WHY IS MANHATTANSO EXPENSIVE?

LEVANTE LA MANO EL QUE QUIERA VIVIR EN MANHATTAN?

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Explicación Insu�ciente:Normalmente una gran demanda trae aparejada, una gran OFERTA, que estabiliza los precios.

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Entonces: Por que la oferta no crece en manhattan, al mismo ritmo que la demanda?

No hay inversores interesados en dar respuesta a esta gran demanda?

Si los hay!!! Muchos billonarios interesados en captar dicha demanda!!!

Richard LeFrak & family 4.3 B

Mortimer Zuckerman 2 B Jerry Speyer 1.8 B Leon Charney 1.3 B

Leonard Stern 3.5 B Stephen Ross 3.1 B Donald Trump 2.7 B

Entonces: Por que la oferta no crece en manhattan, al mismo ritmo que la demanda?

Los costos de construcción son muy altos, y ponen en peligro la rentabilidad de la inversion?

NO, el costo marginal de agregar un nuevo piso en un rascacielos es muy bajo!!!!

COSTO MARGINAL

Entonces: Por que la oferta no crece en manhattan, al mismo ritmo que la demanda?

Se trata de un mercado cerrado con muchas trabas para el ingreso?

NO, es un gran mercado al cual podríamos considerar como competencia perfecta con más de130.000 empresas a nivel nacional y otras tantas transnacionales!!!

GRAN DEMANDA + MILLONARIOS + NEGOCIO RENTABLE + LIBRE COMPETENCIA: BOOM

POR LA REGULARIZACION Y LA RESTRICCIONES EN EL USO DEL SUELO

Porque entonces no se dispara la oferta en Manhattan!!!

Poder de la comunidad: Vivienda Social:

FAR (Floor Area Ratio):

Usos del suelo:

EN CONCLUSIÓN:

Son la regulación y la restricción en el uso del suelo las responsables de enlentecer la oferta respecto a la demanda, generando así el alza constante de los precios muy por encima del costo marginal de construcción.

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POBLACION SE LOCALIZA EN ZONAS MENOS ATRACTIVAS

MANHATTAN ESTA SUBPOBLADA

AHORA, SI MANHATTAN ES TAN CARO, CUALES SON LOSCOSTOS SOCIALES DE ESTOS PRECIOS?

COSTOS SOCIALES:

$$$

SUBPOBLADO

ZONAS MENOS ATRACTIVAS

PA R I S UNE AUTRE ÎLE?

CIUDAD ICONICA / GRAN DEMANDA / OFERTA LENTA / REGULACION / PRECIOS ALTISIMOS

PA R I S EST CE-QUE C’ EST

CHER AUSSI?

Prix m2 moyen.....8181 € / m²

Règlements d'architecture

“ L'ordonnance du 18 août 1667 �xe la hauteur maximale des corniches pari-siennes à 16 mètres : cette limitation du gabarit n'a guère varié depuis cette époque dans le centre de Paris en ce qui concerne la façade sur rue....”

Paris 1er arrondissement............10615 € / m²Paris 2ème arrondissement........9060 € / m²Paris 3ème arrondissement........9921 € / m²Paris 4ème arrondissement........11325 € / m²Paris 5ème arrondissement........11165 € / m²Paris 6ème arrondissement........12786 € / m²Paris 7ème arrondissement........12401 € / m²Paris 8ème arrondissement........10270 € / m²

ET LES B A N L I E U E S ?

1954

4390 € / m²

3180 € / m²

2800 € / m²

3730 € / m²

2970 € / m²

2470 € / m²

Poblacion............5850000 habExtension............700 km²

1999

+65% POBLACION

+389% EXTENSION

Poblacion............9645000 habExtension............2723 km²

是上海這麼貴？

經濟適用房！！！！

經濟適用房！！！！ 經濟適用房！！！！經濟適用房！！！！經濟適用房！！！！

經濟適用房！！！！經濟適用房！！！！

- Vivienda basada en una compensacion al trabajador , derecho de uso . - Espacio promedio de vivienda 16 a 20 m . - 1970 rapida urbanizacion ; crisis de vivienda , problemas economicos . - 1980 experimento de la propiedad privada . - 1990 vivienda provista por el sector privado 18,7 % . - 1998 consejo de estado ; construccion de propiedad privada como estimulo . - 1999 vivienda subsidiada es eliminada , apertura comercial. - Nueva Constitucion ; adquisicion de derechos sobre la tierra .

Republica Popular :

+ =

他媽的開放

- Costo promedio de m cuadrado de construccion en China U$$ 750- Costo promedio de m cuadrado de construccion en Shanghai U$$ 2650

¿Hasta dónde el mercado puede absorber la enorme oferta de vivienda ?¿Qué pasaría con la banca que ha �nanciado dichas compras?

