experts in sustainable buildings
Commissioning & Maintenance van technische installaties
2016-10-20 & 27 ir. Geert Verhelst
Business Unit Manager
Ingenium Commissioning & Maintenance
experts in sustainable buildings
• Voorstelling
• Kader
• Commissioning • Definities
• Commissioning bij oplevering
• Opvolging
• Partijen
• Maintenance • Definities
• Tendens
• Klassiek t.o.v. prestatiecontract
• Implementatie
AGENDA
experts in sustainable buildings
VOORSTELLING INGENIUM
experts in sustainable buildings
Consultancy
Engineering Commissioning & maintenance
BUSINESSMODEL
experts in sustainable buildings
KADER
experts in sustainable buildings
Duurzame ontwikkeling = ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties, om in hun eigen behoeften te voorzien, in gevaar te brengen.
KADER
experts in sustainable buildings
Duurzaamheid is: • Ruimer dan haalbaarheidsstudies en bijhorende investeringen • Ruimer dan NZEB, laag E-peil… Voor behoud van duurzaamheid zijn nodig: • Commissioning (bij VOPL en seasonal – cfr. BREEAM) • Onderhoud en technisch beheer
• Proactief (meer preventief en minder reactief ) • Opvolgen en optimalisatie van instellingen, regelingen…
KADER
experts in sustainable buildings
KADER
experts in sustainable buildings
• Optimaal functionerende installaties • Bij oplevering • Gedurende de exploitatie
• Goed gecontroleerd • Visueel • Functioneel • Documentatie (As-built – PID - …)
• Opvolging over verschillende seizoenen heen (cfr. BREEAM) • Energiemonitoring • Functionele optimalisatie
• Goed beheer en onderhoud • Opvolging van beheer en onderhoud
HOE KAN DAT?
experts in sustainable buildings
Commissioning
experts in sustainable buildings
• Definitie: • Proces waarbij een installatie of gebouw getest wordt om te verifiëren
of het functioneert volgens de ontwerpspecificaties
• Soorten:
• Initial commissioning: • Aanvullend op klassiek ontwerp en uitvoeringsbegeleiding • Start bij conceptfase, loopt door over ontwerp, werf
en tijdens de uitbating • Optimale integratie en afstemming van alle eisen
van de opdrachtgever
• Retrocommissioning: • Commissioning op een gebouw waarop nooit eerder commissioning gebeurde
• Re-commissioning • In het verleden reeds initial of retrocommissioning • Verificatie en optimalisatie aanwezige systemen • Voorzien van aanvullende documentatie
• On-going commissioning • Verderzetten van de oorspronkelijke commissioning • Behoud van optimale werking • Verwerken van wissielende gebruiksparameters
COMMISSIONING
experts in sustainable buildings
• Kadert binnen een veilige inhuizing in een nieuw gebouw • Goed gedocumenteerde oplevering • Medewerking van de aannemers is belangrijk • Oplevertraject opnemen in bestek
COMMISSIONING BIJ OPLEVERING
experts in sustainable buildings
Uitvoeringsdocumenten
Installatietesten
Keuringen
As-built dossier / PID
Oplevering en opvolging
1
2
3
4
5
STAPPEN RICHTING OPLEVERING
experts in sustainable buildings
Uitvoeringsdocumenten
Installatietesten
Keuringen
As-built dossier / PID
Oplevering en opvolging
STAPPEN RICHTING OPLEVERING
1
2
3
4
5
experts in sustainable buildings
• Uitvoeringsdocumenten worden telkens aangepast bij elke wijziging
• Elke aanpassing moet goedgekeurd worden door het studiebureau
• Na uitvoering gegevens verwerken in as-built dossier • Afzonderlijk dossier voor brandweer • Omvat alle documenten en attesten die door brandweer gevraagd worden
UITVOERINGSDOCUMENTEN
experts in sustainable buildings
