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1427123313270.75 MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO

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Cap.07 - O

CONDOMNIO. O

SNDICO. A

CONSERVADORA.

Cap. 08 - A CONVENO.

O REGULAMENTO

INTERNO. AS A...

Cap.09 - ORAMENTO.

DESPESAS ORDINRIAS

E EXTRAORD...

Cap.09.1 -

APARTAMENTOS DE

COBERTURA

Cap.10 - GUA E

ENERGIA. COMO EVITAR

OS DESPERDCI...

Cap.11 - INCNDIOS

PREVENO, COMBATE E

NORMAS D...

Cap.12 - LEI 4.591/64,

DO CONDOMNIO

Cap.13 - CDIGO CIVIL

BRASILEIRO

Cap.14 - SINDICON E

AMED - DICAS

IMPORTANTES

Cap.15 - POLICIA

MILITAR DE MINAS

GERAIS E CORPO D...

March 2005

S UN DA Y , MA RC H 1 3 , 2 0 0 5

Cap.07 - O CONDOMNIO. O SNDICO. ACONSERVADORA.* Um Lugar Comum para Todos, onde o Sndico o Representante

Legal.

DENOMINA-se condomnio uma edificao ou conjunto de

edificaes destinado ao uso habitacional ou comercial, construdo,

sob forma de unidades autnomas dev idamente identificadas, com

reas de uso comum, pertencentes a vrios proprietrios.

Doutor Clv is Bev ilaqua, em seu comentrio ao Cdigo Civ il, diz que

o Condomnio ou co-propriedade forma atpica da propriedade em

que o sujeito de direito no um indiv duo que o exera, com

excluso dos outros. So duas ou mais pessoas que exercem o direito

simultaneamente. E continua: ... Condmino pode usar da coisa

comum segundo o destino que lhe prprio, porm de modo a no

impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os

interesses da comunho; de onde se conclui que o Condomnio uma

propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos.

No Brasil, a Lei 4591/64 estabeleceu as bases para o funcionamento

de um Condomnio, determinando a existncia de uma conveno,

criada e aprovada pela Assemblia de Condminos, e a eleio de um

Sndico para se responsabilizar pela fiscalizao e cumprimento

dessas normas.

Outras leis tambm tratam do assunto: Cdigo Civ il de 1916, com

vrios dispositivos para div iso de propriedade, Constituio

Federal, Cdigo Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos,

Portarias, Leis Estaduais, Municipais, a Lei do Condomnio

(4.591/64) e o Novo Cdigo Civ il/2003.

Para efeitos fiscais, o Condomnio no pessoa jurdica. Portanto,

dispensado de declarao de Imposto de Renda. Mas, se auferir

rendimentos de capital ou pagar rendimentos sujeitos reteno na

fonte, a inscrio no CNPJ CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS

JURDICAS obrigatria, de acordo com a instruo normativa da

Secretaria da Receita Federal n 87 , de 24 de agosto de 1994.

Alm da conveno condominial, os Condminos esto sujeitos

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observncia de regras de comportamento constante de normas

internas, que variam de Condomnio para Condomnio. Esses

regulamentos, embora limitam a atuao de cada condmino, so

feitos em beneficio de todos, dentro do principio de convivncia

social de uma comunidade especial que o Condomnio. At as

atitudes abusivas de um condmino podem ser punidas com multas e

penalidades prev istas no Novo Cdigo Civ il.

DOCUMENTAO NECESSRIA PARA O REGISTRO:

Conveno do Condomnio registrada em Cartrio

Ata da Assemblia que o Sndico foi eleito

Preenchimento da FIC - Ficha de Inscrio Cadastral, adquirida em

papelaria.

Cpia do CPF do Sndico

Protocolo de entrada da FIC na Agncia da Receita Federal na

jurisdio do prdio.

SNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.

Eleito pela Assemblia Geral dos Condminos para um mandato de

at dois anos, o Sndico o responsvel direto do Condomnio,

pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurana e a limpeza do

Edifcio. Como representante legal do Condomnio responde civ il e

criminalmente, por atos administrativos e danos causados a terceiros

ou aos prprios condminos.

O Sndico o responsvel pelos recursos do Condomnio, portanto,

deve prestar contas pelo menos uma vez por ano, fazer cumprir as

determinaes das assemblias, zelar pela manuteno do edifcio,

contratar ou demitir funcionrios e ev itar desordens nas reas

comuns do condomnio. Enfim, garantir o funcionamento pleno do

edifcio, alm de fazer cumprir as deliberaes das Assemblias e, em

especial, a dos encargos que a Conveno do Condomnio obriga aos

moradores.

Como legtimo representante da Comunidade, o Sndico tem

competncia para ingressar em Juzo contra qualquer Condmino ou

estranho, que no cumpra com suas obrigaes perante o

Condomnio, independentemente de prv ia autorizao da

Assemblia. Deve acionar o Condmino em mora de suas

contribuies, como tambm impedi-lo de converter para uso

privado partes comuns do edifcio, ou que mude a fachada do prdio,

altere a decorao das portas, esquadrias, etc. Tambm representar

o Condomnio em processos relativos s reclamaes trabalhistas.

Para tantos desafios um Sindico deve ser uma pessoa enrgica em

suas aes e que tenha compreenso para defender os interesses do

prdio. Pode ser inquilino ou proprietrio, como tambm uma pessoa

no residente. Melhor ainda se reunir conhecimentos gerais de

administrao, de contabilidade, das leis condominiais, trabalhistas e

prev idencirias.

Sindico interessado em aposentadoria ter suporte no decreto 611 ,

de 21/07 /1992, que regulamenta os benefcios da Prev idncia Social,

no art. 8, pargrafo nico, letra B, permite ao Sndico, de forma



facultativa, filiar-se Prev idncia Social. Mas no ser empregado do

Condomnio. A despesa dever ser custeada pelo prprio

contribuinte, a no ser que a Assemblia Geral aprove o nus.

REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM

SNDICO

Em Higienpolis e Perdizes, na cidade de So Paulo, um grupo de

Sndico elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho

da funo. So elas:

1) Observar a Lei do Condomnio e as disposies posteriores sobre

os Condomnios.

2) Cumprir e mandar cumprir as determinaes da Conveno, do

Regimento Interno e das Assemblias.

3) Defender o patrimnio do Condomnio, mantendo o prdio em

boas condies, ev itando a sua desvalorizao por eventual falta de

conservao geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua

fachada.

4) Estar sempre atento com a segurana do Condomnio e de seus

habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigncias dos

poderes pblicos.

5) Manter bom relacionamento com os Condminos, facilitando

contatos pessoais ou telefnicos, pois os dilogos democrticos

facilitam a harmonia e a paz no Condomnio, sejam Condminos ou

Administradores.

6) O Sndico no deve ser apenas um somador de despesas, deve

economizar tudo o que for possvel, sem prejudicar o bom

funcionamento do Condomnio, especialmente o consumo de gua e

de energia eltrica.

7 ) Informar os Condminos sobre as reformas ou obras que se

tornem necessrias, apresentando com antecedncia os oramentos.

Levar em considerao que boa conservao economiza alto custo de

reformas.

8) Aplicar os recursos aprovados pela Assemblia para os seus fins

especficos.

9) Propor na Assemblia a criao de Comisso de Obras.

10) Apresentar os balancetes de cada ms, o mais tardar at o dia 15

do ms subseqente e o do ano findo at o dia 31 de janeiro, com os

dev idos esclarecimentos. A documentao deve estar sempre

disposio dos Condminos.

11) Insistir e conscientizar sobre a presena dos Condminos nas

Assemblias.

12) Proporcionar aos filhos dos Condminos recreao condizente



com as facilidades que o Condmino dispe, solicitando, porm,

colaborao necessria dos pais para que se ev item estrago nos

jardins, quebra dos aparelhos e o uso indev ido da parte trrea de

recepo do edifcio.

Estas regras do ao Sndico subsdios para sua atuao, completando

na parte que lhe cabe, os itens que constam no Regulamento Interno.

ELEIO OU REELEIO DO SNDICO

O Sndico eleito pela Assemblia Geral. Em caso de indicao, este

poder recusar a proposta da Assemblia.

Como a funo de Sndico implica em responsabilidades, toma tempo

e gera gastos diretos e indiretos, o ideal que o cargo seja

remunerado. Nos Condomnios menores a prtica aponta como

melhor remunerao para o Condmino-Sndico, a iseno da taxa

ordinria de condomnio, enquanto exercer o cargo. Uma

remunerao simblica que no pode ser confundida com um salrio,

transformando o Sndico em um empregado do prdio.

A destituio do Sndico ser prev ista na Conveno. No silncio

desta, pelo voto de dois teros dos Condminos presentes em

Assemblia Geral Extraordinria, especialmente convocada. A

destituio no pode ser modificada, desde que justa, nem mesmo

pelo Poder Judicirio.

O nico recurso do Sndico provar que os argumentos feitos para

destitu-lo no so verdadeiros, ou ainda tentar anular o processo de

destituio se no foi feito na forma e condies prev istas na

Conveno ou nos termos da Lei.

