Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A. Informe de Clasificación Contacto: Carmen Alvarado calvarado@equilibrium.com.pe Hernán Regis hregis@equilibrium.com.pe

511-616 0400

La nomenclatura “pe” refleja riesgos sólo comparables en Perú.

FARO CAPITAL

FONDO DE INVERSION INMOBILIARIO I Lima, Perú 27 de mayo de 2016

Clasificación Categoría Definición de Categoría

Cuotas de Participación (modificada)

de BBB-fi.pe a BBBfi.pe

La política de inversión y la gestión del Fondo presentan

una suficiente probabilidad de cumplir con sus objetivos

de inversión, teniendo una moderada capacidad de limitar

su exposición al riesgo por factores inherentes a los acti-

vos del Fondo.

“La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vender o mantenerlos en cartera.”

Historia de Clasificación: Cuotas de Participación BBB-fi.pe

(29.10.12), BBBfi.pe (27.05.16)

*Al 31 de marzo de 2016, el capital suscrito del Fondo ascendió a S/331.60 millones, el mismo que estuvo pagado en 48.54%.

Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2013, 2014 y 2015 de Faro Capital Fondo de

Inversión Inmobiliario I (el Fondo), así como Estados Financieros No Auditados al 31 de marzo de 2015 y 2016. Asimismo se emplearon Estados

Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2012, 2013, 2014 y 2015 de Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (la SAFI) e

Intermedios al 31 de marzo de 2015 y 2016. Adicionalmente, se utilizó información complementaria proporcionada por la SAFI.

Fundamento: Luego del análisis y la evaluación realiza-

da, el Comité de Clasificación de Equilibrium decidió subir la clasificación a las Cuotas de Participación de

Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en ade-lante el Fondo), el mismo que es administrado por Faro

Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (en adelante la SAFI) de BBB-fi.pe a BBBfi.pe.

La clasificación asignada se sustenta en la conformación de un portafolio de inversiones que se ha venido diversi-

ficando a lo largo de los últimos trimestres evaluados, inversiones inmobiliarias que a futuro se espera generen

rentabilidad al Fondo a través del arrendamiento y poste-rior venta de las mismas, lo cual se ha empezado a gene-

rar en el transcurso del ejercicio 2015, con el arrenda-miento de tres de sus inmuebles (Proyectos Los Tallanes,

Santa Anita y Ferreyros) y la venta de uno de ellos (Pro-yecto Mz. B8 Huarochirí) que a su vez le ha permitido

alcanzar resultados positivos en el ejercicio anterior. A lo anterior se incorporan los adecuados lineamientos

establecidos en el Reglamento de Participación del Fon-do, así como en la experiencia y manejo de activos inmo-

biliarios por parte del Equipo Gestor. No obstante lo señalado anteriormente, limita al Fondo el

poder contar con una mayor clasificación la desacelera-ción del sector inmobiliario, encontrándose a la fecha el

Fondo en etapa de inversión, situación que eventualmente

podría afectar los rendimientos futuros esperados para los activos del Fondo.

Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I es un Fondo colocado por oferta pública, supervisado por la

Superintendencia del Mercado de Valores (SMV). El Fondo inició operaciones el 26 de junio de 2013 con una

vigencia total de nueve años: cinco años de inversión y cuatro años de desinversión, plazos que podrán ser am-

pliados hasta por un año adicional previa aprobación por

parte de la Asamblea General de Partícipes. El Fondo

mantiene como objetivo principal la generación de renta-bilidad a sus partícipes a través de ingresos temporales o

revaluación de capital, buscando invertir los recursos en activos inmobiliarios, proyectos de desarrollo de vivienda

y land banking. El capital suscrito del Fondo es de S/331.60 millones, el

mismo que se encuentra conformado por 1,658 cuotas de participación de un valor nominal de S/200,000 cada una.

Asimismo, al 31 de diciembre de 2015, el capital suscrito y pagado del Fondo alcanza los S/161.0 millones, equiva-

lente al 48.54% del total de Cuotas de Participación sus-critas. En este sentido, durante el ejercicio 2015, la SAFI

realizó cuatro llamados de capital por un total de S/14.66 millones (S/71.63 millones en el 2014) de un total de

catorce llamados de capital a la fecha de análisis. Cabe mencionar que el 25 de abril del presente ejercicio, se

realizó un capital call por S/.6.0 millones. Con relación al portafolio de inversiones del Fondo, al 31

de diciembre de 2015 el mismo asciende a S/156.6 millo-nes, de los cuales el 76.98% corresponde a Inversiones

Inmobiliarias, mientras que el saldo se encuentra registra-do como Inversión en Proyectos Inmobiliarios.

De esta manera, durante el ejercicio 2015, se han concre-tado tres nuevas inversiones en activos inmobiliarios,

totalizando a la fecha de análisis, siete en su portafolio.

Es así que el 13 de marzo de 2015 el Fondo suscribió un contrato de Asociación en Participación con Armas Doo-

mo a fin de desarrollar un proyecto inmobiliario de 58 departamentos en un área de terreno de 836 m

2 ubicado

en el distrito de Miraflores, en Lima. Dicho proyecto ha sido denominado “Aqualina” y la participación del Fondo

en la Asociación en Participación es de 70.0%, asumien-do Armas Doomo la participación restante, con lo cual la

inversión total del Fondo alcanza los US$2.5 millones.

----------------Información del Fondo en MM de S/ ----------------

Dic.15 Mar.16 Dic14 Mar.16

Activos: 179.1 189.6 Resultado Neto: 10.96 -0.75

Patrimonio: 172.2 171.5 V. Cuota*: 213,993 213,065

2

Adicionalmente, el 23 de febrero de 2015 el Fondo firmó

una minuta de compraventa para la adquisición de un terreno ubicado en Piura a la empresa inmobiliaria Edifi-

ca, esto con la finalidad de realizar un financiamiento a esta última bajo la modalidad de un leaseback, denomi-

nado a este proyecto “Los Tallanes”. A la fecha el contra-

to de compraventa se encuentra inscrito en Registros Públicos a favor del Fondo, mientras que la propiedad se

encuentra arrendada a la empresa inmobiliaria por un periodo de cinco años forzosos por una renta mensual de

US$23.78 miles. A esto se suma que el 10 de setiembre de 2015 se firma la escritura pública de compraventa del

Proyecto “Ferreyros” ubicado en Av. Gerardo Unger Nº 3601 Distrito de Independencia, de 1,952.51 m

2 de exten-

sión, con zonificación Comercio Metropolitano (CM) y con un área construida de 2,278.96 m

2 de extensión por

un monto de US$4.3 millones. Paralelamente a esta com-pra, se firmó un contrato de arrendamiento por cuatro

años, los cuales a la fecha vienen generando rentas men-suales por US$20 mil.

Asimismo, el Fondo liquidó una de sus inversiones. En este sentido, el 25 de agosto de 2015, se cerró la venta de

la Mz. B8 en la zona Industrial de Huarochirí de una extensión de 100,005 m

2. El 16 de diciembre de 2013 el

Fondo pagó US$10.00 millones por su adquisición. Asi-mismo, el terreno cuenta con zonificación I2 y posee un

frente amplio de 380 ml a la Avenida Principal del Parque Industrial. Esta inversión generó una utilidad de S/10.4

millones con una TIR anual en Soles de 20.39% para el Fondo.

Completan el portafolio de inversiones inmobiliarias del Fondo “Huarochiri Mz.A8”, inmueble de 101,128 m

2

adquirido durante el cuarto trimestre de 2013, ubicado en la denominada Lotización Industrial Huachipa Este, en la

Provincia de Huarochirí – Lima (zonificación I2), por

US$9.10 millones. Asimismo, en el mes de noviembre de 2013, el Fondo suscribió un contrato de Asociación en

Participación con Viva GyM a fin de llevar a cabo un proyecto inmobiliario que consiste en la construcción de

un edificio de 32 exclusivos departamentos en un área de terreno de 1,375 m

2 en el distrito de San Isidro en Lima.

El proyecto ha sido denominado “Pezet” y la participa-ción del Fondo en dicha Asociación es de 50.0%, asu-

miendo Viva GyM la participación restante. Se estima que la inversión total del Fondo hacia este proyecto al-

cance los S/26.29 millones. Posteriormente, en el mes de junio de 2014, el Fondo adquiere una propiedad ubicada

en el distrito de Santa Anita, denominado Proyecto “Santa Anita”, por US$8.74 millones, siendo el área total del

terreno de 3,964 m2, el cual viene generando a la fecha

rentas mensuales por US$28.0 miles. Asimismo, en el

mes de diciembre de 2014 se desembolsaron US$8.11 millones para la compra de una propiedad ubicada en el

distrito de Los Olivos, denominado Proyecto “Angélica”, con un área de terreno de 9,903 m

2, en el cual se espera

desarrollar un proyecto comercial. Al término del ejercicio 2015, el Fondo cumple con lo

establecido en el Reglamento de Participación en relación a no invertir más del 40% del capital suscrito en un solo

proyecto. Además, el Fondo no ha tomado ningún tipo de

endeudamiento. Adicionalmente a las Inversiones Inmobiliarias, así como

la Inversión en Proyectos Inmobiliarios concretados al cierre del ejercicio 2015 -que suman siete- al primer

trimestre del presente ejercicio, se incorporaron dos nue-

vas inversiones: “Proyecto Huachipa” y “Proyecto Las Mimosas”. En relación al primer proyecto, el 03 de marzo

último, se firmó un Contrato de Asociación en Participa-ción con Arteco Inmobiliaria Proyecto 5 S.A. para un

proyecto de viviendas multifamiliar en Huachipa - Ate, siendo la participación del Fondo del orden del 65%, y su

inversión comprometida de S/12.35 millones. En cuanto al segundo proyecto, el día 16 de marzo se ejecutaron las

opciones de compra sobre los inmuebles en los que se desarrollará este proyecto, ubicado en el distrito de Ba-

rranco y en el cual el capital comprometido del Fondo es de US$1.99 millones.

Con relación a los resultados del Fondo, al 31 de diciem-bre de 2015, estos alcanzan una utilidad neta de S/11.0

millones, la cual recoge los ingresos por alquiler de tres de sus inmuebles (Los Tallanes, Santa Anita y Ferreyros)

por un total de S/1.4 millones, la venta del Proyecto “Mz. B8 Huarochirí” -lo cual le generó una utilidad bruta de

S/6.3 millones- y las ganancias por cambios en el valor razonable tanto de las inversiones inmobiliarias como de

los proyectos inmobiliarios. Al cierre del primer trimestre del presente ejercicio se registra una pérdida de S/746.3

mil, menor a la registrada en igual periodo del año ante-rior (S/.1,554.0 miles), producto de los ingresos por

arrendamiento que empezaron a generarse en el ejercicio 2015 por un monto de S/740.0 mil, lo cual no es suficien-

te aún para cubrir sus costos operativos; sin embargo producto de la venta de uno de uno de sus activos en el

2015, el Fondo mantiene resultados acumulados positivos

del orden de S/10.5 millones. Producto del resultado que registra el Fondo a la fecha de

análisis, este ha afectado positivamente el Valor Cuota, el mismo que pasa de S/190,218.19 registrado el 31 de

diciembre de 2014 a S/213,993.05 al 31 de diciembre de 2015, lo que genera una rentabilidad nominal anual de

12.5%. Al primer trimestre de 2016, el Valor Cuota de las cuotas pagado asciende a S/213, 065.44 con una rentabi-

lidad nominal en los últimos doce meses de 12.9%. Es importante mencionar que en Asamblea Universal

Extraordinaria de Partícipes del Fondo de fecha 30 de marzo de 2016 se acordó nombrar a Gianfranco Cochella

como sexto miembro del Comité de Inversiones y a Alva-ro Valdivia como nuevo Co – Gerente del Fondo. Asi-

mismo, es preciso mencionar que con fecha 30 de no-viembre de 2015, dejó de formar parte de la Gerencia del

Fondo el señor Gianfranco Cochella. Finalmente, Equilibrium se mantendrá atento a la evolu-

ción de los activos inmobiliarios que el Fondo mantiene en su portafolio, así como las nuevas inversiones que este

concrete, estando la clasificación otorgada sujeta al ren-dimiento futuro esperado para los mismos, así como al

cumplimiento de los límites establecidos en su Reglamen-to de Participación.

3

Fortalezas

1. Experiencia del Equipo Gestor en el manejo de activos inmobiliario. 2. Adecuada estructuración del Reglamento de Participación, el cual establece límites de concentración por tipo de activos.

