Documento estrictamente confidencial, está prohibida su reproducción total o parcia sin previa autorización escrita por parte de Mapcity.com Chile S. A. 1 San Sebastián 2952 • Piso 3 Las Condes • Santiago • Chile Mesa Central: (56 2)829 5000 Fax: (56 2) 333 0482 www.mapcity.com Geomarketing – Geobusiness – Georeferenciación Participación Geográfica de los Malls: Santiago y Lima Cristián Araneda H. La estabilidad macroeconómica de las grandes ciudades produce un proceso de apertura de nuevos mercados, entre ellos el ingreso de los Malls, los cuales marcan un hito y cambian el comportamiento de compras de sus habitantes. El modelo Mall, formato considerado para el presente estudio, consiste en un centro comercial que funciona como eje entre uno, dos o más tiendas anclas, gran cantidad de tiendas menores y exclusivas, un estacionamiento con alta capacidad y por lo general cuentan con un patio de comidas de diversas opciones. Se ubican en diversos puntos de la ciudad, tanto en céntricas, en comunas populosas o como en alrededores, generando nuevas áreas de expansión económica y un cambio en la composición socioeconómica de la ciudad. Ubicación de los Primeros Malls El primer centro comercial, con formato Mall, en Santiago de Chile fue inaugurado en Abril de 1982, siendo el más grande en su época con aproximadamente 270.000 metros cuadrados, con dos tiendas anclas y emplazado en la comuna de Las Condes. En la vecina capital peruana, Lima, en el año 1996 es inaugurado el primer centro comercial de formato Mall llamado Jockey Plaza, siendo el más grande de la ciudad hasta hoy, con dos tiendas anclas y exclusivas tiendas, ubicado a un costado del Jockey Club de Perú en el distrito de Santiago de Surco. Ubicación del Mall Parque Arauco en Santiago de Chile (primer Mall) Ubicación del Mall Jockey Plaza en Lima, Perú (primer Mall)
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Geomarketing – Geobusiness – Georeferenciación
Participación Geográfica de los Malls: Santiago y Lima Cristián Araneda H. La estabilidad macroeconómica de las grandes ciudades produce un proceso de apertura de nuevos mercados, entre ellos el ingreso de los Malls, los cuales marcan un hito y cambian el comportamiento de compras de sus habitantes. El modelo Mall, formato considerado para el presente estudio, consiste en un centro comercial que funciona como eje entre uno, dos o más tiendas anclas, gran cantidad de tiendas menores y exclusivas, un estacionamiento con alta capacidad y por lo general cuentan con un patio de comidas de diversas opciones. Se ubican en diversos puntos de la ciudad, tanto en céntricas, en comunas populosas o como en alrededores, generando nuevas áreas de expansión económica y un cambio en la composición socioeconómica de la ciudad.
Ubicación de los Primeros Malls El primer centro comercial, con formato Mall, en Santiago de Chile fue inaugurado en Abril de 1982, siendo el más grande en su época con aproximadamente 270.000 metros cuadrados, con dos tiendas anclas y emplazado en la comuna de Las Condes. En la vecina capital peruana, Lima, en el año 1996 es inaugurado el primer centro comercial de formato Mall llamado Jockey Plaza, siendo el más grande de la ciudad hasta hoy, con dos tiendas anclas y exclusivas tiendas, ubicado a un costado del Jockey Club de Perú en el distrito de Santiago de Surco.
Ubicación del Mall Parque Arauco en Santiago de
Chile (primer Mall)
Ubicación del Mall Jockey Plaza en Lima, Perú (primer
Mall)
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Expansión de los Malls Así como sus áreas recreativas han tenido constante crecimiento en cuanto a Boulevard, Salas de Cines, Bowling, Restaurantes y Terrazas, también han experimentado una importante expansión territorial, llegando a nuevos sectores socioeconómicos con altas condiciones aspiracionales, mayor densidad poblacional y con accesos a créditos, éstos últimos componente conjugados conforman un alto nivel de gasto y equipamiento de mejores comodidades para el hogar. En el caso de Santiago la creación de los primeros Malls se concentraron en los segmentos socioeconómicos más altos de la ciudad, para luego expandirse a principios de los años 90 hacia comunas populosas y emergentes, denominadas “comunas dormitorios”. Al ver la ubicación de los Malls en Santiago (ver mapa), éstos presentan una carencia en las comunas céntricas, fenómeno que se explica en la búsqueda de zonas con alta predominancia ABC1 o en comunas dormitorios con alta presencia de zonas ABC1, C2 y C3.
