oggetto
Parere di congruità sulla perizia di stima redatta daCBRE e la relativa offerta di acquisto avanzata daINVITIM SGR S.p.A., per l’importo di €.3.100.000,00,relativo al complesso immobiliare di proprietà delComune di Genova, sito in Genova, via Bertani 1.
committente
Via Finocchiaro Aprile 1 16129 Genova tel. 010 5384 111 e-mail: [email protected] C.F. 80416110585
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Via di Francia, 1 – Matitone, 17° piano - 16149 Genova - tel. 010 5573 400 – email: [email protected]
COMUNE DI GENOVA, Direzione Patrimonio, Demanio e Impiantistica Sportiva
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Parere di congruità sulla perizia e relativa offerta di acquisto dell’immobile sito in Genova via Bertani 1
COMMITTENTE: Comune di Genova – Direzione Patrimonio, Demanio ed Impiantistica sportiva Via di Francia, 1 – Matitone, 17° piano – 16149 Genova - tel. 010 5573 400 – [email protected]
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Protocollo n° 216205 del 29.12.2016
Parere di congruità sulla perizia di stima redatta da CBRE e la relativa
offerta di acquisto avanzata da INVITIM SGR S.p.A., per l’importo di
€.3.100.000,00, relativo al complesso immobiliare di proprietà del
Comune di Genova, sito in Genova, via Bertani 1.
INDICE
Premessa ............................................................................................. 2
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE ................................. 3
Descrizione dell’immobile desunta dalla perizia oggetto di congruità ............... 3
Consistenze del compendio in esame ........................................................ 5
Sopralluogo .......................................................................................... 6
Descrizione sommaria dello stato attuale dell’immobile in esame ................... 7
Titolo di proprietà .................................................................................. 7
Dati catastali ......................................................................................... 8
Confini del catasto terreni ....................................................................... 8
Localizzazione Urbanistica ....................................................................... 8
Vincoli dell’immobile ............................................................................... 9
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE ................................................. 10
Scopo della stima.................................................................................. 10
Procedimento di stima ........................................................................... 10
Ipotesi di progetto di trasformazione ........................................................ 11
Riferimenti ........................................................................................... 11
Determinazione del più probabile valore venale all’attualità dell’immobile in esame, utilizzando il procedimento di stima del valore di trasformazione ........ 12
Determinazione del valore unitario delle bene trasformato all’istante finale dell’operazione con il procedimento M.C.A., (destinazione d’uso abitativa) ...... 14
Determinazione del valore unitario delle bene trasformato all’istante finale dell’operazione con il procedimento M.C.A., per quanto concerne la destinazione d’uso a parcheggio .............................................................. 23
Conclusioni .......................................................................................... 41
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PREMESSA
A seguito di nota prot. n° A07542, Fascicolo 2011/IV.9.1/147 del 5/12/2016
del Comune di Genova, Direzione Patrimonio, Demanio e Impiantistica
Sportiva e dell’Accordo di Collaborazione per Attività di Valutazione
Immobiliare fra lo stesso Comune e l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale
di Genova – Territorio, Protocollo 0216205.29-12-2016-I, il Comune di
Genova ha richiesto, a questo Ufficio, la redazione del parere di congruità
sulla perizia estimativa redatta da CBRE e la relativa offerta di acquisto
avanzata da INVITIM SGR S.p.A., per l’importo di €.3.100.000,00, relativo al
complesso immobiliare di proprietà del Comune di Genova, sito in Genova, via
Bertani 1.
Il Comune di Genova, precedentemente ha esperito le seguenti procedure di
alienazione:
- Deliberazione della Giunta Comunale n° 231 del 27.07.2011 e
conseguente tentativo di vendita mediante pubblico incanto del
22.11.2011, per l’importo di €.7.800.000,00, relativo ad un unico lotto
comprendente sia l’immobile in un oggetto che un immobile sito in via
Coronata 100, con esito infruttuoso.
- Deliberazione della Giunta Comunale n° 26 del 09.02.2012 e conseguente
tentativo di vendita mediante gara ufficiosa del 22.01.2014, per l’importo
di €.7.410.000,00, relativo al solo immobile in esame, con esito
infruttuoso.
- Tentativo di alienazione mediante gara ufficiosa del 10.09.2014, per
l’importo di €.7.410.000,00, relativo al solo immobile in esame, con esito
infruttuoso.
- Tentativo di alienazione mediante gara ufficiosa del 10.02.2015, per
l’importo di €.6.298.500,00, relativo al solo immobile in esame, con esito
infruttuoso.
Eseguiti gli opportuni accertamenti, sulla scorta della documentazione
trasmessa, si redige il seguente parere di congruità, relativo alla
determinazione del più probabile valore di mercato all’attualità dell’immobile
in oggetto.
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PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE DESUNTA DALLA PERIZIA OGGETTO DI CONGRUITÀ
La proprietà in oggetto è una singola unità immobiliare composta da tre corpi
di fabbrica organizzati intorno ad una corte, posto in aderenza ed in
corrispondenza di un solo lato, con il confinante convento dei Cappuccini.
Attualmente non utilizzato, si sviluppa su cinque livelli fuori terra per due dei
tre corpi che lo compongono. Il terzo corpo di fabbrica che completa la
proprietà e risulta in aderenza con il confinante convento dei Cappuccini, si
organizza in parte al quarto piano e comprende tutto il quinto piano dello
stabile.
La struttura dell’immobile è dunque eterogenea, prevalentemente in
muratura, con tetto piano percorribile. La forma dello stabile è di tipo
irregolare e possiede fronte principale in corrispondenza di via Bertani, dove è
presente l’ingresso principale e carrabile.
La proprietà è circondata sul fronte da un giardino piantumato con alberi
d’alto fusto e da un’area in precedenza utilizzata come parcheggio.
Internamente comprende un cortile chiuso di ridotte dimensioni ed un più
ampio spazio coperto.
La proprietà si colloca in via Bertani, nell’ambito collinare Nord di Genova, in
prossimità di Piazza Corvetto e del centro storico e cittadino. L’ambito è
facilmente raggiungibile sia con i mezzi di trasporto pubblico che privati,
scarsa è la disponibilità di parcheggio, interamente soggetta a pagamento per
i visitatori e con modalità agevolata per i residenti (aree blu).
Il contesto immobiliare di appartenenza è di standard medio/elevato poiché
l’area è parte dello sviluppo ottocentesco della città di tipo borghese.
Sono presenti importanti fabbricati pluripiano.
La destinazione prevalente di zona è residenziale con una buona dotazione di
servizi di tipo sanitario e legati all’istruzione.
La proprietà immobiliare oggetto di analisi è costituita da un fabbricato
edificato e ampliato in diverse epoche storiche.
Si compone di:
- un corpo principale prospiciente via Bertani, caratterizzato da una parte
centrale arretrata rispetto alle due porzioni laterali, impostato su cinque
livelli;
- un secondo corpo ortogonale a quello principale, anch’esso di cinque livelli,
localizzato sul lato opposto a via Bertani;
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- un terzo corpo di fabbrica parallelo a quello principale a formare un
complesso edilizio a forma di “C” che racchiude una corte interna nella quale è
stato realizzato un edificio ad un solo piano con funzione di aula magna. Del
terzo corpo, risultano di proprietà solo una parte del quarto piano e l’intero
quinto piano.
L’ingresso principale è posto in posizione centrale del primo corpo di fabbrica.
La fruizione dei diversi piani del complesso avviene mediante un unico vano
scala di imponenti dimensioni e caratteristiche auliche ed un sistema di
corridoi di distribuzione che da essa si diramano.
La proprietà originariamente parte del confinante convento dei Frati
cappuccini, è stata utilizzata come facoltà di Economia e, a seguito del rilascio
dello stabile, è stata impropriamente occupata come centro sociale.
La struttura portante è prevalentemente in muratura con porzioni e
ampliamenti in cemento armato, la copertura è piana con rivestimento in
manto bituminoso, mentre i rivestimenti esterni sono in intonaco tinteggiato
di colore chiaro.
In considerazione delle caratteristiche storiche del fabbricato, molte partizioni
interne risultano portanti e di notevoli dimensioni. Internamente il layout è
caratterizzato da un corridoio posto in corrispondenza del lato interno del
fabbricato, su cui affacciano le porte dei diversi ambienti che costituiscono
l’immobile.
I serramenti esterni e interni sono prevalentemente in legno dotati di vetro
singolo. Sono presenti alcuni ambienti controsoffittati in cartongesso e, in
considerazione dell’importante altezza di alcuni ambienti, sono presenti
soppalchi in legno e in metallo. I rivestimenti interni sono prevalentemente in
intonaco con finiture di tipo civile.
La dotazione impiantistica risulta pressoché assente in quanto obsoleta o in
stato di inutilizzo da diversi anni.
Dal sopralluogo (personale CBRE) e dall’indagine visiva effettuata, sono state
inoltre rilevate alcune passività ambientali quali tubi in fibra di amianto. Lo
stato manutentivo è da ritenersi scarso con un forte degrado dovuto
all’occupazione impropria dell’immobile. Il quinto piano è stato inoltre
soggetto ad un incendio che ha ulteriormente degradato l’immobile.
Infine, il vano scala in corrispondenza dei primi due livelli dell’edificio, risulta
completamente puntellato.