FUNO ADMINISTRATIVA DO SNDICO

De acordo com o estabelecido em Lei, as funes administrativas do

Condomnio so de inteira responsabilidade do Sndico; tarefas que

podem ser delegadas a terceiros, desde que aprovadas pela

Assemblia Geral dos Condminos. A responsabilidade neste caso

continuar sendo do Sndico, que responder perante os Condminos

pelas contas de sua gesto.

SUBSNDICO E CONSELHO CONSULTIVO

Para auxiliar o Sndico a Lei criou a figura do Subsndico. Sua funo

bsica substituir o titular na ausncia deste.

A Conveno poder estabelecer o nmero de subsndicos e suas

atribuies, como tambm a eleio de um Conselho Consultivo,

composto por trs Condminos, para assessorar o Sndico. O artigo

23 do captulo VI diz: ser eleito, na forma prev ista da Conveno,

um Conselho Consultivo, constitudo de trs Condminos, com

mandatos que no podero exceder de dois anos, permitida a

reeleio. Pargrafo nico: Funcionar o Conselho como rgo

consultivo do Sndico, para assessor-lo na soluo de problemas que



digam respeito ao Condomnio, podendo a Conveno definir suas

atribuies especficas.

Administradora ou Conservadora

A terceirizao de serv ios em Condomnio vem aumentando dia

aps dia, conforme atestam os Sindicatos das Empresas de Asseio e

Conservao. A preferncia pelo serv io tem sido grande entre os

edifcios residenciais, onde o Sndico, nem sempre tem

disponibilidade para comandar o Condomnio, principalmente os

empregados.

Para atender bem esse seguimento de mercado, a maioria das

empresas tem investido em novos e modernos equipamentos de

limpeza e na capacitao profissional dos funcionrios que prestam

serv ios nos prdios.

Na medida que cresce a preferncia pelas conservadoras, cresce

tambm o nmero de problemas, sabendo-se que o prdio que

contrata uma Conservadora, assume a co-responsabilidade de

manter em dia a folha de pagamento dos funcionrios e seus

encargos.

Muitos Condomnios amargam prejuzos, provocados por empresas

que fecharam as portas e no arcaram com os seus compromissos,

repassando aos moradores a responsabilidade pelo pagamento de

salrios e dos direitos trabalhistas dos funcionrios. Neste caso,

tendo que pagar duas vezes pelos serv ios prestados.

O importante escolher bem a prestadora de serv ios, exigir dela o

certificado de idoneidade fiscal, fornecido pelo Sindicato das

Empresas de Asseio e Conservao de cada Estado, e estabelecer

entre as partes um contrato bem elaborado, claro e rigoroso. Exigir

sempre a Nota Fiscal e acompanhar com ateno o pagamento

mensal da folha, feito pela Conservadora contratada, como tambm o

recolhimento dos tributos.

Dicas que podem ajudar o Sndico a escolher uma Administradora

Conservadora:

Analise propostas de pelo menos 3 empresas

Pea informaes detalhadas de cada uma, principalmente em

prdios onde atuam. Ligue para os Sndicos pedindo informaes.

Leia com ateno o contrato a ser assinado, preferencialmente na

presena de um Advogado, observando o rol de serv ios pactuados

Desconfie de propostas muito baixas

Visite a empresa antes de assinar o contrato e procure se informar o

mximo da idoneidade de seus diretores, etc.

Leve as informaes ao Conselho antes de decidir a Contratao,

analisando detalhe por detalhe, como nmero de assemblias

assistido pela empresa, sem cobrar taxa extra, sistema de operao

bancria, de cobrana de condomnios atrasados, compra de

materiais, responsabilidade pelo pagamento de multas e juros

decorrentes de seus erros, como por exemplo, no recolhimento de



FGTS no prazo.

A empresa contratada deve ser de absoluta confiana do Sndico.

* Para saber sobre a Lei de Incorporaes, compre o livro O

CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que alm de

amplo estudo sobre CONDOMNIO, publica jurisprudncias, modelo

de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da

administrao condominial. Disponvel nas principais LIVRARIAS,

distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-mail:

welingtonpinto@y ahoo.com.br ou [email protected]

* Nos momentos de tenso, aliv ie o stress mergulhando-se no Mundo

da Filosofia, acessando o site:

www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres

posted by Le is do Brasil | 11:32 PM | 3 comments

Cap. 08 - A CONVENO. O REGULAMENTOINTERNO. AS ASSEMBLIAS. AS ATAS.* Ditam as normas do prdio. Inclusive sobre a presena de animais

nos apartamentos.

A CONVENO de Condomnio um ato contratual, derivado da

vontade dos que a subscrevem. Ao lado desse carter contratual

estabelece um ato normativo, isto , que se impe e se perpetua aos

que habitam o edifcio ou possuem uma unidade, aos seus sucessores

e mesmo s pessoas que eventualmente nele ingressem. Com o Novo

Cdigo Civ il as convenes devem ser refeitas, adaptadas s

exigncias da legislao atual.

Como regras de convv io e de utilizao do edifcio, a Conveno

Condominial constitui um conjunto de direitos e obrigaes que

regulamenta a convivncia no Condomnio, estabelecendo normas de

utilizao nas reas privativas ou de uso comum, v isando resguardar

o patrimnio condominial e a moralidade do ambiente em benefcio

de todos.

A Conveno a lei prpria do prdio. Como tal, vem explcita no

Captulo II, da Lei do Condomnio. Indica os caminhos a serem

seguidos pela comunidade condominial, especificando as partes

indiv iduais e comuns do condomnio, as maneiras de us-las, as

propores de contribuies e despesas de manuteno e as

extraordinrias.

Estabelece normas para eleger o Sndico, o Conselho Consultivo e

Fiscal; define a remunerao ou no do Sndico, os prazos e as formas

para convocao e reunies das Assemblias Gerais e o quorum para

elas, bem como o exigido para a alterao da Conveno. Deve conter

todas as regras para o convv io no Condomnio, ampliando, se for o

caso, as que constam dos itens do artigo 9 da Lei de Condomnio.

http://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078569024470267http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap07-o-condomnio-o-sndico.html



A Conveno deve ser aprovada pelos Condminos e registrada no

Cartrio de Registro de Imveis; diz o pargrafo 1 do mesmo artigo:

Far-se- o registro da Conveno no registro de imveis, bem como a

averbao das suas eventuais alteraes.

Todos os prdios tero que modificar sua Conveno, inserindo ou

modificando o contexto de acordo com Cdigo Civ il Brasileiro, em

vigor desde 11 de janeiro de 2003.

Entre vrios itens a serem introduzidos no documento, vale lembrar

que o artigo 1 .137 do Novo Cdigo Civ il determina que condmino

ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social,

gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos

ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa

correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as

despesas condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.

UMA CONVENO tem de ser elaborada segundo os critrios que

regem a interpretao legal, preferencialmente redigida por um

profissional da rea de direito imobilirio, ev itando erros e omisses

que podem inv iabilizar a administrao do CONDOMNIO e a

produo de aes judiciais.

REGULAMENTO INTERNO. OU REGIMENTO INTERNO

A Lei de Condomnio no detalha sobre o Regulamento Interno, onde

somente mencionado na letra M do pargrafo 3 do artigo 9, que

diz: a forma e o quorum para aprovao do Regimento Interno,

quando no includo na prpria Conveno. O regulamento Interno

no vem como uma forma institucional constante da Lei especial de

Condomnio, mas um ato administrativo.

O Regulamento Interno, tambm chamado de Regimento Interno,

complementa a Conveno de Condomnio, destina a esclarecer

detalhes e disciplina as normas gerais nelas contidas, sendo nenhuma

contrria nossa legislao. O documento define, entre outras

proposies, as regras de funcionamento de reas comuns, como

sales de festas, garagem, piscina, sauna, espaos de lazer. No

Regulamente interno devem constar os horrios de utilizao dos

ambientes, suas finalidades e estipular a cobrana de taxas, quando

for o caso. Deve ter o controle de entrada de prestadores de serv ios

no edifcio, manuteno de reas comuns, funcionamento das

portarias, dias e horrio de mudana, obras nos apartamentos e

horrios proibidos para barulho.

A presena de animais nas unidades autnomas sempre foi um grande

problema nos condomnios. O artigo 1 .335 do Novo Cdigo Civ il

garante o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades.

Tambm determina que o condomnio no deve us-las de maneira

prejudicial ao sossego, principalmente sem ferir os limites dos

v izinhos. Respeitando estas regras, o condmino tem direito a ter seu

animal de estimao. Para a presena de pequeno cachorro, a justia

j decidiu favorvel atravs de jurisprudncias.

O Condomnio uma comunidade, onde cada Condomnio est



sujeito, ao lado de normas jurdicas, observncia de regras de

comportamento, que v isam o bem de todos. Normas que, embora

restringem a liberdade particular de cada indiv iduo, so prescritas no

princpio da convivncia social de uma comunidade especial. Devem

ser obedecidas por todos, inclusive pelos v isitantes ou pessoas que

eventualmente transitem no Edifcio, executando algum serv io.

O Jurista Caio Mrio Pereira afirma o seguinte: ... sentindo o

imperativo de estabelecer regras de comportamento conveniente

tranqilidade, ao conforto, higiene do edifcio, em proveito de

todos, a norma regulamentar interna tem a natureza de lei particular

daquele agrupamento, aplicvel aos seus membros, como a qualquer

estranho que penetre no seu recinto.

