Mairie de L'Hermitage - Plan Local...

Décembre 2012

Révision approuvée par DCM du 07/07/2011Modification n°1 approuvée par DCM du 06/12/2012

Additif n°1 au rapport de présentation

Plan Local d’Urbanisme

L’HermitageCommune de

COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE RENNES METROPOLE

DGAU / DEP / Service Etudes Urbaines

Plan Local d'Urbanisme – Modification n°1 du PLU – Additif n°1 au rapport de présentation Commune de L'HERMITAGE

Décembre 2012 – RENNES METROPOLE 1

SOMMAIRE

1 – Premier objet de la modification : Ouverture à l'urbanisation du secteur de La Fauconnière ...................................5

1.1 - Rappel du contexte...................................................................................................................................5 1.2 - Evolutions à apporter au Plan Local d’Urbanisme...................................................................................6

2 – Deuxième objet de la modification : Mise en œuvre du projet de la place de l'Eglise (ZAC du Centre aux Mares

Noires).......................................................................................................................................................................9 2.1 - Rappel du contexte ....................................................................................................................................9 2.2 - Evolutions à apporter au Plan Local d’Urbanisme ..................................................................................10

3 – Troisième objet de la modification du PLU : Adaptations réglementaires liées à l'évolution du Code de

l'Urbanisme .............................................................................................................................................................11 3.1 - Introduction de la notion de "Surface de Plancher des Constructions" ...................................................11 3.2 - Adaptation de la notion d' "Emprise au Sol" ...........................................................................................12

4 – Quatrième objet de la modification du PLU : adaptation réglementaire concernant les éléments de Patrimoine Bâti

d'Intérêt Local (PBIL) en zones agricoles (A) et naturelles (N)..............................................................................15 4.1 - Rappel du contexte : Patrimoine Bâti d'Intérêt Local et Règlement Sanitaire Départemental ................15 4.2 - Evolutions à apporter au PLU .................................................................................................................16

5 – Cinquième objet de la modification du PLU : diverses corrections au dossier de PLU approuvé le 7 juillet 2011 19

5.1 - Correction au rapport de présentation .....................................................................................................19 5.2 - Corrections de mise en page et précisions au règlement littéral..............................................................19 5.3 - Complément à l'annexe n°1.....................................................................................................................19

6 – Evaluation des incidences du projet sur l'environnement........................................................................................21

6.1 - Prise en compte de l'environnement naturel ............................................................................................21 6.2 - Prise en compte du paysage et du patrimoine..........................................................................................21 6.3 - Prise en compte de l'agriculture...............................................................................................................21


2 ___________ Décembre 2012 – RENNES METROPOLE



Présentation de la modification du PLU La présente modification vise à adapter le PLU de L'Hermitage pour proposer des modifications et corrections à apporter au PLU approuvé le 7 juillet 2011 concernant :

- l'ouverture à l'urbanisation du secteur de La Fauconnière au nord-est du bourg, dans le prolongement des développements urbains récents ;

- l'adaptation du règlement (littéral et graphique) pour permettre la mise en œuvre du projet de la place de

l'Eglise (au sein de la ZAC du Centre aux Mares Noires) ;

- l'intégration d'adaptations liées aux récentes évolutions réglementaires du Code de l'Urbanisme (définitions de la "surface de plancher" et de l' "emprise au sol"), et leurs conséquences ;

- une adaptation réglementaire concernant les éléments bâtis recensés au titre du Patrimoine Bâti d'Intérêt

Local (PBIL) en zones agricoles (A) et naturelle (N) ;

- diverses corrections au dossier approuvé le 7 juillet 2011 (au sein des rapport de présentation, règlement littéral, annexe n°1).

Le présent additif au rapport de présentation expose le contenu des évolutions du PLU projetées et leur motivation. Il vient compléter le dossier de PLU approuvé le 7 juillet 2011. Ce projet de modification du PLU implique des évolutions uniquement au sein des pièces suivantes :

- rapport de présentation, - projet d'aménagement et de développement durables, - orientations d'aménagement et de programmation, - règlement graphique (plans n°1, 2 et 5), - règlement littéral et son annexe "Patrimoine Bâti d'Intérêt Local", - annexe n°1.





