Elaboration du Programme Local de l'Habitat 2013-2018 ... · logement des jeunes et des...

Programme Local de l’habitat

2013-2018

Document soumis à l’arrêt du Conseil

d’Agglomération du 23 mai 2013

Elaboration du Programme Local de l'Habitat 2013-2018

Juillet 2013

Communauté d'Agglomération de Montpellier

Document soumis à l’arrêt du Conseil d’Agglomération du 25 juillet 2013


2013-2018

Préambule ............................................................................ 2

Synthèse du diagnostic...........................................................7

Une croissance démographique soutenue, alimentée notamment par l’arrivée

d’étudiants et de jeunes ............................................................................8

Une agglomération jeune mais un vieillissement de la population qui devrait

s’intensifier dans les prochaines années ............................................................ 9

PLH 2007-2012 : une relance significative de la production neuve mais une offre

en décalage avec les capacités financières des ménages locaux ....................... 10

Un marché du logement sélectif, de moins en moins accessible aux ménages

locaux ........................................................................................................... 15

Première conséquence de la sélectivité du marché immobilier : une évasion

résidentielle de ménages au-delà de l’Agglomération ...................................... 18

Deuxième conséquence de la sélectivité du marché immobilier : des tensions

accrues sur le parc locatif social et un blocage des parcours résidentiels des

locataires ...................................................................................................... 19

Le profil des offres d’habitat et des habitants : des disparités persistantes entre

les communes de l’Agglomération ainsi qu’entre les quartiers de Montpellier.... 19

Des interventions à poursuivre pour requalifier le parc de logements existants.. 21

Le logement des jeunes : un enjeu majeur pour Montpellier Agglomération ...... 24

Un vieillissement de la population à anticiper...................................................27

Les publics en difficulté : des besoins importants en offre d’hébergement et de

logement adapté ........................................................................................... 29

Les orientations stratégiques .............................................31

Orientation n°1 : poursuivre l’effort de construction neuve engagé, à hauteur de

5 000 logements neufs par an......................................................................... 32

Orientation n°2 : développer une offre de logements diversifiée et accorder un

poids plus important aux offres de logements aidés......................................... 32

Orientation n°3 : produire 1250 logements locatifs sociaux PLUS/PLAI par an

conformément aux objectifs fixés par l’Etat..................................................... 34

Orientation n°4 : utiliser tous les leviers pour produire une offre en accession

abordable.......................................................................................................34

Orientation n°5 : répartir l’offre de logement de manière équilibrée sur l’ensemble

du territoire .................................................................................................... 37

Orientation n°6 : mobiliser et valoriser le parc de logement existants................40

Orientation n°7 : répondre aux besoins spécifiques (jeunes, personnes âgées,

handicapés, ménages défavorisés) ..................................................................40

Le plan d’actions.................................................................. 41

Conforter les outils fonciers et reglementaires..................................................42

La production de logements locatifs sociaux ....................................................46

Produire une offre en accession à la propriété abordable pour les ménages du

territoire.........................................................................................................50

Poursuivre la requalification du parc de logements existants, publics et privés...55

Des actions spécifiques pour le logement des jeunes et des etudiants................60

Le logement des seniors : adapter le parc de logements existants et développer

des offres neuves dédiees................................................................................65

Proposer des solutions adaptées et offrir des parcours résidentiels aux publics en

difficulté ........................................................................................................67

La prise en compte du développement durable dans l’habitat ...........................70

Renforcer le dispositif de pilotage, de mise en œuvre et d’animation du PLH ..... 73

Annexes...............................................................................75

Annexe n°1 : glossaire ....................................................................................76

Annexe n°2 : bilan de la production neuve de logements entre 2007 et 2012

(logements mis en chantier) ............................................................................ 77

Annexe n°3 : bilan des logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012..78

Annexe n°4 tableau de synthèse des offres spécifiques ....................................79

Annexe n°5 : les documents disponibles concernant l’état des lieux et les enjeux

en matière d’habitat sur le territoire de Montpellier Agglomération...................80


2013-2018

2

Programme Local de l'Habitat

2013-2018

Préambule


2013-2018

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PRÉAMBULE

Un nouveau cadre législatif et règlementaire, renforçant la portée du PLH

Les évolutions législatives récentes dans le domaine du logement et de l’habitat

ont toutes contribué à renforcer l’importance du Programme Local de l’Habitat,

en introduisant de nouvelles obligations pour les EPCI, mais aussi de nouvelles

opportunités :

- En 2004, la loi « Libertés et Responsabilités Locales » a accordé la

possibilité aux structures intercommunales se dotant d’un Programme

Local de l’Habitat de demander la délégation de compétences en

matière de gestion des « aides à la pierre » (pour le développement et la

réhabilitation du parc locatif social, les interventions sur le parc privé

existant, l’offre d’hébergement…).

- La loi « Mobilisation pour le Logement et Lutte contre les Exclusions» (loi MOLLE, mars 2009) précise le contenu des PLH et

renforce l’articulation PLH/PLU pour une plus grande efficacité : durée

obligatoire de 6 ans pour la définition des objectifs du PLH,

renforcement de la portée opérationnelle du programme d’actions

(obligation de territorialiser à l’échelle communale, voire infra-

communale pour les grandes villes, les objectifs et le programme

d’actions), renforcement de l’articulation entre PLH et PLU (délai de

mise en compatibilité réduit de trois à un an)…

- Les lois issues du Grenelle de l’Environnement (2009-2010) fixent un

cadre ambitieux pour l’atteinte d’objectifs de performance énergétique

dans le parc de logements, notamment en matière de construction

neuve mais aussi de réhabilitation du parc existant.

- La loi du 18 janvier 2013 relative à « la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social ». La loi renforce les obligations de

production de logements sociaux : le seuil minimal de logements

locatifs sociaux à atteindre pour les communes assujetties à l’article 55

de la loi SRU passe de 20 à 25% des résidences principales. Elle prévoit

une augmentation des sanctions pour les communes en constat de

carence. Par ailleurs, la loi instaure également la possibilité d’une

cession gratuite des terrains appartenant au domaine privé de l’Etat et

de ses établissements publics au profit du logement social.

Une politique de l’habitat volontariste engagée par Montpellier Agglomération depuis sa création

Depuis sa création en 2001, Montpellier Agglomération a engagé une

politique de l’habitat volontariste afin de répondre aux besoins en

logements et offrir des parcours résidentiels aux ménages locaux et aux

nouveaux arrivants.

L’Agglomération a mis en œuvre deux Programmes Locaux de l’Habitat

depuis 2004 (date d’approbation du PLH initial). En 2006, Montpellier

Agglomération a actualisé son PLH pour relancer l’effort de production de

logements, dans un contexte de croissance démographique soutenue, et

pour le mettre en cohérence avec les objectifs et les orientations du SCoT,

approuvé en février 2006.

Le PLH 2013-2018 : vers un PLH plus opérationnel

En 2011, Montpellier Agglomération a engagé l’élaboration de son 3ème

PLH

pour la période 2013-2018. L’engagement de ce nouveau document de

référence est rendue nécessaire :

- Le PLH en cours (2007-2012) est arrivé à échéance.

- Le cadre législatif a évolué et a renforcé les exigences

opérationnelles du PLH. La loi Mobilisation pour le Logement et

Lutte contre les Exclusions (25 mars 2009) rend obligatoire la

territorialisation des objectifs et du programme d’actions à

l’échelle de chacune des communes. Pour la Ville de Montpellier,

comme pour l’ensemble des grandes villes, la territorialisation est

à décliner à une échelle infra-communale. La loi Molle a

également renforcé l’exigence de mise en compatibilité des Plans

Locaux d’Urbanisme avec le PLH (délai réduit de trois ans à un

an).

- Au-delà de la nécessité d’actualiser le PLH au regard des

évolutions du contexte législatif et règlementaire (loi Molle,

Grenelle de l’environnement…), l’Agglomération veut, au travers

de ce nouveau PLH, renouveler le plan d’actions et le contenu de

ses interventions (les outils, les moyens, les règles du jeu…).

4


2013-2018 PRÉAMBULE

Conformément à l’esprit de la loi MOLLE, ce PLH se veut plus opérationnel. Dans

cette optique, une analyse spécifique et précise a été conduite (volet territorial)

pour identifier sur chacune des communes :

- Les programmes de logements en cours ou prévus pour les 6 ans du PLH

(2013-2018) et au-delà.

- Les gisements fonciers mobilisables pendant la durée du PLH ou au-

delà.

Une politique de l’habitat partagée et concertée avec les différents acteurs du marché du logement

La politique de l’habitat conduite par Montpellier Agglomération est partagée

avec les différents acteurs du marché du logement :

- avec l’Etat garant de la solidarité nationale (financement des

aides à la personne, délégation des aides à la pierre…) et

avec le Département copilote de démarches

complémentaires (PDH, PDALPD, schéma de

gérontologie…).

- avec les 31 Communes s’agissant de leur projet urbain, de

leur PLU et DPU ainsi que de leurs actions

d’accompagnement propres.

- avec les bailleurs sociaux, les aménageurs, les promoteurs

/investisseurs et les associations.

- avec les différents financeurs (Action Logement, Conseil

Régional, Caisse des Dépôts et des Consignations, banques…).

Ces différents acteurs et partenaires ont été associés à la démarche d’élaboration du PLH, à diverses reprises :

- Lors d’entretiens individuels.

- Dans le cadre d’ateliers thématiques ayant contribué à alimenter

le diagnostic (cf. page suivante).

- Les Assises de l’Habitat (12 février 2012) ont rassemblé environ

300 acteurs du logement autour d’une table-ronde et de trois

ateliers.

- Montpellier Agglomération a organisé une dizaine de groupes de

travail pour l’élaboration du plan d’actions du PLH.

Les étapes et la méthode d’élaboration du PLH

L’élaboration du PLH 2013-2018 s’est organisée en deux étapes :

- La production d’un diagnostic thématique et territorial ainsi

que la formulation des enjeux.

- La définition de la stratégie et du projet de l’Agglomération

en matière d’habitat (orientations, territorialisation de la

programmation de logements et du plan d’actions).

Pour l’accompagner dans la mise en œuvre de ces différentes étapes,

Montpellier Agglomération a confié une démarche d’étude au groupement de

bureaux d’études Acadie-Quelleville.

1ère étape : la production du diagnostic et la définition des orientations stratégiques

La méthodologie utilisée a combiné une double approche, thématique et

territoriale :

- Thématique, pour définir les aspects qualitatifs de la

programmation : besoins et attentes des différentes catégories de

ménages, les types d’offres à développer pour y répondre (offre

neuve / requalification de l’habitat existant) et les enjeux relatifs

au développement durable.

- Territoriale, pour recenser les programmes de logements prévus

dans les prochaines années et identifier les potentiels fonciers en

réinvestissement urbain mobilisables à plus long terme.

Le volet thématique du diagnostic

Différents moyens ont été mobilisés pour produire le diagnostic :

- Exploitation de sources statistiques : recensements de la

population de l’Insee, données Filocom, Sitadel (construction

neuve)…

- Des réunions de travail avec les services de l’Etat.

5



- Des entretiens avec les principaux partenaires institutionnels et

acteurs du marché de l’habitat.

- Une rencontre avec chacune des communes pour alimenter les

volets thématique et territorial du PLH

- 4 ateliers thématiques organisés en octobre 2011. Ceux-ci ont

réuni une quarantaine de participants par atelier et ont porté sur

les sujets suivants :

- Les parcours résidentiels des jeunes

- Les parcours résidentiels des familles

- Les parcours résidentiels des seniors

- Les modalités de production et de gestion des nouvelles

offres de logements.

- Le partenariat établi de longue date entre Montpellier

Agglomération et l’Insee a permis de réaliser des zooms sur deux

volets : les projections démographiques et le logement des jeunes

et des étudiants.

Dans ce document figurent les points-clés du diagnostic. D’autres documents

produits dans le cadre de la démarche d’élaboration du PLH complètent et

détaillent l’état des lieux, notamment le diagnostic technique du PLH, deux

publications réalisées en partenariat avec l’Insee (projections démographiques, le

logement des jeunes et des étudiants), le tableau de bord des projets de

logements et des gisements fonciers… La liste de ces documents est précisée en

annexe.

Le volet territorial du diagnostic

Au cours de la phase de diagnostic, les bureaux d’études Acadie et Quelleville

ont rencontré individuellement les 31 communes de l’Agglomération afin de :

- Recueillir leur point de vue sur les enjeux en matière d’habitat.

- Recenser les projets de logements qui seront mis en chantier sur

la période du PLH (2013-2018).

- Echanger sur les gisements fonciers repérés par les bureaux

d’étude à l’issue d’une phase de terrain préalable.

Ils ont également produit une analyse rétrospective de la construction neuve sur

la Ville de Montpellier.

Le diagnostic et les orientations ont fait l’objet d’une validation par les Maires des communes de l’Agglomération en Comité d’Orientation Générale le 29 novembre 2011.

2ème étape : la définition des objectifs quantitatifs et l’élaboration du plan d’actions

La territorialisation des objectifs de production de logements à l’échelle

communale

Le 29 novembre 2011, en Comité d’Orientation Générale, les élus ont validé deux

orientations majeures :

- Le maintien de l’objectif de production volontariste de 5 000

logements neufs par an à l’échelle de l’Agglo pour la période 2013-

2018.

- La production de 1 250 logements locatifs sociaux familiaux

PLUS-PLA-I par an.

Pour décliner ces objectifs à l’échelle communale, comme l’exige la Loi

Mobilisation pour le Logement et Lutte contre les Exclusions (MOLLE),

Montpellier Agglomération s’est appuyée sur le travail de recensement des

capacités de production (projets + gisements fonciers) réalisé au cours de la

phase de diagnostic.

La proposition de territorialisation a fait l’objet de discussions avec les

communes dans le cadre d’ateliers territoriaux organisés en septembre-octobre

2012 à l’échelle des 5 secteurs définis dans le précédent PLH.

Des échanges réguliers avec la Ville de Montpellier ont permis de décliner les

objectifs de production par quartier.

L’élaboration du programme d’actions

Montpellier Agglomération a organisé une dizaine de réunions de travail avec les

acteurs de l’habitat pour définir une programmation plus précise des offres à

développer dans les prochaines années et élaborer le plan d’actions du PLH :

- L’offre d’hébergement et de logements adaptés.

6



- Le logement des seniors.

- Le logement des étudiants et des jeunes.

- Des réunions de travail sur les copropriétés et, plus globalement,

les enjeux d’intervention sur le parc existant avec la Ville de

Montpellier.

- 4 réunions de travail visant à faire émerger des leviers d’action

pour le développement de l’accession « abordable » avec

l’ensemble des acteurs concernés (promoteurs, banquiers,

notaires, bureaux d’études et architectes, la SERM). Ces réunions

ont porté sur le montage des opérations (charges foncières, prix

de vente…) et les conditions d’accès des ménages aux

financements.

En conclusion, un important travail de concertation a été mené avec l’ensemble des acteurs concernés (élus et techniciens des communes, services de l’Etat, Conseil Général, opérateurs, associations…) pour élaborer un Programme Local de l’Habitat partagé et opérationnel. Ces échanges devront être poursuivis pour mettre en œuvre les objectifs et la stratégie retenus (cf. dispositif de pilotage, de mise en œuvre et d’animation du PLH, p. 73).

Synthèse du diagnostic

8


2013-2018 SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC

Une croissance démographique soutenue, alimentée notamment par l’arrivée d’étudiants et de jeunes

Depuis 1999, le maintien d’un rythme élevé de progression de la population (+ 4 200 nouveaux habitants par an)

Montpellier Agglomération compte 413 187 habitants en 2009. Depuis 1999, la

croissance démographique est restée relativement forte, de l’ordre de 1,2% par

an (+ 4 200 nouveaux habitants par an). Elle est supérieure aux dynamiques des

autres grandes métropoles françaises (Rennes, Strasbourg, Grenoble…).

+ 1,2%

+ 0,2 %

+ 1,3 %

+ 0,5 %

+ 0,8 %

+ 0,3 %

0,0 + 0,2 + 0,4 + 0,6 + 0,8 + 1,0 + 1,2 + 1,4

Montpellier

Agglomération

CA Grenoble Alpes

Métropole

CU du Grand Toulouse

CU Nantes Métropole

CA Rennes métropole

CU de Strasbourg

Comparaison de la variation annuelle moyenne entre 1999 et 2009Source : Insee , 1999 et 2009

Contrairement aux tendances constatées dans d’autres agglomérations, le

dynamisme démographique n’est pas uniquement le fait des communes

périphériques. La ville-centre, Montpellier, connaît une hausse démographique

relativement importante, comparable à la moyenne de l’Agglomération, +1,2%

en moyenne par an entre 1999 et 2009. Elle se distingue des autres villes-centres

(0% pour Rennes ; 0,4% pour Nantes ; 0,3% pour Strasbourg et 0,1% pour

Grenoble). Seule la ville de Toulouse connaît une croissance démographique

comparable à celle de Montpellier (1,2%).

La croissance démographique de Montpellier Agglomération est la résultante de

soldes naturel et migratoire positifs (respectivement +0,6% par an). Toutes les

communes ont vu leur population augmenter. Cette tendance n’est pas

spécifique à l’Agglomération ; elle est par ailleurs plus marquée dans les autres

communes de l’aire urbaine et dans le reste du département de l’Hérault.

+ 0,6+ 0,7 + 0,7

+ 0,6 + 0,7

+ 0,7

+ 0,6

- 0,5

+ 0,6

+ 0,1

- 0,3

Montpellier

Agglomération

CA Grenoble CU du Grand

Toulouse

CU Nantes

Métropole

CA Rennes

métropole

CU de Strasbourg

Comparaison entre agglomérations de référence des moteurs de la croissance démographique entre 1999 et 2009

Source: Insee 2009

solde naturel solde migratoire

Parmi les nouveaux arrivants, une proportion importante de jeunes et notamment d’étudiants, reflet de l’attractivité et du rayonnement des établissements d’enseignement supérieur

L’Agglomération attire pour l’essentiel une population jeune et notamment des

étudiants (chaque année, 3 000 nouveaux étudiants s’y installent).

A contrario, elle perd plus qu’elle n’attire des jeunes familles (25-35 ans). Deux

types de mobilités résidentielles expliquent ce déficit :

- Une partie des jeunes diplômés s’installent dans d’autres régions,

notamment en région parisienne, en lien avec la recherche

d’emploi et le parcours professionnel.

- Des familles s’installent dans des territoires limitrophes car elles

ne sont pas en capacité financière d’accéder à la propriété sur le

territoire de l’Agglomération (cf. p. 18).

9



Source : « les migrations résidentielles de Montpellier Agglomération », Repères Synthèse pour

l’économie du Languedoc-Roussillon, n°1, mars 2011, Insee-Montpellier Agglomération.

Une agglomération jeune mais un vieillissement de la population qui devrait s’intensifier dans les prochaines années

En 2009, l’Agglomération compte 107 570 habitants âgés de 15 à 29 ans, ils

représentent 26% de la population. L’Agglomération est un territoire jeune (pour

rappel, les 15-29 ans ne représentent que 17% de la population au niveau

régional et 19% en moyenne nationale).

Le nombre de jeunes poursuivra sa progression dans les prochaines années :

Montpellier Agglomération pourrait compter 110 000 jeunes à l’horizon 2030 (cf.

graphique ci-dessous).

Cependant, à l’image des tendances nationales et, plus globalement,

européennes, le vieillissement de la population connaîtra une relative

accélération dans les prochaines années, en raison notamment de l’arrivée dans

le troisième âge des générations du baby-boom et de l’allongement de la durée

de la vie.

10



Source : « Montpellier Agglomération : quels scénarios à l’horizon 2030 ? », Repères Synthèse pour

l’économie du Languedoc-Roussillon, n°2, mars 2012, Insee-Montpellier Agglomération.

Quel que soit le scénario démographique envisagé, la part de seniors (60 ans et

plus) dans la population devrait progresser dans les 20 prochaines années, de

18% en 2007 à près du quart de la population à horizon 2030. C’est surtout pour

les 75 ans et + que cette progression serait la plus forte : leur nombre devrait

presque doubler à horizon 2030 (de 29 000 personnes en 2007 à 50 000 en 2030).

Ces personnes auront des besoins spécifiques en logement, adaptés à leur

niveau de dépendance.

PLH 2007-2012 : une relance significative de la production neuve mais une offre en décalage avec les capacités financières des ménages locaux

Des modes et des outils de production à conforter

Une politique foncière communautaire volontariste

La stratégie foncière a été définie à l’échelle de l’agglomération à l’occasion du

1er

PLH en date de 2004 et de l’élaboration du SCOT en 2006. Les enveloppes

foncières en extension identifiées dans le cadre du Scot ont vocation à accueillir

2/3 des développements à horizon 2020, représentant environ 2 900 hectares. Le

SCoT encourage également le réinvestissement urbain et fixe pour les

communes périphériques un objectif de 20 % du développement à localiser en

secteurs existants (50 % pour Montpellier), en priorité le long des corridors de

tramway et autour des centres villageois.

Depuis 2006, l’Agglomération a mis en place une politique foncière volontariste :

- Création de périmètres de Zones d’Aménagement Différé (ZAD).

- Prise de compétence de l’Agglomération pour l’aménagement de

onze sites stratégiques prévus au SCoT.

- Participation à la création de l’Etablissement Public Foncier

Languedoc-Roussillon.

- Mise en place d’un logiciel partagé avec les communes

permettant d’instruire les DIA (Déclarations d’Intention d’Aliéner)

et de saisir des opportunités de préemption (logiciel Droit de

Cité).

- Mise en place d’un budget foncier communautaire de plus en plus

conséquent dont une partie facilitant le montage d’opérations

ponctuelles (principe du Tiers Payeur de l’agglomération au profit

de la commune).

Le diagnostic a mis en évidence différents enjeux prospectifs relatifs à l’action

foncière :

- Accélérer la maîtrise foncière publique sur les sites de projet pour

assurer leur démarrage dans le temps du PLH (2013-2018).

- Poursuivre l’intervention de l’Agglomération en acquisition

foncière sur les sites stratégiques, en mobilisant l’outil DUP

réserve foncière.

- Soutenir l’intervention de l’Agglomération pour le logement en

tissu existant par une meilleure identification des opportunités.

Des moyens règlementaires mis en place pour encadrer la production de

logements

La Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat de Montpellier Agglomération

accompagne les communes pour traduire les objectifs du SCoT et du PLH dans

les documents d’urbanisme communaux.

11



Dans certaines communes, des outils règlementaires sont mobilisés pour

favoriser le réinvestissement urbain et la maîtrise de la production de logements,

notamment les servitudes de mixité sociale (15 communes sur les 31 ont mis en

place des servitudes de mixité sociale) et des Emplacements Réservés pour le

Logement (ERL).

Le diagnostic a mis en évidence différents enjeux relatifs à l’action

règlementaire :

- Poursuivre la mise en compatibilité des PLU au regard des

objectifs du nouveau PLH (2013-2018).

- Favoriser des règlements incitatifs au réinvestissement urbain.

- Pérenniser la démarche d’identification du foncier mutable en

tissu urbain

L’aménagement opérationnel : un appui des services de Montpellier

Agglomération auprès des communes

Montpellier Agglomération apporte son appui technique aux communes pour le

montage des opérations d’aménagement (rédaction de cahiers des charges,

désignation de l’aménageur, études pré-opérationnelles…).

Différents outils de péréquation sont mobilisés par les communes : la ZAC, qui

reste l’outil à privilégier, voire les périmètres de Plan d’Aménagement

d’Ensemble encore en vigueur ou les projets urbains partenariaux. La taxe

d’aménagement différentielle est une piste à envisager lorsque les besoins en

équipements neufs ne sont pas trop importants (dans des zones U

insuffisamment équipées).

Le diagnostic a mis en évidence deux enjeux opérationnels :

- Renforcer l’accompagnement en ingénierie, notamment auprès

des petites communes.

- Mieux prendre en compte les réseaux techniques urbains et

accélérer le rattrapage du maillage territorial.

Un objectif quantitatif atteint : une relance significative de la production neuve depuis 2007

Le PLH 2007-2012 a fixé un objectif de production de 5 000 logements neufs par

an. L’objectif est atteint : entre 2007 et 2012, 5 071 logements ont été mis en chantier en moyenne par an sur l’Agglomération.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Montpellier Agglomération : nombre de logements mis en chantier(source : Sitadel)

Objectif PLH 2007-2012 : 5 000 logements / an

Bilan : 5 071 logements mis en chantier en moyenne par an

En 10 ans, le volume de logements neufs mis en chantier sur le territoire a très

nettement augmenté : seulement 2 000 à 3 000 logements étaient mis en

chantier en moyenne par an au début des années 2000. Les actions mises en

œuvre dans le cadre du Programme Local de l’Habitat 2007-2012 ont permis

d’augmenter de manière significative la production de logements et d’atteindre

l’objectif fixé.

Cependant, cet effort de production n’a pas permis de réduire les tensions existantes sur le marché et d’apporter des réponses satisfaisantes aux besoins qui s’expriment sur le territoire.

Un rééquilibrage territorial amorcé entre la Ville de Montpellier et les communes périphériques

L’une des orientations fortes du PLH 2007-2012 concernait le rééquilibrage

territorial de la production neuve de logements entre Montpellier et les

communes périphériques. L’objectif était de produire 54% de l’offre neuve sur la

Ville de Montpellier et 46% dans les communes périphériques.

Le rééquilibrage de la production neuve de logements entre Montpellier et les

communes périphériques est amorcé, même si les objectifs visés initialement ne

sont pas atteints :

12



- Entre 2001 et 2006, 68% des logements étaient produits sur la

Ville de Montpellier et 32% dans les communes périphériques.

- Sur la période 2007-2012, les communes périphériques ont

produit 42% de l’offre neuve de logements et la Ville de

Montpellier 58%.