• Technische fiches • Beschrijving van de installatie met alle specificaties ervan • Moet volledig zijn • Overeenstemmen met gevraagde in bestek
• Uitvoeringsplannen • Plannen waar alles op weergegeven wordt hoe het zal uitgevoerd
worden = Een verdere uitwerking van de ontwerpplannen
• Rekening houdend met gekozen toestellen en types (merk, afmetingen…)
• Aannemer stelt deze op • Bij opstellen rekening houden met
• Beschikbare ruimte leidingkokers • Verlaagde plafond • Afmetingen respecteren
UITVOERINGSDOCUMENTEN
experts in sustainable buildings
• Testprogramma • Aannemer stelt volledige testprogramma op voor de geïnstalleerde
installaties • Installatie controleren of deze werkt zoals gevraagd • Studiebureau geeft alle parameters die belangrijk zijn voor goede werking
• Opstellen testprocedure
• Ter controle van de ontworpen installaties • Studiebureau kan demonstratie vragen
• Template rapportering: opleggen in bestek wat je wilt
UITVOERINGSDOCUMENTEN
experts in sustainable buildings
• Beeldmateriaal verborgen en ontoegankelijke installatie-onderdelen
• Studiebureau controleert eerst installaties die verborgen gaan worden voor ze ontoegankelijk zijn
• Indien de installatie in orde is, worden er foto’s gemaakt • Deze foto’s dienen ook opgenomen te worden in het as-built dossier
met duidelijk aanduiding van plaats van foto op het plan
UITVOERINGSDOCUMENTEN
experts in sustainable buildings
Uitvoeringsdocumenten
Installatietesten
Keuringen
As-built dossier / PID
Oplevering en opvolging
1
2
3
4
5
STAPPEN RICHTING OPLEVERING
experts in sustainable buildings
• Visuele controles • Op alle installatieonderdelen • Zeker ook op installatiedelen die tijdens de werken verborgen worden • Aannemer moet studiebureau verwittigen en duidelijke planning opstellen van werken die strikt wordt gevolgd
• Installatie testen • Aannemer voert de testen uit • Uitgevoerd volgens opgestelde beschrijving (testprogramma aannemer) • Aan alle eisen van de testen moet voldaan worden • Aannemer maakt testrapporten op • Studiebureau keurt de testrapporten, indien OK, goed
• Na controle en goedkeuring, vóór de voorlopige oplevering
• Studiebureau zal steekproefsgewijs installatie testen laten herhalen • Volgens zelfde testprincipe zoals beschreven • Aannemer voert uit en studiebureau controleert
INSTALLATIETESTEN
experts in sustainable buildings
Uitvoeringsdocumenten
Installatietesten
Keuringen
As-built dossier / PID
Oplevering en opvolging
1
2
3
4
5
STAPPEN RICHTING OPLEVERING
experts in sustainable buildings
• Door erkend organisme • Volledig ten laste van de aannemer • Opdrachtgever keurt keuze organisme goed • Als iets niet gekeurd is voorlopige oplevering kan niet
doorgaan • Keuring (herkeuring) blijven uitvoeren tot keuringsverslag geen opmerkingen meer bevat • Pas als alles voldoet kan voorlopige oplevering plaatsvinden
• Hiermee rekening houden in de planning
KEURINGEN
experts in sustainable buildings
Uitvoeringsdocumenten
Installatietesten
Keuringen
As-built dossier / PID
Oplevering en opvolging
1
2
3
4
5
STAPPEN RICHTING OPLEVERING
experts in sustainable buildings
• Geheel van documentatie • Moet overeenstemmen met uitgevoerde werken en volledig zijn • Nodig om beheer en onderhoud installaties op doeltreffende
manier uit te voeren
• Template inhoudstafel opleggen
AS-BUILT DOSSIER/PID
experts in sustainable buildings
Uitvoeringsdocumenten
Installatietesten
Keuringen
As-built dossier / PID
