河南省自然资源厅办公室文件豫自然资办发〔2020〕22 号
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河南省自然资源厅办公室关于开展 2020 年度自然资源评价评估工作的
通 知各省辖市、济源示范区、各省直管县（市）自然资源主管部门：
为促进城乡融合发展，支撑自然资源资产产权制度改革， — 1 —
进一步强化土地资源要素市场化配置，深入推进“放管服”改革，按照《自然资源部办公厅关于部署开展 2020 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23 号）要求，结合我省实际，现就完善自然资源价格形成机制、建立自然资源政府公示价格体系、推进自然资源资产分等定级价格评估有关工作通知如下：
一、完善城乡公示地价的制定与发布制度（一）严格按规程制订更新公示地价。建设用地和农用地
的分等定级、基准地价评估、标定地价评估以及地价动态监测均是我国公示地价体系的重要组成部分，各省辖市、济源示范区、直管县（市）自然资源主管部门（以下简称“各地”）要加大统筹力度，按照预定工作目标，严格按照国家规程和有关技术要求开展城乡公示地价的制订、更新和公布工作，确保在2020 年 12 月 31 日前实现城乡基准地价全覆盖、城镇标定地价全覆盖以及重点城市地价监测体系建设。有条件的地区，标定地价体系可逐步扩展到农村集体建设用地。为规范全省集体建设用地和集体农用地基准地价制订工作，省厅组织制订了相关技术方案（附件 1-2），各地可结合实际参照执行，并及时反馈意见。
基准地价每 3 年应全面更新一次；基准地价超过 6 年未全面— 2 —
更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。各地要探索结合地价监测等指标，完善基准地价更新制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制。各地新发布的城镇基准地价，要在一级地类的基础上细化表达方式，满足当地不同权利类型、不同利用类型地价管理需要。各地可根据实际用地需求，增加制定地下空间、不同产业类型用地等公示地价。各地负责对技术承担单位初步提出的标定地价建议值进行审议和确定，对价格水平异常的标准宗地进行重点核查。继续完善城镇土地等别体系，探索开展城镇土地等别监测工作。
（二）优化公示地价成果评审验收程序1．省辖市、济源示范区、直管县（市）所在地的公示地价
成果由省厅组织验收。验收程序如下：（1）成果预检。各地应从“河南省土地估价行业专家库”
（附件 3，以下简称“专家库”）中选取 5-7名专家组成专家组，依照国家规程及相关技术标准，组织开展公示地价成果预检工作，由专家组出具书面审查意见。专家评审费用从当地自然资源主管部门预算中列支。
（2）申请验收。各地按照专家审查意见，对公示地价成果进行修改完善后，向省厅提交公示地价成果（含工作报告、技术报告、附图及修正体系等）、专家初审意见以及意见采纳情
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况，申请验收。（3）组织验收。省厅在收齐验收申请文件和相关验收资料
后，从专家库中选取 5名专家，委托省国土资源调查规划院组织对申请验收的成果质量、专家初审意见及其采纳情况进行复评和验收，出具书面验收意见。专家评审费用从省厅预算中列支。
2．省辖市自然资源主管部门负责所辖范围内各县（市、区）公示地价成果验收工作。县（市、区）自然资源主管部门自行组织开展公示地价成果预检，省辖市自然资源主管部门负责对各县（市、区）成果进行验收。县级成果预检（验收）专家不少于 5名，应全部从专家库中选取。预检（验收）中发现成果需要修改的，专家组应审核被验收单位提交修改完善后的成果及专家意见采纳情况，确认成果满足国家相关规程、技术标准后方可出具专家评审意见。各地应在成果验收通过之日起 10
个工作日内将成果报送省厅利用处。（三）公示地价成果发布内容及要求。基准地价成果经批
准后，由本级人民政府公布实施，公布的内容应包括基准地价内涵、级别范围、面积、级别基准地价以及基准地价修正系数表等。标定地价成果经各地确定通过后应报请同级人民政府批准，于每年第一季度内向社会公开，公开的内容包括标准宗地与标定区域布设图、标定地价信息公示表、标定地价体系相关
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辅助说明等。地价动态监测的相关成果按季度予以发布。（四）按时完成电子化备案。各地新验收发布的基准地价
成果（含农用地和集体建设用地基准地价）应在 15个工作日内，登录全国基准地价备案系统（http：//www.qgjzdjba.org.cn），按要求完成电子化备案。二、健全自然资源等级与价格监测体系（一）全面开展地价监测。各地要依照《城市地价动态监
测技术规范》（TD/T 1009－2007），在上年度地价监测工作的基础上，全面部署开展所辖其他县（市、区）的地价动态监测工作，2021 年 3季度末实现数据报送。有条件的地区，可参照海南试点，探索建立主要自然资源政府公示价格体系和价格监测机制。
（二）优化城市地价监测。各地要完善监测方式和统计方法，参照国土空间规划确定的城镇开发边界合理调整监测范围，增设监测点，及时反映土地市场交易信息，开展地价动态监测工作。
（三）按时报送监测成果。省内纳入国家级城市地价动态监测范围的郑州、开封、洛阳、平顶山、安阳、焦作等 6个城市要按照国家级监测要求，及时上报季度监测成果，同时将相关成果以及“地价动态监测指标（季度）调查表（表 1-11）”于
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每季度月末 25 日前书面报省厅，其他省辖市（本级）及直管县（市）应于 2021 年 1 月底前上报 2020 年度地价动态监测成果。省厅将根据各地上报的年度动态监测成果，汇总形成省级动态监测成果。
（四）加强监督管理。各地对所辖范围内各县（市、区）的地价动态监测工作负总责，要从严选择技术承担单位以及承担标准宗地数据采集和评估任务的土地估价师，及时汇总形成监测成果，配合省厅开展复查考核，对地价动态监测的季度、年度成果进行抽查。对于未及时提交监测成果，影响年度地价调控目标考核的，在配合相关部门开展房地产市场平稳发展城市主体责任考核时，将提供相关情况作为考核依据。三、加强土地估价行业管理（一）如实填报备案信息。土地估价机构要如实在“全国
土地估价监管系统”（http://tdgj.mnr.gov.cn/）中填报备案信息，按要求上传相关材料，并对其真实性负责，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，杜绝虚假备案和“挂证”行为。所填报的机构备案信息应与国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）保持一致。在填报评估专业人员（含评估师和评估从业人员）备案信息前，应登录“ 中 国房地 产 估 价师协会” （ http://xhzhglxt.cirea.org.cn/
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website/gjs_Iframe.asp）以及“中国资产评估师协会”（http://
47.94.11.33:8035/HangYeXinXiChaXun/ziChanPingGuShiSelect ）网站，查询其是否已在其他评估机构执业。机构上传的评估师社会保险缴纳凭证应为带二维码的个人参保信息查询单（退休人员应上传经批准的退休证件）。
（二）优化机构备案流程。省厅委托省国土资源调查规划院具体承办土地估价机构备案（含变更）资料的收集、核实和汇总工作，按照土地估价机构备案流程（附件 4），对通过审查核验的土地估价机构按月分批报省厅办理备案（变更）确认。
（三）加强监督检查。对于在备案信息核验时发现的未如实填报有关信息、提供虚假备案材料的土地估价机构及个人，将作为不良记录记入机构及个人信用档案，在年度双随机监督检查中加大检查力度。落实地方监管责任，省厅定期将备案完成的机构信息通报各地，凡具有备案资格的土地估价机构，均依法执业，接受从业地方业务主管部门监管。2020 年 12 月 31
日前启动并完成 2020 年度全省土地估价行业“双随机一公开”监督检查工作，检查结果通过全国土地估价监管系统向社会公开。
（四）严格执行地价政策和技术标准。为加强国有土地资产管理、促进土地资源节约集约利用，各地要对本行政区域内
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自行出台的地价政策措施进行清理，严格执行自然资源部关于工业用地出让最低价标准及其实施、产业用地地价、出让地价评估等政策规定，及时纠正不规范行为，造成国有土地资产流失的，可依法追究有关人员法律责任。各地清理情况报告（附件 5）请于 2020 年 10 月 20 日前上报，省厅将根据各地自查情况组织开展抽查。 四、有关要求
（一）加强统筹协作。厅自然资源开发利用处负责评价评估工作的组织领导和协调，省国土资源调查规划院以及省土地整理中心负责技术指导和具体实施。各地要加强技术力量保障，做好各项地价编制工作的统筹。城乡基准地价、城市地价监测 、城镇标定地价成果、集体土地基准地价成果要相互衔接，减少工作量。
（二）强化资金保障。城乡地价调查与监测工作是服务于经济社会发展、支撑行政管理的重要常态化、基础性工作。各地要根据近期及中期工作任务安排，争取地方政府支持，将所需经费列入财政预算，落实资金保障。
（三）规范成果制订。公示地价制定应严格遵守土地分等定级估价等各项国家和行业技术标准，未严格遵守技术标准的成果不得发布和使用。省厅将加强成果验收管理，对各地公示
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地价成果进行随机抽查，重点核查成果技术路线、表达形式等是否符合国家技术标准，对不符合要求的成果，将依法依规对相关市、县自然资源主管部门和技术承担单位进行处理。
（四）加大督导力度。各地要及时督促、指导所辖县（市、区）各项评价评估工作，要按照豫自然资办发〔2019〕40 号文件要求，继续做好《自然资源评价评估工作进度表》的报送工作。省厅在加强工作指导和技术培训的同时，将对工作落实不力、成果不规范的地区进行通报。五、联系方式行政主管部门：厅自然资源开发利用处 联系人及电话：申俊鹏 0371-68108118、8794（传真）电子邮箱：[email protected]
组织实施单位：省国土资源调查规划院联系人及电话：焦俊党 0371-68108915
组织实施单位：省土地整理中心联系人及电话：邵红旗 0371-68108315
附件：1．河南省集体建设用地定级与基准地价评估技术方 案
2．河南省集体农用地定级与基准地价评估技术方案 — 9 —
3．河南省土地估价行业专家库人员名单4．土地估价机构备案流程图5．市（县）地价政策措施清理工作自查报告（提
纲）
2020 年 9 月 23 日
附件 1
河南省集体建设用地定级与基准地价评估技术方案