Certaines communes ont atteint voire dépassé les objectifs de production fixés

dans le PLH 2007-2012 : Castelnau-le-Lez, Cournonsec, Fabrègues, Grabels,

Jacou, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelone… Au contraire, certaines

communes ont peu construit ces dernières années au regard de leurs objectifs :

Saint-Georges d’Orques, Saint Jean de Védas, Lattes… (cf. annexe n°2, p. 77).

La Ville de Montpellier a dépassé l’objectif défini dans le PLH 2007-2012 (2 700

logements neufs par an) : 2 935 logements ont été mis en chantier en moyenne

par an entre 2007 et 2012.

Le marché de la promotion privée : des volumes records de vente, liés à une forte présence des investisseurs, et des niveaux de prix élevés

Le nombre de logements neufs vendus a fortement augmenté entre 2006 et

2011 : il a plus que doublé en l’espace de 6 ans, passant de 1 348 logements neufs

vendus en 2006 à 3 585 en 2011. Il a connu un ralentissement en 2012 (2 074

ventes). La baisse du nombre de ventes s’explique essentiellement par un recul

de la part d’investisseurs (81% en 2010, 62% en 2011 et 55% en 2012), en lien

avec la fin du dispositif de défiscalisation dit Scellier.

Les niveaux de prix des logements neufs ont fortement progressé ces dernières années et sont élevés :

- Le prix moyen des logements collectifs est de 3 640 €/m² au 4ème

trimestre 2012 (3 915 €/m² avec un parking inclus). Il a progressé de 26%

depuis 2005.

- Pour le logement individuel, le prix moyen du neuf se situe à 3 386 €/m²

au 4ème trimestre 2011. Il a progressé de 22% depuis 2005.

Le niveau de revenus des ménages du territoire a progressé moins vite que les prix de l’immobilier : le revenu médian par unité de consommation a

augmenté de 11% entre 2005 et 2010.

Montpellier Agglomération reste l’une des agglomérations les plus chères de

France pour le logement neuf.

13



2500

2600

2700

2800

2900

3000

3100

3200

3300

3400

3500

3600

3700

3800

3900

1T2007 2T2007 3T2007 4T2007 1T2008 2T2008 3T2008 4T2008 1T2009 2T2009 3T2009 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011 1T2012 2T2012 3T2012 4T2012

Evolution des prix des logements collectifs neuf en €/m² (hors parking) dans l'Agglomération de Montpellier

(source : Adéquation)

3 893 €3 810 €

3 726 € 3 654 € 3 583 €3 454 €

3 296 € 3 240 € 3 231 €

- €

500 €

1 000 €

1 500 €

2 000 €

2 500 €

3 000 €

3 500 €

4 000 €

4 500 €

Marseille Lyon Montpellier Grenoble Nantes Bordeaux Rennes Toulouse Strasbourg

Prix des appartements neufs au 1er semestre 2012 (€/m²)(Source : données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers)

La production locative sociale : une nette progression depuis 2011 mais des disparités persistantes dans la répartition territoriale de l’offre

806

1 249 1 229

830

1 412

1 709

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

Logements locatifs sociaux financés dans Montpellier Agglomération

(hors logements étudiants et places en EHPAD)

Objectif PLH : 1 250 logements locatifs sociaux / an

Le PLH 2007-2012 fixait comme objectif la production dans chaque commune

d’au moins 25% de logements locatifs sociaux (hors logements étudiants et

EHPAD) parmi l’ensemble des logements réalisés, soit 1 250 logements par an à

l’échelle de l’Agglomération. Le bilan quantitatif est encore insatisfaisant : les

logements locatifs sociaux représentent 22,5% des logements autorisés sur la

période 2007-2012 (1 200 logements financés en moyenne par an). Cependant,

on constate une très nette progression depuis 2011 (1 412 logements locatifs

sociaux financés en 2011 et 1 709 en 2012).

Dans le PLH 2007-2012, Montpellier Agglomération s’était fixée pour objectif d’atteindre un taux de 17,3% de logements locatifs sociaux à horizon 2012 par rapport au stock total de logements. Cet objectif est quasiment atteint : en 2012, le taux de logements locatifs sociaux est de 16,9% à l’échelle des 31 communes.

14



Le bilan en termes de production est inégal selon les communes (cf. annexe n°3, p.

78) et la répartition territoriale du logement locatif social n’a évolué qu’à la

marge. La difficulté à produire des logements locatifs sociaux sur certaines

communes s’explique notamment par le décalage entre le zonage qui s’applique

pour le financement du logement locatif social et la réalité de la pression

foncière et immobilière sur le territoire de l’Agglomération (prise en compte

dans le cadre de la réactualisation du périmètre de l’unité urbaine réalisée en

2010). Seules 10 communes de l’Agglomération (Montpellier, Castelnau-le-Lez,

Le Crès, Vendargues, Jacou, Clapiers, Montferrier-sur-Lez, Grabels, Juvignac et

Saint-Jean de Védas) sont actuellement classées en zone 2, les autres sont en

zone 3. Or, les opérations sont particulièrement difficiles à équilibrer en zone 3,

au regard du différentiel entre les conditions de financement et les niveaux de

charges foncières élevées.

Selon le recensement des logements locatifs sociaux établi par la DDTM de

l’Hérault, 19 communes sont concernées par l’obligation de disposer à minima de

25% de logements locatifs sociaux au sein de leur parc de résidences principales

(Loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du

logement et au renforcement des obligations de production de logement social).

Aucune commune de l’Agglomération ne satisfait actuellement à cette obligation. Les situations sont contrastées :

- Au 1er janvier 2013, le déficit consolidé à l’échelle des 19 communes

concernées est estimé à environ 13 968 logements (estimation réalisée par

Montpellier Agglomération et la DDTM 34).

- Au 1er janvier 2013, le taux de logements sociaux de la Ville de

Montpellier est estimé à 21,9% (4 219 logements manquants). Au sein de

Montpellier, le poids du logement social varie fortement selon les

quartiers, d’environ 15 % sur le quartier des Cévennes à près de 60% sur le

quartier de la Mosson (source : recensement SRU de l’Etat).

- Dans les communes périphériques concernées, on peut estimer à environ

9 750 le nombre de logements locatifs sociaux manquants au 1er janvier

2013. En 2011, un constat de carence a été prononcé pour 7 communes.

Les logements locatifs sociaux produits ces dernières années sont, en termes de

niveaux de loyers, en décalage avec les niveaux de revenus des demandeurs. En

2011, 79% des demandeurs de logement locatif social ont des revenus inférieurs

à 60% des plafonds HLM et sont donc éligibles au logement très social (PLA-I) ;

or, les PLA-I n’ont représenté que 24% de la production locative sociale entre

2007 et 2012. A contrario, 18% des logements locatifs sociaux familiaux produits

entre 2007 et 2012 ont été des PLS (logements locatifs sociaux intermédiaires) :

ces logements ne sont financièrement accessibles que pour 2% des demandeurs

de logement locatif social. Au cours de la mise en œuvre du PLH, la proportion

de PLA-I et de PLUS a nettement progressé (cf. graphique ci-dessous).

22%

45%

66%

50%

69% 70%

8%

28%

21%

33%

24%27%

70%

27%

13%16%

7%3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Logements locatifs sociaux familiaux (hors PLS spécifiques) financés entre 2007 et 2012 : répartition par type de financement

PLS familiaux

PLA-I

PLUS

15



La production d’offre en accession abordable : des objectifs non atteints

Le PLH 2007-2012 a fixé comme objectif la production de 1 000 logements en

accession « abordable » (= logements vendus à des prix inférieurs de 25% à 50%

à ceux du marché en valeur 2007, soit entre 1600 € et 2 400 €/m²) par an, soit

20% de la production globale.

Les objectifs ne sont pas atteints : entre 2007 et 2012, environ 315 logements en accession « abordable » ont été produits en moyenne par an.

Néanmoins, la production d’offres en accession « abordable » a nettement progressé entre 2007 (159 logements) et 2012 (480 logements). Cette

augmentation est notamment liée à une montée en puissance de la production

de PSLA (31 PSLA financés en 2007, 188 PSLA financés en 2012).

Un marché du logement sélectif, de moins en moins accessible aux ménages locaux

Les logements neufs produits ces dernières années : un décalage avec les besoins et les contraintes des ménages, tant en termes de taille que de niveaux de prix

Dans la promotion privée, une production essentiellement constituée de petites

typologies, peu adaptées pour des familles

Le décalage entre la typologie des logements (nombre de pièces) et la taille des

ménages concerne pour l’essentiel l’offre neuve privée (locative ou en accession

à la propriété).

L’analyse de la typologie des logements neufs vendus en 2011 met en évidence

une forte proportion de petits logements, notamment des T1 et des T2 (55%). Ce

constat est à mettre en lien avec la part importante d’investisseurs parmi les

acquéreurs. Ces petits logements permettent de répondre à une partie de la

demande (personnes seules, étudiants…). En revanche, la proportion de

logements de taille intermédiaire (34% de T3 et 10% de T4) ou de grands

logements (1% de T5 et plus) apparaît nettement insuffisante pour offrir des

parcours résidentiels aux familles (ménages de 2 personnes et +) souhaitant

accéder à la propriété.

Au-delà de l’analyse de la typologie des logements produits, il est constaté que

la surface moyenne des logements produits sur l’Agglomération s’est réduite de 10 m² en 10 ans.

Dans l’offre neuve, des niveaux de prix/loyers en décalage avec les capacités

financières des ménages locaux

Les ménages résidant sur l’Agglomération ont des niveaux de revenus

relativement modestes : le revenu médian par foyer fiscal est de 22 340 € contre

23 200 € à l’échelle nationale.

68% des offres de logements produites sur la période 2005-2010 correspondent

à des offres privées. En termes de niveaux de prix/de loyer, ces offres ne sont

accessibles qu’à une fraction des ménages du territoire, moins de 30% d’entre

eux (ménages avec des niveaux de revenus supérieurs à 130% des plafonds HLM)

sont en capacité financière d’accéder à ces offres, compte tenu des niveaux de

prix (cf. graphiques ci-dessous).

Estimation du profil de la production neuve entre 2005 et 2010

68%

19%

13%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Estimation du profil de la production neuve entre 2005 et 2010offres locatives publiques PTZ offres privées

16



Profil de la population en 2009 (source: FILOCOM)

14%

18%

26%

15%

27%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Profil de la population en 2009 (source:Filocom)plafonds HLM < = 30% plafonds HLM (30%-60%) plafonds HLM (60%-100%)

plafonds HLM (100%-130%) plafonds HLM (sup. 130%)

Des conditions d’accession à la propriété qui se sont également dégradées dans l’ancien

Dans le parc ancien, les conditions d’accession à la propriété se sont également

dégradées, en raison de la progression des prix.

Le prix médian des maisons a été quasiment multiplié par 3 depuis 1995. En 2011,

le prix médian d’une maison dans l’Agglomération est de l’ordre de 295 000 € (cf.

graphique ci-contre).

Le prix médian des appartements (en € HT par m²) a également augmenté dans

des proportions importantes : il a multiplié par 2 en 10 ans. En 2011, il est de

2 966 €/m² (cf. graphique ci-contre).

A titre d’exemple, l’acquisition d’un terrain à bâtir dans l’Agglomération représentait en 1999 l’équivalent de 3 années de revenus. Aujourd’hui, compte tenu de la progression des prix, les revenus nécessaires pour acquérir le même type de bien correspondent à l’équivalent de plus de 6 années de revenus. S’agissant des maisons anciennes, le nombre d’années de revenus nécessaires pour une acquisition a lui aussi doublé.

0 €

50 000 €

100 000 €

150 000 €

200 000 €

250 000 €

300 000 €

350 000 €

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Evolution du prix médian des maisons à la revente sur Montpellier AgglomérationSource : PERVAL

0 €

500 €

1 000 €

1 500 €

2 000 €

2 500 €

3 000 €

3 500 €

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Evolution du prix médian des appartements sur l'Agglomération de Montpellier entre 1995 et 2011

Source : PERVAL

17



Dans le parc locatif privé, des niveaux de loyers élevés au regard des agglomérations de comparaison

13,5 €

11,3 €

11,5 €

11,1 €

11,6 €

11,9 €

- € 2,0 € 4,0 € 6,0 € 8,0 € 10,0 € 12,0 € 14,0 € 16,0 €

Montpellier Agglomération

CU Toulouse

CA Grenoble

CU Nantes Métropole

CA Rennes Métropole

CU de Strasbourg

Niveaux de loyers en €/m²

Niveaux de loyers en 2011 dans le parc privé - comparaison avec d'autres

agglomérationsSource : Clameur

Les loyers sont plus élevés sur Montpellier Agglomération que dans les territoires

de comparaison.

Selon l’Observatoire des loyers de l’ADIL 34, le loyer moyen a atteint en 2012

13,5 €/m² sur l’Agglomération. Depuis 2 ans, la progression des loyers est moins

marquée (+1,8% en 2008, +1,3% en 2009 et +0,4% en 2010) mais le marché

locatif reste tendu (cf. cartes ci-contre).

A Montpellier, le loyer moyen varie selon les quartiers, de 11,6 €/m² dans le

secteur sud (quartiers Croix d’Argent et Près d’Arènes) à 13,4 €/m² dans le

secteur Est (Port Marianne).

L’augmentation des niveaux de prix et, en corollaire, les difficultés croissantes que rencontrent les ménages pour accéder à un logement compte tenu de leurs niveaux de revenus, ont deux conséquences majeures :

- l’évasion résidentielle de ménages hors de l’Agglomération, notamment des jeunes familles primo-accédantes.

- des tensions accrues sur le parc locatif social.

Loyer moyen au m² au 1er

janvier 2012 et niveaux de tension par zone de

marché

Source : ADIL 34

Loyer moyen au m² au 1er

janvier 2012 et niveaux de tension du marché par quartier pour la

Ville de Montpellier

Source : ADIL 34

18



Première conséquence de la sélectivité du marché immobilier : une évasion résidentielle de ménages au-delà de l’Agglomération

Bien que l’Agglomération ait un solde migratoire fortement positif, elle perd des

ménages vis-à-vis de son environnement proche : environ 1 000 ménages par an

ont quitté l’Agglomération pour s’installer dans le reste de l’aire urbaine ces 10

dernières années. Ces ménages sont essentiellement des jeunes couples avec

enfants : 43% sont des couples avec enfants et 51% d’entre eux sont âgés de 25 à

39 ans.

Ces jeunes familles quittent l’Agglomération pour accéder à la propriété dans

des territoires proches où les niveaux de l’immobilier sont davantage

compatibles avec leurs niveaux de revenus (84% des 25-39 ans ont des revenus

qui les rendent éligibles au logement locatif social, contre 72% pour l’ensemble

des classes d’âge).

Dans le reste de l’aire métropolitaine, les niveaux de prix sont moins élevés que

sur l’Agglomération (cf. cartes ci-contre) :

- Le prix médian des transactions de maisons anciennes est de 295 000 € en

2011 sur l’Agglomération de Montpellier. Le prix médian est inférieur dans

tous les territoires limitrophes, à l’exception de la Communauté de

Communes Grand Pic Saint-Loup (222 000 € pour la Communauté de

Communes Nord du bassin de Thau, 215 900 € pour la Communauté de

Communes de la Vallée de l’Hérault…).

- Le prix médian au m² des terrains à bâtir est en 2011 de 323 €/m² sur

l’Agglomération de Montpellier. Il est supérieur aux moyennes constatées

sur les territoires limitrophes.

19



Deuxième conséquence de la sélectivité du marché immobilier : des tensions accrues sur le parc locatif social et un blocage des parcours résidentiels des locataires

Un volume de demandeurs qui a progressé de 10% entre 2010 et 2011

AU 1er

janvier 2011, 18 074 demandeurs de logement locatif social étaient

enregistrés sur l’Agglomération. La demande est en forte augmentation depuis

2010 (+11%), notamment la demande externe (c’est-à-dire provenant de

ménages qui sont logés dans le parc privé).

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

2007 2008 2009 2010 2011

Evolution du nombre de demandeurs de logement locatif social au 1er janvier

Source : demande locative sociale 2007-2011

Demande interne Demande externe

La pression locative sociale est relativement forte sur Montpellier

Agglomération : le ratio offre/demande est de 68 demandes pour 100 logements

existants. Dans les communes périphériques de l’Agglo, la pression est plus

marquée : 101 demandes pour 100 logements existants.

Le profil des demandeurs de logement locatif social : essentiellement des familles, avec des niveaux de revenus très modestes

63% des demandeurs sont des familles, dont 32% des couples avec enfants et

31% de familles monoparentales. Les ménages d’une personne représentent

25% des demandeurs.

Le niveau de revenus des demandeurs de logement locatif social est très

modeste. 79% des demandeurs ont des niveaux de revenus inférieurs à 60% des

plafonds HLM et sont éligibles au logement locatif très social (PLA-I). A

contrario, le poids des ménages éligibles au logement locatif social

« intermédiaire », le PLS, est limité (seulement 3% des demandeurs ont des

niveaux de revenus supérieurs à 100% des plafonds HLM).

Une mobilité des locataires du parc social faible et en diminution

Le taux de mobilité dans le parc locatif social est relativement faible, de l’ordre

de 7,9% en 2010 (hors nouvelles mises en location). Il est nettement inférieur aux

moyennes régionale (9,4%) et nationale (9,9%).

Les locataires du parc social ont de moins en moins la capacité de poursuivre leur

parcours résidentiel vers l’accession, compte tenu des niveaux de prix sur le

marché. Le nombre de ménages issus du parc HLM et bénéficiaires d’un Prêt à

Taux Zéro a fortement diminué ces dernières années de près de 60 ménages en

2006 à moins de 20 ménages en 2010. Ces derniers ne représentent que 3% des

bénéficiaires d’un Prêt à Taux Zéro sur la période 2005-2010. Ceci met en

évidence un enjeu majeur : réactiver les parcours résidentiels au sein du parc

locatif social existant.

Le profil des offres d’habitat et des habitants : des disparités persistantes entre les communes de l’Agglomération ainsi qu’entre les quartiers de Montpellier

Des disparités entre secteurs/communes de l’Agglomération

Les disparités entre communes quant au profil des habitants peuvent être

illustrées par différents indicateurs :

20



- Le poids des foyers fiscaux non imposables : 52% sur la Ville de

Montpellier et 39% sur les communes périphériques. Des écarts existent

également entre les communes périphériques : entre des communes qui

ont une proportion de foyers fiscaux non imposables inférieure à 39%

(Montferrier-sur-Lez, Clapiers, Saint-Jean de Védas, Lattes,

Sussargues…) et des communes qui ont une proportion de foyers

fiscaux non imposables supérieure à 40% (Cournonterral, Villeneuve-

lès-Maguelone, Cournonsec…).

- La taille des ménages. Le poids des petits ménages (1 et 2 personnes)

est plus élevé sur la Ville de Montpellier : 78% de petits ménages, contre

59% dans les communes périphériques. Le poids des familles est

relativement important dans les communes périphériques.

Dans le cadre de ses travaux sur les projections démographiques, l’Insee

estime que la taille moyenne des ménages sera de 2 personnes par

ménage en 2020 et de 1,9 personne par ménage à horizon 2030 (elle est

de 2,1 en 2009).

Les disparités constatées sont liées à plusieurs facteurs : le profil des offres

d’habitat proposés dans les différents secteurs de l’Agglomération (66% de

logements locatifs sur la Ville de Montpellier et 69% de propriétaires occupants

dans les communes périphériques en 2011), des choix de localisation

résidentielle qui varie selon les étapes du parcours de vie (les jeunes et les seniors

privilégient la ville-centre et la proximité des équipements et services dont ils ont

besoin, souhait des familles d’accéder à la propriété dans des logements

individuels en périphérie…).

Des disparités entre les quartiers de Montpellier

Différents indicateurs témoignent des disparités socio-territoriales au sein de la

Ville de Montpellier, entre les quartiers, mais aussi entre les Zones Urbaines

Sensibles et le reste du territoire communal. Deux indicateurs sont ici mobilisés

pour illustrer ces disparités.

Le poids des familles (ménages de 3 personnes et plus) varie fortement selon les

secteurs de la ville. Il est globalement inférieur à 35% dans les quartiers centraux

et péricentraux ainsi que dans le quartier Hôpitaux-Facultés (présence des

étudiants). Il est en revanche plus élevé (supérieur à 65%) dans certains secteurs

du quartier de la Mosson, des Cévennes et de Croix d’Argent.

21



Le poids des ménages non imposables (cf. carte ci-dessous) est plus élevé dans

certains sous-secteurs :

- Au sein du quartier Hôpitaux-facultés, là où sont concentrés les

lieux de résidence des étudiants.

- Le quartier Mosson et, plus globalement, dans les Zones Urbaines

Sensibles (La Paillade, Petit Bard, Pas du Loup…).

Des interventions à poursuivre pour requalifier le parc de logements existants

Quelques chiffres clés sur les évolutions du parc de logements existants depuis 1999

En 2011, l’Agglomération compte 223 584 logements, dont 88% sont des

résidences principales (196 158 résidences principales). Le parc de résidences

principales a fortement progressé depuis 1999 (+25%, soit 38 740 nouvelles

résidences principales entre 1999 et 2011). Tous les secteurs de l’Agglomération

ont contribué à cette croissance.

En 2011, le parc de logements se caractérise de la manière suivante :

- Une prédominance du logement collectif d’appartements (68%

d’appartements et 32% de maisons). Depuis 1999, le parc de

logements collectifs a augmenté de manière plus significative

(+26%) que le logement individuel (+16%).

- Plus d’une résidence principale sur 2 (53%) relève du statut

locatif, social ou privé. Les propriétaires occupants représentent

45% du stock de résidences principales. Le nombre de logements

locatifs a fortement augmenté depuis 1999 (+30%), notamment le

logement locatif social.

La structuration du parc de logements est nettement différenciée entre

Montpellier et les communes périphériques :

- Sur la Ville de Montpellier, le parc est composé en majorité de

logements collectifs (88% d’appartements et 12% de maisons) et

de logements locatifs (66%).

- Dans les communes périphériques, 73% des logements sont

individuels et 69% des résidences principale sont occupées par

leurs propriétaires.

Le diagnostic a mis en évidence des enjeux de requalification et d’adaptation du

parc existant, notamment des logements privés :

- Le parc de logements est relativement récent : en 2011,

seulement 46% des logements datent d’avant 1975, date de la 1ère

règlementation thermique nationale. Néanmoins, il existe des

enjeux de rénovation thermique, notamment dans le parc privé

22



(environ 103 600 logements antérieurs à 1975, dont 70% sont des

logements privés).

- Le parc de logements doit s’adapter progressivement au

vieillissement de la population. Les 75 ans et plus représentent

actuellement 9% des occupants de résidences principales (24 300

ménages). 90% d’entre eux sont logés dans le parc privé,

notamment comme propriétaires occupants (74%).

- En 2011, environ 6 000 logements sont potentiellement indignes

dans le parc privé.

Des actions en cours de mise en œuvre qui contribuent à requalifier les logements existants, publics et privés

De nombreuses actions en cours de réalisation contribuent à

requalifier/revaloriser le parc existant :

- Le Projet de Rénovation Urbaine sur trois quartiers de la Ville de

Montpellier : Cévennes, Mosson et « Centre ».

- 2 OPAH Renouvellement Urbain en cours de mise en œuvre dans

le périmètre de l’opération Grand Cœur (centre de Montpellier).

- Le Programme d’Intérêt Général « Rénover pour un habitat

durable et solidaire » qui couvre tout le territoire intercommunal.

- Des actions sont en cours sur le volet copropriétés (observatoire,

interventions en cours sur la copropriété des Cévennes et sur le

Petit Bard).

- Par ailleurs, les bailleurs sociaux réalisent également des travaux

de maintenance et d’entretien classiques de leur patrimoine, en

dehors des dispositifs spécifiques de type ANRU.

Des enjeux majeurs de rénovation et d’adaptation dans le parc de logements privés

Trois grandes problématiques sont à traiter dans le parc privé : l’amélioration de

la performance énergétique des logements, l’adaptation des logements au

vieillissement et au handicap et la lutte contre l’habitat indigne/dégradé.

L’amélioration de la performance énergétique du parc de logements

Le parc de logements privés concentre les enjeux de rénovation thermique.

Selon le diagnostic territorial du PCET (Plan Climat Energie Territoire), le secteur

du bâtiment est identifié comme le plus gros consommateur d’énergie : il

représente 55% de la consommation d’énergie totale (30% pour le bâti

résidentiel et 25% pour le bâti tertiaire) et37% des émissions de GES directes.

La rénovation thermique des logements ne renvoie pas uniquement à un enjeu

« climatique » ; en effet, elle revêt également une dimension sociale : 20% des

ménages sur le territoire de l’Agglomération sont en situation de précarité

énergétique liée au logement (mauvaise qualité thermique des logements

combinée à des revenus faibles ou modestes et un coût de l’énergie élevé). Le

nombre de ménages dans cette situation pourrait s’accroître dans les prochaines

années, compte tenu de l’augmentation prévisible du prix de l’énergie.

Pour favoriser la rénovation du parc de logements privés et limiter l’impact de la

progression du coût de l’énergie sur la situation financière des ménages et leurs

conditions de vie, il conviendra d’amplifier les actions conduites actuellement

(Programme d’Intérêt Général notamment) et d’améliorer la sensibilisation des

citoyens sur ce sujet, en lien avec la mise en œuvre du PCET.

Une vacance de logements orientée à la baisse depuis 1999, reflet de la tension

du marché

Il convient de nuancer les taux de vacance fournis par les différentes sources

statistiques (Filocom et Insee). Une étude conduite en 2006 visant à « définir une

stratégie d’intervention en faveur de la valorisation du parc de logements privés de

l’Agglomération de Montpellier » a démontré que le taux de vacance devait se

situer aux alentours de 4,6% et non de 8,5% tel qu’indiqué par l’Insee (le taux de

vacance calculé par l’Insee intègre la vacance conjoncturelle, c’est-à-dire les

logements neufs non encore occupés et les logements non occupés au moment

du recensement pour cause de changement de locataire).

