IRPF: Rendimientos de capital inmobiliario (RCI)

GRUPO 5:Margarita

Zorya Antonio Vazquez Lopez Xiaoya Wang

Concepto:Son todos los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles de naturaleza rustica o urbana, o derechos reales que recaen sobre los mismos, que se derivan del ARRENDAMIENTO o de la CESIN o CONSTITUCIN de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.

*No hay definicin fiscal como tal de bien inmueble acudimos al art.334 de Cdigo Civil (// tierras, edificios, todo lo que est unido a un inmueble de una manera fija, mquinas, etc).

Requisitos:a) El activo tiene que estar calificado como bien inmueble o derecho real inmobiliario. Slo existe RCI cuando el activo subyacente es inmobiliario. b) Que el activo no se encuentre dentro de una actividad econmica (RAE NO RCI). c) Renta derivada del arrendamiento o de la cesin o construccin de derechos o facultades de uso y disfrute. d) El perceptor de los rendimientos debe ser propietario o titular de un derecho real sobre el inmueble.

RCI:

Rendimientos de capital inmobiliario I. (+) Rendimientos ntegros II. (-) Gastos deducibles RENDIMIENTO NETO III .(-) Reducciones RENDIMIENTO NETO DE CAPITAL INMOBILIARIO REDUCIDO

I . Rendimientos ntegros :

Se computarn como rendimientos ntegros el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquiriente, cesionarios, arrendatario, o subarrendatario, incluido el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA (o el IGIC en Canarias).

Cesin de bienes muebles con el inmueble:

Si junto con el bien inmueble se ceden bienes de naturaleza mobiliaria (// viviendas alquiladas con muebles o locales con algn tipo de maquinaria, etc) se califaca de RCI a la parte del arrendamiento que corresponde a los bienes cedidos conjuntamente con el inmueble.

Arrendamiento de BBII de naturaleza rstica:

Con la finca pueden estar anexas naves o instalaciones para la explotacin de la misma o maquinaria, todo el importe se engloba en concepto de alquieler. Tambin se considera RCI el alquieler de una finca rstica para la caza.

Arrendamiento de local de negocio:

Las rentas obtenidas se califican como RCI, incluida la participacin en el traspaso (renta irregular).IVA repercutido NO se incluye entre los rendimientos ntegros.

Arrendimiento de local de negocio Arrendimiento de negocioRCI RCM

Subarriendo:

Objeto de alquiler

Arrendatariosubarrendador RCM

Arrendador original RCI

Plazas de garaje:Uso de plazas de garaje

Guarda y custodia RAE

Puro alquiler RCI

Indemnizacin por resolucin del contrato de alquiler: La indemnizacin satisfecha por el arrendador para la resolucin del contrato de arrendamiento de vivienda constituye

Arrendatario

Arrendador

Ganancia Patrimonial (puede ser renta irregular)

Mejora

Rentas inmobiliarias imputadas:Son aquellos que el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser el propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre BBII sobre determinados inmuebles urbanos, o por titularidad de un derecho por turnos, siempre que el inmueble no genere rendimientos, ni est a efecto a actividades econmicas. Tambin se incluyen los BBII rsticos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrcolas, ganaderas o forestales.

Clculo:1) 2% del valor catastral. 2) 1,1% inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un proceso colectivo. Inmuebles que carezcan el valor catastral o ste no se hubiera notificado al contribuyente: 1,1% x 50% del valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.

Ejemplos:1) Un contribuyente es titular de una segunda vivienda cuyovalor catastral en 2009 = 51 000. Adems es titular de su vivienda habitual, con un valor catastral = 68 000. Imputacin de RI = 2% x 51 000 = 1 020.

2) Un contribuyente adquiere el 20.11.2009 un BI (no esvivienda habitual) con valor catastral = 43 200; y transmite el 20.02.2009 otra vivienda no habitual con valor catastral = 36 000. Imputacin de RI: *BI adquerido = 2% x 43 200 x (41/365) = 97,05 *BI transmitido = 2% x 35 000 x (51/365) = 100,6 Total imputacin de RI = 97,05 + 100,6 = 197,65

Ejemplos:3) BI adquirido el 01.01.2009 por 210 000, pero carente devalor catastral. Imputacin de RI = 1,1% x 50% x 210 000 = 1 155.