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CONSISTENZE DEL COMPENDIO IN ESAME
Le consistenze del complesso immobiliare riportate nella perizia a firma CBRE
vengono riportate nel seguente prospetto:
Piano Destinazione G.E.A. (mq) G.L.A. (mq)
0 Area Esterna 833,80 0,00
Servizi Igienici 32,31 32,31
Corridoi 187,39 187,39
Cortile 52,12 0,00
da rilevare 91,47 0,00
Disimpegni 70,46 70,46
Ingresso 31,92 31,92
non rilevato 139,73 0,00
Ripostigli 43,43 43,43
Stanze 988,63 988,63
Vano scale/sottoscala 17,19 0,00
Tot. P0 2.488,45 1.354,14
1 Auditorium 174,42 174,42
Servizi Igienici 30,31 30,31
Balconi 4,51 4,51
Corridoi 233,77 233,77
Ripostigli 5,51 5,51
Stanze 739,86 739,86
Tot. P1 1.188,38 1.188,38
2 Stanze 956,10 956,10
Servizi Igienici 17,98 17,98
Corridoi 240,21 240,21
Disimpegni 76,81 76,81
non rilevato 19,35 0,00
Ripostigli 7,16 7,16
Tot. P2 1.317,61 1.298,26
3 Servizi Igienici 16,78 16,78
Corridoi 54,46 54,46
Disimpegni 245,74 245,74
Ripostigli 28,68 28,68
Stanze 1.007,71 1.007,71
Terrazzo 37,04 37,04
Tot. P3 1.390,41 1.390,41
Cop Copertura Non praticabile 1.342,45 0,00
non rilevato 4,72 0,00
Vano ascensore 6,18 0,00
Tot. Cop 1.353,35 -
Sp Disimpegni 43,78 43,78
non rilevato 144,24 0,00
Stanze 383,66 383,66
Tot. Sp 571,68 427,44
Totale 8.309,88 5.658,63
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Lo scrivente ha quindi provveduto a verificare dette superfici sulle planimetrie
dell’immobile fornite nel formato digitale dwg, secondo i parametri dei valori
commerciali, escludendo quindi:
- le porzioni di murature di spessore superiore a m. 0,50;
- le consistenze dei vani scala e corpi ascensore dei livelli superiori al piano
terreno.
Gli esiti di tale verifica vengono riportati nel seguente prospetto,
comprendente anche i calcoli relativi alle consistenze ragguagliate alla
destinazione d’uso residenziale, prescelta quale migliore trasformazione
possibile dell’immobile, al fine della sua stima mediante il procedimento del
valore di trasformazione.
Piano
Tipologia Superfici Ex 138/98 calcolato secondo la
tipologia residenziale ipotizzata per la
trasformazione dell'immobile
Sup Verificate
CAD
Coeff.
138/98
Sup.
Ragguagliata
0 F - Aree scoperte o assimilabili (cortile) 861,00
F - Aree scoperte o assimilabili (aiuola) 58,00
Tot. P0 aree esterne 919,00
0 A- Vani principali e accessori diretti 1.491,00 1,00 1.491,00
A- Vani principali e accessori diretti (Alloggio Custode) 120,00 1,00 120,00
B- Vani accessori diretti Comunicanti (soppalchi) 196,22 1,00 196,22
Tot. P0 superfici costruite 1.807,22 1.807,22
1 A- Vani principali e accessori diretti 1.047,00 1,00 1.047,00
D- Balconi, terrazzi e simili comunicanti 7,00 0,30 2,10
Tot. P1 1.054,00 1.049,10
2 A- Vani principali e accessori diretti 1.193,00 1,00 1.193,00
Tot. P2 superfici costruite 1.193,00 1.193,00
3 A- Vani principali e accessori diretti 1.286,00 1,00 1.286,00
Tot. P3 superfici costruite 1.286,00 1.286,00
Copertura 1.497,00 0,10 149,70
Tot. Cop superfici costruite 1.497,00 149,70
Totale aree esterne 919 -
Totale superfici costruite 6.837 ca. 5.485
SOPRALLUOGO
E’ stato eseguito apposito sopralluogo, sia esterno che interno,
congiuntamente ai Funzionari del Comune di Genova, in data 25.01.17.
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DESCRIZIONE SOMMARIA DELLO STATO ATTUALE DELL’IMMOBILE IN ESAME
A seguito del sopralluogo esperito si conferma lo stato manutentivo scadente
dell’immobile derivante dalla sua dismissione da parte dell’Università degli
Studi di Genova, avvenuta nel settembre 2008, dalla successiva occupazione
non autorizzata ed impropria da parte del Centro Sociale Buridda, cessata nel
maggio 2014 e dal suo successivo inutilizzo da tale data sino ad oggi.
Si evidenziano le seguenti principali problematiche relative allo stato di
conservazione dell’immobile:
- evidenti segni di un incendio circoscritto ad una porzione dell’ultimo piano;
- infiltrazioni di acqua piovana dalla copertura;
- problemi statici alle rampe del piano terreno dello scalone monumentale,
attualmente puntellato con ponteggi di tipo Innocenti;
- problemi statici del muro di contenimento del giardino prospiciente via
Bertani;
- Impiantistica dell’immobile manomessa e vetusta pressoché da rifare
integralmente;
- Serramenti interni ed esterni fortemente danneggiati ed in parte mancanti.
Si fa presente che la Proprietà non ha segnalato ulteriori problematiche oltre
quelle evidenziate.
In sede di sopralluogo attraverso la semplice impressione visiva non si sono
individuati segnali dell’esistenza di problematiche statiche, ad esclusione delle
rampe scale al P.T. e della porzione del muro di contenimento sopra segnalati.
Pertanto ai fini esclusivi della presente valutazione, si ritiene di considerare
l’immobile in trattazione in buono stato manutentivo sotto il profilo
statico/strutturale.
TITOLO DI PROPRIETÀ
Secondo quanto riportato sulla documentazione catastale attualmente agli atti
dello Scrivente l’immobile in esame è intestato come segue:
Piena Proprietà: Comune di Genova, con sede in Genova, C.F. 00856930102.
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DATI CATASTALI
I dati catastali degli immobili in esame, sono attualmente i seguenti:
N.C.E.U. Comune di Genova, Zona Censuaria 1, Sezione Urbana GEA:
foglio mappale subalterno categoria classe
101 53 1 B/5 3 28.900 mc. 5.441 mq. 44.776,79 €.
56 3
101 53 2 A/4 1 5,5 vani - 284,05 €.
101 56 5 (porzione) B/5 3 550,0 mc. 201 mq. 852,15 €.
superficie
catastaleconsistenza rendita
N.C.T. Comune di Genova, sezione 1, foglio 47, mappali 119 e 580.
CONFINI DEL CATASTO TERRENI
• Nord: mappali 37 e 920;
• Est: mappali 920, 122, 123, 581, B, 120
• Sud: mappali C, B, 120, 578
• Ovest: via Bertani.
LOCALIZZAZIONE URBANISTICA
In riferimento al P.U.C. adottato con Delibera del Consiglio Comunale n°
32/2016, l’immobile in esame ricade (nella tavola dell’Assetto Urbanistico)
nel foglio 38, in Zona AC-US: ambito di conservazione dell’impianto urbano
storico la cui disciplina è indicata nelle pagine 17-19 delle Norme di
Conformità: Disciplina urbanistico Edilizia.
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VINCOLI DELL’IMMOBILE
Il bene in esame è stato dichiarato di importante interesse, dal Ministero per i
Beni e le Attività Culturali – Direzione Regionale per i Beni Culturali e
Paesaggistici della Liguria, con Decreto del Direttore Regionale del
14.12.2006, notificato al Comune di Genova il 23.01.2007, trascritto alla
Conservatoria RR.II di Genova il 13.08.2008.
La proprietà immobiliare risulta soggetta alla classificazione come bene
culturale (art.10 e art. 157 del D.lgs. n° 42/2004).
Il parere favorevole all’alienazione dell’immobile, espresso dalla
Soprintendenza dei Beni Archeologici con le note n° 25599 del 10.10.2008 e
n° 4482 del 23.02.2009 e la relativa autorizzazione della Direzione Regionale
per i Beni Culturali e Paesaggistici del Liguria di cui alla nota MBAC-DR-LIG
DR 0002362 06/04/2009 Cl. 34.25.04/1.12, specificano che tale
autorizzazione è stata rilasciata alle seguenti vincolanti prescrizioni:
• sia privilegiata la destinazione d’uso scolastica ed educativa, al fine di
garantire la pubblica fruizione dell’immobile;
• sono ammesse destinazioni diverse a condizione che siano comunque
garantiti la tutela, il decoro e l’accesso, su richiesta e/o secondo modalità
concordate con la soprintendenza per i beni Architettonici e Paesaggistici
della Liguria, del pubblico nei locali e nelle aree comuni;
• sia garantita la visibilità delle volte poste al primo piano dell’edificio,
costituente parte dell’adiacente Convento dei Cappuccini del Padre Santo.
Lo Scrivente, in merito alla presenza dei suddetti vincoli, ritiene che gli stessi
non siano ostativi al fine dell’ipotesi di trasformazione di seguito formulata e
che non incidano in misura sensibile e/o apprezzabile sotto il profilo
economico/commerciale.
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Parere di congruità sulla perizia e relativa offerta di acquisto dell’immobile sito in Genova via Bertani 1
COMMITTENTE: Comune di Genova – Direzione Patrimonio, Demanio ed Impiantistica sportiva Via di Francia, 1 – Matitone, 17° piano – 16149 Genova - tel. 010 5573 400 – [email protected]
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PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE
SCOPO DELLA STIMA
Trattasi della richiesta di parere di congruità sulla perizia di stima redatta da
CBRE e la relativa offerta di acquisto avanzata da INVITIM SGR S.p.A., per
l’importo di €.3.100.000,00, relativo al complesso immobiliare di proprietà del
Comune di Genova, sito in Genova, via Bertani 1.
PROCEDIMENTO DI STIMA
Per la valutazione del compendio in esame si è ritenuto opportuno adottare il
procedimento analitico indiretto denominato “valore di trasformazione”.
Il valore di mercato di un bene determinato con il procedimento del valore di
trasformazione, è dato dalla differenza tra il valore del prodotto edilizio
ottenibile dalla trasformazione ed i costi di trasformazione, comprensivi del
profitto che spetta a chi promuove l’intervento, in ragione del rischio di
mercato. Il procedimento del valore di trasformazione può considerarsi un
procedimento derivato, in quanto contiene in sé sia l’approccio del mercato
(market approach), attraverso il quale si perviene a stimare il valore del bene
trasformato, sia l’approccio del costo (cost approach), mediante il quale
vengono definiti i costi della trasformazione. Nell’espressione del giudizio di
stima con il procedimento del valore di trasformazione, bisogna dedurre dal
mercato tutti i dati ipotetici, (prezzi, costi, profitto, saggi, ecc.) e considerare i
comportamenti e le attese dell’investitore, secondo i noti principi estimali
dell’ordinarietà e della permanenza delle condizioni.