1 – Premier objet de la modification : Ouverture à l'urbanisation du secteur de La Fauconnière

1.1 - Rappel du contexte

La partie agglomérée de L'Hermitage présente une forme d'ellipse, dont chaque tiers présente une vocation clairement définie :

- un secteur ouest accueillant activités (La Hautière, Bridel) et équipements sportifs. Ce quadrant compte très peu d'habitants, si ce n'est à proximité de la gare. La présence d'habitants sera progressivement renforcée par la mise en œuvre de projets d'habitat dans le cadre de la ZAC du Centre aux Mares Noires ;

- un secteur sud-est, de l'autre côté de la voie ferrée, de taille plus réduite, qui accueillera le développement urbain futur de la commune (secteur des Nouettes) ;

- un secteur nord-est où domine l'habitat : les lotissements successifs ont guidé l'urbanisation de ce secteur, dont les derniers en date, "Les Communs" et "Les Hauts de la Musse".

Le lotissement des "Communs", situé à l'ouest du secteur de La Fauconnière : Il s'étend à l'est du bourg, jusqu'en limite de la RD 287. Exclusivement résidentiel, il présente une certaine mixité dans la typologie des logements. Il présente une trame orthogonale structurée autour du mail Francis Chouan qui constitue le cœur de quartier. Ce mail se prolonge d'est en ouest du quartier et vient s'interrompre en limite de la RD 287. Le parti d'aménagement développé pour ce lotissement s'appuie sur la topographie du site et notamment la ligne de crête. Très végétalisé, ce quartier se structure autour d'espaces verts et d'un mail piéton. Cette composition urbaine et la topographie du site ouvrent naturellement le lotissement sur le site de La Fauconnière à l'est. Le lotissement des "Hauts de la Musse", situé en entrée de bourg est, au sud du secteur de La Fauconnière, accueille une certaine mixité :

- un secteur commercial (Super U) à l'est du site, en vitrine à l'entrée de ville est de la commune ; - un secteur résidentiel, bordant la RD 287 allant vers Pacé au nord et desservi par cette voie. La voie

principale est-ouest, arborée, s'inscrit dans les courbes de niveau et compose une strate arborée en devenir. Situé en limite d'urbanisation de la commune, le lotissement vient compléter l'urbanisation d'entrée d'agglomération.

Le Programme Local de l’Habitat La politique de l’habitat de Rennes Métropole a pour fondement l’accueil et la solidarité. Cette politique volontariste s’exprime dans le Programme Local de l’Habitat (PLH) approuvé le 15 juin 2006. Dans un contexte de développement économique et de situation socio-démographique nouvelle (processus de décohabitation des ménages, vieillissement de la population, etc.), le défi de la solidarité est d’autant plus ambitieux que le marché de l’immobilier (augmentation des coûts de construction et raréfaction du foncier) rend plus difficile le maintien d’un accueil équilibré des populations. Le PLH vise à recréer les conditions d’une plus grande fluidité du marché de l’immobilier, dans une agglomération rennaise qui se donne les moyens d’acueillir plus de 40 000 habitants dans les 10 années à venir.



La mise en oeuvre du PLH s’appuie sur la contractualisation d’objectifs, basée sur des engagements réciproques entre Rennes Métropole et les communes de l’agglomération. Ces engagements sont formalisés par une convention déclinée pour chaque territoire communal. La commune de L'Hermitage a adopté sa convention de contractualisation le 5 mars 2007.

Le Conseil d’Agglomération de Rennes Métropole du 8 juillet 2010 a voté de l’actualisation et l’ajustement du Programme Local de l’Habitat suite au bilan de mi-parcours.

Parmi les ajustements votés : l’un concerne la reprise des règles de densité du SCoT (25 logements à l’hectare). Cette évolution de la règle de densité a pour objectif d’éviter le risque d’homogénéisation de l’offre et de la production de logements sur l’ensemble des communes de Rennes Métropole qui a été observé dans la première période du PLH (près de 70% de la production des communes de deuxième couronne avait été autorisée en collectif). Or, il a été noté un déficit en matière de production de logements individuels denses, en particulier lots libres sur petits terrains, qui peinent à dépasser les 4% d’autorisations. Afin de proposer une gamme de logements plus diversifiée à l’échelle de Rennes Métropole et de chaque opération, notamment sur le produit individuel dense à très dense, en laissant de plus grandes marges d’adaptation aux communes en matière de formes urbaines, les règles de densité du SCoT du Pays de Rennes remplaceront les règles de formes urbaines du PLH (imposant 50% de collectifs ou semi-collectifs), à l’exception de la règle limitant à 20% du nombre total de logements les lots libres d’une superficie > 350 m². Il y est indiqué l’objectif de production de logements pour la commune entre 2005 et 2012 (prolongé à 2014), qui est de 640 logements.