为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，加快建设城乡统一的建设用地市场，规范集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成果编制，根据《自然资源部办公厅关于部署
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开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36 号）、《河南省自然资源厅办公室关于部署开展2019 年 度 自 然 资 源 评 价 评 估 工 作 的 通 知 》 （ 豫 自 然 资 办 发〔2019〕40 号）和《中国土地估价师与土地登记代理人协会关于印发〈农村集体土地价格评估技术指引〉的通知》（中估协发〔2020〕16 号）（以下简称“指引”）要求，结合省内试点经验，制订本方案。
第一章 集体建设用地定级1.1 定级范围依据河南省第三次全国国土调查（以下简称“三调”）集体
建设用地图斑分布，参考现行规划确定的可作为集体建设用地使用的土地，凡涉及有集体建设用地的均在本次定级范围内。
定级工作以县（市、区）为单位开展，各类开发区（产业园区）、独立工矿区、旅游区和产业集聚区等规划覆盖区域不再单独进行土地定级，由所在县级行政区统一划分土地级别。
1.2 定级方式与用地类型1.2.1 定级方式各地可根据市场发育情况和监管服务需求，按用地类型分
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类定级或划分均质区域，也可根据实际情况进行综合定级。土地利用功能特征分区明显，且各功能区的空间分布相对集中的地区，宜进行分类定级。
1.2.2 用地类型各市、县应按照《第三次全国国土调查技术规程》（TD/T
1055-2019）附录 A 中“第三次全国国土调查工作分类”规范用地类型名称和内涵。用地类型应当包括商业服务业用地、工业用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地，有需求的地方可对二级地类进行级别划分，也可对特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地定级。
1.3 定级原则1.3.1综合分析原则集约建设用地定级应对影响集体建设用地质量的各种经济
社会、自然因素进行综合分析，按综合分析结果划分土地级别。1.3.2 主导因素原则在分析影响集体建设用地级别各种因素的基础上，重点分
析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。1.3.3 地域分异原则集体建设用地级别划定应掌握土地区位条件特性和分布组
合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似— 12 —
地域划归为同一土地级别。1.3.4 土地级差收益原则集体建设用地级别的高低应与对应级别的土地收益或土地
价格相一致。1.3.5 定性与定量分析相结合的原则集体建设用地定级应深化定性、经验性的分析，结合实际
进行量化；通过定性与定量分析确定土地级别。1.3.6 城乡统筹一体原则立足城乡统一土地市场建设，在体现集体建设用地与国有
建设用地差异的基础上，充分考虑与所在区域城镇国有建设用地基准地价的衔接与协调，统筹推进城乡集体建设一体化定级。
1.3.7因地制宜以用为先原则结合本区域集体建设用地分布特征和人均土地资源差异，
选择定级因素因子；充分征求各方意见和建议，突出成果的地方监管与应用需求。
1.4 定级技术方法集体建设用地定级的技术途径采用多因素综合评价法，可
采用市场交易价格法和土地级差收益测算法进行验证。影响集体建设用地级别的因素（因子）选择，应建立在本
技术方案规定的因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况， — 13 —
通过特尔菲法进行选定。必要时，集体建设用地定级的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选。影响集体建设用地级别的因素（因子）权重应采用特尔菲
测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。集体建设用地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置
法或网格法等。集体建设用地定级单元的总分值计算采用多因素分值加权
求和法。集体建设用地级别的初步划分应数轴法、总分频率曲线法
总分剖面图法等进行。反映集体建设用地质量的市场资料应首先进行统计分析处
理，才能用于成果验证。可采用典型抽样测定、数量统计检验法进行土地收益测算。
1.5 技术过程1.5.1 调查表格准备各地应根据定级工作需要，参考《城镇土地分等定级规
程》（以下简称“规程”）相关附录，结合当地实际情况制订集体建设用地级别划定工作用表。
1.5.2 制作工作底图集体建设用地基准地价制订工作底图应采用“三调”阶段
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性成果进行制作，辅以国土空间规划图、村庄规划图或其它反映集体建设用地现状的图件补充完善。集体建设用地基准地价制订工作底图比例尺按各县级区域“三调”比例尺 1:5000 确定。底图均采用“2000 国家大地坐标系”。
1.5.3 建立土地定级因素因子体系1.5.3.1 定级因素因子选择原则（1）因素因子指标值有较大变化范围；其变化对集体建设
用地质量有显著影响；因素因子对不同区位土地质量影响有较大差异；
（2）因素因子选择应遵循本技术方案、“规程”及“指引”相关规定；
（3）因素因子指标便于对比和量化；（4）因素因子选择应突出集体建设用地利用特点；（5）因素因子的选择以现状为主，适当考虑规划，对于在
近期内规划建设的因素因子应予以适当考虑；（6）因素因子选择应体现资源的稀缺程度和地域特色。1.5.3.2 集体建设用地定级因素因子选择范围 （1）商业服务业用地定级因素因子选择范围商业服务业定级因素指对商业服务业土地级别有重大影响
并能体现土地区位差异和集体商业服务业用地特色的经济、社 — 15 —
会、自然条件，主要考虑以下几个方面：a）宏观区位影响度方面的因素：主要用于反映对定级对象
具有明显辐射影响的因素，如与定级对象紧邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地质量的影响。
b）社会经济发展状况方面的因素：主要反映社会经济因素对集体建设用地使用价值的重要影响，主要考虑在定级对象覆盖的空间范围较大、涉及多个行政单元时，不同行政单元上社会经济发展状况的差异，具体可用经济产值、人均收入、人口状况、建设用地占比、人均建设用地情况等因子进行评价。
c）繁华程度方面的因素：商服繁华影响度，以定级对象空间范围内的商服设施表征，除常规商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服设施参与测算。繁华程度属点状因素，具体评价测算规则与方法参见“规程”。
d）交通条件方面的因素：包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度三类影响因素，其中道路通达度中应增加对定级有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响（村庄内部及邻居村域间连接通道类型划分可参考农村公路建设相关标准，下同），公交便捷度可根据实际情况进行资料搜集和计算，对
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外交通便利度中应重点考虑高速公路出入口及其他对外交通节点对定级对象的影响。
e）基本设施方面的因素：包括基础设施完善度和公用设施完备度，基础设施选择可参照“规程”相关规定，也可根据当地实际结合特尔菲法确定；公用设施除中小学、幼儿园、医卫设施等常规因子外，可根据当地的实际情况选择具有特色且具备一定规模和稳定性的设施作为因子，如老年活动站所、文娱场所、农家乐、乡村旅游设施、农村电商营销点、固定的物流配送中心等。
f）区域规划方面的因素：主要指对当地集体建设用地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规划、旅游发展规划、城市更新规划及相关功能区规划。
g）其他方面的因素：各地可结合实际，选择其他反映当地集体商业服务业用地质量分异的特色因素因子。（2）农村宅基地定级因素因子选择范围农村宅基地定级因素指对住宅土地（农村宅基地）级别有
重大影响，并能体现土地区位差异和集体建设用地特色的经济、社会、自然条件，主要考虑以下几个方面：
a）宏观区位影响度方面的因素：同商业服务业用地。b）社会经济发展状况方面的因素：同商业服务业用地。
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c）基本设施方面的因素：同商业服务业用地。d）交通条件方面的因素：同商业服务业用地。e）环境条件方面的因素：除“规程”规定的相关环境质量
优劣度、绿地覆盖度、景观条件优劣度外，可结合当地实际情况将农村人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等纳入评价指标体系。
f）繁华程度方面的因素：商服繁华影响度，含义和计算方法同商业服务业用地。
g）区域规划方面的因素：主要指对当地集体建设用地质量分布有重要影响的各级各类国土空间规划、旅游发展规划，及相关功能区规划。
h）其他方面的因素：各地可结合实际，选择其他反映农村居民点用地质量分异的特色因素因子。（3）工业用地定级因素因子选择范围工业用地定级因素指对工业用地级别有重大影响，并能体
现土地区位差异和集体工业用地特色的经济、社会、自然条件，主要考虑以下几个方面：
a）宏观区位影响度方面的因素：同商业服务业用地。b）交通条件方面的因素：包括道路通达度、对外交通便利
度两类影响因素，其中道路通达度中应增加对定级有影响的国— 18 —
道、省道、县道及乡村道路的影响，对外交通便利度中应重点考虑高速公路出入口及其他对外交通节点对定级对象的影响。
c）基本设施方面的因素：主要指基础设施完善度，可参照“规程”相关规定，也可根据当地实际结合特尔菲法确定。
d）环境条件方面的因素：除“规程”规定的自然条件优劣度外，可结合当地实际情况将是否受地质灾害影响、区域环境准入等纳入评价指标体系。
e）区域规划方面的因素：同商业服务业用地。f）产业集聚效益方面的因素：主要指产业集聚影响度，一
般用产业集聚规模指数表示，反映定级对象覆盖空间范围内产业的集中程度。
g）其他方面的因素：各地可结合实际，选择其他反映农村居民点用地质量分异的特色因素因子。（4）公共管理和公共服务用地定级因素因子选择范围公共管理和公共服务用地定级因素指对公共管理和公共服
务土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异和集体建设用地特色的经济、社会、自然条件，主要考虑以下几个方面：