2006

- Las unidades de vivienda menores a 90 m deben constituir el 70 % del espacio construido de proyecto nuevo . - El estado cobrara el 5 % al valor de venta total de la propiedad si el propietario vende antes de cinco años . - Para quienes desen comprar vivienda de mas de 90 m el pago inicial debera ser del 30 % ,mientras que para viviendas de menos de 90 m dicha cuota sera del 20 % .

- Los intereses hipotecarios que habian sido tradicionalmente del 4,41 % anual ,subiran al 4,59 .

- Toda persona o empresa que desee obtener un credito bancario para arrendar tierra del estado y desarrollar proyectos de propiedad raiz,debera pagar de su propio patrimonio el 35 % del valor de la misma .

- En una encuesta hecha el primer trimestre del 2006 por el Banco de China a 20,000 personas en 50 ciudades, el 18,2% a�rmaron su intención de comprar una propiedad en los siguientes tres meses. - La misma encuesta en el 2005 había arrojado un resultado de 22%.

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limite en altura

limite en altura limite en altura

retiro retiro

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300 m2USD 250000

300 m2USD 250000

300 m2USD 800000

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Edificios de “Acordamiento”

Costo de inmuebles H max. en Pocitos

Referencias:

Dr. Hector Miranda

F. García Cortinas

Silvestre Blanco Rbla. Naciones Unidas

Punta Carretas1671 USD/m2

Parque Batlle468 USD/m2

Malvin295 USD/m2

Carrasco250 USD/m2

Punta Gorda219 USD/m2

Buceo435 USD/m2

Ciudad Vieja532 USD/m2

Prado117 USD/m2

Pocitos Nuevo39,1%

Pocitos804 USD/m2

Aumento de $ en

Montevideo

22% (+ unidades y

+ seguridad)

17%

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El área metropolitana es el resultado de un proceso espontaneo del hombre que varía en el tiempo determinando una faja fluctuante del límite.El territorio se determina por los movimientos del hombre y los servicios.La movilidad se genera por la sumatoria del consumo y la producción en ambas direcciones.

Expansión del área

metropolitana en el tiempo.

VILLA 31$ 8 0 0

VILLA 31BIS $ 600.

RECOLETA$ 1 . 8 0 0 .

BELGRANO$ 1 . 5 0 0 .

PALERMO$ 1 . 4 5 0

B A R R I ON O R T E$ 1 . 7 5 0 .

PALERMO$ 1 . 5 0 0

ALMAGRO

$1.100.ALMAGRO$ 1 . 2 5 0 .

COMUNICACIONES$ 1.250.

Si bien los precios de alquileres son muy similares, los barriosresidenciales exigen otros gastos que los habitantes de la villano pueden mantener Impuestos, garantías de salario pagopor adelantado son algunas barreras que se evitan dentro dela villa.

¿Cómo es posible quese den semejantesprecios en barriosmarginales con estosn i v e l e s d eprecariedad?

La respuesta es sencilla, comosiempre la clave reside en la

l e y d e o f e r t a ydemanda.Del lado de la demanda, hay una poblacion quecrece a una tasa mayor que la cantidad deviviendas disponibles.

El crecimiento de la densidad de población en las villas ha originado, desde hace años, un proceso de construcción en altura, conm a t e r i a l e s r e l a t i v a m e n t e s o f i s t i c a d o s e n c o m p a r a c i ó n c o n l o s a s e n t a m i e n t o s m á s p o b r e s .

LA PROYECCIÓN A FUTURO ES QUE LA POBLACIÓN DE LA VILLA SIGA CRECIENDO.DADA LA CONDICIÓN DE QUE PRÁCTICAMENTE NO QUEDAN ESPACIOS PARAOCUPAR, SINO QUEDEBE HACERLO COMO YA SE VIENE DANDO HACE UN TIEMPO.

LA VILLA NO PODRÁ EXPANDIRSE EN FORMA HORIZONTALEN FORMA VERTICAL

“AUNQUE RESULTE DIFÍCIL DE ADMITIR, ES PRECISAMENTE EN LAS VILLAS DEEMERGENCIA COMO LA VILLA 31 DONDE SE OBTIENEN LAS RENTABILIDADES MÁSALTAS POR ALQUILER DETODA LA ARGENTINA".

ALQUILER $600

ALQUILER $650ALQUILER $550

ALQUILER $950

ALQUILER $870

ALQUILER $590

AGREGAR TERCER PISOCOSTO MARGINAL $2160

ALQUILER $650