Condizione necessaria per utilizzare il criterio del valore di trasformazione
come procedimento per la determinazione del più probabile valore di mercato,
è che il bene da stimare sia suscettibile di essere trasformato in un bene
apprezzato dal mercato, rientrante cioè fra gli immobili per i quali vi sia
vivacità degli scambi e disponibilità di dati di compravendita comparabili.
L’impiego di questo metodo indiretto di stima, viene generalmente adottato
per l’impossibilità di reperire dati di mercato sufficienti e attendibili tali cioè da
consentire la comparazione diretta dell’immobile oggetto di valutazione nel
suo attuale stato e destinazione d’uso, come nel caso in esame.
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IPOTESI DI PROGETTO DI TRASFORMAZIONE
Ai fini della valutazione del più probabile valore di mercato all’attualità del
compendio in esame, trattandosi nello specifico di un immobile attualmente
non utilizzato e non utilizzabile in quanto in stato manutentivo scadente/che
necessita di corposi interventi edilizi al fine di renderlo nuovamente fruibile, si
ritiene di adottare il criterio valutativo del valore di trasformazione in quanto
maggiormente pertinente al caso in esame.
Tale criterio prevede la trasformazione dell’immobile oggetto di valutazione
in un complesso edilizio avente la massima appetibilità di mercato.
Non essendo stato fornito dalla Proprietà alcun progetto sulla base del quale
redigere la presente stima, si è provveduto ad ipotizzare la trasformazione
dell’immobile in un complesso di tipo residenziale con n° 38 alloggi di buon
livello (abitazioni di tipo civile) e pezzatura medio elevata (ca. mq.120),
ordinaria per la microzona nella quale ricade l’immobile in esame.
Nel compendio si prevede inoltre la realizzazione di un posto auto coperto
per ciascun alloggio, anche al fine di rendere più appetibili tali immobili.
Si precisa che tale trasformazione è compatibile con le prescrizioni
urbanistiche del PUC attualmente vigente.
RIFERIMENTI
Prezzario Regionale delle Opere Edili edito da Unioncamere Liguria – Prezzi
medi ed informativi – anno 2014;
Prezzi “Tipologie Edilizie”, redatto dal Collegio degli Ingegneri ed Architetti di
Milano , anno 2012, edito dalla Tipografia del Genio Civile D.E.I., scheda I4
relativa ai costi di costruzione di una strada pubblica.
Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Ufficio Provinciale Genova, Comune
di Genova, 1° semestre 2016, Manin - S. Nicola – Castelletto TU.A (via
Assarotti, corso Firenze, via Chiodo, spianata Castelletto).
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DETERMINAZIONE DEL PIÙ PROBABILE VALORE VENALE ALL’ATTUALITÀ
DELL’IMMOBILE IN ESAME, UTILIZZANDO IL PROCEDIMENTO DI STIMA DEL VALORE
DI TRASFORMAZIONE
Come si è detto, il valore di trasformazione di un bene è dato dalla differenza
tra il valore del prodotto edilizio ottenuto dalla trasformazione ed i costi di
trasformazione, comprensivi del profitto che spetta a chi promuove
l’intervento in ragione del rischio di mercato.
Il valore di trasformazione è dato dalla seguente relazione generale:
VT = [VM – (K + UP)] / qn
Dove:
VT = Valore di mercato attuale dell’immobile da trasformare
VM = Valore di mercato dell’immobile trasformato
K = Costi di trasformazione
UP = Utile lordo normale spettante al promotore
qn = Montante = (1+ r)n dove r = saggio di attualizzazione ed n =
tempo della trasformazione
la quale esplicitata in una forma più estesa diventa la seguente:
VT = VM / qn - {[(COI + CSC + CSE) + (OUPS + OCC) + (OP + CAL +SG + SC) +
+ OFT + OIA + OFA] + UP} / qn
Dove:
(Costi tecnici di trasformazione)
COI = Costo delle opere di idoneizzazione
CSC = Costo di trasformazione delle superfici coperte
CSE = Costo di trasformazione delle superfici esterne
(Oneri di urbanizzazione)
OUPS = Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
OCC = Contributi concessori sul costo di costruzione
(Costi di gestione dell’operazione)
OP = Onorari professionali
CAL = Oneri per allacciamenti ai pubblici servizi
SG = Spese generali del promotore
SC = Spese di commercializzazione del prodotto finale
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OFT = Oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti di trasformazione
OIA = Oneri indiretti di acquisto dell’immobile da trasformare
OFA = Oneri finanziari sui costi diretti ed indiretti di acquisto del bene
UP = Utile lordo normale spettante al promotore
Il procedimento consiste quindi nelle seguenti operazioni:
Definizione della tempistica dell’operazione;
Determinazione del valore unitario del bene trasformato all’istante finale
dell’operazione;
Determinazione dei costi diretti ed indiretti di trasformazione e dei relativi
oneri finanziari gravanti sulla quota di capitale impiegato coperta da
debito;
Determinazione dell’utile del promotore;
Determinazione degli oneri indiretti relativi all’acquisto del bene da
trasformare e dei relativi oneri finanziari gravanti sulla quota di capitale
impiegato coperta da debito;
Risoluzione dell’equazione del valore riferito all’istante finale
dell’operazione;
Attualizzazione del valore all’istante iniziale dell’operazione (momento di
stima);
Definizione della tempistica dell’operazione
All’interno della durata complessiva del processo di trasformazione,
intendendo come suo inizio la data di acquisto del bene, e facendo coincidere
la sua fine con la vendita dell’ultima porzione dell’immobile trasformato, si
distinguono tre periodi principali o fasi:
n1 = fase preliminare o autorizzativa
E’ il periodo di tempo intercorrente tra la data di acquisto dell’immobile
da trasformare e la data di inizio dei lavori di trasformazione. Esso
aumenta al crescere delle incertezze legate ai fattori giuridico-
amministrativi inerente l’iter di approvazione di piani urbanistici attuativi
e progetti.
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n2 = fase di costruzione
E’ il periodo di tempo intercorrente tra le date di inizio e fine dei lavori di
trasformazione.
n3 = fase di commercializzazione o vendita
E’ il periodo di tempo intercorrente tra la data di fine dei lavori di
trasformazione e la data finale del processo di vendita del bene
trasformato.
Il tempo complessivo della trasformazione sarà dato quindi dalla somma dei
tre periodi :
n = n1 + n2 + n3
DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DELLE BENE TRASFORMATO ALL’ISTANTE
FINALE DELL’OPERAZIONE CON IL PROCEDIMENTO M.C.A., (DESTINAZIONE D’USO
ABITATIVA)
Per la valutazione del più probabile valore di mercato del bene trasformato,
per quanto concerne la destinazione d’uso abitativa, si è ritenuto opportuno
adottare il criterio estimale denominato “comparativo diretto” ed in particolare
si è adottato un procedimento comparativo pluriparametrico derivato da
“Market Comparison Approach” (MCA).
Tale metodologia è in grado di offrire risultati sufficientemente oggettivi, in
particolare nei casi in cui sia possibile disporre di un numero sufficiente di
“dati campione”, cronologicamente allineati e riferiti a beni sostanzialmente
assimilabili a quello che costituisce l’oggetto stesso dell’operazione estimativa.
In particolare il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata
alla stima degli immobili sulla base delle loro caratteristiche tecnico
economiche.
Tenuto conto che il presupposto per l’applicabilità del procedimento del valore
di trasformazione è quello che il bene da stimare sia suscettibile di essere
trasformato in beni apprezzati dal mercato, rientranti cioè tra gli immobili per
i quali vi sia vivacità degli scambi, si procede alla sottostante analisi del
mercato della zona in cui essi ricadono.
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Analisi del mercato residenziale di riferimento
L’analisi economica è stata eseguita con i dati raccolti e pubblicati
dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare di questa Agenzia. In particolare
l’O.M.I. si caratterizza per il monitoraggio del mercato utilizzando degli
indicatori come il Numero di Transazioni Normalizzate (somma degli atti di
compravendita in funzione della quota transata per Comune e per contesto) e
l’Intensità del Mercato Immobiliare (rapporto percentuale tra NTN e stock di
unità immobiliari).
Si rimanda al sito internet dell’Agenzia delle Entrate alla pagina:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Documentazione/o
mi/Pubblicazioni/
per la consultazione della Nota Territoriale della Provincia di Genova relativo
al periodo 1° semestre 2016 dal quale è stata estrapolata la seguente tabella
relativa al settore residenziale, di alcune zone OMI del Comune di Genova.
Dal suddetto prospetto si evince che nella zona OMI C13: Manin – S. Nicola -
Castelletto ci sono state, nel I semestre 2016, un Numero di Transazioni
Normalizzate (NTN) pari a 157.
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Ciò consente di affermare, tenuto conto dell’attuale crisi generale del
mercato immobiliare visibile anche dai dati locali sopra riportati, che il
mercato di riferimento (Manin – S. Nicola - Castelletto) è comunque
sufficientemente dinamico. Pertanto tale procedura può ritenersi
applicabile al caso in esame.
Alla luce del carattere di sufficiente dinamicità e vivacità del mercato
immobiliare di riferimento, come sopra evidenziato, si adotta il procedimento
comparativo multi-parametrico derivato MCA (Market Comparison Approach)
per quanto concerne la determinazione del valore unitario inerente le unità
immobiliari di tipo residenziale che sono state ipotizzate, come tipologia
prevalente da realizzarsi, secondo l’ipotesi progettuale di trasformazione
assunta a base della presente relazione.
Tale metodologia si ritiene valida nel caso particolare di valutazione di un
prodotto edilizio a fine del processo di trasformazione che assumerà pertanto
il ruolo di subject.
La differenza con il procedimento di valutazione di un immobile già esistente
rispetto ad uno ancora da realizzare, sta nella minore quantità di dati
disponibili per il subject e pertanto sarà necessario formulare delle ipotesi
sulla base del principio di una trasformazione “ordinaria” e attribuire delle
caratteristiche “medie” in base alla globalità delle unità che si presume
verranno realizzate. In via esemplificativa, il Subject virtuale si caratterizzerà
secondo le seguenti tabelle.
