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Examen professionnel de courtières / courtiers en immeubles 2015
Table des matières 1 Droit
• CC
• CO/CPC
• Fiscalité
2 Connaissances de la construction 3 Commercialisation d’immeubles
• Marketing immobilier
4 Vente d’immeubles
• Vente
• Questions fiscales
• Financement
5 Commercialisation et ventes d’immeubles - oral • Etude de cas
© Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015
Examen écrit
Épreuve: Droit
Partie: CO/CPC © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom: ................................................................................................
N° de candidat/e: ...............................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-
sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire
de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes,
smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA,
Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-
dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-
nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’entête de chaque page (numéro de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles
complémentaires.
2. Les solutions doivent figurer dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des questions.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour rédiger votre solution, veuillez impéra-
tivement l'indiquer sur la copie de l'épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L'évaluation tient également compte de la structure et
le la présentation de votre réponse.
5. Les réponses sont prises en compte selon l'ordre dans lequel elles ont été données. Par
exemple, si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a inscrit 10, seules
les 8 premières réponses sont prises en compte.
7. Durée de l'examen : 60 minutes Toutes les feuilles de réponses et de notes doivent être remises
à la fin de l'examen L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou
partie d’une épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Aucune
Abréviations
CO Code des obligations
CPC Code de procédure civile
Épreuves / Sujet
Vue d’ensemble du droit
A CO, partie générale 30 points
B CO, partie spéciale 20 points
C CPC / Garanties 10 points
Total 60 points
Partie 1
Partie 2
CC
CO (la présente épreuve)
40
60
points
points
Partie 3 Fiscalité 20 points
Total 120 points
A) CO, partie générale 30 points
Évaluation des groupes de questions A1 – A2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est vraie ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «vrai» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Les affirmations suivantes sur la naissance d’un contrat sont-elles
vraies ou fausses ?
2
Un contrat peut aussi être conclu entre plusieurs parties.
vrai
faux
0,5
La loi prévoit que tous les contrats doivent revêtir la forme écrite.
vrai
faux
0,5
Pour conclure un contrat il suffit de disposer de la capacité civile
passive.
vrai
faux
0,5
Seul un contrat peut donner naissance à une créance.
vrai
faux
0,5
Exercice A2
Les affirmations suivantes sur le contenu des contrats sont-elles vraies ou fausses ?
2
Les contrats dont un contenu est illicite doivent être exécutés sils ne
sont pas contestés par les parties au contrat.
vrai
faux
0,5
Les contrats entachés d’irrégularité restent valables aussi longtemps
qu’ils n’ont pas été attaqués par une partie.
vrai
faux
0,5
Un contrat ne peut être annulé en raison d’une erreur que si celle-ci
est essentielle.
vrai
faux
0,5
La naissance d’un contrat requiert l’accord des parties sur tous les
points essentiels et tous les points secondaires du contrat.
vrai
faux
0,5
Exercice A3
Daniela se promène avec son chien tôt le matin. Celui-ci sursaute au passage d’une
joggeuse dans l’obscurité et lui mort le mollet. La joggeuse exige de Daniela le ver-
sement d’une somme de 734 francs pour une facture médicale que son assurance ne
couvre pas.
Répondez aux questions suivantes en motivant vos réponses et en indiquant les ar-
ticles de loi pertinents :
1. Comment nomme-t-on la prétention de la joggeuse et comment fonde-t-elle
son droit ?
2. Mentionnez toutes les conditions nécessaires pour faire valablement valoir ce
droit et indiquez si celles-ci sont remplies. Indiquez le rôle de la faute dans
cette responsabilité.
10
2
8
1. ………….……………………………………………………………………….………...
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
2. ………………………………………………………………………………….….……...
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
Exercice A4
Le 20 décembre, Daniel Kofmehl a acheté des meubles de salon, soit un canapé 3
places, un canapé deux places et un fauteuil, pour la somme de 5450 francs chez
Kistler Meubles. La livraison est prévue dans les 4 semaines environ. Le 5 février,
Daniel Kofmehl n’a toujours pas reçu les meubles. Entretemps, il a vu dans le com-
merce un autre ensemble comparable qui lui plaît mieux mais qui coûte 6780 francs.
Répondez aux questions suivantes et motivez vos réponses en indiquant les articles
de loi pertinents.
1. Le magasin de meubles Kistler est-il en demeure ?
2. Si ce n’est pas le cas, que peut faire Daniel Kofmehl pour que le magasin
de meubles Kistler soit en demeure ?
3. De quelles voies de droit dispose Daniel Kofmehl si le magasin de meubles
Kistler est en demeure ?
4. Daniel Kofmehl peut-il exiger avec succès du magasin de meubles Kistler
le versement de la différence de prix ?
8
1
2
3
2
1. ……………………………………………………………….…………………….………...
2. ………………..………………….……………………………………………….….……...
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
3. ………………..………………….……………………………………………….….……...
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
4. ………………..………………….……………………………………………….….……...
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
Exercice A5
La banque verse par erreur une somme de 10’000 francs provenant d’une
assurance-vie sur le compte de Heidi Spuhler au lieu du compte de Heidi Spuler.
Veuillez répondre aux questions qui suivent, relatives à la responsabilité de Heidi
Spuhler (la question de la responsabilité de la banque n'est volontairement pas trai-
tée ici).
Question 1
Heini Spuler peut-elle exiger cet argent auprès de Heidi Spuhler?
Question 2
Si oui, en se fondant sur quelle base légale ?
Complément d’information
Immédiatement après la réception de l’avis de crédit, Heidi Spuhler a retiré l’argent
et l’a dépensé, croyant qu’il s’agissait d'une partie de la part d'héritage qui lui revient
suite à un décès dans sa famille
Question 3
Heidi Spuhler doit-elle rembourser la somme ? Citez la disposition légale applicable.
Question 4
Qu’en est-il de l’obligation de remboursement si Heidi Spuhler n’attendait aucun ver-
sement et a dépensé l’argent aussi vite que possible, avant que quelqu’un découvre
l’erreur ?
8
1
2
3
2
1. ……………………………………………………………….…………………….………
2. ………………..………………….……………………………………………….….…….
3. ………………..………………….……………………………………………….….…….
......................................................................................................... .............................
................................................................................................... ...................................
........................................................................................... ...........................................
4. ………………..………………….……………………………………………….….…….
......................................................................................................................................
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................................
B) CO, partie spéciale 20 points
Évaluation du groupe de questions B1 – B2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est vraie ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
Déterminez si les déclarations suivantes relatives au mandat sont correctes.
4
Le contrat peut être résilié à tout moment par les deux parties (sous
réserve de paiement d'une indemnité en cas de résiliation en temps
inopportun).
vrai
faux
1
L’exécution du mandat dépend du résultat.
vrai
faux
1
La loi exige que tous les mandats soient conclus par écrit.
vrai
faux
1
Un mandat doit être limité dans le temps.
vrai
faux
1
Exercice B2
Karl Wachter fait repeindre son appartement de 4 pièces. Les travaux doivent être
exécutés par le peintre Paul Steh.
Les déclarations suivantes sont-elles vraies ou fausses ?
4
Le contrat correspondant peut être valablement conclu oralement.
vrai
faux
1
Karl Wachter doit payer la facture dès que Paul Steh a accompli ses
activités ; le résultat n’entre pas en ligne de compte.
vrai
faux
1
Paul Steh doit exécuter les travaux en personne.
vrai
faux
1
Karl Wachter peut résilier ce contrat en tout temps.
vrai
faux
1
Exercice B3
Lors de la rénovation d’un immeuble collectif dont vous assurez la gérance, les fe-
nêtres de tous les logements ont été refaites par la société Fensterbau AG. Les tra-
vaux ont été achevés le 25 avril. Aucune remise officielle n’a eu lieu. Lors d’un con-
trôle, le 28 avril, vous constatez que quelques-unes des fenêtres ne ferment pas bien
et qu’il s’y forme des zones embuées. L’un de vos collaborateurs propose de confier
les travaux de réparation à une autre entreprise et de refacturer ces frais à Fenster-
bau AG (l’application des dispositions SIA n’a pas été convenue).
1. De quel type de contrat s’agit-il ?
2. Quels sont vos droits et comment devez-vous procéder ? Précisez égale-
ment les dispositions légales pertinentes.
3. Pouvez-vous, comme le propose l’un de vos collaborateurs, mandater une
autre entreprise et mettre les frais à la charge de Fensterbau? Motivez votre
réponse.
6
1
3
2
1. …………………………………………………………….………………………..……...
2. ………………..………………….………………………………………………………...
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
3. ………………..………………….………………………………………………………...
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
Exercice B4
Afin de trouver des acquéreurs pour un immeuble, vous impliquez un tiers, A, exer-
çant dans ce domaine spécifique. Vous convenez que cette personne vous confiera
uniquement les coordonnées d’acquéreurs potentiels intéressés, car vous souhaitez
mener vous-même les négociations.
1. De quel contrat s’agit-il ? Répondez à la question en indiquant les disposi-
tions légales pertinentes.
2. En cas de conclusion, quelle forme doit revêtir le contrat ?
3. Deux jours après la conclusion du contrat avec A, vous avez l’occasion de
vendre l’immeuble à un acquéreur de votre cercle de connaissances.
Pouvez-vous vendre l’immeuble à votre connaissance sans autre (sans tenir
compte de A) ? Expliquez comment vous procédez.
6
2
3
1
1. …………………………………………………………….………………………..……...
............................................................................................................................. ........
2. ………………..………………….………………………………………………………...
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
3. ………………..………………….………………………………………………………...
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
C) Garanties et CPC 10 points
Évaluation des groupes de questions C1 – C2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est vraie ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case correspondant à votre réponse.
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice C1
Les déclarations suivantes sont-elles vraies ou fausses ?
2
Chaque canton a son propre CPC.
vrai
faux
0,5
Le CPC règle aussi la procédure devant le Tribunal fédéral.
vrai
faux
0,5
Le CPC règle notamment les délais de la procédure de conciliation
dans les litiges du droit du bail à loyer et à ferme.
vrai
faux
0,5
Le CPC règle des principes de procédure tels que le droit d’être en-
tendu ou l’interpellation par le tribunal.
vrai
faux
0,5
Exercice C2
Les déclarations suivantes sont-elles vraies ou fausses ?
2
En principe, toute procédure judiciaire est précédée d’une tentative de
conciliation.
vrai
faux
0,5
La procédure d’expulsion aussi doit être précédée d’une procédure de
conciliation.
vrai
faux
0,5
L’autorité de conciliation traitant d’un litige sur le droit du bail com-
porte toujours un représentant du locataire et un représentant
du bailleur.
vrai
faux
0,5
Lorsque la valeur litigieuse atteint au moins 20 000 francs, les parties
peuvent renoncer ensemble à la procédure de conciliation.
vrai
faux
0,5
Exercice C3
Déterminez si les affirmations suivantes sont vraies ou fausses.
2
Toutes les créances ont le même délai de prescription.
vrai
faux
0,5
En cas de droit d’emption pour des objets neufs, le délai de prescrip-
tion peut être prolongé, mais pas réduit.
vrai
faux
0,5
La prescription commence à courir dans tous les cas lorsque la
créance devient exigible.
vrai
faux
0,5
Si la prescription est interrompue, le délai reprend après la suppres-
sion du motif d’interruption.
vrai
faux
0,5
Exercice C4
Déterminez si les affirmations suivantes sont vraies ou fausses.
4
Le droit de rétention est une garantie personnelle.
vrai
faux
1
Une créance aussi peut être cédée à titre de sûreté.
vrai
faux
1
Un fonds peut être vendu avec une réserve de propriété.
vrai
faux
1
Une peine conventionnelle peut être convenue pour renforcer l'obliga-
tion de paiement d'une créance.
vrai
faux
1
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015
Examen écrit
Épreuve: Droit
Partie: Fiscalité © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom: ................................................................................................
N° de candidat/e: ...............................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-
sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire
de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes,
smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA,
Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-
dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-
nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’entête de chaque page (numéro de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles
complémentaires.
2. Les solutions doivent figurer dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des questions.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour rédiger votre solution, veuillez impéra-
tivement l'indiquer sur la copie de l'épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L'évaluation tient également compte de la structure et
de la présentation de votre réponse.
5. Les réponses sont prises en compte selon l'ordre dans lequel elles ont été données. Par
exemple, si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a inscrit 10, seules
les 8 premières réponses sont prises en compte.
6. Durée de l'examen : 20 minutes
7. Toutes les feuilles de réponses et de notes doivent être remises à la fin de l'examen. Si tout
ou partie d’une épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Aucune
Épreuves Sujet Pondération
Vue d’ensemble du droit
A Le système fiscal suisse 4
B Taxe sur la valeur ajoutée 16
Total 20
CC Examen écrit 40
CO, CPC
Fiscalité
Examen écrit
Examen écrit (la présente épreuve)
60
20
Total 120
A) Le système fiscal suisse 4 points
Évaluation du groupe de questions A
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est vraie ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «vrai» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A
Chris Teaman, Anglais, fumeur et conducteur passionné, vient de déménager en
Suisse avec son fils et son chien pour y créer une entreprise. Intéressé par le sys-
tème fédéraliste suisse, il a fait quelques recherches et vous bombarde de questions
lors de la signature du contrat de bail de son logement. Indiquez si les déclarations
suivantes sont vraies ou fausses.
