Estudio de Mercado rio en Barcelona Plan de Marketing

8/8/2019 Estudio de Mercado rio en Barcelona Plan de Marketing

1/23

La Galera Inmobiliaria

2

ESTUDIO DE MERCADO

INMOBILIARIO DE BARCELONA

PLAN DE MARKETING

RELANZAMIENTODE

LA GALERIA INMOBILIARIA

JUNIO DE 2003


2/23


3

Fase de anlisis

1.1 Entorno

1.1.1 Social y demogrfico.

Hay una progresiva incorporacin de la mujer al mercado de trabajo y la agitada vida

que esto comporta, ha provocado que cada vez la gente tenga menos tiempo para dedicarse

a la bsqueda de un inmueble que se acople a sus necesidades y a sus gustos. Tampoco hay

tiempo para todas las gestiones que ello comporta. Los compradores quieren encontrar una

empresa que pueda brindar cuantos ms inmuebles mejor y que adems pueda asesorar y

ofrecer todos lo servicios inmobiliarios que el consumidor necesite, de una manera

personalizada y eficiente, todo ello centralizado en una misma empresa.

En trminos sociolgicos, el INE destaca que una de cada cinco viviendas esthabitada de forma unipersonal. Subraya adems que estos casos se estn incrementando

sustancialmente entre los mayores de ochenta aos, y alerta de la mayor necesidad de

servicios sociales que este segmento de la poblacin necesitar a corto plazo.

Adems, el 35 por ciento de los espaoles con treinta aos sigue viviendo con sus

padres, y el nmero de personas solteras a los veinticinco aos ha pasado del 40 al 85 por

ciento en el mismo periodo, esto refleja que uno de los problemas ms graves con que se

enfrenta la poblacin juvenil est en el retraso de su emancipacin.

Por lo que se refiere al mercado laboral en Catalua durante el primer trimestre del

2003, podemos observar que la situacin mejora favorablemente:

Variacinintertrim.

Variacininteranual

Milespersonas

Milespersonas

%Miles

personas%

Poblacin activa 3.118,4 35,7 1,2 85,7 2,8

Poblacin ocupada 2.818,1 31,3 1,1 99,5 3,7

Poblacin en paro 300,3 4,5 1,5 -13,8 -4,4

Tasa de activitat(%) 58,8 0,6 1,3

Tasa de ocupacin(%)

53,1 0,5 1,6

Tasa de paro (%) 9,6 0,0 -0,7

- Hombres 7,4 0,0 -0,3

- Mujeres 12,8 0,0 -1,3

Figura n 1-1 Magnitudes del mercado laboral en Catalua


3/23


4

El crecimiento de la ocupacin en Catalua queda reflejado en el siguiente grfico:

Figura n 2-2 Evolucin de la ocupacin en Catalua

Observamos claramente que desde el segundo trimestre del ao 2000, la ocupacincatalana sufri un descenso considerable, descenso que empieza a recuperarse a partir del

2002, para incrementarse enormemente al llegar al 2003.

Demogrficamente en Barcelona nos encontramos con un total de 1.527.190habitantes repartidos de la siguiente forma:

POBLACIN DE BARCELONA 2002Distritos Total % del total

BARCELONA 1.527.190 100

1-Ciutat Vella 97.282 6,36

2-Eixample 251.497 16,463-Sants-Montjuic 169.821 11,11

4-Les Corts 81.951 5,36

5-Sarri-Sant Gervasi 134.241 8,74

6-Gracia 114.853 7,52

7-Horta-Guinard 166.655 10,91

8-Nou Barris 164.309 10,75

9-Sant Andreu 136.867 8,96

10-Sant Mart 209.714 13,73

Figura n 2-3 Poblacin Barcelona 2002


4/23


5

Otro aspecto Socio-demogrfico es la gran cantidad de inmigrantes que cada vez

emplazan su residencia en nuestro pas. Distinguimos entre:

Una inmigracin pobre, gente que buscan mayoritariamente pisos de alquiler aun bajo coste.

Inmigracin rica, gente que compra una primera residencia para establecersedefinitivamente en nuestro pas, o bien son extranjeros que adquieren su

segunda residencia para fines vacacionales.

Poblacinextranjera

Sexo Principales nacionalidades

Nmero % % Hombres % Mujeres Edad media Nacionalidad %BARCELONA 163.046 100 53 47 31 Ecuador 16,5

Colombia 7,6Marruecos 7,4

1. Ciutat Vella 30.834 18,9 61,3 38,7 31 Pakistn 18,2Marruecos 13,2Filipinas 10,5

2. Eixample 27.741 17 48,9 51,1 32 Ecuador 14,3Per 9,3Colombia 8,1

3. Sants-Montjuc 20.002 12,3 53 47 30 Ecuador 19,2Marruecos 9,8Colombia 9,6

4. Les Corts 6.060 3,7 47,3 52,7 33 Ecuador 8,8Colombia 8,8Italia 8,2

5. Sarri-Sant Gervasi 10.519 6,5 44,8 55,2 36 Italia 9,7Francia 9,3Colombia 7,3

6. Grcia 10.206 6,3 47,8 52,2 32 Ecuador 16,5Argentina 8,6Colombia 8,5

7. Horta-Guinard 11.538 7,1 49 51 30 Ecuador 22,8Colombia 13,3Per 8,8

8. Nou Barris 12.575 7,7 50,2 49,8 29 Ecuador 34

Colombia 6,9Per 6,5

9. Sant Andreu 9.703 6 48,8 51,2 30 Ecuador 24,9Per 12,8Marruecos 8,9

10. Sant Mart 17.179 10,5 52,5 47,5 30 Ecuador 19,9Colombia 8,8Per 8,2

No consta 6.689 4.1

Figura n 2-4 Perfil de los extranjeros en Barcelona 2002


5/23


6

.

