ALICIA E. GOLDENBERG ETHEL HUMPHEREYS

SERIE DE LEGISLACIN COMENTADA

RGIMENDE LA PROPIEDAD

HORIZONTALLEY 13512 Y SU REGLAMENTACIN,

COMENTADA Y ANOTADA .NORMATIVA COMPLEMENTARIA

Prologo del Dr. Claudio M. Kiper

LexisNexis Abeledo-Perrot

1- Humphreys, Ethel- Goldenberg, AliciaE. LexisNexis

RGIMEN DE LA PROPIEDADHORIZONTAL 2004

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3PRLOGO

No es la primera vez que Alicia Goldenberg me confa la labor deprologarle una obra. En esta oportunidad, la satisfaccin es mayor teniendoen cuenta que la coautora, Ethel Humphreys -joven y talentosa profesora-,tambin colabora en mi ctedra de Derechos Reales en la Universidad deBuenos Aires. Es muy alentador observar como quienes,desinteresadamente, ofrecen su tiempo, su esfuerzo y su compromiso a lanoble tarea de ensear, al mismo tiempo desarrollan investigaciones,producen aportes a la ciencia del derecho y contribuyen as a la perfeccinde su tarea y a la difusin de su experiencia.

En esta Ley de Propiedad Horizontal comentada se combinan elconocimiento jurdico -cimentado en aos de docencia- y la diferenteexperiencia de cada una de las autoras; una desde el ejercicio de la profesinde abogado, y la otra dentro del Poder Judicial, lo que genera unacombinacin sumamente interesante. Esto hace que la obra no se conformecon construcciones dogmticas, ya que pretende ser una herramientaprctica para todos aquellos que a diario enfrentan problemas y procesosvinculados a la aplicacin de la ley 13512.El autor del Cdigo Civil, en lacreencia de que generara muchos conflictos, no vea con agrado al sistemade propiedad horizontal (ver el art. 2617 y su nota). Los problemashabitacionales, la concentracin de la poblacin en las grandes ciudades,dejando cada vez menos espacio, hicieron que la sancin de una ley de estetipo se tornara una necesidad imperiosa. Fue as que en 1948 se sancion laley 13512.Despus de ms de cincuenta aos de su vigencia, se advierte quela ley fue una respuesta adecuada desde el punto de vista jurdico, ya que entorno de ella se construyeron una doctrina importante y una nutridajurisprudencia, que se encuentran consolidadas. No puedo decir, en cambio,que el problema de la vivienda se encuentre solucionado para toda lapoblacin, pues ello depende tambin de otros factores, pero lo cierto es queel nuevo rgimen jurdico contribuy enormemente a la solucin delproblema.Las leyes deben ser el resultado de las necesidades sociales, ascomo constituir incentivos para orientar determinadas conductas. Es obvioque los gustos de las personas no cambiarn por el dictado de leyes quepretendan hacerlo, pero cuando las leyes reflejan lo que la gente necesita, ylo hacen para perdurar, puede afirmarse que la labor del legislador vali lapena. No se me escapa que despus de cincuenta aos se advierte lanecesidad de corregir algunos problemas que se observan en la aplicacin dela ley 13512 (v.gr.: mayoras muy estrictas, agilidad en las asambleas, etc.).En los ltimos aos, varios proyectos lo han intentado, pero lo cierto es

4que, a pesar de algunos excesos, la ley se mantiene firme y ofrece un sistemaseguro a los usuarios del derecho y a sus destinatarios principales, losconsorcistas.Goldenberg y Humphreys comentan cada uno de los artculosde la ley 13512 realizando una prolija descripcin de la interpretacinjurdica correspondiente, sealando las divergencias doctrinarias y, msan, fijando su posicin personal en los temas controvertidos. As, porejemplo, toman partido por la tesis que considera que la propiedadhorizontal es un derecho real autnomo, se oponen a considerarla como unapropiedad de fracciones habitables, tambin a su utilizacin en loscementerios privados -siempre defend el criterio opuesto-, explican cmo seinvierte aqu el principio de la accesin, sugieren interpretar lasprohibiciones de los arts. 5 y 7 con criterio amplio para que los jueces nodestruyan obras hechas sin autorizacin y as preservar valores econmicos,distinguen claramente el concepto de obra nueva del correspondiente a lasinnovaciones, critican la interpretacin que admite el interdicto de obranueva con amplitud en aquellos casos en los que la obra ilegal estterminada, etc. Asimismo, en el comentario de cada artculo el lectorencontrar abundantes citas de jurisprudencia.Seguramente, este libro sertil a los abogados litigantes, a los negociadores, mediadores, a los jueces yfuncionarios judiciales, y tambin a los estudiosos de esta problemtica. Sebasa en una explicacin jurdica que est acompaada por abundantessumarios de jurisprudencia, combinacin ideal entre la teora y la prctica.Debo destacar que la jurisprudencia es actual y que, como lo sealan lasautoras, se citan sumarios de fallos aunque no coincidan con sus propiasopiniones, lo que revela apertura y le ofrece al lector un panorama completode la ley tal como la aplican los jueces.En suma, este libro es la prueba de latarea responsable y humilde de estudiar, de investigar con disciplina y deser fiel a la ciencia del derecho. Esta obra seguramente ser deimprescindible consulta y anlisis por todo estudioso que se ocupe de estascuestiones, lo que importa una evidencia de que estn en el camino correcto,y corresponde darle la bienvenida.

CLAUDIO MARCELO KIPER

Buenos Aires, junio de 2004

5PALABRAS PRELIMINARES

Esta obra est destinada no slo a los abogados y escribanos sinotambin a los administradores de consorcios y a nuestros alumnos de gradoy posgrado. Su objetivo es ambicioso porque este libro no se agota en larealizacin de un estudio exegtico de la ley 13512 y su decretoreglamentario, sino que adems incluye un examen de otros temasvinculados, como el sistema de prehorizontalidad, el juicio ejecutivo para elcobro de expensas comunes y las garantas para su cobro -v.gr. losprivilegios y el derecho de retencin-. Es por ello que incorporamos alapndice un conjunto de leyes, decretos y ordenanzas que nos parecieron deimportancia para la acabada completitud de la obra.

Por lo dicho, no slo tratamos temas de Derecho Civil (derechos reales),sino tambin cuestiones procesales, volcando en la obra nuestra experienciadocente y profesional.

En lo personal, debemos formular un reconocimiento muy especial aldoctor Marcelo Juan Righini por su estmulo constante y su invalorablecolaboracin en la bsqueda y sistematizacin de la legislacin.

Con un lenguaje sencillo y accesible, ajeno a estructuras alambricadas,contrarias a la claridad expositiva, hemos expresado nuestro propiopensamiento y el de otros autores sin reservas mentales y con granvocacin de servicio: hacer llegar a nuestros lectores, con la cortesa que semerecen, una obra que les permita profundizar los temas tratados y darsoluciones a los problemas prcticos que se presenten en materia depropiedad horizontal.

Confiamos en que as ser, y esperamos con ilusin el comentariofavorable de quienes nos hayan ledo, lo que desde ya con absolutahumildad, agradecemos.

LAS AUTORAS

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7LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

LEY 13512

Art. 1.

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de unmismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta quesean independientes y que tengan salida a la va pblica directamenteo por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, deacuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamentopuede pertenecer en condominio a ms de una persona.

I. UBICACIN SISTEMTICA DEL DERECHO REAL DEPROPIEDAD HORIZONTAL

Dentro de la clasificacin tradicional de los derechos reales, segn lacual se distinguen los derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena yestos ltimos de disfrute o de garanta, la propiedad horizontal, que es underecho real autnomo, se ubica, segn nuestro entender, como derecho realextra Cdigo Civil (ex lege) sobre cosa propia.

Ms adelante nos referiremos in extenso al debate sobre su naturalezajurdica y su ubicacin dentro de la clasificacin de los derechos reales.

II. EL ASPECTO FCTICO Y EL ASPECTO JURDICO DE LAPROPIEDAD HORIZONTAL

Creemos que para referirnos a este derecho real que crea la ley 13512,an no reformada, no obstante los numerosos proyectos que intentan dichareforma, debemos comenzar por distinguir el aspecto fctico del aspectojurdico.

Fcticamente, para que exista la propiedad horizontal, deben coexistirmaterialmente las partes privativas, unidades funcionales o departamentos,y las partes comunes, existiendo entre ambas una integracin que esprecisamente la que hace que, sobre dichas partes, no pueda hablarse de undominio y de un condominio de indivisin forzosa. Empero s de un dominiosobre las partes privativas, que se integra con un condominio de indivisinforzosa sobre las partes comunes.

8Es precisamente por ello que, el derecho real de propiedad horizontal, esun derecho real autnomo distinto de los derechos reales que contempla elart. 2503 del Cdigo Civil, dado que no es un dominio ni un condominio deindivisin forzosa legislados por el Cdigo Civil, sino un derecho realdistinto, diferente de ambos. Creemos que sta es la posicin mayoritariarespecto de su naturaleza jurdica y que as resulta de la ley 13512. Para ellodebemos tener en cuenta que el objeto de la propiedad horizontal es uninmueble edificado que se compone de partes privativas y partes comunesde indivisin forzosa. stas son las tres caractersticas que hacen a suaspecto fctico o fsico.

III. NATURALEZA JURDICA

Consideramos que es necesario rebatir los argumentos de aqullos quesostienen que el derecho real de propiedad horizontal no es un derecho realautnomo sino un condominio.

En el sentido indicado, debemos recordar que en el Cdigo Civil, elcondominio fue contemplado por Vlez Srsfield para morir y no para vivir,atento las dificultades que este derecho real presenta para la armona deluso de la cosa por los condminos.

Es de hacer notar que, si nuestro codificador hubiera sabido conanticipacin que el Cdigo Civil iba a ser sancionado a libro cerrado, talcomo ocurri, no hubiera contemplado el derecho real de condominio atentoa su desacuerdo con esta figura.

Cuando Vlez redact el Cdigo Civil, existan en el derecho comparadodos tipos de condominio, que eran el romnico y el germnico o propiedaden mano comn.

Ninguno de estos dos condominios le gustaban a nuestro codificador,pero como tema que se lo criticara por no incluir este derecho real, optpor el de fuente romnica, porque era ms simple pero tan inconveniente, asus ojos, como el alemn. Vlez se vio compelido a optar entre ambos y, espor ello que eligi el primero. Ello se patentiza en la regulacin de laextincin del condominio, pues sus normas son mucho ms exhaustivas ynumerosas que las que se refieren a su ejercicio.