Oplevering en opvolging
1
2
3
4
5
STAPPEN RICHTING OPLEVERING
experts in sustainable buildings
• Voorlopige oplevering • Werken worden in ontvangst genomen • Wordt toegestaan indien:
• Werken volledig zijn uitgevoerd en overeenkomstig met de bestekken zijn • Dichtheidsproeven op (gasleiding, brandstoftanks,…) voldoende hebben gescoord • Alle wettelijke en reglementaire controles, keuringen en opleveringen zijn uitgevoerd en gunstige resultaten leveren
• Controle op zichtbare gebreken • Eventuele gebreken of opmerkingen worden vastgesteld • Er worden steekproef testen uitgevoerd, studiebureau bepaalt op welke
installatie de testen worden uitgevoerd • Aannemer voert testen uit • Studiebureau controleert de uitvoering en resultaten • Er wordt proces-verbaal van voorlopige oplevering opgesteld -> hierin moeten de
vastgestelde opmerkingen en te herstellen fouten opgenomen worden • Na voorlopige oplevering begint de periode waarin de aannemer de kleine
werkjes zal beëindigen en vastgestelde gebreken zal herstellen
OPLEVERING EN OPVOLGING
experts in sustainable buildings
• Tussen voorlopige en definitieve oplevering moet minstens 1 jaar zitten • De voorlopige en definitieve oplevering kunnen slechts bewezen worden door
een schriftelijke op tegenspraak opgemaakte akte (proces-verbaal van oplevering) • Vanaf voorlopige oplevering lopen geen vertragingsboetes meer • Zichtbare gebreken worden gedekt en de waarborgtermijn begint te lopen • Door de voorlopige oplevering kan de koper de nietigheid niet meer vorderen
OPLEVERING EN OPVOLGING
experts in sustainable buildings
• Definitieve oplevering • Aanvaarding van de werken door de opdrachtgever • Werken worden dan als beëindigd verklaard, aannemer zal op dit moment van al
zijn verplichtingen ten opzichte van de opdrachtgever ontslagen worden • Niet voor volgende verplichtingen:
• Het materiaal dat onderworpen is aan een bijzondere waarborgtermijn die niet beëindigd » is op het ogenblik van de definitieve oplevering • Het materiaal dat minder dan twee jaar vóór de definitieve oplevering vervangen is geworden
• 2 jaar na voorlopige oplevering of 1 jaar na seizoensgebonden testen • Pas bekomen als volgende opmerkingen zijn verholpen:
• Opmerkingen voorlopige oplevering • Bijkomende opmerkingen van opdrachtgever • De werkingsproeven die de definitieve oplevering voorafgaan moeten
voldoening geschonken hebben
OPLEVERING EN OPVOLGING
experts in sustainable buildings
• Seizoensgebonden testen • Opvolging = geen standaardopdracht van het studiebureau • Aannemer voert deze uit indien dit in contract is opgenomen, in overeenkomst met het studiebureau • Best over looptijd van 2 jaar uitvoeren • Waarom toepassen: Bij oplevering kan installatie niet onder volle belasting en in verschillende omstandigheden getest worden • Het testen van alle gebouwinstallaties onder volle belasting, bv.
• Verwarmingsinstallatie in de winter • Koel-/ventilatiesystemen midden in de zomer • En onder deel last tijdens de lente en de herfst
OPLEVERING EN OPVOLGING
experts in sustainable buildings
• Installaties goed gecontroleerd bij oplevering • Goede documentatie van testprocedures en van controles via
passende tools • QSR lijsten • PIL lijst • Testprocedures • Checklists
• Dekt verantwoordelijkheden af
OUTPUT BIJ VOPL
experts in sustainable buildings
• Klassieke opdracht: in opdracht van de bouwheer
• Studiebureau zorgt voor uitvoeren testen en controles en levert op.