Le taux de vacance est orienté à la baisse depuis 1999, signe d’une tension du

marché. A priori, les opportunités de remise sur le marché de logements vacants sont limitées, voire inexistantes sur l’Agglomération de Montpellier.

6 000 logements potentiellement indignes dans le parc privé en 2011

Bien que leur poids dans le parc de logements privés reste relativement limité

(4%), on estime à environ 6 000 le nombre de logements privés potentiellement

indignes sur le territoire de l’Agglomération en 2011. En volume, la commune la

23



plus concernée est la Ville de Montpellier, avec environ 4 330 logements privés

potentiellement indignes. Cependant, d’autres communes sont également

concernées, notamment Cournonterral, Villeneneuve-les-Maguelone, Castries,

Montaud…

Sur la Ville de Montpellier, une concentration des besoins d’intervention dans

les secteurs centraux

Différents indicateurs témoignent de la nécessité de poursuivre les interventions

de requalification dans le parc de logements privés du centre de Montpellier :

- Le taux de vacance y est plus élevé que sur les autres quartiers de

la Ville.

- 9,3% de logements potentiellement indignes (moyenne de la

Ville : 4,7%)…

Une question centrale, celle des copropriétés : 70% des logements privés sont situés dans des copropriétés à l’échelle de l’Agglomération

Les enjeux de requalification identifiés s’agissant des logements privés renvoient

en grande partie à la problématique des copropriétés : à titre d’exemple, plus de

la moitié des logements potentiellement indignes sur l’Agglomération sont

situés dans des copropriétés.

Différentes actions ont été engagées sur les copropriétés montpelliéraines (mise

en place d’un observatoire, mise en œuvre d’OPAH copropriétés dégradées….).

Au-delà de ce qui est engagé aujourd’hui, l’analyse de la situation actuelle des

copropriétés met en évidence des besoins d’interventions dans les prochaines

années, sur différents registres, curatif mais aussi préventif.

Dans l’actualisation 2010 de l’observatoire des copropriétés, sont identifiées 4

copropriétés dégradées situées dans le quartier de la Mosson et qui ne font

l’objet ni de travaux ni d’opérations structurées d’intervention de type OPAH :

Espérou, Pic Saint-Loup, L’Hortus et Font del Rey. 3 copropriétés ont été

repérées comme fragiles : Plein Ciel et Tour d’Assas sur le quartier de la Mosson,

Tours Saint-Martin dans le quartier Près d’Arènes. Depuis 2008, certaines

copropriétés sont passées d’une situation de fragilité à un état dégradé. C’est

notamment le cas de l’Espérou et de Pic-Saint-Loup. Il s’avère donc essentiel, au-delà des actions d’interventions lourdes en cours, d’engager des actions

de prévention sur les copropriétés identifiées comme étant dans un « état moyen » ou fragile.

Il est essentiel d’étendre la connaissance et les actions aux copropriétés de moins de 50 logements ainsi qu’à l’ensemble des communes de l’Agglomération :

- Les copropriétés de moins de 50 logements ne représentent que

46% des logements situés dans des copropriétés (53 840

logements).

- 1 logement sur 10 est potentiellement indigne dans les petites

copropriétés (copropriétés de moins de 9 logements). Près de

50% des logements potentiellement indignes sont dans des

petites copropriétés.

- Le taux de logements vacants est plus élevé dans les petites

copropriétés.

- 68% des copropriétés de moins de 9 logements et 63% des

copropriétés de 10 à 19 logements datent d’avant 1975 (33%

seulement des copropriétés de 50 logements et plus). Les besoins

de rénovation thermique sont donc a priori importants dans les

petites copropriétés.

Des enjeux concernant l’évolution du parc de logements publics

La finalisation des interventions sur les secteurs concernés par le Projet de

Rénovation Urbaine et une réflexion prospective sur le devenir de ces quartiers

dans le cadre des Plans Stratégiques Locaux

Un Projet de Rénovation Urbaine multi-sites est en cours de mise en œuvre sur la

Ville de Montpellier dans les quartiers du Centre, des Cévennes et de la Mosson.

Le 1er

enjeu porte sur la finalisation de ses projets. Des opérations majeures

restent à engager, en termes de démolition (cité Gély dans le centre, une partie

des logements du Petit Bard…), de reconstitution de l’offre locative sociale

démolie et de diversification des offres d’habitat (poursuite de la réalisation de la

ZAC de Pierres Vives, 200 logements en accession à la propriété prévus sur le

quartier des Cévennes…).

Au-delà de la mise en œuvre de cette programmation, se pose la question du

devenir de ces quartiers. L’élaboration de Plans Stratégiques Locaux permettra

d’engager une réflexion prospective globale sur la vocation de ces quartiers à

24



horizon 10/15 ans et de définir les actions à engager/les aspects restant à traiter

(Gestion Urbaine de Proximité, enjeux en matière d’occupation sociale…).

L’amélioration de la performance énergétique des logements

Pour appliquer la loi Grenelle 1 (visant à « à réduire les consommations d’énergie

du parc de logements existants d’au moins 38% d’ici 2020 »), l’Union Sociale pour

l’Habitat (USH) s’est engagée au niveau national à rénover les 800 000

logements sociaux les plus consommateurs d’ici 2020. Sont concernés les

logements dits « énergivores » (classes E, F et G).

En l’absence de données consolidées pour l’ensemble du patrimoine locatif

social, les trois principaux bailleurs sociaux (ACM, Hérault Habitat et FDI Habitat)

ont été sollicités pour fournir des données complémentaires, notamment les

résultats des Diagnostics de Performance Energétique.

Environ 4 650 logements locatifs sociaux sont « énergivores » dans le patrimoine

de ces 3 bailleurs situés sur le territoire de l’Agglomération. Le patrimoine

d’ACM, au regard de son ancienneté, est le plus concerné par ces enjeux de

rénovation thermique (4 000 logements sont classés en étiquettes E, F et G dans

le patrimoine d’ACM).

L’adaptation des logements au vieillissement de la population et au handicap

Le vieillissement actuel et prospectif de la population (doublement du nombre

de personnes de 75 ans et plus à horizon 2030) rend nécessaire l’adaptation du

parc de logements existants et notamment du parc locatif social à la perte

d’autonomie. Cet enjeu ne concerne pas uniquement les personnes vieillissantes : l’adaptation du parc de logements doit permettre, plus globalement, de mieux répondre aux besoins des personnes à mobilité réduite et des personnes handicapées.

En 2011 (source Filocom), le parc locatif social de l’Agglomération accueille environ

2 200 ménages de 75 ans et plus et 4 080 ménages âgés de 60 à 74 ans. 11% des

60-74 ans et 9% des 75 ans et plus sont logés dans le parc locatif social. Compte

tenu des capacités financières des ménages seniors et sachant que leurs revenus

seront a priori orientés à la baisse dans les prochaines années (diminution des

pensions de retraite), un nombre croissant de ménages seniors pourrait se

tourner vers le parc locatif social, faute de pouvoir se loger dans le parc privé.

Jusqu’à présent, les bailleurs sociaux ont réalisé des travaux d’adaptation

ponctuellement, à la demande des locataires. Ce type de réponse ne reste

possible que si les demandes et besoins d’adaptation restent ponctuels. Elle

semble peu viable à l’avenir, compte tenu du vieillissement prévisible de la

population logée dans le parc locatif social. Par ailleurs, l’adaptation du

logement occupé n’est pas la seule réponse pouvant être apportée aux seniors.

D’autres solutions sont à envisager :

- Développement d’offres neuves adaptées (résidences-services

dans le parc locatif social). Ces offres peuvent être des

constructions neuves ou être réalisées dans des programmes

existants (par exemple dans des programmes occupés en majorité

par des ménages seniors).

- Orienter les seniors vers un logement qui est adapté ou du moins

adaptable si leur logement ne l’est pas…

Dans les prochaines années, les collectivités et les bailleurs sociaux devront définir une stratégie commune de réponse aux besoins des seniors, fondée sur une connaissance approfondie des enjeux actuels et futurs dans les différents patrimoines.

Le logement des jeunes : un enjeu majeur pour Montpellier Agglomération

Aujourd’hui, le temps de la jeunesse n’est plus une étape linaire vers la stabilité

et la sécurité mais bien un temps marqué du sceau de la précarité et de

l’incertitude. Pour atteindre leur autonomie et construire leur vie d’adulte, les

jeunes ont à gérer deux types de trajectoires : leur parcours résidentiel et leur

insertion professionnelle. Aujourd’hui, ces trajectoires ne forment plus un

ensemble homogène. Les difficultés rencontrées par l’une fragilise l’autre,

conduisant les jeunes à organiser leur vie dans une culture de la mobilité, du

temporaire. Un autre fait marquant correspond à l’élargissement du cercle des

jeunes concernés par les difficultés d’accès au logement. Ce ne sont plus

seulement les jeunes marginalisés qui sont ici concernés : les jeunes qui

disposent d’une qualification, d’un emploi, de ressources se retrouvent eux aussi

rattrapés massivement par la crise du logement.

Le logement des jeunes est un enjeu majeur pour l’Agglomération ; ce volet a fait

l’objet d’une étude approfondie en partenariat avec l’Insee. Les résultats sont

présentés dans une publication commune (« Montpellier Agglomération : un

territoire attractif pour les étudiants et les jeunes dans un contexte immobilier

tendu », Repères Synthèse pour l’économie du Languedoc-Roussillon, n°7,

septembre 2012).

25



Une spécificité de l’agglomération montpelliéraine : une forte présence des étudiants, un rayonnement national et international de l’Université

L’aire urbaine de Montpellier, qui comprend 116 communes (dont les 32 de

Montpellier Agglomération) est la neuvième de France pour le nombre

d’étudiants, et la deuxième après celle de Poitiers pour la part des étudiants dans

la population totale. A la rentrée universitaire 2009-2010, 62 000 étudiants

étaient inscrits dans l’enseignement supérieur sur l’Agglomération.

La présence importante d’étudiants s’explique par l’offre diversifiée en matière

d’enseignement supérieur qui permet d’une part la poursuite d’études de

nombreux jeunes résidant dans le territoire et d’autre part, qui attire un grand

nombre d’étudiants provenant de l’extérieur. Maintenir et développer un parc de

logements pour les étudiants, et plus généralement pour les jeunes, est de ce fait

un enjeu majeur pour Montpellier Agglomération.

L’attractivité de l’Agglomération sur les populations étudiantes dépasse les

frontières régionales : 45 % des étudiants sont originaires d’une autre région

métropolitaine et 9 % résidaient en Outre-mer ou à l’étranger. Ce fait n’est pas

propre à la seule Agglomération de Montpellier mais y est plus marqué

qu’ailleurs : dans les territoires comparables, ces parts atteignent

respectivement 38 % et 8 %. Un certain nombre d’étudiants (13%) viennent aussi

de départements voisins, comme les Bouches-du-Rhône ou le Vaucluse.

Une diversité d’attentes et de besoins mais une caractéristique commune à l’ensemble des publics jeunes : une faible solvabilité financière

Une diversité de profils et de besoins/attentes en matière de logement

Les jeunes (16-30 ans) renvoient à une diversité de profils et à des besoins et des

attentes différenciés en matière de logement : jeunes actifs avec un parcours

marqué par des périodes d’instabilité (chômage, temps partiel…) et une

solvabilité qui reste limitée à la recherche d’un logement autonome ; jeunes en

stage ou en insertion professionnelle dans l’obligation de disposer de plusieurs

logements simultanément ; étudiants ; jeunes en rupture d’insertion sociale et

professionnelle… Cette diversité renvoie à une diversité d’attentes et de besoins

d’habitat :

- Hébergement d'urgence pour les jeunes en difficulté.

- Hébergement avec des durées variables de jeunes en stages ou

CDD de courte/moyenne durées

- Accueil temporaire lié aux rythmes d’alternance de formation.

- Logement dit « de stabilisation » (baux glissants, intermédiation

locative…), permettant une transition entre des dispositifs

spécifiques et le logement autonome.

- logement autonome pour les jeunes actifs…

Les moins de 25 ans : un ménage sur 4 a un revenu annuel inférieur à 5 000 €

Les niveaux de revenus des moins de 25 ans (il s’agit ici de l’ensemble des jeunes de

moins de 25 ans, qu’ils soient étudiants ou actifs, qui sont identifiés comme un foyer fiscal

par le service des impôts) sont très nettement inférieurs à ceux de l’ensemble de la

population. 57% d’entre eux ont des revenus annuels inférieurs à 10 000 € (1/4

ont des revenus inférieurs à 5 000 € par an). Les ménages âgés de 25 à 39 ans ont

des revenus « intermédiaires », supérieurs à ceux des moins de 25 ans mais

inférieurs à la moyenne de la population. Ceci correspond à une situation

d’entrée dans la vie active. Certaines catégories apparaissent particulièrement

vulnérables : apprentis, jeunes en formation professionnelle.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Entre 0 et

4999€

Entre 5000

et 9999€

Entre 10000

et 14999€

Entre 15000

et 19999€

Entre 20000

et 29999€

30000€ et +

Niveaux de revenu des jeunes ménages par rapport à la moyenne de l'ensemble des ménages de Montpellier Agglomération en 2011

Source : Filocom 2011

Ensemble des ménages

Ménages moins de 25 ans

Ménages entre 25 et 39 ans

26



Près de 30% des étudiants inscrits sur l’Agglomération sont boursiers

Le taux d’étudiants boursiers dans l’Académie de Montpellier est supérieur aux

taux des Académies comparables : près de trois étudiants sur dix sont boursiers

(26% sur les Académies de Rennes, Bordeaux et Nantes ; 23,5% sur l’Académie

de Grenoble).

Les acteurs interrogés évoquent une précarisation croissante des étudiants, qui

rend de plus en plus difficile leur accès à un logement autonome. Le logement

est devenu le 1er

poste de dépense pour les étudiants (2/3 de leurs ressources

financières).

88% des jeunes de moins de 25 ans sont logés dans le parc locatif privé, avec des niveaux de loyers peu compatibles avec leurs revenus

88% des jeunes de moins de 25 ans vivant dans un logement autonome, hors du

domicile familial (tous statuts confondus, qu’ils soient étudiants, jeunes actifs…),

sont logés dans le parc privé. Or, les niveaux de loyer constatés sur

l’Agglomération pour les T1 (entre 14€/m² en 2ème

couronne et 16,7€/m² à

Montpellier) sont peu compatibles avec les niveaux de revenus des jeunes. Pour

un jeune disposant de moins de 800 € de revenus mensuels (ce qui correspond à

la grande majorité des jeunes de moins de 25 ans), le taux d’effort est élevé.

Ce décalage entre les niveaux de loyers et le degré de solvabilité des jeunes laisse

supposer qu’une partie d’entre eux ont des conditions de logement peu

satisfaisantes, voire peuvent être confrontés à des « marchands de sommeil ».

Une faible proportion de jeunes logés dans le parc locatif social

Le parc locatif social est peu mobilisé pour le logement des jeunes : il accueille

5% des moins de 25 ans et 11% des 25-30 ans. Ceci s’explique notamment par le

contexte de forte tension sur le parc locatif social de l’Agglomération. La priorité

n’est pas forcément donnée aux jeunes mais plutôt aux familles.

La proportion de petits logements (T1) reste limitée dans le parc locatif social

(6% des logements). Ils n’ont représenté que 4% des logements financés depuis

2007.

L’accueil de publics jeunes dans le parc locatif social est un enjeu majeur pour les

prochaines années. Ceci implique d’accorder une place plus importante aux

petits logements dans la production locative sociale.

Un enjeu de développer des offres financièrement accessibles pour les étudiants et les jeunes

Poursuivre le développement de l’offre de logements locatifs sociaux pour les

étudiants

Le parc public dédié au logement des étudiants est relativement important

(10 262 logements CROUS au sein de l’Académie de Montpellier en juillet 2012).

Il est actuellement composé de 6 cités universitaires et de 16 résidences

étudiantes du CROUS. Il permet de loger 11% des étudiants de l’Académie

(contre 7% au niveau national) :

Graph 3 : Part des effectifs étudiants par académies logés

dans le parc du CROUS en 2011/2012

7,0%

7,7%8,0% 8,1%

8,9%9,1%

9,7%

10,5%10,8%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

11,0%

12,0%

Nantes Toulouse Rennes Strasbourg Aix -

Marseille

Grenoble Bordeaux Nancy -

Metz

Montpellier

moyenne nationale 7%

De nombreuses actions ont ainsi été mises en œuvre ces dernières années afin

de mieux répondre aux besoins des étudiants :

- L’offre publique dédiée (CROUS) s’est fortement développée ces

dernières années, avec 1 754 logements livrés en application du

Schéma d’Agglomération du Logement Etudiant pour la période

2006-2012.

- 2 025 logements étudiants ouvrant droit à l’APL (PLS) ont été

livrés ou sont en cours de réalisation pour un objectif fixé à 3 000

logements sur la période 2006-2012.

27



- 33 700 000 € de garanties d’emprunt ont été accordées pour la

réalisation de logements étudiants, correspondant à 1 460

logements…

Malgré le développement important de l’offre ces dernières années et le constat

d’une situation plus satisfaisante que dans d’autres académies, les besoins en

logements étudiants publics restent importants sur l’Agglomération : ce parc ne permet actuellement de loger que 35% des étudiants boursiers de l’Académie.

Compte tenu de la proportion de boursiers parmi les étudiants, le développement de l’offre de logements locatifs publics est la solution à privilégier dans les prochaines années. Différents projets sont programmés

pour les prochaines années, essentiellement sur la Ville de Montpellier.

Par ailleurs, de nombreuses opérations de requalification des cités universitaires

sont engagées dans le cadre du plan Campus, l’objectif étant de les adapter à des

normes de confort plus modernes (installation des sanitaires dans les

chambres…). A l’issue de l’année 2012, toutes les cités universitaires auront fait

l’objet d’une réhabilitation.

La demande en logements CROUS est très variable selon les moments de

l’année. Elle est très soutenue en septembre ; en revanche, au 2nd

semestre, le

taux d’occupation de certaines résidences diminue, en lien avec le départ en

stage des étudiants de master. Ceci implique de conduire une réflexion sur

l’optimisation de l’utilisation de ces logements tout au long de l’année, y compris

pendant les vacances universitaires.

Une offre dédiée aux jeunes quantitativement insuffisante pour répondre aux

besoins

L’offre dédiée aux jeunes sur Montpellier Agglomération est globalement

insuffisante. Les Résidences Habitat Jeunes (Fontcarrade, Castellane et

Occitanie), offrent 261 logements, du studio au T2. Cette offre est insuffisante et

doit être développée :

- Le nombre de logements en Résidence Habitat Jeunes (ex-Foyer

de Jeunes Travailleurs) proposé sur Montpellier Agglomération

est très en-deçà de l’offre disponible dans des agglomérations

comparables (de même taille démographique) : 800 logements en

à Rennes Métropole et 454 sur Grenoble Métropole.

- L’offre existante ne permet pas de répondre à la demande : en

2011, 728 demandes ont été enregistrées, seulement 472 ont pu

être satisfaites.

- La demande est en progression ces dernières années. Les jeunes

rencontrent des difficultés croissantes pour se loger dans le parc

privé, compte tenu des niveaux de loyers (rappel : 13,9€/m² en

moyenne et plus pour les petits logements)

Des solutions alternatives à développer

D’autres solutions alternatives doivent être développées :

- La colocation.

- Le logement intergénérationnel en échanges de services (par

exemple contre des heures de baby-sitting ou aide à des

personnes en handicap).

- La Résidence Hôtelière à Vocation Sociale (RHVS). Ce type de

structure offre des logements accessibles à différents publics :

familles en difficulté, étudiants, travailleurs saisonniers voire

même pour des touristes en saison estivale lorsque les logements

sont vacants.

- Des offres intermédiaires et « souples », entre la formule

« auberge de jeunesse » et les structures d’accueil classiques.

- Une réflexion spécifique devra être engagée concernant le

logement des apprentis et des étudiants en alternance.

Un vieillissement de la population à anticiper

Bien que Montpellier Agglomération reste un territoire « jeune », les projections

démographiques réalisées par l’Insee tablent sur un vieillissement non

négligeable de la population dans les prochaines décennies : le nombre de

personnes âgées de 75 ans et plus devrait presque doubler à horizon 2030.

Derrière le terme générique de « senior » (60 ans et plus), les besoins et les

attentes vis-à-vis du logement sont variées, selon l’âge, le degré d’autonomie de

la personne ou son degré de solvabilité. Les premiers problèmes de santé

impliquant la nécessité d’un logement adapté apparaissent en général à partir de

75 ans et la question de la dépendance se pose essentiellement après 85 ans.

28



Les 75 ans et plus ont des niveaux de revenus limités : 36% ont moins de 15 000 €

de revenus par an. Compte tenu de la baisse prévisible des niveaux de retraites,

la solvabilité financière des ménages âgés devrait être orientée à la baisse dans

les prochaines années.

Des besoins d’adaptation des logements existants, publics et privés

Le maintien à domicile est la situation la plus courante et la plus recherchée par

les seniors. Par ailleurs, elle apparaît comme une solution à privilégier dans de

nombreux cas de figure compte tenu du décalage entre les niveaux de

tarification des établissements spécialisés et les capacités financières des

ménages.

L’enjeu d’adaptation des logements à la perte d’autonomie concerne aussi bien

le parc privé que les logements publics.

Dans le parc privé (locatif et propriétaires occupants), une partie non négligeable

des publics concernés n’a pas la capacité financière pour réaliser les travaux.

Dans un contexte de désengagement des fonds sociaux et des caisses de

retraite, une proportion importante de seniors n’est plus en capacité de financer

le reste à charges, malgré les aides financières apportées par les collectivités

locales.

Dans le parc locatif social, le vieillissement des occupants pose différents enjeux :

d’une part, l’accessibilité et l’adaptation des logements et, d’autre part, la

stratégie que les bailleurs peuvent mettre en place pour proposer des parcours

résidentiels à ces ménages et libérer des grands logements occupés par ces

personnes. Les organismes de logement social constatent que les demandes de

mutations des seniors restent difficiles à satisfaire : peu de logements adaptés,

difficultés à faire accepter un logement plus petit souvent aussi cher, difficultés à

simplement faire accepter l'idée d'un changement de logement...

Le développement d’offres neuves adaptées

Poursuivre le développement des EHPAD

En 2011, Montpellier Agglomération compte 3 346 places d’hébergement

permanent pour les personnes âgées (3 206 places en EHPAD, 106 places en

foyer-logement et 34 places pour personnes handicapées vieillissantes). Le taux

d’équipement est d’environ 110 places pour 1 000 personnes âgées de plus de 75

ans : il est supérieur à la moyenne départementale (102 places pour 1 000

personnes âgées de 75 ans et plus) mais inférieur à la moyenne nationale (128

places).

Entre 2007 et 2012, Montpellier Agglomération a financé au travers de la gestion

de l’attribution des aides à la pierre 551 places pour l’extension ou la création de

nouvelles structures : 425 places en EHPAD et 127 places en structures

d’hébergement pour personnes handicapées physiques ou mentales.

La situation reste tendue sur l’Agglomération de Montpellier : il sera donc essentiel de poursuivre le développement de l’offre en EHPAD dans les prochaines années.

Le 2ème

enjeu concerne l’adaptation des structures existantes et futures à

l’évolution des situations et des problématiques : les réponses actuelles sont peu

adaptées à certains publics « spécifiques » (personnes âgées immigrées,

personnes âgées issues de la rue...).

Créer des résidences services « financièrement accessibles » pour les seniors

dans le parc locatif social

Selon les acteurs, il existe une demande croissante pour des offres de résidences-

services dédiées aux personnes âgées non médicalisées. Des programmes de

résidences-services ont vu le jour ces dernières années sur le territoire de

l’Agglomération mais cette offre ne permet de répondre qu’à une fraction des

besoins et de la demande :

- Les réalisations restent ponctuelles. Or, les besoins seront

amenés à augmenter dans les prochaines années : pour rappel, le

nombre de personnes de 75 ans et plus doublera à horizon 2030.

- La majorité des résidences-services produites sont haut de

gamme et destinés à des seniors « aisés » ou propriétaires de leur

logement (ménages avec un capital immobilier qu’ils peuvent

revendre). Compte tenu de la solvabilité limitée d’une part

importante des ménages seniors, l’enjeu porte sur le

développement de résidences services financièrement plus

accessibles, dans le parc locatif social notamment. L’objectif visé

est de « démocratiser » l’accès aux résidences-services.

L’objectif est donc de favoriser et d’encadrer le développement de résidences-services pour les seniors dans le parc locatif social, à des niveaux de loyers compatibles avec les revenus de ces ménages (les financements PLUS seront à privilégier). Dans cette optique, différents critères devront

29



être définis pour encadrer la production de ce type d’offre (localisation, degré d’adaptation/adaptabilité des logements et du programme, offre de services à intégrer dans la conception de la résidence, niveaux de loyers acceptables pour les ménages visés…). Des modalités de gestion locative adaptées seront à

mettre en place pour s’assurer que ces offres accueillent effectivement des

seniors.

Au-delà de la création de résidences dédiées aux seniors, le vieillissement de la

population implique également de favoriser la construction de logements

adaptés et de logements adaptables dans la construction neuve « de droit

commun ».

D’autres formes de logements alternatives pourront être développées pour les

seniors : la colocation, le maintien en famille avec développement d'une ''aide

aux aidants''...