4) Aprovechamiento por turnos:Un contribuyente adquiere por 5 410 en derecho real de aprovechamiento por turno (3 semanas anuales) de un apartamiento en la playa. El valor catastral = 27 000 (ha sido revisado). Imputacin de RI = 1,1% x 27 000 x (3/52) = 17,13.

Uso mixto :Imputacin de forma proporcional al nmero de das que corresponadan en cada perodo impositivo.// Supuesto de utilizacin: 1er trimestre arrendado se imputa el importe de alquiler menos todos los gastos necesarios del trimestre. 2 trimestre ocio se proceder a la imputacin de rentas. No se computa ningn gasto deducible. 3-4 trimestre actividad empresarial no se le imputan ingresos, aunque s todos los gastos sin lmites de esos trimestres (slo de actividad ec.)

II . Gastos deducibles:

Son aquellos necesarios para la obtencin de rendimientos ntegros. No hay una lista limitada de gastos deducibles, siempre que se demuestre la correlacin del gasto con la obtencin de rendimientos.

NO son deducibles en ningn caso:

Los gastos no relacionados directamente con los ingresos. Indemnizaciones por razn de siniestros (incendios, inundaciones), se tratan como GPP.

SON deducibles :

Indemnizacin por desalojo temporal. Coste de las garantas percibidas por las sociedades pblicas. Intereses y gastos de financiacin. Gastos de conservacin y reparacin. Tributos. Gastos por servicios personales. Gastos jurdicos. Saldos de dudoso cobro. Seguros. Suministros. Amortizacin.

Intereses y gastos de financiacin y gastos de conservacin y reparacin :Intereses y gastos de financiacin: intereses de capitales ajenos invertidos en la ADQUISICIN Y/O MEJORA de los activos inmobiliarios, siempre que sean a cargo del propietario. Entre ellos: ISD: los intereses del fraccionamiento del pago del impuesto o del crdito pedido para satisfacerlo. Los gastos del aval bancario para el pago aplazado de la vivienda. Los intereses que se generan sobre un prstamo de la vivienda habitual para deducirlos en la vivienda alquilada. Los gastos de financiacin (comisiones). Gastos de conservacin y reparacin de los bienes productores de rendimientos. Estos son los que se efectan regularmente con la finalidad de mantener un uso normal de los bienes materiales y los gastos de sustitucin. En ningn momento son deducibles las cantidades destinadas a ampliacin y mejora. El importe a deducir los rendimientos ntegros por cada activo inmobiliario. En el caso de un exceso de gasto, ste se puede deducir en los siguientes 4aos. Si hay ms gastos el rendimiento neto puede llegar a ser negativo.

Tributos :Son deducibles los tributos y recargos no estatales, tasas y contribuciones especiales estatales siempre que: Tengan incidencia sobre los rendimientos computados o sobre los bienes que los producen. Ej.: IBI, tasas por limpieza, basuras No tengan carcter sancionador, excepto por ejemplo los intereses de demora por el impago del IBI, etc. El IVA o ITP provenientes de la adquisicin del bien inmueble no se deducen. IVA IVA :

Arrendamientos exentos de IVA IVA soportado deducible

Arrendamientos NO exentos de IVA IVA soportado NO deducible

Servicios personales y gastos jurdicos :Servicios personales: son deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestacin directa o indirecta, como consecuencia de servicios personales. (// guarda, portera, jardinera... )

Gastos jurdicos: son deducibles los gastos de formalizacin del contrato de arrendamiento, subarrendamiento o constitucin o cesin de derechos o facultades y los de defensa de carcter jurdico relativo a los bienes, derechos y rendimientos.

Saldos de dudoso cobro y seguros :Son deducibles los saldos de dudoso cobro que queden justificados de la siguiente manera. Cuando el arrendatario se encuentra en concurso. Cuando entre la 1 gestin del cobro por el contribuyente y el fin del periodo impositivo hay 6 meses o se encuentren en un proceso judicial. En estos casos se computan como rendimientos ntegros para luego deducirlos como un gasto, distinto es que haya un litigio por el cual no se conoce si se van a producir esos ingresos o no.

