CRE Северо - запад #8 (44)

С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г Р А Д / В Е Л И К И Й Н О В Г О Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О Г Д А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

CEBЕРО-ЗАПАД RUssiaNoRthwest

№ 9 (44) / сентябрь

2011

20: Бег по кругуRUNNiNg CiRCle-wise

30: Индустриальные парки: очевидное и условное / iNdUstRial PaRks: obvioUs aNd CoNveNtioNal tRUths

14: Владимир Хильченко: «Мы сделали ставку на девелопмент полного цикла» /vladimiR khilCheNko:“we staked oN fUll-CyCle develoPmeNt”

С А Н К Т - П Е Т Е Р Б У Р Г / К А Л И Н И Н Г Р А Д / В Е Л И К И Й Н О В Г О Р О Д / П С К О В / А Р Х А Н Г Е Л Ь С К /

В О Л О Г Д А / П Е Т Р О З А В О Д С К / С Ы К Т Ы В К А Р / М У Р М А Н С К / Н А Р Ь Я Н - М А Р

Обзор рынка торговых комплексов Санкт-Петербурга / Review of st. PeteRsbURg's Retail PRoPeRtiesИнвестиции в самого себя / iNvestmeNts iN oNeself

38:

64:

4

Содержа н ие / Contents:

08 Новости/News

14 Интервью/Interview ВладимирХильченко:«Мысделали

ставкунадевелопмент

полногоцикла»

VladimirKhilchenko:

“Westakedonfull-cycle

development”

20 Теманомера/CoverStory Бегпокругу

RunningCircle-Wise

30 Обзоррынка/

MarketReport Индустриальныепарки:

очевидноеиусловное

IndustrialParks:Obviousand

ConventionalTruths

38 Торговля/Retail Обзоррынкаторговых

комплексовСанкт-Петербурга

ReviewofSt.Petersburg'sRetail

Properties

46 Регион/Region Дешевиневелик

CheapandSmall

Теманомера/CoverStoryТранспортнаяинфраструктураотстаетотградостроительногоразвитияПетербурга,несмотрянаточтоСмольныйпериоди-ческиутверждаетвсеновыеиновыепланыпостроительствудорог,метрополитенаилинийобщественноготранспорта.Очереднуютранспортнуюстратегию–наэтотразнасрокдо2025года–чиновникиодобрилинынешнимлетом.Нотутжесамипризнались,чтонаеереализациюнехватаетденег.

8Новости/NewsОстровНоваяГолландияожидаеточереднойвитокперемен.Инвесторсобираетсяизменитьегопоархитектурнойконцеп-цииамериканскогобюроWorkAC.Нью-Йоркскиеградострои-телипобедиливоткрытомконкурсесидеейпревращениянекогдазакрытойвоеннойзонывпубличныйпарк.

20

Commercial Real Estate Северо–Запад

38

СЕВЕРО-ЗАПАД№9 (44) / 2011

52 Склады/Industrial Обзоррынкаскладской

недвижимостиСанкт-Петербурга

Reviewofthewarehousingmarket

inSaintPetersburg

56 Экспертноемнение/

ExpertOpinion 56 Такиелегкие

индустриальныепарки

SoLightIndustrialParks

58 Особенности

российскогоредевелопмента

RussianDevelopmentSpecifics

62 Офисподключ

“Turnkey”Office

64 Образование/

Education Инвестициивсамогосебя

InvestmentsinOneself

66 Объекты/Listing

Регион/RegionРыноккоммерческойнедви-жимостиВеликогоНовгородаоченьузок.Новыебизнес-центрыиторговыекомплексы,которыевводятсядажевспор-ныхлокацияхнаокраинегоро-да,удаетсядостаточнобыстрозаполнить.

Склады/Industrial

Общийобъемкачественныхскладскихплощадейгорода,поданныманалитиков,состав-ляетоколо1,76млнкв.м(изнихкклассуАотноситсячутьболеемиллиона«квадратов»,кклас-суВ–690тыс.).

30

52

Обзоррынка/MarketReportВпоследнеевремятемаиндустриальныхпарковстано-витсявсеактуальнее.Ихотяпо-прежнемувесьмазатрудни-тельноопределить,какиеобъ-ектыможносчитатьтаковыми,повсейРоссииужедействуютилизаявленыкреализациичутьболеедвухсоттакихобъектов.

Торговля/RetailСегментторговыхплощадейвПетербургечувствуетсебялучшепрочих.Втечениепервойполовиныэтогогоданаблюдаласьактивизацияспроса,сокращениевакантныхплощадейидажеростарендныхставок.Ноглавное,чтонарыноквыходятсвежиепроектыиучастники.

46

38

5

6 Commercial Real Estate Северо–Запад

Информация о распространенииЖурналCommercialRealEstate–Северо-Западимеетцелевоераспро-странение,ориентированноенапрофессионаловрынканедвижимости,руководителейитоп-менджеровведущихкомпаний,администрациюиправительственныеструктуры.Бесплатнораспространяетсявбизнес-центрахклассаАиВСанкт-Петербурга,атакжевагентствахнедвижи-мости,девелоперскихиуправляющихкомпаниях,банкахифинансовыхкомпаниях,инвестиционныхиконсалтинговыхкомпаниях,компаниях,оказывающихинжиниринговыеуслуги,элитныхдомах,логистическихкомпанияхМосквыиСанкт-Петербурга.Адреснаярассылка:более2000адресов.НажурналCommercialRealEstate–Северо-Западможноподписатьсявагентствах«Роспечать»,«Интер-Почта-2003»,и«Прессинформ»вСанкт-Петербурге,атакжепотел.горячейлиниипод-писки+7(495)926-4575илиe-mail:[email protected].

ОТ РЕДАКТОРА

Этотномервыбудетечитать,вернувшисьвдождливыйПетербургизотпусков.Загоревшимииотдохнувшими.Очереднойделовойсезонвнашемгородебудетознаме-нованприходомновогогубернатора.Решатьон,конечно,будетпроблемыстарые–экономические,коммунальные,социальные,транспортные(подробнееопоследнихчитайтеврубрике«Теманомера»).Ноунастаксложилось:новыйхозяин–новыеправила.Надеюсь,чтоэтипеременыдлябизнесапройдутбезсерьезныхпотрясений.Погодаможетбытьизменчива–климатдолженбытьстабилен.

Суважением,ДмитрийКирман[email protected]

Издательский дом Impress Media Генеральный менеджер и издатель: ДэвидТзорКоммерческий директор: ТатьянаМартыноваРуководитель отдела продаж:ИринаМухинаМенеджеры по продаже и развитию бизнеса: СветланаПанина,ЕкатеринаЖихареваРуководитель отдела подписки: ЕкатеринаБеляеваРуководитель отдела распространения: ИннаСергееваРуководитель онлайн-проектов: ИринаЧернобровкинаОтдел онлайн-проектов:НиколайЗаводя,АлексейЧернышовРуководитель отдела организации премии CRE Awards: ЗалинаХамизоваРуководитель направления IM Events: АлександраСморжевскаяОтдел телемаркетинга:ЕленаКраверская,ТатьянаЧерненкоРуководитель по персоналу: ЛюдмилаМихайловаРуководитель отдела производства:ЕленаГусева

Над выпуском работали: «Commercial Real Estate Северо-Запад» № 9 (44) / 2011Главный редактор Commercial Real Estate – Северо-Запад: ДмитрийКирманВедущий дизайнер: ОльгаДжумаеваРедакционный отдел: НатальяБурковская,МаринаГолокова,МаринаПетрова,ИгорьПоспехин,ЕленаСухареваФото: ИгорьБакустин,АнтонКарелинОтдел производства: АлексейКошелев,ВалерийИвановДизайн-макет:АлександрНикитин

По вопросам рекламы обращаться: Москва:тел.:+7(495)926-73-40;E-mail:[email protected]Санкт-Петербург:Тел.:+79213074095,[email protected],+79112832042,[email protected]

Commercial Real Estate / Коммерческая Недвижимость Журналучрежденииздается«ИмпрессМедиа,Маркетинг».ТорговаямаркаCommercialRealEstateпринадлежит«ИмпрессМедиа,Маркетинг».Всеправазащищены.ПриложениеCommercialRealEstate–NORTHWESTиздается«ИмпрессМедиа,Маркетинг».ОтпечатаноООО«Вива-Экспресс».Выходвсвет–24.08.11.Тираж10000экз.Ценасвободная.Всеправанаредакционныематериалы,опубликованныевжурналеCommercialRealEstate–NORTHWEST,принадлежат«ИмпрессМедиа,Маркетинг».Воспроизведениематериаловполностьюиличастичнобезразрешенияредакциизапрещено.ИзданиезарегистрированоМинистерствомРФподелампечати,телеве-щанияисредствмассовыхкоммуникаций.РекламныематериалыпубликуютсясозначкомР.

ThemagazinewasfoundedandispublishedbyImpressMedia,Marketing,ownerofthetrademarkCommercialRealEstate.Allrightsreserved.ThesupplementCommercialRealEstate– NORTHWESTispublishedbyImpressMedia,Marketing.PrintedbyOOOViva-Express.ReleaseDate:24.08.11.PrintRun:10,000;Price–notfixed.EditorialmaterialsinCommercialRealEstateNORTHWESTbelongtoImpressMedia,Marketing.Reproductionofmaterialsinfullorinpartwithoutpermissionisprohibited.RegisteredwiththeMinistryofPrint,BroadcastingandMassMedia.Ad-materialsarepublishedwithsingleP.

Адресредакцииииздателя:115191,Москва,Россия,4-йРощинскийпр-д,20,стр.9AddressofEditorialandPublisher:115191,Russia,Moscow4thRoschinskyProezd20,bldg.9Telephone:+7(495)9267340,fax:+7(495)9267215E-mail:[email protected],www.cre.ru

EDITOR'S LETTER

You’llbereadingthisissueaftercomingbacktorainySt.Petersburgfromyourvacationdestinations,sun-tannedandrested.Thenextbusinessseasoninthiscitywillbemarkedbythearrivalofnewgovernorwhowillneverthelesshavetosolveoldproblems–economic,communal,social,andtrans-portones(thelatterarehighlightedintheCoverStory).Newlordsbringnewrules,asthesayinggoes.Hopefullytheupcomingchangeswillnotbeshockingforbusiness.Weathercanbechangeable,theclimatemustbestable.

Bestregards,[email protected]

Publishing House Impress MediaGeneral Manager and Publisher: DavidTzorСommercial Director: TatianaMartynovaHead of Sales Development:IrinaMukhinaSales and Business Development Managers: SvetlanaPanina,EkaterinaZhikharevaHead of Subscription Department: EkaterinaBelyaevaHead of Distribution Department: InnaSergeevaHead of on-line projects: IrinaChernobrovkinaCRE-online department:NikolayZavodja,AlexeyChernyshovHead of Commercial Real Estate Awards Department:ZalinaKhamizovaHead of IM Events Department: AlexandraSmorzhevskayaTelemarketing Department: ElenaKraverskaya,TatianaChernenkoHead of Human Resources Department: LyudmilaMikhailovaHead of production department:ElenaGuseva

Commercial Real Estate NORTHWEST Team: # 9 (44) / 2011Editor Commercial Real Estate – NORTHWEST:DmitryKirmanLeadingDesigner: OlgaDzhumaevaEditorial Team:NatalyaBurkovskaya,MarinaGolokova,MarinaPetrova,IgorPospekhin,ElenaSukharevaPhoto:IgorBakustin,AntonKarelinDesign and Production: AlexeyKoshelev,ValeryIvanovLayout Design:AlexanderNikitin

For advertising call:Moscow:tel.:+7(495)926-73-40;E-mail:[email protected]:Тел.:+79213074095,[email protected],+79112832042,[email protected]

Distribution InformationCommercialRealEstate–NORTH-WESTmagazineisdistributedamongrealestatemarketprofessionals,topmanagersofleadingcompaniesandgovernmentofficials.FreedistributioninclassesAandBbusinesscentersofSt.Petersburgaswellasinrealestateagencies,developmentandmanagementcompanies,banksandfinancialcompanies,investmentandconsultingfirms,engineeringcompanies,luxuryresidencesandlogisticscompaniesofMoscowandSaintPetersburg.Issuesaredeliveredtomorethan2,000addressees.SubscriptionstoCommercialRealEstatecanbeorderedviaRospechat,Inter-Pochta-2003andPressinforminSaintPetersburgaswellasviathehotsubscriptionlinetel.+7(495)926-4575ore-mail:[email protected].

Дмитрий Кирман,главный редактор«CRE Северо-Запад»

Dmitry Kirman , editor-in-chief of CRE

NorthWest

Горячая линия для подписчиков Hotline for subscribers: +7(495)[email protected]

№ 9 (44) / 2011

Новост и:

8Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

Развитие

Остров Новая Голландия ожи-дает очередной виток перемен. Инвестор собирается изменить его по архитектурной концепции американского бюро WorkAC. Нью-Йоркские градостроители победили в открытом конкурсе с идеей превращения некогда закрытой военной зоны в публич-ный парк. Петербургские экспер-ты сильно сомневаются в успехе такого проекта.

ВзявшисьзаНовуюГолландиювноябре2010года,новыйинвестор–ООО«Миллхаус»,подконтрольноеРомануАбрамовичу,–решилсоздатьвПетербургеещеодинкультурно-развлекательныйцентрпритяжения,делаяставкунабогатуюисториюострова.СпециальнодляреализацииэтогопроектабылосозданоООО«НоваяГолландиядевелопмент»,котороепоинвестдоговорудолжновыделитьнеменее12млрдрублейзасемьлет.Заэтовремякомпаниядолжнауспетьвосстановитьвсеисторическиеобъектыостроваиполностьюегопреобразить.

Кразвитиюпроектаинвесторпривлекнекоммерческоеагент-ствоTheArchitectureFoundation,занимающеесясовременнойархи-тектурой,градостроительствомикультурой.Оноорганизовалооткрытыймеждународныйконкурснасозданиеархитектурнойкон-цепцииразвитияНовойГолландии.Творческиеидеипоступилиотвосьмиучастников,средикоторыхроссиянеЮрийАввакумовиНикита

Явейн(«Студия44»),британцыДэвидЧипперфильдиДиксонДжонс,гол-ландскиебюроMVRDVиOMA,фран-цузскаякомпанияLacaton&VassalиамериканскаястудияизНью-ЙоркаWorkAC,котораяиодержалапобедувконкурсе.

АрхитекторыWorkACпредлагаюторганизоватьнатерриторииНовойГолландиипубличныйпарк,ланд-шафткоторогопревратитостроввоткрытыйамфитеатриплощадкудляконцертов.Уличныйпаркдолжениметьпродолжениевнутриистори-ческихзданий,темсамымсоединяявсесуществующиенаостровесоору-жения.Позамыслуамериканскойстудии,историческиеобъектыбудутпредставлятьнесколькофункцио-нальныхразделов,включаяискус-ство,дизайн,образованиеикоммер-ческуюинфраструктуру.

Наострове,каксчитаютвWorkAC,должныбытьсозданытриглавныеточкипритяжения:центрискусствсмузеем,центркиноимодысмага-зинамиигастрономическийцентрсгородскимрынком,рестораномиоранжереяминакрышах.Открытыеплощадкивамериканскойконцеп-циивполнепредсказуемоприспосо-бленыдляпроведенияконцертовизрелищныхпредставлений.Бывшиевоенныезданиястанутгостиницей,офисамиицентромдляпосетителей.Бассейнвцентреостровапокарас-сматриваетсявразныхвариантах,одинизкоторыхпредполагаетактив-ныевидыотдыханаводе.ЗимниеразвлечениянаНовойГолландиипредусматриваютсявотдельныхкрытыхпространствах.Например,

длясозданияотдельнойплощадкипланируетсянатягиватьтентмеждудвумяскладскимизданиями.

ФантазииархитекторовWorkACсильноограниченырамками,уста-новленнымигородскимКомитетомпогосударственномуконтролю,использованиюиохранепамятниковисторииикультуры.Вотличиеотавторапредыдущегопроекта,британ-цаНорманаФостера,уамериканскихградостроителейнетвозможностипредусматриватьсовременныездания.Имничегонеостается,какдовольствоватьсянаследиемПетраI.Впрочем,зодчиесмотрятнаэтосоптимизмом.«Нашпроект,какнамкажется,четкосбалансированмеждуреставрациейиинновацией,и,такимобразом,онсохраняетбогатоеархитектурноенаследиегорода,ноприэтомвкладываетвнегоразви-тие»,–отмечаетодинизоснователейкомпанииWorkACАмалеАндраос.

Концепцияпобедителейнарядусинымиконкурснымиработамибылапредставленанавыставке«НовыеидеидляНовойГолландии»16июля2011года.Этадатавошлависториюострова.Вэтотденьвместесвыстав-койвпервыеоткрылсядлявсеобщегопосещенияисамостров.

КакобъясняетглаваКомитетапоинвестициямистратегическимпро-ектамАлексейЧичканов,дляинвес-тораважноужесейчасактивнопри-влекатьпосетителей,чтобыкмомен-тузавершенияпроектаостровсталготовойплощадкой,наполненнойкультурнойжизньюПетербурга.

Сейчасдляпосетителейобустрое-нытригектаравнутреннегопростран-

стваНовойГолландии.Таморганизо-ваназеленаялужайкасплощадкамидляпляжноговолейболаифутбола,огороды,гделюбойжелающийможетвыращиватьразличныекультуры,лавкасдеревенскимипродуктами,кафеитуалеты.Вспециальнообору-дованныхморскихконтейнерах,изме-ненныхдонеузнаваемости,открылисьпроектыроссийскиххудожников.

Покареализуетсяпроект,всепредусматриваемыеразвлечения,сточкизренияинвестора,должнысыгратьстратегическуюрольвсозда-нииособойпривлекательнойгород-скойзоны.НоваяГолландия,посути,сейчаспроходитиспытаниенанали-чие«генияместа».ПоподсчетамООО«НоваяГолландиядевелопмент»,задвенеделивыставкуиостровпосетилоболее6,5тыс.человек.Поддерживатьобщественныйинтересинвесторпланируетблагодаряновымпрограммаммузыкальных,спортив-ныхикультурныхмероприятий.

ВспоминаяопытНорманаФостера,петербургскиеэкспертыпоканеуверенывуспехепро-ектаООО«Миллхаус».Помнениюаналитиков,еслибыпроектбылреализованпять-семьлетназад,привлекательностьостровабылабынеоспорима.СейчасжевПетербургепоявилосьмногоновыхобъектовскультурно-развлекательнымифунк-циями,скоторымиНоваяГолландиябудетконкурировать.«Неисключаю,чтоинвесторампридетсявноситькорректировкивархитектурныйифункциональныйзамысел,–говоритгенеральныйдиректорООО«Паритет-Групп»АлександрПерминов.–Чтобыпроектполностьюокупился,инвес-тордолженпредложитьнастолькоинтереснуюфишку,котораязастави-лабыпривлечьбольшоеколичествопосетителейвэтонесамоеудобноестранспортнойточкизренияместо.Неудобнаяпешеходнаядоступ-ность–обстоятельство,отягчающееразвитиепроекта».

УправляющийдиректорNAIBecarвСанкт-ПетербургеИльяАндреевсчитает,чтопроект,скореевсего,будетокупатьсядольше,чемстан-дартныекоммерческиеобъекты.Нотаковвыборсобственникаиинвесторов,которыеориентируютсянасобственныеожидания.«Главное,чтовПетербургепоявитсятакоймас-штабныйпроектссоциальнойинфра-структурой»,–добавляетг-нАндреев.

Всевопросы,связанныеспривле-кательностьюострова,вООО«Милл-хаус»планируютрешатьвместесобщественностью.Американскаяконцепциянедогма,ивсеееизмене-ниябудутзависетьотжеланийпосе-тителейНовойГолландии.

Американская мечта

9

СЕВЕРО-ЗАПАД№ 9 (44) / 2011

| Содержание |

|Новости |

| Интервью |

Проект

«Экспофорум»вышелнавоздух

Проект строительства конгрессно-выставочного центра международного уровня преодолел бумажный этап: в течение двух месяцев на площадке в Пушкинском районе начнутся общестроительные работы.

Генеральнымподрядчикомвысту-паетгруппакомпаний«Эталон»,скоторойЗАО«Экспофорум»заклю-чилоконтрактнасумму14млрдрублей.Выборподрядчика,посло-вампредседателясоветадиректо-ровЗАО«Экспофорум»НаталииКоноваленко,обусловленвпервуюочередьналичиему«Эталона»собст-венныхпроизводственныхмощнос-тей.Чтобысоорудить200тыс.кв.мнедвижимости,нужнабесперебой-наяпоставкаматериалов.Крометого,генподрядчикнепростовозведетнесколькообъектов,носдастихзаказчикуподключ–ужеоборудо-ваннымииготовымикэксплуатации.

Посоглашению,«Эталон»кконцу2013годадолженпостроитьвесьпервыйпусковойкомплекс–конгресс-центрна7тыс.меститривыставочныхпавильона,соеди-ненныхпассажем,двегостиницывысокогокласса,двабизнес-центраиобъектысопутствующейинфра-структуры(склады,таможенныйтерминал,кафе,рестораныидр.).

Полностьюзавершитьпроектнатерриторииплощадью56,21га,расположеннойвПушкинскомрайонеиограниченнойПулковскимиПетербургскимшоссе,рекойПулковкойижилойзастройкой,планируетсяв2018году.Помимостроительствакоммерческихобъ-ектовзапланированареконструкцияПетербургскогошоссе,возведениенесколькихтранспортныхразвя-зокиразвитиеулично-дорожнойсетинаприлегающейккомплексутерритории.Ориентировочнаястои-мостьпроектасоставляет$1млрд.Источникфинансирования–кре-дитыГазэнергопромбанка.

«Фоника»стартуетвПриморскомВ 2013 году в Приморском районе Петербурга откроется еще один торгово-развлекательный комплекс. Девелопер проекта – ООО «Индустрия Групп».

НовыйТРКразместитсянапересеченииулицПланерной,ШавроваиШуваловскогопро-

спекта.Арендопригоднаяплощадьобъектасоставит30тыс.кв.м.Планируется,чтовегосоставвойдутсупермаркет(2тыс.кв.м),магазинэлектроникиибытовойтехники(2тыс.кв.м),спортивныйунивер-маг(1,5тыс.кв.м),универмагдет-скихтоваров(1,3тыс.кв.м),кино-театр(4тыс.кв.м),семейныйраз-влекательныйцентр(2тыс.кв.м),универмагимоднойодежды,атакжеболее100магазиновсетевыхфедеральныхимеждународныхбрендовидвухуровневаяподзем-наяпарковка.Другиеподробностипоканеозвучиваются,концепциянаходитсявстадиипроработки.Эксклюзивнымагентомпомарке-тингуисдачеварендуторгово-раз-влекательногокомплексасталакомпанияJonesLangLaSalle.

ГенеральныйдиректорООО«CПФоника»(основнойинвес-торпроекта)СергейПолевиковотметил:«Долгоевремянашиэкспертынаблюдализаразвити-емрынкакоммерческойнедви-жимости,врезультатечегомыпринялистратегическоерешениеприступитькреализациипервогодлянаспроектавсегментеритейлавПетербурге,таккаквидимпотен-циалвэтомгороде».

ЮжнокорейскиепартнерыPion Partners намерена построить многофункциональный комплекс на территории бывших складов Кокоревых в Петербурге.

PionPartnersизЮжнойКореивследзадругимикорейскимиком-паниями–Hyundai,гостиничнойсетьюLotteиинвестбанкомWooryBank–планируетначатьбизнесвРоссии.Онаучредилакомпанию«Лиговскийдевелопмент»,кото-раяужескупаетподновыйпро-екттерриториюбывшихскладовКокоревыхвПетербурге(Лиговскийпроспект,50).

Попредварительнымрасчетам,подэтотпроектпотребуетсяоколо4газемли.Здесьбудетпостроенмногофункциональныйкомплексплощадьюдо60тыс.кв.м.Вегосоставвойдутторгово-офиснаязона,гостиница,апартаментыипод-земныйпаркинг.

НовыйкомплекспроектируеткорейскаяHAEAHNarchitecture,аадаптируетмастерскаяпетербург-скогоархитектораМихаилаМамошина.Инвестициивпроектнераскрываются,но,пооценкеэкспертов,онисоставятнеменее$150млн.

Инвестиции

«Звездный»часВТБХолдинг «Адамант» получил кредит в размере 44 млн евро под строительство второй очереди торгово-развлекательного комплекса «Континент» у станции метро «Звездная».

КредитнуюлиниюЗАО«Звездный»,входящемувхолдинг«Адамант»,насемьлетоткрылРоссийскийСеверо-ЗападныйрегиональныйцентрВТБ.Деньгибудутнаправленынафинан-сированиестроительствавторойоче-редиТРК«Континент»вМосковскомрайонеПетербурга,устанцииметро«Звездная».Комплексплощадью65тыс.кв.мрасположитсянапере-сеченииулицЗвезднойиЛенсовета.

ВТРКбудутработатьторговыегалереи,многозальныйкинотеатр,паркаттракционов,атакжеспор-тивныеплощадкиследовымкаткомикерлингом.Встроенныйпаркингновогокомплексасможетвместить600автомобилей.Строительствопланируетсязавершитьвтретьемквартале2013года.Напомним,чтопервыедваТРК«Континент»былиоткрытыв2006и2007годахвКировскомиПриморскомрайонахПетербурга.

Конгрессно-выставочный центр «Экспофорум» построят в Петербурге к 2018 году / Convention-exhibition center Expoforum will be built in St. Petersburg by 2018

Новост и:


Открытие

«Метрика»подросла Корпорация СБР, управляющая DIY-сетью «Метрика», открыла две новые торговые точки – супермаркет в Петергофе и гипермаркет в Петербурге.

ВПетергофеновыймагазинрасположилсявторгово-развле-кательномкомплексе«Ракета»(Санкт-Петербургскийпрос-пект,60).Площадьсупермаркетасоставляетпочти2тыс.кв.м,ассор-тиментнасчитываетболее15тыс.наименований.

ВПетербургеновыймагазинвформатегипермаркетазапущеннаТаллинскомшоссе,40.Егопло-щадь–более4тыс.кв.м,ассорти-ментпревышает20тыс.наименова-нийпродукции.ДоговорнаправоарендыторговогообъектазаключенсООО«Садовыйцентр№2»(ранееразвивалосетьгипермаркетов«Зеленаястрана»).Здание,вкото-ромпреждерасполагалсягипер-маркет«Зеленаястрана»,находитсявзалогеуСеверо-ЗападногобанкаСбербанкаРФ,вкомпаниивведеноконкурсноеуправление,таккаквнастоящеевремясеть«Зеленаястрана»проходитпроцедурубанк-ротства.

Натерриторииновыхобъектовбудутработатьстроительныедворы«Метрики»,гдепокупателисмогутприобрестикрупногабаритныйтовар.

«Согласнонашейстратегииразвития,мыоткрываеммагазинынаСеверо-ЗападеивЧерноземье.Ноприналичиипривлекатель-ныхместготовыоткрыватьсявПетербургеиегопригородах.Доконцагодапланируемоткрытьещеодин-дваторговыхобъектавродномгороде»,–поясняетгене-

ральныйдиректорООО«КорпорацияСБР»АлексейИовлев.

Напомним,чтонаначалоавгу-стаэтогогодасетьстроительныхмагазинов«Метрика»насчитывала45гипер-исупермаркетоввСеверо-ЗападномиЦентральномрегионахРоссии.

Аренда

СпортивныйинтересВ торговом комплексе «Орион» на проспекте Испытателей открылся самый большой в России магазин NikeFactoryStore.

Егоплощадьдостигает900кв.м.БрокеромвыступилаASTERAвальянсесBNPParibasRealEstate.Условиясделкинеразглашаются,но,пооценкамэкспертов,сегоднясредняяставкаарендыдляоперато-ровспортивныхтоваровсоставляет800–1,2тыс.руб./кв.мвмесяцдляякорныхарендаторови1–3,5тыс.рублей–длянебольшихмагазинов.

NikeFactoryStores–этомагазинысобственнойрозницыNike,вкото-рыхсозначительнойскидкойпред-ставленытоварыизпрошлыхкол-лекций.Этотформатхорошоизвес-тенповсемумиру,вРоссиипервыйNikeFactoryStoresбылоткрытв2009годувПетербургеиноситназвание«ДисконтЦентрNike».

СредняяплощадьмагазиновNikeFactoryStores,расположенныхповсемумиру,составляет1тыс.кв.м.ВРоссиитакойкрупныйформатпоканеполучилсвоегораспространения.NikeFactoryStoreвТК«Орион»станетсамымболь-шиммагазиномвнашейстране,егоплощадьмаксимальноприближенакмировымстандартам.

МагазинNikeFactoryStoresпополнилпуларендаторовторго-вогокомплекса«Орион»,гдесег-ментспортивныхтоваровужебылпредставленмагазинамиAdidasиPuma.Средидругихарендато-ровТК«Орион»,расположенноговПриморскомрайонеПетербурга,такиеизвестныебренды,какGloriaJeans,«ЦентрОбувь»,«Спектр»,«Полушка».

Местодляновогомагазинабыловыбранонеслучайно.«Примор-скийрайон–новыйрайонсраз-витойинфраструктурой,гдеживетосновнаямассапокупателей«ДисконтЦентрNike».Мыуверены,чтопоявлениедисконт-центраNikeв«Орионе»привлечетновыхпоку-пателейизсеверныхрайоновгородакаквнашFactoryStore,такивторго-выйкомплексвцелом,–коммен-тируетруководительсобственнойрозницыкомпанииNikeвРоссииТатьянаКутовая.–Наличиевсоста-веТК«Орион»нашихосновныхкон-курентовявляетсядлянасположи-тельнымфактором.Благодарятако-мупулуарендаторовонстановится

торговымкомплексомспортивногосегмента,гдепокупательможетсвободновыбратьнеобходимыйемупродуктизмаксимальноширокогоассортимента».

НасегодняшнийденьвРоссиифункционируеттримагазинасобственнойрозницыNike.ДваизнихрасположенывМоскве,один–вПетербурге(вТК«Румба»вКировскомрайоне).

Напомним,чтоторговыйком-плекс«Орион»былвведенвэкс-плуатациюв2005году.Егообщаяплощадьсоставляет4,3тыс.кв.м,насегодняшнийденькомплексполно-стьюзаполненарендаторами,сфор-мированлистожидания.

Проект

«Великан»вышелвпарк

Многозальный семейный кинотеатр «Великан» на территории Александровского парка у станции метро «Горьковская» в Петербурге будет введен в эксплуатацию в середине 2012 года.

ПроектреализуетООО«Интерком»,входящеевструктуру«КиноСити».АрхитектурныйобликзданияразработанООО«АПМСолодовникова».Общаяплощадькомплексасоставитоколо11,8тыс.кв.м,арендопригодная–7,4тыс.кв.м.Здесьразместятсямульти-плекс(2тыс.кв.м),ресторанныйкомплекс(1,8тыс.кв.м)ифуд-корт(1,4тыс.кв.м),офисныеиторговыепомещения(2тыс.кв.м),подземныйпаркинг.Планируетсятакжеоформлениеоткрытыхтеррасвкачествевидовыхплощадокдляпосетителей.

Строительствообъектаначалосьотносительнонедавно–вапрелеэтогогода.Внастоящеевремяидутфасадныеработы,которыевыпол-няетООО«ПетропрофильПлюс».

«ИсторическиАлександровскийпарксложилсякакместосемейногоотдыха,–отмечаетзаместительгенеральногодиректорапострои-тельствуООО«ПетропрофильПлюс»АндрейЛабунец.–Здесьпроходилимассовыегуляния,катаниянаконькахисанях,прово-дилисьярмарки.Застройкапаркавнастоящеевремятакжевыполненавключеисторическихтрадиций.Сосвоейстороны,могуотметить,чтоособыйинтереснаобъектедлянасзаключаетсявсозданиифасадависторическомстилеприпомощисовременныхтехнологичныхмате-риалов».

11


| Содержание |

|Новости |


12

News:

Commercial Real Estate NORTH–WEST

Rent

SportinginterestRussia's largest store, the Nike Factory Store, opened in the Orion Shopping Center on Ispytateley Prospekt.

Itsareaisapproximately900squaremeters.ASTERAinalliancewithBNPParibasRealEstateactedasthebroker.Thetermsofhedealwerenotdisclosed,butexpertsestimatethattodaytheaveragerentalratepaidbysportinggoodsoperatorsis800-1,200ublespersquaremeterpermonthforanchortenantsand1,000-3,500rublesforsmallretailers.NikeFactoryStoreisaretailstoreofNike,whichsellsitemsfrompreviouscollectionsatasubstan-tialdiscount.Thisformatiswellknownthroughouttheworld.InussiathefirstNikeFactoryStoreswasopenedin2009inSaintPetersburganditiscalledtheDiscountCenterNike.

TheaveragesalesareaofaNikeFactoryStore,locatedanywhereintheworld,is1,000squaremeters.InRussia,suchalargeformathasnotecomewidespreadyet.NikeFactoryStoreintheOrionSCwillbethelargeststoreinthecountry;itsareaisascloseaspossibletointernationalstandards.TheNikeFactoryStorereplenishedthepooloftenantsoftheOrionSC,wherethesportsgoodssegmenthasalreadybeenrepresentedbyAdidasandPuma.AmongtheothertenantsoftheOrionSC,whichislocatedinthePrimorskyDistrictofSaintPetersburg,aresuchfamousbrandsasGloriaJeans,TsentrObuv,Spektr,andPolushka.Theplaceforthenewstorewasnotchosenacci-dentally."PrimorskyRegionisanewareawithadevelopedinfrastructure;itisthemaincatchmentbasinfortheDiskontCenterNike.

WebelievethattheappearanceofNike’sdiscountcenterinOrionwillattractnewcustomersfromthenorth-erndistrictsintoourFactoryStore,andintotheshoppingcomplexingeneral,”saystheheadofNike'sownretailnet-workinRussia,TatianaKutovoy.“ThepresenceofourmaincompetitorsintheOrionSCisapositivefactorforus.

Thankstothistenantmix,itbecomesasportscomplexoftheretailsegment,wherecustomerscanfreelychoosethedesiredproductfromawiderange."Today,threeCompany-ownedNikeretailstoresoperateinRussia.TwoofthemarelocatedinMoscow,oneinSt.Petersburg(intheRumbaSC,Kirovskydistrict).

TheOrionShoppingCenterwascommissionedin2005.Itsgrossbuiltareais4,300sqm;todatethecomplexisoccupiedwithtenantstothebrimandawaitinglisthasbeenformed.

Development

The island of New Holland is expecting a new series of changes. The investor is planning to alter it in accordance with the architectural concept developed by an American bureau. A New York urban planning firm won the open competition with the idea of turning a once restricted mili-tary area into a public garden. St. Petersburg experts doubt the success of this project.

TakingoverNewHollandinNovember2010,itsnewinvestor–MillhouseLLC,controlledbyRomanAbramovich–hasdecidedtogiveSt.Petersburgonemoreculturalandentertainmentcenter,puttinghugestakesontheisland’shistory,richinvariousevents.

SpecificallyforthisprojectdeliverytheyfoundedtheNewHollandDevelopmentLLC,whichwouldhavetoprovideatleast12billionrubleswithinsevenyears,inaccordancewiththeinvest-mentagreement.Itissupposed,thatwithinthesetimelimitsthecompanywillbeabletorestoreallhistoricalheritageontheislandandchangeitsfacecompletely.Theinvestorattractedanon-profitagency,TheArchitectureFoundation,specializinginmodernarchitecture,townplanningandculture,todeveloptheproject.Itorganizedanopentendertoselectthebestarchitecturaldevelop-mentconceptfortheNewHolland.Eightcontestantssubmittedtheircreativeideas;amongthemwereRussianarchitectsYuriAvvakumovandNikitaYavein(Studio44),Britons–DavidChipperfield(David

ChipperfieldArchitects)andDixonJones,Dutcharchitecturalbureaus–MVRDVandOMA,aFrenchcom-pany–Lacaton&Vassal,andanAmericanstudiofromNewYork–theWorkAC.TheWorkACwasthewinnerinthiscompetition.WorkACarchitectsareproposingtoorga-nizeapublicgardenontheter-ritoryofNewHolland,withland-scapingthatwillturntheislandintoanopenamphitheaterandaconcertstage.Thestreetparkwillbecontinuedinsidethehistori-calbuildings,thusconnectingallexistingbuildingsontheisland.

