TURISMO EN CENTROAMERICA: TURISMO EN CENTROAMERICA: DESAFIOS PARA COMUNIDADES DESAFIOS PARA COMUNIDADES

RURALES Y LA GESTION RURALES Y LA GESTION TERRITORIALTERRITORIAL

EEl caso de Tola, Nicaragual caso de Tola, Nicaragua

Matilde MordtMatilde Mordt12 de junio 200712 de junio 2007

Nicaragua: turismo en Nicaragua: turismo en auge…auge…

"The world’s best-kept retirement secret." MNS Money, December 2005

“ What are the waves like in Nicaragua? Better than you can possibly imagine.” Surfing - January 2005

''After years of political turbulence, Nicaragua is beginning to emerge as a popular eco-tourist destination.” New York Times, January 05

" Nicaragua - the NEW Florida." GQ, August 2004

Fuente: Andreas Frerk, GTZ/GFA/AMUR

Caso de TolaCaso de Tola

54 kms de playa54 kms de playa Sol y playa: turismo residencial, Sol y playa: turismo residencial,

surfsurf Carretera costanera proyectadaCarretera costanera proyectada Especulación de tierras e Especulación de tierras e

inseguridad jurídicainseguridad jurídica Población de 25,000: 86% rural y Población de 25,000: 86% rural y

pobrepobre

Principales inversiones, TolaPrincipales inversiones, TolaPrincipales inversiones, TolaPrincipales inversiones, Tola

ProyectoProyecto DescripciónDescripción Inv. (US$)Inv. (US$)

Rancho SantanaRancho Santana 248 lotes, casa club con restaurante y habitaciones tipo 248 lotes, casa club con restaurante y habitaciones tipo boutique hotel, piscina, caballerizas, helipuertoboutique hotel, piscina, caballerizas, helipuerto

12 Mill. 12 Mill. (1era fase)(1era fase)

Rancho San José de Rancho San José de los Perroslos Perros

Residencial de lujo de 47 lotes con grandes espacios entre las Residencial de lujo de 47 lotes con grandes espacios entre las viviendas (4000 - 20,000 mts2)viviendas (4000 - 20,000 mts2)

10.0 Mill. 10.0 Mill. (1era fase)(1era fase)

Iguana BeachIguana Beach 56 lotes residenciales y condominios, campo de golf56 lotes residenciales y condominios, campo de golf 6.5 Mill.6.5 Mill.

El Astillero Beach El Astillero Beach ResortResort

108 condominios, 18 bungaloes, 12 Villas coloniales, lotes, 108 condominios, 18 bungaloes, 12 Villas coloniales, lotes, timeshare programme, campo de golf, 2 piscinas, etc.timeshare programme, campo de golf, 2 piscinas, etc.

5.8 Mill. 5.8 Mill. (1era fase)(1era fase)

Flor de ManzanilloFlor de Manzanillo Condo hotel de 90 unidades, hotel de 125 habitaciones, Condo hotel de 90 unidades, hotel de 125 habitaciones, country club, 2 beach club, gimnasio, spa, restaurantecountry club, 2 beach club, gimnasio, spa, restaurante

5 Mill. 5 Mill. (1era fase)(1era fase)

Costa Larga Condo Costa Larga Condo HotelHotel

70 casitas (de un piso), casas urbanas (dos pisos) y condos 70 casitas (de un piso), casas urbanas (dos pisos) y condos frente a la playafrente a la playa

??

ArenasArenas Condos, hotel, marina, beach club, spa (con aprox. 400 Condos, hotel, marina, beach club, spa (con aprox. 400 habitaciones)habitaciones)

3.0 Mill. 3.0 Mill. (1era fase)(1era fase)

Flor de Mayo (Finca Flor de Mayo (Finca Popoyo)Popoyo)

Villas y condominios (182 unidades), casas con vista a la Villas y condominios (182 unidades), casas con vista a la forestaforesta

2 Mill. 2 Mill. (1era fase)(1era fase)

Tola Bay TowersTola Bay Towers Condohotel de 3 torres de 6 pisos (!) (15 unidades)Condohotel de 3 torres de 6 pisos (!) (15 unidades) ??

Marina de GuacalitoMarina de Guacalito Desarrollo en reestructuración (579 mz, lotes, condos, etc.)Desarrollo en reestructuración (579 mz, lotes, condos, etc.) ??