Figura n 2-5 Crecimiento de los extranjeros sobre % de poblacin

Extranjeros % sobre poblacin % sobre la poblacinextranjera nativa

Enero 2001

BARCELONA 74.019 100 4,91. Ciutat Vella 15.513 21 18,2

2. Eixample 13.386 18,1 5,4

3. Sants-Montjuc 8.585 11,6 5,1

4. Les Corts 3.320 4,5 4

5. Sarri-Sant Gervasi 5.939 8 4,6

6. Grcia 4.805 6,5 4,2

7. Horta-Guinard 4.850 6,6 2,9

8. Nou Barris 4.961 6,7 2,9

9. Sant Andreu 4.057 5,5 3

10. Sant Mart 7.019 9,5 3,4

no consta 1.584 2,1 -Enero 2002

BARCELONA 113.809 100 7,6

1. Ciutat Vella 22.517 19,8 26,7

2. Eixample 19.780 17,4 8

3. Sants-Montjuc 13.572 11,9 8,2

4. Les Corts 4.339 3,8 5,3

5. Sarri-Sant Gervasi 7.709 6,8 5,8

6. Grcia 7.164 6,3 6,3

7. Horta-Guinard 7.949 7 4,8

8. Nou Barris 8.494 7,5 5,1

9. Sant Andreu 6.503 5,7 4,810. Sant Mart 11.350 10 5,5

no consta 4.432 3,9 -

Enero 2003

BARCELONA 163.046 100 10,7

1. Ciutat Vella 30.834 18,9 34,7

2. Eixample 27.741 17 11,2

3. Sants-Montjuc 20.002 12,3 12

4. Les Corts 6.060 3,7 7,4

5. Sarri-Sant Gervasi 10.519 6,5 7,9

6. Grcia 10.206 6,3 9

7. Horta-Guinard 11.538 7,1 78. Nou Barris 12.575 7,7 7,7

9. Sant Andreu 9.703 6 7,2

10. Sant Mart 17.179 10,5 8,3

no consta 6.689 4,1 -


6/23


7

La poblacin extranjera en Barcelona ha incrementado notablemente en el

transcurso de los tres ltimos aos, y las previsiones para el futuro son de crecimiento.

El aumento de la movilidad de la poblacin, la bsqueda de una mayor calidad devida y la aparicin de las grandes marcas, hace que el pblico exija cada vez ms unamayor profesionalidad, asesoramiento concreto, conocimiento del mercado ypresencia, no solo en su localidad, sino en todo el territorio nacional,e inclusointernacional.

1.2 Mercado

1.2.1 Descripcin

1.2.1.1 Europeo y Nacional

El sector inmobiliario -el cual podemos definir como construccin y servicios, e

inversin en promociones y activos inmobiliarios en renta- ha seguido durante la ltima

dcada a otros sectores en el proceso de globalizacin de actividades. Los protagonistas en

este proceso han sido los inversores institucionales que han internacionalizado sus

inversiones inmobiliarias. Este proceso de internacionalizacin de la inversin es el motor

de la globalizacin del sector inmobiliario, ya que a su vez genera demanda por la

prestacin de servicios globales en el sector.

El Reino Unido ha liderado el desarrollo del mercado de capitales del sector

inmobiliario en Europa tiene el 58% de la capitalizacin burstil del conjunto de

inmobiliarias europeas que cotizan en bolsa, ms del 90% del mercado de CMBS en

Europa, y la capitalizacin burstil de los fondos de inversin inmobiliaria supera los

12.000 millones de euros.

Adicionalmente, el reino Unido es la base desde la cual inversionistas

institucionales norteamericanos penetran mercados en la zona del Euro y en otros pases del

continente.

Paralelamente, la Unin Monetaria ha incentivado el proceso de inversin a travs

de fronteras dentro de la zona Euro, liderado por fondos de pensiones alemanes. El Euro

tambin ha contribuido a distanciar la percepcin que ha tenido el inversionista extranjero

institucional del sector inmobiliario espaol como un mercado voltil sujeto a un alto

riesgo de cambio. A su vez el Euro ha apoyado el aumento de inversin extranjera directa

no institucional en Espaa, la cual ha consolidado a las costas ibricas como el mercado de

2 residencia de mayor importancia en el continente.

Estos hechos ayudan a explicar dos tendencias predominantes en el sector

inmobiliario:


7/23


8

La internacionalizacin de la inversin institucional en el sector, proceso motivado

por los beneficios de la diversificacin de la inversin y oportunidades interesantesde inversin en el extranjero.

El desarrollo del mercado de capitales inmobiliarios

La primera tendencia se ve reflejada en el crecimiento de la inversin extranjera

directa en el sector inmobiliario espaol (una media de 30% anual) lo que confirma la

globalizacin de este mercado. La segunda tendencia nos explica el auge de los fondos y

sociedades de inversin inmobiliaria en Espaa, los cuales constituyen un mecanismo

alternativo a la inversin directa en el sector inmobiliario.

Estas dos tendencias contribuyen al desarrollo del mercado inmobiliario en Espaamayor liquidez, transparencia y profundidad- y tambin facilita a compaas de otros

sectores a que puedan fortalecer sus actividades principales mediante la liberalizacin de

recursos improductivos que se encuentran atados a activos inmobiliarios.

Todo ello es evidente, los inversores premian la estabilidad en los retornos que les

proporciona el inmueble, aceptando unos objetivos ms moderados para esos retornos, que

los que exigan a otro tipo de activos, hasta ahora les ha funcionado muy bien, por ello

rebajan la prima de riesgo que venan exigiendo a esta modalidad de inversin. Las

personas que invertan en renta variable y bonos, tenan un riesgo mucho mayor, lo que les

ha llevado a elevar la prima de riesgo en estas modalidades.

Por ello, se prefiere invertir en inmuebles que tienen menos riesgo, son de baja

volatilidad y generan cashflows estables, razn que justifica que esten dispuestos ha pagar

precios ms altos y a obtener una rentabilidad menor en las propiedades que compran.

