: חינוך והנוערהצוות התושבים עם בשיתוף בשכונה החינוך מערכת ראשי עם נפגש . בחינוך

מבנים של ותחזוקה שיפוץ הם עוסקים שהם פיזיים, הנושאים משאבים ועוד, מזגנים(הוספת ).מתקנים

לנוער תעסוקה פתרונות כגון קהילתית בפעילות עוסקים אחה, בנוסף לשעות פורמלי בלתי חינוך , צ"תגבור

קהילתיפעילויו ותאטרון לקיץ וקייטנות המטמון את חפש כגון לחופשות .ת

לחודש אחת נערכים התושבים עם העיריי, המפגשים אנשי הטענות את מעלים התושבים אתהבהם לוקחים

הרלוונטיות לחלקות ומעבירים שהועלו כי. הנושאים מספרת מירב8

הם"בד" : התושבים פניות רוב כ

ספציפיים נושאים בסביבתםלגבי מטרדים ואו גינה לנושאיההעיריי" של הדיונים את לכוון מנסה

יותר כוללים .עירוניים

הנ התהליך בלמידה"כל רק הוא וכרגע כשנה לפני החל חדש הוא נקודתיים. ל פרוייקטים על להצביע אפשר

בשכונה חדש בינוי של במסה מדובר לא עדיין אבל בשטח שנעשות פעילויות .של

רמב: לסיכום העיר"שכונת במרכז וותיקה גדולה שכונה היא אקונומ, ם סוציו במצב שכונה כגוןיאינה ירוד

שכונות במערב. בשיקום החדשות השכונות של מהתמיד נהנית אינה גם . אך

העיריי כאשר כולה השכונה התחדשות על יקרין הציבורי במרחב כלהטיפול את מתעלת השונים אגפיה על

של לשכונההפעילויות .ה

העירייה אתר מתוך התמצאות קנ(מפת )מ"ללא

ראשל, שם8 בעירית .צ"פגישה

לפרוגראמהטבלת פעילויות

: הנחות מוצא

.הבוגרת תעבור לכפר הדיור המוגן מהאוכלוסייה 50%שנים 5במשך תקופה של עד .א

.תינתן עדיפות לבני המקום לשיפור דיור .ב

.של תושבי השכונה יזמיותיאיצו ) הדיור המוגן ופינוי פינוי(תהליכי הפיתוח הראשוניים .ג

.מחלף אלנבי בטווח הקרוב יתרמו להגברת תהליך החידוש לשכונהפתיחת , ם"ח רמב"הרחבת ביה .ד

. פעימות עיקריות כאשר בניהם יחלו תהליכים בין מתחמים 5 – 4תהליך הפיתוח הפיסי יבוצע ב .ה

.ובעלי עניין יקימו צוות מיוחד לקידום השכונה אנשי מקצוע, העירייה בשיתוך עם ועד התושבים .ו

אזור מסחר ובילוי כפר לדיור מוגן שימור הבריגדה מגדלי עליה טכניון סנטר –מרכז סטודנטים פ שכונתי.צ.ש ם"מגדלי רמב –פינוי בינוי טווח פעולהפעימה

