22 May 2012

Joint Lead Managers

NOK 500 million to NOK 800 million initial public offering

Indicative Price Range from NOK 25 to NOK 32 per Offer Share

Listing of the Company’s Shares on Oslo Børs

This prospectus (the “Prospectus”) has been prepared in connection with the initial public offering of new ordinary shares, each with a par value of NOK 2.00 (the “Offer Shares” and, together with any Additional Shares (as defined below) and the existing shares issued by the Company, the “Shares”), in Selvaag Bolig ASA (the “Company” or “Selvaag Bolig”) and the listing of the Shares on Oslo Børs (“Oslo Børs”). The global offering (the “Offering”) in an amount of NOK 500 million to NOK 800 million, with an over-allotment option of an additional 10%, through the issuance of up to 34,093,398 Offer Shares (including any Shares issued pursuant to the Greenshoe Option, as defined in Section 5.10) comprises (i) an institutional offering (a) to investors in Norway, (b) to investors outside Norway and the United States subject to applicable exemptions from local prospectus and other filing requirements, and (c) in the United States, to “qualified institutional buyers” (“QIBs”) as defined in, and in reliance on, Rule 144A (“Rule 144A”) under the United States Securities Act of 1933, as amended (the “Securities Act”); subject to a lower limit per application of NOK 1,000,000 (the “Institutional Offering”), (ii) a retail offering to the public in Norway subject to a lower limit per application of NOK 10,500 and an upper limit per application of NOK 999,999 for each investor (the “Retail Offering”), and (iii) an employee offering, in which the Company’s Eligible Employees, as defined in Section 5.7.1, are offered to apply for Offer Shares subject to a lower limit per application of NOK 10,500 and an upper limit per application of NOK 100,000 for each Eligible Employee, and with a discount of 20% of the final offer price per Offer Share (the “Offer Price”) (the “Employee Offering”). Except where the context otherwise requires, references in this Prospectus to “Shares” will be deemed to include the “Offer Shares” and any “Additional Shares” (as defined in Section 5.4). All offers and sales outside the United States will be made in reliance on Regulation S (“Regulation S”) under the Securities Act. The offer period for the Institutional Offering (the “Book-building Period”) is expected to last from 09:00 hours (Central European Time, “CET”) on 23 May 2012 to 17:30 hours (CET) on 7 June 2012. The application period for the Retail Offering and the Employee Offering (the “Application Period”) is expected to last from 09:00 hours (CET) on 23 May 2012 to 12:00 hours (CET) on 7 June 2012. The Book-building Period and/or the Application Period may, at the Company’s own discretion, and for any reason, be closed prior to, or extended beyond, said times but will close no earlier than 12:00 hours (CET) on 30 May 2012 and no later than 17:30 hours (CET) on 28 June 2012. The Shares, the Offer Shares and the Additional Shares have not been, and will not be, registered under the Securities Act or with any securities regulatory authority of any state or other jurisdiction in the United States, and may not be offered or sold within the United States except to QIBs in reliance on the exemption from the registration requirements of the Securities Act provided by Rule 144A, or outside the United States in compliance with Regulation S. For a description of certain restrictions on offering, subscription, sale, purchase and transfer of the Shares, see Section 17 “Selling and transfer restrictions”. This is an initial public offering; prior to the Offering there has been no public trading market for the Shares and the Shares are not listed nor traded on any stock exchange or regulated market. The Company submitted an application for listing (the “Listing Application”) of the Shares on Oslo Børs (the “Listing”) on 23 April 2012. The Listing Application is expected to be considered by the board of directors of Oslo Børs on 23 May 2012. Completion of the Offering is inter alia conditional upon Oslo Børs approving the Listing Application. Investing in the Shares involves a high degree of risk. See Section 3 “Risk Factors” beginning on page 28.

SELVAAG BOLIG ASA

PROSPECTUS NOT FOR GENERAL DISTRIBUTION IN THE UNITED STATES

Important informationPlease see Section 19 “Definitions and glossary of terms”, which also applies to the front page, for the definition of certain terms used throughout this Prospectus. All references to the “Group” or the “Selvaag Bolig Group” in this Prospectus refer to the Company together with its subsidiaries; see Section 6 “Presentation of the Company”. All references to the “Selvaag Group” in this Prospectus refer to the Company’s main shareholder Selvaag Gruppen AS together with its subsidiaries.

Prospective investors are expressly advised that an investment in the Shares entails financial and legal risks and that they should therefore read this Prospectus in its entirety, including but not limited to the section of the Prospectus entitled “Risk Factors”, when considering an investment in the Shares. The contents of this Prospectus are not to be construed as legal, financial or tax advice. Each prospective investor should consult his, her or its own legal adviser, independent financial adviser or tax adviser for legal, financial or tax advice.

In making an investment decision, each investor must rely on its own examination, and analysis of, and enquiry into, the Group and the terms of the Offering, including but not limited to the merits and risks involved. Each investor should contact the Managers or the Company with any questions about the Offering or if the investor requires additional information to verify the information contained in this Prospectus. The investor acknowledges that: (1) the investor has been afforded an opportunity to request from the Managers or the Company, and to review, and have received, all additional information considered by the investor to be necessary to verify the accuracy of, or to supplement, the information contained in this Prospectus; (2) the investor has not relied on the Managers or any person affiliated with the Managers in connection with the investor’s investigation of the accuracy of such information or the investor’s investment decision; and (3) no other person has been authorized to give any information or to make any representation concerning the Company or its affiliates or the Shares (other than as contained in this Prospectus) and, if given or made, any such other information or representation should not be relied upon as having been authorized by the Company or the Managers. None of the Company or the Managers, or any of their respective representatives or advisers, is making any representation to any offeree, applicant or subscriber of Offer Shares regarding the legality of an investment in the Offer Shares by such offeree, applicant or subscriber under the laws applicable to such offeree, applicant or subscriber.

This Prospectus, dated 22 May 2012, has been prepared by Selvaag Bolig ASA in order to provide a presentation of the Company in connection with the Offering and the Listing, as defined and described herein. The Prospectus has been prepared to comply with the Norwegian Securities Trading Act Sections 7-2 and 7-3 and related legisla-tion and regulations, including the Commission Regulation (EC) No. 809/2004 of 29 April 2004 implementing Directive 2003/71/EC of the European Parliament and of the Council. The Prospectus has been prepared in the English language with a summary in English and Norwegian. The Prospectus has been approved by the Norwegian Financial Supervisory Authority (the “FSAN”) (Norwegian: Finanstilsynet) pursuant to Sections 7-7 and 7-8 of the Norwegian Securities Trading Act.

The information contained herein is as of the date hereof and subject to change, completion and amendment without notice. In accordance with Section 7-15 of the Norwegian Securities Trading Act, any new circumstance, material error or inaccuracy relating to information included in the Prospectus, which may be of significance for the assessment of the Shares, and which arises between approval of the Prospectus and the expiry of the Offer Period or the Listing, will be presented in a supplement to the Prospectus. Such supplement shall be approved by the FSAN and be published. Publication of this Prospectus shall not create any implication that there has been no change in the Group’s affairs or that the information herein is correct as of any date subsequent to the date of the Prospectus.

The Company has engaged ABG Sundal Collier Norge ASA (“ABGSC”), DNB Markets, a part of DNB Bank ASA (“DNB Markets”) and Pareto Securities AS (“Pareto Securities”) (together, the “Managers”) as joint lead managers for the Offering and the Listing. DNB Markets and ABGSC are also engaged as joint bookrunners. ABGSC, DNB Markets and Pareto Securities will jointly recommend the allocation of Offer Shares in the issue.

All inquiries relating to this Prospectus must be directed to the Company or the Managers. No other person is authorised to give information, or to make any representa-tion, in connection with the Offering or sale of the Offer Shares or the Additional Shares, the Listing or this Prospectus. If any such information is given or made, it must not be relied upon as having been authorised by the Company or the Managers or by any of their affiliates, advisors or selling agents.

The Company has furnished the information in this Prospectus. The Managers make no representation or warranty, express or implied, as to the accuracy or completeness of such information, and nothing contained in this Prospectus is, or shall be relied upon as, a promise or representation by the Managers. The Managers disclaim all and any liability, to the extent permissible by applicable law, whether arising in tort or contract or otherwise, which they might otherwise have in respect of this Prospectus or any such statement.

If the conditions for the completion of the Offering (as described herein) are not satisfied, the Offering will be cancelled, all orders/applications for Offer Shares and any Additional Shares will be disregarded, any allocations made will be deemed to not to have been made and any payments made by investors will be returned without interest. No financial claim or claim for compensation can be made against the Company and/or the Managers if the Offering is not completed.

In the ordinary course of their respective businesses, the Managers and certain of their affiliates have engaged, are engaged and may continue to engage, in investment and commercial banking transactions with the Company.

No action has been, or will be, taken in any jurisdiction other than Norway by the Managers or the Company that would permit an offering of the Offer Shares and any Additional Shares, or the possession or distribution of any documents relating thereto, or any amendment or supplement thereto, in any country or jurisdiction where specific action for such purpose is required. Accordingly, this Prospectus may not be used for the purpose of, and does not constitute, an offer to sell or issue, or a solicita-tion of an offer to buy or apply for, any securities in any jurisdiction in any circumstances in which such offer or solicitation is not lawful or authorised. Persons into whose possession this Prospectus may come are required by the Company and the Managers to inform themselves about and to observe such restrictions. Neither the Company nor the Managers shall be responsible or liable for any violation of such restrictions by prospective investors.

NOTICE TO PROSPECTIVE INVESTORS IN THE UNITED STATES, THE EEA AND CERTAIN OTHER JURISDICTIONS

The Shares, Offer Shares and any Additional Shares have not been, and will not be, registered under the Securities Act, or with any securities authority of any state of the United States. The Offer Shares and any Additional Shares will be offered and sold in offshore transactions outside the United States to non-U.S. persons as defined by, and in reliance on, Regulation S and in the United States to QIBs in reliance on the exemption from registration provided by Rule 144A or in another transaction exempt from the registration requirements under the Securities Act. Prospective purchasers are hereby notified that sellers of the Offer Shares and any Additional Shares may be relying on an exemption from the provisions of Section 5 of the Securities Act.

