FE PUBLICA REGISTRAL

From the SelectedWorks of Rmulo MartnMorales Hervias

May 2015

La Fe Pblica Registral como proteccin intilfrente a los contratos invlidos e ineficaces

ContactAuthor

Start Your OwnSelectedWorks

Notify Meof New Work

Available at: http://works.bepress.com/romulo_morales/35

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200 267

JURISPRUDENCIA REGISTRAL

INF

OR

ME

JU

RIS

PR

UD

EN

CIA

L

LA FE PBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIN INTIL FRENTE A LOS CONTRATOS

INVLIDOS E INEFICACES

Rmulo MORALES HERVIAS*

TEMA RELEVANTE

En este artculo, el autor, luego de analizar la fe pblica registral, concluye que esta no puede coexistir con disposiciones normativas de la proteccin de los terceros adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe, por lo que considera que la modificacin del artculo 2014 por obra y gracia de la Ley N 30313 seguramente es y ser aplaudida por los delincuen-tes de las mafias inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y las suplantaciones de identidades se descubrirn en los Registros Pblicos.

I. PROPSITO

El propsito de este ensayo es determinar si es posible que coexistan en un mismo texto norma-tivo la proteccin de los terceros adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe con la proteccin de la Fe Pblica Registral. En el contexto de la adqui-sicin derivativa, la buena fe es un requisito para la adquisicin a non domino. La exigencia de la buena fe resulta del principio general de derecho, segn el cual, ninguno puede eliminar un derecho real de otro si conoce su existencia [Sottomayor, 2010, p. 86]. Dicho principio general de buena fe1

* Abogado por la Universidad de Lima. Magster por la Universidad di Roma Tor Vergata. Diplomado en Derecho Romano; y en Derecho de los Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad di Roma La Sapienza. Doctor por la Pontificia Universidad Catlica del Per (PUCP). Profesor de Derecho Civil en la PUCP, en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y en la Universidad de San Martn de Porres.

1 La buena fe como elemento constitutivo y fundamento de la adquisicin derivativa es diversa de la buena fe objetiva que exige deberes de lealtad y de sinceridad, en relacin a la otra [Sottomayor, 2010, p. 102].y que actualmente, en el derecho europeo, la buena fe pas a asumir, ms all de una funcin integrativa, correctiva y de regulacin de los contratos, la funcin de control del contenido de los contratos, de juicio de validez de los contratos o clusulas singulares, de tutela de la autodeterminacin y de con-fianza del adherente, y de garanta del equilibrio de las prestaciones, estando as fundamentada en la idea de equilibrio contrac-tual, as como en la idea de altruismo [Sottomayor, 2010, pp. 102-103]. El artculo 1362 del Cdigo Civil peruano solo regula la buena fe objetiva.

no se aplica al artculo 2014 del Cdigo Civil (en adelante, CC) donde la buena fe tiene un signi-ficado completamente diferente. Es incongruente alcanzar una interpretacin sistemtica, por un lado, entre una normativa basada en la proteccin del inters del tercer adquirente a ttulo oneroso y de buena fe; junto con la proteccin del inters del trfico en que haya seguridad y rapidez en la adquisicin de bienes inmuebles; y, por otro lado, una normativa fundamentada en la proteccin del inters del propietario. La razn de esta inalcan-zable interpretacin es porque ambos intereses

268

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

son incompatibles. As, el funda-mento de la tutela establecida para el adquirente a non domino est cla-ramente en el inters general a la seguridad en la circulacin jurdica, que impone preservar la confi anza del adquirente a quien siempre se le requiere la buena fe (Muccioli, p. 102). El inters del propietario puede ser protegido si el inters del adquirente a non domino est des-vinculado de la tica: Creemos que la exigencia de la buena fe repre-senta un vnculo entre el derecho y la moral, criterio valorativo, y no meramente un criterio pragmtico de resolucin de confl ictos. Recono-cemos que la verdadera ratio de esta regulacin legal es la proteccin de la seguridad del trfi co jurdico. Pero el legislador no quiere llevar la proteccin de este valor muy lejos, sino apenas hasta donde no se trans-forme en una compensacin para aquellos que asumen comporta-mientos desleales en el trfi co jur-dico. La ley no quiere proteger todo el trfi co jurdico, como un valor en s mismo, sino apenas el trfi co jur-dico leal y honesto [Sottomayor, 2010, p. 913].

Hay muchas razones de defensa de la Fe Pblica Registral en el Per. Dicha defensa se ha convertido en

un dogmatismo irrevisable. Se argu-yen muchos argumentos de distinto tipo, pero todos ellos coinciden en la defensa de la inmutabilidad del Registro Pblico que no es apa-riencia, es verdad ofi cial, es publi-cidad oficial [Pau Pedrn, 2001, p. 190]. No compartimos dicha ase-veracin que todo se explica a travs de la invocacin de la seguridad del trfi co jurdico como nico criterio para defender la verdad ofi cial de los Registros Pblicos. Aqu cabe pre-guntarse si la Fe Pblica Registral es indiferente al trfi co jurdico desleal y deshonesto.

II. INTERPRETACIN TEXTUAL O LITERAL DEL ARTCULO 2014 DEL CDIGO CIVIL

Durante dcadas en el Per se aplica el artculo 2014 del CC como si las adquisiciones por parte de terceros adquirentes a ttulo oneroso han sido inmunes a las patologas de las trans-ferencias anteriores. Dicha disposi-cin normativa indica una proteccin a los terceros adquirentes siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) Ser un tercero adqui-rente de derechos reales; b) Ser un adquirente de buena fe (descono-cimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a ttulo oneroso; d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlos; y e) La inscripcin del derecho del adquirente.

La mayora por no decir casi la tota-lidad de la jurisprudencia y doctrina nacionales interpreta textualmente tal disposicin normativa a fi n de pro-teger absolutamente al tercer adqui-rente a ttulo oneroso y de buena fe cuando ostensiblemente las adquisi-ciones anteriores inscritas son nulas o inefi caces en sentido estricto. La inscripcin no garantiza las valide-ces o las efi cacias de dichas ventas ya

que muchos de esos terceros adqui-rentes actan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pblica Registral. Esta conducta de mala fe comporta el conocimiento de las patologas de los contratos anteriores. El signifi -cado de la buena fe Fe Pblica Registral es el desconocimiento de la inexactitud registral a dife-rencia de la buena fe la cual con-siste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [Gazzoni, 1998, p. 38. En el mismo sentido: Triola, 2004, pp. 14-15]. La proteccin del tercero adquirente de buena fe y a ttulo one-roso constituye el fundamento tico de la inscripcin la cual confiere seguridad al trfi co jurdico [Ferri y Zanelli, 1995, pp. 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe bus-carse solo en el Registro Pblico es desconocer los valores jurdicos que fundamentan las adquisiciones a ttulo oneroso de los terceros.