IntheideaoftheAmericanstudio-historicalobjectswillfunc-tionasart,design,educationandcommercialinfrastructure.WorkACbelievesthattheislandshouldhavethreemainpointsofattrac-tion–anartcenterwithamuseum,acinemaandfashioncenterwithshops,andagastronomicalcenterwithacitymarket,restaurantandgreenhousesonthetop.Formermilitarybuildingswillbeturnedintoahotel,officepremises,andvisitors’center.Apoolinthemiddleoftheislandisstillbeingconsideredindifferentvariants,oneofthemallowingforoutdoorwatersports.Winterentertain-mentsinNewHollandshouldtakeplaceinseparateroofedpremises.Thearchitect’sstretchoffantasyislargelylimitedbytherestric-tionssetbythecity’ssupervisioncommittee,requiringtheuseandconservationofhistoricalandcul-turalheritage.Unliketheauthorofthepreviousproject,theBritishNormanFoster,theAmericanarchitectscannotplanmodernbuildings.Thistimetheymustdo

withwhatthecityinheritedfromthetimesofPetertheGreat.Yet,theyarequiteoptimistic.“Webelieveourprojectiswell-balancedbetweenrestorationandinnova-tion,andthusitwillpreservethericharchitectureoftheplace,whileintroducingnewdevelopment,”saidAmaleAndraos,oneofWorkACfounders.OnJuly16,2011,thewinningconceptwasshownattheexhibitionentitled“NewIdeasforNewHolland”,togetherwithotherworkstakingpartinthecompeti-tion.Thisdatebecamepartofthehistoryoftheisland,asitwasthedayoftheexhibition’sopening,andthedaywhentheislandwasfinallyopenedtopublic.Now,threehectaresofNewHolland’sinnerspacearealreadyadmittingvisitors.Todayithasagreenlawnwithbeachvolleyballandfootballgrounds,kitchengardenswhereanyonewillingtoengageinsuchactivitycangrowvariousplants,ahealthgrocerystore,acafеandbathrooms.Whiletheprojectisbeingdelivered,alltheseenter-tainmentfeaturesshouldbecomeastrategicelementincreatingauniqueattractiveatmosphereinthecity,accordingtotheinves-tor.NewHollandDevelopmenthascalculatedthatmorethan6,500peoplehavevisitedtheexhibi-tionandtheislandduringthetwoweeks.Theinvestorisplanningtokeepupthepublicinterestwithnewprograms,includingmusi-cal,sports,andculturalevents.RememberingtheexperienceofNormanFoster,St.PetersburgexpertsarenotconfidentinthesuccessoftheMillhouse’sproj-ect.YetnowSt.PetersburghasmanynewobjectswithculturalandentertainmentfunctionsthatNewHollandwillhavetocompeteagainst.“Iwouldnotruleoutthepossibilityofinvestorshavingtointroducechangesintotheirarchi-tecturalandfunctionalconcepts,”saidAlexanderPerminov,generaldirectorofParitetGroup.“Fortheprojecttopayoff,theinvestorshouldofferafeaturesoexcitingastoattractmanyvisitorstoaplacethatdoesnotboastaneasyaccess.”Millhouseplanstosettleallissuesrelatedtotheisland’sattractivenesstogetherwiththepublic.

TheAmericanconceptisnodogma,andtheinvestorbelievesthatchangeswilldependonwhatvisitorstoNewHollandwouldliketosee.

The American Dream

13

№ 9 (44) / 2011

| Content |

|News |

| Interview | NORTHWEST

Project

Expoforumgoesontheair

The project to build a world-class convention and exhibition center has finally left the paper stage, as general construction works are about to start within two months on the construction site in Pushkin District.

ThegeneralcontractoristheEtalonGroupofCompanies,whichsigneda14-billion-rublecontractwithExpoforumCo.AccordingtoNataliaKonovalenko,BoardChairmanofExpoforum,thechoiceofcontractorwasmainlyinflu-encedbythefactthatEtalonGrouphaditsownproductionfacilities.

Afterall,thebuildingof200,000sqmofrealestatedoesrequireuninterruptedsupplyofconstructionmaterials.Inaddi-tion,thegeneralcontractorwillnotonlybuildseveralobjectsbutalsoprovidetheminaturn-keystate–alreadyequippedandcom-missioned.Inaccordancewiththecontract,bytheendof2013,Etalonshouldbuildtheentirefirstphaseofthecomplex–aconventioncenterfor7,000peopleandthreeexhibitionpavilionsjoinedwithapassageway,twotopclasshotels,twobusinesscentersandrelatedinfrastructureobjects(warehouses,acustomsterminal,cafes,restau-rants,etc).Itisplannedtocom-pletethisprojectonaterritoryof56.21hectares,situatedinPushkin

DistrictandboundedbythePulkovoandPetersburgHighways,PulkovkaRiverandresidentialbuild-

ings,by2018.Inadditiontothecon-structionofcommercialproperties,theyarealsoplanningtoreconstructthePetersburgHighway,buildseveralroadinterchangesanddevelopastreetandroadnetworkontheter-ritoryadjacenttothecomplex.Thetentativecostoftheprojectnears$1billion.TheprojectisfundedbyloansfromGazenergoprombank.

FonikastartsinPrimorskyDistrictIn 2013, another shopping and leisure center will open in St. Petersburg’s Primorsky District. The project developer is Industria Group.

ThenewshoppingmallsitsatthecrossroadsofPlanernaya,ShavrovStreetsandShuvalovskyProspekt.Theleasablefloorspacewillreach30,000sqm.Itisplannedtoincludeasupermarket(2,000sqm),anelectronicsandhomeappliancesstore(2,000sqm),asportsdepartmentstore(1,500sqm),achildren’sgoodsdepart-mentstore(1,300sqm),acinema(4,000sqm),afamilyentertainmentcenter(2,000sqm),fashionclothesdepartmentstoresandmorethan100otherstoresbynationalandinternationalchains,aswellasatwo-levelundergroundparkinglot.

Otherdetailsarenotyetknown,astheconceptisstillunderdevelopment.TheexclusiveagentformarketingandleasingofthecomplexisJonesLangLaSalle.SergeyPolevikov,generaldirectorofFonikaJointVentureLLC,themaininvestoroftheproject,noted,

“Foralongtimeourexpertshavebeenwatchingthedevelopmentofthecommercialrealestatemarket.ThathasresultedinourtakingastrategicdecisiontostartourfirstprojectinSt.Petersburg’sretailsegment,becausewecanseecer-tainpotentialinthiscity.”

VelikaninapublicgardenVelikan multiplex cinema in Alexander’s public garden near Gorkovskaya subway station in St. Petersburg will be commissioned in mid 2012.

Theprojectisbeingdevel-opedbyIntercomaffiliatedwiththeKinoCityGroup.Thearchi-tecturaldesignwasdevelopedbySolodovnikovArchitectsandDesigners.Thegrossbuiltareais11,800sqm;GLA–7,400sqm.

Thecomplexwillhouseamultiplexcinema(2,000sqm),arestaurantcom-plex(1,800sqm),afoodcourt(1,400sqm),officeandshoppingpremises(2,000sqm),andanundergroundparkinglot.Itisalsoplannedtoturntheopenterracesintoobservationdecksforvisitors.Theobject’scon-structionbeganratherearly,thisApril.Currently,itisundergoingfacadefin-ishingworksperformedbyPetroprofilPlus.“Historically,Alexander’spublicgardenwasaplaceforfamilyrecre-ation,”saysAndreyLabunets,deputygeneraldirectorforconstructionatPetroprofilPlus.“Itwastheplaceofopenaircelebrationsandfairs,skiing

andsledging.Thepresent-daydevel-opmentisalsomadeinaccordancewiththehistoricaltraditions.Formypart,Icansaythatwehaveaparticu-larinterestincreatingahistoricallystyledfacade,butwiththehelpofmodernbuildingmaterials.”


И н тервью:

Сегоднявактивехолдинга«СозвездиеВодолея»естьнесколькокрупныхпроектов,которыесущественноотличаютсяотвсего,чтоприходилосьделатькомпаниираньше.Какпризнался«CREСеверо-Запад»владелеципрезидентхолдингаВладимирХильченко,вкорнепоменяласьстратегияразвитиябизнеса,связанногоснедвижимостью:вместопривычныхспекуляцийсобъектамииземельнымиучасткамикомпаниязайметсяполноценнымдевелопментом.

БеседовалДмитрийКирман................................Фото:ИгорьБакустин

«Мы сделали ставку на девелопмент полного цикла»

Владимир Хильченко:

№ 9 (44) / 2011

15

СЕВЕРО-ЗАПАД

| Новости |

|Интервью |

| Тема номера |

–Вспомните,каквыпришливдевелоперскийбизнес?Счегоначинали?

– В этой сфере я давно – ещессередины1990-хгодов.Вовремяваучернойприватизациимыспарт-нером скупали акции промышлен-ных предприятий, так получилось,что в основном автотранспортных.Всеонинаходилисьнагранибанк-ротства, инвестициивнихнедела-лись,посколькурыноктранспортныхуслугбылабсолютнохаотичным,какимногоевтевремена.Таквактивенашей компании появились пер-вые площадки (на определенномэтапе их было восемь), с которыминужнобылочто-тоделать,как-тоихсодержать.Попутномызанималисьтопливным бизнесом, возводилиавтозаправочные станции. Было

построеноболее50АЗС.Неотказы-валисьиотдругихпроектов.Нами,например,былпостроенобщеизвест-ныйстеклянныймагазинвпаркенаМосковском проспекте (сейчас этогипермаркет «М.видео». – Прим. CRE),былииболеемелкиеобъекты.

Лишь после реструктуризациибизнесав2003годудевелоперскоенаправление,связанноесразвитиемнедвижимостихолдинга,быловыде-лено в самостоятельную структуру.В то же время мы построили свойпервый крупный жилой объект –23-этажный дом в Сестрорецке.Сейчасвактивекомпанииболеечем1,5млнкв.мплощадейвразличныхсегментах рынка, большая часть изкоторых – собственная недвижи-мость.Внастоящеевремямыреали-зуемнесколькомасштабныхинвест-проектоввПетербургеиЛенобласти.Онисвязаныкакспреобразованиемактивов, развитием территорий истроительствомжилыхикоммерче-ских комплексов, так и с управле-ниемиэксплуатациейдействующихобъектовнедвижимости.

Вактивехолдингасегоднянахо-дятсяразличныеобъектынедвижи-мости,включаяземельныеучастки.Расположены они в разных частяхгорода и за его пределами – отТосно до Пушкина, от Коломяг доСестрорецка.Приэтоммыохватилипрактическивсесегментырынка–жилье,офисы,гостиницы,торговыеплощадки и, конечно, индустри-альную недвижимость. 80% пока

не освоенных участков, которыепринадлежат холдингу, предна-значеныпод размещение промыш-ленных и коммерческих объектов,остальныемогутбытьиспользованыподжилую, по большей части кот-теджную, застройку в силу своегорасположения.

Однакомогу честно признаться,чтонашастратегия,связаннаясдеве-лоперским бизнесом, за нескольколет принципиально изменилась.Раньше мы в основном покупали-продавали объекты недвижимости.Сегоднямыделаем ставку на деве-лопмент полного цикла, мы готовыктому,чтобызаниматьсяосвоениемперспективныхтерриторийсамосто-ятельно.Втекущемибудущемгодубудемготовывыйтинастроительныеплощадки.

–Когдаикаквывошливпроект«Московская-Товарная»?

–Идеяпроектабыласформули-рованаещев2007году.Изначальноздесь предполагалось возвестигостиницу. Однако разразилсякризис, и проект был заморожен.В конце прошлого года мы сталиработать над новой концепциейпроекта.

Кработенадконцепциейпроек-тамыпригласилиспециалистовкон-салтинговой компании GVA Sawyer.Основной вопрос, на который онидолжныбылиответить,–какнаибо-лее эффективно использовать этотземельный участок. Естественно,унас,какудевелоперов,былосвоевидение его развития, но мы при-влекли профессионального кон-сультанта для того, чтобы он либоподтвердил,либоотвергнашиидеи.В итоге наши мнения практическиполностьюсовпали.

–Какиеименнокоррективыбыливнесенывпроект?

–Преждевсего,онсталмного-функциональным. Общая площадькомплексасоставитнеменее38тыс.кв. м. В него войдут два офисныхздания категории В с комплемен-тарнымифункциями (фитнес, тор-говля,развлеченияипр.),гостиницауровня3–4*(предположительнона130 номеров), а также жилой домбизнес-класса или апарт-отель.По этому параметру мы до концане определились, поскольку ведем

переговорысразуспятьюгостинич-нымисетямиопередачевоператив-ноеуправлениенетолькобудущейгостиницы,ноизданияапарт-отеля.Речьидетобоператорахгостинич-ного бизнеса, уже представленныхв Москве и Петербурге. Их именая назвать не могу до подписаниясоответствующих соглашений, но

это крупные международные сети,входящиевпервуюдесяткунамиро-вом рынке гостиничных услуг. Все

онипроявляютбольшуюзаинтере-сованностьв этомпроекте. Сейчасмынаходимсянаэтапеобсуждениякоммерческих условий. Поэтомуянеисключаю,чтоздесьпоявятсясразудвегостиницы.

–Смежныеучастки«Московской-Товарной»осваиваютещенесколь-кодевелоперов.Выработаетесовместно?

– В общем проекте реновациитерритории зоны «Московская-Товарная» присутствует несколь-ко крупных компаний, например«Росрегионпроект Девелопмент» и«ЛенСпецСму».Безусловно,этутер-риториюбудемосваиватькомплек-сноисовместно.Притакомподходепоявляются дополнительные воз-можности, в том числе касающие-ся инфраструктурной подготовки

СправкаХолдинг «Созвездие Водолея» был создан в 1991 году. В его состав входят десять предприятий. Основные бизнесы – девелопмент, перевалка нефтепродуктов, предприятия в сфере ЖКХ, транспортные компании. Сегодня холдинг управляет активами, стоимость которых оценивается в 98 млн евро. Годовой оборот – 55 млн евро. Число сотрудников превышает 1,5 тыс. человек.

Нашастратегия,связаннаясдевелоперскимбизнесом,занескольколетпринципиальноизменилась.Раньшемывосновномпокупали-продавалиобъектынедвижимости.Сегоднямыготовыктому,чтобызаниматьсяосвоениемперспективныхтерриторийсамостоятельно.

И н тервью:


участков.Нашакомпанияпланиру-етвыйтинастроительнуюплощадкукконцубудущего года.Полностьюзавершить свою часть проекта мынамеренык2018году.

–Какбудетпроисходитьфинанси-рованиепроекта?

–Мыпланируемвложитьвпро-ектоколо$100млн.Финансированиебудетсмешанным.Речьидетостан-дартной финансовой схеме: 20%собственных средств, остальное –кредитные.Ужедостигнутряддого-воренностейснесколькимибанкамиокредитованиипроекта.

–Досихпорвуправлениивашегохолдингабыливосновноминдуст-риальныеобъекты,земельныеучасткиилиофисыневысокогокласса.Новымибизнес-центрамипланируетеуправлятьсамостоя-тельно?

–Да,инатоестьнесколькопри-чин. У нас огромный опыт в сфереуправлениянедвижимостью.И,уве-

ряювас,классзданийздесьнестольпринципиален. В холдинге естьресурсы, использование которыхпозволит достичь определеннойэкономии. Такая экономия никогдане будет доступна внешней управ-ляющей компании, поскольку всеимеющиеся в нашем распоряже-нии ресурсы, как-то: вывозмусора,обслуживание инженерных сетей,клининг и др., – она будет заим-ствовать. У нас же эти услуги ужесуществуют и довольно успешнофункционируютврамкаххолдинга.Наконец, мы специализируемся науправлениифинансовымипотоками,поэтому отдавать их кому-то извнемынебудем.

–Апродавать?–Этоужевопросрыночнойситу-

ации.Например,когдаслучилсякри-зис, объекты недвижимости резкоупаливцене.Понятно,чтовтакойситуации их продажа абсолютнобессмысленна. Гораздо выгоднеебыло иметь площади в собствен-ности и сдавать их в аренду. Нам,в частности, это позволило оста-ватьсянаплавуидажеподдержи-ватьнашидругиебизнесы,которыепострадали в тот период сильнее.Но, естественно, если по оконча-нии строительства наших бизнес-центровпоявитсякакой-либоклас-сический инвестор, который будетзаинтересован в их покупке какдействующего бизнеса, мы готовырассмотретьегопредложение.Делоза адекватной ценой. Но еще разповторюсь,задачипродатьобъектыунаснет,мывполнеготовыуправ-лятьимисамостоятельноиполучатьстабильныйдоход.

–Выанонсировалипроекткоттедж-ногопоселкавоВсеволожскомрайонеЛенобласти.Считаете,чтосегодняшняяконъюнктураблаго-приятствуетвыводунарынокновыхпроектоввсегментезагородногодомостроения?

–Нетакдавнояобщалсяспред-ставителямиоднойизвестнойкомпа-нии, которая занимается продажейв основном дорогих загородныхдомов.Мнезаявили,чтоунихэлит-ные коттеджи улетают как горячиепирожки. Они не только не двига-ютсявцене,нодажеихподнимают.Почемуяговорюобэтомсиронией?Ясчитаю,чтокартинаназагородномрынкенестольрадужная,какэтонампытаются преподнести теже риел-торыилиэкспертырынка.Новсег-да бывают исключения. Все оченьиндивидуально,выявитькакую-либотенденциюотносительнозагородно-го рынка сейчас довольно сложно.Безусловно,продаютсяразныекот-

теджи – и очень дорогие, и самыедешевые.Ноглавное,очемсегоднястоитподумать,взявшисьзапроекткоттеджногопоселка,–уникальностьформата.

Мыпланируемпостроитьзагород-ныйпоселокнедалекоотЛесколово.Территория под будущую застрой-ку площадью 28 га расположенав30кмотПетербурга.Здесьплани-руетсявозвести90–120домовладе-нийплощадьюпо250–300кв.мнаучасткахв15–25соток.Этотпроектнеотноситсякрынкудорогогоэлит-ногожилья.Скорееможноговоритьо среднем классе. Мы позицио-нируем эти дома по цене хорошейгородской квартиры. Естественно,этобудутдомадляпостоянногопро-живания.

В проекте предполагается пятьочередей,всеонибудутзавершеныдо2015года.Планируетсяпродаватькакучасткисподрядом,такиготовыедома. Единственное, что исключе-но,–продажаземельныхнаделовбезподряда.Иделонетольковединойархитектурной концепции поселка,

автом,чтомынамереныуправлятьэтимобъектомне толькона стадиистроительства, но и в дальнейшем.Намойвзгляд,сейчасумногихзаго-родных проектов проблемы с про-дажами возникают именно из-заотсутствия качественного управле-нияпроектом.

Инвестиции в проект составятоколо 2,2 млрд рублей, только наинженерную подготовку и инфра-структуру потребуется полмил-лиарда.

Внастоящеевремявыбранкон-сультант по проекту – компанияKnightFrank,котораяразрабатываетконцепцию поселка. Понятно, чтолюбоеноваторствоведеткудорожа-ниюпроекта,нодляэтогомыипри-влеклипрофессионалов:онидолжнынайти идеальное сочетание «цена-качество»длянашегопоселка.

–Какиеещепроектысегоднявработе?

– Для нас по-прежнему страте-гическиминаправлениямиразвитияостаются нефтебизнес и мусоро-переработка.Проектывэтойсферепотребуютнаибольшихфинансовыхвливаний–от$80до500млннабли-жайшие 3–5 лет (в зависимости отситуациивстране).

Планируем построить полигондля хранения и переработки твер-дыхбытовыхотходовнатерритории14 га. Рассматриваем также воз-можность возведения мусоропере-рабатывающего завода, которыйпотребует инвестиций в размере200–300млневро.Продолжимстро-итьсетьАЗС.

Сейчас возводится транспортно-логистический комплекс в Тос-ненском районе Ленобласти, нафедеральной трассе «Россия»,в30кмотПетербурга.Этобудетпер-вый подобный комплекс формата«все включено» на отрезке трассыТосно–Петербург.Площадьучасткаподегоразмещениесоставляет2,5га.Здесь будут оказываться услуги похранениюгрузов,стоянкегрузовогоикрупногабаритногоавтотранспор-та. Предусмотрена сопутствующаяинфраструктура – рекреационнаязона, кафе, гостиница, АЗС.Первуюочередь проекта планируем ввестивэксплуатациюужедоконцаэтогогода.Инвестициивэтучастьпроектасоставят$2,2млн.

Еще один проект реализуетсявПушкине, рядом сжелезнодорож-нымвокзалом.Онпредполагаетвоз-ведение торгово-развлекательногоцентра на участке площадью окологектара. Общая площадь будуще-го объекта составит 20 тыс. кв. м.Инвестиции в проект оцениваютсяв1,2млрдрублей.Ориентировочныесроки завершения строительстваэтогокомплекса–2014год.Сейчасмынаходимсянастадиипроектапла-нировки и межевания территории,ужеготовообъемно-планировочноерешение.

Есть и другие интересные про-ектывдругихсферахбизнеса,кото-рые не являются для нас профиль-ными. К примеру, мы инвестируемв сеть концептуальных ресторановв Москве. Первое заведение ужеоткрылось в августе, второй ресто-ран предполагается открыть доконца года. Всего в планах запуск4–5ресторановвстолице,неисклю-чаем запуск подобных заведенийв Петербурге. В октябре здесь,рядомсБКЗ«Октябрьский»,откры-ваеммагазинэлитнойодежды.

Как видите, у холдинга запла-нировано много проектов. Нашейдевелоперскойкомпаниипредстоитбольшаяиинтереснаяработа.

ДосьеВладимир Хильченко родился 16 февраля 1963 года в Ленинграде. В 1982-м окончил Физико-механический техникум, в 1988-м – Ленинградский политехнический инсти-тут им. Калинина по специальности «инженер-механик». После службы в армии работал конструк-тором ВНИТИ Энергомаш, затем там же занимался вопросами снабжения.

В конце 1991 года создал вместе с партнером Сергеем Снопком ТОО «Фаэтон», спе-циализирующееся на юри-дических услугах. С 1992-го компания начала свою дея-тельность на топливном рынке. С ноября 2001 по январь 2004 года являлся президентом холдинго-вой компании «Фаэтон». Затем бизнес был разделен партнерами, и Владимир Хильченко объединил свои активы в ООО «Холдинговая компания "Созвездие Водолея"».

Играет в волейбол, бадминтон и теннис. Женат, воспитывает двух сыновей и дочь.

Задачипродатьобъектыунаснет,мывполнеготовыуправлятьимисамостоятельноиполучатьстабильныйдоход.

№ 9 (44) / 2011

17


| Новости |

|Интервью |


18

Interview:

Commercial Real Estate NORTH–WEST18 Commercial Real Estate NORTH–WEST

InterviewedbyDmitryKirman................................Photo:IgorBakustin

–Pleaserecallhowyoucametodevelopmentbusiness.Howdidthewholethingbegin?

– I’ve long beenworking in thisarea–sincethemid1990’s.InthedaysofvoucherprivatizationmypartnerandIwerebuyingoutthesharesofmotortransportmanufacturing enterprises.Theywereallonthebrinkofbankrupt-cyandreceivednoinvestments,sincethemarket of transport serviceswasabsolutelychaoticlikeothermarkets

atthattime.Thiswashowfirstindus-trialgrounds(therewereeightofthematacertainstage)landedinourport-folioofassets.Wehadtodosomethingwiththemandsomehowkeepthemup.Concurrentlywewerealsoengagedinfuel business, erecting gas stations(more than 50 of those) and readilypickedotherprojects.Forexample,webuiltawidelyknownglassstoreinthepublicgardenonMoskovskyprospekt(it houses an M.video hypermarket

atpresent–anoteofCRE)andsomesmallerobjects.

Onlyafterbusinessrestructuringin 2003 our property developmentarm became a self-contained divi-sion within our holding company.Simultaneously,wecreatedourfirstlargeresidentialproperty–a23-sto-reyapartmentbuildinginSestroretsk.Now the company’s assets exceed1.5millionsqmofspaceindifferentmarketsegments,mostofitbeingour

ownrealestate.Atthepresenttimewearedeliveringseverallarge-scaleinvestmentprojectsinSt.Petersburganditssuburbs.Theyhavetodowithtransformation of assets, regenera-tion of depressive territories, con-structionofresidentialandcommer-cialproperties,aswellaspropertyandfacilitymanagementattheexistingproperties.

There are various assets in theholding’sportfolionowadays,includ-

TodaytheholdingcompanyConstellationAquariusisdevelopingseverallarge-scaleprojectswhicharefundamentallydifferentfromanythingthecompanyhasdone.Theholding’sownerandpresidentVladimirKhilchenkoadmittedinhisinterviewtoCRENorth-Westthatthestrategyofproperty-relatedbusinessdevelopmenthaschangedquiteradically:insteadoftypicalspeculationswithpropertiesandland,thecompanywilltacklefull-scaledevelopment.

Vladimir Khilchenko:“We staked on full-cycle development”

19

№ 9 (44) / 2011

| News |

|Interview |

| Cover Story | NORTHWEST

ingplots of land. These are locatedin different parts of the city andbeyond – from Tosno to Pushkin,fromKolomyagitoSestroretsk.We’vespread out business activity almostto all market segments – housing,offices, hotels, retail and certainlyindustrialrealestate.Asregardstheundevelopedlandownedbythehold-ing company, 80% is earmarked forindustrial and commercial facilitiesandtherestcanbeusedforresiden-tial(mostlycottage)developmentbyvirtueofitslocation.

But I honestly admit that ourdevelopment business related strat-egyhasbeenfundamentallychangedinarecentcoupleofyears.Todaywestake on full-cycle development andwearereadytodeveloppromisingter-ritoriesonourown.Inthisandnextyearwe’llbe readytoenter thecon-structionsites.

–WhenandhowdidyouentertheMoskovskaya-Tovarnayaproject?

– The project ideawas formulat-edasearlyas in2007.Originallyweplannedtoraiseahotelonthisland,butthenthecrisisbrokeoutandtheprojectwasfrozen.

We invited the experts of GVASawyertoworkontheprojectconcept.Theirmainchallengewas to suggestthebestuseforthisland.Asdevelop-ers, we certainly had our own visionandyetwecontractedaprofessionaladvisorythatshouldhaveeithercon-firmedorrefutedourideas.Eventuallyouropinionsalmostfullycoincided.

–Whatadjustmentsweremadebytheconsultants?

–Firstofall,theprojectbecamemultifunctional.Thegrossbuiltareaofthecomplexwillamountatleastto38,000sqmanditwillbecomprisedof two Class B office buildingswithcomplementary functions (fitness,retail, entertainments etc.), a 130-roommiddle-classhotelaswellasabusiness-classresidenceorapartmenthotel.Wehavenotyetdecidedonthelatterparameter,sinceweareholdingnegotiationswithfivehotelchainsatonetimeabout the transferofboththefuturehotelandapartmenthoteltooneofthemforpropertymanage-ment. These hoteliers already oper-ate inMoscowandSt.Petersburg. Icannot name them until respectiveagreements are concluded, but theyarelargeinternationalnetworksfromthe top ten providers of hotel ser-viceson theworldmarket.Theyareallinterestedinthisproject.Nowweare at the stage of negotiating thecommercialtermssoIdonotexcludethat two hotels will appear here atonetime.

–ThecontiguousparcelsinMoskovskaya-Tovarnayaarebeingdevelopedbyseveralotherdevelop-mentcompanies.Areyouworkingtogether?

– Several large companies, suchasRosregionproektDevelopmentandLenSpetsSMUare involved ingeneralregeneration of the Moskovskaya-Tovarnaya zone. We'll certainly joinhandsintheintegrateddevelopmentofthisterritory.Undersuchapproachnew opportunities arise, includingthoseregardingthecreationofengi-neeringinfrastructureonthesites.Ourcompanyplanstoentertheconstruc-tionsitebytheendofnextyearandfullyfinishourpartoftheprojectby2018.

–Howwillthisprojectbefinanced?–Weplantoinvestabout$100mil-

lionintotheproject.Amixedschemeoffinancingwillbeused.Imeanthestandardscheme:20%ofequityplus80%ofborrowedfunds.We’vealreadynegotiatedanumberofarrangementswithseveralbanksaboutcreditlinestobeopenedforourproject.

–Untilnowyourholdingcompanyhasmainlymanagedlow-classindus-trialproperties,landplotsoroffices.Doyouplantomanagenewbusinesscentersindependently?

–Yes,wedo, for several reasons.We have accumulated huge experi-ence in propertymanagement and Iassure you: the class of buildings isnotamatterofprinciple.Theutiliza-tionofsomeresourcesavailableinourholdingwillallowforcertainsavings.An outsourced management com-panywill never be able to attain tosuchsavings,sinceitwouldborrowalltheresourceswehaveatourdisposal(such as garbage removal, cleaning,servicing of engineering lines etc.).Theseserviceshavelongbeenexistinginandrathersuccessfullyusedbyourholding. Finally,we specialize in themanagementoffinancialflows;that'swhywearenotgoingtooutsourcethisparticularfunction.

–Howaboutthesale?– This is already amatter of the

marketsituation.Whenthecrisisdealtablow,propertypricesplummetedandtheirsalemadenosenseunderthosecircumstances.Itwasalotmorepay-ingtoownspacesand let themout.Thatstrategykeptusafloatandhelpedus keep up other businesses whichweremostly affected in that period.Butifsomeclassicinvestorwereinter-estedtobuyourbusinesscentersupontheircompletion,wewouldbewillingtoconsiderthebid.Thewholethingboilsdowntoanadequateprice.But

I’drepeatonceagain:propertysaleisnotourmainobjective–wearereadytomanageourfacilitiesandgarnerastablereturn.

–YouannouncedaprojectofcottagesettlementinVsevolozhskdistrict.Doyoubelievethecurrentstateofthemarketfavorsthemarketingofnewcountryhousingprojects?

–NotsolongagoItalkedtorep-resentatives of a certainwell-knowncompany selling expensive countryresidences.Iwastoldthatluxurycot-tages are selling like hot pies now.Not only do they offer discounts topotential buyers: they even push upthe prices. Youwonderwhy I soundironic saying that? Because I don’tbelieve the situation in the countryestatemarketisasbrightassomereal-torsormarketexpertstrytodescribeit.Yetexceptionsarealwayspresent,since no overarching trend exists intoday’s countryside propertymarket.Cottagesofdifferentclassesaresold–bothveryexpensiveandthecheapest.Themainthingtobeconsideredbyacountrypropertydeveloperisthefor-matuniqueness.

Weplantobuildacountrysettle-mentincloseproximitytoLeskolovo.Ourdevelopmentlandcovers28hect-aresandlies30kmawayfromtheinnercity.We plan to raise 90-120 homeswithlivingspacerangingfrom250to300 sqm, each household having1,500-2,500 sqmof land attached toa residence. This will be a middle-classcommunity,ratherthaneliteandexpensive countryside housing. Wepositionthosepermanent residencesinthepricerangeofgoodqualityurbanapartments.Therewillbefivephasesinourprojectandallofthemwillbecompletedprior to2015.Weplan tosellbothparcelswithacontractandturnkeyhomes.Theonlyexceptionislandlotswithoutacontract–notonlybecausewe’dpreferasinglearchitec-turalconceptinthiscommunity,butbecause we intend to manage thispropertynotjustattheconstructionstage,butalsoafteritgoesonsale.Inmyopinion,manycountryprojectsdonot sell fast because quality projectmanagementislacking.

Investments in this project willnear 2.2 billion rubles; engineeringinfrastructure alonewill call for halfabillion.

We’vealreadyselectedanadvisory.The experts of Knight Frank arenowdevelopingauniqueconceptandfor-mat.Anyinnovationsunderstandablypushuptheprojectcosts,butthisiswhyweinvolvedprofessionalconsul-tantswhoseprimarygoalistoproposeanidealvalueformoneyforthiscot-tagesettlementproject.

–Whatotherprojectsareyouworkingatnow?

–Oil business and garbage recy-cling remain our strategic businessareas.Asfortheconstructionofrealestate and requisite infrastructure,thisistheresponsibilityofourdevel-opment arm. Projects in this spherecallforbulkyfinancialinvestments–from$80millionto$500millionoverthenext3-5years(dependingonthesituationinnationaleconomy).

We are also planning to build alandfillforthestoringandrecyclingofsolidhouseholdlitterontheterritoryof14ha.Wearealsocontemplatingapossibilityofbuildingagarbagerecy-cling plant which will require bulkyinvestmentsintheamountof200-300millionEUR.Andwe’llkeeponbuildinggasstations.

Wearecurrentlycreatingatrans-portation and logistics hub in theTosnosuburb,ontheRossiyafederalroute,30kmawayfromSt.Petersburg.Thiswillbethefirstcomplexinthe“all-inclusive”formatontheTosno-Petersburglegoftheroute.Thesitearea is 2.5ha.Here freight storageand trucks parking services will berendered.Supportinginfrastructure–arecreationalzone,cafes,hotelandgas station – will also be created.Untiltheendofthisyearwealreadyplan to commission the first phaseof this project. The level of invest-ments into this particular phase is$2.2million.

AnotherprojectisbeingdeliveredinPushkin,neartothetrainstation.This project anticipates a shoppingandentertainmentcentertobedevel-opedonanearlyone-hectaresite.Thegrossbuiltareaofthefuturepropertywillcometo20,000sqm.Investmentsareestimatedat1.2billionrubles.Thetentativetimeofconstructioncomple-tion is2014.Wearecurrentlyat theplanningandland-surveyingstageandwe’vealreadypreparedaspaceandlay-outdesignsolution.

Therearealsootherexcitingproj-ects in non-core business areas. Forinstance,weareinvestinginanetworkofconceptualrestaurantsinMoscow.ThefirstoutletwasopenedinAugustand the second must be openedtoward the year’s end. Overall weplantolaunch4-5restaurantsinthecapitalcityandwedonotexcludethelaunchofsimilarestablishmentsinSt.Petersburg. In themonthofOctoberwe are opening a fashion clothingstoreneartheOktyabrskyconcerthallinourhomecity.

As you can see, our holdingcompany has planned many proj-ects.Tremendousandexcitingworklies ahead of our development arm.

Тема номера:

20Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАДCommercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

Стратегиюразрабатывал город-скойКомитет по транспортно-транзитной политике (КТТП).

Главная ее идея – приоритет дляпешеходов и общественного транс-порта.«Этонепростомодныйтренд,а вынужденная мера», – поясняетпредседательКТТПАлексейБакирей.Поегословам,Петербургвпослед-ние десятилетия застраивался безучета транспортных потребностей.Тоестьсначалавозводилисьжилыедома, торговые, складские и офис-ные комплексы, а потом решаласьпроблема с перемещением к ним иобратно людей и грузов, исходя изуже сложившихся градостроитель-

ныхусловий.Вразвитыхстранахвсенаоборот: сначала прокладываюттранспортныеартерии,ауженаних«нанизываются»жилые и нежилыеобъектынедвижимости.

Чиновникипризнали,чтотянутьсрешениемпроблемыдальшенеку-да. Загруженность дорог достиг-ла критического уровня. Они ужене справляются с автопотоками,а из-за пробок страдают и жителигорода,иегоэкономика.

Чтобы решить проблему, нужноразвивать улично-дорожную сеть(УДС), максимально выводить част-ныйавтотранспортизцентрагорода,одновременно увеличивая объемы

пассажирских перевозок обще-ственнымтранспортом.Тоестьстро-ить дороги, вылетные магистрали,метро;трамвайныеитроллейбусныелиниииавтобусныемаршрутывыво-дитьнавыделенныеполосыдвиже-ния, делать велосипедные дорожкиивнедрятьновыевидывнеуличноготранспорта.

Во-первых, планируется создатькольцевуюмагистральнепрерывно-го движения, которая начнется отСмольногоипозволитобъехатьцентрПетербурга.РайонСмольногосвяжуттоннелем с площадью Восстания.СпомощьюподземногопутепроводаподСинопскойнабережнойсделают

Текст:ОльгаМягченко..........................Фото:ИгорьБакустин

Транспортнаяинфраструктураотстаетотградостроитель-ногоразвитияПетербурга,несмотрянаточтоСмольныйперио-дическиутверждаетвсеновыеиновыепланыпостроитель-ствудорог,метрополитенаилинийобщественноготранспорта.Очереднуютранспортнуюстратегию–наэтотразнасрокдо2025года–чиновникиодобрилинынешнимлетом.Нотутжесамипризнались,чтонаеереализациюнехватаетденег.

Бег по кругу

21


прямой переход с нее на набереж-ные Обводного канала. На левомберегу Невы реконструируют пло-щадьАлександраНевского, а набе-режные Обводного перестроят доЕкатерингофки, где улично-дорож-ную сеть подключат к западномускоростномудиаметру(ЗСД).

Через ЗСД автопоток получитвыход на Васильевский остров,

который планируется связатьс Выборгским районом через такназываемый Кронверкский кори-дор. Он предусматривает орга-низацию одностороннего движе-ния с Васильевского острова поКронверкской и Петровской набе-режным (обратно на остров – поулицеКуйбышеваиКронверкскомупроспекту).Проектвключает также

тоннель под Каменноостровскимпроспектом.

Дальше коридор выходит наСампсониевский мост – на съездеснегонаПироговскуюнабережнуюидет строительство транспортнойразвязки, включающей реконструк-цию этой набережнойи строитель-ство тоннеля под съездом с мостана Финляндский проспект. Работына Сампсониевскоммосту планиру-етсязавершитьв2012году.

К концу 2011-го должна закон-читьсяреконструкция транспортно-го узла на правобережном съездесЛитейногомоста.Онапредусматри-ваетнетолькорасширениенабереж-ныхисъездов,ноиреконструкциюсуществующеготоннеляподмостоми строительство нового. Этот про-екттакжевходитвкольцевуюмаги-страль.

ДальшепонабережнымВыборг-ской стороныможно будет попастьв Орловский тоннель. Это двух-уровневаямагистральдлинойоколо3,5км,потриполосыдвижениявкаж-дую сторону. Орловский тоннель изамкнеткольцоновоймагистрали.

Автомобиль–роскошьЕсли будет построен объезд вокругисторического центра, то в рамкахкольцаудастсямаксимальноограни-читьдвижениечастноготранспортаиусилитьдолюобщественного.Идеясозданиябуфернойзонывокругцент-ра давно продвигается Смольным.Нореализоватьеепоканевозможно:нет сети перехватывающих парко-вок.Вообще,парковочнымиместамивгородеобеспеченытолько500тыс.автоизимеющихся1,7млн.Этосчи-тая гаражные кооперативы, много-ярусные паркинги и коллективныеавтостоянки.