Ejemplos:5) Propietario de 2 apartamentos (A y B), cada uno arrendado por7 000/anual. El inquilino A declarado en quebra al inicio del ao, no habiendo cobrado cantidad alguna por este concepto. El inquilino B no ha pagado las rentas de mayo a diciembre. Inmueble A: Ing = 7 000 Gtos Dudoso cobro = -7 000 Inmueble B: Ing = 7 000 Gtos Dudoso cobro = deducibles slo de mayo y junio= 7000/12 x 2 = - 1 166,66 Rendimiento = 5 833, 34

Seguros y suministros :Seguros: se pueden deducir las primas de contratos de seguros, de responsabilidad civil, incendio, robo sobre los activos productores de rendimientos. Las indemnizaciones no se deducen.

Suministros: son deducibles aquellos satisfechos por el propietario (luz, agua, telfono).

Amortizacin :Siempre que corresponda a la depreciacin efectiva de bienes inmuebles y dems bienes cedidos en el mismo. Inmuebles: el 3% sobre la mayor base de amortizacin sin contar el valor del suelo: Coste satisfecho ( valor de adquisicin), se distingue: Adquisiciones onerosas: importe total incluyendo gastos y tributos inherentes. Adquisiciones lucrativas: slo los gastos y tributos inherentes. Valor catastral. Muebles: los incluidos con el inmueble y cuya vida til un ao. Se aplica el porcentaje de la tabla de amortizacin correspondiente. Derechos reales de uso y disfrute: puede depreciarse el coste satisfecho siempre que haya supuesto un coste para el contribuyente: Si el derecho tiene plazo de duracin el porcentaje es: Coste de adquisicin/N aos del derecho. Si es vitalicio: el 3%.

Inmuebles en expectativa de arrendar :Los gastos que se pueden deducir son aquellos necesarios para volver a poner en alquiler el inmueble, siempre que haya una voluntad inequvoca de arrendar el inmueble en fechas prximas. Los gastos deducibles anuales (IBI, amortizaciones) son prorrateados a los meses en los que el inmueble estaba alquilado.

Ejemplo:6) La seora Gandiaga es la heredera universal de su difunto marido. Hereda dos viviendas, una la habitual y otra para alquilarla, ms un capital de X . Pide un crdito para afrontar el ISD. Decide usar el capital heredado para adquirir los derechos reales vitalicios de otra vivienda por 50.000 con el fin de alquilarla tambin. Alquila cada una de las viviendas por 650 mensuales. La seora Gandiaga satisface los suministros de la primera vivienda sobre la que ha realizado una renovacin completa de la cocina. La vivienda sobre la que la seora Gandiaga posee los derechos reales fue alquilada por la empresa XYZ, SA que recientemente se encuentra e concurso de acreedores y que cuenta con un saldo negativo de 3.000

Ejemplo:

Tasas municipales: 900 IBI:1500 Luz, agua y gas natural: 2000 Inters del crdito: 3000 Obra cocina: 3000 Mobiliario cocina: 5000 Valor catastral del segundo inmueble:100 000

Hallar su rendimiento neto. Rendimiento ntegro: 15.600 Gastos deducibles: 900+1500+2000+3000+(3% x 100.000)+(3% x 50.000)= 11.900 Rendimiento neto: 15.600 11.900= 3.700

III . Reducciones :1) Reduccin alquiler vivienda = 50% 2) Reduccin alquiler vivienda jovenes = 100% 3) Reduccin para rentas con perodo de generacin >2 aos o notarialmente irregulares = 40%

Reduccin general por arrendamiento de vivienda (50%):Tratndose de rendimientos netos positivos, la reduccin slo se aplica respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Clculo: Clculo:1) El rendimiento neto procedente del arrendamiento de vivendas. 2) El rendimiento neto procedente del arrendamiento de locales y otros rendimientos del capital inmobiliario. 3) El redimiento neto procedente del arrendamiento a parientes. 4) El rendimiento neto total (1)+(2) se reduce en una cantidad igual al 50% de (1), con el limite de la suma de (1)+(2). 5) El rendimiento neto procedente del arrendamiento a parientes (3) se reduce en un 50% con el limite del rendimiento neto minimo.

Ejemplo:

7) Una persona alquila una vivienda a otra, siendo el rendimiento neto de 15 000 euros anuales. Rendimiento neto reducido: 15 000*50%=7 500.