4
Les cantons possèdent la souveraineté fiscale en matière d’impôt dû
par les détenteurs de véhicules à moteur empruntant la voie pu-
blique.
vrai
faux
0,5
La souveraineté fiscale de l’impôt sur les chiens appartient à la Con-
fédération.
vrai
faux
0,5
Le droit successoral fait partie du droit public.
vrai
faux
0,5
La souveraineté fiscale de l’impôt sur le tabac appartient à
la Confédération.
vrai
faux
0,5
Le sujet fiscal est la réponse à la question :
qu’est-ce qui est imposé ?
vrai
faux
0,5
Le droit fiscal fait partie du droit administratif.
vrai
faux
0,5
Pour les contributions causales, il existe une prestation imputable de
l’État.
vrai
faux
0,5
Les services obligatoires comptent parmi les charges publiques.
vrai
faux
0,5
B) Taxe sur la valeur ajoutée 16 points
Évaluation du groupe de questions B1
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est vraie ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «vrai» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
Chris Teaman continue de bavarder à propos des impôts. Lesquelles de ses déclara-
tions suivantes sur la TVA en Suisse sont correctes ?
3
La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt direct.
vrai
faux
0,5
La personne assujettie à l’impôt est l’entreprise.
vrai
faux
0,5
La déduction de l’impôt préalable est possible dans le cadre de
l’exercice d’une activité dépendante.
vrai
faux
0,5
La TVA entend taxer tous les niveaux du processus de création de
valeur.
vrai
faux
0,5
Lorsque les conditions de la déduction de l’impôt préalable cessent
d’être réunies après coup, on appelle cela un dégrèvement ultérieur
de l’impôt préalable.
vrai
faux
0,5
L’option alourdit la taxe occulte.
vrai
faux 0,5
Exercice B2
La créance de TVA de l’administration fiscale envers l’entreprise de Chris Teaman
est «égarée» par les autorités. Combien d’années après l’échéance de la période
fiscale se prescrit une dette fiscale (1 point) et comment la prescription pourrait-elle
être interrompue (1 point) ?
2
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
Exercice B3
Chris Teaman est spécialiste en informatique et son entreprise en raison individuelle
fournit des prestations de services dans ce domaine. Lors de son démarrage en
2009, il a acquis du matériel informatique pour 16 200 francs (TVA 8% incluse). En
2011, Chris Teaman a dépassé pour la première fois la limite de chiffre d’affaires
déterminante pour l’assujettissement et s’est inscrit au registre TVA au 1er janvier
2012.
Mentionnez les conséquences fiscales (TVA) de cette opération pour ce qui con-
cerne le matériel informatique en indiquant l’article de loi pertinent (1 point) et
effectuez les calculs correspondants (4 points).
5
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
Exercice B4
En 2012, Chris Teaman a acquis une voiture d’entreprise pour la somme de 54 000
francs (TVA 8 % incluse). Mais ensuite, il a préféré utiliser ce véhicule pour son
usage personnel, de sorte que la voiture a été transférée dans sa fortune person-
nelle en 2014.
Mentionnez les conséquences fiscales (TVA) du transfert du véhicule dans la for-
tune privée en indiquant l’article de loi pertinent (1 point) et effectuez les calculs
nécessaires (4 points).
5
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………………….
Exercice B5
Chris Teaman doit tenir les comptes de son entreprise assujettie à la TVA selon les
principes du droit commercial. Indiquez l’article correspondant de la LTVA.
1
………………………………………………………………………………………………….
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015
Examen écrit
Épreuve: Droit
Partie: Code civil (CC) © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom: ................................................................................................
N° de candidat/e: ...............................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-
sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire
de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes,
smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA,
Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-
dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-
nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’entête de chaque page (numéro de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles
complémentaires. .
2. Les solutions doivent figurer dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des questions.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour rédiger votre solution, veuillez impéra-
tivement l'indiquer sur la copie de l'épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L'évaluation tient également compte de la structure et
le la présentation de votre réponse.
5. Les réponses sont prises en compte selon l'ordre dans lequel elles ont été données. Par
exemple, si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a inscrit 10, seules
les 8 premières réponses sont prises en compte.
6. Durée de l'examen : 40 minutes
7. Toutes les feuilles de réponses et de notes doivent être remises à la fin de l'examen. Si tout
ou partie d’une épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Aucune
Abréviations
CC Code civil suisse
CO Code des obligations
Épreuves Sujet Pondération
A1 Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique 2
A2 Droit des personnes 2
A3 Droits réels 2
A4 Droit des personnes 2
B1 Droits réels 11
B2
B3
C
Droits réels
Droits réels
Droits réels
8
10
3
Total 40
Vue d’ensemble du droit
CC Examen écrit (la présente épreuve) 40
CO, CPC
Fiscalité
Examen écrit
Examen écrit
60
20
Total 120
A) Groupe de questions à répondre par vrai ou faux 8 points
Évaluation des groupes de questions A1 – A4
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est vraie ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «vrai» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique
Les déclarations suivantes sont-elles vraies ou fausses ?
2
La constitution cantonale fait partie du droit privé cantonal.
vrai
faux
0,5
Le livre cinquième du code civil suisse est le code des obligations.
vrai
faux
0,5
Le registre des pactes de réserve de propriété pour les véhicules à
moteur est tenu par le Service des automobiles.
vrai
faux
0,5
Un droit de passage (piétons et véhicules) est octroyé à la Confédé-
ration suisse, par le biais d’un contrat faisant l’objet d’un acte au-
thentique, pour assurer l’équipement d’un entrepôt de l’administra-
tion des douanes. L’octroi de cette servitude fait partie du droit pu-
blic.
vrai
faux
0,5
Exercice A2
Droit des personnes
Les déclarations suivantes sont-elles vraies ou fausses ?
2
La capacité juridique passive d’un nourrisson est restreinte.
vrai
faux
0,5
Avant la création de la SA, les fondateurs d’une société anonyme
forment une société simple.
vrai
faux
0,5
La société anonyme naît avec son inscription au registre du com-
merce.
vrai
faux
0,5
Toutes les associations doivent être inscrites au registre des asso-
ciations auprès de l’office du registre du commerce.
vrai
faux
0,5
Exercice A3
Droits réels
Deux partenaires commerciaux, Marco Albrecht et Christian Merz, achètent en-semble une parcelle de terrain à bâtir en vue d’y réaliser un immeuble collectif puis d’en vendre les logements clés en main aux acheteurs.
Les déclarations suivantes sont-elles vraies ou fausses ?
2
Marco Albrecht et Christian Merz sont inscrits au registre foncier en
qualité de copropriétaires, en raison de leur communauté de biens.
vrai
faux
0,5
Marco Albrecht et Christian Merz devront impérativement tous deux
signer l'acte constitutif de propriété par étages.
vrai
faux
0,5
La constitution de la propriété par étages nécessite un acte en forme
authentique.
vrai
faux
0,5
Comme les logements doivent être remis clés en main, Marco Al-
brecht et Christian Merz ne peuvent faire établir l’acte authentique
que peu avant l’emménagement des acheteurs dans les logements.
vrai
faux
0,5
Exercice A4
Droit des personnes
Vous gérez un immeuble collectif à Rapperswil. Katja, 20 ans, y loue un logement de
1,5 pièce depuis un an. Elle a maintenant terminé son apprentissage et fait un séjour
linguistique de six mois à Lausanne.
Les déclarations suivantes sont-elles vraies ou fausses ?
2
Katja a dès lors son domicile à Lausanne.
vrai
faux
0,5
Il y a lieu d’admettre que Katja a l’exercice de ses droits civils.
vrai
faux
0,5
À l’époque, alors âgée de 19 ans, Katja a pu conclure seule le contrat
de bail.
vrai
faux
0,5
Alors qu’elle était apprentie, âgée de 17 ans, Katja a acheté un vélo
d’occasion pour la somme de 80 francs, avec son salaire. Elle a dû
pour cela obtenir l’autorisation de ses parents.
vrai
faux
0,5
B) Exemples d’application du droit des personnes
et des droits réels 29 points
Exercice B1
Droits réels
Questions
1. Qu’est-ce qu’une servitude ?
2. Quel peut être le contenu ou l’objet d’une servitude, en termes généraux ?
3. Quels sont les deux types de servitudes d'usage?
11
1
2
2
1. ………………………………………………………………………………….………...
2. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... ............
3. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
Suite de l’exercice B1
La servitude suivante est inscrite au registre foncier, sur l'immeuble sur lequel est
sis l’ancienne auberge «Bären»: «Charge: interdiction d’exploiter une auberge, en
faveur RF n° 3453 (parcelle voisine, [restaurant «Ochsen»]».
4. À quel type appartient la servitude mentionnée ?
5. Quel est l'intérêt de régler la question de l'interdiction d'exploitation d'une
auberge par une servitude ?
1
2
4. ………………………………………………………………………………….………...
5. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... ............
Lors de la vente de l’immeuble (ancienne auberge «Bären») grevé de la servitude
interdisant l’exploitation d’une auberge, la servitude en question n’a pas été men-
tionnée, par erreur, dans le contrat de vente authentique. L’acquéreur n’a ainsi ja-
mais pris connaissance de cette servitude. Son voisin ne l’y rend attentif que deux
mois après le transfert de propriété, lors de l’annonce de la réouverture du restau-
rant «Bären».
6. Cette servitude s’applique-t-elle également pour cet acquéreur qui n’en avait pas connaissance ? Motivez votre réponse.
3
6. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... ............
............................................................................................................................. .........
.....................................................................................................................................
Exercice B2
Droits réels
Le Genevois Pierre Calvin est propriétaire d’un chalet au Bas-Valais. Il a récemment
transféré son domicile à Paris et y a fait la connaissance de François Hugo, son
nouveau voisin. François Hugo est un retraité français passionné de randonnées et
de ski. Quand il apprend que Pierre Calvin envisage de vendre son chalet, il négocie
aussitôt avec lui et les deux arrivent rapidement à s’entendre sur les termes du con-
trat de vente du chalet au Bas-Valais. Ils se rendent chez un notaire parisien, Maître
Laurent de Gaulle, qui établit le contrat de vente et authentifie les signatures des
deux parties. Ensuite l’acte authentique dûment timbré est transmis à l’office du re-
gistre foncier compétent pour inscription à son registre. Mais l’office du registre fon-
cier du Bas-Valais refuse la réquisition d’inscription.
1. Pour quelles raisons l’office du registre foncier refuse-t-il l’inscription ? Mentionnez-en trois.
8
3
1. .................................................................................................................................
............................................................................................................................. .........
............................................................................................................................. ........
................................................................................................................. .....................
............................................................................................................................. .........
................................................................................................... ..................................
Pierre Calvin et François Hugo ne sont pas prêts à accepter la décision de rejet
émise par l’office du registre foncier.
2. Que peuvent-ils entreprendre contre cette décision ?
1
2. .................................................................................................................................
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... ............
............................................................................................................................. .........
Suite de l’exercice B2
Le conservateur du registre foncier a eu une mauvaise journée et a inscrit le transfert
de propriété au registre foncier.
Neuf mois plus tard, Pierre Calvin décède. Ses enfants regrettent vivement qu’il ait
vendu le bien-fonds.
3. Que peuvent faire les enfants, seuls héritiers de Pierre Calvin, pour être ins-
crits au registre foncier en qualité de propriétaires ? Motivez votre réponse
(en mentionnant le principe de droit applicable).
4
3. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... .............
............................................................................................................................. ........
......................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
............................................................................................... .......................................
............................................................................................................................. ........
Exercice B3
Droits réels
Hans a offert son immeuble à son fils Kurt en décembre 2011, mais sous réserve
d’en avoir l’usufruit.
1. Expliquez ce qu’est un usufruit en mentionnant six caractéristiques.
10
6
1. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... .............
............................................................................................................................. ........
......................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
............................................................................................... .......................................
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... ............
............................................................................................................................. .........
.....................................................................................................................................
Suite de l’exercice B3
À la date du don, l’immeuble n’était grevé d’aucune hypothèque. Kurt connaît des
difficultés financières et crée une cédule hypothécaire sur l’immeuble (sans l’accord
de son père Hans). La cédule hypothécaire est remise à son ami et créancier Jürg.
2. Kurt avait-il le droit de créer une cédule hypothécaire sans l’accord de son
père ?
3. Que devient l’usufruit si Kurt ne peut plus honorer ses engagements finan-
ciers et que Jürg exige la réalisation forcée de l’immeuble ?
2
2
2. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... ............
3. ………………………………………………………………………………….………...
............................................................................................................................. .........
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... ............
C) Question d’ordre général 3 points
Exercice C
Droits réels
En janvier, Kurt Amrein a acheté un appartement en PPE. Le prix d’achat a été versé
en intégralité lors du transfert de la propriété. Kurt Amrein a maintenant été inscrit
au registre foncier à titre de propriétaire.
Son vendeur, Franz Müller, a émigré en Amérique du Sud deux mois plus tard. Lors
de l’assemblée des copropriétaires d’avril, Kurt Amrein apprend que son vendeur
n’a pas versé les contributions à la communauté PPE pendant les deux dernières
années.
Question
Que va maintenant entreprendre l’administrateur et quelles en seront les
conséquences pour l’acquéreur Kurt Amrein, de bonne foi?
3
3
............................................................................................................................. .........
......................................................................................................................... .............
............................................................................................................................. ........
......................................................................................................................................
............................................................................................................................. .........
.....................................................................................................................................
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015
Examen écrit
Épreuve: Connaissances de la construction © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom: ...................................................................................................
N° de candidat/e: ..................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-
sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire
de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes,
smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA,
Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-
dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-
nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Pour les questions à choix multiples, il s’agit de cocher (x) la réponse correcte.
3. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des ques-
tions.
4. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
5. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
6. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont exi-
gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
7. Temps disponible : 90 minutes
8. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
B1 - Description de l’ouvrage
B2 - Plans
C1.1 & C1.2 - Photos du garage
C2.1 & C2.2 - Plans
Épreuves Sujet Pondération
A Droit de la construction 10
B Exemple d’application – construction 40
C Exemple d’application – rénovation 40
Total 90
PARTIE A : DROIT DE LA CONSTRUCTION 10 points
Exercice A1
Cochez la réponse exacte.