Mientras los tipos de inters se mantengan tan bajos y los mercados burstiles no se

recuperen, la inversin inmobiliaria se mantendr fuerte, pero si el mercado burstil se

recupera y suben los tipos de inters, los inversores de inmuebles en Europa empezarn a

diversificar en otros activos.

La globalizacin es un hecho, un hecho que continuar intensificndose, es un proceso lgico e imparable. La clave para el futuro es un asesoramiento inmobiliario

integral, tanto por productos como por pases.

La propia inercia de los mercados obliga a grandes corporaciones y a empresas a

concentrarse en su negocio, y a delegar a profesionales la gestin de sus intereses

inmobiliarios, de manera que supongan valor aadido para sus verdaderos objetivos

empresariales.


8/23


9

1.2.1.2 En Barcelona

Barcelona ha dado un gran salto territorial. Es el ncleo de un entramado

metropolitano que, en trminos de poblacin, es hoy por hoy la sexta rea urbana de la

Europa occidental. Eso le confiere capacidad para atraer inversiones, servicios,

infraestructuras y actividades que de otra forma no tendra.

En este sentido, es un hecho la entrada de nuevo capital extranjero que invierte en

inmuebles en la ciudad y su entorno metropolitano.

Esta inversin, no es solo en oficinas, sino tambin en inmuebles residenciales

Barcelona, una ciudad que apuesta por la diversidad en el uso urbano. Actualmente, laciudad concentra una gran parte de sus 4.3 millones de m2 de oficinas en el corazn de la

ciudad, considerado por muchos como su distrito tradicional de negocios. Sin embargo, el

modelo inmobiliario de Barcelona se caracteriza por una mezcla de usos que asegura una

actividad constante en todas las zonas de la ciudad.De esta forma, Barcelona mantiene un mix-comercial-residencial que se extiende por

todos sus distritos. Areas de Nueva Centralidad, como Poblenou 22@, son las que

concentran la mayor parte de las nuevas promociones inmobiliarias.

Barcelona, una ciudad que contrata edificios "a medida". Las nuevas oficinas, locales y

naves industriales que se construyen estarn preparadas para las nuevas actividades

econmicas de siglo XXI. Por su parte, la oferta residencial se ve reforzada con las

promociones urbansticas que se reparten por toda la ciudad.

Barcelona, destino de inversiones inmobiliarias. Buscando la continuidad de estemodelo mixto de usos, el mercado inmobiliario de Barcelona se encuentra actualmente en

una fase de consolidacin de nuevos proyectos.

Durante los prximos aos, Barcelona va a transformar dentro de su municipio un

total de 1.000 hectreas, donde se crearan 7 millones de metros cuadrados de nueva oferta

comercial, industrial y de oficinas.

En cuanto a conseguir un piso nuevo en Barcelona ser todava ms difcil a medio

plazo. Los ltimos datos sobre los pisos que han comenzado a construirse en la ciudad

durante el primer trimestre de este ao indican que se estn construyendo 1.016 viviendas,

un 23,1% menos que en el mismo periodo de 2002.

Estos datos proceden del registro de visados de obra nueva del Col.legi

d'Aparelladors i Arquitectes Tcnics de Barcelona. col.legi destac que buena parte del

pasado ao estaba vinculada al inters inversor en el sector inmobiliario. La motivacin

inversora ha perdido fuerza en la ciudad por la escasez de suelo y su vertiginoso aumento

de precio.

La construccin de viviendas en Barcelona llevaba un par de aos en alza, en buena

medida por la expansin inmobiliaria de Diagonal mar y el frente martimo. Los informes

del colegio profesional reflejan que el incremento se mantuvo hasta el 2002, pero ahora ha

perdido fuelle.


9/23


10

No obstante la perspectiva de nuevos barrios como Llull-Taulat podra levantar las

cifras en los prximos aos.

1.2.2 Demanda

1.2.2.1 Nacional

El sector inmobiliario espaol esta sufriendo en los ltimos aos una importante

presin de la demanda que hace subir los precios. La mejora de la calidad de vida, el

aumento de las rentas y la buena condicin de empleo, por un lado y el descenso de los

tipos de inters, la mejora de las condiciones de financiacin, y de la mala situacin burstil

por otro, los usuarios que buscan su primera vivienda, cambiar la que ya tienen por otra

mejor, o por motivos de inversin-, se embarcan en la bsqueda de un inmueble.

En diciembre de 2002, segn el Instituto Nacional de Estadstica, las Cajas de Ahorrohan concedido 3.055 millones de euros en prstamos hipotecarios, los Bancos 2.125

millones de euros y el importe financiado por otras entidades financieras ha sido de 270

millones este dato nos confirma que la demanda en el mercado inmobiliario no esta en

modo alguno estancada, sino que est en un buen periodo de crecimiento.

2000 2001 2002

Nmero de fincas hipotecadas 44014 49506 56026

Urbanas 42646 47887 54539

Rsticas 1368 1619 1487

Importe hipotecas s/fincas (millones de euros) 3587,3 4610,9 5662,2

Urbanas 3445,9 4429,7 5463,9

Rsticas 141,4 181,2 198,2

Figura n 2-8 Hipotecas sobre bienes inmuebles por tipo de finca en Espaa

En diciembre de 2002, el 73% de las fincas urbanas hipotecadas son viviendas

construidas, el 12,6% viviendas en proyecto o construccin, el 11,6% edificaciones con

fines distintos a los de vivienda y el 2,8% restante corresponde a solares.