ראשונה עד חודש 24

בפינוי חברת בנייה המתמחה ליזםפנייה . בינוי

הכנת תוכנית מפורטת ואישורה חתימת הסכם עם התושבים

ראשוניםהתחלת בנייה של מבנים

י "הגדרת השטח ע ,סימון ומדידה

, אזורי ישיבה, שבילים משחק ומעבר

הכנת תוכניות מפורטות והשגת

מימון

הקמת צוותים משותפים לטכניון ח ואגודת הסטודנטים"ביה

רכישה שכירת דירות שמתפנות

הכנת תוכנית מפורטת להוספת

8-10מבנה חדש בין קומות

הוצאת מכרז לבנייה תוך בחינת

מטלות ציבוריות נדרשות

התקשרויות עם אדריכלים המתמחים .בשימור

.העירייההכנת תוכנית בינוי בשיתוף

התקשרות עם חברה מתמחה בדיור מוגן

מכירה של בית העולים / השכרה .כותייכמרכז לדיור מוגן אבמכרז

פנייה לרכבת ישראל .לתכנון משותף

נות לסוגי סקרי התכוהיקפי המסחר שיתאים

.לשכונה הכנת תוכניות מפורטות

לפעילות / הכנת מכרזים מסחרית

פעימה שנייה עד חמש

שנים

, התחלת בנייה של שני מבנים ראשונים חתימת חוזים עם הדיירים

המשך השקעות מתקנים . העירייה

גינון

דירות מתפנות של קשישים ובודדיםמיתוגו הפרויקטהתחלת פרסום

' עבודות על מס, כאזור סטודנטים .בניינים

השלמת הקמת הבניין שדרוג והוספה , החדש

למרכז המסחרי

, תחילת עבודות על חלק מהבניינים הרחבות הוספות בנייה ושיפוץ

השלמת הקמת המבנה הנוסף והתחלת מעבר של קשישים מהשכונה , אכלוסו

ופינוי דירות ) שהוסב(והאזור לבית המוגן .הנבשכו

הקמת , התחלת עבודותכניסה של עסקים , הטיילת

.בבנייה קלה

פעימה שלישית מעל

שנים 5

העברת שאר הדיירים במתחם לדירות 3או לשכירות עבודה על , החדשות

.המבנים הנוספים

חיבור , תחזוקהד "לתוכנית הבה

ולתוכניות מתחם .אגד

המשך עבודות עיבוי המבנים אכלוס חזרה של דיירים , שהורחבולמבנים

.וצעירים, לדירות הוספת סטודנטים

, סיום אכלוס המבנהפתיחת האזור למחמים

.הסמוכים

, אכלוס המבנים המשופציםכניסה של אוכלוסייה חדשה בעלת

מודעות סביבתית שיווק המתחם כערך .היסטורי משומר

, השלמת עבודות על המבנים והדירות . מעליות תאורה, הנגשה

.פעילויות חברתיות וקהילתיות לגיל הזהב

חנויות , בתי מחסר שכונתיכלי בית פרחים , מתנות

.בתי קפה וטיילת שוקקת .שווקי רוכלים וימי שוק

פעימה רביעית עד

שנים 10

סיום עבודות , אכלוס הדירות האחרונותאטרקטיביות המתחם עקב . הפיתוח

.פינוי הנמל והפיכתו לרציף נוסעים

אזורי , מתקניםעדכון .הבילוי והישיבה

, המשך משיכת סטודנטים לאזורשל כפרויקטיםמעורבות בקהילה

.ח עבודות סטודנט ועוד"פר, חונכות

, הכנת תוכניות לעתידתוספות שינוי ופיוח

.עתידי

, יצירת גרעין לחיי קהילה מקיימתהדוגלת בערכים סביבתיים של הפחתת

שימוש בחומרים , מחוזר, זיהום .מתכלים

ואגף במבנה , יזמות להפיכת בתי דירותהדיור המוגן לתיירות מרפא עם קירבה

.ח וטיפול רפואי וסיעודי"לביה

, בחינת תמהיל המסחר .בחינת שינויים ואופנות

שדרוג הטיילת הפנימית וחשיבה להרחיבה דרך

.השכונה

.הכנת תוכניות עבודה מפורטות, חלוקת צוותים, ארגון בעלי עניין, התכנותסקרי –פעימה ראשונה

.בנייה מבוקרת במנות קצובות עם בחינה של כל תהליך למידה והסקת מסכנות להמשך, התחלות בנייה במתחמים השונים, השלב הפיסי –פעימה שנייה

.קשישים ובעלי דירות שהורחבו, סטודנטים, ם"משפרי דיור למגדלי רמב, התהליך של מעבר ומשיכת אוכלוסיות היעד למתחמים השונים, שלב המעבר –פעימה שלישית

.ת לעתידבחינה מחודשת לשכונה וזיהוי מגמו,המבנים המשופצים והחדשים אכלוס, מיצוב המתחמים לרעיון התכנון, סיום רוב מטלות הפיתוח –פעימה רביעית

שטח המתחם )ד"גודל ומספר נפשות מוצע ליח(סוגי הדירות מוצע יחידות דיור מבנים אוכלוסיה מתחם דונם

ר"מ 90דירות קטנות עד ר"מ 120 - 90דירות גדולות מצב מוצע מצב קיים מצב מוצע מצב קיים מצב מוצע מצב קיים גודל משק דירות' מס +65גילאי 0-17גילאי תושבים' מס +65גילאי 0-17גילאי תושבים' מס

בית גודל משק מספר דירות אחוז

בית אחוז

18.000 33% 2 117 67% 2.8 233 350 75 5 7 93 186 886 42 20 150 ם"מגדלי רמב

16.000 67% 1.3 256 33% 3 128 384 192 8 8 150 92 960 108 50 384 טכניון סנטר

10.000 פ.צ.ש 22.000 20% 2.3 58 80% 3.5 230 288 150 12 12 46 346 922 84 39 300 מגורים וחינוך