Accordingly, the Offer Shares and any Additional Shares issued may not be offered, pledged, sold, resold, granted, delivered, allotted, taken up, or otherwise transferred, as applicable, in the United States, except in transactions that are exempt from, or in transactions not subject to, registration under the Securities Act and in compliance with any applicable state securities laws. For a description of certain restrictions on the offering, subscription, sale, purchase and transfer of the Offer Shares and any Additional Shares, see Section 17 “Selling and Transfer Restrictions”.

Further, the Offer Shares and the Additional Shares (if any) may not be offered, sold, resold, transferred or delivered, directly or indirectly, in or into inter alia the United Kingdom, Canada, Japan or Australia or otherwise in contravention of legislation in the European Economic Area (“EEA”) or in any other jurisdiction where such offer, sale, resale, transfer or delivery would be unlawful or inappropriate in accordance with the selling restrictions described in Section 17, “Selling and Transfer Restrictions”.

Available Information

The Company is not required to file periodic reports under Section 13 or 15 of the United States Securities Exchange Act of 1934, as amended (the “Exchange Act”). For as long as any of the Shares are “restricted securities” within the meaning of Rule 144(a)(3) under the Securities Act, and the Company is neither subject to Section 13 or 15(d) of the Exchange Act, nor exempt from reporting pursuant to Rule 12g3-2(b) under the Exchange Act, the Company will upon written request furnish to any holder or beneficial owner of Shares, or to any prospective purchaser designated by such registered holder, the information specified in, and meeting the requirements of, Rule 144A(d)(4) under the Securities Act.

3

TABLE OF CONTENTS

1.  SAMMENDRAG ....................................................................................................................... 5 

2.  SUMMARY ............................................................................................................................. 16 

3.  RISK FACTORS ...................................................................................................................... 27 

4.  RESPONSIBILITY FOR THE PROSPECTUS ....................................................................... 36 

5.  THE LISTING AND THE OFFERING ................................................................................... 37 

6.  PRESENTATION OF THE COMPANY ................................................................................. 52 

7.  MARKET OVERVIEW ........................................................................................................... 72 

8.  BOARD OF DIRECTORS, MANAGEMENT, EMPLOYEES AND CORPORATE GOVERNANCE ...................................................................................................................... 88 

9.  UNAUDITED PRO FORMA CONDENSED FINANCIAL INFORMATION .................... 102 

10.  OPERATING AND FINANCIAL INFORMATION ............................................................. 107 

11.  OPERATING AND FINANCIAL REVIEW ......................................................................... 113 

12.  CAPITAL RESOURCES AND INDEBTEDNESS ............................................................... 118 

13.  SHARES AND SHARE CAPITAL ....................................................................................... 128 

14.  SECURITIES TRADING IN NORWAY .............................................................................. 135 

15.  NORWEGIAN TAXATION .................................................................................................. 138 

16.  LEGAL MATTERS ............................................................................................................... 141 

17.  SELLING AND TRANSFER RESTRICTIONS ................................................................... 143 

18.  ADDITIONAL INFORMATION .......................................................................................... 147 

19.  DEFINITIONS AND GLOSSARY OF TERMS ................................................................... 148 

 

4

APPENDICES

APPENDIX 1: ARTICLES OF ASSOCIATION FOR SELVAAG BOLIG ASA ...............................................................A 1

APPENDIX 2: CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG Q1 2012 WITH COMPARATIVE FIGURES Q1 2011 (IFRS) ............................................................................................A 3

APPENDIX 3: CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG 2011 WITH COMPARATIVE FIGURES 2010 (IFRS), AND FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG ASA 2011 (NGAAP) .................................................................................................A 12

APPENDIX 4: CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG 2010 WITH COMPARATIVE FIGURES 2009 AND 2008 (IFRS) .............................................................................A 54

APPENDIX 5: FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG AS 2010 (NGAAP) ...................................................A 76

APPENDIX 6: FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG AS 2009 (NGAAP) ...................................................A 86

APPENDIX 7: CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS HANSA PROPERTY GROUP 2010 WITH COMPARATIVE FIGURES 2009 (IFRS) ................................................................................................A 96

APPENDIX 8: FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG PLUSS EIENDOM KS 2011 WITH COMPARATIVE FIGURES 2010 (NGAAP) ........................................................................................A 129

APPENDIX 9: CONSOLIDATED FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG PLUSS EIENDOM 2010 WITH COMPARATIVE FIGURES 2009 (NGAAP) .............................................................................A 135

APPENDIX 10: FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG ROGALAND AS 2011 WITH COMPARATIVE FIGURES 2010 (NGAAP) ........................................................................................A 143

APPENDIX 11: FINANCIAL STATEMENTS SELVAAG BOLIG ROGALAND AS (FORMERLY BO EN AS) 2010 WITH COMPARATIVE FIGURES 2009 (NGAAP) ....................................................................A 150

APPENDIX 12: AUDITOR’S REPORT ON UNAUDITED PRO FORMA CONDENSED FINANCIAL INFORMATION ...............................................................................................................A 156

APPENDIX 13: APPLICATION FORM FOR THE RETAIL OFFERING (NORWEGIAN)..........................................A 157

APPENDIX 14: APPLICATION FORM FOR THE RETAIL OFFERING (ENGLISH) .................................................A 159

APPENDIX 15: APPLICATION FORM FOR THE EMPLOYEE OFFERING (NORWEGIAN) ..................................A 161

APPENDIX 16: APPLICATION FORM FOR THE EMPLOYEE OFFERING (ENGLISH) .........................................A 163

5

1. SAMMENDRAG

This section is an unofficial office translation of Section 2 “Summary” incorporated in this Prospectus. In the event there are any discrepancies between the contents of this Norwegian text and the original English text, the English text will take precedence. Dette Prospektet med vedlegg er utelukkende utarbeidet på engelsk. Dette kapittel ”Sammendrag” er en uoffisiell oversettelse av kapittel 2 ”Summary” i Prospektet. Ved motstrid mellom innholdet i den engelske teksten og denne norske oversettelsen går den engelske versjonen foran. Det følgende sammendraget bør leses som en innledning til Prospektet, og er i sin helhet underordnet de mer detaljerte opplysningene og vedleggene som er inntatt andre steder i dette Prospektet. Enhver beslutning om å investere i aksjene i Selskapet (”Aksjene”) må baseres på en vurdering av hele Prospektet. Dersom et krav relatert til informasjonen i Prospektet blir fremlagt for en domstol, kan det være tilfellet at saksøkeren må betale kostnadene for oversettelse av Prospektet før en eventuell rettegang blir igangsatt. De personene som har skrevet sammendraget inkludert en oversettelse av sammendraget, har et sivilrettslig ansvar, men kun dersom sammendraget er villedende, unøyaktig eller ufullstendig når det leses i sammenheng med de andre delene av Prospektet.

1.1 BESKRIVELSE AV SELVAAG BOLIG ASA

1.1.1 Introduksjon Selvaag Bolig ASA (“Selskapet” eller “Selvaag Bolig”) er et allmennaksjeselskap stiftet 11. april 2008 som et aksjeselskap og har senere blitt konvertert til et allmennaksjeselskap under allmennaksjeselskapsloven, og er registrert i Foretaksregisteret med organisasjonsnummer 992 587 776. Selskapets har sitt hovedkontor i Lørenvangen 22, 0580 Oslo. Selskapets postadresse er postboks 544 Økern, 0512 Oslo og Selskapets telefonnummer er +47 02224. Selskapets hjemmesideadresse er www.selvaagbolig.no og e-postadresse post@selvaagbolig.no. Selskapet er morselskapet i Selvaag Bolig konsernet, som nærmere beskrevet under kapittel 6.2. Konsernets virksomhet drives gjennom datterselskaper. Konsernet har per datoen for dette Prospektet omlag 87 ansatte, hvorav 42 er ansatt i Selskapet og 45 er ansatt i datterselskapene. 1.1.2 Historie Historien til Selvaag Bolig kan oppsummeres som følger: 1936 - Olav Selvaag startet sin karriere som byggingeniør hos Fr. Ringnes Entreprenør.

1945 - Fr. Ringnes Entreprenør ble omdøpt til Ringnes & Selvaag, Olav Selvaag nå medeier.

1948 - ”Ekeberghuset” ble bygget, og representerte en ny og revolusjonerende måte å bygge boliger på.

1952 - Totalentreprise – bygging av småhus i rekke med ny byggemetode og blokk med utvendig spiraltrapp. Masseproduksjon av små boliger og blokkleiligheter på Bestum i Oslo.

1953 - Innen 1953 hadde Olav Selvaag blitt eneeier av Ringnes & Selvaag, og selskapet ble omdømt til A/S Selvaagbygg.

1957 - Ferdigstillelse av mer enn 1500 boligenheter på Veitvedt, nord for Oslo sentrum.

1976 - Selskapet ferdigstilte byggingen av mer enn 4000 terrasseleiligheter på Vestli, nord for Oslo sentrum. Starten på en ledende rolle i boligbygging i Oslo-regionen. Moss sykehus bygget med industriell kompetanse.

1980 - Forslag om overbygging av Majorstua stasjon.

1986 - Forslag om vannlinje for å frigjøre sjønære områder for bolig- og byutvikling.

1999 - Selvaag startet å bygge modulbaserte boliger. Selvaag ervervet Løren leir og tilstøtende tomter, nord for Oslo sentrum.

2002 - Selvaag vant anbudet for utvikling av Tjuvholmen i Oslo sentrum.

6

1.1.3 Virksomhetsbeskrivelse Etter vedtektenes § 3 er Selskapets vedtektsbestemte formål:

”å erverve og utvikle boligprosjekter med sikte på salg, kjøp og salg av eiendom, samt annen tilknyttet virksomhet, herunder næringseiendom. Selskapet kan delta i andre selskaper i inn- og utland i tilknytning til boligutvikling.”

Selvaag Bolig er en boligutvikler i Norge og over tid i utvalgte byer i Skandinavia, med tre støttevirksomheter; i) eiendomsmegling, utleie og oppgjør gjennom virksomheten Meglerhuset Selvaag, ii) modulhus gjennom Selvaag Bolig Modulbygg AS, og iii) tjenestetilbud i forbindelse med Plussbolig konseptet gjennom Selvaag Pluss Service AS. Selskapets boligutviklingsvirksomhet består av både heleide og deleide boligutviklingsprosjekter, hvor noen er i joint venture med eksterne investorer.