a）宏观区位影响度方面的因素：同商业服务业用地。b）社会经济发展状况方面的因素：同商业服务业用地。c）基本设施方面的因素：主要指基础设施完善度，基础设
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施选择可参照“规程”相关规定，也可根据当地实际结合特尔菲法确定。
d）交通条件方面的因素：包括道路通达度、公交便捷度两类影响因素，其中道路通达度中应增加对定级有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响，公交便捷度可根据实际情况进行资料搜集和计算。
e）繁华程度方面的因素：同商业服务业用地。f）环境条件方面的因素：同农村宅基地。g）区域规划方面的因素：主要指对当地集体建设用地质量
分布有重要影响的各级各类国土空间规划及相关功能区规划。g）其他方面的因素：各地可结合实际，选择其他反映农村
公共管理和公共服务用地质量分异的特色因素因子。（5）特殊用地定级因素因子选择范围特殊用地定级因素指对特殊用地级别有重大影响，并能体
现土地区位差异和集体建设用地特色的经济、社会、自然条件，主要针对具有经营性质的特殊用地，充分衔接相关规划并考虑其现状特点，宜在现状或规划布局封闭空间单元内划分均质单元，选择反映二级地类质量分异的主导因素因子。（6）交通运输用地定级因素因子选择范围交通运输用地定级因素指对特殊用地级别有重大影响，并
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能体现土地区位差异和集体建设用地特色的经济、社会、自然条件，主要针对具有经营性质的交通运输用地，充分衔接相关规划并考虑其现状特点，宜在现状或规划布局封闭空间单元内，对其全部土地进行定级，选择反映二级地类质量分异的主导因素因子。（7）水域及水利设施用地定级因素因子选择范围水域及水利设施用地定级因素指对水域及水利设施用地级
别有重大影响，并能体现土地区位差异和集体建设用地特色的经济、社会、自然条件，主要针对具有经营性质的水域及水利设施用地，充分衔接相关规划并考虑其现状特点，选择反映二级地类质量分异的主导因素因子。
1.5.3 集体建设用地定级因素因子权重确定集体建设用地级别划定因素因子权重的确定依以下原则：（1）各因素因子权重反映定级因素因子对集体建设用地质
量的影响程度，其值与因素因子对集体建设用地质量影响大小成正比，定级因素权重值在 0-1之间选择，各因素权重值之和为1.0。
（2）某一因素涉及的因子权重值在 0-1之间，每个因素对应的因子的权重值之和为 1.0。
（3）各因素重要性顺序和权重值范围，根据前述内容，参 — 21 —
照“规程”，结合本方案附表 A.1、A.2、A.3、A.4 确定。商业服务业用地、工业用地、农村宅基地、公共管理与公共服务用地定级不得打乱其规定重要性顺序，其余地类可根据本地专家咨询结果和实际情况进行确定。
（4）因素因子权重的确定可采用特尔斐法，也可采用其他方法。
1.5.4 集体建设用地级别划定资料的收集与调查1.5.4.1 根据各类集体建设用地选定的因素因子，分别进行资
料的收集和调查。1.5.4.2 集体建设用地定级资料收集调查内容和范围要求，应
按照“规程”中 14 以及“指引”有关规定，并结合当地实际确定。同时，资料调查与整理应注意以下方面：
（1）地籍、土地利用、规划及社会经济发展等统计资料应具体到村（组）等基层行政单元。
（2）对位于集体建设用地定级范围之外，但对测算范围内集体建设用地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以及其他商服设施、基础公共服务设施等，需调查其相关资料。
（3）调查土地（房地产）利用或交易样本资料宜以有政策法律支持的公开市场样本为主，并关注当地的具体政策，以及对价格有影响的交易习俗、普遍做法和特殊约定等。
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（4）定级资料的整理应规范化、电子化，标注来源、调查人、调查时间、调查方式、单位名称，存档备查。
1.5.4.3 土地级别划定应收集相关部门资料，并结合实地调查进行测算。
1.5.4.4收集和调查的所有资料内容，必须填入填写相应的规范表格中，并将调查样点编号、实地位置及有关数据等标绘在工作底图上，相关资料整理成册留存。
1.5.4.5 定级因素因子资料应全面、翔实、可靠。1.5.5 集体建设用地定级资料的整理与量化1.5.5.1 与各因素有关的设施、中心、样点位置及相关数据应
标注在工作底图上。1.5.5.2 根据不同地类定级要求整理资料，选择和确定定级因
素、因子指标值、指数、功能分、作用距离及作用分。参考表 1
确定作用分值衰减（扩散）方式。各类点、线状因素因子作用分值衰减（扩散）方式选择
表表 1
因 素 商服设施
宏观区位影响度 道路 公交
站线对外交通设施
公用设施
商业服务业用地定级 指数 指数/线性 指数 线性 指数 线性工业用地定级 线性 线性 线性 线性 线性 线性
农村宅基地定级 线性 线性 线性 线性 线性 线性公共管理与公共服务用地定级 线性 线性 线性 线性 线性 线性
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交通运输用地定级 指数 指数 指数 线性 指数 线性水域及水利设施用地 线性 线性 线性 线性 线性 线性特殊用地定级 线性 线性 线性 线性 线性 线性综合定级 线性 线性 线性 线性 线性 线性
1.5.5.3 各因素指标值均按相对值衡量。对于正相关性因素、因子，状况最优的赋予高分（100 分），其余根据相对值大小依次在 0—100 分之间确定；对于负相关性因素、因子，则相反。
1.5.5.4 各种设施的作用指数大小与设施对土地质量的影响大小成正比，可参照确定因素权重的方法进行确定。
1.5.5.5若因素指标值只在某一定范围内对土地级别产生影响，因素作用分应在该范围内计算。高于或低于该范围的指标值，分别按该范围内的最高值、最低值对待。
1.5.5.6 作用距离可按直线距离或网络距离等量测计算。1.5.6 土地级别划定因素、因子作用分值计算的方法1.5.6.1 面状因素包括供水、供电、供气、供热、人口密度（农村宅基地还
需考虑最佳人口密度）等，因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关。其量化计算公式为：
ei=100×（xi-xmin）/（xmax- xmin）式中：ei —i 指标值的作用分；
xi —i 指标值；xmax—i 指标值的最大值；
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xmin—i 指标值的最小值。按城镇规模大小，划分 3—10个作用分值区间，编制作用分
值表。1.5.6.2 点、线状因素点、线状因素如商服设施、中心城镇、公共设施、公交站
点、道路等对土地质量的影响既与因素指标值大小有关，又与土地距因素设施的相对距离有关。应首先根据规模计算设施自身的功能分（其中商服设施功能分计算采用功能分割方法计算），按衰减方式（参考表 2）不同，计算因素（设施）对空间各土地定级单元产生的作用分值。其计算步骤为：
（1）各因素按规模或类型求出各点或线状因素的功能分，其最大值为 100。
（2）计算因素内各规模或类型的点、线状因素的作用范围，并划分若干个相对距离区间。
（3）点、线状设施边界范围内各点的因素作用分一致，均为该设施相应功能的功能分。边界范围以外的各点，根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的功能分大小，采用相应的衰减公式计算获得各个相对距离的作用分。
（4）当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则先计算出至障碍可通行处的作用分
— 25 —
值，以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余作用距离为半径，以结点为原点再次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其存在。
（5）利用计算机将各因素作用分值进行加权叠加，绘制城镇内各建设用地因素因子综合作用分值图。
1.5.7 土地定级单元划分与取值1.5.7.1 集体建设用地级别划分的基本空间单位是定级单元。
定 级 单元划分 应 保证同 一 单元内、 同 一因素 分 值差异小于100/（n+1）（n 为土地级别数）。在参照“规程”有关规定划分定级单元时，应依据本地集体建设用地的特点选择大小适宜的测算单元。采用计算机系统辅助定级时，可划分为均匀网格，按网格法直接划定单元时，划分的单元面积原则上不大于自然村（组）聚落空间面积。
1.5.7.2 定级单元边界划定时，定级单元之间的界线按以下顺序采用：定级底图上依比例尺表示的自然线状地物—铁路—交通通道（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）—权属界线或权属单位内部的土地类型界线—行政区界线—其他地物。
1.5.7.3 定级单元的划分方法主要包括主导因素判定法、叠置法、网格法、其他方法等类型，具体步骤可参考“规程”确定。
1.5.7.4 土地定级单元内的定级因素的作用分值或各因素综合— 26 —
作用分，以单元几何中心的分值确定。特殊情况下也可采用因素等分线平均值法、不同分值区面积加权平均法、明显变化点分值平均法等取值。
1.5.8 集体土地级别划分和验证确定1.5.8.1 集体建设用地级别划分要求（1）评定每个定级单元的因素及数目应相同，应用加权求
和由计算机直接计算定级单元总分；（2）土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不
同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于 1、2、3……n
个级别值（n 为正整数）。（3）任何一个总分值只能对应一个土地级。（4）土地级别数目参照不同区域经济社会发展水平、复杂
程度和定级类型而定，并与城镇国有土地定级结果相衔接，将划分结果和单元划分状况填入相应表中。
（5）按总分和区域条件确定 1～2个不同的划分级别方案。（6）确保定级范围内同地类级别可比，行政区内平衡。1.5.8.2 集体建设用地级别划分的方法根据因素因子综合作用分值图，用下列方法中的一种或几
种确定各类各级别土地分值区间并划分土地级别。（1）总分数轴确定法；
— 27 —
（2）总分频率曲线法；（3）总分剖面图法。1.5.8.2 集体建设用地级别的验证与确定各类集体建设用地级别划分后，应根据土地市场交易价格
法和土地级差收益法对划分后的土地级别进行验证，并聘请当地有关专家进行论证。也可结合实际采用其他方法进行土地级别验证。
级别划分初步结果应征求相关集体经济组织和管理部门的意见。当同一村（组）内连片建设用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度，并与相关管理政策导向衔接。最终结果由相关乡（镇）负责人签字确认并加盖公章。
