UNIVERSIDADE REGIONAL INTEGRADA DO ALTO URUGUAI E DAS MISSÕES – URI

CAMPUS DE ERECHIM

HIPOTECA LEGAL

Andressa Silveira

Franciele S. Bianchi

Taciana P. Janecki

Taiane Bratz

Erechim

2014

INTRODUÇÃO

Neste trabalho será tratado o desenvolvimento do instituto da hipoteca legal

prevista nos artigos. 1.489 a 1.491 do Código Civil. Tal instituto, como todos sabem,

não deriva de contrato, mas da própria lei.

A hipoteca previne possível prejuízo, onde a lei exige de certas pessoas

garantia, que visa ao ressarcimento de eventuais prejuízos causados, em geral, por

quem administra bens alheios, a lei oferece a elas, como garantia.

Como não deriva de contrato, é necessário para valer perante terceiros a

sentença do Juiz para especialização (individualização do bem) e o respectivo

registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A especialização significa dizer que o imóvel será dado como garantia,

posteriormente especificado sendo fixado o seu valor e a parcela da

responsabilidade do devedor.

Histórico

Alguns doutrinadores são adeptos da teoria de que o surgimento da hipoteca

deve ser creditada aos gregos devido ao termo hypotheca, de origem grega, ter

primeiramente sido utilizada nesta civilização, aparecendo somente no direito

romano, nas compilações justinianeas, no período pós-clássico.

Outros estudiosos do direito romano atribuem a origem da hipoteca aos

romanos, onde os imóveis eram dados em garantia a créditos do Estado ou de um

Município. Caso a dívida não fosse adimplida, os bens seriam vendidos em favor do

aerarium. Foi considerado, o último dos direitos reais de garantia a surgir.

A hipoteca veio trazer ao direito, as inovações a fim de superar as

desvantagens tanto do penhor, quanto da alienação fiduciária em garantia.

No direito brasileiro a primeira disciplina da hipoteca vem com a Lei

n.317,de21 de outubro de1843, seguida do seu regulamento determinado pelo

Decreto n.842, de 14 de novembro de 1846. Lafayette apontou imperfeições no

sistema dizendo que o princípio da publicidade foi ensaio “imperfeito e manco”,

lembrando que continuavam a existir as hipotecas gerais. Seguiu-se a Lei n.1.237,

de setembro de 1864, e seus regulamentos. Decretos n° 3.423, de 26 de abril de

1865, e 3471, de 3 de junho de 1865.

HIPOTECA

A hipoteca é um direito real de garantia sobre bens imóveis. Ao contrário do

penhor, que é um direito real de garantia sobre bens imóvel, a hipoteca é um direito

real de garantia que afeta um bem imóvel para o cumprimento de uma obrigação.

Ela dispensa a tradição (a efetiva entrega da coisa), pois, ao ser registrada

(sem o registro, produz efeito apenas entre as partes), já produz efeitos erga

omnes. A hipoteca é sempre indivisível (art. 1.421 do CC/2002), ou seja, somente

com o cumprimento integral dela é que se pode falar na liberação da hipoteca.

“Integra o conceito de hipoteca a sua natureza de direito real sobre uma coisa alheia,

assinalando os seus efeitos capitais em sujeitar o imóvel à dívida e a preferência sobre o

preço, bem como pelo fato de o bem dado em garantia não ficar na detenção do credor,

isto é, a circunstância de o devedor não ser destituído do poder de fato sobre o bem dado

em garantia.” Lafayette Rodrigues Pereira

Hipoteca Legal

Tem origem na aplicação da lei independentemente da vontade das partes.

Art. 1489, CC. É aquela onde a própria lei a constitui a favor de determinados

credores. A hipoteca legal tem por fim garantir a reparação de danos.

A hipoteca legal é considerada por vários doutrinadores como a rainha das

garantias, posto que assegura ao credor o recebimento de seu crédito, total ou

parcialmente, garantindo-lhe o não sofrimento de um prejuízo que poderia levá-lo a

ruína.

Assim, o bem imóvel hipotecado não corre o risco de ser desviado pelo

Devedor, ou de perecer, como é possível ocorrer com relação aos bens móveis em

geral.

O credor tem a certeza de que a sua garantia permanecerá no mesmo lugar,

até a sua excussão, em caso de não pagamento da dívida garantida.

No entanto, o mesmo não acorre com os bens móveis, quando muitas vezes

o Devedor desaparece com o bem dado em garantia, ou o deteriora, forçando o

credor a adotar algumas medidas legais, a fim de reaver seu crédito, muitas vezes

não obtendo êxito, em face das artimanhas do Devedor.