Сейчасдействуетнесколькопере-хватывающихпарковок–устанцийметрополитена «Ленинский прос-пект–1», «ПроспектПросвещения»,«Парнас», «Площадь АлександраНевского–1», «Ладожская», «Обу-хово» и «Волковская». По планамгородских властей, таких объектовдолжнобылобытьнесколькодесят-ков,причемнаокраинахПетербурга.Однако оказалось, что строить ихинвесторы не спешат: чтобы заста-вить петербуржцев пользоватьсяперехватывающими парковками,горожанам должно быть удобнее ибыстрее передвигаться на общест-венномтранспорте,аненаличном.Обэтомпокаприходитсятолькомеч-тать. Кроме того, тарифы на такихпарковках должны быть довольнонизкими.Азначит,длябизнесаэтипроектыстановятсянеинтересны.

Транспортнаястратегияпредпо-лагаетусилениеролитрамваев,трол-лейбусов,автобусовиметрополите-на. Научный руководитель москов-скогоНИИтранспортаидорожногохозяйстваМихаилБлинкинсчитает,что Петербург со своей стратегиейоказался впереди России всей, таккакниодингород,втомчислеисто-лица,ещетакогодокументанеимеют,аоннужен.«Явсегдаобращалвни-мание,чтовАмстердамекАлмазнойбирже,куданесамыебедныелюдиездят, нельзя приехать на Bentley,аможнотольконатрамваеиливело-сипеде»,–говоритон.

Правда, концепция развитияметрополитена, принятая три годаназадирассчитаннаядо2020года,Смольным провалена. Не хвата-ет денег на ее реализацию. Объемфинансирования программы дол-жен был составить около 400млрдрублей,тоестьпримернопо33млрд



в год.Однако годот года«подзем-ные» бюджетные вливания умень-шаются:с13млрдрублейв2008-мдо9млрдвэтомгоду.Федеральнаяже казна с прошлого года и вовсепрекратила финансировать регио-нальноеметро.

Так что петербургским властямпришлось предельно урезать свои«тоннельные» амбиции. Например,Фрунзенский радиус, который дол-жен был быть введен уже в про-шлом году, теперь планируетсясдать лишь в 2015-м. Отодвинутос 2015 года на более отдаленныесрокиоткрытиеПриморскогорадиу-са от станции метро «Комендант-ский проспект» до «Магистраль№31»; Красносельско-Калинин-ской линии от «Черниговcкой»до «Казаковской»; Правобережнойлинии на участке от «Сенной-2»доТеатральнойплощадиидр.

Намещедолгонеудастсяпреодо-летьотставаниеотсреднеевропейскихпоказателей,где,поданнымначаль-никаГУП«Петербургскийметрополи-

тен»ВладимираГарюгина,плотностьстанцийподземкикакминимумвдвоебольше,чемвПетербурге.

Лишь 40% всех пассажирскихперевозок общественным транспор-том в нашем городе приходится наметро(около800млнчеловеквгод).«Взонахтранспортнойдискримина-ции–запределами1кмпешеходнойдоступностиотстанцийметро–про-живает30%петербуржцевиработает20%трудящихся.Вэтихрайонахболееактивноиспользуетсячастныйавто-транспорт,чтоприводиткпробкамнадорогахиперегрузкеУДС»,–отметилпредседатель городского комитетапотранспортуСтаниславПопов.

Под землей тоже скоро будутпробки:загрузка24перегоновметрои 11 станций превышает предель-ную. Тяжелее всего наМосковско-Петроградской линии, на станциях«Василеостровская», «Пионерская»,нацентральныхпересадочныхузлах.

Но если удастся реализоватьновые(хотяиусеченные)планы,токак минимум 3 млнжителей горо-

да получат возможность удобногопользования метрополитеном засчет расширения зон пешеходнойдоступности. Объем перевозокудвоится по сравнению с нынеш-ним.Метрополитен расширится досеми диаметральных веток с коль-цевойлиниейиоднимрадиальнымучастком. Общая протяженностьпутей составит 290 км. Правда,только в том случае, если ежегод-но на метростроение будет выде-ляться не менее 30 млрд рублей.Цифрафантастическая,еслиучесть,что на 2012 год запланированолишь 18 млрд. На 2013-й Комитетпо транспорту Санкт-Петербургазапросил желаемые 30 млрд, нополучит ли – неизвестно. Поэтомуг-н Попов предлагает быть реа-листами и ориентироваться не наметро,ананаземноеперемещениепогороду.«Ужекнастоящемувре-мени,согласнопредыдущимпланамразвитияметрополитена,принятымещевсоветскиегоды,метродолжнобыло быть проложено в большин-

ствопригородов.Ноэтогонепрои-зошлоповсемизвестнымпричинам.Еслиговоритьоперспективе,тоэтомогутбытьпланысовсемотдаленно-гобудущего,далекоза2025год»,–констатирует он. Пока Смольныйнамерен развивать трамвайную,троллейбуснуюиавтобуснуюмарш-рутныесети.

Комитетпотранспортупрораба-тывает направления, где на город-скихмагистраляхбудут создаватьсявыделенные линии для движениятрамвая, трамвая вместе с автобу-сом и троллейбуса вместе с авто-бусом – такие как существующаянаЛиговскомпроспекте.

НедоехатьУже сейчас понятно, что новаятранспортная стратегияПетербургаи реальная жизнь – это непересе-кающиеся прямые. Деньгами онапоканеподкреплена.Нодажееслифинансированиебудетдостаточным,ждатьбыстрогорезультатанестоит.Г-н Блинкин говорит, что, судя

КомментарииЛюдмила Рева, директор по развитию бизнеса компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:

Появлениекрупныхкоммерческихобъектовнаотдаленииотцент-ральнойчастиПетербурганеизбежно.Количествоучастков,пригод-ныхдлявозведениябизнес-центровиторговыхкомплексов,крайнеограниченно.Покатемпыразвитиятранспортнойинфраструктурыгородазаметноотстаютоттемповосвоенияотдаленныхтерриторий.Грамотныйподходподразумеваетпроведениетранспортнойинфра-структурыдовведениявэксплуатациюкоммерческогообъекта.ВЕвропестроительстволюбоготорговогокомплексаещенаэтапепро-ектасопровождаетсятщательныманализомтранспортнойобстановки,прогнозированиемростаавтомобильногопотокаиспособностиимею-щихсямагистралейпринятьэтотпотокбезвозникновенияпробок.Еслисуществующаятранспортнаяинфраструктураневыдержитвоз-росшегоавтомобильногопотока,тоещедостроительстваобъектапро-ектируютсядополнительныеразвязкииполосыдвижения.НапримерекрупномасштабногопроектавЛахте,гдетранспортнаяпроблемастоитдостаточноостро,мысможемнаблюдать,насколькогородсовместносдевелоперамиготоврешатьэтивопросы.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:

Впоследнеевремясуществуеттенденциявыносакоммерческихобъектовижилогостроительствазачертугорода.Этосвязаностем,чтопригородыПетербургаактивнозастраиваются.Вближайшие10–20лет,скореевсего,произойдеткачественныйскачок:то,чтораньшесчиталосьпригородом,станетпростоокраиной.Каккогда-тов1980-хбылиотстроенырайоныозераДолгого,Ржевки,Пороховых,которыеещев1970-хсчиталисьпригородамииниктонемогпредста-вить,чтотамбудутогромныежилыекварталы.Сейчастожесамоепро-исходитсоВсеволожским,Ломоносовским,Петродворцовыминеко-торымидругимирайонами.Вследзажильемпойдетвсякоммерческаяинфраструктура.Проблемыстранспортомсуществуют,нозасчеттого,чтовжилыекварталывстраиваетсячастькоммерческойинфраструктуры,потокисовременемначнутперераспределяться.Петербургизабсолютномоноцентрическогогородасединымделовымцентромможетпревра-титьсявгород,гдебудетнесколькотакихцентров.Основнойделовой

зоной,конечно,останетсяцентриоколоцентральныерайоны,однакопоявятсямощныеобщественно-деловыезонынапериферии,связан-ныесIT-компаниями,фирмамипроизводственногосектора,которымбудетудобноиметьофисынедалекоотновыхпромзониликрупныхпредприятийЛенобласти.Ужесейчаскоммерческиеобъектыстроятсянетольковгороде,ноизагородом:вКудрово,вдольКолтушскогоиМурманскогошоссе.Торговыеобъектыследуютзастроительствомновыхжилыхкварталов.Крупныхдевелоперовпроблемыстранспортом,конечно,пугают,ноонистараютсяихрешатьещенаэтапепроектирования.

Елена Мариничева, директор департамента рекламы УК «Адамант»:

Впоследнеевремяведетсяактивнаязастройкаспальныхрайо-новиближайшихкПетербургупригородов.Безусловно,отсутствиеинфраструктурымешаетбыстромуразвитиюобъектовкоммерческойнедвижимостивэтихрайонах,но,какправило,этовопросвремени:быстроестроительствовлечетзасобойразвитиетранспортнойсисте-мы.Припланированииобъектовнапериферииставкаделаетсявтомчислеинапосетителей,которыедобираютсядокомплексаналичномавтотранспортеиздругихрайоновгорода.Так,кпримеру,новыйтор-говыйкомплекс«Призма»,открытыйвиюне2011годанапересеченииВыборгскогошоссеиКАД,имеетудобныйвыезднепосредственнонакольцевуюавтодорогу,чтоделаетегодоступнымнетолькодляжителейближайшихрайонов,ноидлявсехпетербуржцев.

Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп»:

Петербург–моноцентричныйгород.КогданачиналистроитьКАД,всесупоениемговорили,чтовсекоммерческиеобъектыскоровынесутизцентраионибудутстоятьвдолькольцевойавтодороги.Ичтомывидим?Кроме«Меги»сееспецифическойконцепцией,крупныхуспеш-ныхпроектовтамнет.Такихкомплексовнеможетбытьмного.Дажееслитамостанетсятолькоодна«ИКЕА»,безторговыхгалерейипрочихобъектов,всеравнолюдитудапоедут.Еслипоявитсянаперифериинастоящийаутлет-центр,тотудатожелюдипоедут.Ноневобычныеторгово-развлекательныекомплексы.Сейчасвкаждомрайонеестьбольшие,маленькиеисредниеторговыекомплексышаговойдоступности.Таковаментальностьнашегогорода.Обэтомсвидетельствуетито,чтопродолжаютоткрыватьсявсамомцентрегородатакиекрупныеобъекты,как«Галерея»и«Стокманн».

№ 9 (44) / 2011


| Теманомера |

| Обзор рынка |

23


поопытудругихстран,навоплоще-ниевжизньподобныхплановтребу-етсянесколькодесятилетий.

Крометого,встратегиинеучтеныинтересы периферийных районов,которые сейчас активно застраи-ваются. Новоселам будет непросто

уехатьиздома.Например,свводомнаполнуюмощностьнаиболеекруп-ныхжилыхпроектовнаюго-западенаселение этой зоны пополнитсяна 50–60 тыс. человек (комплекс«Балтийскаяжемчужина»от китай-ских инвесторов, «Южная аквато-

рия»отГДСК,социальныйквартал20юго-западной Приморской части,«Константиновское»отЗАО«Строй-корпорация "Союз"» и пр.). В бли-жайшие 5–7 лет здесь появится2,5млнкв.мновогожилья.НаюгеПетербурга также реализуется рядкрупныхжилыхпроектов с сопоста-вимыми показателями («Славянка»и «Новая Ижора» от «Балтроса»,реновация нескольких кварталовв Московском и Невском районахи др.). Север и восток Петербургатожеобещаютприраститьнаселениеврезультатекомплексногоосвоениятерриторий:«Семьстолиц»отSetlCity,«НовоеМурино»отЦДС,«Юнтолово»от«Главстрой-СПб»,«Девяткино»от«Арсенал-Недвижимость»,«Капитал»от«Строительноготреста»–всеэтопроекты, рассчитанные на десяткитысячновоселов.

Помимоэтоготранспортноеобес-печение потребуется и для связисобъектамикоммерческойнедвижи-мости – выставочными, торговыми,спортивными, деловыми, развлека-тельнымикомплексами.

Некоторым проектам («Юн-толово», «Балтийскойжемчужине»,«Лахта-центру»)повезло:вихнаправ-лениипредусмотреностроительствотрамвайных линий, а в перспективедажеметро.Длядругихтакихтранс-портных решений не запланирова-но.«ВШушарахвближайшиегодынаселениевырастетс17до30тыс.человек, в Славянке введут 1,2 млнкв.мновогожилья.Есливзятьболееотдаленную перспективу, то этопроект «Царскосельские холмы» –еще 45 тыс. населения вШушарахперед Пулково. Никакого транс-порта, кроме автобусного, там непредусмотрено», – возмущен главаадминистрацииПушкинскогорайона

ИгорьПахоруков. Он считает недо-статочнымзапусктрамвайнойлиниивШушары,которыйктомужесосто-итсяещенескоро.

ЛошадьвпередителегиЭксперты и сами девелоперыпризнают: бизнес был бы болеепрогнозируемым, а значит, болееэффективным, если бы не транс-портные проблемы. Например,в ЗАО «ЭкспоФорум», строящемвыставочно-конгрессный центр на56 га на Пулковском шоссе (под-робнее о проекте – в рубрике«Новости»),осознают,чтодобрать-сядообъектаможнобудетлишьнасобственном авто. Общественныйтранспорт не справится с пасса-жирскими потоками, которые воз-никнутпослезаселенияжилыхком-плексов, строящихся вМосковском,Пушкинском, Колпинском районах.С другой стороны, существующая

Людмила Рева, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate / Ludmila Reva

Планы по развитию маршрутной сети трамвая (новые линии) до 2015 года ОтМосковскоговокзаладоаэропорта«Пулково». ПоГранитнойулицеипроспектуСтачек(отНарвскихворотдоулицыТрефолева)–трамвайсвяжетстанцииметровсехсуществующихвПетербургелиний. Дляобслуживанияюго-запада,втомчисле«Балтийскойжемчужины»–продолжениетрамвайныхлинийпоулицеМаршалаКазаковаипроспектуГероев. Линияпротяженностью8кмдляподвозапассажировизКоломягкстанцииметро«ПроспектПросвещения»; Длясвязисеверногосегментатрамвайнойсетисвосточным–строи-тельствоучастка4,7кмотпроспектаНауки.

Планы по развитию маршрутной сети трамвая на 2015–2025 годы УстранениеразрывалинийпопроспектуНаставников,ЛитовскойулицедостанцииРучьи. ВосстановлениесвязисцентральнойчастьюПетербурга(линиипоИзмайловскомуиЛиговскомупроспектам); Связьмеждувосточнымиюжнымсегментомтрамвайнойсети–подвумширотнымлиниям.Первая–вствореулицБлагодатнойиСалова.Вторая–междуюжнымичастямиНевскогоиФрунзенскогорайонов.ОнасвяжетрайонОбуховосодноименнойстанциейметро,атакжестанцииНевскогорадиусасостанциями«Дунайская»и«Купчино». ДветрамвайныелиниипустятвКолпино,поодной–вСертоловоиШушары. Восстановлениенесколькихликвидированныхмаршрутоввцентраль-нойчастиПетербурга. Новыелиниикжиломукомплексу«Юнтолово»,«Лахта-центру»–отстанцийметро«Стараядеревня»,«Чернаяречка»иновойстанции«Лахта». КольцевоймаршрутмеждурайонамиПороховые,МалаяиБольшаяОхта. ВсвязисвводомвстройНадземногоэкспрессаваэропорт«Пулково»планируетсяорганизоватьтрамвайныйподвозпассажировкстанциямэкспрессаизприлегающихрайонов.



дорожнаясеть такженевыдержитэтойнагрузки.Генеральныйдирек-тор ЗАО «ЭкспоФорум» АнатолийЕркулов отмечает: хорошо, чтов планах развития метрополитенапоявилась,наконец,станцияваэро-порту«Пулково».Воттолькопостро-ить ее нужно не после 2025 года,какзапланировано,адо2014-го–к моменту завершения реконструк-ции аэропорта и нескольких круп-ныхдевелоперскихпроектовнаюгегорода.

Директор по развитию бизнесакомпании ASTERA в альянсе с BNPParibas Real Estate Людмила Реваутверждает: «Некоторые районыПетербургауженемогутзадейство-ватьсвойградостроительныйпотен-циализ-затранспортныхпроблем».«Самымяркимпримеромрайона,чейпотенциал в вопросе строительствакоммерческих объектов ограниченнедостаточнойтранспортнойдоступ-ностью, являетсяВасилеостровский.Для девелоперов, планирующихосвоениеэтойтерритории,основнойпроблемойявляетсязонаохватаком-мерческих объектов, которая имеетфизическое ограничение доступ-ностиввидеНевы.Районотносится

к числу престижных, здесь возво-дятся элитные жилые комплексысвидомназалив,носвязьсдругимирайонами посредством несколькихмостов является на сегодняшнийденьсерьезнымнедостатком.Решитьэту проблемудолжно строительствоЗСДиНово-Адмиралтейскогомоста,ноэтипроектымасштабны,апотомудолгосрочны»,–добавляетона.

«Местоположениеитранспортнаядоступностьвбольшинствеслучаевявляютсяключевымифакторамиприпланировании инвестиций в объ-екты коммерческой недвижимости.Помимо этого, большое значениеимеет перспектива развития райо-на–строительствоновыхжилыхком-плексов,объектовделовойзастройки,рекреационныхзон.Такимобразом,наиболееперспективнымирайонамиПетербургадлярынкакоммерческойнедвижимости в настоящее времяявляютсяПриморский,Фрунзенский,Выборгский, Кировский. Все нашиобъекты располагаются у станцийметроилинапересечениикрупныхтранспортныхмагистралей»,–гово-ритдиректордепартаментарекламыуправляющей компании «Адамант»ЕленаМариничева.

Правда, эту точку зрения раз-деляютневсе.Например,директордепартамента консалтингаи оценкиАРИН ЕкатеринаМарковец считает,что,наоборот,девелоперыявляютсялокомотивом развития транспорт-ной инфраструктуры: «Стандартнаясхема развивается следующимобразом: появляется пул сильныхдевелоперов, которые начинаютстроить объекты на определеннойтерритории, а затем решают про-блемы с транспортом. Обращаютсявгородскиекомитеты,чтобывыбитьдлясебянекоторыепреимущества–строительство дорог, организациюветок общественного транспорта,надземного экспресса,метрои т.д.Тожекасаетсяиинженернойинфра-структуры, поэтому сложно сказать,что есть какие-то районы, которыепотенциальноинтересны, нонераз-виваютсяиз-запроблемстранспорт-нымобеспечением».

При этом г-жа Марковец при-знает, что нередко приходитсясталкиваться с предубеждениямиарендаторов относительно транс-портнойдоступностипериферийныхобъектов. «Расположение бизнес-центра в 5–10 минутах ходьбы отстанцииметровходитвчислообя-зательных и наиболее частых тре-бований.Всвязисэтим,например,«Аэроплаза», до которой от стан-цииметро «Московская» требуетсядобиратьсянаназемномтранспорте,рассматривается преимуществен-но компаниями, чей бизнес свя-зан с частыми перелетами, то естьмеждународными,аихнетакмного.Бизнес-центр «Антарес», наоборот,крайнеудобенсточкизренияраспо-ложенияобщественноготранспортаи вполне соответствует требованиюпешейдоступностиотстанцииметро,но традиционные километровыепробкинаприлегающихкофисномуцентру улицах вызывают сомненияу потенциальныхарендаторовотно-сительно его удобства», – продол-жаетона.

Подобноепредубеждениеестьиотносительно бизнес-центров, рас-положенныхнаВасильевскомостро-ве.Ввечерниечасывыехатьизэтойчасти Петербурга очень трудно.Всвязисэтимофисыздесьарендуютлибо компании, давно занимающиеплощадиименновэтомрайонеипри-выкшиекдорожнойситуации,либокомпании,ограниченныевбюджетеи вынужденные мириться с место-положениемофисарадиболеениз-койставки.

«Насамомделеэтонеболеечеммиф», – убеждена г-жа Марковец.СитуацияспробкаминаВасильевскомостровеничутьнехужетой,котораявбудниедниповечерамвозникает

наПетроградскойстороне.Болеетого,затруднения с автомобильным дви-жением случаются преимуществен-но из-за заторов на Петроградке.ТемнеменееПетроградскаясторонапользуется большойпопулярностьюсреди арендаторов офисных поме-щений. Стереотип о вечных проб-ках,подобныйтому,чтосуществуетоВасильевскомострове,здесьотсут-ствуетиназаполняемостиобъектовникакнесказывается.

Торговые центры в меньше сте-пенизависятотаспекта транспорт-ной доступности. Микрорайонныеи районные торговые комплексыизначально рассчитаны на потокпосетителей, формирующийся засчет жителей близлежащих домов,и ориентированы на внутреннийспросипокупательскуюспособностьжителей района. В этом случае науспешностьторговогообъектавлия-ет прежде всего плотность жилойзастройки, а не развитость транс-портной инфраструктуры. Болеекрупные (региональные и супер-региональные торговые комплексы)зависят от наличия транспортнойинфраструктурывбольшейстепени,однако успешность моллов «Мега»,расположенных на большом удале-нииотстанцийметро,демонстрируетпримертого,чтограмотнаяконцеп-цияипродуманныйпуларендаторовспособенпривлечьпосетителядажевотдаленныйобъект.

Управляющий партнер «АйБиГрупп»Юрий Борисов считает, чтоплохая транспортная доступностьнеиграетрешающейроливпопуляр-ности бизнес-центра или торговогокомплексауарендаторов.В городенет примеров, когда именно из-заэтой проблемы пустовали бы ком-мерческиеплощади.Авотпотенциалцелогорядарайонов, гдене хватаетторговых, развлекательныхи офис-ных площадей, не востребовандевелоперамиименноиз-заплохойдоступности.ЭтоиЮнтолово,кото-рый вскоре станет крупнымжилыммикрорайоном, и юго-запад, и ряддругихгородскихтерриторий.

Екатерина Марковец добавляеткнимАдмиралтейскийрайон:«Частьрайона, которая находится за Воз-несенскимпроспектомидалеевдольреки Фонтанки, не развивается попричине плохой транспортнойдоступности. Так же дело обстоитинапериферии,вчастностиврайо-не,гдепланируетсявозвестиновуюбашню «Газпрома». Строительствоновыхстанцийметрополитенамоглобысущественноулучшитьтранспорт-нуюситуациювэтихрайонах,ноэтосамый дорогостоящий вид транс-порта, поэтому развивается оннебыстро».

План открытия новых станций метрополитена в Петербурге2011 год–«Адмиралтейская».2012 год–участок«Волковская»–«Международная»спромежуточнойстанцией«Бухарестская».2013 год–вестибюльстанции«Спасская».2014 год–второйвестибюль«Спортивной».2015 год–участок«Международная»–депо«Южное»спромежуточ-нымистанциями«ПроспектСлавы»,«Дунайская»,«Спасская»–«Большойпроспект»спромежуточнойстанцией«Театральная»,участок«Комендантскийпроспект»–«Шуваловскийпроспект»–«Зоопарк».До 2020 года–участок«Казаковская»–«Обводныйканал»,«Приморская»–«Зоопарк»,станция«Броневая»–«Боровая»,«Большойпроспект»–«Морскойфасад».До 2025 года–участки«Морскойфасад»–«Лахта»,«Шуваловскийпроспект»–«Коломяжская»,«Обводныйканал–2»–«Пискаревская»,«Казаковская»–«Петергофскоешоссе»спромежуточнойстанцией«Брестская»,«Суворовская»–«УлицаКоммуны».После 2025 года–«Зоопарк»–«Осиноваяроща»,«Лахта»–«Юнтолово»,«Политехническая-2»–«ПроспектКультуры»,«Пискаревская»–«Ручьи»,предварительнопроработанакольцеваялиния«СосноваяПоляна»–«Суворовская»,«Петергофскоешоссе»–«Стрельна»,«ПроспектВетеранов»–«Пулково».

Планы по развитию троллейбусной сети до 2015 года СнятиелинийсМосковского,Кондратьевского,Литейного,Загородного,Владимирскогопроспектов(троллейбусыпоэтапнозаменятавтобусами). СохранятсятроллейбусынапроспектахСветлановском,Испытателей,Славы,Ленинском,Стачек,МаршалаЖукова,Ивановскойулице. НовыелиниимеждуИндустриальнымиРоссийскимпроспектами–отХасанскойулицыдоулицыКоллонтай,дляподвозаизПороховыхдостанцииметро«ПроспектБольшевиков». Количествомаршрутовтроллейбусовсокращаетсяс44до27.

25

№ 9 (44) / 2011

| Interview |

|CoverStory |

| Market Report | NORTHWEST

26

Cover Story:


Text:OlgaMyagchenko.........................Photo:IgorBakustin,AntonKarelin

Running Circle-Wise

The strategy was developed bytheCommitteeforTransportandTransitPolicy (CTTP). Themain

ideaisgivingtopprioritytopedestri-ansandpublictransport.“Thisisnotjustafashionabletrend,butaforcedmeasure,” explained CTTP chairmanAlekseyBakirey.Inhiswords,inrecentdecades Saint Petersburg has beenbuiltupwithoutdueconsiderationfortransportneeds.Inotherwords,apart-mentbuildings,shopping,warehouseandofficefacilitieswereerectedfirst,and then theproblemofhumanandfreight traffic to and frowas solvedwith reference to the already estab-lished town-planning conditions.In developed countries the order isreversed. They lay transport arteriesfirst, and then residential and non-residential properties are strung outalongthem.

Themunicipal officials admittedtheycouldnolongerputoffthesettle-mentof the transport conundrumastheroadcongestionreachedacriticalmark.Theroadnetworkcannolongerhandlethetrafficflowsandboththe

citydwellersandmunicipaleconomyarecrippledbytrafficjams.

Tosolvethisproblem,itisneces-sary to develop the street-road net-work(SRN),withdrawasmuchprivatemotor transport from the center aspossible, simultaneously increasingthepassengerservicebypublictrans-port–thatis,buildroads,driveways,exitthoroughfares,streetcarandtrol-leybuslines,markoutdedicatedlanesfor bus routes, create cycling lanes,andimplementnewtypesofoff-streettransport.

For the beginning, a ring roadof continuous non-stop trafficwill reportedly be radiating fromSmolny, bypassing the center of St.Petersburg. The district of SmolnywillbelinkedwithVosstaniyaSquareviaatunnel.AnunderpassundertheSinopskayaEmbankmentwillprovideadirectlinkfromSmolnytothequaysof Obvodny Canal. The AlexanderNevskySquarewillberegeneratedontheleftbankofNevawhilethequaysofObvodnyCanalwillbeextendedtoYekateringofka where the road net-

workwillflowintotheWesternHigh-SpeedDiameter.

ViatheWHSDthemotortrafficwillhaveaccesstoVasilievskyIslandtobelinkedwithVyborgovertheso-calledKronverkCorridorthatanticipatesone-waytrafficfromVasilievskyIslandoverKronverk and Peter embankments –back to the island over KuibyshevStreet and Kronverk prospekt. Theproject also includes a tunnel underKamennoostrovskyprospekt.

This corridor further passes tothe Sampsonievsky Bridge – at theexitfromthisbridgetoPirogovskayaEmbankmentconstructiononatrans-portinterchange,includingthereno-vationof thisembankmentandcon-struction oа a tunnel under the exitfrom the bridge to Finland prospekt,isсurrentlyunderway.TheworksonSampsonievsky Bridge are scheduledforcompletionin2012.

Bytheendof2011reconstructionofa transportationhubat the right-bank exit from Liteyny Bridge mustbe finished by the end of 2011.Notonlydoesitanticipatetheexpansion

of thewatersides andexits, but alsotherenovationoftheexistingtunnelunderthebridgeandconstructiononanewone.Thisprojectisalsopartoftheringmotorway.

Driving further over the embank-mentsoftheVyborgside,onewillbeabletogettoOrlovskyTunnel.Thisisadouble-tier3.5-kmthoroughfarewiththreelanesineachdirection.OrlovskyTunnelwillclosetheloopofthenewmotorway.

AutomobilesareluxuryIfabypasswerebuiltaroundthehis-toricalcenter,privatetransportwouldbecurbedwithintheringroad’scon-fineswhiletheshareofpublictrans-portwouldincrease.Theideaofcreat-ingabufferzonearoundthecenterhaslongbeenpromotedbySmolny.Butsofarithasbeenunfeasibleforthelackofpark-and-ridefacilities.Overallonly0.5millionoutof1.7millioncars inthecityhavetheirownparkingspaces,includinggaragecooperatives,multi-tier parking lots and collective carparks.Onlyseveralpark-and-ridefacili-tiesarecurrentlyavailable–atsubwaystationsLeninskyprospekt-1,ProspektProsvescheniya, Parnas, PloschadAleksandraNevskogo-1,Ladozhskaya,Obukhovo and Volkovskaya. The cityauthoritiesplanseveraldozensofsuchfacilitiesontheoutskirts.Yet inves-torsareinnohurrytobuildthese:tomake the residentsofSt.Petersburguse park-and-ride facilities, publictransport is to be a faster andmoreconvenientwayoftransportationthanprivatecars.Butfornowthisseemsto

Transportinfrastructurelagsbehindthetown-planningdevelopmentofSt.PetersburginspiteofthefactthatSmolnyoccasionallyendorsesnewplansofbuildingroads,metroandpublictransportlines.Thissummerthemunicipalofficialsapprovedofthenexttransportstrategicplan–thistimeuntiltheyear2025–andimmediatelyconfessedtherewouldnotbeenoughfinancesforitsimplementation.

27

№ 9 (44) / 2011

| Interview |

|CoverStory |


beafutiledream.Inaddition,theratesat suchparking lotsare tobe ratherlow, whichmeans they are not veryattractiveforprivatebusiness.

The transport strategy implies astrongerroleofstreetcars,trolleybus-es,busesandsubway.Academicprinci-paloftheMoscowTransportandRoadsResearch Institute, Mikhail Blinkin,believesthatSt.PetersburgrunsaheadofallRussiawithitsinnovativestrat-egy,sincenotasingleRussiancity,noteventhecapital,hassuchadocument.However, it is badly needed. “I’vealways pointed to the fact that youcannotdriveaBentleytotheDiamondExchangeinAmsterdamwhichisnotvisitedbypeopleofscantymeans.Yettheycanreachitonlybytramorbyabicycle,”hesays.

Meanwhile Smolny has failedtomaterialize the concept ofmetrodevelopment passed three years agountil2020,forthelackofamplefinanc-ing. The requisite investments wereto amount to 400 billion rubles, i.e.roughly33billiona year.Meanwhileyearafteryearbudgetallocationskeep

dwindling:from13billionin2008to9billionthisyear.Thenationaltrea-suryaltogetherceased financing theregionalmetroprojectsstartingfromlastyear.

Therefore St. Petersburg authori-tieshadtocurtailtheir“tube”ambi-tions. For instance, the Frunzenskyradial linewhichhadtobedeliveredalreadyinthepreviousyearhasbeenrescheduled for 2015. The inaugura-tionofthePrimorskyradiallinefromKomendantsky prospekt toMagistral#31 stations and Krasnoselsko-KalininskayalinefromChernigovskayato Kazakovskaya stations as well astheright-banklineatthelengthfromSennaya-2toTheatreSquareandsomeothers have been pushed back from2015toamoredistantfuture.

We’ll long be lagging behind theaverage European standards in thisrespect, opines Vladimir Garyugin,head of St. Petersburg Metro. ThedensityofsubwaystationsinEuropeat least twice exceeds that in St.Petersburg.Metro accounts for only40%ofallpublictransportservicein

thiscity.“About30%ofSt.Petersburgpeopleresideand20%workwithintheareasdevoidofpublictransport,withmetrooutletsfartherthan1kmfromplacesoftheirresidenceorwork.Theyhave todrive theirprivatecars, thuscausing traffic jams and congestionontheroads,”notesStanislavPopov,chairmanofthemunicipalCommitteefor Transport. Traffic jamswill soonformundergroundtooasthe loadof24inter-stationlengthsand11metrostationsexceedstheupperadmissiblelimit.Thesituationisthehardestonthe Moskovsko-Petrogradskaya line,especially at Vasileostrovskaya andPionerskayastationsaswellascentralinterchangehubs.

However,oncethelong-cherishedplan(evenifreduced)isimplemented,at least 3million residentswill feelmorecomfortableusingthemetroduetolargerareasofaccessforpedestri-ans.Thelevelofservicewoulddoublecomparedtowhatwehavenow.Themetro systemwould be enlarged toinclude seven diameter lines, onering line and a radial length. The

total extension of rails would reach290km.Butthisplancanbecomearealityonlyifatleast30billionrublesareannuallyallocatedformetrocon-structionfromthemunicipaltreasury.Thisfigureseemsfantastic,giventhatonly 18 billion is planned for 2012.The Committee for transport hasrequestedthetarget30billionfortheyear2013,butnobodyknowswhetherthissumcanbefound.ThereforeMr.Popovthinksweshouldberealistsandstakeonsurfacetrafficmorethanontheundergroundtransport.“Inaccor-dancewiththepreviousplansofmetrodevelopmentadoptedback inSovietyears, already by now metro linesshouldhavereachedmostofthesub-urbs.Thishasnothappened,however,forwell-knownreasons.Nowit’sclearthat this planmight come true in averydistantfuture,wellbeyond2025,”hestates.FornowSmolnyisgoingtodevelopthestreetcar,trolleybusandbusroutenetworks.

The Committee for Transport iscurrently picking the routes wherededicated streetcar, trolleybus and

Commentaries

Yuri Borisov, managing partner of IB Group:

St.Petersburgisaunicentriccity.WhentheystartedbuildingtheRingRoad(KAD),everyoneseemedtobeexcitedovertheprospectofrelocationofallcommercialpropertiesfromthecitycoretotheroadsideoftheringmotorway.Butwhatdoweseenow?Therearenobigsuccessfulprojectsthere,apartfromMegawithitsspecificconceptandtherecanbeveryfewcentersofthiskind.EvenifasingleIKEAwereleftwithoutshoppinggalleriesandotherfacilities,peoplewouldgothereanyway.Ifagenuineoutletcenteremergesintheperipheralpeoplewillgotheretoo,buttheywon’tgotostandardshoppingmalls,forsmallandmedium-sizeretailfunctionswithinaneasyreachareavailableineachdistrict.Suchisthementalityofourcity-dwellers.ThefactthatsuchbigpropertiesasGaleriaandStockmannkeeponopeningintheveryheartofthecityisanothermanifestationofthismindset.

Ekaterina Markovets, director of consulting and marketing department, ARIN:

Inrecentyearsthetrendhasbeentoimplementresidentialandcommercialpropertydevelopmentprojectsbeyondthecityboundaries.St.Petersburg’ssuburbsarebeingswiftlybuiltupandinthenearest10-20yearswe’llmostlikelyseeaqualityleap.Whateverwasconsideredasuburbbeforewillbecomeanoutskirt.Thesamethinghappenedinthe1980’swhentheneighborhoodsofLakeDolgoe,RzhevkaandPorokhovyewerequicklyraised,whereasasearlyasinthe1970’stheyhadbeenperceivedassuburbsandnobodycouldevenimaginehugeresidentialareastospringupthere.NowthesamethinghappenstoVsevolozhsk,Lomonosovsky,Petrodvoretsandsomeotherdistricts.Housingdevelopmentwillentailthecreationofessentialinfrastructure.Transportproblemsdoexist,butduetothefactthatpartofcommercialinfrastructureisbuiltintoresidentialareas,redistributionoftrafficflowswillsooncommence.St.Petersburgmayturnfromanabsolutelyunicentricplacewithasinglebusinessdistrictintoapolycentriccitywithseveralbusinessdistricts.Thecenterandnearbyareaswillcertainlyremainthemainbusinessarea.Howeverpowerfulbusiness-communityzoneswillspringupintheperipheral;theywillhostITcompaniesandmanufacturingbusinesseswhichwillbeinterestedtohaveofficesnotfarfromthenew

industrialzonesorbigenterprisesoftheLeningradprovince.Alreadynowcommercialprojectsaredevelopedbothintheinnercityandinthecountry:inKudrovo,alongKoltushskoeandMurmanskmotorways.Retailpropertiesquicklycropupinthenewlivingquarters.Bigdevelopersarecertainlyfrightenedbytransportproblems,buttheytrytosolvethemalreadyatthedesignstage.

Elena Marinicheva, director of advertising department at MC Adamant:

Robustdevelopmentofbedroomdistrictsandnearestsuburbshasbeencarriedoutoflate.Thelackofrequisiteinfrastructurecertainlyhampersthefastdevelopmentofcommercialrealestateinthesedistricts,butthisisjustamatteroftime.Fastconstructionentailsthedevelopmentoftransportlines.Planningtheirperipheralprojects,developersstakeon,amongothercategoriesofpotentialcustomers,onthevisitorswhodrivetheirprivatecarstoanewcenterfromotherdistrictsofthecity.Forexample,thenewshoppingmallPrismathatopeneditsdoorsinJune2011attheintersectionofVyborgshosseandKADhasaconvenientdrivewayrunningdirectlytotheringmotorway.Thismakesiteasilyaccessiblenotonlyfortheresidentsofnearbydistricts,butforallSt.Petersburgdwellersaswell.

