Q A & DEUTSCHE GRI WOHNEN: Interviews mit THOMAS MEYER (Wertgrund) und RAINER SCHMITZ (Provinzial Nordwest AM) GRI führte Interviews mit Rainer Schmitz und Thomas Meyer zu Situation und Ausblick des Deutschen Wohnungsmarktes. Herr Schmitz und Herr Meyer werden auch auf der Deutschen GRI Wohnen als Co-Chair an der Diskussionen “Demografischer Wandel” und “Direktes vs Indirektes Investment” teilnehmen. Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin THOMAS MEYER CEO WERTGRUND IMMOBILIEN RAINER SCHMITZ Senior Portfoliomanager PROVINZIAL NORDWEST ASSET MANAGEMENT GMB Deutsche GRI W OHNEN 2015
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Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin
www.globalrealestate.org/DeutscheWohnen2015
Q A&DEUTSCHE GRI WOHNEN:
Interviews mit THOMAS MEYER (Wertgrund) und RAINER SCHMITZ (Provinzial Nordwest AM)
GRI führte Interviews mit Rainer Schmitz und Thomas Meyer zu Situation und Ausblick des Deutschen Wohnungsmarktes. Herr Schmitz und Herr Meyer werden auch auf der Deutschen GRI Wohnen als Co-Chair an der Diskussionen “Demografischer Wandel” und “Direktes vs Indirektes Investment” teilnehmen.
Treffen Sie Thomas Meyer, Rainer Schmitz und über 100 Entscheidungsträger auf der Deutsche GRI Wohnen, 25.-26. November in Berlin
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Q A&
THOMAS MEYERCEO WERTGRUND IMMOBILIEN AG
Q: Wir sehen einen weiterhin ungebrochenen Boom in deutschen Wohnimmobilien. Wie können Investoren aus dem In- und Ausland derzeit am besten von diesem Boom profitieren? Welche investorengruppen sollten eher indirekt investieren, welche besser direkt? Wo liegen die “Sweet Spots”?
T.M.: Der deutsche Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren sehr positiv entwickelt. Davon haben nicht nur die Metropolen profitiert, sondern vor allem auch ausgewählte Groß- und Mittelstädte. Gut angebundene Groß- und Mit-telstädte profitieren davon, dass immer mehr Leute in die Stadt ziehen und die Bevölkerung entsprechend wächst. Diese Standorte eignen sich für Investments. In einem jährlichen Rank-ing erfassen wir für unsere Ankäufe sogenannte „Hidden Champions“, also Groß- und Mittelstädte mit universitärer Ausbildung und sehr guter Infra-
struktur, in denen die Kaufpreise zwar auch schon deutlich gestiegen, aber im Vergleich zu den TOP 7 Städten nach wie vor auf einem vergleichswei-se niedrigen Niveau sind. Städte wie z.B. Aachen, Bielefeld oder Erfurt haben sich in den letzten Jahren besonders positiv entwickelt. Ein funk-tionierender Wohnungs-markt ist aber noch kein Indikator für ein funktionierendes Wohnungsin-vestment. Anleger ohne Asset Management-Kom-petenz riskieren bei Direktinvestments Leerstände und Instandhaltungsmängel, da ihnen oft die Fähigkeit fehlt, eine Immobilie renditeorientiert zu verwalten. Zudem ist der Markteintritt in klei-neren Wohnungsmärkten fernab der Metropolen schwierig, da die Transparenz geringer und der Zugang erschwert ist.
Q: In Ihrer Meinung, in welche Richtung wird sich der Wohnimmobilienmarkt in den kommenden 12 Monaten entwickeln. Hat sich bereits eine Blase entwickelt – und warum/warum nicht?