3. Conformación de un portafolio de inversiones con cierta diversificación por tipo de proyecto.

Debilidades 1. Posibilidad de apalancar al Fondo, colocando en garantías los activos inmobiliarios del mismo. 2. Exposición al riesgo cambiario.

Oportunidades 1. Futuros proyectos en el sector logístico.

2. Desarrollo de proyectos comerciales y turísticos en provincias. 3. Reactivación en la demanda de inmuebles en el sector comercial e industrial.

Amenazas 1. Incremento sustancial en la oferta de bienes inmobiliarios que podría ocasionar una reducción en los precios.

2. Desaceleración en el ritmo de venta de unidades de vivienda. 3. Menor ritmo de crecimiento de la economía.

4. Mayores restricciones para el otorgamiento de préstamos hipotecarios podría continuar afectando el segmento de vivien-das.

5. Reglamentos y Normas Municipales que impidan o retrasen el desarrollo de posibles proyectos.

4

ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL

SECTOR INMOBILIARIO

Entorno Internacional Al finalizar el 2015, EEUU muestra un crecimiento inter-

anual de 2.4% unido a un nivel de inflación prácticamente

nulo (0.1%) y una tasa de desempleo que se redujo a 5.3% (6.2% al 2014). Tras el primer incremento en la tasa

de interés en diciembre, los mercados financieros se en-cuentran a la espera de una nueva alza a hacerse efectiva

en marzo de este año; sin embargo, la persistencia de los bajos niveles de inflación viene generando incertidumbre

respecto a que ruta política pueda tomar la FED. Por otro lado, los problemas continúan en la Eurozona, quien tiene

como reto combatir la deflación y dinamizar su economía, incluyendo posibles recortes en las tasas de interés. Los

especialistas estiman que la eurozona evidenció un creci-miento de 1.5% durante el 2015 sustentado en la demanda

interna y cierta mejora en la inversión. La incertidumbre de los mercados financieros internacionales continúa ante

la desaceleración de la economía de China, situación que generó volatilidad las bolsas de valores, los mercados de

divisas y en los precios de las materias primas. La ralenti-zación de la economía china y la volatilidad de sus mer-

cados financieros siguen desencadenando la fuga de capi-tales del país asiático, ubicando a la economía china y a

las medidas que tomen sus autoridades en el centro de atención del presente periodo.

Entorno Local

En diciembre de 2015 la economía peruana registró un crecimiento interanual de 6.4%, siendo el mayor creci-

miento de los últimos dos años; debido a dicha expansión, la actividad económica evidenció un crecimiento del

orden de 3.26% durante el año según las estimaciones del BCRP. La reactivación de la minería metálica en el se-

gundo semestre del 2015 -que producto del mayor volu-men de producción de cobre, hierro, plata y plomo ex-

hibió en el 2015 una evolución de 15.47%-, el dinamismo del sistema financiero y de seguros así como el favorable

desempeño de los sectores pesca y telecomunicaciones explicarían los favorables resultados. Tras los incremen-

tos acordados en setiembre, diciembre y enero por 25 pbs, el BCRP decidió elevar la tasa de referencia nuevamente

en febrero, ubicándose en 4.25%. Con relación a la BVL, el 30 de setiembre se anunció la permanencia de Perú

como mercado emergente, según el proveedor del índice MSCI. Por otro lado, se continuó con la política de colo-

cación de Certificados de Depósitos para generar mayor liquidez en el mercado secundario y se fomentó la desdo-

larización de los créditos inyectando liquidez en Soles.

Inflación Respecto a la inflación, al 31 de diciembre de 2015, el

INEI reporta una variación anual acumulada de 4.40% y 0.45% de incremento mensual. Se espera que la in-

flación se mantenga sobre el 4% durante los primeros meses del 2016 debido al incremento en las tarifas

eléctricas, y a la devaluación del tipo de cambio. Los

principales determinantes durante el ejercicio 2015 de la inflación han sido los mayores precios en alimen-

tos, energía, agua potable, educación; así como en ru-bros que tienen alta correlación con el tipo de cambio

como alquiler de vivienda y adquisición de vehículos.

La inflación en los alimentos se registró por anomal-

ías climatológicas que generaron desabastecimiento en determinados productos agrícolas perecibles. Adi-

cionalmente, impactó en la inflación los reajustes tari-farios en los servicios eléctricos realizados por Osi-

nergmin debido al mayor tipo de cambio y cargos es-

peciales para financiar inversiones; los cuales fueron compensados con el menor costo de los hidrocarbu-

ros. Dada la actual coyuntura se esperaría que las ex-pectativas de inflación converjan al rango meta en los

ejercicios 2016-2017.

Devaluación

Durante el ejercicio 2015, la menor demanda presen-tada por China, aunada a la crisis Griega y la incerti-

dumbre general de los mercados impactaron en la co-tización de moneda local. Asimismo, la expectativa

de un posible incremento en las tasas de interés de la FED generó presiones para que las tasas de depósitos

que paguen los bancos estadounidenses se incremente, incentivando a que los flujos de capitales regresen a

dicho país. Debido a ello, el Sol -al igual que el resto de monedas de la región- registró una depreciación de

14.42% durante el 2015, en un contexto del fortaleci-miento del Dólar a nivel global.

Es de resaltar que, en búsqueda de mitigar los efectos

de la volatilidad del tipo de cambio, el BCRP mantu-vo su política de intervención en el mercado cambia-

rio. Adicionalmente, es importante señalar que en se-tiembre de 2014 se creó un tercer instrumento de in-

tervención denominado “swap cambiario”, con la fi-nalidad de evitar que las intervenciones del BCRP al-

teren la liquidez en el sistema financiero. Durante el ejercicio 2015 se dieron vencimientos netos en dicho

instrumento por US$390 millones.

Sector Construcción

De acuerdo a la data del INEI, el sector construcción

registró un detrimento del orden de 5.86% durante el 2015, presentando deterioros todos los meses del año. La

caída de la inversión privada -a raíz de la menor confian-za empresarial- y la menor ejecución del gasto público en

gobiernos subnacionales sustentarían este desempeño. Cabe resaltar que en lo que va del 2016 hay señales mix-

tas de recupero, ya que traes un nuevo deterioro en enero, el mes de febrero 2016 representó un crecimiento de

5.37% respecto a febrero 2015, cortando la seguidilla de meses de contracción del sector. El retroceso de la cons-

trucción sería reflejo de resultados contractivos en el consumo interno de cemento y del avance físico en obras

y sería el principal agente en desacelerar de la economía nacional, al contribuir con -0.41% de la variación de la

producción total del 2015.

5

Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium

El consumo interno de cemento, que representa más del 70% del componente del sector construcción, registró

durante el periodo enero – diciembre 2015 un retroceso de 2.01% en relación a similar periodo del año 2014. Esta

disminución en la demanda responde a una débil inver-sión privada –explicada en una menor inversión en pro-

yectos mineros, centros comerciales y centros empresaria-les- y a la mala gestión de los gobiernos regionales.

Según la ASOCEM con cifras a diciembre, la producción de cemento de los últimos doce meses habría decrecido

en 2.5% y el despacho nacional de cemento en 3.5%. El consumo per cápita de cemento para este periodo fue de

352 kg (368 kg en el año 2014). El precio promedio por bolsa de 42.5Kg de cemento, que se había mantenido

estable durante el año 2013 y el primer semestre del 2014 (rango 18.20-18.30 nuevos soles), empezó una tendencia

creciente en el mes de setiembre de 2014, siendo el precio a julio de 2015 de 20.07 nuevos soles por bolsa (18.29 en

junio de 2014).

Fuente: INEI y MVCS / Elaboración: Equilibrium

Por su lado, el avance físico de obras presentó durante el

periodo de análisis una reducción de 16.18% respecto a su comparativo 2014; resultado que se explica principal-

mente por una menor ejecución del gasto público por parte de los gobiernos locales. Particularmente en el mes

de mayo, el gobierno nacional incremento el gasto en 38% más esto no se reflejo en los gobiernos regionales y

locales, los cuales presentaron una contracción de 30% y

41% respectivamente.

Sector Inmobiliario El deterioro de la inversión privada durante el 2015 y su

impacto en el sector construcción fue un duro golpe para el sector inmobiliario, que tras un primer semestre de

desaceleración no evidenció señales de recupero en lo restante del 2015. Adicionalmente, y a pesar de la alta

demanda de viviendas, la disminución de los créditos hipotecarios -al exigir mayores estándares crediticios-,

dificultó la colocación de viviendas y ralentizó el seg-

mento residencial. Asimismo, se presencia un incremento en la cantidad de centros comerciales, los cuales en res-

puesta a la desaceleración de la economía peruana han incurrido en promociones de venta agresivas para dinami-

zar sus ventas. Producto de ello, el nivel de ventas se ha

seguido incrementando aunque a un menor nivel. La recuperación en los indicadores de confianza, así como la

ejecución de obras en gobiernos regionales y la reversión del estancamiento de los grandes proyectos de minería e

infraestructura serían los potenciales catalizadores del sector inmobiliario.

Oficinas1

En el mercado de oficinas, se destacó el ingreso de 37 nuevos edificios a la plaza durante el 2015, de los cuales

9 pertenecen a la categoría prime y los 28 restantes a la sub-prime

2, según los reportes de Binswanger Perú. Estas

incorporaciones significaron la adición de 161,316 m2 al

segmento prime, incrementando el inventario de oficinas

a 747,521 m2. Esta expansión de la oferta no fue de la

mano de una expansión de la demanda de oficinas, por lo

cual se tradujo en una sobreoferta incrementando nota-blemente la tasa de vacancia del mercado, que de acuer-

do a consulta inmobiliaria fue de 18.35% al finalizar el cuarto trimestre (13.29% a marzo 2015). La absorción

neta del mercado en el segundo semestre (22,181m2) fue

significativamente menor que aquella expuesta en el

primer semestre (51,447 m2). Es de resaltar que en el

segundo semestre se dio un mayor ingreso de oficinas que

en el primero, lo cual explicaría el incremento en la tasa de vacancia. En el caso del mercado sub-prime la apertura

de los 28 edificios sumaron 134,190 m2 al stock, incre-

mentando la tasa de vacancia a 14.8% (11.05% a marzo

2015).

En línea con lo exhibido durante el 2014, los precios de

renta exhibieron un comportamiento a la baja durante el 2015. A pesar de exhibir un menor deterioro en el último

trimestre del 2015, el precio de alquiler promedio para los edificios prime se acotó en 0.6% durante el cuarto trimes-

tre y cerró en US$ 18.22 /m2 según Binswanger. El seg-

mento sub-prime, no exento del ajuste de precios y sin

mostrar cierta estabilización en el deterioro como las oficinas prime, registró una reducción de 5.47% y cerró

en US$ 17.09 /m2.

Fuente: Binswanger Perú / Elaboración: Equilibrium

1 Información obtenida de Market Insight – Oficinas Lima, al Cuarto Trimestre

de 2015 de Bingswanger Perú. 2 Mercado Prime: Compuesto por edificios de clases A+ y A. Mercado Sub-

Prime: Compuesto por edificios de clase B+

3.3%

-5.9%-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

PBI Global vs PBI Construcción

PBI Global (Var %) PBI Construcción (Var %)

16

16.5

17

17.5

18

18.5

19

19.5

20

20.5

0

200

400

600

800

1,000

1,200

mar

-10

jun

-10

sep

-10

dic

-10

mar

-11

jun

-11

sep

-11

dic

-11

mar

-12

jun

-12

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-12

dic

-12

mar

-13

jun

-13

sep

-13

dic

-13

mar

-14

jun

-14

sep

-14

dic

-14

mar

-15

jun

-15

sep

-15

dic

-15

Pre

cio

S/.