Ludmila Reva, business development director at ASTERA allied with BNP Paribas Real Estate:

TheemergenceoflargecommercialpropertiesatsomedistancefromcentralPetersburgisinevitable.Thenumberofsitessuitablefortheerectionofbusinesscentersandretailprojectsisextremelylimited.Fornowthepaceoftransportinfrastructuredevelopmentinthecityiswaybehindthepaceofremotesuburbs’development.Acompetentapproachimpliesthecreationoftransportinfrastructurepriortothecommissioningofcommercialproperties.InEuropetheconstructionofanyshoppingmallasearlyasatthestageofdesignisaccompaniedbyathoroughanalysisofthetransportsituation,forecastofthemotortrafficescalationandthecapabilityofexistingarteriestoreceivethistrafficflowwithoutthejeopardyofcongestion.Unlesstheexistingtransportinfrastructurecopeswiththemoreintensemotortraffic,extrainterchangesandtrafficlanesaredesignedbeforethebeginningofconstructionworks.Ontheexampleofalarge-scaleprojectinLakhta,wherethetransportproblemisratheracute,we’llbeabletoobservewhetherthecityisreadytosettletheseissuesincollaborationwithdevelopers.

28

Cover Story:


buslanescouldbecreated–similartothoseexistingonLigovskyAvenue.

It’shardtogetthereIt’sclearalreadythatthenewtrans-portstrategyofSaintPetersburgcanhardlymaterializeforthelackoffinan-cial resources. But even if adequatefinancingwere provided, one shouldnot expect a fast return.Mr. Blinkinsays that judging by the experienceof other countries, materializationof such plans would take severaldecades.

Inaddition,thestrategydoesnottake into account the interests ofperipheraldistrictswhichare rapidlybeingbuiltupatpresent.Itwon’tbeeasy for new occupants to get any-wherefromtheirresidences.Giventhedeliveryofbiggestresidentialprojectsin the Southwest, the population inthis area will swell by 50-60 thou-sand new occupants (the BalticPearl residence from Chinese inves-tors, Yuzhnaya Akvatoria fromGDSK,Social Quarter 20 in the Southwestmaritime area, Konstantinovskoefrom Stroykorporatsiya Soyuz andothers). During the next five-sevenyearsabout2.5millionsquaremetersofnewhousingwillbecommissionedhere.Anumberoflarge-scaleresiden-tialprojectswithcomparableparam-eters are also being delivered in the

south (Slavyanka andNovaya IzhorafromBaltros, regeneration of severalresidential areas in Moskovsky andNevsky districts plus some others).ThenorthandeastofSt.Petersburgalsopromisetheaccrualofpopulationasaresultofintegrateddevelopmentofterritories.SevenCapitalsfromSetlCity,NovoeMurinofromCDS,YuntolovofromGlavstroy-SPb, Devyatkino fromArsenal-Nedvizhimost, Capital from

ConstructionTrust–allthoseprojectswillsoonreceivedozensofthousandsof occupants. In addition, transportcommunicationwillalsobeneededforlinkstoexhibitionvenues,sportsfacil-ities,shoppingmalls,businesscenters,recreationalfacilitiesandothercom-mercialproperties.

Some projects (Yuntolovo, BalticPearl,Lakhta-center)wereluckyenoughtohave the constructionof streetcar

linesandevenmetrolines(inamoredistantfuture)plannedintheirdirec-tion.Otherprojectscannotboast thebrightpublictransportprospects.“Thepopulation of Shushary will increasefrom17,000to30,000residentsintheyearstocomeandinSlavyanka1.2mil-lionsqmofnewhousingwillbecom-missioned.InamoredistantfuturethisisalsotheTsarskoselskieKholmyprojectwhichwilladdanother45,000newoccu-pantstoShusharyclosertoPulkovo.Nopublictransportbesidesthebusrouteshasbeenplannedintheseareas,”fumesIgorPakhorukov,headofthePushkindistrict administration.He thinks thelaunchofastreetcarlinetoShusharywillnotbesufficient,especiallysincethiswon’thappensoon.

PuttingthehorsebeforethecarriageThedevelopersadmitthattheirbusi-nesswould bemore predictable andhenceeffectiveifnotforthetransportproblems.Forinstance,theyrealizeatExpoForum, developing a conventionandexhibitioncenteron56hectaresonPulkovoHighway(formoredetailsee theNews section) that the onlywaytogettothenewfacilitywillbedriving a personal car. Public trans-portwon’tbeable tocopewithpas-sengerflowstobegeneratedafterthenewresidencesunderconstructioninMoskovsky, Pushkin andKolpino dis-trictsareoccupied.Ontheotherhand,the existing road network won’t beabletobearwiththisloadeither.CEOofExpoForumAnatolyYerkulovisgladthatastationnearthePulkovoairporthas finally been added to the gen-eral planofmetrodevelopment.Butitoughttobebuiltbefore2014–bythetimewhentheairportrenovationand several development projects inthesoutharecomplete–ratherthanafter 2025. Says Ludmila Reva, busi-nessdevelopmentdirectorforASTERAalliedwith BNP Paribas Real Estate:“SeveraldistrictsinSt.Petersburgcannolongerengagetheirurban-planningpotential on account of transportproblems.” Vasileostrovsky districtposesthemostvividexampleoflimit-edpotentialincommercialrealestateconstructiononaccountofinadequatetransport access. The main problemfacedbythedevelopersofthisterri-toryisphysicallimitationofaccessintheformoftheriverNeva.Thisisoneoftheprestigiousdistrictswherelux-uryresidenceswithsuperbviewsoftheGulf are erected, but several bridgesastheonlylinktootherdistrictsisaseriousimpediment.TheconstructionofWHSDandNewAdmiraltyBridgearecalledtosolvethisproblem.However,these are large-scale and long-termprojects,”sheadds.

Via the Western High-Speed Diameter the motor traffic will have access to Vasilievsky Island/ По Западному скоростному диаметру можно будет проехать к Васильевскому острову

The plan of new metro stations to be opened in St. Petersburg2011–Admiralteyskaya.2012–theVolkovskaya–MezhdunarodnayalengthwiththeintermediatestationofBukharestskaya.2013–hallwayofSpasskayastation.2014–secondhallwayofSportivnayastation.2015–theMezhdunarodnaya–YuzhnoedepotlengthwiththeintermediatestationsProspektSlavyandDunaiskaya,theSpasskaya–BolshoiprospektlengthwiththeintermediatestationTeatralnaya,theKomendantskyprospekt–Shuvalovskyprospekt–Zoolength.Until 2020–theKazakovskaya–ObvodnyCanal,Primorskaya–Zoolengths,stationsBronevaya–Borovaya,Bolshoiprospekt–MorskoiFasad.Until 2025–theMorskoiFasad–Lakhta,Shuvalovskyprospekt–Kolomyazhskaya,ObvodnyCanal-2–Piskarevskaya,Kazakovskaya–PetergofskoeshosselengthswiththeintermediatestationBrestskaya,Suvorovskaya–KommunyStreetstations.After 2025–Zoo–OsinovayaRoscha,Lakhta–Yuntolovo,Politekhnicheskaya-2–ProspektKultury,Piskarevskaya–Ruchyilengths;theringlineSosnovayaPolyana–Suvorovskaya,Petergofskoeshosse–Strelna,ProspektVeteranov–Pulkovo.

29

№ 9 (44) / 2011

| Interview |

|CoverStory |


“Inmostcaseslocationandtrans-portaccessprovethekeyfactorswhenplanning investments in commercialproperty. In addition, the develop-mentprospects inadistrictarealsoimportant: thematter concerns theconstruction of new residences,business developments and recre-ational zones. Therefore Primorsky,Frunzensky, Vyborgsky and Kirovskydistricts are most promising for St.Petersburg commercial real estatemarket. All our projects sit near tometro stations or at the crossroadsofbigtransportarteries,”saysElenaMarinicheva, director of advertisingdepartmentatAdamant.

Herviewpointisnotsharedbyall,however.Forexample,consultingandappraisaldirectoratARIN,YekaterinaMarkovets, thinks that developersare,onthecontrary,adrivingforceoftransportinfrastructuredevelopment:“Thestandardschemeunwindsinthefollowingway:apoolofstrongdevel-opersemergesandthesestartbuildingprojectswithinacertainterritory.Onlyafterwardsdotheyswitchtothesolu-tionoftransportproblems.Theyapplytodifferentmunicipalcommitteesinanattempttonegotiatesomeadvan-tages:constructionofroadsandlinesofpublictransport,overlandexpress,metroetc.Thesameregardstheengi-neeringinfrastructure,soit’shardtosaythatsomedistrictsarepotentiallyinteresting but they do not developbecauseoftransportproblems.”

Forallthat,Ms.Markovetsadmitsthatsheoftenencounterstheprejudic-esoftenantsrelativetotheaccessibil-ityofperipheralobjects.“Locationofabusinesscenterwithina10-minutewalkingdistancefromametrostationis among the compulsory and mostfrequent requirements. This is whyAeroplaza,whichcanbeaccessedonlybysurfacetransportfromMoskovskayametrostation,isconsideredmostlybythecompanieswhosebusinessiscon-nected with frequent internationalflights,andthenumberofsuchcom-paniesislimited.ThebusinesscenterAntares,onthecontrary,isveryconve-nientfromaccessbypublictransportperspectives,meetingtherequirementofbeingwithinawalkingdistancefromasubwaystation.However,traditionalmulti-kilometer traffic jams on thestreets leading to this office center,raisethedoubtsofpotentialtenantsastoitsconvenience,”shecontinues.

Thesameprejudiceexistsinrela-tiontothebusinesscenterslocatedonVasilievskyIsland.It’sverydifficulttodriveoutofthispartofSt.Petersburgduringtheeveninghours.Thisiswhyofficespacehereiseitherleasedbythecompanies that have long occupiedspacesinthisdistrictandgotusedto

theexistingtrafficpatterns,orbythecompaniesoflimitedmeansthathavetoputupwiththeirofficelocationforthesakeoflowerrates.

“In reality this is nothing but amyth,” Ms Markovets is convinced.The situation with traffic jams onVasilievsky Island is notworse thantheoneonthePetrogradsideonbusi-nessdays.MoreovertrafficcongestionismostlycausedbyjamsinPetrograd.Nevertheless the Petrograd side isverypopular among theoffice spacetenants. Unlike Vasilievsky Island,Petrograd has never been notoriousforperpetualtrafficjamsandthisfac-tordoesnottellontheoccupancyofbusinessfacilitieshere.

Shopping centers are to a lesserextent dependent on transportaccess.Neighborhoodandcommuni-tyretailcentersareoriginallygearedtowards the human flows generatedby the residents of nearby housesand towards the local demand andpurchasing power of the neighbor-hood’s inhabitants. In this case thesuccessofa retailproperty is influ-enced, above all, by the density ofresidentialdevelopment,ratherthanby the advancement of transportinfrastructure.Largershoppingmallstoalargerextentdependontransportinfrastructure.However,thesuccessofMegamallslocatedatasignificantdistancefrommetrostationsexempli-fies the advantages of a competentconceptandelaboratepoolingoften-ants,whichmayattractvisitorseventoaremoteretailproperty.

ManagingpartnerofIBGroup,YuriBorisov, believes that poor transportaccess does not play a decisive rolein popularity of any given businessor retail center among the tenants.The city lacks any examples of com-mercial spaces being empty becauseofthisproblem.Ontheotherhand,thepotential of several districts, whichareshortofretail,entertainmentandofficespace,isnotusedbydevelopersexactlybecauseoftheirpooraccess.The list includes Yuntolovo, soon tobecomea largeresidentialneighbor-hood,Southwestandanumberofotherurbanterritories.

Ekaterina Markovets adds theAdmiraltydistricttothislist:“PartofthisdistrictbeyondVoznesenskypros-pekt and further along the Fontankawatersideisnotdevelopedbecauseofpoortransportaccess.Asimilarsitua-tioncanbefoundintheperipheral–inparticularinthedistrictwhereanewGazpromtowerisplanned.Constructiononnewmetrostationsmightsignifi-cantlyimprovethetransportsituationinthesedistricts,butthisisthemostexpensivetypeoftransportthattakestimetodevelop.”

Обзор ры н ка:


Впоследнеевремятемаиндустриальныхпарков(ИП)становитсявсеактуальнее.Ихотяпо-прежнемувесьмазатруднительноопределить,какиеименнообъектыможносчитатьтаковыми,повсейРоссииужедействуютилизаявленыкреализациичутьболеедвухсоттакназываемыхиндустриальныхпарков.

Текст:НатальяДятлова,директор,руководительюридическойпрактикиКПМГвСанкт-Петербурге;ЕкатеринаГоловко,старшийкон-сультантКПМГвСанкт-Петербурге........................................Фото:архивCRE

Индустриальные парки:очевидное и условное

Основнойцельютакихпроектовявляетсяповышениеинвести-ционной привлекательности

региона, что, в свою очередь, вле-чет увеличение в нем количестварезидентови,какследствие,нало-

говыхпоступлений.ИменнопоэтомувреализациипроектовпосозданиюИП заинтересовано государство ипреждевсегорегиональныеорганыгосвласти. Для бизнеса привлека-тельность проектов также очевид-

Наталья Дятлова / Natalia Dyatlova


|Обзоррынка |

| Торговля |

31


на.Грамотносозданныйизаселен-ный ИП является качественной иприбыльной инвестицией, котораяпомиморегулярногодоходасопро-вождается государственной под-держкой и рядом льгот, о которыхмыскажемниже.

ЗаконибизнесНесмотрянастольочевидныепреи-муществакакдлячастного,такидляпубличного сектора, законодатель-ноерегулированиеИПнафедераль-номуровнефактическиотсутствует,чтопорождаетбольшойкругвопро-

сов в правовой среде и свободутворчества региональных властей.Сегоднязаконодательноерегулиро-ваниеИПсуществуетлишьнауров-не нескольких наиболее активныхпопривлечениюинвестицийсубъек-товРФ.Безусловно,этонеявляетсяблагодатной почвой для созданияИП,крупныхинфраструктурныхпро-ектовитемболеедляпривлечениявниманияиностранныхинвесторов,которые, как известно, избегаютсферы, где отсутствуют законода-тельноустановленные,четкиеипро-зрачныеправилаигры.

В целях содействия развитиюотрасли ИП в прошлом году быласозданаАссоциацияиндустриальныхпарков (некоммерческое партнер-ство,основанноеначленстве).Ужек 2011 году она объединяла более25членовиболеечем50ИПповсейРоссии.

Членами ассоциации являютсякакуправляющиеиндустриальнымипарками компании, так и консуль-танты в области индустриальнойнедвижимости (среди которыхKPMG, Knight Frank и др.), которыестремятся совместными усилиямиопределитьориентирыприрешенииразного рода ключевых вопросов,возникающихвпроцессереализациипроектовпосозданиюИП.

В настоящее время отсутству-ет четкое понимание того, каковыбазовыепринципывзаимодействияинвесторов с органами госвласти,ктоотвечаетинесетрасходыпосоз-данию, развитию и обслуживаниюинфраструктуры ИП, как должностроитьсяуправлениеэтимиобъек-тами.Болеетого,нетединогопони-маниятого,чтопредставляетсобойИП и каким критериям он долженотвечать.Этозачастуюведетксме-

шению термина индустриальныйпарксродственнымиемупонятия-ми, такими как технопарк, бизнес-инкубатор, промышленный паркит.п.

ТаккакпонятиеИПнеопределе-новфедеральномзаконодательстве,каждыйрегионпроизвольноопреде-ляетэтоттерминикритериииндуст-риальных парков, делая акцент наспецификусвоихпроектов.

Для унификации требований,предъявляемых к ИП, ассоциаци-ей было выработано собственноеопределение, согласно которому«индустриальныйпарк–этоспеци-альноорганизованнаядляразмеще-нияновыхпроизводствтерритория,обеспеченная энергоносителями,инфраструктурой, необходимымиадминистративно-правовыми усло-виями и управляемая специализи-рованнойкомпанией».

Таким образом, на сегодняшнийдень комплексный анализ законо-дательстваипрактикивэтойсферепозволяет выделить основные при-знакиИП,согласнокоторым,индуст-риальный парк – это земельныйучасток (совокупность земельныхучастков):

с обеспеченной инженернойинфраструктурой, с единым проек-томпланировкитерритории;

сналичиемцентрализованногоуправления;

предназначенный для разме-щения промышленных производствисопутствующихимсервисов.

Помимо этих общих признаковИП, ассоциация также выделяеттакиекритерии, какавтотранспорт-ная доступность объекта, соответ-ствие его градостроительным нор-мамиправиламземлепользованияизастройки, наличиеконцепциираз-

Обзор ры н ка:


вития, в которойопределеныокон-чательные параметры ИП и срокиреализациивсехпланируемыхмеро-приятийпоегоразвитию.

РазделятьиуправлятьКак мы уже упомянули, одним изключевых признаков индустриаль-ного парка является наличие цент-рализованного управления. Анализобщемировойироссийскойпракти-кипозволяетвыделитьдвеосновныемоделиуправленияиндустриальнымпарком.Перваяизнихпредполага-етуправлениечастнымоператором.Вэтомслучаевозможныследующиеварианты:

управлениеосуществляетспе-циализированнаяинфраструктурнаяуправляющаякомпания(УК),котораяявляетсясобственникомИПилиегодочернейструктурой;

функции УК выполняет однаиз компаний-арендаторов, размес-тившихсвоепроизводствовиндуст-риальном парке, – резидент ИП(якорныйарендатор,majoruser);

управление возлагается наспециализированного оператора,привлеченного в качестве незави-симого профессионального управ-ляющего.

Институт специализированногоуправленияИПвРоссиинаходитсянапутистановления,изакреплениемотивационных мер на законода-тельном уровне может помочь егоразвитию.Так,врамкахПрограммыулучшения инвестиционного кли-мата в Ленинградской области на2011–2014 годы предполагаетсястимулирование частных операто-ров ИП путем предоставления имвознаграждения, размер которогозависитотсуммыналогов,фактиче-скиуплаченныхвобластнойбюджетЛенобласти привлеченными инвес-торами–резидентамииндустриаль-ногопарка.

Другаяформа управленияИП–управление уполномоченной орга-низацией,представляющейинтересыгосударства.Этаформанеявляетсястандартной в мировой практике,

но темнеменееполучилаширокоераспространение в России. Так,например, в Ставропольском краезаконодательнозакрепленавозмож-ностьуправленияпосредствомсоз-дания управляющей организациив форме ГУП, подведомственногоуполномоченномугосударственномуоргану.ВтожевремявКалужскойобластинаэтапесозданияИПираз-витияегоинфраструктурывопроса-ми управления занимается уполно-моченнаягосударственнаяструктура,которая впоследствии может пере-дать часть или все свои функции,а также права и обязанности издоговоров на создание и управле-ние инфраструктурой ИП частнойУК.Такжеврядерегионовфункцииоператораможетвыполнятьчастнаякомпания со стопроцентным госу-дарственнымучастием.

Какая быформа управления нибыла избрана, непосредственноеадминистрирование в ИП осущест-вляется на основании соглашений,заключаемых между УК и рези-

дентами индустриального парка.В зависимости от условий и услуг,предлагаемыхрезидентамИПуправ-ляющейкомпанией,можноговоритьотрехтипахиндустриальныхпарков,существующихнапрактике(соглас-но классификации, предложен-ной Ассоциацией индустриальныхпарков).

Greenfild-парк – ИП, пред-лагающий резиденту участок землипод строительство зданий для про-изводства,возможнооказаниеуслугпо строительству по требованиямзаказчика(build-to-suit).

Brownfield-парк – ИП, имею-щий готовые производственныепомещениядлясдачиварендуилипродажирезиденту.

Комплексныйпарк–ИП,име-ющий и землю для строительства,инедвижимостьдляарендыилипро-дажи.

ОтдельноивкомплексеПри созданииИП одним из ключе-вых вопросов всегда является тема

Комментарии

Александр Лазуков, управляющий инду-стриальным парком «Мариенбург»:

ПроектрасположенвГатчинскомрайонеЛенобласти,вблизипромзоны№2.Площадьтерриториисоставляет35га.Онанаходитсяунасварендедо2015года.Здесьвозможноразме-щениедо20предприятийIII–Vклассоввредности.Мыдлясебяопределилиминимальнуюплощадьпредоставляе-мойрезидентамтерриториив0,8га,хотяпоступаютзапросыиотболеемел-кихарендаторов.Мымоглибыподелитьучастокинаболеескромныеучастки,ноэтоповышаетрасходынапроект,тре-буетинойсхемыпланировки,асучетомтребованийГОиЧСипрочихпредусмот-ренныхзакономнормуменьшаетреаль-ноэксплуатируемуюплощадькаждогоучастка.Средиобщихдлятакихпроектовпро-блем–подключениекоммуникаций.Инстанции,имеющиеразрешительныеиадминистративныефункции,далеконевсегдалояльныимотивированынато,чтобывнужныесрокиикачест-веннопредоставлятьтребуемыеотнихуслуги.Поэтомусрокиоформлениядокументации,подключенияинженер-ныхкоммуникацийсущественноудли-няются,адлядевелопераэтопотерян-ныеденьги.ПривыбореспециализациинашегоИПмыопиралисьнанесколькофакторов.Во-первых,этозаконодательныенормы,

во-вторых,заинтересованностьместнойадминистрации.Гатчина–историчес-кийитуристическийобъект,поэтомуразмещатьтамтяжелыепромышленныепроизводстваилипредприятияхими-ческойспециализациинеобходимососторожностью.Мырешили,чтобудемспециализироватьсянанаукоемкихивысокотехнологичныхпроизводствах.Заинтересованымывтомчислевзапад-ныхинвесторах.Нооничастобываютнеприятноудивленысрокамисогласи-тельныхиадминистративныхпроцедурвнашейстране.Имнеобходимапрозрач-ностьистабильностьнормизаконов,четкость,ответственность.Новцеломинтерескроссийскомурынкуесть.Мы,кпримеру,ужепровелирядпереговоровсинвесторами–иностраннымикомпа-ниямиизГермании,Норвегии,Дании–иподписалисоглашенияонамеренияхснекоторымиизних.

Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек»:

Нашакомпанияреализуетпро-ектиндустриальногопаркаподключвпоселкеГорелово,награницеПетербургаиЛенобласти.ПлощадьтерриторииИПсоставляет112га.Планируемыйобъеминвестиций–15млрдрублей,изкоторыхболее6млрдужеосвоено.Здесьужедейст-вуютмясоперерабатывающийзавод«Атриа»(29тыс.кв.м),логистическийкомплексGorigo(90тыс.),предприятие

поупаковкеихранениюкосметическойпродукцииDermosilисервиснаястан-цияспасательныхсредств«Викинг».Запланировановозведениетехно-паркаплощадьюдо20тыс.кв.м,состоящегоизавтономныхблоков.Каждыйблокбудетвключатьвсебяпроизводственно-складскиеиадми-нистративныепомещениядлясдачивдолгосрочнуюаренду.Строительствотехнопарканачнетсявначалебудущегогода.Ноужеподписанопредваритель-ноесоглашениеобаренде8тыс.кв.мегоплощадейскомпаниейпообработкелистовогостекла.Понашемуопытумогуконстатировать,чтоемкостьрынкакрупныхрезидентоввесьмаограниченна.Так,впроцессереализациинашегопроектамыбыливынужденыоткорректироватьегоконцепцию,переориентировавИПнасравнительнонебольшихрезиден-тов.Сейчасосновнойспроссосредо-точеннаплощадяхв1–3га.Запросына10гапоступаютнечащечемразвкварталивбольшинствеслучаевносятхарактерскорееприценивания,нежелиреальногонамеренияинвести-ровать.Такимобразом,мыполучаембольшоеколичествомелкихклиентов,скаждымизкоторыхнужновестипере-говоры,искатьобоюдовыгодныеусло-вия.Отсюдаиэксплуатационныериски:одноделоэффективноуправлятьтерри-ториейв100гас10–15собственникамиилиарендаторами,другое–еслиих50,атои100.


|Обзоррынка |

| Торговля |

33


финансирования. Как известно,крупныеинфраструктурныепроектымогут финансироваться либо госу-дарством,либочастныминвестором,либо по принципу государственно-частногопартнерства(ГЧП).

Всечащеврегиональномзаконо-дательстве(вчастности,вТверскойобласти,Ставропольскомкрае)про-слеживается подход, по которомуодним из принципов реализациипроектовпосозданиюИПявляетсяименнопринципГЧП.ВПетербурге,кпримеру, такжев качествеоднойизмерпоповышениюинвестицион-нойпривлекательностигородапро-возглашается использование меха-низмов государственно-частногопартнерства при создании про-мышленных парков и технопарков(в очередной раз мы видим отсут-ствие в регионах единообразногоподходаквопросамтерминологии),а также при модернизации соору-жений инфраструктуры (пункт 4«ОПрограммеулучшенияинвестици-онногоклиматавСанкт-Петербургена2011–2015годы»).

Болеетого,зачастуютакогородапроекты сопровождаются государ-

ственной поддержкой, предо-ставляемой в совершенно разныхформах (или комбинациях форм).Комплексныйанализ законодатель-ства в этой сфере показывает, чтосегодняврегионахактивнопракти-куется,помимополитической,финан-соваяподдержкапроектовпосозда-ниюИПвследующихформах:

предоставление субсидий изобластного бюджета, «режим наи-большего благоприятствования»(субсидии на возмещение частизатрат на строительство и рекон-струкцию объектов инженернойи транспортной инфраструктуры;субсидии на возмещение частизатратнауплатупроцентовпокре-дитам, полученным на реализациюинвестиционных проектов, связан-ныхссозданиеми(или)развитиеминфраструктурыИП);

предоставление льготныхусловийпользованияземлейидру-гими природными ресурсами, уста-новлениельготныхставокаренднойплаты. (Здесь интересно отметитьопытЯрославскойобласти,взаконо-дательствекоторойустановленавоз-можностьбесплатногопредоставле-

нияземлиинвесторамдлясозданияИП при соблюдении определенныхусловий);

предоставлениеинвестицион-ныхналоговыхкредитовиизменениесроковихуплаты(вформеотсрочки,рассрочки);

реструктуризация задолжен-ности по платежам в областнойбюджет;

софинансирование за счетсредствобластногобюджетастрои-тельства (реконструкции) объектовсоциальной и инженерной инфра-структуры;

субсидиинавозмещениерас-ходовпооплатеуслугзатехнологи-ческоеприсоединениекэлектриче-скимсетям;

содействиевразработкепро-грамм замены изношенного и тех-нологически устаревшего оборудо-вания: оптимизацияраспределенияэлектрическихитепловыхнагрузокпо энергоисточникам и оборудо-ванию.

Также некоторые регионыповышают свою инвестиционнуюпривлекательность посредствомпредоставления на своей терри-

тории налоговых льгот, которымимогут воспользоваться в том числеи инвесторы при создании индуст-риальныхпарков.

На сегодняшний день актуаль-ность и необходимость созданияИПочевидна–какдлябизнеса,таки для государства, которое готовооказыватьподдержку такимпроек-там. Работа региональных властей,ассоциации, девелоперов и кон-сультантовнаправленанато,чтобывыработатьединыестандартыинду-стриальных парков, отвечающиетребованиям лучших российскихимировыхпрактик.

Безусловно,деятельностьучаст-никоврынкавусловияхпрактиче-ски полного отсутствия государ-ственного регулирования суще-ственнозатруднена,однакоувели-чивающеесяколичествопроецируе-мыхиндустриальныхпарковговоритотом,чтоинтерескэтимпроектамрастет,конкуренциязаинвестициимежду регионами обостряется искоро этой отрасли будет уделенодостойноевнимание,втомчислеисостороныфедеральногозаконода-тельства.

Комментарии

Елена Пестрикова, ведущий специалист по инвестиционным продажам УК «Старт Девелопмент»:

«Дони-Верево»–одинизкруп-нейшихнасегодняшнийденьпро-ектовпосозданиюИПвЛенобласти(Гатчинскийрайон,в17кмотКАДив5кмотГатчины).Егообщаяплощадь–255га.ПограницетерриториинашегопроектапроходитжелезнодорожнаяветкаСанкт-Петербург–Псковсостан-циейВерево(отсюдаиегоназвание).Несколькоучастковужезаняты:здесьдействуютлогистическийкомплексFMLogistics,пищевоепроизводствоNaturusLCCипараавтозаправочныхстанций.Оставшиеся183гапредпо-лагаетсянарезатьнаучасткиплощадьюот1,5до50га.Онипредназначеныдляразмещенияещеоколо30предприятий.СучетомвозможностиразмещенияпредприятийIV–VклассоввредностинатерриторииИПможноорганизо-ватьсборочные,обрабатывающие,мебельныепроизводства,предприятияпищевойпромышленности,фармацев-тическойистроительнойотраслей.Неисключеновключениевпроектнесколькихобъектовскладскогоназна-чения.Внастоящеевремямыформи-руемпулбудущихрезидентов.Первуюочередьпроекта–инженерноеитранс-

портноеобеспечениевсейтерритории–планируетсязавершитьк2012году.Тогдаженачнетсястроительствоновыхпроизводственных,складскихиадмини-стративныхкорпусов.Окончаниепро-ектанамеченона2014год.Рядомс«Дони-Верево»наплощадипочти4тыс.габудетпостроенгород-спутникЮжный,что,нанашвзгляд,являетсяконкурентнымпреимуществомпроекта.Размещениежильявнепосред-ственнойблизостиотИПобеспечитегонеобходимымитрудовымиресурсами,причемзатратынапроездсотрудниковкместуработыбудутсведеныкмини-муму.Аработникипредприятий«Дони-Верево»смогутсамиприобрестидомаиквартирывнашихжилыхобъектах.

Сергей Горлач, управляющий проектом «Промышленный парк "Тосно"»:

Проектпринадлежиткомпании,вхо-дящейвгруппуTrigonCapital.ИПрас-положеннедалекоотТосно,нашоссеМ10(Санкт-Петербург–Москва)инарасстоянии4кмотдорогиА120(направ-лениепортаУсть-Луга–Таллинскоенаправление(М11)–М10–Мурманскоенаправление(М18).Мынамеренысамо-стоятельнофинансироватьстроитель-ствопроизводственныхилилогистичес-кихплощадейподконкретногоклиента,послечегобудемзаключатьснимдоговораренды.Нокакальтернатива

рассматриваетсяивозможностьвыку-паземельногоучасткаспостроеннойинфраструктурой.Площадьпромышленногопарка–57га.Предпочтениеотдаетсярезидентамсинтересомкучасткамплощадьюот1до5га.Ихпоискдаетсянепросто.Всилунеоднородностипредложенийпотенциальныеклиентычасторассмат-риваютплощадки,далекиеоткласси-ческихИПпохарактеристикам,из-затогочтостоимостьразмещениятамсущественнониже.Врезультатекризисанарынкепоявилосьбольшоеколичествонезаполненныхскладскихплощадей,вкоторыхпосленебольшойреконструк-цииначалипредлагатьтерриториидляразмещенияпроизводств.Конечно,детальноизучивэтиплощадкииубедив-шись,чтоготовойинфраструктурытамнет,клиентывозвращаютсякнам.Но,какпоказываетопыт,спроснарынкеИПнамвомногомприходитсяформироватьсамостоятельно.Вчастности,этокасает-сяпредприятий,которыерасполагаютсявцентральныхрайонахПетербургаитеоретическииспытываютпотребностьвпереезденаокраины.Однакоболь-шинствоизнихведутсебяпассивно,иприходитсявестиснимидлительныепереговоры,объясняяпреимущества,которыепотенциальныерезидентыполучат,перебазировавпредприятие.Убедитьихудаетсядалеконевсегда.

Market Repor t:

34 Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

The aim of these projects is toincreasetheappealoftheregiontoinvestors.Initsturn,thisleads

toan increase inthenumberof resi-dentsand,asaconsequence,tohighertaxrevenues.Thatiswhy,thestate,andaboveall,regionalgovernmentbodiesareconcernedoverthedeliveryofIP

projects. The attractiveness of theseprojects is evident for the businesscommunity as well. Properly estab-lishedandpopulated,anIPisaqualita-tiveandprofitableinvestment,whichischaracterizedbyregularincomeaswellasgovernmentsupportandanumberofbenefitswhichwediscussbelow.

LegislationandbusinessIn spite of obvious advantages forbothprivateandpublicsectors,thereispracticallynolegislativeregulationsforIPsatthefederallevel–thisfactgivesrisetoalargerangeofissuesinthelegalenvironmentandto‘creativefreedom’ of the regional authorities.Today,legislativecontrolofIPsexistsonly in a fewconstituent entities oftheRussianFederation,whicharemostactiveinattractinginvestments.Thereis no doubt that this situation doesnotprovideafertilegroundtodevelopIPs, large infrastructureprojectsandall themore toattract theattentionof foreign investors, who are knownto avoid the spheres lacking legallyestablished, clear and transparentrulesofthegame.

Last year we established theIndustrial Parks Association (a non-profitpartnershipbasedonmember-

ship)inordertopromotetheIPsector.By2011,ithadmorethan25membersand over 50 IPs across Russia. TheAssociation’smembersareIPmanage-mentcompaniesandindustrialprop-erty consultants (including KPMG,KnightFrankandothers),whichseektowork together in order to specifytheguidelinesforthesolutionofvari-ouskeyissuesthatappearinthepro-cessofimplementingIPdevelopmentprojects.

Todaywedonotquiteunderstandwhat the principles of interactionbetweeninvestorsandstateauthori-tiesreallyare.Whoshouldberespon-sibleandbearthecostoftheestab-lishment, development and mainte-nanceoftheIP infrastructure?Whatshouldbethefacilitymanagementbebasedon?Moreover,thereisnocom-monunderstandingofwhatanIP is,andwhatparticularcriteriaitshouldcomplywith.Asaresult,weoftencon-fuse the term “industrial park”withnotions,relatedtoit,suchastechnol-ogyparks,businessincubators,indus-trialparks,etc.

SincetheconceptofanIPisnotdefinedinthefederallegislation,thisleads to an arbitrary interpretationof the term in the regions, andeach

regiondeterminesthecriteriadiffer-ently,focusingonthespecificcharac-teroftheirprojects.

ToharmonizetherequirementsfortheIPs,theAssociationhasdevelopedits own definition, stating that "theIndustrial Park is a special territory,organizedtolocatenewmanufactur-ing facilities, provided with energyresources,infrastructure,thenecessaryadministrative and legal conditionsandwhichismanagedbyaspecializedcompany."

Thus,todayacomprehensiveanaly-sisof the legislationandpractice inthisareapointstothefollowingmainfeatures of the IP. Accordingly, theIndustrialParkisa landlot(asetoflandlots):

with engineering infrastruc-tureandauniqueplanningprojectinplace;

withcentralizedcontrol; designed to locate production

facilitiesandassociatedservices.Inadditiontothesecommonfea-

turesofIPs,theAssociationalsospeci-fies such criteria asmotor transportaccessibility of the project, its com-pliancewithplanning rulesand landuseanddevelopmentregulations,thepresenceofthedevelopmentconcept,

Industrialparks(IP)haverecentlybecomethefocusofmany.DespitethefactthatitisstillverydifficulttodeterminewhichobjectscanbeconsideredasIPs,therearealreadyover200so-calledindustrialparks(operatingorannouncedforfutureconstruction)alloverRussia.

Text:NatalyaDyatlova,directorandheadoflegalpracticeatKPMGSaintPetersburg;EkaterinaGolovko,seniorconsultantatKPMGSaintPetersburg........................................Photo:CREArchive

Ekaterina Golovko / Екатерина Головко

Industrial Parks: Obvious and Conventional Truths

35

| Cover Story |

|MarketReport |

| Retail | NORTHWEST№ 9 (44) / 2011

whichdefinesthefinalparametersoftheprojectunderconstructionandthedurationof all planneddevelopmentactivities.

ShareandmanageAswehavealreadymentioned,oneofthekeyfeaturesoftheIPisthepres-ence of centralized management.Analysis of the world and Russianexperience reveals two basicmodelsofindustrialparkmanagement.Oneofthemisthemanagementbyaprivateoperator. In this case, the followingoptionsarepossible:

Themanagementisprovidedbya specialized infrastructuremanage-mentcompany(MC),whichownstheIPoritssubsidiary;

ThefunctionofaMCisperformedbyoneofthetenantcompanies,whichhaslocateditsproductionatthefacil-ity–theIPresident(majoruser);

Themanagementistherespon-sibility of a specialized operator,involved as an independent profes-sionalmanagementcompany.

The institute of Specialized IPManagement inRussia is in thepro-cessofdevelopment,andtheassign-ment ofmotivationmeasures at thelegislative level can contribute toits development. Thus, the Programof Investment Climate Improvementin the Leningrad Oblast for 2011-2014 assumes incentives for IP pri-vateoperatorsbyprovidingthemwithcompensation,whichdependsontheamountoftaxesactuallypaidintotheregionalbudgetofLeningradOblastbytheattractedinvestors–theindustrialpark’sresidents.

