MPAC FARMLAND ASSESSMENTS HALTON REGION, MARCH 23 

 In a democratic society, fair taxation is based on the ability of a sector to pay and is administered by the government. When this principle is lost or becomes clouded, the system needs to be fixed. Farmers wish to pay their fair share of municipal taxes but no more. They would also expect their increase in taxes to mirror or follow the residential increase. However in Halton Region the average assessed increase for 2012 on vacant farmland, farmer to farmer sale is 93.8% whereas the residential rate increase is in the 20% range. MPAC have been very helpful in supplying to farmers on request, information on their individual farms. The deadline for appeal is fast approaching on March 31. However questions on the big picture such as farmer to farmer sales on vacant farmland remain unanswered. In our own municipality, Judy who is in the office of Wellington/Halton Hills MPP Ted Arnott’s has been very diligent in trying to obtain this information for us as well.  All farmers in Halton Thank Mark Lindquist of MPAC for his 2012 Farmland Values Update and printed presentation at the Farm Assessment Public Forum, Halton Federation of Agriculture, February 28, 2013. We also thank Halton Hills Staff and Council for holding the forum in their council chambers. If you would like a copy of Mark Lindquist’s presentation, please contact Stirling Todd or Nancy Comber.  However the presentation begs as many questions as it answered. At the outset, it is all about interpretation. In the presentation, it was stated that, “Sales from the urban fringe are excluded from analysis”, as these sales do not reflect “farmer to farmer” sales for farm use as per Section 19(5) of the Assessment Act. I would contest that the urban fringe includes all farmland in Halton. Halton farmland may be best aligned and compared value wise with bordering Wellington County. Those of us in Halton Hills share the same Federal/Provincial Riding, known as Wellington/Halton Hills. As the definition and interpretation of “Urban Fringe” has changed over the years, “What definition is MPAC using in Halton Region at the present time?”  MPAC is also very explicit that Farmland Assessments are based on “Farmer to Farmer” sales of vacant farmland. Vacant farmland being defined as farmed land with no buildings or farmed land where the value of all buildings including residential and farm buildings has been removed. Farmers need to know the interpretation of MPAC for “Farmer to Farmer” sales in Halton. Has the definition of farmer to farmer sales changed since the last assessment?  Other questions and comments include  

1) MPAC draws lines in municipalities which makes huge differences in assessments. You may be on the right or the wrong side of the road. Why should one side of the road be assessed $4,000ど$5,000.00 different for Class 1 farmland? 

2) Rick Friesen has requested to Mark Lindquist of MPAC that he provide the proof of farmer to farmer vacant farmland sales that is the basis of farmland assessments in Halton and Peel. To date this information has not been supplied. 

3) Greenbelted Land, NEC Land and Natural Heritage Land can sometimes be an indicator of vacant farmland values provided it is not purchased as a hobby farm. Size of acreage is no guarantee of the purpose of farmland. Is MPAC considering these facts? 

4) Halton and Peel need to be compared with like farmland in other areas. That is in land classification, heat units and frost free days. Milton and Halton Hills has fewer heat units and frost free days than south Halton and needs to be compared with Wellington County. 

5) For each farm, MPAC has hidden away in their computers a breakdown of land classifications from 1ど6. It is recommended that along with the assessments, this information be provided to every farmer along with their assessments. A gentleman at the Halton Hills meeting stated that he had appealed on this matter and had won but the next year it reverted back to the old classification. As the ground is frozen at this time it is impossible to provide proof on some land classifications at this time.  

6) Counties and Regions defined by MPAC as South West, Central South, GTA and Central North need to be defined more precisely with comparative farmland assessments provided. It is incongruous that farm assessments in Halton increased 74.19% whereas the next highest increased assessment in Halton was multiどresidential at 

29.67%. This increase neither reflects appropriate farmer to farmer, farm sales or the ability to pay municipal tax by provincially registered farmers. 

7) The big kicker is that vacant farmland assessments in Halton increased by 93.8%. Farmers have reported figures both higher and lower which adds up as this is the average. Does anyone know of registered farmers in Halton who own vacant farmland? I know of farm sales in the NEC area and those farm sales values have not increased since 2008.  

8) MPAC farmland values in Halton do not reflect farmer to farmer sales of vacant land in either Halton or other like farming areas. It also needs to be mentioned that the productivity potential of South Halton is greater than North Halton. To use a comparative Ontario example, Milton has a Typical Class 1 Farmland Value of $11,000 to $16,400.00 per acre as compared to Elgin County at $5,000 to $7,900.00 per acre and Brant County at $4,300 to $9,300.00 per acre. It appears that assessments in Brant and Elgin Counties removed the Urban Fringe and used farmer to farmer sales as assessment values, something not done in Halton Region. 

