ד"עו,מילריוסי

מייסדשותף

מורכבות עסקאות 38א "קומבינציה ותמ

19.1.20171

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

עסקאות קומבינציה

י זכויות במקרקעין /עסקת קומבינציה במקרקעין הינה עסקה שבה בעלחלק מזכויותיו , או ליזם, נותן לקבלן(שטח קרקע פנוי או בנוי)

בתמורה לקבלה בעתיד של נתח מוסכם מראש מהבניה , במקרקעין

.י האחרון במקרקעין"שתיעשה ע

במקום )עסקה לקבלת שירותי בניה תמורת מקרקעין –במילים אחרות

(.תמורת תשלום כספי

2

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

:יתרונות

.מאפשרת קבלת בניה ללא השקעת הון עצמי של הבעלים-לבעלים . 1

.מאפשרת קבלת קרקע לבניה ללא תשלום כספי לבעלים–לקבלן . 2

עדיף וכלכלי יותר לרכוש שירותי בניה בכסף במקום קומבינציה –לבעלי קרקע בעלי הון עצמי )(הרווח יהיה גדול יותר–ולמכור בעצמם את כל היחידות שייבנו

:קשיים

(בעתידתיעשה והבניה , תמיד ודאיותזכויות הבניה לא )לא ברורה התמורה לבעלים . 1

.חוזה שביצועו אורך תקופה ממושכת. 2

.לקבלן בתחילת הדרך ולא רק לאחר אספקת התמורה/החזקה בפועל עוברת ליזם. 3

.לתמונת הקשר החוזי(הבנק של הקבלן, מהקבלןהיחידות רוכשי)הכנסת צדדים שלישיים . 4

(.השגת הסכמות/ הסדרת השיתוף )ריבוי בעלים –ולעיתים גם . 5

3

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

:תנאים חשובים להסדרה

.הוצאת היתר בניה. ב, חתימת כל הבעלים. א–לתוקף תנאים לכניסת ההסכם 1.

ועדכון התמורה לבעלים , השפעה על השלב התכנוני, מכסימלי/ מינימלי -היקף הבניה 2..בהתאם

.זמנים לביצוע פעולות התכנון ולביצוע הבניהלוח 3.

אופן חלוקת היחידות שייבנו בין בעלי הקרקע לבין -במקרה של מספר בעלי קרקע 4.(.הקצאה/ הגרלה / בחירה )עצמם

י "וכן פינוי הקרקע עלבנק של הקבלן השעבוד רישום –י בנק מלווה "מימון הבניה ע5.הליווי הבנקאי והנפקת הערבויות לאחר השגת היתר הבניה ולאחר אישור רק -הבעלים

.הבנקאיות לבעלים

הקבלן לכלול בהסכמי המכר לרוכשים ממנו הוראות מסוימות להבטחת בעלי חיוב 6..הקרקע

.הביטחונות לבעלי הקרקע7.

.פיקוח על הבניה מטעם בעלי הקרקע8.

לעניין תחולת דיני המס , או דחוימיידיתאם –העסקה בחירת מועד –במישור המיסוי 9..אם שווי המקרקעין כיום או בעתיד–ולעניין שווי העסקה , העכשוויים

.הסדרת ביטול ההסכם10.

4

השגת היתר . ב; חתימת כל בעלי הקרקע. א–ונבזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין

.הבניה

.השגת היתר הבניה. ב; חתימת כל בעלי הקרקע. א–

את יתרונותיה לקבל, שווייהחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

תנאים לכניסת ההסכם לתוקף

.חתימת כל בעלי הקרקע. א.כל הבעלים–בקומבינציה רגילה

.ובהמשך כל הבעלים, ראשית המינימום הנדרש בדין לפרויקט–38בתמא

. השגת היתר הבניה. ב

5

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

מכסימלי/ היקף בניה מינימלי

דוגמא מעסקת קומבינציה–היקף מינימלי

38א "מאפיין עסקאות תמ–מכסימיליהיקף

חדשהע"תבלא /כן–השפעה על השלב התכנוני ועל לוח הזמנים

תוספת תמורה עם גדל רווח הקבלן–השפעה על התמורה לבעלים

6

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

לוח הזמנים לביצוע פעולות התכנון ולביצוע הבניה

.מסגרת זמן כוללת. א

.אבני דרך פנימיות. ב

.סעיף ניוד זמן. ג

.ועתירותלערריםתוספת זמן . ד

7

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

חלוקת היחידות החדשות בין בעלי הקרקע

(. וודאות-אי–לפני כן . )לאחר הוצאת ההיתר–שלב בעסקה . א

(ח אפס"דו)מנגנון ניקוד . בי שמאי מוסכם לפי ניקוד "הקצאה ע

בחירת הבעלים עצמם לפי ניקוד

מנגנון הגרלה. גהגרלת היחידה

הגרלת סדר הבחירה

(הגבלת קומות-כגון )או לא שוויוניות /הגרלות פגומות ו

8

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

הביטחונות לבעלי הקרקע

(היעדר הקשר הישיר בחוזי המכר של הקבלןלתנייתכחלופה )כביטחון כשלעצמו -ליווי בנקאי

.עוצמת בדיקת הבנק והפיקוח מטעם הבנק-היתרונות

(מכירת דירות עד גמר בנייתן-כגון אי)מגבלות שמציב הבנק –חסרונות

על שווי –( דירותרוכשיהבטחת השקעות של )(דירות)ערבות לבעלי הקרקע לפי חוק המכר

.יחידותיהם החדשות

והריסת )הבעליםי "פינוי ומסירת המקרקעין עוהן השעבוד לבנק של הקבלןרישום הן

רק לאחר השגת היתר הבניה ולאחר אישור הליווי הבנקאי -(ככל שקיים–המבנה הקיים

.לבעליםוהנפקת הערבויות הבנקאיות

9

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

פיקוח על הבניה מטעם הבעלים

10

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

בחירת מועד העסקה–המסויבמישור

.או דחוימיידיבין מועד עסקה -הבחירה האפשרית

.בעתיד/שווי המקרקעין היום, עתידיים/תחולת דיני מס עכשוויים–ההשלכה

(על רקע משבר הדיור)18.11.2015חוק ההתייעלות הכלכלית מיום -רלוונטי במיוחד

על השבח 48%במקום )בלבד על כל השבח הריאלי 25%–31.1.18עד 1.1.16הטבת מס השבח מיום :התנאים העיקריים(. 7.11.2001בתקופה שעד

בעסקת מכר או קומבינציה1.

(.חברה משפחתית או שותפות)יחיד בידי 2.

לשם מכירת , או למי שעסקו או חלק מעסקו הוא בניית דירות על קרקע שבבעלותו באמצעות קבלן)לקבלן 3.(.והקרקע תהיה בידו מלאי עסקי, הדירות

.6/11/2001–1/4/1961: יום רכישה4.

251אם מותר לבנות על הקרקע עד : שהיא, עד תום התקופה הקובעת(4טופס )בניית הדירות תסתיים 5.במקרה שבו הסתיימה . )חודשים מיום המכירה48-דירות 251חודשים מיום המכירה או מעל 42-דירות

(.ההטבה תינתן על החלק היחסי משווי המכירה, בניית חלק מהדירות בלבד

11

את יתרונותיה לקבל, שווייהזה נסקור את עסקת הקומבינציה במקרקעין ונבחן את

.)קומבינציהעסקת

23.03.1519.1.17

קומבינציהעסקאות נושאים להתייחסות והסדרה בהוראות ההסכם

מנגנון ביטול ההסכם בהתקשרות של קבוצת בעלים

?למיעוט מתוך כלל קבוצת הבעלים /קיימת זכות ביטול לחלק–השאלה המשפטית

.לחוד גובר–" יחד ולחוד"

מילר( ריסקין)אלה ' מ נ"והשקעות בעלבניןחברה רוכורגרחיים 717/88עא

.בקש לקיימו3-בעלים בעסקת קומבינציה בקשו לבטל ההסכם עם הקבלן וה3מתוך 2–העובדות

זכות הביטול לעניןכמקנה מעמד עצמאי לכל אחד מן הצדדים ' כולם ביחד ולחוד'לפרש את הדיבור יש "". על ידי חלק מן הבעלים כדי שיבוטל ההסכם כולו( כשהוא מוצדק וחוקי)ודי בביטול ההסכם

(נושים במשותף)שם (א)59אל מול סעיף ( חייבים במשותף)לחוק החוזים ( ג)55סעיף –חקיקה רלבנטית

.מחברי הנציגות(מיוחד/רגיל)כגון רוב –בקבוצות גדולות . רצוי לקבוע הסדר מוסכם מראש–ולכן

12

סרבנים/ חידושי פסיקה והארות בנושא בעלי דירות מתנגדים–במישור הקנייני

התחדשות עירונית

38א "עסקאות תמ

קומבינציהעסקאות–ביסודן

:קומבינציהמעסקאותיסודיותאבחנות

.שבחממספטור1.

.מהקבלןולאמהםשכרומקבלהדירותבעלישלד"עוה2.

.ספציפייםלדיניםתחולה3.