Mile

s d

e T

M

Consumo Interno de Cemento

Consumo interno de cemento Precio bolsa de cemento 42.5kg

539,427585,049

631,582679,437 694,867

747,521

30,529 49,50883,931 92,449 102,841

137,196

20.8 20.6 20.419.9

18.318.2

16.0

17.0

18.0

19.0

20.0

21.0

22.0

23.0

24.0

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

2014-III 2014-IV 2015-I 2015-II 2015-III 2015-IV

US$ / m² / mesm² de oficinas Oficinas Prime

Stock Vacancia Renta (Asking)

6

Residencial y Vivienda En el mercado de departamentos también se observa una contracción de la demanda tras el boom inmobiliario que

se evidenció en los últimos años. Es así que tras 25 tri-mestres de crecimiento ininterrumpido en el precio pro-

medio por metro cuadrado de departamentos, se revirtió

la tendencia en el segundo trimestre del 2014 dismi-nuyéndose el precio en los siguientes cuatro trimestres. Al

cierre del segundo trimestre del 2015, el precio promedio de los departamentos en venta fue de US$ 1,641 m

2 según

las cifras preliminares del BCRP (US$ 1,781 m2 al se-

gundo trimestre del 2014). Esta caída en los precios (-

7.86%) estaría explicada en mayor medida por el ajuste en precios del Sector Alto, el cual incluye La Molina,

Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco; al analizar únicamente el comportamiento de los precios de venta de

los departamentos de este subsector, la reducción sería de 11.29% del valor. Tras un recupero en el tercer trimestre

en el cual el precio promedio habría ascendido a US$ 1,663 m

2, en el cuarto trimestre se registró nuevamente un

deterioro de los mismos al ubicarse en US$ 1,637 m2. Los

precios de alquiler también se vieron reducidos; sin em-

bargo, el ajuste de estos fue menor, conllevando a un incremento en el ratio precio de venta respecto al ingreso

por alquiler anual (PER en inglés). Este ratio muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble

para recuperar el valor de compra, y de acuerdo a las estimaciones del BCRP fue de 17.0 durante el cuarto

trimestre del presente año (16.2 en el cuarto trimestre 2014).

Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium

Fuente: TINSA / Elaboración: Equilibrium

FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA

DE FONDOS DE INVERSIÓN

Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. (en adelante la SAFI) es una empresa

constituida el 10 de diciembre de 2010 e inscrita el 21 de

diciembre del mismo año en el registro de personas jurí-dicas. El 30 de junio de 2011, la Superintendencia de

Mercados de Valores – SMV (antes CONASEV), auto-rizó su funcionamiento mediante Resolución N° 093-

2007-EF/94.01.1, publicada el 07 de julio de 2011.

La SAFI tiene como objeto social dedicarse a la adminis-tración de fondos de inversión autorizados a operar en el

Perú por la SMV, así como también a la administración de fondos de inversión privados.

Al 31 de diciembre de 2015, el capital social de la SAFI

está representado por 1’990,000 acciones comunes, cuyo valor nominal es de un Sol cada una. Asimismo, a la

fecha de análisis administra dos fondos de inversión privados y uno público, cuyas características se presentan

a continuación:

Denominación Valor

patrimonial

(miles) a Dic.

2015

Principales Característi-

cas de Inversión

Faro Capital

Fondo de Inver-

sión de Capital

Privado I

US$15,056 Apreciación del capital en

el largo plazo a través de la

inversión minoritaria

influyente y en ocasiones

controladora, principal-

mente en valores mobilia-

rios e instrumentos finan-

cieros de renta variable de

empresas peruanas.

Faro Capital

Fondo de Inver-

sión Inmobilia-

rio I

S/172,220 Generar rentabilidad a

través del desarrollo de

proyectos inmobiliarios,

desarrollo y/o adquisición

de proyectos inmobiliarios

o inmuebles para su arren-

damiento o aprovecha-

miento económico y

posterior venta; y/o la

adquisición de terrenos

para su posterior desarrollo

o disposición (landban-

king).

Faro Capital

Fondo de Inver-

sión en Retail

US$45,952 Generar rentabilidad

mediante inversiones en

instrumentos de deuda o

derecho patrimonial de

empresas del sector Retail.

Estas inversiones se limi-

tan a empresas nacionales

no listadas en mecanismos

centralizados de negocia-

ción. Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

La SAFI recibe una remuneración fija por concepto de comisión de administración del Fondo, la cual es pagada

trimestralmente en forma adelantada

14.9

15.716.1 16.2

17.016.3

15.6

17.2 17.2

18.5

13.5

15.8

15.615.3

15.6

1T

11

2T

11

3T

11

4T

11

1T

12

2T

12

3T

12

4T

12

1T

13

2T

13

3T

13

4T

13

1T

14

2T

14

3T

14

4T

14

1T

15

2T

15

3T

15

4T

15

Evolución del Ratio PER: Precio de Venta / Alquiler Anual

Promedio Lima Top* Lima Moderna**

1,706 1,372 1,868 1,421

2,131 1,602 1,941 1,832

9,135

4,808

6,557 6,141

2,611

561

683 814

2013 3T 14 2014 3T 15

Unidades Vendidas acumuladas en el año

según NSE

C

B

AB

A

8,343

11,04910,208

7

Accionistas

A la fecha del presente informe, el accionariado de la SAFI se encuentra compuesto de la siguiente manera:

Accionistas %

Alfredo Arturo Sillau Valdez 40.00%

Javier Ernesto Maggiolo Dibós 30.00%

Francisco Moreyra Mujica 30.00%

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Directores

Al corte de análisis se mantiene el Directorio de la SAFI, el mismo que está conformado por los siguientes profe-

sionales:

Directores Cargo

Javier Ernesto Maggiolo Dibós Presidente

Alfredo Arturo Sillau Valdez Director

Francisco Moreyra Mujica Director

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Asimismo, la Gerencia General de la SAFI continúa

siendo ocupada por el señor Alfredo Sillau.

Análisis Financiero Al 31 de diciembre de 2015, el activo total de la SAFI

ascendió a S/5.1 millones tras incrementarse en 114.23%

respecto al 2014. El comportamiento mostrado responde principalmente al aumento en el Valor Cuota de las in-

versiones mobiliarias que la SAFI mantiene, toda vez que posee 15 cuotas de participación del Fondo Faro Inmobi-

liario I y 1,400 del Fondo de Inversión en Retail. Aporta en menor medida al crecimiento del activo el mayor saldo

de efectivo (S/1.1 millones), el mismo que responde principalmente a los mayores ingresos por el nuevo Fon-

do de Inversión en Retail. Resta al crecimiento del activo total, el menor saldo de cuentas por cobrar que al cierre

del ejercicio 2014 comprendían la comisión por estructu-ración de Faro Capital Fondo de Inversión en Retail y que

fueron reembolsados en enero de 2015, sumado a los menores impuestos por recuperar. Es de mencionar que

al 31 de marzo del 2016, el saldo de las inversiones dis-ponibles del Fondo de Inversión Inmobiliario I registra un

monto por S/.1.65 millones, mientras que el saldo del Fondo de Inversión en Retail consigna la suma de S/.2.16

millones.

Por su parte, los pasivos alcanzan los S/1.5 millones (+154.9% en relación al cierre del ejercicio 2014), siendo

la principal cuenta los salarios, beneficios, servicios de terceros y tributos por pagar por S/1.4 millones (S/470.9

mil al cierre de 2014).

En referencia al patrimonio de la SAFI, este se ubicó en S/3.5 millones, +100.3% respecto al 2014 producto del

resultado neto alcanzado por la SAFI al cierre del ejerci-

cio 2015, con lo cual se logra revertir las pérdidas acumu-ladas de los ejercicios anteriores (S/230 mil).

De acuerdo a lo establecido en el Artículo 13° de la Ley

de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Decreto Legislativo Nº 862) y en el Artículo 130° del

Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras (Resolución Nº 029-2014-SMV/01 de la

SMV), el capital mínimo fijado para las sociedades admi-

nistradoras de fondos de inversión asciende a S/1’397,827 a diciembre de 2015, siendo el límite máximo al patrimo-

nio exigible, el equivalente a S/3.5 millones. Asimismo, el Artículo 260° de la Ley de Mercado de Valores y el

Artículo 145° del mencionado Reglamento establecen que

el patrimonio neto en ningún caso deberá ser inferior al 0.75% de la suma de los patrimonios de los Fondos de

inversión bajo administración. Cabe señalar que a la fecha de análisis, la SAFI cumple con ambos requerimientos.

Respecto a los resultados de la SAFI, al 31 de diciembre

de 2015 los ingresos totales se incrementaron en 84.9%, situándose en S/13.2 millones. Dicho aumento se sustenta

en el mayor ingreso (comisiones) por la administración del Fondo Capital Privado I, el cual se incrementa de

S/1.2 millones a S/1.3 millones entre ejercicios y en ma-yor medida por la administración del nuevo Fondo de

Inversión en Retail, el cual ascendió a S/6.3 millones desde S/248.5 mil en el 2014. De igual manera, aporta al

ingreso el cobro de la comisión por la administración del Fondo de Inversión Inmobiliario (S/5.6 millones), sin

variación entre ejercicios. De incorporar los mayores gastos administrativos por S/11.2 millones (+67.8% en

los últimos 12 meses) como consecuencia de la mayor carga de personal requerida para la administración de un

fondo adicional, la utilidad neta al 31 de diciembre de 2015 se ubica en S/1.6 millones (+367.6%). Al primer

trimestre del ejercicio 2016, la SAFI alcanza un resultado neto de S/562 mil, resultado superior en +31.9% con

respecto a igual periodo del año anterior, incrementándo-se su margen neto de 13.1% a 16.4%.

FARO CAPITAL FONDO DE INVERSION

INMOBILIARIO I

Características Generales

Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en ade-lante el Fondo) fue colocado mediante oferta pública el

19 de junio de 2013, encontrándose inscrito en el Registro Público del Mercado de Valores de la SMV.

Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I tiene

como principal objetivo generar rentabilidad a sus partí-cipes a través de:

i. Desarrollo de proyectos inmobiliarios, directamente

o en asociación, para su venta. ii. Desarrollo y/o adquisición de proyectos inmobilia-

rios o inmuebles para su arrendamiento o aprove-chamiento económico y posterior venta.

iii. La adquisición de terrenos para su posterior desarro-llo o disposición (land banking).

Las inversiones detalladas pueden llevarse a cabo a través

de la adquisición de derechos de propiedad, usufructo, superficie u otros derechos reales y/o personales o ins-

trumentos que representen cualquiera de los mencionados derechos sobre bienes inmuebles. Asimismo, las inver-

siones pueden concretarse en los diferentes segmentos del mercado inmobiliario; es decir, el residencial, comercial,

oficinas, industrial, logístico, hotelero, u otros en donde la oportunidad de inversión inmobiliaria sea identificada.

Para la ejecución de dichas actividades, el Fondo puede

celebrar todos los contratos que resulten necesarios, in-cluyendo pero sin limitarse a opciones de venta o compra,

8

garantías reales y personales, fideicomisos de cualquier

tipo, entre otros contratos, a discreción del Comité de Inversiones. En cada oportunidad de inversión el Fondo

puede celebrar uno o más de los mencionados contratos, indistinta o simultáneamente y de la manera que conside-

re apropiada para cumplir con los objetivos del Fondo.

Adicionalmente, el Fondo puede invertir en valores mobi-

liarios de renta variable emitidos por empresas constitui-das en el Perú:

i. Que se negocien en mecanismos centralizados de

negociación, siempre que no sean susceptibles de ser adquiridos por las AFPs.

ii. Que no se negocien en mecanismos centralizados de negociación.

Es de señalar que estas inversiones deben tener como

objetivo lograr el control de bienes inmuebles. Además, el Fondo puede invertir en otros activos, los que serán

detallados más adelante en el apartado de Políticas de Inversiones.

El capital suscrito del Fondo es de S/331.60 millones, el

mismo que se encuentra conformado por 1,658 cuotas de participación de un valor nominal de S/200,000 cada una.

Asimismo, al 31 de diciembre de 2015 el capital parcial-mente pagado asciende a S/160,958.6 miles (S/146,301.9

miles al 31 de diciembre de 2014), el mismo que es equi-valente al 48.54% del capital suscrito. Cabe señalar que la

SAFI determina -de acuerdo a las necesidades de inver-sión del Fondo- las fechas en la que los partícipes deben

efectuar los pagos parciales (a través de capital calls) del saldo pendiente del valor de las cuotas, los cuales se

realizan a valor nominal.

El Fondo tiene un plazo de duración de nueve años. Los

primeros cinco años, contados a partir del inicio de acti-vidades del Fondo, corresponden al periodo de inversión,

mientras que los cuatro últimos años corresponden al periodo de desinversión. Ambos plazos podrán ser am-

pliados previo acuerdo de Asamblea General de Partíci-pes (AGP), adoptado antes del vencimiento de cada pe-

riodo y durará como máximo un año. Asimismo, dentro del periodo de desinversión, el Fondo no podrá realizar

nuevas inversiones, salvo inversiones en depósitos a plazo, fondos mutuos, inversiones adicionales en proyec-

tos del portafolio e inversiones que hayan sido aprobadas por el Comité de Inversiones en una fecha anterior al

término del periodo de inversión.