Por tais razões, a hipoteca legal é conhecida como a mais soberana das

garantias, pois garante ao credor situação privilegiada no recebimento de seu

crédito.

A hipoteca se realiza em dois momentos a saber:

1. O fato que justifica seu aparecimento, como por exemplo: o casamento, a

aquisição de bens do filho menor, a tutela, a curatela, a nomeação de

funcionário etc., vínculo este que é apenas potencial, não acarretando nenhuma

submissão da coisa à obrigação a nem valendo contra terceiros, no entanto o simples

fato típico não instrumentaliza a hipoteca necessitando assim de um segundo

momento;

2. O segundo momento é exatamente a especialização, ou seja, a

materialização da hipoteca, culminando com sua inscrição como objeto da

hipoteca, e tornando-se efetivamente garantia legal, surgindo aqui o direito

de preferencia e de sequela.

Anteriormente com o Código Civil de 1916 a lei descrevia em seu artigo 827

as hipóteses da hipoteca legal e consequentemente os fatos jurígenos que eram:

I- à mulher casada, sobre os imóveis do marido, para garantia do dote e dos outros bens

particulares dela, sujeitos à administração marital;

II- aos descendentes, sobre os imóveis do ascendente, que lhes administra os bens;

III- aos filhos, sobre os imóveis do pai, ou da mãe, que passar a outras núpcias, antes de

fazer o inventário do casal anterior;

IV- às pessoas que não tenham a administração de seus bens, sobre os imóveis de seus

tutores ou curadores;

V- à Fazenda Pública federal, estadual ou municipal, sobre os imóveis dos tesoureiros,

coletores, administradores, exatores, prepostos, rendeiros e contratadores de rendas e

fiadores; 

VI- ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para a satisfação

do dano causado pelo delito e pagamento das custas;

VII- à Fazenda Pública federal, estadual ou municipal, sobre os imóveis do delinquente,

para o cumprimento das penas pecuniárias e pagamento das custas;

VIII- ao co-herdeiro para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel

adjudicado ao herdeiro reponente.

Código Civil de 2002

Art. 1.489. A lei confere hipoteca:

I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos

encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;

II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer

o inventário do casal anterior;

III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do

dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;

IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel

adjudicado ao herdeiro reponente;

V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço

da arrematação.

A hipoteca legal não deriva de contrato, mas da lei. É um favor da lei para

proteger as pessoas elencadas no art. 1489, a saber:

Às Pessoas Jurídicas de Direito Público Interno (art. 41), sobre imóveis

pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos

respectivos fundos e rendas.

Ex.: o Estado tem hipoteca legal sobre os bens dos seus tesoureiros e fiscais.

Aos filhos, sobre os imóveis do pai/mãe que passar a outras núpcias, antes

de fazer o inventário do casal anterior;

Ao ofendido ou seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para

satisfação do dano causado e despesas judiciais.

Ex.: a vítima tem hipoteca sobre os bens do criminoso para satisfazer os danos

materiais e morais decorrentes do crime.

Ao co-herdeiro, sobre os bens adjudicados ao outro herdeiro;

Ao credor, sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do

restante do preço da arrematação.

Ocorrendo qualquer dessas situações tipificadoras a hipoteca legal não se

processa e nem vai possuir efeitos perante terceiros. Para ser obtida a eficácia

relativa a terceiros são necessárias a individualização e a especialização, ou seja, o

procedimento subsequente ao fato gerador.

Em favor dos beneficiários opera como gravame real limitado tal qual o

instrumento convencional ainda não registrado.

Pessoas de Direito Público

A palavra República procede do latim res publica coisa do povo. Justamente

por isso, o legislador criou uma hipótese de hipoteca legal sobre os bens daqueles

que desempenham funções que lhes permitam cobrar, guardar ou administrar fundo

e rendas públicas; desta forma, pesa sobre os bens imóveis (e, eventualmente,

sobre outros bens passíveis de hipoteca) de seu patrimônio um gravame potencial:

acaso seja verificada a existência de obrigações fruto de sua atuação, tantos bens

quanto sejam necessários serão gravados com ônus hipotecário pra garantir a

satisfação dos cofres públicos.

Filhos e o Inventário Pendente

Quando o casal era casado pelo regime de comunhão universal de bens,

comunhão parcial de bens ou participação final nos aquestos, a morte de um deles

cria uma situação sucessória interessante, pois se faz necessário, antes de se

definir o direito dos sucessores – designadamente os filhos-, separar qual a parte o

conjugue sobrevivente é proprietário, daquela que tendo pertencido ao conjugue

falecido, será devida aos sucessores. É o inventario, por qualquer de suas formas,

inclusive o arrolamento, o procedimento judicial específico para que tais definições

sejam feitas.