O Regulamento Interno uma lei particular do edifcio, que deve ser

obedecida, mas no pode contrariar a Conveno, sob pena de ser

anulado. Tambm deve ser rev isto e aprovado em assemblia,

adaptando-o s novas regras impostas pelo Novo Cdigo Civ il.

ANIMAIS NOS APARTAMENTOS

A presena de animais nos apartamentos sempre gerou problemas

nos edifcios. O artigo 1 .335 do novo Cdigo Civ il garante ao

condmino o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas

unidades desde que no use suas partes de maneira prejudicial ao

sossego.

A interpretao deixa claro que o Condmino tem o direito de

possuir seu animal de estimao, desde que no perturbe ou coloque

em risco a v izinhana, nem suje as reas comuns do condomnio.

ASSEMBLIA GERAL. FORUM PARA DISCUTIR E APROVAR TUDO.

* A Assemblia Geral Ordinria obrigatria. Pela Lei do

Condomnio, art. 24, deve ser realizada anualmente. Considerada o

frum deliberativo para discutir e aprovar todos os assuntos de

interesse dessa comunidade especial.

Alm dos assuntos inscritos na ordem do dia, aprova tambm as

contas da administrao, as despesas de conservao, manuteno,

serv ios, etc. Elege o Sndico e os componentes do Conselho Fiscal e

Consultivo. Se ela no se reunir at 15 dias aps a Convocao, ao

Juiz caber decidir a respeito, mediante requerimento de qualquer

interessado.

As decises das Assemblias (pargrafo 1 do artigo 24) obrigam a

todos os Condminos, ausentes ou que no concordem com a deciso

da maioria. claro que as decises no podem v iolar as disposies

legais e as Leis Federais, Estaduais e Municipais.

Por seu carter formal e solene, a Assemblia Geral difere de uma

simples reunio; existem formalidades que devem ser seguidas. Deve

ser planejada e discutida com o Conselho.

O Sndico ou o Secretrio deve conduzir a reunio sem desv iar dos



assuntos pautados e ter em mos a Conveno e o Regulamento

Interno para eventuais consultas. Expor com clareza os assuntos da

pauta, ouv ir, discutir e apurar opinies antes coloc-las em votao.

O Condmino, impossibilitado de comparecer, pode delegar a outro,

atravs de procurao, o poder para represent-lo. Menor e

incapazes no podem ser procuradores.

ASSEMBLIA EXTRAORDINRIA PODE ACONTECER A QUALQUER

TEMPO.

Tem como funo tratar de assuntos de interesses do Condomnio

no prev istos na Assemblia Geral Ordinria. Realizadas quando

necessrias para deliberar sobre despesas extras, obras, benfeitorias,

modificaes da Conveno ou Regulamento Interno, ou qualquer

assunto de interesse geral e imediato do Condomnio.

A Assemblia Extraordinria, art. 25, ser convocada quando se

tornar necessrio discutir determinado assunto de interesse geral.

Solicitada pelo Sndico, ou por um grupo de Condminos (1 ,1/4), no

caso do Sndico recusar a convocao

CONVOCAO PARA ASSEMBLIAS

Segundo o Decreto 67 .223, de 1967 , a convocao da Assemblia

Geral deve ser feita pelo Sndico. Na falta deste pelo presidente do

Conselho, pelos Condminos, quando a Conveno dispuser ou, se for

o caso, judicialmente.

Deve conter a indicao do lugar, data e hora da mesma e a ordem do

dia constando os assuntos a serem apreciados. A notificao aos

Condminos deve ser feita por escrito e colhido o protocolo de

recebimento.

Para convocao de uma Assemblia deve ser feito um edital

constando a data, horrio, local da reunio e a pauta. O prazo para

convocao o prev isto na Conveno.

ATA DEVE SER LAVRADA E ASSINADA APS A REUNIO

* Em cada Assemblia os participantes designaro o Presidente da

Mesa e o Secretrio, incumbido de lavrar a Ata, em que deve constar,

de maneira clara e objetiva, o termo de abertura e de encerramento.

A redao da Ata, numa linguagem simples e compreensiva, deve ser

feita ao trmino da Assemblia, narrando o essencial. importante

ev itar pormenores desnecessrios, como apartes de oradores e

detalhes das discusses, salvo quando houver resoluo, voto ou

declarao de um ou mais dos Condminos em assuntos que possam

ser objeto de questes judiciais. No deixar espaos em branco e, nas

emendas, observar o cuidado de registrar as dev idas ressalvas.

Encerrada a Assemblia, a Ata deve ser lida e aprovada pelos

presentes, ficando sua guarda em poder do Sndico que, d



providncias ao que vem prescrito, textualmente, no pargrafo 2 do

art. 24, da Lei de Condomnio ... nos oito dias aps a Assemblia,

comunicar aos Condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no

tocante prev iso oramentria, o rateio das despesas e promover

a arrecadao, tudo conforme o que foi decidido.

Devidamente assinada pelo Sndico ou Presidente do Conselho

Consultivo, e pelos presentes, a Ata ser encaminhada ao Cartrio de

Registro de Ttulos e Documentos para o registro definitivo. A folha

de presena obrigatria.

Uma ata deve conter:

Dia, ms, ano e hora da Assemblia por extenso

Local da Assemblia

Nmero de Condminos presentes e identificados

Presidncia dos trabalhos

Pessoa que secretariou os trabalhos

Ordem do dia

Deliberaes

Encerramento

Assinatura dos Condminos presentes

* Cpia da Ata deve ser env iada a todos os Condminos, obedecendo

o prazo estipulado na Conveno.

ANULAO DA ASSEMBLIA

A minoria vencida pode anular judicialmente as deliberaes da

Assemblia e, mesmo um s Condmino pode assim proceder,

quando a deciso estiver em desacordo com a Conveno ou, a

Assemblia reunida de forma irregularmente. Exemplo: realizada sem

observar as normas de sua convocao ou, entre outros, quando

deliberar assuntos no constantes da ordem do dia. Matrias fora da

ordem do dia podem ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por

votao que as aprovem.

Contra as deliberaes errneas de uma Assemblia admite-se

recurso judicial. Neste caso, a Ata serve como provas em Juzo.

Baseada em fatos concretos, a Justia tem dado ganho de causa a

muitas peties de anulao de Assemblias.

A Assemblia, mesmo decidindo por maioria, no tem poder

discricionrio que v contra a Conveno Condominial, as Leis em

vigor no pas, ou que prejudique o direito adquirido de um ou mais

Condminos.














Cap.09 - ORAMENTO. DESPESAS ORDINRIAS EEXTRAORDINRIAS* Administrao do Condomnio

Prestao de Contas, Manuteno do Prdio e Seguro Obrigatrio

* PREVISO ORAMENTRIA em um Condomnio obrigatria. Os

Condminos precisam saber quanto o Condomnio pretende gastar

em cada elemento ou item de despesa. O rateio das quotas

condominiais feito com base na prev iso oramentria.

Para elaborar um Oramento sem riscos, melhor discutir em

conjunto com os Conselheiros. Importante tomar por base o

consumo de meses anteriores, trocar informaes com Sndicos de

edifcios do mesmo porte e, por fim, acrescentar uma margem de

segurana em torno de 10%, protegendo o Caixa, em v irtude de

flutuaes na economia do pas.

Depois de pronto, distribuir cpias da proposta a ser votada aos

Condminos, juntamente com o edital de Convocao de Assemblia.

TUDO QUE SE GASTA NO DIA-A-DIA DO CONDOMNIO.

Despesas necessrias manuteno do Condomnio, rateadas entre

os moradores. Entre elas:

PESSOAL:

Salrios

Frias

13 salrio

Rescises contratuais de trabalho.

ENCARGOS SOCIAIS:

INSS

FGTS

PIS

INSS de terceiros/autnomos

Seguros.

CONSUMO:

gua

Energia Eltrica

Material de Limpeza

Gs Central

Telefone.

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MANUTENO:

Elevadores

Bombas

Portes Automticos

Interfones

Piscinas/Saunas

Parque Esportivo ou Recreativo

Antenas Coletivas

Recarga de Extintores.

ADMINISTRATIVAS:

Honorrios da Administradora

Impressos

Correio

Xerox

Peas de Reposio

Uniformes

DESPESAS EXTRAORDINRIAS

Considerados gastos imprev istos ou prev istas com benfeitoras nas

reas comuns, como:

Vazamentos

Entupimentos

Conserto de equipamentos, bomba de gua, elevadores, etc.

Reformas

TAXAS DE CONDOMNIO, INCLUSIVE DAS COBERTURAS

Rateio das Despesas

O novo Cdigo Civ il Brasileiro, Lei 10.406/02, em v igor desde 11 de

janeiro de 2003, disciplina de forma diferenciadora a questo da

utilizao indiv idual do bem comum, traando diferenas quanto

contribuio de cada uma das unidades.

Taxa Ordinria Diferenciada

Entre os conflitos mais graves est o rateio das despesas comuns.