As, el condominio es el nico derecho real en que la extincin oparticin tiene todo un captulo de normas, a diferencia del resto de losderechos reales, que en el aspecto de su finalizacin tienen previsto uno odos artculos.

Las normas que se refieren a la particin del condominio no son lasnicas que nos estn indicando que este derecho real, conforme a lasdificultades que acarrea para su ejercicio, fue contemplado para morir; bastacon recordar que en el Cdigo Civil existen dos clases de condominio:

1. El condominio con indivisin forzosa.

92. El condominio sin indivisin forzosa.El condominio sin indivisin forzosa puede extinguirse a pedido o por

voluntad de cualquiera de los condminos al minuto de su constitucin. Esms, si los condminos lo crearon por un plazo, el codificador establece queste no puede exceder de los cinco aos, slo renovables al cabo de eseperodo, por si media arrepentimiento de alguno o algunos de loscondminos durante su vigencia, debido a los problemas que se generanentre ellos en cuanto a su ejercicio.

ste es el condominio de origen convencional, en el cual la regla es queno sea sin indivisin forzosa y que slo excepcionalmente se pacte suindivisin por cinco aos o menos.

Es tambin por la misma razn de su tlesis legislativa que cuando VlezSrsfield se refiere a la particin del condominio prefiere la particin delcondominio en especie y no la divisin por venta. Ello nos est indicandoque si se trata de una cosa divisible y esta divisin es factible y lcita, laparticin elegida por nuestro codificador es la que tiene lugar en especie.Atento lo expresado, el lector no desprevenido no dejar de advertir que sital fue el pensamiento del codificador respecto del condominio no podra serotra su decisin al prohibir la propiedad horizontal. sta es la verdaderarazn de la prohibicin y no, como alguna vez se dijo, el desconocimientopor parte de Vlez Srsfield de este derecho real prohibido. Y ya queestamos tocando el tema del condominio y su particin, tambin debemosestablecer que a la propiedad horizontal se puede arribar mediante laparticin del condominio, siempre que existan fsicamente los requisitosconstitutivos que la ley 13512 exige; no siendo obstculo para ello que ensta el condominio sea de indivisin forzosa porque igualmente existe laparticin al ser sustituido el derecho real de condominio por un nuevo ydistinto derecho real que es la propiedad horizontal.

En el recuerdo esbozado no podemos dejar de sealar que en lapropiedad horizontal, el condominio de indivisin forzosa, establecido sobrelas partes comunes, es de origen legal y slo se extingue cuando desapareceel sistema.

El dominio que tiene el titular de una unidad funcional de un inmueblesometido al rgimen de la propiedad horizontal no puede ser equiparado alderecho real de dominio regulado por el Cdigo Civil, pues las restriccionesy los lmites que pesan sobre ste, si son aplicados al sistema de la ley13512, desvirtan el rgimen. Para que este sistema tenga plena virtualidady no le sean aplicadas las normas del cdigo de fondo, el art. 2 de la Leyde Propiedad Horizontal y la economa general del sistema producen unaislamiento de este rgimen.

"Es exacto que la ley 13512 dispone prohibiciones a los propietarios depisos o departamentos. El alcance de la restriccin solamente se ve ampliado

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en funcin de la naturaleza de la cosa que sirve de sustrato objetivo al derecho,sin que se advierta otra diferencia que la de grado" (1).

Consideramos, como lo expusiramos anteriormente, que el derecho realde propiedad horizontal es un derecho real autnomo, pues cumple con losprincipios del numerus clausus y de la tipicidad.

IV. DEFINICIN

El derecho real de propiedad horizontal puede ser definido como "elderecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa propia,consistente en una unidad funcional en un inmueble edificado, que estintegrada por una parte privativa consistente en una fraccin del edificio ypor una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosascomunes del edificio" (2).

Tambin como "el derecho real de uso, goce y disposicin de una unidadfuncional formada por un objeto exclusivo independiente, consistente en unedificio o, ms comnmente parte de ste y un porcentaje de las cosascomunes" (3).

O bien como aqul "que adquiere una persona sobre un sector privativode aprovechamiento independiente en un edificio sometido al rgimen de laley 13512, juntamente con la inescindible cotitularidad del porcentualdeterminado sobre el terreno y dems partes comunes de aqul y afectadas aun condominio de indivisin forzosa, bajo las condiciones de ejercicioestablecidas en el reglamento de copropiedad y administracin vigente almomento de su adquisicin" (4).

V. SU DENOMINACIN

La doctrina considera que la expresin "propiedad horizontal" no es lams apropiada y elabor distintas posibles denominaciones, entre otras, asaber:

a) Parcelacin cbica de la propiedad (5).b) Dominio horizontal (6).

c) Dominio de un sector independiente integrante de un edificio comn (7).

d) Propiedad de fracciones habitables dentro de edificios en condominio forzoso(8).

e) Propiedad por pisos o departamentos (9).Con respecto a las denominaciones precedentes, creemos que debemos

dejar sentada nuestra disconformidad con casi todas ellas.

En efecto, la denominacin de "dominio horizontal" nos parecedesacertada porque el derecho real que estamos analizando, tal como ya losealramos, no es un dominio, porque slo cabe hablar de titularidaddominial respecto de las partes privativas o departamentos, las que se

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integran con un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes.Es as que la denominacin de "dominio horizontal" olvida que la propiedadhorizontal tambin recae sobre partes comunes que resultan ser accesoriasde las privativas. Asimismo, no debe desatenderse que la unidad funcionalpuede estar sometida a condominio, el que no tiene por qu ser de indivisinforzosa y, segn la regla general, habitualmente no lo ser.

La misma objecin nos merece la expresin que se indica en el punto "c",dado que esa locucin apunta slo a una especie de dominio.

Respecto de la denominacin que menta el punto "d", consideramos quela propiedad horizontal no es una propiedad de fracciones habitables, atentoa que la expresin "propiedad" tiene un sentido mucho ms amplio que la dedominio, desde que en un sentido constitucional (art. 17, CN) la palabra"propiedad" se refiere a todo derecho patrimonial. Es as que nuestra CorteSuprema de Justicia de la Nacin en tres de sus sentencias ms importantesfue quien defini el sentido de esa expresin.

En el fallo "Horta, Jos v. Harguindeguy, Ernesto" (10), dijo que: "Seapoco o mucho aquello que se quita al propietario por accin de la ley, ya noes posible conciliar a sta con el art. 17 de la Constitucin, que ampara lapropiedad contra los actos de los particulares y contra la accin de lospoderes pblicos; que protege todo aquello que forma el patrimonio delhabitante de la Nacin, trtese de derechos reales o de derechos personales,de bienes materiales o inmateriales, que todo eso es propiedad, a los efectosde la garanta constitucional".

Otro de los fallos mencionados es "Mango, Leonardo v. Traba, Ernesto"(11), en el cual nuestra Corte Suprema determin que: "Por consiguiente, seha aplicado una ley a una nueva situacin definitivamente establecida, dandoello por resultado la anulacin por la sola virtualidad de dicha ley de unasentencia firme que impona al locatario la obligacin de restituir elinmueble arrendado y que, correlativamente, reconoca el derecho delrecurrente a recuperar la posesin material del bien. Que esos mismosprincipios constituyen en el caso una valla infranqueable a la aplicacin dela ley impugnada, pues si en la causa precedentemente citada ("Horta v.Harquindeguy") el derecho del locador emanaba de un contrato, en laespecie sub lite tiene su fundamento en la sentencia ejecutoriada. En uno uotro caso hay un derecho adquirido, con la diferencia de que en el que nosocupa esa adquisicin es irrevocable como que ha merecido elreconocimiento y la sancin de la justicia (Fallos, 317:204). El derechoreconocido al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con losbienes; es un derecho patrimonial y, por lo tanto, una propiedad en elsentido constitucional". Luego cit un fallo de la Corte Suprema de losEstados Unidos, en el cual se expres que "la palabra propiedad

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comprende todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseerfuera de s mismo, fuera de su vida y de su libertad".

El tercero de los fallos a los que aludimos es "Bourdieu, Pedro Emilio v.Municipalidad de la Capital" (12), en la cual nuestra Corte dijo que "laspalabras libertad y propiedad comprensivas de toda la vida social ypoltica, son trminos constitucionales y deben ser tomados en el sentidoms amplio. El trmino propiedad, cuando se emplea en los arts. 14 y 17de la Constitucin o en otras disposiciones de ese estatuto, comprende,como lo ha dicho esta Corte, todos los intereses apreciables que un hombrepueda poseer fuera de s mismo, fuera de su vida y de su libertad. Tododerecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que seorigine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de actosadministrativos (derechos subjetivos privados o pblicos), a condicin deque su titular disponga de una accin contra cualquiera que intenteinterrumpirlo en su goce, as sea el Estado mismo, integra el conceptoconstitucional de propiedad".

A mayor abundamiento, tampoco nos parece que las unidadesfuncionales sean fracciones habitables debido a que la expresin "habitable"nos lleva a pensar en el destino de vivienda y ya se dir que la propiedadhorizontal puede tener cualquier destino.

La denominacin del inciso "e" merece la misma crtica con respecto altrmino "propiedad" y tambin porque este derecho real de propiedadhorizontal no se circunscribe a los pisos o departamentos nicamente, puesesas expresiones apuntan exclusivamente a las unidades funcionales.

Dijimos que si bien la locucin "propiedad horizontal" no es suficientepara representar la realidad que comprende, consideramos que es la msadecuada, pues con ella no slo se individualizan aquellos edificios que estnconstruidos en forma vertical.

(1) Conf. LAQUIS, Manuel A. - FLAH, Lily R. - SMAYEVSKY, Miriam,Derechos reales, t. V, Depalma, Buenos Aires, 2000, p. 461.

(2) GATTI, Edmundo, Teora general de los derechos reales, Abeledo-Perrot,Buenos Aires, 1975, p. 140.

(3) HIGHTON, Elena I., Derechos reales. Propiedad horizontal yprehorizontalidad, vol. 4, Ariel, Buenos Aires, 1979, p. 2.

(4) PAPAO, Ricardo J. - KIPER, Claudio M. - DILLON, Gregorio A. -CAUSSE, Jorge R., Derechos reales, t. II, reimpr., Depalma, BuenosAires, 1997, p. 16.

(5) NEGRI, Jorge A., Rgimen argentino de la propiedad horizontal, Aray,Buenos Aires, 1953, p. 30.