9) For purposes of this discussion, may I ask MPAC and farmers to note the article in the Ontario Farmer, February 26 by Frances Anderson regarding farmland values. It needs to be noted that assessed values for Milton, if used in the article would be off the South Western Ontario chart as the chart only goes to $15,000.00. It cannot be STRESSED STRONGLY enough that ChathamどKent median land values for 2012 comes in at less than $9,000.00. Obviously the urban fringe farmland sales have been removed from the farmland assessments next to Chatham. It also cannot be STRESSED STRONGLY enough that yields of corn, soybeans and winter wheat are roughly double those of yields in Halton, certainly double or more in 2012. Unless the above Assessment Act interpretations are changed back to previous interpretations or interpreted differently than today, the incentive to farm in Halton is much reduced. In fact if fair changes are not made, it is very discouraging to farmers. 

10) What is the assessment formula used for temporary/mobile housing for short term offshore/temporary farm workers? Assessments are three times the potential resale value of these trailer facilities.  

11) If MPAC are unwilling to make changes to the farmland assessments in Halton and Peel and in the spirit of fair taxation and ability to pay, the farmland rate in Halton could be dropped temporarily(until the big picture with MPAC is resolved) from the present 20% of the residential rate to whatever is the fair figure to equate with a farmland tax rate increase equal to the residential tax rate increase. We want to pay our fair share percentage increase but not in excess of our residential neighbours. Municipal Farmland taxation in Halton, if compared to other tax sectors is less than 1% of the total municipal tax income. Consequently it is just a drop in the bucket to the total municipal taxation budget but as farmers are few in numbers and if farmland assessments are not corrected, it is a huge burden on individual farmers. As farmland is developed, this % will continue to decrease. However to Halton farmers who have just experienced one of their worst droughts on record, this is very important economics. If nothing is done, the extremely significant municipal tax increase will send a very negative message to the farmers remaining in Halton. 

 To summarize, the system is presently broken in Halton. Cash strapped farmers have been supplied with no proof that present assessments are based on farmer to farmer sales of vacant farmland. In fact, our proof shows quite differently. Also, Wellington County, farmer to farmer sales need to be used. MPAC Farmland Assessments for Halton as well as the subsequent Municipal Taxation if it comes to pass in the present context will put an unfair burden on hard working cash strapped farmers. The main principle of Municipal Taxation is based on “Ability To Pay” in every sector. As Farmland Assessments in Halton increased on average by 93.8% for 2012 and as 2012 was a drought year in Halton, the expected increase in Farmland Taxation totally breaks the Principle of Fair Municipal Taxation.  The challenge at this time is “Will the system be fixed for the 2013 taxation year??” The Halton Region Federation of Agriculture is asking if the four municipalities in Halton and Halton Region understand the farmer’s plight regarding proposed municipal taxation increases? If Halton Municipalities support our need for questions being asked, are they in a position to ask MPAC for answers to the big picture as outlined above? Farmer’s will continue to request answers from MPAC on their individual farm concerns by the March 31 deadline. Thank you.   Cheers, Bert Andrews  

roll_num saledate sale_amt TAS_AMT TAS_ACREr_enbhd_f lotsize cl1_acre cl2_acre cl3_acre cl4_acre cl5_acre cl6_acre212401000314400 Mary Matson 201007 $350,000 $474,002 $13,578 1503 34.91 32.91 2.00 0.00 0.00 0.00 0.00212403000109300 MARKHAM-HILL FARMS LTD 201008 $629,000 $836,787 $8,967 1502 93.32 0.00 0.00 50.00 0.00 43.32 0.00212403000203110 CITY CHEM MANAGEMENT INC 200903 $375,000 $470,330 $9,390 1502 50.09 0.00 0.00 24.09 26.00 0.00 0.00212403000604200 CALEDON STABLES LIMITED 201011 $850,000 $1,071,865 $11,357 1502 94.38 0.00 77.38 15.00 0.00 0.00 2.00212403001101900 Monica Karal 200910 $275,000 $364,857 $13,686 1502 26.66 0.00 26.66 0.00 0.00 0.00 0.00241507000337200 GREENLIFE ENERGY INC 201111 $540,000 $549,720 $15,819 1506 34.75 0.00 34.75 0.00 0.00 0.00 0.00241507000509801 RAYMOND FRANKLIN 201111 $420,000 $427,560 $13,518 1502 31.63 0.00 31.63 0.00 0.00 0.00 0.00