Por el contrario, la interpretacin del artculo 2014 del CC excluye los intereses regulados y valorados de los aparentes transferentes suplanta-dos en sus identidades o cuyas fi r-mas fueron falsifi cadas. Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. ste tam-bin tiene buena fe y va a ser pri-vado de un bien que puede consti-tuir su principal fuente de riqueza o de su habitacin [Sottomayor, 2010, pp. 912-913]. As, la protec-cin de la seguridad del trfi co jur-dico y la circulacin de los bienes solo est fundamentada ticamente en la adquisicin a non domino de aquel que confa en la apariencia de la titularidad del transferente, y no de aquel que conoce la divergencia entre la realidad material y la rea-lidad registral [Sottomayor, 2010, p. 913]. La proteccin del trfico

No compartimos la aseveracin de que todo se explica a travs de la invocacin de la seguridad del trfico jurdico como nico criterio para defender la verdad oficial de los Registros Pbli-cos. Aqu cabe preguntarse si la Fe Pblica Registral es indi-ferente al trfico jurdico des-leal y deshonesto.

Comentario relevante del autorrelevante del autor


INFORME JURISPRUDENCIAL

jurdico se justifica cuando el trfico es leal y honesto. Este valor jurdico no es tomado en cuenta en nuestro medio que idolatra la seguridad del trfico jurdico sin tomar en cuenta el verdadero sentido de la buena fe del adquirente. Ello se vuelve ms grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ah que el intrprete de la norma no puede desconocer esa realidad mate-rial la cual es ms amplia que la rea-lidad registral. El propietario suplan-tado en su identidad o cuya firma fue falsificada tambin tiene buena fe y ella debe valorarse respecto de los otros intereses. Seguidamente ana-lizaremos que la Fe Pblica Regis-tral est muy distante del concepto de buena fe con sentido tico.

III. FE PBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIN INTIL: LA LEY N 30313 CORROBORA SU INUTILIDAD

Existe una antinomia evidente entre la proteccin de los terceros adqui-rentes a non domino (ejemplos:

artculos 194 [terceros perjudicados a quien de buena fe y a ttulo one-roso]; 197 [derechos adquiridos a ttulo oneroso por los terceros subad-quirientes de buena fe]; 865 [dere-chos de los terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso]; 948 [quien de buena fe y como propie-tario recibe de otro la posesin de una cosa mueble] y cuarto prrafo del artculo 1372 [derechos adquiri-dos de buena fe] del CC) frente a los terceros adquirentes a ttulo oneroso con Fe Pblica Registral (segundo

prrafo del artculo 665 [buena fe del adquirente]; y artculo 2014 [tercero que de buena fe adquiere a ttulo one-roso] del CC)2. Aqu hay un conflicto no solo de disposiciones normativas sino de valores jurdicos.

Un ejemplo puede ilustrar lo dicho. Ntese que en la regulacin de la simulacin y la proteccin de los ter-ceros adquirentes se basa en la buena fe definida en concreto como el des-conocimiento de la simulacin de la anterior transferencia.

2 Se suele invocar en doctrina nacional que la concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles (art. 1135 del CC) y la concurrencia de arrenda-tarios (art. 1670 del CC) son casos semejantes a los terceros adquirentes de Fe Pblica Registral. Dichas disposiciones normativas no regulan ni son semejantes a la regulacin de la Fe Pblica Registral. En la concurrencia de acreedores se otorga la proteccin preferente de la pretensin de dar al acreedor que cumpla ciertos requisitos y adicionalmente que actu de buena fe. Dicha buena fe no es la Fe Pblica Registral. Asimismo, la proteccin del arrendatario si inscribi el contrato de arrendamiento (art. 1670 del CC) se justifica porque en caso de enajenacin del bien arren-dado, el adquirente deber respetar el contrato (numeral 1 del art. 1708 del CC). Y la buena fe del arrendatario es opuesta a la Fe Pblica Registral.

El significado de la buena fe Fe Pblica Registral es el descono-cimiento de la inexactitud regis-tral a diferencia de la buena fe, la cual consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial

En qu consiste

Artculo 1415 del Cdigo Civil italiano de 1942. Efectos de la simulacin respecto a terceros

Artculo 243 del Cdigo Civil portugus de 1966. Inoponibilidad de la simula-cin a los terceros de buena fe

Artculo 194 del Cdigo Civil peruano de 1984

La simulacin no puede oponer-se, ni por las partes contratantes, ni por sus causahabientes ni por los acreedores del enajenante simulado, a los terceros que de buena fe hubieren adquirido derechos del titular aparente, sin perjuicio de los efectos de la inscripcin de la demanda de simulacin

1. La nulidad proveniente de la si-mulacin no puede ser pedida por el simulador contra el tercero de buena fe.

2. La buena fe consiste en la ignorancia de la simulacin al tiempo en que fueron constituidos los respectivos derechos.

3. Se considera siempre de mala fe al tercero que adquiri el derecho poste-riormente a la inscripcin de la accin de simulacin, cuando este se ejercit.

La simulacin no puede ser opuesta por las partes ni por los terceros perjudicados a quien de buena fe y a ttulo oneroso haya adquirido derechos de titular aparente.

La ley italiana protege al tercero por el solo hecho de haber igno-rado la simulacin [Orestano. 2012, p. 451]. La razn de ser de la pro-teccin a los terceros es el princi-pio de la confianza: La adquisi-cin del tercero es la adquisicin a non domino, determinado por la ley a fin de tutelar las confianzas sin culpa y por ello la certeza en la circulacin de los derechos [Ores-tano. 2012, p. 446]. Prevalece la situa-cin aparente respecto de aquella real,

a condicin que los terceros hayan confiado sobre la apariencia creada por el contrato simulado de buena fe, y en la ignorancia de lesionar el derecho ajeno [Ricciuto, 1999, p. 1423]. Otras doctrinas resaltan el principio de la apariencia: Es fcil explicar por qu el tercero prote-gido prevalezca sobre las partes del acuerdo simulatorio: estas son, por definicin, menos merecedoras de tutela, en cuanto artfices de la apa-riencia que ha engaado al tercero.

270


Su primaca sobre los acreedores del enajenante simulado se explica con una ratio de tutela de la seguridad de las adquisiciones para el buen fun-cionamiento de la circulacin jur-dico-econmica: en nombre de esta, quien ha participado dinmicamente en un acto de circulacin es prefe-rido a quien haya concebido una mera confianza esttica sobre la con-sistencia de un patrimonio (segn la misma graduacin de intereses que funda el art. 1153) [Roppo, 2009, p. 651]. En el mismo sentido: La regla responde, en efecto, al princi-pio de la apariencia, que no se debe entender como equivalencia entre apariencia y realidad, sino, ms bien, en el sentido de que quien da lugar a una situacin negocial aparente no puede hacer valer la situacin real frente a terceros de buena fe [Bianca, 2007, p. 724]. Una doctrina italiana pone en resalto el significado de la buena fe del tercer adquirente: La buena fe es relevante, es la buena fe en sentido subjetivo, es decir la igno-rancia de lesionar un derecho ajeno. Quien adquiere del titular simulado podr alegar su buena fe si ignora que su adquisicin lesiona el derecho del titular efectivo [Bianca, 2007, p. 725].