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(6) GATTI, Edmundo, "Propiedad y dominio", Lecciones y ensayos, nro. 24, p.27.

(7) MOLINARIO, Alberto D., "La enseanza de los derechos reales", Anales dela Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales, t. 28, La Plata, 1959, p. 35.

(8) LAJE, Eduardo J., La propiedad horizontal en la legislacin argentina,Perrot, Buenos Aires, 1951, p. 29.

(9) RACCIATTI, Hernn, Propiedad por pisos o departamentos, 3 ed.,Depalma, Buenos Aires, 1975, p. 3.

(10) Fallos, 136:59.

(11) Fallos, 144:200.

(12) Fallos, 145:325.

VI. SUPUESTOS CONTEMPLADOS

En la primera parte del artculo que analizamos se lee que se encuentrancomprendidos dentro del sistema "los distintos pisos de un edificio odistintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificiode una sola planta". Por lo tanto, los supuestos contemplados por la ley son:

1. El edificio que construido verticalmente est conformado pordiferentes pisos. Es decir, que est dividido verticalmente en unidadesfuncionales que se integran entre s.

2. Aqul que dividido verticalmente a su vez tiene en cada piso divisioneshorizontales.

3. El inmueble que se encuentra dividido horizontalmente.De lo expuesto se deduce que "no es imprescindible que para la

viabilidad del sistema, el edificio tenga ms de una planta" (13), puesto queel edificio de una sola planta podr ser afectado al rgimen de la ley, siempreque se den a su respecto los dos requisitos que el art. 1 estipula.

VII. OBJETIVOS DE LA LEY 13512

La ley 13512 persigue dos objetivos distintos:

1. Admitir la divisin de los edificios en sectores comunes y sectoresexclusivos.

2. Regular las relaciones entre los copropietarios en pos del inters de lacomunidad por encima de los intereses individuales.

VIII. REQUISITOS FCTICOS

Los requisitos fcticos a los que alude el art. 1 para que un inmuebleedificado pueda ser sometido a este rgimen son:

a) Que las unidades funcionales deben ser independientes.

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b) Que las unidades funcionales deben tener salida a la va pblica, ya seadirectamente o a travs de un pasaje comn.

Las partes privativas, unidades funcionales o departamentos, tienen quetener para ser tales una caracterstica funcional que es su independencia oautonoma funcional, es decir que dicha parte privativa debe tenerautosuficiencia para su destino, que no tiene por qu ser necesariamente elde vivienda.

Existiendo de hecho el inmueble edificado cualquier destino es posible(galeras, cocheras, shoppings, bauleras, cementerios privados, clubes decampo, tiempo compartido, etc.).

(13) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 466.

IX. EL INMUEBLE BALDO Y LOS CEMENTERIOS PRIVADOS

Lo dicho pone de manifiesto que un inmueble baldo no puede ser objetode propiedad horizontal. Lo mismo que un inmueble edificado que no tengapartes comunes dado que en este ltimo caso, si no hay alguna parte comn,no puede subdividirse en propiedad horizontal.

En el caso particular de los cementerios privados, no obstante no existiren el sector de las parcelas el inmueble edificado, quienes proyectan losreglamentos de los cementerios privados los afectan a la propiedadhorizontal y as hay muchos cementerios privados que han ingresado en elregistro de la propiedad inmueble de la zona que corresponde con laafectacin de propiedad horizontal, criterio que las suscriptas no comparteny que en su momento diera lugar en los hechos a numerosos problemas deregistracin en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia deBuenos Aires, problemas ya superados. Reiteramos que el inmuebleedificado constituye el objeto del derecho real de la propiedad horizontal.

X. LA UNIDAD DE DOMINIO EXCLUSIVO

La "unidad de dominio exclusivo" puede ser definida, conforme lopreceptuado por el inc. a) del art. 2 de la disposicin 75 de la DireccinGeneral Inmobiliaria del 22/4/1958, como el conjunto continuo odiscontinuo de las partes de un edificio que -de acuerdo con lo preceptuadopor el art. 1 de la ley nacional 13512- puede, dentro del rgimen de dichaley, ser de propiedad de una persona real o jurdica o de varias.

El inciso siguiente hace lo propio con la "unidad funcional" al decir quees el conjunto de ambientes principales y dependencias directamentecomunicadas y unidas entre s, necesarias para el desarrollo de lasactividades compatibles y concordantes con el destino del edificio que fija elplano de obra.

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XI. LA AUTONOMA FUNCIONAL

"El requisito de la independencia de las unidades funcionales esineludible y depende de la estructura funcional del inmueble, de modo queasegure privacidad y autonoma con arreglo al destino especfico de lasunidades funcionales y a las disposiciones administrativas que rijan, porrazones de polica, su afectacin a determinado objeto" (14).

Como las unidades funcionales no tienen como nico destino la vivienda,existe tambin la independencia funcional cuando, tratndose de una oficinao de un shopping o de una cochera, por ejemplo, no existen fsicamente elbao ni la cocina.

Con respecto a las partes privativas, el art. 1 de la ley s exige unacondicin ms que es tambin fctica: que los departamentos tengan salida ala va pblica, directamente o por un pasaje comn.

Este requisito "confirma la independencia y completa la misma" (15).

El art. 27 del dec. 18734/1949 establece, para los edificios ubicados enla Capital Federal y territorios nacionales, que "las autoridades municipalespodrn establecer los requisitos que deben reunir los edificios que hayan desometerse al rgimen de la ley 13512 y expedir las pertinentesautorizaciones, las que, una vez otorgadas, no podrn revocarse".

(14) Conf. Argaaraz, cit. por LAQUIS, Manuel A. - SIPERMAN, Arnoldo, La propiedadhorizontal en el derecho argentino, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1966, ps. 34-35.

(15) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 63.

XII. LAS PARTES COMUNES

Las partes comunes constituyen jurdicamente un condominio deindivisin forzosa y pueden ser fcticamente de uso comn o de usoexclusivo. Debemos aclarar que el uso de las partes comunes nada tiene quever con el condominio sobre las mismas y que cuando nos referimos al usoestamos aludiendo a lo fctico y no a la titularidad del derecho real decondominio sobre esas partes.

No debemos confundir el condominio, que siempre supone que lacopropiedad es de todos los consorcistas, con el uso de esas partes. Que eluso sea exclusivo o comn nada dice del derecho. Una parte comn puedeser de uso exclusivo, lo que solamente significa que el uso de esa parte esdel titular de una determinada unidad funcional y que slo l la puedeutilizar sin olvidar que la copropiedad de esa parte es de todos los queintegran el consorcio.

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Un ejemplo de parte comn de uso exclusivo puede ser un patio solar yresulta obvio que a l slo se ingresa por la unidad funcional en la que estubicado, lo que no significa que de querer el titular de la unidad funcionalmodificar el uso de ese patio, v.gr. techndolo, no deba pedir autorizacin ala asamblea de consorcistas -en que la decisin se adoptar por unanimidadde stos y no slo de los presentes en la reunin-. Ms adelante nosreferiremos en detalle a esta situacin, cuando tratemos los artculosrelativos a las obras nuevas.

XIII. EL ORIGEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

El art. 1 de la ley 13512 admite la propiedad vertical y no slo lahorizontal porque cuando se sancion esta ley la mayora de los inmueblesedificados que se someteran a propiedad horizontal eran las llamadas "casasde renta horizontales" que pertenecan en la totalidad del inmuebleedificado a un solo propietario o a una familia que locaban -por ello lo de"casas de renta"- para su beneficio las unidades funcionales que todava nolo eran.

Tambin existan por aquellos aos los inmuebles edificadosverticalmente que eran casas de renta.

En esta situacin se origin asimismo el nombre que se atribuy a losencargados de los edificios sometidos a propiedad horizontal cuyo estatutolaboral se denomina "de los encargados de casa de renta", denominacin queslo ha quedado en los papeles por que a dichos encargados de casa de rentales qued el nombre de encargados. Las llamadas "casas de renta" son hoy,en general, edificios sometidos a propiedad horizontal, aunque hay tambinalgunas pocas que subsisten como tales.

XIV. EL CDIGO CIVIL DE VLEZ SRSFIELD Y LA LEY DEPROPIEDAD HORIZONTAL

Vlez Srsfield, en el art. 2617 del Cdigo Civil, prohibi expresamentela divisin horizontal de edificios entre varios dueos, estableciendo as unarestriccin y lmite al dominio. La Ley de Propiedad Horizontal derog estanorma, en el art. 18, permitiendo la construccin horizontal y vertical deinmuebles, lo que hizo en el artculo que comentamos. Es precisamente porlo dicho que in terminis este artculo dice expresamente: "Los distintospisos de un edificio o distintos departamentos de un inmueble de un mismopiso o departamentos de un edificio de una sola planta. podrn pertenecer apropietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.".

Del aspecto jurdico nos ocuparemos ms adelante.

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JURISPRUDENCIA (16)

Aunque las autoras no compartimos la mayora de la doctrinaemergente, algunos de los fallos que transcribimos los incorporamos por seraplicables segn los repertorios jurisprudenciales consultados.

Naturaleza jurdica

1. La ley 13512 cre una nueva forma de condominio, altiempo que modific sustancialmente el rgimen de dominio delCdigo Civil, puesto que derog su art. 2617. Por tanto, actuoriginando un condominio particular denominado propiedadhorizontal y consumando la divisin del condominio clsico,sustituyendo la porcin indivisa del art. 2673 del Cdigo citado,por la porcin concreta que ella establece (Cm. Nac. Civ., sala A,23/5/1957). LL, 88-355.

2. La ley 13512 no slo crea una nueva forma de condominio,sino tambin una modificacin sustancial al rgimen del dominio(Cm. Nac. Civ., sala C, 5/5/1960). LL, 98-735.

3. El rgimen de la propiedad horizontal crea una divisinforzosa sobre las partes comunes que hace a la esencia de dichorgimen y cuya duracin queda subordinada a la existencia de laconstruccin hecha en el suelo comn (CN Paz, sala II,31/3/1959). LL, 95-140.

4. En el rgimen estatuido por la ley 13512 es imperativa lacoexistencia de dominio de la fraccin exclusiva y la copropiedadsobre el terreno y las partes comunes. Ambos derechos sepresentan ntimamente unidos constituyendo un todo inseparable,de tal manera que no se puede ser titular del dominio sin serlo almismo tiempo del derecho de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala E,28/6/1977). JA, 1977-IV-341.