C1 Localizzazione di dettaglioDi Pregio (Rilevabile dalla localizzazione dell'area)
C2 Tipologia ArchitettonicaCivile (Ordinaria rispetto al mercato locale e deducibile dal progetto)
C3 Stato manutentivo Ottimo (per definizione)
C4 Consistenza dell'unità tipoMq.120 (Ordinaria rispetto alla tipologia prevalente nella zona e progetto)
C5 Livello di piano Intermedio con ascensore
C6 Orientamento prevalente Intermedio (est- ovest)
C7 Qualità dell'affaccio prevalenteDi pregio (Rilevabile dalla posizione e dalla panoramicità generale del complesso)
Stato manutentivo dell'unità tipo
Con riferimento all'edificio ottenibile dalla trasformazione
Con riferimento all'unità tipo ottenibile dalla trasformazione
C8 Ottimo (per definizione)
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Indagini di mercato e costituzione del campione
In tale fase si sono svolte le ricerche utilizzando la banca dati OMI degli atti di
compravendita e delle schede OMI rilevate dall’Ufficio. A tal riguardo si
riportano nella seguente tabella le fonti consultate.
OMI
Nella seguente tabella OMI sono riportati tutti i valori dell’Osservatorio del
Mercato Immobiliare inerenti l’epoca e l’ubicazione di riferimento per
l’immobile da stimare e per i dati campione.
Zona Tipologia Stato Epoca
Ca C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750
Cb C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750
Cc C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750
Cd C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750
Ce C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750
Subject C13 Abitazione civile Normale I - 2016 2.000 2.750
Valore di mercato €./mq. min max
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Comparazione
Nella seguente tabella di comparazione sono riportati tutti gli elementi
tecnico-economici raccolti per l’immobile da stimare e per i dati campione.
€.
€.
Sezio ne Urbana
F o glio
M appale
Subalte rno
Z o na
T ipo lo gia
Epo ca semestre - anno
Valo re min: €./ mq.
Valo re max: €./ mq.
D egradata
N o rmale
di P regio
Semplici
M edie
P regiate
Scadente
N o rmale
Ot t imo
C o nsis tenza: (mq.)
A scenso re : (S/ N )
Seminterra to
T erra
R ia lza to
P rimo
Seco ndo
Intermedio
Ult imo
A tt ico
N o rd / C aved io
N o rd - Est / N o rd - Ovest
Est / Ovest
Sud- Est / Sud - Ovest
Sud
Scadente
N o rmale
D i pregio
Scadente
N o rmale
Ot t imo
* le caratteristiche generali dell'edificio sono di tipo civile ma l'alloggio nello specifico presenta caratteristiche di un alloggio di servizio
A ffaccio :
Sta to manutent ivo: X
X
X X X X
X X
X
X X
X X X
X
X
Orientamento
preva lente:X X
8
5
3
2 2 2
X
120
S S S S S S
Un
ità i
mm
ob
ilia
re
117 124 114 148 98
Live llo di piano :
X X
Sta to manutent ivo: X X X X X
X X X
X X
Ed
ific
io
Lo calizzazio ne:
X X X X
C ara t te rist iche
archite tto niche:
X *
2.750
I - 2016 I - 2016
2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000
OM
I
C13 C13 C13 C13 C13
I - 2016 I - 2016 I - 2016 I - 2016
2.750 2.750 2.750 2.750 2.750
344 96 175 76 9453
56
C13
Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile Abitazione civile
26 32 38 34 1, 2
102 101 94 101
0%
P rezzo o va lo re decurtato : 350.000 320.000 277.000 384.500 249.000
via Bertani 1
Dati
C
ata
sta
li GEA GEA GEA GEA GEA GEA
92 102
Indirizzo (T o po nimo )corso Carbonara
9A/38via Palestro 8/5A via Palestro 13/5C
viale Bottaro
2/4Avia Caffaro 21/33
43
Immo bile di
s t imareP rezzo o va lo re richies to : 350.000 320.000 277.000 384.500 249.000
D ecurtazio ne per o f fe rta : 0% 0%
F o nte Rep.590/454 Rep.2488/1884 Rep.100095/35336 Rep.6521/4313 Rep.2205/1160
Valo re unitario decurtato 2.991 2.581 2.430 2.598 2.541
0% 0%
D at iImmo bili in co mparazio ne (Subjec t )
C a C b C c C d C e S
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Test di ammissibilità
In tale fase è necessario effettuare una verifica sulla possibilità di utilizzare o
scartare eventuali comparables, inerenti le indagini espletate, aventi prezzi di
vendita non prossimi all’epoca della stima e/o riferiti a diversa zona di
mercato.
Le ricerche di mercato effettuate hanno portato ad assemblare un campione
di immobili per il quale non sussistono disomogeneità riguardanti i seguenti
aspetti: diversa epoca di riferimento e differente zona di mercato.
Pertanto tutti i comparables sopra riportati vengono ritenuti accettabili
senza andare in test ed utilizzati per il procedimento estimativo in trattazione.
La tabella “Test di ammissibilità” viene comunque redatta al fine di
determinare il Prezzo omogeneizzato p’ci ammesso ed utilizzato nei calcoli
successivi.
Vs OMI min (€./mq.) 2.000 Vs OMI max (€./mq.) 2.750 C' costo unitario da scadente a normale
(€./mq.)
430
C'' costo unitario da
normale ad ottimo (€./mq.)430
Semestre OMI epoca stima * I - 2016
Valore centrale OMI,
zona ed epoca comparable (€./mq.)
Valore centrale OMI
abitazioni zona ed epoca subject
2.375
Coefficiente di epoca e zona OMI
KOMI = VC S / VC C
P' min = Vs OMI min - C ' 1.570
P' max = Vs OMI max + C '' 3.180
p'ci min (€./mq.) 2.430
I - 2016
DatiImmobili in comparazione via Bertani 1
Ca Cb Cc Cd Ce S (Subject)
Vci Prezzo o valore decurtato
(€.)
120
Zona OMI C13 C13 C13 C13 C13 C13
Consistenza (mq.) Stci 117 124 114 148 98
Prezzo unitario (€./mq.) pci= Vci /Stci
Epoca d
el dato
I - 2016 I - 2016 I - 2016 I - 2016 I - 2016
Prezzo unitario omogeneizzato
(€./mq.) p'ci = pci x KOMI
Prezzo omogeneizzato
(€./mq.) p’ci ammesso2.991 2.581 2.430 2.598 2.541
dato ammissibile (si/no)
* Ai fini del processo di omogeneizzazione dei dati si considera l'ultimo dato O.M.I. ufficiale più prossimo all'epoca di stima:
Prezzo omogeneizzato
(€./mq.) P’ci = p’ci x Stci350.000 320.000 277.000 384.500 249.000
Dir
ezio
ne R
eg
ion
ale
d
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en
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ffic
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Via
Fin
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agenzia
terr
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Parere di congruità sulla perizia e relativa offerta di acquisto dell’immobile sito in Genova via Bertani 1
COMMITTENTE: Comune di Genova – Direzione Patrimonio, Demanio ed Impiantistica sportiva Via di Francia, 1 – Matitone, 17° piano – 16149 Genova - tel. 010 5573 400 – [email protected]
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Tabella dei dati
In tale fase sono state individuate, sia per gli immobili in comparazione che
per l’immobile da valutare, quelle caratteristiche che più di altre si è ritenuto
contribuiscano maggiormente alla formazione del prezzo e che comportino
variazioni nei valori fra gli immobili in confronto e l’immobile da stimare.
Per quanto riguarda la misura delle caratteristiche si è fatto riferimento ai
punteggi riportati sul Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (M.O.S.I.)
redatto dall’ex Agenzia del Territorio ed alle caratteristiche peculiari del
mercato immobiliare della Provincia di Genova.
Nella seguente tabella dei dati, sono riportati tutti gli elementi tecnico
economici per l’immobile da stimare e per i dati campione.
Ambito N° Denominazione Nomenclatura
Degradata
Normale
Di pregio
Semplici
M edie
Pregiate
Scadente
Normale
Ottimo
C4
Ascensore S N
Seminterrato 0 0
Terra 3 3
Rialzato 5 5
Primo 6 6
Secondo 7 5
Intermedio 8 7-n
Ultimo 9 8-n
Attico 13 12-n
Nord / Cavedio
Nord-Est / Nord-Ovest
Est / Ovest
Sud-Est / Sud-Ovest
Sud
Scadente
Normale
Di pregio
Scadente
Normale
Ottimo
1 1 1 1
C8 Stato manutentivo:
0
2
1 1
2
1 1
2
1 1
2 2
C7 Affaccio :
0
4
C6Orientamento
prevalente:
2
2 2
3 3 3
2 2
1 1
0
13
9
8
7 7 7
Livello di piano:
S S S S S S
2
Unità im
mobili
are
Consistenza: M q. 117 124 114 148
C3 Stato manutentivo:
2
Edific
io
C1 Localizzazione:
C2Caratteristiche
architettoniche:
98 120
C5
1 1 1 1 1 1
0
2 2 2
0
1 1 1
0
1
2 2 2 2 2
1 1 1
0
Caratteristiche Immobili in comparazione via Bertani 1
Punteggio Ca Cb Cc Cd Ce S (Subject)
Dir
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Tabella dei prezzi marginali
Nella quale si è determinato per ogni caratteristica i prezzi marginali, cioè
quei dati che esprimono la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione
di una unità di quella caratteristica.
Nella seguente tabella dei prezzi marginali, dell’immobile in esame, sono
riportati tutti gli elementi tecnico economici per gli immobili presi a campione.