Cabe señalar que el 05 de agosto de 2015, entraron en vigencia las modificaciones realizadas por el Fondo con

el fin de completar el proceso de adecuación del Regla-mento de Participación del Fondo en la Superintendencia

del Mercado de Valores al Nuevo Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradores. A esto se

suma en el presente ejercicio, los cambios en el Regla-mento de Participación, relacionados con el nombramien-

to de un nuevo Co Gerente del Fondo y la designación de un sexto miembro en el Comité de Inversiones aprobados

mediante Asamblea Universal Extraordinaria de Partíci-pes del Fondo de fecha 30 de marzo de 2016.

Es importante señalar que la SAFI ha adquirido 16 cuotas de participación en el Fondo por un total de S/3.2 millo-

nes, de las cuales a la fecha de análisis, S/1.6 millones

han sido suscritas y pagadas, esto con el fin de afianzar sus intereses con los de los partícipes, cumpliendo con lo

establecido en el Reglamento de Participación. Al respec-to es preciso mencionar que el día 29 de enero de 2016 se

realizó la transferencia de las cuotas de participación de

Gianfranco Cochella (ex Co- Gerente del Fondo) a Faro Capital SAFI.

La Sociedad Administradora

Faro Capital SAFI es la Sociedad Administradora del Fondo. De acuerdo con lo anterior, la SAFI tiene a su

cargo la administración, control e información de las actividades del Fondo, así como las actividades relacio-

nadas con los procesos de inversión y desinversión. Cabe mencionar que la SAFI se encuentra facultada a subcon-

tratar parte de las labores y actividades mencionadas. No obstante, la SAFI debe cumplir con las obligaciones de

información establecidas en la Ley y en el Reglamento de Participación.

Al 31 de diciembre de 2015, el patrimonio neto de la

Sociedad asciende a S/3´522,703 (S/1´758,750 en el 2014).

Las funciones de la SAFI, incluyen las actividades que se

detallan a continuación:

1. Actividades relacionadas al proceso de inversión: Búsqueda y evaluación de oportunidades de inver-

sión bajo el marco de la Política de Inversiones. Realización de los procesos de due diligence en

caso de ser necesario. Negociación y cierre de las inversiones autorizadas por el Comité de Inversio-

nes, de acuerdo a los términos aprobados.

2. Actividades relacionadas con el proceso de desinver-

sión: Búsqueda y evaluación de oportunidades de venta

o liquidación de las inversiones del Fondo. Negociación y cierre de las ventas de las inversio-

nes del Fondo autorizadas por el Comité de Inver-siones.

3. Actividades de información, administrativas y conta-

bles: Entre las principales funciones se encuentran:

Registrar la contabilidad del Fondo. Encargarse del cumplimiento de las obligaciones

tributarias, laborales, legales y administrativas del Fondo.

Realizar de reportes necesarios para mantener in-formado al Comité de Inversiones, a los partícipes

y a la SBS, en lo que resulte aplicable, sobre la administración del Fondo.

Contratar los asesores externos que pueda requerir el Fondo.

Encargarse de la tesorería del Fondo, de acuerdo con instrucciones de carácter general del Comité

de Inversiones y a la Política de Inversiones. Valorizar mensualmente el patrimonio neto del

Fondo y establecer el valor de la cuota, siguiendo los criterios establecidos en el Reglamento del

Fondo.

9

Mantener informado al Comité de Inversiones y al

Comité de Vigilancia respecto al desarrollo de las inversiones realizadas.

Cumplir con los requisitos de presentación de in-formación previstos en las normas de la SBS que

regulan la colocación.

El Comité de Inversiones

Para la administración del Fondo, la SAFI cuenta con un Comité de Inversiones constituido por cinco miembros al

cierre del ejercicio 2015, de los cuales dos son relaciona-dos a la SAFI y tres externos.

Cabe destacar que mediante Asamblea Universal Extra-

ordinaria de Partícipes del Fondo de fecha 30 de marzo de 2016 se acordó nombrar a Gianfranco Cochella como

sexto miembro del Comité de Inversiones, para lo cual se modifica El artículo N. 10 del Reglamento de Participa-

ción del Fondo, ampliando a seis el número de miembros del Comité de Inversiones.

El Comité de Inversiones está conformado por profesio-

nales con amplia experiencia en el mercado y que reúnen los requisitos necesarios para analizar, evaluar y supervi-

sar las oportunidades de inversión en un fondo con estas características.

Según lo señalado por la SAFI, a la fecha de análisis, el

Comité de Inversiones se encuentra conformado por las siguientes personas:

Miembros Relacionados a la SAFI

Javier E. Maggiolo Peruano, Bachiller en Economía de la Pontificia

Universidad Católica del Perú (PUCP) y MBA de la

Universidad de Nueva York con especialización en Finanzas. Actualmente es Presidente de Directorio

de Faro Capital SAFI. El señor Maggiolo trabajó por varios años en el Banco de Crédito del Perú

(BCP) como Gerente Central de Gestión de Activos. Entre otros cargos que ha desempeñado, se encuen-

tran la Gerencia General del Atlantic Security Bank (ASB) entre los años 2000 al 2007, la Gerencia de la

División de Mercado de Capitales y Tesorería del BCP (entre los años 1996 al 2007), la Vice-

Presidencia del Directorio de Prima AFP (del 2009 al 2012), Director de Pacífico Grupo Asegurador

(del 2009 al 2012), Director de La Fiduciaria (del 2005 al 2009), Director de la Bolsa de Valores de

Lima (de 1998 a 2001).

Alfredo Sillau Peruano, Bachiller en Economía de la Universidad

del Pacífico y MBA de Harvard University. Ac-tualmente se desempeña como Gerente General de

Faro Capital SAFI. Es miembro del Directorio de Cosapi S.A. y también fue director de Triton Tra-

ding S.A. Anteriormente, el señor Sillau ocupó el cargo de Gerente General de Compass Group SAFI

hasta fines de 2011, posición en la cual participó ac-tivamente en la estructuración, promoción y gestión

de seis fondos de inversión. Asimismo, el señor Si-llau trabajó en la oficina de Compass Group en

Nueva York, en donde se desempeño como Analista

de Crédito de las posiciones de renta fija de los por-

tafolios de inversión y como Gerente del área de

Asesoría en Inversiones Globales, entre otros.

Miembros No Relacionados a la SAFI

Juan Luis Hernández Gazzo

Peruano, abogado de la PUCP (1994) y Máster en Derecho en Harvard Law School. El Dr. Juan Luis

Hernández se especializa en Derecho Corporativo, Fusiones y Adquisiciones, Derecho Financiero,

Mercado de Capitales, Derecho Bancario y Proyec-tos. Actualmente se desempeña como Socio Gerente

de Hernández & Cía. Abogados. Así también, el Dr. Hernández es profesor de Derecho de Sociedades y

Mercado de Valores de la Facultad de Derecho de la PUCP y de las Maestrías en Derecho Empresarial y

en Derecho Internacional Económico de la misma Universidad. Anteriormente se desempeñó como

Asociado Internacional en Shearman & Sterling – New York (1998-1999), trabajando en las áreas de

Corporate Finance y Project Finance. Laboró tam-bién en el Área Legal de la CONASEV (1994), en-

tre otros.

Roberto Abusada Salah Peruano, Máster y Doctor (PhD.) por la Cornell

University, con estudios en las universidades Cató-lica del Perú y, Cornell University y Harvard Uni-

versity en los Estados Unidos de Norteamérica. Ac-tualmente es consultor privado, Director-fundador

del Instituto Peruano de Economía, Director y Miembro del Comité Ejecutivo del TECSUP, Presi-

dente de GMD S.A (Grupo Graña y Montero), Eco-nomista para el Perú de Global Source Partners,

(New York, EEUU). En el sector público peruano

ha desempeñado los cargos de Vice-Ministro de Comercio (1980), Vice-ministro de Economía

(1981), Miembro del Directorio del Banco Central de Reserva (1980-1983), Asesor Principal del Mi-

nistro de Economía y Finanzas (1993) y Asesor ex-terno del Ministro de Economía (1994-1997).

Alfonso Brazzini Díaz Ufano

Peruano, graduado en Economía y Administración de Empresas de la Universidad del Pacífico y MBA

en Finanzas en Indiana University. Actualmente es presidente de Directorio de Inversiones La Rioja

S.A., Sociedad Minera El Brocal S.A.A., Buenaven-tura ingenieros S.A., Contacto Corredores de Segu-

ros, Pesquera Hayduk, Plata Perú Resources e In-versiones y Servicios Financieros S.A. Anterior-

mente se ha desempeñado como presidente de Min-peco Perú Comercial, Banco de la Nación y Banco

Interandino; Director del Banco Central de Reserva. Asimismo, durante los últimos 22 años ha sido pro-

fesor principal de la Universidad del Pacífico.

Posteriormente a la fecha de análisis se nombra al señor Gianfranco Cochella como miembro del Comité de Inver-

siones.

Gianfranco Cochella Herrera Graduado de la Universidad de Lima en la carrera

de Ingeniería Industrial (1984) con MBA en ESAN

en el año 1986. Responsable por 20 años de la divi-sión inmobiliaria del Grupo Brescia, habiendo parti-

10

cipado en proyectos como los edificios corporativos

de oficinas El Consorcio, Plaza del Sol, Bolsa de Valores de Lima, centros comerciales como Molina

Plaza, San Borja, Las Begonias y los Proyectos Monterrico Plaza y Parque El Golf. Director de

Continental Bolsa hasta el año 2006. Entre los años

2008 y 2012 fue Gerente de Compass Fondo de In-versión Inmobiliario I con un capital de 100 millo-

nes de dólares, colocando el 100% del Fondo en el proyecto de oficinas Miracorp y diversas inversio-

nes en los sectores de vivienda e industrial. Desde el año 2002 hasta noviembre de 2015 se desempeñó

como Gerente de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I.

Los miembros del Comité de Inversiones son designados por la SAFI por períodos de dos años, renovables indefi-

nidamente. Asimismo, los miembros del Comité de Inver-siones podrán ser removidos por la SAFI o por la AGP.

El Comité de Inversiones debe mantener sesiones trimes-

trales o cada vez que lo requiera el Fondo, para evaluar y aprobar nuevas inversiones o desinversiones, así como

para realizar el seguimiento de las inversiones existentes en el portafolio. El quórum establecido para el Comité de

Inversiones es de cuatro de sus miembros, de acuerdo a las modificaciones aprobadas en Asamblea Universal

Extraordinaria de Partícipes del Fondo de fecha 30 de marzo de 2016. Sus decisiones se adoptan con al menos

cuatro votos de los miembros presentes en la sesión, teniendo como mínimo tres votos favorables de miembros

del Comité de Inversiones independientes. Asimismo, de conformidad con el Artículo 138 del Reglamento de

Fondos de Inversión, los miembros del Comité de Inver-

siones no pueden prestar sus servicios a personas vincu-ladas a la SAFI, salvo que para ello sean expresamente

autorizados por la Asamblea General de Partícipes, en cuyo caso, cuando estas personas sean partícipes del

Fondo, no podrán ejercer el derecho a voto.

Equipo Gestor del Fondo El Equipo Gestor del Fondo se encuentra conformado por

dos miembros. Es importante mencionar que con fecha 30 de noviembre de 2015, dejó el cargo de Gerente del Fon-

do, el señor Gianfranco Cochella, cargo el cual compartía y en el cual se mantiene el señor Jaime Alvarado. En

Asamblea Universal Extraordinaria de Partícipes del Fondo de fecha 30 de marzo de 2016, se acordó designar

a Alvaro Valdivia como nuevo Co Gerente del Fondo.

Jaime Alvarado

Peruano, MBA del Manchester Business School

(2002) y Bachiller en Administración de Empresas de la Universidad del Pacífico (1996). Asimismo,

participó en el curso de Advanced Real Estate Fi-nance de Harvard University. El señor Alvarado se

desempeñó como Gerente del Compass Fondo de Inversión Inmobiliario I durante cinco años. Ante-

riormente, fue Gerente en Inserfinsa, donde manejó un portafolio de US$50 millones. Previamente, fue

analista en el equipo de adquisiciones y administra-ción de activos de un fondo de inversión inmobilia-

rio en Londres (JER Partners), entre otros cargos

previos, lo cual le brinda un importante expertise en el sector.

Alvaro Valdivia Bravo García

Peruano, Master en Administración de Empresas – Executive MBA en INCAE Business School (Costa

Rica) y en la Universidad Adolfo Ibañez (Chile) de 2008 a 2010, Ingeniero Civil Titulado en la Pontifi-

cia Universidad Católica del Perú (2003). Consultor

de la Gerencia de Proyectos y Construcción en CVG Ingenieros (1999-2005). Trabajó 10 años en la em-

presa Livit (antes Coinsa) del Grupo Fierro, desem-peñándose en diversos cargos como Jefe de Oficina

de Proyectos, Gerente de Operaciones, y Gerente General en Perú de 2011 a 2015.