5. El comprador de un departamento en propiedad horizontaladquiere el dominio sobre la unidad privativa y un condominiosobre el terreno y dems partes comunes; se caracteriza estaintegracin por la inseparabilidad de ambas titularidades, sinperjuicio de que stas, an manteniendo su calidad condominial,sean afectadas al uso exclusivo de uno o varios copropietarios(Cm. Nac. Civ., sala F, 13/6/1967). LL, 128-772.

6. Es indudable que las caractersticas de un edificio inmuebledestinado a fbrica, no encuadran dentro del rgimen de la Ley dePropiedad Horizontal, que supone un condominio de naturaleza ycaractersticas que no se da en el supuesto de autos (fallo de 1

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inst., 29/9/1959). El inmueble cuya subasta se ha dispuestoconstituye una unidad econmica (establecimiento fabril) y nadapermite en autos sostener una posible divisin horizontal delmismo sin afectar esa unidad (Cm. Nac. Com., sala B,23/3/1960). JA, 1960-IV-683.

Compraventa. Rgimen de la ley 14005

7. La ley 14005, acerca de la "venta" de inmueblesfraccionados en lotes y cuyo precio debe satisfacerse en cuotas,rige tambin el supuesto en el cual se hubiera indicado en elboleto que la "venta" en mensualidades era de una unidadfuncional que el adquirente deba construir a su cargo bajorgimen de la ley 13512 de Propiedad Horizontal (Cm. Nac.Civ., en pleno, 20/11/1986). ED, 121-497; LL, 1987-A-77; JA,1986-IV-5.

Constitucin del estado de propiedad horizontal

8. Mientras una sola persona sea propietaria de todo elinmueble, o lo sean varias en condominio, sin haberse procedido ala adjudicacin de las distintas unidades, no existir an derechoreal de propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas. Elinmueble fsicamente dividido y luego de haberse redactado elreglamento respectivo por escritura pblica, se encuentra enestado de propiedad horizontal. Todava no existen partesprivativas y comunes, ni pueden realizarse asambleas, ni hayrelaciones de convivencia, propias de este sistema legal. Entonces,luego de constituido el estado de propiedad horizontal, ser con latransferencia o adjudicacin de una unidad que nacen los derechosreales de propiedad horizontal (Cm. Nac. Civ, sala F,18/9/1997). LL del 22/5/1998, p. 6.

9. La propiedad horizontal requiere la existencia de distintospisos o departamentos en edificios de una sola planta,independiente, con salida a la va pblica, en donde se exterioricenla propiedad exclusiva y la comn (LL, 1986-E-422).

10. El derecho de propiedad horizontal es un derechoautnomo, nuevo y distinto de los derechos reales enumerados enel art. 2503 del Cdigo Civil, que recae sobre una unidadfuncional formada por un objeto exclusivo consistente en undepartamento (verbo partiri que implica la idea de una particinde un edificio) y un porcentaje de cosas comunes (LL, 1987-517).

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11. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todoslos consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificadoy cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de modo talque forma una unidad autnoma, pero que integra un mismobloque de construccin. Tomando como centro u objeto principalla parte privativa, las partes comunes constituyen algo as comoaccesorio del derecho de propiedad. La naturaleza jurdica delderecho sobre cosas, partes o servicios comunes es la de uncondominio con indivisin forzosa. La indivisin forzosa hace msnecesario todava el respeto de los iguales derechos de los demscondminos, pues ni siquiera queda la solucin de pedir laparticin (LL, 1987-A-517; LL,1991-A-333).

12. La superficie a considerar en materia de compraventasinmobiliarias por el sistema de la ley 13512 es siempreprioritariamente la propia -salvo que se pruebe lo contrario- seasta cubierta o sea manuscrita, y no otra caprichosamente elegidapor el intermediario. Y sa es la inteligencia que cabe atribuir a laespecie, por falta de persuasiones convictivas que las desvirten;advirtase, adems, que el propietario ser dueo exclusivo de suunidad -superficie propia- que es lo que esencialmente y enprincipio le interesa, porque de todas las dems cosas de usocomn del edificio, es propietario en los trminos del art. 2 de laley citada, aunque su proporcin no se haya indicado (LL, 1987-C-114, con nota de Enrique L. Abatti y Omar E. Griffi).

13. El sometimiento al rgimen de propiedad horizontalimporta un dominio restringido, es decir, un dominio que tienems restricciones que las que habitualmente soporta ese derechoreal. As como son variadas e intensas las restricciones que leimpone el Cdigo Civil al dominio en aras de una mejorconvivencia, por similares razones y con mayor razn todava,ellas se justifican en materia de propiedad horizontal, para lograrel ideal de una tranquila coexistencia (Rep. LL, XLI, J-Z, 2352,sum. 13; conf. Rep. LL, XLI, J-Z, 2353, sum. 26).

14. Si bien es cierto que la ley 13512 autoriza a que lasunidades de propiedad exclusiva pertenezcan a ms de unapersona, configurndose as un condominio dentro de otrocondominio especial, sin embargo, tal condominio de derechocomn no interesa al consorcio, para quien priva el rgimen depropiedad horizontal y frente al cual los copropietarios de unaunidad se consideran uno solo en cuanto a la proporcin de susderechos sobre partes comunes (LL, 1993-D-46, con nota de

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CURA GRASSI, Domingo C., "Propiedad horizontal ycondominio. Ejercicio de los derechos").

15. Aun en el supuesto de que la construccin interior de unedificio compuesto de dos cuerpos conste de una sola planta,puede efectuarse la enajenacin de acuerdo con la ley 13512 yaque su art. 1 prev expresamente la situacin (Cm. Nac. Civ.,sala D, 6/5/1964). LL, 115-143.

16. La circunstancia de que en el caso de autos la venta serealizara por el rgimen de la ley 13512 no es decisiva parasostener, como lo pretende el vendedor, que la "cosa vendida" fueun departamento y no una casa, sobre todo si se tiene en cuentaque la existencia de partes comunes a los dos cuerpos del edificio -uno de los cuales, el del frente, fue adquirido por el actor- excluyela posibilidad de que la venta se hiciera por el sistema tradicional(Cm. Nac. Civ., sala D, 6/5/1964). LL, 115-143.

Salida a la va pblica

17. Si de las constancias de autos se desprende que lalimitacin de acceso al edificio constituye un serio obstculo alnormal desempeo de la labor profesional del actor, y essusceptible de provocar diversos inconvenientes, afectandosustancialmente los derechos que derivan de la titularidad deldominio, ante esta lesin concreta al derecho real, carece designificacin el mayor gasto que hipotticamente irrogar alconsorcio la remocin de las causas que la motivan. Por lo tanto,corresponde disponer las medidas necesarias para que el actortenga libre y permanente acceso a la unidad que le perteneceexclusivamente (Cm. Nac. Civ., sala D, 13/8/1970). LL, 141-647.

Espacio guardacoches

18. Si el espacio guardacoches objeto de locacin, se encuentraafectado al rgimen de propiedad horizontal (ley 13512) y alreglamento de copropiedad y administracin, la relacin jurdicaentre las partes debe analizarse como mera locacin de cosas,pues la ausencia de empresario responsable de la organizacinprofesional que toma a su cargo la obligacin de poner adisposicin de los usuarios un lugar para estacionamiento, comoasimismo la guarda y conservacin de los vehculos, impide

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encuadrar la referida relacin en el contrato de garage (Cm. Nac.Civ., sala K, 21/12/1998), sumario: 0012140, Base Isis.

19. Si conforme con el reglamento de copropiedad la unidadfuncional destinada a cochera constituye un condominio depropiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual noguarda diferencia con las unidades propias (Cm. Nac. Civ., salaC, 26/4/1982). ED, 11/8/1982.

Sepulcros

20. En principio se admite la divisin de bvedas cuando: a)Existe conformidad entre los condminos; b) El sepulcro estdesocupado; c) Es susceptible de dividirse en especie, sin que sedesvalorice su estructura arquitectnica y se puedan conservar losrestos en el mismo recinto (Cm. Nac. Civ., sala A, 17/11/1965).LL, 124-286.

21. El rgimen de propiedad horizontal no puede aplicarse alque rige la copropiedad de los sepulcros. Si la justicia declar quela bveda era un condominio de indivisin forzosa, el condminono puede obviar tal impedimento por va de una cesin de suparte proindivisa. El sepulcro constituye un todo indivisible porsu naturaleza y por su fin; de ah que no existe propiedadexclusiva de las partes ("catres" existentes en la bveda) (CN Paz,sala III, 19/5/1961). LL, 103-543.

22. El rgimen de la propiedad horizontal no ha sido creadopara aplicarlo al rgimen que rige la propiedad de los sepulcros(CN Paz, sala III, 19/5/1961). LL, 103-543.

Ley 24240 de Defensa del Consumidor

23. La circunstancia de que el art. 1, inc. c), de la ley 24240contemple entre los supuestos regulados a los adquirentes deinmuebles nuevos destinados a vivienda no implica que en el casode inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, ladefensa del consumidor deba aplicarse soslayando las previsionesde la ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala C, 17/2/2000). LL, del5/9/2000, p. 4; JA, del 6/12/2000, p. 62.

(16) Parte de la jurisprudencia citada en la obra se obtuvo depublicaciones oficiales preparadas por la Secretara deJurisprudencia de la Excma. Cmara Nacional de Apelaciones en

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lo Civil de la Capital Federal, a cargo de la Dra. Adriana Lujn dePildain. Los sumarios se adecuan al sentido de los fallos, pero noconstituyen afirmacin de hechos o de derecho, ni opininjurisprudencial. El contenido puede ser reproducido libremente,no generando responsabilidad por ello, bajo condicin demencionar la fuente y esta advertencia.

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Art. 2.

Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento ycopropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn deledificio, o indispensables para mantener la seguridad. Se considerancomunes por dicha razn:

a) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos,galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) los locales e instalaciones de servicios centrales, comocalefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.;

c) los locales para alojamiento del portero y portera;d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y engeneral todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios debeneficio comn.

Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.

Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes salvoconvencin en contrario.

I. ANLISIS DE LA NORMA

Despus de haber mencionado en el artculo primero las partesprivativas del edificio sometido a propiedad horizontal y mencionar en estemismo artculo slo al pasar las partes comunes, el artculo segundo de laley se ocupa expresamente de estas ltimas, las que en doctrina suelendistinguirse en partes comunes de uso comn y partes comunes de usoprivativo o exclusivo (v.gr. las primeras: los pasillos, las escaleras, losascensores, el terreno sobre el cual se asienta el edificio; y las segundas:patio solar, en algunas ocasiones los balcones segn lo que digaexpresamente el reglamento de copropiedad y administracin, las terrazas ylos patios a los que slo se acceda a travs de una unidad funcional).

II. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Uno de los caracteres que rige en materia de derechos reales es laespecialidad en cuanto al objeto, que en el derecho real de la propiedadhorizontal est representado, conforme lo establece la propia ley, por el

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inmueble edificado que est compuesto por sectores privativos y sectorescomunes.

III. LOS SECTORES COMUNES

Los sectores comunes, conforme lo establece la ley, son:1. El terreno.

2. Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos,galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada y jardines.

3. Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin,agua caliente, fra, refrigeracin, etc.

4. Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.

5. Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en generaltodos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficiocomn.

IV. EL TERRENO

El art. 2 enumera en primer lugar como parte comn el terreno. Conesta locucin, la ley alude a la superficie terrestre sobre la cual se asienta eledificio. En realidad, es una de las pocas cosas que siempre habr de sercomn, pues de no ser as estaramos frente a un derecho real de superficie.ste puede ser definido como "el derecho real de tener y mantenertemporalmente de un inmueble ajeno una edificacin en propiedad separadaobtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar o por medio deun acto adquisitivo de la edificacin ya existente" (17); o bien como "elderecho real de tener y mantener temporalmente en terreno o inmuebleajeno, una edificacin o plantaciones y cultivos, en propiedad separada, obtenidamediante el ejercicio de un derecho ajeno de edificar o plantar" (18).

Debemos recordar que en la poca de sancin de esta ley, en el ao 1948,la superficie estaba prohibida expresamente por el art. 2614 del CdigoCivil. Vlez Srsfield as lo determin pues consideraba impropio queexistan varios titulares de un mismo inmueble edificado y/o plantado. Laley 25509 derog expresamente esa prohibicin y legisl el derecho real desuperficie forestal y lo estableci expresamente en el inc. 8 del art. 2503.En consecuencia, el nico derecho real de superficie que puede constituirsees aqul que tenga por objeto la plantacin y la silvicultura (19).

El derecho real de superficie forestal puede ser definido como "underecho real sobre cosa propia (20), temporario, constituido en relacin conlos terrenos y espacios destinados a forestarse, que facilita la disponibilidadde la superficie de inmuebles para forestarlo o asegurando la propiedad delas plantaciones logradas o ya forestadas y el aprovechamiento de tierrasque actualmente se encuentran improductivas por razones de distintanaturaleza, como ser la falta de ttulos perfectos que impiden su venta o de

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tipo fiscal que desaconsejan que las provincias se descapitalicen si sedesprendiesen definitivamente de tierras que tienen en su acervo desdeantiguo" (21).

O bien como "un derecho real sobre cosa ajena y temporario, queatribuye a una persona fsica o jurdica facultades de uso, goce y disposicinrespecto del bosque implantado en la superficie de un fundo, cuyo dominiopertenece a otro" (22).

En las XIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil se estableci por unavotacin mayoritaria que el derecho real de superficie es un derecho real denaturaleza mixta. Ser sobre cosa ajena hasta tanto se realice algunaplantacin y sobre cosa propia cuando se realice la primera plantacin ocuando se adquiera un inmueble ya forestado.

En la primera parte del art. 2618 del Cdigo Civil nuestro codificadorestableci que "la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, yal espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares". Es laconsagracin del principio superficie solo cedit o de accesin. Ese principioest ausente en el derecho real de superficie forestal.

Debemos efectuar una salvedad en lo que al derecho real de propiedadhorizontal se refiere, pues si bien todos los copropietarios que habitan unmismo inmueble edificado son titulares del terreno, no lo son de la totalidadde las partes privativas. Y ello es as pues, por las caractersticas propias deeste derecho real las limitaciones a su titularidad estn establecidas por eldominio que cada uno de ellos tiene sobre su sector exclusivo y por laconvivencia comn.

V. LOS CIMIENTOS, MUROS MAESTROS, TECHOS, PATIOSSOLARES, PRTICOS, GALERAS Y VESTBULOS COMUNES

En el inc. a) del art. 2 de la ley 13512 se enumera como comunes: loscimientos, los muros maestros, los techos, los patios solares, los prticos, lasgaleras y vestbulos comunes, las escaleras, las puertas de entrada deledificio y los jardines.

Debe entenderse como cimiento todo aquel basamento o sostn materialde la estructura y del peso del edificio que est construido por debajo delinmueble edificado.

Los muros maestros son los sostenes de aguante de la carga del edificioque estn construidos con la finalidad de soportar los distintos pisos de unedificio y el techo. "Constituyen el esqueleto de la construccin o estructuradel edificio" (23).

Los techos podran ser definidos como la bveda del edificio o bien sucobertura y cuya funcin es aislar el edificio del exterior. El techo al quealude este inciso es aqul que cubre las unidades funcionales del ltimo pisoo de aquellos pisos en los cuales finaliza el edificio. Tambin cumple la

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funcin de sostn del edificio conjuntamente con los muros maestros, pueses el final del mismo. Los techos que cumplen con la funcin derevestimiento interno de los distintos departamentos y que integranaquellas unidades funcionales y que no sean parte final de la construcciny/o terminacin del edificio son de propiedad exclusiva de cada una de lasunidades funcionales.

Debe entenderse por patio solar a aquellos espacios de terreno abiertosubicados en la planta baja del edificio que generalmente estn cercados porparedes o rejas y que tienen por funcin proveer de aire y luz al edificio.Tambin suelen ser utilizados como zona de paso de los distintoscopropietarios.

El inciso que estamos comentando enumera luego los prticos. stos sonlos atrios, galeras, portales, vestbulos, arqueras o zaguanes que hacen a laseguridad del edificio.

Las galeras y los vestbulos comunes son los que se conocen con elnombre de pasillos, corredores, antesalas, halls o pasajes que sirven deacceso a la va pblica de todos los consorcistas.

En cuanto a las escaleras, son aquellas construcciones que sirven para elascenso y descenso de los distintos titulares de las unidades funcionales ycuya funcin principal es comunicar los distintos pisos del edificio y, a suvez, permitir la salida a la va pblica.

Las puertas de entrada son aquellas aberturas ubicadas en el exterior deledificio que permiten el egreso a la va pblica. Con la expresin puerta deentrada se alude a la puerta de entrada principal del edificio, a las deservicio, a las del garage, entre otras, que cumplan con la finalidadmencionada.

Los jardines son las extensiones del terreno destinadas a la plantacin.El art. 2 determina que es cosa comn ms all del uso que puedaestablecerse del mismo en el reglamento de copropiedad y administracin,teniendo en cuenta la ubicacin de aqullos. Generalmente estn ubicadosen la parte del fondo de la planta baja de los edificios.

VI. LOS LOCALES Y LAS INSTALACIONES DE SERVICIOSCENTRALES

El inc. b) establece como comunes los locales y las instalaciones deservicios centrales. La ley los considera comunes pues la ventaja queproporcionan esos elementos son para todos los consorcistas, pues a travsde ellos todos gozan de los beneficios que aqullos ofrecen.

Con la expresin "etc." la ley posibilita que puedan ser consideradoscomo comunes otros servicios que la misma ley no enumera, a saber: el gas

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o los porteros elctricos, por ejemplo. Cuando la ley dice "instalaciones delos servicios centrales" est aludiendo tambin a todo aquel espacio deledificio donde tales servicios tengan su ubicacin.

VII. LOS LOCALES PARA ALOJAMIENTO DEL PORTERO YPORTERA

Los locales para alojamiento del portero y portera, contemplados en elinc. c) de este artculo, son los lugares en los cuales los encargados, quetienen una relacin real de dependencia con la unidad funcional, trabajan oviven.

Existen algunos edificios en los que estos trabajadores no tienen sualojamiento para vivienda, debiendo habitar fuera del edificio y tan slocumplir las funciones de portera que le son asignadas dentro del mismo.

El convenio colectivo de trabajo nro. 398/1975 establece la obligacindel consorcio de otorgar un local para vivienda del portero; y, en el caso deque ello no sea posible, deber ser sustituida tal obligacin por unaindemnizacin, que integrar su salario.

La ley considera que las primeras son comunes pues el beneficio de talestrabajos lo es para todos los consorcistas y tambin considera comunes losespacios donde se guardan los elementos de limpieza.

VIII. LOS TABIQUES O MUROS DIVISORIOS

Luego la ley, en el inc. c) de este artculo, identifica como comunes lostabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. stos sonaquellas paredes que escinden las distintas unidades funcionales queconforman un edificio sometido al rgimen de la propiedad horizontal.

"Se trata de paredes que separan los distintos departamentos por planosverticales en un mismo piso" (24).

IX. LOS ASCENSORES, MONTACARGAS, INCINERADORESDE RESIDUOS Y ARTEFACTOS O INSTALACIONESEXISTENTES PARA SERVICIO O BENEFICIO COMN

El inc. e) individualiza como comunes los ascensores, los montacargas,los incineradores de residuos y en general todos los artefactos oinstalaciones existentes para servicio o beneficio comn.

Con respecto a los ascensores cabe formular la observacin de que slorevestirn el carcter de comunes cuando sirvan de comunicacin con la vapblica. Por lo tanto, pueden existir otros ascensores que no cumplan condicha finalidad, como los internos, que comuniquen dos plantas de unamisma unidad funcional, como puede ocurrir en el caso de los duplex o lostriplex.

En cuanto a los incineradores, debemos recordar que actualmente suutilizacin est prohibida.

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La ley considera que son de uso comn los elementos enumerados, puessu utilizacin beneficia a toda la comunidad consorcial.

Con la expresin "en general a todos los artefactos e instalacionesexistentes para servicio o beneficio comn" la ley no hace ms quecontemplar la posibilidad de que, a travs de la decisin unnime de loscopropietarios plasmada en el acta asamblearia con la consecuentemodificacin del reglamento o bien prescripto en ste, puedan serconsiderados comunes otros servicios que este plexo normativo noenumera. Tal sera el caso de un gimnasio, una pileta, un lavadero o unsaln, por ejemplo, que puedan ser utilizados por todos los miembros queintegran la comunidad consorcial.