(קלאסיבינוילפינויולא38א"לתמרקנתייחסבהרצאה–הבהרה)

23.03.1519.1.17 13

סרבנים/ חידושי פסיקה והארות בנושא בעלי דירות מתנגדים–במישור הקנייני

חיזוק ובניה על הקיים-38א "תמ

מימוש זכויות הבנייה יבוצע באופן של חיזוק המבנה ובניית שתי קומות מלאות ועוד קומה

מילוי הקומה המפולשת במקביל /וסגירת, על הגג הקיים( קומות2.5כ "ובסה)חלקית

בתוך זכויות הבנייה " נצבעות"עיות"תבבמסלול זה זכויות בנייה . להרחבת הדירות הקיימות

.א"התממכח

(דווקא בפרויקטים מסוג זה–חלק גדול מהמשברים המשפטיים –בפועל )

בנייה והריסה מחדש-38א "תמבתוספת ע"תבמכחהריסת והקמת מבנה מחדש בהתאם לזכויות הבנייה החלות במגרש

במסלול זה זכויות הבנייה אינן חופפות והאפשרות . 38א "זכויות הבנייה המוקנות מכוח תמ

לכל הדירות יוקצו מקומות חנייה והדיירים ייהנו , בנוסף לכך. לתמרון תכנוני הינו רב יותר

.ממבנה חדש

23.03.1519.1.17 14

המחלוקת בין הגישה המצמצמת למרחיבה לגבי אופן : הכאוס עד לאחרונהמחדשא הריסה ובנייה "חישוב זכויות הבנייה הניתנות מכוח תמ

הבנייהזכויותהיקףאתבודקים,ש"ליועמהמשנהגישתלפי-המצמצמתהגישה

הנוספותהבנייהזכויותאתמוסיפהואינה-הקייםהמבנהבחינתבאמצעות

.בשטחהקיימותהזכויותכללעלא"התמשמעניקה

תוספת,ר"מ200מקומותיואחתכלששטחמבנהקייםבשטחאם:לדוגמא

כלששטחנוספותקומות2.5היאהעדכניתהמדינהגישתלפישתוענקהזכויות

.ר"מ500הכלובסך—ר"מ200מהןאחת

הזכויותשלהתיאורטיההיקףבבחינתהדוגלת,גדרוןגישתלפי:המרחיבההגישה

שיכולותמהקומותאחתכלשטחכילמסקנהלהביאועשויהבשטחקייםשהיה

ביצעא"התממכוחהקומותתוספתלגביהחישובאת.בהרבהגדולהואלהיבנות

זכויותאילולהיותהיהשעשויזהכלומר,התיאורטיהקומותלשטחביחסגדרוןאז

.הקיימותלקומותביחסולא,הקייםבבנייןבמלואןנוצלוהבנייה

23.03.1519.1.17 15

סרבנים/ חידושי פסיקה והארות בנושא בעלי דירות מתנגדים–במישור הקנייני

שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים "–א /3/38א "תיקון תמ

"במסלול הריסה ובניה מחדש

נקבעו הוראות בעניין אופן , י המועצה הארצית לתכנון ובנייה"שנתקבל ע' א3תיקון בנוסח •

הקביעה כי הזכויות : העיקר מתוכן, חישוב שטחי הבנייה בפרויקט במסלול הריסה ובנייה

על בסיס ולאפ סך זכויות הבנייה הקיימות במגרש "שמקנה תכנית המתאר יחושבו ע

" קומה תיאורטית"כך שסך זכויות הבנייה שניתן להוסיף ייגזרו משטח , הבניין הקיים

. במגרש שבו מוקם הפרויקט

תוספת מספר הקומות , שיטת המדרג–פי שיטת החישוב החדשה של זכויות הבנייה על •

ישנות החלות על המגרש ובכך תגדל ע"תבתיעשה בהתאמה למבנה הקיים ולא על פי

במסלול זה של הריסה ובניה 38א "ההיתכנות הכלכלית של ביצוע פרויקטים של תמ

. מכיוון שהיא מאפשרת פרשנות שאינה מצמצמת לעניין זכויות הבנייה, מחדש

וטרם נתקבל 13.1.17זה פורסם להגשת התנגדויות עד ליום תיקון : סטטוס נוכחי•

. ממתין לקריאה שניה ושלישית בכנסת, י הממשלה"סופית ע

23.03.1519.1.17 16

א"תמפרוייקטלקראתליישוםלקחים

:באמצעותהמיסויבתחוםוהןהזכויותבתחוםהןחשובותשאלותמראשלברריש

.(זכויותפרטישאלון,מיסוישאלון)שאלונים.א

.לחודדירהבעליכלועםיחדהדירותבעליכלעם,ובירורהכנהפגישות-רצוי.ב

:הםלבררישאותםהפרטים

יש,בעזבוןמדובראם?רישוםפיעלרקולאבפועלבדירההנכסבעליזהותמהי

למנותישאזיבקטיןמדובראם.בטאבואותםולרשוםהיורשיםהםמילברר

.אפוטרופוס

ל"בחומתגורריםהדירותמבעליחלקאואחדהאם.

החכירהתקופתאתלהאריךצריךאםלבדוקיש,בחכירהמדובראם.