Por otro lado, el legislador portugus excluyendo la regulacin general de la nulidad, imposibilita que un sujeto invoque la nulidad (la simula-cin o la venta de bienes ajenos) con-tra otro que primero confo. Se pro-cura responder a dos problemas: por un lado, salvaguardar los terceros de buena fe y, consecuentemente, el propio comercio jurdico, y, por otro lado, impedir que los sujetos delin-cuentes usen los mecanismos dispo-nibles por el sistema con el simple propsito de procurar su beneficio personal [Menezes Cordeiro, 2014, p. 97]. El concepto de buena fe

asume una dimensin tica [Mene-zes Cordeiro, 2014, p. 98].

Las fuentes italianas y portugue-sas son imprescindibles para com-prender la disposicin normativa peruana. As podemos entender que no basta la aplicacin del principio de la apariencia sino tambin del principio de la confianza: La pro-teccin de la apariencia es una con-dicin necesaria para el dinamismo

en la transferencia de los derechos y para que los interesados puedan crear confianza legtima en las expecta-tivas, que resulta de la percepcin legtima de una determinada situa-cin [Sottomayor, 2010, p. 99].

Ahora bien, cmo debemos enten-der a la Fe Pblica Registral? Pensa-mos que ella debe ser entendida en su sentido original y no en sentidos diversos que la desnaturalizan.

Cdigo Civil alemn de 1896

Ley espaola de 30 de diciembre de 1944 segn Texto Refundido segn Decreto de 8

de febrero de 1946

Cdigo Civil peruano de 1984

892.- Fe pblica del registro inmobiliario (1) El contenido del registro inmobiliario se considera exacto en favor de aquellos que adquie-ren, mediante negocio jurdico, un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, a no ser que se extienda un asiento de contradiccin contra la exactitud o la inexactitud sea conocida por el adquirente. Si el titular se encuentra limitado en el poder de disposicin sobre un derecho inscrito en el registro inmobiliario en beneficio de una determinada persona, la limitacin solo es eficaz frente al adquirente si resulta del registro inmobiliario o si es conocida por el adquirente.

Artculo 34.- El tercero que de buena fe adquiera a ttulo one-roso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o re-suelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.La buena fe del tercero se pre-sume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tu-viere su causante o transmitente.

Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adqui-sicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

En Alemania, el 892 se apoya en la apariencia creada por el Registro [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1065]: Para que se produzca la adquisicin se exige que en el Registro no conste ningn asiento de contradiccin (Widerspruch), que ponga en duda la apariencia jurdica registral que sirve de base a la buena fe [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1072]. El 892 tiene por finalidad la proteccin del trfico; se trata de que haya una libre circu-lacin de bienes que acabar favo-reciendo los intereses econmicos

generales [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1079]. Dicha buena fe que es la Fe Pblica Registral no se aplica en algunos casos concretos en Ale-mania: (i) Cuando el adquirente, ante las dudas ms que razonables sobre la exactitud del Registro, cie-rra conscientemente los ojos a la rea-lidad, para poder seguir diciendo que l es de buena fe. En tal caso se puede entender que hay un compor-tamiento contrario a las buenas cos-tumbres, que le obliga a indemnizar el dao causado ( 896). Basta a tal efecto el llamado dolo eventual del



adquirente; y la alegacin de dicho pargrafo del BGB por el propieta-rio excluir la adquisicin de dicho tercero [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1076]; y (ii) La apariencia registral no pro-tege frente a la falta de capacidad del enajenante ni frente a la nulidad del negocio dispositivo pues el Regis-tro no publica nada sobre tales extre-mos [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071]. Un caso de falsificacin de firmas tiene una solucin en Alemania: N falsifi ca la documentacin personal de E, propietario, y de este modo consigue que como consecuencia de su declaracin la propiedad sea transmitida a X; X transmite la pro-piedad a G [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1063]: X no adquiere basndose en la confi anza que le ofrece el Regis-tro, sino en la falsa documentacin que le presenta N. No obstante E no quedar totalmente desprotegido: El hecho de que no se tenga en cuenta el hecho de que al propieta-rio no le es en absoluto imputable la prdida de la apariencia registral se basa en que esta contar en todo caso

con una pretensin de resarcimiento frente al Estado [Westermann; Wes-termann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1064]. Asimismo, en caso de falta de capacidad de obrar del disponente no se transmite la propiedad, por ms que pueda verse protegido el tercer adquirente [Westermann; Wester-mann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071]. Estas refl exiones son impor-tantes. En Alemania, la falsifi cacin de firmas no deja desprotegido al propietario.

Entonces, para que funcione el prin-cipio de la Fe Pblica Registral se requiere de un sistema constitu-tivo, integrado por un principio de abstraccin, como el alemn (Eini-gung, Auflassung, Eintragung), lo que corresponde a una organiza-cin del registro, basada en el prin-cipio de legalidad, en que la legali-dad de los ttulos es controlada por jueces/funcionarios de la adminis-tracin judicial [Sottomayor, 2010, p. 253]: En el sistema alemn, el principio de la fe pblica, debido a la mayor confi anza generada por el registro, en virtud de ser constitu-tivo, tiene mayor alcance en la pro-teccin de los terceros. El concepto de la buena fe consiste en el descono-cimiento de la inexactitud registral, estando protegido el tercero adqui-rente que ignora con culpa. La adqui-sicin a non domino es inmediata, sin que sea necesario el transcurso de un periodo de tiempo [Sottomayor, 2010, p. 251]. Ello no sucede ni en Espaa ni en Per.

En Espaa, el significado de la Fe Pblica Registral se ha desnaturali-zado. Una doctrina espaola se refi ere a un signifi cado de buena fe alejado de la disposicin normativa ale-mana la cual es el desconocimiento de causales de invalidez o de inefi -cacia en sentido estricto: La buena fe es la ignorancia de las causas de

nulidad o resolucin del derecho del transmitente; el tercero no ha adqui-rido conocimiento de ellas por la va registral no fi guran en los libros ni por va extrarregistral [Pau Pedrn, 2001, p. 209]. Otra doctrina espaola seala que la buena fe adems es un deber de conducta del tercer adqui-rente: El derecho vigente impone, en un aspecto, cierta obligacin de diligencia que antes no exista, pues en l, para demostrar la mala fe de un adquirente basta probar que cono-ci la posesin de hecho de la fi nca, a ttulo de dueo, por persona dis-tinta de su transmitente, o que tuvo medios racionales y motivos sufi-cientes para conocerla [Lacruz, 2011, pp. 267-268]. De ah que la ignorancia del tercero, base de su buena fe, versa, no tanto sobre la inexactitud del Registro, como sobre la falta de titularidad del transmi-tente (pinsese en las inscripciones de inmatriculacin). Es decir, se des-conoce el hecho de haber transmitido el autor anteriormente a otro sujeto, o no haber sido nunca titular, o exis-tir causas de nulidad, resolucin, res-cisin, etc., de su derecho, o ser falso su ttulo de adquisicin, o la inscrip-cin, etc. El conocimiento de ser el Registro inexacto no es causa de mala fe si se cree en la titularidad del

La interpretacin del artculo 2014 del CC excluye los intereses regu-lados y valorados de los aparentes transferentes suplantados en sus identidades o cuyas firmas fue-ron falsificadas. Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como funda-mento para privar el derecho del verdadero propietario. ste tam-bin tiene buena fe y va a ser pri-vado de un bien que puede consti-tuir su principal fuente de riqueza o de su habitacin.