X. CARCTER DE LA ENUMERACIN

La enunciacin contenida en el art. 2 no es taxativa, sino enumerativa.Es decir que existen supuestos que no se encuentran contemplados por ella;por lo tanto podramos incluir dentro de la nocin de cosas comunes, entreotras:

1. Las bohardillas o las bauleras.2. Las puertas de entrada a las distintas unidades funcionales.

3. Las ventanas y los balcones de las unidades funcionales; siempre y cuandoel reglamento de copropiedad y administracin no disponga queintegrarn las unidades funcionales.

4. Los contrapisos o armazones.

5. "Las ventanas, banderolas y entradas de luz en muros maestros o que denal exterior o patios" (25).

6. Locales o unidades para renta.7. Locales o unidades destinadas para el recreo de los propietarios.

Si bien este artculo no es taxativo en lo que a su enumeracin se refiere,en cada caso en particular, para establecer si es de un determinado sectordel inmueble edificado comn o exclusivo o de uso comn o privativo, habrde estarse a lo que cada reglamento de copropiedad y administracinprescriba o bien a cada sentencia judicial en el caso de que tal afectacinpueda ser motivo de conflicto judicial, siempre y cuando no est prevista enel estatuto que rige la vida consorcial.

"El propietario de un departamento no tiene, sin duda, como el de unedificio independiente, cimientos, muros maestros y techos, pero los tiene enparticipacin, y eso integra su derecho, hacindolo suficiente para su uso,goce y disposicin que son sus facultades esenciales. Esa participacin es supeculiaridad, pero no su limitacin, pues dentro del recinto privado es suseor y dentro de lo comn slo le falta la exclusividad que est ausente detodo condominio" (26).

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XI. PAUTAS PARA ATRIBUIR EL CARCTER DE COMN AUNA PARTE DEL EDIFICIO

Parte de la doctrina considera que en realidad "las cosas no son de usocomn del edificio -terminologa que nos parece algo equvoca-, sino que suutilizacin est pensada en funcin del aprovechamiento independiente delos sectores privativos" (27).

"La ley no enumera sino las calidades del objeto que puede ser exclusivo,y no qu partes o cosas integran ste y que, en consecuencia, se obtienenpor va de exclusin" (28).

Cuando una cosa, conforme a su fin, sea indispensable para la seguridaddel edificio o rena algn carcter para ser calificada de "comn", serconsiderada como tal, sin tener en consideracin su encuadramiento dentrode la enumeracin contenida en el art. 2.

Una reflexin especial merecen las partes comunes denominadascomnmente como "inaccesibles". stas son las que si bien son cosascomunes no pueden ser usadas por ningn copropietario ni por el consorcio.

En realidad, las partes comunes "inaccesibles" son accesoriosindispensables de las partes comunes y su objeto es que stas cumplan consu finalidad.

"En otras situaciones, siendo tambin partes comunes en virtud de sundole o de la finalidad que surge de su propia naturaleza, su uso no esfactible por los propietarios, como ocurre con las pequeas azoteas quesirven de asiento a los tanques de aguas y son calificadas en los reglamentosde copropiedad de inaccesibles, lo que lleva implcita una prohibicin queexcluye su empleo por aqullos que en funcin de sus tareas, no tengan porobjeto la atencin, cuidado o limpieza de los indicados tanques" (29).

Las autoras entendemos que desde el punto de vista de la tcnicalegislativa hay una diferencia que consideramos importantsima entre elprimer prrafo del artculo segundo y los subsiguientes incisos, lo que nosconduce a realizar las distinciones que a continuacin comentaremos.

En el primer prrafo del artculo se establecen las pautas necesarias paraque cualquier parte comn, aunque no est enunciada en los incisosrespectivos del mismo artculo, ni como parte comn en el reglamento decopropiedad y administracin del edificio de que se trate, pueda serconsiderada comn y ello resulta de dos requisitos, no siendo necesario quese renan ambos, a saber:

1. Que todas las partes comunes, para ser tales, deben ser cosas de usocomn del edificio.

2. Que todas las partes comunes deben ser indispensables para mantenerla seguridad del mismo.

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Por lo dicho, para quienes suscriben como las autoras la presentepostura, debe tenerse claro que si alguna parte del edificio sometido apropiedad horizontal no est enunciada en los diferentes incisos del artculosegundo ni tampoco en el reglamento de copropiedad y administracin deledificio, no hay que preocuparse por resolver en un caso litigioso concreto sidicha parte es comn o privativa y hay que estar a la parte dogmtica delprimer prrafo del artculo segundo.

La referencia que contiene la parte general del artculo que analizamoscuando alude a que cada consorcista es dueo exclusivo de su piso odepartamento y copropietario sobre el terreno nos est indicando que en elsistema de la propiedad horizontal se ha invertido el principio de laaccesin, tan caro al dominio exclusivo, porque en este sistema lo principalson las partes exclusivas o unidades funcionales y lo accesorio es el terrenoque es una de las partes comunes, motivo por el cual queda derogado en lapropiedad horizontal el principio de superficie solo cedit o de la accesinque prev el Cdigo Civil.

El terreno siempre habr de ser una parte comn sobre la cual,necesariamente, todos y cada uno de los consorcistas habrn de sercondminos. Es por ello que el principio de la accesoriedad establecido porel Cdigo Civil, en el derecho real de propiedad horizontal quedadesplazado en virtud de las particularidades de este rgimen.

XII. SITUACIN JURDICA DE LOS STANOS Y LASAZOTEAS

La otra cuestin que cabe distinguir es una situacin jurdica que sepresenta entre los incs. a) y d) inclusive y el ltimo prrafo del inc. e) que serefiere a los stanos y las azoteas. Los primeros incisos aluden a las partescomunes que en el reglamento de copropiedad y administracin pueden serprivatizadas o no, lo que lleva a diferenciar entre las partes comunes"necesariamente comunes" y las que no lo son y que pueden serprivatizadas. A su vez, los incs. a) y e) -excluido el ltimo prrafo- deben serdistinguidos de este ltimo porque segn la propia ley, los stanos y lasazoteas son en principio comunes "salvo convencin en contrario", motivopor el cual puede considerarse que la convencin en contrario slo se refierea los stanos y las azoteas o a todos los incisos del artculo segundo.

Las autoras consideramos que la convencin en contrario, que debe serreglamentaria, slo se aplica a los stanos y las azoteas.

XIII. EL "SALVO PACTO EN CONTRARIO"

A mayor abundamiento diremos que el "salvo pacto en contrario" estestrechamente vinculado a la parte general de los derechos reales y alprincipio del numerus clausus. Segn ste los derechos reales slo puedenser creados por ley en lo que hace a su rgimen legal. Esto mismo ocurre

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con su rgimen jurdico propio, lo que determina que la autonoma de lavoluntad, que es caracterstica de los temas contractuales y obligacionales,se encuentra sobreabundantemente limitada en el caso de los derechosreales que slo abren la puerta a dicha autonoma de la voluntad cuando esla propia ley regulatoria de los derechos reales la que lo admite. Por ello esque las normas que regulan los derechos reales son sustancialmente deorden pblico; y no totalmente de orden pblico como ocurre en el derechode familia.

El ltimo prrafo del artculo segundo es una clara y evidente aplicacinde lo que acabamos de decir, tal como ocurre en el cousufructo con elderecho de acrecer y con la fianza en el usufructo.

Aclaramos que lo expresado no quiere decir que una vez que la ley hacreado el derecho real de que se trate, ste no pueda tener nacimiento encada caso concreto por la va contractual, dado que esta fuente de creacinno est prohibida sino por el contrario, permitida.

Lo que nos interesa recalcar es que sin ley que cree el derecho real, steno puede nacer directamente por la va contractual.

XIV. LAS FACULTADES DE LOS PROPIETARIOS

Los copropietarios gozan de la facultad de poder asignar a una cosa quesea comn de uso comn un uso exclusivo como as tambin el cambiarle lacalidad. Pero como dijimos, tal previsin deber ser o bien estipulada en elreglamento de copropiedad y administracin o bien convenido en unaasamblea de copropietarios en la que aquello que resulte de la votacinunnime, en el caso de ser favorable, deber ser plasmado en el reglamentoa travs de su modificacin y luego inscripto en el Registro de la PropiedadInmueble. Tal sera el caso de un jardn al cual se tenga acceso slo a travsde una de las unidades funcionales y fuera una parte comn. Pero en verdad,el ejemplo tpico es la vivienda del encargado del edificio, que puede serprivatizada y vendida en beneficio del consorcio.

La unanimidad requerida es un requisito fundamental, pues debemosrecordar que sobre las partes comunes los copropietarios tienen uncondominio de indivisin forzosa, por lo que para pactar un uso diferente oprivatizarla, deben estar todos de acuerdo. Ello es as en virtud de que supatrimonialidad es la que se ve afectada.

De lo expuesto surge que los copropietarios en forma unnime pueden:a) Convertir cosas privativas en cosas comunes o privatizar stas.

b) Asignarle a una cosa comn de uso comn un destino exclusivo.

La ley faculta a los copropietarios para que puedan asignarle un usoexclusivo a una parte comn de uso comn a travs de una convencin quedebe estar inserta en el reglamento de copropiedad y administracin. Pero

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esta libertad que el artculo le concede a los consorcitas se encuentralimitada, puesto que no pueden establecer ese uso a las partes que son"indispensables para la seguridad del edificio" ni a las necesarias para elfuncionamiento del sistema de propiedad horizontal porque stas sonnecesariamente comunes.

XV. TIPOS DE COSAS COMUNES

Podemos afirmar que existen tres tipos de cosas comunes:1. Aqullas que son indispensables para la seguridad del edificio y que no

se pueden privatizar.

2. Aqullas que no son indispensables para la seguridad del edificio y quese pueden privatizar porque no son necesariamente comunes.

3. Aqullas que son comunes de uso comn y que se pueden destinar aun uso exclusivo.

Resumiendo, podemos decir que:

a) En la primera de las situaciones planteadas ser imposible afectarcomo parte privativa un sector comn porque la misma ley establece quesiempre revestirn tal carcter y lo hace estableciendo un imperativo legal,de orden pblico, que cercena totalmente la voluntad de los consorcistas,por ms que unnimemente as lo decidan.

b) En el supuesto planteado en el punto 2, la libertad de estipulacin porparte de los consorcistas, en cuanto establezcan un uso o propiedaddistintos, no encuentra objecin alguna; pudiendo de esta forma afectarlatambin como parte privativa. La nica limitacin que establece la ley esque la decisin debe ser adoptada por la totalidad de los propietarios deledificio, es decir que el consentimiento debe ser unnime, pues se estafectando su patrimonialidad.