Another formofIPcontrol is themanagement by an authorized orga-nizationwhichrepresentsthestate’sinterests.This formofcontrol isnot

commonintheworld,but it iswide-spreadinRussia.Forexample,StavropolTerritoryhaslegallyadoptedthepos-sibility tomanage by establishing amanagementcompanyintheformofthestateunitaryenterprise,subordi-nate to the authorized governmentbody.Atthesametime,themanage-mentatthestageofIPestablishmentand its infrastructure developmentin Kaluga Oblast is performed by anauthorizedstatestructure,whichcanthenhandsomeorallofitsfunctions,rightsandobligationsaccordingtothecontractsfortheIPestablishmentandits infrastructure development, to aprivateMC.Also,insomeregions,theoperatorfunctioncanbecarriedoutbyaprivatecompanywithonehundredpercentstateparticipation.

The direct administration in anIPisperformedonthebasisofagree-mentsbetweentheMCandindustrialparkresidents,regardlessoftheformof management. Depending on theconditionsandservicesofferedtoIPresidentsbythemanagementcompa-ny,therearethreetypesofindustrialparksthatexistinpractice(accordingtotheclassificationproposedbytheIndustrialParksAssociation)

Greenfield-parks–theseareIPsthatofferindustrialsitestotheirresi-dents,build-to-suitservicesmayalsobeprovided;

Brownfield-parks–theseareIPsthathaveindustrialfacilitiesreadytoberentedorsoldtoitsresidents;

Complex Parks – these are IPsthat have both sites and real estatestructurestoberentedorsold.

SeparatelyorinacomplexFundingisalwaysoneofthekeyissueswhenyouestablishanIP.Itisknownthatlargeinfrastructureprojectsmay

befinancedbyeitherthestateorapri-vateinvestor,orbasedontheofpub-lic-privatepartnership(PPP)scheme.The latter is becoming increasinglypopular in the regional legislation(in particular, in Tver province andStavropol Territory). For example, inSt.Petersburg theyadopted thePPPmechanisms in the establishment ofindustrialandtechnologyparks(onceagainwenoticethelackofaunifiedapproach to terminology issues inthe regions) as ameans to increasethe investment attractiveness of thecity. The same approach is used forthemodernization of infrastructuralfacilities(Item4"OntheProgramofInvestment Climate Improvement inSaintPetersburgfor2011-2015").

Moreover,suchprojectsareoftenaccompaniedbygovernmentsupport,provided in very different forms (ortheircombinations).Thecomprehen-siveanalysisofthelegislationinthissphere shows that today the regionsactively practice both political andfinancial support of IP developmentprojectsinthefollowingforms:

providing subsidies from theregional treasury, "most-favored-nation status" (subsidies for partialcost reimbursement of the construc-tionand reconstructionofengineer-ingandtransportinfrastructurecosts;subsidiesforpartialreimbursementofinterestonloansobtainedfordeliver-inginvestmentprojectsrelatedtoIPinfrastructureestablishmentand(or)development);

providing favorable conditionsfortheuseoflandandothernaturalresources,establishingfavorablerentalrates.(ItisinterestingtomentiontheexperienceoftheYaroslavlprovince:itslegislationstipulatesthepossibil-itytofreelyprovideinvestorswithland

undercertainconditionssothattheycoulddevelopanIP.)

providinginvestmenttaxcreditsandchangingtheirpaymentterms(intheformofdeferralorinstallments);

restructuringofdebtpaymentsintotheregionaltreasury;

co-financing the construction(reconstruction) of social and engi-neering infrastructure objects fromtheregionalbudget;

grantsforthereimbursementofservice payments for connections tothepowergrids;

assistinginthedevelopmentofprogramsonthereplacementofdepre-ciated and technologically obsoleteequipment–optimizingthedistribu-tionofelectricityandheatdemandsbyenergysourcesandequipment.

Also, some regions, in which IPsareestablished,maybemoreinterest-ing to investors than others, if theyprovide tax incentivesontheir terri-tory,whichcanbeappliedtoindustrialparksaswell.

It’sobviousthatweshoulddevelopIPs – both for business and for thegovernmentthatiswillingtosupportsuch projects. The work of regionalauthorities, associations, developersandconsultantsaimstodevelopcom-monstandardsforindustrialparksthatmeet the best Russian and interna-tionalpractices.Thereisnodoubtthattheactivityofmarketparticipants,inthealmostcompleteabsenceofgov-ernment regulation, is greatly ham-pered.However,theincreasednumberofprojectedindustrialparks,suggeststhat the interest in theseprojects isgrowing, the competition for invest-mentsisbecomingstrongeramongtheregionsandsoontheindustrywillbeworthyofspecialattention,includingthatofthenationallegislators.

Market Repor t:


Comments

Maxim Sobolev, director of real estate development at YIT Lentek:

Ourcompanyrealizesturn-keyindustri-alparkprojectsinthevillageofGorelovo,ontheborderofSaintPetersburgandLeningradOblast.TheIPareais112ha.Theplannedvolumeofinvestmentsis15billionrubles,ofwhichmorethan6bil-lionhasalreadybeenspent.Alreadyoper-atinghereisthemeatprocessingplant"Atria"(29,000sqm),GorigoLogisticsComplex(90,000sqm),cosmeticspackag-ingandstoragecompanyDermosil,andthe"Viking"life-savingequipmentservicestation.Wehaveplannedtheconstructionofanindustrialparkwiththetotalareaofupto20,000sqm,whichwillconsistofautono-mousunits.Eachunitwillincludeproduc-tionandstoragefacilitiesandadminis-trativeofficesavailableforlong-termleasing.Theconstructionoftheindustrialparkwillbeginearlynextyear.Butwehavealreadysignedapreliminaryagreementwithaflatglassprocessingcompanythatisgoingtorentout8,000sqm.Basedonourexperience,Icansaythatthemarketcapacityoflargeresidentsisverylimited.Thuswewereforcedtoadjustourprojectconceptintheprocessofitsimplementation,re-focusingtheIPonrelativelysmallresidents.Currentlythemaindemandisfocusedontheareasof1-3hectares.The10ha-requestsdonotcomemoreoftenthanonceaquarter,andinmostcasesinvestorssimplyaskthepricewithoutarealintentiontobuy.Thus,wegetalargenumberofsmallclients,andeachofthemisinneedofnegotiation,lookingformutuallybeneficialterms.Hencetheoperationalrisks–itisonethingtoeffectivelymanageaterritoryof100hectareswith10-15ownersortenants,andatotallydifferentthingtodealwith50oreven100ownersandtenants.

Alexander Lazukov, manager of the Marienburg Industrial Park:

TheprojectislocatedintheGatchinaDistrictofLeningradOblast,nearIndustrialZoneNo.2.Theareacovers35hectares.Thetermofleaseextendsuntil2015.Upto20enterprisesofIII-Vhazardclassesmaybelocatedhere.Wehavesetaminimumspaceweprovidetoourresidentsat0.8ha,althoughwereceiverequestsforevensmallerareas.Wecoulddividethelandintomoremod-estsites,butthiswouldincreasethecostoftheproject,wouldrequireadifferent

layout,andactuallyreducetheoperatedareaofeachsite,ifweconsiderthecivildefenseandemergencysituationrequire-mentsandotherlegislativeregulations.Utilityhook-upisoneofthecommonproblemswiththeseprojects.Theauthor-ities,whichgivepermitsandadministersuchprocesses,arenotalwaysloyalandmotivatedtoproviderequiredservicesattherighttimeandofahighquality.Therefore,theperiodoftimeneededtoexecutedocumentsandhook-uputilitiesextendssignificantly,anddeveloperswastetheirmoney.WhenchoosingourIPspecialization,wereliedonseveralfactors.First,thesearelegislativeregulations,andsecondly,theinterestofthelocaladministration.Gatchinaisahistoricandtouristobject,thatiswhyoneneedstobecarefullocatingheavyindustrialmanufacturingorchemi-calenterprisesthere.Wedecidedthatwewouldspecializeinhigh-techindustries.WeareinterestedinWesterninvestorsaswell.Buttheyareoftenunpleasantlysur-prisedattheperiodofconciliationandadministrativeproceduresinourcoun-try.Theylookforthetransparencyandstabilityofnormsandlaws,clarity,andaccountability.StilltheyareinterestedintheRussianmarketasawhole.We,forexample,havealreadycarriedoutnego-tiationswithsuchinvestors–foreigncompaniesfromGermany,NorwayandDenmark–andhavesignedagreementsofintentwithsomeofthem.

Elena Pestrikova, leading specialist on investment sales at the “Start Development” LLC:

Today"Doni-Verevo"isoneofthelarg-estprojectsbeingdevelopedasanIPinLeningradOblast(GatchinaDistrict,17kmfromtheRingRoadand5kmfromthetownofGatchina).Itstotalareais255hectares.TheSaintPetersburg-Pskovrailwayspur,withtheVerevoStationissituatedalongtheborderofourproject,hencethenameorigin.Someofthesitesarealreadyoccupied–thustherearethelogisticalcomplexofFMLogistics,foodproductionoftheNaturusLLCandacoupleofgasstations.Theremain-ing183hawillbecutintosmallersitesrangingfrom1.5to50hectares.Theyaredesignedtolocateabout30morecompaniesthere.TakingintoaccountthepossibilityoflocatingenterprisesofIV-Vhazardclasses,onecanorganizeassem-bly,processing,furnituremanufacturing,foodprocessing,pharmaceuticalandcon-structionindustriesthere.Currently,we

areformingapooloffutureresidents.Thefirstphaseoftheproject–theengineer-ingandtransportinfrastructure–shouldbecompletedby2012.Thenwewillbegintheconstructionofnewmanufacturing,storageandadministrativebuildings.Theprojectcompletionisscheduledfor2014.ThesatellitetownYuzhniywillbebuiltnexttoDoni-Verevo,onaterritoryofalmost4,000hectares.Inouropinion,thiswillprovideacompetitiveadvantagefortheproject.Housingintheimmedi-ateproximitytotheIPwillprovideitwithadequatehumanresources,andthetransportexpensesofworkerstoandfromworkwillbeminimized.Theemployeesof“Doni-Verevo”enterpriseswillbeabletobuytheirownhousesandapartmentsinourresidentialfacilities.

Sergey Gorlach, manager of the Tosno Industrial Park:

TheprojectisownedbyaTrigonCapitalGroupcompany.TheIPissitu-atednearTosnoonM10Highway(SaintPetersburg-Moscow)andatadistanceof4kmfromA120Road(thedirectionoftheUst-LugaPort–Tallinnroute(M11)–M10-Murmanskroute(M18).Weintendtofinanceourselvestheconstructionofbuild-to-suitproductionandlogisticterritories,andthenwewillsignaleas-ingagreementwiththecustomer.Thepossibilitytobuyoutthesitewiththeinfrastructureisalsoconsideredasanalternative.Theareaoftheindustrialparkis57ha.Wepreferresidentswhoseekparcelsfrom1to5ha.Itisnotsoeasytofindthem.Becauseofthesupplyheteroge-neity,potentialclientsoftenconsidersiteswhosecharacteristicsarefarfromthoseofaclassicalIP,duetothefactthattheircostismuchlower.Thecrisisinthemarkethasresultedinalargenumberofunoccupiedstorageterritories,whicharenowofferedasproductiongroundsaftersomeredevelopment.Clientssurelycomebacktousassoonastheystudythesitesindetailandlearnthatthereisnoready-to-useinfrastructurethere.But,asourexperienceindicates,wehavetoformthedemandintheIPmarketourselves.Inparticular,thisappliestoenterprisesthatarelocatedinthecentraldistrictsofSaintPetersburg,andintheoryhaveaneedtomoveouttothesuburbs.However,mostofthemarepassiveandwehavetoholdmanymeetingswiththem,explainingthebenefitsthatpotentialresidentswillenjoyaftertheyrelocatetheircompany.Itisnotalwayspossibletopersuadethem.

37

| Cover Story |

|MarketReport |

| Retail | NORTHWEST№ 9 (44) / 2011


Торговл я:

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД

Объемновыхплощадей,которыепоявилисьнарынкевпервойполовине2011года,превысил

170тыс.кв.м.Правда,львинаядоля(116 тыс. «квадратов») пришласьвсего на один объект – торгово-развлекательный комплекс «Лето».Кроме того, состоялся ввод в экс-плуатацию,нонепроизошлоофици-ального открытия для покупателейеще двух крупных объектов – тре-тьейочереди«Ситимолла»ипервой

очереди«Осиновойрощи».Попод-счетаманалитиков, общаяплощадьторговых комплексов в Петербургеужепревысила4млнкв.м.

СтановитсятесноПоданнымстатистики,вПетербургев первой половине 2011 годаувеличивались индекс потреби-тельской уверенности (плюс 1%)и оборот розничной торговли(плюс1,5%)–благодарярастущим

доходам населения (плюс 3,9%).Соответственно, активизировалсяспрос на торговые помещения, чтовместеснедостаткомпредложенияпривело к сокращению вакантныхплощадей. «Высокий спрос при-вел к росту заполняемости дажене очень успешных торговых ком-плексов»,–отмечаетруководительгруппыисследованийрынканедви-жимости компании Knight FrankSt.PetersburgОлегГромков.

СегментторговыхплощадейвПетербургечувствуетсебялучшепрочих.Втечениепервойполовиныэтогогоданаблюдаласьактивизацияспроса,сокращениевакантныхплощадейидажеростарендныхставок.Ноглавное,чтонарыноквыходятсвежиепроектыиучастники.

Текст:ЕленаЗубова........................Фото:ИгорьБакустин

Обзор рынкаторговых комплексовСанкт-Петербурга

№ 8 (44) / 2011


|Торговля |

| Склады |

39


Пословамруководителяотделааналитических исследованийАРИНОксаныМалеевой, доля вакантныхплощадейвпиковыйпериодкризисасоставляла 15%. Сегодня, по оцен-кам экспертов, 5–10%. «В среднемпо городу уровень заполняемоститорговых центров в первом полу-годии составил 90–95%. В успеш-

ных проектах существуют листыожидания (например, «Галерея»,«СтокманнНевскийцентр»).Апро-екты, которые неудачно располо-жены, с непроработанной концеп-цией, завышенными аренднымиставками и другими недостатками,ощутилиоттокарендаторовидосихпориспытываюттрудностисзапол-

няемостью (например, «Северныймолл»,«Аура»,третьяочередьMillerCenter)», – отмечают аналитикиMaris Properties in AssociationwithCBRichardEllis.

ПоданнымАРИН,наиболеевысо-кадолявакантныхторговыхплоща-дей в Пушкинском, Петродворцо-вомиМосковскомрайонах,алучшевсегозаполненыторговыеобъектыв Красносельском, Фрунзенском,Центральном, Кировском и Адми-ралтейскомрайонах.

НадушунаселенияБольшая часть действующих тор-говых центров в Петербурге рас-положена в удаленных от центраспальных районах (86% торговыхплощадей), утверждают аналитикиMaris Properties. Лидируют север-ные районы города – Приморский(18%) и Выборгский (13%), средиюжных–Московский(14%).Крометого,сноябряпрошлогогодавсвязисоткрытиемТЦ«СтокманнНевскийцентр»и«Галерея»клидерампри-близилсяЦентральныйрайон(8%).По-прежнему наименее обес-печены торговыми площадямиВасилеостровскийиПетроградскийрайоны.

Похожая ситуация – с коли-чеством торговых «квадратов» начеловека. По данным АРИН, обес-печенность торговыми площадями(арендопригодная площадь торго-выхцентровбезучетагипермарке-тов)составляетоколо560кв.мнатысячу жителей. В крупных евро-пейских городах обеспеченностьторговыми площадями варьируетот490кв.мдо1,4тыс.«квадратов»натысячужителей.Наиболеевысо-ка обеспеченность торговыми пло-щадямивМосковском,Приморском

иЦентральномрайонах(1,1–1,6тыс.кв.мнатысячучеловек),наиболеенизкая–вПетродворцовомрайоне(94кв.мнатысячучеловек).

Однако, по словам экспер-тов, девелоперы все чаще обра-щают внимание на пригороды.Причина – обостряющаяся кон-куренция. Появляются проектыс качественными концепциямив Гатчине и Колпино. В этом годуоткрылся торговый комплекс«Константиновский»(12тыс.кв.м)вПушкине.

ГибкиеставкиПомередостиженияхорошейзапол-няемости собственники торговыхцентровначалиповышатьарендныеставки,отмечаютвMarisProperties.В первом полугодии они выросливсреднемна7–10%.Большинствовладельцев торговых центровпредпочитают получать фиксиро-ванную плату с арендаторов, режеприменяется процент с оборота.СпециалистыNAIBecarподсчитали:стоимость арендыв торговыхцент-рах основных торговых коридоровсоставляет 3–10 тыс., в спальныхрайонах – 0,6–2,6 тыс. руб./кв. мв месяц. По данным Jones LangLaSalle,максимальныеставкисоста-вили $2 тыс./кв. м в год. В то жевремявновыхпроектахотмечаетсяувеличение на 20–30% ставок дляресторанов и фуд-кортов. Но дляякорных арендаторов в новых тор-говыхобъектахдевелоперыпредла-гаютсниженныеставкинапервый-второйгодаренды.

Ценыпродажторговыхплощадейсильно разнятся в зависимости отместоположенияиусловийсделки.Небольшиепомещения(до500кв.м)вторговыхцентрах,поинформации


Торговл я:

MarisProperties,продаютсядостаточ-норедкоисвидетельствуют,скореевсего,онесостоятельностиобъектаиотсутствииконцепции.Стоимостьквадратного метра в среднем порынку колеблется в диапазоне50–90тыс.рублей.

В первой половине года напетербургском рынке состоялосьнесколькодовольногромкихсделок.В частности, сравнительно новыйигрок Fort Group приобрел группукомпаний «Макромир», став, такимобразом, владельцем пяти функ-ционирующих торговых центров(«Французский бульвар», «Родеодрайв», «Фиолент», «Феличита»,«Ситимолл»)иодногозаморожен-ного проекта («Долгоозерный»).Поскольку ранее компания ужеимелавсвоемактиветридействую-щихобъекта (ТРК«Академ-парк»–бывший торговый центр «Грейт»,

«Южный полюс» и «Рыбацкий»)и проект ТРК «Кантемировский»,Fort Group стала однимиз лидеровгородского рынка торговой недви-жимости.

Компания «Старт» купила сетьсупермаркетов товаров для дома,входившую в холдинг «Адамант».Jensen Russian Real Estate Fund IIприобрел универмаг «Пассаж»(21,5 тыс. кв. м) наНевском прос-пекте,Morgan Stanley интересуетсяпокупкой«Галереи»(191тыс.кв.м).

ОператорывстаютвочередьПетербург по-прежнему интересенкрупным сетевым ритейлерам идевелоперам торговой недвижимо-сти. По данным АРИН, доходностьторговых объектов как готовогобизнесасоставляет9–15%,инвест-проектывторговлемогутобеспечитьдоходностьдо25%.

«Интерес торговых операторовк городскому рынку растет, однакоотсутствие качественного предло-жения существенно ограничивает

их развитие», – отмечает руково-дитель отдела исследований ком-пании Jones Lang LaSalle в Санкт-ПетербургеВероникаЛежнева.

В 2011 году сетевые операторыуже открыли новые предприятия

вгороде:ООО«СпектрГрупп»(раз-вивающеесетьмагазиновкосметикии бытовой химии «Спектр») откры-ломагазинвновомформатеHealthand Beauty; сеть «Чайная ложка»запустила пилотный проект ресто-рана в новомформате, с открытойкухней;группакомпаний«Теремок»(сеть блинных ресторанов) откры-ла собственную кондитерскую наЛитейном проспекте; сеть аптек

«Первая помощь» запустила апте-ки экономкласса «Ленинградскиеаптеки»; холдинг X5 Retail Groupоткрывает собственные мини-кафепри своих гипермаркетах и супер-маркетах.

Многие операторы объявилио желании расширить присутствиевПетербурге.Так,финскаяSOKRetailInt.Oyвтечениеближайшихчеты-рех лет рассчитывает открыть еще20–30магазиновPrismaвПетербургеи Ленобласти, Kesko собираетсявыйти на рынок со своей продук-товой сетью K-citymarket (четырегипермаркета в 2012–2013 годах),холдинг «Продовольственная бир-

жа» намерен отрыть в 2011 году6–8магазиновновойсетисупермар-кетов«Лайм», строительный торго-выйдом«Петрович»планируетстро-итьмагазиныформата cash&carryплощадью1тыс.кв.м,крупнейшийсобственникторговойнедвижимостихолдинг«Адамант»объявилостартестроительствачетырехТК(устанцийметро«Купчино»,«Международная»,«Бухарестская» и «Звездная», сроксдачи–2014год).Выходнапетер-бургскийрынокторговойнедвижи-мости анонсировала голландскаясетьсупермаркетовSPAR.Развиватьих будет владелец сетей «Семья»и «Идея» – по франшизе. Первыемагазины на Северо-Западе откро-ютсяэтимлетом.В2011годусразудвесетикофеен,непредставленныев городе прежде, заявили о выхо-де на петербургский рынок. СетькофеенTravelersCoffeeвэтомгодупланирует открыть 3–4 заведения,а московская сеть «Кофеин» –2–3кофейни.

Купить-поесть-развлечьсяСчитается, что Петербург доста-точно насыщен торговыми пло-щадями. Основных форматов

Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Источник: Knight Frank St. Petersburg

Общая площадь профессиональных торговых центров, млн кв. м 4,14

в том числе арендопригодная площадь, млн кв. м 2,93

Введено в эксплуатацию в первом полугодии 2011 года, тыс. кв. м 139

в том числе арендопригодная площадь, тыс. кв. м 98

Планируется к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2011 года, тыс. кв. м 262

в том числе арендопригодная площадь, тыс. кв. м 182

Доля свободных площадей, % 4,8

Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями, кв. м/1 тыс. жителей

633

Оксана Малеева, АРИН / Oksana Maleeva

Торговые центры, открытие которых ожидается до конца 2011 года

* арендопригодная площадь, площадь торговой функции в составе многофункционального объекта

** повторное открытие после реконцепции

Источник : Knight Frank St. Petersburg, АРИН, Maris Properties / CB Richard Ellis, NAI Becar

Название Адрес Общая площадь, кв. м Девелопер / участники проекта

«РИО» Салова ул. / Белградская ул. 64 000 Tashir Group

«Сити молл» (3-я очередь) Коломяжский просп., 17 47 000 «Макромир»

«Осиновая роща» Парголово, Выборгское ш. / КАД 40 000 «Адамант»

Piterland Приморский просп., 72 35 000* Stremberg

ТРК в «Лондон парке» Просвещения просп. 40 000* ЛЭК

«Лиговъ» Обводного канала наб. / Лиговский просп.

27 000 ООО «Невский дом» («Адамант»)

ДЛТ Большая Конюшенная ул., 21/23 33 200 Mercury

Хасанский рынок (1-я очередь) Хасанская ул. / Наставников просп. 8 000* УИМП

«Академ-парк»** Гражданский просп., 41 32 000 Fort Group

AURA Boutique Centre** Лахтинский просп., 85 14 300 ГК «Эталон»

«Шкиперский молл – 2» ВО, Малый просп., 88 11 900 ГК «СиБ»

«Заневский каскад» (расширение 1-й оч.) Заневский просп. / Энергетиков просп. 4 800 «Адамант»

ПомередостиженияхорошейзаполняемостисобственникиТЦначалиповышатьарендныеставки.Впервомполугодиионивыросливсреднемна7–10%.Большинствовладельцевторговыхцентровпредпочитаютполучатьфиксированнуюплатусарендаторов,режеприменяетсяпроцентсоборота.

№ 8 (44) / 2011


|Торговля |

| Склады |

41


в городе представлено немного,отмечают эксперты компанииMaris Properties, – это в основномторгово-развлекательные ком-плексы, стандартные торговые

центры, торгово-офисные центры,многофункциональные центры игипермаркеты. При этом доля ТРКсоставляет 42%. То есть наблюда-ется насыщение рынка типовыми

форматами и нехватка объектовсоригинальнойконцепцией.

Новой фишкой управляющихи владельцев торговых комплек-сов становится увеличение раз-влекательнойфункции в ТРК радипривлечения покупателей. «Людиуже сегодня приходят в торговыйкомплекс не только за покупка-ми. Ежедневно в «Гранд Каньоне»бывает 40 тыс. посетителей. Мыпроводили анкетирование и выяс-нили: 22%из них приходят в негоради развлечений», – утверждаетпомощник президента компанииJCDevelopmentпоразвитиюБорисЮшенков.

Сейчас, по данным Jones LangLaSalle, развлекательная состав-ляющаяесть в78% торговыхцент-ровПетербурга. Средняядоляраз-влечений в объеме торговых пло-щадей составляет 15%, учитываякомплексы, где такаяфункцияестьв принципе. Максимальная долядостигает 20%. В строящемся ТРК«Кантемировский» под развлека-тельную функцию будет отведенооколо30%площадей.

Общепит специалисты такжесклонныерассматриватькакнекоеразвлечение.ПомнениюВероникиЛежневой,вТРКпо-прежнемуоста-нутсяфуд-кортыикафе,норесто-ранные зоны просто обречены наразвитие. «Это позволит привлечьв ТРК состоятельных покупате-лей», – пояснилаона. Заместительдиректора департамента торговойнедвижимости компании ColliersInternational St. Petersburg РоманЕвстратов также полагает, чторестораны способны стать новым«магнитом» ТРК – заведения кон-цептуальноготолкаужепоявляютсявторговыхцентрах.

ПродолжениеследуетПоданнымKnightFrank,вовторомполугодии ожидается открытиедо десятка новых торговых объек-тов. Эксперты полагают, что появ-ление на рынке новых площадей(по разным оценкам, ожидаетсявывод 200–300 тыс. кв. м, в зави-симости от скорости реализациипроектов)способноснизитьзапол-няемость действующих объектов.«Вероятно,доконцагодатенденцияувеличения девелоперской актив-ностинарынкесохранитсяиможноожидатьанонсысовершенноновыхторговых проектов», – добавляетОлегГромков.

В отношении арендных ставокмнения экспертов расходятся.ОксанаМалееваизАРИНполагает,что из-за насыщенности рынкаторговыми площадями ростанепроизойдет–развечтодиффе-ренциация цен в зависимостиот локации и концепции объекта.Специалисты Maris Properties уве-рены,чтоставкирастибудут–бла-годарястабильновысокомуспро-су. Иными словами, тенденциипервого полугодия получат про-должение во второй половинегода.

Проекты, анонсированные в первом полугодии 2011 года

* площадь торговой функции в составе многофункционального объекта

** новый проект

Источник: Knight Frank St. Petersburg

Название Адрес Планируемый год ввода

Общая площадь, кв. м

Девелопер / участники проекта

«Бухарестский» Бухарестская ул. / Салова ул. 2012 73 000 «Адамант»

«Международный» Бухарестская ул. / Белы Куна ул. 2012 46 400 «Адамант»

«Пик» (2-я очередь) Сенная пл., 2 2012 20 000 «Петромир»

ТК над станцией метро «Адмиралтейская»

Малая Морская ул. / Кирпичный пер. 2012 20 000 «Советник» (холдинг «ПетроМир»)

«Заневский каскад – 3»** Заневский просп. / Энергетиков просп. 2013 57 000 «Адамант»

МФК над платформами Финляндского вокзала**

Ленина пл., 6 2014 40 000* РЖД

МФК на участке Механического завода**

Витебский просп., 15 А 2016 80 000 «Конрад»

Арендные ставки в торговых центрах в зависимости от профиля арендатора

Источник: Jones Lang LaSalle

Профиль Площадь, кв. м Ставка аренды, $/кв. м в год

Гипермаркет От 5000 80–120

Электроника и бытовая техника От 2500 150–200

Монобрендовая электроника 80–150 1000–1500

Спортивные товары До 3000 250–650

Спортивные товары От 3000 150–250

Кино От 3000 100–170

Отдых и развлечения 1500–7000 90–140

Парфюмерия и косметика 300–500 600–1200

Парфюмерия и косметика До 300 1000–1900

Товары для детей От 1500 150–250

Товары для детей До 300 580–800

DIY 8000–15000 120–200

Фуд-корт 40–90 900–1300

Ресторан 250–600 400–600

Одежда 100–200 650–2000

Одежда 200–1000 420–650

Одежда От 1000 240–500

Условия аренды в торговых центрах

Источник: Maris Properties / CB Richard Ellis

Параметр Якорные арендаторы Другие арендаторы

Срок аренды, лет 5–15 3–5

Эксплуатационные расходы, руб./кв. м в год 1350–1650 1650–4500

Страховой депозит, мес. 1–3 1–5

Индексация арендных ставок, %/год 3–5 5–10

Отделка Shell & core Shell & core

Динамика вакантных площадей в торговых центрах, % от арендопригодной площади / Vacancies dynamic in shopping centers, % of GLA

2007 2008 2009 2010 H1 2011

5%4%

8%

15%

10%

Источник / Source: АРИН


Newretailspacedeliveredtothemarketinthefirsthalfof2011exceeded 170,000 sq m, even

thoughthelion’sshare(116,000sqm)wasprovidedbyasingleproject–theshoppingand leisurecenterLeto. Inaddition,twootherlargeproperties–thethirdphaseofCityMallandthefirstphase of Osinovaya Roshcha (AspenGrove)–werecommissionedbutnotofficiallyinaugurated.Analystsfigure

thattotalretailspaceinSt.Petersburghasalreadyexceeded4millionsqm.

It’sgettingincommodiousAccording to the available statistics,the index of consumer confidenceincreasedby1% inSt.Petersburg inthefirsthalfof2011whiletheretailturnover rose 1.5% thanks to grow-ing personal incomes (plus 3.9%).Accordingly, demand for retail prem-

isesperkedup,whichledtothecon-traction of vacancies coupled withshort supply. “High demand pushedup the occupancy levels even in themuch-to-be-desired retail proper-ties,”notesOlegGromkov,headofthepropertymarketstudygroupatKnightFrankSPb.

In thewords of OksanaMaleeva,headof analytics atARIN, vacanciespeaked15%attheheightofthereces-

ThesegmentofretailspaceinSt.Petersburgisbetteroffthanmanyothers.Duringthefirsthalfofthisyearburgeoningdemand,waningvacanciesandevenrisingrentscouldbeobserved.Butmostimportantisthatnewprojectsandparticipantsareenteringthemarket.

Author:ElenaZubova........................Photo:АntonKarelin,CREarchive

Review of St. Petersburg’s Retail Properties

Retai l:

43

NORTHWEST

sion,butnowthey’vesunktothelevelof 5-10%. “The average occupancyofshoppingcenters inH1amountedto90-95%whilethemostsuccessfulprojects (Galeria, StockmannNevskyCentreandsomeothers)keepwaitinglists.Ontheotherhand,projectswith

alamelocation,shoddyconcept,over-stated rental rates and other short-comings saw the outflow of tenantsandstillfaceproblemswithoccupancy(some examples are Northern Mall,AuraandthirdphaseofMillerCenter),”notetheanalystsofMarisPropertiesinAssociationwithCBRichardEllis.

As reported by ARIN, vacan-cies in retail centers are the high-est in Pushkinsky, Petrodvorets andMoskovskydistrictswhileretailprop-erties in Krasnoselsky, Frunzensky,Central, Kirovsky and Admiralty dis-trictsboastthehighestoccupancy.

PercapitaMostoperationalshoppingcentersinSt.Petersburgarelocatedinbedroomcom-munities,farawayfromthecenter(86%ofretailspace),informtheanalystsofMarisProperties.Northerndistrictstakethelead,namelyPrimorsky(18%)andVyborgsky (13%).As for the southerndistricts,Moskovskyisanindisputableleader (14%). What is more, startingfromlastNovembertheCentraldistrict(8%)drewnearertotheleadersowing

to the inauguration of StockmannNevskyCenterandGaleria.VasilievskyIslandandPetrogradaretwoareaswiththeleastamountofretailspace.

Per capita retail space follows asimilarpattern.AccordingtoARIN,percapitaretailspace(grossleasablearea

inshoppingcentersexclusiveofhyper-markets)averages560sqmper1,000residents. By comparison, per capitaretailspaceinbigEuropeancitiesvar-ies between490 and1,400 sqmper1,000residents.Moskovsky,PrimorskyandCentraldistrictsarebestprovidedwithretailspace(1,100–1,600sqmper1,000 residents), whereas the lowestfigureisfoundinPetrodvoretsdistrict(94sqmper1,000residents).

However, inthewordsofexperts,developers are evermore frequentlyturning their eyes towards the sub-urbs.Thereasonisstiffeningcompeti-tion.ProjectswithqualityconceptsarecroppingupinGatchinaandKolpino.This year the 12,000-sqm shoppingcenter Konstantinovsky has openeditsdoorsinPushkin.

FlexibleratesSeeinggoodoccupancylevelsintheirproperties, landlords started raisingtheir rent rates, note the experts ofMarisProperties.Duringthefirsthalf-year they leaped by 7-10%, on aver-age.

Most owners of the shopping mallsprefer fixed rents, being rather avertto turnover percentage as the basisfor rent payments. The experts ofNAIBecarfiguredthattherentintheshoppingcentersalongthemainretailroutesamountsto3,000-10,000rubles

whileinbedroomneighborhoodsitisaslowas600-2,600persqmperyear.Atthesametimetheratesforrestau-rantsandfoodcourtshaveincreasedby20-30%whiletoanchortenantsoftheirnewretailpropertiesdevelopersofferreducedratesduringthefirstandsecondyearsoflease.

Theretailspacesellingpricesvarywidelydependingonthelocationandtermsofadeal.Smallpremises(below500sqm)inshoppingcenterssellveryseldom,accordingtoMarisProperties,such sales testifying most likely tothelackofanyattractiveconceptandproject’s inadequacy.Averagesquaremeterpricesfluctuateintherangeof50-90thousandrubles.

Several rather sensational dealswerestrickenonthePetersburgmar-ket in the first half of the year. Inparticulararelativelynewplayer,FortGroup,acquiredMacromirGroup,hav-ingthuscomeintopossessionoffivefunctional shopping malls (FrenchBoulevard, Rodeo Drive, Fiolent,FelicitaandCityMall)andonefrozenproject(Dolgoozerny).Giventhatthe

companyalreadyhadthreeoperationalpropertiesamongitsassets–AkademPark(formershoppingcenter“Great”),SouthernPole andRybatsky in addi-tion to shopping and leisure centerKantemirovsky,FortGroupbecameoneoftheleadersofthePetersburgretailpropertymarket.

StartCo.boughtachainofhouse-keeping goods supermarkets earlierintegratedintotheAdamantholding.Jenssen Russian Real Estate Fund IItook over the 21,500-sqm Passagedepartment store on Nevsky andMorganStanley iscontemplatingthepurchaseof the 191,000-sqmGaleriamallwithitsprimelocation.

OperatorsaretailingonBig chain retailers and retail prop-ertydevelopersarestillinterestedinSt. Petersburg. As reported by ARIN,theyieldofretailpropertiesasarun-ningbusinessrangesfrom9%to15%

Oleg Gromkov, Knight Frank SPb / Олег Громков

№ 8 (44) / 2011

| Market Report |

|Retail |

| Industrial |

Developersareevermorefrequentlyturningtheireyestowardsthesuburbs.Thereasonisstiffeningcompetition.Projectswithqualitycon-ceptsarecroppingupinGatchinaandKolpino.Thisyearthe12,000-sqmshoppingcenterKonstantinovskyhasopenedinPushkin.


while investment projects in retailmay ensure the yield of up to 25%.“Interestofretailoperatorsinthecityisontherise,butthelackofqualitysupplysignificantlycurbstheirexpan-sion,” comments Veronika Lezhneva,head of analytics with Jones LangLaSalleSPb.

In 2011, chain operators haveopened new mercantile businessesinthecity:thusSpektrGroup(devel-opingtheSpektrnetworkofcosmet-ics and household chemicals) hasopenedashopinthenewHealthandBeautyformat,theTeaspoonchainhaslaunchedapilotprojectofarestaurantinanewformatwithanopenkitchen,Teremokgroupofcompanies(achainofpancakerestaurants)hasopeneditsownconfectioneryonLiteynyAve.,thepharmacychainPervayaPomoshhaslaunched economy-class drugstoresLeningradskie Apteki, while the X5Retail Group keeps opening its ownminicafesattheirhypermarketsandsupermarkets.

Many operators have announcedtheirdesiretoexpandinSt.Petersburg.ThusFinnishSOKRetailInt.Oyisgoingto start 20-30more Prisma shops inSt. Petersburg and its suburbs dur-ing the next four years, Kesko plansto enter themarketwith its grocerychainK-citymarket(fourhypermarketsin 2012-2013), the Food Exchangeholdingcompanyintendstoopen6-8shopsofthenewsupermarketnetworkLime in 2011, the home improve-menttradingfirmPetrovichcontem-plates building 1,000-sqm stores inthe cash& carry format, the biggestretailpropertyownerAdamantholdingannouncedthelaunchofconstructionon four retail centers (atmetro sta-tions Kupchino, Mezhdunarodnaya,BukharestskayaandZvezdnaya–tobedeliveredin2014).

The Dutch supermarket networkSPAR announced its entry to thePetersburg market. It has alreadysigneda franchisingagreementwiththeownerofSemyaandIdeachains.

FirstSPARshopsintheNorth-Westwillopenthissummer.Twochainsofcoffeeshopsthatwerenotpresentinthecitybefore,announcedtheirentryto the Petersburg market. TravelersCoffeeplanstoopen3-4outletsthisyearwhileMoscow-based Caffeine isgoingtoopen2-3coffeeshops.

Shopping,eatingandmakingfunSt.Petersburgisthoughttobesatu-ratedwith retail space; yet standardformatsprevailandthecityisinneedofnewformatswithoffbeatconcepts.Very few major formats are repre-sented in St. Pete, according toexperts of Maris Properties. Theseare shopping and entertainmentcenters, standard trading centers,retail-office centers, mixed-usecentersandhypermarkets,withtheshare of shopping and entertain-mentcentersashighas42%.