Fuente: Andreas Frerk, GTZ/GFA/AMUR

Rancho SantanaRancho Santana

Iguana BeachIguana Beach

Arenas BayArenas Bay

Pronóstico hacia el Pronóstico hacia el futurofuturo

Aumento de proyectos Aumento de proyectos habitacionales, condominios y casashabitacionales, condominios y casas

Más campos de golfMás campos de golf Surgimiento de proyectos Surgimiento de proyectos

timesharingtimesharing Boom de empresas de construcciónBoom de empresas de construcción Desplazamiento de comunidadesDesplazamiento de comunidades

Fuente: Andreas Frerk, GTZ/GFA/AMUR

Argumentos a favor del Argumentos a favor del turismo residencialturismo residencial

Generación de empleoGeneración de empleo Generación de divisasGeneración de divisas Dinamizador de economía localDinamizador de economía local Generador de infraestructuraGenerador de infraestructura Fuente de financiamiento municipal Fuente de financiamiento municipal

(IBI, IV, etc.)(IBI, IV, etc.) Ingreso fiscal (IVA - Ley 306 socava Ingreso fiscal (IVA - Ley 306 socava

ingresos)ingresos) Desarrollo de servicios profesionalesDesarrollo de servicios profesionales

Fuente: Mathias Beyer, GTZ/GFA/AMURFuente: Mathias Beyer, GTZ/GFA/AMUR

Realidad del turismo Realidad del turismo residencialresidencial

Estacionalidad en ocupación de Estacionalidad en ocupación de viviendas y de corta duración (no viviendas y de corta duración (no justifica inversiones)justifica inversiones)

Viviendas desocupadas no generan Viviendas desocupadas no generan efectos multiplicadoresefectos multiplicadores

Los gastos son domésticos, muy por Los gastos son domésticos, muy por debajo de turistas convencionalesdebajo de turistas convencionales

Efectos en finanzas municipales, pero Efectos en finanzas municipales, pero genera demandas sobre inversiones genera demandas sobre inversiones que incluso provocan déficit financiero que incluso provocan déficit financiero a mediano plazoa mediano plazo

Fuente: Mathias Beyer, GTZ/GFA/AMURFuente: Mathias Beyer, GTZ/GFA/AMUR

Precios de la tierra, TolaPrecios de la tierra, Tola

Inicios de los 1990: parcelación de Inicios de los 1990: parcelación de cooperativas: 60 USD/mzcooperativas: 60 USD/mz

Mediados de los 1990: 300 USD/mzMediados de los 1990: 300 USD/mz Alrededor del 2000: 2,000 USD/mzAlrededor del 2000: 2,000 USD/mz 2006: 25,000 USD/mz 2006: 25,000 USD/mz (áreas grandes, incluyendo (áreas grandes, incluyendo zonas fuera de la costa)zonas fuera de la costa) Lotes en proyectos turísticos: Lotes en proyectos turísticos: Estimado de 280,000USD/mzEstimado de 280,000USD/mz Estimado de 2.5 MUSD Estimado de 2.5 MUSD con construccióncon construcción

Precio de la tierra costera

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1991 1995 2000 2005 2007

Año

US

D/m

z

Conflictos de tenencia de la Conflictos de tenencia de la tierra:tierra:

le herencia históricale herencia histórica Asentamientos chorotegas y nicaraosAsentamientos chorotegas y nicaraos Comunidades indígenas de Nahualapa y Comunidades indígenas de Nahualapa y

Nancimi (tituladas en 1877 y 1906)Nancimi (tituladas en 1877 y 1906) Haciendas de Somoza, Hueck y PastoraHaciendas de Somoza, Hueck y Pastora Pequeños productores (minifundios)Pequeños productores (minifundios) Haciendas confiscadas en 1979: Cooperativas Haciendas confiscadas en 1979: Cooperativas

Agrarias SandinistasAgrarias Sandinistas 1990s, disolución de CAS y devolución de 1990s, disolución de CAS y devolución de

algunas propiedades son el origen de la algunas propiedades son el origen de la propiedad privada actual: piñata en el proceso propiedad privada actual: piñata en el proceso de privatización (actores político-económicos)de privatización (actores político-económicos)

Legado en la comunidad: organización de Legado en la comunidad: organización de base, sentido de derecho.base, sentido de derecho.

Conflictos de tenencia de la Conflictos de tenencia de la tierratierra

Tipología:Tipología: Límites de comunidades indígenasLímites de comunidades indígenas Invasiones de tierras Invasiones de tierras Falsificaciones de títulos y/o firmasFalsificaciones de títulos y/o firmas Superposición de títulos o arriendosSuperposición de títulos o arriendos Arriendos ilegales por parte de la AlcaldíaArriendos ilegales por parte de la Alcaldía Conflictos en la propiedad reformadaConflictos en la propiedad reformada

Actores:Actores: Comunidades locales e indígenasComunidades locales e indígenas Invasores de tierrasInvasores de tierras Partidos políticosPartidos políticos Inversionistas nacionales e internacionalesInversionistas nacionales e internacionales EjércitoEjército Gobierno MunicipalGobierno Municipal Poder judicial (Juzgados y Registro de Propiedad)Poder judicial (Juzgados y Registro de Propiedad)

“Mafia en Tola” acusa Denuncia “quemó” muchísimas manos

Escándalo salpica más alto en FSLN

Fiscal investigará denuncias cruzadas

Perfil de una mafia tomatierras Campesinos y militares disputan tierras en Tola

Escándalo en FSLN ** Oferta de valioso lote no satisfizo, y al final el pedido fue de 4 millones de dólares “para el jefe”, según los denunciantes

Una grave denuncia por extorsión y otros actos de corrupción supuestamente promovidos desde la Secretaría del Frente Sandinista de Liberación Nacional (FSLN), y presuntamente cometidos por altos personeros del partido gobernante contra inversionistas extranjeros, fue revelada en un reportaje investigativo

Jossellyn Carniege, Gerardo Miranda y Armel González.