6
Les plans directeur cantonaux ou communaux ont valeur de cadre
légal pour les propriétaires fonciers.
vrai
faux
1
La protection des monuments historiques est réglée par le règle-
ment des constructions et des zones.
vrai
faux
1
Les banques peuvent acheter des surfaces agricoles.
vrai
faux
1
Les plans d’affectation spéciaux peuvent déroger aux plans des
zones au niveau des normes constructives.
vrai
faux
1
La zone de danger qualifiée d’élevée est une zone non construc-
tible.
vrai
faux
1
L’indice d’utilisation du sol (IUS ou CUS) est une prescription con-
cernant les étages.
vrai
faux
1
Exercice A2
Questions
a) Comment est définie la notion d’expropriation formelle ?
b) Mentionnez un exemple d’expropriation formelle ?
2
1,5
0,5
a) ……………………………………………...................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
b) ……………………………………………...................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Exercice A3
Un promoteur souhaite réaliser un grand complexe d’habitation, dans une zone
constructible. Il initie l’élaboration d’un plan de quartier ou plan localisé de quartier
fixant les conditions détaillées d'urbanisme, d'implantation et de construction dans
le périmètre concerné. Quels sont les éléments définis par ce plan ?
2
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
PARTIE B: EXEMPLE D’APPLICATION - CONSTRUCTION 40 points
Contexte
Vous travaillez dans une petite agence immobilière qui a été chargée par un promoteur immobilier
de vendre des maisons mitoyennes. Vous avez participé au projet dès le début. Vous trouverez le
dossier de vente ci-joint.
Annexes
B1 Description de l’ouvrage
B2 Plans
Exercice B1
Lorsque le projet a démarré, l’endroit comportait un jardin potager.
Questions
a) A quelles conditions légales un complexe immobilier peut-il être bâti là où se
trouvait un jardin potager ?
b) Si ces conditions ne sont pas réunies, à quelles autres conditions une déro-
gation peut-elle être octroyée en vue de la réalisation d’une nouvelle cons-
truction ou pour tout changement d’affectation hors de la zone à bâtir ?
c) Quelles conditions doivent être réunies pour que le fonds soit considéré
comme équipé ?
5
2
2
1
a) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
b) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
c) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
Exercice B2
Pendant la première phase du projet, vous avez aussi participé au contrôle des
bases légales en matière de construction.
Questions
a) Comment apprend-on dans quelle zone se trouve un bien-fonds ?
b) Quel est le caractère juridique de ce document ?
c) Où sont définis le type et l’étendue de l’utilisation ?
d) Mentionnez deux formes de définition de l’étendue d’utilisation.
5
1
1
1
2
a) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
b) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
c) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
d) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Exercice B3
Pendant la phase d’étude du projet, les calculs ont été basés sur le CFE.
La planification a été établie selon les normes de l’AEAI.
5
a) Que signifie CFE ?
Nom complet : ......................................................................................................
0,5
b) Mentionnez l’éditeur de cette méthode de classification.
Abréviation : ......................................................................................................
Nom complet : ......................................................................................................
1
c) Expliquez la structure de cette méthode.
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
2
d) Que signifie AEAI ?
Nom complet : .......................................................................................................
0,5
e) Que règle l’AEAI ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1
Exercice B4
Des questions sur l’électricité sont soulevées pendant un entretien avec un client :
a) Expliquez la différence entre courant fort et courant faible et mentionnez à
chaque fois deux exemples afin que le client puisse se faire une idée.
b) Qu’est-ce qu’un disjoncteur différentiel FI ? À quoi sert-il ?
c) L’acheteur se fait du souci pour la sécurité et la qualité de l’exécution des
installations électriques. Que lui répondez-vous ? Motivez votre réponse.
d) Expliquez le fonctionnement d’un paratonnerre.
5
2
1
1
1
a) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
b) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
c) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
d) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Exercice B5
Répondez aux questions du client sur le thème du chauffage :
a) Comment la chaleur est-elle produite pour ce bâtiment ?
b) Comment la chaleur est-elle distribuée dans les pièces ?
c) Qu’entend-on par utilisation passive de l’énergie solaire ?
d) Qu’entend-on par utilisation active de l’énergie solaire ?
5
1
1
1
2
a) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
b) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
c) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
d) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Exercice B6
L’acheteur a aussi des questions sur la planification de la cuisine :
a) Expliquez la principale différence entre la norme SINK ou SMS et la norme
EURO.
b) Dans quels pays utilise-t-on la norme SINK ?
c) Expliquez au client quatre agencements possibles de la cuisine.
d) Quelle est la durée de vie des appareils de cuisine ?
Quelle est la durée de vie des meubles de cuisine ?
5
1
1
2
1
a) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
b) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
c) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
d) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
Exercice B7
Les maisons proposées à la vente sont certifiées MINERGIE et CECB.
5
a) Quel organisme octroie le certificat MINERGIE ?
Association MINERGIE
Direction cantonale des constructions
Office fédéral de l’environnement (OFEV)
Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA)
b) Quelle installation de technique domestique est indispensable pour l’obten-
tion du certificat MINERGIE ?
Pompe à chaleur
Ventilation mécanique contrôlée
Installation solaire
Sonde géothermique
0,5
0,5
c) Sur quel aspect ou quelle caractéristique d’un bâtiment le label MINERGIE
renseigne-t-il ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
d) Que signifie CECB ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
e) Quelle caractéristique d’un bâtiment évalue le CECB ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
f) Quels sont les deux aspects du bâtiment examinés par le CECB ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1
1
1
1
Exercice B8
Pour la vente des maisons mitoyennes selon l’annexe B2, rédigez une annonce de
presse décrivant les principales caractéristiques quantitatives et qualitatives de ces
immeubles.
L’annonce ne devrait pas dépasser 50 mots (consulter les annexes B1 et B2).
5
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
PARTIE C : EXEMPLE D’APPLICATION - RÉNOVATION 40 points
Contexte
Vous êtes chargé de vendre un ancien immeuble pour le compte d’un client. Mais, avant la vente,
l’immeuble doit être rendu commercialisable par quelques travaux de transformation. Les plans
d’architecte pour la demande de permis de construire sont déjà disponibles (annexe C2).
Certains détails doivent encore être tirés au clair.
Annexes
C1.1 & C1.2 Photos du garage
C2.1 & C2.2 Plans
ATTENTION : Il n’y pas d’exercice C5 !
Exercice C1
Quelles procédures et prescriptions doivent être respectées lors de rénovations
nécessitant une autorisation de construire ?
4
a) Qui est en droit de s’opposer à l’octroi d’une autorisation de construire ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
b) Par quelle voie de droit un ayant-droit peut-il s’opposer à un projet de construc-
tion ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
c) Quelles conditions doivent être remplies pour que les travaux puissent débuter ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1,5
1,5
1
Exercice C2
Dans le cas présenté, vous réfléchissez si une autorisation de construire est néces-
saire, vous vous posez les questions suivantes et vous donnez les réponses :
a) Quand une autorisation est-elle nécessaire pour un projet de construction ?
b) Quel est, en droit suisse, la prescription la plus élevée hiérarchiquement et
de laquelle découle l’obligation d’obtenir une autorisation ?
c) Si une autorisation de construire est nécessaire, son octroi est soumis au
respect de la réglementation en matière de construction.
Mentionnez les trois types de réglementations des constructions en indi-
quant à chaque fois un exemple illustrant ce type de prescription.
d) Une autorisation est-elle obligatoire dans le cas présent ?
Motivez votre réponse.
6
2
0,5
1,5
2
a) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
b) ……………………………………………....................................................................
c) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
d) ……………………………………………....................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Exercice C3
À l’occasion d’une visite avant le début des travaux, vous remarquez des dom-
mages de la construction au sous-sol, sous le balcon, et dans la même zone sur le
plafond du garage (voir annexes C1.1, C1.2).
6
a) Nommez les dommages extérieurs et expliquez leur cause.
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1,5
b) Nommez les dommages intérieurs et expliquez leur cause.
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
c) Comment les dommages intérieurs et extérieurs peuvent-ils être réparés ? À
quels professionnels faut-il faire appel ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
d) Quelles seraient les conséquences si des dommages n’étaient pas réparés ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1,5
2
1
Exercice C4
Il s’agit de déterminer si l’ancienne protection solaire doit être remplacée.
Mentionnez quatre systèmes de protection solaire possible pour les fenêtres.
Indiquez en outre pour chacun d’eux un avantage et un inconvénient par rapport
aux autres systèmes.
4
SYSTÈME AVANTAGE INCONVÉNIENT
Exercice C6
Expliquez la transformation prévue sur la base des plans (annexes C2.1 & C2.2).
5
a) Mentionnez une modification essentielle qui sera reconnaissable sur toutes les
façades.
......................................................................................................................................
b) Décrivez les interventions les plus lourdes dans la pièce 1.07 du logement du
rez, à l’exception du remplacement du revêtement de sol.
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
c) Quel sera le résultat de la principale mesure prévue dans le garage
(pièce 0.08) ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
d) Décrivez les deux principales modifications prévues dans la zone du coupe-vent
(pièce 0.01) et du vestibule (pièce 0.02).
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
e) Qu’est-ce qui changera dans le bain/WC (pièce 1.05) ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1
1
1
1
1
Exercice C7
Identifiez les éléments de construction encadrés en bleu sur les plans (annexes
C2.1 & C2.2).
5
a) Que symbolise le cercle ? Que signifient les lignes pointillées ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
b) Que représente le symbole rouge ?
......................................................................................................................................
c) Que signifient «EI60» et «EI30» ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
d) Mentionnez les trois principaux éléments de construction, outre les parois, vi-
sibles sur l’extrait des plans. Que représentent les chiffres ?
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
e) Quel élément de construction a été encadré ici ?
......................................................................................................................................
1
0,5
1
2
0,5
Exercice C8
Vous discutez en équipe de la construction du toit.
5
a) Comment nomme-t-on cette construction ?
......................................................................................................................................
0,5
b) Mentionnez les matériaux et la fonction des différentes couches.
1. ...............................................................................................................................
2. ...............................................................................................................................
3. ...............................................................................................................................
4. ...............................................................................................................................
5. ...............................................................................................................................
6. ...............................................................................................................................
3
c) Mentionnez trois avantages d’une toiture végétalisée par rapport à un toit recou-
vert de gravier.
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1,5
Exercice C9
L’équipe s’interroge à propos des aménagements intérieurs.
5
a) Mentionnez les matériaux et la fonction des différentes couches.
1. ...............................................................................................................................
2. ...............................................................................................................................
3. ...............................................................................................................................
4. ...............................................................................................................................
5. ...............................................................................................................................
2,5
b) Pour l’élément de construction n° 1, mentionnez quatre matériaux pertinents
pour les salles de séjour de logements de standard moyen.
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
1
c) Expliquez le but de la couche n° 5 de l’illustration ci-dessus.
......................................................................................................................................
0,5
d) Pour les seuils des portes des logements, on prévoit un retrait avec une cornière.
Expliquez le but du seuil.
......................................................................................................................................
0,5
e) Mentionnez deux types de seuil remplissant la même fonction.
......................................................................................................................................
0,5
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015 Épreuve: Connaissances de la construction
Annexe 2
Annexe B1
Brève description de l’ouvrage
Construction: • Construction massive en béton, béton armé et maçonnerie • Parois non porteuses en briques ou cloisons en placoplâtre • Toits en bâtière et lucarnes en bois, avec tuiles en terre
cuite et tôles Façades: • Isolation thermique extérieure crépie (façades compactes) Séjour, salle à manger, chambres: • Sols: parquets, dallage céramique • Volées d’escalier dans le séjour: béton prêt à l’emploi peint
selon le concept de l’architecte • Parois: crépi de finition, peint en blanc • Plafond: enduit blanc, peint en blanc • Plinthes: bois (blanc) ou découpées dans le dallage Équipement des cuisines: • Fournisseur: Sanitas Trösch • Sélection selon poste du budget ou proposition de
l’architecte • Façades en résine synthétique revêtue / couleurs selon
palette • Poignées: aluminium • Plan de travail: pierre naturelle (granit, classe de prix 1) • Vasques: acier inox • Luminaires: encastrés dans les meubles supérieurs • Mitigeur monocommande avec douchette extractible Appareils V-Zug: • Table de cuisson vitrocéramique (4 foyers) • Four en hauteur • Hotte aspirante (filtre actif au charbon actif) • Réfrigérateur (combinaison réfrigération/congélation) • Lave-vaisselle Adora V-Zug • Tous les appareils atteignent au moins l’efficacité
énergétique A, certains A+/A++ Sanitaires: • Chauffe-eau de 300 litres • Conduites isolées dans les colonnes montantes et les puits
prévus Séjour/salle à manger: • Raccords de plafond • Interrupteurs et prises combinés • Prise multimédia (accès Internet, TV, téléphone) Cuisine: • Éclairage sous les meubles supérieurs à commande
individuelle • Prises triples • Spots de plafond Entrée/corridor/escalier: • Raccords de parois et/ou plafond • Interrupteurs/prises • Spots de plafonds dans l’entrée
Salles d’eau: • Revêtement de sol: carrelages en céramique (sélection
selon budget) • Parois: carrelages en céramique (en partie crépi de finition
peint) • Plafond: enduit blanc, peint en blanc • Armoire de toilette: avec prise électrique et éclairage • Appareils sanitaires: céramique, blanc • Douche: cloisons vitrées, porte battante • Baignoire avec écran • Robinetterie: chromée ou inox • Raccordement pour plafonnier Portes et armoires encastrées: • Porte extérieure RDC: porte isolée en bois peint, serrure
multipoints et judas • Porte extérieure SS: porte isolée en bois peint • Portes des chambres: vantaux blancs, à fleur du cadre Terrasses: • Dalles en ciment sur lit de gravier Fenêtres et portes fenêtres: • Fenêtres PVC, triple vitrage • Stores à lamelles reliées dans les chambres et les séjours,
commande manuelle Caves: • Sol en béton dur (brut) • Parois et plafond: béton brut Parking souterrain: • Accès direct au sous-sol • Parois et plafond en béton brut Chauffage: • Chauffage par le sol • Pompe à chaleur air/eau Installations électriques: • Interrupteurs et prises : selon concept (adapter librement en
fonction du budget) Chambres: • Raccord de plafond • Prises doubles • 3 raccordements multimédia au total WC et salle de bain: • Raccord de plafond • 1 prise murale, 1 prise/interrupteur d’éclairage dans l’armoire
de toilette Aménagements extérieurs: • Végétalisation, arbres, arbustes, places de parc pour
visiteurs selon plan des aménagements extérieurs • Éclairage des abords selon le concept de l’architecte
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015 Épreuve: Connaissances de la construction
Annexe 3
Annexe B2
Plan de situation
Parcage
RUE D’ACCÈS «IM RANK»
RUE D’ACCÈS «IM RANK»
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015 Épreuve: Connaissances de la construction
Annexe 4
l
Maison B2 – sous-sol
Maison B2 – rez-de-chaussée
Maison B2 – 1er étage
Maison B2 - combles
Terrasse SC:
Hai
e
Entrée SC:
Cave SC:
Bricolage SC:
Buanderie/technique SC:
Accès SC:
Séjour/salle à manger/ cuisine SC:
WC SC:
Cuisine Variante 2
Chambre SC:
Chambre SC:
Bain/WC SC:
Accès SC:
Chambre SC:
Chambre SC:
Disponible SC: Bain/WC optionnel
Hauteur du local:
Hauteur du local:
Hauteur du local:
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015 Épreuve: Connaissances de la construction
Annexe 5
Annexe C1.1
Annexe C1.2
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015 Examen écrit
Épreuve : Marketing immobilier © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom : ...................................................................................................