La proteccin del trfico jurdico se justifica cuando el trfico es leal y honesto. Este valor jurdico no es tomado en cuenta en nues-tro medio que idolatra la seguri-dad del trfico jurdico sin tomar en cuenta el verdadero sentido de la buena fe del adquirente. Ello se vuelve ms grave cuando los terceros adquirentes son osten-siblemente estafadores.


272


transmitente [Lacruz, 2011, p. 269]. As, se ha consolidado en doctrina espaola que la buena fe es un deber de diligencia: La buena fe supone diligencia, y la buena fe hipotecaria no deja de ser buena fe; pero la ins-tauracin del Registro de la Propie-dad como instrumento publicador de las situaciones inmobiliarias, la posi-bilidad de todo derecho de acceder a l libremente, y la califi cacin, en algo tienen que aliviar los deberes de comprobacin a cargo de quien por supuesto, honradamente se propone adquirir con plena seguridad [Gor-dillo Caas, 2010, p. 158]. Dichas posiciones doctrinarias son inacep-tables porque no cabe inferir de una disposicin normativa basada en la Fe Pblica Registral un deber de conducta. En efecto, la inscripcin del ttulo del adquirente no exige un comportamiento de deber diligencia del tercero adquirente. Al contrario, la Fe Pblica Registral contiene una situacin del adquirente alejada de una situacin de deber: El principio de fe pblica registral exige que sea celebrado un negocio jurdico (o si se realiza un acto de ejecucin judicial) y que el adquirente confe, de buena fe, en la exactitud e integridad del registro, excluyendo la buena fe, si el adquirente tiene un conocimiento positivo de inexactitud registral o se inscriba en el registro un asiento de contradiccin [Sottomayor, 2010, p. 616].

Una doctrina nacional ha indicado que la buena fe se refi ere al desco-nocimiento honesto del tercero res-pecto a una realidad jurdica dis-cordante a lo que dice el Registro [Gonzales Barrn, 2008, p. 236]: La buena fe implica, por su propio nombre y connotacin, un determi-nado estado subjetivo que tiene un contenido tico valioso. Se trata de una creencia honesta y racional, y no a ciegas [Gonzales Barrn, 2008,

pp. 239-240]. Aqu es pertinente afi r-mar que la Fe Pblica Registral est separada de la tica. Esta doctrina nacional siguiendo a la doctrina espaola descrita sigue el mismo razonamiento de creer que la disposi-cin normativa de la Fe Pblica Regis-tral es la fuente del deber de diligen-cia del tercero adquirente. As dicha doctrina describe cmo funciona la buena fe-diligencia: la exigencia de probar que el tercero conoce efecti-vamente la realidad, hara superfl ua la clusula de buena fe, pues la con-vierte en una prueba diablica. Por ello, bastar acreditar que el tercero realiz una adquisicin injustifi cada, indefendible, absurda e irracional de acuerdo con los cnones de diligen-cia, sin necesidad de la prueba impo-sible del dolo [Gonzales Barrn, 2008, p. 240]. No podemos compartir dicha posicin. La Fe Pblica Regis-tral no es fuente de un deber de dili-gencia del tercero adquirente.

Asimismo, esta misma doctrina nacional considera que la Fe Pblica Registral predomina frente a la nuli-dad: Entre proteger al propietario primigenio (afectado por la nulidad) o por tutelar al tercer sub-adquirente (basado en la confianza del regis-tro) nuestro legislador con pleno

conocimiento de causa opt por la segunda postura, tal y como se deduce del artculo 2014 del CC, de la exposicin de motivos del propio Cdigo y de los importantes prece-dentes del derecho alemn y espaol, as como de la doctrina y la juris-prudencia construida sobre el tema [Gonzales Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de la p. 224]. Dichas aseve-raciones no son ciertas. Las doctri-nas y jurisprudencias nacionales han sido seguidoras del derecho espaol y mucho menos del derecho alemn.

Por otro lado, esta doctrina nacio-nal afirma algo que es inaceptable para quien usa la comparacin jur-dica: La doctrina italiana y portu-guesa CARECE DE INTERS para nuestra normativa en el punto de la fe pblica, ya que en esos pases NO EXISTE DICHO PRINCIPIO; por tal razn, esa doctrina no puede ade-cuarse al sistema jurdico peruano, que por el contrario S CONTEM-PLA LA FE PBLICA [Gonzales Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de las pp. 224-225]. Es pertinente sea-lar que el derecho comparado es la comparacin cientfi ca de los siste-mas jurdicos dirigida a estudiar las semejanzas y las diferencias entre varios sistemas jurdicos tomando tambin en consideracin las diver-sas implicaciones prcticas y socia-les [Mattei y Monateri, 1997, p. 13]. Es cierto que ni en Italia ni en Por-tugal existe una disposicin norma-tiva de la Fe Pblica Registral pero ello no excluye dos razones funda-mentales: (i) Las leyes, las doctri-nas y las jurisprudencias de dichos pases s regulan, s estudian y s aplican casos de adquisicin a non domino que sern tiles como fuente de conocimiento para comprobar si la Fe Pblica Registral como moda-lidad de adquisicin a non domino puede coexistir con dichos casos. Ello cobra relevancia cuando la

Esta doctrina nacional siguiendo a la doctrina espaola descrita sigue el mismo razonamiento de creer que la disposicin norma-tiva de la Fe Pblica Registral es la fuente del deber de diligencia del tercero adquirente. No pode-mos compartir dicha posicin. La Fe Pblica Registral no es fuente de un deber de diligencia del ter-cero adquirente.