Ambito N° Denominazione SimbologiaUnità di
misuraKci
C1 Localizzazione: KC1 x PCi €. 10%
C2Caratterist iche
architettoniche:KC2 x PCi €. 5%
C3 Stato manutentivo: KC3 x PCi €. 5%
C4 Consistenza: KC4 x p’cmin €./mq. 1
C5 Livello di piano: KC5 x PCi €. 2%
C6Orientamento
prevalente:KC6 x PCi €. 2%
C7 Affaccio : KC7 x PCi €. 10%
C8 Stato manutentivo: KC8 x STS €. 430
Caratteristiche Prezzi marginali
Ca Cb Cc Cd Ce
24.900
17.500 16.000 13.850 19.225 12.450
Edific
io
35.000 32.000 27.700 38.450
17.500 16.000 13.850 19.225 12.450
2.430
7.000 6.400 5.540 7.690 4.980
Unità im
mobilia
re
2.430 2.430 2.430 2.430
7.000 6.400 5.540 7.690 4.980
51.600 51.600 51.600 51.600 51.600
35.000 32.000 27.700 38.450 24.900
Tabella di valutazione
Nella quale si sono effettuati i calcoli che permettono di operare il confronto,
caratteristica per caratteristica, tra ciascun immobile in comparazione e
l’immobile da stimare, determinando così il più probabile valore di mercato
unitario degli alloggi che costituiscono il prodotto principale della
trasformazione del bene in esame.
Nella successiva tabella valutativa, sono riportati tutti gli elementi tecnico
economici atti ad elaborare le presenti valutazioni dell’immobile.
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gg
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co
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zio
ne
pre
zzo
C1 Localizzazione: 0 0 0 0 0 0 1 38.450 1 24.900
C2Caratteristiche
architettoniche:1 17.500 1 16.000 2 27.700 0 0 1 12.450
C3 Stato manutentivo: 1 17.500 1 16.000 1 13.850 1 19.225 1 12.450
C4 Consistenza: 3 7.289 -4 -9.719 6 14.579 -28 -68.035 22 53.456
C5 Livello di piano : -2 -14.000 0 0 -1 -5.540 0 0 -6 -29.880
C6 Orientamento prevalente: 1 7.000 0 0 -1 -5.540 -1 -7.690 0 0
C7 Affaccio : 0 0 1 32.000 1 27.700 1 38.450 0 0
C8 Stato manutentivo: 1 51.600 1 51.600 1 51.600 1 51.600 1 51.600
Sommatoria delle co rrezioni
dei prezzi ∑ ∆Cj :
Prezzo omogeneizzato P'ci :
Prezzo corretto P''ci :
Prezzo unitario co rretto:prezzo unitario
medio3.491
Scostamento percentuale:
Prezzo unitario co rretto
finale:ps medio 3.491
Scostamento percentuale:P co mplessivo
arro to ndat o419.000
Caratteristiche Immobili in comparazione Immobile da stimare
Am
bito
n° denominazione
Ca
Cb
Cc
Cd
Ce
Subject
via Bertani 1
Ed
ific
ioU
nità
imm
obili
are
Sin
tesi v
alu
tativ
a e
veri
fica
dei
ris
ulta
ti
86.889 105.881 124.349 72.000 124.976
350.000 320.000 277.000 384.500 249.000
436.889 425.881 401.349 456.500 373.976
3.641 3.549 3.345 3.804 3.116
4,29% 1,66% -4,19% 8,97% -10,73%
4,29% 1,66% -4,19% 8,97% -10,73%
3.641 3.549 3.345 3.804 3.116
Sintesi valutativa e verifica dei risultati
In questa fase, a valle della compilazione della tabella di valutazione, si è
effettuata la somma algebrica per ciascun immobile di confronto, del prezzo
iniziale e della correzione di prezzo, ricavando il cosiddetto prezzo corretto.
Verificato che lo scostamento dei “prezzi unitari corretti” degli immobili in
comparazione rispetto al prezzo unitario medio da essi determinato sia
inferiore all’alea ritenuta appropriata per la presente tipologia di stima del +/-
10%, escludendo pertanto tutti quei comparables il cui valore corretto ricada
sensibilmente fuori da detta alea; nel caso in esame si è ritenuto di
conservare comunque anche il “comparables E”, il cui valore corretto si
discosta solamente di un 0,73% oltre detto limite.
Si è determinato così il più probabile prezzo unitario dell’immobile oggetto di
valutazione attraverso la media aritmetica dei prezzi unitari corretti degli
immobili in confronto.
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ezio
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DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DELLE BENE TRASFORMATO ALL’ISTANTE
FINALE DELL’OPERAZIONE CON IL PROCEDIMENTO M.C.A., PER QUANTO CONCERNE
LA DESTINAZIONE D’USO A PARCHEGGIO
Per la valutazione del più probabile valore di mercato del bene trasformato,
per quanto concerne la porzione destinata a posti auto coperti, si è ritenuto
opportuno adottare il criterio estimale denominato “comparativo diretto” ed in
particolare si è adottato un procedimento comparativo pluriparametrico
derivato da “Market Comparison Approach” (MCA).
Tale metodologia è in grado di offrire risultati sufficientemente oggettivi, in
particolare nei casi in cui sia possibile disporre di un numero sufficiente di
“dati campione”, cronologicamente allineati e riferiti a beni sostanzialmente
assimilabili a quello che costituisce l’oggetto stesso dell’operazione estimativa.
In particolare il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata
alla stima degli immobili sulla base delle loro caratteristiche tecnico
economiche.
Indagini di mercato e costituzione del campione
In tale fase si sono svolte le ricerche utilizzando la banca dati OMI degli atti di
compravendita e delle offerte di mercato rilevate dall’Ufficio. A tal riguardo si
elencano le fonti consultate:
Id Riferimento DataTipologia indagine
Titolo Tipol. Indirizzo Sez. Fg. P.lla Sub.Sup.(mq)
Valore(€)
Valore unitario(€/mq)
C aRepertorio
117545/1381521/07/16
Atto di compravendita
Diritto di superficie per ulteriori 77
anni
P.A.C.p.le Mazzini 2A, n° 8
GEA 102 901 9 11 41.000 3.728
C b
Repertorio7412/5661
22/07/16Atto di
compravenditaProprietà BOX
via Rubatto 4, n° 8
GEA 94 721 98 15 56.000 3.734
C cRepertorio
13486/653907/11/16
Atto di compravendita
Proprietà P.A.C.via Bertora 5r, n° 30
GEA 102 322 53 12 40.000 3.334
C d
Repertorio676/541
25/11/16Atto di
compravenditaProprietà P.A.C.
via Durazzo 22r, n° B
GEA 103 114 27 15 45.000 3.000
C eRepertorio
43423/570831/03/16
Atto di compravendita
Proprietà P.A.C.via Curtatone , n° 4
GEA 102 373 35 12 38.500 3.209
Sub. P.A.C. via Bertani 1 GEA 1015356
1, 2 12
CAMPIONE DI CONFRONTO
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OMI
Nella seguente tabella OMI sono riportati tutti i valori dell’Osservatorio del
Mercato Immobiliare inerenti l’epoca e l’ubicazione di riferimento per
l’immobile da stimare e per i dati campione.
OMI Zona Tipologia Stato Epoca
Ca C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900
Cb C13 BOX Normale I - 2016 2.700 4.000
Cc C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900
Cd C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900
Ce C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900
Subject C13 P.A.C. Normale I - 2016 2.800 3.900
Valore di mercato €./mq. min max
Nella seguente tabella di comparazione sono riportati tutti gli elementi
tecnico-economici raccolti per l’immobile da stimare e per i dati campione.
€.
€.
Sezione Urbana
Foglio
M appale
Subalterno
Zona
Tipo logia
Epoca semestre - anno
Valo re min: €./mq.
Valo re max: €./mq.
Scarsa
Normale
Elevata
Consistenza (mq.)
Scadente
Normale
Ottima
Scadente
Normale
Ottima
Scadente
Normale
Ottimo
Decurtazione per o fferta di vendita o
incremento per diritto di superficie:
Prezzo o valo re richiesto:
Prezzo o valo re corretto:
Fonte
Cd
Reperto rio
676/541
I - 2016
102
373114
GEA
Indirizzo (Toponimo)
Dati
Cata
sta
li
Ca Cb
Repertorio
7412/5661
via Rubatto 4,
n° 8
721
Reperto rio
117545/13815
41.000
-5%
43.050
p.le M azzini
2A, n° 8
901
56.000
322
Cc
Reperto rio
13486/6539
40.000
0% 0%
40.00056.000
GEA
102
3.733
Ce
Repertorio
43423/5708
38.500
0%
27
3.000
45.000
0%
45.000
via Durazzo
22r, n° B
103
I - 2016
X
via Berto ra
5r, n° 30
15 12
X
X
94102
X
P.A.C.
C13C13
GEA GEA
Stato manutentivo
Accessibilità e
spazi di manovra
Distribuzione interna
e sfruttabilità
Appetibilità commerciale
P.A.C. BOX
4.000
Valo re unitario decurtato 3.333
11
X
3.900
2.800 2.700
OM
I
9 98
I - 2016 I - 2016 I - 2016
3.900
C13
3.914
53
P.A.C.
2.800 2.800
P.A.C.
C13
I - 2016
X X
3.900
15
X
X
X
S
38.500
via Curtatone
, n° 4
GEA
3.208
Immobile di
stimare
(subject)
via Bertani 1
GEA
53
56
101
1, 2
C13
35
C13
2.800
3.900
P.A.C.
2.800
3.900
X
X
X
X
X
X
X
12
X
12
COMPARAZIONE
Unità im
mobilia
reEdific
io
X
X
X
X
X
X
Dir
ezio
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Test di ammissibilità
In tale fase si è effettuata un’indagine sulla possibilità eventuale di utilizzare i
dati desunti dalle fonti sopra indicate di prezzi di vendita non prossimi
all’epoca della stima e/o riferiti a diversa zona di mercato.
Le ricerche di mercato effettuate hanno portato ad assemblare un campione
di immobili per alcuni dei quali non sussistono disomogeneità riguardanti i
seguenti aspetti: diversa zona di mercato e diversa epoca di stima.
Pertanto tutti i comparables sopra riportati vengono ritenuti accettabili
senza andare in test ed utilizzati per il procedimento estimativo in trattazione.