N° de candidat/e : .................................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la
possibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de
mémoire de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA,
Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en
évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments
manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible : 240 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Aucune
Épreuves Sujet Pondération
A Introduction au marketing et aux études de marché 50
B Marketing d’acquisition 30
C Marketing de vente : concept de commercialisation 80
D Marketing de vente : activités de commercialisation 50
E Techniques de présentation et de communication 30
Total 240
A) Introduction au marketing et à l’étude de marché 50 points Groupe de questions à répondre par faux ou vrai 6 points
Évaluation de l’exercice A1
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est fausse ou vraie.
Cochez (x) à chaque fois la case «oui» ou «non», respectivement «faux» ou «vrai».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Les déclarations suivantes sont-elles fausses ou vraies ?
6
Une entreprise doit s’orienter en fonction des besoins des clients et
mieux satisfaire ceux-ci que ne le font ses concurrents. Dans ce cas,
on parle d’orientation sur le marché.
faux
vrai
Dans un marché de vendeurs, la demande de biens immobiliers est
généralement supérieure à l’offre disponible.
faux
vrai
Voici l’une des définitions possibles du marketing: Le marketing est le
processus de planification et d’exécution de la conception, de la
formation des prix, de la promotion et de la distribution d’idées, de
produits et de services favorisant les activités d’échange qui
permettent d’atteindre les objectifs de l’organisation.
faux
vrai
Dans l’orientation sur les produits, le moteur du succès est le profit
généré par la satisfaction et la loyauté des clients.
faux
vrai
Les quatre P désignent les instruments de marketing suivants :
Product (produit), Price (prix), Promotion (communication), Place
(distribution).
faux
vrai
La notion de «marché en aval» désigne des prestations de services à
la clientèle comme SAV, club clients, hotline, etc.
faux
vrai
Les biens complémentaires sont des produits qui génèrent les mêmes
avantages. Exemple : margarine et beurre, voiture et moto.
faux
vrai
Le «buying center» est une particularité du marketing des prestations
de services.
faux
vrai
Une analyse SWOT permet entre autres d’évaluer les opportunités
d’une entreprise.
faux
vrai
Une stratégie push est toujours préférable à une stratégie pull.
faux
vrai
Les méthodes d’enquête quantitatives sont utilisées lorsqu’une
standardisation de l’enquête est impossible.
faux
vrai
Une relance de produits est tout à fait inutile pour les produits vaches
à lait.
faux
vrai
Exercice A2
La recherche marketing désigne la récolte, l’analyse et l’interprétation d’informations
sur les situations actuelles et futures du marketing et des décisions d’une
entreprise. On distingue ici quatre domaines de recherche.
Mentionnez les quatre domaines de la recherche marketing et expliquez-les en
quelques mots-clés.
8
Domaines de la recherche marketing Explication
Exercice A3
L’étude de marché consiste en la détermination systématique et empirique ainsi
qu’en le traitement d’informations pertinentes sur les marchés de vente et
d’approvisionnement d’une entreprise, afin d’en fonder les décisions de marketing.
On distingue ici entre différentes formes d’études de marché.
Mentionnez six formes d’étude de marché.
6
1
2
3
4
5
6
Exercice A4
Le processus de planification pour la politique des prix comprend la détermination
des conditions et des instruments de la politique des prix.
Mentionnez deux conditions de livraison et deux conditions de paiement.
4
Conditions de livraison
Conditions de paiement
Exercice A5
Contexte
La société Maisonterminée Sàrl produit des bâtiments préfabriqués. Elle réalise
pratiquement tous les éléments du bâtiment, sur demande des clients. Son savoir-
faire et des technologies de pointe pour la recherche, le développement et la
production lui permettent de répondre à toutes les attentes de la clientèle.
Maisonterminée Sàrl a ainsi pu développer et produire de nouveaux éléments de
construction en béton plus légers (Baufix®). Sa clientèle compte des architectes,
des sociétés immobilières et des entreprises de construction ainsi que des
particuliers.
Pour l’an prochain, Maisonterminée Sàrl prévoit le lancement des nouveaux
éléments Baufix® en Suisse romande, ce qui devrait permettre de relever le chiffre
d’affaires de l’entreprise de 10% en une année. L’introduction de ces nouveaux
éléments de construction génère des opportunités mais aussi des risques. La
réalisation d’un plan de marketing nécessite notamment un examen systématique
de ces opportunités et de ces risques, et contribue ainsi largement au succès de
la commercialisation.
Vous êtes le responsable du marketing de Maisonterminée Sàrl et devez informer
les membres de l’entreprise sur les contenus et les avantages d’un plan de
marketing. Procédez comme indiqué ci-après :
a) Informez vos collaborateurs sur les contenus et l’utilité d’un plan de marketing
pour le lancement fructueux des éléments de construction Baufix® en Suisse
romande. Vos explications doivent former des phrases complètes, indiquant
les contenus et les avantages d’un plan de marketing pour Maisonterminée
Sàrl de manière clairement compréhensible.
14
6
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
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...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
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...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
a) Un plan de marketing est généralement élaboré sous forme de plan annuel. Cela
constitue une exigence temporelle. Mentionnez deux autres types d’exigences
imposées à un plan de marketing.
2
Ex. Exigences temporelles
1.
2.
b) Définissez trois objectifs de marketing quantitatifs (économiques) et trois objectifs
de marketing qualitatifs (psychologiques) pour le lancement des éléments de
construction Baufix® en Suisse romande. Opérationnalisez les objectifs en les
spécifiant. Veillez à établir une opérationnalisation complète.
Objectifs économiques : nous augmentons … (1-3)
Objectifs psychologiques : nous augmentons … (A-C)
6
Contenu Étendue Période Segment Zone Respon-sabilité
1
2
3
Contenu Étendue Période Segment Zone Respon-sabilité
A
B
C
.
Exercice A6
Lors du traitement des segments, on établit une distinction entre le marketing
indifférencié, différencié et concentré. Expliquez ces trois notions et indiquez pour
chacune d’elles un exemple d’entreprise ou de produit.
6
Marketing Description Exemple
indifférencié
différencié
concentré
Exercice A7
Répondez aux questions suivantes en une à deux phrases.
6
Quelles sont les caractéristiques d’un concept ?
Comment une entreprise opérant sur un marché avec de nombreux concurrents devrait-elle orienter sa stratégie ? À quoi doit-elle prêter plus particulièrement attention ?
Pourquoi le vendeur occupe-t-il une position plus avantageuse que l’acheteur dans un marché de vendeurs ?
Certains profession-nels du marketing avancent que les clients ne veulent pas acheter une belle perceuse – ils veulent un beau trou. À quel type de philosophie ou d’orientation avons-nous affaire ici?
B) Marketing d’acquisition 30 points
Exercice B1
Un courtier doit disposer d’une marque forte.
Indiquez en quelques mots-clés 6 exigences (ne pas confondre avec des objectifs !)
que veut remplir un courtier dans le cadre d’une gestion de marque sérieuse.
6
Exigences imposées à une bonne marque
1
2
3
4
5
6
Exercice B2
Le prix joue un rôle majeur lors de l’acquisition. Différents prix sont souvent
proposés pour la même prestation. Mentionnez six caractéristiques de
différenciation des prix.
6
1
2
3
4
5
6
Exercice B3
Attribuez les notions suivantes aux domaines CD (identité visuelle), CC (politique de
communication) et CB (comportement de l’entreprise) dans le tableau ci-après.
Lobbying / Site web / Direction du personnel / Gestion des ressources financières / Imprimés / Communication interne / Rapport de durabilité / Relations investisseurs / Emballage / Comportement envers les groupes d’intérêt
0,5 point par attribution correcte.
6
Corporate Design (identité visuelle)
Corporate Communication (politique de communication)
Corporate Behaviour (comportement de l’entreprise)
Exercice B4
Vous réalisez un concept de prospection de mandats pour un grand bureau
immobilier. Ce faisant, vous vous concentrez sur les méthodes de prospection les
plus connues.
Énumérez six canaux ou instruments de prospection. Fournissez les indications
suivantes pour chacun des canaux ou instruments :
Désignation, avec le terme technique correct
Explication montrant les possibilités concrètes offertes par le canal ou
l’instrument de prospection et sa contribution concrète à la prospection de
mandats
12
Désignation du canal ou de l’instrument de prospection
Explication
C) Marketing de vente : Concept de commercialisation 80 points
Contexte
La commune de Bienne se trouve à l’extrémité nord-ouest du canton de Berne, au cœur de la région
des Trois-Lacs. Elle est délimitée au sud par le lac de Bienne et au nord par le pied du Jura. Ses
52 350 habitants1 (état en 2012 OFS ; claire tendance à la hausse) font de Bienne la 10e plus grande
ville suisse, la plus grande ville bilingue du pays et, après Berne, la 2e plus grande ville du canton
de Berne. L’agglomération biennoise compte quelque 93 000 habitants et son bassin de vie est
estimé à environ 150 000 personnes.
L’une des caractéristiques marquantes de Bienne est le bilinguisme. Quelque 19,6% des Biennois
sont de langue allemande, 40% sont de langue française et 28% de la population biennoise sont
d’origine étrangère (état en 2010, Wikipédia). Comparée à d’autres villes, Bienne affiche un fort
pourcentage de bénéficiaires de l’aide sociale (11,7% contre par exemple Uster/ZH avec 1,5%
seulement). Bienne a une économie traditionnelle dans les secteurs de l’horlogerie, de la
mécanique de précision et des techniques médicales qui évolue actuellement de manière très
réjouissante. Sur le plan financier, la ville de Bienne n’est pas en très bonne posture – les comptes
de la commune ont été fortement déficitaires ces dernières années2 – notamment en raison du recul
très net des contributions fiscales des personnes physiques (en dépit d’une immigration en hausse).
Ceci bien que le taux d’impôt s’y situe dans la moyenne cantonale et compte parmi les taux élevés
en comparaison intercantonale.
Fin 2017, un nouveau contournement routier (à l’est) essentiellement souterrain permettra de
grouper le trafic de transit. De grandes zones de la ville et de sa région pourront ainsi être délestées
du trafic. On prévoit une intensification de la circulation sur les autoroutes.
Immolux Immobilier
Fondée en 2014, Immolux Immobilier se trouve dans la vieille ville de Bienne, à la ruelle de la Ville
27. Cet emplacement est très avantageux, car situé au centre, avec un nombre suffisant de places
de parc publiques à disposition.
L’entreprise, en mains familiales, est dirigée par le père, le fils et la fille. Toute la famille a fait une
profession de son hobby. La commercialisation est assurée uniquement par Mme Thommen, la fille.
Expérience, compétences et formation de Mme Thommen:
Trilingue parfaite (d/f/e)
Formation initiale de dessinatrice en bâtiment
Emploi de cheffe de chantier et brevet fédéral de spécialiste en assainissement d’ouvrage
Emploi de gérante d’immeuble avec brevet fédéral
Formation de coach intégral
Courtière en immeubles avec brevet fédéral
1 Seule la forme masculine est utilisée par souci de lisibilité. Bien entendu, le texte désigne tant les femmes que les hommes. 2 http://www.biel-bienne.ch/files/pdf3/fid_unterlagen_medien_orientierung_20130416_jahresrechnung_2014_d_f1.pdf
Services :
Vente d’immeubles de deuxième main ou de projets de construction
Conseils généraux pour acheteurs de biens immobiliers
Marché pertinent :
Marché immobilier de Bienne et environs (rayon de 15-20 km)
Concurrence
Le marché immobilier de Bienne est très disputé. Parmi les sociétés d’envergure nationale, une
seule, Verit SA, a ses propres locaux à Bienne, mais d’autres sociétés opérant au niveau national
comme Privera, basée à Berne, et Wincasa, installée à Soleure, gèrent et négocient aussi les
immeubles de leurs clients à Bienne et dans les environs.
Mais le marché immobilier biennois est tout de même dominé par des PME immobilières régionales
et établies depuis des années. Leur offre de services comprend essentiellement la gérance et la
vente d’immeubles. Les principaux acteurs intervenant dans le domaine de la gérance et de la
commercialisation sur le marché immobilier biennois sont (à part Immolux Immobilier) les
entreprises suivantes : Roth Immobilien Management AG, Helbling Immobilien AG, Marfurt AG, BAL
Immo-Treuhand AG, Wyssbrod Immobilien & Cie, Bloesch + Sunier Immo GmbH und Fehr
Immobilien.