Sempre ter um Condmino que se sente lesado, achando injusta sua

taxa condominial, exatamente igual de outro que desperdia gua

ou usa exageradamente o elevador. Sem falar daquele que mora no

primeiro andar e acha que no obrigado a pagar pelo uso do

elevador ou energia gasta para iluminar os corredores superiores. *

No Esprito Santo, bem antes da edio do Novo Cdigo Civ il, tornou

obrigatria a colocao de hidrmetros em cada unidade

condominial.

O Novo Cdigo Civ il veio corrigir algumas distores, modificando

algumas regras. Por exemplo, a no utilizao de certos bens

existentes no PRDIO, ou, a no utilizao das reas comuns por

alguns Condminos, importa em diminuio dos valores pagos pela

taxa ordinria. Isto , tornou possvel a implementao de valores

diferenciados para os moradores, de acordo com utilizao



indiv idual de bens e serv ios de cada unidade autnoma, estribado

no artigo 1 .340: ... as despesas relativas a partes comuns de uso

exclusivo de um Condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem

delas se serve. No artigo 1 .334, inciso primeiro, a lei prev a

liberdade da Conveno fixar a quota de rateio das despesas.

FUNDO DE RESERVA. DEVER DO PROPRIETRIO OU DO

LOCATRIO?

Por analogia, a formao do Fundo de Reserva de responsabilidade

do proprietrio, portando bom que seja acordado no Contrato de

Locao, se for o caso. Deve ser fixado na Conveno no total de at

10% do total a ser arrecadado mensalmente como taxa ordinria.

importante que o Sndico faa aplicao financeira em nome do

Condomnio, com aprovao dos Conselheiros e pela Assemblia

Geral.

DOCUMENTAO E LIVROS

Existem documentos de carter legal, fiscal e pessoal (empregados)

que no podem faltar em um Condomnio, sob a guarda do Sndico. A

guarda prev ista de 30 anos para os documentos referentes a pessoal

e de 5 anos para os outros, como recibos, notas fiscais, contratos de

prestao de serv ios, etc.

Livros obrigatrios:

Livro de Atas das Assemblias

Livro de Presena dos Condminos nas Assemblias

Livro do Conselho Consultivo

* Todos devem constar Termo de Abertura e Encerramento,

assinados e rubricados.

PRESTAO DE CONTAS

No final de cada ms obrigao do Sndico ou Administradora

apresentar um balancete detalhado referente ao ms. Os documentos

comprobatrios sero reunidos numa pasta, com o v isto do Sndico,

para anlise dos conselheiros.

Importante conter informaes sobre quotas em atraso, multas

recebidas, saldos bancrios, posio do Fundo de Reserva, etc. Um

resumo dever ser env iado a cada Condmino.

O Sndico deve ser pontal e transparente na prestao de contas,

ev itando aborrecimento com Condminos, que podem pedir

Prestao de Contas em Juzo.

IMPORTANTE: No liste em quadro de av isos a relao de

Condminos inadimplentes. Expor o nome do devedor ao

constrangimento pode levar o Condomnio a ser punido pelo CDIGO



DE DEFESA DO CONSUMIDOR. E mais, nos demonstrativos deve

relacionar apenas o nmero do apartamento do devedor.

MANUTENO DO PRDIO IMPORTANTE

* Manter o prdio em perfeitas condies de uso to importante

como administrar o Condomnio. Tudo precisa estar em perfeito

funcionamento, como bombas, elevadores, portes, interfones,

hidrantes, extintores de incndio, equipamentos de segurana, etc.

O Condomnio responde civ ilmente por acidentes causados por mau

funcionamento dos equipamentos, devendo arcar com o nus de

indenizar as pessoas acidentadas.

Portanto, obrigao permanente do Sndico a conservao dos

equipamentos do prdio, podendo ser responsabilizado por qualquer

negligncia.

Cabe s Administradoras fazer v isita peridica de inspeo,

preenchendo um chek-list para ser env iado ao Sndico com sugestes

e prov idncias recomendveis.

O Sndico deve manter ateno redobrada:

Manter a porta corta-fogo destrancada.

Manter os equipamentos em perfeitas condies de uso.

Rev isar os extintores e as mangueiras de incndio periodicamente.

Checar o sistema de pra-raio pelo menos uma vez por ano.

Rev isar a rede eltrica periodicamente.

Verificar os botijes de gs e a rede.

Cuidar da manuteno dos elevadores.

Treinar Zelador ou Porteiro para operar os equipamentos e zelar

pelos mesmos.

Proibir o depsito de volumes em frente a hidrantes, extintores e

botijes de gs.

Exigir dos Condminos e do Zelador o correto armazenamento de

substncias inflamveis.

SEGURO OBRIGATRIO

O seguro obrigatrio por lei. O artigo 13, da Lei de Condomnio, diz:

proceder-se- ao seguro da edificao, ou do conjunto de edificaes,

neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades

autnomas e partes comuns, contra incndio ou outros sinistros que

causem destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio

nas despesas ordinrias do Condomnio.



O contrato de seguro deve ser feito com uma seguradora idnea. Um

corretor de seguro, dev idamente habilitado, sempre bom para

assessorar a definio do Contrato, assegurando que o Condomnio

ter uma aplice adequada e satisfatria aos seus interesses. Na

contratao de uma aplice de seguro obrigatrio importante

considerar, alm do valor do prdio, os elevadores, as instalaes

eltricas e hidrulicas, mveis, mquinas, etc.

SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL

O seguro de responsabilidade civ il contra terceiros no se refere aos

danos que a coisa possa sofrer, como no caso do seguro obrigatrio

do Condomnio, mas aos danos que ela venha a causar a terceiros,

sejam pessoas ou coisas de propriedades delas.

No caso de acidentes com elevadores a responsabilidade recai sobre

o Condomnio, representado pelo Sndico. Nesta hiptese, o seguro

garante o reembolso das despesas, pelas quais, por deciso da

Justia, for responsvel o Sndico, sejam os danos corporais, fatais ou

no, causados a terceiros.

A responsabilidade civ il contra terceiros se estende a outros casos,

como o furto de veculos, guardados na garagem. Nesta questo, a

Justia definir a responsabilidade se especfica do Sndico ou

decorrente da negligncia de seus empregados, como porteiro ou

garagista, encarregados da v igilncia do prdio. Nesse seguro h

necessidade de circunscrever a natureza do risco coberto. Esta

modalidade tem um critrio rigoroso sobre a quantia a ser segurada,

at um mximo indicado.

Aplices de seguro:

Responsabilidade civ il de Condomnio.

Incndio, raio e exploso.

Quebra de v idros e espelho.

Morte ou invalidez dos empregados.

Responsabilidade civ il por guarde de veculos.

Danos eltricos.

Vendaval.

Impacto de veculo terrestre.

Roubo de bens de moradores.

Incndio de bens de moradores.

Desmoronamentos.

Tumultos e greves.

Roubo de bens do Condomnio.

Portes eletrnicos.

Assaltos e seqestros.

Projtil perdido.

O seguro de um edifcio deve ser feito com base em valores reais, em

funo dos custos de reconstruo. Se o seguro for acordado com

valores inferiores ao real, o Sndico, em caso de sinistro, poder

responder criminalmente pela contratao. A SUSEP

(Superintendncia de Seguros Privados) permite desconto na aplice



para o seguro de incndio. Negocie o valor e exija o desconto.












Cap.09.1 - APARTAMENTOS DE COBERTURA* Taxa Ordinria com preo justo

A NOVA redao do art. 1336, do Cdigo Civ il, proveniente da lei

publicada em julho de 2004, d a liberdade dos condminos aprovar

um critrio mais justo de rateio da despesas condominiais. Portanto,

o proprietrio de apartamento com cobertura ou rea privativa,

pode ficar livre de abusos nas cobranas de taxas de condomnio. A

div iso deve ser baseada na efetiva utilizao dos bens e serv ios,

observando que o proprietrio de uma cobertura no utiliza nada

mais dos serv ios de conservao e manuteno considerados mais

caros, como limpeza de rea comum, portaria, elevadores, etc. Alm

do mais, a manuteno da cobertura ( por analogia, pode ser includo

o telhado) por sua conta, conforme o art. 12, da Lei do Condomnio.

Portanto, o rateio com base na frao ideal pode ser considerado

injusto. No caso das coberturas, normalmente utilizam mais gua,

especialmente quando tm piscina. Caso o Condomnio insista na

cobrana abusiva da taxa ordinria, restar ao condmino

prejudicado procurar a justia para adequar sua taxa de acordo com

a legislao.

* Reproduo na ntegra da matria publicada na coluna O Sndico

Responde, assinada pelo advogado Knio Pereira, JORNAL

PAMPULHA, edio de 18/2 dezembro de 2004.

PERGUNTA: NO CASO DE APARTAMENTOS DIFERENCIADOS, COMO

COBERTURA OU COM REA PRIVATIVA, COMO SER O CRITRIO DE

RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS?

KP - Deve ser levado em considerao o bom senso dos condminos

para aprovar em assemblia um critrio mais justo e matemtico do

rateio, usando da liberdade que a prpria lei concede para

http://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078537400983408http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap09-oramento-despesas-ordinrias-e.html



convencionar a forma de div iso das despesas ordinrias e

extraordinrias. E para reafirmar a faculdade de os condminos

estipularem um critrio mais justo do rateio, conforme princpio

contido no art. 1 .334, inciso 1 do Cdigo Civ il, a nova redao do

art. 1336, proveniente da lei publicada em julho de 2004, veio

consagrar a liberdade que os condminos tm de aprovar um critrio

de rateio das despesas mais justo.