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En Lima el aumento de centros comerciales se ha desarrollado en diferentes lugares de la ciudad con tiendas anclas y grandes supermercados, principalmente liderados por los grupos Interbank y de Parque Arauco. La aparición de nuevos Malls ha marcado importantes cambios en el desarrollo de la ciudad, como es el caso del Mall Lima Plaza Norte, emplazado en el Cono Norte, demostrando el alto grado y potencial económico que existe en la periferia. Alertando a las autoridades el alto intercambio comercial que existe y la necesidad de reestructurar vías de transporte y/o movilización. En el mapa adjunto se aprecia la mayor cantidad de Malls en el eje horizontal central, y una expansión hacia los conos de Lima, la cual se transforma en oportunidades para los inversionistas como potenciales futuras ubicaciones.
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Si bien la estética de los centros comerciales santiaguinos han sido conservadores con un formato norteamericano, Lima posee una excepción emplazando una centro comercial sobre una quebrada con total vista al mar en la Costa Verde.. El centro comercial “Larcomar”, denominado por los expertos como un formato de Mall LifeStyle, está construido en un precipicio que cae a las playas de Miraflores, el cual actualmente está equipado de restaurantes, salas de juego, discotheques, salas de cine y exclusivas tiendas de artesanía dirigidas a los extranjeros que vistan la capital
Centro Comercial Larcomar, Distrito de Miraflores, Lima -Perú
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Un levantamiento de Mapcity a partir del universo de centros comerciales del Gran Santiago y Lima, se han seleccionado aquellos que cumplen y se denominan Mall, en donde se identifican 26 para la capital chilena y 18 en la vecina capital (ver tabla siguiente). En cuanto a los metros cuadrados construidos, la suma de los 26 Malls en Santiago es de aproximadamente 1,5 km2 y para el caso de Lima 1,1 km2 en 18 Malls.
Santiago
Lima 1 Cerrillos Mall Plaza Oeste
1 Ate Mall Aventura Plaza
2 Estación Central Mall Paseo Arauco Estación
2 Ate Real Plaza Puruchuco 3 Estación Central Mall Plaza Alameda
3 Ate Real Plaza Santa Clara
4 Huechuraba Mall Plaza Norte
4 Bellavista Mall Aventura Plaza 5 La Florida Mall Florida Center
5 Chorrillos Lima Plaza Sur
6 La Florida Mall Plaza Vespucio
6 Comas Real Plaza Pro
7 Las Condes Mall Alto Las Condes
7 El Agustino Mega Plaza Este 8 Las Condes Mall Paseo Los Dominicos
8 Independencia Lima Plaza Norte
9 Las Condes Mall Sport
9 Independencia Mega Plaza Norte 10 Las Condes Parque Arauco
10 La Molina Molina Plaza
11 Las Condes Portal La Reina 11 Lima Real Plaza Centro Cívico
12 Lo Barnechea Paseo Los Trapenses 12 Miraflores Larco Mar
13 Lo Barnechea Portal La Dehesa 13 San Borja Real Plaza Primavera
14 Maipú Arauco Maipú 14 San Juan de Miraflores Open Plaza Atocongo
15 Maipú Mall Pumay 15 San Juan de Miraflores Plaza Sur
16 Ñuñoa Mall Portal Ñuñoa 16 San Miguel Plaza San Miguel
17 Peñalolén Mall Paseo Quilín 17 Santiago De Surco Jockey Plaza
18 Providencia Costanera Center 18 Surquillo Open Plaza Angamos
19 Providencia Vivo Panorámico 20 Puente Alto Mall Plaza Tobalaba 21 Quilicura Mall Easton Center 22 Quilicura Mall San Valentín 23 Recoleta Mall Recoleta Center 24 San Bernardo Mall Paseo San Bernardo 25 San Bernardo Mall Plaza Sur 26 Santiago Vivo El Centro
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Los Mercados como competencia en Lima En Lima los centros comerciales poseen una particular competencia, debido a la masificación y variedad de productos que se imparten en los “Mercados”. Éstos tienen en su oferta productos alimenticios, vestimenta, entretenimiento, restaurantes, peluquerías, entre otros. La competencia se fundamenta principalmente a la alta cantidad de mercados dentro de cada distrito y la cultura de preferir este tipo de negocios donde existe un alto intercambio comercial y ofertas. De acuerdo a los levantamientos de Mapcity en Perú aproximadamente Lima y Callao cuenta con casi 1.500 mercados distribuidos en toda la ciudad, éstos atienten a público todos los días, en comparación con las ferias libres de Santiago que rotan semanalmente su ubicación. A continuación se muestra la masificación de la oferta de Mercados en Lima:
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A continuación se muestran las cantidades de mercados por cada uno de los distritos, donde San Martín de Porres contiene 124 y San Juan de Lurigancho 122. Ambos distritos mencionados poseen las más altas cantidades de población dentro de la capital.