Le développement urbain Les opérations constituant des réponses à cet objectif de production de logements comprennent des secteurs en renouvellement urbain et en extension urbaine. Le PADD reprend donc ces doubles objectifs de développements urbains :

- en renouvellement urbain (La Meslais, correspondant à l'ancien terrain du Super U ; Rue de Pacé ; ZAC du Centre aux Mares Noires, secteur centre) ;

- en extension urbaine (ZAC du Centre aux Mares Noires, secteur Mares Noires et secteur de La Fauconnière).

Le secteur de la Fauconnière Ce secteur comprend encore deux parcelles exploitées par une exploitation agricole dont le siège est situé sur la commune de Pacé. Cet agriculteur exerce en parallèle une autre activité professionnelle. La réduction de sa surface d'exploitation sera d'environ 1,5 ha. Le secteur de La Fauconnière, auparavant situé en Pacé, a été identifié comme constituant un secteur de développement urbain dans le cadre de la révision du PLU. Ce secteur présente un intérêt important à l'échelle de la commune puisqu'il contribue à la mise en œuvre du PLH. Il a donc été inscrit dans le PADD comme secteur d'extension urbaine.

1.2 - Evolutions à apporter au Plan Local d’Urbanisme

Pour prendre en compte l’avancement des réflexions visant la mise en œuvre des projets d'aménagement envisagés dans le PLU sur un secteur non ouvert à l'urbanisation, les évolutions portent sur :

- le rapport de présentation et le PADD (mise à jour des textes pour prendre en compte l'ouverture à l'urbanisation) ;

- la création d'une nouvelle Orientation d'Aménagement et de Programmation ; - les règlements littéral et graphique.



Le PLU évolue donc de la manière suivante :

a- Adaptation du rapport de présentation et du Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD) Le rapport de présentation mentionne le secteur de La Fauconnière comme site de paysage de campagne en page 36 (2ème partie – 3- La ville et ses quartiers). Ce propos est à modérer pour intégrer son devenir urbain. Le Projet d'Aménagement et de Développement Durables mentionne La Fauconnière comme secteur de développement urbain futur devant faire l'objet d'un projet d'ensemble (dernier paragraphe de la page 14). Ce point est actualisé. RAPPORT DE PRESENTATION : Rédaction actuelle (page 38) : La disposition des voies ouvre le lotissement sur le paysage de la campagne, à l'est, encore présente sur le site de La Fauconnière. Rédaction proposée (suppression du paragraphe et ajustement des numéros suivants) : La disposition des voies ouvre le lotissement sur le paysage de la campagne alentour, à l'est, encore présente sur le en direction de la vallée de la Flume. L'urbanisation du site La Fauconnière viendra compléter l'urbanisation de ce lotissement.

b- Création d'une nouvelle Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) L'ouverture à l'urbanisation du secteur de La Fauconnière implique le passage d'un zonage de type "2AU" à un zonage de type "1AU", et donc la création d'une Orientation d'Aménagement et de Programmation (rendue obligatoires par les lois Grenelle et reprises dans le Code de l'Urbanisme à l'article L. 123-1). Une nouvelle OAP est donc créée, précisant les éléments suivants : situation, enjeux urbains et objectifs, composition urbaine et conditions d'aménagement.

c- Adaptation des règlements graphique et littéral Le règlement graphique est modifié pour passer l'ancienne zone 2AU en zone 1AUD, permettant de réaliser le programme de logements envisagé, privilégiant une mixité entre habitat collectif et individuel (dont individuel dense). Le règlement littéral est modifié pour intégrer le nouveau secteur 1AUD "La Fauconnière" en zone AU.





2 – Deuxième objet de la modification : Mise en œuvre du projet de la place de l'Eglise (ZAC du Centre aux Mares Noires)

2.1 - Rappel du contexte

Le Programme Local de l’Habitat (cf. contexte page 5) Le Programme Local de l'Habitat, qui définit des objectifs quantitatifs et qualitatifs de production de logements, par commune, a conduit à la signature d'un contrat entre Rennes Métropole et les communes. Ce contrat identifie les opérations de nature à tenir les engagements communaux : la ZAC du Centre aux Mares Noires fait partie des opérations identifiées, avec pour objectif la production d'environ 400 logements sur les 640 prévus dans le cadre du PLH en cours.