Crtica del autorCrtica del autor



adquisicin a non domino del tercero produce automticamente la prdida del derecho del propietario: Los dos trminos de la relacin (adquisicin y prdida de derecho) en efecto se hayan en una posicin necesaria de reciprocidad funcional. De modo que, tambin para el fenmeno de la adquisicin a non domino, la conse-cuencia que debe describirse importa an una visin unitaria del momento de la adquisicin y de aquel de la prdida referidos a dos distintas esfe-ras subjetivas [Messinetti, 1999, p. 30]. De ah que entre la adquisi-cin del tercero y la prdida del dere-cho del propietario hay una relacin de prioridad lgica en virtud de la cual una u otra solo pueden conce-birse sucesivamente. No cabe una prdida del derecho si antes no se adquiri el derecho: Desde tal punto de vista, el nexo existente entre adquisicin y prdida del derecho debe entenderse en el sentido que la prdida del derecho debe entenderse es un efecto (indirectamente) pro-vocado por el hecho de la adquisi-cin [Messinetti, 1999, p. 30]; ii) El conocimiento de los formantes ita-liano y portugus es imprescindible

en el Per: Los principales forman-tes que encontramos en los sistemas modernos son la ley, la jurispruden-cia, y la doctrina. Es decir, el con-junto de disposiciones emanadas por el legislativo, el conjunto de las deci-siones de los jueces y el conjunto de las opiniones expresadas por los juristas [Mattei y Monateri, 1997, p. 14]. La justifi cacin del inters de los formantes italiano y portugus es que la mayora de casos de adquisi-cin a non domino regulados en el CC ha sido tomados de dichos for-mantes. Omitir su estudio es quedar atrapado en lo digan los espaoles cuando ellos tienen formantes dife-rentes al CC respecto a los casos en mencin. Ello no quiere decir que debemos prescindir de los forman-tes espaoles pero en los casos de las adquisiciones a non domino diferen-tes a la Fe Pblica Registral, los for-mantes italianos y portugueses son ms esclarecedores y eruditos.

Otro punto de discrepancia con la doctrina nacional citada es sobre la oponibilidad del contrato: los profe-sores italianos tienen muy difundida la errada sistemtica de tratar el tema de oponibilidad como parte de la Teora General del Contrato, cuando su ubicacin natural son los Dere-chos Reales, pues la vinculacin a terceros se produce en las situacio-nes jurdicas que otorgan un poder directo e inmediato sobre realida-des externas al mundo; en cambio, el contrato como negocio o hecho jurdico solo vincula a las partes, y no es oponible como tal frente a terceros [Gonzales Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de la p. 225]. Dicha posicin coloca la oponibilidad en la Teora de los Derechos Reales, pero en realidad la oponibilidad es una caracterstica de los contratos: Es necesario precisar que la oponi-bilidad del contrato no depende de la naturaleza del derecho o de los

efectos del acto, sino de la relevan-cia del ttulo y sobre aquello que el ordenamiento jurdico asla y poten-cia algunas situaciones que tienen una gran relevancia social: La opo-nibilidad del contrato prescinde de los efectos reales y obligatorios del contrato; y expresa el grado de rele-vancia que el ordenamiento jurdico atribuye al ttulo constitutivo segn el confl icto que el ordenamiento jur-dico debe resolver para realizar un conjunto ordenado de sujetos, bienes y derechos [Vettori, 2009, p. 384]. La oponibilidad del contrato se basa no en la mera titularidad de un dere-cho sino en seales de pertenencia: Se trata de un juicio de prevalencia que tiene fundamento no solo de su presencia sino de la diversa fuerza de cualquier ttulo que depender de la correspondencia a un cierto esquema normativo [Vettori, 2009, p. 383]. En este sentido, resulta interesante diferenciar dos niveles: A travs de la distincin entre pertenencia y titu-laridad, aparece evidente la contra-posicin entre consentimiento trasla-tivo y procedimiento de adquisicin, el primero dirigido a establecer la justificacin causal de la adquisi-cin, el segundo dirigido a constituir en adquirente una situacin de per-tenencia vlida erga omnes [Russo, 2010, p. 139]. Ello se explica con base en dos momentos sucesivos: Es verdad que las situaciones sub-jetivas se observan en su momento

Es contradictoria la regulacin de la Fe Pblica Registral con la regulacin de la prevalencia de la invalidez que incluye la nuli-dad y la anulabilidad sobre la inscripcin.


Por otro lado, esta doctrina nacio-nal afirma algo que es inacepta-ble para quien usa la compara-cin jurdica: La doctrina italiana y portuguesa carece de inte-rs para nuestra normativa en el punto de la fe pblica, ya que en esos pases no existe dicho principio; por tal razn, esa doc-trina no puede adecuarse al sis-tema jurdico peruano, que por el contrario s contempla la fe pblica.

Crtica del autorCrtica del autor

274


esttico y en su momento dinmico. El momento esttico expresa el coli-gamento de la riqueza a un sujeto, y por ello la legitimidad al disfrute de un bien de la vida; el momento din-mico expresa la transferencia de esta legitimidad a un sujeto diverso, ele-gido, con base en una justificacin causal, entre todos los posibles suje-tos que ambicionan el disfrute de la misma cosa. No se trata de repartir el disfrute, sino sobre todo de rela-ciones controversiales (que surgen en el momento crtico de la sustitu-cin intersubjetiva en la tutela jur-dica), los cuales son resueltos por el ordenamiento segn la atribucin de ndices externos de pertenencia. Es propiamente en el momento din-mico de las mutaciones que la dis-tincin entre titularidad y pertenen-cia adquiere particular significado [Russo, 2010, p. 290]. En el caso de la adquisicin a non domino el propie-tario tiene titularidad: La titularidad indica la razn causal (justificacin) de la proteccin jurdica respecto a una relacin entre el sujeto y el bien. La titularidad indica en abstracto el conjunto de las facultades de disfru-tar y de disponer correspondientes al sujeto [Russo, 2010, p. 138]. No obstante, el tercero adquirente ade-ms de ser titular del derecho tiene seales de pertenencia como un documento de fecha cierta, la pose-sin y la buena fe: La pertenencia es un concepto mucho ms amplio que el de titularidad, porque indica el conjunto de acciones judiciales, de medios de tutela que aseguran a un sujeto el disfrute exclusivo de un bien, y que garantizan la prevalencia respecto a todos los terceros en las relaciones controversiales referidas al disfrute del bien [Russo, 2010, p. 138]. Mediante la adquisicin del tercero no solo es titular del derecho sino que tiene pertenencia: el con-cepto de pertenencia indica todo el conjunto de acciones, no importa si

son reales o personales, que corres-ponden al sujeto en sus relaciones con el bien. La pertenencia com-porta la titularidad del derecho sub-jetivo sobre un bien [Russo, 2010, pp. 137-138]. Los contratos tienen efectos para las partes y los terceros por las seales de pertenencia. De qu vale celebrar un contrato sin nin-guna seal de pertenencia. El con-trato requiere seales de pertenencia

para su exteriorizacin. Pero una seal de pertenencia sin contrato no otorgar proteccin salvo los casos de posesin sin contrato. Un contrato con seales de pertenencia lo trans-forma en un contrato oponible.

De acuerdo a lo expresado es menes-ter comentar el Proyecto de Ley de Proteccin Jurdica de la Propiedad y de la Vivienda; y la Ley N 30313.

