To:  Members of the Zoning Adjustments Board and Greg Powell, Secretary 

From:  Matthew Taecker AIA AICP, on behalf of Center Street Partners, LLC 

Cc:  Carol Johnson, Chris Pfohl, Jay Pesci, Glenn Elkes, and Kristina Lawson 

Date:  March 28, 2016 

Re: 2129 Shattuck Significant Community Benefits Proposal (ZP2015-0071)

 

 

Pursuant to Section 23E.68.090.E of the Berkeley Municipal Code, the Zoning 

Adjustments Board “…must find that the proposed project will provide significant community 

benefits, either directly or by providing funding for such benefits…, beyond what would 

otherwise be required by the City.”   

In 2015, the Berkeley City Council provided guidance to the Zoning Adjustments Board 

on the types of community benefits packages it would be inclined to support. That 

guidance is reflected in Resolution No. 67,172 (copy attached), which sets forth general 

principles, application requirements, and significant community benefits options.   

Center Street Partners, LLC, (CSP) is pleased to submit for the ZAB’s consideration a 

community benefits package that is fully compliant with and exceeds the direction and 

guidance provided by the City Council last year.  Specifically, as described in more 

detail below, CSP has elected Significant Community Benefits Option B as set forth by 

City Council.   

In addition to the Significant Community Benefits proposed to be provided under 

Option B, there are significant additional community benefits that will accrue from this 

project.  These benefits include: direct tax and fee payments, indirect economic activity 

and tax payments, and other community contributions.  The estimated value of this 

complete package of benefits is described in section C. 

As required by City Council guidance, we have included a comprehensive project pro 

forma that supports CSPʹ’s significant community benefits proposal (see pages 3 and 4).   

In summary, this proposal includes the following sections;   

1) Council Guidance;   2) Proposal for Community Benefits Beyond What Would Otherwise Be Required;  

3) Project Pro Forma;  

4) Quantified Community Benefits (Direct and Indirect); and  

5) Other Community Contributions. 

 

2 

Section One: City Council Guidance regarding Option B:

Option B:  Square Footage Flat Fee.  Significant community benefits under Option B 

shall include:  (a) a PLA; and (b) a per square foot fee determined by an independent 

financial consultant that would capture the highest reasonable value while maintaining 

the financial feasibility of the project.  Such fees would be paid into a City fund…. 

Section Two: Proposal for Additional Benefits

CSP’s proposal is comprised of a Project Labor Agreement (PLA), a Fee Based on Highest 

Reasonable Value, and a Hotel Workers Agreement. 

Project Labor Agreement.  CSP proposes to have the project constructed under 

agreement with all twenty eight member trades of the Alameda County Building Trades 

Council.  CSP does not propose any trade or work exclusions.  

Estimated Value of PLA per Council guidance(Option B, requirement (a)):  $5,635,000.  

(Note that CSP’s working estimate of the value of the PLA is $5,850,000.) 

Fee Based on Highest Reasonable Value While Maintaining Project Feasibility.  As 

demonstrated by the project pro forma (see pages 3 and 4), the project would not be 

feasible if an additional per square foot fee were imposed.   

Estimated Value of Fee Payment (for Option B, requirement (b)):  Imposition of a per 

square foot fee would render the hotel project financially infeasible. 

Hotel Workers Agreement.  In addition to the significant community benefits CSP has 

proposed in compliance with Option B, CSP has also agreed to and executed a card 

neutrality agreement with the local hotel workers union.  This workforce commitment is 

not required by Option B but meets the standard for community benefits that are  

“…beyond what would otherwise be required”. .   

Estimated Value of Benefit (for Hotel Workers Agreement):  $7,941,000 

Total Estimated Value of Significant Community Benefits Proposal:  $13,576,000  

 

 

3 

Section 3: Project Pro Forma

Pursuant to section B in the City Council guidance, the proposal includes a pro forma 

showing projected costs, revenues, and rate of return (see pages 3 and 4).  As required, 

the financial information has been reviewed and validated by an independent consultant 

selected by the City. 

 

 

   

 

4 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 

Section 4: Quantified Community Benefits (direct and indirect)

These tables quantify a range of additional community benefits that would be provided 

by the project.  These other benefits are significant and would not accrue to the 

community if this project was not implemented. 

Direct Tax and Fee Payments.  Direct tax and fee payments to the City have been 

estimated and are summarized below.  All numbers shown are in thousands. 

 

Indirect Tax Benefits to the City.  The estimated value of indirect tax benefits has been 

estimated and summarized here. 