En Catalua la demanda de inmuebles en los ltimos tres aos ha sido la siguiente:

2000 2001 2002

Nmero de fincas hipotecadas 8920 9721 11293

Urbanas 8856 9642 11209

Rsticas 64 79 84

Importe hipotecas s/fincas (millones de euros) 777,4 966,4 1177,4

Urbanas 769,4 957,2 1164,8

Rsticas 8 9,3 12,6

Figura n 2 -9 Hipotecas sobre bienes inmuebles por tipo de finca en Catalua


10/23


11

En relacin a los alquileres en la ciudad de Barcelona (Ver anexo 3), durante el

tercer trimestre del 2002, se han registrado 4.365 nuevos contratos de alquiler de viviendas

en al ciudad de Barcelona, con el nmero de altas acumuladas durante los tres primeros

trimestres suma un total de 12.968 nuevos contratos. A lo largo del ao 2002, el

nmero de altas presenta una evolucin trimestral ligeramente al alza. Un primer trimestrecon 4.298 altas seguido de 4.305 durante el segundo trimestre y una cifra superior durante

el tercero.

La diferencia entre altas y bajas es de 997 unidades que equivale al incremento del

stock de viviendas de alquiler, stock que en valores absolutos aumenta pero con menos

intensidad que el pasado reciente.

El parque de propiedad incrementa mucho ms rpidamente que el de alquiler y el

resultado es que la cuota o proporcin de stock en propiedad aumenta en detrimento de la

cuota de alquiler que disminuye.

La implantacin del mercado de alquileres a nivel de distritos y barrios de la ciudad,

gracias a una muestra de 3.469 referencias:

TRIMESTREDISTRITO

I II III

TOTAL

1.Ciutat Vella 423 430 372 1.240

2.LEixample 928 925 906 2.759

3.Sants-Montjuic 410 399 354 1.163

4.Les Corts 143 131 128 402

5.Sarri-Sant Gervasi 368 374 323 1.0656.Grcia 433 419 374 1.226

7.Horta-Guinard 333 295 260 888

8.Nou Barris 218 212 172 602

9.Sant Andreu 217 264 229 710

10.Sant Mart 310 369 351 1.030

Total Barcelona 3.798 3.818 3.469 11.085

Figura n 2-10 Alquileres a nivel de distritos

Comparando la cuota de mercado del tercer trimestre con el segundo, se observa

que tres distritos:

o LEixampleo Les Cortso Sant Mart

Ganan cuota de mercado mientras los otros pierden cuota, la misma comparacin

referida al mismo trimestre del ao anterior permita identificar cinco distritos con

incremento de cuota de mercado y que, excepto de Sant Mart, no coinciden con los antes

mencionados.


11/23


12

1.2.2.2 ExtranjeraEl excelente clima, la gastronoma y el golf de nuestras comunidades no pasa

desapercibido para la poblacin extranjera, que busca cada vez ms, segunda residencia en

Espaa.

En cuanto a la inversin extranjera, segn datos del banco de Espaa, el volumen deadquisiciones inmobiliarias por parte de extranjeros se ha multiplicado 3,7 veces en los

ltimos 10 aos. En el ao 2002, el valor total de las transacciones increment un 22%,

podemos confirmar que las compras extranjeras crecern por dcimo ao consecutivo.

En su mayor parte, estas cifras corresponden a adquisiciones privadas de inmuebles,

sobre todo residencia turstica, lo que nos sirve como indicador de la demanda extranjera en

este sector.

El importante crecimiento del turismo residencial aparece directamente ligado al

inters que Espaa despierta como destino turstico en el resto de Europa. Desde 1996 las

cifras de inversin extranjera en nuestro pas se han multiplicado casi por cinco, desde1.200 millones de euros hasta 5.400 millones de euros, y las previsiones de futuro

establecen un ritmo de crecimiento an mayor.

.

Figura n 2-11 Inversin inmobiliaria extranjera 2002

Los fondos alemanes fueron el grupo extranjero ms activo del mercado espaol,

con 667 millones de euros invertidos durante el ao 2002. Las costas espaolas pasarn de

1,5 millones de viviendas en 2001 a 2,5 millones en 2003, lo que equivale a un incremento

del 75 por ciento, segn un informe sobre actividad turstica realizado por la Asociacin de

Promotores Constructores de Espaa y el Instituto de Comercio Exterior, ICEX.

Los promotores facturaron el ao pasado alrededor de 5.400 millones de euros con

la venta de unas 60.000 viviendas, y el volumen de produccin puesto en marcha el ao

pasado alcanz 107.115 unidades en las zonas espaolas de turismo residencial.

El precio de las viviendas en costa ha experimentado crecimientos medios del 43

por ciento en el segmento de chals unifamiliares y del 57 por ciento en viviendas. Por

precios, Realia Business apunta que la demanda nacional media oscila entre 90.000

y 210.000 euros, mientras que la media extranjera se sita entre 120.000 y 240.000 euros.

Inversin extranjera e n e l mercado

inmobiliario espaol en 2002

; 44%

; 4%; 27%

; 12%; 8%

; 5% Alemania

Estados Unidos

Reino Unido

Francia

Holanda

Resto Europa


12/23


13

En el caso de los pisos, los mayores aumentos se han producido en Mallorca, con

un alza acumulada desde 1998 del 82 por ciento; en Mlaga, con un 69 por ciento ms, y en

Murcia, con un incremento del 68 por ciento. A la inversa, las menores subidas se

produjeron en Tenerife, con un 25 por ciento; en Ibiza, con un 27 por ciento; en Menorca,con un 28 por ciento, y en Girona, con un 30 por ciento.

Segn el ICEX, la Costa del Sol, uno de los principales destinos tursticos

nacionales, cuenta con una oferta de 65.000 viviendas, el 25 por ciento de las cuales ha sido

adquirido por turistas alemanes y britnicos.

El turista ingls prefiere destinos de costa, y elige municipios como Marbella,

Fuengirola y Benalmdena, mientras que el alemn se decide por las zonas interiores de la

provincia de Mlaga.

En uno y otro caso, las compras suelen realizarse a travs de intermediarios, y lasnuevas tecnologas e Internet acrecientan su relevancia como bases de informacin.

Mlaga fue visitada en 2001 por ms de ocho millones de turistas, de los cuales el

56 por ciento eligi la opcin residencial, por encima de la hotelera, segn la asesora de

mrketing Asemark.