1.2 FORMÅLET OG BAKRGUNNEN FOR NOTERINGEN OG TILBUDET Den planlagte notering av Aksjene på Oslo Børs er et viktig skritt i å legge til rette for likviditet i Aksjene og dermed gjøre Aksjene til en mer attraktiv investering både for eksisterende og nye aksjonærer. Børsnoteringen vil også forbedre Selskapets tilgang til egenkapitalmarkeder, som i tillegg til ytterligere å styrke Selskapets tilgang til bankfinansiering og finansiering i obligasjonsmarkedet, også vil støtte Selskapets vekststrategi. Etter noteringen vil aksjer utstedt av Selskapet også kunne brukes som vederlag i forbindelse med fremtidige investeringer. Emisjonsprovenyet fra Tilbudet er planlagt benyttet til full eller delvis tilbakebetaling av Selskapets ”bridge-to-equity” lån på NOK 500 millioner fra DNB Bank ASA (minimum NOK 250 millioner) (som nærmere beskrevet i punkt 12.5 “Borrowings”), tilbakebetaling av Selskapets lån fra Selvaag Gruppen AS på NOK 165 millioner (men slik at Selvaag Gruppen AS først skal tegne seg for et tilsvarende beløp i Tilbudet) (som nærmere beskrevet i punkt 12.5 “Borrowings”), samt betaling av kostnader forbundet med Tilbudet. I emisjonsprovenyet inngår også oppgjør av NOK 40 millioner, som skal gjøres opp ved utstedelse av aksjer i Selskapet, av selgerkreditten på NOK 50 millioner fra Svithun Finans AS (som nærmere beskrevet i punkt 5.1”Reasons for the stock exchange listing and the offering” og punkt 6.1.6 “Acquisition of remaining part of Bo En AS (Selvaag Bolig Rogaland AS)”). Dersom Selskapet mottar mer enn NOK 500 millioner i brutto proveny fra Tilbudet, skal det overskytende beløp benyttes til ytterligere nedbetaling av ”bridge-to-equity” lånet inntil dette er fullt tilbakebetalt. Eventuell ytterligere innhentet kapital vil bli benyttet til å finansiere Selskapets videre vekst innenfor Selskapets strategi, som beskrevet i kapittel 6.4 ”Selskapets strategi, konsept og målsettinger”, herunder å støtte Selskapets strategi om å styrke sin posisjon som en av de ledende boligutviklere i Norge, og over tid i utvalgte byer i Skandinavia. Selvaag Bolig har gjennom fusjonen med Hansa Property Group AS, den rettede emisjonen mot eierne av Selvaag Pluss Eiendom KS og ervervet av den resterende del av Bo En AS (navn endret til Selvaag Bolig Rogaland AS), allerede sikret seg en betydelig eiendomsportefølje, delvis finansiert gjennom ”bridge-to-equity” lånet nevnt over. Selvaag Gruppen AS og Svithun Finans AS har forhåndsbestilt Tilbudsaksjer til Tilbudsprisen for henholdsvis NOK 165 millioner og NOK 40 millioner. I tillegg har Selvaag Gruppen AS forhåndsbestilt Tilbudsaksjer til Tilbudsprisen for ytterligere NOK 10 millioner.

2004 - De første Plussbolig leilighetene kom på markedet.

2008 - Boligutviklingsvirksomheten ble separert og overført til et nytt datterselskap, Selvaag Bolig.

2010 - Selvaag Bolig entret det svenske eiendomsmarkedet gjennom en joint venture med Veidekke Bostad AB.

2011 - Selvaag Bolig fusjonerte i august med Hansa Property Group AS og gjennomførte en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss Eiendom KS. Selvaag Bolig ble omdannet til et allmennaksjeselskap i september. Etter fusjonen ble Selvaag Bolig eier av 62,5 % av aksjene i Bo En AS, et boligutviklingsselskap i Stavangerregionen. I november 2011 kjøpte Selvaag Bolig de resterende 37,5 % av aksjene i Bo En AS, som nå er et heleid datterselskap av Selvaag Bolig under det nye navnet Selvaag Bolig Rogaland AS.

7

1.3 NOTERINGEN Selskapets aksjer er per i dag ikke notert på Oslo Børs eller noen annen regulert markedsplass. Selskapet har den 23. april 2012 søkt om notering av Aksjene på Oslo Børs. Det forventes at styret i Oslo Børs vil behandle søknaden den 23. mai 2012. Forutsatt at styret i Oslo Børs den 23. mai 2012 godkjenner søknaden om notering av Selskapets aksjer og Tilbudet gjennomføres, forventes det at første dag for handel av Selskapets aksjer, inkludert Tilbudsaksjene, på Oslo Børs vil være på eller rundt den 14. juni 2012. Aksjene forventes å handles under ticker ”SBO”. Det er imidlertid ingen garanti for at Oslo Børs vil godkjenne noteringssøknaden, eller at noteringen av aksjene vil skje.

1.4 OPPSUMMERING AV RISIKOFAKTORER Det er flere risikofaktorer som vil kunne påvirke Selskapet og Konsernet. Nedenfor følger en oversikt over de mest relevante risikofaktorene, som er ytterligere utdypet i kapittel 3. Risikofaktorene nedenfor er risikofaktorer som angår Selskapet og Konsernet, Selskapets industri og Aksjene, som av Selskapet bedømmes å være substansielle og som Selskapet er klar over per datoen for dette Prospektet. Dersom noen av risikofaktorene beskrevet nedenfor materialiserer seg, individuelt eller sammen med andre omstendigheter, kan Konsernets virksomhet, finansielle posisjon, kontantstrøm, driftsresultat og/eller fremtidsutsikter påvirkes negativt i vesentlig grad, noe som kan medføre en nedgang i verdien og handelsprisen på Aksjene, og som kan føre til tap av hele eller deler av en investering i Aksjene. Risikofaktorer knyttet til Selskapet og industrien Selskapet opererer i:

Konsernet er avhengig av etterspørselen etter boligeiendommene som utvikles, og tjenestene som tilbys, av Konsernet, særlig i Norge, men også i de øvrige geografiske områder Konsernet opererer i

Verdien av Konsernets eiendeler er utsatt for makroøkonomiske svingninger Konsernet er ikke nødvendigvis i stand til vellykket å gjennomføre sin strategi Konsernet står overfor utviklingsrisiko i sin virksomhet med utvikling og salg av boligeiendommer Konsernet er avhengig av bruk av underleverandører Selskapet er avhengig av å tiltrekke og beholde kvalifisert personell Konsernets forsikringsdekning kan vise seg å være utilstrekkelig Konkurranse innen industrien kan påvirke Konsernet negativt Konsernet er utsatt for miljørisiko knyttet til eiendom Konsernet er eksponert for risiko for å ikke være i stand til å betale fremtidig utbytte eller å betjene

gjeld Risiko knyttet til transaksjoner med nærstående og atskillelse fra Selvaag Gruppen konsernet Risiko knyttet til fusjonen med Hansa Property Group AS og innlemmelsen av Selvaag Pluss Eiendom

KS og Bo En AS (nå Selvaag Bolig Rogaland AS) i Konsernet Konsernet har begrenset operasjonell historie som en separat enhet og investorer vil kunne ha

vanskeligheter med å vurdere Selskapets historiske økonomiske resultat og utsikter til fremtidig økonomiske resultat og driftsresultater

Konsernet er utsatt for risiko knyttet til bruken av ”Selvaag”-navnet Konsernet står overfor risiko knyttet til fremtidig vekst Endringer i reguleringsplaner og eksisterende unntakspraksis av myndighetene kan påvirke Konsernets

virksomhet vesentlig, og endringer i infrastruktur kan påvirke etterspørselen for Selskapets boligeiendommer vesentlig

Lover og forskrifter kan hindre eller forsinke Konsernets virksomhet, øke Konsernets virksomhetskostnader og redusere etterspørselen for Konsernets tjenester og/eller begrense Konsernets evne til å drifte Konsernets eiendommer eller lignende

Konsernet står overfor risiko knyttet til hjemmel og eierskap til sine eiendommer Finansielle risikofaktorer:

Konsernet er avhengig av sin foreliggende finansiering, fornyelse av denne og/eller å oppnå ny finansiering for å finansiere driften og fremtidige investeringer

Konsernet er eksponert for lånemarkedet for kjøpere av boligeiendommer Konsernet kan få behov for ytterligere kapital for å gjennomføre Konsernets vekststrategi

8

Konsernet er utsatt for rentenivårisiko og valutarisiko Konsernet er utsatt for risiko for endring av lover eller forskrifter som omhandler skatt og

andre avgifter Konsernet er eksponert for kredittrisiko

Risikofaktorer relatert til Aksjene:

Risiko for at noteringssøknaden ikke blir godkjent av Oslo Børs og at Tilbudet derfor ikke gjennomføres

Aksjenes markedspris kan vise seg volatil Aksjene kan vise seg gjenstand for begrenset likviditet, og det kan vise seg at man ikke får solgt

Aksjene til eller over Tilbudsprisen Aksjeeiere som ikke deltar i fremtidige tilbud om aksjer eller andre egenkapitalinstrumenter kan bli

utvannet Investorer er ikke garantert å være i stand til å utøve sine stemmerettigheter for Aksjer registrert på en

forvalterkonto Selskapet vil ha én hovedaksjonær ved ferdigstillelse av Tilbudet Salg av aksjer fra Selskapets primærinnsidere eller andre store aksjonærer kan presse ned prisen på

aksjene Aksjene er gjenstand for visse omsetningsbegrensninger Aksjeeiere utenfor Norge er gjenstand for valutarisiko

Andre risikofaktorer:

Muligheten for aksjeeiere til å gjøre gjeldende krav mot Selskapet i deres egenskap av å være aksjeeiere etter registrering av kapitalforhøyelsen i Foretaksregisteret er svært begrenset etter norsk rett

Muligheten til å anlegge sak mot Selskapet kan være begrenset etter norsk rett Konsernet kan bli gjenstand for rettssaker som kan ha en ugunstig effekt på Konsernet

1.5 STYRET, LEDELSEN OG ANSATTE

1.5.1 Styret Selskapets styre består av åtte medlemmer: Olav Hindahl Selvaag (Styrets leder), Karsten Bomann Jonsen (styremedlem), Anne Breive (styremedlem), Wenche Kjølås (styremedlem), Ole Jarl Rettedal (styremedlem), Gisele Marchand (styremedlem), Christopher Brunvoll (styremedlem, ansatterepresentant) og Anne-Kari Drønen Mathiesen (styremedlem, ansatterepresentant). 1.5.2 Ledelsen Konsernets ledelse består av følgende personer:

Baard Schumann (født 1970), Administrerende direktør

Haavard Rønning (født 1973), Finansdirektør

Petter Cedell (født 1964), Direktør for eiendomsinvesteringer

Anne-Grethe Storaker (født 1954), Salgs- og markedsdirektør

Halvard Kverne (født 1962), Porteføljedirektør

Sverre Molvik (født 1971), Porteføljedirektør 1.5.3 Ansatte Per datoen for dette Prospektet har Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper 87 ansatte, hvorav 42 er ansatt i Selskapet og 45 er ansatt i datterselskapene. For ytterligere informasjon, vennligst se kapittel 8.3.