16.000 20% 2 34 80% 3.5 134 168 140 6 5 27 200 538 78 36 280 מגדלי עלייה

21.000 80% 1.5 264 20% 3.2 66 330 210 14 14 99 100 759 118 55 420 שימור הבריגדה

23.000 95% 1 134 5% 1.5 134 134 18 17 200 0 250 80 30 162 מוגן דיור

19.000 ובילויאזור מסחר 145.000 1654 901 63 63 4315 1696 כ"סה

מבני ציבור

.לכל מבנה, מינימום שני חדרים לגילאיהגנים יהיו משולבים ויכילו , גני ילדים 7תושבים יש צורך בהוספת 4,300לפי יעד אוכלוסייה של

מיקום מבנה מוצע )מספר ילדים(דרישה למוסדות חינוך מתחם ס יסודי"ביה גני ילדים 12-18תיכון / חטיבה 6-12ס יסודי "ביה 3-6גן 0-3מעון יום

קומת קרקע כניסה נפרדת מהבנייןבאחד המבנים החדשים 0-6אגפים לגילאי 2גן ילדים משולב 62 62 21 10 ם"מגדלי רמב קומת עמודים, באחד השיכונים 0-6אגפים לגילאי 2גן ילדים משולב 64 64 21 11 טכניון סנטר

פ.צ.ש תלמידים 342ס יכיל "ביה .ס יסודי עלייה"צמוד לביה ס עלייה"ביה גני ילדים במבנה חדש 2 115 115 38 19 מגורים וחינוך

קומת קרקע כניסה נפרדת, במבנה החדש שיוקם גן ילדים אחד 67 67 22 11 מגדלי עלייה עלייה או מפחות וחינוך, ילכו לגן במתחמם - 33 33 11 6 שימור הבריגדה

דיור מוגן אזור מסחר ובילוי

.)ללא כבישים, מדרכות ושביליםכולל (דונם 17.500 -כ, ר לתושב"מ 7* תושבים 2500 - שטח לצרכי ציבור חושב כ .1

.דונם 7.5 -ר לאדם כ"מ 3שטח רזרבה לתושב .2

)עקב אופייה וסף כניסה( ואין צורך בהוספת בית תפילה , קיימים בשכונה שלושה בתי כנסת פעילים שני אשכנזים וספרדי –מוסדות דת .3

.את כל הפעילות במרפאהח כללית בשכונה ניתן לאחד "קיימת קופ, תחנה לבריאות המשפחה/ טיפת חלב .4

.ס המקצועי שוהם לחטיבה שכונתית"במידה וכמות האוכלוסייה תגדל ניתן להפוך את ביה. ס"כיום אין מספיק ילדים להקמת ביה, )תלמידים 1000 – 900בין (ס יסודי "ביה .5

.מוגןלהוסיף מרכז קהילתי נוסף לקשיש בכפר הדיור הניתן , קיים מרכז קהילתי אשר מספק את הדרישות .6