Lo expresado precedentemente sera de imposible aplicacin en elsupuesto de que el fin sea la preservacin del edificio o el mantenimiento desu integridad como objeto material del rgimen de este sistema.

El determinar una afectacin distinta para un sector comn puede serrealizado en dos momentos diferentes:

a) Al afectarse el inmueble edificado al sistema de la propiedadhorizontal, en el reglamento de copropiedad y administracin que seinscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.

b) En cualquier momento, a travs de una decisin asamblearia, quedeber ser votada por unanimidad. Tal decisin deber ser plasmada en elreglamento y registrada en el registro inmobiliario.

Consideramos que la situacin inversa, es decir, el destinar un uso opropiedad comn a una parte de dominio exclusivo o de uso exclusivo,

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tambin puede tener lugar. Los momentos en los cuales se podr acordarese cambio son los mismos que los descriptos para el caso inverso.

XVI. CONCLUSIONES

De lo expuesto se infiere que:I. En un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal

existen:

1. Partes exclusivas o unidades funcionales.

2. Partes comunes.II. Dentro de las partes comunes podemos encontrar:

a) Partes comunes de uso comn.b) Partes comunes de uso exclusivo.

III. Los consorcitas pueden, siempre y cuando no se afecte la seguridaddel edificio o no sean aquellas cosas indispensables para el mantenimientoy/o funcionamiento del sistema, destinarle un uso exclusivo a un sector depropiedad comn. La resolucin debe ser adoptada por la unanimidad de loscopropietarios.

IV. Los copropietarios pueden cambiarle el dominio exclusivo a unaunidad funcional y convertirla en cosa de propiedad comn.

Tanto en el supuesto III como en el IV debern proceder a lamodificacin del reglamento de copropiedad y administracin.

Para finalizar con el comentario a este artculo, diremos que laenunciacin de los distintos incisos contenida en el artculo segundo, talcomo lo dice la propia ley, no tiene carcter taxativo; motivo por el cual nonos parece oportuna la locucin que dicha norma expresa cuando se refierea la "enumeracin" por lo que preferimos sustituirla por la palabra"enunciacin" y tan es ello as que en los reglamentos de copropiedad yadministracin de los distintos edificios sometidos a propiedad horizontal seincorporan otras partes comunes adems de las que menciona el artculo dereferencia, lo que obviamente depende de las caractersticas propias de cadaedificio.

(17) KEMELMAJER DE CARLUCCI, Ada - PUERTA DE CHACN, Alicia, Derecho realde superficie, Astrea, Buenos Aires, 1989, p. 10.

(18) ROCA SASTRE, Ramn M., Derecho hipotecario, t. III, 6 ed., Bosch, Barcelona, 1968,p. 565.

(19) Conf. Conclusiones de la Comisin nro. 4 de las Jornadas Nacionales de Derecho Civilde Rosario de 2003.

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(20) GOLDENBERG, Alicia E., "El derecho real de superficie sobre plantaciones en losbosques cultivados", Rev. Informacin Empresaria, nros. 272 y 273, ps. 58 y 54,respectivamente.

(21) GOLDENBERG, Alicia E. - GMEZ DE LA LASTRA, Manuel C., Fondos deinversin directa y fideicomiso. (Una va productiva para el crecimiento), LL, 2003-121.

(22) BARBIERI, Patricia - BENINCASA, Juan C. - ESPINOSA, Mara C. - HUMPHREYS,Ethel, "El derecho real de superficie y la superficie forestal", JA, 2003-III-161.

(23) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 72.

(24) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 76.

(25) GABAS, Alberto A., Manual terico-prctico de propiedad horizontal, reimpr.,Hammurabi, Buenos Aires, 1991, p. 86.

(26) Conf. SALVAT, Raimundo M., Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, t.II, 4 ed. actualizada por Sofanor Novillo Corvaln, Tipogrfica Editora Argentina,Buenos Aires, 1952, p. 438.

(27) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.23.

(28) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 56.

(29) VALIENTE NOAILLES, Luis M. (h.), "Accin de cada copropietario en el reglamentode copropiedad horizontal por violacin en partes comunes", LL, 118-974.

JURISPRUDENCIA: BIENES COMUNES

Cuestiones generales

24. Lo que en reglamento de copropiedad no se mencionacomo exclusivo no puede quitarse al patrimonio comn (Cm.Nac. Civ., sala I, 13/8/1996, "Baa, Jos v. Mousa, Norma").

25. Los derechos de los copropietarios sobre las partescomunes estn sujetos a las normas del Cdigo Civil para elcondominio mientras no resulten modificados por la ley 13512(Cm. Nac. Civ., sala E, 14/5/1997, "Meyra, Mirta v. Lubretto,Antonio").

26. Todos los planos horizontales y verticales que forman eledificio en s mismo y que dividen pisos y departamentos soncomunes: tales las estructuras, los muros, los techos, las losas, elterreno, etc. Lo propio es slo un cubo de aire delimitado por esosplanos horizontales y verticales comunes y todo lo que estdentro de ese espacio (Cm. Nac. Civ., sala L, 17/7/1992,"Consorcio Carlos Calvo 2251 v. Sebastiani, Francisco").

27. La distincin entre "cosas propias" y "cosas comunes" esmuy artificiosa, porque en suma todo el edificio es comn, ysolamente es propio un sector circundado por cosas comunes

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(Cm. Nac. Civ., sala L, 17/7/1992, "Consorcio Carlos Calvo2251 v. Sebastiani, Francisco").

28. No se puede ser titular del dominio de la fraccin exclusivasin serlo al mismo tiempo de la copropiedad sobre el terreno y laspartes comunes (Cm. Nac. Civ., sala E, 28/6/1977). JA, 1577-IV-341.

29. No es el perito quien debe determinar si una parte es deuso exclusivo o comn, pues su determinacin es de ndolejurdica, dependiendo de lo que establezcan la ley 13512 y elreglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala I, 13/8/1996,"Baa, Jos v. Mousa, Norma").

30. Las deficiencias constructivas en partes comunes de usocomn, daan a todos los copropietarios; si, adems, producenespeciales perjuicios a algunos de ellos, frente a stos es elconsorcio el que debe contribuir a las reparaciones pertinentes,aunque luego su costo pudiera ser reembolsado por el empresariode la obra (Cm. Civ. y Com. Rosario, sala 1, 6/4/1994). JA,1994-IV-544.

31. La reparacin de los lugares comunes concedidos al usoexclusivo de uno de los copropietarios est a cargo del consorcio(Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 31/5/1983). JA, 1984-IV-129.

32. El error o mala fe del propietario que someti el inmuebleal rgimen de la propiedad horizontal sin que cumpliera con lascondiciones legales o de las autoridades provinciales que loautorizaron, no puede subsanarse a costa de uno de de loscopropietarios, transformando espacios de uso exclusivo encomunes (Sup. Corte Buenos Aires, 17/3/1992). JA, 1992-III-236.

33. El copropietario no puede adquirir por usucapin unespacio comn (Cm. Civ. y Com. Baha Blanca, sala 1,17/6/2001). JA, 2001-II-766.

Medianeras

34. La medianera es un bien comn (Cm. Nac. Esp. Civ. yCom., sala 1, 11/5/1984, "Consorcio Libertador 5092 v. FedericoLacroze 1620 SRL").

35. Siendo la medianera de propiedad comn, el copropietariocarece de legitimacin pasiva para ser demandado por un vecino

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por la existencia de humedades en ella (Cm. Nac. Civ., sala H,29/5/2001, "Consorcio Pichincha 1139 v. Pekarek, Ricardo").

36. Procede la accin de medianera iniciada por uno solo delos copropietarios, y que respecto de las partes comunes seaplican las leyes del condominio, sin perjuicio de la ratificacinposterior de sus actos por los restantes copropietarios (Cm. Nac.Civ., sala E, 2/6/1971, "Consorcio Rivadavia 3995 v. Alefa SA").

37. El consorcio de propietarios y no un copropietario, es ellegitimado para promover la accin declarativa (art. 322,CPCCN) respecto de la pared medianera del edificio (Cm. Nac.Civ., sala L, 30/7/1991, "Berchmann, Marco v. Bagley SA").

38. Si a consecuencia de deficiencias en el edificio colindante seproducen filtraciones en el muro medianero, que producen daosen la unidad de uno de los copropietarios, ste puede reclamar lareparacin de ilcito al propietario del inmueble vecino (Cm. Nac.Civ., sala B, 12/11/1980). JA, 1981-III-73.

39. El obligado a cumplir la obligacin de cierre de lasaberturas en la pared divisoria es el consorcio de propietarios yno la empresa constructora del edificio (Cm. Nac. Civ., sala H,13/8/1997). JA 1998-IV-561.

40. La ley 13512 adopta el principio que podra llamarse denecesidad comn como criterio ndice para determinar, en cadacaso concreto, cules sern las partes del inmueble que, alencuadrarse en sus disposiciones, debern pertenecer enpropiedad a sus dueos (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala IV,20/9/1982). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.

41. Son comunes aqullas sin las cuales sera imposible oinconveniente el uso y goce del objeto exclusivo (Cm. Nac. Esp.Civ. y Com., sala IV, 20/9/1982). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.

42. Cuando se trata de un edificio dividido en propiedadhorizontal debe distinguirse entre cosas comunes, de las cuales esguardin el consorcio, y las cosas privativas, de las cuales esguardin el dueo de la respectiva unidad (Cm. Nac. Esp. Civ. yCom., sala VI, 29/8/1980). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.

43. Se puede decir que bien comn, en la propiedad horizontal,es el que, adems de prestar su beneficio directo o indirecto a cadauna de las unidades privadas, resulta necesario para elfuncionamiento general del edificio. Por ello, en cada caso, debe

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atenderse a la naturaleza que el bien cumple (Cm. Nac. Esp. Civ.y Com., sala I, 10/4/1979). ED, del 9/11/1982, nro. 5603.

44. Si bien el art. 2 de la ley 13512 acepta el condominioexclusivo por parte de cada uno de los propietarios "de su piso odepartamento", seala asimismo el condominio "sobre el terrenoy sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensablespara mantener su seguridad", mencionndose entre tales,precisamente "los cimientos, muros maestros, techos" de suerteque ubica al propietario de una unidad, simplemente como talsupuesto que si las paredes que sirven de tabiques o murosmaestros o medianeros son comunes, y lo son tambin los techos,tomando en consideracin que cada uno de ellos al mismo tiempoque techo sirve de apoyo para su propio piso, prcticamente latotalidad de las paredes como tales queda involucrado en elconcepto de cosas comunes (Rep. LL, J-Z, 3252, sum. 14).