Se antes do inventario o cônjuge sobrevivente passa a novas núpcias, cria

uma insegurança e, eventualmente, um risco para todos os herdeiros, razão pela

qual se assegura, entre os herdeiros, aos filhos -e apenas estes- a hipoteca legal

sobre todos os imóveis do pai, sendo-lhes lícito executar tal hipoteca para satisfazer

a seus créditos sobre os quinhões que lhes caberiam na sucessão do genitor

falecido.

Art. 1.523. Não devem casar:

I- o viúvo ou a viúva que tiver filho do cônjuge falecido, enquanto não fizer inventário dos

bens do casal e der partilha aos herdeiros;

II- a viúva, ou a mulher cujo casamento se desfez por ser nulo ou ter sido anulado, até dez

meses depois do começo da viuvez, ou da dissolução da sociedade conjugal;

III- o divorciado, enquanto não houver sido homologada ou decidida a partilha dos bens do

casal;

IV- o tutor ou o curador e os seus descendentes, ascendentes, irmãos, cunhados ou

sobrinhos, com a pessoa tutelada ou curatelada, enquanto não cessar a tutela ou curatela, e

não estiverem saldadas as respectivas contas.

Co-Herdeiro

Segundo o art. 2.019 do novo Código Civil, se na partilha verifica-se a

existência de bens que não sejam suscetíveis de uma divisão cômoda, que não

cabem na menção do cônjuge sobrevivente ou no quinhão de um só herdeiro, pode-

se vendê-los judicialmente, partilhando- se o valor apurado ou adjudicá-los a todos,

caso haja acordo nesse sentido.

O § 1º, no entanto, permite que o cônjuge sobrevivente ou um ou mais

herdeiros requeiram ao juiz que o bem lhe seja adjudicado, repondo aos outros, em

dinheiro, a diferença, após a avaliação atualizada, sendo que, se a adjudicação for

requerida por mais de um herdeiro, observar-se-á o processo de licitação. A esse

herdeiro dá-se o nome de herdeiro reponente, ou seja, aquele que deve repor. Para

uma hipoteca legal sobre um bem adjudicado a favor dos co-herdeiros, afirmando-

lhes um direito de sequela sobre o bem, na eventualidade do herdeiro reponente

furtar-se à obrigação de indenizá-los por seus respectivos quinhões sobre o bem

que a si foi adjudicado.

Arrematação do Imóvel

Quando o devedor não cumpre a sua obrigação, o credor pede ao juiz a

penhora do bem gravado e, posteriormente, a conversão do bem em dinheiro.

Se o bem for adquirido por terceiro ou pelo próprio credor exequente quando

disputar a licitação, configura-se um caso de “arrematação”; se for adquirido pelo

próprio credor sem a participação do lançador, configura-se um caso de

adjudicação.

Quer através da arrematação, quer através da “adjudicação”, o Estado

transfere a terceiro a propriedade do bem penhorado. Portanto, tanto a

arrematação, como a adjudicação, nada mais são do que uma venda judicial do

bem penhorado, fazendo extinguir a hipoteca.

Assim inciso V do artigo 1489 do Código Civil diz que “caberá hipoteca legal ao

credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da

arrematação”.

O próprio imóvel arrematado será gravado com a hipoteca legal, a fim de

garantir o pagamento do restante do preço proveniente da venda pública, evitando,

desta forma, o inadimplemento por parte do arrematante.

Diante do exposto, a hipoteca legal é instituída por lei, em garantia de

obrigação que, por sua natureza ou pela condição das pessoas a que é devida,

merece esse privilégio (p. exemplo: o filho sob pátrio poder ( hoje, poder familiar),

sobre os bens do pai ou mãe, que lhe administra os haveres).

O dispositivo é idêntico ao art. 827 do Código Civil de 1916, devendo a ele

ser dado o mesmo tratamento doutrinário.

SUBSTITUIÇÃO DA HIPOTECA LEGAL POR TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA

Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública

federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por

outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor.

A norma permite que o devedor, a qualquer tempo, antes ou depois da

especialização, requeria a substituição da hipoteca legal.

Com isso cria uma facilidade às pessoas que estão submetidas à hipoteca

legal, sem deixar de apreciar os interesses do credor, os quais o instituto visa

preservar.

A substituição pode dar-se por títulos da dívida pública federal ou estadual,

mas não municipal. Os títulos são recebidos por sua cotação mínima no ano

corrente, com o propósito de evitar variações atípicas e lesivas aos interesses do

credor, e não pelo seu valor de face, a fim de dar segurança à divida garantida.