שד ההגנה

צה"למל

ע

יואב

רמפה

ליסין

לוץ

בנרדרך יפוא

החי"ל

נהלל

העליה השניה

היםחיל

ד"ר עפרון

ינהר

המכס

תןיונ

חףר

רציף פנחס

תל אביב

השרון

דרך סטלה מריס

כספי יעקב

זיתה

א ליסו

ז

חלנ

נחליאלי

כ"גה

שד רוטשילד

המפרי יוברט

עיםקל

ה

שד בת גליםללא שם

השחף

דרך אלנבי

רציף אהרון רוזנפלד

עלית הנוערסלוואדור

נ"עגד יסיאדר

אל

אבדימי

לחמ ק

ס

נש מו

סמ

ם שד המתנדבי

הרב רודנר

אלישע

מיןבני

מ ס

דבוז

מ הס

מסילת הברזל

כרכ

שקמונה

מילסון יוסף צבי

ניםנח

הצמ

ס

אל עתיקה

מרל ע

ר אאה

ד

פנת גן

רכבתמ ה

ס


ללא שם

רציף פנחס

ככר

שםלא

ל

ללא שם

רמפה

ככר

רמפה

ככר

ללא שם

נהקמו

ש

רמפה

רמפה

פנת גן

ככר

השרון

שםלא

ל

שםלא

ל

ללא שם

ככר

רמפה

שםלא

ל

ללא שם

ככר

שםלא

ל

ללא שם

פהרמ

ככר

פהרמ

ללא שם

דרך אלנבי

שםללא שםלא

ל

לוץ

ה העליה השני

רמפה

ללא שם

ללא שם

ככר

ריסה מ

טלך ס

דר

ללא שם

ללא שם

שםלא

ל

פהרמ

ללא שם

כרכ

ללא שם

ללא שם

ללא שם

ללא שם

שםלא

ל

ללא שם

רמפה

דרך אלנבי

ככר

10816

10919

11674

10815

10817

11696

10818

10820

10918

10822

10916

11750

10917

10912

10819

11697

10929

10802

11673

11698

1091510814

10904

1

3

8

3

1

2

4

55

7

19

3

1

1

2

16

94

4

32

1

6

20

56

5

57

59

8

1

9

44

46

60

8

19

2

22

522

3

44

111

5

23

136

18

6

1

1

2024

7

20

5

53

8

588

69

17

31

2

10

4

144

12

124

17

4

21

30

12

58

24

15

14

3

12

62

29

3

9

16

4

58

8

8

2

12

95

13

7

22

41

22

1

27

23

29

90

7

12

5

130

11

75

60

37

7

35

132

34

126

2

66

43

6

32

1

6

32

11

1

63

11

3

6

49

4

36

36

2

68

63

10

80

2

89

41

76

60

16

2

21

45

88

8

138

4

46

94

23

30

11

69

7

14

59

93

74

44

156

2

3

27

1

75

37

28

80

24

5

84

14

43

89

4

95

5

7

4

71

6

16

6

283

3

70

427 5

45

13

7

6

141

50

125

15

1

4

8

13

73

10

14

7

2

67

9

46

20

68

62

14

3

90

70

12

97

7

85

1826

92

22

45

1

21

38

49

8

31

56

5

5

19

36

76

10

61

30

40

49

40

49

79

50

42

99

52

83

3

51

39

34

4

11

22

35

25

54

87

52

3217

12

4

81

2

1

7

26

8

9

49

5

48

91

19

11

134

1

2561

5

40

7

1

24

14267

41

1

7

23

918

24

8

140

42

86

32

48

56

25

10

33

118

21

8 18

6

1816

1

61

5

77

46

39

2752

17

5

9

9

11

21

65

63

9

214

40

46

2011

7

78

23

145

25

22

57

71

19

6

13

9

20

38

23

47

29

3

11

8

9

17

49

54

38

2

43

30

18

13

25

37

55

21

43

53

4

36

37

3533

48

44

12

51

3 38

15

2216

34

32

46

40

21

17

26

41

77

34

42

2926

42

12 14

6

15

51

42

18

72

15

39

26

59

10

20

10

11

39

3 79

72

127

55

23

60

27

31

10

28

28

24

18

74

35

11

58

59

85

17

10

51

50

31

23

45

14

15

36

58

41 1312

10

52

2

61

16

63

32

10

147

34

78

35

29

38

62

30

57

50

31

116

14

13

146

27

38

70

12

33

69

33

12

135

64

6667

28

33

29

33

128

38

65 64

34

11

31

35

47

39

36

41

70

40

31

2425

13

30

23

37

16

29

19

151

120

28

68

26

2220

17

14

64

139

12

33

72

15

40

26

1617

14

39

18

73

22

14

13

17

44

10

19

13

42

42

11

64

13

28

31

48

43

20

21

27

65

22

48

24

1166

19

18

43

48

67

54

19

18

3822

25

24

9

4430

16

27

69

24

29

16

66

68

30

15

17

17

17

16

36

15

6

65

8

53

39

5556

4

41

15

23

34

104

37

47

21

19

34

26

2

18

22

5

137

25

53

16

71

86

31

119

39

12918

47

33

96

21

122

117

16

121

20

48

47

30

9

12

10

6

87

62

22

35

15

54

21

28

46

19

47

95

9

37

23

133

3

32123

19

106 32

21

15

17

47

131

2

15

52

9

50

115

62

6

114

43

57

98

20

82

45

28

51

4143

44

35

13

24

10

1:2,500

197

300

197300

197

400

197400

197

500

197500

197

600

197600

197

700

197700

197

800

197800

197

900

197900

198

000

198000

198

100

198100

198

200

198200

198

300

198300

198

400

198400

198

500

198500

198

600

198600

198

700

198700

198

800

198800

198

900

198900

199

000

199000

199

100

199100

747900

747900

748000

748000

748100

748100

748200

748200

748300

748300

748400

748400

748500

748500

748600

748600

748700

748700

748800

748800

748900

748900

749000

749000

749100

749100·

מפת אזור התכנון - שכונתי

בת 400 יח"ד בתכנון עירית חיפה.תוכנית לפינוי האיצטדיון, והקמת שכונת מגוריםחדשהאיצטדיון קרית אליעזר