Distritos Cantidad
Distritos Cantidad San Martín de Porres 124
Pachacamac 18
San Juan De Lurigancho 122
Breña 17 Ate 94
San Luis 16
Ventanilla 93
La Perla 15 Los Olivos 70
Bellavista 14
San Juan De Miraflores 70
San Borja 14 Comas 68
Magdalena Del Mar 11
Villa El Salvador 65
Pueblo Libre 11 Callao 62
Lince 10
Chorrillos 52
Lurín 10 Lima 51
Barranco 8
Villa María del Triunfo 48
Carmen De La Legua 8 Carabayllo 35
Chaclacayo 8
Rimac 34
Santa Rosa 8 Santa Anita 33
Jesús Maria 5
Lurigancho 31
Ancon 4 Puente Piedra 31
Miraflores 4
La Victoria 29
San Bartolo 3 Santiago De Surco 26
San Isidro 3
Independencia 23
Cieneguilla 2 El Agustino 22
Pucusana 2
San Miguel 20
La Punta 1 La Molina 19
Punta Hermosa 1
Surquillo 19
Punta Negra 1 Es así como en la cultura del mercado está arraigado en la cultura limeña, por esta razón los inversionistas del Grupo Romero han unificado el concepto de centro comercial y mercado, creando "Minka", un centro comercial con tiendas menores, patios de comidas, bancos, zonas de entretención y "mercado".
Centro Comercial "Minka", Callao, Perú
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La amenaza que representan los mercados circundantes a cada centro comercial se ve en la siguiente estadística:
Centro Comercial Mercados en la zona Mega Plaza Norte 21% Lima Plaza Norte 15% Open Plaza Atocongo 12% Mall Aventura Plaza 9% Real Plaza Pro 7% Lima Plaza Sur 6% Real Plaza Centro Cívico 5% Jockey Plaza 5% Real Plaza Puruchuco 5% Plaza San Miguel 4% Real Plaza Santa Clara 4% Mega Plaza Este 4% Plaza Sur 2% Open Plaza Angamos 1% Molina Plaza 1% Real Plaza Primavera 1% Larco Mar 0%
Los casi 1.500 mercados dentro de Lima se distribuyen de la siguiente manera, donde los centros comerciales de la zona norte con los más afectados:
Mapa de concentración de Mercados
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Participación Geográfica Mediante herramientas geográficas Mapcity ha analizado desde la ubicación de cada Mall la participación mediante accesos viales, tiempos de desplazamientos y grado de atractividad de cada uno de los centros comerciales por intermedio de su superficie construida. El modelo construido indica la probabilidad de elección de un Centro Comercial desde cada manzana de la ciudad, el cual analiza las opciones de Mall vecinos y la atractividad que ejerce cada uno. Los mapas a continuación muestra los resultados obtenidos y las área de acción, llamadas Retail Trade Zone (RTZ). En el caso de Santiago se observan las grandes superficies para Mall Plaza Oeste y Mall Plaza Vespucio, los cuales además cubren las comunas más pobladas de Santiago. La situación de Lima con mayores superficies son Mall Mega Plaza y Mall Lima Plaza Sur, cubriendo también los distritos más poblados de Lima. Cabe destacar que en el siguiente análisis se ha incluido Costanera Center con aproximadamente más de 100.000 mt2 de Mall, abarcando un gran área de cubrimiento, principalmente en la comunas de Providencia, Ñuñoa y Recoleta.
Modelo para Gran Santiago
Modelo para Lima Metropolitana
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Del análisis anterior se desprenden estadísticas que reflejan el mercado potencial de cada centro comercial, donde el centro comercial que posee una mayor participación sobre el segmento ABC1 es Paseo Los Trapenses, en C2 es Vivo Panorámico y en C3 es Mall Easton Center de Quilicura. Del mismo modo en Lima, la mayor participación en el estrato A es Molina Plaza, en B es Real Plaza Primavera y C es Plaza Sur.
