不動産マーケットレポート10

Octob e r, 2 0 15

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）

10億円未満の賃貸マンションにみる評価額の違い ・・・・・・・・・・・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・・ 6

10億円未満の賃貸マンションの取得キャップレートの状況 ・・・・・ 8

2 2015, October みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

10 億円未満の賃貸マンションにみる評価

10億円未満※1の賃貸マンションは、国内外の富裕層の投資対象となるケースがありますが、J-REITでもこれまで積極的に取得してきました。2015年3月末現在東京都で307棟を運用しており、J-REITが開示する物件データは取得額や運用実績のベンチマークとして活用することが可能と考えられます。

●概要（所在地、住戸タイプ、住戸数）J-REITは、全国で2015年3月末現在1,303棟の賃貸

マンションを運用しており、そのうち6割強の813棟は東京都に所在しています。東京都に所在するもののうち、10億円未満の賃貸マンション※2は813棟の38％に相当する307棟で、10億円以上20億円未満の306棟と並んで、J-REITにおける賃貸マンション資産の中心的な存在です［図表1］。この307棟の中では、50戸未満のワンルームタイプ※3

（128棟）が最も多く、次いで50戸未満のコンパクトタイプ（67棟）、100戸未満のワンルームタイプ（47棟）と続きます［図表2］。

［図表1］J-REITが保有する賃貸マンションの所在地（降順）

［図表3］所在地の構成割合（区分別）

※1：資産額は取得額ベースで集計した。※2：最少の資産規模は１億円半ばである。※3：住戸タイプは投資法人の開示情報から判断し次の区分に分類した。

ワンルーム：概ね18〜25m2前後コンパクト：概ね30〜40m2前後ファミリー：概ね60〜70m2以上HGコンパクト：グレードの高いコンパクトタイプHGファミリー：グレードの高いファミリータイプ

※4：�2008年度上期〜2014年度下期にデータ欠落のない物件を抽出した。

※5：各区分の棟数合計に対する割合。※6：特別区のうち、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指す。

注）各区の並びはC区分の降順図表1〜3のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

なお、所在地の構成割合※5については各区分で違いがあります。C区分は渋谷区、中央区、港区など都心5区※6の割合が大きいのに対し、A区分とB区分は周辺エリアの割合が大きくなっています［図表3］。

以下では、次に区分した東京都に所在する10億円未満の賃貸マンションを対象※4に評価額の違いを整理します。

0

2

4

6

8

10

12

14

16構成割合（％）

渋谷区

中央区

港区

世田谷区

台東区

江東区

豊島区

目黒区

中野区

新宿区

文京区

杉並区

練馬区

江戸川区

大田区

板橋区

品川区

墨田区

A区分：ワンルーム50戸未満 B区分：ワンルーム100戸未満 C区分：コンパクト50戸未満

307 306

0

50

100

150

200

250

300

350

東京都 大阪府 愛知県 千葉県 北海道 神奈川県

10億円未満 20億円未満 30億円未満 30億円以上

（棟数）

0

20

40

60

80

100

120

140

67

128

47

HGファミリー

HGコンパクト

コンパクト

ファミリー

ワンルーム

（棟数）

10戸未満

20戸未満

50戸未満

100戸未満

区分 住戸タイプ 戸数 対象棟数

A ワンルーム 20戸以上50戸未満 51

B ワンルーム 50戸以上100戸未満 25

C コンパクト 20戸以上50戸未満 18

［図表2］住戸タイプと戸数（東京都の10億円未満の資産規模）

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, October

額の違い

［図表4］対鑑定評価額のNOI利回りの推移

［図表5］NOIの推移

［図表6］鑑定評価額の推移

※��7：�NOI（運営純収益）は、運営収入から運営費用（減価償却費を除く）を控除したもの。半年ごとに直近1年間の数値を算出したものを用いた。

※��8：�物件の運用実績を示すのではなく、時価で取得したときの利回りを示す。

図表4〜6のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

●室タイプと戸数規模による評価額の違い2008年度以降のNOI※7と鑑定評価額の動向を比較すると、20戸以上50戸未満のワンルーム・マンション（A区分）や同じくコンパクト・マンション（C区分）の鑑定評価額が、50戸以上100戸未満のワンルームマンション（B区分）の鑑定評価額よりも高めに評価されていると考えられます。以下では、これを説明します。B区分の対鑑定評価額のNOI利回り※8（以下「利回

り」と表記。）は、A区分やC区分に比べて0.2〜0.4％ポイント程度高い水準で推移しています［図表4］。式の構成上、利回りは、NOIと鑑定評価額の変動で変

化します。NOIと鑑定評価額において各区分間の差を較べると、NOIでは各区分間の差はほぼ等しい（図表5）ですが、鑑定評価額ではB区分とC区分の差がA区分とC区分の差よりも小さくなっています［図表6］。これをふまえると、B区分の利回りが高水準で推移しているのは、B区分の鑑定評価額が相対的に低いことが原因と考えられます。

（以上、都市未来総合研究所　仲谷 光司）

4.44.64.85.05.25.45.65.86.06.2（％）

上期 下期2008

上期 下期2009

上期 下期2010

上期 下期2011

上期 下期2012

上期 下期2013

上期 下期2014 （年度）

A区分：ワンルーム50戸未満 B区分：ワンルーム100戸未満 C区分：コンパクト50戸未満

A区分：ワンルーム50戸未満 B区分：ワンルーム100戸未満 C区分：コンパクト50戸未満

上期 下期2008

上期 下期2009

上期 下期2010

上期 下期2011

上期 下期2012

上期 下期2013

上期 下期2014 （年度）

20

25

30

35

40

45（百万円）

ほぼ等しい差

A区分：ワンルーム50戸未満 B区分：ワンルーム100戸未満 C区分：コンパクト50戸未満

上期 下期2008

上期 下期2009

上期 下期2010

上期 下期2011

上期 下期2012

上期 下期2013

上期 下期2014 （年度）

400

500

600

700

800

900（百万円）

差が小さい

4 2015, October みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は9月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