Theownersandmanagersofretailpropertiestrytowidentheentertain-ment function to luremore visitors.“Today people do not only come toshop at a trading center. The dailyfootfall at Grand Canyon is 40,000visitors.Oursurveyrevealedthat22%of them seek entertainments in thismall,”commentsBorisYushenkov,aideofpresident,JCDevelopment.

According to Jones Lang LaSalle,78% of shopping centers in St.Petersburgoffersomeentertainmentsto their customers. Entertainmentsaccountfor15%oftotalretailspaceinsuchshoppingmalls,onaverage,occa-sionally reaching 20%. In the retailprojectKantemirovsky,nowundercon-struction,about30%oftotalspacewillbededicatedtoentertainments.

Shopping centers due to open until the end of 2011

* rentable space or retail space in mixed-use centers

** reopening after re-conception

Source: Knight Frank St. Petersburg, ARIN, Maris Properties/CB Richard Ellis, NAI Becar

Name Address GBA, sqm Developer / project participant

RIO Salov St / Belgradskaya St 64 000 Tashir Group

City Mall (III phase) 17 Kolomyazhsky pr. 47 000 Macromir

Aspen Grove Pargolovo / Vyborg shosse / KAD 40 000 Adamant

Piterland 72 Primorsky pr. 35 000* Stremberg

A shopping mall in London Park Prosveshcheniya pr. 40 000 * LEC

Ligov Obvodny Canal Quay / Ligovsky Ave 27 000 Nevsky Dom (Adamant)

DLT 21/23 Bolshaya Konyushennaya St 33 200 Mercury

Khasansky market (I phase) Khasanskaya St / Nastavnikov pr. 8 000 * UIMP

Akadem-park** 41 Grazhdansky pr. 32 000 Fort Group

AURA Boutique Centre** 85 Lakhtinsky pr. 14 300 GC Etalon

Skipper Mall-2 88 Maly pr., Vasilievsky Island 11 900 GC SiB

Zanevsky Cascade (expansion of phase 1) Zanevsky pr. / Energetikov pr. 4 800 Adamant

Projects announced in H1 2011

* retail space in a mixed-use project

** new project

Source: Knight Frank St. Petersburg

Name Address GBA, sqm Developer / proj-ect participant

Name

Bukharestsky Bukharestskaya St / Salov St 2012 73 000 Adamant

Mezhdunarodny Bukharestskaya St / Bela Kun St 2012 46 400 Adamant

Pik (II phase) 2 Sennaya Square 2012 20 000 Petromir

SC above Admiralteyskaya metro station Malaya Morskaya St / Kirpichny Lane 2012 20 000 Sovetnik (Petromir holding)

Zanevsky Cascade 3** Zanevsky pr. / Energetikov pr. 2013 57 000 Adamant

MFC above the platforms of the Finnish Railroad Terminal**

6 Lenin Square 2014 40 000* Russian Railways

MFC on the territory of Mechanical Works**

15 А Vitebsky pr. 2016 80 000 Conrad

The "Aura" shopping mall is struggling with the occupancy problems / Торгово-развлекательный центр «Аура» пытается решить проблему заполнения вакантных площадей

45

№ 8 (44) / 2011 NORTHWEST

| Market Report |

|Retail |

| Industrial |

Public catering is also seen byexpertsassomesortofentertainment.In the opinionofMs Lezhneva, foodcourtsandcafeswillcertainlyremainina typical shoppingmallwhile res-taurant zones will keep expanding.“This will entice well-to-do clientsto shopping malls,” she illumined.Associate Director of Retail PropertyDepartment at Colliers InternationalSPb, Roman Evstratov, also believes

thatrestaurantsarecapableofbecom-inganew“magnet”atshoppingandleisurecenters–conceptualeateriesarealreadyspringingupinsomeshop-pingcenters.

TobecontinuedAccording to Knight Frank, the sec-ondhalf-yearwillseeinaugurationofup to a dozen new retail properties.Theexpertsbelievethatthedelivery

of new space to the market (about200,300thousandsqmareduetobecommissioned inthenearterm)maywellreducetheoccupancyintheexist-ingfacilities.

“Developerswillprobablybeactiveuntiltheyear-endandwecanantici-patetheannouncementsofbrandnewretail projects,” adds Mr Gromkov.Experts differ in relation to rentalrates. Ms Maleeva assumes that no

growthcanbeexpected,becausethemarket is saturatedwith shop floor,andwe’llseeonlysomedifferentiationof prices depending on the propertylocationandconcept.

The experts of Maris Properties,however,arecertainthattherateswillkeepgrowingowingtohighdemand.Inotherwords,thetrendsofthefirsthalf-yearwillcontinueinthesecondhalfoftheyear.

Key parameters of St. Petersburg retail property market

Source: Knight Frank St. Petersburg

Total floor space of professional retail centers, sqm 4.14

including gross leasable area, million sqm 2.93

commissioned in H1 2011, thousand sqm 139

including gross leasable area, thousand sqm 98

scheduled for delivery in H2 of 2011, thousand sqm 262

including gross leasable area, thousand sqm 182

Vacancies, % 4.8

Quality per capita retail space, sqm/1,000 residents 633

Rental rates in shopping centers by tenant profiles

Source: Jones Lang LaSalle

Profile Space, sqm Rent, $/sqm/year

Hypermarket From 5,000 80-120

Home appliances and electronics From 2,500 150-200

Mono-brand electronics 80-150 1,000-1,500

Sporting goods Below 3,000 250-650

Sporting goods From 3,000 150-250

Cinema From 3,000 100-170

Leisure and entertainments 1,500-7,000 90-140

Perfumery and cosmetics 300-500 600-1,200

Perfumery and cosmetics Below 300 1,000-1,900

Children’s goods From 1,500 150-250

Children’s goods Below 300 580-800

DIY 8,000-15,000 120-200

Food court 40-90 900-1,300

Restaurant 250-600 400-600

Clothing 100-200 650-2,000

Clothing 200-1,000 420-650

Clothing From 1,000 240-500

Source: Maris Properties/CB Richard Ellis

Terms of lease in shopping centers

Parameter Anchor tenants Other tenants

Term of lease, years 5-15 3-5

Operating expenses, rubles/sqm/year 1350-1650 1650-4500

Insurance deposit, months 1-3 1-5

Indexation of rental rates, % a year 3-5 5-10

Fit-out Shell&core Shell&core

"Developers will be active until the year-end and we can anticipate the announcements of brand new retail projects" / "Активность девелоперов сохранится до конца года, и мы можем ожидать объявления о новых проектах торговой недвижимости"


ВеликийНовгород,официальновернувшийприставкукименитолько в 1999 году, явля-

ется административным центромНовгородской области, его населе-ние составляет 215 тыс. человек.Средняя заработная плата жителянаходитсянауровне18тыс.рублейв месяц, то есть по уровню доходаонсравнимсТверьюиприближаетсякпоказателямКраснодара.

Пооценкаманалитиков,ВеликийНовгородзанимаеттретьеместопоинвестиционной привлекательно-сти среди городов Северо-Запада,опережают его только СыктывкариВолхов.Нужноотметить,чтоновго-родские власти целенаправленностремятся создать благоприятныйэкономический климат, так как этоединственныйспособстимулировать

привлечение инвестиций в реги-он, который не может похвастать-ся запасами сырьевых ресурсов.Подтверждением успешности этойполитикиблагоприятствованиямогутслужить предприятия с иностран-ным капиталом, размещающие своепроизводствовВеликомНовгородеуже более десяти лет. Так, сегодняв городеработают заводавстралий-скогоконцернаAmcor(производствоупаковки),испанскаяфабрикаJoyCo(кондитерские изделия), датскийзавод Dirol, финское производствоминераловатной теплоизоляцииParoc, немецкий завод Pfleiderer(ДСП).

Помимо этого здесь ведетсяпостепенная модернизация россий-ских промпредприятий. Расширяетсвоимощности завод по производ-

ству карбамида «Акрон», строятсязавод «Цемент» и нефтеперераба-тывающеепредприятиесетиавтоза-правочныхстанций«АВРО»,запущенв эксплуатацию деревообрабаты-вающий комплекс глубокой пере-работки древесины Новгородскойлесопромышленной компании«Содружество»ипр.

«Преимуществом Новгородскойобласти являются дешевые ресур-сы, – поясняет директор департа-мента консалтинга и оценки АРИНЕкатерина Марковец. – Например,тамвнесколькоразнижестоимостьподключения электрических мощ-ностей, чем в Петербурге». По еемнению, регион имеет отличныйпотенциал для размещения новыхпроизводственныхплощадок.Вчаст-ности, в Батецком районе планиру-

етсястроительствоширокополосноймагистралифедеральногозначения,которая пройдет мимо ВеликогоНовгорода. Соответственно, дан-ная магистраль послужит хорошимстимулом для развития промпред-приятий.

«Что касается коммерческойнедвижимости,то,намойвзгляд,дан-ныйсегментживетсобственнойжиз-нью.Особоговзаимодействиямеждувластью и собственниками землине наблюдается, но и никаких пре-пятствийктомутоженет»,–отмечаетг-жаМарковец.

Областные власти ведут пла-номерную работу по развитиюпромышленно-логистическихитури-стических проектов. В настоящиймомент существует идея созданиянового речного порта на Волхове.Крометого,естьряддругихкрупныхинвестплощадок в различных райо-нах.Нонаихдетальнуюподготовку,пословамэкспертов,уобластипоканехватаетсредств.

Ещеоднимпреимуществомреги-она Екатерина Марковец называетнизкуюконкуренцию:«Значительнаячастькоммерческихплощадейскон-центрированаунесколькихместныхигроков. Также в недавнее времянекоторые объекты были выкупле-ны петербургскими компаниямидля последующей реконструкции.

РыноккоммерческойнедвижимостиВеликогоНовгородаоченьузок.Новыебизнес-центрыиторговыекомплексы,которыевводятсядажевспорныхлокацияхнаокраинегорода,удаетсязаполнитьдостаточнобыстро.Однакопереоцениватьситуациюнестоит:строительствоеще2–3качественныхобъектоввкаждомизсегментов,пооценкамэкспертов,можетполностьюпокрытьсуществующийспроснакоммерческиепомещения.

Текст:ДмитрийКирман,НатальяСуслова...........................Фото:МаксимОзерцовДешев и невелик

Рег ион:

На месте мини-рынка «Славянский» открылся торговый центр «Славянская ярмарка» площадью 5292 кв. м / The former mini market Slavyansky was recently redeveloped into the 5,292-sqm shopping center Slavyanskaya Yarmarka (Slavic Fair)

№ 8 (44) / 2011

| Склады |

|Регион |

| Экспертное мнение |

47


Поэтомувскоренарынкеявновоз-никнетновоепредложение».

ЗафедеральныйсчетНесмотрянаблизостькПетербургу,современные торговые комплексывВеликомНовгородепокаотсутству-ют.ПоданнымLondonConsulting&ManagementCompany/LCMC,отно-сительно качественными можноназватьторговыецентры«Волна»и«Русь», составляющие 72% общегопредложенияплощадейв торговыхкомплексах. Также в городе рас-положены гипермаркетыфедераль-ныхритейлеров«Лента»и«Магнит».Еслирассматриватьгеографическоеразмещение торговых комплексов,то большинство из них (67%) рас-положены в историческом центреВеликого Новгорода, тогда какосновнаямассанаселенияпрожива-етвспальныхрайонах.«Такоесре-доточиеторговыхобъектоввцентреобъясняется тем, что большинствоТРК представляют собой рекон-струированные административныездания»,–констатирует управляю-щий партнер LCMCДмитрий Золин.По его словам, спрос на торговыеплощадиформируется за счетмест-ныхпредпринимателей ифедераль-ныхритейлеров,активизировавшихсвои планы развития в регионе запоследнийгод,втомчислеипутемфранчайзинга.

Помимоужеупомянутой«Ленты»и «Магнита», в ВеликомНовгородеприсутствуют федеральные продо-вольственные сети «Пятерочка»,«Полушка»,«Дикси»,сетьпопрода-жебытовой техникии электроники«Эльдорадо», «Евросеть», магази-ны одеждыOGGI, Savage, сети пар-фюмерных магазинов «Л'Этуаль»и«РивГош».

Новгородскаяобласть,занимаю-щая33-еместовстранепоуровнюоборота розничной торговли надушу населения, является наиболеепривлекательной для федеральныхритейлеровсредиостальныхокруговСеверо-Запада.«Засчетдостаточновысокойоценкипотенциалагородаритейлерами конкуренция, напри-мер,средипродовольственныхсетейврегионеужедостаточножесткая»,–утверждаетг-нЗолин.

Междутем,несмотрянанизкийуровень вакансий в новгородскихторговых комплексах, составляю-щийвсреднем5%,наиболеепопу-лярны у арендаторов встроенно-пристроенныепомещенияиплоща-дисминимальнойставкойаренды.По данным LCMC, диапазон аренд-ных ставок для арендаторов гале-рейвторговыхкомплексахсостав-ляет 3,6–15,6 тыс. руб./кв. м в год(не включая НДС и коммунальные

платежи), для арендаторов мини-якорноготипа–4,8–9,6тыс.Крометого, в Великом Новгороде оченьраспространена практика продажипомещений в ТК, средняя запра-шиваемая цена составляет 55 тыс.рублей за «квадрат» (без учетаНДС). В течение ближайшего годаспециалисты LCMC прогнозируютнебольшой рост арендных ставоквпределах2–3%.

Сейчас, по словам Дмитрия

Золина,существуетоколопятипро-ектов строительства в ВеликомНовгороде современных торговыхкомплексов,пореалистичнымпрог-нозам,вближайшие2–3годаобъемкачественных торговых площадейувеличится на 50–60 тыс. кв. м.«С появлениемболее качественныхобъектов произойдет пересмотрставок аренды в устаревших торго-выхцентрах,априходфедеральныхритейлероввгородповыситобщийуровень требований арендаторовкторговымпомещениям»,–конста-тируетон.

НевышеРынок офисных помещений Вели-кого Новгорода представлен биз-нес-центрами класса С, условнымВ-классом, а также объектами,не подлежащими классификации,причем основное предложениесосредоточено в В и С-классах.Поподсчетам LCMC, всего в городепредставлено семь качественныхбизнес-центров совокупной площа-дью32тыс.кв.м.«Наобъектыклас-са «условныйВ» приходится около50%всегопредложения,набизнес-центрыС-классачутьболее30%»,–уточняетг-нЗолин.Поегомнению,типичным примером качественно-го объекта в «условном В-классе»является бизнес-центр «Волна»,расположенныйвцентральнойчастиНовгорода. Объект общей площа-дью8тыс.кв.мбылвведенвэкс-плуатациювиюле2008годаисейчасполностью заполнен. Бизнес-центрскоридорно-кабинетнойпланиров-кой предлагает в аренду офисныепомещения по стоимости 600 руб.за «квадрат» в месяц, обеспечиваяарендаторов стандартным наборомуслуг.

Сегодня рынок бизнес-центровгороданаходитсявсостояниистаг-

нации: эксперты LCMC не отмечаюттенденцийнаповышениеилисниже-ниеуровняспросасостороныарен-даторов. Наиболее высокая долявакантных площадей зафиксиро-ванавобъектахклассаС,всреднемнауровне30%,тогдакаквбизнес-центрах В-класса заполняемостьдостигла98%.Несмотрянаэто,сред-ниеарендныеставкивесьмавысоки:в классе В они составляют 9,6 тыс.рублей,вС-классе–6тыс.руб./кв.м

вгод.Правда,собственникипомеще-нийзачастуюготовыидтинаперего-ворыспотенциальнымиарендатора-миипредоставлятьскидкивразмере10–15%.

Как и во многих региональныхгородах, в ВеликомНовгороде рас-пространена практика продажиофисных помещений в бизнес-центрах.Всреднемстоимостьквад-ратного метра в бизнес-центрекласса В составляет 45 тыс.рублей,

в классе С – 30 тыс. Некоторыебизнес-центрывыставляютсянапро-дажуцеликом(например«ДомбытаВолхова»поцене130млнрублей).

«Учитываяростделовойактивно-стиврегионе,можнопрогнозироватьплавное, постепенное увеличениеспросанаофисныеплощади.Сейчасв Великом Новгороде на различ-ных стадиях реализации находятсянесколько проектов качественныхбизнес-центров, способных удов-

летворить прогнозируемый спрос,поэтомузначительногоростааренд-ныхставокнепредвидится»,–отме-чаетДмитрийЗолин.

Земля–заводам!Так как ВеликийНовгород истори-чески расположен на пересечениикрупных торговых путей, складскойсегментнедвижимостипредставленвгородедостаточношироко.Общеепредложение в этом сегменте спе-

Споявлениемболеекачественныхобъектовпроизойдетпересмотрставокарендывустаревшихторговыхцентрах,априходфедеральныхритейлероввгородповыситобщийуровеньтребованийарендаторовкторговымпомещениям.


Рег ион:

циалистыLCMCоцениваютв40тыс.кв.м,нобольшаячастьскладовотно-ситсякклассуС(61%)исосредото-ченазагородскойчертой.Несмотряна относительно невысокие аренд-ныеставки:от1,2до6тыс.руб./кв.мвгод(взависимостиотклассапоме-щения), эксперты отмечают высо-кий уровень вакантных площадей.Средняя заполняемость складских

комплексовсоставляет60–65%,при-чеммаксимальнаязагрузкаотмеченав комплексах, находящихся в чертегорода,атакжевкрупныхкачествен-ных объектах, к которым относитсяв том числе и логистический центр«Великая гора», расположенныйнатрассеМ10(Петербург–Москва).

«Основнымкатализаторомспро-санаскладскиеплощадивыступает

ростпромышленногопроизводстваидинамикарозничноготоварооборота.МногиекрупныекомпанииобращаютвниманиенаВеликийНовгород,рас-сматриваяеговкачествеоптималь-ногоместадляразмещенияраспре-делительныхцентров»,–констатиру-етг-нЗолин.Так,годназадвгородебылоткрытпервыйнаСеверо-Западераспределительныйцентрфедераль-

ногоритейлера«Магнит».Крометого,областная администрация неодно-кратно заявляла о планах увеличе-ния новгородского грузооборотаза счет строительства на Волховеперегрузочногокомплекса,которыйможетстатьдублеромпетербургско-гопорта.

Вструктурепредложенияземель-ныхучастковвНовгородскойобла-сти, по данным АРИН, преоблада-ют земли сельскохозяйственногоназначения (92% общего объема).На земли населенных пунктов при-ходится 7%, на земли промышлен-ности–1%.

Предложениепопродажеземель-ных участков под коммерческоеи промышленное использованиеограниченно и представлено преи-мущественновНовгородскомрайо-не. «Наиболее дорогие земельныеучастки под промышленное и ком-мерческое использование тяготеюткВеликомуНовгородуифедераль-ным трассам.На стоимость данныхучастков оказывает влияние нали-чиесъездас трассы,коммуникацийивозможностьподключениякним,наличиесогласованногопроекта»,–отмечаетг-жаМарковец.

Вцеломаналитикиотмечают,чтовнутреннийспроснакоммерческиепомещениявобластиоченьнизкийиз-забедностинаселения.Носуче-том строительства новой дорогиМосква–Петербургифедеральнойтрассы Батецск – Усть-Луга суще-ственноулучшитсядоступностьдвухстолицивозможностьэкспортанеко-торых видов продукции. А запускновых производств будет улучшатьобщую инвестиционную привлека-тельностьрегионаиследомзаэтимактивизируетсякоммерческоестрои-тельство.

«Основнымстимуломкразвитиюрегиона могло бы стать улучшениетранспортно-логистический связиНовгородскойобластисдвумястоли-цами.Ивсетепроекты,которыебылиперечислены, должны существенноповыситьинвестиционнуюпривлека-тельность Новгородской области.В настоящиймомент область оченьбедная, и необходимо выделениесредств из федерального бюджета,прежде всего на подготовку исофинансирование инфраструктур-ныхобъектов.Авследзаэтимбудетрасти благосостояние населения.Соответственно, будет выкупатьсяновоежилье, привлекаться ипотеч-ныекредиты.Внастоящеевремятамболее 90% заявителей не проходятскринговыесистемыбанков.Вырастетпокупательнаяспособность,следова-тельно, будет развиваться торговляисферауслуг»,–резюмируетЕкате-ринаМарковец.

Название Месторасположение Год ввода Общая площадь, кв. м

Арендопригодная площадь, кв. м

Класс B

«Волна» Б. Санкт-Петербургская ул., 39 2008 8 000 7 200

«Оловянка» Тимура Фрунзе ул., 13 2008 4 000 3 650

БЦ на ул. Великая Великая ул. 2008 3 800 3 180

БЦ на ул. Германа Германа ул., 29 1999 2 300 2 000

Класс C

БЦ на Б. Санкт-Петербургской ул. Б. Санкт-Петербургская ул., 80 1989 2 150 1 900

«Новгород» Ломоносовская ул., 9 1985 2 000 1 400

«Дом быта Волхова» Гзень наб., 5 1975 8 706 5 907

Всего: 30 956 25 237

Бизнес-центры Великого Новгорода

Название Месторасположение Год ввода Общая площадь, кв. м

Арендопригодная площадь, кв. м

«Волна» Б. Санкт-Петербургская ул., 39 2007 16 585 14 200

«Славянская ярмарка» Корсунова просп., 18 2007 5 292 5 292

«Восточный» Б. Московская ул., 122 2005 3 000 3 000

«Новый торг» Свободы ул., 25 1995 2 500 2 500

«Барк» Свободы ул. 1995 2 000 2 000

«Русь» Б. Санкт Петербургская ул., 25 1989 18 000 12 000

Всего: 47 377 38 992

Торговые центры Великого Новгорода

Источник: LCMC

Склады Великого Новгорода

Название Направление (удаленность, км) Год ввода Общая площадь, кв. м

Класс В

«Севметаллснаб» М10 «Россия» (2) 2009 7 800

«Великая гора» М10 «Россия» (2) 2008 7 240

«Волна» Б. Санкт-Петербургская ул., 39 (в городе)

2007 147

Класс С

«Пролетарий» М10 «Россия», пос. Пролетарий (25) 1980 20 000

Корсунова 14 Корсунова ул., 14 (в городе) 1995 1 221

Ул. Псковская Псковская ул., 82, стр. А (в городе) 2003 703

Без названия М10 «Россия», Панковка ул. (2) 2009 660

Без названия М10 «Россия», Промышленная ул. (2)

1995 553

Без названия Б. Санкт-Петербургская ул. (в городе)

2006 302

Всего: 38 626

49

№ 8 (44) / 2011 NORTHWEST

| Industrial |

|Region |

| Expert Opinion |

ThecommercialrealestatemarketisverynarrowinVelikyNovgorod.Newbusinessandshoppingcentersdeliveredevenindubiouslocationsontheoutskirtsareratherquicklyfilledwithoccupants.Thissituationshouldnotbeoverestimated,however:constructionon2–3morequalityprojectsineachoftheseg-mentsmightfullymeettheexistingdemandineachoftheseg-ments,inexpertestimation.

Author:DmitryKirman,NataliaSuslova.........................Photo:MaximOzertsov

Cheap and Small

Veliky Novgorod that officiallyrestoreditsdoublenameonlyin1999isanadministrativecenter

of theNovgorod province. The city’spopulationis215,000residentswhiletheaveragepercapitawagesisatthelevelof18,000rubles/month,whichiscomparable to neighboring Tver andclosetoKrasnodar’sfigures.

In analyst estimation, VelikyNovgorod ranks third in terms ofinvestment attractiveness amongthe North-western cities of Russia,next only to Syktyvkar and Volkhov.ItshouldbenotedthattheNovgorodauthorities purposefully seek to cre-ateafavorableeconomicenvironment,sincethis istheonlywaytoencour-ageinvestmentsintotheregionwhich

cannotboastawealthofmineralstock.Thesuccessofthisfavorabletreatmentpolicyiscorroboratedbyventureswiththeinvolvementofforeigncapitalandthefactthatoverseasfirmshavebeendeployingtheirmanufacturingcapac-ity inVelikyNovgorodformorethan10yearsbynow.ThusthefactoryoftheAustralianconcernAmcor (pack-agingoutput),SpanishfactoryJoyCo(confectionery),DanishplantofDirol,FinnishmanufactureofParocmineral-cottonheatinsulation,andtheGermanfactoryofPfleiderer(chipboards)cur-rentlyoperateinthecity.

In addition, gradual moderniza-tionofRussianindustrialenterprisesis going on here. The carbamide-producing plant Akron is expanding,

the“Cement”worksandtheAUROoilrefineryservingthenetworkofgaso-line stations are under construction,deep timber conversion and wood-working complex has been launchedby Novgorod-based timber company“Sodruzhestvo”andthisisnotacom-pletelist.

“One advantage of theNovgorodprovince is inexpensive resources,”explainsEkaterinaMarkovets,directorof consulting and appraisal depart-mentatARIN.“Forinstance,thecostofhookuptothegridisseveraltimeslowerthaninSt.Petersburg.”Inheropinion, the region has excellentpotential for the placement of newproduction grounds. In particular,construction on a wide range high-

wayofnational importance thatwillpassbyVelikyNovgorodisplannedinBratsevsky district. Accordingly, thegiven highway will serve as a goodincentive to develop manufacturingenterprises.

“Asregardsthecommercialprop-erty, in my view the given segmentlives itsownlife.Nospecial interac-tionbetweenthelocalauthoritiesandlandowners has been observed, buttherearenoobstaclestothisengage-menteither,”notesMsMarkovets.

The regional authorities carry onsystematicworktodevelopindustrial-logistic and tourist projects. At thepresentmoment there is an idea tocreateanewriverportontheVolkhovRiver.Inaddition,thereareanumber

Region:


ofotherbiginvestmentsitesindiffer-entdistricts;yettheregionalgovern-mentlacksfinancialresourcesfortheirminuteengineeringoutfit,accordingtotheexperts.

Anotheradvantageoftheprovinceislowcompetition,saysMsMarkovets:“Several local players own a signifi-cantpartofcommercialspace.Several

facilitieshavebeenlatelyboughtoutby Petersburg-based companies forfurtherrenovationandsonewsupplywillsoonspillouttothemarket.”

Atgovernment’sexpenseIn spite of Veliky Novgorod’s closeproximitytoSaintPetersburg,fornowit lacks up-to-date retail properties.

As reported by London Consulting& Management Co.│LCMC, tradingcenters Volna and Rus, accountingfor 72% of total retail space supplyin shopping centers, can be charac-terized as relatively quality centers.NationwideretailersLentaandMagnitalso have their hypermarkets in thecity.Talkingaboutthewhereaboutsof

retailproperties,mostofthem(67%)arelocatedinthehistoricalcenterofVelikyNovgorod,whereas themajor-ity of population reside in bedroomdistricts. “Such a concentration ofretailpropertiesinthecentercanbeexplainedbythefactthatmostshop-pingmallsrepresentrenovatedadmin-istrativebuildings,”statesmanagingpartnerofLCMC,DmitryZolin. Inhiswords,demandforretailspaceisgen-erated by local entrepreneurs andnational retailers who have recentlybraced up for higher activity in theregion – among other policies theypursue,franchisingfeatureshigh.

Apart from the above-mentionedLenta and Magnit, national grocerychainsPyaterochka,PolushkaandDixy,homeappliancesandelectronicsnet-workEldorado,Euroset,clothingstoresOGGI and Savage, perfumery chainsL’EtoileandRiveGauchearepresentinVelikyNovgorod.

TheNovgorodprovincethatranks33dinthecountryintermsofpercap-ita retail turnover ismore attractiveforfederalretailersthanotherNorth-westernprovinces.“Becauseretailershighlyappreciatethecity’spotential,competitionamongthegrocerychainsintheregionisalreadyrathertough,”affirmsMrZolin.

Meanwhile,inspiteoflowvacan-ciesinNovgorod’sretailfacilitiesthataverage 5%, built-in and attachedpremises and spaces with minimalrent rates are most popular amongthe tenants. According to LCMC, therangeof rental rates for the tenantsofshoppinggalleries intradingcen-ters is3,600-15,600rubles/sqm/year(exclusiveofVATandutilitycharges),whereas mini anchor tenants pay4,800-9,600 rubles. In addition, thepractice of selling spaces in trad-ing centers is widespread in VelikyNovgorod, with average asked priceamountingto55,000rubles/sqm(lessVAT).Intheyeartocomeamoderategrowthofrentsby2-3%isforecastedbytheLCMCexperts.

Now,inthewordsofDmitryZolin,thereareaboutfiveprojectsofretailprojectsunderconstructioninVelikyNovgorodand,basedonrealisticpro-jections,thequalityretailspacewillbeincrementedby50-60thousandsqmduringthenext2-3years.“Withtheemergenceofhigherqualityprojects,rentalratesintheoutmodedtradingcenterswillberevisedwhilethecom-ingofnationalretailerstothecitywillincreasegeneralclaimsupontheten-antsofretailpremises,”hestates.

HigherratesareunlikelyThe office space market in VelikyNovgorodisrepresentedbyClassCandconventionalClassBbusinesscenters,

Name Location Year of delivery GBA, sqm GLA, sqm

Class B

Volna 39 Bol. Sankt Peterburgskaya St 2008 8,000 7,200

Olovyanka 13 Timur Frunze St 2008 4,000 3,650

BC on Velikaya St Velikaya St 2008 3,800 3,180

BC on German St 29 German St 1999 2,300 2,000

Class C

BC on Saint Petersburg St 80 Bol. Sankt Peterburgskaya St 1989 2,150 1,900

Novgorod 9 Lomonosovskaya St 1985 2,000 1,400

Dom byta Volkhova 5 Gzen Embankment 1975 8,706 5,907

Total: 30,956 25,237

Business centers of Veliky Novgorod

Name Location Year of delivery GBA, sqm GLA, sqm

Volna 39 Bol. Sankt Peterburgskaya St 2007 16,585 14,200

Slavyanskaya Yarmarka 18 Korsunov pr. 2007 5,292 5,292

Vostochny 122 Bol. Moskovskaya St 2005 3,000 3,000

Novy Torg 25 Svoboda St 1995 2,500 2,500

Bark Svoboda St 1995 2,000 2,000

Rus 25 Bol. Sankt-Peterburgskaya St 1989 18,000 12,000

Total: 47,377 38,992

Shopping centers of Veliky Novgorod


Warehouses of Veliky Novgorod

Name Route (distance, km) Year of delivery GBA, sqm

Class В

Sevmetalsnab M-10 “Rossiya” (2) 2009 7,800

Velikaya gora М-10 “Rossiya” (2) 2008 7,240

Volna 39 Bol. Sankt Peterburgskaya St (inner city)

2007 147

Class С

Proletariy М-10 “Rossiya”, Proletariy settle-ment (25)

1980 20,000

Korsunova, 14 14 Korsunov St, (inner city) 1995 1,221

Pskovskaya St 82 Oskovskaya St, building А (inner city)

2003 703

No name М-10 “Rossiya,” Pankovka St (2) 2009 660

No name М-10 “Rossiya,” Promyshlennaya St (2)

1995 553

No name Bol. Sankt-Peterburgskaya St (inner city)

2006 302

Total: 38,626


51

№ 8 (44) / 2011 NORTHWEST

| Industrial |

|Region |

| Expert Opinion |

aswellassomefacilitiesdefyingclassi-fication.MajorsupplyisconcentratedinclassesBandC.LCMCfiguredthatthecitytotalssevenqualitybusinesscenters with the aggregate space of32,000 sq m. “Conventional Class Bproperties account for about 50%oftotal supply and slightly more than30%ofofficefacilitiesfallunderClassC,”MrZolinremarks.Inhisopinion,atypicalexampleofaqualitypropertyinthe“conventionalClassB”isBCVolnalocatedincentralNovgorod.The8,000-sqmpropertywasputintooperationinJuly2008andisfulltothebrimatpres-ent. The business centerwith officeunitsstrungoutalongasidewalkwayoffersofficespacefor600rubles/sqm/month, providing the tenantswith astandardsetofservices.

Now the market of the city’sbusiness centers is stagnant– LCMCexpertsdonotseeanyrisingorsink-ingdemandfromtenants.ThehighestvacancyrateisfoundinC-classfacili-

ties–atthelevelof30%–whereastheoccupancyofB-classfacilitieshasreached 98%! Notwithstanding, theaveragerentishighenough,amount-ingto9,600rubles/sqm/yearinClassB and to 6,000 rubles/sqm/year inClassC.However,theownersareoftenprone tooffera10-15%discount topotentialtenants.

As in many other regional cit-ies, thepractice of office space saleis widespread in Veliky Novgorod.On average, the prices are at thelevelof45,000 rubles inClassBand30,000 rubles in Class C. Somebusi-nesscentersareputupforsaleasawhole (thus Dombyta Volkhovawasofferedfor130millionrubles).

“Giventhegrowingbusinessactiv-ity in the region,onecanprognosti-cateagraduallyclimbingdemandforofficespace.Nowseveralqualityofficeprojects,capableofsatisfyingthefore-casteddemandareatvariousstagesofdeliveryinVelikyNovgorodandsono

markedgrowthofrentalratescanbeexpected,”notesDmitryZolin.

Landtothefactories!BecauseVelikyNovgorodhashistor-ically straddledbig trading routes,the warehousing segment is well-developed in the city. The expertsofLCMCestimatethetotalsupplyinthissegmentat40,000sqm,butthegreaterpartofwarehousesbelongstoClassC(61%)andlocatedbeyondthecityboundaries.Iтspiteofrela-tivelyhighrentalratesfrom1,200to6,000 rubles/sqm/year (dependingontheclassofofficespace),expertspoint to ahigh level of vacanсies.The average occupancy of ware-house complexes is 60-65%, withmaximum load found in the com-plexeswithinthecityconfinesandinbigqualityfacilities,suchasthelogisticscenterVelikayaGoralyingontheM10route(St.Petersburg–Moscow).

“Risingindustrialoutputandthedynamics of retail turnover are thekey catalystsofgrowingdemand forstoragespace.TheexecutivesofmanylargecompaniesareturningtheireyestoVelikyNovgorod,regardingitasanoptimallocationfordistributioncen-ters,”statesMrZolin.ThusayearagothenationwideretailerMagnitopeneditsfirstdistributioncenterinRussia’sNorthwestinthiscity.Inaddition,theregional administration has repeat-edly announced its plan to increasethe freight turnover in Novgorod bybuilding a transshipment facility inVolkhov,whichcouldduplicatetheSt.Petersburg port. According to ARIN,agriculturallandsprevail(92%ofthetotalsupply).Thelandsofsettlementsaccount for 7% of total supply andindustriallands–for1%.

The supply of land for sale ear-markedforcommercialandindustrialusesislimitedandmainlyrepresentedinNovgorodskydistrict.“Thepriciestlandforcommercialandindustrialusesgravitates towards Veliky Novgorodand federal routes. The costof suchplotsisinfluencedbytheavailabilityofanexitfromaroute,utilitylinesandhookuptheretoaswellasanapprovedproject,”notesMsMarkovets.

On thewhole, analysts note thatthelocaldemandforcommercialprem-isesisverylowintheprovincebecauseofgeneralpoverty.Butgiventhecon-structiononanewMoscow–PetersburgroadandtheBatetsk–Ust-Lugarouteofnationalimportance,accesstothetwo capitals and the opportunity toexport some productswill consider-ablyimprove,whereasalaunchofnewproductionfacilitieswillheightenthegeneralappealoftheregiontoinves-tors,followedbyamorerobustcom-mercialdevelopment.

Abettertransport-logisticscommu-nicationbetween theNovgorodprov-inceandthebothcapitalscouldhavebecome the main incentive for thisregion’s development and the above-statedprojectswillgreatlyenhancetheattractivenessoftheNovgorodprovinceintheeyesoftheinvestmentcommu-nity.Atpresenttheprovinceisverypoorandneeds bulky allocations from thefederalbudget,aboveall,fortheprepa-rationandco-financingof infrastruc-turalfacilities.Yettheslowlyrisingnetworthoflocalresidentswouldencour-agethemtobuyoutnewhousingandtotakeoutmortgageloans.Atthepresenttimemorethan90%oftheapplicantsfailtopassthescreeningsystemsofthebanks.Butafterthepurchasingpowerincreases,sowilltheretailandservic-es,”resumesMsMarkovets.

BC "Olovyanka" is one of the seven quality office centers in Ve-liky Novgorod located in a green area / БЦ «Оловянка» – один из семи качественных офисных центров Великого Новгорода


Общий объем качественныхскладских площадей города,поданныманалитиков,состав-

ляет около 1,76 млн кв. м (из нихк классу А относится чуть болеемиллиона«квадратов»,кклассуВ–690тыс.).

БезспекуляцийЗапервыешестьмесяцев2011годане было введено в эксплуатациюни одного спекулятивного склада.Единственныйкачественныйприростминувшегополугодия–складобщейплощадью3,6тыс.кв.м,возведенныйкомпаниейPepsiCoподсобственныенужды.Приэтомнарынкескладскойнедвижимости сохраняется высокий

спрос.«Запоследнийгодбылозаклю-чено большое количество крупныхсделок,чтовитогепривелокявномудефицитупредложениякачественныхскладскихплощадей»,–констатиру-ет генеральныйдиректоркомпанииKnightFrankSt.PetersburgНиколайПашков.Поегословам,оставшиесясвободныеплощадиуженеспособныудовлетворитьспроснакрупныемоно-блоки,вкоторыхнуждаютсямногиеклиенты.Можносуверенностьюска-зать,чтонарынкеустановилосьбла-гоприятноевремядлязапускановыхкачественныхскладскихпроектов.