9

1.6 RÅDGIVERE OG REVISOR

1.6.1 Tilretteleggere Tilretteleggerne for Tilbudet og Noteringen er ABG Sundal Collier Norge ASA, Munkedamsveien 45 E, Postboks 1444 Vika, N-0115 Oslo, DNB Markets, en avdeling av DNB Bank ASA, Stranden 21, Aker Brygge, N-0021 Oslo og Pareto Securities, Dronning Mauds gt. 3, Postboks 1411 Vika, N-0115 Oslo. 1.6.2 Uavhengig revisor Selskapets uavhengige revisor er PricewaterhouseCoopers AS (”PwC”), Dronning Eufemias gate 8, Postboks 748, 0106 Sentrum, med organisasjonsnummer 987 009 713. For mer informasjon, vennligst se kapittel 10.7.

1.7 OPPSUMMERING AV OPERASJONELL OG FINANSIELL INFORMASJON Sammendraget av den finansielle informasjonen i dette Prospektet bør leses i sammenheng med Konsernregnskapene og noter til regnskapene i vedlegg 2 og 3 i tillegg til kapittel 10 og 11 i dette Prospektet. 1.7.1 Sammendrag av konsolidert resultatregnskapsoppstilling

Tre måneder avsluttet År avsluttet

Konsolidert resultatregnskap NOK ’000

IFRS 31. mars 2012

(urevidert)

IFRS 31. mars 2011

(urevidert)

IFRS 31. desember

2011 (revidert)

IFRS 31. desember

2010 (revidert)

IFRS 31. desember

2009 (revidert)

Sum driftsinntekter 191 971 41 198 309 822 379 130

354 046

Sum driftsutgifter (175 621) (47 011) (302 682) (358 404) (317 880)

Driftsresultat (tap) 16 350 (5 813) 7 140 20 726 36 166

Netto finanspost (16 546) (572) (36 115) (23 256) (13 128)

Resultat (tap) før skattekostnad (196) (6 385) (28 975) (2 530) 23 038

Resultat (tap) for perioden 5 884 (4 225) (5 710) (16 323) 2 470

Periodens totalresultat 5 881 (4 234) (5 706) (16 397) 3 976 1.7.2 Sammendrag av konsolidert balanseoppstilling

Konsolidert balanse NOK ’000

IFRS 31. mars 2012

(urevidert)

IFRS 31. desember 2011

(revidert)

IFRS 31. desember 2010

(revidert)

IFRS 31. desember 2009

(revidert)

EIENDELER

Sum anleggsmidler 712 641 698 979 626 107 709 690

Sum omløpsmidler 5 031 995 4 725 759 456 063 599 461

SUM EIENDELER 5 744 636 5 424 738 1 082 170 1 309 151

EGENKAPITAL OG GJELD

Sum egenkapital 1 316 540 1 310 659 322 042 225 276

Sum langsiktig gjeld 2 625 261 2 510 977 84 897 99 568

Sum kortsiktig gjeld 1 802 835 1 603 102 675 231 984 307

Sum gjeld 4 428 096 4 114 079 760 128 1 083 875

SUM EGENKAPITAL OG GJELD 5 744 636 5 424 738 1 082 170 1 309 151

10

1.7.3 Sammendrag av konsolidert kontantstrømoppstilling

Tre måneder avsluttet År avsluttet

Konsolidert kontantstrømoppstilling NOK ’000

IFRS 31. mars 2012

(urevidert)

IFRS 31. mars 2011

(urevidert)

IFRS 31. desember

2011 (revidert)

IFRS 31. desember

2010 (revidert)

IFRS 31. desember

2009 (revidert)

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter (324 795) (10 911) (354 862) 28 580 69 042Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (5 932) (43 297) 32 852 (21 900) 13 838Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 247 356 62 039 703 692 2 517 (86 421)Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter (83 371) 7 831 381 682 9 197 (3 541)Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 395 207 13 525 13 525 4 328 7 869Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 311 836 21 356 395 207 13 525 4 328 1.7.4 Vesentlige endringer i Selskapets økonomiske eller konkurranse stilling etter 31. mars 2012 Bortsett fra transaksjonene beskrevet i dette Prospektet har det ikke forekommet noen vesentlige endringer i Konsernets økonomiske eller konkurransemessige stilling etter 31. mars 2012. 1.7.5 Avhengighet av forskning og utvikling, patenter og lisenser Konsernet oppfatter at virksomheten i liten grad er avhengig av forskning og utvikling eller spesielle patenter eller lisenser. 1.7.6 Utviklingstrekk Selskapet har ikke erfart noen utviklingstrekk, usikkerheter, krav, forpliktelser eller hendelser som er sannsynlig å ville ha en vesentlig effekt på Selskapets utsikter for inneværende regnskapsår. Vennligst se kapittel 6, kapittel 7, kapittel 10 og kapittel 13 for generell informasjon om nyere utviklingstrekk i Selskapet og relevante markeder.

1.8 SAMMENDRAG AV EGENKAPITAL OG GJELD

Kapitalisering per NOK '000

31. mars 2012 31. desember 2011Garantert lån - -Pantesikret lån 639 253 517 940Usikret lån 1 163 582 1 085 162Total kortsiktig gjeld A 1 802 835 1 603 102 Garantert lån - -Pantesikret lån 2 287 748 2 224 942Usikret lån 337 513 286 035Total langsiktig gjeld B 2 625 261 2 510 977 Aksjekapital 136 353 136 353Fond/bundne reserver 1 661 748 1 661 751Opptjent egenkapital (487 899) (493 906)Ikke-kontrollerende eierinteresser 6 338 6 461Total egenkapital C 1 316 540 1 310 659Gjeld og Egenkapital (A+B+C) 5 744 636 5 424 738 Belåning per NOK '000 31. mars 2012 31. desember 2011

11

Kontanter 311 836 395 207Kontantekvivalenter - -Omsetningsverdipapirer - -Likvide midler D 311 836 395 207 Finansielle omløpsfordringer E 225 936 119 527 Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 484 000 556 867Kortsiktig del av langsiktig gjeld 833 891 632,761Annen kortsiktig finansiell gjeld 484 944 413 474Kortsiktig rentebærende gjeld I 1 802 835 1 603 102 Netto rentebærende kortsiktig gjeld (I-E-D) J 1 265,063 1 088 368 Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner 2 495 393 2 376 300Annen langsiktig gjeld 122 049 120 743Eventualskatt 7 819 13 934Langsiktig rentebærende gjeld N 2 625 261 2 434 667 Netto rentebærende gjeld (J+N) O 3 890 324 3 599 345

1.9 HOVEDAKSJONÆRER OG TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER 1.9.1 Hovedaksjonærer Per dato for dette Prospektet har Selskapet totalt 95 aksjeeiere. Selskapets 20 største aksjeeiere fremgår av tabellen nedenfor:

Navn på aksjeeier Antall aksjer Prosent (%)

Selvaag Gruppen AS 41 430 087 60,8 % Ferd Eiendomsinvest AS 3 604 856 5,3 % Havfonn AS 3 604 856 5,3 % Skips AS Tudor 3 235 517 4,7 % IKM Eiendom AS 3 075 624 4,5 % Storebrand Livsforsikring 2 741 388 4,0 % Svithun Finans AS 1 181 968 1,7 % T S Eiendom AS 1 181 968 1,7 % Toluma Invest AS 813 318 1,2 % Veidekke Eiendom AS 753 238 1,1 % Rotac AS 710 033 1,0 % Lema AS 534 501 0,8 % MP Pensjon PK 522 829 0,8 % SEB Enskilda ASA 383 225 0,6 % AS Wingana 353 359 0,5 % Hustadlitt A/S 351 449 0,5 % Megaron AS 340 924 0,5 % Jasto A/S 278 089 0,4 % Statoil Pensjon 261 960 0,4 % Leif Hübert Eiendom AS 254 507 0,4 %

Sum 20 største aksjeeiere 65 613 696 96.2 % Andre aksjeeiere 2 573 100 3,8 %

Totalt antall aksjer 68 186 796 100,0 %

12

Aksjonærer som eier mer enn fem prosent av aksjekapitalen i Selskapet per datoen for dette Prospektet fremgår av nr. 1 til nr. 3 i tabellen ovenfor. 1.9.2 Transaksjoner med nærstående Selskapet har inngått enkelte nærstående transaksjoner med sine datterselskaper og tilknyttede selskaper og med sin største aksjonær. Transaksjoner med datterselskaper elimineres ved konsolidering og fremgår ikke som nærstående transaksjoner i Konsernets finansielle rapportering. Se kapittel 8.6 nedenfor for detaljer vedrørende Selskapets transaksjoner med nærstående.

1.10 DETALJER OM TILBUDET OG NOTERINGEN

1.10.1 Oversikt Tilbudet .........................................................Tilbudet er et globalt tilbud for å innhente minimum NOK 500

millioner og maksimalt NOK 800 millioner, med mulighet for overtildeling på inntil ytterligere 10 % som beskrevet i punkt 5.10, gjennom utstedelse av inntil 34 093 398 nye Tilbudsaksjer (inkludert eventuelle Aksjer utstedt i henhold til Greenshoe-Opsjonen) gjennom et Institusjonelt Tilbud, et Tilbud til allmennheten og et Ansattetilbud. Tilbudet inkluderer også konvertering av NOK 40 millioner til aksjer av en selgerkreditt på NOK 50 millioner, ved motregning, som nærmere beskrevet i punkt 5.1 og 6.1.6. Styret har indikert at ca. 10 % av Tilbudsaksjene vil bli foreløpig reservert for allokering i Tilbudet til allmennheten og Ansattetilbudet og at ca. 90 % av Tilbudsaksjene vil bli foreløpig reservert for allokering i det Institusjonelle Tilbudet.