Dessa forma, o proprietrio de APARTAMENTO COM COBERTURA ou

rea privativa, assim como no caso de lojista, poder ficar livre de

abusos nas cobranas da taxa condominial, necessitando do bom

senso dos demais condminos para adotar a div iso baseada na

efetiva utilizao dos bens e serv ios. Ocorre que isso exige

conhecimento jurdico da matria, porque ser necessrio redigir a

norma da conveno que ser rerratificada no cartrio.

Se levarmos em considerao que o proprietrio de cobertura ou

rea privativa no utiliza nada a mais dos serv ios de conservao e

manuteno considerados mais caros como limpeza da rea

comum, porteiros, elevador, etc -, fica fcil perceber como o critrio

de rateio com base na frao ideal injusto.

Estipular que o custo da construo do prdio seja rateada com base

na frao ideal coerente, pois aquele que tem uma rea maior

dever arcar tambm um custo maior para sua construo.

notrio que os gastos com conservao e manuteno no tm

nenhuma ligao com os decorrentes da construo. No caso das

cobertura, por exemplo, tem-se que apenas o consumo de gua

maior, especialmente quando possuem piscinas.

Logo, tais unidades devem pagar a mais apenas pelo suposto

consumo maior de gua. Assim, a cobrana das taxas condominiais

deve ser correspondente ao efetivo uso dos serv ios e gasto efetivado

pelas unidades, com base em clculos matemticos.

Caso o condomnio insista na cobrana abusiva da taxa de

condomnio, restar ao condmino prejudicado procurar a dev ida

assessoria jurdica especializada para resolver o problema.

* Doutor Knio Pereira E-mail:

[email protected]

O Livro O Condomnio e suas leis est disponvel nas principais

LIVRARIAS, distribudo pela JURU EDITORA, ou pedido pelo e-

mail: welingtonpinto@y ahoo.com.br ou [email protected]


Cap.10 - GUA E ENERGIA. COMO EVITAR OSDESPERDCIOSgua bem natural que precisa ser poupado

http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap091-apartamentos-de-cobertura.htmlhttp://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078520558499429



* DE RESPONSABILIDADE do Sndico a iniciativa de realizar uma

campanha de esclarecimento junto aos Condminos, assim como a

instituio de um programa de inspees peridicas nas instalaes

das unidades, para que sejam feitos os consertos necessrios.

Os pequenos desperdcios de gua, quando considerados em

conjunto e multiplicados pelo nmero de consumidores omissos em

relao a cuidados com os desperdcios, levam o Condomnio a pagar

tarifas mais elevadas do que o necessrio, tanto pelo excesso de

consumo de gua, quanto pelo uso suplementar de energia eltrica

pela bomba de suco de gua.

O morador omisso ou negligente prejudica a si mesmo e aos demais

moradores.

gua Como ev itar o desperdcio

TORNEIRAS PINGANDO OU DESCARGA VAZANDO

Para ev itar o desperdcio de gua basta fechar bem as torneiras. Se

uma delas continuar pingando, s verificar se o dispositivo de

vedao, conhecido de buchinha, carrapeta ou reparo, est

desgastado. Substituir a pea muito fcil; to fcil como seu preo

irrisrio.

Curiosidade: uma torneira pingando joga fora de 30 a 50 litros de

gua por dia. Um usurio negligente, com duas torneiras pingando,

poder desperdiar de 1 .800 a 3.000 litros de gua por ms.

Descarga de vaso sanitrio com a bia furada ou o dispositivo que

veda a admisso da gua desgastado um desastre. O excesso

ejetado por meio de um extravasor (ladro) diretamente para o

interior do vaso e, muitas vezes, nem se percebe esse fato. bom

verificar e mandar consertar logo.

A maneira mais simples de constatar um vazamento desses sacudir,

na gua do vaso, uma pequena quantidade de cinza. Se houver

vazamento, ela fica se movimentando, se no houver, se imobiliza no

fundo.

LAVAGEM DE AUTOMVEIS E PISOS

Para lavar carros, pisos e caladas, algumas pessoas usam

mangueiras ligadas a torneiras, distantes do local da lavagem e, por

comodismo, deixam a gua correr livremente, mesmo quando no

necessrio.

No permita o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura. O ideal

conectar extremidade da mangueira um dispositivo para regular a

intensidade do jato e capaz de interromper o fluxo, quando for

oportuno.

DESCUIDO PERNICIOSO



muito comum o costume de manter a torneira aberta,

desnecessariamente enquanto se lava pisos, faz a barba, escova os

dentes ou lava as louas. Seria muito bom que todos desenvolvessem

o hbito de fechar a torneira nos intervalos em que se ocupam da

ativ idade manual caracterstica desses atos, abrindo-a somente

quando necessrio usar a gua.

INSTALAOES HIDRULICAS

As condies das instalaes hidrulicas, como reservatrios, poos

e tubulaes, dever ser examinadas com freqncia, pois as

rachaduras, fissuras e trincas que provocam vazamentos, impedindo

o controle do consumo, ainda oferecem riscos de contaminao da

gua.

As tampas das cisternas ou reservatrios devem situar acima do solo

cerca de 20 (v inte) centmetros, para ev itar infiltraes indesejveis.

CONSUMO CONTROLADO

Atravs dos hidrmetros os Sndicos ou Zeladores devem

acompanhar a medio, registrando o consumo em grficos

apropriados, fornecidos pelas companhias de gua.

Qualquer excesso deve ter sua causa apurada, facilitando os reparos

eventualmente necessrios.

LIMPEZA E HIGIENIZAO

DA CAIXA DGUA

A higiene dos reservatrios fundamental, ev itando a contaminao

da gua.

Um recipiente sujo, com paredes rachadas e tampa inadequada,

transforma o reservatrio em um nicho para os insetos,

proporcionando a proliferao de bactrias transmissoras de

doenas graves. A recomendao que um reservatrio de gua deve

ser limpo duas vezes ao ano e a impermeabilizao quando

necessrio.

ENERGIA ELTRICA. OUTRA FONTE CARA PARA O MEIO

AMBIENTE.

O elevador o grande v ilo no desperdcio de energia. Por isso

importante a adoo de medidas que reduzam o nmero de v iagens.

Conhecendo bem o movimento dos respectivos prdios, Sndicos e

Zeladores tm condies de esquematizar de forma econmica o uso

dos elevadores.

A primeira indicao a reduo, ao mnimo indispensvel, do

nmero de elevadores simultaneamente em uso. Nos prdio de maior

movimento, onde so utilizados ascensoristas, estes devem ser



instrudos a retardar um pouco as partidas, para que cada v iagem

possa conduzir um nmero maior de passageiros, o que reduzir o

nmero de v iagens.

Os prdios com dois ou mais elevadores, cujos botes de chamada

sejam independentes, devem promover a unificao do sistema de

chamadas, pois os usurios, instintivamente, apertam todos os

botes, podendo promover uma v iagem desnecessria quele

pavimento, consumindo energia inutilmente.

BOMBAS DE GUA

A potncia dos motores das bombas deve ser dimensionada

corretamente. A bomba com potncia maior consome mais energia; a

com potncia menor trabalha mais tempo do que o natural, jogando

energia fora. indispensvel manter bem regulado o nvel dos

automticos das bias, para ev itar a perda de gua atravs dos

extravasores.

A manuteno das bombas importante, verificando-se o estado das

graxetas; mal lubrificadas, contribuem para maior consumo de

energia. Qualquer aquecimento anormal do motor um indcio de

mau funcionamento e de desperdcio de energia eltrica.

ILUMINAO E ENERGIA

Para usar sem desperdcio:

* Paredes e tetos em cores claras permitem o uso de lmpadas de

menor intensidade.

* Dimensionar lmpadas de acordo com o ambiente.

* Reduzir ao mnimo a iluminao meramente ornamental.

* Use lmpadas fluorescentes.

* Na rea interna, use um sistema com dispositivo de tempo.

* Utilize disjuntores automticos.

* Verificar com freqncia quanto tempo o motor da bomba de

recalque fica ligado ociosamente.

* Verificar se os elevadores esto sendo utilizados de forma correta.

O seu consumo de energia proporcional ao funcionamento.

* Estar atento aos vazamentos de gua nas dependncias.














Cap.11 - INCNDIOS PREVENO, COMBATE ENORMAS DE SEGURANA TAMBM PARA O USODO GS.NO DEIXE SEU PATRIMNIO VIRAR CINZAS

* O Sndico tm papel importante na preveno de incndios. Incio

de incndio e outros sinistros de menor vulto podem deixar de

transformar em tragdia, se forem ev itados e controlados com

segurana e tranqilidade por pessoas dev idamente treinadas. O

pnico dos que tentam se salvar pode ocasionar mais v itimas do que

o prprio sinistro.

fundamental alertar todos os Condminos sobre as precaues

necessrias quando ocorrer algum distrbio ou tumulto, causados

por acidentes, como vazamentos de gs, fumaa, vazamento de gua

e incndios. Os cuidados preventivos, entre outros, a

conscientizao sobre o planejamento de como atuar na hora do

abandono do imvel e a indicao de medidas prticas sobre o

combate e a retirada.