T.M.: Auch in den kommenden zwölf Monaten wird sich der Wohnimmobilienmarkt in nachge-fragten Lagen positiv entwickeln. Grund ist der zu geringe Neubau und die weiterhin steigenden Bevölkerungszahlen in den Ballungsräumen. Die bislang neu errichteten Wohnungen können den Bedarf in den Großstädten und Metropolen nicht decken. Die Nachfrage wird also auch weiterhin auf ein zu geringes Angebot treffen. Darüber hinaus sind die Zinsen anhaltend niedrig und erhöhen so die Erschwinglichkeit von Wohnraum für private und professionelle Investoren. Den-noch sind die Jahre der dynamischen Miet- und Kaufpreisanstiege vorbei. Entwicklung von 10 Prozent pro Jahr, wie sie in den vergangenen vier
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Jahren in Teilen zu beobachten waren, waren Annäherungsprozesse in Folge negativer Entwick-lungen Ende der 2000er Jahre.
Das Niveau ist aber wieder hoch. Eine Preisblase ist nicht zu erkennen, allerdings kann von Über-hitzungen in einzelnen, besonders stark nachge-fragten Lagen in den Metropolen ausgegangen werden.
Q: Die Yields bleiben weiterhin niedrig, in Deutschland, Österreich und vielen anderen eu-ropäischen Märkten. Wird sich dies ändern, wenn die Geldpolitik zur Normalität zurückkehrt?
T.M.: Im Falle einer deutlichen Zinswende wird die Nachfrage sicher zurückgehen, da auch an-dere Investitionsmöglichkeiten wie etwa Bundes- anleihen wieder an Attraktivität gewinnen. Das wird sich auch positiv auf die Renditen auswirken.
Einzelne, kleinere Zinsschritte nach oben werden jedoch erst einmal keinen Einfluss haben.
Q: Es wurde schon viel berichtet über das Fehlen von investierbaren Portfolios. Wo sehen Sie Raum für Wertschöpfung?
T.M.: Bei unseren Investitionen verfolgen wir einen intensiven Management-Ansatz. Wir kon- zentrieren uns auf Wohnungsbestände in nach-gefragten Lagen, die z.B. einen Leerstand und Instandhaltungsstau aufweisen. Durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen und eine intensive Objektbetreuung steigern wir die Wohnqualität der Objekte und reduzieren den Leerstand kon-tinuierlich. Die Wertentwicklung unserer Anlagen ist also nicht nur auf Bewertungsgewinne zu-rückzuführen, sondern vor allem auf wohnwert- und mietsteigernde Maßnahmen.
Q: Welches sind Ihrer Meinung nach die besten Strategien in Bezug auf das Management von Portfolios in strukturschwachen Regionen? Unter welchen Vorzeichen macht eine Investition in diesen Regionen dennoch Sinn? Wie kann das Risiko der Investition in einer solchen Region gut
gemanagt werden?
T.M.: Strukturschwache Regionen sind besonders stark von Landflucht betroffen. Menschen aus dem Umland ziehen in die Oberzentren, da sich die Infrastruktur in den Dörfern verändert hat. Beispielsweise werden Zug- und Busverbindun-gen in die Stadt eingestellt oder Nahversorgungs- möglichkeiten im direkten Umfeld schließen. Die Oberzentren profitieren allerdings von dieser Entwicklung. In diesen Standorten sind innerstäd-tische Wohnanlagen attraktiv, da die Mieternach-frage hoch ist.
Dennoch bleibt ein Risiko, da die zukünftige En-twicklung schwer zu prognostizieren und Miet-steigerungspotenziale schwieriger zu realisieren sind. Die Ankaufsrendite sollte also entsprechend höher sein.
Gerade in strukturschwachen Regionen kommt dem Management bzw. der Verwaltung ein im-mens hoher Stellenwert zu. Mit guten Mit- arbeitern vor Ort ist es auch an Standorten, die
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Bevölkerung verlieren, möglich, einen hohen Ver-mietungsstand zu erzielen und zu halten.
Q: Nach welchen Investitionsgelegenheiten halten Sie (nicht nur auf Deutsche GRI Wohnen) Ausschau – und wo? Mit welchen Partnern würden Sie gerne (mehr) zusammenarbeiten?