Det Institusjonelle Tilbudet ...........................Det Institusjonelle Tilbudet, hvor Tilbudsaksjer vil bli tilbudt (a) til

investorer i Norge, (b) til investorer utenfor Norge og USA, i henhold til gjeldende unntak fra lokale prospektkrav, og (c) i USA til QIBs som definert i, og i tråd med, Rule 144A i the Securities Act på visse betingelser, og med minimum bestillingsbeløp på NOK 1 000 000 per bestilling.

Tilbudet til allmennheten ...............................Tilbudet til allmennheten, hvor Tilbudsaksjer vil bli tilbudt til

allmennheten i Norge med et minimum bestillingsbeløp på NOK 10 500 og et maksimum bestillingsbeløp på NOK 999 999.

Ansattetilbudet ...............................................Ansattetilbudet, hvor Tilbudsaksjer vil bli tilbudt til kvalifiserte

ansatte i Selskapet (som definert i kapittel 5.7.1), med et minimum bestillingsbeløp på NOK 10 500 og et maksimum bestillingsbeløp på NOK 100 000, og med en rabatt på 20 % av Tilbudsprisen. Dersom kvalifiserte ansatte ønsker å bestille ytterligere Tilbudsaksjer, må dette gjøres i Tilbudet til allmennheten.

Tilbudsprisen .................................................Tilbudsprisen for Tilbudsaksjene vil bli fastsatt av Selskapets styre,

i samråd med Tilretteleggerne, etter utløpet av book-building perioden basert på en book-building prosess. Selskapet har fastsatt et ikke-bindende indikativt prisintervall fra NOK 25 til NOK 32 per Tilbudsaksje.

Vilkår for å gjennomføre Tilbudet .................Gjennomføringen av Tilbudet er betinget av at (i) Selskapets styre

treffer vedtak om å gjennomføre Tilbudet, (ii) Oslo Børs godkjenner selskapets søknad om notering, og (iii) Selskapet, forutsatt at Tilbudet gjennomføres, oppfyller alle opptakskravene satt av Oslo Børs for notering på Oslo Børs.

Stemmeretter og restriksjoner ........................Hver aksje i Selskapet gir innehaveren rett til å avgi en stemme på

Selskapets generalforsamlinger. Se kapittel 13.9.3.

13

Bruk av proveny ............................................Provenyet fra Tilbudet er planlagt benyttet til full eller delvis tilbakebetaling av Selskapets ”bridge-to-equity” lån på NOK 500 millioner (minimum NOK 250 millioner) fra DNB Bank ASA, Selskapets lån fra Selvaag Gruppen AS på NOK 165 millioner, samt kostnader forbundet med Tilbudet. I provenyet inngår også oppgjør av NOK 40 millioner, som skal gjøres opp ved utstedelse av aksjer i Selskapet, av selgerkreditten på NOK 50 millioner fra Svithun Finans AS. Dersom Selskapet mottar mer enn NOK 500 millioner i brutto proveny fra Tilbudet, skal dette overskytende beløpet benyttes til ytterligere nedbetaling av ”bridge-to-equity” lånet inntil dette er fullt tilbakebetalt. Eventuelt ytterligere innhentet kapital vil bli benyttet til å finansiere Selskapets videre vekst innenfor Selskapets strategi, som beskrevet i kapittel 6.4, herunder å støtte Selskapets strategi om å styrke sin posisjon som en av de ledende boligutviklere i Norge, og over tid i utvalgte byer i Skandinavia. Selvaag Gruppen AS og Svithun Finans AS har forhåndsbestilt Tilbudsaksjer til Tilbudsprisen for henholdsvis NOK 165 millioner og NOK 40 millioner, som ytterligere beskrevet i punkt 5.1. I tillegg har Selvaag Gruppen AS forhåndsbestilt Tilbudsaksjer til Tilbudsprisen for ytterligere NOK 10 millioner.

Book-building Perioden i det Institusjonelle Tilbudet ..................................Fra og med den 23. mai 2012 kl 09.00 til kl 17:30 den 7. juni 2012

(med forbehold om forkortelse eller forlengelse). Bestillingsperioden i Tilbudet til allmennheten og Ansattetilbudet ...................Fra og med den 23. mai 2012 kl 09.00 til kl 12:00 den 7. juni 2012

(med forbehold om forkortelse eller forlengelse). Allokering ......................................................Melding om allokering er forventet utstedt på eller rundt 8. juni

2012.

Betaling og levering .......................................Det er forventet at betaling for aksjer i Tilbudet skal skje på eller rundt 13. juni 2012. Selskapet forventer å levere aksjene i det Institusjonelle Tilbudet gjennom levering av lånte aksjer mot betaling på eller rundt 13. juni 2012. Selskapet forventer å utstede og levere Tilbudsaksjene i Tilbudet til allmennheten og Ansattetilbudet på eller rundt 13. juni 2012.

Notering og start av handel ............................Selskapet har søkt om notering av Selskapets Aksjer på Oslo Børs. Styret ved Oslo Børs forventes å behandle noteringssøknaden på styremøtet som skal avholdes 23. mai 2012. Dersom noteringssøknaden godkjennes og Tilbudet gjennomføres, forventes handel i Aksjene (inkludert Tilbudsaksjene) å begynne på Oslo Børs på eller rundt 14. juni 2012.

Aksjekapital før Tilbudet ...............................Selskapets registrerte aksjekapital før Tilbudet er NOK

136 373 592 bestående av 68 186 796 Aksjer hver med en pålydende verdi på NOK 2,00 fullt innbetalt og utstedt i henhold til norsk lov.

Aksjekapital etter Tilbudet ............................Selskapets registrerte aksjekapital vil som følge av Tilbudet øke med NOK 68 186 796 til NOK 204 560 388 fordelt på 102 280 194 Aksjer hver med en pålydende verdi på NOK 2,00 (under forutsetning av utstedelse av maksimalt antall Tilbudsaksjer) (34 093 398), inkludert eventuelle Aksjer utstedt i henhold til Greenshoe-Opsjonen).

Utvanning ......................................................Forutsatt utstedelse av maksimalt antall Tilbudsaksjer ((inkludert

14

eventuelle Aksjer utstedt i henhold til Greenshoe-Opsjonen) (34 093 398) vil Tilbudet resultere i en umiddelbar utvanning på ca 33 %. Imidlertid forventes Selskapets hovedaksjonær, Selvaag Gruppen AS, som eier ca 60,8 % av Aksjene forut for Tilbudet, å opprettholde et eierskap i området rundt 50 % etter gjennomføringen av Tilbudet.

Lock-up avtale ...............................................Tilretteleggerne har inngått en avtale om lock-up med Selvaag Gruppen AS, som eier ca 60,8 % av Selskapet før Tilbudet. Etter lock-up avtalen har Selvaag Gruppen AS akseptert å ikke tilby, selge, inngå avtale om eller på annen måte disponere aksjene i Selskapet i en periode på 12 måneder etter den første dagen med handel i Aksjene på Oslo Børs uten forutgående skriftlig aksept fra Tilretteleggerne.

Aksjenes ISIN ................................................Selskapets Aksjer har (ISIN) NO 001 061245.0.

Oslo Børs Ticker ............................................“SBO” 1.10.2 Tidsplan Book-building periode og Bestillingsperiode starter kl. 09:00................................ 23. mai 2012 Bestillingsperiode slutter kl. 12.00..……………………...…………..…………… På eller rundt 7. juni 20121 Book-building Periode slutter kl. 17.30…………………………………………… På eller rundt 7. juni 20122

Allokering av aksjene tilbudt i Tilbudet og beslutning om endelig størrelse på Tilbudet og endelig Tilbudspris……………………………………………………

På eller rundt 8. juni 2012

Offentliggjøring av resultatet av Tilbudet............................................……………. På eller rundt 8. juni 2012Distribusjon av allokeringsbrev................................................................................ På eller rundt 8. juni 2012Betalingsdato for Tilbudet til allmennheten og Ansattetilbudet…………………………………………………………………….

På eller rundt 13. juni 2012

Levering og betaling av Aksjene i det Institusjonelle Tilbudet gjennom levering av lånte eksisterende aksjer.........................................................................

På eller rundt 13. juni 2012

Utstedelsesdato for Tilbudsaksjene .………………………………………….…… På eller rundt 13. juni 2012Levering av aksjer i Tilbudet til allmennheten og Ansattetilbudet...……………………………………………………………………

På eller rundt 13. juni 2012

Notering og første handelsdag for Aksjene (inkludert Tilbudsaksjene) på Oslo Børs...................................................................................…………….......

På eller rundt 14. juni 2012

Vennligst se kapittel 5 ”The Listing and the Offering” for nærmere detaljer vedrørende vilkårene for Tilbudet. 1.10.3 Bruttoproveny fra Tilbudet Bruttoprovenyet fra Tilbudet er forventet å utgjøre mellom NOK 500 millioner og NOK 800 millioner (inkludert konvertering av NOK 40 millioner til aksjer av selgerkreditt på NOK 50 millioner, ved motregning, som ytterligere beskrevet i punkt 5.1 og 6.1.6), ekskludert provenyet fra eventuelle Aksjer utstedt i henhold til Greenshoe-Opsjonen. 1.10.4 Kostnader Transaksjonskostnader og andre direkte kostnader som kan tillegges i forbindelse med Tilbudet og noteringen av Selskapets Aksjer på Oslo Børs vil bli dekket av Selskapet. Bestillere i Tilbudet vil ikke pådra seg meglerkostnader til Tilretteleggerne i direkte tilknytning til Tilbudet.

Transaksjonskostnadene for Selskapet i tilknytning til Tilbudet og Noteringen estimeres å være i området mellom NOK 24 millioner og NOK 40 millioner på bakgrunn av intervallet i Tilbudets størrelse. Nettoprovenyet

1 Gjenstand for forkortelse eller forlengelse. 2 Gjenstand for forkortelse eller forlengelse.

15

vil være i området mellom NOK 476 millioner og NOK 760 millioner, med forbehold om den endelige størrelsen på Tilbudet. For en nærmere beskrivelse av benyttelsen av slikt proveny, se punkt 5.1 “Reasons for the stock exchange listing and the Offering”.