Tola sigue ardiendo * Indígenas de Nahualapa se declaran los verdaderos propietarios * Alcaldesa denuncia que gente poderosa y hasta funcionarios públicos se encuentra tras la venta de lotes frente al mar

Marco institucional Marco institucional regulatorioregulatorio

No hay Plan de ordenamiento territorial de la zona costera, las normativas de uso de suelo y de construcción son incipientes

Alcaldía de Tola cuenta únicamente con 5 personas en planificación y urbanismo

Ingresos municipales bajos: de USD 400,000 en el 2004 a USD 900,000 en el 2006

Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales sumamente débil en seguimiento a Estudios de Impacto Ambiental

Intereses económicos y políticos por sobre normas regulatorias

Efectos hasta la fechaEfectos hasta la fecha

Rechazo de la población, no se perciben beneficiosRechazo de la población, no se perciben beneficios Exclusión de poblaciones locales (acceso a costas, Exclusión de poblaciones locales (acceso a costas,

pesca y posibilidades de desarrollos de pequeña pesca y posibilidades de desarrollos de pequeña escala)escala)

Reconcentración de la tierraReconcentración de la tierra Destrucción de ecosistemas (manglares, laderas)Destrucción de ecosistemas (manglares, laderas) Falta de control ambiental (ordenamiento territorial, Falta de control ambiental (ordenamiento territorial,

desechos sólidos, aguas negras y grises)desechos sólidos, aguas negras y grises) No hay datos sobre creación de empleo (hasta el No hay datos sobre creación de empleo (hasta el

momento, empleo en construcción, el personal momento, empleo en construcción, el personal administrativo no es de la zona)administrativo no es de la zona)

No hay datos conclusivos sobre disponibilidad de No hay datos conclusivos sobre disponibilidad de agua (solo 20% de la población tiene acceso a AP)agua (solo 20% de la población tiene acceso a AP)

Y la alternativa?Y la alternativa?

La visión de futuro, RivasLa visión de futuro, Rivas

Planificación existente:Planificación existente:

PND, Visión 2008 – 2028:PND, Visión 2008 – 2028: Convertir el departamento de Rivas en…:Convertir el departamento de Rivas en…:““uno de los principales centros de turismo a uno de los principales centros de turismo a

nivel nacional, consolidando una oferta nivel nacional, consolidando una oferta turística diferenciada e integral, que sea turística diferenciada e integral, que sea sostenible y sustentablesostenible y sustentable”.”.

Plan Estratégico Departamental de Rivas: Plan Estratégico Departamental de Rivas: Creación de rutas turísticas, ordenamiento Creación de rutas turísticas, ordenamiento

territorial, fomento, capacitación de recursos territorial, fomento, capacitación de recursos humanos, equipamiento básico, promoción humanos, equipamiento básico, promoción agro- y ecoturismo.agro- y ecoturismo.

La visión de futuro, TolaLa visión de futuro, Tola

Turismo residencial encadenado a Turismo residencial encadenado a economía local (sector primario y economía local (sector primario y servicios)servicios)

Desarrollo de recursos humanos para Desarrollo de recursos humanos para ofrecer servicios técnicos y profesionalesofrecer servicios técnicos y profesionales

Rutas alternativas: arqueológicas, Rutas alternativas: arqueológicas, comunidades indígenas, ecoturismocomunidades indígenas, ecoturismo

Necesidades del gobierno municipal:Necesidades del gobierno municipal: Ordenamiento territorial, procesos de Ordenamiento territorial, procesos de

negociación entre actoresnegociación entre actores Desarrollo catastralDesarrollo catastral Fortalecimiento de normativasFortalecimiento de normativas

ConclusionesConclusiones

La inversión actual y proyectada genera La inversión actual y proyectada genera grandes demandas sobre la capacidad de grandes demandas sobre la capacidad de gestión territorial (nacional y local), las cuales gestión territorial (nacional y local), las cuales todavía son débilestodavía son débiles

Las relaciones de poder y capacidad Las relaciones de poder y capacidad económica son sumamente desigualeseconómica son sumamente desiguales

Han surgido resistencias locales, pero los Han surgido resistencias locales, pero los procesos de negociación existentes se realizan procesos de negociación existentes se realizan en canchas separadas en canchas separadas

La inseguridad jurídica afecta todos los actoresLa inseguridad jurídica afecta todos los actores Los espacios para un desarrollo turístico Los espacios para un desarrollo turístico

comunitario son limitadoscomunitario son limitados

¿Quedó cerrado el círculo de exclusión? ¿Quedó cerrado el círculo de exclusión? De Somoza y Hueck al gran capital De Somoza y Hueck al gran capital

del turismo internacional….del turismo internacional….