La limitation de la consommation du foncier Le Code de l'Urbanisme, renforcé par les récents textes réglementaires issus du Grenelle de l'Environnement, impose aux communes de favoriser la limitation de la consommation de foncier. C'est pourquoi la commune de L'Hermitage a, dans son projet urbain, souhaité corréler extension urbaine avec renouvellement urbain.

La ZAC du Centre aux Mares Noires Le bourg, qui s’est développé sous forme de lotissements, a perdu de son caractère rural et cherche aujourd’hui a réaffirmer un centre-bourg fort, constitué de commerces et d’équipements. Pour cela, la commune aménage la ZAC du Centre aux Mares Noires, afin de :

- affirmer un réel pôle de centre-bourg, - redéfinir la place faite aux différents modes de déplacements au cœur de la commune, - assurer le lien entre les différents équipements, - conforter la vocation d’habitat en maîtrisant le développement démographique communal et en assurant les

équilibres inter-générationnels, dans le respect du PLH, - redéfinir la place des activités économiques et des équipements

Cette opération (qui se déploie sur un périmètre global d’environ 27 hectares), associe extension urbaine (prévue au nord-ouest du bourg) et renouvellement urbain (dans le centre ancien et aux abords de la gare ferroviaire). Le secteur en renouvellement urbain fera l’objet d’interventions ponctuelles, « en dentelle », afin de s’insérer dans le tissu urbain pré-existant et de tenir compte du patrimoine bâti d’intérêt local présent dans ce secteur. Une Orientation d’Aménagement et de Programmation spécifique à la ZAC et à ses abords détaille le projet urbain sur ce secteur.

Le projet de la place de l'Eglise La Commune de L'Hermitage est engagée dans le renouvellement de son centre-bourg. Elle souhaite redessiner une véritable centralité, à l’échelle de son territoire urbanisé et de ses perspectives de développement, lieu d’échanges et d’une certaine mixité (commerces, logements, équipements et services). Le projet attendu place de l’Eglise, joue une place déterminante dans ce processus. Il concerne à la fois la création de bâtiments neufs et la définition d’un espace public de référence contribuant à l’animation du centre-bourg. Sa réussite doit avoir un impact très fort, en particulier sur le renforcement du commerce. Les bâtiments devront témoigner d’une approche respectueuse des caractéristiques du tissu villageois ancien de la commune. Ils se situent dans un périmètre de servitudes de protection des Monuments Historiques. Leur implantation, leur gabarit, les liens qu’ils entretiendront entre eux et avec les bâtiments existants ont été étudiés en concertation avec les services des Bâtiments de France, dans le but de donner une nouvelle dimension à la place de l’Eglise et l’asseoir dans un paysage urbain transformé.


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Ces rapports entre plein et vide conduisent à autoriser jusqu’à 9,5 m de hauteur à l’égout et 14,5 m au faîtage. Cette augmentation ne se justifie qu’à cet endroit, dans le périmètre réduit de la place de l’Eglise. Elle permettra de construire deux niveaux courants au dessus d’un rez-de-chaussée d’une hauteur supérieure, compatible avec la fonction commerciale. De manière à accentuer encore la différenciation entre ces rez-de-chaussée commerciaux et les étages, les rez-de-chaussée pourront être bâtis en retrait du nu des façades sur la place de l’Eglise.

2.2 - Evolutions à apporter au Plan Local d’Urbanisme

Pour prendre en compte le projet d'aménagement de la place de l'Eglise, il est proposé d'apporter des évolutions au PLU, qui porteront sur l'adaptation des règlements littéral et graphique.

a- Adaptation du règlement graphique Les adaptations du PLU sont les suivantes :

- définition d'un nouveau secteur UO(m) au sein de la zone UO, sur le secteur place de l'Eglise et formalisation d'un plan de détail n°5 ;

- délimitation d'emprises constructibles permettant l'implantation des constructions de manière indifférenciée au sein de ces emprises, permettant de prendre en compte le projet architectural spécifique développé sur la place ;

- application de hauteurs spécifiques au sein de ces emprises constructibles, à savoir : 9,50 m de hauteur maximale des façades et 14,50 m de hauteur maximale de constructions.