T.M.: Wir konzentrieren uns nach wie vor auf Bestandswohnungen mit Management-Potenzial in etablierten Lagen in prosperierenden B-Städten.
Ziel unserer Ankäufe ist es, in sämtlichen Re-gionen, in denen wir aktiv sind, einen Bestand von mindestens 500 Wohneinheiten aufzubauen. Wir investieren in Einzelobjekte und kleinere Portfolios.
Gerne würden wir in Zukunft z.B. mehr mit kom-munalen Wohnungsgesellschaften oder Genos-senschaften zusammenarbeiten.
Q: Der demografische Wandel ist inzwischen un-bestreitbar – Deutschland hat nun die niedrigste Geburtenrate weltweit. Welche Anforderungen stellt die veränderte Bevölkerungsstruktur an die Wohnungswirtschaft – und welche Risiken und Chancen ergeben sich aus ihr?
R.S.: Der demographische Wandel verläuft re-gional unterschiedlich und man kann gewisse Wanderungs- und Demographieverlaufsmuster erkennen. In der Investitionstätigkeit und bei Hold-Sell-Entscheidungen finden daher die demographischen Analysen zunehmend Berücksichtigung.
1. Wertverlustrisiken
Die Miet- und Wertsteigerung einer Immobilie ist abhängig von ihrer Knappheit.
• Nachhaltige Wertsteigerungen, die nicht auf vorübergehenden Zinssenkungseffekten beruhen,
sind in Deutschlands Regionen mit negativer Demographie nicht mehr möglich.
• Verfügt eine Region mit negativer Demografie über hohe Kaufkraft, sind langfristig maximal konstante Preise zu erwarten.
Die Demografie ist insb. von Arbeits- und Ausbil-dungsangeboten abhängig. Bei hoher Arbeits- losigkeit und daher niedrigerer Kaufkraft ent-stehen höhere Ab- und kaum Zuwanderungen. Immobilien sind dann nicht mehr knapp, höhere Mietforderungen nicht mehr durchsetzbar und die Multiplikatoren auf die Mieten fallen mangels Wettbewerb.
2. Differenzierte Marktentwicklungen
Es wird parallel in schwachen Regionen zuneh-mend zu einer Abwärtsspirale kommen und in Boomregionen zu einer weitergehenden Aufwärtsspirale.
Zu unterscheiden ist zwischen
a) demographiestarken (“Boom”-) Regionen mit wachstumsstarken (Groß-) Städten (z.B. Großräume München, Hamburg, Berlin-Potsdam, Köln-Bonn, Düsseldorf, Stuttgart, Rhein-Main, Rhein-Neckar, Nürnberg-Erlangen, ...)
• Hier ist die Miet- und Wertsteigerung in guten Lagen innerhalb der (Groß-) Stadt am höchsten.
• Im Umland ist weder mit Miet- noch Wert- verlusten zu rechnen.
b) demographieschwache Regionen mit wachs-tumsstarken “Leuchtturm-Städten” (z.B. Leipzig, Dresden, Hannover, Münster, Aachen, Freiburg, Regensburg, Ingolstadt, Augsburg, Kiel, Jena, ...)
• Hier blutet das Umland aufgrund regions- interner Wanderung zugunsten der zentralen Großstadt aus
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• Hier ist im Umland mit sinkenden Realmieten und Immobilienpreisen zu rechnen. Vorhandene Wertsteigerungen in den Großstädten sind weni-ger nachhaltig, weil zunehmendes (Neubau-) Angebot Wertsteigerungen schneller aufzehrt.
• Größere Instandhaltungsinvestitionen rechnen sich zumindest in den Städten
c) demographieschwache Regionen mit struk-turschwachen (Groß-) Städten (Ruhrgebiet, Süd-sachsen, Schleswig-Holstein, Südniedersachsen/Nordhessen, Saarland, Bremen/Ostfriesland, Meck-lenburg, Sachsen-Anhalt, ...)