Uma observação bastante importante está contida na segunda parte do

artigo 1491, que se refere à possibilidade da substituição da hipoteca legal por outra

forma de garantia, a critério do juiz, e a requerimento do devedor, como por

exemplo a fiança, inclusive a fiança bancária.

PROCEDIMENTO

A hipoteca legal exige um procedimento judicial, uma vez que não há titulo

convencional ou material a ser registrado.

A especialização da hipoteca legal significa dizer que o imóvel que será dado

como garantia, será especificado, sendo fixado seu valor e a parcela da

responsabilidade do devedor por força dos artigos 1.205 e 1.210 do CPC:

“Art. 1.205. O pedido para especialização de hipoteca legal declarará a estimativa da

responsabilidade e será instruído com a prova do domínio dos bens, livres de ônus, dados

em garantia.”

“Art.1.210. Não dependerá de intervenção judicial a especialização de hipoteca legal

sempre que o interessado, capaz de contratar, a convencionar, por escritura pública, com o

responsável.”

Tal especialização é feita em juízo, com a observância dos artigos 1.205 e

1.210 do Código de Processo Civil, culminado com a decisão discriminativa dos

bens gravados.

Com a apresentação da especialização ao oficial do registro, ter-se-á o

registro hipotecário, em livro próprio, com a observância da ordem numérica. Só

assim é que surgirá o ônus real.

Vale esse registro enquanto a obrigação perdurar, mas a especialização, em

completando 20 anos, deverá ser renovada por força do artigo 1.498 do Novo

Código Civil.

Art. 1.498 Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a

especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada.

O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está

obrigado a prestar garantia, mas os interessados podem promover pessoalmente a

inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça por força do § 1º do

artigo 1.497 do CC.

Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e

especializadas.

§ 1º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a

prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao

Ministério Público que o faça.

§ 2º As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão

sujeitas a perdas e danos pela omissão.

O artigo 1.206 do CPC especifica os casos de necessidade de avaliação dos

bens:

Art.1.206- O arbitramento do valor da responsabilidade e a avaliação dos bens far-se-á por

perito nomeado pelo juiz.

§1º- O valor da responsabilidade será calculado de acordo com a importância dos bens e

dos saldos prováveis dos rendimentos que devem ficar em poder dos tutores e curadores

durante a administração, não se computando, porém, o preço do imóvel.

§ 2º - Será dispensado o arbitramento do valor da responsabilidade nas hipotecas legais em

favor:

I - da mulher casada, para garantia do dote, caso em que o valor será o da estimação,

constante da escritura antenupcial;

II - da Fazenda Pública, nas cauções prestadas pelos responsáveis, caso em que será o

valor caucionado.

§ 3º - Dispensa-se a avaliação, quando estiverem mencionados na escritura os bens do

marido, que devam garantir o dote.

De qualquer forma, saliente-se que o legitimado passivo tem de ser citado

para o processo de especialização de hipoteca legal previamente à realização de

eventual perícia. Ainda, o legitimado passivo poderá, caso queria, apresentar

defesa no prazo de 10 (dez) dias, alegando que o requerente não tem direito à

hipoteca legal ou que a hipoteca não pode recair sobre os seus bens, porque não

tem responsabilidade pela obrigação

A sentença ira declarar a especialização e ira determinar a expedição do

mandado de inscrição para o registro imobiliário por força do artigo 1.207, parágrafo

único do CPC, assim como verificamos, na hipoteca legal, a sentença constitui o

instrumento da hipoteca convencional.

Art. 1.207 - Sobre o laudo manifestar-se-ão os interessados no prazo comum de 5 (cinco)

dias. Em seguida, o juiz homologará ou corrigirá o arbitramento e a avaliação; e, achando

livres e suficientes os bens designados, julgará por sentença a especialização, mandando

que se proceda à inscrição da hipoteca.

Parágrafo único - Da sentença constarão expressamente o valor da hipoteca e os bens do

responsável, com a especificação do nome, situação e característicos.

A sentença, julgando procedente o pedido, determinará a inscrição da

hipoteca no registro. Da sentença cabe apelação.

Artigo 1208 do CPC: Sendo insuficientes os bens oferecidos para a hipoteca legal em favor

do menor, de interdito ou de mulher casada e não havendo reforço mediante caução real ou

fidejussória, ordenará o juiz a avaliação de outros bens; tendo-os, proceder-se-á como nos

artigos antecedentes; não os tendo, será julgada improcedente a especialização.

Trata-se de julgamento de improcedência do pedido de especialização de

hipoteca legal a insuficiência de bens do obrigado apenas se o interessado é menor

(art. 1.208, CPC).