שטח התוכנית כ- 170 דונם כוללת 1000 יח"דתוכנית בהפקדה, פינוי בסיס הבה"ד חיל היםחפ/2177ג'

כוללת חניון תת קרקעי והוספת שני מגדלים.מטרת התוכנית התאמת מבנה ביה"ח לצרכים נוכחייםתוכנית מאושרת להרחבת ביה"ח רמב"םתוכנית חפ/1481ג

חיבור דרומי לשכונת בת גלים.תוכנית מאושרת המשך מחלף אלנביחפ/1901

המבנים לאורך הטיילתקביעת אחוזי בנייה, פתרון בעיות גישה ושימורתוכנית מאושרת תכנון סביבת טיילת בת גליםחפ/1602ב'

הכולל שטח מסחרי ויחידות דיור מתחם יוטבתהתוכנית מאושרת - הקמת מלוןחפ/1718ג'

אפשרות מעבר פתוח עד לביה"ח רמב"ם והחוף השקטפינוי הבסיס מהרצועה החופיתהמשך טיילת צפונית

חיבור טיילת בת גלית עם החופים הדרומיים של חיפההמשך הטיילת דרומה

מקראאזור התכנון

המשך הטיילתחוף בסיס חיל הים

חפ/1481ג'חפ/1602בחפ/1718גחפ/1901

חפ/2177ג'מתחם איצטדיון קרית אליעזר

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

(

(

(

(

((

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( (

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

((((

((((

(((

(((((((

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

(

((

((

((

( ( ( ( ( ( ((

(

(

(

(

(

((

((

((

(

(

(

((

((

((

(

(

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

(

(((((

((

((

((

(

(

(

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( ( ( ( (

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( ( ( ( ( ( ( ((

( (

( ( ( (( ( ( ( (

((

((

((

((

((

((

(( (

((

((

(

(

(

(

(

((

((

(

(

(

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

((

(

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

( ( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

(

( (

(

(

(

(

(

( (

(( (

(

(

( (

(

((

(

(

((

((

((

((

((

(

((

((

((

(

((

((

((

((

(

(

(

(

((

((((((((

((

((

(

(

(

(

(

((

((

(((

((

((

(

((

((

((

((

(

((

((

(

(

((

(

(

(

(

( ((

((

((

((

((

((

((

( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

(

((

((

((

((

(((

((

((

(((((

(((((

((

(((((((((((

(

((

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

( (

לוץ

עלית הנוער

ככר


ללא שם


היםחיל רמפה

ד"ר עפרון

ללא שם

עלית הנוער

עלית הנוער


שםלא

ל

היםחיל

ככר

היםחיל

10919

11696

11750

10822

8

58

21

17

29

12

23

37

57

3534

32

36

16

30

59

27

43

53 46

9

60

40

49

26

9

19

25

41

248 18

39

14

3117

38

42

61

11

51

48

1312

10

50

23

44

33

20

11

22

15

141

28

45

10

52

11·

1:1,250

198

600

198600

198

700

198700

198

800

198800

198

900

198900

748500

748500

748600

748600

טכניון סנטר

חיפה -הועדה המקומית לתכנון ובניה עירוניתהתחדשות "

"פניוי בינוי בשכונת בת גלים ' תכנית מתאר מס

הכוללת הוראות תכנית מפורטת

:ות מתארשינוי לתכני 510/חפ 907/חפ 1051/חפ 1518/תפ

2010 אוקטובר

-2-

"התחדשות עירונית פינוי בינוי בשכונת בת גלים" - חיפהמרחב תכנון מקומי

הכוללת הוראות תכנית מפורטת............ 'תכנית מתאר מס

:גבולות ומסמכים, תחולה, התכניתשם .1

:שם התכנית 1.1 מ .להלן התכנית("פינוי בינוי" מפורטת ( תכנית מתאר: תכנית זו תקרא

:גבול התכנית 1.2

. בתשריטכמסומן תכנית זו תחול על השטח התחום בקו כחול

:מסמכי התכנית 1.3

דפי הוראות

1:1000. מ.תשריט בק

:נספחי בינוי כלדהלן

.חנייה תת קרקעיתבינוי : 1' מס גליון- מנחה נספח בינוי

:מקום התכנית 1.4 .חיפה :מחוז

חיפה :נפה

חיפה :עיר

:רשימת גושים וחלקות 1.5

.50 - 37 :חלקי חלקות - 10919גוש .23 :חלקי חלקה - 10882גוש

.