ומלאיםנכוניםבטאבושהזיהויים.

.מיסוייתמצבתמונתהדירותלבעלילתתיש

.ומלכודתמוקששיהוולמתנגדיםהטבותמתןידיעלפתרונותממתןלהיזהריש

19.1.17 17

סרבנים/ חידושי פסיקה והארות בנושא בעלי דירות מתנגדים–במישור הקנייני

38א"לתמ4' תיקון מס

2/2015-בהחליטהכברב"לתוהארציתוהמועצה,הורה,ארדןגלעד,לשעברהפניםשר

4'מסתיקון"-כישולבוהנראהשככל–38א"בתממשמעותייםשינוייםלקדם,הנחייתולפי

."38א"לתמ

הפרויקטיםמספר.בעלילמוגנתולאחשופההפריפריהנשארת(א3-ו)3תיקוןלאחרגם

:הוצעהיתרבין4'מסתיקוןעלשהתקיימובדיונים.אפסי–המרכזיותלעריםמחוץשבוצעו

הסכמהקיימת)המסהטבותהגדלתי"עבפריפריהפרויקטיםשלכלכליתכדאיותלהגביר.א

.(במקומהאיננההבניהזכויותשלנוספתהגדלהכיעקרונית

-כשכיוון.1992ועד1980לאחרשנבנובנייניםעלגם38א"תמהחלת-תחולההרחבת.ב

א"בתמלהיכללזכאיםלאגםאך,דים"במממצוידיםלאהללובשניםשנבנומבניםאלף400

לשנתעדאולם,אדמהרעידותתקןלפילהיבנותהבנייניםכללהיואמורים1980משנת:38

.דים"ממללאנותרומבניםשאלפיכך,למיגוןמחייבתקןבישראלהיהלא1992

23.03.1519.1.17 18

סרבנים/ חידושי פסיקה והארות בנושא בעלי דירות מתנגדים–במישור הקנייני

מישור התכנון

19.1.17 19

לבקשתלסרבהמקומיתהועדהשלהדעתשיקול

38א"תמלפיהיתר

נוספותבנייהזכויותהענקת,הנו38א"תמשלפרויקטיםבבסיסהעומדהכלכליההיגיון

מפני413תקןלפינבנושלאבנייניםולמגןלחזקהיזמיםאתיתמרץממימושןשהרווח

ובנייתהריסתושלבדרךוביןהקייםהבנייןומיגוןחיזוקשלבדרךבין,אדמהרעידות

.המעודכניםלתקניםבהתאםוממוגןמחוזקשיהיהבמקומוחדשבניין

בתכניתהקבועותהבניהזכויותשלפיוהעיקרוןעומדוהבניההתכנוןדינישלבבסיסם

בתכניתהקבועותבזכויותשמדוברבגלל,ולכן."מוקנותזכויות"הינןמאושרת

–הבניהזכויותמימושאתלאשרהמתבקשהתכנוןמוסדשלהדעתשיקול,מאושרת.ביותרמצומצםדעתשיקולהנו

י

א"תמלפיובמיוחד38א"תמבמסגרתלהיתריםבבקשותמדוברכאשר,זאתעםחד

בתי-ואולם.דעתשיקולבידיהןהשאירושלמעשההעיריותלטובתסייגיםהוכנסו,38/3

.זהדעתשיקולצמצמוהעררוועדותהמשפט

19.1.1720

לבקשתלסרבהמקומיתהועדהשלהדעתשיקול

המשך-38א"תמלפיהיתרקורן16042-12-12מ"בעתוילנרהשופטת'כבשלדבריהבמיוחדחשוביםזהלעניין

החשוביםהדין-מפסקיאחדשהוא,(בנבופורסם)חיפהמחוזיתעררועדת'נ'ואח

:זהבנושאוהמובילים

לפגועעלול38א"תממכוחהבנייהאחוזיוניצולמאחר"[ד"לפסה25בפסקה]