Les publics en difficulté : des besoins importants en offre d’hébergement et de logement adapté

Une part non négligeable de ménages en situation de précarité sur le territoire de l’Agglomération

La précarité des ménages de l’Agglomération est ici illustrée au travers de deux

indicateurs :

- 14% des allocataires de la CAF ont des niveaux de revenus

constitués à 100% de prestations sociales. Cette proportion est

supérieure à celle constatée dans les agglomérations de

comparaison (Nantes, Grenoble ou Rennes).

- 21% des ménages de l’Agglomération vivent sous le seuil de

pauvreté. Même si la précarité des ménages est logiquement plus

marquée sur la Ville de Montpellier, dans la mesure où y sont

concentrées les offres de logements et d’hébergements destinés

à ces publics, toutes les communes de l’Agglomération comptent

au sein de leur population des ménages vivant sous le seuil de

pauvreté.

L’offre d’hébergement : des besoins constatés sur le territoire mais un développement de l’offre qui dépendra de l’évolution des orientations nationales

Conformément à la loi Mobilisation pour le Logement et Lutte contre les

Exclusions (MOLLE) du 25 mars 2009, Montpellier Agglomération a l’obligation

de disposer au minimum sur son territoire de 355 places d’hébergement. Cette

obligation est respectée (604 places recensées actuellement).

Cependant, le taux d’équipement de l’Agglomération en places de CHRS (0,39

pour 1 000 habitants) et de CADA (0,22 pour 1 000 habitants) est inférieur à la

moyenne nationale (respectivement 0,57 et 0,34 pour 1 000 habitants). Selon les

premiers éléments statistiques fournis par le SIAO (Système Intégré d’Accueil et

d’Orientation) et le point de vue des acteurs mobilisés, l’offre d’hébergement

actuelle ne permet pas de répondre de manière satisfaisante aux besoins.

Malgré les besoins mis en évidence par le diagnostic, aucun projet de création de

structure n’est prévu sur le territoire, compte tenu de l’absence d’enveloppes

financières dédiées au niveau national.

Un déficit de logements d’insertion

Les besoins en logements adaptés/logements d’insertion sont importants sur

l’Agglomération et les types de publics concernés se diversifient (jeunes, seniors,

actifs…). Dans ce contexte, le développement de structures d’accueil

polyvalentes (permettant d’accueillir différents types de publics) de type

résidence sociale ou résidence hôtelière à vocation sociale apparaît aujourd’hui

comme une piste intéressante, au même titre que le développement du bail

glissant dans le parc locatif social.

Le passage du logement adapté au logement autonome constitue un des points

de blocage actuels dans les parcours d’insertion des ménages. La production de

logements locatifs sociaux, notamment très sociaux, est un levier majeur pour

réactiver les parcours résidentiels des personnes en difficulté.

Les Gens du Voyage

La Communauté d’Agglomération n’a pas la compétence relative à « l’accueil et à

l’habitat des Gens du Voyage ».

L’offre existante sur l’Agglomération est la suivante :

- Une aire de grand passage à Lattes (150 places).

30



- Une aire d’accueil à Montpellier (40 places)

- Une aire d’accueil sur la commune de Castelnau-le-Lez de 40

places (mutualisation avec les communes de Jacou, de Clapiers et

du Cres).

Le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage (SDAGV) signé le 11

décembre 2012 précise les obligations des différentes communes concernées :

- Deux aires inscrites dans le SDAGV ont été réalisées (40 places à

Castelnau-le-Lez et 40 places à Montpellier).

- Les obligations non encore mises en œuvre concernent la

réalisation :

- D’une aire d’accueil de 30 places à Grabels.

- D’une aire d’accueil de 20 places à Juvignac.

- D’une extension de 50 places de l’aire de grand passage

située à Lattes, en lien avec la commune de Pérols

- A Montpellier, d’une aire d’accueil de 50 places et d’une

aire de grand passage de 150 places.

- D’une aire de grand passage de 150 places à Saint-Jean-

de-Védas (mutualisation avec la commune de Villeneuve-

lès-Maguelone).

Le SDAGV met en évidence un enjeu relatif à la sédentarisation des Gens du

Voyage (développement d’offres adaptées, accès au parc locatif social

« standard »…).

31

Les orientations stratégiques

32


2013-2018 ORIENTATIONS STRATEGIQUES

Orientation n°1 : poursuivre l’effort de construction neuve engagé, à hauteur de 5 000 logements neufs par an, pour offrir des parcours résidentiels aux ménages locaux et accueillir de nouveaux habitants

Montpellier Agglomération compte actuellement 423 665 habitants (2010)

Depuis 1999, la croissance démographique est restée relativement forte, de

l’ordre de 1,2% par an Elle est supérieure aux dynamiques des autres grandes

métropoles françaises (Rennes, Strasbourg, Grenoble…). Cette croissance est

liée à un accroissement naturel de la population et à un solde migratoire positif.

La population continuera à croître dans les prochaines années.

Les actions mises en œuvre dans le cadre du Programme Local de l’Habitat 2007-

2012 ont permis d’augmenter de manière significative la production de

logements et d’atteindre l’objectif fixé initialement de produire 5 000 logements

neufs par an. Depuis 2007, 5 071 logements neufs ont été mis en chantier en

moyenne par an sur le territoire de l’Agglomération. Cependant, cet effort de

production n’a pas permis de réduire les tensions existantes sur le marché. Cette

situation créée ensuite en cascade une dégradation générale des conditions de

logements.

Le scénario démographique « au fil de l’eau » : un net ralentissement de la croissance démographique à horizon 2030

Montpellier Agglomération a missionné l’Insee pour conduire une réflexion

prospective sur les besoins en logements à horizon 2030. L’Insee a proposé

différents scénarios faisant varier les flux de départs de ménages de

l’Agglomération vers les aires urbaines limitrophes.

Dans le scénario au « fil de l’eau » ou « tendanciel », la population augmenterait

de 0,6% par an d’ici 2030. Le taux de croissance démographique montpelliérain

resterait supérieur à la moyenne nationale (0,5% par an) et à la tendance

projetée dans les agglomérations comparables (Bordeaux, Nantes, Strasbourg,

Grenoble, Rennes et Toulon). Cependant, ce scénario est peu porteur pour

l’Agglomération dans la mesure où la croissance démographique serait deux fois

inférieure à celle constatée ces 10 dernières années (1,2% par an entre 1999 et

2010).

Une stratégie volontariste affirmée par l’Agglomération pour maintenir la dynamique démographique : fidéliser les familles souhaitant accéder à la propriété

Les scénarios établis par l’Insee montrent que le maintien de la dynamique

démographique dans les 20 prochaines années dépendra de la capacité de

l’Agglomération à fidéliser une partie des ménages qui quittent le territoire pour

s’installer dans les aires limitrophes.

Au travers de son PLH 2013-2018, Montpellier Agglomération définit un objectif

volontariste pour maintenir le dynamisme démographique à hauteur de 1,1% par

an à horizon 2020 : diminuer de 50% les départs de ménages de son territoire

vers les aires urbaines de Montpellier, de Lunel et de Sète (limiter le nombre de

départs à 1 800 par an contre 3 600 constatés annuellement entre 2007 et 2012).

L’atteinte de cet objectif implique d’amplifier les efforts engagés en termes de

production de logements. Montpellier Agglomération poursuivra la mise en œuvre d’une politique volontariste : produire une offre de logements quantitativement et qualitativement adaptée aux besoins des différents profils de population.

La production de 5 000 logements neufs par an est nécessaire pour être en capacité dans les prochaines années :

- De mieux répondre aux besoins des ménages locaux (familles, jeunes, seniors…) et leur offrir des parcours résidentiels positifs, en adéquation avec leurs attentes.

33


2013-2018 PLAN D’ACTIONS

- D’accueillir de nouveaux habitants sur le territoire et assurer ainsi le maintien du dynamisme démographique et de l’attractivité résidentielle.

Orientation n°2 : développer une offre de logements diversifiée et de qualité

Les niveaux de revenus des ménages du territoire sont relativement modestes :

le revenu médian par foyer fiscal est de 22 340 € contre 23 200 € à l’échelle

nationale. Or, les niveaux de prix, dans l’immobilier neuf et dans l’immobilier

ancien ainsi que les niveaux de loyers sont particulièrement élevés. Le décalage

entre les ressources financières des ménages et les niveaux de prix/loyers de

l’immobilier s’est accentué ces dernières années.

La production neuve de logements est restée fortement orientée vers la

promotion privée qui atteint des niveaux de prix très élevés. Moins de 30% des

ménages du territoire sont aujourd’hui en capacité financière d’accéder à ces

offres. Dans l’immobilier d’occasion, les conditions d’accession à la propriété se

sont également dégradées. Le prix médian des maisons et des appartements a

doublé en 10 ans.

Cette situation a deux conséquences majeures. D’une part, bien que

l’Agglomération ait un solde migratoire fortement positif, elle perd des ménages

vis-à-vis de son environnement proche : environ 1 000 ménages par an ont quitté

l’Agglomération pour s’installer dans le reste de l’aire urbaine ces 10 dernières

années. Ces ménages sont essentiellement des jeunes couples avec enfants.

D’autre part, la pression croissante sur le marché immobilier privé a eu pour effet

d’accroître les tensions sur le parc locatif social. La pression locative sociale est

relativement forte sur Montpellier Agglomération et s’est accentuée (plus de

18 000 demandeurs en 2011, +10% en un an).

L’enjeu dans les prochaines années est de développer une offre neuve diversifiée davantage en adéquation avec les capacités financières des ménages locaux. Il s’agit de mieux satisfaire les besoins et les attentes des ménages locaux et de fidéliser les jeunes ménages primo-accédants dont une partie a tendance à quitter le territoire. Un poids plus important sera accordé aux offres aidées dans la construction neuve (cf. page suivante) :

- 60% de logements à des niveaux de loyers/prix maîtrisés.

- 40% de logements « libres ».

Ces objectifs ne pourront être atteints que s’ils sont portés par l’ensemble des acteurs qui concourent à la production de l’offre en logements privés et publics et seulement si les conditions de cette production sont maîtrisés de manière partagée.

La production d’une offre de logements diversifiée et de qualité se décline selon

les objectifs suivants :

- Accroitre la production de logements locatifs sociaux, compte

tenu des besoins énoncés dans l’exposé des motifs et au regard

des objectifs définis par l’Etat et les collectivités territoriales,

- Développer des offres adaptées aux différents profils de ménages

(jeunes, seniors, familles, personnes handicapées...).

- Promouvoir la qualité urbaine, architecturale et environnementale

des opérations, en prenant en compte les principes du

développement durable, aux différentes étapes de leur

réalisation. Parmi les enjeux figurent notamment la question du

confort thermique abordé dans le cadre du Plan Climat Energie

Territoire (privilégier l’inertie et la ventilation dans les logements

neufs…). L’objectif est de favoriser le développement de

logements qualitatifs et innovants.

- Développer une offre de logement à caractère social, en

privilégiant la réalisation de logements financés, en PLUS et PLAI,

au regard de la caractéristique de la demande locative sociale en

Languedoc Roussillon,

- Maîtriser les coûts de production et des charges qui pèseront sur

l’exploitation des opérations, en visant des loyers de sortie,

compatibles avec les revenus des ménages,

- Garantir la gestion de proximité, un suivi social, technique et

administratif régulier et la pérennité de cette présence des

Organismes HLM sur le terrain.

34



Orientation n°3 : produire 1250 logements locatifs sociaux PLUS/PLAI par an conformément aux objectifs fixés par l’Etat

La pression sur le parc locatif social est forte, aussi bien sur la Ville de Montpellier

que dans les communes périphériques. Il s’agit donc dans le PLH 2013-2018 de

poursuivre les efforts engagés pour produire du logement locatif social.

Le bilan du PLH 2007-2012 a mis en évidence le décalage entre l’offre locative

sociale produite et les niveaux de revenus des demandeurs : 79% des

demandeurs de logement locatif social ont des revenus inférieurs à 60% des

plafonds HLM et sont donc éligibles au logement très social (PLA-I) ; or, les PLA-I

n’ont représenté que 24% des logements locatifs sociaux financés sur la période

2007-2012.

L’un des enjeux consistera donc à produire essentiellement des PLUS et des

PLA-I « familiaux » (1 250 logements par an). La proportion de PLS familiaux sera

limitée (250 logements par an).

Orientation n°4 : utiliser tous les leviers pour produire une offre en accession abordable

Le développement de l’accession « abordable » à la propriété est un enjeu

fondamental, au regard des niveaux de revenus des ménages locaux et des

niveaux de prix sur le marché immobilier, tant dans le neuf que dans l’ancien.

L’accession «abordable » est un levier stratégique pour fidéliser les ménages sur

le territoire de l’Agglomération, notamment les jeunes ménages primo-

accédants mais aussi les ménages modestes ainsi que pour réactiver les parcours

résidentiels de certains ménages actuellement « bloqués » dans le parc locatif

privé et dans le parc locatif social.

Les objectifs fixés dans le PLH 2007-2012 en matière de production d’accession « abordable » n’ont pas été atteints. Il conviendra donc dans le PLH 2013-2018 de mobiliser tous les leviers pour développer ce type d’offre.

35



Répartition par type d’offre des 5 000 logements à produire par an

logements d’insertion (PLAI)

Logements libres

40% (2000)

Accession

intermédiaire

8%

(400)

Accession

sociale

12%

(600)

2%

(80))

PLAI

7%

(370)

PLUS

16%

(800)

PLS familiaux

5% (250)

LLS étudiants

Résidences services + EHPAD 1%

(80)

9% (420)

logements locatifs sociaux

30%

logements "libres"

40%

autres logements maîtrisés 30%

logements

relevant de

la solidarité

36



NombrePoids dans la construction

neuve

Logements locatifs sociaux 1 500 30%

PLUS familiaux 800 16%

PLA-I familiaux 370 7%

PLS familiaux 250 5%

Logements d'insertion (PLA-I) 80 2%

Autres logements "maîtrisés" 1 500 30%

Logements sociaux étudiants 420 8%

Résidences-services personnes âgées et EHPAD 80 2%

Accession sociale 600 12%

Accession intermédiaire 400 8%

Total logements relevant de la solidarité 3 000 60%

2 000 40%

Objectifs de production par type d'offre

Logements relevant de la solidarité

Total logements "libres"

37



Les objectifs de production fixés pour le PLH 2013-2018 sont volontaristes :

60% des logements à produire (soit 3 000 logements par an) correspondent à

des offres « relevant de la solidarité » :

- Un objectif minimum de 30% de logements locatifs sociaux familiaux et d’insertion, soit 1 500 logements par an (9 000 logements sur les 6 ans du PLH). Ces objectifs se répartissent de la manière suivante entre les types de

produits/financements :

� 800 PLUS par an (4 800 logements sur les 6 ans du PLH).

� 370 PLA-I familiaux par an (2 220 logements sur la durée du PLH).

� 80 logements d’insertion par an (soit 480 logements sur les 6 ans du PLH ;

ces offres seront financées en PLA-I).

� 250 logements PLS familiaux par an (1 500 logements sur les 6 ans du PLH).

La répartition des logements sociaux familiaux et d’insertion entre PLUS et

PLAI pourra être modifiée en cours du PLH en fonction des enveloppes de

crédits déléguées par l’Etat.

- 420 logements sociaux étudiants par an, soit 2 500 logements sur les 6 ans du PLH (financements PLS).

- 80 logements locatifs sociaux par an dédiés aux seniors, en EHPAD ou en résidences-services (480 logements sur la durée du PLH).

- 1 000 logements en accession « abordable » :

� Dont 600 logements en accession sociale par an (3 600 logements sur les 6

ans).

� Et 400 logements en « accession pour tous » (2 400 logements sur les 6 ans).

Les logements avec des niveaux de loyers/prix « libres » (non encadrés) représenteront 40% de l’offre neuve (2 000 logements par an).

Au 1er janvier 2012, le taux de logements locatifs sociaux est de 17,57% à l’échelle des 19 communes concernées par les lois SRU et DALO et de 16,9% à l’échelle de l’ensemble de l’Agglomération. Tous types d’offres confondues (logements familiaux et logements spécifiques pour les étudiants, les jeunes et les seniors), ce sont au moins 2000 logements locatifs sociaux qui seront programmés en moyenne par an sur les 6 ans du PLH, soit 40% de la production neuve de logements.

L’atteinte des objectifs de production de logements sociaux 2013-2018, permettrait d’atteindre un parc total de logements locatifs sociaux d’environ 48 400 unités à l’horizon 2018 soit 20,4% des résidences principales à l’échelle de l’Agglomération.

Orientation n°5 : répartir l’offre de logement de manière équilibrée sur l’ensemble du territoire

Des disparités socio-territoriales persistent entre les communes de

l’Agglomération ainsi qu’entre les quartiers de la Ville de Montpellier. Au regard

de sa compétence « équilibre social de l’habitat », la question des équilibres

socio-territoriaux est un enjeu fondamental pour l’Agglomération. Les offres de

logements sont inégalement réparties sur le territoire intercommunal,

notamment l’offre locative sociale et les offres spécifiques (logements

d’insertion).

Le PLH 2007-2012 a permis d’amorcer un rééquilibrage territorial de la

construction neuve entre Montpellier et les communes périphériques. Avec le

PLH 2013-2018, il s’agit d’aller plus loin et de répartir de manière équilibrée sur le

territoire les différents types d’offres, du locatif social aux offres de logements

adaptés, en passant par l’accession à la propriété.

Le diagnostic a montré que même si certaines offres de logements doivent être

préférentiellement localisées à proximité des pôles de services et d’équipements

et des lignes de tramway (exemple des logements sociaux étudiants), des

besoins diversifiés existent dans les différents secteurs du territoire.

La territorialisation des objectifs de production de logements par commune traduit l’ambition portée par l’Agglomération de répartir de manière équilibrée les différentes offres de logements sur son territoire (50% sur la Ville de Montpellier et 50% dans les communes périphériques).

Estimation du

nombre de

logements locatifs

sociaux au 1er janvier

2013

Estimation du taux de

logements locatifs

sociaux au 1er janvier

2013

Estimation du

nombre de

logements locatifs

sociaux en 2018

Estimation du taux de

logements locatifs

sociaux en 2018

Montpellier 29 532 21,87% 36 612 24,41%

Communes périphériques

SRU/DALO5 178 8,67% 10 470 13,89%

Autres communes périphériques 576 5,75% 1 311 10,69%

Montpellier Agglomération 35 286 17,24% 48 393 20,36%

38



39



Orientation n°6 : mobiliser et valoriser le parc de logement existants

Plusieurs actions en cours de mise en œuvre contribuent à requalifier et

revaloriser le parc de logements existants : un Programme d’Intérêt Général sur

le parc privé à l’échelle de l’Agglomération, un Projet de Rénovation Urbaine sur

trois quartiers d’habitat social de la Ville de Montpellier et des opérations ciblées

sur certains secteurs de la Ville de Montpellier (OPAH-RU sur les quartiers

Gambetta / Figuerolles / Nord Ecusson , Saint Guilhem / Laissac / Sud Comédie,

deux OPAH copropriétés dégradées et un Plan de sauvegarde Petit Bard ).

Au-delà de ces actions et bien que le parc de logements soit relativement récent,

le diagnostic a mis en évidence des besoins d’intervention, sur le parc public et privé de logements.

Les enjeux portent notamment sur le traitement de l’habitat dégradé (6 041 logements potentiellement indignes) et la rénovation thermique du parc de logements. A cela s’ajoutent les enjeux liés à l’adaptation des logements aux

besoins liés au vieillissement et au handicap et au traitement des copropriétés

(près de 1 500 copropriétés classées D, dégradées au sens de l’ANAH).

Orientation n°7 : répondre aux besoins spécifiques (jeunes, personnes âgées, handicapés, ménages défavorisés)

Offrir des parcours résidentiels aux jeunes

L’offre dédiée aux jeunes est insuffisante sur l’Agglomération, malgré les actions

engagées ces dernières années pour développer le logement étudiant. Dans ce

contexte, les jeunes se reportent vers le parc locatif privé. Or, les niveaux de

loyers ne leur permettent pas d’être logés dans de bonnes conditions, compte

tenu de leurs ressources financières.

Pour offrir des parcours résidentiels aux publics jeunes dans leur diversité,

Montpellier Agglomération se fixe deux objectifs. D’une part, l’Agglomération poursuivra le développement d’une offre financièrement accessible pour ces publics. Seront ainsi produits sur les 6 ans du PLH :

- 2 500 logements sociaux étudiants (soit environ 420 logements

en moyenne par an).

- Trois nouvelles Résidences Habitat Jeunes (ex-Foyers de Jeunes

Travailleurs), soit environ 200 places supplémentaires.

- Une résidence « jeunes actifs ».

- Une résidence pour le logement de publics jeunes en alternance.

L’Agglomération favorisera également le développement de solutions alternatives (colocation, logement intergénérationnel, projet innovant pour

jeunes en apprentissage ou en alternance…).

D’autre part, la démarche d’élaboration du PLH a permis d’identifier un réseau d’acteurs qu’il s’agira de pérenniser et de consolider pour mesurer

collectivement les effets des actions qui sont menées et ajuster les politiques et

actions mises en œuvre.

Répondre aux besoins actuels des seniors et anticiper sur le vieillissement de la population

Bien que Montpellier Agglomération reste un territoire « jeune », les projections

démographiques réalisées par l’Insee prévoient un vieillissement non négligeable

de la population dans les prochaines décennies (doublement des 75 ans et plus à

horizon 2030).

Les enjeux pour répondre aux besoins des seniors sur le territoire de

l’Agglomération portent aujourd’hui essentiellement sur :

- L’adaptation des logements existants, dans le parc privé et

social pour permettre le maintien à domicile.

- Le développement d’offres neuves adaptées : la programmation

de résidences-services dans le parc locatif social et d’EHPAD.

Les publics en difficulté : 10 structures d’accueil seront créées sur la période 2013-2018

Les besoins en logements adaptés sont importants sur l’Agglomération et les

types de publics concernés se diversifient (en termes d’âges, de besoins, de

parcours…). Dans ce contexte, le développement de structures d’hébergement

polyvalentes (permettant d’accueillir différents types de publics) de type

résidence sociale ou résidence hôtelière à vocation sociale apparaît aujourd’hui

comme la principale solution à privilégier.

40



Pour répondre à ces besoins, 10 structures seront financées sur les 6 ans du PLH (2013-2018) :

- 4 maisons-relais

- 2 Résidences Hôtelières à Vocation Sociale (RHVS).

- 4 résidences sociales généralistes (hors Résidences Habitat Jeunes).

Les nouvelles structures seront localisées dans le centre de l’agglomération.

Le plan d’actions

42



AXE 1 DU PLAN D’ACTIONS THEMATIQUE

CONFORTER LES OUTILS FONCIERS ET REGLEMENTAIRES

Les objectifs fixés dans le PLH 2013-2018 sont quantitativement et qualitativement ambitieux. Les capacités de production recensées (projets de

logements connus et gisements fonciers mobilisables) sont quantitativement cohérentes avec l’objectif de production de 5 000 logements par an.

Cependant, deux points de vigilance doivent être rappelés ici :

- Ceci suppose que les projets identifiés comme devant contribuer à la production de logements pour la période 2013-2018 ne connaisse

pas de retards particuliers et que les délais de mise en œuvre opérationnels soient tenus.

- La production de logements en diffus, en réinvestissement urbain, doit également contribuer à la mise en œuvre des objectifs du PLH,

tant du point de vue quantitatif que qualitatif (60% de logements maîtrisés).

Les outils fonciers et règlementaires offrent de multiples opportunités pour dynamiser et encadrer la production de logements. L’objectif est

d’utiliser/d’exploiter davantage ces outils. La mobilisation de toutes les communes de l’Agglomération est fondamentale.

L’Agglomération poursuivra ses interventions :

- En direct dans les 11 sites stratégiques d’agglomération pour accélérer la maîtrise foncière.

- En appui et accompagnement technique auprès des communes pour :

- favoriser et encadrer la production de logements en réinvestissement urbain (veille et actions foncières, adaptation de la

règlementation des PLU aux objectifs du PLH)

- Accélérer la mise en œuvre des opérations programmées.

43



La politique foncière

Les actions à mettre en œuvre renvoient à différents registres d’intervention

selon les types de fonciers concernés.

Accélérer la maîtrise foncière sur les 11 secteurs stratégiques de

l’Agglomération

Dans le cadre de l’élaboration du SCoT en 2006, différents secteurs d’extension

urbaine ont été identifiés. Montpellier Agglomération a mis en œuvre des

périmètres de Zones d’Aménagement Différé (ZAD), communales ou

d’agglomération, sur ces secteurs (1 900 hectares sur l’ensemble du territoire

intercommunal).

Depuis 2006, la politique communautaire a évolué : la priorité a été donnée à la

maîtrise foncière dans 11 sites stratégiques d’agglomération. Les 11 secteurs

stratégiques font l’objet d’une veille foncière. Le degré de maîtrise foncière sur

ces sites est encore relativement limité. Or, l’urbanisation d’une partie de ces

secteurs est programmée pour contribuer à la production de logements pour le

PLH 2013-2018 : Roquefraysse, Millénaire-Sablassou, Route de la Mer…

Dans ce contexte, il est essentiel d’accompagner et d’accélérer le passage des secteurs prioritaires en phase de réalisation en mobilisant l’outil DUP réserve foncière, pour un démarrage à court-moyen terme (3-6 ans).

L’Agglomération s’appuiera sur l’intervention de l’EPF Languedoc-Roussillon pour les sites inscrits dans la convention-cadre signée avec celui-ci (Route de la Mer, Mejanelle-Pont Trinquat, Millénaire-Sablassou, Colombier-gare TER et Roquefraysse).

Les modalités d’intervention à privilégier dans les autres zones

d’extension urbaine

Dans les autres zones d’extension urbaine (hors 11 sites stratégiques de

l’Agglomération), différents modes d’intervention sont à privilégier,

notamment :

- Inciter les communes à créer des zones AU0 couvertes par des ZAD.