.דונם 23 -כ :שטח התכנית

.עיריית חיפה+מינהל מקרקעי ישראל :בעלי הקרקע

חיפה - ועדה מקומית לתכנון ובניה :מגיש התכנית

.אגף התחדשות עירונית - חיפהעיריית :יוזם התכנית

סטודנטים לתכנון ערים ואזורים :עורך התכנית

-3-

:מטרות התכנית .2

.שיפור מערך הכניסה לשכונה חידוש ערוני –פינוי בינוי בקע הכניסה לבת גלים –

.חניון תת קרקעי+ קומות למגורים 15מבנים בני עד 5הקמת -

.ד"יח 350מבנים הכוללים 5ד והקמת "יח 75מבנים הכוללים 7הריסת -

.קביעת אזור לשטח ציבורי פתוח וחיבורו לשכונה -

.הרחבת דרכים ביטול דרכים והתווית דרכים חדשות ושבילים -

קביעת בניה ופיתוח בתחום התוכנית -

הוראות בדבר הריסת ופינוי המבנים ושלביות הביצוע -

..למתחם וחנייה עם גישה מאחורי המתחםלפתח מערכת צירים ומוקדים –

.איחוד חלקות ותוספות בניה, לעגן הוראות למימוש הבניה בתהליכים של פינוי בינוי –

.י פרוגרמה תכנונית וכלכלית"עפ, להקים מנגנון לניהול תחום התכנית –

יחס לתכניות אחרות .3

, 907/חפ, 501'חפ, במידה ויהיה ניגוד הוראות בין הוראות תוכנית זו לתוכניות תקפות 3.1 .תקבענה הוראות תוכניו זו – 1518/חפ, 1051/חפ

מתן היתרי בנייה .4

.כפי שידרש 1:100מ "הועדה המקומית לתוכניות פיתוח בקנ אישור 4.1

.באישור מהנדס הועדה. גמר פינו ואו העתקת תשתיות קיימות 4.1.2

.על חשבון היתרים למבנים החדשים, הריסה ופינוי. 4.1.3

יבנו שני מבנים ראשונים שיאכלסו את הדיירים 3מגרש : ' מתחם לפינוי ובנוי א. 4.1.4 .ד לפני התחת ההריסה"יח 150כ "סה

.היתרים למבנים הראשונים יוצאו ללא התניות למעט טיפול בתשתיות

יהרסו שלושה מבנים קיימים ובמקומם יבנה 1' מגרש מס: 'מתחם לפינוי ובינוי ב 4.1.5 .בנוסף יבנה החניון התת קרקעי, ויאוכלס בניין אחד

.איכלוס והגעת הסדר עם המתפנים, ם הקיימיםההיתרים יותנו בהריסת המבני

יהרסו שלושה מבנים ויבנו במקומם שני המבנים 2' מגרש מס: 'מתחם לפינוי ובינוי ג 4.1.6 .האחרונים

סלילת כביש הגישה וסיום החניון התת , ההיתרים יתנו בכפוף להשלמת כל הפינויים .קרקעי

וביטול דרכיםביצוע דרכים . 5ככניסה ראשית למתחם ולחניה התת ) שמורת הרכבת(, ביצוע קטע הדרך החדש 5.1

.קרקעית

.ביטול חלק מכביש הגישה לתחנת הרכבת והסטת מסלולו 5.1.2

רישום דרכים ושטחים ציבוריים . 6הדרכים המשולבות והשטחים הפתוחים שבגבול התוכנית ירשמו על שם , הדרכים. 6.1

.במקרקעי ישראל יוסדרו זכויות השימוש והחזקה, המקומיתהרשות

-4-

לוח זכויות בנייה. 7

' מס צבע יעוד מגרש

אחוזי שטח % בנייה

תכסית %בנייה

כ שטח בניה "סה לשימוש עיקרי

ר"מ

מגורים 'ג

3,000 1 כתום ר"מ

450 55 6,075

מגורים 'ג

3,500 2 כתום ר"מ

450 55 6,750

מגורים 'ג

3,500 3 כתום ר"מ

450 55 6,750

0 0 0 4.500 ירוק פ.צ.ש

ציבורי קומה לשימוש ל תותר"בנוסף לנ. 'ק 15עד -גובה הבניה .אבגובה הנדרש לשרותים , בנייןוקומה לשרותים טכניים על גג לדיירים