Artigo 1.209 do CPC: Nos demais casos de especialização, prevalece a hipoteca legal dos

bens oferecidos, ainda que inferiores ao valor da responsabilidade, ficando salvo aos

interessados completar a garantia pelos meios regulares.

No que dispõe o artigo 1.491 do CC a lei permite que a hipoteca legal seja

substituída por titulo de divida pública federal ou estadual, como forma de diminuir o

rigor do gravame sobre o patrimônio das pessoas atingidas, permitindo ainda a

substituição por outra garantia, a critério do juiz, mediante requerimento do devedor.

Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública

federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por

outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor.

Este dispositivo gera uma facilidade aos que se acham sujeitos á hipoteca

legal permitindo a sua substituição pela caução de títulos da divida publica federal

ou estadual, ou por garantia, desde que aceita pelo juiz. È idêntico ao art. 820 do

Código Civil de 1916, devendo a ele ser dado o mesmo tratamento doutrinário.

O Código de 1916 não se referia aos títulos municipais, no que foi repetido

pelo código de 2002, deixando claro que o legislador não estende a regra a tais

cártulas, imprestáveis para a pretensão de substituição de hipoteca legal.

O Código de 2002 inova ao permitir o oferecimento de outras formas de

garantia, o que inclui, por certo, o penhor e a fiança, inclusive fiança bancário.

Assim o juiz deverá, em qualquer hipótese, pautar sua decisão não pelo

interesse ou pelas posições das partes, mas examinando o que dá maior segurança

ao crédito, atendendo, assim, ao fim do instituto.

Em todas essas situações há uma maior proteção para o ressarcimento de

eventuais prejuízos causados por quem administra bens alheios ou é devedor sob

condições definidas.

Para valer perante as partes não exige contrato, é automático, mas para

valer perante terceiros é necessário sentença do Juiz para especialização

(individualização do bem) e o registro no Cartório de Imóveis (1497 e CPC arts.

1205 a 1210).

IMPRESCRITIBILIDADE DO REGISTRO DA HIPOTECA

Todas as espécies de hipoteca somente valem contra terceiros desde a data

do registro.

Se as hipotecas não forem devidamente inscritas somente subsistem entre

os contratantes, isto é, a falta de registro da hipoteca não enseja a sua invalidação

apenas afasta seus efeitos contra terceiros, vigorando o contrato somente entre as

partes signatárias com força executiva.

PLURALIDADE DE HIPOTECAS

A Lei autoriza o dono de imóvel já hipotecado, desde que mediante novo

título, a constituir mais hipotecas, podendo ser em favor do primitivo credor

hipotecário, ou em favor de um terceiro credor por força do art. 1.476do CC.

A hipoteca de imóvel já hipotecado chama-se de sub-hipoteca.

Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora

vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.

O credor sub-hipotecário exerce seu direito, após o credor hipotecário

satisfazer seu crédito e aquele só terá direito às sobras.

Assim o credor da segunda hipoteca, tem como garantia a parte do valor do

imóvel que restar, depois de paga a primeira.

No entanto caso o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca

não pagar no dia do vencimento, o credor da segunda pode promover a extinção,

consignando a importância e requerendo a citação do primeiro credor para receber

e o devedor consequentemente para pagar.

Caso o devedor não pagar, o segundo credor, tem o direito, efetuando o

pagamento, de sub-rogar nos direitos da hipoteca anterior.

Art. 1.478. Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no

vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção, consignando

a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este

não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da

hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.

Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o

credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais.

Segundo Sílvio Rodrigues, pode “convir ao credor da segunda hipoteca fazer tal

remição, pois assim evita que uma execução ruinosa ou inoportuna, promovida pelo credor

preferencial conduza a se obter, em praça, apenas o bastante para o resgate da primeira

dívida, sem que remanesçam sobras para o pagamento das demais”.

EFEITOS DA HIPOTECA

Os principais efeitos da hipoteca:

vincular o bem hipotecado ao cumprimento de uma obrigação, que caso não

seja tal divida paga, o credor hipotecário poderá exercer o direito de propor

ação executiva contra devedor solvente.

o contrato de hipoteca é um título executivo extrajudicial, uma sendo a dívida

não paga o credor hipotecário pode promover a execução forçada.

Assim a execução forçada recairá sobre o próprio bem imóvel que serviu de

garantia.

Não vencida a divida, o credor possui o direito real de garantia adquirindo

consequentemente o direito de sequela e preferência, como já exposto.