Segundo os especialistas no combate ao fogo, o correto que todos

os usurios do prdio coloquem em prtica as normas estabelecidas

sobre os cuidados preventivos e o comportamento diante do sinistro,

promovendo exerccios, atravs de simulaes de incndios. Trazer

em perfeito estado de uso e conservao os equipamentos destinados

a combater incndios.

Para melhor se orientar sobre estas medidas, o Sndico pode recorrer

s corporaes do Corpo de Bombeiros de sua cidade.

EQUIPAMENTOS E MANUTENO

Ser prudente no combate ao sinistro muito importante. Todo prdio

deve funcionar conforme as condies de segurana estabelecidas

por Lei, entre elas, extintores de incndios, hidrantes, mangueiras,

registros especiais, chuveiros automticos (sprinklers) e escadas com

corrimo.

Alm de adquirir e conservar os equipamentos de segurana

necessrio aprender a manuse-los e ensinar a todos os Condminos

como acionar o alarme, usar o extintor ou abandonar o recinto,

quando necessrio, ev itando tumultos. Importante: o extintor deve

ser submetido manuteno pelo menos uma vez por ano.

http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap10-gua-e-energia-como-evitar-os.htmlhttp://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078502199414937



REGRAS BSICAS DIVULGADAS PELOS BOMEIROS

Ao elaborar um documento sobre a segurana contra incndios para

os moradores do edifcio, o Sndico pode basear nos conselhos

divulgados pelo Corpo de Bombeiros.

1) Mantenha sempre v ista o cdigo de emergncia do Corpo de

Bombeiros.

2) Acione o telefone 193 o impulso no cobrado e a ligao pode

ser feita de telefones pblicos, sem carto ou fichas.

3) - Conserve sempre as caixas de incndio em perfeitas condies de

uso e somente as utilize em caso de incndio.

4) - Os extintores devem estar fixados sempre em locais de fcil

acesso, dev idamente carregados e rev isados, periodicamente.

5) - Rev isar periodicamente toda a instalao eltrica do prdio,

procurando inclusive constatar tambm a existncia de possveis

vazamentos de gases.

6) - Ev itar o vazamento de lquidos inflamveis.

7 ) - Ev itar o excesso de fuligem em chamins e incineradores.

8) - Ev itar a falta de ventilao e depsitos sem clarabia.

9) - No colocar trancas nas portas de halls, elevadores, porta corta-

fogo ou outras sadas para reas livres.

10) - Tomar cuidado com cera para assoalhos quando dissolv ida e

no deixar estopas ou flanelas embebidas em leos ou graxas em

locais inadequados.

11) - Alertar sobre o ato de fumar em locais proibidos,

principalmente elevadores, e sobre o cuidado de atirar fsforos e

pontas de cigarros acesos em qualquer lugar.

12) - Ev itar que crianas brinquem com fsforos, fogos de artifcios

ou bales.

13) - Aconselhar os moradores para que verifiquem antes de sair de

casa se esqueceram alguma panela no fogo ou desligaram todos os

aparelhos eltricos, como ventilador, ar condicionado, exaustor e

ferro eltrico.

14) - Em caso de incndio, informar os bombeiros o mais rpido

possvel: a ocorrncia, o acesso mais fcil para a chegada ao local e o

nmero de pessoas acidentadas no local e nas proximidades.

15) - Ev itar aglomeraes para no dificultar a ao do socorro e

manter a rea junto aos hidrantes livre para manobras e

estacionamento das v iaturas.



* Mais dicas do Corpo de Bombeiros page 16

NORMAS DE SEGURANA. O RESPEITO PODE SALVAR VIDAS E O

PATRIMNIO.

Uma das mais importantes normas de segurana para um prdio a

que trata da conservao e manuteno das instalaes eltricas,

como fusvel tipo rolha, disjuntor, cartucho, entre outros.

Todo edifcio possui um projeto de circuito eltrico, que dimensiona

tipos e nmeros de pontos de corrente (tomadas) ou luz, conforme

suas caractersticas de consumo. Quando na presena de uma

sobrecarga, este circuito no dimensionado para uma corrente de

curto circuito, eleva-se em muito a temperatura, iniciando o

processo de fuso do fio, ou pior, o principio de um incndio.

O que deve ser ev itado:

Uso de fusveis do tipo rolha ou cartuchos.

Uso de quadros de luz/fora de madeira ou qualquer outro material

combustvel.

Uso de condutores e disjuntores que se aquecem com freqncia.

Ligaes diretas no lugar dos disjuntores, isto , gambiarras.

importante saber que todos os dispositivos de proteo do sistema

eltrico so especificados pela Corrente Nominal (impressa no

aparelho que detalha a mxima corrente no qual se inicia o processo

de disrupao); Tenso Nominal que indica a mxima tenso de

operao e a Capacidade Disruptiva que indica a mxima corrente

que o dispositivo consegue interromper.

PREVENIR MAIS IMPORTANTE

Todos os moradores de um Condomnio devem estar atentos s

normas bsicas de segurana contra incndios para ev itar acidentes.

Prevenir a palavra de ordem.

E todos tm que colaborar. mais importante ev itar do que apagar

um incndio.

ALARME GERAL

Ao primeiro indcio de incndio, transmita o alarme geral no prdio.

Chame imediatamente o Corpo de Bombeiros.

COMBATE AO FOGO

Desligue a chave eltrica geral, em caso de curto-circuito. Procure

impedir a propagao do fogo combatendo as chamas

imediatamente.

Utilize o equipamento de combate ao fogo disponvel nas reas

comuns do prdio. Na inexistncia ou insuficincia deste, procure

abafar as chamas com uma cortina ou toalhas molhadas.



COMO DEIXAR O EDIFCIO

No sendo possvel apagar o fogo, abandone o Edifcio rapidamente

pelas escadas ou sadas de emergncia.

Ao sair, feche todas a portas atrs de si, sem tranc-las.

No utilize o elevador como meio de escapar.

No sendo possvel abandonar o prdio pelas escadas, permanea no

pavimento em que se encontra, aguardando a chegada do Corpo de

Bombeiros.

Somente suba ao terrao se o edifcio oferecer condies de

evacuao pelo alto, ou se a situao exigir.

INSTRUES COMPLEMENTARES

* Procure manter a calma e no fume. No tire as roupas, apenas a

gravata, se for o caso.

* Mantenha, se possvel, as roupas molhadas.

* Jogue fora todo e qualquer material inflamvel que carregue na

roupa ou no corpo.

* Em situaes crticas, feche-se no banheiro, mantendo a porta

umedecida pelo lado interno e vedada com toalha ou papel molhado.

* Em condies de fumaa intensa cubra o rosto com um leno

molhado.

* No fique no peitoril antes de haver condies de salvamento

proporcionadas pelo Corpo de Bombeiros.

* Indique sua posio no prdio, acenando para o Corpo de

Bombeiros com um leno e aguarde instrues.

* Em regra geral, uma pessoa cuja roupa pegou fogo procure no

correr. A v tima deve procurar no respirar o calor das chamas. Para

ev itar, dobre os braos sobre o rosto, apertando-os. Jogue-se no

cho e role, ou envolva-se numa coberta ou num tecido qualquer.

* Em caso de incndio, se voc se encontra em lugar cheio de fumaa

procure sair, arrastando-se, para ev itar o asfix iamento.

* Vendo correr uma pessoa com as roupas em chamas, obriga-a rolar

lentamente no cho. Use de fora, se necessrio, para isso.

* Sendo possvel, use extintor ou mangueira sobre o acidentado.

* No caso de no haver nada melhor por perto, jogue areia ou terra

na v tima, enquanto ela est rolando. Se puder, envolva o acidentado

com um cobertor, encerado ou panos. Primeiro o peito para proteger

o rosto e a cabea. Nunca envolva a cabea da v tima, pois assim

Voc a obriga a respirar gases.

* Ao perceber um incndio no se altere. Estando num local de



reunio pblica, no grite nem corra. Acate as normas de preveno

e ev ite acidentes. Trate de sair pelas portas principais ou de

emergncias, de maneira rpida, sem gritos, em ordem, sem

correrias.

* Nunca feche com chaves as portas principais e as de emergncias

em colgios, cinemas, teatros ou demais dependncias de

aglomerao pblica.

* O acmulo de lixo e a sua queima provocam muitos incndios. No

guarde panos ou estopas impregnados de gasolina, leos, cera ou

outros inflamveis.

GS, UM PERIGO CONSTANTE. TODO CUIDADO POUCO

No receba botijes ou cilindros com o lacre v iolado.

Se tiver partes amassadas ou enferrujadas, verifique se h

vazamentos.

Ao instalar botijo ou cilindro de gs, importante observar:

MANGUEIRA - de plstico transparente, tarja amarela, data de

validade e a gravao do cdigo NBR 8613. Comprimento mximo:

80 centmetros.

REGULADOR DE PRESSO aparelho que liga a mangueira ao botijo

ou cilindro. Vem com o cdigo gravado: NBR 847 3. Instale o

equipamento s com as mos, nunca utilize chave ou martelo para

apert-lo.

BRAADEIRAS para fixar a mangueira ao cilindro e ao regulador.