א"תממכוחבנייההיתרמתןכינקבע,סמוכיםדייריםשלהלגיטימיותבזכויותיהם

ביןהראויהאיזוןאתומקרהמקרהבכללשקולהתכנוןועדותעל.אוטומטיאינו38

בחיזוקהציבוריהאינטרס-גיסאמחד:המתנגשיםלעיתים,השוניםהאינטרסים

זכויותממימושהסמוכיםלדייריםלהיגרםשעלולההפגיעה-גיסאומאידך,המבנים

התכנוןלועדותכי38א"בתמנקבע,הזהמהטעם.התכנוניהעירונילמרקםאואלה

בקשהלדחותרשאיותוהן,א"התממכוחבניההיתרלהעניקהאםדעתשיקוליש

,זאתעם.ועודנופיים,אדריכלייםאותכנונייםמשיקולים38א"תממכוחלהיתר

,מהועדהמצופהזהדעתשיקולבגדראףכיהובהרההסברבדבריכילצייןחשוב

.("הכללולאהחריגהנוהסירובכי,קרי)התוכניתסמךעלהיתריםלהעניק,ככלל

19.1.1721

לדוןהתכנוןרשויותבבוא,הקיימותהדילמות

38א"תמשלבהחלתה(30.10.16)'ואחעודדאברהם'נ'ואחמ"בעדורפברגר.ש7381/15מ"עע

באמצעות,38א"תמשלמימושהבין,לעיתים,נמנעתהבלתיההתנגשותנוכחכינקבע

,פרטנייםתכנוניםהסדריםלבין,במסגרתההניתנותוהתכנוניותהכלכליותההקלות

,התכנוניתהחריגהעצםכינראה,חיזוקהטעוניםמבניםאותםעלחליםאשר

המקומיתהועדהשלסירובהאתלהצדיקכדיבהאין,בדה-ל,הנופיתאו,האדריכלית

לבקשהסירובהמצדיקה,החריגהעל.בניהזכויותבתוספתהכרוך,בניההיתרליתן

באינטרסיםמידתיתובלתיסבירהבלתילפגיעהולגרום,ניכרתבעוצמהלהיות,להיתר

כזופגיעהרק.להיתרלבקשההמתנגדיםבגורמיםפגיעהלרבות,אחריםלגיטימיים

מושא,המבניםאוהמבנהחיזוק,היינו,38א"תמשלמטרתהממימושהימנעות,תצדיק

כילקבועכדיבאמוראיןכיהודגש,זאתלמרות.אדמהרעידותמפני,להיתרהבקשה

אשר,אחריםלגיטימייםבאינטרסיםהאפשריתהפגיעהמןלהתעלםהתכנוןמוסדותעל

אובבנייןמסוימיםבדייריםפגיעהלרבות,38א"תמשליישומהעםלהיגרםעלולה

.המבנהשלהאדריכליתובחזותאורבניבתכנוןפגיעה,בסביבתו

19.1.1722

:38א"תמלפיבניהבהיתרימגבלות/תנאים

היתרלמתןכתנאישיפויכתבלדרושמקוםאין

לתכנוןהמחוזיתהעררועדת'נחיפהובניהלתכנוןהמקומיתהועדה42884-02-14מ"עת

(12.11.2014)'ואחחיפהובניה

בהתנגדויותנתקלו,38א"תמלביצועיזםעםשהתקשרו,בחיפהישןבנייןדיירי:בקצרההעובדות

ולמצוקתבנוףלפגיעהיגרוםהפרויקטכי,השארבין,טענוהאחרונים.הבניההיתרלבקשתשכנים

לבניהתכניתבתנאיםלאשרובניהלתכנוןהעררועדתהחלטתכנגדעתרוהשכנים.באזורחנייה

.ההיתרלמתןכתנאיהמקומיתהועדהשדרשההשיפויכתבדרישתביטולתוך,38א"תמלפי

להפוךהיאהמדינהשמטרתשמאחרקבעשפיראהשופט'כב.נדחתההעתירה:הדין-פסק

כתבלקבלתהצדקהישמצבבכללא,והדייריםהיזמיםעבורכלכליתלכדאייםכאלהפרויקטים

.תכליתהאתהולםלאוהוא,לשיפויהתחייבותשלקבועמנגנוןנדרשלא38א"תמבמסגרת.שיפוי

ובנייהלתכנוןהמקומיתהוועדה'נמ"בעביקלפרחי,5958/15א"עאתגםנזכירזהבהקשרבעובדותעסקלאהוא–מחד.מרוביםוהדיולאחרונהשפורסם,(15.12.2016)'ואחצ"ראשל

להוצאתכתנאיולא)ע"תבלאישורכתנאיהשיפויכתבשלהדרישהחוקיותנדונהשבוכיוון,זהות

–כאמורוהוא___,השופטכבודשפסקאתומדגישמחזקאךזהדיןפסק–מאידך.(בניההיתרנראהשכברבעיהלהחריףצפויביקלפרחיד"פס,אחרותבמילים.חוקיבסיסאיןהדרישהלעצםכי

.לסוגיהם38א"תמשלפרויקטיםשללפועלובהוצאתםבאישורםהאטבוהיא,קיימתכי

19.1.17 23

:38א"תמלפיבניהבהיתרימגבלות/תנאים

היתרלמתןכתנאיציבורישטחהקצאתלדרושאין

ברקבניעיריית'נשובמשה16047-12-13(א"ת)עתמ

הנכסיםמבעליברקבניעירייתדרשה,אדמהרעידותבפנילחיזוקהמיועדיםבבניינים

א"תמלפיבנייהזכויותתוספתמוקנותבמסגרתוהבניההיתרלקבלתכתנאי,והיזמים

.הקרקעבקומתציבורישטחהעירייהלטובתלהקצות,38

קומהלבנותנדרשוהיזמים/הדירותבעלי–להחלטהשהיתההפרקטיתהמשמעות

.כלכליתללאאותהוהפךהבניהאתמשמעותיתשייקרמה,חניהכמרתףנוספת

:כיקבעמ"ביה

;ב"התובחוקבסיסלדרישהאין.אחיזוקשלהכלכליתבכדאיותרביםבמקריםלפגועעלולההחיזוקתמריצישלשלילה".ב