Patios solares

45. Si resulta evidente que el espacio es uno de los patiossolares que menciona el art. 2, inc. a), ley 13512, pues de ldependen la luz, vista y aireacin de distintas unidades, debeinterpretarse el reglamento en el sentido de que lo previsto comopropiedad exclusiva no es el dominio, sino el uso (Cm. Nac. Civ.,sala I, 31/5/1971, "Consorcio Juan B. Alberdi 1815 v. Feldman,Sara").

Galeras

46. Debe considerarse de propiedad comn el pasillo donde seencuentran los desages cloacales que sirven a las dos nicasunidades que integran el edificio (Cm. Nac. Civ., sala D,23/9/1969). ED, 32-505.

Jardines

47. El jardn situado en los fondos del edificio puede serexcluido de la propiedad comn (Cm. Nac. Civ., sala F,28/7/1964). ED, 11-383.

Portera

48. La pretensin de que se desafecte una unidad privativa y sela afecte a la vivienda del encargado deber plantearse dentro delrgimen de propiedad horizontal, y no contra la constructora deledificio, que es la propietaria de la unidad (Cm. Nac. Civ., sala C,17/2/2000). JA, 2000-IV-730.

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Muros divisorios

49. La totalidad de las paredes como tales queda involucradaen el concepto de "cosas comunes", art. 2, ley 13512 (Cm. Nac.Civ., sala A, 16/9/1980). JA, 1981-III-295.

Instalaciones de servicios centrales

50. El cao de desage de la baadera ubicada en una unidades de propiedad comn, pues se encuentra comprendido en laexpresin servicios centrales de agua caliente y fra del art. 2,inc. b), ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5,14/7/1983). JA, 1984-IV-133.

51. Es vlida la clusula del reglamento de copropiedad segnla cual "las reparaciones de las caeras o conductos dentro de lasrespectivas unidades, que se hallan embutidas en paredes, pisos otechos, an cuando sean secundarias de sistemas de uso comn,sern a cargo de todos los copropietarios" (Cm. Nac. Civ., sala F,7/8/1973). JA, 20-1973-297.

52. Del juego armnico de los arts. 3 y 8, ley 13512, y dadoque la terraza y las caeras del edificio constituyen cosascomunes, cuyo mantenimiento en buen estado de reparacin ymanutencin compete al consorcio, al producirse filtraciones enaquellos elementos, la responsabilidad de este ltimo quedaconfigurada, independientemente de la buena fe o diligenciasubjetiva (Cm. Nac. Civ., sala F, 30/10/1995, "Bejarano, CarlosA. v. Consorcio Corrientes 4924").

53. No es correcto que toda caera ubicada bajo baldosas debareputarse bien comn y, por ende, su reparacin corre por cuentadel consorcio. Si bien las columnas y las caeras de distribucininterna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyorecorrido se agota en ella, no sirviendo de nutriente o canal hacianinguna otra, han de considerarse partes propias (art. 21, ley13512). Y es obvio que entre estas ltimas han de encontrarse eldesage bajo cocina y la caera que, naciendo del mismo ycorriendo bajo las baldosas de la misma, drena en el patio (Cm.1 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 11/4/1996, "Consorcio calle 43,nro. 459 v. Klimann, Alicia").

54. Deben correr por cuenta del consorcio los daosproducidos en caos y artefactos de desagote de propiedadcomn, salvo en rejillas o partes externas al cuidado del

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propietario individual (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,30/12/1988, "Nez, Mario v. Martinuzzi de Brtora, Luisa").

Stanos

55. El art. 26, inc. 17), CCT 398/1975, en cuanto dispone quelas llaves de los stanos slo podrn encontrase en poder delencargado o administrador, fue pensado para el supuesto de que elstano formara una dependencia autnoma, esto es que noconstituyera la va de ingreso o fracciones privativa de losconsorcistas (Cm. Nac. Civ., sala E, 21/6/1991). JA, 199-IV-449.

Azotea

56. No procede asignar carcter exclusivo a una azotea deutilidad o uso de ms de un departamento, o cuando desempeauna funcin de igual entidad que el techo o tejado, que la leyreputa siempre comn, en tanto preste un servicio de esta especie(Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991-III-31.

57. La conservacin del techo, es decir, la estructura delsubsuelo de la terraza, estar a cargo de la comunidad, no as laconservacin y reparaciones superficiales, que sern de cuenta delpropietario (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991-III-31.

58. No es susceptible de adquisicin por prescripcinadquisitiva una cosa comn: azoteaterraza (Cm. Nac. Civ., sala B,28/4/2000). JA, 2000-IV-722.

Puertas de las unidades

59. las puertas de entrada de las unidades son de propiedadcomn (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 16/7/1982). JA,1983-IV-482.

Contrapiso

60. El contrapiso es parte comn (Cm. Nac. Civ., sala C,21/2/1991). JA, 1992-I-122.

61. El contrapiso es un bien comn, cuya reparacin est acargo del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991-II-31.

62. El contrapiso o armazn, como bien inserto en los planoshorizontales apoyados sobre muros maestros, tiene carctercomn, aunque el revestimiento sea de propiedad y suconservacin a cargo de los titulares exclusivos de cadadepartamento (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991). JA, 1991-III-31.

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63. En el techo y piso deben diferenciarse la parte adheridadirectamente a la estructura -contrapiso propiamente dicho- delas baldosas, parquets, cermicas, alfombras o yeso, madera ycualquier tipo de revestimiento o declaracin, que dependenexclusivamente de su titular (Cm. Nac. Civ., sala E, 8/3/1991).JA, 1991-III-31.

Explotacin de partes comunes

64. No es ni usufructo ni servidumbre la reserva que hace elpromotor de una propiedad horizontal de poder utilizar los murosdivisorios y perimetrales y azoteas para la instalacin de letrerosde propaganda, sino un derecho de naturaleza contractual,personal y no real, y por ende transmisible, segn resulta de lahermenutica acorde con el fin econmico y los legtimosintereses de las partes en este novedoso y complejo negociojurdico, que constituye un contrato innominado, que se parece ala locacin, an cuando no se fijara alquiler, es decir que se estfrente a un derecho patrimonial de naturaleza personal ytransmisible por sucesin debiendo excluirse la tesis de que setrata de un usufructo extinguido por la muerte de la beneficiariade la reserva de la utilizacin y aunque no se haya previsto unplazo determinado, resulta congruente fijar uno de diez aos, poranaloga con el mximo permitido por la locacin de cosas (Cm.Apel. Mar del Plata, sala II, Sensus, XIII-296).

65. La reserva de uso convenida a favor de los vendedoresconstituye en la especie un complejo y novedoso negocio jurdico,que si bien tiene un claro contenido econmico, no encuadrafrancamente en ninguna de las formas tpicas regladas por elorden legal, la que obliga a incluirlo en la lista cada vez msextensa de los llamados contratos innominados que se dan en laexperiencia, originado por la exigencia de necesidades nosuficientemente reiteradas como para forzar una normatividadindependiente.

El derecho que se reservan los vendedores para usar la azoteadel edificio y el lado externo de las paredes medianeras, habiendotenido en cuenta la referida reserva al pactar el precio de venta,constituye un contrato lcito innominado que se parece a lalocacin, pues an cuando no medi un precio determinado,existieron contraprestaciones consistentes en tener enconsideracin dicha reserva de uso para fijar el precio de venta(Cm. Nac. Civ., sala D, 21/9/1967, LL, 131-89).

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Bauleras

66. La conservacin de azoteas, muros y tabiques que limitancon pasillos, o vestbulos comunes interesa a todos loscopropietarios, por cuanto las primeras estn destinadas a lacobertura de todo el edificio y los segundos a la separacin de lasdistintas dependencias (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala VI,24/8/1982). ED del 9/11/1982, nro. 5603.

67. No habindose determinado en el reglamento del consorciola responsabilidad de vigilancia de las bauleras individuales debeconsiderarse a stas como una prolongacin de los respectivosdepartamentos y es posible equiparar el hecho daoso sucedido enla baulera al que se consumara en el propio departamento bajovigilancia del propietario (Cm. Nac. Civ., sala E, 30/12/1968).Rep. LL, XXIX-1676.

68. Si para el caso de las unidades cerradas -es decir, aqullasque resultan plenamente habitables- el "piso" que no es sino el"techo" del que funciona la parte inferior -o en su caso el mismoterreno- tiene siempre el carcter "comn", lo mismo debe ocurriren lo que hace al "piso" de la azotea, aunque sta haya sidoatribuida en forma privativa a una de las partes, ya que ello no lepermite atribuirse como "propia" lo correspondiente al piso o"techo" de la otra unidad, por lo que los daos que resultenintrnsecos a dicha losa deben correr la suerte de los "daos sobrecosas comunes", y por ello no habindose incurrido en defecto attulo de culpa o dolo de los titulares de la terraza, el daoocasionado debe ser soportado por el consorcio (Cm. Nac. Civ.,sala A, 16/9/1980). ED del 9/11/1982, nro. 5603.

Cocheras

69. Si el garage del edificio constituye una unidad funcional dela que resultan ser titulares actuales o potenciales quienes ademsrevisten la titularidad de alguna otra unidad funcional, no puedesubsumirse sin ms en la categora de bien de propiedad comn,ni tampoco en la de bien de propiedad exclusiva (Cm. Nac. Civ.,sala M, 21/6/1991). JA, 1992-IV-124.

70. La ley 13512 adopta el principio que podra llamarse denecesidad comn como criterio ndice para determinar, en cadacaso concreto, cules sern las partes del inmueble que, alencuadrarse en sus disposiciones, debern pertenecer enpropiedad a sus dueos (Rep. LL, XXXIX, J-Z, 1641).

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71. Si de conformidad con el reglamento de copropiedad, launidad funcional destinada a cocheras constituye un condominiode propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptualno guarda diferencia con las unidades propias. Por ende laobligacin de custodia corresponde a sus propietarios ms all deldeber general de vigilancia que le corresponde al encargado deledificio sobre partes comunes de ste.

En tanto que la unidad funcional destinada a garaje es depropiedad exclusiva de varios condminos, no corresponde alencargado del edificio determinar si un tercero cuenta o no conderecho a uso de una de las cocheras, sino que es a aqullos aquienes incumbe comprobar tal extremo.

Si el dueo del vehculo que sufri daos mientras seencontraba estacionado en el garaje de un inmueble no consinti