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ETUDE DU MARCHE DE L’OPERATION RYAD ISLY

A OUJDA

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SOMMAIRE

A. INTRODUCTION GENERALE

B. OPERATEURS IMMOBILIERS ET NATURE DES PRODUITS

1. LES OPERATEURS

2. NATURE DU PRODUIT IMMOBILIER A REALISER

C. LE POSITIONNEMENT DE L’OPERATION RYAD ISLY

1. SITUATION

2. CONSISTANCE

D. ETUDES DE LA CONCURRENCE

1. LES PRINCIPAUX CONCURRENTS

2. LES PRIX PRATIQUE

3. LES PRIX A ADOPTER

E. CLIENTELE- CIBLE

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A. INTRODUCTION GENERALE

En périphérie de la région orientale, la vie d’Oujda se présente comme étant un pilier stratégique de ladite

zone.

C’est une ville qui connait actuellement une évolution très importante marqué par la mise en place de

plusieurs projets de

grande envergure en

l’occurrence le

technopôle, les surfaces

de la grande distribution,

la nouvelle autoroute

Oujda-Fès, l’aéroport II ,

plate forme balnéaire

Saidia, et ce outre le

CHU…,

Sur les mêmes raies, la

ville d’Oujda vit

maintenant sur le rythme

de plusieurs projets

immobiliers en cours de réalisation qui engendre une dynamique citadine ainsi que commerciale très

importante qui fait que l’évasion vers les extrémités est devenu une nécessité absolu, et donc élargir la ville.

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En allant de cette réalité la constatation est évidente, cette rapidité de mutation est assez attractive du fait

qu’elle attire beaucoup de promoteurs en matière de l’immobilier, des nouveaux habitants, et surtout des

nouveaux créateurs de valeur qu’ils sont connu aussi par le nom des monteurs d’affaires.

Des estimations ont étés récemment effectués montre que l’évolution de la ville enfante parallèlement avec

elle une évolution très importante et non négligeable des besoins et attentes de la population de la ville

d’Oujda ainsi que la région orientale en sa globalité, ces besoins se dévoile en principe dans la recherche du

logement qui sont à leurs accompagné par le besoin de l’existence des locaux commerciaux à proximité afin

de facilite la vie des habitants.

Ces locaux peuvent se présenter sous fourme des magasins commerciaux en rez-de-chaussée des bâtiments

d’habitat, ou bien dans des centres spécialisé, tel que le centre commerciale AL QADISIA qui se situe dans la

ville d’Oujda.

Ce type des centres sont structuré d’une manière qui permet de rassembler un certain nombre des

commerçants de différent catégories dans l’objectif principale est de promouvoir la situation de cette classe

socioprofessionnelle en les approchant de la clientèle en même temps cette dernière trouvera facilement le

plus court chemin pour satisfaire ses attentes.

En effet, et avec le démarrage de ce développement dans la région il y a un essor consistant de l’offre

commerciale aussi bien dans des centres commerciaux que des locaux du coin édifiés en magasin, en rez-de-

chaussée ou étage, en centre ville ou à proximité des zones résidentielles.

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B. LES OPERATEURS IMMOBILIERS ET NATURE DES PRODUITS

1. LES OPERATEURS

Dans la ville d’Oujda nous trouvons un ensemble des promoteurs qu’ils ont une forme structurée et dont leurs

réalisations sur la région et bien précisément dans la zone périphérique à Ryad Isly sont très importantes, ces

promoteurs peuvent être présentés comme suit:

Opérateur structuré et local, dont le groupe Rouchdi, Rahal et société Mir Logement font partie, ce sont

des familles qui visent à se développer sur le secteur de l’immobilier régional ainsi que national avec

une forme plus juridique plus organisé

Les grands operateurs de l’immobilier : nous trouvons dans cette catégorie la compagnie générale de

l’immobilier (Connu par le nom de la CGI), et qui opère sur l’ensemble des villes marocaines, le

promoteur Bijoux un promoteur très puissants sur le territoire national.