B112.3B112.3B112.3

C115.6C115.6C115.6

A106.5A106.5A106.5

（6月）（6月）

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

A51.6A51.6A51.6

（7月）（7月）（7月）

B51.9B51.9B51.9

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 2007年

6月 9月 12月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 3月 6月 6月 9月 9月 6月 9月 12月 12月

（6月）（6月）（6月）

19（18）19（18）19（18）10（9）10（9）10（9）7（7）7（7）7（7）2（1）2（1）2（1）

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2015, October

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の7月は速報値。� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（7月は速報値）。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

90

95

100

105

110

C103.4C103.4C103.4

A103.4A103.4A103.4

B97.7B97.7B97.7

（7月）（7月）（7月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.01月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

1.211.211.21

3.3%3.3%3.3%

（7月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（返済期間20年以下）

2.0902.0902.090

2.4752.4752.475

1.1501.1501.150

0.4100.4100.410

（7月）（7月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2015年8月28日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2015, October みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� データ出所：国土交通省「地価公示調査」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2015年3月末までの決算資料による。��

� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

1.8 1.1

1.7 1.4 1.4

0.1

1.9

0.8 1.5

1.1 0.9 0.2

2.7

1.3

2.4

3.4

1.5

-0.3

3.4

1.4

2.4 2.8

2.0

0.0

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

5.2 4.8 5.2 5.46.0 5.7

-0.3 -0.3 -0.2-0.5 -0.4

-0.3

0.0

2.0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 都下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2013年3月期(左目盛)2014年3月期(左目盛)2015年3月期(左目盛)2014年3月期前年同月比増減率(右目盛)2015年3月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】図1 用

（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2015, October

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「地価公示調査」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2015年3月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

3.1 3.2 3.44.2

3.7 3.6 3.5

1.2

2.6

0.1 0.10.6

1.8

0.7

1.7

0.3 0.3 0.6

2.21.6

2.2

1.0

2.9

1.5

2.92.3

1.2

3.8

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

5.8 6.5 6.6 5.8 5.6 5.5 5.6 5.7-0.4

-0.2-0.5

-0.3 -0.3 -0.4

-0.5-0.2

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

2013年3月期(左目盛)2014年3月期(左目盛)2015年3月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2014年3月期前年同月比増減率(右目盛)2015年3月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】

注記：図1から図6はいずれも2015年8月28日時点で入手できたデータに基づき作成

図4 用（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート　2015.10発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

http://www.mizuho-tb.co.jp/

編集協力 株式会社都市未来総合研究所〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階

http://www.tmri.co.jp/

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10億円未満の賃貸マンションの取得キャップレートの状況

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

J-REITが取得した賃貸マンションの取得キャップレート※1は、2011年以降低下傾向にあります。2014年以降に取得した10億円未満の賃貸マンションの取得キャップレートのA区分〜C区分別（P2参照）の平均は、A区分4.6％、B区分5.0％、C区分4.8％です※2。B区分は、A区分やC区分に較べて高く、取引市場においても相対的に取引額が低いことがうかがえます。なお、同住戸タイプであるA区分の取得キャップレートの水準が特に低いのは、2014年以降の取得では都心5区での取得が多いことが影響していると思われます。

注）2014年１月〜2015年6月末までの取得分図表1、2のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

3

4

5

6

7

8

9

A区分：ワンルーム50戸未満 B区分：ワンルーム100戸未満 C区分：コンパクト50戸未満

（％）

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016（年）

※1：�取得キャップレートは、取得時に開示された不動産鑑定評価における直接還元法の還元利回りとした。なお、J-REITでは、鑑定評価額相当で取得するケースが多い。

※2：�この水準は、P3で整理した対評価額のNOI利回りの直近水準（5.1％〜5.4％程度）よりも低い。これは、次のように考えられる。取得キャップレートの式は、対評価額NOI利回りの式とは異なり、分子には実績であるNOIではなく投資家の予想値である期待純収益が対象となる。直近のNOIが上向きつつあることをふまえると、投資家の希望的な想定により、期待純収益は実績よりも大きな値が想定されている可能性がある。したがって、取得キャップレートの水準が低下したのは、期待純収益の増加割合以上に取引額が上昇したからである。

【一般的な式】

対評価額のNOI利回り＝NOI（運営純収益）÷鑑定評価額

取得キャップレート＝期待純収益÷取引額

［図表2］取得物件の取得キャップレート（10億円未満）

［図表1］取得キャップレートの散布図（10億円未満）

区分 区 戸数 取得額（百万円）取得キャップレート

A 港区 45 900 4.4%渋谷区 26 611 4.3%新宿区 29 736 4.7%新宿区 38 687 4.4%中央区 22 378 4.5%中央区 27 530 4.8%中野区 30 652 4.4%練馬区 33 502 4.9%杉並区 36 460 4.7%目黒区 36 813 4.5%平均 4.6%

B 千代田区 52 850 4.6%大田区 52 990 5.2%江東区 60 956 5.0%墨田区 60 876 4.9%町田市 74 600 5.5%平均 5.0%

C 千代田区 22 480 4.9%品川区 36 980 4.6%台東区 40 977 4.8%平均 4.8%