Personal Clave

El Reglamento de Participación del Fondo identifica como personal clave a los señores Alfredo Sillau, Jaime

Alvarado y Alvaro Valdivia por acuerdos adoptados en Asamblea Universal Extraordinaria de Partícipes del

Fondo de fecha 30 de marzo de 2016. Así, el Reglamento estipula que ante la renuncia, remoción, incapacidad o

fallecimiento de una o más personas definidas como personal clave, la SAFI deberá reemplazar a la(s) perso-

na(s) nombrando a personas que cumplan con el siguiente perfil:

Acreditar una experiencia profesional no menor a

cinco años en la gestión de fondos de capital priva-do y/o en la gestión de inversiones inmobiliarias y/o

en la gestión de fusiones y adquisiciones. Que no haya sido sancionado, dentro de los cinco

años inmediatamente anteriores a la elección o du-rante el ejercicio de su cargo por infracciones admi-

nistrativas relacionadas con los bienes de terceros y que nunca haya sido sancionado penalmente.

La elección del personal clave de reemplazo será someti-da a la aprobación de la AGP y deberá hacerse efectivo

dentro de los 90 días calendarios contados desde la fecha en que se produjo el alejamiento del funcionario del per-

sonal clave. Es de señalar que mientras la AGP no aprue-be el personal clave de reemplazo, se suspenderán los

capital calls, excepto en aquellos casos que sean necesa-rios para: cubrir las inversiones del Fondo comprometidos

con anterioridad a los eventos que generen la necesidad del cambio del personal clave o para cubrir costos y

gastos del Fondo.

Órganos del Fondo Los órganos del Fondo se encuentran constituidos por la

Asamblea General de Partícipes (ordinarias o extraordina-rias) y por el Comité de Vigilancia. El Reglamento de

Participación establece las funciones y responsabilidades de cada órgano, lo cual permite ejercer un adecuado con-

trol de la administración del Fondo y de los intereses de los partícipes.

11

A la fecha del presente informe, el Comité de Vigilancia

está conformado por los siguientes miembros:

Comité de Vigilancia

Titular Suplente

Lizette Landeras Cantuarias Daniela Door Osele

Jorge Eduardo Espada Salazar Pamela Loo Deng

Beatriz Arellano Torres Roger Sequeiros Porras

Ricardo Santanera Bacchas Gonzalo Fernández Lazo

Prácticas de Buen Gobierno Corporativo

Los intereses del Equipo Gestor y el Comité de Inversio-nes deberán estar alineados con los de los partícipes del

Fondo, el cual se centra en la maximización de rentabili-dad de sus inversiones, de acuerdo a los lineamientos

estipulados en el Reglamento del Participación. En tal sentido, si bien el Fondo cuenta con un Equipo Gestor

que busca y administra las inversiones, el Comité de Inversiones es quien tiene la responsabilidad del segui-

miento y aprobación de las inversiones que se puedan

proponer.

Es de señalar que el Reglamento establece que tanto la SAFI como los miembros de su Directorio, Comité de

Inversiones, gerentes, funcionarios, asesores, así como cualquier persona contratada por alguno de ellos para

desempeñar cualquier función a favor del Fondo, deberá priorizar en todo momento los intereses del Fondo y de

sus partícipes sobre sus propios intereses.

Política de Inversiones El Fondo mantiene como objetivo invertir sus recursos,

dentro del marco permitido por la Ley, principalmente en la adquisición de bienes inmuebles, así como la adquisi-

ción de los derechos de propiedad, usufructo, superficie u otros derechos reales o instrumentos que representen los

mencionados derechos sobre bienes inmuebles.

Adicionalmente a las principales inversiones que realizará el Fondo, la Política de Inversiones le permite llevar a

cabo los siguientes tipos de operaciones:

Valores mobiliarios de renta variable emitidos por empresas del sector inmobiliario constituidas en el

Perú que no se negocien en mecanismos centraliza-dos de negociación y que se negocien en los men-

cionados mecanismos, siempre que exista la aproba-ción previa del Comité de Vigilancia y que tales va-

lores mobiliarios no sean susceptibles de ser adqui-

ridos directamente por las AFPs. Valores mobiliarios de renta fija emitidos por em-

presas constituidas en el Perú, que se negocien o no se negocien en mecanismos centralizados de nego-

ciación, sea que estos instrumentos sean o no con-vertibles en acciones; siempre que tales valores mo-

biliarios no sean susceptibles de ser adquiridos de manera directa por las AFPs.

Instrumentos financieros de renta fija y variable emitidos por empresas constituidas en el Perú.

Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del sis-tema financiero nacional, con clasificación de riesgo

local igual o mejor que A, en moneda nacional o ex-tranjera (dólares de los Estados Unidos de América

o Euros), así como instrumentos representativos de

estos con clasificación de riesgo local igual o mejor

que CP1. Cuotas de fondos mutuos de inversión en valores,

locales, con clasificación de riesgo local igual o me-jor que A, de corto plazo, en moneda nacional o ex-

tranjera.

El Fondo realizará las cuatro primeras inversiones listadas

cuando, a criterio del Comité de Inversiones, sean una forma indirecta y conveniente de llegar a las inversiones

principales del Fondo (activos cuyo componente inmobi-liario es parte central del objeto de inversión). Asimismo,

las dos últimas se realizarán a fin de buscar una mayor rentabilidad de la parte no invertida en los instrumentos

descritos anteriormente.

Las inversiones que realice el Fondo estarán sujetas al cumplimiento de ciertos límites y parámetros, los cuales

serán medidos con respecto al capital suscrito. A conti-nuación, se presenta el detalle de los límites por instru-

mento financiero:

Inversiones

Porcenta-

je máximo

del capital

suscrito

a) Bienes Inmuebles y/o derechos de propiedad, usufruc-

to, superficie u otros derechos reales, o instrumentos que

representen los mencionados derechos sobre Bienes

Inmuebles, sobre los cuales se vayan a desarrollar (i)

proyectos inmobiliarios para su venta; y/o (ii) proyectos

inmobiliarios para su arrendamiento, usufructo o aprove-

chamiento económico y posterior venta, incluyendo

proyectos en los que se participe a través de cualquier

forma de colaboración empresarial.

100%

b) Instrumentos financieros de renta variable emitidos

por empresas constituidas en el Perú; siempre y cuando

se trate de transacciones cuyo objetivo es lograr el

control de bienes inmuebles de acuerdo con la tesis de

inversión del Fondo.

c) Instrumentos financieros de renta variable emitidos por

empresas del sector inmobiliario constituidas en el Perú

(i) que no se negocien en mecanismos centralizados de

negociación; y/o (ii) que se negocien en mecanismos

centralizados de negociación siempre que no sean sus-ceptibles de ser adquiridos por las AFP.

50%

d) Bienes Inmuebles que por sus características, y al

momento de adquisición, estén en capacidad de generar

ingresos por rentas.

100%

e) Valores mobiliarios de renta fija emitidos por empre-

sas constituidas en el Perú, que se negocien o no se

negocien en mecanismos centralizados de negociación,

sea que estos instrumentos sean o no convertibles en

acciones siempre y cuando se trate de transacciones cuyo

objetivo es lograr el control de bienes inmuebles de

acuerdo con la tesis de inversión del Fondo.

20%

f) Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del Sistema

Financiero nacional con clasificación de riesgo local

igual o mejor que A, en moneda nacional o en moneda

extranjera (dólares de EEUU o euros), así como instru-

mentos representativos de éstos con calificación de riesgo

local igual o mejor que CP1. g) Cuotas de participación de fondos mutuos de inversión

en valores, locales, de corto plazo, en moneda nacional o

extranjera.

15%

Cabe señalar que existe la posibilidad de que las inversio-nes en depósitos de ahorro y a plazo, así como en cuotas

de participación de fondos mutuos, puedan exceder su límite en el periodo de 90 días hábiles inmediatamente

anterior al cierre de una inversión e inmediatamente pos-terior a la liquidación de una inversión.

12

Criterios de Diversificación del Fondo

La SAFI debe cumplir con ciertos criterios de diversifica-ción contemplados en el Reglamento de Participación del

Fondo, los cuales se detallan a continuación: a) Límites por Proyecto: la SAFI no puede invertir más

del 50.0% del capital suscrito del Fondo en un solo

proyecto. b) Límites por Contraparte: la SAFI no puede invertir

más del 50.0% del capital suscrito del Fondo en bie-nes inmuebles que conlleven el mismo riesgo de con-

traparte.

Proceso de Inversión Considerando el riesgo asociado a las inversiones en

activos inmobiliarios, el Equipo Gestor del Fondo realiza un estricto proceso de evaluación del comportamiento del

mercado y de la oportunidad de inversión, la cual es pre-sentada al Comité de Inversiones para su respectiva apro-

bación.

A continuación se detalla el proceso de inversión según lo estipulado en el Reglamento de Participación del Fondo:

1. Identificación de Oportunidades de Inversión El equipo gestor del Fondo prioriza la búsqueda cons-

tante de oportunidades de inversión, identificando los factores descritos a continuación:

a) Historia y tendencia de las variables demográficas

generadoras de demanda de bienes inmuebles en las principales ciudades del Perú.

b) Planes de desarrollo urbano en estas ciudades. c) Condiciones de oferta y demanda de cada uno de

los segmentos del mercado inmobiliario. d) Identificación de bienes inmuebles específicos que

por sus características físicas y parámetros ur-

banísticos el potencial de desarrollo derivado del análisis de los tres factores mencionados ante-

riormente. e) Diagnóstico legal de los bienes inmuebles especí-

ficos identificados. f) Potencial de generación de utilidades.

g) Estrategia de salida de cada oportunidad de inver-sión.

2. Evaluación de las Oportunidades de Inversión

Posterior a la identificación de una oportunidad de in-versión, se realiza la validación de su concepto co-

mercial y establecimiento de su pre factibilidad técni-ca y económica para una detallada evaluación por par-

te del Comité de Inversiones. Para ello utiliza las si-guientes herramientas de evaluación:

a) Fundamentos de Factibilidad Comercial: expresa-

dos a través de un detallado análisis de las tenden-cias de las variables demográficas, planes de desa-

rrollo urbano y condiciones de oferta y demanda de cada uno de los segmentos del mercado inmo-

biliario, aplicados al bien inmueble específico identificado como oportunidad de inversión.

b) Fundamentos de Factibilidad Técnica: expresado a través de un perfil arquitectónico que indique el

potencial de área de construcción y comercializa-ción, y que deberá ser consistente con la normati-

va municipal vigente para el bien inmueble es-

pecífico, la posibilidad del otorgamiento de servi-

cios públicos y accesos viales y cualquier otro re-

querimiento especial que pudiera ser identificado. c) Fundamentos de Factibilidad Económica: expre-

sados a través de un presupuesto desagregado uti-lizando los ratios de costos y un análisis económi-

co que determine si la oportunidad de inversión

presenta una utilidad y rentabilidad acorde con los objetivos del Fondo.

Este proceso de evaluación será realizado por la SAFI

con el apoyo de asesores externos calificados (arqui-tectos, abogados, ingenieros y consultores) y elegidos

a criterio de la SAFI.

3. Aprobación del Comité de Inversiones Efectuada la evaluación descrita anteriormente y, ante

el supuesto de que la inversión en un determinado ac-tivo inmobiliario resulte conveniente para el Fondo, el

Equipo Gestor convoca al Comité de Inversiones para presentarle para propuesta de inversión con un infor-

me sustentatorio. El Comité de Inversiones evalúa y tiene a su cargo la toma de decisiones de inversión,

considerando las recomendaciones presentadas por el Equipo Gestor. Asimismo, el Comité de Inversiones

propone, cuando sea pertinente, la necesidad de utili-zación de endeudamiento para realizar una determina-

da inversión, siempre dentro del límite establecido en el Reglamento de Participación.

4. Negociación y Cierre de Oportunidades de Inversión

En caso de aprobarse la inversión por parte del Co-mité de Inversiones, el Equipo Gestor da inicio al

proceso de negociación de los términos y condiciones finales de la adquisición de los activos que constitu-

yen la oportunidad de inversión.

5. Ejecución del Proyecto

Posterior a la adquisición de los activos, se procede a desarrollar el proyecto inmobiliario correspondiente,

sobre la base de los fundamentos comerciales, técni-cos y económicos que sustentaron la decisión de in-

versión.

6. Administración de los Proyectos El Equipo Gestor deberá preparar y presentar al Co-

mité de Inversiones informes periódicos sobre la si-tuación de los proyectos en ejecución.