La tabella “Test di ammissibilità” viene comunque redatta al fine di
determinare il Prezzo omogeneizzato p’ci ammesso, utilizzato nei calcoli
successivi e per l’omogeneizzazione dei comparables appartenenti allo stesso
segmento di mercato (categoria catastale C/06) ma aventi tipologie differenti
(BOX).
Nella seguente tabella “test di ammissibilità dell’unità di riferimento”,
vengono riportati gli elementi tecnico economici sopra descritti.
Vs OMI min (€./mq.) 2.800 Vs OMI max (€./mq.) 3.900 C' costo unitario da scadente a normale
(€./mq.)0
C'' costo unitario da normale ad ottimo (€./mq.)
0
Semestre OMI epoca stima * I - 2016
Valore centrale OMI, tipologia, zona ed epoca
comparable (€./mq.)
Valore centrale OMI abitazioni zona ed epoca
subject3.350
Coefficiente di tipologia, epoca e zona OMI
KOMI = VC S / VC C
P' min = Vs OMI min - C' 2.800
P' max = Vs OMI max + C'' 3.900
p'ci min (€./mq.) 3.000
I - 2016
P.A.C.
Cc
* Ai fini del processo di omogeneizzazione dei dati si considera l'ultimo dato O.M.I. ufficiale più prossimo all'epoca di stima:
C13
Ca Cb Ce
C13
Cd
C13
Prezzo omogeneizzato
(€./mq.) P’ci = p’ci x Stci
Prezzo unitario (€./mq.) pci= Vci /Stci
Prezzo unitario omogeneizzato
(€./mq.) p'ci = pci x KOMI
40.000 45.000
12
3.733
12
3.733
1,0000
11
C13
15
I - 2016I - 2016
56.000
C13
P.A.C.
C13
1215
I - 2016
Consistenza (mq.) Stci
Vci Prezzo o valore decurtato (€.)
I - 2016
Epoca e
tip
olo
gia
del dato 3.350
I - 2016
P.A.C. BOX P.A.C. P.A.C.Tipologia
38.500
Prezzo omogeneizzato (€./mq.) p’ci ammesso
3.914 3.733 3.333
43.050 56.000
3.000 3.208
TEST S (Subject)
dato ammissibile (si/no) SI
Zona OMI
Dir
ezio
ne R
eg
ion
ale
d
i G
en
ova
- U
ffic
io P
rovin
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Tabella dei dati
Nella seguente tabella si riportano, sia per il subject e sia per i comparables,
tutte quelle caratteristiche ritenute più influenti nella formazione del prezzo.
Le caratteristiche quantitative riguardano solo la superficie espressa in mq,
mentre per quelle qualitative si trascrive il punteggio corrispondente al grado
che la caratteristica possiede per ciascun immobile.
Nella seguente tabella dei dati, sono riportati tutti gli elementi tecnico
economici per l’immobile da stimare e per i dati campione.
Ambito N° Denominazione Nomenclatura
Semplici
M edie
Pregiate
C2 Superficie Consistenza
Scadente
Normale
Ottima
Scadente
Normale
Di pregio
Scadente
Normale
Ottimo
Unità im
mobili
are
1211 15
1
1 1
2
12
2
1
DATI
Appetibilità
commerciale
Punteggio
C1
0
1
2
C3
C5
2
M q.
0
1
C4A ccessibilità e
spazi di manovra
Distribuzione interna
e sfruttabilità2
0
0
1Stato manutentivo
1
2
via Bertani 1Immobili in comparazione
Cc Cd Ce S (Subject)CbCa
1 11
2
11
1 1
222 2
12 15
2
1
1
2
2
1
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Parere di congruità sulla perizia e relativa offerta di acquisto dell’immobile sito in Genova via Bertani 1
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Tabella dei prezzi marginali
Nella quale si è determinato per ogni caratteristica i prezzi marginali, cioè
quei dati che esprimono la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione
di una unità di quella caratteristica.
La tabella dei prezzi marginali viene compilata prelevando i dati utili sia dalla
scheda dei dati disponibili che dalla tabella del test di ammissibilità, si
determina così per ogni caratteristica il prezzo marginale, cioè quel dato che
esprime la variazione del prezzo totale indotta dalla variazione di una unità di
quella caratteristica. Evitando di valorizzare, perché inutili ai fini del calcolo, i
prezzi marginali delle caratteristiche possedute in pari grado dall’immobile in
stima e da quelli di confronto.
Nella seguente tabella dei prezzi marginali dell’immobile in esame sono
riportati tutti gli elementi tecnico economici per gli immobili presi a campione.
Ambito N° Denominazione SimbologiaUnità di
misuraKci
Edificio C1Appetibilità
commerciale KC1 x PCi €. 10%
C2 Consistenza KC2 x p’cmin €./mq. 1
C3Distribuzione
interna
e sfruttabilitàKC3 x PCi €. 10%
C4Accessibilità e
spazi di manovra KC4 x PCi €. 10%
C5 Stato manutentivo KC5 x STS €. 270
Prezzi marginali
3.000
4.305
4.305
Unità im
mobilia
re
Immobili in comparazione
CeCdCc
4.305
3.240
Ca
5.600
5.600
3.000 3.000
3.240
Cb
5.600
3.000
4.000 4.500
4.000
3.2403.240 3.240
3.850
3.850
3.000
4.500
3.8504.000 4.500
Tabella di valutazione
Nella quale si sono effettuati i calcoli che permettono di operare il confronto,
caratteristica per caratteristica, tra ciascun immobile in comparazione e
l’immobile da stimare, determinando così il più probabile valore di mercato
all’attualità dell’immobile in trattazione.
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Nella sottostante tabella valutativa, sono riportati tutti gli elementi tecnico
economici atti ad elaborare le presenti valutazioni dell’immobile.
Am
bito
n° denominazione
quantit
à o
punte
ggi
corr
ezio
ne
pre
zzo
quantit
à o
punte
ggi
corr
ezio
ne
pre
zzo
quantit
à o
punte
ggi
corr
ezio
ne
pre
zzo
quantit
à o
punte
ggi
corr
ezio
ne
pre
zzo
quantit
à o
punte
ggi
corr
ezio
ne
pre
zzo
C1 Appetibilità commerciale -1 -4.305 0 0 0 0 0 0 0 0
C2 Consistenza 1 3.000 -3 -9.000 0 0 -3 -9.000 0 0
C3Distribuzione interna
e sfruttabilità0 0 0 0 1 4.000 1 4.500 0 0
C4Accessibilità e
spazi di manovra-1 -4.305 -1 -5.600 -1 -4.000 0 0 0 0
C5 Stato manutentivo 1 3.240 0 0 1 3.240 1 3.240 1 3.240
Sommatoria delle correzioni
dei prezzi ∑ ∆Cj :
P rezzo omogeneizzato P'ci :
P rezzo corretto P ''ci :
P rezzo unitario corretto:prezzo unitario
medio3.513
Scostamento percentuale:
P rezzo unitario corretto
finale:ps medio 3.513
Scostamento percentuale:P co mplessivo
arro to ndato42.200
Ca
Cb
Cc
CdVALUTAZIONE
Unità
imm
obiliare
3.478
3.450
-2.370 -14.600 3.240 -1.260
40.680
43.050 56.000 40.000
43.240
3.603
3.603
3.478
3.645
Sin
tesi valu
tativa
e v
erific
a d
ei risulta
ti
41.400
3.390
-3,51% -1,80%
3.390 3.450
-1,00%-3,51% -1,80% 2,56% 3,75%
-1,00%
3.645
2,56%
S (Subject)
via Bertani 1
43.740
38.500
Ce
3.240
45.000
41.740
3,75%
Sintesi valutativa e verifica dei risultati
In questa fase, a valle della compilazione della tabella di valutazione, si è
effettuata la somma algebrica per ciascun immobile di confronto, del prezzo
iniziale e della correzione di prezzo, ricavando il cosiddetto prezzo corretto.
Verificato che lo scostamento dei “prezzi unitari corretti” degli immobili in
comparazione rispetto al prezzo unitario medio da essi determinato sia
inferiore all’alea ritenuta appropriata per la presente tipologia di stima del +/-
10%, escludendo pertanto tutti quei comparables il cui valore corretto ricada
sensibilmente fuori da detta alea.
Nel caso in esame tutti i comparables rientrano nella suddetta alea estimale e
pertanto vengono tutti utilizzati al fine della determinazione del più probabile
prezzo unitario dell’immobile oggetto di valutazione, attraverso la media
aritmetica dei prezzi unitari corretti degli immobili in confronto.
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Sintesi delle consistenze attuali e di quelle relative all’ipotesi
progettuale di trasformazione dell’immobile:
Consistenze (mq.)Consistenze
attualiC p.u.c.
Consistenze
totali
di progetto
C OConsistenze x
calcolo oneriC U
Consistenze
commerciali
di progetto
Totale costruito 5.485 1,20 6.582 5.595 5.001
Residenziale 5.700 0,85 4.845 0,80 4.560
Posti auto coperti 882 0,85 750 0,50 441
Aree esterne 919 919 - - -
Dove:
C p.u.c. = coefficiente di ampliamento superficiario massimo previsto dallo
strumento urbanistico vigente;
C O = coefficiente di ragguaglio delle superfici di progetto ai fini del
calcolo degli oneri urbanistici e del contributo sul costo di
costruzione (superficie ai sensi dell’art.10 L.R.25/95);
C U = coefficiente di ragguaglio delle superfici di progetto ai fini del
calcolo delle consistenze lorde commerciali;
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Valore di Mercato dell’immobile trasformato (VM)
Si riportano i conteggi per la determinazione del valore di mercato
complessivo dell’immobile trasformato nel seguente tabella.
Valore di mercato
dell'immobile trasformato
pezzatura
media
(mq.)
n°
u.i.u.
Consistenze
commerciali
valore
unitario
(€./mq.)
Valori
(€.)
Edilizia di tipo civile 120 38 2.000 2.750 4.560 3.491 15.918.960
Edilizia di tipo signorile 3.900 5.500
Posti auto coperti (pertinenziali) 12 38 2.800 3.900 441 3.513 1.549.233
V mercato 17.468.193
OMI (€./mq.)
min max
Per quanto concerne i singoli valori unitari attribuiti, si evidenzia che sono
stati determinati in maniera puntuale con il sopracitato procedimento estimale
MCA.