La zona de la Costa el Sol mantiene una demanda anual de unas 25.000 viviendas,

cerca del 35 por ciento de la produccin turstica nacional. Adems, el sector turstico

malagueo recibi 3.600 millones de euros de operaciones con extranjeros, y la cifra podra

elevarse un 8 por ciento este ao.

Una actividad tan intensa ha trado como primera consecuencia una sustancial alza

de los precios, los ms altos de toda la costa mediterrnea nacional, con un coste medio de

1.983 euros por metro cuadrado.

Baleares se modera, el tradicional mayor aumento de precios balear respecto al resto

de Espaa ha empezado a atenuarse, en especial desde el ltimo trimestre de 2001, segn

varios promotores locales. Aun as la diferencia ha sido notable: en los ltimos quince aos

la subida media espaola fue del 186 por ciento, mientras que en Baleares se situ en el

258 por ciento, segn el Libro Blanco elaborado por la Direccin General de Arquitectura y

Vivienda de Baleares.

Catalua, atenta al turismo de temporada Las costas Brava y Dorada son los principales

enclaves tursticos, en los que el turismo de temporada concentra el 80 por ciento del

parque residencial.

La costa gerundense, en especial Platja dAr, Sagar y Calella de Palafrugell,

acoge sobre todo a turistas vascos y madrileos, as como a franceses, ingleses, alemanes y

ltimamente a holandeses. El precio medio por metro cuadrado asciende a 1.800 euros en

viviendas usadas, y a unos 2.400 euros en vivienda nueva. La superficie media de lospisos es mayor que en otras localizaciones, y oscila entre los 70 y los 80 metros cuadrados.


13/23


14

1.2.2.3 Publico Objetivo de La Galera

El reto ser llegar a conocer a nuestros clientes tan bien como ellos mismos, para

ello debemos convencerlos de que cuanto ms los conozcamos, mejor los podremos servir.

El conocimiento del cliente requiere una base de datos que nos permita

identificarlos en segmentos homogneos para poder planificar y coordinar estrategias para

cada uno de ellos.

El proceso de segmentacin utilizado ha sido a tres niveles:

Geogrficamente: Consumidores nacionales. Consumidores de Barcelona.

Por tipo de producto: De Compra 1 y 2 residencia. De alquiler Servicio como asociado

Por factores socioeconmicos: Nivel de ingresos, clase social, sensibilidad al precio, etc.

1.2.2.3.1Consumidores nacionales

Consideramos futuros consumidores potenciales a nivel nacional:

Toda persona que est o pueda estar interesada en algn producto o servicio delos que ofrece La Galera ya sea de ella o bien de cualquier asociado o

agencia Ceigrup.

Se considerarn tambin posibles consumidores todas aquellas agenciasinmobiliarias que quieran pertenecer a Ceigrup o establecer con el grupo

cualquier vnculo de negocio beneficioso para ambas partes.

1.2.2.3.2Consumidores de Barcelona

Centrando nuestro estudio en la demanda inmobiliaria de Barcelona,segmentaremos en tres grupos segn el tipo de producto:

1.2.2.3.2.1 Consumidores de compra 1 y 2 residencia

El perfil de nuestros consumidores potenciales es el siguiente:

Edades comprendidas entre 25-65 aos. ( figuras. n )

Goza de un alto nivel adquisitivo en general. (fig. n )

Gusta del reconocimiento de poseer una buena posicin social.


14/23


15

Busca ser asesorado por un buen profesional o grupo de profesionales dereconocido prestigio.

Quiere variedad, exclusividad y un trato amable.

Valora enormemente su tiempo por lo que no le gusta perderlo, si no

rentabilizarlo. La eficacia es para l de enorme importancia.

Busca un servicio inmobiliario integral.

Normalmente son personas residentes en Barcelona, o extranjeros que buscanresidencia en Barcelona o bien apartamentos en la costa.

Como hemos visto anteriormente en la figura n 2-6 el nivel econmico la provinciade Barcelona es de las mximas existentes en Espaa. La capacidad econmica familiar

en los distritos de Barcelona (segn los ltimos datos publicados por Indescat) es la

siguiente:

Capacidad econmica familiar en Barcelona

ICEF centrado ICEF no centradoDistritos

1998 1991 1996 1998 1991 1996

Barcelona 100 100 100 100 100 100

1.Ciutat Vella 62,7 65,5 65,4 62,7 84,7 97,9

2.Eixample 114,4 112,4 111 114,4 145,3 166,1

3.Sants-Montjuic 86,1 87,8 89,2 86,1 113,5 133,5

4.Les Corts 138,8 134,8 133,1 138,8 174,2 199,1

5.Sarri-SantGervasi 162,7 151,1 149,3 162,7 195,4 223,4

6.Grcia 101 99,4 99,4 101 128,5 148,8

7.Horta-Guinard 91,7 93,7 94,6 91,7 121,1 141,5

8.Nou Barris 77,3 81,3 83,5 77,3 105,2 124,9

9.Sant Andreu 88,8 91 92 88,8 117,7 137,6

10.Sant Mart 86,9 89,2 91,7 86,9 115,3 137,1

Figura n 2-12 Capacidad econmica familiar en Barcelona

Podemos ver que la Galera est situada entre los tres distritos con mayor capacidad

economica familiar de Barcelona. Es importante tambin ver que segmentos de edades

predominan en dichos distritos, dado que el segmento de las edades que ms nos interesan

son entre 25 y 65 aos:


15/23


16

Poblacin de Les Corts por grupo de edades

Grupos de edad 1991 % 1996 % 2000 %

TOTAL 89.750 100 81.864 100 82.672 100

Nios ( 0-14) 14.810 16,5 10.898 13,3 10.175 12,3

Jovenes (15-24) 14.881 16,6 12.953 15,8 10.657 12,9

Adultos (25-65) 48.586 54,1 44.355 54,2 46.271 56

Gente mayor (>65) 11.473 12,8 13.658 16,7 15.569 18,8

Figura n 2-13 Poblacin de Les Corts por grupo de edades

Poblaci de LEixample por grupos de edades

Grupos de edad 1991 % 1996 % 2000 %

TOTAL 148.237 100 129.573 100 133.572 100

Nios ( 0-14) 20.427 13,8 16.376 12,6 18.880 14,1

Jovenes (15-24) 25.249 17 18.172 14 14.608 10,9

Adultos (25-65) 76.916 51,9 68.032 52,5 71.382 53,4

Gente mayor (>65) 25.645 17,3 26.993 20,8 28.702 21,5

Figura n 2-14 Poblacin de lEixample por grupo de edades


16/23


17

Figura n 2-15 Poblacin de Sarri Sant-Gervasi por grupo de edades

1.2.2.3.2.2Consumidores de alquiler

El perfil de estos consumidores:

Personas solteras o parejas jvenes sin hijos con presupuestos mximos de 600euros.(fig. n )

Nivel adquisitivo medio/bajo.

Personas que buscan alquileres de temporada para periodos vacacionales.

Personas jvenes estudiantes.

Personas con trabajos que requieran desplazamientos frecuentes de residencia.

Personas inmigrantes, que demandan mayoritariamente pisos de alquileres muybajos en los extrarradios

1.2.3 Oferta

Las viviendas se incrementaron un 21 por ciento en la pasada dcada, hasta alcanzar

20,8 millones de unidades, segn los datos del ltimo censo publicados por el Instituto

Nacional de Estadstica. El incremento de las viviendas cuadruplic el de la poblacin entre

1991 y 2001, segn la misma fuente.

Al cierre de 2001 estaban desocupadas 2,9 millones de viviendas, un 17 por ciento

ms que diez aos antes, y las viviendas alquiladas haban descendido un 9,2 por ciento,para quedar en 1,6 millones de de unidades.

Las viviendas principales suponen 14,2 millones, un 21,6 por ciento ms que en

1991, mientras que las secundarias alcanzaron los 3,3 millones, con un incremento del 13,7

por ciento.

En cuanto a las viviendas vacas, Lugo es la capital con mayor nmero de ellas, un

26,2 por ciento, mientras que Vitoria tiene la tasa ms baja, con un 7,1 por ciento, y Madrid

cuenta con una tasa de vacos del 11,7 por ciento, equivalente a 292.000 pisos.

Por otra parte, el aumento nacional del nmero de pisos contrasta con el descenso

de las viviendas en alquiler, que en 2001 representaban el 11,5 por ciento frente al 15 por

Poblacin de Sarri-Sant gervasi por grupos de edades

Grupos de edad 1991 % 1996 % 2000 %

TOTAL 274.282 100 248.777 100 250 100

Nios ( 0-14) 34.374 12,5 26.990 10,8 27.380 11

Jovenes (15-24) 37.579 13,7 30.543 12,3 26.154 10,5

Adultos (25-65) 141.311 51,5 129.233 51,9 134.052 53,7

Gente mayor (>65) 61.018 22,2 62.011 24,9 62.068 24,9


17/23


18

ciento de la dcada anterior. Un total de 5,61 millones de viviendas, el 27 por ciento del

total, estaba hipotecada en 2001.

En Catalua la actividad constructora casi no ha perdido impulso en el primertrimestre del 2003. Ha mantenido un crecimiento prximo al 2% en el primer trimestre,

muy parecido al del cuarto trimestre del 2002, segn el indicador de La Cambra de Comer

de Barcelona.

La edificacin de viviendas se mantiene en unos niveles buenos. La obra civil ha

alcanzado un ritmo de crecimiento importante y la evolucin de la licitacin pblica, que

en Enero ha registrado un aumento interanual del 25%, garantiza el mantenimiento de la

tendencia expansiva de este ramo de actividad en los prximos dos aos como mnimo.

Las expectativas de las empresas constructoras son claramente favorables, los

resultados de la encuesta de la construccin del primer trimestre de 2003 muestra que lasempresas constructoras continan haciendo una valoracin favorable de la marcha de los

negocios. Tanto la obra ejecutada como la contratacin se han mantenido estables con

respecto al trimestre anterior y la inversin ha aumentado un poco.

As mismo, las perspectivas para el segundo trimestre marcan una clara mejora de

la actividad y de la contratacin con respecto al primer trimestre, y cierto incremento del

empleo y de la inversin. Si bien cerca del 50% de las empresas consideran que el

debilitamiento de la contratacin podra limitar la mejora de los negocios, es casi tan

importante la proporcin de empresas que consideran como un obstculo la escasez de

mano de obra calificada y es relativamente alta (cerca de un 23%) la proporcin de

empresas que acusan la insuficiencia del equipo productivo, lo que significa que se esperaun buen nivel de actividad en los prximos meses.

Figura n 2-16 Actividad de la construccin 2002


18/23


19

Figura n 2-17 Grfica de la actividad constructora 2000-2001

1.2.3.1 Descripcin de los ofertantes

La oferta inmobiliaria, gracias a la liberalizacin del ejercicio profesional de la

intermediacin inmobiliaria a incrementado notablemente, reactivando la competencia

empresarial e incentivando el resurgimiento de asociaciones profesionales.

La oferta de inmuebles se lleva a cabo:

A travs de las Comunidades Autnomas, con viviendas de proteccin oficial.

A travs de una agencia inmobiliaria. A travs de una Red comercial de agencias.

A travs de franquicias inmobiliarias

A travs de promotores.

A travs de Cooperativas y Comunidades de Propietarios

A travs de un particular, sin intermediacin.

EL ALQUILER CONTRACTUAL

Durante el tercer trimestre de 2002, el alquiler medio contratado en Barcelona ha

sido de 587,21 , cifra un 4,24% superior a los 563,32 del segundo trimestre de loscorrientes y un 9,44% superior a los 536,58 del tercer trimestre del ao 2001.