Объемпоглощениякачественныхскладскихплощадейзарассматривае-мыйпериодсоставил123тыс.кв.м–это70%отпоказателей2010года.

Брокеры также отмечают ростсреднейплощадизаявкинаарендупомещений–до5–6тыс.кв.мпротив3–5тыс.втечениепрошлогогода.

«Подвлияниемактивногоспросаиотсутствияновогоспекулятивногопредложениянарынкенаблюдалосьстабильное сокращение доступныхдляарендыплощадейвкачественныхскладских комплексах, – добавляетг-н Пашков. – На конец полугодиявсреднемпорынкуэтотпоказатель

зафиксировался на уровне в 8,6%,снизившисьсконца2010-гона12про-центныхпункта.ВклассеАдолясво-бодныхпомещенийснизиласьс25,2до10,5%,вВ-классе–с3,7до2,8%».Пооценкеэксперта,нарынкедоступ-но для аренды лишь около 82 тыс.кв.м.«Присохранениитекущейдина-микипоглощенияарендаторымогутстолкнутьсясдефицитомкачествен-ногопредложения.Хотянарынкеуженачалианонсироватьсяновыепроек-тынекоторыхкомпанийдлясобствен-ныхнужд(например,WurthGroup,CaseNewHolland),возобновлениестрои-тельстваспекулятивныхобъектовпоканоситединичныйхарактер»,–резю-мируетНиколайПашков.

ПокупкаилиарендаПо данным Knight Frank, впервыепосле кризиса за шесть месяцев2011годаарендныеставкипоказа-ли рост в пределах 10%.Диапазонставок аренды в классе А составил$95–115/кв. м в год (triple net),вклассеB–$80–110/кв.мвгод.

По подсчетам руководителяотдела аналитических исследо-ваний АРИН Оксаны Малеевой,наиболее высокая концентрация

качественных складских площа-дей наблюдается в Пушкинском(28%), Московском (15%) районахПетербурга и Всеволожском (14%)районеЛенобласти.Складскиеком-плексы высокого класса тяготеютк промзонам. Больше всего такихобъектоврасположеновпромзонахШушары, Предпортовая и УткинаЗаводь. Качественные складскиеобъектыпредставленытакжевпром-зонах Обухово, Горелово, КолпиноиПарнас,единичныеобъектывстре-чаютсяивдругихлокациях.

По словам директора департа-мента складской и индустриальнойнедвижимости Colliers InternationalSt.PetersburgВенерыЛаухиной,наи-более активными на рынке арендывпервомполугодииоказались тор-говые и торгово-промышленныекомпании, которые арендовалискладскиеплощадидляорганизациисобственного распределительно-дистрибуционного центра (50%).Оставшуюсядолювобщейструкту-ре спроса разделили между собойпроизводственные и логистическиекомпании–29%и21%соответствен-но.Наибольшийуровеньвакантныхплощадей наблюдается сегодняв промышленно-складских зонахШушары (26%), Горелово (20%) иПулковскоешоссе(16%).Наиболеенизкий уровень вакансий демон-стрируют промышленно-складскиезоны Уткина Заводь, Предпортоваяи первый промышленный поясПетербурга–2–4%.

«На фоне сокращения уровнясвободных площадей, а следова-тельно, и выбора арендных блоков,полностью соответствующих ожи-даниям потенциальных арендато-ров, наблюдается рост интересакпокупкеобъектовиндустриальной

Впервомполугодии2011-говгороденебыловведеновэксплуа-тациюниодногоспекулятивногосклада.Втожевремя,какотмеча-ютэксперты,рынокпоказалростактив-ностиспроса,чтопривелокзаключе-ниюрядакрупныхсделокарендыпло-щадейвкачествен-ныхскладскихкомплексах.

Текст:МаринаПетрова..........................Фото:архивCRE

Ск ла д ы:

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

Ключевые сделки аренды складских площадей в I полугодии 2011 года /Key warehousing space lease transactions in the first half of 2011

Арендатор /Tenant

Профиль арендатора /Tenant’s profile

Класс объекта /

Class of facility

Арендуемая площадь, кв. м / Rented Area sqm

Складской комплекс / Warehousing complex

TPV Technology Ltd. / TPV Technology Ltd.

Производство LCD-телевизоров и мониторов / Production of LCD-TVs and monitors

A 18 000 AKM Logistics

«Империя Фарма» /Pharma Empire

Дистрибуция лекарственных средств /Distribution of medicaments

A 8 500 Gorigo

«Алиди» /Alidi

Логистические услуги /Logistics services

A 5 000 «Кулон-Пулково» /Kulon-Pulkovo

«Метрика» / Metrika

Розничная торговля DIY-продукцией /Retail sale of DIY products

А 5 000 «Евросиб-Терминал-Шушары» /Eurosibterminal Shushary

DLS Russija Логистические услуги /Logistics services

А 2 600 «Евросиб-Терминал-Шушары» /Eurosibterminal Shushary

Источник: Knight Frank

№ 8 (44) / 2011

| Регион |

|Склады |

| Экспертное мнение |

53


недвижимости,атакжекреализацииконцепцииbuild-to-suit»,–отмеча-ет г-жа Лаухина. По ее прогнозам,в 2011–2012 годах эта тенденциябудетлишьусиливаться.

ПрогнозДо конца года эксперты ожидаютввод в эксплуатацию лишь трехскладских объектов. Выход на

рынок части запланированныхпроектов перенесен на 2012–2013годы.Общийобъемспекулятивныхскладских площадей, планируемыхквводувэтотпериод,оцениваетсяна уровне 226 тыс. кв. м, или 23%текущего предложения (данныеColliersInternational).

По мнению аналитиков, присохранении текущих темпов погло-

щениярынокнеизбежностолкнет-ся с дефицитом доступных дляаренды качественных складскихпомещенийужекконцуэтогогода.«Рынокскладскихпомещений,каки другие сегменты коммерческойнедвижимости, переживает этаппостепенного и неравномерноговосстановления после кризиса.С одной стороны, спрос восстано-

вился и заполняемость объектоврастет,сдругойстороны–девелопе-рыпокаосторожныиневыводятнарынокновыепроекты,чтоприводитк дефициту ликвидных помещенийиростуарендныхставок»,–коммен-тирует консультант отдела консал-тинга и оценки компании MarisProperties/CBRichardEllisНаталияКиреева.

Венера Лаухина, Colliers International St. Petersburg / Venera Laukhina

Складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию /Warehousing facilities scheduled for commissioning (источник / source: Colliers International)

Название / Name Местоположение / Location Класс / Class

Общая площадь, кв. м /

Total area, sq m

Инвестор / Девелопер /

Investor/ developer

Планируемые к вводу в 2011 году / Planned for commissioning in 2011

«Орион Лоджистик» / Orion Logistic Парголово / Pargolovo A 10 000 «Орион Лоджистик»

«Инвест-Бугры» (1-я очередь) /Invest-Bugry (1st phase)

Энгельса просп. / КАД /Engels Prospekt / CAD

A 52 000 «Инвест-Бугры» /Invest-Bugry

«Осиновая роща» (2-я очередь) /Aspen Grove (2nd phase )

Парговоло, Выборгское ш. / КАД /Pargovolo, Vyborg Highway / CAD

A 12 000 Корпорация «Стерх» /Sterh Corporation

Планируемые к вводу в 2012–2013 годах

Nordway (1-я, 2-я очереди) /Nordway (1, 2 phases)

Промзона Шушары, проезд № 6 / Магистраль № 1 /Южная ул. / Shushary Industrial Zone, Passage No. 6 /Magistral 1 / Yuzhnaya St.

A 102 700 BSV (Литва) /BSV (Lithuania)

«Теорема-Терминал» (3-я очередь) /Teorema Terminal (3rd phase)

Обуховской обороны просп., вблизи Вантового моста и КАД / Obukhovskaya oborona Prospect, near Cable-Stayed Bridge and CAD

A 43 300 «Теорема» /Teorema

«ПНК-КАД» /PNK-CAD

Пос. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское» / Village Petro-Slavyanka, the territory of Lensovetovskoe Enterprise

A 80 000 PNK Group

Industr ia l:


Thetotalamountofqualityware-house space, according to ana-lysts, is about1.76million sqm

(of which littlemore than amillionsqmbelongtoClass‘A’,and690,000toClass‘B’).NospeculationIn the firsthalf of 2011, not a singlespeculative warehouse has been putinto operation in the city. The onlyqualitativeadditionduringthepastsixmonthswasawarehousewiththetotalareaof3,600sqm,builtbyPepsiCoforthecompany’sownneeds.Atthesametime,thereishighdemandonthewarehous-ingmarket. "Over thepast yearmanylargetransactionshavebeenconcluded,which eventually led to an apparentshortageofqualitywarehousespaces,”saysNikolayPashkov,generaldirectorofKnightFrankSaintPetersburg.Accordingtohim,theremainingvacantspaceisnolongerabletomeetthedemandforlargesingleunits,neededbymanycustomers.Itissafetosaythatnowistheappro-priatetimetolaunchnewhigh-qualitywarehousingprojects.

The absorption of high-quali-ty warehousing space during theperiod under discussion amountedto 123,000 sqm; this is 70% of theabsorption volume in 2010. Brokershavealsonoticedan increase in theaveragerent,5-6thousandrubles/sqmvs.the3-5thousandlastyear.

"Under the influence of strongdemand, and lack of new specula-tivesupply inthemarket, therewasa steady decline in available rentalspaces in high-quality warehousingcomplexes,” adds Mr. Pashkov. “Bythe end of the first sixmonths, theaveragefigureinthemarketwasfixedat8.6%,12percentagepointslowerthanattheendof2010.ThevacancyrateinClass‘A’hasfallenfrom25.2%to 10.5%, in Class ‘B’ from 3.7% to2.8%." According to the experts,onlyabout82,000sqmareavailablefor rent in themarket. "If the cur-rentabsorptiondynamicscontinues,tenantscouldfaceadeficitofqual-itysupply.Althoughsomecompanieshavealreadyannouncednewprojectsfor their own needs (for example,Wurth Group, Case New Holland).Cases,whentheconstructionofspec-ulativefacilitiesbegins,areisolated,"sumsupNikolayPashkov.

RentversuspurchaseAccordingtoKnightFrank,forthefirsttime since the recession, during thefirst sixmonths in 2011, rental ratesshowedanincreaseofupto10%.TherangeofrentalratesinClass‘A’facilitieswere $95-115/sqm/year (triple net),andinClass‘B’$80-110/sqm/year.

ItisestimatedbyOksanaMaleyeva,headofanalyticalresearchatARIN,thatthe highest concentration of qualitywarehousepremiseshasbeenobservedin Pushkin (28%) and Moskovsky(15%) Districts of St. Petersburg, andin Vsevolozhsky (14%) District of theLeningrad Oblast. Higher-class ware-housestendtobelocatedintheindustrialzones.MostofthesefacilitiesarefoundinsuchzonesasShushary,PredportovayaandUtkinaZavod.Qualitystoragefacili-ties are also situated in the industrialzones of Obukhovo, Gorelovo, Kolpino,andParnas,withsomeindividualobjectsinotherlocations.

According to Venera Laukhina,Director of warehouse and industrialreal estate at Colliers InternationalSaint Petersburg, in the first half ofthe year, retail and industrial compa-nies,whichhaverentedwarehousestoorganizetheirowndistributioncenters(50%),provedtobethemostactiveintherentalmarket.Theremainingshareinthetotaldemandisdividedbetweenthemanufacturingandlogisticscom-panies,29%and21%respectively.Thehighestvacancyrateisobservedtodayintheindustrialandwarehousezones–Shushary (26%), Gorelovo (20%) andPulkovo Highway (16%). The lowestlevel of vacancies is observed in theindustrial storage facilities ofUtkinaZavod, Predportovaya and the firstindustrialbeltofStPetersburg–24%.

"Against the background of thefallinglevelsofvacancies,andhencethe limited choice of rental units,whichfullycorrespondtotheexpec-

tationsofpotential tenants, there isgrowing interest in the purchase ofindustrialrealestate,aswellasintheimplementationof the ‘build-to-suit’concept,”saysMs.Laukhina.Accordingtoherforecasts,thesetrendswillonlyincreasein2011-2012.

ForecastAccording to the experts, only threewarehousingfacilitiesareexpectedtobe commissioned by the end of thisyear.Apartofthefacilitiespostponedtheirenteringthemarketuntil2012-2013. The total amount of specula-tivewarehouse space, planned to becommissioned in this period, is esti-matedat226,000sqmor23%ofthecurrent supply (data from ColliersInternational).

Accordingtoanalysts,ifthecurrentdynamicsoftheabsorptioncontinues,bytheendofthisyearthemarketwillinevitably face a shortage of qualitywarehouse spaces available for rent."Thewarehousingmarket,aswellastheother segments of commercial realestate,isgoingthroughastageofgrad-ualandunevenrecoveryfromthereces-sion.Ontheonehand,thedemandhasrecoveredandtheoccupancyofsitesisgrowing,ontheotherhand,developersarecautiousforthepresent,andarenotlaunchingnewprojects,whichislead-ingtoashortageofliquidfacilitiesandto the growth of rental rates," saysNataliaKireyeva,consultantattheMarisProperties/CBRichardEllis.

Inthefirsthalfof2011notasinglespeculativewarehousehasbeenputintooperationinthecity.Atthesametime,expertshavenotedthatthemarketshowedincreasedactivityintermsofdemand,whichledtotheconclusionofanumberofmajorleasingtransactionsforqualitywarehousecomplexes.

Review of the warehousing marketin Saint PetersburgText:MarinaPetrova......................Photo:CREarchive

Nikolay Pashkov, Knight Frank St. Petersburg / Николай Пашков

Volume of commissioning, absorption and vacancy rates in high-quality warehouses of Saint Petersburg / Объем ввода, поглощения и вакантные площади в качественных складах Петербурга

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I пол, 2011

Источник / Source: Knight Frank

400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0

-50000

35

30

25

20

15

10

5

0

Объем ввода спекулятивных площадей / Volume of commissioning of speculative spaces, sqm.

Объем поглощения / Volume of absorption, sqm,

Доля свободных площадей / Share of vacant premises %

55

№ 8 (44) / 2011 NORTHWEST

| Region |

|Industrial |

| Expert Opinion |

Экс перт ное м нен ие:


За последние 20–25 лет рос-сийскаяэкономикапрошлаболь-шойпутьотплановогосоциали-

стического хозяйства до свободнойрыночнойэкономики.Приэтомэтапыразвития экономики и рыночныхотношенийвРоссиивомногомповто-ряютпутьразвитияэкономикистранЗападнойЕвропыиСША.Характернойособенностью являются болеебыстрые срокиразвития, когда каж-дыйизэтапов,накоторыйразвитыестранытратилидесятилетия,вРоссиибылпройденза3–5лет.

Еще одной заметной особенно-стьюразвитиярыночныхотношенийвРоссиисталфокусгосударства,биз-неса и общественности на крупныхпромышленныхи производственныхпредприятиях – их приватизации ипоследующем росте или, напротив,падении. При этом неоправданномало внимания уделяется развитиюмалыхисреднихпредприятий,кото-рыеиграют большуюроль в эконо-микезападныхстран.

Однаизпервыхинаиболееваж-ных проблем, с которыми сталкива-ютсямалыеи средниепредприятия,является вопрос поиска помещенийподходящего размера и качества.Внастоящеевремямалыйбизнесвомногом вынужден размещать своипроизводственныеплощадинанеис-пользуемыхплощадках старыхкруп-ныхпроизводственныхпредприятий,оставшихсясовременСССР,натерри-ториигаражныхкооперативовидаженапервыхэтажахжилыхзданий.Какправило,всеэтипомещенияотличают-сяневысокимкачествоминеудобныдляиспользования.

СегоднявРоссиитольконачинаетформироватьсясегменткоммерческойнедвижимостидлямалыхи среднихпроизводственныхпредприятий.Однимизтакихформатовявляютсябизнес-парки.Бизнес-паркикакминимумна60%состоятизофисныхпомещений,20–40% их площадей отведено подпроизводственныеискладскиепоме-щения.Такиеплощадкиориентируются

накомпании,которымтребуютсяофис-ные, производственныеи складскиепомещенияпододнойкрышей.Ониневключают тяжелуюпромышленностьи отрасли, требующие значительныхэнергозатрат.Арендаторамибизнес-парковчастоявляютсяисследователь-скиеисервисныекомпании.

Альтернативнымформатомявля-ютсятакназываемыелегкиеиндустри-альныепарки(ЛИП).Онипредставля-ютсобойтиповыепроизводственно-складскиеблокиот2тыс.кв.мсинду-стриальным напольным покрытием,способным выдерживать нагрузкиот двух тонн на квадратный метр иболее. Особенности строительствапозволяютиметьгибкиепланировкисвозможностьюарендоватьпомеще-нияот200кв.мдо2тыс.

Потребности в инфраструктуресравнительнонебольшие:мощностиэлектроэнергии100Вт/кв.м(ееуве-личение возможно при повышенииставок аренды), объемы водоснаб-женияминимальные, газоснабжениеиспользуетсятолькодляотопления.

УчасткиподсозданиеЛИПварьи-руютсяпоразмеру–от1до20гаиболее.Площадьзастройкисоставляет40–45%земельногоучастка.

Блокизачастуюсдаютсяварендубезотделки,онапроизводитсясамимарендатором.

ЛИП обычно расположены натерриториях, предназначенных длянебольших промышленных пред-приятий и складских помещений.Арендаторы в таком формате, какправило, представляют собой пред-приятия,нацеленныенапредоставле-ниесопутствующихуслугиориенти-рующиесянаконечногопользователя(вотличиеоттяжелойпромышленнос-ти). Такие компании не включаюттяжелую, химическую, нефтеперера-батывающуюпромышленностьидру-гие экологически опасные отрасли.ЛИПмогут быть предназначены дляспециализированныхформатов,такихкакпищевоепроизводствоиупаков-ка,оптоваяимелкооптоваяторговля

идистрибуция,центрыисследованийиразработок,складыихранилища.

ЛИП,какправило,расположенынаокраинах города,могутрасполагать-сяврайонах,примыкающихкжилымкварталам.Отдельныеплощадкимогутбытьсгруппированыдлясокращенияиздержекисовместногоиспользова-нияинфраструктуры.

ЛИП часто размещаются на пят-нах, непригодных или непривлека-тельных для жилой недвижимости,и длянекоторыхдевелоперов такойформатможетявлятьсяединственнойвозможностью увеличить стоимостьземельногоучастка.

Посколькупредприятия–аренда-торыЛИПориентируютсянаконечныхпользователей, то дляих успешногофункционирования важна удобнаятранспортнаядоступность.Какправи-ло, такиепаркирасположенырядомсосновнымитранспортнымиартерия-мигородаисмаршрутамиобществен-ноготранспорта,часторядомсколь-цевойдорогой.Близостькжелезнымдорогамипортамможетбытьжела-тельной,нонеобязательной.

Однойизисключительныххарак-теристикЛИПявляютсясравнительноневысокиетребованиякинженерномуобеспечению:низкиетребованияпоэлектро-иводоснабжению;газоснаб-жениевовсенеобязательно.Толькок каналам коммуникации и связипредъявляютсяболеевысокиетребо-вания(телефония,Интернет,хорошеепокрытиесотовойсвязи).Крометого,арендаторам ЛИП предоставляютсядополнительные услуги, такие какудобныйдоступ к кафе, ресторанам,магазинамтоваровпервойнеобходи-мостиипоставщикамосновныхуслугдлябизнеса.

Исходяизописаннойконцепции,основными преимуществами ЛИПявляются:

короткиесрокистроительства–от6до8месяцев;

невысокая стоимость строи-тельства–около500евро/кв.м(при-меняются простые конструкции без

отделки, сиспользованиемстальныхсэндвич-панелейнажелезобетонномосновании);

высокоечислопотенциальныхарендаторов;

низкиефинансовыерискиприпотере арендатора (уход одного изарендаторовнеприведеткзначитель-номупадениюарендныхдоходов);

гибкостьвиспользовании(кон-струкция зданий универсальна и непредполагаетизмененийпотребова-ниямклиента);

недорогие земельные участки(пятнанепривлекательныедлядругихвариантовиспользования);

минимальные требованияк инфраструктуре (одноуровневыезданиясвысотойпотолковв6–8м);

низкое воздействие на эко-логиюпоуровнюшума, загрязненияземли, воды и воздуха (может бытьрасположеновжилыхкварталах);

арендныеставкивыше,чемприbigboxдевелопменте(гипермаркеты,DIYetc.);

малое присутствие тяжелогогрузовоготранспорта.

ВнастоящеевремямыреализуемнесколькопроектовЛИПнатеррито-рииПетербурга.Однимизосновныхпреимуществ,которыемогутпривнестивпроектпрофессиональныеконсуль-тантыпокоммерческойнедвижимости,являетсяреализацияфункцииуправ-ляющейкомпаниинатакихобъектах.Основными задачами, решаемымитакойУК,станутротацияарендаторов(из-за большого количества аренда-торов – компаний малого бизнеса,которыечастопрекращаютсущество-вание),контрользаними(необходимопостоянноследитьиконтролироватьдеятельность арендаторов), услугиидополнительные доходы (арендато-ры будут требовать предоставлениядополнительных услуг от УК), управ-ление зонами общественного поль-зования(парковка,подъездныепути,прилегающая территория)ипрочее.СтоимостьуслугУКвключаетиздержкипоopenbookплюс10%.

Такие легкие индустриальные парки ВРоссиинеоправданномаловниманияуделяетсямалымисредним

производствам,которыеиграютбольшуюрольвэкономикезападныхстран.Подтолкнутьразвитиетакихпредприятийможетсозданиетакназываемыхлегкихиндустриальныхпарков.

РобинРоулингс,директоринвестиционногодепартаментаASTERAвальянсесBNPParibasRealEstate

57

№ 9 (44) / 2011 NORTHWEST

| Market Report |

|ExpertOpinion |

| Education |

Inrecent20-25yearsRussiahasmade a remarkable turn fromplannedsocialisttofreemarket

economy.WhereasthemainstagesofmarketandeconomicdevelopmentinRussialargelyrepeatthepathalreadytroddenbyWesternEuropeandUSA,ittookRussiamuchlesstimetopasseachofthestages–3-5yearsagainstseveral decades needed by the nowdevelopedmarkets.

Another notable characteristicof market development in Russiahas been the focus of the govern-ment,businessandpubliconlargemanufacturing businesses, theirprivatization and subsequentgrowthordecay.UnjustifiablylittleattentionispaidinRussiatosmallandmedium-sizebusinesseswhichplayamajorroleintheeconomyofWesternnations.

Oneofthefirstandmostimpor-tant problems faced by small andmedium-size businesses is thesearch of premises of suitable sizeandquality.Atpresentsmallbusinesshaslargelybeenforcedtodeployits

productioncapacitiesontheunusedspaceofbigoldmanufacturingenter-prisesthathaveremainedsincethedaysoftheUSSR,ontheterritoryofgaragecooperativesandevenontheground floors of residential hous-ing.Allthesepremisesaregenerallynotedforlowqualityandbasicincon-venience.

Thesegmentofcommercialrealestate for small and medium-sizemanufacturing businesses is stillin themaking. One of the popularformats is business parks com-prisedby60%ofofficespaceandby20-40%ofmanufacturingandstor-agespace.Suchpremisesmeettheneedsofthecompanieslookingforoffice, industrial and warehousingspaceunderoneroof.Theyarenotsuitedforsmokestackindustryandsectors depending on significantenergy consumption. On the otherhand, research and service compa-nies are frequent tenants of busi-nessparks.

Another alternative format isso-calledlightindustrialparks(LIP)that represent standard industrial-warehousing blocks from 2,000 sqm with special industrial flooringstanding the load from 2 tons/sqmand more. Construction specificsallowforthecreationofflexiblefloorplansandtheopportunitytoletunitsfrom200to2,000sqm.

Bulkyinfrastructureisnotneed-ed–thepowercapacityof100Wt/sqm is basically enough, this limitusually increases in parallel withrentalrates.Watersupplyisverylim-itedandnaturalgasisusedonlyforheating.

The sites for LIP developmentvaryinsizebetween1and20hect-ares.Thebuilt-upareaaccountsfor40-45%ofthesite.

Unitsareoftenleasedwithoutafit-out which is then done by ten-ants themselves. LIPs are normallylocatedontheterritoriesearmarked

for small industrial businesses andwarehouses.Tenantsusingthisfor-mat generally represent businessesaimedat providing related servicesfortheenduser(unlikesmokestackindustry). Such companies are notengaged in chemical, oil-refiningand other environmentally hazard-ous sectors. LIP best serves suchspecializedformatsasfoodproduc-tion and packaging, wholesale andsmallwholesale tradeanddistribu-tion, R&D centers, warehouses andstoragefacilities.

LIPsnormallylieontheoutskirtsof big cities, adjoining residentialareas.Individualcompoundscanbeclustered for cutting the costs andthejointuseofinfrastructure.

LIPs are frequently developedonthespotsthatarenotsuitableorattractiveforresidentialhousingandforsomedevelopersthisformatmayprove the only chance to raise thelandprices.

Because LIP tenants target theend user, accessibility for publictransportisanimportantconditionfor their success. As a rule, suchparksarelocatednotfarfrommajortransportarteriesandpublictrans-port routes, often close to a ringroad. Their proximity to railwaysandportscanbedesirablebutnotmandatory.

LIPs are also notable for theirrelativelylowclaimsonengineeringsupportnetworks.Theydonotneedalotofenergyorwaterandgassupplyis not amust. Telecommunications(telephony,Internet,amplecoveragewithcellularcommunication)aretheonlyservicethatoughttobeprovidedataratherhighlevel.Inaddition,LIPtenants are offered such extra ser-vicesasconvenientaccesstocafes,restaurants,FMCGshopsandprovid-ersofbasicservicesforbusiness.

Stemmingfromtheabove-statedconcept are the following majoradvantagesofLIP:

Short construction times –from6to8months;

Lowconstructioncosts–about500EUR/sqm(plainstructureswith-outfinishesandsandwichpanelsonaferroconcretefoundationareused);

A high number of potentialtenants;

Low financial risks in case oftenant loss (the exit of one tenantwillnotcauseaconsiderablefallofrentalincome);

Flexibleuse(thestructuresareuniversalandseldomalteredoncli-ent’sdemand);

Inexpensive land (spots thatarenotattractiveforotheruses);

Minimal infrastructuralrequirements(single-levelbuildingswith ceiling heights not exceeding8meters);

Low environmental impact interms of noise, land, water and airpollution (theycanbe locatedneartoresidentialareas);

Rental rates are higher thanunder big box development (hyper-markets,DIYetc.);

Fewheavy-dutytrucksarepres-ent.

Currently we are carryingthroughseveralLIPprojects inSaintPetersburg.Oneofthekeyadvantageswhichprofessional commercial prop-erty advisories might bring in suchprojectsistheirfunctionaspropertymanagementcompaniesatsuchfacili-ties. Themission of such amanage-mentcompanyincludestherotationoftenants(alargenumberofsmallbusi-nesstenantswhichoftenceasetheirexistence),controlofthetenants(itisnecessarytoconstantlykeepaneyeonandcheckuptheactivitiesoftenants),servicesandextra revenues (tenantswillrequireadditionalservicesfromanFMcompany),managingpublicspaces(parkinglots,driveways,adjacentter-ritory)andothers.Apropertymanage-mentcompanynormallychargesopenbookcostsplus10%.

UnjustifiablylittleattentionispaidinRussiatosmallandmedium-sizebusinesseswhichplayamajorroleintheeconomyofWesternnations.Thecreationofso-calledlightindustrialparksmightboostthedevelopmentofsuchbusinesses.

So Light Industrial Parks

RobinRawlings,DirectorofInvestmentDepartment,ASTERA,partofBNPParibasRealEstateaffiliatenetwork

Robin Rawlings / Робин Роулингс



Редевелопмент территорий –одноизсамыхсложныхнаправ-лений девелопмента. В этом

секторевсерискипредельновысоки.В условиях российской реальностиневсёподдаетсявлияниюсосторо-ныорганизаторовпроекта,ипоэтомуфакторы, которыми можно управ-лять,необходиморассматриватькаквозможности.

Каждыйспециалист,хотьнемногопричастный к недвижимости, знает,чтоосновныминструментомсниже-ниямаркетинговыхрисковнаэтапепроектирования являетсямаркетин-говая концепция развития террито-рии.Любаяконцепцияделитсянадвеосновныечасти–обоснованиеитех-ническоезаданиенапроектирование.Обоснование–основнойобъеммарке-тинговойконцепции–включаетчеты-реключевыхблока:анализисходныхданных по территории, развернутыйанализрынка,расчеты,маркетинговыйконцепт (позиционирование, товар,цена,стратегияипланпродаж).

Всяинформацияирасчеты,пред-ставленные в обосновании, служатдля получения самого главного –рыночно обоснованного техничес-когозаданиянапроектирование.

Техническоезадание–этосухойостаток работы команды проекта.

Этачастьвыполняется,какправило,в табличном виде, сопровождаетсяграфическимиматериаламиисодер-жит следующиеосновныепозиции:зонирование, схему очередностиосвоения территории, объемы оче-редей, квартирографию, площадии параметры помещений (жилых,коммерческих), комментарии по ихразмещению на поэтажном плане,поразмещениюпомещенийвконту-реквартиры,уровнюотделкииинже-нернойоснащенности,благоустрой-ству,решениюфасадовипроч.

Обоснование остается у орга-низатора проекта – его отдельныеблоки (цена, стратегия и план про-даж) используются при подготовкесводногобизнес-плана.Техническоезаданиедополняетсядокументациейи передается архитектурной студии,которая привлекается для выполне-ния проектных работ. Такая схемаработы позволяет получить объек-ты недвижимости, востребованныеупотенциальныхпокупателей.

Однако,когдаречьидетопроек-тахредевелопментатерриторий,воз-никаюттриосновныхмомента,пре-пятствующих успешной трансфор-мации маркетинговой концепциивархитектурныйпроектипланиро-вочныерешения.

Во-первых, от момента разра-боткимаркетинговойконцепциидоначалапроектированияможетпрохо-дитьзначительноевремя,закотороеоткрываютсяновыеобстоятельства,кардинальнымобразомвлияющиенахарактерпредложенныхвконцепциирешений.Иногдазаэтовремяпроис-ходитсменакомандыпроекта,икон-цепцияпростотеряется.

Во-вторых, очень часто помочьправильнотрансформироватьмарке-тинговую концепцию в архитектур-

ныйпроектможеттолькоспециалист,которыйосуществлялееформирова-ние.Последниймоментпосвоейсутисхожсавторскимнадзоромвстрои-тельстве.

В-третьих, на рынке весьмараспространены ситуации, когдаорганизатор проекта, даже рас-полагаямаркетинговойконцепцией,неиспользуетеевкачествебазыприпроектировании. Это может проис-ходить по ряду причин. Например,из-за того, что специалисты архи-тектурной студии уверяют заказчи-ка в том, что они отлично знакомыс предпочтениями потенциальныхпокупателей, и отказываются опи-ратьсянаконцепцию.Втехслучаях,когдакпроектупривлекаютсяино-странные архитекторы, концепцияможет не войти в пакет исходнойдокументации, по той простой при-чине,чтоеенеобходимопереводитьнаязыкисполнителя.

Предлагаювашемувниманиютриистории, позволяющие со сторонывзглянутьнамаркетинговыеошибки,которыемогутпоявлятьсявпроцессепроектирования по объектам реде-велопментатерриторий.

ИсторияперваяДевелопер обратился к консуль-танту за рецензией объемно-пла-нировочных решений жилой частипроекта редевелопмента террито-рии. Генеральный план застройкитерриториибылутвержден,архитек-турныерешения зданийвыбраныиутверждены менеджментом компа-нии.Услугиархитекторовоплачены,договор с архитектурной студиейзакрыт.

Впроцессезнакомстваконсуль-танта с материалами по основнымпунктаманализаобнаружиласьниз-

кая маркетинговая эффективностьпредложенных решений, влекущаязасобойснижениепотребительскихкачеств квартир, а следовательно,иценыквадратногометра.

Соотношение квартир разныхтипов(квартирография)несоответ-ствовало оптимальной квартирогра-фии для класса, в котором девело-пер планировал позиционированиеобъекта.

Планировочные решения квар-тир – расположение помещенийв контуре квартиры, соотношениедлиныишириныпомещений(длин-ные узкие комнаты, коридоры ипрочее) не создавали среды, ком-фортнойдляпроживания,ипоэтомуснижали конкурентоспособность.Приэтомсама глубиназданийсоз-давала дополнительные сложностидля формирования эффективныхпланировочныхрешений.

Значительная часть трехкомнат-ныхквартир–болеедорогихобъек-товпосравнениюсоднокомнатнымии двухкомнатными квартирами –проигрывала последним по местуразмещения на этаже, по видовымхарактеристикам.

Декоративные ниши-углублениянафасадезданийприводиликпоте-ре продаваемой площади, слож-ностямвэксплуатации,втомчислеувеличениюпотерьтепла,необходи-мостиразработкирешенийпоорга-низациисистемыудаленияснегаизполостинишивзимнийпериод.Привсей технической и экономическойсложности данные декоративныеэлементы не оказывали никакогоположительного влияния на ценуквадратногометра.

Дляповышениярыночнойэффек-тивности проекта потребовалосьпроводить перепроектирование.

Особенности российского редевелопмента Девелоперыполногоциклачастоупускаютвозможность

снизитьмаркетинговыерискинаэтапепроектированияизаложитьосновуконкурентоспособностипроектаещедовыходанастроительнуюплощадку.

ЮлияНигуль,руководительинформационно-аналитическогоотделаООО«Консалтинговыйцентр"Петербургскаянедвижимость"»

Юлия Нигуль / Yulia Nigul

№ 9 (44) / 2011


|Экспертноемнение |

| Образование |

59


Заказчику пришлось вновь обра-титься в архитектурную студию,скоторойонработал,открытьновыйдоговор,оплатитьуслугипокоррек-тировке основных планировочныхрешений на основе рекомендаций,полученныхотконсультанта.

Вданномслучаедлядевелоперавсеобернулосьпотерейденегивре-менинаподготовительномэтапе,нотакоеразвитиесобытийможносчи-татьхорошимфиналом.

ИсториявтораяКонсультантразрабатываетконцеп-цию развития территории фабри-ки в исторической части города.Параллельно над проектом само-стоятельно работает зарубежноеархитектурноебюро.Рекомендацииконсультантаиархитекторовпоплот-ности(объемжилья)иразмещениюзданийнесовпадают.Архитекторы,желая приятно удивить заказчика,значительноувеличиваюткоэффици-ентплотностизастройки,из-зачегоухудшаются видовые характеристи-кирядакорпусов,которыемоглибыприданныхконсультантомрекомен-дациях позиционироваться в болеевысокомценовомдиапазоне.

Консультант, обладая знаниямио темпах реализации, возможныхценах,позиционированиикомплекса,осуществляет расчеты, доказываю-щиеснижениеэкономическойцеле-сообразности и увеличение рисковснижениятемповпродажпривысо-коплотнойзастройкерассматривае-могоучастка(снижениеклассностиобъекта,ухудшениеусловийпрожи-ваниявкомплексе).

Этаисторияиллюстрируетто,чтоневсегдаувеличениеобъемоввоз-водимых улучшений ведет к увели-чению доходности проекта. Всегда

существует оптимальный вариантсоотношенияценыикачества,кото-рый,соднойстороны,удовлетворитдевелопера, а с другой стороны –потенциальныхпокупателей.

Для архитектурного бюро нево всех случаях под силу задача,по определению влияния того илииногорешениянаценуреализацииквадратногометраитемппродаж–для этого просто нет достаточнойпрактики и аналитической базыпо продажам. Трезвое пониманиебалансаимеетсятолькоукомпанийсбольшимопытомработыисобствен-нымпортфелемреализованныхпро-ектоввконкретномсегментерынка.

ИсториятретьяВ процессе подготовки крупногопроекта обратились представителиодного из ведущих промышленно-строительныххолдинговПетербурга,предложив консультанту бриф намаркетинговоеисследование.

Вбрифезначилисьдвеосновныецели – определить емкость рынкаквартир-студий в Санкт-Петербургеипригородеиспрогнозироватьсово-купныйспроснаданныйтипквартирнаближайшиетригода.

На обсуждении целей исследо-вания выяснилось, что компанияготовит крупный проект жилойзастройки территории в одном из

административно-подчиненныхрай-онов города, характеризующемсявысокимуровнемвнутреннего(мест-ного) спроса. Заказчик располагалгенеральным планом, архитектур-

нойконцепциейипланировочнымирешениямидомов(поэтажныепланы,планировочные решения квартир),разработаннымииностраннымархи-тектором.

Изначально квартирографиядомов включала большую долюоднокомнатныхквартир.Нопредло-женные планировочные решенияотличались большой глубиной ималой шириной помещений (кухняикомната),идляулучшения«товар-ного вида» заказчиком рассматри-вался вариант превратить тесныеоднокомнатные квартиры в про-сторныеквартиры-студии.