Cdigo Civil de 1936 Cdigo Civil de 1984

Proyecto de Ley de Proteccin Jurdica de la Propiedad y de la

Vivienda

Ley N 30313

Artculo 1052.- Los ac-tos que se ejecuten o los contratos que se otor-guen por persona que en el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarn en cuanto a los que con ella hubie-sen contratado por ttulo oneroso aunque se anule el derecho.

Artculo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su dere-cho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

Artculo 2014.- Fe Pblica Registral.- La inscripcin no convalida la nulidad, empero, cuando el titular inscrito ha otorgado algn derecho real a un tercer adquirente oneroso y de buena fe, que a su vez se inscribe, entonces manten-dr su adquisicin, aunque se declare la nulidad o ineficacia del acto jurdico anterior al suyo, siempre que se tratase de vicios que no constan en el regis-tro. La buena fe del tercero se presume.La proteccin del tercer adquirente no aplica cuando los actos jurdicos anteriores, y con mayor razn el suyo pro-pio, son falsificados o adolecen de nulidad por ausencia total de mani-festacin de voluntad o voluntad suplantada.

Artculo 2014.- Princi-pio de buena fe pblica registral.-El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez ins-crito su derecho, aun-que despus se anule, rescinda, cancele o re-suelva el del otorgante por vir tud de causas que no consten en los asientos registrales y los ttulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

Es contradictoria la regulacin de la Fe Pblica Registral con la regula-cin de la prevalencia de la invali-dez que incluye la nulidad y la anu-labilidad sobre la inscripcin: La inscripcin no convalida la nuli-dad [Proyecto de Ley de Protec-cin Jurdica de la Propiedad y de la Vivienda] y la inscripcin no con-valida los actos que sean nulos o anu-lables con arreglo a las disposiciones vigentes [Tercer prrafo del artculo 2013 del CC modificado por la Pri-mera Disposicin Complementaria

Modificatoria de la Ley N 30313]. Tambin es errneo afirmar que la fe pblica registral no protege a ter-ceros que tienen como causa falsi-ficaciones o suplantaciones [Gon-zales Barrn, 2014, p. 14]. Si la falsificacin de firmas es un caso de nulidad por falta manifestacin de voluntad (numeral 1 del artculo 219 del CC), cmo es posible afirmar lo siguiente: qu pasa con los bienes o derechos que en virtud a la circu-lacin jurdica han pasado a terceras manos? () Ntese que la fe pblica



no impide que se declare la nuli-dad y se produzcan los efectos en reverso que le corresponden; sim-plemente pone un lmite a ese efecto cuando se trata de determinados ter-ceros, ajenos al negocio nulo [Gon-zales Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de las pg. 224]. Utilizando el mismo razonamiento de esta doctrina, la Fe Pblica Registral ser un lmite a la falsificacin de firmas. En el caso de las suplantaciones es diferente: Por contrato bajo nombre falso se entiende el contrato que la parte esti-pula asumiendo una identidad jur-dica falsa [Bianca, 2007, p. 82]. En lugar de nulidad, deberamos hablar de inefi cacia en sentido estricto por-que el uso de nombre falso es en rea-lidad usurpacin de nombre ajeno: el usurpador asume personalmente el compromiso contractual, al paso que el contrato carece de efectos respecto de la persona cuyo nom-bre fue usurpado () As, si el con-tratante toma el nombre de una per-sona en cuya consideracin la otra parte manifi esta su consentimiento, el contrato debera estar referido de manera exclusiva a dicha persona conforme al esquema de la (falsa) representacin. En efecto, el usur-pador ha de ser considerado como un representante del verdadero por-tador del nombre [Bianca, 2007, p. 84]. De este modo, la suplantacin de identidad no se soluciona con la nulidad por falta de manifestacin de voluntad (numeral 1 del artculo 219 del CC), sino por la inefi cacia en sentido estricto por falta de legitimi-dad del suplantador salvo que el ver-dadero portador del nombre ratifi que el contrato (arts. 161 y 162 del CC).

Otro error es afi rmar que la buena fe del tercero, para imponerse, nece-sita la culpa (terica) del titular origi-nario, pues esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privacin del propietario;

pero no cuando el propietario origi-nal carece absolutamente de culpa, como ocurre con las falsifi caciones, suplantaciones o nulidades por falta de manifestaciones de voluntad [Gonzales Barrn, 2014, p. 120]. La Fe Pblica Registral tiene un sig-nificado preciso: Solo el efectivo conocimiento de la inexactitud del Registro excluye la buena fe; el des-conocimiento procedente de culpa lata no tiene trascendencia [Wester-mann; Westermann; Gursky y Eic-kmann, 2007, p. 1075]. Si se men-ciona la culpa solo se imputa al tercero adquirente pero ella es intras-cendente jurdica porque la reali-dad registral prevalece a la realidad material segn la Fe Pblica Regis-tral. Nuevamente es pertinente decir que las falsifi caciones de fi rmas se sancionan con nulidad por ausencia de manifestacin de voluntad y las suplantaciones de identidades se san-cionan con la inefi cacia en sentido estricto por falta de legitimidad del usurpador de identidad.

La Ley N 30313 parte de un pre-supuesto errneo. Las falsificacio-nes de firmas y las suplantaciones de identidades se pueden detectar en los Registros Pblicos antes de las inscripciones de los ttulos o de las anotaciones en las partidas regis-trales [numeral 3.3. del artculo 3]. No obstante, en las celebraciones

de los contratos a travs de la sus-cripcin de documentos privados y pblicos ante los abogados y los notarios pblicos se realizan fuera de los Registros Pblicos. De ah que un procedimiento registral de oposicin antes de que se inscriba la adquisi-cin a non domino o una revisin previa de los ttulos archivados son actos de ingenuidad de imposibili-dad de algn hallazgo de falsifi cacio-nes de fi rmas y de suplantaciones de identidades. Esas actividades estn en la realidad material y no en la rea-lidad registral. Otro despropsito de la Ley N 30313 es igualar la cance-lacin registral con las causales de invalideces y de inefi cacias en sen-tido estricto. La cancelacin registral no extingue contratos.

IV. LA SEGURIDAD DEL TRFICO JURDICO PROTEGE INTERE-SES DIGNOS DE TUTELA?

La proteccin de los terceros de buena fe y a ttulo oneroso consti-tuye un principio, pero no es exacto afi rmar que dicho principio es una excepcin al principio, segn el cual ninguno puede transferir ms dere-chos de los que tiene. Por el contra-rio, cada uno de los principios sus-tituye al otro, conforme a los casos, aplicndose ambos en concordancia, a sus respectivos campos de apli-cacin [Sottomayor, 2010, p. 92]. De ah que es falso decir que la Fe Pblica Registral es una excepcin de las invalideces o de las inefi cacias en sentido estricto. Si se aplica la Fe Pblica Registral, elimina la aplica-cin de las invalideces o de las inefi -cacias en sentido estricto a favor de los terceros adquirentes a ttulo one-roso con ttulo inscrito.