• Sowohl im Umland als auch in den Städten ist mit fallenden Realmieten und Immobilienpreisen zu rechnen
• Größere Instandhaltungen rechnen sich aufgrund der niedrigen Mieten kaum
Der Investor gleicht dies in seiner Ankaufskalku-lation durch unterschiedliche Anforderungen in der reinen Cashflowverzinsung aus: Bei positiver
Demografie ist er zu niedrigeren Ankaufsverzin-sungen (= höheren Faktoren) bereit, bei negati-ver Demografie und Wertverlusterwartung wird die Wertverlusterwartung (zzgl. eines gewissen Risikoaufschlags) auf die Cashflowverzinsungser-wartung hinzugerechnet, sodass die Faktoren und Preise sinken.
Zur Veranschaulichung: Die Preis-Miet-Faktoren liegen zurzeit bei der o. g. Differenzierung bei
a) zwischen 15 und 30
b) zwischen 10 und 25
c) zwischen 4 und 15
3. Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt
• Risikoaverse Anleger ziehen sich aus Regionen mit negativer Demografie zurück.
• Die verbleibenden Anleger müssen sich auf ein veränderte Bewohnerstruktur einstellen: Mehr ältere und weniger kaufkräftige Mieter.
Die kaufkraftstärkeren Mieter ziehen aufgrund der lukrativeren Arbeitsangebote in die Boom-regionen mit vermehrt kleineren Wohnungen in aktuellerem Baustandard.
• In schwachen Regionen erfährt der Miet-markt Konkurrenz durch preisgünstige Eigen-nutzerkäufe, wo gerade in Niedrigzinsphasen die hohen (Kosten-) Mieten weit über den gesunk-enen Eigentums- (Fremdkapitaldienst-) Kosten liegen.
• Altersbedingt zunehmende Instandhaltungs- kosten führen in demografieschwachen Regionen mit Niedrigmieten zu prozentual deutlich höhe- ren Renditeminderungen als in Regionen mit nominal hohen Mieten.
Konsequenz: Demografiestarke Regionen werden von überregionalen langfristigen Buy-and-Hold-Anlegern präferiert, die sich entsprechend aus de-mografieschwachen Regionen zurückziehen und das Feld zunehmend lokalen Playern und Entwicklern überlassen.
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Q: In Ihrer Meinung, in welche Richtung wird sich der Wohnimmobilienmarkt in den kommenden 12 Monaten entwickeln. Hat sich bereits eine Blase entwickelt – und warum/warum nicht?
R.S.: Vergleichen zu anderen Ländern sind die deutschen Wohnimmobilienpreise trotz der letzten Anstiege noch moderat. Blasen bei Wohnimmobilien werden insb. durch steuerliche Abzugsfähigkeit von Eigennutzungs-Fremdfi-nanzierungskosten und niedrige Eigenkapita-lanforderungen für Eigennutzer hervorgerufen, was in Deutschland beides nicht gegeben ist.. Zweitens wirkt sich die deutsche Bewertung-spraxis mit nachhaltigen Ansätzen preisstabilis-ierend aus. Drittens führen regulative Vorgaben bautechnischer und mietrechtlicher Art zu weni-ger Blasenbildung. Viertens war bisher noch ver-gleichsweise wenig ausländisches spekulatives Kapital in Wohnungsinvestments vertreten, was sich durch Wohnungsfonds und gelistete Wohn-AGen in gewissem Ausmaß zu ändern beginnt.
So werden die Preise in Regionen strukturschwa-chen Regionen im nächsten Jahr eher eine “Schwarze Null” sehen, in strukturstarken Re-gionen aber (moderat) steigen. In Gebieten mit hoher regulativer Dichte (Mietpreisbremse, etc.) führt die regulativ bedingte Angebotsverknap-pung zu steigenden Miet- und Assetpreisen.