Evite usar arames ou fita isolante.

Local de instalao deve ser bem ventilado.

Durante a troca, se vazar gs, retira imediatamente o regulador de

presso e o instale novamente, sempre usando fita teflon. Persistindo

o vazamento, transfira o botijo ou cilindro para um local ao ar livre

e chame a empresa fornecedora.

Teste vazamento: use apenas espuma de sabo. No coloque sabo

em barra no regulador de presso.

Vazamentos de grandes propores:

SEM FOGO:

Manter a calma fundamental.

* Feche imediatamente o registro de entrada geral.

* Nunca utilize ventiladores, nem ligue aparelhos eltricos.



* Desligue, se possvel, a chave geral de eletricidade.

* No apague, nem acenda luzes.

* No acenda chamas, no fume, no provoque calor prximo ao

botijo ou cilindro.

COM FOGO:

* Mantenha a calma.

* Tente fechar o gs e no tente apagar o fogo.

* Deixe queimar o gs, enquanto afasta todo o material combustvel

da rea de risco.

* Acione imediatamente o Corpo de Bombeiros.

ZELADORES, PORTEIROS E SEGURANA EM TODOS OS NVEIS.

Profissional bem informado de suas obrigaes.

...........................

* O Zelador ocupa um cargo importante, considerado o funcionrio-

chave, deve ser cordial e enrgico quando necessrio, indiv iduo de

iniciativas prprias, capaz de resolver situaes em diversos nveis,

levando o mnimo de problemas ao Sndico.

Entre dezenas de obrigaes do Zelador, citamos: cuidar bem

edifcio, ser atencioso com todos, prestativo, cumprir e fazer cumprir

o Regulamento Interno, com bom senso e energia, no permitir que

algum importunem os moradores e v izinhos do prdio ou

danifiquem as reas comuns, olhar com rigor as condies de higiene

e a parte fsica do edifcio. Importante: as instalaes eltricas e a

limpeza da caixa dgua tambm so de sua responsabilidade.

Exigir a identificao de empregados de concessionrias de prestao

de serv io, como Companhia de gua, Telefnica, Energia Eltrica,

Gs e acompanh-los at o apartamento que requisitou o serv io.

Apartamento vazio para locao ou venda o Zelador ou Porteiro deve

exigir a presena do corretor de imveis, do proprietrio ou

autorizao por escrito, antes de permitir a entrada do estranho.

Zelador ideal aquele que tenha conhecimentos gerais sobre

elevadores, extintores de incndio, filtros de piscina, eletricidade e

hidrulicas.

Ao Porteiro cabe v igiar e controlar a entrada do prdio, como se

fosse mesmo um guardio. Atender v isitantes e prov-los de crach,

se for o caso, identificar prestadores de serv io. No permitir a

entrada de entregadores de pizzas, flores, vendedores sem antes

comunicar por interfone com o morador responsvel pela

encomenda, distribuir correspondncias e outras peculiaridades de

cada prdio. noite, redobrar a ateno para ver se o carro ao entrar

na garagem realmente do morador na ausncia de um garagista,



figura requisitada em prdios maiores.

A quantidade de empregados de um Condomnio deve ser

proporcional ao tamanho e complexidade do prdio. Uma boa

administradora poder cuidar do recrutamento e uma pr-seleo

dos candidatos.

Todos, como os demais empregados do prdio, esto sujeitos s Leis

Trabalhistas, e podem ser responsabilizados judicialmente por

procedimentos culposos ou danosos por eles cometidos. Em

qualquer situao o Condomnio se faz representar pelo Sndico ou

seu preposto, acompanhado de Advogado.

FUNES DO ZELADOR

Checar o bom funcionamento de todos os equipamentos do

condomnio e a "sade" da estrutura predial.

Comunicar ao sndico problemas em equipamentos, na estrutura da

edificao, e os relativos a funcionrios e condminos.

Cumprir e zelar pelo cumprimento das determinaes do sndico, da

Conveno do condomnio e do Regulamento Interno.

Distribuio de tarefas e equipamentos necessrios para os outros

empregados.

importante que o zelador tenha alguns telefones teis sempre

mo: delegacia mais prxima, corpo de bombeiros, empresa de

manuteno/ conservao do elevador, outras empresas sob

contrato de manuteno com o condomnio.

Dvidas sobre o assunto:

O zelador que fica na portaria no horrio de refeio do porteiro tem

direito a 20% de adicional por acmulo de funo?

R) - Para ev itar problemas, interessante que haja no contrato de

trabalho do zelado uma clusula que inclui entre as suas funes

ajudar na portaria, quando necessrio.

Limpar a piscina funo do zelador ou do faxineiro?

No existe determinao legal sobre isso. Por isso, para ev itar

problemas, interessante fazer constar nos contratos de trabalho

quais so as tarefas de cada um, para no ser surpreendido por uma

reclamao trabalhista, exigindo adicional por acmulo de funo,

fixado em 20% sobre o salrio.

Observe a deciso judicial abaixo, sobre este assunto:

"Zelador de edifcio. Acmulo de funes. O auxlio na portaria ou na

manuteno no constitui acmulo de funo. So serv ios

correlatos zeladoria. falta de clusula ou de condio expressa,

entende-se que o empregado se obrigou a realizar todos os serv ios

compatveis com sua condio pessoal dentro da respectiva funo

(CLT, 456, nico)". 19/12/2000, TRT 2a. regio (So Paulo e

Baixada Santista).



Faz parte das obrigaes do zelador reparos hidrulicos e eltricos?

O zelador deve ter uma noo de como funcionam todas as

instalaes do condomnio, mas no deve substituir a mo-de-obra

especializada. Devem ficar a seu encargo apenas pequenos reparos de

emergncia, at que a manuteno especializada venha fazer o

conserto. As instalaes de condomnios so complexas e exigem

conhecimento especializado.

Observe a deciso judicial abaixo:

"Acmulo de funo - zelador. As ativ ididades exercidas pelo zelador

de condomnio, para constatao de defeitos na parte eltrica ou

hidrulica ou no bom funcionamento do elevador, no caracterizam

acmulo de funo para fins de recebimento de adicional salarial,

pois so ativ idades inerentes s funes de zelador, que constata o

defeito e chama o tcnico especializado." 16/05/1995, TRT 2a. regio

(So Paulo e Baixada Santista).

SEGURANA, MELHOR AINDA COM ATENO REDOBRADA DOS

MORADORES.

Itens importantes:

Prover a portaria de crachs para identificar v isitantes e

prestadores de serv io.

Manter ficha cadastral com dados dos moradores e funcionrios,

facilitando sua rpida localizao em caso de emergncia.

Instalar sistema de alarme sinalizando o prdio e, se possvel,

tambm o prdio v izinho, combinando a reciprocidade.

Instalar sensores, circuito fechado de TV, v igias com rdios

transmissores, cerca eltrica, etc.

Manter boa iluminao nos locais de acesso ao prdio, portes

eletrnicos nas garagens, espelhos cncavos nas portarias para

melhor v iso de quem entra, v igilncia nas escadas e garagens,

cartes ou decalques de identificao nos veculos dos Condminos

de acesso s garagens.

Linha telefnica na portaria para o porteiro ou v igia ter acesso mais

rpido com a polcia ou ser av isado por um morador para esper-lo

na porta da garagem quando est chegando, principalmente de

madrugada.

Correntes e cadeados nas bicicletas e motos.

PRA-RAIOS deve seguir com rigor as normas para instalao e

ser v istoriado periodicamente.

AOS MORADORES:

Ao entrar no prdio com o carro, verificar se h outro veculo atrs.



No abrir porta do apartamento, se no foi autorizada a entrada de

algum, mesmo que o porteiro ou zelador esteja do lado de fora

insistindo.

Orientar aos filhos para no comentar intimidades da famlia,

principalmente quanto ganham, os bens que possuem, horrios que

saem e chegam em casa. So dados que podem chegar a um futuro

assaltante ou seqestrador.

S contratar para trabalhar em casa pessoas com referncias e

atestado de bons antecedentes da Delegacia de Polcia, cpia dos

documentos e comprovao residencial, atravs de conta de luz,

gua, etc.

Estabelecer com o Zelador ou Porteiros uma SENHA (palavra-

chave), constantemente substituda, usada no interfone para av isar

que est ocorrendo um assalto. E um GESTO em frente ao olho mgico

para alertar ao morador que se encontra naquele momento sob

ameaa de assalto, que imediatamente passa a ter responsabilidade

de chamar a polcia.

ELEVADOR DEVE SER BEM UTILIZADO

O Sndico deve informar aos Condminos:

A) Que em caso de incndio no use o elevador.

B) Que havendo uma lgica no painel de comando do elevador no se

deve apertar o boto de chamada diversas vezes, nem vrios

elevadores ao mesmo tempo, no apertar outros botes do painel

que provocaria paradas desnecessrias.

C) Que as portas no devem ser puxadas antes da chegada ao andar

desejado.

D) Que ao abrir a porta, verificar se a cabina est no local.

E) Que a entrada na cabina se faa aps a sada dos passageiros que

desembarcam.

F) Que no forcem a porta na tentativa de fech-la, o que poder

ocasionar a quebra da mola.

G) Que perigoso apoiar na porta durante a v iagem.