1.11 TILLEGGSINFORMASJON

1.11.1 Aksjekapital og aksjonærforhold Selvaag Bolig ASA er et norsk allmennaksjeselskap med organisasjonsnummer 992 587 776. Selskapets registrerte aksjekapital før notering og Tilbudet er NOK 136 373 592 bestående av 68 186 796 Aksjer, hver med en pålydende verdi på NOK 2,00 fullt innbetalt og utstedt i henhold til norsk lov. Alle utstedte Aksjer i Selskapet gir like aksjonærrettigheter i alle henseender. Det er kun en aksjeklasse i Selskapet og alle Selskapets Aksjer er fritt omsettelige i henhold til Selskapets vedtekter. Se kapittel 13 “Shares and Share Capital” for en nærmere beskrivelse av Selskapets aksjekapital. Aksjene er registrert i VPS under det internasjonale verdipapir identifikasjons nummer (ISIN) NO 001 061245.09. Selskapets kontofører utsteder er DNB Bank ASA, Verdipapirservice, Stranden 21, N-0021 Oslo. 1.11.2 Vedtekter Selskapets vedtekter er inntatt som vedlegg 1 til dette Prospektet. 1.11.3 Dokumenter for gjennomsyn For dette Prospektets virketid vil dokumentene listet opp nedenfor være tilgjengelig for gjennomsyn ved Selskapets registrerte adresse Lørenvangen 22, 0580 Oslo, ved henvendelse per telefon: +47 02224 eller nedlastbart fra Selskapets hjemmeside: www.selvaagbolig.no: Selskapets stiftelsesdokumenter og vedtekter; Historisk finansiell informasjon for Selskapet og dets datterselskaper for hver av de siste to år før

offentliggjøringen av dette Prospektet; Børsmeldinger, inkludert kvartalsrapporter, distribuert av Selskapet gjennom Oslo Børs sitt

informasjonssystem etter innsending av søknad om notering; Alle rapporter, brev og andre dokumenter og ekspertuttalelser som er utarbeidet på anmodning fra utsteder,

som helt eller delvis inngår i registreringsdokumentet, eller som det vises til i registreringsdokumentet

1.11.4 Uttalelser fra tredjeparter Informasjon i dette Prospektet som har blitt innhentet fra tredjeparter har blitt presist reprodusert og, så vidt Selskapet er klar over og evner å fastslå fra informasjonen offentliggjort av tredjeparter, ingen fakta har blitt utelatt som ville gjort den reproduserte informasjonen unøyaktig eller villedende. Informasjon innhentet fra tredjeparter er identifisert der den er blitt benyttet.

16

2. SUMMARY

The following summary should be read as an introduction, and is qualified in its entirety, by the more detailed information and the Appendices appearing elsewhere in this Prospectus. Any decision to invest in the Shares should be based on a consideration of the Prospectus as a whole. In case a claim relating to the information contained in the Prospectus is brought before a court, the plaintiff Investor might have to bear the cost of translating the Prospectus before legal proceedings are initiated. Civil liability attaches to those persons who have tabled the summary including any translation thereof, and applied for its notification, but only if the summary is misleading, inaccurate or inconsistent when read together with the other parts of the Prospectus.

For definitions and terms used throughout this Prospectus, please refer to Section 19 “Definitions and Glossary of Terms”.

2.1 DESCRIPTION OF SELVAAG BOLIG ASA 2.1.1 Introduction Selvaag Bolig ASA (the “Company” or “Selvaag Bolig”) is a public limited liability company (“allmennaksjeselskap”) incorporated on 11 April 2008 as a private limited company and has later been converted to a public limited company regulated by the Norwegian Public Limited Companies Act and the laws of Norway, and is registered with the Norwegian Register of Business Enterprises with organisation number 992 587 776. The Company’s head office and registered office is Lørenvangen 22, 0580 Oslo, Norway. The mailing address of the Company is P.O. Box 544 Økern, N-0512 Oslo, Norway and the telephone number is +47 02224. The Company’s website is www.selvaagbolig.no and contact e-mail is post@selvaagbolig.no.

The Company is the parent company of the Group as further described under Section 6.2 “Legal Structure of the Selvaag Bolig Group”. The operational activities of the Group are performed through subsidiaries. The Group employs approximately 87 persons as per the date of this Prospectus, whereof 42 are employed by the Company and 45 are employed by subsidiaries. 2.1.2 History The history of Selvaag Bolig can be summarized as follows:

1936 - Olav Selvaag started his career as a building engineer in Fr. Ringnes Entreprenør.

1945 - Fr. Ringnes Entreprenør was renamed Ringnes & Selvaag, Olav Selvaag now co-owner.

1948 - The “Ekeberg House” was constructed, which represented a new and revolutionary way of constructing residential homes.

1952 - Engineering, procurement and construction – construction of small residences in row with a new construction method and block apartments with external spiral stairs. Serial manufacturing of small residences and block apartments at Bestum in Oslo.

1953 - By 1953 Olav Selvaag had assumed the sole ownership of Ringnes & Selvaag, and the entity was renamed A/S Selvaagbygg.

1957 - Completion of more than 1,500 residential units at Veitvet, north of Oslo city centre.

1976 - Selvaag completed the construction of 4,000 terraced apartments at Vestli (north of Oslo city centre), which marked the start of a leading position within residential construction in the Oslo region. Moss hospital built with industrial expertise.

1980 - Proposal to roof Majorstua station

1986 - Proposal on waterline to release areas proximating the sea for residential and city development

1999 - Selvaag initiated the construction of modular based residences. Selvaag acquired Løren leir and adjacent land plots, north of Oslo city centre.

17

2.1.3 Business description According to the Articles of Association section 3, the Company’s object is:

“to acquire and develop residential housing projects for the purpose of sale, purchase and sale of property, as well as other affiliated business, hereunder commercial property. The Company may participate in other companies at home and abroad in relation to residential housing development.” (Office translation)

Selvaag Bolig is a residential real estate developer in Norway and over time in selected cities in the Scandinavian region, with three supporting business units; i) real estate brokerage, rentals and settlement through the business unit Meglerhuset Selvaag, ii) modular homes through Selvaag Bolig Modulbygg AS and iii) service offering in connection with the Plussbolig concept through Selvaag Pluss Service AS. The Company’s real estate development operations consist of both wholly owned and partly owned residential development projects, some in joint venture with external investors.

2.2 PURPOSE AND BACKGROUND OF THE LISTING AND THE OFFERING The contemplated Listing of the Shares on Oslo Børs is an important step in facilitating liquidity in the Shares and thereby making the Shares a more attractive investment for existing and new shareholders. The Listing will also improve the Company’s access to equity capital markets, in addition to further enhancing the Company’s access to bank financing and financing in the bond market, which will support the Company’s growth strategy. Post listing the Shares may also be used as consideration with respect to future investments. The proceeds from the Offering are planned used for repaying in part or full the NOK 500 million equity bridge term loan from DNB Bank ASA (minimum NOK 250 million) (as further described in Section 12.5 “Borrowings”), repayment of the NOK 165 million loan from Selvaag Gruppen AS (following a subscription by Selvaag Gruppen AS for a similar amount in the Offering) (as further described in Section 12.5 “Borrowings”), and payment of costs related to the Offering. The proceeds also include settlement of NOK 40 million, which shall be settled by issue of shares in the Company, of the NOK 50 million seller’s credit from Svithun Finans AS (as further described in Section 5.1 and 6.1.6 “Acquisition of remaining part of Bo En AS (Selvaag Bolig Rogaland AS)”). If the Company receives more than NOK 500 million in gross proceeds from the Offering, such excess amount shall be used for further repayment of the equity bridge term loan until it is fully repaid. Any further capital raised will be used to finance the Company’s growth within its strategy, as described in Section 6.4 “Company strategy, concept and goals”, hereunder support the Company’s strategy of growing its position as one of the leading residential developers in Norway, and over time in selected cities in the Scandinavian region. Selvaag Bolig has through the merger with Hansa Property Group AS, the private placement directed towards the owners of Selvaag Pluss Eiendom KS and the acquisition of the remaining part of Bo En AS (renamed Selvaag Bolig Rogaland AS), already secured a significant land portfolio financed through the above-mentioned equity bridge term loan. Selvaag Gruppen AS and Svithun Finans AS have pre-applied for Offer Shares at the Offer Price for NOK 165 million and NOK 40 million, respectively. In addition, Selvaag Gruppen AS has pre-applied for Offer Shares at

2002 - Selvaag won the tender for the development of Tjuvholmen in Oslo city centre.

2004 - The first Plussbolig apartments were brought to the market.

2008 - The residential development business was separated and transferred to a new sub-group, Selvaag Bolig.

2010 - Selvaag Bolig entered the Swedish real estate market through a joint venture with Veidekke Bostad AB.

2011 - Selvaag Bolig merged with Hansa Property Group AS and carried out a private placement directed towards the owners in the limited partnership Selvaag Pluss Eiendom KS, both completed in August. Selvaag Bolig converted into a public limited liability company in September. Following the merger, Selvaag Bolig became the owner of 62.5% of the shares in Bo En AS, a residential housing developer in the Stavanger region. In November 2011 Selvaag Bolig bought the remaining 37.5% of Bo En AS from Svithun Finans AS. Bo En AS is now a wholly-owned subsidiary of Selvaag Bolig, and recently changed the name to Selvaag Bolig Rogaland AS.

18

the Offer Price for an additional NOK 10 million.

2.3 THE LISTING The Shares are not currently listed on Oslo Børs or any other regulated market. The Company has on 23 April 2012 applied for Listing of its Shares on Oslo Børs. It is expected that the board of directors of Oslo Børs will consider the application on 23 May 2012. Provided that the board of directors of Oslo Børs on 23 May 2012 approves the Shares for listing and the Offering is completed, the first day of trading of the Shares, including the Offer Shares, on Oslo Børs, is expected to be on or about 14 June 2012. The Shares are expected to trade under the ticker code “SBO”. However, there can be no assurance that Oslo Børs will approve the Listing Application or that the Listing of the Shares will be effective.