1.5.8.3 集体建设用地级别面积计算按划定后的级别汇总、统计各级别土地面积、比例结构，
分析存在的问题。1.5.9 集体建设用地定级成果图件编制1.5.9.1 集体建设用地定级成果图件包括：（1）各类集体建设用地级别图；（2）各类集体建设用地定级总分值图；（3）集体建设用地各类定级各因素作用分值图（根据当地
— 28 —
情况按不同地类定级或综合定级的因素分别绘制）。1.5.9.2 各类图件应按照相关数据库标准（另行下发）要求编
绘（各类集体建设用地定级均编绘一份）。1.5.9.3 集体建设用地级别确定后，应将其边界落实到大比例
尺地图、地籍图上。完成了“三调”或农村地籍调查的单位，应将级别界线落实到相关地籍图上；没有进行农村地籍调查的（或者农村地籍调查没有覆盖到的区域），应将级别界线落实到大比例尺地图上。
1.5.9.4已完成农村地籍调查的地区，根据评定的土地级别成果图件，落实每一宗地对应的地类确定的级别。宗地级别面积按地籍调查确定的宗地面积，宗地土地分类按地籍调查确定的宗地类别；逐级汇总各分类、各级别土地面积。
1.5.10撰写土地级别更新划定工作报告、技术报告，编制土地定级基础资料汇编。
第二章 基准地价评估本次基准地价评估是指各类集体建设用地中的各级别基准
地价评估。
— 29 —
2.1 基准地价评估的任务2.1.1 制订商业服务业用地、工业用地、农村宅基地、公共
管理和公共服务用地基准地价，有需求的地方可对特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地基准地价进行制订。
2.1.2 制订各类用地基准地价修正系数表、因素指标说明表；各类用地容积率修正系数、土地开发程度修正系数、年期修正系数、期日修正系数。
2.1.3 各地要按照城乡统一建设用地市场建设相关要求，加快建立城乡公示地价体系。
2.2 定义和内涵2.2.1 基准地价定义集体建设用地基准地价是指对平均开发利用条件下，不同
级别或不同均质地域的建设用地，按照商业服务业用地、工业用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地分别评估，并由政府发布的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
2.3 基准地价内涵基准地价内涵是：各类集体建设用地，各土地级别或均质
地域，在一定的开发程度、一定的土地容积率、最高使用年限、某一估价基准日的同一土地利用类型完整土地使用权益的区域
— 30 —
平均价格（宅基地在权能方面具有特定约束条件，其使用权价格仅适用于作为宅基地使用条件下）。
2.3.1 土地开发程度各地参考以下分类要求确定。省辖市：七通一平（通路、
通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖及场地平整）；县、县级市：五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整）；乡镇：三通一平（通路、通电、通上水及场地平整）。
2.3.2 土地使用权年限各建设用地使用权年限参照《中华人民共和国城市国有土
地使用权出让和转让暂行条例》第十二条确定，各类建设用地最高使用权年限如表 2所示。
集体建设用地使用权年限表表 2
用地类型 使用年限 用地类型 使用年限商业服务业用地 40 年 工业用地 50 年
农村宅基地 无限年期 公共管理与公共服务用地 50 年
交通运输用地 50 年 水域及水利设施用地 50 年特殊用地 50 年
— 31 —
2.3.3 基准地价估价基准日估价基准日为 2020 年 1 月 1 日。2.3.4 土地容积率各地可根据表 3 要求，也可结合区域内集体建设用地现状平
均容积率、规划指标或规划平均容积综合参考确定土地容积率：各区域标准容积率表
表 3
区域平均容积率
浮动区间商业服务业用地
农村宅基地
工业用地
公共管理与公共服务用地
省辖市 郑州市 3.0 3.0 1.6 2.0
[-
10%，10%]
其他省辖市 2.0 2.5 1.0 1.5
县、县级市 1.8 1.8 1.0 1.5
乡镇 1.0 1.0 0.7 1.0
2.3.5 土地权利类型对于集体经营性建设用地、集体公共服务用地可设定为出
让土地使用权，对于宅基地可设定为宅基地使用权。同时，应结合当地集体建设用地的流转政策及所有权人的普遍意愿，明确转让、抵押、分割、收回等特殊的权利权能限制。
2.4 估价技术原则— 32 —
2.4.1 土地估价应遵循替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则，以及价值主导原则、审慎原则和市场公开原则。
2.4.2 与国有建设用地基准地价水平、农用地基准地价水平、征地区片综合地价水平相协调衔接。
2.4.3 主动进行与周边县级行政区接边区域的地价水平、土地级别的平衡。
2.5 资料调查与整理2.5.1 一般要求2.5.1.1 调查、收集的有关估价资料要坚持现势性、详实性、
准确性、完整性相结合，应按实地标注在工作底图上；2.5.1.2 调查以土地级别或均质地域为单位进行；2.5.1.3 地价样点选取应采用不等比抽样，样点数应符合数理
统计要求，每级样点原则上不少于 30个；样点数不足 30个的，应进行全样点调查；
2.5.1.4样点应具代表性，且原则上分布均匀；2.5.1.5所选样点宜能同时获得地价或土地利用效益和相对应
的土地条件资料；2.5.1.6 土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数
据； — 33 —
2.5.1.7 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；
2.5.1.8交易样点资料应以有政策法律支持的公开交易样点为主，在市场发育程度低，样点数量较少的地区，宜进行全样本的时效性要求放宽至近五年。
2.5.1.9 在尚未建成集体土地交易统一平台或交易资料统一归档管理机制的地区，应综合内业查档、外业调查、问卷访谈、会议座谈等多种形式全面获取各类样点资料。
2.5.1.10 调查中应与交易涉及的集体经济组织、农民、用地企业、监管部门等进行充分交流，掌握交易价格形成的行为机理、限制性条件、心理价位及其他价格影响因素等。关注市场参与各方对集体建设用地与国有建设用地市场的差异感知情况与接受程度。
2.5.1.11 调查资料应填入相应的调查表格。2.5.2 资料调查内容集体建设用地定级资料收集与调查要坚持现势性、详实性
准确性、完整性相结合。2.5.2.1 地租地价资料主要包括：a）土地使用权出让、转让资料；
— 34 —
b）土地使用权、房屋及柜台出租资料；c）房屋出售、租金资料；d）土地征收补偿、安置补助及地上补偿相关资料e）土地联营入股资料；f）以地联合建房、换房资料；g）房屋征收补偿资料、房屋造价标准、房屋重置价标准、
房屋经营及管理相关标准、固定资产作价及土地联营、合作建房等相关资料；
h）宗地用途、出租时间、容积率等；i）有关税费征收标准；
— 35 —
j）土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；k）其他资料，如还原率等。2.5.2.2 土地利用效益资料主要包括：a）不同行业资金利润标准；b）同一行业不同规模的资金利用效益资料；c）不同行业不同规模的企业劳动力标准；d）行业经济效益资料；e）单位或企业土地利用效益资料。2.5.2.3影响地价的因素资料指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。2.5.2.4 法律政策资料收集当地涉及城乡统筹、集体土地利用、土地征收、移民
安置以及“三农”领域的具体法律规章、政策文件、试点方案、实施办法等，并关注其落实程度。
2.5.2.5其他资料主要包括：a）历史地价资料；b）有关经济指数及建筑材料价格变动指数；c）土地开发与经营的政策法规、条例、规定；
— 36 —
d）有关不动产的税收种类、税率等；e）空间规划等有关资料。2.5.3样点资料的整理2.5.3.1样点的剔除逐一审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求
和数据明显偏离正常情况的样点剔除。2.5.3.2样点的归类将初步审查合格的样点资料，分别按土地级别或均质地域
土地用途、土地交易方式、地价计算方法、企业用地效益等进行归类。当样点数量少于规定的数量时，应进行样点的补充调查。
2.6 基准地价评估的方法2.6.1 用土地收益资料评估基准地价可采用收益还原法，依据《城镇土地估价规程》6.1或 6.2
方法步骤和有关要求进行。具体应用限制于以下条件：2.6.1.1 土地还原利率可采用《城镇土地估价规程》提供的三
种方法之一确定，也可采用两种以上（含两种）的方法，经综合分析后确定。商业服务业用地、工业用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地可采用不同的还原利率；应尽可能采用土地纯收益与价格比率法确定。
— 37 —
2.6.1.2 确定年总收益时，在缺少经营收益资料时，可采用具备可比性的当地类似产业的客观经营收益数据，经过必要的校核修正，测算待估宗地的收益水平。确定年总费用时，鉴于各地执行的土地收费政策和标准存在差异，应按照当地相关规定计算。确定还原利率时，当有可比的集体建设用地交易资料时，宜通过从交易资料中提取的土地纯收益与价格比率测算还原率；因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，考虑交易主体的市场风险偏好等影响，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过 3个百分点。
2.6.2 利用市场交易资料评估基准地价可根据土地使用权出让、转让、出租资料，房地出租资料
土地联营入股资料，以地换房资料，柜台出租资料，房屋买卖资料，商品房出售资料，采用收益还原法、市场比较法、剩余法，依据《城镇土地估价规程》6.1 规定的方法、步骤和技术要求进行。
2.6.3 用新增集体建设用地资料评估基准地价2.6.3.1 土地取得费测算应结合所处区域的用地结构，合理分析确定土地取得的客
观方式。对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照— 38 —
集体农用地价格评估方法确定土地取得费。对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，运用成本逼近法时应考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用；各类涉地指标费用不应纳入。确需参照征地相关费用时，应注意分析集体建设用地与国有建设用地在成本构成上的差异，不应包括其中对土地所有权转移的补偿费和仅在征地环节发生的税费。
2.6.3.2 土地开发费测算在地价定义设定的开发程度范围内，由各方投资完成的区
域客观开发费用均应计入；具体取值标准可借鉴或采用同区域土地开发费用客观水平。
2.6.3.3 相关税费测算确定相关税费时，应根据当地具体的政策规定确定税费项