שאלפילכךתביא...המקומיתהוועדההחלטת.א"התממטרותאתלסכלובכך,המבנה

".אדמהרעידותבפנייחוזקולאבעירדיוריחידות

19.1.1724

בתקופתדים"ממ/להרחבותבניההיתרימתן

לפרויקטההסכמותגיבוש'ואחאביבתלובנייהלתכנוןהמקומיתהוועדה'נויניבשלהבתצדקה5228/14ערר

(14.07.14)

בהעלאתלגגיציאהחדריהקמתכוללדים"ממ/הרחבותבנייתלמנועיהיהניתןלא

לאכאשר,38א"תממכוחבנייןלחזקאפשרותתסכלכזובנייהכיהכלליתהטענה

.כאמורחיזוקלביצוע(תכנוניתמבחינה)מעשיתהיתכנותכלקיימת

מכוחבנייהלהיתרבקשהתוגשלאשנהתוךאםכי,הנדוןבמקרההוועדהקבעהלכן

בקשהאותהתהיההיא,כזובקשהתוגשאם.המבוקשהבנייההיתריוצא,38א"תמ

.זהעררנשואלהיתרהבקשהעלעדיפה

בכלכליות/בסיכויפוגעיםאםגםל"כנבנייההיתריקבלתלמנועחוקיבסיסאין-לדעתנו

.38א"התמ

19.1.1725

סרבנים/ חידושי פסיקה והארות בנושא בעלי דירות מתנגדים–במישור הקנייני

מישור המיסוי

19.1.17 26

לקבלנים0%מ"מע-מ"מעלחוק47'מסתיקון

עירוניתהתחדשותשלפרויקטיםהמבצעים

הפטוריוחלףלפיותיקוןהכנסתשלהכספיםוועדתאישרה,מ"מעחוקתיקוןבמסגרת

.אפסבשיעורמסבקביעת38א"ותמבינויפינוימסוגלפרויקטיםהניתן

עסקאותלפיו1963(ורכישהשבח)מקרקעיןמיסוילחוק(א)לג49'סחל,התיקוןלפני

.הקיימיםלדייריםהבנייהשירותיעלשמדוברבחלקמ"ממעפטורותא"תמ

הבהרהמכתבוקבלניםמקרקעיןמקצועיתמחלקהמנהלתכתבה7.12.2014ביום

.5-ו4חמישיבפרקהקבועיםהשבחממסהפטוריםלהשלכותבנוגע

47בתיקוןנקבעאשרהאפסבשיעורהמוסףהערךמסכיצוייןל"הנההבהרהבמכתב

הפטוריםמביןלבחוררשאיםאשר,הדייריםעלהחלהשבחמיסויממסלוליושפעלא

התכנוןמרחבאתבידםומותירעבורםהמיטביהפטוראתלעילהמתואריםהשבחממס

.מבחינתםביותרהנמוךהמסאתלשלםיוכלוהיזםמולשבעסקהכך

לחוקב31,א31סעיפיםמפניםאליוהשבחממסלפטורזכאישהדיירבמידה,כלומר

שבחממסבפטורתלותכלללא,47בתיקוןכקבועאפסבשיעורמ"מעיחולמ"מע

.הדיירשבחר

19.1.1727

מקרקעיןמיסוילחוק73סעיףתיקון

.שבחלמסעסקאותדיווח

:לדעתחשובכלליתאלא,קומבינציהאו/ו38א"תמלעסקאותבהתייחסדווקאלאו

לשנותהכלכליתהמדיניותליישוםחקיקהתיקוני)הכלכליתהתכניתחוקבמסגרת

מקרקעיןמיסוילחוק73סעיףתוקן,2016–ז"התשע,(2018–ו2017התקציב

.מקרקעיןמיסוילמנהלהצהרההגשתחובתמועדאתהיתרביןהקובע

ממועדיום30עליעמודוהרוכשהמוכרי"עהצהרהלהגשתהמועדכיקובעהתיקון

.(יום40במקום)רכישה/המכירה

לקבלתהזמניםלוחותקיצורשתכליתושירותיבמהלךראשוןשלבמהווהזהתיקון

.(טאבו)המקרקעיןברשםהעסקהלרישוםמסיםאישורי

.ואילך1.1.17מיוםהחלשיבוצעועסקאותעליחולהתיקון

19.1.1728

סרבנים/ חידושי פסיקה והארות בנושא בעלי דירות מתנגדים–במישור הקנייני

מישור הקניין

19.1.17 29

שהוצאשטחעל38א"תמבמסגרתבניהביצוע

להצמדהוהפךהמשותףמהרכוש

המסקנה.המקרקעיןלחוק52מסעיף"משותףרכוש"למושגההגדרהנשאבת,החיזוקלחוק1בסעיף

צריכותהמוצמדבחלקזכויותיוכילטעוןיכולההצמדהבעלאיןמשותףרכוששלהצמדתומרגעכיהינה

.החיזוקחוקמכוחעבודותלביצועהחלטותבמסגרתהחשבוןלהילקח

.החיזוקחוקמכוחעבודותביצועבפנימכשוללהוותעלולותמשותףבביתהצמדותשלקיומן,עקאדא

מקנהלאהחוקמשמע,"המשותףברכושעבודהביצוע"-להיאההתייחסותהחיזוקבחוקרביםבסעיפים

פ"ה:ראו]המשותףמהביתחלקיםמוצמדיםלדירתואשר,דירהבעלשלהקנייניותבזכויותיולפגועמנדט

היינו.([24.04.2014נבו)ד"לפסה31-ו25-28'פס,מ"בעבנימיןטירת'נגוטקין38388-04-12(א"ת)