• Bijstand aan koper / toekomstige gebruiker… bij DBFM, PPS… • Management van het opleverproces door commissioning expert
• BREEAM credit MAN commissioning agent & manager • Seizoensgebonden testen, opvolging na VOPL:
• = afzonderlijke opdracht commissioning expert
• Recommissioning…. commissioning expert
PARTIJEN
experts in sustainable buildings
• Aanstelling commissioning expert
• Onafhankelijk t.o.v. aannemers • Onafhankelijk van studiebureau als je ook controle wil op activiteiten
studiebureau. • Niet zinvol als studiebureau rechtstreeks door bouwheer
is aangesteld. • Is dan eerder commissioning management,
vertegenwoordiger van de bouwheer • Ervaring • Kennis van projectmanagementtechnieken • Kennis van installaties incl. testen en controleren • Voorziene tools en methodes laten aantonen
PARTIJEN
experts in sustainable buildings
Maintenance
experts in sustainable buildings
Middelenverbintenis: • Contract met duidelijke opsomming van de uit te voeren taken
(in te zetten middelen)
• Technisch beheer en onderhoud, evt. met Totale Waarborg
Prestatiecontract: • Optimaal beheer en onderhoud in functie van contractueel
overeengekomen prestaties (= te behalen resultaten) • EPC • OPC • OEPC
DEFINITIES
experts in sustainable buildings
• Verleggen verantwoordelijkheden: focus op resultaat, geen inhoudelijke sturing door voorgeschreven activiteiten
• Afspreken prestatieniveaus Onderhoud wordt ingericht om aan die niveaus te voldoen
• Sturing op output:
Is het gebouw beschikbaar voor de functie waarvoor het ontworpen is
• Integrale samenwerking tussen alle partijen is nodig
• Streven naar meer betrokkenheid
• Prestatiecontract = eerder proactief dan reactief
TENDENS
experts in sustainable buildings
Klassiek contract
TYPE CONTRACTEN
experts in sustainable buildings
Strategisch
Tactisch
Operationeel
OG ON
KLASSIEK CONTRACT
experts in sustainable buildings
• Welke installaties OH worden • Frequenties voor OH • Manier van onderhoud
• Preventief • Correctief • Modificatief
• Werkingsvoorwaarden • SLA’s: kortingen
Manier van werken
ON voert uit
OG bepaalt
KLASSIEK CONTRACT
experts in sustainable buildings
• ON doet niet wat er bepaald is
• Moeilijke opvolging van ON
• Teveel taken beschreven contract te duur
• Te weinig taken beschreven
• Wijzigende onderhoudsbehoefte door gebruik
• Zeer dik onderhoudscontract
• Vaag om OG in te dekken
RISICO’S
KLASSIEK CONTRACT
experts in sustainable buildings
Prestatiecontract
TYPE CONTRACTEN
experts in sustainable buildings
Strategisch
Tactisch
Operationeel
OG ON
PRESTATIECONTRACT
experts in sustainable buildings
• Welke installaties OH worden • Controle d.m.v. KPI’s • SLA’s: kortingen verweven in KPI’s • Werkingsvoorwaarden • Frequenties voor OH • Manier van onderhoud
• Preventief • Correctief • Modificatief
Manier van werken
ON bepaalt en voert uit
OG bepaalt
PRESTATIECONTRACT
experts in sustainable buildings
• ON doet niet wat er bepaald is
• ON bepaalt zelf wat hij doet
• Moeilijke opvolging van ON
• Opvolging van ON d.m.v. KPI monitoring
• Teveel taken beschreven contract te duur
• ON bepaalt wat er moet gebeuren om te voldoen aan de eisen
• Te weinig taken beschreven
• ON bepaalt wat er moet gebeuren om te voldoen aan de eisen
RISICO’S
PRESTATIECONTRACT
experts in sustainable buildings
• Wijzigende onderhoudsbehoefte door gebruik
• Flexibel contract door high level aanpak
• Zeer dik onderhoudscontract
• Secties die contract dik maakten doorgegeven ON
• Vaag om OG in te dekken
• Contract is concreet en minder vaag
RISICO’S
PRESTATIECONTRACT
experts in sustainable buildings
Klassiek t.o.v. Prestatie contract
experts in sustainable buildings
Klassiek
• ON heeft technische kennis • Verbetering comfort • Verbetering energie efficiëntie • Ontzorging • Flexibel • Doelstelling organisatie centraal
Prestatie
• Zelf technische kennis hebben • Geen verbetering • Contract opmaken €€€ • Contract opvolgen • Niet flexibel naar aanpassingen
• Techniek staat centraal
• Geschikt voor kleinere gebouwen en installaties
• Kortere termijn
• Contract moet correct afgelijnd worden
• Niet geschikt waar geen impact is op energie
• Langere termijn
KLASSIEK T.O.V. PRESTATIE
experts in sustainable buildings
Implementatie
experts in sustainable buildings
• Duidelijke afbakening van de grenzen van de opdracht: • Welke installaties zijn inbegrepen? • Wie doet wat? • …
• Aansturen op proactief werken, meer preventief i.p.v. curatief • Opvolging:
• Inhoud van de opvolging • Frequentie • Wat moet de opdrachtnemer aantonen? Hoe controleren we? • Waar willen we KPI’s, info, doc., meldingen … opvolgen?