- Développer des conventions de réserves foncières avec l’EPF

permettant des zones d’aménagement cohérentes avec les

objectifs du SCoT et du PLH.

En réinvestissement urbain : anticiper et encadrer la mobilisation des

opportunités foncières

Il ne s’agit pas ici d’envisager une intervention systématique de l’Agglomération

pour maîtriser le foncier mais plutôt de mettre en place une démarche de veille et d’anticipation sur l’évolution du tissu urbain existant, l’objectif étant que les

opérations qui s’y développent contribuent aux orientations et objectifs définis

par le PLH.

La réussite de cette démarche repose sur l’actualisation du tableau de bord

foncier élaboré dans le cadre de la mission d’étude du PLH. L’objectif est de faire

de ce tableau de bord un référentiel commun support de l’action coordonnée des

communes et de l’Agglomération.

Sur la base de ce référentiel, il s’agira de déterminer les types d’actions à

envisager, selon les gisements fonciers :

- Repérer les gisements sur lesquels il serait opportun de préempter

ou de négocier une acquisition à l’amiable, notamment pour

produire des logements locatifs sociaux et prévenir les constats de

carence. Le partenariat Agglomération-communes doit être établi

de manière à être réactif. Dans cette optique, il sera essentiel de

veiller à ce que les communes saisissent les Déclarations d’Intention

d’Aliéner (DIA) sur le logiciel commun Communes-Agglomération

pour traiter et capter toutes les opportunités de préemption

(logiciel Droit de Cité géré par l’Agglomération).

- Identifier des secteurs de veille en réinvestissement urbain et en

intensification du tissu urbain, notamment en entrée de ville et le

long des futurs tracés de tramway, pour accompagner la mutation

du foncier vers un urbanisme structuré à moyen-long terme,

support des projets habitat pour les prochains PLH.

- Afin de préparer l’action foncière des collectivités et de l’EPF,

financer des études pré-opérationnelles, notamment dans des

secteurs potentiels de renouvellement urbain (études urbaines sur

un secteur, études de faisabilité sur un site ponctuel pour motiver

un montant d’acquisition ou en amont d’une négociation avec les

propriétaires ou promoteurs…).

44



Faire évoluer les modalités de collaboration avec l’EPF Languedoc

Roussillon pour plus d’efficacité et de souplesse d’intervention

L’Agglomération et l’EPF ont signé une convention-cadre qui définit les

interventions de ce dernier :

- sur certains sites stratégiques de l’Agglomération.

- portage de foncier pour produire des logements locatifs sociaux

dans les communes en constat de carence.

Des conventions ponctuelles ont été signées avec certaines communes, portant

sur l’ensemble de la commune (Saint-Jean-de-Védas), sur un secteur ou une

opération (conventions opérationnelles, communales et sectorielles).

L’Agglomération engagera des discussions avec l’EPF pour faire évoluer leurs modalités de collaboration :

- Systématiser les conventions communales tripartites (commune,

Montpellier Agglomération, EPF), identifiant les sites d’intervention

sur la base du référentiel foncier partagé du PLH, pour assurer une

meilleure cohérence d’action et éviter la multiplication des

conventions ponctuelles (par site)

- Intégrer à la convention-cadre une nouvelle modalité d’intervention

de l’EPF en soutien à la production de logements locatifs sociaux

dans des communes non carencées.

La mise en œuvre du PLH au travers des Plans Locaux d’Urbanisme

Les Plans Locaux d’Urbanisme sont des outils privilégiés de la mise en œuvre du

PLH à l’échelle de chaque commune. La loi SRU précise que les PLU doivent être

compatibles avec le PLH (le délai pour la mise en compatibilité est de 1 an depuis

la loi MOLLE pour permettre la réalisation des opérations qui concourront à la

réalisation des objectifs du PLH.

Pour garantir cette compatibilité et mobiliser efficacement les outils

règlementaires au service de la politique de l’habitat, il est nécessaire que

l’Agglomération soit systématiquement associée aux procédures d’évolution des

documents d’urbanisme, le plus en amont possible.

Lors de la révision ou de la modification des documents d’urbanisme,

l’Agglomération apportera son expertise et son appui technique aux communes

pour déterminer l’opportunité et les conditions de mise en œuvre des différents

outils réglementaires pouvant être mobilisés pour mettre en œuvre les objectifs

quantitatifs et qualitatifs de production de logements fixés dans le PLH,

notamment les servitudes de mixité sociale et les ERL (Emplacements Réservés

pour le Logement). Par ailleurs, l’Agglomération pourra apporter des

financements pour la réalisation d’études préalables à la révision des documents

d’urbanisme.

La généralisation à l’ensemble des communes des Servitudes de Mixité

Sociale (L123-1-16 du code de l’urbanisme)

La Servitude de Mixité Sociale permet de fixer sur certains secteurs ou sur

l’intégralité d’un territoire communal la part minimum de logements maîtrisés

(logements locatifs sociaux et accession abordable) à réaliser dans toute

nouvelle opération de logements dépassant une certaine taille (exprimée en

surface de plancher).

Cet outil est mobilisé par 15 des 31 communes de l’Agglomération fin 2012, les

seuils d’application des servitudes sont compris entre 400 et 2000 m² de Surface

de Plancher.

L’intégration de programmes de logements locatifs sociaux (logements

familiaux et offres spécifiques) dans les opérations d’aménagements ne sera pas

suffisante pour atteindre les objectifs de production visés, compte tenu de leur

caractère volontariste. Les opérations de logements produites en diffus dans le tissu urbain existant devront également contribuer à l’atteinte des objectifs, d’où l’enjeu d’inscrire des servitudes de mixité sociale dans les PLU de toutes les communes.

L’Agglomération apportera son expertise aux communes pour définir une Servitude de Mixité Sociale adaptée à chaque contexte communal (part de

logements locatifs sociaux et seuils en nombre de logements et/ou surface de

plancher à partir duquel s’appliquera la servitude). Les seuils d’application et la

proportion de logements locatifs sociaux seront modulés en fonction de la taille

des opérations. A partir d’une certaine taille d’opération, la Servitude pourra

intégrer une proportion de logements en accession abordable.

La création d’Emplacements Réservés pour le Logement (ERL)

Sur la base du recensement des fonciers mobilisables en diffus réalisé dans le

cadre de l’élaboration du PLH, il s’agira de définir avec les communes ceux sur

lesquels un Emplacement Réservé pour le Logement (ERL) peut être instauré.

45



Des études pré-opérationnelles seront au préalable engagées sur ces sites pour préciser le programme de logements envisagé.

Pour les petites communes, l’Agglomération, pourrait assurer le portage foncier

de ces emplacements réservés (droit de délaissement).

L’optimisation des capacités constructives dans le tissu urbain existant

Dans le cadre de l’élaboration du PLH, des opportunités d’optimisation des

capacités constructives ont été mises en évidence dans le tissu urbain existant en

particulier dans les secteurs de passage des futurs tramways, en continuité des

centres-bourg et le long des axes structurants.

Ces gisements pourront être mobilisés par les communes dans le cadre des procédures de révision des PLU.

Mettre le PLU au service d’une politique foncière active

Le PLU est le document support du projet urbain communal dont il est à la fois

l’expression politique et l’outil de mise en œuvre.

A ce titre, et dans un souci de cohérence avec les orientations du SCOT, il est

nécessaire que soit systématiquement privilégié un classement en zone AU0 des

secteurs destinés à un développement urbain potentiel à l’horizon du PLU.

L’aménagement opérationnel : renforcer l’accompagnement auprès des communes pour accélérer la mise en œuvre des opérations

Pour accélérer la mise en œuvre des opérations (maîtrise foncière, montage des

projets…), il conviendra de poursuivre et de renforcer l’accompagnement des services de l’Agglomération auprès des communes :

- Financement par l’Agglomération d’études pré-opérationnelles.

- Ingénierie technique et financière lors du montage des projets afin

d’avoir une vision pré-opérationnelle réaliste des conditions de

réalisation : appui de la Direction du Foncier et de l’Aménagement

Opérationnel pour la réalisation de pré-bilans de ZAC, la

préparation des dossiers de création de ZAC…

- Appui à la négociation avec les opérateurs, en particulier pour la

négociation des traités de concession d’opération d’aménagement.

Pour que l’Agglomération puisse pleinement apporter son expertise et accompagner les communes, il est nécessaire qu’elle soit associée par les communes lors de la mise au point des opérations d’aménagement et ce, dès la phase de définition des orientations et de la programmation.

La taxe d’aménagement différentiée pourra être mobilisée comme outil de

péréquation afin de permettre le financement des équipements nécessaires dans

les opérations qui ne sont pas en ZAC dans les zones U insuffisamment équipées.

46




LA PRODUCTION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

Le PLH fixe un objectif ambitieux de production de logements locatifs sociaux familiaux et d’insertion (hors PLS spécifiques) pour répondre à la

demande croissante qui s’exprime sur le territoire : au minimum 30% de la production neuve (soit 1 500 logements par an).

Cet objectif de 30% de logements locatifs sociaux familiaux et d’insertion le cas échéant au sein de la construction neuve de logement est décliné à

l’échelle de chaque commune.

Le bilan du PLH 2007-2012 a mis en évidence plusieurs enjeux :

- Donner la priorité aux produits PLUS et PLA-I dans la production locative sociale, compte tenu des niveaux de revenus des

demandeurs : 83% des logements locatifs sociaux produits seront financés en PLUS et PLA-I sur la période 2013-2018.

- Poursuivre le développement de l’offre locative sociale dans l’ensemble des secteurs de l’Agglomération.

L’Agglomération actionnera l’ensemble des leviers dont elle dispose pour poursuivre et amplifier les efforts engagés au cours des dernières années :

- mobilisation des outils fonciers et règlementaires.

- renforcement de son appui technique et financier auprès des communes et des opérateurs.

- sollicitation d’un élargissement de la zone 2 et définition de prix de vente plafonds des charges foncières pour améliorer les équilibres

financiers des opérations.

- expérimentation de nouvelles formes de montage.

En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération est chef de file concernant la programmation de logements locatifs sociaux sur le

territoire intercommunal. Cependant, la mobilisation de l’ensemble des acteurs de la chaîne de production (communes, financeurs, aménageurs,

opérateurs…) est indispensable pour collectivement atteindre les objectifs fixés.

47



Dans chaque commune, dédier au minimum 30% de la production neuve au logement locatif social familial et d’insertion

L’objectif de dédier au minimum 30% de la production neuve au logement locatif

social (hors PLS spécifiques) se décline au niveau de chacune des communes.

Cette proposition s’applique aux logements effectivement mis en chantier dans

chaque commune, par de là l’objectif de production globale fixé (cf. fiches

communales du volet territorial du PLH.

Les logements locatifs sociaux à produire seront essentiellement des PLUS et

des PLA-I. Les financements PLS ne seront accordés qu’au cas par cas, en

fonction de trois paramètres :

- le volontarisme et les résultats obtenus par la commune s’agissant

de la production de PLUS et de PLA-I.

- la pertinence de développer des logements locatifs intermédiaires,

au regard du contexte du marché du logement sur la commune.

- des contraintes liées à la sortie et à l’équilibre financier de certaines

opérations.

Dans la production locative sociale, diversifier les typologies de logements

Au regard de la situation de la demande (54% des demandeurs sont des

ménages constitués d’une à deux personnes) et du niveau de précarité marqué

notamment parmi les jeunes, un effort dans la production de logements de

petites surfaces (T1/T2) devra être engagé.

L’effort devra également porter sur la production de grands logements (T5) afin

de mettre à la disposition des familles avec plusieurs enfants des logements

accessibles financièrement.

La répartition des logements sera adaptée par les bailleurs en accord avec les

communes concernées et Montpellier Agglomération pour répondre aux besoins

identifiés.

La mobilisation des outils fonciers et règlementaires

Les actions foncières et réglementaires évoquées précédemment contribueront

in fine à la production de logements locatifs sociaux :

- La réalisation de programmes de logements locatifs sociaux dans

les opérations d’aménagement.

- La mise en place d’une stratégie de veille et d’intervention sur des

gisements en réinvestissement urbain susceptibles d’accueillir du

logement locatif social. L’intégration dans la convention-cadre avec

l’EPF d’une intervention de ce dernier en soutien à la production de

logements locatifs sociaux dans des communes non carencées est

l’une des conditions majeures de mise en œuvre de cette action.

- Du point de vue règlementaire, deux outils seront à privilégier pour

produire du logement locatif social : la mise en place ou

l’ajustement des Servitudes de Mixité Sociale et la création sur

certains gisements d’Emplacements Réservés pour le Logement.

- Le recours à l’outil ZAC permettra de produire du logement locatif

social.

Un renforcement de l’appui financier et technique de l’Agglomération

Renforcer le rôle de l’Agglomération comme ensemblier en ingénierie

financière des aides

L’Agglomération apportera son expertise aux communes et aux opérateurs pour faciliter le montage et la réalisation des opérations de logements locatifs sociaux :

- Elle assistera les communes pour le montage financier des

opérations mixtes et la négociation avec les aménageurs et

opérateurs.

- Elle facilitera pour les opérateurs le « tour de table » des financeurs,

notamment pour les projets de logements locatifs sociaux difficiles

à équilibrer (Région, Département, Agglomération, Action

logement…).

- L’Agglomération définira avec les opérateurs du logement social un

référentiel commun de bilan d’opération (paramètres de gestion

moyens, plan de financement type…).

48



Amplifier et cibler les aides financières de l’Agglomération pour la

production de logement locatif social

L’Agglomération finance les opérations de logements locatifs sociaux dans le

cadre de la délégation des aides à la pierre de l’Etat mais aussi sur ses fonds

propres. Jusqu’à présent, l’intervention de l’Agglomération sur ses fonds propres

s’est effectuée sous la forme d’une subvention d’équilibre des opérations.

Le dispositif d’appui financier de l’Agglomération sur ses fonds propres est

revisité à l’occasion de ce PLH.

Le montant financier engagé par l’Agglomération sur ses fonds propres pour la production de logements locatifs sociaux sera augmenté : il passera de 2 M€ à 3 M€/an en 2013 et 2014 et à 4M€ ensuite.

Le doublement des aides apportées par l’Agglomération à la production de

logement locatif social n’a de sens et ne sera efficace que si des règles de

fonctionnement communes sont définies, s’agissant des prix susceptibles d’être

supportés par une opération locative sociale :

- concernant les charges foncières pour les opérations réalisées sous

la maîtrise d’ouvrage des bailleurs et des promoteurs (Vente en

l’Etat Futur d’Achèvement).

- Pour les prix de vente des logements produits par des opérateurs

privés et vendus en VEFA aux bailleurs sociaux.

Garantir les emprunts contractés par les opérateurs

En 2013, l’Agglomération s’est substituée aux communes pour garantir

conjointement avec le Département les prêts contractés par les bailleurs pour

financer leurs opérations. La Caisse des Dépôts et Consignations, principal

prêteur, demande à ce stade une garantie à hauteur de 100% des sommes

engagées. Au regard des nouvelles règles d’intervention du Département,

l’Agglomération garantira, à titre transitoire en 2013, à 100% les emprunts

sollicités par les bailleurs, sauf exception pour les OPH.

L’objectif à terme est de pérenniser et de conforter ce dispositif de garantie et/ou de lui substituer des formules alternatives.

Améliorer les équilibres financiers des opérations

Définir des prix de vente plafond de charges foncières sur les terrains

viabilisés pour le locatif social

La charge foncière des opérations de construction de logement social détermine

en grande partie l’équilibre économique et la viabilité de ces opérations.

La définition de prix de vente plafond de charges foncières sur terrains viabilisés

pour le locatif social doit permettre de faire porter la négociation entre vendeurs

(propriétaires fonciers, aménageurs, collectivités) et acquéreurs (promoteurs,

bailleurs sociaux) sur d’autres critères que des critères financiers : qualité du

projet, délai d’exécution, gestion de proximité…

Dans le cadre d’Axes partenariaux définis avec les aménageurs, les promoteurs, les bailleurs et les architectes sont fixées des niveaux de charges foncières pour les logements locatifs sociaux PLUS et PLA-I. Ces niveaux seront différenciés sur la base du zonage d’investissement locatif (Montpellier, zones B1, B2, etc.).

Pour que les charges foncières plafonds soient respectées et contribuer ainsi à

mieux équilibrer les opérations locatives sociales, différents moyens seront

mobilisés :

- En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération veillera à ce que ces plafonds soient respectés, après information préalable de tous les acteurs concernés, leur non respect pouvant conduire au refus de financement. L’attribution des aides

financières de l’Agglomération sur ses fonds propres sera

également conditionnée au respect de ces plafonds.

- Dans les opérations d’aménagement publiques ou privées, les lots

destinés au logement social seront proposés par les aménageurs

sur ces bases, afin de prohiber les surenchères constatées sur le

foncier.

- En diffus : une adaptation de ces montants sera possible suivant le

coût des VRD (Voirie et Réseaux Divers), et des participations

dûment justifiées suivant la réglementation en vigueur.

- Un courrier établi par l’Agglomération sera adressé aux maires pour

qu’ils puissent le présenter aux propriétaires fonciers, justifiant ainsi

49



du financement maximum possible pour l’acquisition d’un terrain

sur lequel s’applique une Servitude de Mixité Sociale.

Plafonner les prix des Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La proportion de logements locatifs sociaux produits en VEFA a fortement

progressé ces dernières années : de 10% en 2006 à 38% en 2012. Ceci est

notamment lié à la mise en place de Servitudes de Mixité Sociale dans les

communes de l’Agglomération ainsi qu’à la volonté des collectivités de

développer des programmes mixant différents types de logements. L’analyse

des bilans financiers des opérations de logements locatifs sociaux réalisées ces

dernières années a mis en évidence des prix de revient plus élevés pour les

logements produits en VEFA que dans le cas d’opérations produites sous la

maîtrise d’ouvrage directe des bailleurs.

Dans le cadre des Axes partenariaux précités définis avec les promoteurs et les bailleurs, l’Agglomération fixe des prix de vente plafonnés pour les logements locatifs sociaux produits en VEFA pour les zones 2 et 3.

En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération veillera à ce que ces plafonds soient respectés, après information préalable de tous les acteurs concernés, leur non respect pouvant conduire au refus de financement.

Intervenir auprès de l’Etat pour solliciter la modification du zonage du

territoire de l’Agglomération

L’objectif est d’assurer la faisabilité des opérations de logements locatifs sociaux

dans les communes qui sont actuellement classées en zone 3, malgré la tension

du marché immobilier et foncier.

Ce zonage n’a pas suivi l’évolution des données qui caractérisent

l’Agglomération : croissance démographique, évolution des prix fonciers et

immobiliers, précarité de la population, métropolisation…

L’Agglomération engagera des négociations avec les services de l’Etat

pour obtenir au minimum le classement en zone 2 des communes qui ont rejoint

en 2010 l’aire urbaine de Montpellier (Lattes, Pérols, Villeneuve-lès-Maguelone,

Fabrègues, Saussan, Lavérune et Prades-le-Lez) et dans les autres communes de

zone 3 où la pression sur le parc locatif social est significative.

Expérimenter de nouvelles formes de montage d’opérations

L’usufruit locatif social repose sur le principe du démembrement de propriété qui

consiste à dissocier la nue-propriété de l’usufruit. L’usufruit est vendu à un

bailleur social pour 15 à 20 ans et la nue propriété à un investisseur privé.

Ce dispositif, comme le PLS, constitue une offre locative complémentaire au

PLUS/PLAI pérenne dont la délivrance sera subordonnée au respect des règles

de mixité du PLH. Le financement des opérations d’usufruit locatif social ne sera

délivré dans les communes en déficit de logement social (19 communes) qu’avec

l’accord de celles-ci, que lorsque 25 % de logements PLUS/PLAI pérennes seront

déjà constatés à l’échelle de l’opération. Cette formule de l’ULS n’a pas cours

dans les communes de 3ème

couronne non concernés par l’art. 55 de la loi SRU.

Communiquer sur le logement locatif social pour une meilleure acceptabilité sociale

Près de ¾ des ménages de l’Agglomération sont éligibles au logement locatif

social. Or, la production de ce type d’offre soulève parfois des réticences de la

part des populations, aboutissant dans certains cas à des recours en contentieux

qui retardent la réalisation des opérations. Il est donc nécessaire de

communiquer sur le logement locatif social. Des supports de communication à

destination des élus et du grand public seront élaborés pour valoriser l’image du

logement social. Des réunions seront organisées avec les élus et les services des

communes pour les accompagner dans la mise en œuvre d’actions de

sensibilisation auprès de leurs administrés…

50




PRODUIRE UNE OFFRE EN ACCESSION A LA PROPRIETE

ABORDABLE POUR LES MENAGES DU TERRITOIRE

Le développement d’une offre en accession à la propriété abordable est un enjeu stratégique majeur pour l’Agglomération, tant pour fidéliser les

jeunes ménages primo-accédants que pour offrir des parcours résidentiels à certains ménages locataires (du parc social ou privé) bloqués dans leurs

parcours résidentiels.

Le PLH 2007-2012 avait fixé un objectif ambitieux, celui de produire 1 000 logements en accession abordable par an. L’objectif n’est pas atteint,

malgré une montée en puissance de la production observée en 2011 et 2012 notamment.

Dans le PLH 2013-2018, l’Agglomération s’engage dans la mise en œuvre d’un plan d’actions spécifique. L’enjeu est double : produire des offres

financièrement « abordables » et en adéquation avec les attentes des ménages ciblés (en termes de surfaces, de formes d’habitat, de

prestations…).

L’Agglomération veillera à :

- définir précisément les niveaux et types d’accession « abordables » à développer (prix de vente plafonds, typologies de logements à

privilégier et les publics ciblés). Ce travail est en cours.

- ce que les offres envisagées répondent aux attentes et aux aspirations des ménages (réalisation d’études/enquêtes « expérimentales »

en amont de la conception des programmes).

La capacité à atteindre les objectifs repose sur l’implication et la mobilisation des différents acteurs concernés (opérateurs, aménageurs,

financeurs…). Ces derniers ont un rôle majeur à jouer, non seulement comme acteur de la chaîne de production du logement mais également pour

contribuer aux réflexions engagées par l’Agglomération, être force de propositions, engager des expérimentations…

51



1ère étape : définir les prix plafonds de vente, les typologies de logements à privilégier et les publics ciblés

Deux paramètres définissent l’accession abordable : des prix de vente des

logements nettement inférieurs à ceux du marché et des conditions/plafonds de

ressources pour cibler les ménages éligibles. Deux types d’accession seront

développés : l’accession sociale et l’accession intermédiaire.

Un travail a été conduit avec l’ensemble des acteurs concernés (opérateurs,

banquiers, notaires, SERM…) pour définir les deux types d’offres à développer et

les conditions pour y parvenir.

Les Axes partenariaux précités définis avec les acteurs concernés formalisent, en zone B1 de l’Agglomération, en fonction de la tension immobilière et foncière constatée :

- des prix plafonds de vente. Ceux-ci seront établis par rapport aux

prix des logements proposés à la vente dans le cadre du dispositif

de location-accession (Prêt Social Location Accession). Ils seront

appliqués :

o par les aménageurs, en accord avec les communes, dans

les consultations des promoteurs en ZAC.

o par les communes ou par l’Agglomération, dans les

consultations promoteurs sur les réserves foncières

constituées.

- Les typologies de logements à produire. Les formes urbaines

(logements collectifs, habitat intermédiaire, logements individuels

groupés…) seront à adapter à la localisation des opérations. Pour

satisfaire aux demandes d’accession à la propriété des familles et

des ménages constitués d’au moins 3 personnes, les logements

d’une surface d’environ 65-70 m² et plus sont à privilégier. L’offre

nouvelle de logement relevant de l’accession abordable devra

concerner essentiellement des logements dits « familiaux ».Chaque

commune devra les décliner et les adapter en fonction de ses

propres réalités sociologiques et de ses objectifs.

- Les publics ciblés. Au travers du développement de l’accession

abordable, l’Agglomération cible notamment les familles qui

résident ou travaillent actuellement sur le territoire. Les règles

d’attribution comporteront deux critères essentiels : la composition

et le niveau de revenu des ménages.

Mobiliser les outils fonciers et règlementaires

Les actions foncières et règlementaires seront des outils privilégiés pour le

développement d’une offre en accession à la propriété « abordable ».

Les actions foncières

Ce type d’offre sera intégré dans les différentes opérations d’aménagement

prévues sur l’Agglomération, que ce soit dans les 11 sites stratégiques définis par

le SCoT ou dans les opérations d’aménagement communales et privées (cf. page

42).

Des réserves foncières pourront être constituées y compris par voie de

préemption. Ceci doit être anticipé, en s’appuyant sur le tableau de bord des

opérations de logement établi dans le cadre de l’élaboration du PLH et qu’il

conviendra d’actualiser.

Les capacités de portage de l’EPF Languedoc-Roussillon seront mobilisées pour

les opérations mixtes comprenant du logement locatif social et de l’accession

abordable. Pour les petites communes, l’Agglomération pourra prendre en

charge des interventions de portage foncier : l’opportunité de mettre en œuvre

ce type d’intervention sera examinée au cas par cas.

Les actions règlementaires

Lors de la révision des PLU, il conviendra d’étudier la mise en place :

- en priorité : d’une Servitude de Mixité Sociale en faveur de

l’accession abordable pour les opérations d’une certaine taille, sur

toutes les zones ouvertes à l’urbanisation (zones U et AU

dites »ouvertes »)

- et le cas échéant : d’emplacements Réservés pour le Logement

(ERL). Sur la base du recensement des capacités foncières des

communes, mobilisables pour la période 2013-2018, il s’agira de

préciser celles pour lesquelles un programme de logement en

accession abordable peut être défini et programmé. Pour les petites

communes, l’Agglomération, pourrait être bénéficiaire de ces

emplacements réservés (droit de délaissement).