b- Adaptation du règlement littéral Le règlement littéral en zone UO, qui peut concerner l'ensemble de la ZAC, est modifié afin de donner plus de souplesse dans le dessin des façades des bâtiments et donc plus de souplesse en matière de traitement architectural des futurs projets. Un tiret dans le paragraphe concernant les "implantations différentes" à l'article UO6 est donc ajouté. REGLEMENT LITTERAL : Rédaction proposée (page 64) – nouveau tiret : Article UO6 […] 1- Voies ouvertes à la circulation automobile […] Un retrait entre 0 et 5 m pour les constructions annexes * et garages et entre 0 et 2,5 m pour les autres constructions peut être autorisé ou imposé dans les cas ci-après : - les décrochés et avancées de façades, sous réserve de ne pas dépasser la majorité du développé de la façade ;



3 – Troisième objet de la modification du PLU : Adaptations réglementaires liées à l'évolution du Code de l'Urbanisme

3.1 - Introduction de la notion de "Surface de Plancher des Constructions"

L’article 25 de la loi grenelle 2 du 12 juillet 2010 autorise le gouvernement à procéder par voies d’ordonnances, dans le but "d’unifier et simplifier la surface des planchers, prises en compte dans le droit de l’urbanisme". L’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 substitue les notions de "Surface Hors Œuvre Brute" (SHOB) et "Surface Hors Œuvre Nette" (SHON) actuelles par une surface unique : la "Surface de Plancher des Constructions".

Définition de la surface de plancher de la construction

Elle correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

Un décret en Conseil d’Etat précisera les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.

Les objectifs de l’ordonnance sont donc de "simplifier le calcul des surfaces de référence des constructions en remplaçant la SHOB et la SHON par une surface simple, qui accompagne la densification et favorise les constructions performantes énergétiquement".

Cette nouvelle surface de plancher de la construction est entrée en vigueur au 1er mars 2012.

Il est spécifié à l’article 3 de l’ordonnance que les mots "Surface Hors Œuvre Nette" et " Surface Hors Œuvre Brute " ainsi que leurs différentes appellations (plancher hors œuvre nette, surface développée hors œuvre nette…) seront remplacées automatiquement dans toutes les dispositions législatives.

Afin d’intégrer cette nouvelle disposition, il est proposé de remplacer systématiquement les mots "SHON" et "SHOB" qui existent dans le règlement actuel par " Surface de Plancher des Constructions " et d’y insérer sa définition.

Evolution à apporter au Plan Local d'Urbanisme

Le règlement littéral évolue donc tel que :

- la définition actuelle de "SHOB et SHON" est remplacée par la définition de la "Surface de Plancher des Constructions", tel que :

Rédaction actuelle : SHOB et SHON La définition et le mode de calcul de la surface hors œuvre brute (SHOB) et de la surface hors œuvre nette (SHON) d’une construction relèvent des articles du Code de l'urbanisme, circulaires et décrets suivants. – Articles L. 112-1 et R. 112-2 du Code de l'urbanisme – Décret n° 88-1151 du 26 décembre 1988 – Circulaire Équipement n° 90/80 du 12 novembre 1990 – Circulaire Logement n° 99-49 du 27 juillet 1999 – Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 – Décret n° 2000-1272 du 26 décembre 2000 Rédaction proposée : SURFACE DE PLANCHER DES CONSTRUCTIONS La surface de plancher de la construction est définie à l’article R112-2 du Code de l’Urbanisme. La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres ; 4° des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès

et les aires de manœuvres ;



5° des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

- tout terme de "SHOB" ou "SHON" présent au sein du règlement littéral est remplacé par le terme "surface de plancher".

3.2 - Adaptation de la notion d' "Emprise au Sol"

La notion d’emprise au sol n’est pas nouvelle, elle figure à l’article 9 de chacune des zones du règlement du PLU. Toutefois, aucune définition réglementaire n’en avait été donnée jusqu’alors.

Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 (pris pour l’application de l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme) la définit désormais à l’article R. 420-1 du Code de l’Urbanisme comme "la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus".

Il convient donc de supprimer l’ancienne définition inscrite dans le PLU pour la remplacer par cette nouvelle définition.

La nouvelle définition de l'emprise au sol est plus restrictive que celle auparavant appliquée. Aussi, afin de ne pas réduire les droits à construire, il est proposé d'adapter les emprises au sol maximales autorisées en les augmentant de 10 % en zones urbaines.