C. LE POSITIONNEMENT DE L’OPERATION C.C RYAD ISLY

Comme il a été signalé précédemment, l’opération C.C Ryad Isly est une opération immobilière entreprise par

Al Omrane Oujda destiné à diversifier les produits mis sur le marché, par la construction d’un centre

commerciale dans un environnement où plusieurs promoteurs opèrent pour la réalisation d’un nombre assez

important des magasins commerciaux.

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1. SITUATION :

Sur deux voies de 12m le C .C Ryad Isly se

situe. Une superficie de l’ordre de 1250 M² est

destinée exclusivement à la construction d’une

chaine des locaux commerciaux, avec un

parking sécurisé et tout devant le poste de la

police de la région.

Cette opération trouve position à proximité de

plusieurs paramètres, tel que la mosquée, le

poste de la police et essentiellement la cible

cœur, ce centre est entouré par un ensemble des

villas et des appartements, en bref il est situé

auprès d’une société minoritaire qu’elle a fait

l’objet de sont existence.

2. CONSISTANCE :

L’accomplissement des travaux de l’opération

ont résulté un centre composé de 42 magasins

dont la superficie varie entre 12 et15 m² avec

d’un café dont sa superficie et de 113 m² reparti sur une Rez-de-chaussée et un premier étage.

Le tableau ci-dessous expose en détail les contenances nécessaires du projet.

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N° MAGASIN /RDC SUP. PROV /m² N° MAGASIN/ ETAGE 1 SUP. PROV /m²

MAG. 1 14,5 MAG. 22 14,5

MAG. 2 14,5 MAG. 23 14,5

MAG. 3 14,5 MAG. 24 14,5

MAG.4 14,5 MAG. 25 14,5

MAG. 5 14,5 MAG. 26 14,5

MAG. 6 14,5 MAG. 27 14,5

MAG. 7 12,3 MAG. 28 12,3

MAG. 8 12,3 MAG. 29 12,3

MAG. 9 12,3 MAG. 30 12,3

MAG. 10 12,3 MAG. 31 12,3

MAG. 11 12,3 MAG.32 12,3

MAG. 12 13,5 MAG. 33 13,5

MAG. 13 13,5 MAG. 34 13,5

MAG. 14 13,5 MAG. 35 13,5

MAG. 15 13,5 MAG. 36 13,5

MAG. 16 13,5 MAG. 37 13,5

MAG. 17 13,5 MAG. 38 13,5

MAG. 18 13,5 MAG. 39 13,5

MAG. 19 13,5 MAG. 40 13,5

MAG. 20 13,5 MAG. 41 13,5

MAG.21 13,5 MAG. 42 13,5

CAFE.43 (ETAGE1/2) 113

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L’opération C.C Ryad Isly s’inscrit dans un contexte commercial, là où la concurrence est présente avec un

grade très puisant, et où le groupe Al Omrane Oujda doit réaliser des plus values pour assurer le bon

écoulement des locaux.

A cet égard, fort est de constater que plusieurs groupes régionaux opérant dans le domaine de l’immobilier

sont déjà installé sur le site pour réaliser de plusieurs programmes immobiliers et dont l’état d’avancement des

travaux varie entre achever et non encore lancer.

D. ETUDE DE LA CONCURRENCE :

1. PRINCIPAUX CONCURRENTS :

Dans cette étude concurrentielle, nous allons mettre le doigt essentiellement sur les concurrents directes qui

offrent un peu près un produit de la même nature, c'est-à-dire des locaux commerciaux, que ce soit d’une

forme centralisé ou bien séparer.

À la zone Ryad Isly où le C.C se situe nous révèlent un type de concurrence qui est très acharné et

remarquable sur le territoire, et donc parmi les concurrents les mieux positionnés nous trouvons :

Groupe Rahal qui est un groupe familial très puissant et connu, du fait qu’il réalise un ensemble des

opérations sur ladite région.