52



Définir des prix de vente plafonds des charges foncières pour l’accession

Le prix de vente plafond des charges foncières sur terrains viabilisés variera selon

le type d’accession abordable (sociale ou intermédiaire) et selon la localisation

de l’opération (actuel zonage Robien) et du niveau du taux de la taxe sur la valeur

ajoutée (TVA).

Mobiliser les financeurs et les opérateurs pour produire davantage de PSLA et d’opérations d’accession règlementée

« Booster » la production de PSLA (Prêt Social de Location-Accession)

Peu d’opérations PSLA ont été produites sur le territoire. Or, ce produit présente

plusieurs avantages, il permet à des ménages sans apport personnel de devenir

propriétaire d’un logement :

- le ménage bénéficie d’avantages fiscaux : TVA à taux réduit (7%) et

exonération de la Taxe Foncière sur la Propriété Bâtie (TFPB)

pendant 15 ans.

- le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans

apport personnel de devenir propriétaire d’un logement.

- le parcours d’accession est progressif (deux ans pour lever l’option

d’achat) et sécurisé (en cas de difficultés économiques rencontrés

par le ménage accédant, l’opérateur rachète le logement et

s’engage à reloger le ménage dans le parc locatif social).

- si le ménage n’est pas en mesure de lever l’option au terme du

contrat de location-accession et si ses ressources sont inférieures

aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres

successives de relogement dans le parc locatif social.

L’objectif est d’augmenter de manière significative la production de PSLA. Dans

cette optique, plusieurs leviers seront mobilisés :

- En premier lieu, le financement : 2 400 agréments PSLA seront réservés pour les 6 années du PLH (2013-2018), dans le cadre de la délégation des aides à la pierre de l’Etat (soit environ 400 par an).

- Mobiliser les différents opérateurs : les SA d’HLM, les Offices

publics, les promoteurs et les aménageurs. L’Agglomération

engagera une démarche proactive vis-à-vis des coopératives de

construction, qu’elles interviennent ou non actuellement sur le

territoire. La diversification des opérateurs est une condition pour être en capacité d’atteindre les objectifs fixés.

- Programmer 10 à 15% de PSLA dans les ZAC.

Encourager les opérations en accession réglementée par le mouvement

HLM

Les statuts des Entreprises Sociales pour l'Habitat ou des Sociétés Coopératives

HLM leur permettent de produire des logements relevant de l’accession

réglementée. Dans la règlementation, sont plafonnés :

- les prix de vente des logements (hors taxes du PSLA auxquels

s’applique une TVA normale).

- les plafonds de ressources (plafonds PLI correspondants aux

plafonds PLS majorés d’environ 23% soit 49 893 € pour un couple

avec un enfant en zone B).

Il s’agit d’une accession sécurisée :

- assurance revente (prise en charge de la perte financière subie par

le ménage en cas de revente dans les dix ans).

- garantie de rachat du logement par l’organisme HLM promoteur.

- garantie de relogement dans le parc locatif social.

Exploiter les opportunités de production de nouvelles opérations

d’accession dans les secteurs en rénovation urbaine bénéficiant d’un

taux réduit de TVA

Il s’agit d’exploiter les opportunités qui pourraient être encore mobilisées dans

les secteurs en rénovation urbaine pour produire des opérations bénéficiant

d’une TVA à taux réduit. Cette action sera engagée rapidement, sachant que la

mesure fiscale concernant les secteurs en rénovation urbaine (Zone Urbaine

Sensible + zone de 500 mètres autour) est limitée dans le temps.

53



Le travail réalisé dans le cadre du volet territorial du PLH a permis de mettre en

évidence les gisements fonciers et les potentialités existantes en matière de

réinvestissement urbain dans ces zones des 500 mètres.

3 secteurs sont concernés par la rénovation urbaine couvrant un périmètre de 1

389 hectares :

- Mosson. La durée de validité de la mesure fiscale : le permis de

construire doit être déposé avant le 31/12/2014.

- Nord Ecusson / Gambetta / Gély-Figuerolles : le permis de

construire doit être déposé avant le 31/12/2014 ;

- Petit Bard / Pergola : le permis de construire doit être déposé avant

le 31/12/2012 - prolongation possible jusqu’au 31/12/2015.

La production de nouvelles opérations d’accession abordable dans ces secteurs permettrait par ailleurs de contribuer à la diversification des offres d’habitat et de l’occupation sociale dans les quartiers concernés.

Au-delà de l’optimisation des opportunités existantes dans le cadre du PNRU 1, il conviendra d’engager une réflexion avec la Ville de Montpellier et les opérateurs dans l’hypothèse d’un PNRU 2 sur la question du “développement de l’accession abordable comme processus de diversification sociale des quartiers de la politique de la ville”.

Plus globalement, créer les conditions d’une réduction du prix de revient des opérations de logements en accession à la propriété

Dans le cadre de l’élaboration du programme d’actions du PLH, plusieurs

groupes de travail ont été organisés pour travailler avec les opérateurs sur la

réduction du prix de revient des logements.

L’objectif est de s’inspirer des méthodes de la production du logement social

pour amener tous les acteurs de la chaîne de production du logement à

optimiser les coûts de production.

Les échanges avec les opérateurs ont permis d’identifier plusieurs axes

d’amélioration/de travail pour réduire le coût de production :

- favoriser les trames simples (Permettre d’assurer la superposition

des murs porteurs et des gaines techniques jusqu’au RDC et au

parking).

- limiter les impacts du stationnement sur le prix de revient des

opérations (éviter de surenchérir le prix des logements par le

parking).

- optimiser les effets de la péréquation des charges foncières dans la

conception spatiale des opérations.

- être particulièrement attentif au niveau et à la nature des

prestations architecturales pour ne pas générer des charges

d’entretien ultérieures.

- donner un temps suffisant avant commercialisation pour que le

travail d’optimisation puisse être effectué par les concepteurs et les

monteurs d’opérations …).

- rechercher des expériences d’opérations exemplaires et

reproductibles.

- …

Dans cette perspective, l’Agglomération organisera des appels à projets ciblés autour des objectifs sus cités sur les réserves foncières constituées pour accueillir du logement en accession abordable et/ou du logement locatif social. Ces consultations associeraient notamment les promoteurs, les organismes HLM, les architectes et les entreprises du BTP.

Outre les préconisations évoquées ci-dessus, dans le cadre d’un partenariat avec la Fédération du Bâtiment, l’Agglomération souhaite engager un travail spécifique concernant l’examen des coûts de sortie des logements issus de modes constructifs alternatifs.

S’assurer que les offres produites répondent aux attentes et aux aspirations des ménages : la réalisation d’études/enquêtes « expérimentales » en amont de la conception des programmes

L’objectif n’est pas seulement de produire des offres en adéquation avec les

capacités financières des ménages du territoire. Pour fidéliser ces ménages, il est

essentiel de leur proposer des produits répondant à leurs attentes, en termes de

surfaces, de formes d’habitat, de prestations…

La qualité du cadre de vie proposé sur le territoire communautaire (tramway,

équipements et services publics et privés, qualité urbaine) ainsi que la vente à

54



des niveaux de prix accessibles ne suffiront pas pour fidéliser les ménages et

éviter que ceux-ci ne s’orientent vers de l’habitat individuel périurbain. Pour que

ces offres soient attractives pour des ménages primo-accédants, il convient

d’être ambitieux quant à la qualité de ces opérations et s‘assurer qu’elles

répondent aux usages attendus par les futurs acquéreurs.

La qualité d’usage des habitations en terme de surface et d’accès à des espaces

extérieurs privatifs (jardinets, terrasses) ou semi privatifs (jardins familiaux)

constitue un véritable enjeu. Il convient donc d’être particulièrement attentif à la

demande, voire de mener des études permettant de mieux la cerner, au moins

en phase de conception des principales zones d’aménagement.

Montpellier Agglomération pourrait ponctuellement accompagner les communes et les aménageurs pour la réalisation d’études sur la demande des publics ciblés.

Ces études pourront se dérouler de la manière suivante :

- Réalisation d’une étude/enquête auprès d’un panel de ménages

ayant acquis récemment un logement en accession abordable et de

ménages potentiellement acquéreurs. L’objectif est d’identifier les

besoins, les contraintes et les attentes de ces ménages.

- Sur la base des résultats de l’enquête, un groupe de travail sera

constitué avec les différents acteurs de l’opération pour construire

un produit permettant de répondre aux attentes et aux contraintes

identifiés.

Sans préjuger des résultats de ces études, on peut néanmoins supposer que

quatre principaux paramètres devront être pris en compte dans la conception

des programmes :

- Favoriser les espaces extérieurs : Il peut s’agir aussi bien de balcons,

de terrasses ou de jardins sur la parcelle, que de jardins familiaux

regroupés.

- Offrir des surfaces répondant aux usages : la tendance du marché

conduisant à la réduction des surfaces éloigne les produits collectifs

de la demande, même si elle est motivée par la recherche de la

réduction d’un prix de vente inférieur permettant de solvabiliser

l’acquéreur. Or, les m² supplémentaires ont une valeur beaucoup

plus faible que les premiers m² d’un appartement.

- Une réflexion spécifique sur l’agencement des appartements et sur

les surfaces « gagnées » est à promouvoir dans les consultations

auprès des promoteurs.

- Concevoir des espaces modulables.

Engager des expérimentations : l’exemple de l’habitat participatif

Les acteurs interrogés dans le cadre de l’élaboration du PLH ont fait part d’une

demande existante pour le développement de projets d’habitat participatif,

d’autopromotion. Cette demande s’exprime essentiellement dans la partie la

plus urbaine de l’Agglomération (Montpellier et 1ère

couronne).

Trois expériences d’habitat participatif sont en cours de mise en œuvre (ZAC des

Grisettes à Montpellier, ZAC du Collège à Fabrègues et ZAC Horizon à Prades-le-

Lez).

Ces projets ont un effet positif sur l’amélioration du lien social et l’instauration

d’une convivialité au quotidien entre les résidents.

L’Agglomération portera une attention particulière au bilan des expériences en cours, notamment pour apprécier la plus-value de ce type d’opération d’un point de vue financier : l’opération est-elle financièrement intéressante pour les

accédants ? Ce mode d’intervention permet-il de produire des logements à des

niveaux de prix inférieurs à ceux du marché ?

Ce type de projet est particulièrement difficile à développer dans un contexte de

marché tendu et de fait fortement concurrentiel entre les opérateurs du

logement. Pour accorder une place à ce type de production, des leviers d’actions

spécifiques devront être mobilisés :

- des lots pourraient être dédiés aux projets d’habitat participatif

dans les ZAC et les opérations d’aménagement.

- des appels à projets pourraient être lancés par Montpellier

Agglomération et/ou les communes sur ces lots pré-identifiés.

- les bailleurs sociaux pourraient être associés à ces projets pour

mixer du logement locatif social et de l’habitat participatif

(accession à la propriété). Des expérimentations de programmes

mixtes sont en cours de mise en œuvre sur le territoire national.

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POURSUIVRE LA REQUALIFICATION DES PARCS DE LOGEMENTS EXISTANTS, PUBLICS ET PRIVES

Les actions engagées ces dernières années ou en cours de mise en œuvre ont contribué à requalifier une partie du parc existant. Cependant, ces

actions doivent être non seulement poursuivies mais amplifiés au regard des besoins et enjeux mis en évidence dans le diagnostic :

- Le parc privé : au-delà de la poursuite/renouvellement des dispositifs existants (Programme d’Intérêt Général, OPAH-Renouvellement

Urbain…), le PLH prévoit une montée en puissance des interventions de l’Agglomération sur le volet copropriété, en termes de veille,

de traitement…, en lien avec le PCET (Plan Climat Energie Territoire).

- Dans le parc public, les enjeux sont de deux ordres :

- Dans les secteurs en rénovation urbaine, finaliser la mise en œuvre des projets prévus et engager une réflexion prospective sur le

devenir de ces quartiers dans le cadre des Plans Stratégiques Locaux

- Pour les programmes de logements locatifs sociaux en diffus, définir une stratégie partenariale pour aboutir à une

programmation pluriannuelle de requalification et de rénovation des logements.

La mise en œuvre des différentes actions implique une implication forte de l’ensemble des acteurs, aux différentes étapes (repérage des situations,

communication/sensibilisation auprès des publics concernés, appui au montage de dossiers…), et la capacité à mobiliser collectivement des moyens

financiers adéquats.

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Le parc de logements privés : au-delà de la reconduction/poursuite des actions existantes, un champ à investir davantage, celui des copropriétés

Reconduire et « intensifier » le Programme d’Intérêt Général « Rénover

pour un habitat durable et solidaire »

Le PIG qui s’achève a atteint ses objectifs quantitatifs (300 logements) malgré un

contexte peu favorable (hausse des valeurs immobilières, crise économique…) et

une réforme en profondeur de la règlementation ANAH survenue en septembre

2010. Pour autant, les objectifs qualitatifs fixés initialement ne sont pas atteints

(48% des logements traités sont en adéquation avec les principales priorités du

PIG). Globalement, le nombre de logements rénovés reste limité au regard des besoins potentiels d’intervention mis en évidence par le diagnostic.

Le PIG sera reconduit en septembre 2013. Les objectifs seront revus à la hausse : traiter entre 300 et 700 logements d’ici 3 à 5 ans (300 logements dans le PIG précédent).

Pour favoriser l’atteinte de ces objectifs, des améliorations notables seront

apportées, notamment sur les modalités de repérage des situations et en termes

de communication sur le dispositif.

Pour le repérage, les différents acteurs de terrain susceptibles de repérer des

situations (communes, CCAS, services d’aide à domicile, CAF, travailleurs

sociaux du Conseil Général) seront davantage mobilisés pour faire remonter les

signalements et servir de relais dans l’information/la sensibilisation auprès des

publics ciblés.

De même, les communes seront davantage impliquées dans la mise en œuvre du

dispositif : les Maires et leurs services seront mobilisés à l’occasion de différentes

réunions. Les ateliers territoriaux organisés dans le cadre de l’élaboration du PLH

ont été l’occasion de rappeler aux élus le rôle essentiel des communes dans le

repérage des situations d’habitat dégradé et l’information auprès des habitants.

Dans le cadre du PIG, il s’agira également de faire remonter des opportunités

pour engager des actions plus coercitives sur un périmètre donné (par exemple

opération de restauration immobilière en cœur de village…).

Le bilan du PIG 2009-2012 a permis d’identifier des freins financiers à la

rénovation des logements. L’Agglomération apportera des solutions pour y

remédier, au travers d’appuis financiers nouveaux ou plus incitatifs. Ces appuis

porteront notamment sur :

- le traitement des logements dégradés en majorant, jusqu’à hauteur

de 50%, le montant des subventions dans le cadre de travaux de

réhabilitation significatifs donnant lieu à l’établissement de loyer

maîtrisé.

- l’adaptation du logement pour des propriétaires occupants très

modestes dont le reste à charge d’environ 3 000 € est trop élevé

pour les ménages avec des niveaux de revenus limités ; l’objectif

fixé est de réduire jusqu’à 50% ce reste à charge.

- l’amélioration de la performance énergétique des logements pour

réduire de 25% la consommation énergétique de plus de 300

logements sur 3 ans,

- le traitement des copropriétés privées dont les axes d’intervention

sont détaillés ci-après.

Poursuivre les OPAH-Renouvellement Urbain engagées par la Ville de

Montpellier dans le cadre de l’opération Grand Cœur

Sur la période 2013-2018, la Ville de Montpellier poursuivra la mise en œuvre de

l’opération Grand Cœur à travers les OPAH-RU / Copropriétés dégradées sur les

secteurs:

- « Gambetta-Figuerolles-Nord Ecusson » jusqu’en 2015.

- « Saint Guilhem / Laissac / Sud Comédie », jusqu’en 2017

Amplifier les interventions sur les copropriétés, en lien avec la mise en

œuvre du Plan Climat Energie Territoire

L’intervention sur les copropriétés renvoie à une double nécessité, climatique et

sociale (lutte contre la précarité énergétique).

Le diagnostic a mis en évidence des enjeux marqués, à la fois en termes de veille,

de prévention mais aussi d’accompagnement et de conseil auprès des

copropriétés pour la réalisation de diagnostics et la programmation de travaux

échelonnés de manière réaliste dans le temps.

Le PCET (Plan Climat Energie Territoire) a mis en évidence plusieurs enjeux

s’agissant de la rénovation des copropriétés :

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- Anticiper les réglementations futures sur le parc bâti ancien et faire

monter en compétence les entreprises et les artisans locaux sur ce

type de rénovation

- Rendre opérationnels les objectif du Schéma Régional Climat Air

Energie

- S’appuyer sur l’obligation qu’ont les copropriétés de réaliser, a

minima un diagnostic de performance énergétique pour lancer une

réflexion « travaux » dans les copropriétés

- Eviter l’« effet rebond » lié à l’usage du bâti rénové par l’information

des citoyens à l’utilisation de leurs logements rénovés

- Un enjeu spécifique sur la résorption des copropriétés dégradées ou

en difficulté.

Finaliser les opérations engagées et conduire au moins une à deux opérations programmées en faveur du traitement des copropriétés dégradées

Montpellier Agglomération et la Ville de Montpellier ne peuvent intervenir sur

l’ensemble des copropriétés identifiées comme étant dégradées au regard des

moyens humains et financiers que cela représente (1500 copropriétés

potentiellement en difficultés dans l’Agglomération selon l’ANAH). L’objectif

pour le PLH 2013-2018 sera donc de faire aboutir les opérations (Cévennes 1 et

Petit Bard) et d’engager une étude pré-opérationnelle dans la perspective de

conduire au moins une à deux OPAH copropriété dégradée (pour rappel,

l’observatoire a identifié 4 copropriétés dégradées : Espérou, Pic Saint-Loup,

L’Hortus et Font del Rey).

Pérenniser et étendre l’observatoire des copropriétés sur le plan territorial et sur le plan thématique

Le dispositif (observatoire des copropriétés de la Ville de Montpellier) sera

désormais piloté et financé par Montpellier Agglomération et étendu aux

grandes copropriétés de toutes les communes. Parmi les éléments

d’observation, des critères complémentaires seront ajoutés pour mieux

apprécier la situation des copropriétés et les enjeux d’intervention (qualité

thermique, occupation sociale, situation financière…). L’observatoire des

copropriétés servira de cadre à la mobilisation et l’animation d’une réflexion

partagée avec l’ensemble des acteurs concernés (communes, opérateurs,

syndics de copropriété…).

Sensibiliser et apporter un appui aux copropriétés pour prévenir les situations de fragilité et de dégradation

Depuis 2008, certaines copropriétés sont passées d’une situation de fragilité à un

état dégradé. Il s’avère donc essentiel, au-delà des actions d’interventions

lourdes mises en place, d’engager des actions de prévention sur les copropriétés

identifiées comme étant dans un « état moyen » ou fragiles. Le dispositif de

veille (observatoire) servira de cadre au montage et à la mise en place d’actions

de prévention. Il pourra notamment s’agir de créer une « boite à outils »,

d’organiser des actions de formation/sensibilisation des syndics de copropriété…

Des aides de l’ANAH pourront être mobilisées pour financer l’ingénierie

nécessaire à la mise en place d’actions de prévention à titre expérimental.

L’une des actions portées par le PCET vise à soutenir et faire monter en

puissance l’action de l’Agence Locale de l’Energie envers les copropriétaires :

- Les actions aujourd’hui réalisées par l’ALE: un accompagnement

des copropriétés volontaires en participant aux Assemblées

Générales et en aidant au montage de dossiers, des séances

publiques de formation et de sensibilisation aux enjeux de la

rénovation thermique, un relai d’information vers les entreprises et

artisans.

- Les pistes pour la suite : un positionnement de l’ALE en tant

qu’animateur de la rénovation thermique des copropriétés (en lien

étroit avec le futur opérateur du PIG ou de l’OPAH Copropriétés) et

l’ADIL ; un « SAV » auprès des copropriétaires dans l’appréhension

de leurs logements rénovés.

Conduire une étude de faisabilité pour identifier les modalités d’intervention/d’appui à mettre en œuvre pour favoriser la rénovation thermique des copropriétés

Cette étude sera engagée en 2013 et portera sur trois axes :

- une étude sociale sur les ménages et leurs capacités contributives.

- une étude typologique sur le parc des copropriétés et les travaux à

conduire pour atteindre une performance énergétique

satisfaisante.

- une étude économique sur les filières de la rénovation en lien avec

l’étude confiée à LRAD sur l’éco-construction et les éco-matériaux.

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Assurer une veille réglementaire et rechercher les différentes sources de financements

La rénovation thermique des bâtiments est un enjeu bien identifié aux niveaux

européen et national. Le gouvernement, via la commission Pelletier, s’interroge

sur les modalités d’interventions réglementaires et financières. Par ailleurs, une

nouvelle période de contractualisation 2014-2020 s’ouvre pour les fonds

européens avec le programme urbain intégré ITI et le programme EIE (Energie

Intelligence Europe).

Le parc de logements locatifs sociaux : des actions à poursuivre dans les secteurs en rénovation urbaine, une stratégie partenariale à définir pour la rénovation et l’adaptation des programmes « en diffus »

Finaliser le Projet de Rénovation Urbaine et engager une réflexion

prospective sur le devenir des quartiers concernés dans le cadre des

Plans Stratégiques Locaux

Le 1er

enjeu porte sur la finalisation du Projet de Rénovation Urbaine qui

concerne trois quartiers de la Ville de Montpellier (Mosson, Cévennes et Centre).

Des opérations importantes restent à réaliser, en termes :

- de démolition (une partie des logements du Petit Bard, la cité Gély

dans le centre…).

- de reconstitution de l’offre locative sociale démolie et de

diversification des offres d’habitat (

La réalisation des opérations de diversification des offres de logements (Foncière

Logement, PSLA, accession à la propriété privée) est un enjeu stratégique

majeur. La mise en œuvre et la réussite de ces projets conditionne l’évolution et

la diversification de l’occupation sociale de ces quartiers.

Au-delà de la mise en œuvre de la programmation prévue dans le Projet de Rénovation Urbaine, se pose la question du devenir de ces quartiers. L’élaboration de Plans Stratégiques Locaux est l’occasion d’engager une réflexion prospective globale sur la vocation de ces quartiers à horizon 10-15 ans et de définir les actions à engager ainsi que les aspects restant à traiter (Gestion Urbaine de Proximité, enjeux en matière d’occupation sociale…).

Engager une réflexion avec les bailleurs sociaux et la Ville de

Montpellier sur les enjeux en termes de rénovation urbaine, au-delà du

Projet en cours de mise en œuvre

Le Projet de Rénovation Urbaine aura permis de traiter de nombreux logements

dans les 3 quartiers concernés. Au-delà des interventions prévues dans ce cadre,

ACM a entrepris ou envisage de réaliser d’autres démolitions dans son

patrimoine (projet de démolition de la 4ème

tour des Tritons sur les Hauts de

Massane, démolition en cours de la résidence Mion dans le quartier Près

d’Arènes, projet envisagé concernant la résidence Euromédecine) et Hérault

Habitat.

Une réflexion partenariale associant la Ville, Montpellier Agglomération et les principaux bailleurs sera engagée pour déterminer s’il existe ou non des enjeux/opportunités de rénovation urbaine dans les prochaines années, dans l’optique de s’inscrire et d’anticiper sur un éventuel PNRU 2.

S’assurer que les logements considérés comme énergivores dans le parc

locatif social seront traités à horizon 2020

Pour appliquer l’article 5 de la loi Grenelle 1 (visant « à réduire les

consommations d’énergie du parc de logements existants d’au moins 38% à

horizon 2020 »), l’Union Sociale pour l’Habitat s’est engagée au niveau national à

la rénovation énergétique des 800 000 logements les plus consommateurs à

horizon 2020. Sont concernés par cet objectif les logements dits « énergivores »

(classés E, F et G lors des Diagnostics de Performance Energétique).

Le parc locatif social de l’Agglomération compte environ 4 650 logements

locatifs sociaux classés comme « énergivores ». Le patrimoine d’ACM, au regard

de son ancienneté, est le plus concerné par ces enjeux de rénovation thermique.

Les trois principaux bailleurs ont réalisé ou engageront prochainement des

opérations de rénovation thermique sur leur patrimoine (réhabilitation en cours

des résidences Mosson et Pergola par Hérault Habitat ; programmation par ACM

de la rénovation de 1 000 logements énergivores ; FDI Habitat prévoit de rénover

les 56 logements énergivores à horizon 3 ans). Les modalités de financement

actuel leur permettent de réaliser ce type de travaux, sans appui particulier de la

collectivité.

Une réflexion sera engagée avec les différents bailleurs et notamment ACM (qui est le bailleur le plus concerné du point de vue du nombre de logements concernés) pour déterminer si un appui de l’Agglomération est nécessaire

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pour la rénovation thermique de certains programmes (par exemple les programmes quelques dizaines de logements).

Définir une stratégie à l’échelle intercommunale avec les bailleurs pour

répondre aux besoins des seniors et des personnes en situation de

handicap

Actuellement, les bailleurs sociaux engagent ponctuellement des travaux

d’adaptation des logements, à la demande des locataires.

Ce type de réponse reste possible lorsque les demandes sont ponctuelles. Elle

semble peu viable à l’avenir, compte tenu du vieillissement prévisible de la

population logée dans le parc locatif social. Par ailleurs, l’adaptation du

logement occupé n’est pas la seule réponse possible. D’autres solutions sont à

développer (développement des résidences-services, stratégie pour favoriser la

mutation des seniors…).

Il est nécessaire de conduire une réflexion commune sur cet enjeu pour s’assurer

que collectivement, les acteurs du territoire seront en capacité de faire face au

vieillissement prévisible de la population dans les prochaines années. Dans cette

optique, une démarche de travail partenariale sera engagée et pilotée par Montpellier Agglomération, avec trois objectifs :

- mieux connaître les enjeux actuels et prospectifs liés au

vieillissement dans le parc locatif social : réalisation d’une étude

précise permettant d’établir un état des lieux par programme des

enjeux actuels et à venir.