Evolution à apporter au Plan Local d'Urbanisme

Le règlement littéral évolue donc tel que :

- une nouvelle définition est insérée, telle que : Rédaction actuelle : - Rédaction proposée : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS L’emprise au sol est définie par l’article R. 420-1 du Code de l’Urbanisme comme étant la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

- l'emprise au sol maximale est augmentée de 10 % en zones UD, UE, UG (sauf secteur UGn dont la vocation n'est pas d'accueillir d'importantes constructions). Pour la zone UI, la volonté est d'autoriser une emprise au sol maximale supérieure à celle autorisée auparavant, en autorisant la même emprise au sol que celle autorisée en zone UG (80 %), et de manière identique quel que soit le secteur. Cette modification va dans le sens d'une densification des zones d'activité et donc d'une économie de foncier.

Rédaction actuelle : Article UD 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder, ne pourra excéder 60 % de la surface du terrain. Article UE 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder, ne pourra excéder 40 % de la surface du terrain. Article UG 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder : - en secteur UG : 70 % de la surface du terrain, - en secteur UGn : 5 % de la surface du terrain.



Article UI 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder : - en secteur UI1 et UI3 : 50 % de la surface du terrain, - en secteur UI2 : 60% de la surface du terrain. Rédaction proposée : Article UD 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder, ne pourra excéder 60 70 % de la surface du terrain. Article UE 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder, ne pourra excéder 40 50 % de la surface du terrain. Article UG 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder : - en secteur UG : 70 80 % de la surface du terrain, - en secteur UGn : 5 % de la surface du terrain. Article UI 9 : L'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes*, ne pourra excéder : 80 % - en secteur UI1 et UI3 : 50 % de la surface du terrain, - en secteur UI2 : 60 % de la surface du terrain.





4 – Quatrième objet de la modification du PLU : adaptation réglementaire concernant les éléments de Patrimoine Bâti d'Intérêt Local (PBIL) en zones agricoles (A) et naturelles (N)

4.1 - Rappel du contexte : Patrimoine Bâti d'Intérêt Local et Règlement Sanitaire Départemental

Patrimoine Bâti d'Intérêt Local

Dans le cadre de la révision du PLU, une étude a été menée afin de recenser le Patrimoine Bâti d'Intérêt Local (PBIL) dans le bourg et dans les hameaux. L'ensemble du Patrimoine Bâti d'Intérêt Local représente au total 53 entités identifiées dont 27 sont réparties dans le bourg et 26 dans les hameaux.

Dans la zone urbaine, on peut signaler quelques constructions remarquables : la Commanderie (ancienne ferme fortifiée dont la façade est constituée de colombages à pan de bois), l'ancien presbytère (ancien manoir en terre datant du XVIIème siècle), la gare (bâtiment en brique enduite talochée avec de fenêtres cintrées de brique datant du XIXème siècle), la laiterie Bridel (ancien site industriel datant du début du XIXème siècle).

Dans le secteur rural, les hameaux traditionnels constituant des fermes ont une morphologie selon 2 types d'implantation : la longère ou la cour carrée. Les constructions sont constituées majoritairement en terre avec un solin de schiste.

On peut également citer, les ensembles de caractère suivants : - le manoir de la Fauconnière : manoir constitué d'un bâtiment principal et de deux dépendances en terre datant du

XVIIème siècle ; - le manoir du Boberil : ancien manoir fortifié composé d'un grand logis datant du XIIIème siècle ; - la ferme de la Musse : ancienne ferme en terre datant en partie du XIIème siècle.

Ce classement défini à l'article L.123-1-5 7° du Code de l'Urbanisme permet de mettre en valeur ce patrimoine local et d'en assurer sa préservation.

L'annexe Patrimoine Bâti d'Intérêt Local présente les caractéristiques de chaque bâti recensé au titre de l'article L.123-1-5 7° du Code de l'Urbanisme et les recommandations architecturales pour leur restauration. Les extensions sont parfois "à éviter", parfois "autorisée éventuellement". Ce patrimoine est repéré au règlement graphique par un aplat noir.

Cas de La Basse Chevrie (fiche n°51)

Le hameau de la Basse Chevrie est classé au PLU en zone N, puisqu'il s'agit d'habitations de tiers, non liées à une exploitation agricole.