7. Administración del Portafolio

En caso de que el Comité de Inversiones decida man-tener la propiedad de los proyectos que adquiera o

desarrolle, la SAFI debe gestionar este portafolio in-mobiliario a fin de maximizar la generación de valor.

Política de Co inversión

El Fondo puede co-invertir con socios estratégicos y/o financieros o junto con otros fondos de inversión, sean

administrados o no por la SAFI o asesorados por empre-sas vinculadas a ésta, siempre que la inversión del tercero

sea necesaria para hacer viable la inversión o incremente la probabilidad de éxito de la misma. Respecto a la inver-

sión por parte de personas relacionadas a la SAFI, éstas podrán invertir en la medida que el Fondo no pueda in-

vertir más recursos como consecuencia de los límites de

inversión. Dicha inversión deberá ser previamente apro-bada por parte del Comité de Vigilancia y deberá ser

13

realizada en los términos y condiciones que aplican para

el Fondo.

Inversiones No Permitidas Entre las inversiones que la SAFI realiza con los recursos

del Fondo, ésta está prohibida de:

1. Afectar los bienes o derechos del Fondo con gravá-

menes, medidas cautelares o prohibiciones de cual-quier naturaleza, salvo que se trate de garantías

otorgadas como consecuencia de las operaciones propias del Fondo.

2. Invertir en acciones de sociedades administradoras de fondos mutuos, fondos de inversión, AFP, socie-

dades agentes de bolsa, sociedades intermediarias y otros fondos administrados por la misma SAFI.

3. Invertir en los instrumentos de inversión u opera-ciones financieras descritos en el Artículo 26 del

Título VI.

Adicionalmente, las inversiones que se realizan con los recursos del Fondo se sujetan a las siguientes condicio-

nes: 1. El Fondo está impedido de realizar inversiones en

instrumentos emitidos o aceptados por deudores de la SAFI.

2. El Fondo no puede invertir directa, indirectamente ni a través de terceros, en instrumentos emitidos o

garantizados por personas relacionadas a la SAFI, salvo en caso de que la AGP acuerde previamente

realizar dicha inversión. 3. En la gestión del Fondo, la SAFI está impedida de

realizar inversiones que no estén incluidas en la Política de Inversiones del Fondo.

El Fondo sólo puede invertir en instrumentos derivados con fines exclusivamente de cobertura de riesgo respecto

de los activos existentes en el Fondo. Bajo ningún su-puesto puede invertir en instrumentos derivados con fines

especulativos u otros fines distintos a los de cobertura de riesgo.

Asimismo, la SAFI se encuentra prohibida de invertir

recursos del Fondo -a través de cualquier modalidad- en empresas, bienes o Proyectos en las que éstos sus Socios,

Accionistas, Directores y/o Gerentes Generales aparezcan como investigados y/o condenados por la comisión de los

delitos de lavado de activos y/o financiamiento del terro-rismo en el listado internacional de inteligencia financiera

denominado World Check.

Política de Endeudamiento La SAFI está autorizada a emitir obligaciones y recibir

préstamos hasta por un máximo de 25% del patrimonio del Fondo a favor de éste, siempre que medie autoriza-

ción expresa del Comité de Vigilancia, autorizado por la AGP. Asimismo, puede otorgar garantías hasta por un

monto máximo de 2.5 veces dicho nivel de apalancamien-to. El único objetivo de recurrir a dicha medida deberá ser

optimizar la rentabilidad del Fondo y facilitar la operati-vidad de las transacciones. El Comité de Vigilancia es el

encargado de fijar las condiciones del endeudamiento y garantías a otorgarse en cada caso.

Valorización del Fondo

1. Valorización de la Cartera de Inversiones

Es responsabilidad de la SAFI, la valorización men-sual de la cartera de inversiones, de acuerdo a lo es-

tipulado en su Reglamento de Participación, según se detalla a continuación:

Las inversiones en activos inmobiliarios se valo-

rizan contabilizando la totalidad de los costos incurridos en cada proyecto hasta el último pe-

riodo en que se realicen. A partir del siguiente ejercicio se realizan tasaciones anuales para de-

terminar su en el Fondo. Para dichas tasaciones, el equipo Gestor del Fondo convoca a las em-

presas o personas más reconocidas en el merca-do y que se encuentren inscritas en la SBS, para

finalmente seleccionar la mejor propuesta, que es validada por el Comité de Inversiones.

Los valores mobiliarios o instrumentos financie-

ros de renta variable negociados en un meca-nismo centralizado de negociación y que no

pueden ser adquiridas por las AFPs) se valorizan a la cotización del cierre del día, o a la última

cotización vigente en el mercado.

Los títulos representativos de derecho patrimo-

nial no inscritos en el Registro Público del Mer-cado de Valores, se valorizan al valor razonable

considerando los criterios establecidos en las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC).

Los instrumentos financieros de renta fija a los

que puede tener acceso el Fondo de acuerdo a la Política de Inversiones, se valorizan descontan-

do su flujo de pago futuro a la tasa de rendi-miento de mercado, de manera que tales inver-

siones reflejen su valor de liquidación en el mercado. En caso de no existir tasas de merca-

do, la SAFI determina las tasas de rendimiento a su juicio y bajo su propia responsabilidad

Los depósitos de ahorro y a plazo en entidades

financieras locales en los que puede invertir el Fondo se valorizan (dependiendo si pagan un in-

terés simple o compuesto) calculando el valor presente de dichas inversiones.

Las cuotas de participación en fondos mutuos

locales, son valorizados considerando el último valor cuota disponible determinado por la socie-

dad administradora del respectivo fondo mutuo.

2. Valorización de las Cuotas de Participación La valorización de la cuota se realiza en forma men-

sual desde el día en que la SAFI recibe el aporte de

los partícipes. Asimismo, los partícipes pueden re-mitirse a la cotización de las cuotas del Fondo en

rueda de la BVL, como mecanismo de valorización del Fondo.

El valor en libros de la cuota se establece dividiendo

el valor del patrimonio neto del Fondo al cierre del período entre el número de cuotas emitidas y paga-

das a dicha fecha.

14

Retribución y Gastos del Fondo

La retribución de la SAFI está determinada por una comi-sión de administración (fija) y una comisión de éxito

(variable). La comisión fija o de administración aplicable para el periodo de inversión se detalla a continuación:

Tramo del Capital Suscrito del Fondo %

Anual

Por los primeros S/300 millones del capital suscrito 1.75%

Por el exceso de S/300 millones del capital suscrito 1.25%

Durante el periodo de desinversión, la SAFI recibirá una

comisión equivalente al 1.5% anual del capital pagado e invertido por el Fondo. Cabe señalar que ambas comisio-

nes de administración se liquidarán y pagarán trimestral-mente en forma adelantada. Asimismo, deberá agregar el

Impuesto General a las Ventas (IGV).

En referencia a la comisión de éxito o variable, ésta se pagará sólo si como resultado de la inversión en un de-

terminado proyecto, el partícipe obtiene una rentabilidad neta anualizada mayor a 8.0%, calculada en Soles. Dicha

comisión será de 20.0% + IGV, calculada sobre el exceso del retornos de la mencionada tasa interna de retorno de

8.0% neto anual. Cabe señalar que la comisión de éxito será pagada en el momento de la liquidación del Fondo.

Valor Cuota

Al 31 de diciembre de 2015, el capital pagado del Fondo ascendió a S/161.0 millones (S/146.3 millones al cierre

del ejercicio 2014) equivalente al 48.54% del capital suscrito (44.12% a diciembre de 2014).

Durante el ejercicio 2015 se realizaron un total de cuatro

llamados de capital por S/14.7 millones (S/71.6 millones en el 2014), con lo cual se totalizan catorce capital calls a

la fecha de análisis de acuerdo al siguiente detalle:

Fecha Monto S/ % capital suscrito

01/04/14 1,027,960 0.31%

13/06/14 14,689,880 4.43%

18/06/14 25,301,080 7.63%

14/07/14 928,480 0.28%

30/09/14 1,658,000 0.50%

18/12/14 28,020,200 8.45%

02/03/15 7,626,800 2.30%

01/04/15 1´790,640 0.54%

01/07/15 1´724,320 0.52%

21/07/15 3´514,960 1.06%

25/04/16 6´001,960 1.81%

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

En línea con lo anterior, al cierre del ejercicio 2015, se

realizaron cuatro capital calls: S/7.6 millones (02 de marzo), S/1.8 millones (01 de abril), S/1.7 millones (01

de julio) y S/3.5 millones (21 de julio) sumando un total de S/14.7 millones y han sido destinados a la adquisición

de un terreno para el Proyecto Aqualina en Miraflores que se desarrolla en asociación con la Inmobiliaria Armas

Doomo y para la compra de un terreno en Independencia para el Proyecto Ferreyros. Considerando éste último

llamado de capital, al 31 de diciembre de 2015, las Cuo-tas de Participación se encuentran pagadas en 48.54%

(S/161.0 millones).

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Al 31 de diciembre de 2015, el Valor Cuota del Fondo

asciende a S/213,993.05, el mismo que se ubica por en-cima del valor nominal inicial (S/200,000.00) y recoge

tanto los llamados de capital realizados para concertar

nuevas inversiones y cubrir los gastos asociados a la administración del Fondo, así como los resultados positi-

vos al cierre del ejercicio 2015 que reflejan tanto el ingre-so por la renta de tres de sus activos, así como la ganancia

producto de la venta de uno de estos; lo cual ha generado un rentabilidad en los últimos doce meses al cierre de

2015 de 12.5%. Cabe mencionar que durante el ejercicio 2014, el Fondo pudo revertir las pérdidas acumuladas

gracias a una ganancia contable por el incremento del valor razonable de sus inversiones inmobiliarias. Al pri-

mer trimestre del presente ejercicio, el Valor Cuota as-cendió a S/213,065.84, con una rentabilidad anual de

12.9%, no registrándose llamados de capital durante el periodo, a pesar de las nuevas inversiones realizadas toda

vez que se han utilizado los recursos provenientes de la venta de uno de sus activos en el ejercicio anterior. Sin

embargo, posteriormente, en el mes de abril, se realizó un nuevo llamado de capital por S/ 6´001,960.0 millones

de soles, efectuado el 25 de abril pasado, con lo cual las

3 4

52

75 76

116 117 118

146154 156 157 161

167

-

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

120.00

140.00

160.00

180.00

Mil

lon

es

de S

/.

Evolución del Capital Variable del Fondo

Producto de los Llamados de Capital

Realizados

200,000

191,518 190,218

213,993

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

220,000

Evolución del Valor Cuota del Fondo

15

cuotas pagadas de participación ascienden al 50.35% del

capital suscrito a la fecha del presente informe.

Análisis de la Información Financiera Al 31 de diciembre de 2015, los activos totales del Fondo

sumaron S/179.1 millones, donde las inversiones en acti-

vos inmobiliarios representan el 87.4% del total de los activos (97.0% en el 2014), seguido por el efectivo en

cuentas corrientes que ascendió a S/19.8 millones (S/2.5 millones en el 2014) con una participación del 11.0% a la

fecha de análisis, lo cual se explica por la venta de un terreno en Huarochiri y al efectivo destinado a cubrir

gastos corrientes por la administración del Fondo produc-to de ésta última operación, así como para la inversión en

los proyectos aprobados en sesión del Comité de Inver-siones del 30 de noviembre de 2015 (Proyecto Huachipa

y Proyecto Las Mimosas).

En cuanto a las inversiones inmobiliarias que hacen refe-rencia a aquellas en las cuales el Fondo es el propietario y

genera renta de alquileres, estás representan el 67.3% de los activos, disminuyendo al corte de análisis en 4.6%

pues si bien se incorporan durante el 2015 dos proyectos ( “Proyectos Los Tallanes” en abril y “Proyecto Ferreyros”

en setiembre) que a la fecha ya están generando rentas para el Fondo, también se liquidó en el mes de agosto de

2015 la inversión en un terreno industrial que se tenía en Huarochirí, Mz. B8, obteniéndose una utilidad en esta

venta de S/10.4 millones y una TIR anual de salida de 20.39%. Completan el portafolio de inversiones inmobi-

liarias, los Proyectos Angélica, Santa Anita y Mz. A8 Huarochirí. Al primer trimestre de 2016, se registra el

Proyecto Las Mimosas como obras en curso en la cuenta existencias para la venta destinada a la construcción de un

edificio residencial en el distrito de Barranco, ascendien-

do el valor en libros a S/8.9 millones.