- Etablir un référentiel partenarial du logement adapté et recenser les logements adaptés et adaptables dans le patrimoine locatif social.

- Définir les actions à mettre en œuvre (transformation de certains

programmes en résidences dédiées aux personnes âgées, mise en

place d’une stratégie de mutation vers des logements plus

adaptés…).

Montpellier Agglomération missionnera un prestataire extérieur pour

l’accompagner dans cette démarche et animer la réflexion avec les partenaires.

Tous les acteurs seront attentifs à ce que les programmes de logements locatifs sociaux intègrent des logements adaptés aux personnes

handicapées. Un groupe de travail sera constitué pour identifier les actions

permettant d’améliorer l’accès au logement des personnes handicapées

physiques et mentaux. Il associera les collectivités, les bailleurs sociaux, des

promoteurs privés et des représentants des associations.

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DES ACTIONS SPECIFIQUES POUR LE LOGEMENT DES JEUNES ET DES ETUDIANTS

Montpellier Agglomération est un territoire jeune : les 15-29 ans représentent 26% de la population (19% à l’échelle nationale).

Les jeunes renvoient à une diversité de profils et à des besoins et des attentes différenciés en matière de logements :

- jeunes actifs avec un parcours marqué par des périodes d’instabilité (chômage, temps partiel…) et une solvabilité qui reste

limitée à la recherche d’un logement autonome.

- jeunes en stage ou en insertion professionnelle dans l’obligation de disposer de plusieurs logements simultanément.

- étudiants.

- jeunes en rupture d’insertion sociale et professionnelle…

L’offre dédiée aux jeunes est insuffisante sur l’Agglomération, malgré les actions engagées ces dernières années pour développer le logement

étudiant (1 880 logements sociaux étudiants produits depuis 2005). Dans ce contexte, les jeunes se reportent vers le parc locatif privé. Or, les

niveaux de loyers dans le privé sont relativement élevés et peu compatibles avec le degré de solvabilité de ces publics.

Pour offrir des parcours résidentiels aux publics jeunes dans leur diversité, Montpellier Agglomération se fixe trois objectifs :

- Développer une diversité d’offres financièrement accessibles pour ces publics (logements étudiants, Résidences Habitat jeunes,

résidence jeunes actifs, logements spécifiques et adaptés pour les publics en alternance…).

- Accompagner/favoriser le développement de solutions alternatives (logement intergénérationnel, colocation…).

- Structurer un réseau d’acteurs pérenne permettant de mesurer collectivement les effets des actions qui sont menées et d’ajuster

les politiques à mettre en œuvre.

61



Produire des offres adaptées : la création de 2 500 logements étudiants supplémentaires, de 3 Résidences Habitat Jeunes, d’une résidence « jeunes actifs » et d’une offre spécifique pour les jeunes en alternance

Des offres dédiées/spécifiques seront produites pour répondre aux besoins des

jeunes et des étudiants.

La production de 2 500 logements sociaux étudiants à horizon 2018

Le développement de l’offre de logements locatifs sociaux étudiants est la réponse à privilégier pour répondre aux besoins des étudiants, au regard de leur degré de solvabilité.

Par conséquent, l’Agglomération se fixe pour objectif de produire 2 500 logements locatifs sociaux dédiés aux étudiants sur les 6 ans du PLH (soit en moyenne 420 logements par an).

Différents projets sont programmés pour les prochaines années, essentiellement

sur la Ville de Montpellier :

- Le site de l’ancienne Ecole d’Application de l’Infanterie (EAI) :

Montpellier Agglomération finance la rénovation de trois bâtiments

auparavant destinés à l’accueil d’élèves sous-officiers, permettant la

mise en service début 2013 de 168 logements étudiants

supplémentaires qui seront gérés par le CROUS.

- Environ 1 670 logements à proximité des sites universitaires : 700 à

800 places projetées sur le campus de Sup Agro, 700 logements en

extension des cités universitaires existantes (Triolet, Vert Bois,

Colombière…) et 150 nouveaux logements sur le site de Saint-

Priest.

Les projets restant à programmer seront essentiellement réalisés dans le cadre

des opérations d’aménagement (Route de la Mer, gare TGV…). La localisation de

ces programmes est un paramètre essentiel à prendre en compte pour répondre

aux attentes des étudiants : au regard des échanges conduits avec les acteurs, il

est indispensable de le faire non loin des lignes de tramway et à une distance

raisonnable en temps de trajet du campus.

La création de résidences étudiantes privées pourra contribuer à répondre aux

besoins des étudiants, sous réserve de pratiquer des niveaux de loyer en

adéquation avec le degré de solvabilité de ces publics, et d’être en cohérence

avec les orientations territoriales définies dans le PLH (à proximité des lignes de

tramway et rééquilibrage de la localisation du logement étudiant entre les

quartiers de Montpellier).

La création de trois Résidences Habitat Jeunes

L’Agglomération de Montpellier est insuffisamment dotée en Résidences

Habitat Jeunes (ex-Foyers de Jeunes Travailleurs): elle propose seulement 261

chambres, ce qui est insuffisant au regard de la demande et largement en-deçà

de ce qui peut être proposé sur des agglomérations comparables.

Le PLH 2013-2018 prévoit la création de trois nouveaux Foyers de Jeunes Travailleurs :

- Un projet est d’ores et déjà programmé à Baillargues (88 places).

- Deux autres Résidences Habitat Jeunes seront créées sur la durée

du PLH, d’une soixantaine de places chacun, l’un sur la Ville de

Montpellier et l’autre dans le cadre de l’opération « Route de la

Mer ».

Par ailleurs, la capacité de l’actuelle l’auberge de jeunesse relocalisée sur le site

de l’EAI sera accrue (passant de 95 à 200 places).

La Ville de Montpellier et l’Agglomération engageront une expérimentation en faveur de la création d’une résidence dédiée aux jeunes dans le parc locatif social « standard ». La réflexion pourra s’appuyer sur des

expériences conduites sur d’autres territoires (exemple des résidences Izidom

développées par Vilogia sur la métropole lilloise). Différents paramètres seront

essentiels à intégrer dans la conception même des expérimentations :

- des résidences à localiser préférentiellement à proximité des

principales zones d’emploi et des lignes de tramway.

- des niveaux de loyers abordables.

- une simplification des démarches d’accès (traitement particulier de

la demande), d’entrée et de sortie du logement.

- le degré d’équipement/d’ameublement des logements.

- le partenariat/contact avec les entreprises pour faire connaître cette

offre.

62



Enfin, à l’issue de la réaffectation du foyer Saint Cômes (rue de l’école

normale à Montpellier), une partie des logements seront destinés aux jeunes

isolés en formation ou en parcours d’apprentissage.

Engager une réflexion avec les acteurs pour optimiser l’utilisation des

logements dédiés aux étudiants et aux jeunes tout au long de l’année

La demande en logements étudiants est très variable selon les périodes de

l’année universitaire : elle est particulièrement forte en juin, juillet et septembre ;

au 2nd

semestre, le taux d’occupation des résidences étudiantes est orienté à la

baisse.

Il convient d’être vigilant sur le maintien d’un taux d’occupation maximum tout

au long de l’année :

- Il s’agit d’une condition nécessaire pour garantir le fonctionnement

et les équilibres financiers de ces structures.

- Compte tenu des difficultés rencontrées par les ménages,

notamment les jeunes, à se loger sur l’Agglomération, il ne peut

être envisageable de sous-utiliser certains logements publics.

- Enfin, la location de logements étudiants situés à proximité des

campus à des personnes de l’extérieur est un levier pour ouvrir le

campus sur la Ville.

Pour garantir un taux d’occupation maximum, il est essentiel d’envisager une

diversification des publics accueillis lorsque les logements étudiants sont libérés :

jeunes en formation, stagiaires, saisonniers, étudiants étrangers arrivant

« avant » la rentrée universitaire…La mise à disposition des logements étudiants

pour d’autres publics pourra s’appuyer sur le portail Lokaviz, en cours de mise en

place par le CNOUS.

Les logements étudiants inoccupés durant les vacances universitaires d’été pourraient être mobilisés pour le logement des saisonniers et des stagiaires.

Faciliter l’accès des jeunes au parc locatif social : produire des

logements de petite taille et confier leur gestion à des associations

Le parc locatif social est peu mobilisé pour le logement des jeunes : il accueille

5% des moins de 25 ans et 11% des 25-30 ans. La mobilisation des bailleurs

sociaux sur le logement des jeunes constitue un enjeu.

L’accès des jeunes au parc locatif social suppose de produire des petits

logements (T1 et T1 bis). Le volume de T1 dans le parc locatif social est

relativement restreint (13% des logements selon EPLS 2010) et il s’est peu

développé ces dernières années (4% des logements locatifs sociaux financés

entre 2007 et 2011).

Il sera opportun de confier la gestion de ces logements à des associations œuvrant dans le domaine du logement des jeunes, sous la forme de baux glissants. En effet, les bailleurs sociaux n’ont pas nécessairement les moyens de

gérer ce type d’offre, compte tenu des autres priorités à traiter (rappel : plus de

18 000 demandeurs sur l’Agglomération) :

- La demande des jeunes ne s’exprime que très peu à travers les

circuits « classiques », les jeunes s’orientant davantage vers les

structures et les organismes spécifiques de type « résidence habitat

jeune » pour trouver un logement.

- La procédure classique d’attribution et les délais d’attente pour

accéder à un logement locatif social ne sont pas compatibles avec

les besoins et contraintes des jeunes (mobilité, non-linéarité des

parcours…).

- Le turn over régulier des logements est difficile à gérer pour les

bailleurs sociaux, qui sont par ailleurs mobilisés sur différents enjeux

et priorités également stratégiques pour l’Agglomération

(production de logements, réponses aux besoins des familles…).

L'expérimentation « L’accès au parc social : une autonomie pour les jeunes »

menée dans le cadre de l'appel à projet du fonds d’expérimentation pour la

jeunesse, portée par Adages, la Maison du Logement et la MLJAM, devra

permettre de tirer les enseignements pour développer les baux glissants.

Le logement des jeunes en alternance : accompagner des

expérimentations dans le cadre de l’appel à projet national « investir

dans la formation en alternance »

La question du logement des apprentis et des jeunes en alternance doit faire

l’objet d’une démarche expérimentale avec les acteurs concernés.

Un appel à projets « investir dans la formation en alternance »a été lancé au

niveau national par l’Etat et la Caisse des dépôts et Consignations afin de

mobiliser des crédits d’investissement d’avenir (Grand Emprunt).

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L’Agglomération accompagnera les projets qui émergeront sur le territoire. Deux projets sont actuellement en cours de réflexion, portés respectivement par

la Chambre des Métiers et l’IRTS/CFA médico-social.

Favoriser le développement de solutions alternatives

En complément de la production de logements dédiés aux jeunes et aux

étudiants (logements sociaux étudiants et Résidences Habitat Jeunes),

Montpellier Agglomération et ses partenaires engageront des actions pour

favoriser le développement de solutions alternatives. Quantitativement, ces

solutions joueront un rôle limité ; cependant, elles contribueront à diversifier les

solutions de logements proposés aux publics jeunes.

- Le logement intergénérationnel : des actions de communication

seront mises en œuvre auprès des étudiants dans le domaine

médico-social, en lien avec l’association Concorda Logis.

- La Résidence Hôtelière à Vocation Sociale (RHVS). Ce type de

structure offre des logements accessibles à différents publics :

familles en difficulté, étudiants, travailleurs saisonniers…. Pour le

moment, une seule structure de ce type existe dans

l’Agglomération, sur la commune de Vendargues. Le PLH 2013-

2018 prévoit la réalisation de deux autres résidences de ce type sur

l’Agglomération (cf. page 67).

- Des projets expérimentaux pourront être suscités ou accompagnés

par Montpellier Agglomération pour développer des offres

intermédiaires et « souples », entre la formule « auberge de

jeunesse » et les structures d’accueil classiques.

- La colocation dans le parc privé. La Ville de Montpellier organise les

« jeudis de la colocation » pour favoriser et structurer le

développement de la colocation (des réunions encadrées par des

juristes afin de mieux sensibiliser les jeunes sur les implications et

conséquences juridiques de la colocation). Il conviendra d’examiner

les conditions d’un éventuel élargissement de l’initiative

montpelliéraine à l’échelle communautaire (rôle de

l’Agglomération, modalités concrètes de mise en œuvre…).

Mutualiser et améliorer les procédures de labellisation des logements privés mises en place sur le territoire

Deux systèmes de labellisation des logements privés destinés aux étudiants ont

été ou sont en cours de mise en place sur le territoire :

- Un portail national, « Lokaviz », a été mis en place par le CNOUS

(Centre National des Œuvres Universitaires et Scolaires). Ce portail

permet notamment de mettre en location les logements étudiants

inoccupés et de mettre à la disposition des étudiants des annonces

de location provenant de propriétaires privés. Ceux bénéficient

d’une labellisation et peuvent publier leurs annonces sur Lokavitz à

condition de respecter un certain nombre d’engagements (surface

minimum, proposer un logement décent à un niveau de loyer

raisonnable…). Selon le CROUS de Montpellier, une trentaine de

propriétaires seraient intéressés sur l’Agglomération pour

bénéficier de cette labellisation.

- La Ville de Montpellier publie des annonces de location, sous

réserve de la signature d’une « charte de qualité » avec le

propriétaire. La charte fonctionne comme une labellisation et

semble être un levier d’action efficace.

Dans le cadre de la mise en œuvre du PLH, une réflexion sera pilotée par

Montpellier Agglomération, en associant le CROUS et la Ville de Montpellier,

pour :

- Déterminer les conditions d’une mutualisation/mise en relation de

ces dispositifs.

- Envisager la mise en place de moyens de suivi et de contrôle. Il

pourrait notamment être envisagé de missionner un opérateur pour

réaliser des visites de contrôle dans les logements avant la

labellisation et au cours de la période de location (après

labellisation).

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Constituer un réseau d’acteurs intervenant sur le logement des jeunes pour coordonner leurs interventions

Une multitude d’acteurs interviennent auprès des jeunes concernant la

thématique du logement : des opérateurs, des structures d’accompagnement

(Mission Locale, Boutique Logement…)…

Il est proposé de structurer un réseau d’acteurs et de le faire vivre dans la durée.

Ce réseau des acteurs correspond au tour de table réuni dans le cadre de

l’élaboration du PLH.

Ce réseau doit permettre :

- de s’assurer que l’ensemble des acteurs disposent de toutes les

informations nécessaires pour les relayer auprès des jeunes.

- que chaque acteur soit en capacité d’orienter les jeunes vers l’offre

et l’organisme adéquats.

- d’alimenter en continu le diagnostic réalisé lors de l’élaboration du

PLH, de mesurer collectivement le bilan des actions mises en œuvre

et de définir les actions complémentaires à engager pour améliorer

les parcours résidentiel des jeunes.

Ce réseau se réunira pour faire le bilan des actions engagées et définir de

nouvelles actions à mettre en œuvre.

Les services du Rectorat seront mobilisés pour rendre compte à chaque rentrée universitaire de l’évolution des effectifs d’étudiants dans les universités et établissements de l’Agglomération

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LE LOGEMENT DES SENIORS : ADAPTER LE PARC DE LOGEMENTS EXISTANTS ET DEVELOPPER DES OFFRES NEUVES DEDIEES

Bien que Montpellier Agglomération reste un territoire « jeune », les projections démographiques réalisées par l’Insee un vieillissement non

négligeable de la population dans les prochaines décennies (doublement des 75 ans et plus à horizon 2030).

Derrière le terme générique de « senior » (60 ans et plus), les besoins et les attentes vis-à-vis du logement sont variées, selon différents paramètres

concernant aussi bien l’âge que le degré d’autonomie de la personne ou son degré de solvabilité. Les premiers problèmes de santé impliquant la

nécessité d’un logement adapté apparaissent en général à partir de 75 ans et la question de la dépendance se pose davantage après 85 ans. Les 75

ans et plus ont des niveaux de revenus limités : 36% ont moins de 15 000 € annuels. Compte tenu de la baisse prévisible des niveaux de retraites, la

solvabilité financière des ménages âgés devrait connaître des évolutions sensibles dans les prochaines années et être orientée à la baisse.

Les enjeux pour répondre aux besoins des seniors sur le territoire de l’Agglomération portent aujourd’hui sur :

- le développement d’offres neuves adaptées (EHPAD et résidences-services).

- l’adaptation des logements existants, dans le parc privé et social pour permettre le maintien à domicile.

L’Agglomération interviendra sur ce volet du plan d’actions selon deux registres :

- En tant que délégataire des aides à la pierre, l’Agglomération programmera le développement des offres dédiées bénéficiant

d’un financement logement social (EHPAD et résidences-services).

- Elle favorisera l’adaptation du parc de logements existants :

- Au travers du Programme d’Intérêt général pour les logements privés.

- En animant une réflexion avec les organismes HLM s’agissant du parc public pour anticiper sur les moyens à mettre en

œuvre et définir une stratégie collective partagée.

- Le partenariat et les échanges seront renforcés avec l’Agence Régionale de Santé et le Conseil Général.

66



Produire des offres adaptées/dédiées aux seniors

La production d’un EHPAD par an sur les 6 ans du PLH

Le diagnostic a confirmé les besoins en établissements médicalisées sur le

territoire (la demande reste importante au regard de l’offre existante).

Le PLH prévoit :

- la programmation de 6 EHPAD sur le territoire pour répondre aux

besoins mis en évidence dans le diagnostic.

- le renforcement du partenariat et des échanges entre

l’Agglomération, l’Agence Régionale de Santé et le Conseil Général.

L’Agglomération contribuera aux réflexions menées par le Conseil

Général et l’Agence Régionale de Santé sur l’évolution de la prise en

charge des personnes âgées dépendantes (tarification élevé des

établissements médicalisées, évolution des attentes des seniors…).

Le développement de résidences-services dédiés aux seniors dans le

parc locatif social

L’enjeu consiste à développer ce type d’offres en logement social pour des

ménages seniors avec des niveaux de revenus plus limités, de « démocratiser »

l’accès aux résidences-services en mobilisant dans la mesure du possible les

financements PLUS et PLA-I (afin d’avoir des loyers de sortie compatibles avec

les ressources financières des seniors) ou en PLS.

Le développement de ce type d’offre sera encadré par l’Agglomération au travers de la programmation du logement locatif social (gestion des aides à la pierre) :

- L’Agglomération se fixe pour objectif de produire 4 à 5 résidences-

seniors sur la durée du PLH. Ces logements viendront s’ajouter à

l’objectif de 30% de logements locatifs sociaux familiaux fixés par le

PLH.

- Compte tenu des niveaux de revenus limités des seniors, ces

logements devront être préférentiellement financés en PLUS et

PLA-I et, ou en PLS. Une expérimentation est en cours à Fabrègues

pour financer des logements d’une résidence-service seniors en

PLUS et PLA-I.

- le respect d’un certain nombre de principes dans la conception des

programmes (ouverture sur l’extérieur, proximité des équipements

et des services…). Pour encadrer ces opérations, Montpellier Agglomération définira avec le Conseil Général et l’Agence Régionale de Santé des critères pour mettre en place un système de labellisation. Un cahier des charges précisera les différents principes à respecter (localisation, intégration dans une opération mixte…).

Ces résidences-services seront localisées de préférence sur la Ville de Montpellier

et dans les communes de la 1ère couronne de l’Agglomération.

Favoriser l’adaptation des logements privés dans le cadre du Programme d’Intérêt Général

Se reporter à la page 56.

Anticiper le vieillissement dans le parc locatif social : une réflexion à engager avec les bailleurs sociaux sur la stratégie collective à adopter pour répondre aux besoins des personnes âgées

Se reporter à la page 59.

Mettre en place un dispositif d’accompagnement et d’orientation pour les seniors : les informer sur les différentes offres de logements adaptés

Des partenariats seront développés avec les acteurs en contact avec les seniors

(ADIL, caisses de retraite, services d’aide à domicile, communes) pour que ces

derniers puissent communiquer des informations sur les différentes solutions de

logements adaptées existant sur le territoire. Des supports de type brochures

pourront être produits pour les accompagner dans cette démarche

d’information/orientation. Des réunions de présentation des dispositifs (PIG) et

des offres existantes (résidences-services…) pourront être envisagés auprès de

ces acteurs pour s’assurer qu’ils disposent de toutes les informations nécessaires.

67




PROPOSER DES SOLUTIONS ADAPTEES ET OFFRIR DES PARCOURS RESIDENTIELS AUX PUBLICS EN DIFFICULTE

Conformément à la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, Montpellier Agglomération a l’obligation de

disposer au minimum sur son territoire de 355 places d’hébergement. Cette obligation est respectée puisque le nombre de places d’hébergement

existantes sur le territoire est de 604 places.

Le diagnostic a mis en évidence plusieurs enjeux d’amélioration :

- L’amélioration de la connaissance et de la quantification des besoins. La mise en place du SIAO (Système Intégré d’Accueil et

d’Orientation), le 1er janvier 2012, a fourni des premiers résultats qu’il conviendra d’actualiser et de partager régulièrement

avec les différents acteurs.

- L’offre d’hébergement actuelle ne permet pas de répondre aux besoins. Le taux d’équipement de l’Agglomération en places de

CHRS (0 ,39 places pour 1000 habitants) et de CADA (0,22 places pour 1000 habitants) est inférieur à la moyenne nationale

(respectivement 0,57 et 0,34 places pour 1000 habitants).

- Les besoins en logements d’insertion sont importants sur l’Agglomération et les types de publics concernés se diversifient. Dans

ce contexte, le développement de structures polyvalentes (permettant d’accueillir différents types de publics) de type résidence

sociale ou résidence hôtelière à vocation sociale apparaît aujourd’hui comme une piste à privilégier.

Pour répondre à ces enjeux, l’Agglomération prévoit dans le PLH 2013-2018 :

- de programmer 10 nouvelles structures sur les 6 ans (cf. annexe n°4, p. 79).

- selon les évolutions de la stratégie nationale, la création de nouvelles structures d’hébergement pourra être programmée,

compte tenu du déficit constaté et de l’incapacité de l’offre actuelle à répondre aux besoins.

- de réévaluer régulièrement les besoins et la demande à partir des données produites par le SIAO.

68



Pour améliorer la quantification des besoins, actualiser l’état des lieux en s’appuyant sur les données produites par le SIAO

L’ambition de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale est de faire du

Système Intégré d’Accueil et d’Orientation (SIAO) un observatoire des besoins

en hébergement et en logement adapté au niveau départemental.

L’Agglomération s’appuiera sur les données produites dans le cadre du SIAO

pour actualiser, en coproduction avec les acteurs locaux, le diagnostic réalisé

dans le cadre de l’élaboration du PLH. L’objectif est de mieux quantifier les

besoins et de mesurer la capacité des offres existantes à répondre à ces besoins.

L’Agglomération organisera une réunion annuelle avec les acteurs de l’hébergement et du logement adapté pour co-interpréter les données fournies par le SIAO, faire le bilan des actions engagées et mettre en évidence les nouveaux enjeux à traiter/interventions complémentaires à envisager.

Programmer 10 nouvelles structures d’insertion

Créer quatre maisons-relais sur la période du PLH

Quatre maisons-relais seront réalisées sur les 6 ans du PLH. Ces projets sont

d’ores et déjà identifiés et en cours de montage :

- 25 places- Villa Savines (Montpellier, Habitat et Humanisme)

- 23 places – rue de l’Agathois (Montpellier, Hérault Habitat et

Gestare).

- 24 places (Montpellier, Avitarelle)

- 21 places à Castelnau-le-Lez (Hérault Habitat).

Créer deux Résidences Hôtelières à Vocation Sociale (RHVS)

Cette formule est intéressante dans la mesure où elle permet d’accueillir une

diversité de publics pour des séjours de courte durée. Elle permet de répondre

aux enjeux identifiés dans le diagnostic : polyvalence des profils de publics et

flexibilité des délais de séjour.

Deux RHVS seront financées sur la période 2013-2018 :

- L’une sur la Ville de Montpellier.

- Les besoins pour ce type de structure existent dans le cœur

d’agglomération. La commune de Saint-Jean-de-Védas réunit

l’ensemble des conditions pour bénéficier de l’implantation d’une

RHVS : elle est desservie par le tramway et fait partie des principaux

pôles d’emploi de l’Agglo (besoins en séjours de courte durée liés à

la proximité d’une zone d’emploi importante).

La réalisation récente d’une première RHVS sur la commune de Vendargues a

permis de tirer des enseignements et de mettre en évidence deux points de

vigilances/paramètres clés pour la réussite des futurs projets : la localisation

(proximité des transports en commun et notamment du tramway) et le niveau de

redevance (les redevances doivent permettre d’assurer le fonctionnement de la

structure mais aussi être réalistes au regard de la capacité financière des

ménages visés). La question du « bon seuil de redevance » à viser ne concerne

pas uniquement les RHVS mais aussi les résidences sociales.

Programmer 4 résidences sociales d’accueil généraliste sur la durée du

PLH (environ 200 places)

Il n’existe actuellement qu’une seule résidence sociale généraliste sur

l’Agglomération (Les 4 Vents). L’offre n’est pas suffisante et doit être

développée. Ces structures n’ont pas vocation à accueillir des personnes en

grande difficulté mais des ménages qui ont besoin d’une solution temporaire et

dont les revenus ne leur permettent pas d’accéder au parc privé. Elles sont le plus

souvent en attente d’une solution dans le parc locatif social (par exemple pour

accueillir des femmes seules avec enfants qui ont quitté le domicile familial).