Web-based, FMIS, papier…? • Via PDA of tablet in situ info opgeven, afmelden…?
IMPLEMENTATIE
experts in sustainable buildings
Belangrijke tips en valkuilen bij prestatiecontracten:
Tips: • Voldoende dekking en draagvlak in de organisatie • Leg afspraken SMART vast, meet en rapporteer • Zorg dat je een deskundige en kritische klant bent
Valkuilen: • Managen van contract op de input, de onderhoudsprocessen zelf.
Managen dient op outputbasis te gebeuren. • Uitgebreide complexe contracten • Te eenzijdig opleggen van de waarden voor de KPI’s
IMPLEMENTATIE
experts in sustainable buildings
– Documenten: • Eenduidig prijsvraagdocument • Inventaris • Indien mogelijk NEN 2767 audit (nulmeting)
– Prijsvraag: • Onderhandeling zonder bekendmaking • Onderhandeling met bekendmaking • Offertevraag (beperkte / algemene) • Aanbesteding (beperkte / openbare): niet aangewezen • Belang van goede selectie- en gunningscriteria • Belang van goede manier van beoordelen gunningscriteria
AANSTELLING ONDERHOUDSFIRMA
experts in sustainable buildings
Wat moet hier zeker in? – Type contract – gewenst onderhoud – Goede omschrijving van te onderhouden installaties – Gevolgde procedure – Looptijd contract
• Motivatie bij > 4 jaar bij overheidsopdrachten – Toegangs- en veiligheidsmodaliteiten – Manier van melden en afmelden – Energiemonitoring – Is er permanentie gewenst? – Manier van opvolgen achteraf – Eventuele lopende contracten in het gebouw – Eventuele rol(len) bij verbouwingen – SLA’s / KPI’s dashboard
PRIJSVRAAGDOCUMENT
experts in sustainable buildings
Aandacht voor: – Aansprakelijkheid: beperking – Afstand van verhaal boven verzekerd bedrag – Goede inschatting verzekerde bedragen – Boetes: beperking tot een bepaald % van de contractprijs – Realistische facturatie- en betalingsvoorwaarden – Passende prijsherzieningsformule – Bij prestaties in functie van de bezettingsgraad:
zorgen dat reductie van facturatie in lijn ligt met reductie prestaties – Totale waarborg:
• Voldoende lange looptijd • Nulmeting en gewenste conditie op einde contract • Goed definiëren wat onder TW valt en wat niet
PRIJSVRAAGDOCUMENT
experts in sustainable buildings
Aandacht voor: – OEPC:
• NEN 2767 audit • Monitoring • Voorstellen van verbeteringswerken • Lange termijn overeenkomst • Gebalanceerd bonus / malus systeem
– Afspraken m.b.t. einde contractduur – Realistische interventietijden – Gevraagde administratie in verhouding tot contract – realistisch – Wenselijkheid van permanentie?
PRIJSVRAAGDOCUMENT
experts in sustainable buildings
Belang van een goede opvolging: – Controle documenten – Rondgang en controle ter plaatse – NEN 2767 audit (eventueel steekproef tussentijds) – Evaluatiemeeting met de onderhoudsfirma
• Frequentie en agenda in bestek opnemen • Rapportering via dashboard (SLA / KPI)
OPVOLGING
experts in sustainable buildings
Ingenium nv
ir. Geert Verhelst, Business Unit Manager commissioning & maintenance
Nieuwe Sint-Annadreef 23 - 8200 Brugge
050/40 45 30
www.ingenium.be
VRAGEN?