La fiche patrimoine indique que l'extension éventuelle devrait se faire sur le "pignon comme indiqué sur le schéma" ; or, le pignon indiqué sur le schéma correspond à la façade principale (cf. extrait fiche ci-contre, en rouge), visible de puis la RD 287.



Autoriser l'extension là où elle est identifiée sur la fiche patrimoine reviendrait à dénaturer totalement la composition de la façade qui constitue l'intérêt patrimonial de ce bâti.

Par ailleurs, cette habitation se situe à moins de 100 mètres d'un bâtiment d'élevage de type stabulation, qui correspond à un bâtiment d'élevage de bovins-viande.

La commune accueille en revanche trois stabulations laitières au Boberil, à la Haute Lotodière et à la Bretonnière. Ces trois secteurs ne comportent pas d'habitations de tiers recensées au PBIL à proximité. La proposition d'adaptation du PLU ci-dessous n'engendrera aucune pression supplémentaire sur l'activité agricole puisque la situation rencontrée à la Basse Chevrie ne se reproduit pas ailleurs sur le territoire communal.

4.2 - Evolutions à apporter au PLU

Afin de permettre la prise en compte adaptée du Patrimoine Bâti d'Intérêt Local au lieu dit de la Basse Chevrie, il est proposé d'adapter le PLU de la manière suivante :

- adapter la fiche n° 51 de l'annexe "Patrimoine Bâti d'Intérêt Local" du règlement littéral pour localiser de manière adaptée la façade à partir de laquelle l'extension peut s'envisager ;

- adapter le règlement littéral en zones A et N afin de permettre les travaux d'aménagement, de remise en état ou d'extension de bâtiments recensés au titre du PBIL en respectant une distance minimale de 50 m par rapport au bâtiment d'élevage et ainsi prendre en compte réellement l'objectif de préservation du patrimoine.

Adaptation du règlement littéral : ZONE A Rédaction actuelle : Article A 2 : Pour les habitations liées à l'exploitation agricole, annexes et piscines : Retrait > 100 m des installations et bâtiments d’une autre exploitation1. 1 Les installations et bâtiments concernés sont ceux qui génèrent un périmètre sanitaire de protection (type stabulations, fosses à lisier…), et non pas les logements, hangars de stockage de matériel… Rédaction proposée : Article A 2 : Pour les habitations liées à l'exploitation agricole, annexes et piscines : Retrait > 100 m des installations et bâtiments d’une autre exploitation1 ; dans le cas de travaux d'extension d'un bâtiment recensé au titre du PBIL, la distance peut être réduite, sans toutefois être inférieure à 50 m, en cas d'impossibilité technique avérée (architecture du bâtiment) lorsque cette extension n'est pas interdite par l'annexe PBIL. 1 Les installations et bâtiments concernés sont ceux qui génèrent un périmètre sanitaire de protection (type stabulations, fosses à lisier…), et non pas les logements, hangars de stockage de matériel… ZONE N Rédaction actuelle : Article N 2 : Pour les habitations liées à l'exploitation agricole, annexes et piscines : Retrait > 100 m des installations et bâtiments d’une autre exploitation1. Pour les habitations non liées à une exploitation agricole, annexes et piscines : A condition de ne pas compromettre le fonctionnement d’une exploitation agricole2 1 Les installations et bâtiments concernés sont ceux qui génèrent un périmètre sanitaire de protection (type stabulations, fosses à lisier…), et non pas les logements, hangars de stockage de matériel… 2 Lorsque la construction est située à moins de 100 mètres des installations et bâtiments d’un siège d’exploitation agricole en activité ou dont l’activité a cessé depuis moins de 3 ans, une extension d’habitation ou d’activité non agricole ne doit pas avoir pour conséquence de réduire la distance séparant la construction existante d’un bâtiment agricole en activité.