  

Total Gross Community Benefit to City (sum of direct & indirect payments):  $57,900,000 

1. Direct tax and fee payments to the City of Berkeley

One‐Time

Building Permit and impact fees‐ total 10,400          

Ongoing (annualized based on first 5 year average)

Transient Occupancy Taxes 3,000               

Real and Personal Property Taxes (2)

Avg gross annual amt (yrs 1‐5) 1,975               

Less: other jurisdictions (67.45%) (1,332)             

City of Berkeley share (32.55%) 643                  

Business License Tax annual 256                  

Sales Tax (1% of F&B and retail sales) 70                     

Utility User Fees (7.5%) 53                     

Total Annual revenues 4,021               

Discounted Value‐ years 1‐20 (note 1) 46,125          

TOTAL VALUE OF DIRECT PAYMENTS 56,525          

2. indirect tax benefits to the City

A. One‐time (construction)

Construction: 250 jobs for 18 months

Assume workers spend $20/day x 5 days/wk in the City x 1% sales tax 20                     

Sales tax on locally purchased materials 8,000                @ 1% 80                     

Sub Total 100                

B. Ongoing

100 permanent (union) jobs: Annual wages 3,000               

10 management jobs: Annual Wages 800                  

Assume 25% of this is spent in the community x 1% 10                     

Local purchase of operating supplies

Hotel incl catering 1,500               

Retail/restaurant 2,100               

3,600               

Tax @ 1% 36                     

Additional local spend by hotel guests

93,844             occ rooms @ 1.4 guests/rm = 131,382           guests/yr

Outside F&B, retail spend @ $50 6,569                x 1% tax 66                     

Sub Total‐ annual 111                  

Discounted Value‐ years 1‐20 (note 1) 1,275             

TOTAL VALUE OF INDIRECT PAYMENTS 1,375             

 

6 

Section 5: Other Community Contributions

In addition to the tax and fee benefits to the City, benefits to the community include 

costs for union labor, as well as a wide variety of additional community contributions 

that are extraordinary.  

 

  

 

In addition, CSP prides itself on its community involvement and good corporate 

citizenship. In addition to the required community benefits, CSP intend to be active and 

engaged in the community.  The City should anticipate CSP will provide additional 

community contributions in keeping with CSP’s historical participation in the 

community with various non profits and charitable organizations.  

As the current manager at the Doubletree Berkeley we are very active in the 

community. 

Active Berkeley Chamber of Commerce member and sponsor of annual “Crush” 

fundraiser and Business Expo  – 2014 and 2015 – Board Membership for 

Doubltree Director of Sales/Marketing Adrian Larick and Event Sponsor and 

Donation Sponsor. $7,500 

Promoted free/open to the community “Movies on the Lawn” from Memorial 

Day to October – promoted via Chamber of Commerce, Visit Berkeley, first 

Responders and social media – Memorial Day to October, invited community to 

free “Movies on the Lawn” event featuring family movies ‐ $5,200 

Director of Sales and Marketing is on Marketing Committee for Berkeley 

Humane Society AND Board member for Berkeley Chamber of Commerce. 

Hosted Humane Society Volunteer/Board of Directors Appreciation event and 

Board Meeting – coordinated with Board President Susan Fuller and Humane 

Society Staff ‐ $1,500 

GM is Board member for Visit Berkeley (Berkeley CVB) – 2014 and 2015 ‐Active 

board member – serve with Berkeley Hotel General Managers and Barbara 

Hillman. 

GM reviewed potential charity sponsorship/partnerships with Police Chief Mike 

Meehan and Fire Chief Gil Dong. 

Other Economic Factors: Increased Cost Burdens on Hotel

Premium cost of union labor

Construction @ $1,300 per worker per month = 5,850               

Operations @ 30% 692                   /yr; PV = 7,941               

LEED Gold standard‐ adds approx 3% to const cost 2,940               

Meeting space above brand standards

Could otherwise have fit 10 more rooms w/ value of $500K 5,000               

Additional artwork premium 250                  

TOTAL OTHER ECONOMIC FACTORS 21,981          

Note 1‐ calculated at net discount rate of 6% (9% gross discount based on cost of capital, less 3% inflation)

 

7 

First Responder appreciation cookie/food drop‐off to Police Department and Fire 

Stations – 2014 and 2015 – six drop offs to fire stations and police headquarters at 

holiday as a community “thank you” ‐ $500 

Food drive on site and participation in volunteering to organize food donations 

(at facility) for Alameda County Food Bank – November 2014 – provided 

community food drop‐off stations and volunteer (CARE Committee) warehouse 

workers to assemble holiday food packages. Host of weekly distribution site (in 

parking lot, near Cesar Chavez Park) 

Donated approx. $10K of “in kind” donations to Berkeley charitable and UC 

Berkeley organizations in 2014 – includes South Berkeley Senior Center, Berkeley 

Kiwanis Club, Visit Berkeley, West Oakland Health, CAL Athletics, Berkeley 

Practicum, Berkeley Hills Elementary School, Berkeley Police Officers 

Association, Alameda County Food Bank, Malcolm X School, Haas School of 

Business (UC Berkeley), Berkeley Chamber of Commerce, National Association 

of Latino Arts Council and others.  