הבניינים ידורגו בהתאם , הגבהים לעיל הם הגבהים המכסימליים. אלה .הבינוי לנספח

-קווי בניין .ב . 'מ 6+עד מפלס גג למרתפים ו, קו בניין קידמי -העליה השנייה לחזית

+ עד מפלס גג , קו בניין קידמי - )הכניסה לשכונה(חיל הים ' לחזית רח . 'מ 10

.מטר 10 – 5בין –קו בניין קידמי לרחובות הפנימיים

-

בנספחי הבינוי יקבעו במתחם, והאחורייםקווי הבניין הצדדיים

.כתוםבתשריט בצבע מסומן -אזור מגורים 7.1

-השימושים .א

בין בנפרד ובין , במגרשי הבניה באזור זה יותרו השימושים הבאים , מגורים: במשולב

כ "מסה 30%ל שטחי הבניה לשימושים שאינם למגורים לא יעלה ע – . שטחי הבניה העיקריים

–

דונם 3גודל מגרש מינימלי .ב

.על רקע היעוד, בתשריט בצבע ירוק מסומן- אזור מוצע לשטחי ציבור 7.2

י "הקצאת מגרש ציבורי באזור זה תהיה תנאי למימוש הזכויות עפ 7.2.1 . המפורט במדדים לדרוג הזכויות

. רו בהם השימושים הקיימים בלבדכל עוד הבנינים קיימים יות 7.2.3

או שטחים /ו, מבני חינוך או/פתוחים ובאזור זה יכללו שטחים 7.2.4 . מקורים לרווחת הציבור

כל מגרשבתותר בניית מספר בניינים 7.2.5

-5-

הוראות ניהול 8

ועדת משנה למעקב ובקרה 8.1

מתכנן : בה יהיו חברים הנציגים הבאים, תכניתל תוקם ועדת מעקב ובקרה .1נציג ; אדריכל העיר; מהנדס העיר; נציג לשכת התכנון המחוזית; המחוז

.התושבים והייזם

הועדה תוכל למנות לה יועצים מקצועיים ולזמן לדיוניה כל מי שתמצא .2 .לנכון

ר הועדה "ובכל עת על פי בקשת מתכנן המחוז או יו, חודשים 12-אחת ל .3תתכנס הועדה לדון בביצוע התכנית והשגת יעדיה בפרמטרים , מיתהמקו

:כמפורט להלן, י מינהלת הפרוייקט"ח תקופתי שיוכן ע"ב דו"ע, הבאיםולאחר כל , הועדה תעקוב אחר שלשות שלבי התקדמות הבינוי במגרשים .4

.אכלוס תסיק מסקנות להמשך -ניתהנתונים הסטטיסטיים העיקריים לנושאים בהם עוסקת התכ -

.ב"שטחי הבניה מכוחה וכיוח במטרה "הפעולות העיקריות שנעשו בתקופה אליה מתייחס הדו -

.לקדם את ביצוע התכניתומידת , המסקנות השונות העולות מהנתונים והפעולות הנזכרים לעיל -

.התאמת יישום התכנית למטרותיהעל מנת וכן הצעות לפעולה, ככל שיידרש, הצעה לעדכון ושינוי התכנית -

.לקדם את מטרותיה.

י שיקול "עפ, הועדה המקומית תהיה מוסמכת לקבוע. כחוק - היטל השבחה .9לתוספת 19י סעיף "עפ, או פטורים מהיטל השבחה/הוראות לענין הפחתות ו, דעתה

או שכונות התחדשות עירונית/השלישית לשכונות שיקום ו

:חתימות .10

_____________ _____________ מגיש התכנית עורך התכנית

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

((

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

( ( ( ( ( ( ( ((

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

(

(

((

((

((

(

(

(

((

((

((

((

((

(( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

((

((

((

((

(

((((((

((

((

(

((

(

(

(

(

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( ( ( ( ( ( ( (

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (

( (

(

( (

( (( ( ( (

( ( ( ( ((

((

((

((

((

((

((

((

(( (

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

((

(

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

(

((

(

(

((

(

(

(

(

((

( (

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

((

((

((

((

(

(

(

(

((

((

((

((

(

((

((

((

(

((

(

(

(

(

(

(

((

(((((((((

((

((

((

((

(

(

(

(

((

((

((

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

((

(

(

((

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

( ((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((((((((

(((

(

(

(

(((((((((((((

(

(

( ((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

( ( (


עלית הנוער

ללא שם

היםחיל


ד"ר עפרון

שםלא

ל

היםחיל

2010

2000

49/10919

2001

2012

2013

10919

10822

11696

11750

8

4

23

536

12

3735

9

36

34

46

58

43

403

49

5

41

48

3924

57

38

42

32

17

5150

14

44

11

10

33

47

52

45

59

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

((

(

((

(

(

((

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

( ( ( ( ( ( ( ((

((

(

(

(

(

(

((

((

(((

((

(

(

((

((

((

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((((((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( ( ( ( ( ( ( (