Q: Die langanhaltende politische Krise in Europa, die Spannungen mit Russland, die Massenein-wanderung – welcher dieser Faktoren wird den größten Einfluß auf die Wohnungswirtschaft ha-ben in den nächsten 12-24 Monaten? Welche an-deren Entwicklungen sollte die Industrie im Auge behalten?
R.S.: Die EU-Krise wird weiterhin, aber ab-schwächend, zu einer weiteren Nettozuwan-derung junger, hoch qualifizierter (EU-) Ausländer in (Groß-) Städte mit hohem Arbeitsangebot und attraktivem kulturellen Angebot führen. Dadurch wird weiterer Druck zuerst im unteren und später
im mittleren Preissegment erzeugt.
Von der Russland-/Ukrainekrise sind insb. (ost-deutsche) Regionen mit stärkerem wirtschaftli-chem Bezug zu Osteuropa betroffen, wo Arbeit-skräfte abgebaut werden.
Von der Einwanderung und von Flüchtlingsbe-wegungen sind mfr. insb. Regionen mit höherem Arbeitsangebot und vergleichsweise niedrigeren Lebenshaltungskosten betroffen. Dies wirkt sich insb. im einfacheren Wohnbestand industrie- starker B-Städte aus.
Q: Die Yields bleiben weiterhin niedrig, in Deutschland, Österreich und vielen anderen eu-ropäischen Märkten. Wird sich dies ändern, wenn die Geldpolitik zur Normalität zurückkehrt?
R.S.: Die Yields sind nur moderat in der Niedrig- zinsphase gefallen und werden wahrscheinlich auch nur moderat - mit dem üblichen Zeitverzug - wieder ansteigen.
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Q: Es wurde schon viel berichtet über das Fehlen von investierbaren Portfolios. Wo sehen Sie Raum für Wertschöpfung?
R.S.: Trotz des angeblichen Mangels an Portfolios ist statistisch gesehen das Portfoliotransaktions-volumen M & A - bedingt gestiegen. Neuport-folien kommen wegen restriktiver Kommunen weniger auf den Markt. Neue Volumina können nur durch Nischenstrategien wie Verdichtung, Umnutzungen, Revitalisierungen, Großsanierun-gen, usw. oder durch Baulandausweis und Neu-bausiedlungen entstehen.
Q: Nach welchen Investitionsgelegenheiten halten Sie (nicht nur auf Deutsche GRI Wohnen) Ausschau – und wo? Mit welchen Partnern würden Sie gerne (mehr) zusammenarbeiten?
R.S.: Wir suchen im Sourcing eher kleinere, agile, gut vernetzte Partner mit offensichtlichem Track Record, die Nischenangebote (bestehende Port-
folios, größere Baulücken, Umnutzungen, usw.) in etablierten Mikrolagen jenseits des überregion-alen (institutionellen) Bietermarktes in struktur-starken, kaufkräftigen Wachstumsregionen (Top-7, gute B-Städte, stark wachsende Uni-Städte) in Vo-lumina von ca. 10 - 30 Mio € bei Mieten > 9,50 €/m² akquirieren oder anbieten können oder für uns errichten oder im Bestand entwickeln.
Wir suchen im Property Management ambitio- nierte lokale Partner, die Ehrgeiz in der Bestands- entwicklung sowie erfolgshonorierten Ergebnis-sen oberhalb der Benchmark haben und aufgrund ihrer Identifikation mit den Objekten gerne auch Eigentümer- und Assetmanagement-Aktivitäten anstoßen oder übernehmen.
Q: Weitere Fragen/Anregungen
R.S.: 1. Exitstrategien in demographie-/struktur-schwachen Regionen
2. Instandhaltungsmanagement in demographie-/
strukturschwachen Regionen
3. Ankaufs- & Assetstrategien (“Geschäftsmodelle”) in demographie-/strukturschwachen Regionen
4. Risikomanagement in demographie-/struktur-schwachen Regionen.