Outre les bureaux immobiliers bien connus, il existe un grand nombre d’entreprises individuelles.
Et il ne faut pas sous-estimer les fiduciaires qui gèrent et vendent eux-mêmes les immeubles de
leurs clients ou les architectes qui se chargent de plus en plus souvent de la vente de leurs projets
une fois réalisés.
Situation du marché en Suisse
Selon l’étude 2014 de Credit Suisse3, le marché suisse du logement reste stable. Le niveau des
prix maintenant atteint exerce un effet de frein croissant et favorise un transfert de la demande vers
les régions où la propriété du logement est plus abordable. Les mesures de réglementation prises
jusqu’à présent ainsi que les premiers sursauts des taux d’intérêt ont également contribué au
fléchissement des prix des logements en propriété et du volume des octrois de crédits, réduisant
ainsi le risque d’un crash immobilier. D’autres mesures de réglementation imminentes devraient
prolonger encore la phase de temporisation qui s’est déroulée jusqu’à présent de manière optimale
en créant une passerelle sûre entre l’euphorie et la panique. À moyen terme, seule la normalisation
du niveau des taux d’intérêt exercera un effet suffisant pour forcer une correction des prix. Il est
donc encore trop tôt pour lever l’alerte, ceci notamment en raison de la présence intacte de
conditions de base au maintien d’une forte demande de logements, à laquelle l’offre ne répond
encore que de manière insuffisante sur le plan territorial. Alors que les emplois se créent de plus
en plus dans les centres, avec une pression de la demande qui atteint des sommets dans les
agglomérations, l’offre de logements ne s’oriente pas de la même manière et se déplace toujours
davantage vers la périphérie. À la pénurie de logement persistante et aux loyers encore en hausse
dans les centres s’ajoutent ainsi une croissance de certains taux de vacance et des problèmes
d’absorption des logements en location dans les zones périphériques. Les risques latents de
3 https://www.credit-suisse.com/media/production/pb/docs/privatkunden/hypotheken/cs-immobilienstudie-2014-fr.pdf
suroffre à moyen terme, déjà aggravés par la forte dépendance de l’absorption des logements par
l’immigration, ont encore grandi à la suite de l’acceptation de l’initiative contre l’immigration de
masse et devraient ainsi engendrer une nervosité croissante.
On observe de légères hausses des prix pour les surfaces commerciales, car l’offre s’est amenuisée
ces dernières années.
Selon l’étude, les ménages tiennent beaucoup à l’optimisation de leurs trajets pour se rendre à leur
travail. La majorité des pendulaires n’y consacrent pas plus de 10 à 24 minutes. Moins de 20% des
travailleurs acceptent un trajet de plus d’une demi-heure en voiture.
Pour 2015, il faut s’attendre à la poursuite de la hausse des taux de vacance. Celle-ci ne proviendra
toutefois pas d’une offre globalement trop importante, mais d’une extension de l’offre au mauvais
endroit. D’une manière générale, moins une région est urbaine, plus le nombre de logements vides
y est élevé. Fait inquiétant : dans quelques-unes de ces régions, on continue de construire des
logements au même rythme accéléré en dépit de taux de vacance considérables. La comparaison
de la demande et de l’offre sur le moyen terme indique la présence d’un risque accru de suroffre de
logements en location, notamment dans l’Arc jurassien, en Valais, dans certaines parties du
Plateau, près du lac de Bienne ainsi que dans certaines zones de Suisse orientale.
Notre projet de la «ruelle du Canard» à Bienne
Immolux Immobilier commercialise le projet «ruelle du Canard» pour le compte d’une grande caisse
de pension. Une nouvelle construction est réalisée sur l’aire des anciennes tréfileries, juste au bord
de la Suze. Un total de 62 logements locatifs haut de gamme, 530 m² de surfaces commerciales
(artisanat ou services) et un parking souterrain de 70 places seront disponibles à partir de mai 2016.
Après l’achèvement des travaux, 30 places de parc supplémentaires seront mises à disposition
autour du complexe pour les clients et les visiteurs.
Le site tranquille au bord de la Suze (ruisseau), au beau milieu d’une zone sans circulation,
semblable à un parc, fait de la «ruelle du Canard» un lieu de domicile très prisé. Le trafic ferroviaire
est à peine perceptible dans les logements des étages supérieurs grâce à des triples vitrages. Le
complexe dispose de toutes les commodités d’un lieu d’habitat moderne et urbain. Un mix de
logements planifié avec soin assure une cohabitation captivante réunissant toutes les générations.
Des installations extérieures généreuses et la renaturation de la rive de la Suze invitent à la
promenade, à la détente et à l’entretien des contacts.
Description Étage m2 Balcon/cave Parking souterrain (70 places) SS 30 places de parc de courte durée RDC Surfaces commerciales RDC 530 Logements de 3,5 pièces avec loggia et terrasse de toit
1er étage 92 + cave
Logements de 3,5 pièces avec loggia 1er étage 90 + cave Logements de 3,5 pièces avec 2 loggias 1er étage 86 + cave Logements de 3,5 pièces avec balcon 1er étage 90 + cave Logements de 4,5 pièces avec loggia 2e étage 105 + cave Logements de 5,5 pièces avec balcon 2e étage 135 + cave
Le bâtiment s’ouvre côté sud sur une cour intérieure boisée et végétalisée, mais au caractère
urbain. Des revêtements en dur entourent le bâtiment et le relient à l’espace libre.
L’accès au bâtiment depuis le nord de la ruelle du Canard est assuré par un chemin asphalté, bordé
d’arbustes et de gazon. Des bancs en font aussi un lieu de détente. Les cyclistes disposent de
places de parc extérieures en nombre suffisant. Le bâtiment est bordé au nord par une zone laissée
proche de la nature, où dominent des prés et des arbustes, et où serpentent des chemins en gravier
jalonnés de bancs. Les enfants peuvent jouer dans les prés et sur des aires aménagées, avec des
jeux, une tour d’escalade et des bacs à sable. Une liaison directe permet de rejoindre le sentier de
promenade longeant la rive, avec une végétation typique, par exemple des saules et des aulnes.
Tous les chemins d’accès peuvent être empruntés par des personnes handicapées. Le parking
souterrain comporte des places de parc pour les personnes handicapées et les visiteurs. La
circulation interne permet d’accéder à tous les logements en fauteuil roulant.
L’école primaire se trouve jusque au coin de la rue, le jardin d’enfants le plus proche est à 20
minutes de marche ou, en raison des nombreuses rues à sens unique, à env. 10 minutes de voiture.
Le prochain arrêt de bus est atteignable en quelques minutes de marche, la gare de Bienne peut
être rejointe en 16 minutes de marche ou en 10 minutes avec les TP.
Au niveau des matériaux, l’ouvrage sera dominé par des plaques préfabriquées en béton sablé et
cannelé qui formeront des bandes continues autour du bâtiment. Les fenêtres et les panneaux qui
les sépareront les unes des autres seront en métal. Les fenêtres seront équipées en standard de
stores à lamelles avec rails de guidage et manivelle. Il n’est pas prévu de doter les loggias de stores
à lamelles. L’ombrage des loggias sera assuré par des stores bannes (un par loggia).
Tous les ascenseurs seront utilisables en fauteuil roulant.
Le chauffage et la production d’eau chaude seront assurés par un chauffage central avec chaudière
à gaz à condensation. L’eau de chauffage sera en outre préchauffée par une surface de 120 m² de
collecteurs solaires. La chaleur sera distribuée dans tous les logements par un chauffage par le sol.
Tous les logements seront équipés de thermostats d’ambiance avec réglage séparé dans les
chambres à coucher et les salles de séjour. Chaque logement disposera d’un compteur de chaleur
et d’un interphone avec fonction d’ouverture de la porte de l’immeuble. Deux raccordements TV et
un raccordement téléphonique par logement. Prises vides pour lignes à courant faible dans toutes
les chambres.
Les cuisines disposeront d’un agencement moderne avec des appareils économes en énergie et
des revêtements en pierre naturelle. Tous les logements loués seront équipés de hottes aspirantes,
d’un plan de cuisson en vitrocéramique, d’un four et d’un lave-vaisselle.
Tous les logements disposeront de parquets de haute qualité dans toutes les pièces sauf les salles
d’eau. Carrelages dans les salles de bain et les WC/douches. Les parois intérieures seront revêtues
d’un crépi fin, les plafonds seront lasurés avec un béton de parement. Tous les logements seront
équipés d’un lave-linge et d’un sèche-linge et disposeront d’un séchoir séparé à air soufflé au sous-
sol.
Un positionnement détaillé et une stratégie de communication restent à établir.
Exercice C1
Vous êtes chargé d’assister Immolux Immobilier pour la commercialisation du projet
à titre d’expert externe, au sens d’un mandat global. Répondez aux questions
suivantes dans ce cadre :
a) Analysez la situation de marché en présentant le système du marché immobilier
de Bienne du point de vue d’Immolux Immobilier. Ce faisant, référez-vous au cas
en présence.
73
10
b) Mentionnez quatre forces et quatre faiblesses d’Immolux Immobilier pouvant
être directement déduites des informations sur le cas présenté.
8
Forces Faiblesses
c) Énumérez sur le modèle suivant quatre forces, quatre faiblesses, quatre
opportunités et quatre risques du projet «ruelle du Canard». Ces aspects doivent
être déduits directement des informations sur le cas présenté.
16
Forces Faiblesses
Opportunités Risques
d) Tirez une brève conclusion, en deux phrases (le pour et le contre), de
l’analyse SWOT du projet «ruelle du Canard».
2
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e) Quelles exigences doit remplir une segmentation ? Mentionnez-en trois, en
rapport avec le cas traité.
3
Exigences liées à la segmentation
f) Effectuez une segmentation pour les logements locatifs de 5,5 pièces avec
balcon. Indiquez quatre caractéristiques par critère (3).
15
Critère de segmentation Caractéristiques des locataires potentiels
Exemple : Démographique
Domicile (précédent) : canton de Berne
g) Vous êtes chargé de commercialiser les logements locatifs. Comment
positionnez-vous le projet et selon quels critères ? Par exemple «quartier
tranquille et loyers abordables». Créez un slogan pouvant servir de titre à une
présentation, une annonce et un site web, en vue d’interpeler le groupe cible et
d’éveiller son intérêt.
Complétez le slogan par des explications indiquant clairement pourquoi ce
slogan interpelle le groupe cible et éveille son intérêt. L’explication doit se référer
clairement au slogan correspondant et à son effet.
2
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h) La caisse de pension propriétaire de l’ouvrage «ruelle du Canard» compte sur
un rendement brut de 4%. Vous devez donc décider des facteurs de valeur
(value driver) grâce auxquels vous allez promouvoir votre projet. Fondez-vous
sur le modèle pour répondre aux questions. Déduisez quatre facteurs de valeur
pour le cas présenté (voir le contexte du cas pour les détails).
Dérivez quatre inducteurs de valeur du cas présenté (en plus de l’inducteur de
valeur «situation» donné en exemple) qui ont été pris en compte dans la
définition du projet de construction en question. Pour chacun de ces inducteurs
de valeur, fournissez les indications suivantes :
1. Désignation de l’inducteur de valeur (l’inducteur de valeur «situation» ci-
après sert d’exemple)
2. Deux critères concrets sélectionnés lors de la définition de l’objet pour tenir
compte de l’inducteur de valeur en question.
3. Une évaluation du choix de l’inducteur de valeur, ou des critères
correspondants relatif au lotissement «ruelle du Canard», pour obtenir un
rendement durable. Veuillez à déduire clairement les effets sur la valeur des
caractéristiques correspondantes de l’objet. Évaluez aussi le critère «choix
du site» de l’inducteur «situation».
17
a) Inducteur b) Critères (2) c) Évaluation de l’objet «ruelle
du Canard»
Situation (exemple)
Choix du site, orientation résolue sur le marché
Aucun critère supplémentaire n’est exigé pour cet exemple
C2 Groupe de questions à répondre par faux ou vrai 7 points
Évaluation de l’exercice C2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est fausse ou vraie.
Cochez (x) à chaque fois la case «faux» ou «vrai». Si l’affirmation est inexacte, corrigez-là en
quelques mots-clés.
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse juste avec correction exacte = 1 point
Réponse juste, mais correction absente/fausse = 0 point
Réponse fausse = 0 point
Exercice C2
Répondez aux questions générales suivantes sur le concept de communication.
Cochez la case «faux» ou «vrai». Et si l’affirmation est inexacte, corrigez-la en
quelques mots-clés.
7
On peut trouver des sources d’information pour une analyse externe
notamment dans les cahiers du SVIT, les publications USPI et les
publications des banques ainsi qu’auprès des spécialistes de
l’immobilier et des instituts d’étude de marché.
Correction :
faux
vrai
Il existe différents indicateurs déterminants pour l’analyse des projets.
Pour les surfaces de vente, ce sont surtout les prix à la
consommation, le climat de consommation, l’évolution du pouvoir
d’achat et le chiffre d’affaires des détaillants.
Correction :
faux
vrai
Le principe de l’arrosoir peut se révéler tout à fait judicieux dans
l’utilisation des instruments de marketing.
Correction :
faux
vrai
Selon la matrice d’Ansoff, la stratégie de produits/marché est
subdivisée en quatre champs. Quand il s’agit de produits actuels et de
nouveaux marchés, on parle de stratégie de pénétration de marché.
Correction :
faux
vrai
Les compétences centrales et les positions de succès stratégiques
sont les mêmes pour toutes les entreprises d’un secteur.
Correction :
faux
vrai
Les objectifs de marketing sont dérivés des objectifs de l’entreprise et
doivent donc s’accorder à ses autres domaines.