Al 31 de diciembre de 2015, se muestra un incremento en la inversión en proyectos inmobiliarios en Asociación en

Participación (+33.9%) con una participación del 20.1% de los activos), lo cual refleja la incorporación a su porta-

folio de inversiones del “Proyecto Aqualina” en asocia-ción con la Constructora e Inmobiliaria Emblema Uno

S.A.C. (Empresa del Grupo Armas Doomo), para el desa-rrollo de un edificio residencial en el Distrito de Miraflo-

res. Al primer trimestre del presente ejercicio, se incorpo-ra a su portafolio el Proyecto Huachipa en Asociación con

Arteco Inmobiliaria Proyecto 5 S.A., con el objeto de construir un conjunto de viviendas multifamiliares, su-

mando tres las inversiones en Asociación en Participación del Fondo.

Respecto a los pasivos totales, éstos se encuentran con-

formados por cuentas por pagar por la compra de los inmuebles para el “Proyecto Los Tallanes” así como por

la participación en el “Proyecto Aqualina”, además de garantía y provisiones por un total de S/25.9 miles,

además de ganancias diferidas por S/147.4 miles. Por su parte, el patrimonio neto se incrementa hasta S/172.2

millones desde los S/146.6 millones registrados al cierre del ejercicio 2014. Lo anterior se explica por los llamados

de capital realizados durante el 2015 y los resultados que incorporan ingresos por alquiler de tres activos generado-

res de renta, la venta de un activo para cubrir nuevas

inversiones y los gastos corrientes del Fondo, así como el

incremento en el valor razonable de sus inversiones

inmobiliarias.

Al 31 de diciembre de 2015, el Fondo registra una utili-dad neta de S/11.0 millones, sustentada en ingresos pro-

venientes de los flujos generados por la renta en tres de

sus activos (Santa Anita, Los Tallanes y Ferreyros) y la venta de la Mz. B8 en Huarochirí. Cabe mencionar que en

el ejercicio 2014 se registró una utilidad neta de S/3.5 millones, sustentada en la ganancia contable por cambios

en el valor razonable de los activos del Fondo en base a las nuevas tasaciones, la misma que sumó S/9.7 millones

y permitió revertir las pérdidas acumuladas del ejercicio 2013 (S/3.2 millones), así como los gastos del Fondo para

el ejercicio 2014 (S/6.2 millones), que incluía S/5.6 mi-llones correspondientes a la remuneración fija a la SAFI.

Al cierre del primer trimestre del presente ejercicio se registra una pérdida de S/746.3 mil, menor a la registrada

en igual periodo del año anterior (S/.1,554.0 miles), pro-ducto de los ingresos por arrendamiento que empezaron a

generarse en el ejercicio 2015 por un monto de S/740.0 mil, lo cual no es suficiente aún para cubrir sus costos

operativos; sin embargo producto de la venta de uno de uno de sus activos en el 2015, el Fondo mantiene resulta-

dos acumulados positivos del orden de S/10.5 millones.

Inversiones en Bienes Inmobiliarios

Proyectos Vigentes

Huarochirí Mz. A8 Lote ubicado en la zona denominada Lotización In-

dustrial Huachipa Este (Provincia de Huarochirí – Lima), cuyo terreno mantiene una extensión de

101,129 m2 y que fue adquirido por el Fondo el 11 de

octubre de 2013 a un precio total de US$9.10 millo-nes. Es de mencionar que el terreno cuenta con zonifi-

cación I2 (industria liviana) y posee un frente amplio de 380 ml a la Avenida Principal del Parque Indus-

trial.

Es importante señalar que el objetivo de la compra de dicho terreno por parte del Equipo Gestor es su arren-

damiento y su posterior venta, considerando una apre-ciación en el precio en un mediano plazo, estimando

una TIR anual de 17.45%. Sin embargo, según lo in-dicado por la gerencia, no se descarta una posible ven-

ta del terreno en el corto plazo.

Santa Anita Lote ubicado en una zona estratégica dentro del distri-

to de Ate, frente a la carretera central. El terreno man-tiene una extensión de 3,694 m

2 y cuenta con zonifi-

cación I3. El 19 de junio de 2014, el Fondo pagó US$9.04 millones por la adquisición de dicho inmue-

ble. Cabe señalar que dentro de dicho predio actual-mente se mantiene un almacén y oficinas.

Cabe mencionar que con fecha 19 de mayo del 2015

se firmó un contrato de alquiler del predio con la em-presa Shurtape Perú S.A. que ya vienen generando in-

gresos por un total de US$28 mil mensuales y cuya fecha de vencimiento es junio del 2018.

16

El objetivo de la SAFI para esta inversión es el arren-

damiento del predio en el corto plazo y su posterior venta en el mediano plazo.

Angélica

Lote con ubicación estratégica en el distrito de Los Olivos. El terreno cuenta con una extensión de 9,903

m2

y cuenta con zonificación E1. En febrero de 2015, el Fondo desembolsó US$8.11 millones para la adqui-

sición de dicho lote. A la fecha, el Fondo se encuentra realizando el trámite para el cambio de zonificación

de E1 a CZ a fin de desarrollar un proyecto de galer-ías comerciales estimado para fines del 2016. La TIR

anual estimada para esta inversión es de 22.65%.

Los Tallanes Con fecha 06 de febrero de 2015, el Comité de Inver-

siones del Fondo aprobó la adquisición de un terreno de 10,600 m

2 de extensión ubicado en una zona en

expansión urbana al costado de la UPAO en la ciudad de Piura a la empresa Inmobiliaria Edifica Newco

S.A.C. bajo la modalidad de leaseback. A la fecha, el contrato de compraventa del inmueble, se encuentra

inscrito a favor del Fondo.

Según lo indicado por la SAFI, con fecha 24 de abril se firmó el contrato de arrendamiento del local a Edi-

fica Newco S.A.C. por lo que a partir del mes de ma-yo el Fondo ha comenzado a percibir ingresos por

rentas de US$23.78 mil mensuales, siendo la fecha de vencimiento del arrendamiento, abril de 2020.

Ferreyros

El Comité de Inversiones del Fondo aprobó la adqui-

sición de un local ubicado en la Av. Gerardo Unger Nº 3601 -esquina de la Av. Túpac Amaru con Calle

Ferreyros en el Distrito de Independencia- de 1,952.51 m

2 de extensión, con zonificación Comercio

Metropolitano (CM) y con un área construida de 2,278.96 m

2 de extensión. El Fondo firmó la escritura

pública de compraventa de este inmueble, por un monto de US$4.3 millones y paralelamente a esta

compra, se firmó un contrato de arrendamiento con los vendedores -Accesorios Especiales S.A.C.- por

cuatro años, los cuales a la fecha vienen generando rentas mensuales por US$20 mil. El Fondo espera

vender el inmueble en seis años, alcanzando una TIR anual de 12.06%.

Cabe mencionar que el 09 de diciembre de 2015, se

canceló el saldo pendiente de pago por esta adquisi-ción.

Asociación en Participación

Pezet

El 21 de noviembre de 2013, el Fondo formó una Asociación en Participación con Viva GyM para des-

arrollar un proyecto inmobiliario en el terreno ubicado en la Avenida Pezet 583 esquina con Calle Gral. Mu-

ñiz – San Isidro – Lima. Ambos partícipes mantienen un porcentaje de participación del 50% del total. El te-

rreno mantiene un área de 1,375 m2, con una zonifica-

ción RDMA (Residencial de Densidad Muy Alta). Se estima que la inversión del Fondo en este proyecto

será de S/26.29 millones, siendo la inversión total de

aproximadamente US$17.90 millones.

Cabe indicar que dicho proyecto considera la cons-trucción de un edificio residencial de 20 pisos que al-

bergará 33 departamentos, siendo el área promedio

objetivo para la unidad típica de 360 m2 más cuatro

estacionamientos; asimismo, el área vendible total as-

ciende a 13,487 m2. Con fecha 09 de marzo se inició

la construcción del proyecto al contar con las preven-

tas necesarias, a pesar de la desaceleración del ritmo de ventas. Se espera la culminación de dicho proyecto

para el 2017.

Aqualina El día 05 de febrero de 2015, se aprobó la inversión

en el Proyecto Aqualina que consiste en una asocia-ción en participación con la empresa Armas Doomo

SA para el desarrollo de un edificio residencial de 58 departamentos ubicado en Av. Paseo de la República

6231-6243, en el distrito de Miraflores. La inversión total requerida para el desarrollo del proyecto es de

US$3.59 millones de los cuales el Fondo participará con el 70% de la inversión. Se espera finalizar el pro-

yecto a fines del 2017 con un retorno esperado anual (TIR) de 20.10%.

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Inversiones Ejecutadas

Huarochirí Mz. B8

Lote ubicado frente al proyecto Huarochirí Mz. A8 y mantiene una extensión de 100,005 m

2. El 16 de di-

ciembre de 2013 el Fondo pagó US$10.00 millones por su adquisición. Asimismo, el terreno cuenta con

zonificación I2 y posee un frente amplio de 380 ml a la Avenida Principal del Parque Industrial.

23%

18%

18%

18%

9%

9% 5%

Portafolio Faro Inmobiliario Diciembre 2015

Industrial Huarochirí Mz.A8

Pezet

Angélica

Santa Anita

Ferreyros

Tallanes

Aqualina

Industrial23%

Residencial23%

Comercial54%

Inversiones por destino de Inversión

Diciembre 2015

17

Inicialmente, la adquisición del mismo mantuvo como

objetivo el arrendamiento del terreno y posterior ven-ta; sin embargo, el día 25 de agosto de 2015 se con-

cretó la venta del terreno a la empresa Fima S.A., ge-nerando una utilidad de S/10.4 millones con una TIR

anual en Soles de 20.39%.

Con fecha posterior a la fecha de análisis se concretaron

nuevas inversiones, las cuales fueron aprobadas en Co-mité de Inversiones de fecha 30 de noviembre de 2015,

las cuales se detallan a continuación:

Proyecto Huachipa El 03 de marzo se firmó la asociación en participa-

ción con Arteco Inmobiliaria Proyecto 5 S.A. en un proyecto de vivienda familiar. El capital comprome-

tido en este proyecto es de S/12.35 millones, y se es-taría liquidando en setiembre 2019. La utilidad espe-

rada para el Fondo es de S/3.6 millones y la TIR anual de 15.46%.

El Proyecto consiste en un conjunto de viviendas

multifamiliares en un terreno de 12,164.67 m2 ubica-

dos en el distrito de Ate. El Fondo tiene una partici-

pación de 65% en la utilidad en la Asociación en Participación.

Proyecto Las Mimosas

El día 16 de marzo se ejecutaron las opciones de compra sobre los inmuebles en los que se desarro-

llará este proyecto, una vez aprobado el anteproyecto presentado a la Municipalidad de Barranco, siendo el

Fondo el titular de este proyecto. El capital del Fon-do comprometido en este proyecto es de US$1.99

millones y se estaría liquidando en diciembre 2018.

La utilidad esperada para el Fondo es de US$1.64 millones y la TIR anual de 28.73%.

Este proyecto consiste en la construcción de un edi-

ficio de vivienda en el Distrito de Barranco en el De-partamento de Lima, en un área de 598 m

2 ubicado

en la Avenida El Sol Oeste N. 405. Esta edificación constará de 29 departamentos, 52 estacionamientos y

32 depósitos.

Adicionalmente, en Comité de Inversiones de fecha 22 de marzo de 2016 se aprobó la siguiente inversión:

Proyecto San Felipe Este proyecto en Asociación en Participación con el Grupo Albamar consiste en el desarrollo de un pro-

yecto residencial de 21 pisos y 5 sótanos, el cual comprende 100 departamentos y 99 estacionamientos,

en la cuadra 10 de la avenida San Felipe en el distrito

de Jesús María. El terreno tiene un área de 747.93 m2

y el precio de compra es US$2.5 millones (US$3.343

por m2). La inversión comprometida para el proyecto

es S/14.33 millones. El equity que invertiría el Fondo

es S/11.25 millones (81.19%) y la utilidad que ob-tendría es S/6.67 millones, asumiendo un valor de

venta promedio de S/5,918 por m2 incluido IGV. El retorno esperado anual del proyecto (TIR) es de

19.03% y se espera su liquidación en octubre de 2019.

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium

Adicionalmente a las inversiones señaladas, el Equipo

Gestor del Fondo se encuentra negociando activamente la incorporación de nuevas inversiones en el sector inmobi-

liario que le permitan generar retornos importantes al Fondo en un mediano plazo.