EXPLANATION:TAS_AMT TIME ADJUSTED SALE AMOUNT

TAS_ACRE TIME ADJUSTED SALE PER ACRE

roll_num Address Legal Description saledate sale_amt TAS_AMT TAS_ACREr_enbhd_f lotsize cl1_acre cl2_acre cl3_acre cl4_acre cl5_acre cl6_acre212401000314400 Duffy's Lane, CON 6 ALB PT W LOT 15 201007 $350,000 $474,002 $13,578 1503 34.91 32.91 2.00 0.00 0.00 0.00 0.00212403000109300 Mountainview Road CON 6 EHS PT LOT 16 201008 $629,000 $836,787 $8,967 1502 93.32 0.00 0.00 50.00 0.00 43.32 0.00212403000203110 Horseshoe Hill Road CON 4 EHS PT LOT 22 RP 43R10018 PART 2 200903 $375,000 $470,330 $9,390 1502 50.09 0.00 0.00 24.09 26.00 0.00 0.00212403000604200 WILLOUGHBY RD CON 1 WHS PT W LOT 19 RP 43R17353 PART 1 201011 $850,000 $1,071,865 $11,357 1502 94.38 0.00 77.38 15.00 0.00 0.00 2.00212403001101900 802 HIGHPOINT SIDEROAD 200910 $275,000 $364,857 $13,686 1502 26.66 0.00 26.66 0.00 0.00 0.00 0.00241507000337200 20 Side Road ESQUESING CON 7 PT LOTS 19 AND 20 201111 $540,000 $549,720 $15,819 1506 34.75 0.00 34.75 0.00 0.00 0.00 0.00241507000509801 Ninth Line CON 10 PT LOT 25 RP 20R9219 PART 6 201111 $420,000 $427,560 $13,518 1502 31.63 0.00 31.63 0.00 0.00 0.00 0.00

EXPLANATION:TAS_AMT TIME ADJUSTED SALE AMOUNT

TAS_ACRE TIME ADJUSTED SALE PER ACRE

Land is divided into 6 Classes, chart above shows breakdown of total acreage for each property

FARMLAND  ASSESSMENTS ADMINISTRATION and FINANCE COMMITTEE 

April 10, 2013  

On behalf of the Halton Agricultural Advisory Committee and the Halton Region Federation of Agriculture, I would recommend that MPAC review their stated 2012 Farmland Assessment Procedures in Halton which by their own information increased by 93.8% from the last MPAC assessment. Considering farmer’s interpretation of the Assessment Act, it is recommended that MPAC and the Ministry of Finance do a review regarding the 93.8% increase in farmland assessments. Farmers are confident that the 93.8% increase will be much reduced after a review if present interpretations fall in line with past interpretations. (1) & (2)  The following 2012 Farmland Assessment Interpretations need to be reviewed and changed to fit the intent of the Assessment Act and thus farmland taxation in the Region of Halton. 

1) Halton Land Bands or Assessment Lines need to be presented by MPAC in a clear and concise format so that all can interpret the figures. (3) & (4) 

2) Farmland Assessments are to be based on Farmer to Farmer sales of vacant farmland. The farmland that was used (proof attached) for  Halton Hills from Halton Hills and North Peel does not meet this criteria. It is strongly recommended that to meet the interpretation of the Assessment Act that Wellington County be used. Obviously some deep thinkers believe that Halton Hills and Wellington County have a commonality as we share the same MP and MPP,  that is the riding of WellingtonどHalton Hills. (5) & (6) 

3) Regarding Farmland, “Sales from the urban fringe are excluded from analysis”, as these sales do not reflect “farmer to Farmer” sales for farm use as per Section 19(5) of the Assessment Act. One could contest that the urban fringe includes all farmland in Halton. What is the definition of urban fringe? What is the definition of a farmer? 

4) It appears that MPAC rely on Farm Credit Canada Farmland reports. I don’t know where the breakdown is occurring but the farmland assessments being used do not reflect either past or expected present interpretations of the Assessment Act. (7) 

5) There is a long list of farmer recommendations that would make it simpler, faster and easier for both MPAC and Farmers to interpret Farm Assessments. These recommendations revolve around MPAC  supplying more details with the assessments. That would include automatically supplying details on the six land classes. 

6) Please keep in mind that Farmland productivity in Halton is approximately half of ChathamどKent but farmland assessments do not reflect this. If the Region of Halton and Local Municipalities want farmers to stay in Halton, Farmland Assessments must reflect the economics of farmer’s income. Halton Farmers experienced a drought in 2012. 

 Farmers in Halton expect to pay their fair share of municipal taxes based on their ability to pay. However a review of 2012 Farmland Assessments needs to be undertaken as a 93.8% increase jumps out of the page. Perhaps the reason for the above outlined problem is that the urban fringe keeps changing and thus new areas need to be chosen for farmer to farmer sales. We are asking for a very narrow focus on Farmland Assessments based on past interpretations of the Assessment Act. We are asking MPAC and the Ministry of Finance to take a second look or review. We are also asking the Region of Halton and local municipalities, ROMA, AMO, OFA,OMAF and MMAH to review the above and follow up as deemed appropriate.  Sincerely Bert Andrews