Per quanto riguarda l’edilizia residenziale di tipo civile, dal valore unitario
arrotondato, ricavato con l’MCA, di €.3.491/mq. si ottiene il valore di mercato
dell’immobile trasformato relativamente alla destinazione d’uso abitativa,
applicandolo alla superficie commerciale del prodotto finito, come
precedentemente calcolata.
Per quanto concerne la destinazione d’uso posti auto coperti di pertinenza, si
è applicato, alla superficie complessiva sopra calcolata, il valore unitario di
€.3.513 determinato in precedenza con la procedura MCA.
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Determinazione dei costi diretti ed indiretti di trasformazione e dei
relativi oneri finanziari gravanti sulla quota di capitale impiegato
coperta da debito (Ctc)
COI (Costi di idoneizzazione)
In questa voce vengono contemplati i costi di preparazione dell’area.
Nel presente caso, trattandosi di ristrutturazione di un immobile già esistente,
tale voce è di importo nullo.
CSC (Costi di costruzione Superfici Coperte)
In questa voce vengono contemplati i costi di costruzione delle superfici
coperte riguardanti:
Abitazioni di tipo civile (parte preponderante dell’operazione immobiliare)
desunto dal Prezzario Regionale delle Opere Edili 2014 edito dalla
Unioncamere Liguria (voce 52.1.10.10) e quantificato in €.445,86/mc.
Nello specifico non trattandosi di costruzione ex novo ma bensì di una
ristrutturazione di un immobile esistente, si è provveduto a determinare tale
costo, come incidenza percentuale rispetto al costo di costruzione a nuovo,
selezionando quelle singole voci che necessitano di essere ivi realizzate.
Trattandosi di un immobile avente altezze interne variabili ma mediamente
molto elevate, al fine di rapportare l’incidenza volumetrica alle consistenze
superficiarie si è utilizzata una altezza media pari a m.3,80, che tiene conto
della minore incidenza dei costi per le altezze superiori a m.3,00,
dell’ampliamento superficiario di progetto pari al 20% che si ipotizza di
realizzare, senza un ampliamento volumetrico, recuperando tali superfici con
impalcati intermedi, realizzabili grazie alle maggiori altezze disponibili rispetto
a quella standard netta abitativa di m.2,70.
Per espletare tale operazione si è utilizzata la Tabella delle incidenze dei costi
di costruzione, che si riporta di seguito, relativa agli immobili di tipologia
abitativa di tipo civile, realizzati in muratura portante, redatta dallo Scrivente
Ufficio ed in uso da alcuni decenni, dalla quale si è estrapolata l’incidenza
percentuale pari a 68,71%.
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Descrizione voce Base
1 Murature portanti 21,55 0% 0,00
2 Solai 9,95 50% 4,975
3 Tramezzi 2,28 100% 2,28
4 Copertura a terrazzo:
a) - Solaio 3,12 0% 0,00
b) - Manto impermeabile 1,48 100% 1,48
5 Pavimenti 8,35 100% 8,35
6 Scale complete 3,30 50% 1,65
7 Persiane 2,70 100% 2,70
8 Serramenti esterni 6,55 100% 6,55
9 Porte caposcala e portoni 1,20 100% 1,20
10 Porte interne 5,00 100% 5,00
11 Facciate 6,15 100% 6,15
12 Intonaci interni 3,62 100% 3,62
13 Soffittature 2,50 100% 2,50
14 Decorazioni soffitti 1,80 100% 1,80
15 Tinteggiature 1,80 100% 1,80
16 Rivestimenti pareti (piastrelle o marmi) 2,20 100% 2,20
17 Impianto idrosanitario 2,83 100% 2,83
18 Apparecchi igienici 4,30 100% 4,30
19 Impianto elettrico 1,20 100% 1,20
20 Impianto gas 1,42 100% 1,42
21 Impianto riscaldamento 4,70 100% 4,70
22 Impianto ascensore 2,00 100% 2,00
TOTALI 100,00 68,71
Tabella delle incidenze dei costi di costruzione relativa agli immobili di
tipologia abitativa di tipo civile, realizzati in muratura portante
Incidenza
Art.
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Posti Auto Coperti (a servizio degli alloggi che verranno realizzati)
desunto dal Prezzario Regionale delle Opere Edili 2014 edito dalla
Unioncamere Liguria (voce 52.1.10.20 relativa ai piani fondi) e
quantificato in €.272,64/mc.
Trattandosi della realizzazione di posti auto coperti, la cui realizzazione è
vincolata dal dover reperire tali spazi all’interno di una struttura già esistente
e sottostante il giardino prospiciente via Bertani, si considera un’altezza lorda
pari a m.2,70, ridotta ma comunque a norma per tale tipologia.
Cse (Costi di sistemazione superfici esterne ed a verde)
Le superfici esterne di progetto risultano avere una consistenze esigua
rispetto all’intero intervento, esse vengono comunque calcolate in maniera
forfettaria utilizzando il Prezzario DEI 2012 – Tipografia del Genio Civile -
“Tipologie Edilizie” – scheda “l4- strada pubblica”, per l’importo unitario di
€.93,00/mq., che contempla le seguenti voci: scavi, sottofondi e rinterri,
bitumati, pavimentazione marciapiedi cordoni, scivoli ecc., fognatura,
segnaletica ed illuminazione pubblica.
Tali voci risultano discretamente aderenti agli interventi che si ipotizzano per
tale sedime in quanto se ne prevede un utilizzo fortemente legato alla
realizzazione dei posti auto sopra indicati.
Costi Tecnici di CostruzioneConsistenze
di progetto
Costo Unitario *
a nuovo (€./mc.)
h media
progetto
Incidenza
ristrutturazioneValori (€.)
COI Costi di idoneizzazione -
CSC Residenziale (civile/signorile) 5.700 445,86 3,80 68,71% 6.635.067
Csc Posti auto coperti pertinenziali 882 272,64 2,70 - 649.265
Cse Sistemazioni esterne 919 93 - - 85.467
CTC 7.369.799
Corrispondenti ai seguenti valori unitari superficiari:
C SC Residenziale unitario = €.1.164,13/mq.
C SC Posti auto coperti unitario = €.736,13/mq.
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Oneri
OUPS (Oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria) – Gli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria, previsti per il presente intervento, sono
stati desunti dalla “Tabella individuazione tariffa di riferimento” come da
Delibera della Giunta Comunale n° 303 del 15.12.2016 – tariffe applicabili dal
01.01.2017”, come segue:
Residenziale (lettera a, articolo 7), tariffa di riferimento = €.101,86/mq.
Tale importo unitario deve essere ridotto del 50% per intervento sul
patrimonio edilizio esistente
Per quanto concerne i posti auto coperti, trattandosi di posti auto
pertinenziali, non è dovuto alcun onere.
OCC (Oneri sul Costo di Costruzione)
I Contributi concessori sui costi di costruzione previsti per il presente
intervento e stabiliti dalla Tabella suddetta, sono i seguenti:
Residenziale, quota costo di costruzione = €.49,09/mq.
Tale importo unitario deve essere ridotto del 50% per intervento sul
patrimonio edilizio esistente
Per quanto concerne i posti auto coperti, non è comunque previsto un
contributo per tale voce.
Si riporta di seguito la tabella del calcolo degli Oneri
Oneri
Consistenze
x calcolo
oneri
Tariffa
€./mq.
Quota x
interventi
sull'esistente
Valori (€.)
Quota opere di urbanizzazione
ed aree (residenziale) (B)4.845 101,86 50% 246.756
Quota costo di costruzione
(residenziale) (A)4.845 49,04 50% 118.799
Quota opere di urbanizzazione
ed aree (Park Depositi) (B)750 - -
Totale tabellare 365.555
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Costi di Gestione
OP (Oneri Professionali)
Tali costi in precedenza erano di norma calcolati sulla base delle “Tabelle delle
tariffe professionali degli Ingegneri ed Architetti” (Legge 43/1949 e s.m.i.) e
successivo D.M. 04.04.2001 (aggiornamento degli onorari spettanti agli
Ingegneri ed Architetti) che definivano l’entità delle parcelle in funzione della
categoria delle opere e del loro ammontare.
Il D.L. 24.01.2012 n° 1 art. 9 ha abrogato le tariffe delle professioni
regolamentate nel sistema ordinistico e ne ha vietato qualsiasi riferimento nei
contratti.
Nel presente caso si è quantificata l’incidenza complessiva di detti oneri nella
percentuale cautelativa del 7% dei Costi Tecnici di Costruzione (CTC).
CAL (Costi per Allacciamenti ai pubblici servizi)
Questi costi dipendono dalla distanza del punto di fornitura rispetto alla linea
di distribuzione, dal carico della linea e dai numeri di utenze da allacciare.
Normalmente queste spese rispetto agli altri costi in gioco sono trascurabili e
vengono annoverate assieme ai costi da sostenere per la distribuzione delle
reti tecnologiche all’interno dei lotti per la fornitura e il servizio alle unità
immobiliari.
SG (Spese Generali e amministrazione)
Rientrano in queste tipologie di spesa tutti i costi di produzione non
direttamente riconducibili alla costruzione e sono generalmente composti da
spese di gestione della struttura tecnica ed amministrativa del promotore.
Solitamente tali costi sono fissi con un andamento costante nell’intervallo del
processo di costruzione.
Tali costi vengono assunti, come da prassi generale, nella misura del 3% sulle
voci CTC e OUPS.
Sc (Spese di Commercializzazione)
Tali costi ammontano in genere al 3% del prezzo del prodotto finito, ma in
questo caso l’imprenditore, avendo un discreto portafoglio di immobili da
vendere, può far valere una certa leva contrattuale ed ottenere una tariffa più
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favorevole che si assume nel caso in esame pari al 2% del valore
commerciale.
Stante l’attuale situazione di difficoltà del mercato immobiliare si è ipotizzato
che la fase di commercializzazione si prolunghi di ulteriori tre anni oltre la fine
lavori.