El 2002 presenta un perfil netamente inflacionista ya que los resultados acumulados

de los tres trimestres presentan una variacin interanual del 11,58%. Ahora bien, esta

tensin de precios al alza est disminuyendo puesto que durante el primer trimestre la

variacin interanual fue del 14,23% contra el 13,32% en el segundo y el 9,44% en el

tercero.


19/23


20

Continuamos pues en un mercado muy desajustado entre oferta y demanda que se

expresa con una fuerte presin de precios al alza aunque con una intensidad menor de la

que se registraba durante los trimestres anteriores.

La evolucin interanual de los precios del trimestre ha sido de signo positivo en

todos los distritos excepto en Les Corts, que registra un retroceso del 7,03%. Se trata de un

distrito con variaciones trimestrales notables y de signo contrapuesto. Durante el segundo

trimestre de los corrientes registraba un aumento del 23,15% y si nos remontamos un ao

atrs tambin presentaba un comportamiento parecido.

Sant Mart es el distrito con un alza superior de precios de alquiler: (+22,34%) seguido de

Nou Barris, Grcia y Ciutat Vella.

Por debajo del incremento medio de Barcelona encontramos Sant Andreu, LEixample y

Sants-Montjuc. Si en lugar de tomar los resultados trimestrales tomamos los

acumulados durante los tres trimestres y los comparamos con los acumulados del

ao anterior, podemos observar como Sant Mart se mantiene en primer lugar con

una variacin del 22,34% seguido de Ciutat Vella con un 17,2% y no hay ningn

distrito con variacin negativa de precios.

TRIMESTRE TOTALDISTRITO I II III

1 Ciutat Vella 467,45 445,04 482,52 464,202 L'Eixample 588,49 644,56 638,02 623,553 Sants-Montjuc 458,05 474,45 498,96 476,134 Les Corts 689,30 692,80 692,23 691,375 Sarri-Sant Gervasi 786,10 816,78 873,42 823,366 Grcia 485,11 507,91 566,61 517,777 Horta-Guinard 450,47 494,95 479,56 473,76

8 Nou Barris 477,58 468,68 509,77 483,649 Sant Andreu 438,73 464,15 476,46 460,3510 Sant Mart 517,47 533,67 566,24 539,89Total Barcelona 538,79 563,32 587,21 562,39


20/23


21

Cabe interpretar que Sant Mart es el distrito con ms promocin de vivienda nueva

y donde la vivienda usada disfruta de un cambio ms notable de entorno. Por su lado,

Ciutat Vella es el distrito con ms presin de demanda.

La relacin entre el distrito ms caro y el ms barato es de 1,83, proporcin idntica

a la del segundo trimestre.

El distrito con precios ms bajos del trimestre y acumulados del ao ha sido Sant Andreu.

LA SUPERFICIE DE LAS VIVIENDAS

La vinculacin de las viviendas, no ya a una parcela sino a un inmueble, limita la

medida de la muestra del tercer trimestre a 2.404 registros. Este es un cruzamiento

necesario para poder incorporar la superficie de las viviendas y conocer el alquiler por

metro cuadrado.

TRIMESTRE TOTALDISTRITO I II III

1.Ciutat vella 64 65 66 652 L'Eixample 79 80 81 803 Sants-Montjuc 62 62 60 614 Les Corts 74 70 75 735 Sarri-Sant Gervasi 84 90 86 876 Grcia 61 66 63 637 Horta-Guinard 62 64 64 638 Nou Barris 63 62 62 629 Sant Andreu 66 68 68 6710 Sant Mart 66 65 65 65Total Barcelona 70 71 71 70

Durante el tercer trimestre de 2002, la superficie media de las viviendas alquiladas

de nuevo ha sido de 70 m2 en linea con lo acontecido los ltimos aos.

Los resultados trimestrales y los acumulados suponen una estabilidad muy general

de la superficie en relacin a iguales periodos del ao anterior.

Sarri-Sant Gervasi, LEixample i Les Corts son los distritos con una superficie

media superior a la de la ciudad. El resto de distritos ofertan superficies menores .


21/23


22

EL ALQUILER POR M2

Durante el tercer trimestre de 2002, el alquiler por metro cuadrado se ha situado a

8,86 /m2, un 10,56% por encima de los 8,02 /m2 del tercer trimestre del ao anterior.

Recordamos que el incremento interanual de precios del segundo trimestre fue del 12,88%

y del 14,49% durante el primer trimestre.

Este parmetro nos muestra tambin que el tercer trimestre, aunque muestra un

comportamiento netamente alcista, tiende a perder nivel de tensin alcista .

TRIMESTRE TOTAL

DISTRITO I II III1 Ciutat Vella 7,90 7,69 8,47 7,992 L'Eixample 8,08 8,51 8,37 8,323 Sants-Montjuc 7,59 7,90 8,86 8,054 Les Corts 9,66 9,97 10,42 9,995 Sarri-Sant Gervasi 10,32 9,83 10,97 10,316 Grcia 8,10 8,26 9,77 8,637 Horta-Guinard 7,71 7,66 7,96 7,758 Nou Barris 7,93 7,89 8,66 8,109 Sant Andreu 7,34 7,19 7,37 7,29

10 Sant Mart 7,79 8,31 9,08 8,37Total Barcelona 8,17 8,29 8,86 8,41

La comparacin del alquiler/m2 entre el tercer trimestre de 2002 y el del ao

anteriorsitaa Gracia encabezando los incrementos de precios y a Les Corts como nicodistrito con evolucin negativa.

A nivel acumulado (tres primeros trimestres de 2002 sobre tres primeros trimestres

de 2001) la inflacin es ms acusada (11,83%) y el incremento mximo corresponde a Sant

Mart mientras el mnimo es Les Corts (4,74%)

RGIMEN DE PROPIEDAD

Los nuevos contratos de alquiler registrados durante el tercer trimestre pueden ir

referidos a viviendas en rgimen de propiedad vertical u horizontal.