2.4 SUMMARY OF RISK FACTORS A number of risk factors may adversely affect the Company. Below is a summary of the most relevant risk factors described in Section 3 “Risk factors”. The risks described below are risks concerning the Company and the Group, the Company’s industry and its Shares, that are deemed material by the Company and that the Company is aware of as of the date of this Prospectus. If any of the risks described below materialise, individually or together with other circumstances, the Group’s business, financial position, cash flow, results of operations and/or prospects could be materially adversely affected, which may cause a decline in the value and trading price of the Shares that could result in a loss of all or part of any investment in the Shares. Risk related to the Company and the industry in which it operates:

The Group depends on the demand for the residential properties developed, and the services offered, by the Group, particularly in Norway, but also in the other geographic areas in which the Group is present

The value of the Group’s assets is exposed to macroeconomic fluctuations The Group may not be able to successfully implement its strategies The Group faces development risks in its business of development and sale of residential properties The Group is dependent on using sub-suppliers The Group is dependent on attracting and retaining qualified personnel The Group’s insurance coverage may be inadequate Competition in the markets in which the Group operates may adversely affect the Group The Group is exposed to environmental risks related to land The Group is exposed to the risks of not being able to pay future dividends or service its debt Risks related to related party transactions and separation from the Selvaag Group Risks related to the merger with Hansa Property Group AS and the incorporation of Selvaag Pluss

Eiendom KS and Bo En AS (now Selvaag Bolig Rogaland AS) in the Group The Group has a limited operating history as a separate entity and investors may have difficulties

assessing its historical performance and outlook for future performance and operating results The Group is exposed to risk due to its use of the “Selvaag” name The Group faces risks related to future growth Changes in planning regulations and existing exemption practices by authorities may significantly

affect the operations of the Group, and changes in infrastructure could materially impact on the demand for the Group’s residential units

Governmental laws and regulations could hinder or delay the Group’s operations, increase the Group’s operating costs and reduce demand for the Group’s services and/or restrict the Group’s ability to operate

The Group faces risks in relation to title and ownership to its properties

Risk related to financial issues:

The Group is dependent on its current financing arrangements, renewal of these and/or obtaining new financing agreements to fund its operations and future investments

The Group is exposed to the lending market for purchasers of residential properties The Group may require additional capital to execute the Group’s growth strategy

19

The Group is subject to interest rate and currency risks The Group is subject to the risk of changes in laws and regulations concerning tax and other duties The Group is exposed to credit risk

Risk factors relating to the Shares:

The Listing Application may not be approved by Oslo Børs, in which case the Offering will not be completed

The market price of the Shares may be highly volatile The Shares may be subject to limited liquidity, and you may not be able to resell your Shares at or

above the Offer Price Shareholders not participating in future offerings of Shares or other equity instruments may be diluted Investors may not be able to exercise their voting rights for Shares registered in a nominee account The Company will have one majority shareholder at completion of the Offering Future sales of Shares by the Company’s primary insiders or other major shareholders may depress the

price of the Shares The Shares are subject to certain restrictions on sale and transfer Shareholders outside of Norway are subject to exchange rate risk

Other risks:

The ability of shareholders of the Company to make claims against the Company in their capacity as such following registration of the share capital increase in the Norwegian Register of Business Enterprises is severely limited under Norwegian law

The ability to bring an action against the Company may be limited under Norwegian law The Group may be subject to litigation that could have an adverse effect on the Group

2.5 DIRECTORS, SENIOR MANAGEMENT AND EMPLOYEES

2.5.1 Board of Directors The Board of Directors consists of eight members: Olav Hindahl Selvaag (Chairman), Karsten Bomann Jonsen (Board member), Anne Breive (Board member), Wenche Kjølås (Board member), Ole Jarl Rettedal (Board member), Gisele Marchand (Board member), Christopher Brunvoll (Board member, employee representative) and Anne-Kari Drønen Mathiesen (Board member, employee representative). 2.5.2 Management The Group’s executive management comprises:

Baard Schumann (born 1970), Chief Executive Officer

Haavard Rønning (born 1973), Chief Financial Officer

Petter Cedell (born 1964), Director Real Estate Investments

Anne-Grethe Storaker (born 1954), Sales and Marketing Director

Halvard Kverne (born 1962), Project Director

Sverre Molvik (born 1971), Project Director 2.5.3 Employees As of the date of this Prospectus, Selvaag Bolig ASA and its subsidiaries employ 87 people, whereof 42 are employed by the Company and 45 are employed by subsidiaries. For more information, please refer to Section 8.3 ”Employees” below.

20

2.6 ADVISORS AND AUDITORS

2.6.1 Managers The Managers for the Offering and the Listing are ABG Sundal Collier Norge ASA, Munkedamsveien 45 E, P.O. Box 1444 Vika, N-0115 Oslo, Norway, DNB Markets, a division of DNB Bank ASA, Stranden 21, Aker Brygge, N-0021 Oslo, Norway and Pareto Securities AS, Dronning Mauds gt. 3, P.O. Box 1411 Vika, N-0115 Oslo, Norway. 2.6.2 Independent Auditor The Company’s independent auditor is PricewaterhouseCoopers AS (“PwC”), Dronning Eufemias gate 8, P.O. Box 748, NO-0106 Sentrum, Norway, with organisation number 987 009 713. For further information, please refer to Section 10.7.

2.7 SUMMARY OF OPERATING AND FINANCIAL INFORMATION The selected financial information set forth in this Prospectus should be read in conjunction with the financial statements and the notes to those statements set out in Appendix 2, 3 and 4 in addition to Section 10 and 11 in this Prospectus. 2.7.1 Summary of Consolidated Statements of Comprehensive Income

Three months ended Year ended Consolidated Statements of Comprehensive Income as at NOK '000

IFRS 31 March 2012

(unaudited)

IFRS 31 March 2011

(unaudited)

IFRS 31 December 2011 (audited)

IFRS 31 December 2010 (audited)

IFRS 31 December 2009 (audited)

Total revenue 191,971 41,198 309,822 379,130

354,046

Total operating expenses (175,621) (47,011) (302,682) (358,404) (317,880)

Operating profit (loss) 16,350 (5,813) 7,140 20,726 36,166

Net financial expenses (16,546) (572) (36,115) (23,256) (13,128)

Profit (loss) before income taxes (196) (6,385) (28,975) (2,530) 23,038

Profit (loss) for the period 5,884 (4,225) (5,710) (16,323) 2,470

Total comprehensive income for the period 5,881 (4,234) (5,706) (16.397) 3,976

2.7.2 Summary of Consolidated Statements of Financial Position Consolidated Statements of Financial Position as at NOK '000

IFRS 31 March 2012

(unaudited)

IFRS 31 December 2011

(audited)

IFRS 31 December 2010

(audited)

IFRS 31 December 2009

(audited)

ASSETS

Total non-current assets 712,641 698,979 626,107 709,690

Total current assets 5,031,995 4,725, 759 456,063 599,461

TOTAL ASSETS 5,744,636 5,424,738 1,082,170 1,309,151

EQUITY AND LIABILITIES

Total equity 1,316,540 1,310,659 322,042 225,276

Total non-current liabilities 2,625,261 2,510,977 84,897 99,568

Total current liabilities 1,802,835 1,603,102 675,231 984,307

Total liabilities 4,428,096 4,114,079 760,128 1,083,875

TOTAL EQUITY AND LIABILITIES 5,744,636 5,424,738 1,082,170 1,309,151

21

2.7.3 Summary of Consolidated Statements of Cash Flow

Three months ended Year ended

Consolidated Cash Flow as at NOK '000

IFRS 31 March 2012

(unaudited)

IFRS 31 March 2011

(unaudited)

IFRS 31 December

2011 (audited)

IFRS 31 December 2010 (audited)

IFRS 31 December

2009 (audited)

Net cash flow from operating activities (324,795) (10,911) (354,862) 28,580 69,042

Net cash flow from investing activities (5,932) (43,297) 32,852 (21,900) 13,838

Net cash flow from financing activities 247,356 62,039 703,692 2,517 (86,421)

Net change in cash and cash equivalents (83,371) 7,831 381,682 9,197 (3,541) Cash and cash equivalents at the beginning of the period 395,207 13,525 13,525 4,328 7,869 Cash and cash equivalents at the end of the period 311,836 21,356 395,207 13,525 4,328 2.7.4 Significant changes in the Company’s financial or trading position since 31 March 2012 Except for transactions described in this Prospectus, there have been no significant changes in the financial or trading position of the Group since 31 March 2012. 2.7.5 Dependence on research and development, patents and licences In the opinion of the Group, its business is not materially dependent on any research and development, or on particular patents or licenses. 2.7.6 Trend information The Company has not experienced any trends, uncertainties, demands, commitments or events that are reasonably likely to have a material effect on the Company’s prospects for the current financial year. Please see Section 6 “Presentation of the Company”, Section 7 “Market overview”, Section 10 “Operating and financial information” and Section 13 “Shares and share capital” for general information about recent trends in the Company’s business and relevant markets. 2.8 SUMMARY OF CAPITALISATION AND INDEBTEDNESS

Capitalization as at NOK '000

31 March 2012 31 December 2011Guaranteed - -Secured 639,253 517,940Unguaranteed/unsecured 1,163,582 1,085,162Total current debt A 1,802,835 1,603,102 Guaranteed - -Secured 2,287,748 2,224,942Unguaranteed/unsecured 337,513 286,035Total non-current debt B 2,625,261 2,510,977 Share capital 136,353 136,353Reserves 1,661,748 1,661,751Retained earnings (487,899) (493,906)Non-controlling interests 6,338 6,461Shareholders’ equity C 1,316,540 1,310,659Total capitalization A+B+C 5,744,636 5,424,738 Indebtedness as at NOK '000 31 March 2012 31 December 2011Cash at bank and in hand 311,836 395,207Cash equivalents - -Trading securities - -

22

Liquidity D 311,836 395,207 Current Financial Receivables E 225,936 119,527 Current bank debt 484,000 556,867Current portion of non-current debt 833,891 632,761Other current financial debt 484,944 413,474Current financial debt I 1,802,835 1,603,102 Net current financial indebtedness (I-E-D) J 1,265,063 1,088,368 Non-current bank loans 2,495,393 2,376,300Other non-current debt 122,049 120,743Deferred tax 7,819 13,934Non-current financial indebtedness N 2,625,261 2,434,667 Net financial indebtedness (J+N) O 3,890,324 3,599,345

2.9 MAJOR SHAREHOLDERS AND RELATED PARTY TRANSACTIONS 2.9.1 Major shareholders As of date of this Prospectus, the Company had in total 95 shareholders. The 20 largest shareholders are shown in the table below:

Name of shareholder Number of shares Ownership (%)

Selvaag Gruppen AS 41,430,087 60.8% Ferd Eiendomsinvest AS 3,604,856 5.3% Havfonn AS 3,604,856 5.3% Skips AS Tudor 3,235,517 4.7% IKM Eiendom AS 3,075,624 4.5% Storebrand Livsforsikring 2,741,388 4.0% Svithun Finans AS 1,181,968 1.7% T S Eiendom AS 1,181,968 1.7% Toluma Invest AS 813,318 1.2% Veidekke Eiendom AS 753,238 1.1% Rotac AS 710,033 1.0% Lema AS 534,501 0.8% MP Pensjon PK 522,829 0.8% SEB Enskilda ASA 383,225 0.6% AS Wingana 353,359 0.5% Hustadlitt A/S 351,449 0.5% Megaron AS 340,924 0.5% Jasto A/S 278,089 0.4% Statoil Pensjon 261,960 0.4% Leif Hübert Eiendom AS 254,507 0.4%

Sum 20 largest shareholders 65,613,696 96.2% Other shareholders 2,573,100 3.8%

Total number of shares 68,186,796 100.0% Shareholders holding more than 5% of the share capital in the Company as of the date of this Prospectus are the shareholders listed in no. 1 to and including no. 3 in the table above.