Outro importante diz respeito é a preferência em que tem o credor no

recebimento do produto sobre o que foi determinado na ação de execução

sobre qualquer outro credor, exceto para as custas judiciais, os impostos e

taxas devidos à Fazenda Pública e as dívidas advindas do salário do

trabalhador agrícola.

Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada

ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a

prioridade no registro.

Antes do vencimento do débito, o devedor tem o direito de conserva todos os

direitos sobre a coisa, inclusive o direito de perceber os frutos, e o dever de

não praticar atos capazes de desvalorizar, deteriorar ou destruir o bem

gravado.

Só após a arrematação do bem, é que o devedor perderá a posse e,

consequentemente, o direito de perceber os frutos.

EXTINÇÃO DA HIPOTECA

Conforme o art. 1.499 do Código Civil:

Artigo 1499. A hipoteca extingue-se:

I – pela extinção da obrigação principal;

II – pelo perecimento da coisa;

III – pela resolução da propriedade;

IV – pela renúncia do credor;

V – pela remição;

VI – pela arrematação, ou adjudicação.

Pela Extinção da Obrigação Principal :

Não há dúvida de que o meio mais comum de extinguir a hipoteca é o

cumprimento da obrigação principal. Sendo a hipoteca um direito acessório para

garantir uma obrigação, extinguindo-se esta, a hipoteca perde sua razão de ser e

existir, não se indagando da causa extintiva da obrigação.

Pelo Perecimento da Coisa:

Perecimento é a destruição total da coisa. A destruição da coisa tira da

hipoteca seu objeto.

Pela Resolução da Propriedade:

Diante do implemento de uma condição resolutiva ou do surgimento de um

termo resolutivo, a propriedade resolúvel muda de titular. Este é a pessoa que se

aproveita da incidência da condição ou do termo. Portanto, uma vez resolvida a

propriedade, quem deu o bem em garantia deixa de ser dono, e, consequentemente

a hipoteca deixa de existir. Havendo desapropriação, transfere-se o bem para o

patrimônio do Poder Público, produzindo assim o mesmo resultado da destruição.

Pela Renúncia do Credor:

A renúncia do credor deve ser sempre expressa, não se admitindo renúncia

tácita; será considerada renúncia da hipoteca o requerimento de seu cancelamento,

mesmo sendo o pagamento feito em conjunto pelo devedor e pelo credor.

Pela Remição:

Art. 1.425 do CC: A dívida considera-se vencida:

[...]

§ 1º Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na

indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício do credor, a quem

assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso.

Não é a remição da dívida, e sim a do imóvel.

Pela Arrematação ou Adjudicação:

Quando o devedor não cumpre a sua obrigação, o credor pede ao juiz a

penhora do bem gravado e, posteriormente, a conversão do bem em dinheiro.

Quer através da arrematação, quer através da “adjudicação”, o Estado

transfere a terceiro a propriedade do bem penhorado. Portanto, tanto a

arrematação, como a adjudicação, nada mais são do que uma venda judicial do

bem penhorado, fazendo extinguir a hipoteca. É

uma modalidade de aquisição em hasta pública, em ambas as hipóteses, uma vez

depositado o preço, será expedida a carta respectiva pelo cartório competente.

PEREMPÇÃO DA HIPOTECA

A hipoteca legal perdura indefinitivamente, assim a perempção pelo decurso

do tempo só valera em relação a hipoteca convencional.

Assim, é obrigatório que o contrato de hipoteca esteja estipulado, no seu

prazo de vencimento, este ainda, poderá ser prorrogado, por prazo superior a 30

anos desde o vencimento do contrato, a requerimento das partes, mediante simples

averbação no Registro de Imóveis.

É o que prevê expressamente a primeira parte do artigo 1.485 do CC, a

saber:

“Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a

hipoteca, até perfazer trinta anos, da data do contrato”

Transcorrido efetivamente o lapso temporal, o contrato não prevalecerá mais,

ocorrendo de fato à perempção da hipoteca.

REMIÇÃO DO IMÓVEL HIPOTECADO

Trata-se de um benefício legal assegurado a certas pessoas para que

possam livrar o imóvel de ônus hipotecário, resgatando, assim, a obrigação que,

pela hipoteca, se garantia. Segundo o artigo 1.482 do CC, esse direito cabe ao

adquirente do imóvel hipotecado, ao credor de segunda hipoteca, bem como ao

devedor quando executado e ao seu cônjuge, descendentes e ascendentes.

Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for

alienado.

Por força do artigo 1.475 do CC o proprietário pode vender o imóvel

hipotecado.

Se isto acontecer, dentro de trinta dias, contados do registro do título

aquisitivo, o adquirente do imóvel tem o direito de remi-lo, devendo assim, citar os

credores hipotecários e propor importância não inferior ao preço por que o adquiriu,

segundo o art. 1.481.