עלההצמדהבעלשלהקנייןזכותתהיהכלשהיהצמדהשטחעללהתבצעמתוכננתשהבניהככל-

.(בזכותלרעהשימושעלהאוסרהמקרקעיןלחוק14'סובעיקרהקנייןדיניליתרבכפוף)העליונה

.ההצמדהבעלישלמלאההסכמהחייבותהצמדהשטחעלבניהעבודות:מסקנה

או,משותףכרכושתיחשבהיאהאם?משותפתהצמדהשלמעמדהמה–פתוחהחשובהשאלה

?המשותפתההצמדהבעליכלהסכמתבהיעדר38א"תמפרויקטבנייתאסורהעליהגםולכןכהצמדה

רכוש"שלההגדרהתחתנכלל,מסויםבאגףלדירותשהוצמדכזה-לדוגמא,"חלקימשותףרכוש"האם

?משותףברכושעבודהביצועבחוקיותהכרעהלצורך,החיזוקבחוק"משותף

19.1.17 30

משותףכרכושבהכרחיחשבמהמ"בענכסיםוזוב'נ'ואחמ"בעוהשקעותנכסיםכהןפרנקעמליה7260/12א"ע

פריקהשטח,גגותמעברים:משותףכביתלהירשםהמיועדבבנייןחלקיםשלמעמדםבשאלתערעור

אלהנחשביםהאם.בבנייןהבנייהזכויותושל;אלהחלקיםעלשנבנומבניםשל;אשפהוחדרוטעינה

,המשיבהשלהבלעדירכושּהמהוויםהםשמאאוהמערערותובהםהדייריםכללשלמשותףלרכוש

בבעלותּהמצוייםבומהדירותוחלקשהבניין,מ"בעחברה

כהגדרתו)מוכרעקרוניבאופן:הבאיםמהטעמים,ברובוהערעוראתקיבל(20.11.16))העליוןש"ביהמ

מסּווגיםהםאםבין–משותףמהביתחלקיםבבעלותולהשאיריכול((דירות)המכרבחוק1בסעיף

כדילנקוטשעליוהטכניקה,אולם.משותףכרכושמסּווגיםהםאםבין,(מדירותכחלקיםאו)כדירות

.השטחשללסיווגובהתאםמשתנהכןלעשות

-לאיפרטמסוימתפעולהלבצעהמוכרנדרשלא,"מדירהחלק"או"דירה"להנחשבבשטחשמדוברככל

המוכרעלחלות,המשותףמהרכושחלקשהםבשטחיםשמדוברככל,אבל.בבעלותושיישארכדימכירתו

איןכן-ועלהמשותףמהרכושלהוציאהדיןפי-עלשנאסרהמשותףהרכושמןחלקיםישנם.מגבלות

.(המקרקעיןבחוק(ג)55'ס)בבעלותו"להותירם"המוכרשלבאפשרותו

תוך,כןלעשותכדיכדיןלפעולהמוכרנדרש,מ"מהרכוההוצאתםעלאיסורשאיןבחלקיםשמדוברככל

(א)6סעיף)במפרטאוהמכרמהסכםנפרדבמסמךכןלעשותכוונתועלהרוכשיםכלשלמראשיידוע

.המשותףבבית"דירה"לאלהחלקיםלהצמידהמוכריוכלמכןלאחררק.((דירות)המכרבחוק

19.1.17 31

לביצוע(non-shop)מהתחייבותהשתחררות

הלבתוםדרישת–38א"תמפרויקט

(08.06.16)'ואחשושנהפיירמן'נ'ואחמ"בעבנייןקבלנותכפיר,906-02-11פ"ה

לחברותהמקנהחוזרתבלתיהצעהעלקבלניותחברות4עםהבנייןנציגיחתמו2006ביוני

-ב.קומותרבבנייןייבנהותחתיוהקייםהבנייןייהרסלפיו,בינוי-פינוישלפרויקטבביצועבלעדיות

זהבזמןכאשרההסכםחתימתמאזשחלףהזמןבשלמבוטלההסכםכיהוועדנציגיהודיעו2008

להגיעהמאמציםאתהמשיכובמקבילאך,הפרויקטביצועבענייןמפורטלהסכםהצדדיםהגיעולא