Trois résidences sociales généralistes seront créées sur la Ville de Montpellier,

proposant environ 140 à 150 places :

- deux résidences sont déjà en projet : rue des Brueys (43 places) et

avenue de Palavas (50 places)

69



- Une autre résidence sociale sera programmée dans le cadre d’une

opération d’aménagement.

Une résidence sociale sera créée dans les communes périphériques : elle sera

réalisée dans le cadre de l’opération de la Route de la Mer, en lien avec le projet

de Résidence Habitat Jeunes (certains services pourront être mutualisés entre les

deux structures).

Le développement du bail glissant dans le parc locatif social

La majorité des appartements-relais et des logements en sous-location sont des

logements privés. Les personnes qui y sont logés ont vocation à être ensuite

logés dans le parc locatif social. Le passage du parc privé au parc public s’avère

compliqué, compte tenu des tensions existantes sur le parc locatif social.

Une des pistes pour favoriser cette transition concerne le développement du bail

glissant dans le parc locatif social. L’un des enjeux majeurs consiste à sécuriser

les bailleurs via la mise en place d’un accompagnement spécifique et adaptée

auprès des ménages. Le bailleur doit également être impliqué en amont pour

que le glissement du bail ne pose pas de problèmes (participation au choix du

ménage, rencontre avec le ménage…). Cette réflexion doit être conduite avec le

Conseil Général, les bailleurs et les associations gestionnaires.

La production de logements locatifs sociaux, notamment très sociaux, est un

levier majeur pour réactiver les parcours résidentiels des personnes en difficulté.

70




LA PRISE EN COMPTE DU DEVELOPPEMENT DURABLE DANS L’HABITAT

La prise en compte des enjeux de développement durable concerne les différents volets du PLH, la production neuve de logements et la

requalification du parc existant.

Des actions sont déjà conduites dans ce sens et les premiers résultats sont encourageants.

Dans les prochaines années, l’objectif est de les conforter, les amplifier, en lien avec les ambitions portées par les autres documents stratégiques

(ScoT, PCET, Schéma Régional Climat Air Energie…) :

- Favoriser la production de logements en réinvestissement urbain.

- Définir des objectifs qualitatifs communs avec les acteurs de la chaîne de production du logement (référentiel habita durable) et

valoriser les opérations exemplaires.

- Fixer des objectifs plus ambitieux de rénovation thermique du parc de logements.

- Sensibiliser et former les habitants à l’utilisation des logements innovants en termes de performance énergétique et

environnementale

71



Economiser l’espace en favorisant le réinvestissement urbain : la mise en œuvre des orientations du ScoT

Pour rappel, le SCoT a défini trois orientations majeures :

- Préserver 30 000 hectares d’espaces agricoles et naturels (soit

91,5% des surfaces recensées en 2004 lors du diagnostic).

- Donner la priorité au réinvestissement urbain : localiser au

minimum 1/3 de la production de logements dans le tissu urbain

existant (50% pour la Ville de Montpellier et 20% pour les autres

communes) Le ScoT identifie des secteurs prioritaires pour le

réinvestissement urbain et l’optimisation de l’utilisation du foncier:

les secteurs desservis par le tramway ainsi que les centres urbains et

villageois.

- Maîtriser les extensions urbaines. Le ScoT délimite de manière

précise les secteurs d’extension urbaine. Ce sont essentiellement

des espaces localisés, soit au plus près des axes de transport

existants ou prévus (accessibilité satisfaisante), soit en continuité

des bourgs et villages existants, à proximité des services urbains.

Montpellier Agglomération a engagé la révision du SCoT. Dans ce cadre, un bilan

a été établi pour la période 2004-2010. Il montre notamment que la production

de logements s’est réalisée à 50% en extension urbaine et 50% en

réinvestissement urbain.

Le Plan Climat Energie Territoire définit également des orientations et ambitions

dans ce sens.

Valoriser les opérations exemplaires

Des opérations innovantes ou exemplaires en termes de développement durable

sont engagées ou en cours de montage sur l’Agglomération.

Citons à titre d’exemple l’un des projets les plus emblématiques de ce point de

vue : le projet «d’Ecocité». Environ 15 000 logements seront produits à l’échelle

de l’ensemble du projet sur 15 ans, dont 7 000 sur l’axe de la Route de la Mer. Ce

projet intègre de nombreuses innovations et exigences en matière de

développement durable : intégration de la question hydraulique dans la

conception du projet, organisation des déplacements à partir des mobilités

durables, maîtrise de la performance énergétique, production d’énergie

renouvelable…

Dans les prochaines années, Montpellier Agglomération engagera une démarche spécifique pour :

- Valoriser les opérations exemplaires. Les grandes opérations

d’aménagement sont déjà mises en valeur, par les collectivités

(exemple du site Internet dédié au projet Ecocité :

http://www.ecocite-routedelamer.fr) ou dans la presse. L’enjeu

portera dans les prochaines années sur la valorisation d’autres types

d’opérations, notamment pour mettre en avant le fait qu’il est

également possible d’être innovant et exigeant en termes de

performances environnementales pour des opérations de plus

petite taille.

- Faire le bilan des opérations considérées comme exemplaires et déterminer les conditions de reproductibilité.

Etablir avec les opérateurs et les communes un référentiel de l’habitat durable, en s’appuyant sur le guide AURA établi par la Ville de Montpellier

Il s’agit de définir avec les opérateurs et les communes des exigences partagées sur le contenu des programmes de logements à produire dans les prochaines années et les formaliser dans un référentiel. L’objectif est que ce

référentiel soit approprié et partagé par les communes et devienne un outil

commun dans la négociation avec les opérateurs.

Concrètement, ce référentiel pourra formaliser des exigences concernant :

- La mixité sociale et fonctionnelle.

- La densité/intensité urbaine.

- Les modes de déplacements doux et durables.

- La performance environnementale et énergétique (question des

charges pour les futurs habitants).

- L’adaptation des logements au changement climatique (lutte

contre l’effet ilot de chaleur urbain, prise en compte du confort

d’été, lutte contre le risque inondations…).

72



- Les matériaux à utiliser.

- La qualité des espaces communs.

- Le degré d’adaptation/adaptabilité des logements pour être en

capacité de répondre aux besoins spécifiques (personnes

vieillissantes, en perte d’autonomie, personnes handicapées…).

La Ville de Montpellier a établi un référentiel en urbanisme durable (guide « Améliorer l’Urbanisme par un Référentiel d’Aménagement ». Il s’agira d’adapter et de décliner l’ensemble du territoire de l’Agglomération ce référentiel.

Les actions pour améliorer la performance énergétique du parc de logements

Dans l’offre neuve, des principes à intégrer dans le référentiel de

l’habitat durable

La question du confort et la performance énergétique des logements constituera

l’un des volets majeurs du référentiel de l’habitat durable. Les principes qui

seront formalisés s’appuieront notamment sur les objectifs et les pistes d’actions

inscrites dans le Plan Climat Energie Territoire (PCET), notamment :

- La production d’un habitat adapté au climat (fortes chaleurs en été

voire épisodes caniculaires) et aux modes de vie méditerranéens

(inertie et ventilation des bâtiments).

- Le raccordement des logements à des réseaux d’énergie locale

renouvelable.

Un enjeu majeur concernant la rénovation thermique du parc de

logements existants, notamment privés

Le Programme d’Intérêt Général et l’action de rénovation des copropriétés des

« 30 Glorieuses » à engager contribueront à améliorer la performance

énergétique des logements privés (cf. p. 56).

L’Agglomération suivra de près la mise en œuvre au niveau local de l’objectif fixé

par l’Union Sociale pour l’Habitat : traiter les logements « énergivores » du parc

locatif social (classés E, F et G) à horizon 2020 (cf. p. 58).

Sensibiliser et former les habitants à l’utilisation des logements

innovants en termes de performance énergétique et environnementale

L’évolution des normes au niveau national et la mise en œuvre localement de

projets innovants et ambitieux conduit à une amélioration significative de la

qualité et de la performance énergétique des logements neufs. Dans le parc

existant, les actions seront renforcées dans les prochaines années pour favoriser

la rénovation thermique des logements locatifs sociaux et des logements privés.

Les actions sur le bâti sont essentielles. Cependant, elles n’apporteront pas les

résultats escomptés si les ménages qui les occupent ne sont pas sensibilisés et

accompagnés :

- En amont sur l’intérêt d’améliorer la qualité des logements

(rénovation thermique…). Cette sensibilisation est d’autant plus

nécessaire dans le parc privé que la rénovation n’est pas obligatoire

et qu’elle repose sur une démarche volontariste des ménages.

- Pour s’approprier les nouveaux équipements (modalités de

chauffage…).

Dans cette optique, l’Agence Locale de l’Energie sera mobilisée pour mettre en place des actions de communication et de formation à destination des habitants, notamment les occupants des nouveaux logements disposant d’une qualité particulière en termes de performance environnementale et énergétique (BBC, énergie passive…).

73



AXE TRANSVERSAL DU PROGRAMME D’ACTIONS THEMATIQUE

RENFORCER LE DISPOSITIF DE PILOTAGE, DE MISE EN ŒUVRE ET D’ANIMATION DU PLH

Renforcer la collaboration Agglomération-communes pour mettre en œuvre les objectifs du PLH

Une condition clé de réussite : le suivi partagé des projets de logements

et des opportunités foncières

En 2008, l’Agglomération a établi un tableau de bord recensant les projets

habitat mais celui-ci n’a pas fait l’objet d’actualisation par la suite.

Dans le cadre de la mission d’élaboration du PLH, l’Agglomération a intégré un

volet territorial spécifique visant à recenser les programmes de logements en

cours et futurs ainsi que les gisements fonciers mobilisables à horizon 2018 ou

au-delà.

L’actualisation régulière de ce tableau de bord est un enjeu stratégique pour pouvoir suivre l’état d’avancement de la mise en œuvre des objectifs du PLH. Le suivi des projets doit permettre de mesurer régulièrement l’état

d’avancement de la mise en œuvre du PLH en termes de production neuve

(nombre de logements programmés au regard des objectifs fixés) et d’avoir une

politique opérationnelle en réinvestissement urbain (cf. p. 43).

Une association de l’Agglomération aux projets/procédures portés par

les communes

Comme évoqué à de nombreuses reprises dans le programme d’actions, les

services de l’Agglomération peuvent apporter leur expertise technique aux

communes sur les différents champs (fonciers, règlementaires, financiers…),

pour les accompagner dans la mise en œuvre des objectifs sur leur territoire.

L’appui technique de l’Agglomération n’est efficace que si ses services sont

associés le plus en amont possible dans le montage des projets et dans les

procédures.

Une réunion annuelle avec chaque commune pour faire le point sur la

mise en œuvre du PLH

L’Agglomération organisera une réunion par an avec chaque commune.

L’objectif de cette réunion sera :

- d’établir un bilan partagé de la mise en œuvre du PLH au cours de

l’année écoulée : nombre et type de logements produits au cours de

l’année par rapport aux objectifs fixés, les outils fonciers et

règlementaires mis en œuvre…

- de préparer la suite : actualiser les éléments sur les projets de

logements et déterminer les besoins de la commune en termes

d’appui, d’accompagnement techniques des services de l’Agglo

pour mettre en œuvre ces opérations dans les délais prévus,

actualiser voire compléter le tableau de bord des gisements

fonciers…

La fiche communale établie dans le cadre du programme d’actions territorial

servira de support à cette réunion.

74



Animer le partenariat avec les acteurs du logement

Partager avec les acteurs locaux de l’habitat le bilan annuel du PLH

La Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat produit une fois par an une note de

conjoncture immobilière pour dresser le bilan des actions mis en œuvre sur

plusieurs thématiques (production neuve, production locative sociale, accession

abordable) et actualiser certains éléments de diagnostic (demande locative

sociale, marché du locatif, marché des transactions immobilières…).

L’objectif est de faire de l’observatoire de l’habitat un outil d’aide à la décision : il

doit permettre de mesurer les résultats obtenus et de déterminer les

ajustements/compléments à envisager en termes de modalités

d’actions/d’interventions.

Faire de l’observatoire de l’habitat un outil d’aide à la décision suppose :

- d’élargir l’observation à l’ensemble des volets constituant la

politique communautaire de l’habitat (production neuve, bilan des

dispositifs d’intervention sur le parc existant…)

- de mobiliser les partenaires de l’Agglomération et les acteurs locaux

de l’habitat pour analyser et partager les éléments de diagnostic et

de bilan.

A partir de 2013, la Direction de l’Urbanisme et de l’Habitat produira une fois par

an un bilan de la mise en œuvre du PLH. Par rapport à la note de conjoncture

immobilière actuellement produite, le bilan :

- sera élargi aux autres volets de la politique conduite par

l’Agglomération (réponses aux besoins des publics spécifiques,

interventions sur le parc privé existant).

- intègrera des « dires d’acteurs » pour apporter un éclairage

qualitatif aux résultats issus des traitements statistiques.

Le bilan annuel sera débattu avec les acteurs de l’habitat lors d’un Comité de Pilotage.

Créer et pérenniser des instances de travail thématiques

Dans le cadre de l’élaboration du PLH, différents ateliers/groupes de travail ont

été mis en place pour alimenter la production du diagnostic et contribuer à

l’élaboration du programme d’actions. Outre l’apport d’une expertise et d’une

contribution des acteurs locaux (au-delà de leur connaissance du territoire

montpelliérain, ces acteurs sont susceptibles de témoigner d’expériences, de

démarches conduites sur d’autres territoires), ces instances de travail ont permis

d’initier la structuration de réseaux d’acteurs sur certaines thématiques.

Des groupes de travail seront constitués et réunis régulièrement au cours de la

mise en œuvre du PLH afin :

- de créer/conforter des réseaux d’acteurs sur différentes

thématiques.

- d’actualiser le diagnostic établi lors de l’élaboration du PLH, évaluer

les actions menées et définir des ajustements à opérer dans le plan

d’actions.

- ces réunions seront aussi l’occasion de partager et de valoriser les

expériences conduites ou identifiées par les différents acteurs.

75

Annexes

76


2013-2018 ANNEXES

Annexe n°1 : Glossaire

ADIL : Agence Départementale d’Information sur le Logement

ANAH : Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat

ANRU : Agence Nationale de la Rénovation Urbaine

BBC : Bâtiment Basse Consommation

CADA : Centre d’Accueil des Demandeurs d’Asile

CAF : Caisse d’Allocations Familiales

CHRS : Centre d’Hébergement et de Réinsertion sociale

DALO : Droit Au Logement Opposable

DGI : Direction Générale des Impôts

EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées

Dépendantes

EPF : Etablissement Public Foncier

ERL : Emplacement Réservé pour le Logement

HLM : Habitation à Loyer Modéré

Logement autorisé : construction pour laquelle un permis de construire a

été donné

Logement commencé : construction pour laquelle les travaux ont

commencé

Logement potentiellement indigne : logement classé en catégorie 7 ou 8

selon l’échelle du classement cadastral (logements de mauvaise qualité) et

occupé par des ménages avec de faibles ressources.

Maisons-relais : Structure collective pour des personnes en situation de

grande exclusion (souffrant d’un isolement sociale et affectif)

MLJAM : Mission Locale des jeunes de Montpellier Agglomération

PAS : Prêt d’Accession Sociale

PDALPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes

Défavorisées

PDAHI : Plan Départemental Accueil, Hébergement, Insertion

PDH : Plan Départemental de l’Habitat

PIG : Programme d’Intérêt Général

PLH : Programme Local de l’Habitat

PLS : Prêt Locatif Social :

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PNRU : Programme National de Rénovation Urbaine

PRU : Projet de Rénovation Urbaine

PSLA : Prêt Social Location-Accession

PTZ : Prêt à Taux Zéro. C’est une aide destinée aux primo-accédants sous

conditions de ressources pour financer la construction ou l'achat de

leur résidence principale.

SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale

Seuil de pauvreté Filocom : est calculé selon la définition de la demi-

médiane du revenu net par UCM, soit 7243 €. Le revenu net de FILOCOM ne

contient pas les aides sociales. Il ne peut donc pas être directement comparé

avec le seuil de pauvreté de la CAF ou de l’INSEE.

SIAO : Service d’Intégration d’Accueil et d’Orientation

SMS : Secteur de Mixité Sociale

ZAC : Zone d’Aménagement Concertée

ZAD : Zone d’Aménagement Différé

77

Annexe n°2 : bilan de la production neuve de logements entre 2007 et 2012 (logements mis en chantier)

2 007 2 008 2 009 2 010 2 011 2 012 Moyenne annuelle

Baillargues 10 42 269 208 11 38 96 145 66%

Beaulieu 3 7 5 7 5 38 11 25 43%

Castelnau-le-Lez 30 425 955 360 570 202 424 215 197%

Castries 17 90 21 11 84 18 40 50 80%

Clapiers 7 16 133 7 22 73 43 60 72%

Cournonsec 10 30 53 13 131 109 58 40 144%

Cournonterral 53 92 17 10 32 17 37 50 74%

Le Crès 76 170 180 86 171 65 125 100 125%

Fabrègues 23 294 25 26 25 100 82 60 137%

Grabels 44 151 36 81 481 198 165 100 165%

Jacou 25 115 172 390 68 100 145 75 193%

Juvignac 300 76 219 61 143 1009 301 345 87%

Lattes 98 55 5 9 12 104 47 150 31%

Lavérune 2 1 14 9 19 93 23 35 66%

Montaud 3 13 4 8 6 15 8 15 54%

Montferrier-sur-Lez 9 9 25 3 185 5 39 40 98%

Montpellier 4 910 1 567 2 329 2 801 3 331 2 671 2 935 2 700 109%

Murviel-lès-Montpellier 40 21 3 4 16 1 14 35 40%

Pérols 84 42 31 21 112 38 55 80 68%

Pignan 140 33 121 48 24 13 63 95 66%

Prades-le-Lez 4 19 54 84 72 95 55 80 68%

Restinclières 2 7 7 5 39 18 13 20 65%

Saint-Brès 29 22 5 3 2 12 12 80 15%

Saint-Drézéry 0 4 17 21 10 7 10 40 25%

Saint-Geniès-des-Mourgues 5 4 39 6 15 4 12 20 61%

Saint-Georges-d'Orques 14 15 26 14 9 6 14 70 20%

Saint-Jean-de-Védas 33 64 31 42 51 59 47 130 36%

Saussan 0 3 6 1 2 1 2 10 22%

Sussargues 4 9 35 14 34 6 17 25 68%

Vendargues 129 9 57 191 142 35 94 50 188%

Villeneuve-lès-Maguelone 70 119 137 43 61 72 84 60 139%

Montpellier Agglomération 6 174 3 524 5 031 4 587 5 885 5 222 5 071 5 000 101%

Source : DREAL Languedoc Roussilon - Sitadel 2 /date de prise en compte

Objectif de production annuel fixé par le PLH 2007 -

2012

Taux de réalisation / objectifs PLH

Logements mis en chantier sur la période 2007-2012

78

Annexe n°3 : bilan des logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012

Nombre moyen annuel de logements autorisés entre 2007 et 2012

Nombre moyen annuel de logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012*

Part de logements locatifs sociaux financés entre 2007 et 2012 parmi les logements autorisés au cours de la période

Baillargues 120 33 27,4%

Beaulieu 13 5 39,5%

Castelnau-le-Lez 723 81 11,2%

Castries 46 10 20,8%

Clapiers 51 13 24,4%

Cournonsec 70 14 20,5%

Cournonterral 40 4 8,8%

Le Crès 167 38 22,5%

Fabrègues 115 14 12,4%

Grabels 197 64 32,7%

Jacou 147 26 17,6%

Juvignac 352 53 14,9%

Lattes 102 11 10,5%

Lavérune 41 3 7,4%

Montaud 9 1 14,5%

Montferrier sur Lez 46 12 24,9%

Montpellier 2 561 720 28,1%

Murviel les Montpellier 16 2 11,5%

Pérols 63 4 5,8%

Pignan 69 13 18,8%

Prades le Lez 77 17 21,8%

Restinclières 20 2 8,4%

Saint-Brès 29 17 56,9%

Saint-Drézéry 16 3 17,9%

Saint-Geniès des Mourgues 14 2 17,1%

Saint-Georges d'Orques 21 5 24,4%

Saint-Jean de Védas 72 14 18,9%

Saussan 3 0 0,0%

Sussargues 21 0 0,0%

Vendargues 87 18 20,3%

Villeneuve-les-Maguelone 76 15 19,9%

Montpellier Agglomération 5 381 1209 22,5%

* Logements locatifs sociaux familiaux et PLA-I spécifiques (hors PLS spécifiques)

Sources : DREAL Languedoc Roussilon - Sitadel 2 /date de prise en compte et programmation du logement locatif social (Montpellier Agglomération)

79

Annexe n°4 : tableau de synthèse des offres spécifiques

Dont logements locatifs sociaux

étudiants

Dont résidences Habitat Jeunes (ex-

Foyers de Jeunes Travailleurs)Dont maisons-relais

Dont résidences hôtelières à

vocation sociale (RHVS)

Dont résidences sociales

généralistes

Offres spécifiques à programmer globalement sur le territoire de

Montpellier Agglomération pour la période 2013-2018

2 500 logements locatifs sociaux étudiants sur la

période 2013-2018 (420 par an en moyenne)

3 Résidences Habitat Jeunes

6 EHPAD et 4 à 5 résidences

seniors à programmer sur les 6

ans du PLH

Baillargues Projet identifié : résidence de 88 places Un EHPAD à réaliser sur les 6 ans du PLH

Castelnau-le-Lez Un EHPAD à réaliser sur les 6 ans du PLH

Projet en cours de montage :

maison-relais de 21 places

(Hérault Habitat)

LattesLogements locatifs sociaux étudiants

(environ 150)

Une Résidence Habitat Jeunes à

programmer dans le cadre de l'opération

"Route de la Mer"

Une Résidence à programmer

dans le cadre de la "Route de la

Mer" (mutualisation avec la

Résidence Habitat Jeunes)

Lavérune un foyer logement pour personnes âgées

Montpellier400 logements locatifs sociaux

étudiants par an (environ 1 670 déjà

programmés)

Une résidence Habitat Jeunes

Relocalisation et extension de l'auberge

de jeunesse

Expérimentation en faveur de la création

d'une résidence dédiée aux jeunes actifs

dans le parc locatif social "standard"

Deux EHPAD et une résidence personnes-

âgées

3 projets de maisons-relais en

cours (72 places)Une RHVS à programmer

Deux résidences en projet ; une à

programmer

Pérols Un EHPAD à réaliser sur les 6 ans du PLH

Saint-Jean de Védas Une RHVS à programmer

Offres spécifiques programmées et territorialisées par commune dans le cadre de l'élaboration du PLH

10 structures d'insertion : 4 maisons-relais, 2 Résidences Hôtelières à

Vocation Sociale et 4 résidences sociales généralistes

Offres spécifiques pour les jeunes et les étudiants

Offres spécifiques pour les seniors (résidences-services et EHPAD

Structures d'insertion

EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ; RHVS : Résidence Hôtelière à Vocation Sociale

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Annexe n°5 : les documents disponibles concernant l’état des lieux et les enjeux en matière d’habitat sur le territoire de Montpellier Agglomération

PLH 2013-2018 : documents complémentaires

- Diagnostic détaillé du PLH 2013-2018

- Tableau de bord des projets et des gisements fonciers par commune

Etudes produites par Montpellier Agglomération

- Atlas cartographique des offres de logements locatifs sociaux, des résidences étudiantes (publiques et privées) et des logements d’insertion sur le territoire de

l’Agglomération, 2013.

- Notes de conjoncture immobilières produites annuellement par la Direction de l’Habitat.

- Etude relative à l’élaboration d’un plan d’actions en faveur de l’accession à la propriété aidée dans l’agglomération de Montpellier, mai 2011.

- Atlas du logement locatif social, 2007.

- Etude de définition d’une stratégie d’intervention en faveur de la valorisation du parc de logements privés, janvier 2007.

- Document PLH 2007-2012.

Publications réalisées en partenariat avec l’Insee

Repères Synthèse

- « Montpellier Agglomération : un territoire attractif pour les étudiants et les jeunes dans un contexte immobilier tendu », Repères Synthèse n°7, septembre

2012.

- « Montpellier Agglomération : Quels scénarios démographiques à l'horizon 2030 ? », Repères Synthèse n°2, mars 2012.

- « La population de Montpellier Agglomération a triplé au cours des cinquante dernières années », Repères Synthèse n°2, mars 2010.

- « Les chiffres clés de Montpellier Agglomération », Repères Synthèse n°4, juin 2010.

81

Habitat Infos

- « Les migrations résidentielles de Montpellier Agglomération : de nombreuses arrivées d’étudiants et de jeunes actifs, des départs de couples avec enfants

vers la périphérie », Habitat Infos n°4, mars 2011.

- « Profil sociodémographique de Montpellier Agglomération », Habitat Infos n°3, mai 2010.

- « Construction neuve et financement du logement locatif social – bilan 2008 », Habitat Infos n°2, mai 2009.

- « Bilan de situation du parc de logements et état des lieux de la construction neuve », Habitat Infos n°1, mai 2008.

Autres études

- Niveau et évolution des loyers, publications annuelles réalisées par l’Observatoire départemental des loyers du parc locatif privé héraultais, ADIL.

- Investissement locatif, une comparaison entre loyers de marché et loyers plafonds Scellier dans le département de l’Hérault, ADIL 34, janvier 2011.

- Les freins à la production du logement social en Languedoc-Roussillon, Direction Régionale de l’Equipement, juin 2009.

- L’évaluation des besoins en logements des salariés du secteur assujetti au 1% Logement, Organismes collecteurs du 1% intervenant en Languedoc-Roussillon,

mars 2008.

- Analyses menées dans le cadre du Plan Départemental de l’Habitat (PDH) et du Plan d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD),

2011.

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Elaboration du Programme Local de l'Habitat 2013-2018 ... · logement des jeunes et des...

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