Costi Gestione €. coeff. Valori (€.)
Onorari professionali (su CTC) 7.369.799 7% 515.886
Oneri per allacciamento ai pubblici servizi trascurabili -
Spese generali del promotore (su CTC) 7.369.799 3% 221.094
Spese generali del promotore (su OUPS) 365.555 3% 10.967
Spese di commercializzazione (su VM) 17.468.193 2% 349.364
CG 1.097.310
OFT (Oneri Finanziari sui costi diretti ed indiretti di Trasformazione)
Tali oneri finanziari vengono calcolati applicando alla quota parte di capitale
presa a prestito, ipotizzando un ricorso al credito per il 60% ed al capitale
proprio per il restante 40%, in linea con quanto previsto dall’accordo sui
requisiti patrimoniali delle banche (Basilea 2), la nota formula dell’interesse
composto:
OFT = C x d x (qn - 1)
Dove:
C = Capitale investito (totale costi diretti ed indiretti di trasformazione)
d = Percentuale di indebitamento (60%)
qn = Coefficiente di attualizzazione del montante dove q= (1+ r)
r = Tasso di interesse sul debito, assunto pari a 2,5%, desunto dal
tasso EURIRS (sito Internet “www.euribor.it/tassi-storici-eurirs/ del
25.01.2017) a 5 anni (media del periodo del debito) = 0,11% +
spread (guadagno dell’Istituto di Credito erogante) = 2,39%
n = tempo espresso in anni per il quale tali interessi passivi dovranno
essere corrisposti secondo la seguente tabella delle tempistiche:
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Parere di congruità sulla perizia e relativa offerta di acquisto dell’immobile sito in Genova via Bertani 1
COMMITTENTE: Comune di Genova – Direzione Patrimonio, Demanio ed Impiantistica sportiva Via di Francia, 1 – Matitone, 17° piano – 16149 Genova - tel. 010 5573 400 – [email protected]
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Tempistica dell'operazione mesi anni progressivo
Analisi di fattibilità ed acquisto del complesso 0 0 0
Procedimento autorizativo /affidamento lavori n1 12 1 1
Durata lavori fino alla consegna n2 24 2 3
Durata commercializzazione immobili n3 36 3 6
totale n 72 6
Tasso di interesse sul debito
EURIRS a 5 anni 0,11%
EURIRS a 10 anni 0,72%
Spread 1,5% - 2,5%
Tasso di interesse sul debito utilizzato 0,50% + 2,00% 2,50%
Oneri Finanziari €. quota mesi rindebi-
tamentoValori (€.)
Sul CTC [30% (n2+ n3)] 7.369.799 30% 60 2,50% 60% 174.321
Sul CTC [70% (1/3 n2 + n3)] 7.369.799 70% 44 2,50% 60% 293.327
Sugli OU [100% (2/3 n2 + n3)] 365.555 100% 52 2,50% 60% 24.771
Sui CG [30% (n2+ n3)] 1.097.310 30% 60 2,50% 60% 25.955
Sui CG [70% (1/3 n2 + n3)] 1.097.310 70% 44 2,50% 60% 43.674
Totale oneri finaziari 562.049
Up (Utile del Promotore)
L’utile del promotore costituisce il profitto complessivo, che viene calcolato
secondo il metodo classico in percentuale sul valore di mercato del bene
trasformato (VM). In tale voce si devono intendere compresi sia gli interessi
attivi sul capitale proprio investito, sia la remunerazione del rischio
dell’investimento e tale percentuale varia in relazione ai fattori che influiscono
sul grado di rischio complessivo dell’operazione ed in particolare:
Condizioni economiche generali;
Settore d’intervento (residenziale, produttivo, ecc.);
Andamento del mercato;
Particolare tipologia di operazione immobiliare;
Previsioni complessive di ricavi, costi, margini operativi;
Eventuali analisi di scenari alternativi;
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Parere di congruità sulla perizia e relativa offerta di acquisto dell’immobile sito in Genova via Bertani 1
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Considerato il rischio dell’operazione, l’andamento attuale del mercato
immobiliare della zona in esame, e la necessaria remunerazione del capitale
proprio investito (40% del complessivo), si ritiene di poter valutare detto utile
nella percentuale del 20% x VM .
Utile del promotore €. coefficiente Valori (€.)
Rischi dell'operazione,
remunerazione propria e dei suoi capitali17.468.193 20% 3.493.639
Valore di trasformazione lordo, riferito all'anno "n"
Si procede a determinare, nella tabella sotto riportata, il valore di
trasformazione del compendio in esame, al lordo degli oneri indiretti e
finanziari di acquisto (VT lordo), mediante la differenza fra il valore
commerciale del compendio trasformato ed i costi relativi alla sua
ristrutturazione.
Valore lordo del compendio all'anno "n" Valori (€.)
Valore di mercato immobile trasformato 17.468.193
Costi Tecnici di Costruzione 7.369.799-
Oneri 365.555-
Costi Gestione 1.097.310-
Oneri Finanziari 562.049-
Utile del promotore 3.493.639-
Valore lordo del compendio all'anno "n" 4.579.841
OIA (Oneri Indiretti di Acquisto dell’immobile da trasformare)
Nel caso in esame sono state identificate le seguenti aliquote di spesa:
Oneri Indiretti sull'aquisto del compendio totale
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Compenso notarile 4%
% Oneri indiretti sull'acquisto rispetto al compendio netto 15%
% Inerente il compendio netto 100%
% Complessiva oneri indiretti d'acquisto + compendio netto 115%
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Detti oneri si esprimono attraverso la sopra calcolata percentuale del valore
incognito VT e sono contestuali alla stipula dell’atto di acquisto:
OIA = 15% VT
OFA (Oneri Finanziari sui costi diretti ed indiretto di acquisto del bene)
Essi sono dati dalla seguente formula:
OFA = (VT + OIA) x d x [(1+r)n -1]
Che nel caso in esame diventa:
Oneri finaziari relativi
all'acquisto del compendio
oneri e
compendio
indebita-
mento
posticipo
(qn)
valori
Tasso di interesse sul debito 2,50%
Periodo (anni) 6
Oneri finanziari riferiti al valore del compendio 115% 60% 0,159693 11,02%
OFA = VT (1+15%) x 60% x [(1,025)6 -1] = VT 11,02%
L’incidenza percentuale degli oneri indiretti sull’acquisto del compendio, più
l’incidenza percentuale degli oneri finanziari sull’acquisto del compendio,
riferite alla fine dell’operazione (anno n), vengono calcolate nel seguente
modo:
Oneri diretti ed indirtetti
relativi all'acquisto del compendio
oneri
Indiretti
oneri
Direttivalori
Tasso di interesse sul debito 15% + 11,02% 26,02%
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Attualizzazione del valore del bene trasformato e dei costi di
trasformazione e calcolo del valore di mercato all’attualità
Poiché tutte le componenti di rischio sono state inglobate nella voce relativa al
profitto del promotore, l’attualizzazione rappresenta un mero trasferimento di
somme monetarie da un momento temporale ad un altro. Il tasso da utilizzare
sarà quindi pari a quello dei titoli a rischio nullo relativi a investimenti di
durata comparabile con quella dell’operazione considerata. Nel caso in esame
si adotta perciò il tasso medio “risk free” nominale (cioè non depurato degli
effetti inflattivi) dei titoli di Stato Italiani (BTP) secondo la seguente tabella.
Tasso di attualizzazione valori
BTP 5 anni 0,41%
BTP 7 anni 0,87%
Tasso di attualizzazione adottato 0,80%
Il procedimento d’anticipazione all’attualità riguarda i ricavi e i costi, compresi
gli oneri finanziari maturati fino alla data di conclusione dell’operazione
immobiliare, alla quale si sono assunti concentrati i ricavi da vendite; vanno
assoggettati anche gli oneri finanziari gravanti sul fattore compendio
immobiliare a decorrere dalla data dell’acquisto e della connessa
corresponsione del prezzo e dei costi accessori tipici, data che si considera
coincidenza con quella di riferimento della stima (attualità).
Si riportano di seguito i relativi conteggi.
Dettaglio vociValore
all'erogazionemesi 1/q
nvalori
Valore di mercato attualizzato dell'immobile trasformato 17.468.193 72 0,9533 16.652.705
Costi attualizzati di trasformazione 12.888.352- 72 0,9533 12.286.670-
Totale attualizzazione 4.579.841 4.366.035
% Oneri diretti ed indiretti attualizzati di acquisto compendio 26,02% 72 0,9533 24,804%
% Valore del compendio 100,000%
% valore del compendio ed oneri acquisto attualizzati 124,804%
Valore di mercato all'attualità 4.366.035 : 124,804% 3.498.000
Valore unitario (€./mq.) 3.498.000 : 5.485 638
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CONCLUSIONI
Pertanto, a seguito delle valutazioni sopra espresse, formulate sulla base degli
elementi desunti dalla documentazione fornita dall’Amministrazione
Comunale, del sopralluogo e delle indagini di mercato esperite, lo Scrivente
comunica di aver determinato quale più probabile valore venale complessivo
del fabbricato in esame, riferito all’attualità, l’importo di €.3.498.000,00=
(tremilioniquattrocentonovantottomila/00), contro il valore periziato di
€.3.100.000,00.
Genova, …………………………
Genova, 24 Febbraio 2017
IL RESPONSABILE TECNICO Luca PATTI
Firmato digitalmente
IL DIRETTORE Salvatore Trapani* Firmato digitalmente
*firma su delega del Direttore Provinciale Walter Pardini
Un originale del documento è archiviato presso l’ufficio emittente
Alla presente si allegano n. 6 documenti elencati ed esplicitati nelle pagine successive.
ALLEGATI
Visualizzazione aerea1
Planimetria di inquadramento Urbanistico2
Via Finocchiaro Aprile 1 16129 Genova tel. 010 5384 111 e-mail: [email protected] C.F. 80416110585
Planimetria di inquadramento OMI3
Vincolo Soprintendenza5
Planimetrie catastali4
Documentazione fotografica6