Durante el tercer trimestre de 2002, la propiedad horizontal y vertical aportan el

mismo volumen de cuota de mercado. Repetimos el reparto del primer trimestre de los

corrientes.


22/23


23

PROP. VERTICAL PROP. HORITZONTAL

TOTAL 1,213 1,191Lloguer 506,49 659,23

Superfcie 71 70Lloguer/m2 7,75 10,00

El alquiler medio ofertado por la propiedad vertical es un 14% inferior a la media de

Barcelona (587,21 /m2) mientras que el ofertado por la propiedad horizontal es superior

en un 12%. Las diferencias entre los dos grandes tipos de ofertantes confirman los perfiles

detectados durante periodos anteriores.

Comparando el comportamiento de precios entre el tercer trimestre de 2002 y el

mismo trimestre del ao anterior, se puede afirmar que la propiedad vertical ha

incrementado precios un 10,7% mientras que la propiedad horizontal lo ha hecho un 7,9%.

Tan solo remontando un ao atrs, hubisemos visto como pauta de comportamiento que la

propiedad vertical era menos inflacionista que la propiedad horizontal.

La tendencia a reducir los incrementos de alquileres la acusa primero la propiedad

horizontal (precios absolutos superiores) que la propiedad vertical (precios inferiores) que

an encuentra mrgenes de crecimiento debido a operar en un mercado de oferta y a las

rentas de posicin de la ciudad de Barcelona.

El alquiler por metro cuadrado de la propiedad vertical ha incrementado un 12,5%

por encima del tercer trimestre de 2001 mientras la propiedad horizontal ha aumentado el

9,8%.


23/23


24

RESULTADOS A NIVEL DE BARRIOS Y DISTRITOS

A continuacin se acompaa un cuadro con los parmetros analizados con

resultados desagregados a nivel de los distritos y barrios de Barcelona.

III Trimestre 02 Acumulado I a III trimestre 02Distrito Barrio

Renta media m2 Renta/m2 Renta media m2 Renta/m21. Ciutat Vella 482,52 66 8,47 464,20 65 7,99

1.1 Barceloneta 404,39 38 10,97 420,86 38 10,331.2 Parc 435,84 69 7,64 443,06 67 7,811.3 Gtic 594,23 82 8,21 549,56 85 7,091.4 Raval 469,54 63 8,46 446,10 61 7,91

2. LEixample 638,02 81 8,37 623,55 80 8,322.1 Sant Antoni 577,32 76 8,24 562,90 76 7,842.2 Esquerra Eixample 633,14 78 8,43 625,55 77 8,662.3 Dreta Eixample 845,21 110 8,88 779,53 107 8,332.4 Estaci Nord 580,90 81 7,34 571,01 78 7,632.5 Sagrada Familia 527,39 63 8,44 529,81 65 8,39

3. Sants-Montjuc 498,96 60 8,86 476,13 61 8,053.1 Poble Sec 420,98 59 6,86 418,17 59 7,103.2 Montjuc 421,00 67 6,28 457,50 58 8,123.3 Zona Franca-Port 347,46 56 9,25 425,94 65 7,843.4 Font de la Guatlla 506,01 48 11,93 461,58 52 9,673.5 Bordeta-Hostafrancs 469,14 67 7,58 459,81 66 6,923.6 Sants 558,42 60 9,98 514,38 62 8,66

4. Les Corts 692,23 75 10,42 691,37 73 9,994.1 Les Corts 667,66 70 10,77 605,64 68 9,894.2 Pedralbes 810,58 99 8,78 1199,88 103 10,64

5. Sarri-Sant Gervasi 873,42 86 10,97 823,36 87 10,315.1 Sant Gervasi 834,41 84 10,60 785,83 86 10,195.2 Sarri 1020,58 93 12,43 976,60 92 10,765.3 Les Planes 525,89 25 18,03 499,36 45 16,53

6. Grcia 566,61 63 9,77 517,77 63 8,636.1 Grcia 557,00 63 9,61 507,30 62 8,626.2 Vallcarca 609,85 64 10,62 560,79 70 8,66

7. Horta-Guinard 479,56 64 7,96 473,76 63 7,757.1 Guinard 492,94 64 8,23 484,51 63 8,107.2 Horta 445,07 58 7,82 452,73 60 7,567.3 Vall dHebron 500,12 72 7,61 486,99 71 7,24

8. Nou Barris 509,77 62 8,66 483,64 62 8,108.1 Vilapicina-Tur Peira 552,26 64 8,59 483,88 64 7,828.2 Roquetes-Vedum 466,82 60 8,76 492,07 61 8,498.3 Ciutat Meridiana 406,32 58 8,24 344,85 56 6,42

9. Sant Andreu 476,46 68 7,37 460,35 67 7,299.1 Sagrera 518,68 72 7,48 477,09 70 7,129.2 Congrs 428,05 71 6,67 454,65 64 7,699.3 Sant Andreu 453,09 65 7,38 471,07 66 7,749.4 Bon Pastor 380,64 56 7,37 323,11 55 6,319.5 Trinitat Vella 309,38 63 5,77 320,65 59 5,71

10. Sant Mart 566,24 65 9,08 539,89 65 8,3710.1 Fort Pius 873,23 60 15,92 638,93 70 9,8410.2 Poble Nou 567,21 67 8,49 527,40 66 7,2810.3 Bess 546,35 59 9,50 716,10 61 11,9910.4 El Clot 524,72 63 8,72 510,98 64 8,5110.5 Verneda 603,92 71 8,69 594,63 71 8,48

TOTAL BARCELONA 587,21 71 8,86 562,39 70 8,41

Date post:	10-Apr-2018
Category:	Documents
Upload:	arnolds2pm
View:	216 times
Download:	0 times

Estudio de Mercado rio en Barcelona Plan de Marketing

Documents