El principio de la seguridad del tr-fi co jurdico se ha aplicado jurispru-dencialmente en el Per para des-pojar los derechos de propiedad. Ello se evidencia en la Casacin

Si el contratante toma el nombre de una persona en cuya conside-racin la otra parte manifiesta su consentimiento, el contrato debera estar referido de manera exclusiva a dicha persona con-forme al esquema de la (falsa) representacin.


276


N 2029-2005-La Merced-Junn. Lima, 15 de marzo de 2007, emi-tida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, la cual se prefi ri prote-ger el inters del Banco Continen-tal en lugar del inters de la cnyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de aa) que no celebr el contrato de prstamo con garanta hipotecaria. En el Fundamento Octavo de dicha casacin se indic que el cnyuge (Metodio aa Sora) debi infor-mar su calidad de casado al contratar y por lo tanto su conducta fue irre-gular. En el Fundamento Noveno se mencion que la Seguridad es la razn fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tie-nen que atenerse en sus relaciones con los dems: certeza, pero no solo terica (saber lo que se debe hacer) sino tambin certeza prctica, es decir: Seguridad; saber que esto ten-dr que ocurrir y que, si es preciso, ser impuesto por la fuerza, inexo-rablemente. La Seguridad Jurdica es la que nace del Derecho. Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cnyuge ni ninguna razn para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio. Aqu se eviden-cia el confl icto de dos intereses con-trapuestos: Como se trata de dos intereses incompatibles, el derecho

tiene que realizar una eleccin: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella efi cacia que sera necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, ser necesario dar efi cacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacri-ficio del primero [Falzea, 1997, p. 845]. Ante tal confl icto, un inters prevalece sobre el otro.

En este sentido, los Registros Pbli-cos en el Per no generan confi anza como en Alemania: La historia del 892 del BGB demuestra que la fe pblica del registro presupone que las informaciones que el registro con-tiene, relativamente a los derechos de los inmuebles, son consideradas como correctas. Si los interesados no pudiesen confi ar en el contenido del registro estaran expuestos al peligro del engao y de la prdida del dere-cho, y la norma sera ms perjudicial que til. Una vez que el registro es considerado por el legislador, en la realizacin de su tarea de garantizar la seguridad del crdito y del trfi co inmobiliario, como una fuente de conocimiento de los derechos sobre los bienes inmuebles, entonces, el Estado tiene que garantizar la pureza de esta fuente y la confi anza que los potenciales adquirentes depositan en ella. La esencia de la fe pblica reside en el hecho de que la ley garan-tiza que, cuando el sujeto adquiere un inmueble, puede confiar en los datos del registro sobre la situacin jurdica del bien, de tal forma que los elementos suministrados por el registro, aunque sean incompletos o incorrectos, sean garantizados como completos y correctos [Sottomayor, 2010, p. 251]. En consecuencia, el principio de la fe pblica del regis-tro debe estar acompaado por la con-sagracin del registro obligatorio y constitutivo, realizado ofi ciosamente por el Registrador, y por un sistema de responsabilidad directa del Estado

frente al titular, en caso de adquisicin a non domino [Sottomayor, 2010, p. 929].

La Fe Pblica Registral se basa en una realidad registral: El principio de fe pblica transforma la presuncin de correccin del registro en una fi ccin irrefutable en el caso de celebrarse un negocio jurdico con un sujeto inscrito como titular de derecho en el registro (Sottomayor, 2010, p. 617). La Fe Pblica Registral es indiferente al tr-fi co jurdico desleal y deshonesto. En consecuencia, la Fe Pblica Registral no puede coexistir con disposiciones normativas de la proteccin de los ter-ceros adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe. Por ello mismo, la modifi ca-cin del artculo 2014 por obra y gra-cia de la Ley N 30313 seguramente es y ser aplaudida por los delincuen-tes de las mafi as inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsifi caciones de fi rmas y las suplantaciones de iden-tidades se descubrirn en los Regis-tros Pblicos. En resumen, el princi-pio de la seguridad del trfi co jurdico no garantiza la proteccin de intere-ses dignos de tutela. La solucin no es modifi car legislativamente el artculo 2014 del CC. La solucin es ms compleja, pero podemos empezar por desacralizar a la Fe Pblica Registral. Para aplicar la Fe Pblica Registral

Es falso decir que la Fe Pblica Registral es una excepcin de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto. Si se aplica la Fe Pblica Registral, elimina la apli-cacin de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto a favor de los terceros adquirentes a ttulo oneroso con ttulo inscrito.


Es pertinente decir que las falsi-ficaciones de firmas se sancio-nan con nulidad por ausencia de manifestacin de voluntad y las suplantaciones de identidades se sancionan con la ineficacia en sentido estricto por falta de legiti-midad del usurpador de identidad.




se requieren condiciones que actual-mente el ordenamiento peruano no tiene. Carecemos de una educacin jurdica basada en el conocimiento de otros sistemas jurdicos. No hay que olvidar que la comparacin jurdica cumple una funcin valiosa de cultura jurdica: Es quizs la ms impor-tante y ciertamente la ms noble de las funciones del derecho comparado. El derecho comparado es una cien-cia auxiliar de todas las disciplinas jurdicas (...) Pero el derecho compa-rado es adems un medio de forma-cin de los juristas en general. Una imagen sugestiva califi ca como pto-lemaica la concepcin del profesio-nal que solo conoce su propio ordena-miento jurdico y como copernicana la perspectiva del jurista que extende sus horizontes a travs de una visin comparada del derecho. (Ferreira de Almeida y Morais Carvalho, 2013, p. 19). De este modo, si miramos a la Fe Pblica Registral solo con el auxilio de las doctrinas espaola y peruana es tener una concepcin ptolemaica de la adquisicin a non domino. Por el contrario, mirar a la Fe Pblica desde su origen romano germnico y a los otros modos de adquisicin a non domino desde los formantes italiano y portugus es tener una concepcin copernicana de que la seguridad del trfi co jur-dico debe ser leal y honesta. La Fe Pblica Registral no puede coexis-tir con las normativas nacidas de los formantes italiano y portugus.

CONCLUSIONES

1. La Fe Pblica Registral protege a los terceros adquirentes y a ttulo oneroso basada en el poder de dis-posicin o de enajenacin del trans-ferente que consta en el Registro Pblico. La Fe Pblica Registral funciona adecuadamente en un marco normativo que regula el prin-cipio de la abstraccin, la inscrip-cin constitutiva, una organizacin

judicial de los registros pblicos y la responsabilidad patrimonial del Estado por la prdida del derecho de propiedad.

2. La nulidad de las transferencias anteriores a la adquisicin del tercero de Fe Pblica Registral se basa en la proteccin de valores jurdicos pre-valentes como las buenas costum-bres en detrimento del principio de la seguridad del trfi co jurdico.

3. La inefi cacia, en sentido estricto, por falta de legitimidad de la trans-ferencia se basa en la proteccin del poder de disposicin o de enajena-cin del titular del derecho de pro-piedad. La suplantacin de identidad es un caso de falta de legitimidad del usurpador del nombre ajeno.