Ejemplo:8) Un contribuyente tiene un local comercial y una vivienda alquilados. Los rendimientos ntegros son de 7 000 por cada inmueble, y los gastos son de 4 000 en la vivienda y 8 000 en el local. Rendimiento neto por inmueble: *Vivienda = 7 000 4 000 = 3 000 *Local = 7 000 8 000 = -1 000 Reducciones: *Vivienda = 3 000 x 50% = 1 500 Rendimiento neto total: *Rendimientos ntegros = 7 000 + 7 000 = 14 000 *Gastos = 4 000 + 8 000 = 12 000 *Rendimiento Neto = 2 000 * Reduccin = - 1 500 * Rendimiento neto total = +500

Reduccin general por arrendamiento de vivienda para jovenes (100%):Hay que cumpliar determinados requisitos:

El arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 aos.

El arrendatario tenga unos rendimientos netos del trabajo o de actividades econmicas en el perodo impositivo superiores al IPREM.

Reduccin general por arrendamiento de vivienda para jovenes (100%):Casos especiales: por ejemplo, cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reduccin se aplica sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos. No se aplica reduccin del 100% cuando el rendimiento neto derivado del inmueble o derecho fuese negativo. Si los rendimientos son positivos, la reduccin slo resulta aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Rendimientos generados en ms de 2 aos (40%):Cuando los rendimientos del capital inmobiliario tienen un perodo de generacin superior a 2 aos, el rendimiento neto resultante de deducir de los ingresos ntegros los gastos deducibles, se ha de reducir en un 40% antes de integrarlo en la base imponible general.

Rendimientos generados en ms de 2 aos (40%):An cuando no tenemos un concepto legal de perodo de generacin, la circunstancia que nos va a permitir identificar a un rendimiento con un perodo de generacin superior a 2 aos, es el hecho de percibirse de una sola vez el importe sorrespondiente a varios aos de alquiler o de la cesin o constitucin de derechos o facultades de uso o disfrute. Si el contrato de alquiler tiene una duracin inferior a 2 aos, aunque se perciba de una sola vez al final del mismo el importe total, nunca podremos entender que el rendimiento tiene un perodo de generacin superior a 2 aos.

Ejemplo:9) Don X es propietorio de un inmueble, que lo compr por 100 000 (ITP incluido), siendo el valor del suelo de 40 000. Lo arrienda por 3 aos, cobrando al inicio del contrato de alquiler el importe de los 3 aos: 6 000 mensuales (destinado a vivienda). Por el inmueble tiene unos gastos de 12 000 anuales, sin contar la amortizacin. Ao 1 : Ingreso = 6 000 x 12 x 3 = 216 000 Gastos: *Consumos y servicios = 12 000 *Amortizacion =100 000 40 000 x 3% = 1 800 Rendimiento neto = 216 000 13 800 = 202 200 Reduccin alquiler vivenda = 202 200 x 50% = 101 100 Reduccin P.G. > 2 aos = 101 100 x 40% = 40 440 Rendimiento neto reducido = 202 200 141 540 = 60 660

Ejemplo:Aos 2-3: Ingreso = 0 Gastos: *Consumos y servicios = 12 000 *Amortizacion =100 000 40 000 x 3% = 1 800 Rendimiento neto = 0 13 800 = - 13 800 Reduccin alquiler vivenda = 0 Reduccin P.G. > 2 aos = -13 800 x 40% = -5 520 Rendimiento neto reducido = -13 800 (-5 520) = -8 280

Rendimientos notoriamente irregulares:Son aquellos que, aun careciendo de perodo de tienen el generacin debido a su especial caracter, tratamiento de los rendimientos con un P.G > 2 aos, se deben reducir en un 40%. Son exclusivamente los seguientes: Los importes obtenidos por el traspaso o la cesin del contrato de arrendimiento de locales de negocio. Las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daos o desperfectos en el inmueble. Los importes obtenidos por la constitucin o cesin de derechos de uso o disfrute de carter vitalicio.

Afectacin y rentas de capital inmobiliario:Arrendamiento de bienes inmuebles a) Ingresos *importe alquiler *imputacin por no alquiler b) Gastos *generales *intereses *amortizacin c) Reducciones sobre le Rdto Neto: *por alquiler vivienda *por P.G > 2 aos (o irregulares) S S No S TodosLimite = Rdtos.ntegros 3% mayor de: coste adquisicin o valor catastral

RCI S S

RAE S No Todos Sin limite Tablas LIS art.111

Gracias !