Отделмаркетингавполнеобосно-ванносомневалсяввостребованно-сти больших квартир-студий и воз-можностиреализацииихвбольшомколичестве. Тогда и было приняторешение заказать маркетинговоеисследование. Специалисты соста-вили бриф, который мы получили.Однако, как выяснилось, ситуацияосложнилась тем, что параллельнос работой над проектом компаниязаказчика, включающаядомострои-тельный комбинат, модернизирова-ла производство. ДСК должен был

выпускатьтиповыедомадлявозве-дениявпроекте.Следовательно,про-изводственная линия должна былабытьнастроенанасерийныйвыпускдомовстакимсоотношениемквартир

разных типов (квартирографией),которое максимально соответство-валобыспросунапротяжениивсегоциклапродажвразвиваемомжиломмикрорайоне.Приошибках с квар-тирографией компания понесла быпотери – или от низкого среднеготемпа продаж на объекте, или отзатратнаостановкуиперенастройкупроизводственнойлиниив серединециклапродаж.

Врезультатеоптимизациейпла-нировочных решений занималисьуже российские архитекторы подчуткимруководствоммаркетологов.

Всетриисторииобъединяетодинобщиймомент:архитекторыимарке-тологинеработаливтандеме.Каждыйиз названных участников проектавыполнял свою функцию отдельно,независимоот другого. Такая схемаорганизации работы обречена нанеобходимостьпоследующихдорабо-ток.Оптимальнымрешением,позво-ляющим избежать тех неприятныхситуаций, которые описаны выше,являетсясхемаработы,прикотороймаркетологи сопровождаютпроцесспроектирования и оказывают непо-средственноевлияниенанего.

Оптимальнымрешением,позволяющимизбежатьнеприятныхситуаций,являетсясхемаработы,прикотороймаркетологисопровождаютпроцесспроектированияиоказываютнепосредственноевлияниенанего.

Exper t Opinion:


Redevelopmentofterritoriesisoneof the most challenging fieldsin development, for risks are

extremelyhighinthissector.Eachexpert,atleastpartiallyfamiliar

withrealestate,knowsthatthemarketingconceptofterritorialdevelopmentisthekey instrumentof lowering the risksatthedesignstage.Anyconceptisdividedintotwomainparts:rationaleanddesignspecification.Therationale,accountingforthemainbulkofthemarketingcon-cept,includesfourmajorblocks:analysisofsourcedataonagiventerritory,detailedmarketanalysis,calculationsandamar-ketingconcept(positioning,commodity,price,strategyandsalesplan).

Allinformationandcalculationspre-sentedintherationaleservetodeducethe most important thing: namely, amarket-baseddesignspecification.

Thetechnicaldesignspecificationisthe“bottomline”oftheprojectteam’sefforts. This part normally takes theformofschedulesandtableswithsomegraphicmaterialsandcontainsthefol-lowing things: zoning, thephasingofterritorialdevelopment,thevolumesofindividual phases, spatial layouts, thesizeandparametersof residentialandnon-residentialpremises,commentsontheirlocationonthefloorandapartmentplans,theleveloffinishingandengineer-ingoutfit,facadesolutions,landscapingandpublicamenitiesandsuchlike.

The project organizers retain therationale – some of its parts (price,strategy and sales plan) are used topreparea summarybusinessplan.Thedesign specification is supplementedwithdocumentsandhandedovertoanarchitecturalstudioinvolvedindesign.Suchaschemeleadstothedevelopmentofrealestateobjectsindemandamongthepotentialbuyers.

However,whenthematterconcernstheurban regenerationprojects, threemajor hurdlesmay impede successfultransformationofthemarketingconceptintoanarchitecturalproject.

Firstofall,alotoftimemaylapsefromthedevelopmentofamarketingconcepttothebeginningofdesignworks.During

thistimenewcircumstancesoftenarisethatmayradicallyimpactthenatureofdesignsolutions.

Secondly, only a specialist whodevisedthemarketingconceptcanoftenhelp competently transform it into anarchitecturalproject.

Thirdly,asisoftenthecaseonthemarket,aprojectorganizerdoesnotusethemarketingconceptindesign,evenwhenhehasone,forvariousreasons.

Givenbelowarethreecasestudieswhich reveal somecommonmarketingmistakes thatmayarise in thedesignprocess,whenurbanregenerationproj-ectsareinquestion.

CaseoneA developer asked a consultancy toreview space-planning solutions fortheresidentialpartofacertaingrand-scaleredevelopmentproject.Themasterdevelopmentplanhadbeenendorsed,architectural solutions selected andapproved by the company’s manage-ment. The architectural services hadbeenpaidandacontractwithanarchi-tecturalstudiohadbeenexecuted.

As the consultants were lookingthrough thematerials, it immediatelybecameapparenttothemthatthemar-ketingeffectivenessofproposed solu-tionswasverylowandthiswouldentaillower consumer quality of the livingspaceandhencethehousingprices.

Correlationbetweendifferent resi-dential unitswas not optimal for theclasswhere the developer planned topositionitsproject.Spacelayoutsolu-tions – ridiculously long and narrowroomsandcorridors–couldnotcreateacomfortablelivingenvironmentandthisloweredtheproject’scompetitiveness.

A significantpart of two-bedroomapartments–moreexpensive residen-tialunitscomparedtostudiosandone-bedroomapartments–was inferior tothelatterintermsofwindowviews.

Decorativerecessesonthefacadescaused the loss of sold living space,operationalproblems,includingthelossofheat,andtheneedtothinkofsnowremovalfromthenichesinwintertime.

Redesignwas requiredto raisetheproject’smarketeffectiveness.Thecus-tomerhadtorequestthearchitecturalstudiowhichhehadearlierdealtwith,toopenanewcontract andpayextramoneyforthecorrectionofmajorlayoutsolutions based on the consultancy’srecommendations.

CasetwoA consultant develops a concept ofindustrialredevelopmentinthehistori-calpartofacity.Inparallel,aforeignarchitectural bureau independentlyworksontheproject.Recommendationsoftheconsultantandarchitectsintermsofdensity(livingspace)andpositionofvariousbuildingsdiverge.Thearchitects,willingtomakeapleasantsurpriseforthe client, significantly increase thedevelopmentdensity,therebyworseningthewindowviewsinanumberofblockswhichcouldhavebeenpositionedinahigherpricerange.

Theconsultant,knowingthepaceofdelivery,possiblepricesandpositioningofthehousingestate,makescalculationsprovingthereductionofeconomicexpe-diencyandgrowingrisksofsalesspeedslowdownincaseofhighdevelopmentdensity(propertydowngrading).

This story is an ample illustrationthatnotalwaystheincreasedvolumeoferectedimprovementsbooststheproj-ectyield.Therealwaysexistsanoptimalprice-qualityratiothatwouldsatisfythedeveloper, ononehand, andpotentialbuyers,ontheotherhand.

Architectural practices are notalwayscapabletocopewiththetaskofdeterminingtheinfluenceofanypartic-ularsolutiononlivingspacepricesandsalesspeed–simplythereisnotenoughpractice and sales analytics. Only thecompanieshaving richexperienceandtheirownportfolioofprojectsbroughttofruitioninanyparticularmarketseg-menthavesoberunderstandingoftheproperbalance.

CasethreeAstheywerepreparingacertain largeproject, representatives of a leading

industrial-constructionholdingcompa-nyinSt.Petersburgplacedwithacertainadvisoryanorderforamarketingstudy.

Two main goals were defined: toidentifythecapacityofthestudioapart-mentsmarketinSt.Petersburganditssuburbsandtoprognosticatethecumu-lativedemandforthistypeofresidentialunitsinthenearestthreeyears.

Itturnedoutduringthediscussionsthatthecompanywasgettingreadyalargeprojectofresidentialdevelopmentinoneof thecitydistrictsnotable forahighleveloflocaldemand.Thecus-tomerpossessedamasterplan,anarchi-tecturalconceptandlayoutsolutionsforthebuildings(floorplans,spacelayoutsolutionsetc.)developedbyanoverseasarchitect.

Originally the share of one-roomapartmentswashigh.However,thepro-posedlayoutsolutionswerenotedforabigdepthandsmallwidthoflivingprem-ises(kitchenandroom),andtoimprovevendibility,thecustomercontemplatedtransformation of cramped one-roomflatsintospaciousstudios.

Themarketing department justifi-ablydoubtedthedemandforbigstudioapartmentsandapossibilityoftheirsaleinbigquantities.Then itwasdecidedtoorderamarketingstudy.Specialistsmadeupabriefwhichweobtained.Yetthe situationwas complicatedby thefactthatinparallelwithworkingontheprojecttheclient’scompany,includingahouse-buildingplant(DSK),modernizedtheproductionlines.TheDSKwastoputoutstandardhousestobeerectedinthecourseoftheprojectdelivery.Hencetheproductionlinewastobetunedupforrepetitionworkofhouseswith suchacorrelationofdifferenttypesofapart-ments which would correspond withthe demand in the best way possiblethroughout theentire sales cycle inarapidlydevelopingresidentialarea.Anymistakewouldbefraughtwithlossesforthecompany,tobeincurredeitherbyalowaveragespeedofsalesorbyahaltandreadjustmentoftheproductionlineinthemidofthesalescycle.AsaresultitwasRussianarchitectsunderawatch-fuleyeofmarketingexpertswhowereengagedintheoptimizationofplanningsolutions.

All threestorieshaveonething incommon:thearchitectsandmarketingexperts failed to join theireffortsandworkedindependentofeachother,eachperforminghisspecificfunctionregard-lessoftheother’sopinion.Thisapproachtoworkinevitablyleadstoomissionsanddefectsthatneedtoberemovedlater.An optimal decision to preclude theabove-statedunpleasantsituationsisadifferentapproachtoworkorganizationwherebymarketingexpertsmonitorthedesignprocessandinfluenceitdirectly.

Russian Development Specifics Full-cycledevelopersoftenmissoutontheopportunityto

reducemarketingrisksatthedesignstageandlayafoundationoftheirprojectcompetitivenessbeforeenteringaconstructionsite.

ЮлияНигуль,руководительинформационно-аналитическогоотделаООО«Консалтинговыйцентр«ПетербургскаяНедвижимость»/YuliaNigul,headofinformationandanalyticsdepartmentatthe"PetersburgRealEstate"consultancy

61

№ 9 (44) / 2011 NORTHWEST

| Market Report |

|ExpertOpinion |

| Education |



Первые полностью оборудо-ванные офисы (servisedoffices – дословно с англ.

«обслуживаемые офисы») сталипоявлятьсяв1980-хгодахвкрупныхгородахСШАибылиориентированывосновномнапутешествующихбиз-несменов.Широкоежераспростра-нение аренда отдельных рабочихмест получила с развитием ковор-кинга, придуманного фрилансера-ми. Традиционно принято считать,что первый коворкинг-центр былоткрытвСШАв2005годупрограм-мистомБрэдомНьюбергомидруги-ми фрилансерами для совместнойработы в одном помещении и раз-делениярасходовнаарендуофиса.По другой версии, первый ковор-кинг116WestHoustonоткрылсяещераньше–в1999годувНью-Йорке,специально для людей творческихпрофессий.

Из США этот тренд проникв Западную Европу, а потом ивРоссию.

СначалавЕкатеринбурге,азатемвПетербургеиМосквесталиоткры-ваться офисы с подобной схемойаренды. А во время финансовогокризиса начали появляться ком-пании, не только сдающие в арен-ду рабочие места, но и решающиеза арендаторов организационныевопросы,атакжевопросыпожизне-обеспечениюофиса,чтосталоприн-ципиальнымотличием такой услугиотковоркинга.

Услугапоарендеоборудованногоподключрабочегоместаполучиланазвание «мини-офис». Суть этогоформата состоит в том, что арен-даторснимаетодноилинесколькорабочих мест в офисе, оборудо-ванных компьютером, телефоном,Интернетом, дополнительнымистульямидляклиентов.Чащевсегоздесьтакжеестьпереговорныеком-наты,холлсресепшен,зонаотдыха.Помещенияоборудованыобщейдлявсехарендаторовтехникой–прин-терами, сканерами, ксероксами ифаксами. Кабинеты организованыпо принципу open space, рабочиеместаотделеныдруготдругапере-городками.

В одном кабинете, таким обра-зом,находятсясразунесколькоком-паний,сферыдеятельностикоторыхразличны. Секретарь на ресепшенпомогает посетителям сориенти-роваться и быстро найти нужную

им компанию или человека. Когдаарендаторам предстоит важнаявстреча с клиентами или партнера-мипобизнесу,онизанимаютпере-говорнуюкомнатунанеобходимоевремя,предварительнозаброниро-вав ее. Печать документов, приемсекретарем корреспонденции,определенныйлимитчасовдоступавпереговорнуюкомнатучащевсеговключенывстоимостьарендырабо-чегоместа.Вкачестведополнитель-ныхмогутвыступатьуслугикурьера,рекламныевывескивофисномцент-реипрочее.

Мы уже сформировали целуюсеть полностью оборудованныхофисовсуслугой«мини-офис»,вос-требованнойсредималогоисредне-гобизнеса.Допоследнеговременинаши объекты были расположенывЦентральномрайоне–наНевскомпроспекте, на набережной рекиФонтанки и Большой Конюшеннойулице. Недавно были запущеныполностью оборудованные офисыв здании на Большом проспектеПетроградской стороны, 32. Этоодна из наиболее востребованныхулиц в деловомцентреПетербурга.При этом средниеарендные ставкина офисную недвижимость здесьдостаточно высоки – от 1,8 тыс.руб./кв. м в месяц в классе А иот800рублей–вВ-классе.

Открытие нашего офисногоцентра было вызвано большимколичеством запросов со сторонынаших потенциальных арендато-ров.Мыожидаемзаполненияобъ-екта в рекордно короткие срокиблагодаря тому, что оперируемнебольшими площадями и сдаемв аренду рабочие места. Общаяплощадь офисного центра состав-ляет 2,2 тыс. кв. м. Здесь можноарендовать кабинеты различногометража–от11до57«квадратов»,отдельныерабочиеместа,комнатыдляпереговоров.Какиостальныеобъектыкомпании,офисныйцентрна Петроградской оборудованзонойотдыха.

Покатакиесетиофисныхобъек-товподединымбрендомхарактер-нывбольшейстепенидляМосквы.Настоличномрынкевэтойсфереработают такие компании, как«Ами Офис», «Московский офис»,«Мини-офис», «Аренда помеще-ний».ВПетербургежетакойбизнеспока не особенно распространен.

Арендурабочихмествгородепред-лагают около 15–20 коворкинг-центров(UnionStars,StartUpPlace,FreeStyleOfficeидр.).Ихобъектырасположены как в спальных, такивприближенныхкцентрурайо-нах. Многие из них предоставля-ют не только место в офисе, но иряд дополнительных услуг, но онвесьма ограничен. Средняя стои-мость рабочего места в коворкин-ге составляет 3–5 тыс. рублей.Основнымиихарендаторамиоста-ютсяфрилансеры.

Отдельныерабочиеместавкаби-нетах сдает в Петербурге такжекрупная международная компанияRegus. Офис компании расположенв бизнес-центре класса А NevskyPlaza. Но предложение Regus рас-считаноужененамалыйисреднийбизнес, а на представителей ино-странных компаний, совершаю-щих деловыепоездки в наш город.Соответственно, и по стоимостипредложениенапорядоквыше,чемвдругихкомпаниях.

Стоимость «мини-офиса» (какв Петербурге, так и в Москве)составляет в среднем 8–10 тыс.рублей, в основном на стоимостьвлияетрасположениеофисаотно-сительноцентрагорода.Еготипич-ными арендаторами являютсяпредставители малого и среднегобизнеса, индивидуальные пред-приниматели, значительно реже –фрилансеры. Наиболее распро-страненные сферы деятельности –туристический бизнес, логистика,юриспруденция, рекрутинг, рекла-ма, недвижимость, торговля, веб-технологии, интернет-магазины.Нона этомсписокпотенциальныхарендаторов не заканчивается.Зачастуюкданномуформатуарен-дыобращаютсяиногородниеиино-странные компании, которымнеоб-ходимо «протестировать» рыноквдругомрегионеилистране.Такимобразом, они не тратят время напоискподходящего помещениянапервоначальномэтапеработы.Ещеоднозначительноепреимущество–арендатор несет меньшие финан-совыериски,вслучаееслибизнесне пойдет. Иногда иногородняякомпания целенаправленно арен-дует «мини-офис» на длительныйсрок, таккаквфилиаленеобходи-мо постоянное присутствие толькоодного-двухспециалистов.

Офис под ключ

АрендуотдельныхрабочихмествПетербургепредлагаютоколо15–20коворкинг-центров.Однакополностьюоборудованныйофисвкупесширокимспектромуслугдляарендаторовпредлагаютлишьединицыизних.

АндрейИванов,директоруправляющейкомпании«Офис-М»

63

№ 9 (44) / 2011 NORTHWEST

| Market Report |

|ExpertOpinion |

| Education |

First serviced offices beganhitting the markets of big UScities in the 1980’s and were

mainlygearedtowardstheneedsoftravelingbusinessmen.Yetitiswithco-working development inventedby freelancers that the lease ofindividual workspaces turned intoawidespreadpractice.Thefirstco-working center is thought to haveopened in 2005 by the Americasoftware expert Brad Newberg andother freelancers for sharing theoffice space and upkeep expenses.According to another version, thefirstco-workingcenterat116WestHoustonopenedasearlyas1999inNew York specifically to serve theneedsofcreativepersonalities.

FromtheUSAthistrendthenpen-etratedintoWesternEuropeandlaterintoRussia.FirstinYekaterinburgandthen in St. Petersburg andMoscowthey started opening offices withsucharentalscheme.Andduringthefinancialcrisisthereappearedcompa-nieswhichdidnotonlyletoutwork-spacebutalsosettledorganizationaland life-support issues onbehalf oftenants.Thiswasafundamentaldif-ferencefromco-workingservices.

Thelettingofa“turnkey”work-spacewasgiventhenameof“mini-office.”Withinthisformatatenantleases one or two workspaces intheofficeequippedwithadesktop,telephone lines, Internetandextrachairs forclients.Mostoftentherearealsoroomsfortalks,anentrancelobbywithareceptioncounterandarelaxationzone.Thepremisesareoutfitted with office equipmentshared by all tenants – printers,scanners,copingandfaxmachines.Thesearenormallyopenspaceoffic-es,withworkspacesseparatedfromeachotherwithpartitions.

Therefore several companiesfromdifferentbusinessareassharethe same office space. Secretariesat the reception desk help visitorsfindtheirbearingsandquicklyspottherightcompanyorperson.Whentenantsappointanimportantmeet-ing with their clients or businesspartners,theyoccupyforanindefi-nite time a room for talks, makingreservations inadvance.Theprint-outofdocuments,receptionofcor-respondencebyasecretary,limitedhoursofaccesstoabreak-outroom

aremostoftenincludedinthepriceof workspace lease. The additionalservicemayincludethemessenger,advertisingintheofficecenterandsuchlike.

We’ve already formed an entirenetwork of serviced offices with aspecial “mini-office” servicewhichis in high demand among smalland medium-sized business. Untilrecently our facilities have beenlocated in central Petersburg – onNevskyAvenue,alongtheFontanka

Quay andBolshaya KonyushennayaStreet. A short time ago fullyequipped offices were launched ina building at 32 Bolshoi Prospekton the Petrograd side. This is oneof the most popular streets in St.Petersburg’s central business dis-trict. Average office space rentalrates are rather high here – from1,800 rubles/sqm/month inClassAandfrom800rublesinClassB.

We opened our office centerafter we had received a multitudeofrequestsfrompotentialtenants.We expect this facility to be filledwithinarecordshorttimeowingtothefactthatwedealinsmallofficeunitsandletworkspaces.Thegrossbuilt area of our office center is2,200sqm.Hereofficesofdifferentsizes–from11to57sqm–canberented, individual workspaces androoms for talks. Like other objectsofthecompany,theofficecenteronthePetrogradsideisoutfittedwitharelaxationzone.

Suchnetworksofofficeobjectsunder a single brand have so farbeen largely typical of Moscow,withsuchcompaniesasAmiOffice,

Moscow Office, Mini-office andArenda Pomescheniy operating onthismarket. Fornow this businesshas not been widespread in St.Petersburg. Individual workspacesare offered for lease by 15-20 co-working centers – namely, UnionStars, StartUp Place, FreeStyleOfficeandothers. Theirpropertiesare located both in bedroom com-munities and in thedistricts adja-centtothecenter.Manyofthesedonot only provide office space, but

anumberofservicestoboot,evenif limited. The average price perworkspaceatco-workingcentersis4,000rubles,freelancersbeingtheirmajorlessees.

Regus,alargeinternationalcom-pany, also offers individual work-spaces for lease in St. Petersburg.The company’s office is accommo-datedintheA-classbusinesscenterNevskyPlaza.Regusmainly targetsrepresentativesofforeigncompaniesvisitingourcityforbusinesspurpos-es,ratherthansmallormedium-sizedbusiness.Accordingly,theirbidscostmorethanthoseofothercompaniesbyanorderofmagnitude.

The cost of “mini-office” (bothinSt.PetersburgandMoscow)aver-ages8,000-10,000rubles.Thecostis mainly influenced by the officelocationrelativetodowntown.Thetypicaltenantsarerepresentativesof small and medium-sized busi-nesses, individual entrepreneursandseldomfreelancersengaged intourism, logistics, jurisprudence,recruiting, advertising, real estate,trade,Web-technologiesande-com-merce. Non-resident and foreign

firms, eager to “test” the market,are also among the potential ten-ants of this format. They do notwant to waste their time lookingfor a suitable office at the initialstage.Anotherimportantadvantageisthatthetenantrunslesserfinan-cialrisksincasethebusinessfails.Sometimesanon-residentcompanyleases a “mini-office” for a longterm,sinceonlyoneortwoexpertsneedtobeconstantlypresentatanaffiliateoffice.

“Turnkey” Office About15-20co-workingcentersinSt.Petersburgofferthe

leaseofindividualworkplaces.However,veryfewofthemprovideafullyequippedofficecoupledwithawiderangeofservicesfortenants.

AndreiIvanov,directorofthemanagementcompanyOffice-M

Andrei Ivanov /Андрей Иванов

Anentirenetworkofservicedofficeswithaspecial"mini-office"servicethatisinhighdemandamongsmallandmedium-sizedbusinesshasbeenformedinSt.Petersburg–mainlyincentraldistrictsandonthePetrogradside.Suchco-workingfacilitiesareverypopularamongtheten-antsandoftenfilledwithinarecord-breakingtime.

Образова н ие:


Тенденциинарынкебизнес-обра-зованияпоследнихлетпоказы-вают,чтослушателиищутшколу

свысокоймеждународнойрепутаци-ей,высокопрофессиональнымпрепо-давательскимсоставом,атакжеожи-дают,чтообразованиеповлияетнаихкарьеру и глобальные перспективы.Неменееважнырасписаниезанятийи формат обучения, учитывающиеих занятостьинапряженный графикжизни. Выбирая бизнес-школу, слу-шательвыбираетпреждевсегостра-тегическогобизнес-партнера,которыйбудетвлиятьнауспехкаквеголичнойкарьере,такивегобизнесе.Издесьважнонеошибиться.

Чтобыбытьуспешной,школабиз-неса должна инвестировать значи-тельные ресурсы в продвижениесвоегобрендана глобальномрынкебизнес-образования, включающееучастиевмеждународныхрейтингах,

получение соответствующих аккре-дитаций,повышениеуровняинтерна-ционализациистудентовипрофессор-ско-преподавательскогосостава.

Особое внимание в развитиисвоегобрендашколыдолжныуделятьпостроению долгосрочных взаимо-отношений с ведущими западнымибизнес-школамивкачествеакадеми-ческихпартнеров, а такжесбизнес-сообществом как одним из главныхстейкхолдеров – все это в будущемпозволит рассчитывать на достой-ные позиции в мировых рейтингах,а выпускникам – гордиться своимидипломами.

Вусловияхвысокойконкуренциинарынкебизнес-образованияслуша-тели все более тщательно подходятк выборупрограммыобучения, ори-ентируясь на индивидуальный под-ход,профильгруппы,наличиемежду-народных аккредитаций, качество

диплома, возможность прохождениязарубежныхстажировок.

Новомногомвыборзависиттакжеот тех задач, которые стоят передслушателями, от сферы их деятель-ностиирынка,накоторомонирабо-тают. В процентном соотношениина программах сегодня существуетследующийотраслевой срез: 35%–промышленность и производство,20%–недвижимостьистроительство,20%–оптоваяирозничнаяторговля,15%–энергетика,10%–финансы.

Всвязисэтимстудентывыбира-ют либо программу Executive MBAна русском языке, либоDualDegreeExecutiveMBA (DDEMBA) по модели«двадиплома»,котораявсегдареали-зуетсясовместносзападнымишкола-мибизнесанаанглийскомязыке.

ОсобенностьюExecutiveMBAяв-ляетсято,чтоонаориентировананаруководителейисобственниковком-

паний, активно участвующих в раз-витии бизнеса в России. Обучениенаправлено на совершенствованиелидерскихкачествиразвитиеуправ-ленческих компетенций слушателей.Кромеэтоговпроцессеобученияпро-водятся выездные учебные модуливоднуизамериканскихилиевропей-скихшколбизнесасцельюознакомле-ниясзападнымибизнес-практиками.

Безусловным преимуществомDDEMBAявляетсято,чтоэтообучениедаетвозможностьвреальномвреме-ниоценитьперспективыдляведениябизнесавразличныхрегионахмира,способствуя карьерному росту намеждународном уровне. Например,в Высшей школе менеджментаСПбГУ основные курсы проходятвПетербургеиПариже,амодулиповыборупроводятсявразличныхстра-нахмиравзависимостиотспециали-зации(вЕвропе,СевернойиЮжнойАмерике,АзиииБлижнемВостоке).Ещеодноконкурентноепреимуществопрограммы–возможностьполучениясразудвухдипломов:государственно-гоизападнойбизнес-школы.

Хочетсяотметить такжеудобствомодульногоформатаобучениянапро-граммахExecutiveMBA.Онпозволяетотрываться от работы на несколькоднейпримерноразвмесяц.Авремя,проведенноевсамолете,можноисполь-зоватьдля самостоятельнойработы.Посмотритеналидирующиепрограм-мыEMBA,ониужедавно«путешествуютпомирувместесучастниками».Бизнесстановитсявсеболееглобальным.

Сегодняусовременныхруководи-телейестьбольшоежеланиеучиться.Этообусловленокак экономическимподъемом,такитем,чторынокменяет-сяоченьбыстро.ВпроцессеобучениянапрограммахExecutiveMBAслушате-линетолькоотслеживаютлюбыеизме-нениянарынке,ноиполучаютнаборинструментов по управлению этимиизменениями.Популярностьбизнес-образования сейчас весьма высока,потому что очень высока его рента-бельность,таккакзаветныйдиплом–этопропусквмирвысокихдоходовиголовокружительнойкарьеры.

Инвестиции в самого себя Бизнес-образованиестановитсявсеболеевостребованным.Однакорост

егопопулярностиобуславливаетвсеновыетребованияккачествутакойуслуги.Какрассчитатьотдачуотинвестицийвбизнес-образование?Какиецелиставитьпередсобойишколой?Сегодняэтимивопросамизадаютсямногиетоп-менеджерыведущихроссийскихизападныхкомпаний.

ДмитрийВолков,профессор,директорпрограммMBA/EMBAВысшейшколыменеджментаСанкт-Петербургскогогосударственногоуниверситета(ВШМСПбГУ)

Брендбизнес-школы–этообещаниебудущего,подкотороесобираютсялюди,знания,деньги,идеи,технологии.Мощныйбрендмагнитомпритягиваетксебесильныхиамбициозныхстудентов.Видеалекконцуобучениястудентдолженнайтиответынатевопросы,которыепобудилиегопоступитьвбизнес-школу.Например,увидетьновыеточкиростадлясвоегобизнесаиликарьеры.Приэтомстепеньсамапосебеявляетсятолькооднойизсоставляющих(хотяидостаточноважной)дляпоследующегокарьерногороста.ДлямногихкомпанийстепеньMBAявляетсяуженестолькопреимуществомприпродви-жении,сколькообязательнымусловием,безкоторогорассчитыватьнакарьерныйростнепредставляетсявозможным.Чтокасаетсятрудоустройства,тошансы,безусловно,повышаются,таккакправило«поодеж-кевстречают»действуетдостаточнобезотказно.Вцеломинвестициивсобственноеразвитиетакженадежныиперспективны,какинвестициивдругиевечныеценности,такиекакзолотоинедвижимость.

Владимир Неровный, предприниматель, инвестор:

Уверенномогусказать,чтомоиинвестициивобу-чениенапрограммеMBAокупились,аихрентабель-ность–этотысячипроцентов.Подинвестициямияподразумеваюпреждевсегосвоевремя,потрачен-ноенаобучение,итолькопотомучитываюденьги.Сожалеютолькоотом,чтонесделалэтонесколькимигодамиранее.

Получениебизнес-образованиясчитаюоченьграмотныминвестированиемвсвойкругозоринавыки.Формальносрококупаемостиматериаль-нойсоставляющейоценилбыдлясебявпериод3–5лет.Интеллектуальнаясоставляющаябудетдаватьотдачувсюжизнь,аокупается,думаю,ужепоходупрограммы,анепослееезавершения.Темнеменеесуверенностьюмогусказать,чтоэтарен-табельностьположительнаи,безусловно,приноситотдачу.

Егор Логинов, генеральный директор ЗАО «Гринсайд» /Yegor Loginov, CEO of Greenside

Анна Хрусталева, управляющий партнер консалтинговой группы «Хрусталева и Харламов» / Anna Khrustaleva, managing partner of Khrustaleva & Kharlamov consulting group

65

№ 9 (44) / 2011 NORTHWEST

| Expert Opinion |

|Education |

| Listings |

The trends on the market ofbusiness education in recentyearsdemonstrate thatpotential

studentsarelookingforschoolsofhighworldwidereputeandhighlyprofessionalteaching staff. They also expect theireducationwillhaveadirecteffectupontheircareerandglobalprospects.Nolessimportantarethecurriculumtimingandteaching format, taking into accounttheirtoughdailyschedules.

Potentialstudentswanttofindnotajustaschool,butalsoabusinesspartnerwhichwouldpropelthemtosuccessinbusinessandpersonal career and it isimportantnottomakeamistakeinthismatter.

Tobea success, abusiness schoolmustinvestsignificantresourcesinitsbrandpromotionontheglobalbusinesseducationmarket,includingthepartici-pationininternationalratings,respec-tiveaccreditations, andahigher levelofstudentsandteachingstaffinterna-tionalization.

Whilepromotingtheirbrand,schoolsshouldfocusonbuildinglong-termrela-tionshipswithleadingWesternbusinessschoolsastheiracademicpartnersandalsowiththebusinesscommunityasoneofthekeystakeholders–allofthosewillbeinstrumentalinstakingaworthyposi-

tionintheworldratingsandallowthegraduatestotakeprideintheirdiplomas.Ifyouwantaplaceontheworldmarketofeducationalservicesyoushouldaspiretobeincludedintheleadingratings.

Underatoughcompetitionintoday’smarketofbusinesseducation,studentsarecarefulinhowtheychooseatuitionprogram.Amongthekeybenchmarksisan individual approach, group profile,internationalaccreditations,qualityofdiplomasandanopportunitytohaveaninternshipabroad.

Yetthechoicealsolargelydependson the goals pursued by students,on their specific sphere of businessactivityand themarket theyworkon.Percentagewise, the following sectoralbreakdownexistsintuition:manufactur-ingindustriesprovide35%ofbusinessstudents,constructionandrealestate–20%,wholesaleandretailtrade–20%,energy–15%,andfinances–10%.

Inthisconnectionstudentschooseeither the Executive MBA program intheRussian language, or DualDegreeExecutiveMBA(DDEMBA)basedonthe“twodiplomas”modelwhich isalwaysajointprojectwithaWesternbusinessschoolteachinginEnglish.

TheExecutiveMBAprogramisspe-cialinthatitisgearedtowardsbusinessownersandexecutivesactivelyinvolvedinbusinessdevelopmentinRussia.Theprogramaimsatrefiningtheirleadershipcharacteristicsandmanagerialcompe-tences.Inaddition,educationalvisitstooneoftheAmericanorEuropeanbusi-nessschoolsareorganizedinthecourseoftuitiontointroducethestudentstoWesternbusinesspractices.

AnindisputableadvantageoftheDDEMBA program on the market ofRussian business education is thatthiseducationgrantsanopportunitytoassesstheprospectsofdoingbusi-ness in different parts of the worldin real time. For example, themaincourseatHMSSPSUisconductedinSt.PetersburgandPariswhile somemodules are held in different coun-tries depending on specialization(Europe, North and South America,AsiaandMiddleEast).Anothercom-petitive edge of the program is theopportunity to get two diplomas at

onetime:agovernmentdiplomaandonefromaWesternbusinessschool.

Convenienceof themodule formatusedatExecutiveMBAprogramsisalsoworthyofnote. It allowshavingonlyseveraldaysamonthfreefromworkandthetimespentonboardtheplanecanbeusedforindependentstudieswhichstudentsdoquitesuccessfully.LookattheleadingEMBAprogramswhich“havelongbeentravelingtheworldwiththeirparticipants.”Business isgettingevermoreglobal.

Modern-dayexecutivesarethirstyforlearning.Thisdesirecanbecausedby an economic upturn in allmanu-facturing industries and by the fact

thatthemarketischangingveryfast.Not only do the participants of theExecutive MBA programs keep trackof any changes on themarket; theyarealsogivenatoolkitenablingthemtomanage these changes. Themainobjectiveoftheseprogramsistohelpthestudentsunraveltheirleadershippotential and rise to a new qualitylevelindecision-makingbothontheRussianandinternationalmarkets.

Businesseducationisextremelypopularnowadaysbecauseofahighreturnoninvestmentsinsuchedu-cation which opens a door to theworld of high revenues and dizzycareer.

Demandforbusinesseducationkeepsgrowing.However,itsrisingpopularityleadstohigherclaimsonthequalityofthisservice.Howcanonefigureareturnoninvestmentsinbusinesseducation?Whatgoalsaretobesetfortheschoolandoneself?TodaymanytopmanagersofleadingRussianandWesterncompaniesaskthisquestion.

Investments in Oneself

DmitryVolkov,professor,directorofMBA/EMBAprogramsofHigherManagementSchoolatSaintPetersburgStateUniversity(HMSSPSU)

Dmitry Volkov / Дмитрий Волков

Yegor Loginov, CEO of Greenside:

Ibelievebusinesseducationisaverycompetentinvestmentinbroadeningthepersonalhorizonsandskills.FormallyI’destimatetherecoupmentofitsmaterialpartat3-5yearswhileitsintellectualpartbringsareturnthroughoutthelifetimeandpaysoffalreadyinthecourseoftheprogram,ratherthanafteritscompletion.NeverthelessIcansaywithconfidencethatthisisdefinitelyagreatbenefit.

Anna Khrustaleva, managing partner of Khrustaleva & Kharlamov consulting group:

Thebusinessschoolbrandisapromiseofthefuturethatbringstogetherpeople,expertise,money,ideasandtechnologies.Apowerfulbranddrawsstrongandambitiousstudentslikeamagnet.Ideally,attheendofthecourseastudentoughttofindanswerstothosequestionswhichencouragedhimorhertoenteragivenbusinessschool–forinstance,toseenewpointsofgrowthforhisorherbusinessorcareer.Forallthat,thedegreeisonlyoneofthebuildingblocks(albeitratherimportantone)forsubsequentcareergrowth.FormanycompaniestheMBAdegreeisnotsomuchacompetitiveedgeinpromotion,as

ratheracompulsoryconditionforclimbingacareerladder.Asregardstheemployment,theoddscertainlyincrease,sincetherule“aclothescountforfirstimpressions”stillworkswithoutafail.Inthiscasethe“clothes”impliesbothadegreeandabrandoftheschoolwhereitwasearned.Onthewhole,investmentsinpersonaldevelopmentandeducationareasreliableandpromisingasinvestmentsinothereverlastingvalues,suchasgoldandrealestate.Theirhoardingonlybuildsuptheirefficiency.

IcansaywithconfidencethatmyinvestmentsintheMBAdegreehavepaidoff;theirreturnisthousandsofpercent.UnderinvestmentsImean,firstofall,thetimespentoneducationwhilethemoneygoesnext.IonlyregretthatIdidnotdothisseveralyearsearlier.

Vladimir Nerovny, businessman, investor /Владимир Неровный, предпринима-тель, инвестор

Фотообъя влен и я / L ist ings:

Commercial Real Estate СЕВЕРО–ЗАПАД66

1

Прямаяарендаотсобственника:Помещениевторговомцентреподкофейнюврекреационнойзоне–300кв.м.,торговыепомещения–190-330кв.м.,Офисныепомещенияот100кв.м.

+7 (812) 336-80-80, +7 (812) 336-80-20 доб. 50-08+7 (961) 811-56-77, Ботова Викторияe-mail: [email protected]

Аренда Торгово-офисный центр RIVER HOUSE, ст. метро Петроградская/Лесная

Полезные страницы


Размещение объявлений в рубрике

«Полезные страницы»

Тел.: +7 (495) 926-73-40 Татьяна ЧерненкоE-mail: [email protected]

Date post:	13-Feb-2016
Category:	Documents
Upload:	cre-ru
View:	242 times
Download:	8 times

CRE Северо - запад #8 (44)

Documents