A remissão é o modo pelo qual se libera o imóvel hipotecado,

independentemente da anuência do credor ou contra sua vontade.

Com o registro da hipoteca, nasce o direito real de garantia, oponível erga

omnes, assim o credor tem o direito de perseguir o imóvel nas mãos de quem quer

que o detenha, caso o imóvel seja vendido à terceiro e à revelia do credor

hipotecário, pode este executar o imóvel, fazendo a devida penhora do imóvel

gravado.

Art. 1.481. Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente

do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo

importância não inferior ao preço por que o adquiriu.

§ 1º Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á

licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada

preferência ao adquirente do imóvel.

§ 2º Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente,

haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de

hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço.

§ 3º Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a

ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a

sofrer, além das despesas judiciais da execução.

§ 4º Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel

em consequência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de

adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente

à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais.

Remição do sub-hipotecário

Art. 1.478. Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no

vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção, consignando

a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este

não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da

hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.

Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor

da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais.

O sub-hipotecário ocupa o lugar deixado pelo credor da primeira hipoteca,

assume os direitos inerentes à hipoteca antecedente, sem perder seus direitos ao

registro subsequente de que era originalmente titular, assim a remição do sub-

hipotecário é o meio pelo qual este faz o pagamento ao credor da hipoteca anterior,

com isso não há a extinção da primeira hipoteca.

Remição pelo executado ou membros de sua família

Art. 1.482. Realizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrematação

ou até que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo

preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido.

Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado.

A lei confere ao próprio executado, seu cônjuge, seus descendentes ou seus

ascendentes, o direito de liberar o imóvel hipotecado, desde que seja oferecido

preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou igual ao do maior

lance oferecido.

HIPOTECA LEGAL NO PROCESSO PENAL

A hipoteca legal é uma medida assecuratória ou seja, recai sobre bens

imóveis que servem para garantir a satisfação do dano resultante de uma infração

penal. Ocorre em qualquer fase do procedimento penal, desde seu inquérito até

trânsito em julgado. Pode ser requerida pelo ofendido, pelo Ministério Público, na

pessoa do promotor, quando o ofendido não tiver condições de ajuizar a ação ou

quando for de interesse da fazenda pública, ou até pelo próprio juiz, decretada de

ofício.

Nestes casos é necessário que o ofendido estime o valor da

responsabilidade civil do acusado e aponte os imóveis a serem hipotecados.

A hipoteca deve ser inscrita no cartório de Registro de Imóveis, para se

caracterizar a garantia chamada de erga omnes.Caso não ocorra a efetiva inscrição

da hipoteca no cartório, o Código de Processo Penal, em seus art.s 134 e 136,

prevê o arresto:

Artigo 134.  A hipoteca legal sobre os imóveis do indiciado poderá ser requerida pelo

ofendido em qualquer fase do processo, desde que haja certeza da infração e indícios

suficientes da autoria

Artigo 136.  O arresto do imóvel poderá ser decretado de início, revogando-se,

porém, se no prazo de 15 (quinze) dias não for promovido o processo de inscrição da

hipoteca legal.

O arresto funciona como uma pré-hipoteca, ou seja, tem o objetivo de

impedir que o réu cometa alguma fraude para se evitar a hipoteca durante 15 dias.

Caso a hipoteca não for inscrita prazo, cancela-se o arresto.

Outras observações

A lei ainda confere hipoteca legal a União, sobre aeronaves, peças e

equipamentos adquiridos no exterior com aval, fiança ou qualquer outra garantia

que seja dada pelo Tesouro Nacional ou de seus agentes financeiros.

As aeronaves adquiridas, total ou parcialmente, com a contribuição financeira

ou cujo contrato esteja enquadrado nos favores de reequipamento, ficarão sujeitas

à hipoteca legal, inscritas ex officio em favor da União e só poderão ser alienadas,

arrendadas “cedidas ou transferidas, mediante autorização prévia do Ministério

Público da Aeronáutica” (Lei nº 4.200/63, art. 16).

A hipoteca legal sobre aeronave, em favor da União, se extingue ao fim do

seu prazo de depreciação.

As pessoas que tem a administração de seus bens sobre imóveis de seus

tutores ou curadores, protegendo, dessa forma, os menores sob tutela a os

incapazes sob curatela, resguardando seus bens entregues à administração de

seus representantes legais, assegurando sua restituição, bem como a de seus

frutos, ao cessar a relação jurídica da tutela ou curatela, e a indenização pelas

perdas e danos, em razão dos prejuízos causados.