目及标准，对于从土地增值中提取的税费项目（例如：土地增值收益调节金、土地增值税等）不应计入相关税费。
2.6.3.4 利息测算测算利息时，利率的确定宜考虑土地开发领域金融政策的
影响。 2.6.3.5 土地增值确定在确定土地增值时，应综合考虑土地用途的改变、土地开
— 39 —
发后所能达到的基础设施水平、周边设施的完善程度、宗地的规划限制性条件、土地权利的限制性因素等。
2.7 基准地价的确定2.7.1 确定原则主要原则如下：2.7.1.1 以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为
辅；2.7.1.2 土地市场发达地区以市场交易资料测算结果为准，级
差收益测算结果验证；2.7.1.3 土地市场不发达地区以级差收益测算结果为准，市场
交易资料测算结果验证；2.7.1.4 体现土地和地价管理政策。2.7.2 确定方法以土地级别（或均质区片、路线段等）为基础，统计不同
均质空间上的集体建设用地价格或收益水平，确定基准地价。以一种方法测算集体建设用地基准地价的，用该种方法确
定的各级别各用途的基准地价为集体建设用地基准地价。以两种以上方法测算集体建设用地分用途基准地价的，应
以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。
— 40 —
以分类土地级别为测算区域的基准地价，应分别确定商业服务业用地、工业用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地等各类土地相应级别的级别基准地价。
以综合级别为测算区域的基准地价，每一级别中应分别确定商业服务业用地、工业用地、农村宅基地、公共管理和公共服务用地基准地价。
根据土地市场发育情况和应用需求，在确定分用途的级别基准地价同时，可根据最有效利用原则确定综合基准地价。
2.8 基准地价修正体系编制编制思路和方法可参照《城镇土地估价规程》执行，其中
地价影响因素的确定宜与定级因素因子体系适当衔接，在市场发育程度低、地价样点数量不足的区域内，修正系数的确定可主要依据定级因素分值确定。
2.8.1 级别（区域）基准地价修正体系编制2.8.1.1选择宗地地价影响因素。商业服务业用地、工业用地
宗地地价影响因素和权重根据《城镇土地估价规程》9.3、“指引”及实际条件选择和确定；其他建设用地的影响因素和权重根据当地情况，参照《城镇土地估价规程》与前述规定确定。
2.8.1.2 各因素影响地价修正幅度参考《城镇土地估价规程》计算。
— 41 —
2.8.1.3 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，编制修正系数表和指标说明表。
2.8.1.4 根据市场交易相关资料，编制容积率修正系数表、土地开发程度修正表、年期修正系数表、期日修正系数表等。
第三章 基准地价数据库建设3.1 数据平台基准地价数据库建设应采用以 ArcGIS 为平台开发的软件，
以实现与其它土地管理信息系统互操作。3.2 实现功能3.2.1 数据输入3.2.1.1图形数据输入与编辑：包括底图数据，因素因子图形
数据等空间数据的输入编辑；可以直接利用已建立的城镇土地基础数据库。
3.2.1.2属性数据输入与编辑：可以输入各种因素因子属性数据，各类调查样点数据等。
3.2.2 土地定级3.2.2.1因素因子：根据集体建设用地定级需要，自由设定因
素因子。— 42 —
3.2.2.2 定级计算：在设定好因素因子后，系统能提供针对不同用地类型土地定级方案，包括商业服务业定级、工业用地定级、农村宅基地定级、公共管理与公共服务用地定级等，实现空间缓冲分析、空间叠加分析等定级计算方法。
3.2.2.3 级别划分与级别界线落实：根据不同用地类型定级计算结果，绘制数轴总分值图，并进行交互式土地级别划分，落实土地级别界线。
3.2.3 基准地价评估对完成定级的土地，进行地价计算。3.2.3.1样点地价计算与修正：根据调查的不同类型、不同用
途地价样点，采用不同方法计算样点地价，并结合基准地价内涵进行交易期日修正、容积率修正、土地开发程度修正、出让年限修正等修正计算。
3.2.3.2样点地价检验与级别地价统计：以土地级别为单位，按照不同用地类型，利用均值――方差法等检验方法进行样点地价总体和方差检验，剔除异常样点；分用途统计不同级别样点平均地价。
3.2.3.3 基准地价确定与修正体系编制：根据级别样点平均地价，结合不同用地类型特征，综合确定基准地价；设定宗地地价影响因素因子体系，生成地价修正体系报表。
— 43 —
3.2.4 数据检索与成果输出3.2.4.1 数据查询与检索：系统提供基准地价制订各类图形数
据、属性数据以及基准地价制订参数的查询检索，支持空间图形查询、属性查询以及图文互查等多种查询功能。
3.2.4.2图形输出：系统提供定级图输出、地价图输出、因素因子图输出、矩形裁剪及多边形裁剪输出、单元总分值图输出等多种图形输出手段。
3.2.4.3属性输出：系统提供因素因子权重表输出，各级别单元总分值输出及各级别面积输出等。
3.2.4.4 基准地价成果汇交与服务：按照全国基准地价备案要求，自动生成备案汇交数据集；提供土地级别与基准地价标准网络服务接口，在政务云或互联网上向授权用户提供网络端或移动端基准地价信息服务。
3.3 主要内容基准地价数据库是既反映土地定级因素因子定位、定量和
定性特征相关数据的集合，又是基准地价评估市场交易地价资料、级差收益测算资料定位、定性、定量特征数据的集合。既包含了所有原始资料、成果数据，又包含了级别划分、基准地价测算的各个计算模型和计算过程。相关数据库标准及成果汇交格式另行下发。
— 44 —
集体建设用地级别基准地价数据库主要内容：（1）因素、因子基本信息；（2）工作底图信息；（3）定级过程中所产生的各类中间计算结果、图表信息；（4）定级因素作用分值图及各类土地总分值图；（5）各类用途不同类型地价样点图；（6）各类用途土地级别与基准地价图。
第四章 成果编制4.1 成果内容4.1.1 文字成果（1）集体建设用地级别与基准地价制订报告，包括工作报
告及技术报告；（2）集体建设用地级别与基准地价制订平衡报告（省辖市
提供）；（3）相关基础资料汇编。4.1.2 表格成果（1）各类用地基准地价表；（2）各类用地基准地价修正系数及因素指标说明表；
— 45 —
（3）各类用地容积率修正系数表、土地开发程度修正系数表、年期修正系数表、期日修正系数表。
4.1.3图件成果（1）集体建设用地各类土地级别与基准地价图；（2）集体建设用地各类标准宗地分布图；（3）集体建设用地各类地价样点分布图；（4）集体建设用地各类定级因素作用分值图、综合作用分
值图。4.1.4电子成果（1）文字成果和图件成果的电子版本。（2）集体建设用地定级与基准地价评估数据库。4.2 成果格式文字成果统一采用 Word 格式，图件成果采用 JEPG 格式与
MXD 格式 ArcGIS 地图文件。数据库采用 ArcGIS 平台编制。4.3 工作底图与成果图数学基础工作底图采用“2000 国家大地坐标系”、“高斯—克吕格
投影”， “1985 国家高程基准”。4.4 成果备案成果公布实施后，须按《国土资源部办公厅关于加强公示
— 46 —
地 价 体 系 建 设 和 管 理 有 关问题的 通 知 》 （ 国 土 资 厅 发〔2017〕27 号）的要求在全国基准地价电子化备案系统完成备案。
附件：1. 集体建设用地定级与基准地价评估工作依据 2. 集体建设用地定级工作附表
— 47 —
附件 1
集体建设用地定级与基准地价评估工作依据1．《中华人民共和国民法典》；2．《中华人民共和国物权法》；3．《中华人民共和国土地管理法》4．《中华人民共和国农村土地承包法》；5．《中华人民共和国城乡规划法》；6．《中华人民共和国资产评估法》；7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第 656 号）；8．《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第 63
号）；9．《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》
（2013 年 11 月 12 日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体— 48 —
会议通过）；10．《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康
发展的意见》（国办发〔2014〕71 号）；11．《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国
土资发〔2008〕308 号）；12．《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施
政策的通知》（国土资发〔2009〕56 号）；13．《国土资源听证规定》（国土资源部第 22 号令）；14．《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管
理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27 号）；15．《河南省国土资源厅办公室关于加强公示地价体系建
设和管理工作的通知》（豫国土资办发〔2017〕62 号）；16．《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权
出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4 号；17．《第三次 全 国 国 土 调 查 技 术 规 程 》 （ TD/T 1055-
2019）；18.《自然资源部办公厅关于部署开展 2019 年度自然资源评
价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36 号）；19．《河南省自然资源厅办公室关于部署开展 2019 年度自
然资源评价评估工作的通知》（豫自然资办发〔2019〕40 号）； — 49 —
20．《河南省自然资源厅办公室关于部署开展集体建设用地和集体农用地基准地价制定试点工作的通知》（豫自然资办函〔2019〕109 号）；
21．中国土地估价师与土地登记代理人协会《关于印发〈农 村 集 体 土 地 价 格 评 估 技 术 指引〉的 通 知 》 （ 中 估协发〔2020〕16 号）；
22．《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》；
23．《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》；