23

2.9.2 Related party transactions The Company has entered into certain related party transactions with its subsidiaries and associated companies, and with its principal shareholder. Transactions with subsidiaries are eliminated on a consolidated level and are not reported as related party transactions in the Group’s consolidated financial statements. See Section 8.6 below for details of the Company’s related party transactions.

2.10 DETAILS OF THE OFFERING AND ADMISSION TO TRADING

2.10.1 Overview The Offering ..........................................The Offering consists of a global offer to raise gross proceeds of

minimum NOK 500 million and maximum NOK 800 million, with an Over-Allotment Option of an additional 10% as described in Section 5.10, through the issuance of up to 34,093,398 Offer Shares by the Company (including any Shares issued pursuant to the Greenshoe Option) through an Institutional Offering and a parallel Retail Offering and Employee Offering. The Offering also includes conversion of NOK 40 million into Shares of the NOK 50 million seller’s credit, by set-off, as further described in Sections 5.1 and 6.1.6. The Board has indicated that approximately 10% of the Offer Shares will be provisionally reserved for allotment in the Retail Offering and the Employee Offering and that approximately 90% of the Offer Shares will be provisionally reserved for allotment in the Institutional Offering.

Institutional Offering .....................................The Institutional Offering in which Offer Shares are being offered

subject to a lower limit per application of NOK 1,000,000 (a) to investors in Norway, (b) to investors outside Norway and the United States pursuant to applicable exemptions from local prospectus requirements, and (c) in the United States to QIBs as defined in, and in reliance on, Rule 144A under the Securities Act, subject to certain restrictions.

Retail Offering ...............................................The Retail Offering in which Offer Shares are being offered to the

public in Norway, subject to a minimum application amount of NOK 10,500 and a maximum application amount of NOK 999,999, per applicant.

Employee Offering ........................................The Employee Offering in which Offer Shares are being offered to

the Company’s Eligible Employees (as defined in Section 5.7.1) subject to a minimum application amount of NOK 10,500 and a maximum application amount of NOK 100,000, and with a discount of 20% of the Offer Price. Eligible Employees will have to apply for Offer Shares in the Retail Offering if they wish to apply for further Offer Shares.

Offer Price .....................................................The Offer Price for the Offer Shares will be determined by the

Board, in consultation with the Managers, after the end of the Book-building Period based on a book-building procedure conducted by the Managers. A non-binding Indicative Price Range from NOK 25 to NOK 32 per Offer Share has been set by the Company.

Conditions for Completion of the Offering ...............................................The completion of the Offering is subject to (i) the Board of

Directors approving the completion of the Offering, (ii) Oslo Børs having approved the Company’s Listing Application, and (iii) the Company, subject to completion of the Offering, satisfying the conditions for listing on Oslo Børs as decided by Oslo Børs.

24

Voting Rights and Restrictions ......................Each Share gives the holder the right to cast one vote at general

meetings of shareholders. See Section 13.9.3 “Voting rights – Amendments to the Articles of Association”.

Use of Proceeds .............................................The proceeds from the Offering are planned used for repaying in part or full the NOK 500 million equity bridge term loan (minimum NOK 250 million) from DNB Bank ASA, the NOK 165 million loan from Selvaag Gruppen AS (following a subscription by Selvaag Gruppen AS for a similar amount in the Offering), and costs related to the Offering. The proceeds also include settlement of NOK 40 million, which shall be settled by issue of Shares in the Company, of the NOK 50 million seller’s credit from Svithun Finans AS. If the Company receives more than NOK 500 million in gross proceeds from the Offering, such excess amount shall be used for further repayment of the equity bridge term loan until it is fully repaid. Any further capital raised will be used to finance the Company’s growth within its strategy, as described in Section 6.4 “Company strategy, concept and goals” respectively, hereunder support Selvaag Bolig’s strategy of growing its position as one of the leading residential developers in Norway and over time in selected cities in the Scandinavian region. Selvaag Gruppen AS and Svithun Finans AS have pre-applied for Offer Shares at the Offer Price for NOK 165 million and NOK 40 million, respectively, as further described in Section 5.1. In addition, Selvaag Gruppen AS has pre-applied for Offer Shares at the Offer Price for an additional NOK 10 million.

Book-building Period in the Institutional Offering .....................................From and including 23 May 2012 at 09:00 hours (CET) to 7 June

2012 at 17:30 hours (CET), subject to shortening or extension. Application Period in the Retail Offering and the Employee Offering ............................From and including 23 May 2012 at 09:00 hours (CET) to 7 June

2012 at 12:00 hours (CET), subject to shortening or extension. Allocation ......................................................Notifications of allocation are expected to be issued on or about 8

June 2012.

Payment and Delivery ...................................It is expected that payment for the Offer Shares will be made on or about 13 June 2012. The Company expects to deliver the Offer Shares in the Institutional Offering through delivery of Borrowed Shares against payment on or about 13 June 2012. The Company expects to issue and deliver the Offer Shares in the Retail Offering and the Employee Offering on or about 13 June 2012.

Listing and Start of Trading ...........................The Company has applied for Listing of the Shares on Oslo Børs. The board of directors of Oslo Børs is expected to consider the Listing Application in its board meeting to be held on 23 May 2012. If the Listing is approved and the Offering is completed, the Shares (including the Offer Shares) are expected to commence trading on Oslo Børs on or about 14 June 2012.

Share Capital before the Offering ..................The Company’s registered share capital prior to the Offering is

NOK 136,373,592 consisting of 68,186,796 Shares each with a nominal value of NOK 2.00 fully paid and issued in accordance with Norwegian law.

Share Capital after the Offering .....................Following completion of the Offering the share capital of the Company will be increased by NOK 8,186,396, to NOK

25

204,560,388, divided into 102,280,194 Shares with a par value of NOK 2.00 each (assuming issuance of the maximum number of Offer Shares, including any Shares issued pursuant to the Greenshoe Option) (34,093,398).

Dilution ..........................................................Assuming issuance of the maximum number of Offer Shares (including issuance of any Shares issued pursuant to the Greenshoe Option) (34,093,398), the Offering will result in an immediate dilution of approximately 33%. However, the Company’s main shareholder, Selvaag Gruppen AS, who owns approximately 60.8% of the Shares prior to the Offering is expected to maintain an ownership share in the region of 50% after completion of the Offering.

Lock-up Arrangement ....................................The Managers have entered into a lock-up agreement with Selvaag Gruppen AS owning approximately 60.8% of the Company prior to the Offering. Under the lock-up agreement, Selvaag Gruppen AS has agreed not to offer, sell, contract or otherwise dispose of shares in the Company for a period of 12 months following the first day of trading of the Shares on Oslo Børs without the prior written consent of the Managers.

Share ISIN .....................................................The Shares have (ISIN) NO 001 0612450.

Oslo Børs Ticker Symbol ..............................“SBO” 2.10.2 Timetable Book-building Period and Application Period commence at 09:00 hours CET.....…. 23 May 2012 Application Period ends at 12:00 hours CET ......................................... …………… On or about 7 June 2012 Book-building Period ends at 17:30 hours CET ..................................... …………… On or about 7 June 2012 Allocation of the Offer Shares and resolution on final Offering size and final Offer Price ...................................................................................... ……………

On or about 8 June 2012

Publication of the results of the Offering................................................……………. On or about 8 June 2012 Allocation letters distributed........................................................................................ On or about 8 June 2012 Payment Date for the Retail and Employee Offering............................…………….. On or about 13 June 2012 Delivery and payment of the Offer Shares in the Institutional Offering through delivery of Borrowed Shares..........................................................................

On or about 13 June 2012

Issue date for the new Offer Shares…………………………………………….…… On or about 13 June 2012 Delivery of the Offer Shares in the Retail Offering and Employee Offering...…….. On or about 13 June 2012 Listing and commencement of trading in the Shares (including the Offer Shares) on Oslo Børs....................................................................................…………….......

On or about 14 June 2012

Please refer to Section 5 “The Listing and the Offering” for further details on the terms of the Offering. 2.10.3 Gross proceeds from the Offering The gross proceeds from the Offering are expected to amount to between NOK 500 million and NOK 800 million (including the conversion of NOK 40 million into Shares of the NOK 50 million seller’s credit, by set-off, as further described in Sections 5.1 and 6.1.6), excluding proceeds from any Shares issued pursuant to the Greenshoe Option. 2.10.4 Expenses Transaction costs and all other directly attributable costs in connection with the Offering and the Listing will be borne by the Company. Applicants in the Offering will not incur any brokerage fees to the Managers directly related to the Offering.

26

The transaction costs for the Company related to the Offering and Listing are estimated to be in the region of NOK 24 million to NOK 40 million given the interval of the Offering size. The net proceeds will be in the region of NOK 476 million to NOK 760 million subject to the final Offering size. For a description of the use of such proceeds, see Section 5.1 “Reasons for the stock exchange listing and the Offering”.

2.11 ADDITIONAL INFORMATION

2.11.1 Share capital and shareholder matter