Groupe Rouchdi un autre groupe familial connu par ses opération dans le secteur de l’immobilier sur la

ville d’Oujda et qui opère aussi sur la zone Ryad Isly.

Groupe Mir Belkassem un groupe de promotion immobilière

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Association ATTADHAMOUN est une association de solidarité qui vise à contribuer au développement

socio-économique et culturel des citoyens,

Société Immo TMR est une société locale de la promotion immobilière

Dans le tableau au-dessous, nous présentons les concurrents en détail en annonçant le types de produit

concurrent et l’état d’avancement de leurs projets.

CONCURRENTS NATURE DE PRODUIT ETAT D’AVANCEMENT

G.RAHAL LOTS+ MAGASINS

COMMERCIAL

ACHEVES

G.ROUCHDI LOTS + MAGASINS

COMMERCIAL

ACHEVES

ASSOCIATION

ATTADHAMOUN

LOTS+ MAGASINS

COMMERCIAL

NE SONT PAS DEBUTES

G.MIR BELKASSEM LOTS+ MAGASINS

COMMERCIAL

NE SONT PAS DEBUTES

SOCIETE IMMO TMR LOTS+ MAGASINS

COMMERCIAL

NE SONT PAS DEBUTES

2. PRIX PRATIQUES :

D’après un ensemble des investigations qui ont été mené auprès des principaux concurrents, et en principe le

Groupe Rahal qui opère dans la même zone, nous avons déduit que les prix sont voix d’hausse.

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Cette hausse est justifier par un certain nombre des critères tels que :

La superficie des magasins en m², plus celle-ci augmente plus le prix apparait de plus en plus important.

Le nombre de façade, plus le magasin déteint une ou plusieurs façades sur la grande voix plus sont prix

est élever.

La Mezzanine, la terrasse ….

CONCURRENTS FOURCHETTE MAD/ M² PRIX MOYEN MAD/M²

GROUPE RAHAL 14500 => 16000 15000

GROUPE ROUCHDI Donnée non encore accessible

A noter que l’association ATTADHAMOUN va généralement appliquer le prix le plus bas sur la zone, vu que

celle-ci n’a aucun but lucratif.

Une précision mérite d’être ajouté, elle se rapport sur le fait que la majorité des promoteurs dont leur travaux

sont déjà achevés n’ont pas encore écoulé leurs produits en matière des locaux commerciaux.

3. PRIX ADOPTER :

Vu qu’il s’agit d’un contexte purement commercial et que la population cible (fonctionnaire, commerçant,

artisans, investisseurs dans les fonds commerciaux…) est relativement aisé, solvable et vu aussi qu’il s’agit

d’une petite opération avec un impact économique faible, Al Omran doit s’approcher autant que possible des

prix du marché.

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Cependant, et vu que l’opération C.C Ryad Isly n’est pas situés sur le grand boulevard, alors que la majorité

des concurrents est située sur les fameux axes centraux de 20 et 50 m.

A cet égard, il est proposé d’adopter un prix moyen de 12000MAD/ M² pour les magasins du rez-de-chaussée

et un prix moyen de 10000 MAD/M² pour le premier étage.

E. CLIENTELE-CIBLE :

La clientèle ciblée dans le cas de l’opération C.C Ryad Isly est composée de trois tranches, la première

concerne les commerçants et les artisans, la seconde concerne les fonctionnaires et les investisseurs, et la

troisième concerne toute autre classe.

Pour l’ensemble des tranches nous distinguons trois races :

Ceux qui souhaitent monter leur propre affaire de commerce

Ceux qui souhaitent réinvestir dans le local en le revendant

Et puis il y a ceux qui souhaitent louer le local à une autre personne qui est plus susceptible à monter sa

propre affaire du commerce.