(

(

(

(

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

( ( ( ( ( ( ( ( ( (

(

( (

(

( (

( (( ( ( (

( ( ( ( ((

((

((

((

((

((

((

((

(( (

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

((

(

((

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

((

(

((

(

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

(

((

(

(

((

(

(

(

(

( (

( (

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

((

((

((

((

(

(

(

(

((

((

((

((

(

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

((((((((((

((

((

(((

(

(

(

(

((

((

((

(((

((

((

((

(

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

( ((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(((((((((

((

(

(

(

(((((((((((((

(

(

((

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

( ( (

10919

10822

11696

11750

8

4

23

53

6

12

3735

34

36

9

46

58

43

40

49

57

32

5

41

3

48

39

38

42

24

17

5150 44

1411

33

10

47

52

59

45

חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965תוכנית מפורטת

מס' שינוי לתוכניות מתאר חפ/510 , חפ/907 , חפ/1501, חפ/1518

פינוי בינוי בשכונת - בת גלים

198

800

198800

198

900

198900

199

000

199000

748400

748400

748500

748500

748600

748600

198

800

198800

198

900

198900

199

000

199000

748400

748400

748500

748500

748600

748600

1

2

3

מצב קיים מצב מוצע

מוצע מצבמאושרמצבאחוזשטח מ"ריעודאחוזשטח מ"ריעוד

10,00043%מגורים10,00043%מגורים8,50036%דרכים7,80033%דרכים4,50021%ש.צ.פ5,20024%רכבת23,000100%סה"כ23,000100%סה"כ

טבלת שטחים מחושבת

יוזם התוכנית:שטח התוכנית: 23,000 מ"ר (מחושב גרפית)

בעל הקרקע: מינהל מקרקעי ישראלעורך התוכנית:קנמ: 1:1,000

חתימות:היזמים:

בעלי הקרקע:המתכנן:

· ·

1:1,000 1:1,000

אורתופוטו משנת 2008

המקום

מקרא

(

( (

(

((

גושיםחלקות

דרך או כביש או חנייהמגורים ב

תחנת רכבתש.צ.פ

גבול התוכניתמספר מגרש מוצע 1

גבול מגרש

בניין מוצעבניין קיים להריסה

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

( ((

((

((

((

((

((

((

( ( (( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

(

((

((

((

( ((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

(

((((((((((

((

((

((

((

((

((

(

((

(

(

(

(

((

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( (

((

( ( (

(

(( (

(

( (( ( ( (

( ( ( (( ( ( (

( ( ( ( (( ( ( (

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

((

((

((

((

((

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

((

(

((

(

(

((

(

((

(

(

((

(

((

(

((

(

((

(

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

((

((

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

( ((

(

(

(

((

( ((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

((

(

((

((

((

(

((

((

((

(

((

((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((((((((((((((((((

((

((

((

((

((

((

(((

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

((

((

((

((

((

((

(((

((

((

((

((

((

((

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

( ( ((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(( ( ( (

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

(

((

(

(

(

(

(

(

((

(

(

((

((

((

((

((

((

((

(

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

(((((((

((((((((

(((((((((

(

(

(

(

(

(((

((

((((((((((((((((((((((

(

(

((

(

(( (

( ((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

((

( ( ( (

10919

10822

11696

11750

4

8

23

536

12

3735

36

46

43

3

58

34

40

5

41

48

3924

9

38

42

50

57

5144

17

11

33

47

32

52

14

49

נספח חנייה לתוכנית פינוי בינוי מס' חפ/

קנמ: 1:500

חתימות:היזמים:

בעלי הקרקע:המתכנן:

·

המקום

198

800

198

800

198

850

198

850

198

900

198

900

198

950

198

950

199

000

199

000

199

050

199

050

748400

748400

748450

748450

748500

748500

748550

748550

748600

748600

תרשים סביבה

הנחיות לנספח תנועה וחנייה:הקמת כביש גישוה דו מסלולי למתחם ברוחב

מינימלי של 15 מטרחניון תת קרקעי למינימום 500 מקומות חניה

תכסכית החניון 60 * 75 מטר 3 קומות תת קרקעיותגבהים מדוייקם ופרטי הנדסיים יוגשו בתוכנית הפיתוח

Date post:	14-Jun-2015
Category:	Documents
Upload:	dan-berkowitz
View:	1,303 times
Download:	8 times