Tais pessoas somente terão esses direitos se tiverem patrimônio de valor

considerável e se o magistrado condicionar o exercício da tutela e da curatela à

prestação dessa caução real, pois poderá dispensá-la se o tutor e o curados forem

de reconhecida idoneidade moral e financeira.

Art. 2.040. A hipoteca legal dos bens do tutor ou curador, inscrita em conformidade com o

inciso IV do art. 827 do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, poderá

ser cancelada, obedecido o disposto no parágrafo único do art. 1.745 deste Código.

Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a

restrição do art. 1.772 e as desta Seção.

Art. 1.745. Os bens do menor serão entregues ao tutor mediante termo especificado deles e

seus valores, ainda que os pais o tenham dispensado.

Parágrafo único. Se o patrimônio do menor for de valor considerável, poderá o juiz

condicionar o exercício da tutela à prestação de caução bastante, podendo dispensá-la se o

tutor for de reconhecida idoneidade.

Art. 1.497 As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e

especializadas. 

§ 1º O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a

prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao

Ministério Público que o faça.

CONCLUSÃO

Consideramos então a hipoteca como a mais soberana das garantias, posto

que garante ao credor situação privilegiada no recebimento de seu crédito.

Mas, ao contrário de grande parte dos países, no Brasil a utilização da

hipoteca tem perdido espaço, especialmente para a alienação fiduciária pois há

mais vantagem para a figura do credor, porque, em caso de inadimplemento, o

mesmo pode consolidar a propriedade em seu nome, não existindo mais

preferências ao crédito trabalhista ou tributário, uma vez que o bem já não é mais

de propriedade do devedor desde o início do financiamento.

Julgados

APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPENHORABILIDADE. PEQUENA PROPRIEDADE RURAL. BEM DE FAMÍLIA. HIPOTECA. A RENUNCIA À PROTEÇÃO LEGAL, EFETIVADA EM HIPOTECA, SOMENTE BENEFICIA O CREDOR HIPOTECÁRIO. ART. 3º DA LEI Nº 8009/90. A regra da impenhorabilidade do bem de família cessa, dentre outras hipóteses, com a eleição, pelo proprietário, do bem imóvel familiar como garantia hipotecária, em face da incidência do Inciso V do art. 3º da Lei 8.009/90. Contudo, a renúncia à proteção legal se refere apenas à dívida garantida pela hipoteca, mantendo-se hígida a impenhorabilidade no que diz respeito a outros débitos. (...) DERAM PROVIMENTO AO RECURSO E DESCONSTITUÍRAM A DECISÃO AGRAVADA. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº 70049179609, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 23/08/2012 – grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. EMBARGOS DO DEVEDOR. IMPENHORABILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA. NULIDADE DA PENHORA. A ressalva prevista no art. art. 3º, inciso V, da Lei n. 8.009/90 é aplicável somente na hipótese de execução da dívida que foi garantida por hipoteca, subsistindo a condição de impenhorabilidade do bem de família relativamente a outras execuções. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70039706775, Primeira Câmara Especial Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Laura Louzada Jaccottet, Julgado em 25/01/2011 – grifei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. IMPENHORABILIDADE. IMOVEL HIPOTECADO PARA GARANTIA DE OUTRA DÍVIDA. BEM DE FAMÍLIA. Bem penhorado foi dado em hipoteca em razão de outra dívida, a qual restou cedida à União Federal. Hipoteca que não se encontra constituída em favor do recorrente. Ausente, portanto, renúncia à impenhorabilidade no caso concreto, porquanto o recorrente não é credor hipotecário, ou seja, inaplicável o disposto no inciso V do artigo 3º da Lei 8.009/90. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. RECURSO IMPROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70028432011, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Judith dos Santos Mottecy, Julgado em 02/04/2009 – grifei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE DA DECISÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÕES E CONTRADIÇÕES NÃO ANALISADAS EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 535, INCS. I E II DO CPC. MÉRITO. CONCURSO PARTICULAR DE CREDORES. ORDEM DE PREFERÊNCIA.O crédito garantido por hipoteca (título legal à preferência) prefere ao crédito quirografário, independente da anterioridade da penhora. Outrossim, entre os credores da mesma categoria deve ser observada a prelação da penhora, e não a data do respectivo registro no álbum imobiliário. Exegese dos arts. 711, do CPC e 958, do CC. Precedentes desta Corte.DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME.

AGRAVO DE INSTRUMENTO DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

Nº 70056148216 (N° CNJ: 0339448-43.2013.8.21.7000)

COMARCA DE TAPEJARA

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VIANA, Marco Aurélio S. Comentários ao Novo Código Civil: Dos Direitos Reais. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004.