24．《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；25．《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；26．《城镇地籍调查规程》（TD 1001-1993）；27．《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；28．《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2017）；29．《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-
2011）；30．其他相关行业标准和技术规范。
— 50 —
附件 2
集体建设用地定级工作附表表A.1 集体 9商业服务业用地定级因素表
名称 宏观区位 经济社会发展状况 繁华程度 交通条件 基本设施状况 区域规划情况 其他方面定级因素 宏观区位
影响度农民人均纯收入
人均经济产值
人口密度
建设用地占比
人均建设用地
商服繁华影响度
道路通达度
公交便捷度
对外交通便利度
基础设施完善度
公用设施完备度
规划实施影响度
根据实际遴选
选择性 必选 至少一种必选 至少一种必选 必选 至少一种必选 备选 至少一种必选 备选 备选重要性顺序 1 2或 3 3或 2 4或 3 5或 4 6 7
权重范围 0.08～0.20 0.05～0.20 0.05～0.20 0.05～0.18 0.05～0.18 0.05～0.15 0.05～0.1
注：可根据需要增减相关因素，权重依照 1.5.3 要求确定。
表A.2 农村宅基地定级因素表名称 宏观区位 经济社会发展状况 基本设施状况 交通条件 环境条件 繁华程度 区域规划 其他方面
定级因素 宏观区位影响度
农民人均纯收入
人均经济产值
人口密度
建设占比
人均建设用地
基础设施完善度
公用设施完备度
道路通达度
公交便捷度
对外交通便利度
环境质量优劣度
绿地覆盖度
景观条件优劣度
自然条件优劣度
商服繁华影响度
规划实施影响度
根据实际遴选
选择性 必选 至少一种必选 至少一种必选 至少一种必选 至少一种必选 备选 至少必选两种 备选 备选 备选
— 51 —
重要性顺序 1 2或 3 3或 4 4或 5 5 6 7或 6 8或 7
权重范围 0.08～0.20 0.05～0.20 0.08～0.20 0.05～0.20 0.05～0.18 0.05～0.15 0.05～0.10 0.05～0.10
注：可根据需要增减相关因素，权重依照 1.5.3 要求确定。
表A.3 工业用地定级因素表名称 宏观区位 交通条件 基本设施状况 环境条件 区域规划 产业集聚效益 其他方面
定级因素 宏观区位影响度 道路通达度
公交便捷度
对外交通便利度
基础设施完善度
公用设施完备度
自然条件优劣度
区域环境准入条件
规划实施影响度
产业集聚影响度
根据实际遴选
选择性 必选 至少必选一种 备选 至少一种必选 必选 备选 备选重要性顺序 1 2或 3 3或 2 4 5或 4 6或 5 7
权重范围 0.08～0.20 0.08～0.20 0.05～0.2 0.08～0.15 0.05～0.1 0.05～0.1 0.05～0.1
注：可根据需要增减相关因素，权重依照 1.5.3 要求确定。
表A.4 公共管理和公共服务用地定级因素表名称 宏观区位 经济社会发展状况 基本设施状况 交通条件 繁华程度 环境条件 区域规划 其他方面
定级因素 宏观区位影响度
农民人均纯收入
人均经济产值
人口密度
建设用地占比
人均建设用地
基础设施完善度
公用设施完备度
道路通达度
公交便捷度
对外交通便利度
商服繁华影响度
环境质量优劣度
绿地覆盖度
景观条件优劣度
自然条件优劣度
规划实施影响度
根据实际遴选
选择性 必选 至少一种必选 至少一种必选 至少一种必选 至少一种必选 备选 备选 至少一种必选 备选 备选重要性顺序 1 2或 3 3或 2 4 5或 6 6 7 8
权重范围 0.08～0.20 0.05～0.20 0.05～0.2 0.05～0.2 0.05～0.15 0.1～0.15 0.05～0.1 0.05～0.1
注：可根据需要增减相关因素，权重依照 1.5.3 要求确定。
— 52 —
— 53 —
附件 2
河南省集体农用地定级与基准地价评估技术方案
为支持城乡融合发展与乡村振兴战略，促进城乡公示地价体系一体化建设，根据《自然资源部办公厅关于部署开展 2019
年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36
号）、《河南省自然资源厅办公室关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（豫自然资办发〔2019〕40 号）和《中国土地估价师与土地登记代理人协会关于印发〈农村集体土地价格评估技术指引〉的通知》（中估协发〔2020〕16 号）（以下简称“指引”）要求，结合省内试点经验，制订本方案。
1. 定级估价范围本次集体农用地定级与估价范围为：全省各省辖市、县级
行政辖区内的集体农用地（耕地）。集体宜农未利用地需在宜农适宜性评价基础上，综合确定是否参与定级估价。
2. 定级估价依据（1）《中华人民共和国民法典》；
— 54 —
（2）《中华人民共和国物权法》；（3）《中华人民共和国土地管理法》；（4）《中华人民共和国农村土地承包法》；（5）《中华人民共和国城乡规划法》；（6）《中共中央办公厅、国务院办公厅印发〈关于引导农
村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见〉的通知》（中办发〔2014〕61 号）；
（7）《中共中央国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（中发〔2015〕1 号）；
（8）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27 号）；
（9）《自然资源部办公厅关于部署开展 2018 年城乡地价调查与监测工作的通知》（自然资办发〔2018〕10 号）；
（10）《自然资源部办公厅关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36 号）；
（11）《河南省国土资源厅办公室关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》（豫国土资办发〔2017〕62 号）；
（12）《河南省自然资源厅办公室关于部署开展 2019 年度自然资源评价评估工作的通知》（豫自然资办发〔 2019〕40
号）； — 55 —
（13）《河南省自然资源厅办公室关于部署开展集体建设用地和集体农用地（耕地）基准地价制定试点工作的通知》（豫自然资办函〔2019〕109 号）
（14）《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；（15）《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；（16）《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）；（17）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；（18）《第三次全国国土调查技术规程》（TD/T1055-
2019）；（19）《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发
〔2020〕16 号）。3.定级估价原则3.1 集体农用地（耕地）定级原则3.1.1 合法合规原则认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人
民共和国农村土地承包法》以及《中华人民共和国资产评估法》等法律法规，技术过程要严格按照《农用地定级规程》、《农用地估价规程》、《农用地质量分等规程》、“指引”和其他有关法律法规执行。
3.1.2综合分析原则— 56 —
农用地质量等级是各种自然属性、社会经济状况和区位条件综合作用的结果，农用地定级是以造成土地质量差异的各种因素进行综合分析为基础。
3.1.3 主导因素原则农用地定级是根据影响农用地质量的因素因子及其作用的
差异，重点分析对农用地质量及土地利用水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对定级结果的作用。
3.1.4 土地收益差异原则农用地定级要能反映土地自然质量条件、土地利用水平、
社会经济水平的差异对土地生产力水平及土地收益水平的影响。
3.1.5 定量分析与定性分析相结合原则农用地定级是把定性的、经验的分析进行量化，以定量计
算为主。对现阶段难以定量的自然属性、社会经济状况和区位条件采用必要的定性分析，将定性分析的结果进行量化，并运用于集体农用地（耕地）定级成果的确定中，提高集体农用地（耕地）定级成果的精度。
3.2 集体农用地（耕地）估价原则3.2.1 预期收益原则农用地估价以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效
— 57 —
的预期收益为依据。3.2.2贡献原则农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各
种投入要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。
3.2.3 合理有效利用原则在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式需要能充分
发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。
3.2.4供需原则农用地估价以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同
时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。3.2.5收益差异化原则农用地估价时要充分考虑不同农用地收益之间存在的差异
体现农用地收益与农用地价格的关系。3.2.6替代原则农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似
交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出农用地价格。
3.2.7 估价时点原则— 58 —
集体农用地（耕地）估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，估价的结果具有时间相关性和时效性。
4.资料收集资料收集主要依据《农用地定级规程》中 5.3 中的有关规定
并结合当地实际情况，坚持资料的现势性、详实性、准确性、完整性有机结合。主要应包括以下内容：
（1）工作底图应选用比例尺为 1:5000 的全省第三次国土调查成果；
（2）评估范围内农用地分等定级估价成果、耕地质量等级调查评价与监测成果；
（3）征地区片综合地价成果；（4）区域土地利用总体规划和农业发展规划等；（5）土壤普查、土壤环境质量、耕地地力调查与质量评价、
测土配方施肥调查成果等土壤资料；（6）气候、水文、地形地貌等自然属性资料；（7）近三年来集体农用地（耕地）种植养殖类型和面积、