Entered into Exclusive Marketing agreement with cell phone carrier to improve 

cell reception at hotel AND marina area via Westec – 2015. 

Major sponsor of CAL Athletics thru 2015 – contracted with IMG sports ‐ $25,000 

Hosted CAL Athletic Sponsor Appreciation Reception (w/ Hornblower Yachts) – 

October 2014 ‐ $1,500. 

Annual Kite Festival sponsor – 2014 ‐ Host site for Community event ‐ $2,000 

July 4th Fireworks event – 2014 ‐ open to community – Host hotel and host to 

food/beverage event ‐ $1,000. 

Ownership working with City (Mayor Bates) to re‐pave Marina/University 

Avenue. 

 

While managing the Claremont, Pyramid Hotel Group was very active in the 

community.  Examples include: 

Supported Local Charities 

Berkeley East Bay Humane Society – 2013 to 2014 – Worked with Board of 

Directors and Tony La Russa Foundation to honor volunteers and raise support 

funding. $2,000. 

HIP Housing – 2012 to 2014 – Meeting Host and donation sponsor ‐ $1,000. 

Alameda County Meals on Wheels – 2008 to 2014 – Event Host and donation 

sponsor ‐ $3,500 

Food Bank of Contra Cost County – 2011 – Donation Sponsor ‐ $1,000. 

Leukemia and Lymphoma Society – 2008 to 2014 ‐ Event Host and Donation 

Sponsor ‐ $3,000 

Alta Bates Summit Foundation – 2007 to 2014 – Event Host and Donation 

Sponsor ‐ $6,000 

Asian Community Mental Health Services – 2010 to 2011 ‐ Event Host and 

Donation Sponsor ‐ $1,500 

Temple Beth Abraham – 2009 to 2014 – Event Host and Donation Sponsor ‐ 

$3,000 

 

8 

Berkeley Symphony Orchestra – 2007 to 2014 – Event Host and Donation 

Sponsor ‐ $7,000 

Alameda County Public Health Department – 2010 ‐ Awareness Campaign 

Partner and Donation Sponsor ‐ $500 

Berkeley Youth Orchestra and 91 schools – 2007 to 2014 ‐ $45,000 

Neighborhood Watch (Lower Alvarado Neighborhood)   ‐ 2008 to 2014 ‐ 

Committee Member and Quarterly Meeting Host ‐ $6,000   

 

Supported Local First Responders      

25 guest rooms for families of the 4 fallen police officers in March 2009 – 

Contributed visitor/family housing to support victims and  Berkeley Police Chief 

Doug Hambleton, Oakland Mayor Ron Dellums, Oakland Police Chief Howard 

Jordan ‐ $15,000    

First Responder: room rates/pool party/barbeque – 2007 to 2014 – hosted first 

responders and their families (via direct contact and police/fire unions for 

Berkeley/Oakland Fire and Police Departments) twice per year ‐ $15,000     

Fire Department Breakfast with Santa – 2008 to 2014 – hosted Berkeley/Oakland 

Fire Departments Firefighters and their families at December event (peak 

attendance was 250 Firefighters/Family members) – invitations extended via 

direct contact and Firefighters union ‐ $9,000    

First Responders Holiday and monthly dinners – 2007 – 2014 – Holiday Food 

drop offs to Berkeley/Oakland Fire Stations and First Responder buffet tables at 

holiday brunches/suppers ‐  $3,000     

 

Hosted Community Events 

Alta Bates Foundation Annual Gala and Fundraiser – 2007 to 2014 Event Host 

and Donation Sponsor ‐ $6,000 

The USTA Women under 18 National Championships 2009 to 2011 – 

Coordinated event with Berkeley Tennis Club – Event Sponsor and Donation 

Sponsor – Coordinated with BTC Board/Staff and Berkeley Councilmember 

Gordon Wozniack ‐ $30,000 

University of California Berkeley Donor Luncheon – 2007 to 2014 – Event Host 

and Sponsor – hosted Donor Luncheons to support Chancellor Birjineau and 

Athletic Director Barber.  

Berkeley Symphony Annual Silent Auction and Dinner – 2007 – 2014 – Event 

Host and Donation Sponsor ‐ $7,000 

Solid Gold Ball – 2007 and 2009 ‐ Event Host and Donation Sponsor – 

coordinated UC Berkeley event with Mark Yudof’s staff ‐ $10,000. 

East Bay Debutant Ball – 2007 and 2008 Event Host and Donation Sponsor ‐ 

$10,000  

Attachment: City Council Resolution No. 67,172