הגיעו,2010באפריל.הבנייהאישוריאתלקדםמאמציהםאתהמשיכוהקבלניםבעודלהסכם

ליזםלפנותשבכוונתםהחליטושהדייריםלקבלניםהודיעהוועדאך,סופיתהסכםלטיוטתהצדדים

.אחר

פרישתוכיאחרתחברהעםלהתקשריכוליםהדייריםאיןכילקבועוביקשותביעההגישוהקבלנים

חברהעםומתןמשאשלבמקבילניהולכדיתוךחתימתולפניממשרגעומתןמהמשאהדיירים

הדייריםהתנהלותאתהגדירטוביחייםהשופט.הלבתוםחובתשלבוטההפרהמהווה,אחרת

מחויביםעדייןהבנייןדייריכיקבעאביבבתלהמחוזיהמשפטבית."משוועלבתוםחוסר"

להשיגהצליחולאהקבלניותשהחברותולמרותעליוהחתימהמאזרבזמןשחלףלמרותלהסכם

.התכנוןמרשויותהאישוריםכלאת

19.1.17 32

לאחרהדירותבעליי"עהתנגדויותהגשת

א"התמהסכםעלחתימתם

(16.11.2014)'ואחוק'קירייצ'נ'ואחמ"בעבחיילךשלום29962-04-13א"ת

עם38א"תמהסכםעלבאשדודמשותףבביתדירותבעלירובחתמו,2012בשנת

במסגרתכי,שמועההשכנותאחתהפיצה,מסויםבשלב."מ"בעבחיילךשלום"חברת

לוומאפשרהדירותעלאזהרההערותלרשוםלקבלןשמאפשר,הסעיףישנוההסכם

להגישומיהרו,וחרטהחששנתקפוההסכםעלשחתמומהדייריםחלק.עליהןלהשתלט

כיטענוהם.המקרקעיןרישוםעלולמפקחתובניהלתכנוןהמקומיתלוועדההתנגדויות

העובדהניצולתוךאותםוהטעו,הוגןבלתיחוזהעלאותםשהחתימולהםנודעבדיעבד

.העבריתבשפהשולטיםשאינם

המחוזיש"לביהמההסכםלאכיפתתביעהובעליההקבלניתהחברההגישו,במקביל

הדירותבעלי32מתוך24עםכדיןבהסכםהתקשרוכי,טענובתביעתם.שבעבבאר

.בבנייןעלהעדהיסודעלמשתכללחוזהכיופסקהתביעהאתקיבלהמחוזיהמשפטבית

.אובייקטיביהואוהמבחןמחייבמשפטיבחוזהלהתקשרדעתגמירת

19.1.17 33

ביצועלפנידירתםאתשהרחיבודירותבעלי

38א"תמפרויקט

הבניהזכויותשלבעצםהיאלקבלןדירהבעלכלשל(38א"התמבהסכם)המכירה

.עצמההדירהשלמכירההיאואין,דירהבעללאותוהשייכות

היחסיהחלקבנוסףוגם,בבנייתהשנוצלואלוהןדירהלכלהשייכותהבניהזכויות

.נוצלושטרםהבניהבזכויותדירהאותהשל

הבניהבזכויותהיחסיחלקואתניצלכ"שבסההרי,כדיןהרחיבהדירהבעלאםגם

.המשותףברכושחלקואתלהגדילכוונהבהכרחהיתהולאשבחלקהמנוצלותהלא

הרי–כךשאכןוככל.הבניהלאחרגםחלקוהוגדלולאהרישוםצותוקןשלאעובדה

.הרחיבושלאדירותמבעלייותרמהדברלקבלןמוכרלאהוא

אותןבעלידרישתהואבפרקטיקההקושי,ל"הנהברורהמשפטיהמצבאף-על

דירותיהםהרחבת/בשיפוץהכספיתהשקעתםבגלליותרגדולהלתמורהדירות

כדיןהיתרללאשהרחיבובבעליםמדוברכאשריותרהרבהקטנההדילמה.

19.1.17 34

תודה על ההקשבה

19.1.1735