22%

16%

16%

16%

9%

9%7% 5%

0%

Portafolio Faro Inmobiliario Marzo 2016

Industrial Huarochirí Mz.A8

Pezet

Angélica

Santa Anita

Ferreyros

Tallanes

Huachipa

Aqualina

Las Mimosas

Industrial21%

Residencial29%

Comercial50%

Inversiones por destino de Inversión

Marzo 2016

18

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA

En Miles de Soles

Var% Var%

Dic.15/Dic.14 Mar.16/Dic.15

Efectivo y Equivalente de Efectivo 4,257 6% 2,485 2% 4,458 3% 19,784 11.0% 9,308 5% 696.3% -53.0%

Otras Cuentas por Cobrar 9 0% 7 0% 1 0% 3 0% - 0% -52.9% -100.0%

Gastos pagados por anticipado 27 0% 30 0% 38 0% 35 0% 160 0% 15.9% 362.7%

Impuestos por recuperar 641 1% 259 0% 2,207 1% 500 0% - 0% 93.3% -100.0%

Total Activo Corriente 4,934 7% 2,780 2% 6,704 4% 20,322 11% 9,468 5% 631.1% -53.4%

Crédito Fiscal por Impuesto a las Ventas - 0% 1,633 1% - 0% 2,226 1% 2,292 1% 36.3% 3.0%

Inversiones Inmobiliarias 54,117 76% 115,300 79% 115,545 76% 120,546 67% 120,564 64% 4.6% 0.0%

Inversión en proyectos inmobiliarios 12,471 17% 26,917 18% 30,443 20% 36,046 20% 48,355 26% 33.9% 34.1%

Existencias destinadas para la venta - 0% - 0% - 0% - 0% 8,917 5% - -

Total Activo No Corriente 66,588 93% 143,850 98% 145,988 96% 158,818 89% 180,128 95% 10.4% 13.4%

TOTAL ACTIVO 71,523 100% 146,630 100% 152,692 100% 179,140 100% 189,596 100% 22.2% 5.8%

PASIVO Dic.13 % Dic.14 % Mar.15 % Dic.15 % Mar.16 % Dic.15/Dic.14 Mar.16/Dic.15

Cuentas por Pagar Comerciales - 0% - 0% - 6,747 4% 11,482 6% - 70%

Otras Cuentas por Pagar 13 0% 22 0% 11 0% 26 0% 1 0% 17.9% -96.1%

Ganancias Diferidas - 0% - 0% 0% 147 0% 151 0% - 2.4%

Total Pasivo Corriente 13 0% 22 0% 11 0% 6,920 4% 11,634 6% 31353.9% 68.1%

Ingresos Diferidos - 0% - 0% - 0% - 0% 6,488 3% - -

Total Pasivo no Corriente - 0% - 0% - 0% - 0% 6,488 3% - -

TOTAL PASIVO 13 0% 22 0% 11 0% 6,920 4% 18,122 10% 31353.9% 161.9%

PATRIMONIO NETO

Capital Emitido 74,676 104% 146,302 100% 153,929 101% 160,959 90% 160,959 85% 10.0% 0.0%

Resultados Acumulados - 0% (3,167) -2% 306 0% 306 0% 11,261 6% -109.7% 3577.9%

Resultados del Ejercicio (3,167) -4% 3,473 2% (1,554) -1% 10,955 6% (746) 0% 215.4% -106.8%

TOTAL PATRIMONIO 71,509 100% 146,608 100% 152,681 100% 172,220 96% 171,474 90% 17.5% -0.4%

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 71,523 100% 146,630 100% 152,692 100% 179,140 100% 189,596 100% 22.2% 5.8%

ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES

En Miles de Soles

INGRESOS - - - 39,879 100% 740 100% - -

Ingresos por Arrendamiento - - - 1,437 4% 740.0 100% - -

Ingresos por venta de inversiones inm. - - - 38,438 96% - 0% - -

Otros - - - 3 0% - 0% - -

COSTOS OPERACIONALES (2,965) (32,656) -82% (51) -7% - -

Costo por enajenación inversiones inm. - - (32,178) -81% - 0% - -

Costos operacionales (479) -1% (51) -7% - -

Utilidad Bruta - - - 7,222 18% 689 93% - -

Ganancia por cambios en el valor razonable

de inversiones mobiliarias - 9,711 - 8,000 20% - 0% -17.6% -

Ganancia por cambios en el valor razonable

de los proyectos inmobiliarios - - - 1,316 3% - 0% - -

GASTOS (3,167) (6,238) (1,554) (5,583) -14% (1,435) -194% -10.5% -7.6%

Remuneración a la SAFI (2,823) (5,645) (1,411) (5,645) -14% (1,411) -191% 0.0% 0.0%

Otros Gastos (459) (608) (163) (435) -1% (172) -23% -28.5% 5.7%

Ingresos financieros 119 24 4 30 0% 13 2% 23.1% 227.5%

Gastos financieros (2) (10) (8) 0% 135 18% -15.8% -

Diferencia en cambio neta (2) 1 16 475 1% 0% 47447.0% -100.0%

Utilidad antes del Imuesto a la Renta (3,167) 3,473 (1,554) 10,955 27% (746) -101% 215.4% -52.0%

Impuesto a la Renta - - - - 0% - 0% - -

Utilidad (Pérdida) Neta (3,167) 3,473 (1,554) 10,955 27% (746) -101% 215.4% -52.0%

FARO CAPITAL FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO I

Mar.15

Dic.13

Dic.14 %

Dic.14 %

%

Mar.15 % Mar.16/Mar.15

ACTIVO %

% Dic.15/Dic.14

Dic.13 Mar.16 %

Mar.16 %

Dic.15 %

Dic.15 %

19

ESTADO DE SITUACION FINANCIERA

En miles de Soles

Var. % Var. %

Dic-15/Dic-14 Mar-16/Dic-15

Efectivo y Equivalentes al Efectivo 841 60% 466 27% 3 0% 65 13% 1,111 22% 944 19% 38876.2% -15.0%

Ctas. por Cobrar a Fondos Admin. - 0% - 0% 138 6% - 0% - 0% - 0% - -

Cuents por cobrar relacionadas - 0% 17 0% 1 0% - 0% - 0% 153 3% -100.0% -

Otras Cuentas por Cobrar (neto) 185 13% 36 2% 65 3% 69 14% 14 0% 54 1% -78.0% 278.7%

Gastos Pagados por Anticipado 7 1% 39 2% 39 2% 38 8% 46 1% 43 1% 17.4% -6.0%

Impuestos por recuperar 49 4% 68 4% 95 4% 59 12% 29 1% - 0% -69.3% -100.0%

Total Activo Corriente 1,083 78% 626 36% 341 14% 231 46% 1,200 24% 1,194 24% 251.5% -0.5%

Inversiones disponibles para la Venta - 0% 644 37% 1,716 73% - 0% 3,465 68% 3,810 75% 101.9% 10.0%

Otras Cuentas por Cobrar (neto) - 0% - 0% - 0% - 0% 144 3% 163 3% - 13.3%

Impuesto a la Renta Diferido 178 13% 239 21% 77 4% 50 10% 19 0% 70 1% -75.9% 277.5%

Muebles y Enseres y Equipos, neto 129 9% 243 14% 229 10% 224 44% 232 5% 229 5% 1.4% -1.3%

Intangibles, neto 3 0% 3 0% 1 0% 1 0% 5 0% 3 0% - -35.0%

Total Activo No Corriente 310 22% 1,129 64% 2,022 86% 275 54% 3,863 76% 4,275 84% 91.1% 10.7%

TOTAL ACTIVO 1,394 100% 1,755 100% 2,363 100% 506 100% 5,064 100% 5,469 108% 114.2% 8.0%

PASIVO dic-12 % dic-13 % dic-14 % mar-15 % dic-15 % mar-16 % Dic-15/Dic-14 Mar-16/Dic-15

Cuentas por Pagar Comerciales 19 1% 3 0% 46 2% 37 1% 28 1% 10 0% -38.9% -64.4%

Otras cuentas por pagar 81 6% 264 15% 471 20% 459 17% 1,437 28% 1,371 25% 205.1% -4.6%

Parte Corriente de Obligaciones Financieras 0% 18 1% 21 1% 22 1% 26 1% 26 0% 23.3% 0.6%

Total Pasivo Corriente 100 7% 285 16% 538 23% 518 19% 1,491 29% 1,407 26% 177.2% -5.6%

Parte no Corriente de Obligaciones Financieras - 0% 82 5% 67 3% 64 50 1% 42 1% -24.6% -16.5%

Impuestos diferidos - 0% - 0% - 0% - - 0% 0% - -

TOTAL PASIVO 100 7% 367 21% 604 26% 582 21% 1,541 30% 1,449 26% 154.9% -6.0%

-

PATRIMONIO NETO

Capital Social 1,740 125% 1,990 113% 1,990 84% 1,990 73% 1,990 39% 1,990 36% 0.0% 0.0%

Otras reserva de capital - 0% - 0% - 0% - 0% - 0% - -

Resultados no realizados - 0% (22) -1% (2) 0% (29) -1% 121 2% 57 1% -7808.1% -52.9%

Resultados Acumulados (171) -12% (447) -25% (581) -25% (229) -8% (230) -5% 1,411 26% -60.4% -714.3%

Utilidad / Pérdida del Ejercicio (276) -20% (134) -8% 351 15% 426 16% 1,641 32% 562 10% 367.6% -65.8%

TOTAL PATRIMONIO 1,293 93% 1,388 79% 1,759 74% 2,158 79% 3,523 70% 4,020 74% 100.3% 14.1%

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 1,394 100% 1,755 100% 2,363 100% 2,740 100% 5,064 100% 5,469 100% 114.3% 8.0%

ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES

En miles de Soles

Var. % Var. %

Dic-15/Dic-14 Mar-16/Mar-15

INGRESOS 1,685 100% 4,251 100% 7,161 100% 3,241 100% 13,242 100% 3,423 100% 84.9% 5.6%

Remuneración y Comisión por Adminsitración 1,494 89% 3,939 93% 7,069 99% 3,224 99% 13,225 100% 3,422 100% 87.1% 6.1%

Otros Ingresos Operacionales 191 11% 312 7% 92 1% 17 1% 17 0% 1 0% -81.5% -94.1%

GASTOS / OTROS INGRESOS (2,068) -123% (4,436) -104% (6,657) -93% (2,644) -82% (10,950) -83% (2,643) -77% 64.5% 0.0%

Gastos Administrativos y Generales (2,074) -123% (4,567) -107% (6,665) -93% (2,694) -83% (11,185) -84% (2,620) -77% 67.8% -2.7%

Ingresos / Gastos Financieros, neto 18 1% (2) 0% (7) 0% (1) 0% 0 0% 2 0% -105.8% -300.0%

Ganancia / Pérdida por Tipo de Cambio (11) -1% 81 2% 14 0% 51 2% 235 2% (25) -1% 1577.6% -149.0%

Otros, neto (1) 0% 52 1% 1 0% - 0% - 0% 0% -100.0% -

Utilidad antes del Impto. a la Renta (383) -23% (184) -4% 504 7% 597 18.4% 2,292 17% 780 23% 354.8% 30.7%

Impuesto a la Renta 107 6% 51 1% (153) -2% (171) -5% (651) -5% (218) -6% 325.3% 27.5%

Utilidad / Pérdida Neta (276) -16% (134) -3% 351 5% 426 13% 1,641 12% 562 16% 367.6% 31.9%

FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION

ACTIVO dic-13 %

dic-13 %dic-12 %

dic-12 dic-14 %

dic-14 %

% mar-15 %

mar-15 %

dic-15 %

dic-15 %

mar-16 %

mar-16 %

20

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Y LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE INVESTIGACION PUBLICADAS POR

EQUILIBRIUM (LAS “PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM”) PUEDEN INCLUIR OPINIONES ACTUALES DE

EQUILIBRIUM SOBRE EL RIESGO CREDITICIO FUTURO RELATIVO DE ENTIDADES, COMPROMISOS

CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A DEUDA. EQUILIBRIUM DEFINE RIESGO CREDITICIO COMO

EL RIESGO DE QUE UNA ENTIDAD NO PUEDA CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES,

FINANCIERAS UNA VEZ QUE DICHAS OBLIGACIONES SE VUELVEN EXIGIBLES, Y CUALQUIER PERDIDA

FINANCIERA ESTIMADA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS NO TOMAN EN

CUENTA CUALQUIER OTRO RIESGO, INCLUYENDO SIN LIMITACION: RIESGO DE LIQUIDEZ, RIESGO DE VALOR

DE MERCADO O VOLATILIDAD DE PRECIO. LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO Y LAS OPINIONES DE

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