投入-产出调查统计资料及样点资料，集体农用地（耕地）利用现状、利用方式、经营规模等资料；
（8）道路类型、等级及交通流量等数据；（9）农田基础设施情况、农田林网化程度、耕作便利条件、
— 59 —
田块大小、田块平整度等农田资料；（10）中心城镇、农贸市场、对外交通设施等资料；（11）近三年来集体农用地（耕地）租赁、抵押、作价出
资（入股）等案例数据；（12）农田水利设施、灌溉水源等相关资料；（13）近三年来统计年鉴等统计资料；（15）土地整理项目有关案例，荒地交易（流转、拍卖）
资料、农用地开发资料；（16）社会经济、区位条件、农业生产等其他资料。5.集体农用地（耕地）定级5.1 定级方式与用地类型5.1.1 定级方式。各地可根据实际情况，按用地类型分类定
级或划分均质区域，也可根据实际情况进行综合定级。5.1.2 用地类型。各市、县应按照《第三次全国国土调查技
术规程》（TD/T 1055-2019）附录A 中“第三次全国国土调查工作分类”规范用地类型名称和内涵。用地类型包括耕地、种植园地、林地、草地及设施农用地等类型，本次定级主要是对耕地进行定级。
— 60 —
5.2 定级技术路线。按照《农用地定级规程》要求，结合当地具体情况，选用因素法，通过科学测算及统计分析划分定级单元、计算定级单元各定级因素因子分值和定级指数，按规定方法和程序确定土地级别分值界限，以此划分集体农用地（耕地）质量级别。
5.3 定级因素因子体系。按照《农用地定级规程》要求，结合当地实际和各用途集体农用地（耕地）具体情况，综合考虑因素因子的主导性、差异性、相对稳定性和可行性等原则，科学合理选择确定各用地类型定级因素因子体系，可从下列因素因子中选用。
5.3.1 自然因素（1）局部气候差异：温度、积温、降水量、蒸发量、酸雨、
灾害气候（风、雹等）、无霜期等；（2）地形地貌：地貌类型、地形部位、海拔高度、坡向、
坡度等；（3）土壤条件：土层厚度、障碍层深度、土壤质地、剖面
构型、土壤 PH 值、土壤盐碱状况、土体构型、土壤侵蚀状况、土壤养分状况、土壤中砾石含量等；
（4）水资源状况：地下水埋深、水源保证率、水源水质等；5.3.2社会经济因素
— 61 —
（1）基础设施条件：林网化程度、灌溉保证率、排水条件、田间道路、田间供电等；
（2）耕作便利条件：耕作距离、耕作装备、田块大小、田块形状、田块平整度、田面高差等；
（3）土地利用状况：经营规模、经营效益、利用集约度、人均耕地、利用现状、利用方式等。
5.3.3 区位因素（1）区位条件：中心城市影响度、农贸市场影响度等；（2）交通条件：道路通达度、对外交通便利度等；5.3.4其他因素。根据地域自然条件和社会经济条件的实际，
选择具有地域特点的因素因子及影响某些用地类型土地质量的其他因素或特殊因素。
结合专家意见及前期试点经验，技术单位在实际操作中依据各地实际情况和各用地类型的特点，可参考下表推荐因素：
耕地定级因素选择参考表名称 自然因素 社会经济因素 区位因素 其他因素定级因素
局部气候差异
地形地貌
土壤条件
水资源状况
基础设施条件
耕作便利条件
土地利用状况
区位条件
交通条件
其他因素
选择性 备选 备选 必选 必选 必选 必选 备选 必选 必选 备选
必选因素是指因素中包含的因子至少要选取一个以上，备选因素可根据当地实际情况酌情选择；定级过程中可在充分分析当地农用地情况的基础上，选取突出各用地类型特色、相对
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丰富和完善的因素因子，以便定级结果更加科学合理。5.4因素因子权重确定集体农用地（耕地）因素因子权重的确定依据以下原则。5.4.1 各因素因子权重反映定级因素因子对土地质量的影响
程度，其值与因素因子对农用地土地质量影响大小成正比，定级因素权重值在 0-1之间选择，各因素权重值之和为 1.0。
5.4.2某一因素涉及的因子权重值在 0-1之间，每个因素对应的因子的权重值之和为 1.0。
5.4.3 各因素重要性顺序，可根据前述内容，参照《农用地定级规程》中主导因素原则，同时考虑不同用地类型影响因素的差异性，也可根据本地专家咨询结果和实际情况确定各因素重要性。因素因子权重的确定可采用特尔斐法，也可采用其他方法。
5.4.4《农用地定级规程》未对各类因素重要性顺序和权重范围进行界定，根据对试点地区集体农用地（耕地）质量和投入产出资料的调查分析，自然因素在耕地和林地等土地质量中占主导作用，区位因素在设施农用地和园地等土地质量中占主导作用。各地可参考试点地区经验，并深入分析当地实际情况，因地制宜综合确定各用地类型主导因素。
— 63 —
5.5 定级因素因子指标量化及分值计算对于扩散性的因素，如中心城市影响度、农贸市场影响度
道路通达度，随着距离的增加，其作用分值会按一定规律衰减（指数衰减或直线衰减）；非扩散性的因素多为面状因素，可直接采用区域赋值的方法确定其作用分值。定级因素因子指标量化及分值计算的具体方法参见《农用地定级规程》附录 B。
5.6 定级单元的划分按照《农用地定级规程》要求，结合当地集体农用地（耕
地）具体情况，采用地块法、叠置法、网格法、多边形法中的一种作为集体农用地（耕地）定级单元划分方法。
5.7 定级单元作用分值的计算5.7.1 单元定级因素分值取值方法将定级单元图叠置在定级因素分值图上，根据实际情况选
择以下方法计算：（1）以定级单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值；（2）以定级单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表
单元分值；（3）以定级单元几何中心点的分值代表单元分值；（4）以定级单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元
分值；— 64 —
（5）综合运用上述方法，计算分值；（6）点、线状定级因素分值按相应衰减公式计算，面状因
素分值则直接读取中心点所在指标区域的作用分值。5.7.2 单元定级因素分值计算阻隔说明在因素因子作用分值计算过程中，有时会遇到某些地理要
素的阻隔，例如河流、湖泊、高速公路等阻碍物，造成这些因素或因子只对一侧范围内的土地定级起作用，而对另一侧不发生影响，这些阻碍物构成了土地定级阻隔线，阻隔线对因素因子作用分值扩散起屏蔽或阻隔作用。
当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则先计算出至障碍可通行处的作用分值，以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余作用距离为半径，以结点为原点再次进行衰减。
5.7.3计算定级指数在确定了定级单元各定级因素分值后，按照各定级因素对
土地质量影响程度的权重采用加权求和法，计算得到定级单元的定级指数，处理生成农用地定级指数分值图。计算公式如下：
式中：Hi ——第 i个单元的定级指数
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H i=∑i=1
n
w j f ij
i ——定级单元编号j ——定级因素因子编号wj——第 j个定级因素的权重fij ——第 i个定级单元第 j个定级因素的分值5.8 级别划分5.8.1 农用地级别划分和校验确定（1）农用地级别划分的方法根据因素因子综合作用分值图，采用总分频率曲线法等方
法，确定各用途各级别土地分值区间并划分级别。（2）级别的校验与确定各类农用地级别初步划分后，应对定级单元划分的合理性
定级因素选取的准确性、定级结果计算的正确性等进行校验，确保农用地级别的科学性、合理性。
级别校验方法见《农用地定级规程》7.2.2。调整完善并校验合格的级别确定为集体农用地（耕地）定级结果。
5.8.2 农用地级别面积计算按《农用地定级规程》的相关要求，对划分后的各用地类
型各级别土地面积、比例结构进行汇总、统计，分析级别分布特点。
— 66 —
6.集体农用地（耕地）基准地价评估6.1 基准地价内涵设定集体农用地（耕地）基准地价是政府根据需要针对农用地
不同级别或不同均质区域，按照不同用地类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。集体农用地（耕地）基准地价内涵即在正常市场和收益条件下，在不改变集体农用地（耕地）用途前提下，划分的不同级别或均质区域内，分用途评估某一估价期日的集体农用地（耕地）使用权平均价格。
6.1.1 土地权利类型耕地承包经营权、耕地经营权。6.1.2 土地使用权年期土地使用权年期为 30 年。6.1.3 基本设施状况按照各级别的农用地基本设施的平均状况确定。6.1.4 估价期日估价基准日为 2020 年 1 月 1 日。6.1.5 标准耕作制度（使用方式）和标准作物耕地具体参照《农用地质量分等规程》表 B.2 设定。6.2 基准地价评估技术路线根据《农用地估价规程》的规定，在集体农用地（耕地）
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定级基础上，根据当地集体农用地（耕地）的市场状况和基础资料，测算样点地价并进行各类修正，然后采用样点地价平均法计算出各类用地的地价。在样点资料不能满足相关技术要求时，可采取规程规定的其他方法对集体农用地（耕地）基准地价进行测算。
6.3样点调查与整理6.3.1样点的选择分类型按用途采用分层抽样方式布设样点，每个样点的自
然、社会、经济条件要有区域代表性，样点分布均匀。合理有效样点数量须满足耕地中各行政村不少于 1个。其他用地类型样点数量不满足数理统计要求的可采用全面调查方式布设样点。
6.3.2样点资料整理（1）收集到的样点调查资料以用地类型、行政区域、土地
质量等要素为单位进行归类整理。（2）收集到的资料根据计量单位统一、来源可靠、无显著
异常、无明显不符合实际的和特殊的数值等原则对相关数据进行严格核实，确保资料真实可靠。
（3）不能满足样点数据检验要求（具体检验要求参见《农用地估价规程》9.6.6.4）的资料要进行记录、剔除、补充调查和完善；缺少主要项目、填报不符合要求和数据明显偏离正常情
— 68 —
况而又难以补充调查的样点要剔除。6.4样点地价评估6.4.1耕地承包经营权价格评估（1）主要评估方法为收益还原法，有市场比较案例的可选
用市场比较法。经过未利用土地开发或土地整理后的集体农用地（耕地），可以选用成本逼近法。各种估价方法具体技术路线参照《农用地估价规程》以及“指引”等有关要求进行。鼓励结合耕地的收益、经营特征和流转市场的建设与发育状况，进行必要的探索创新。
（2）应用收益还原法，确定年总收益时，对于通过种植作物获取农业收益的，原则上应依据待估耕地所在区域普遍种植的农业主导作物核定客观收益水平。年收益若以实物方式约定，应以评估期日物价水平为基础，适当考虑物价变化、市场预期等因素的影响进行核算。有农业补贴政策的，相关补贴纳入收益计算。
确定年总费用时，土地税费项目和标准应按照当地相关规定计算；对于采用工厂农业经营方式的，应调查确定工厂农业的客观经营利润。
土地还原率一般可采用“安全利率+风险调整值”方法测算，确定风险调整值除考虑自然灾害对农业生产的风险外，还需考