Rédaction proposée : Article N 2 : Pour les habitations liées à l'exploitation agricole, annexes et piscines : Retrait > 100 m des installations et bâtiments d’une autre exploitation1 ; dans le cas de travaux d'extension d'un bâtiment recensé au titre du PBIL, la distance peut être réduite, sans toutefois être inférieure à 50 m, en cas d'impossibilité technique avérée (architecture du bâtiment) lorsque cette extension n'est pas interdite par l'annexe PBIL. Pour les habitations non liées à une exploitation agricole, annexes et piscines : A condition de ne pas compromettre le fonctionnement d’une exploitation agricole2 1 Les installations et bâtiments concernés sont ceux qui génèrent un périmètre sanitaire de protection (type stabulations, fosses à lisier…), et non pas les logements, hangars de stockage de matériel… 2 Lorsque la construction est située à moins de 100 mètres des installations et bâtiments d’un siège d’exploitation agricole en activité ou dont l’activité a cessé depuis moins de 3 ans, une extension d’habitation ou d’activité non agricole ne doit pas avoir pour conséquence de réduire la distance séparant la construction existante d’un bâtiment agricole en activité ; dans le cas de travaux d'extension d'un bâtiment recensé au titre du PBIL, la distance peut être réduite, sans toutefois être inférieure à 50 m, en cas d'impossibilité technique avérée (architecture du bâtiment) lorsque cette extension n'est pas interdite par l'annexe PBIL.

Adaptation de la fiche patrimoine :





5 – Cinquième objet de la modification du PLU : diverses corrections au dossier de PLU approuvé le 7 juillet 2011

5.1 - Correction au rapport de présentation

Le rapport de présentation fait état du PPRt approuvé par arrêté préfectoral en date du 20 décembre 2010. Or, apparaît en bas de page 65 que celui-ci est "en cours d'élaboration".

Adaptation du PLU

Ce point est corrigé en précisant la date d'approbation du PPRt.

5.2 - Corrections de mise en page et précisions au règlement littéral

Divers points sont à préciser ou corriger au sein du règlement littéral : - sommaire incomplet : manque la zone UG, - en-tête de chapitre : à partir de la page 61, le haut de la page indique qu'il s'agit de la zone UG alors qu'il

s'agit de la zone UO, - concernant le stationnement des deux roues, il est proposé, en zones UD, UE, UG et UI, de préciser que

le nombre de places demandées l'est par logement créé.

Adaptation du PLU

- sommaire page 1 : ajout de la zone UG - pages 63 à 78 : intégrer la zone "UO" en en-tête de chaque page, - pages 44, 60, 76 et 102 : compléter les normes de stationnement deux roues par logement par le terme

"créé".

5.3 - Complément à l'annexe n°1

L'annexe n°1 comprend les différents périmètres reportés à titre d'information. Les périmètres de ZAC en font partie. Or sur ce plan n'apparaît que le périmètre de la ZAC du Centre aux Mares Noires. Celui de la ZAC de la Hautière a été oublié.

Adaptation du PLU

L'annexe n°1 est complétée en y reportant le périmètre de la ZAC de La Hautière.





6 – Evaluation des incidences du projet sur l'environnement

Les modifications du PLU identifiées dans le présent dossier ne remettent pas en cause le projet présenté dans le cadre de la précédente révision du PLU. Elles visent à faciliter la mise en œuvre de projets répondant aux objectifs du PLH, ainsi que des ajustements réglementaire recherchant une meilleure prise en compte du patrimoine bâti et la prise en compte de récentes évolutions du Code de l'Urbanisme (prise en compte des récents textes).

6.1 - Prise en compte de l'environnement naturel

Les ajustements présentés ne portent que sur des adaptations de zonages et la création d'une Orientation d'Aménagement et de Programmation en secteur urbain (UO et 2AU). Ils n'impliquent la réduction d'aucune protection édictée au titre du PLU.

6.2 - Prise en compte du paysage et du patrimoine

Les ajustements réglementaires présentés visent une meilleure préservation du patrimoine puisque la présente modification porte sur la correction d'une erreur existante sur une fiche patrimoine et que les recommandations faites dans les fiches patrimoine recensées dans l'annexe "Patrimoine Bâti d'Intérêt Local" peuvent rencontrer des limites à leur mise en œuvre en milieux naturels et agricoles. Ils ne remettent pas en cause les principes paysagés et visent une meilleure prise en compte du patrimoine identifié au PLU.

6.3 - Prise en compte de l'agriculture

Les ajustements réglementaires présentés permettent de réduire les distances des habitations par rapport aux bâtiments d'élevage mais dans des conditions strictes, à savoir uniquement pour les bâtiments recensés au titre de l'annexe PBIL situées en zones A et N qui permettent les extensions (dix cas possibles) et sans réduire la distance de moins de 50 m. Ils n'impliquent en revanche la réduction d'aucune zone agricole édictée au titre du PLU.



Date post:	27-Oct-2020
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