Correction :
faux
vrai
Une UCP constitue une caractéristique unique d’une offre, en termes
objectifs.
Correction :
faux
vrai
D) Marketing de vente : activités de commercialisation 50 points
Contexte
Un garage auto entièrement équipé offrant six emplois se trouve dans une zone industrielle à 10 km de Sion (VS). La superficie du bien-fonds totalise 1686 m2, la surface utile s’élève à 350 m2. Le prix est de l’ordre de 1,5 million de francs.
Exercice D1
Votre tâche consiste à commercialiser et vendre le garage auto entièrement équipé.
Répondez aux questions suivantes dans ce cadre :
a) L’idée principale de la communication est un élément central de la communica-
tion de commercialisation. Son contenu se fonde directement sur le narratif de
la commercialisation et en intègre le nom. Quel est l’objectif fondamental de
l’idée principale de la communication (ancrage de communication)?
16
2
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b) Le modèle standard dominant a pour but d’orienter la composition du mix-
marketing sur les instruments de marketing les plus déterminants pour le succès
de la vente.
Établissez un modèle standard dominant avec huit instruments se référant
explicitement au garage auto.
14
Exercice D2
L’immeuble commercial à commercialiser se trouve en face d’un grand centre
commercial proche de Lucerne. Les locaux sont aménagés en fonction de
l’utilisation actuelle. Il s’agit d’une construction massive avec un toit en Eternit
ondulé, des fenêtres en PVC et un chauffage au gaz datant de 1994. Cet objet
industriel dispose d’une bonne substance bâtie sans défaut perceptible, mais avec
un certain besoin de rénovation.
Les grandes surfaces disponibles conviennent bien pour les secteurs de l’artisanat
et de l’industrie. Les accès autoroutiers tout proches en direction de Bâle et Zurich
donnent à cet objet de la zone industrielle une situation optimale à cet égard. Pour
les quelque 5908 m2 de surfaces commerciales, industrielles, et en partie de
bureaux, le terrain offre environ 50 places de parc extérieures. Le prix de vente
s’élève à 5,7 millions de francs.
Le budget de commercialisation constitue 1% du volume de la vente (hors TVA).
Quelles mesures déployez-vous pour assurer le succès de la commercialisation ?
Mentionnez sept mesures. Expliquez et motivez le choix des mesures en une ou
deux phrases et chiffrez les frais. Partez du principe qu’aucunes mesures ne sont
en place et prévoyez aussi de quoi couvrir d’éventuels frais de personnel, par
exemple pour des collaborateurs externes.
14
Mesure Description/explication Coût en CHF
D3 Groupe de questions à répondre par faux ou vrai 10 points
Évaluation de l’exercice D3
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est fausse ou vraie.
Cochez (x) à chaque fois la case «faux» ou «vrai». Si l’affirmation est inexacte, corrigez-là en
quelques mots-clés.
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse juste avec correction exacte = 1 point
Réponse juste, mais correction absente/fausse = 0 point
Réponse fausse = 0 point
Exercice D3
Lesquelles des déclarations suivantes sont fausses ou vraies ?
10
Les rapports internes permettent de régler et d’optimiser le flux de
données interne en vue d’assurer une collaboration professionnelle et
coordonnée de l’équipe de commercialisation.
Correction :
faux
vrai
Dans le contrôle du marketing, seules des valeurs qualitatives
(comportement, image, attitude et savoir) sont contrôlées.
Correction :
faux
vrai
Le «home staging» désigne la location temporaire d’une maison.
Correction :
faux
vrai
La stratégie push/pull définit approximativement la répartition des
ressources de marketing. Les mesures push doivent faire connaître
l’offre aux consommateurs/utilisateurs et les mesures pull doivent
permettre de vendre l’offre aux consommateurs/utilisateurs.
Correction :
faux
vrai
Il n’existe que deux formes de distribution permettant de mettre l’offre
à disposition sur le marché : la distribution directe ou indirecte.
Correction :
faux
vrai
La stratégie de marque faîtière a pour désavantage de compromettre également la marque faîtière en cas de produits défectueux (par ex. composants toxiques, problème de sécurité).
Correction :
faux
vrai
Dans sa stratégie d’entreprise, une société décide des divisions stratégiques qu’elle va déployer sur le marché.
Correction
faux
vrai
L’objectif de la politique d’assortiment est l’optimisation des coûts et
des profits. L’analyse ABC en est un instrument pratique permettant
de grouper les produits sur la base d’indices tels que les ratios de
chiffre d’affaires, la marge bénéficiaire ou la rentabilité.
Correction :
faux
vrai
Les quatre stratégies de croissance d’Ansoff sont la pénétration de marché, le développement de produit, l’extension de marché et la diversification.
Correction :
faux
vrai
La gestion des relations clients (customer relationship management)
implique l’établissement de relations durables avec le client, qui
débouche dans l’idéal sur un marketing personnalisé.
Correction :
faux
vrai
Exercice D4
À l’heure actuelle, le site web constitue souvent le centre de la campagne de commercialisation.
Mentionnez en quelques mots-clés dix exigences que doit remplir un site web dans
ce cadre.
10
Exigences
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
E) Technique de présentation et de communication 30 points
Exercice E1
Lors d’un entretien de vente, toutes les formes de questionnement poursuivent un
certain objectif. Indiquez l’objectif correspondant aux types de question ci-après.
7
Type de question Objectif
Demande d’information
Question suggestive
Question alternative
Question de retour
Question de contrôle
Question sur les
motivations
Question rhétorique
Exercice E2
Dans les situations de vente, il n’est pas rare que l’objet plaise au client, qui
manifeste un intérêt prononcé, mais que les circonstances ne semblent tout de
même pas favorables. Il y a là un signe clair que des signaux non verbaux sont
échangés entre vous et votre client.
Quels comportements relevant de la communication non verbale devez-vous éviter
en tant que vendeur ? Mentionnez six comportements.
6
Comportements
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Exercice E3
Quels avantages peuvent procurer des questions dans une conversation ?
Mentionnez cinq avantages d’une question par rapport à une simple déclaration dans
le cadre d’un entretien de vente.
5
Avantages
1.
2.
3.
4.
5.
Exercice E4
Contexte : Vous avez passé vos examens avec succès et ouvrez votre propre bureau de marketing immobilier. Le premier client ne tarde pas, et avec lui le premier entretien de vente. Pendant votre formation, vous avez appris que la vente n’est pas un événement, mais un processus.
Décrivez les principales caractéristiques des différentes phases de l’entretien de
vente en une à deux phrases chacune.
12
Phase Description
Préparation :
Auto-motivation :
Rencontre :
Amorce de l’entretien :
Analyse des besoins :
Présentation :
Traitement des objections :
Négociations sur les prix :
Disposition à acheter :
Conclusion :
Prise de congé :
Suivi :
cssei Avenue Mon-Repos 14
1005 Lausanne
T +41 (0) 21 331 20 99
E-mail [email protected]
www.cseei.ch
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015 Examen écrit
Épreuve: Vente d’immeubles © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom: ..................................................................................................... N° de candidat/e: .................................................................................................... Outils autorisés
Calculatrice de poche Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015
Épreuve: Vente d’immeubles Numéro de candidat/e _____________________
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Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des ques-tions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation. 5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple: si 8 réponses sont exi-
gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible: 90 minutes 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Annexe
Aucune
Épreuves Sujet Pondération
A Cas pratique 37
B Questions sur la propriété par étages 20
C Questions d’ordre général 33
Total 90
Examen professionnel de courtière/courtier en immeubles 2015
Épreuve: Vente d’immeubles Numéro de candidat/e _____________________
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A) Cas pratique 37 points
Contexte
La communauté héréditaire Hans Hutter (anciennement domicilié à Saint-Gall) compte trois héri-tiers Franz, Xaver et Lotti (héritiers directs à parts égales) et comporte encore un bien successoral non partagé – un immeuble résidentiel abritant 12 logements de 4,5 pièces sur un site central de Saint-Gall et entièrement loué. L’immeuble constitue l’unique actif de la société immobilière OST AG, fondée par Hans Hutter en vue de l’acquisition de l’immeuble collectif. Aucun des héritiers n’a les moyens financiers et le besoin de racheter OST AG, de sorte que l’immeuble doit être vendu via la cession des actions d’OST AG. Au 31 décembre 2014, le bilan de la société OST AG affichait un actif de 1 700 000 francs (100 000 francs de liquidités et 1 600 000 francs pour l’immeuble) et un passif de 1 700 000 francs également (composé de 1 200 000 francs de capitaux étrangers / hypothèque, de 100 000 francs de capital-actions et de 400 000 francs de réserves).
Une évaluation récente de l’immeuble est disponible. Selon celle-ci, la valeur substantielle de l’im-meuble résidentiel s’élève à 3 000 000 francs et sa valeur de marché à 4 300 000 (valeur mini-male). La valeur d’acquisition de l’immeuble avait été de l’ordre de 2 600 000 francs. Le taux de l’impôt sur le bénéfice avant impôts ordinaires est de 18%.
En votre qualité de courtier en immeubles qualifié, vous êtes approché par la communauté héré-ditaire et participez actuellement au processus d’offres.
Exercice A1
Indiquez à la communauté héréditaire les cinq principaux critères que vous utilise-riez, en guise de mots-clés, pour la réalisation d’une annonce sur Homegate. La communauté héréditaire espère obtenir un prix de vente aussi élevé que possible tout en assurant un processus d’appel d’offres correct.
Structure de la solution: 1 point par mention correcte
5
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Épreuve: Vente d’immeubles Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A2
Lotti Hutter aime la fête et profite pleinement de l’existence. Elle vous demande quelle sera sa part si l’immeuble est cédé au prix de vente minimal convenu.
Présentez-lui un bref calcul (7 points) et indiquez-lui quels facteurs pourraient venir influencer ce calcul (3 points).
10
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Épreuve: Vente d’immeubles Numéro de candidat/e _____________________
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Exercice A3
Xaver est un enseignant du secondaire qui dispose donc de bonnes connaissances générales et doute de vos compétences. Il évoque à plusieurs reprises le fait que le fils du recteur possède un bureau d’architecture bien établi qui vient de réaliser un complexe immobilier en coopérative. Il est certain que ses membres ont de très bons contacts avec des investisseurs. Vous estimez qu’en fin de compte Franz prendra la décision sur le mandat de courtage, mais vous réfléchissez toutefois aux moyens de séduire la communauté héréditaire et ainsi d’assurer les honoraires du mandat car vous souhaitez éviter tous frais de tiers.
Indiquez brièvement, dans les grandes lignes, quel contrat vous allez proposer (y compris références au CO/CC)
5
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Exercice A4
Après des négociations pied à pied avec la communauté héréditaire, vous avez pu obtenir que Franz Hutter soit désigné comme fondé de procuration de la commu-nauté héréditaire. Celui-ci vous a ensuite attribué le mandat.
La valeur de marché a été calculée comme suit par l’estimateur: loyer annuel moyen par logement CHF 18 000 = CHF 216 000 de revenu locatif annuel; rendement brut 5% = CHF 4 320 000. Les premiers acheteurs potentiels intéressés souhaitent en savoir plus et vous demandent l’état des locataires et les taux d’intérêt de référence. Votre enquête vous apprend que la société OST AG n’a fait figurer aucun taux de référence dans les contrats de bail et que les locataires sont très fidèles, certains depuis des décennies.
Vous vous adressez à Franz Hutter pour obtenir les données. Celui-ci s’inquiète et vous demande de lui indiquer comment la valeur de marché aurait évolué si les taux de référence avaient été utilisés correctement.
Structure de la solution: 1 point par mention correcte
5
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Exercice A5
Un investisseur israélien domicilié à l’étranger manifeste un vif intérêt pour l’acqui-sition de la société OST AG. Une concurrence s’installe entre l’investisseur israélien, la coopérative de construction de logements saint-galloise proposée par Xaver et un artisan local qui a posé pour condition de payer 500 000 francs au comptant et de faire diminuer d’autant le prix figurant sur l’acte authentique.
Réalisez un état des lieux en fonction de vos intérêts personnels (+/- par investis-seur).
Structure de la solution: 2 points max. par prospect si des critères +/- sont indiqués
6
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Exercice A6
L’artisan réalise que sa proposition manque de sérieux et renonce maintenant à la condition du paiement en argent liquide. Pour améliorer ses chances, il vous pro-pose une prime de 20 000 francs si l’affaire lui est attribuée.
Quelle attitude adoptez-vous et sur quelle base (article de loi) acceptez-vous ou rejetez-vous la proposition?
Structure de la solution: 1 point par mention correcte
4
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Exercice A7
Finalement, l’offre la plus fiable et avantageuse pour le rachat d’OST AG est sou-mise par la coopérative de construction de logements saint-galloise. Elle a égale-ment démontré que ses statuts lui permettent d’effectuer des placements indirects.
Mentionnez trois éléments importants (outre les parties) du contrat de vente et pré-cisez le type de contrat en question:
2
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B) Questions sur la propriété par étages 20 points
Exercice B1
Mentionnez les documents et indications d’importance centrale pour le dossier de vente et qui ne sont pertinents que lors de la vente d’appartements en PPE.
Structure de la solution: 0,5 point par mention correcte (maximum 4 mentions)
2
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Exercice B2:
Quels droits sont applicables, selon le Code civil suisse, pour l’organisation de com-munautés de copropriétaires d’immeubles?
Mentionnez trois formes de copropriété selon le Code civile suisse, en mentionnant l’article de loi pertinent.
Structure de la solution: 1 point par mention correcte avec l’article de loi
3
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Exercice B3
Mentionnez les conditions auxquelles un droit exclusif/droit d’usage exclusif (par ex. appartement en PPE) peut être constitué. Deux conditions avec indication du texte de loi.