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虑农业生产周期长、市场供需变化等风险。一般而言，普通种植项目风险低于特种种植项目风险，养殖风险高于种植风险，工厂化农业的风险低于非工厂化农业。
（3）应用市场比较法，调查与选择比较实例时，应关注不同流转方式、不同种植类型与不同经营方式对价格影响。优先选择流转方式与评估目的相同或相近的交易实例， 当流转方式不同时，应考虑进行价格修正。应区分不同种植类型与经营方式的案例，原则上做到同类型比较，即在经营方式上区分普通大田种植、大棚等设施种植、工厂化种植等类型；在种植类型上区分水田、旱地等类型。
6.4.2耕地经营权价格评估耕地经营权价格评估方法及要求参照“指引”9.1、9.2之规
定。同时注意以下要点。（1）依据流转合同约定的年限进行年期修正，并可参照
“指引”中的年期修正思路进行。流转年限不得超过当地政策规定的上限及承包期的剩余年限。
（2）运用收益还原法时，由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权价格评估中的还原率一般略高于承包经营权的还原率。流转合同对受让方有土地改良等投入要求的，可在费用中合理体现。
— 70 —
（3）运用市场比较法时，可比实例应为同区域、同类型耕地的交易实例，或相同区域、相同种植经营类型前提下，可修正为相同权利类型下的交易实例。可适当扩大耕地经营权流转可比实例的来源。
（4）评估该类型的土地权利价格时，如果存在其他特殊约定，应考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。
6.5 各级别基准地价确定采用样点地价平均法的，计算后的各类样点地价经梳理筛
查之后，须按照《农用地估价规程》中 9.6 的相关要求，对各类样点进行各项修正，绘制样点地价分布图，确定合格样点数量并以级别为单位，采用样点地价的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等测算确定各用途各级别基准地价。采用定级指数模型法和基准地块评估法的，具体参照《农
用地估价规程》中 9.7 和 9.8 的相关要求进行测算。6.6 基准地价修正系数编制按照《农用地估价规程》选择对集体农用地（耕地）宗地
价格影响较大的自然因素、社会经济因素、区位因素和特殊因素等，结合集体农用地（耕地）定级模型和当地实际情况，确定各影响因素的权重，对各因素影响地价修正幅度值进行计算，编制集体农用地（耕地）基准地价修正系数表和集体农用地
— 71 —
（耕地）宗地地价影响因素指标说明表。具体格式参照《农用地估价规程》附录 B。
7. 集体农用地（耕地）定级与评估成果7.1 成果内容集体农用地（耕地）基准地价成果应按照《农用地定级规
程》、《农用地估价规程》等的相关要求编制，提交的成果应包含文字成果、图件成果、矢量成果、表格成果、基础资料汇编等方面。
7.1.1 文字成果（1）集体农用地（耕地）基准地价评估工作报告及技术报
告；（2）集体农用地（耕地）基准地价评估平衡报告（省辖市
提供）。7.1.2图件成果（1）集体农用地（耕地）级别与基准地价图；（2）各类地价样点分布图；（3）定级因素作用分值图、综合作用分值图。7.1.3矢量成果（1）集体农用地（耕地）级别与基准地价矢量数据；各类
地价样点分布矢量数据；定级因素作用分值矢量数据、定级因— 72 —
子作用分值矢量数据、综合作用分值矢量数据；（2）各用途级别与基准地价数据库。7.1.4 表格成果（1）集体农用地（耕地）地价成果表；（2）集体农用地（耕地）面积汇总表；（3）集体农用地（耕地）综合修正系数表和说明表。7.1.5 基础资料汇编（1）各类成果及调查表格汇编；（2）经整理后外业调查收集的各类资料；（3）听证材料扫描件、论证意见扫描件等。7.2 成果格式文字类电子成果为 Word 格式，表格类电子成果为 Excel 格
式，政府公布实施集体农用地（耕地）基准地价文件为 PDF 格式，图形数据电子成果包括 JPG 格式和电子矢量数据（分用途ArcGIS 工程文件）。数据库采用 ArcGIS 平台编制。
7.3 工作底图与成果图数学基础工作底图采用“2000 国家大地坐标系”、“高斯-克吕格投
影”、“1985 国家高程基准”。7.4 成果备案成果公布实施后，须按《国土资源部办公厅关于加强公示
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地 价 体 系 建 设 和 管 理 有 关问题的 通 知 》 （ 国 土 资 厅 发〔2017〕27 号）的要求在全国基准地价备案系统完成电子化备案。
附件 3
河南省土地估价行业专家库人员名单（按姓氏笔画排序）
序号 姓 名 单 位 名 称1 马玉良 新乡市正源土地评估咨询有限责任公司2 马新伟 河南淮源土地估价测绘有限公司3 王令超 河南省科学院地理研究所4 王苗苗 河南省中纬测绘规划信息工程有限公司5 王国强 河南省科学院地理研究所6 王 炬 河南方迪土地房地产估价有限公司7 王铁霖 河南来恩地理信息不动产评估有限公司
— 74 —
8 王 娟 郑州豫华房地产评估咨询有限公司9 王 喜 河南大学环境与规划学院
10 井元霞 河南开源房地产估价有限公司11 毛国栋 河南同达房地产评估有限公司12 亢 乐 河南省土地估价师协会13 邓 波 河南省中纬测绘规划信息工程有限公司14 史臣林 濮阳市自然资源和规划局15 冯晓春 河南天地经纬自然资源科技有限公司16 冯瑞军 新乡市正源土地评估咨询有限责任公司17 朱青霞 范县自然资源局序号 姓 名 单 位 名 称18 朱效兵 河南瑞成土地房地产资产评估有限公司19 任小寅 河南天健房地产土地资产评估有限公司20 任 涛 河南恒信土地评估咨询有限公司21 刘 卫 河南金地评估咨询有限公司22 刘 帅 郑州豫华房地产评估咨询有限公司23 刘秋收 河南广生地产评估服务有限公司24 刘晓虹 安阳市金土房地产估价服务有限公司25 闫 艳 河南纬达勘测规划设计有限公司26 李仁强 河南安永房地产评估有限公司
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27 李永明 安阳市金土房地产估价服务有限公司28 李 冰 河南省中土地产房地产评估有限公司29 李松涛 河南华地土地房地产评估咨询有限公司30 李明秋 河南理工大学测绘学院31 李鸣慧 河南省土地整理中心32 李保莲 河南省国土资源调查规划院33 李俊岭 河南省豫通房地产评估咨询有限公司34 李 凌 商丘市自然资源和规划局35 杨 云 安阳市金土房地产估价服务有限公司36 杨建波 河南省科学院地理研究所37 吴志超 商丘市自然资源和规划局38 何 峰 河南淮源土地估价测绘有限公司序号 姓 名 单 位 名 称39 何继华 固始县自然资源局40 谷 鹏 许昌春秋土地资产评估咨询有限责任公司41 宋必胜 河南省中土地产房地产评估有限公司42 宋 莹 河南省国土资源电子政务中心43 张小兵 河南政源联合房地产资产评估有限公司44 张合兵 河南理工大学测绘学院45 张红方 河南中纬地价评估有限公司
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46 张红娜 河南凯业房地产估价咨询有限公司47 张贯乐 新密市自然资源和规划局48 张秋玲 河南省国土资源调查规划院49 张晓彦 郑州豫华房地产评估咨询有限公司50 张继华 河南光明土地房地产资产评估有限公司51 陈 玲 漯河市土地价格评估中心52 陈卫华 河南财经政法大学53 陈伟强 河南农业大学资源与环境学院54 陈 洁 河南华地土地房地产评估咨询有限公司55 陈常优 河南大学环境与规划学院56 武洪涛 河南省科学院地理研究所57 范 钊 河南财政金融学院58 郑占蕊 河南坤达土地房地产评估有限公司59 郑战忠 郑州市诚信房地产评估咨询有限公司序号 姓 名 单 位 名 称60 孟令华 河南凯业房地产估价咨询有限公司61 孟庆香 河南农业大学资源与环境学院62 孟 娟 河南同达房地产评估有限公司63 孟德友 河南省豫通房地产评估咨询有限公司64 赵自胜 河南大学环境与规划学院
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65 赵 岩 焦作市中地房地产土地评估测绘有限公司66 赵 慧 河南昭源土地与房地产评估有限公司67 荆 红 河南昭源土地与房地产评估有限公司68 贺传阅 河南省国土资源科学研究院69 骆秀霞 河南华地土地房地产评估咨询有限公司70 栗滢超 河南农业大学资源与环境学院71 贾如雪 焦作市中地房地产土地评估测绘有限公司72 柴红杰 濮阳市自然资源和规划局73 徐传宝 河南省科学院地理研究所74 高 伟 河南方迪土地房地产估价有限公司75 高国强 河南金地评估咨询有限公司76 高 洁 河南纬达勘测规划设计有限公司77 郭 茜 河南天行房地产价格评估有限公司78 郭荣朝 河南财经政法大学79 陶海龙 郑州光华土地评估有限公司80 曹 飞 河南财经政法大学序号 姓 名 单 位 名 称81 康鸳鸯 河南省国土资源科学研究院82 韩志刚 河南大学环境与规划学院83 程玉龙 河南尺度房产土地资产评估有限公司
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84 焦俊党 河南省国土资源调查规划院85 鲁 镇 河南坤爻地产评估有限公司86 靳海珍 郑州光华土地评估有限公司87 路 婕 河南农业大学资源与环境学院88 臧 玲 河南省国土资源调查规划院89 裴建宇 濮阳市中原地产交易评估服务有限公司90 熊广成 河南省土地整理中心91 樊 雷 河南省土地整理中心92 潘元庆 河南省国土资源科学研究院93 魏士明 河南淮源土地估价测绘有限公司
附件 4
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土地估价机构备案流程图
附件 5
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XX 市（县）地价政策措施清理工作自查报告
（提纲）
一、国家地价政策措施的执行情况围绕自然资源部出台的工业用地出让最低价标准及其实施、
产业用地地价、出让地价评估等方面的政策规定展开。二、本地地价政策措施清理工作开展情况1．本地区地价政策措施清理工作开展情况，采取的主要做
法。2．本地自行出台的地价政策措施情况。（1）工业用地出让最低价标准及其实施方面。（2）产业用地地价方面。（3）出让地价评估方面。（4）其他方面。三、自查发现问题及整改情况1．本地自行出台的地价政策措施存在的问题与隐患（与自
然资源部出台的政策规定相比较）。 — 81 —
2．针对自查发现的问题，采取的整改措施及工作打算；四、意见建议
围绕加强国有土地资产管理、促进土地资源节约集约利用，避免国有土地资产流失，提出相关意见建议。
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河南省自然资源厅办公室 2020 年 9 月 23 日印发
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