H) Que prender o elevador mantendo sua porta aberta, mesmo por

pouco tempo desrespeitar o direito alheio.

I) Que ao entrar no elevador a postura fsica deve ser a mais tranqila

e inerte, ev itando principalmente colocar as mos nas grades de

proteo do v isor. Pulos e brincadeiras na cabina podero provocar

sua parada e acidentes.



J) Que dever observar o limite de passageiros estabelecido.

K) Que na falta de energia, manter a calma at que a mesma

restabelea.

DESINSETIZAO. SEGURANA AO CONTRATAR. TODO CUIDADO

POUCO.

* Quando o Sndico contrata uma empresa desinsetizadora, torna-se

co-responsvel pelas conseqncias de seus serv ios. A AMED

Associao Mineira das Empresas de Desinsetizao tem algumas

normas, veja:

A) Exija que a empresa apresente o Alvar de licena sanitria

expedido pela Secretaria de Estado de Sade de Minas Gerais.

B) Exija a relao de produtos a serem utilizados, certificando-se de

que so registrados no Ministrio da Sade, conforme portaria 321,

de 08 de agosto de 1997 ( produtos domissanitrios)

C) Exija que os funcionrios da empresa utilizem os equipamentos de

segurana (EPIs) como luvas, mscaras, jalecos, macaces, botas,

etc.

D) Verifique se a empresa possui um Responsvel Tcnico, como um

Agrnomo, Mdico, Veterinrio, Bioqumico, Bilogo, Qumico ou

Farmacutico.

E) Avalie os valores oferecidos, desconfiando de propostas

tentadoras e garantias prolongadas.

F) Procure obter informaes sobre a idoneidade e antecedentes da

empresa, confirmando se existe know how para execues dos

serv ios.

G) Verifique se os equipamentos a serem utilizados esto adequados

ao tipo de serv io a ser realizado.

H) Opte por uma Assistncia Tcnica Compartilhada, em que a

empresa pratica medidas de controle e fornea ao contratante

medidas preventivas a serem adotadas.

I) Verifique se a empresa possui pessoal qualificado.














Cap.12 - LEI 4.591/64, DO CONDOMNIODE 16 DE DEZEMBRO DE 1964

Dispe sobre o Condomnio em Edificaes e as Incorporaes

Imobilirias.

O Presidente da Repblica.

Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a

seguinte Lei:

Ttulo I

DO CONDOMNIO

Art. 1 - As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais

pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si,

destinadas a fins residncias ou no-residenciais, podero ser

alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e

constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s

limitaes desta lei.

1 cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica

ou alfabtica para efeitos de identificao e discriminao.

2 Cada unidade, com sada para a v ia pblica, diretamente ou por

processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de

propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e

sua destinao inclusive (VETADO) edifcio-garagem, com ressalva

das restries que se lhe imponham.

1 - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso

destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado

como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries

que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais

adequados, e ser v inculada unidade habitacional a que

corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao ideal especfica

de terreno.

* 1 - Acrescentado pela Lei n 4.864, de 29/11/1965

2 - O direito de que trata o 1 deste artigo poder ser transferido a

outro condmino independentemente da alienao da unidade a que

corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao

condomnio.

3 - Nos edifcios-garagens, s vagas sero atribudas fraes ideais

de terreno especficas.

Art. 3 - O terreno em que se levantam a edificao ou conjunto de

edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes

externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que

sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou

titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes,

constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de div iso,

http://condominiodeimoveis.blogspot.com.br/2005/03/cap11-incndios-preveno-combate-e.htmlhttp://www.blogger.com/comment.g?blogID=11432895&postID=111078488997825150



ou de alienao destacada da respectiva unidade. Sero, tambm,

insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condmino

(VETADO).

Art. 4 - A Alienao de cada unidade, a transferncia de direitos

pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela

independero do consentimento dos condminos (VETADO).

Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata

este artigo depender de prova de quitao das obrigaes do

alienante para com o respectivo condomnio.

* Pargrafo com redao determinada pela Lei n 7 .182, de 27 de

maro de 1 .984.

Art. 5 - O condomnio por meao de paredes, soalhos e tetos das

unidades isoladas regular-se- pelo disposto no Cdigo Civ il, no que

lhe for aplicvel.

Art. 6 - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas

disposies de direito comum o condomnio por quota ideal de mais

de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.

Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato

entre v ivos ou por testamento, com inscrio obrigatria, no

Registro de Imveis, dele constando: a indiv idualizao de cada

unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal

sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade,

dispensando-se a descrio interna da unidade.

* Registro de Imveis: Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 197 3.

Art. 8 - Quando, em terreno onde no houver edificao, o

proprietrio, o promitente comparados, o cessionrio deste ou

promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma

edificao, observar-se- tambm o seguinte:

a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas

trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno

ocupada pela edificao e tambm pela eventualmente reservada

como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal,

bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que

corresponder s unidades;

b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de

dois ou mais pav imentos, ser discriminada a parte do terreno

ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada

como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do

edifcio, e ainda a frao ideal de todo o terreno e de partes comuns,

que corresponder a cada uma das unidades;

c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser

utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos

de unidades autnomas.

d) - sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem

comum para as v ias pblicas ou para as unidades entre si.

* possibilidade de desdobramento da incorporao em vrias

incorporaes: art. 6 da Lei n 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Captulo II



DA CONVENO DO CONDOMINIO

Art. 9 - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou

promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de

unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em

construo ou j construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno

do condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao,

em assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou

conjunto de edificaes.

1o Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis bem

como a averbao das suas eventuais alteraes.

* Registro de Imveis: Lei 6.015/7 3

2o Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de

unidades, promitentes, promitentes compradores, cessionrios e

promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer

ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de titulares de

direitos que representem, no mnimo, 2/3 (dois teros) das fraes

ideais que compem o condomnio.

3o Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a

Conveno dever conter:

a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de

condomnio, com especificaes das diferentes reas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serv ios comuns;

d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condomnios

para as despesas de custeio e para as extraordinrias;

e) e o modo de escolher o Sindico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuies do Sindico, alm das legais;

g) - a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;

h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais do

condomnio;

i) o quorum para os diversos tipos de votaes;

j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;

m) a forma e o quorum para as alteraes na conveno;

n) - a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno

quando no includos na prpria Conveno;

4 - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a

Conveno de condomnio fixar os direitos e as relaes de

propriedade entre os condminos das varias edificaes, podendo

estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores

do terreno, inclusive as edificaes.

* - Acrescentado pela Lei n 4.864/65

Art. 10 - defeso a qualquer Condmino:

I Alterar a forma externa da fachada;

II decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou

cores diversas das empregadas no conjunto de edificao;

III destinar a unidade utilizao diversa de finalidade do prdio,

ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e

segurana dos demais condminos;

IV embaraar o uso das partes comuns.

1 - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prev ista na

conveno ou no regulamento do condomnio, alm de ser

compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo

ao Sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa



do transgressor, se este no o desfizer no prazo que lhe for

estipulado.

2 - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade

poder fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se

obtiver a aquiescncia da unanimidade dos condminos.

Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser

tratada como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino,

diretamente, com as importncias relativas aos impostos e taxas

federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos

lanamentos.

Captulo III

DAS DESPESAS DO

CONDOMNIO

Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio,

recolhendo, nos prazos prev istos na Conveno, a quota-parte que

lhe couber em rateio.

1 - Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota

do rateio corresponder frao ideal do terreno de cada unidade.

2 - Cabe ao Sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe

promover, por v ia executiva, a cobrana judicial das quotas

atrasadas.

* Ver Cdigo de Processo Civ il, Arts. 27 5, II, c, e 585, IV.

3 - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado

na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% (um por cento) ao

ms e multa de at 20% (v inte por cento) sobre o dbito, que ser

atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices

de correo monetria, levantados pelo Conselho Nacional de

Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a seis

meses.

4 - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou

conjunto de edificaes, ou ao serv io comum, sero feitas com o

concurso pecunirio de todos os proprietrios ou titulares de direito

aquisio de unidades, mediante oramento prv io aprovado em

assemblia geral, podendo incumbir-se de sua execuo o Sindico, ou

outra pessoa, com aprovao da assemblia.

5 - A renuncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso

algum valer como escusa para exoner-lo de seus encargos.

Capitulo IV

DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO

OBRIGATRIA

Art. 13 - Proceder-se- o seguro da edificao ou do conjunto de

edificaes, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as

unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro

sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o

premio nas despesas ordinrias do condomnio.

Pargrafo nico. O Seguro de que trata este artigo ser

obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e v inte) dias, contados

da data da concesso do habite-se, sob pena de ficar o condomnio



sujeito multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto

predial, cobrvel executivamente pela municipalidade.

Art. 14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3

(dois teros) de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em

assemblia especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda

do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que

representem metade mais uma das fraes ideais do respectivo

terreno.

1 - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou

outra para este fim convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do

destino a ser dado ao terreno, e aprovar a partilha do valor do

seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber cada um

pelo seguro facultativo de sua unidade.

2 - Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados,

obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a

mesma disposio interna.

3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser

obrigada a contribuir para a reedificao, caso em que a maioria

poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao

judicial, fei

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