Structure de la solution: 0,5 point par condition avec texte de loi
1
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Exercice B4
Vous vendez un logement en propriété par étages pour votre client. Indiquez si les déclarations suivantes sont JUSTES ou FAUSSES.
Structure de la solution: 0,5 point par indication correcte
8
La vente a pour effet d’annuler automatiquement un contrat de bail en cours.
faux
juste
0,5
Après la vente, le vendeur se voit rembourser sa part du fonds de ré-novation.
faux
juste
0,5
Le fonds de rénovation appartient à la communauté PPE et aux co-propriétaires en fonction de leur quotes-parts.
faux
juste
0,5
Une part du fonds de rénovation est considérée comme faisant par-tie de la fortune du copropriétaire et elle est imposable à ce titre.
faux
juste
0,5
L’administrateur d’une communauté PPE est en droit de convoquer une assemblée extraordinaire aussi souvent qu’il le juge nécessaire et judicieux.
faux
juste
0,5
L’administrateur a le droit de soumettre des propositions et le droit de vote lors de toutes les assemblées.
faux
juste
0,5
Un copropriétaire peut contester une décision unanime de l’assem-blée si celle-ci enfreint le règlement.
faux
juste
0,5
Une décision est réputée prise à la majorité qualifiée lorsque la ma-jorité des copropriétaires présents représentant la majorité de la va-leur des parts présentes approuvent une proposition.
faux
juste
0,5
Toute personne physique ou morale peut être élue administrateur.
faux
juste
0,5
La détermination des quotes-parts lors de la constitution de la pro-priété par étages doit respecter les prescriptions de la SiA.
faux
juste
0,5
Les quotes-parts sont fixées selon le jugement et l’expérience de l’expert chargé de la constitution de la PPE.
faux
juste
0,5
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La répartition des frais intervient toujours obligatoirement en fonction des quotes-parts.
faux
juste
0,5
L’aménagement, la modification et la conception de parties com-munes de l’immeuble attribuées à l’usage exclusif d’un copropriétaire sont toujours restreintes.
faux
juste
0,5
Un copropriétaire peut se voir attribuer le droit et l’obligation de se charger de la conciergerie et de l’entretien des abords.
faux
juste
0,5
Lors de la vente d’une unité d’étages, l’objet doit dans tous les cas être proposé aux autres membres de la communauté PPE.
faux
juste
0,5
L’administrateur prend d’office toutes les mesures urgentes néces-saires pour prévenir ou éliminer des dommages.
faux
juste
0,5
Exercice B5
Un an après la vente de l’appartement, l’acheteur vous informe que le vendeur n’avait pas versé ses contributions aux frais d’exploitation pendant un an et demi et que l’administrateur menace de faire inscrire un droit de gage à ses frais pour couvrir les impayés. Indiquez si les déclarations suivantes sont JUSTES ou FAUSSES.
Structure de la solution: 0,5 point par réponse correcte, total 2 points.
2
L’acheteur répond des impayés du vendeur.
faux
juste
0,5
Le vendeur répond intégralement des impayés envers l’acheteur.
faux
juste
0,5
Il est indiqué de régler la prise en charge ou la répartition des frais d’exploitation dans le contrat de vente.
faux
juste
0,5
La loi prescrit comment les frais d’exploitation doivent être pris en charge ou répartis. Un règlement contractuel n’est pas nécessaire.
faux
juste
0,5
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Exercice B6
Vous obtenez un mandat de courtage pour un appartement en PPE. Où pouvez-vous vous procurer les documents suivants si vous ne les recevez pas directement de votre client, parce que tant lui que l’administrateur de la communauté PPE n’en disposent pas ou ne les retrouvent plus.
Structure de la solution: 0,25 point par indication correcte
1,5
a) Extraits du registre foncier
.....................................................................................................................................
b) Contrat de gage
.....................................................................................................................................
c) Valeur de l’estimation officielle
.....................................................................................................................................
d) Plan cadastral
.....................................................................................................................................
e) Plan des zones à bâtir
.....................................................................................................................................
f) Règlement d’utilisation et d’administration
.....................................................................................................................................
Exercice B7
Quels sont les principaux éléments à caractère obligatoire et les bases légales du règlement d’utilisation et d’administration?
Structure de la solution: 0,5 point par mention correcte (5 mentions)
2,5
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Épreuve: Vente d’immeubles Numéro de candidat/e _____________________
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C) Questions d’ordre général 33 points
Exercice C1
Pourquoi tient-on un registre foncier? Qu’y relève-t-on?
Structure de la solution: 1 point par mention correcte
2
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Exercice C2
Qu’est-ce qu’un droit réel? Indiquez un exemple.
Structure de la solution: 1 point par mention correcte
2
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Exercice C3
Qui tient le registre foncier? Qui est responsable lorsque les indications du registre foncier s’avèrent incorrectes?
Structure de la solution: 1 point par réponse exacte
2
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Exercice C4
Comment le registre foncier est-il structuré? Mentionnez quatre de ses composants.
Structure de la solution: 0,5 point par mention correcte
2
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Exercice C5
Qu’entend-on par le dédit et où se situe la différence avec les arrhes?
2
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Exercice C6
Que sont les immeubles au sens de la loi? Mentionnez deux bases légales.
Structure de la solution: 0,5 point par mention
3
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Exercice C7
Qu’est-ce qu’une mention dans le contexte du registre foncier? Mentionnez six exemples de faits pouvant faire l’objet d’une mention!
Structure de la solution: 1 point pour une réponse correcte, 0,5 point par mention correcte
4
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Exercice C8
Quels sont les dix principaux points que doit contenir un contrat de vente d’immeuble?
Structure de la solution: 0,5 point par mention correcte
5
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Exercice C9
Qu’est-ce qu’une annotation et quel en est le but? Comment nomme-t-on souvent aussi une annotation?
Structure de la solution: 1 point par réponse correcte
2
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.....................................................................................................................................
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Exercice C10
Indiquez les trois groupes d’annotations en mentionnant à chaque fois un exemple.
Structure de la solution: 2 points par groupe d’annotations
6
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.....................................................................................................................................
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Exercice C11
Quelle est la différence entre le courtier indicateur et le courtier négociateur? Donnez la définition de ces expressions et l’article de loi pertinent.
3
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.....................................................................................................................................
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cseei Avenue Mon-Repos 14
1005 Lausanne
T +41 (0) 21 331 20 99
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Épreuve: Vente d’immeubles Partie: Questions fiscales © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom : ..................................................................................................... N° de candidat/e : ................................................................................................... Outils autorisés
Calculatrice de poche Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place. En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la chancellerie fédérale.
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Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet. 2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des ques-
tions. 3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve. 4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation. 5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont exi-
gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées). 6. Temps disponible : 45 minutes 7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée. Annexes Sans Épreuves Sujet Pondération
A Groupe de questions à répondre par juste ou faux 24
B Questions fiscales spécifiques relatives aux immeubles ou au négoce d’immeubles
21
Total
45
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A) Groupe de questions à répondre par juste ou faux 24 points
Évaluation des exercices A1 – A12
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «oui» ou «non», respectivement «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Qui prélève les impôts (souveraineté fiscale) ?
2
Les droits de mutation sont perçus par les communes partout en Suisse.
faux
juste
0,5
L’impôt sur les gains immobiliers est perçu par la Confédération.
faux
juste
0,5
Les cantons perçoivent l’impôt sur les successions et les donations.
faux
juste
0,5
La Confédération ne perçoit pas d’impôt sur le capital.
faux
juste
0,5
Exercice A2
Qui est assujetti à l’impôt (sujet de l’impôt) ?
2
L’impôt sur les gains immobiliers n’est perçu qu’auprès des personnes physiques.
faux
juste
0,5
L’impôt sur les donations est perçu auprès de la personne qui reçoit la donation.
faux
juste
0,5
L’impôt sur la fortune n’est pas dû par les personnes morales.
faux
juste
0,5
Les droits de mutation ne sont dus que par des personnes physiques.
faux
juste
0,5
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Exercice A3
Qu’est-ce qui est imposé (objet de l’impôt) ?
2
L’impôt sur les gains immobiliers est prélevé sur la plus-value de biens immobiliers, sans tenir compte des frais de transaction.
faux
juste
0,5
L’impôt sur la fortune est prélevé sur la fortune brute totale d’une per-sonne physique.
faux
juste
0,5
L’impôt sur les donations est prélevé sur la valeur brute de l’actif (avant déduction des hypothèques en cours, etc.) de l’héritage.
faux
juste
0,5
L’impôt sur le revenu est prélevé sur le revenu net d’une personne phy-sique.
faux
juste
0,5
Exercice A4
Questions relatives aux impôts périodiques liés à la propriété foncière
2
Une personne physique qui réside dans sa propre maison individuelle avec logement séparé n’est pas imposée sur le revenu locatif du loge-ment séparé dans la mesure où ce revenu reste inférieur à la valeur locative total de la maison individuelle.
faux
juste
0,5
Les intérêts d’hypothèques et d’autres emprunts à des proches (par ex. frères et sœurs, parents) sont déductibles pour l’impôt sur le revenu.
faux
juste
0,5
La «pratique Dumont» règle la question de la délimitation entre les frais d’entretien déductibles et les dépenses d’amélioration (générant une plus-value) directement après l’achat d’un immeuble. Pour l’impôt fé-déral direct, «la pratique Dumont» n’est plus appliquée et des déduc-tions sont possibles à cet égard pendant les premières années suivant l’acquisition d’un immeuble.
faux
juste
0,5
Les frais de constitution d’emprunts hypothécaires sont déductibles pour l’impôt sur le revenu.
faux
juste
0,5
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Exercice A5
Questions relatives aux impôts périodiques liés à la propriété foncière
2
Pour l’impôt fédéral direct, la notion de «commerce professionnel d’im-meubles» n’exerce aucune influence sur l’imposition du gain résultant de la vente d’immeubles par des personnes physiques.
faux
juste
0,5
L’intégralité des frais d’investissement d’une nouvelle installation so-laire est déductible lors de la détermination de l’impôt sur le revenu.
faux
juste
0,5
Le produit de la vente de courant généré par les propres installations photovoltaïques de personnes physiques est imposable à titre d’impôt sur le revenu.
faux
juste
0,5
Si des personnes physiques choisissent la méthode des forfaits pour la déduction de l’entretien des immeubles dans le cadre de l’imposition sur le revenu, ce système doit être utilisé pendant au moins trois ans. Il n’est possible de passer aux frais effectifs qu’ensuite.
faux
juste
0,5
Exercice A6
Questions relatives aux impôts périodiques liés à la propriété foncière
2
Les amortissements d’immeubles ne sont possibles pour des per-sonnes physiques que si l’immeuble ne fait pas partie de la fortune commerciale et si la perte de valeur peut être démontrée valablement.
faux
juste
0,5
Dans le domaine fiscal, les travaux de peinture d’une clôture de jardin sont qualifiés de «frais d’acquisition».
faux
juste
0,5
Les primes annuelles de l’assurance incendie et dégâts d’eau ne peu-vent généralement pas être portées en déduction lors de la détermina-tion de l’impôt sur le revenu.
faux
juste
0,5
Si la maison individuelle d’une personne physique est entièrement ré-novée, la part des frais d’assainissement servant au maintien de la valeur peut être déduite dans la détermination de l’impôt sur le re-venu.
faux
juste
0,5
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Exercice A7
Questions relatives à l’impôt sur les gains immobiliers (IGI)
2
Si le gain immobilier d’une personne morale est imposé au titre de l’IGI, c’est que nous sommes dans un canton appliquant le système moniste.
faux
juste
0,5
D’une manière générale, aucun IGI n’est perçu lors de l’expropriation d’un immeuble.
faux
juste
0,5
Selon le principe de congruence, la date de la vente de l’immeuble aliéné doit coïncider avec celle de l’achat de l’immeuble acquis.
faux
juste
0,5
En cas de transfert de propriété au sein d’une famille (par ex. du parent à l’enfant), l’impôt sur les gains immobiliers n’est généralement perçu qu’à partir d’un gain net de 100 000 francs.
faux
juste
0,5
Exercice A8
Questions relatives à l’impôt sur les gains immobiliers (IGI)
2
Les cantons appliquent en majorité un taux d’impôt dégressif pour l’IGI en fonction de la durée de détention.
faux
juste
0,5
En règle générale, aucun IGI n’est perçu lors du transfert d’un im-meuble de la fortune commerciale à la fortune privée.
faux
juste
0,5
Un report de l’IGI peut être demandé lors du changement de proprié-taire d’un immeuble entre conjoints à la suite d’une procédure de di-vorce.
faux
juste
0,5
Si un immeuble est grevé d’une restriction de la propriété de droit public (contre paiement), l’opération peut motiver une imposition à l’IGI.
faux
juste
0,5
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Exercice A9
Questions relatives à l’impôt sur les gains immobiliers (IGI)
2
Les frais d’insertion sont imputables dans le calcul du gain immobilier imposable.
faux
juste
0,5
Dans les cantons appliquant un système dualiste, les commissions d’in-termédiaires ne peuvent pas être déduites.
faux
juste
0,5
Il n’existe pas d’hypothèque légale en faveur de la commune de taxa-tion pour l’IGI dû.
faux
juste
0,5
Les gains réalisés sur la vente d’immeubles peuvent être compensés avec les pertes résultant de l’aliénation d’immeubles.
faux
juste
0,5
Exercice A10
Questions relatives aux droits de mutation
2
Les droits de mutation sont un impôt sur les transactions juridiques.
faux
juste
0,5
En règle générale, des droits de mutation ne sont pas dus lors de trans-ferts économiques.
faux
juste
0,5
Les droits de mutation sont calculés sur le prix de vente sous déduction des frais de transaction.
faux
juste
0,5
Dans quelques cantons, les droits de mutation ont le caractère d’émo-luments.
faux
juste
0,5
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Exercice A11
Questions relatives aux droits de mutation
2
Les droits de mutation sont un impôt indirect.
faux
juste
0,5
Généralement, si un immeuble est vendu à une commune par une per-sonne physique, aucuns droits de mutation n’est dû.
faux
juste
0,5
Dans la majorité des cantons, les droits de mutation doivent être versés en intégralité par l’acquéreur. Des conventions divergentes peuvent être conclues entre les parties.
faux
juste
0,5
Il existe une hypothèque légale en faveur de la commune de taxation pour les droits de mutation dus.
faux
juste
0,5
Exercice A12
Questions relatives à l’impôt sur les successions et les donations
2
Dans la majorité des cantons, aucun impôt n’est dû sur les donations aux petits-enfants.
faux
juste
0,5
Dans la majorité des cantons, l’impôt sur les successions et les dona-tions est calculé de manière dégressive en fonction du montant de la dévolution.
faux
juste
0,5
Si un immeuble agricole est hérité, son évaluation est en principe basée sur la valeur de rendement.
faux
juste
0,5
L’impôt sur les donations dû sur des immeubles est perçu par le canton où se trouve l’immeuble.
faux
juste
0,5
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B) Questions fiscales spécifiques relatives aux immeubles 21 points
Exercice B1
Mentionnez quatre types de charges d’immeuble déductibles fiscalement par une personne physique propriétaire d’un immeuble qu’elle utilise elle-même.