4. La proteccin de los terceros adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe es incompatible con la pro-teccin del tercero adquirente a ttulo oneroso de Fe Pblica Registral. La primera proteccin se sustenta en la conducta de los terceros adquirentes de desconocimiento de alguna irre-gularidad de las anteriores transfe-rencias en su formacin o en su eje-cucin. La Fe Pblica Registral es el desconocimiento de inexactitudes registrales.

5. Las protecciones del tercero adquirente a ttulo oneroso y de buena fe; y del tercero adquirente a ttulo oneroso de Fe Pblica Regis-tral son incompatibles porque la pri-mera se basa en la realidad material y la segunda en la realidad registral.

6. La Fe Pblica Registral es opuesta a la buena fe de las adquisiciones a non domino de los artculos 194, 197, 865, 948, y cuarto prrafo del artculo 1372 del CC.

7. La regulacin de ambas protec-ciones encubre una antinomia. La proteccin del tercero adquirente a

ttulo oneroso y de buena fe es ms amplia que la proteccin del tercero adquirente de Fe Pblica Registral. Dicha amplitud se sustenta por ejem-plo en los documentos privados o pblicos, en la posesin y en la con-ducta de buena fe subjetiva. La Fe Pblica Registral solo protege al ter-cero adquirente en base a la informa-cin y a la publicidad registral.

8. La realidad material es ms amplia que la realidad registral. La buena fe en las adquisiciones a non domino se fundamenta en la realidad mate-rial y la Fe Pblica Registral se fun-damenta en la realidad registral. La Ley N 30313 peca de cndida. Err-neamente cree que la falsificacin de documentos o la suplantacin de identidad se solucionan en un proce-dimiento registral de oposicin antes de la inscripcin de la adquisicin a ttulo oneroso o en el estudio de los ttulos archivados. La falsificacin de documentos o la suplantacin de identidad se descubren predominan-temente en la realidad material.

La Fe Pblica Registral es indi-ferente al trfico jurdico des-leal y deshonesto. En consecuen-cia, la Fe Pblica Registral no puede coexistir con disposicio-nes normativas de la proteccin de los terceros adquirentes a ttulo oneroso y de buena fe. Por ello mismo, la modificacin del artculo 2014 por obra y gracia de la Ley N 30313 seguramente es y ser aplaudida por los delin-cuentes de las mafias inmobilia-rias porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y las suplantaciones de identida-des se descubrirn en los Regis-tros Pblicos.

Conclusin del autor

278


BIBLIOGRAFA

BIANCA, C. Massimo. Derecho Civil, III. El contrato, Traduccin de Fernando Hinestrosa y dgar Cor-ts, 2. ed., Universidad Externado de Colombia, Bogot, 2007.

FALZEA, Angelo. Apparenza en Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guiffr Edi-tore, Miln, 1997.

FERREIRA DE ALMEIDA Car-los y MORAIS CARVALHO, Jorge. Introduo ao Direito Comparado, 3 Edio, Edioes Almedina, Coim-bra, 2013.

FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro. Della trascrizione, Artt. 2643-2696, en Commentario del Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto - Della tutela dei diritti, A cura di Francesco Galgano, Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia, 1995.

GAZZONI, Francesco. La trascri-zione inmobiliare, Tomo primo, Artt. 2643-2645-bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schle-singer, Seconda edizione, Giuffr editore, Miln, 1998.

GONZALES BARRN, Gunther. Introduccin al derecho registral y notarial, Segunda edicin, Jurista Editores, Lima, 2008.

GONZALES BARRN, Gunther. Exposicin de Motivos del Proyecto de Ley de Proteccin Jurdica de la Propiedad y de la Vivienda. Lima, 2014 (consulta: 29 de abril de 2015).

.

GORDILLO CAAS, Antonio. El principio de fe pblica registral. Jurista Editores, Lima, 2010.

LACRUZ BERDEJO, Jos Luis. Lecciones de Derecho inmobiliario registral. Editorial Arazandi, Nava-rra, 2011.

MATTEI, Ugo y MONATERI, Pier Giuseppe. Introduzione breve al diritto comparato, Cedam, Padua, 1997.

MENEZES CORDEIRO, A. Barreto. Da Simulao no direito civil. Edies Almedina, Coimbra, 2014.

M E S S I N E T T I , R A F FA E L A . Acquisto a non domino, en: Enci-clopedia del diritto, Aggiornamento, Giuffr Editore, Varese, 1999.

MUCCIOLI, Nicoletta. Efficacia del contratto e circolazione della ric-chezza, Cedam, Padua: , 2004.

ORESTANO, Andrea. Art. 1415. Effetti della simulazione rispetto ai terzi en AA.VV., Commentario del Codice Civile, Dirigido por Enrico Gabrielli, Dei Contratti in generale, Bajo la direccin de Emanuela Nava-rretta y Andrea Orestano, artt. 1387-1424, Utet Giuridica, Turn, 2012.

PAU PEDRN, Antonio. La publi-cidad registral, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2001.

RICCIUTO, Vincenzo. La simu-lazione en AA.VV., I contratti in generale, Bajo la direccin de Enrico Gabrielli, Trattato dei contratti diri-gido por Pietro Rescigno, Tomo secondo, Utet, Turn, 1999.

ROPPO, Vincenzo. El contrato, Tra-duccin de Eugenia Ariano Deho, Gaceta Jurdica, Lima, 2009.

RUSSO, Ennio. Vendita e consenso traslativo, Art. 1470, en Il Codice Civile Commentario, fondato e gi diretto da Pietro Schesinger conti-nuato da Francesco Donato Busnelli, Giuffr Editore, Miln, 2010.

SOTTOMAYOR, Maria Clara. Invalidade e registo, A proteco do terceiro adquirente de boa f, Edies Almedina, Coimbra, 2010.

TRIOLA, Roberto. La trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto privato, Diretto da Mario Bes-sone, Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli Editore, Turn, 2004.

VETTORI, Giuseppe. Contratto e rimedi, Seconda Edizione, Cedam, Padua, 2009.

WESTERMANN, Harry; WES-TERMANN Harm Peter; GURSKY, Karl-Heinz y EICKMANN, Dieter. Derechos reales. Volumen II, Tra-duccin de Ana Caizares Laso, Jos Mara Miquel Gonzlez, Jos Miguel Rodrguez Tapia y Bruno Rodrguez-Rosado, 7 Edicin, Fundacin Cultural del Notariado, Madrid, 2007.

From the SelectedWorks of Rmulo Martn Morales HerviasMay 2015La Fe Pblica Registral como proteccin intil frente a los contratos invlidos e ineficacestmp.1433938469.pdf.v7t2Y

Date post:	16-Dec-2015
Category:	Documents
Upload:	henry-machaca-condori
View:	25 times
Download:	1 times

FE PUBLICA REGISTRAL

Documents