2
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Exercice B2
Expliquez la notion de méthode de la prépondérance en relation avec les biens immobiliers.
2
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
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Exercice B3
Il existe des exceptions objectives et subjectives pour les droits de mutation.
Mentionnez quatre exemples d’exceptions objectives et deux exemples d’excep-tions subjectives.
3
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Exercice B4
Dans quel type d’imposition la notion de «système dualiste» entre-t-elle en ligne de compte ? Expliquez-en la spécificité.
2
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
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Exercice B5
Un immeuble est vendu pour la somme de 1 250 000 francs. Le contrat de vente prévoit que les droits de mutation (total 3%) doivent être pris en charge à parts égales par le vendeur et l’acheteur et que l’acheteur assumera l’impôt sur les gains immobiliers de 120 000 francs. Le contrat prévoit aussi que le vendeur peut loger dans l’immeuble pendant encore 12 mois après la date du transfert de propriété, sans verser de loyer (contrevaleur : env. 30 000 francs).
Sur quelle valeur les droits de mutation sont-ils calculés et quel sera la part de l’acquéreur?
3
Exercice B6
Une personne physique vend à un tiers l’immeuble qu’elle utilise à des fins privées, ceci dans un canton appliquant un système fiscal moniste. Quels impôts peuvent in-tervenir lors de cette transaction?
1
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......................................................................................................................................
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Exercice B7
Sur la base de la description ci-après, calculez la valeur sur laquelle l’impôt sur les gains immobiliers est dû et quel serait son montant.
Structure de la solution : Une présentation claire doit être établie.
Contexte
En 1989, Pit Rusch a acquis une maison individuelle en DDP pour la somme de 500 000 francs. La transaction a alors engendré des taxes et impôts totalisant 20 000 francs. En 1999, il a pu reprendre le terrain du propriétaire foncier pour 322 000 francs ainsi qu’une parcelle voisine plus petite pour 98 000 francs. Sa maison a été rénovée (extérieur et intérieur) en 2002/2003 pour 300 000 francs. L’administration fiscale en a taxé 70% à titre de maintien de la valeur et 30% à titre d’investissement générant une plus-value. En 2010, une installation photovoltaïque a été installée sur le toit. L’ensemble des frais correspondant, soit 20 000 francs, a pu être déduit de l’impôt annuel sur le revenu. En 2014, M. Rusch a également remplacé la clôture entourant son bien-fonds par un modèle neuf équivalent. Total des frais: 5000 francs. Début 2015, Pit Rusch décide de vendre l’immeuble (y compris la parcelle voisine acquise en 1999). Il souhaite savoir à quel montant de l’impôt sur les gains immobi-liers il doit s’attendre avec un prix de vente de 1,5 million de francs. Les frais de transaction (honoraire de courtier, taxes et droits de mutation) sont estimés à 70 000 francs. Le calcul peut prendre en compte un taux de 6% pour l’IGI.
5
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Exercice B8
Peut-on parler d’acquisition de remplacement dans le cas suivant, alors que le réin-vestissement n’est que partiel?
Si oui, quel est le gain immobilier imposable? Si non, pourquoi et quels aspects de la situation devraient être différents pour qu’on puisse parler d’acquisition de remplacement en dépit du réinvestissement partiel?
Structure de la solution : La démonstration doit être étayée par une présentation claire.
Contexte
Un immeuble est vendu pour la somme de 950 000 francs. Cet immeuble avait été acheté il y a 15 ans pour 650 000 francs. Des investissements de 80 000 francs ont été consentis il y a 10 ans pour la cons-truction d’une annexe permettant d’agrandir le logement. Le réinvestissement dans l’immeuble de remplacement s’élève à 850 000 francs.
3
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Examen écrit
Épreuve partielle : Vente d’immeubles /
Financement © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
Nom, prénom : ................................................................................................
N° de candidat/e : ..............................................................................................
Outils autorisés
Calculatrice de poche
Sont admises toutes les calculatrices offrant les fonctions de base et exponentielles ainsi que la pos-
sibilité de calculer des valeurs réciproques. En revanche, elles ne doivent pas comporter de mémoire
de texte ni permettre la programmation et le traitement de bases de données. Les laptops, tablettes,
smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
CC, CO, LP, CPC, LTVA et OBLF sont autorisés. Les éditions annotées de textes de loi (WEKA,
Orell-Füssli, Schultess et Sciboz&Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises en évi-
dence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments ma-
nuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des ques-
tions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont exi-
gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible : 45 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexe
Aucune
Abréviations
CC Code civil suisse
CO Code des obligations
OBLF Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
Épreuves Sujet Pondération
A Questions spécifiques sur le système bancaire suisse et
les crédits sur gage immobilier
25
B Exemples de cas 20
Total 45
A) Groupe d’exercices sur le système bancaire suisse
et les crédits sur gage immobilier 25 points
Exercice A1
Qui, outre l’Association suisse des banquiers, participe dans une large mesure à
la réglementation du marché immobilier et hypothécaire ?
1,5
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
Exercice A2
Quelles sont les deux mesures par lesquelles l’Association des banquiers réagit à
une menace de bulle des prix immobiliers ?
2
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
Exercice A3
Quels risques importants de défaillance des crédits immobiliers vise la révision des
directives ?
1,5
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
Exercice A4
Par quoi se distinguent la solvabilité et la tenue des charges (viabilité) en présence
de logements occupés par leur propriétaire d’une part et d’objets de placement
d’autre part ?
1
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
Exercice A5
Selon quels principes généraux (ne pas mentionner de méthode, s.v.p.) les
banques évaluent-elles les gages immobiliers servant de sûretés ?
1,5
............................................................................................................................. ........
............................................................................................................................. ........
.....................................................................................................................................
............................................................................................................................. ........
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Exercice A6
Selon quel principe les banques sont-elles tenues d’effectuer l’évaluation (détermi-
nation de la valeur de nantissement) après la révision des directives par l’Associa-
tion des banquiers ? Expliquez brièvement ce principe.
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Exercice A7
Mentionnez trois modèles d’évaluation utilisés par les banques pour déterminer la
valeur de nantissement de logements occupés par leur propriétaire.
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Exercice A8
Pour les objets de placement, la valeur dite de rendement est décisive pour la dé-
termination de la valeur de nantissement.
Mentionnez deux autres méthodes reconnues par les banques.
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Exercice A9
Lors du financement de grands projets de construction de logements (promotion im-
mobilière), quel point important les banques examinent-elles, en plus des évalua-
tions des différents objets ?
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Exercice A10
En cas de promotion immobilière d’objets dont la réalisation est confiée à une entre-
prise générale, les banques des clients acquéreurs doivent assumer des risques
particuliers. Lesquels ?
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Exercice A11
Les banques évaluent les financements immobiliers (objets de placement) en fonc-
tion de leur rentabilité durable. Quel ratio joue ici un rôle décisif et quels frais sont
pris en compte dans son calcul ?
2,5
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Exercice A12
Quels documents doivent accompagner une demande de crédit soumise à une
banque pour le financement d’un projet immobilier tel que la construction de 25 ap-
partements en PPE par une société simple ?
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Exercice A13
Quels sont les composants essentiels d’une structure de financement équilibrée,
par exemple pour l’acquisition de son propre logement ?
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Exercice A14
Comment naît un droit de gage en matière d’hypothèque ?
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Exercice A15
Mentionnez deux droits de gage immobilier qui peuvent apparaître fréquemment
dans le cadre d’une vente d’immeuble.
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Exercice A16
La loi prévoit une protection particulière pour la couverture du coût du travail lors-
que celui-ci n’est pas payé après l’exécution des travaux.
Comment nomme-t-on ce droit, de quel type de droit s’agit-il et comment naît-il ?
1,5
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Exercice A17
Comment l’artisan doit-il procéder pour que le droit de gage soit inscrit et quels élé-
ments sont ainsi documentés ?
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B) Exemples de cas 20 points
Exercice B1
Vous êtes sur le point de réserver avec votre client un appartement de 4,5 pièces
sur plans à Lausanne dont le prix de vente est de 900 000 francs, y compris une
place de parc intérieure. Votre client vous dit qu’il souhaite acquérir ce bien pour y
loger son fils et son amie qui viendront prochainement étudier à Lausanne. La ré-
servation est conditionnée à l’obtention du financement et votre client souhaite avoir
votre avis sur la faisabilité de cette affaire avant de s’engager.
À cet effet, il vous communique les informations suivantes :
Il est propriétaire d’un appartement à Genève dont la valeur retenue par sa banque
est de 1 200 000 francs. Cet appartement est grevé d’une hypothèque de 780 000
francs. En tant que cadre supérieur d’une multinationale à Genève, votre client vous
indique également qu’il cumule un revenu brut annuel de 400 000 francs et que,
compte tenu des bas taux d’intérêt actuels, il souhaite dégager des fonds propres
exclusivement en augmentant son hypothèque.
Cette affaire pourrait-elle être acceptée par sa banque ? Justifiez votre réponse en
indiquant le rapport charges/revenus suite à cette nouvelle acquisition.
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Exercice B2
Lors d’une discussion avec un ami, ce dernier, âgé de 40 ans, vous demande en tant
que professionnel averti si ses revenus annuels de 180 000 francs lui permettraient
de s’offrir l’appartement affiché à CHF 1 200 000 qu’il convoite, avec un apport mini-
mum de 20%.
Quel taux en pour cent appliquez-vous sur le prix de vente pour déterminer les
charges théoriques, respectivement les revenus annuels nécessaires à l’acquisition
de cet objet. Quelles sont vos conclusions ?
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Exercice B3
Vous devez étudier la faisabilité du financement d’un immeuble de placement.
a) L’approche est effectuée sous deux angles principaux – lesquels ?
Et lequel est prioritaire ?
b) Définissez précisément les notions de rendement brut et de rendement net.
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Exercice B4
En cette période de taux d’intérêt historiquement bas, un client vous demande com-
ment la banque rémunère son prêt avec les taux qu’elle propose.
À cet effet, mentionnez les cinq postes de coûts qui composent le taux final livré
aux clients.
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Examen Marketing et vente d’immeubles Epreuve orale © Commission suisse des examens de l'économie immobilière
Cas 03 / Une personne âgée souhaite vendre sa maison individuelle
Remarque : Par souci de lisibilité, on a renoncé pour la désignation des personnes à écrire à chaque fois la forme féminine. Il va de soi que pour toutes les fonctions et désignations de personnes on entend aussi bien les hommes que les femmes.
Déroulement de l’épreuve : L’entretien est un entretien mené entre experts, comme cela est courant dans le secteur de l’immobilier. Veuillez par conséquent respecter la répartition des rôles et garder à l’esprit le-quel des participants a proposé l’entretien. Le temps de préparation est de 10 minutes ; l’entretien entre les experts dure 35 minutes.
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Examen professionnel de courtières / courtiers en immeubles Epreuves orales – Cas 03 / Une personne âgée souhaite vendre sa maison individuelle Situation initiale : Vous êtes courtier en immobilier dans une agence immobilière comptant 5 collaborateurs. L’agence immobilière couvre avec ses experts les domaines essentiels de l’immobilier. Une personne veuve souhaite vendre sa maison située à Lenzburg car elle a de plus en plus de mal à gravir l’escalier. L’entretien que nécessite le jardin est également un fardeau qui lui pèse de plus en plus lourd. La maison a été construite en 1950, sa surface habitable est de 130 m2 ; le terrain a une superficie de 1200 m2. La personne veuve souhaite s’installer dans un logement adapté aux personnes âgées et vendre sa maison. Un voisin lui a déjà manifesté son intérêt à acquérir la maison. Etant donné que la maison est toutefois très petite et doit être rénovée, celui-ci n’achèterait la maison que pour un prix de vente plus bas. La personne veuve souhaite se faire accompagner par un professionnel dans cette étape im-portante pour elle et s’adresse à vous. Vous connaissez cette personne depuis votre enfance, car vous avez grandi dans le quartier en question. La personne vient vous voir accompagnée de son petit-enfant. Objectif de la discussion : En tant que courtier en immobilier, vous informez le client sur les aspects tels que la valeur vénale, le déroulement en cas de vente, la possibilité de développement du bien immobilier ainsi que d’autres aspects qui apparaîtront éventuellement au fil de la discussion. Vous espérez bien entendu, grâce à vos conseils éclairés, obtenir l’ordre de vente du bien im-mobilier, ou le mandat d’accompagner le développement du bien immobilier. Répartition des rôles : Candidat : courtier dans une agence immobilière
Equipe d’experts : une personne âgée et son petit-enfant Lieu de la discussion : salle de réunion dans votre agence immobilière