Important Notes: 

There are 3 sections to this “outline”: 

1. A one page attack sheet / issue checklist that should be semi‐memorized to 

reflect the questions you should be asking yourself (i.e. “is the asshole 

government trying to take my property?”), thus the issues you need to spot in 

order to maximize points. 

2. The corresponding “rule” sheet.  Notice it is matched exactly to the issue 

checklist, so if you spot an issue but forgot the rule, you have an easy reference. 

3. The full outline.  This also matches up to the issue checklist and rule sheet.  This 

is the 3rd layer of reference – only when you need detailed info on an issue/rule, if 

you absolutely need to cite/reference a case, or wish to throw in some policy at 

the end of your IRAC.   

Purple Font = Policy   

Yellow Highlighting = Rules  

Green Highlighting = Examples (including important cases) 

 

Good luck! 

 

Do I have 1ST POSSESSION of the property?○By FIND?○By CAPTURE of a wild animal?○By CREATION?○Part of my BODY?○By ACCESSION?○By TRANSFER ‐ NEMO DAT?○By BONA FIDE PURCHASE?○By GIFT?○By a TRUST?○A FIXTURE part of land I got?○AD COELUM?○ACCRETION?○AVULSION?○ADVERSE POSSESSION○

How did I get this property?

Is the STATUTE OF FRAUDS satisfied?○Did I REGISTERmy TITLE?○Did I RECORDmy TITLE?○What TYPE of RECORDING ACT did I use?○Is my interest even RECORDABLE?○Does the SHELTER RULE apply?○Do I have a WILD TITLE?○

How do I prove the property is mine?

Is there a CONCURRENT OWNER?○Am I MARRIED?○

Do I have to share this property with some other asshole?

Do I really need the ABSOLUTE RIGHT to EXCLUDE?○Was it a CRIMINAL act? ○Did some asshole TRESPASS on my LAND?○Did he fuck up my PERSONAL PROPERTY?○Did he fuck up my INTERNETS?○How do I REMOVE the asshole FROM MY LAND?○How do I get a BUILDING ENCROACHMENT off my land?○Dude is a fucking NUISANCE, how do I make him STFU?○How am I going to GET MY SHIT BACK? ○Why don't I just use SELF‐HELP?○Did my TRUSTEE screw up?○Was my BAILMENT fuck up?○Am I getting DIVORCED?○Can I kick my CO‐TENANT out?○Is my CO‐OP or CONDO trying to kick me out?○

Is some asshole trying to walk through or fuck up my property (or did he already)?

Does my land fall under the PUBLIC TRUST DOCTRINE?○Taking my NAVIGABLE AIRSPACE? ○Taking my NAVIGABLE WATERWAYS?○Did the government TAKEmy land?○Is this PHYSICAL OCCUPATION or DEPRIVATION of my use?○Are they claiming NUISANCE ABATEMENT?○Is the city doing some REGULATION?○Did I get JUST COMPENSATION?○

○ Is the government taking for PUBLIC USE?

Is the government the asshole trying to take away my property?

What type of LEASE is it?○Does the STATUTE OF FRAUDS apply?○Did I delivery ACTUAL POSSESSION?○What are the TENANT'S DUTIES to me?○

○ How do I KICK TENANT OUT and REPOSSESSmy property? Did I CONSTRUCTIVELY EVICTmy tenant?○Was there really a BREACH of the COVENANT OF QUITE ENJOYMENT?

○

Or did I BREACH an IMPLIED WARRANTY OF HABITABILITY?○WTF do I do after tenant ABANDONS the premises?○Was this a COMMERCIAL LEASE?○Did my tenant SUBLEASE his right to occupy?○Did my tenant ASSIGN his right to occupy?○Did I ASSIGNmy property?○

How do I rent my property out?

Can I ABANDON or DESTROY it?○

SEE FREEHOLD INTERESTS CHART○ Can I TRANSFER it?  

Can I COMPLETELY RESTRICT FUTURE transfers?○If I have a LIFE ESTATE ‐ did I WASTE something?○

How do I get rid of this property?

Was his trespass a NECESSITY?○Was there a CUSTOM to hunt on my land?○Did I make my land a PUBLIC ACCOMMODATION?

○

Did I LICENSE it out?○Did I (or a previous owner) GRANT an EASEMENT, how, and what kind?

○

Was the EASEMENT properly TRANSFERRED to the new asshole?

○

Is he blocking my LIGHT and AIR?○Did the asshole ABANDON the EASEMENT?○

SEE PRIVITY CHART

○ Did I (or a previous owner) GRANT a REAL COVENANT?

Did I (or a previous owner) GRANT an EQUITABLE SERVITUDE?

○

Wait a minute, is there a legitimate reason or excuse for this asshole's trespass?

FINAL ATTACK SHEET

Outline Page 1

Common law holds "first‐in‐time, first‐in‐right" ‐ that is, a person who (1) controls or holds the property, with or without a claim of ownership, (2) with an intent to possess, is the original possessor with greater rights than the world. 

Do I have 1ST POSSESSION of the property?○

A finder of lost property is a person who (1) takes control of the property and (2) has the intent of maintaining possession of the property; he has greater rights to the found property than the whole world, except for the rightful owner, a prior or rightful possessor, or a person holding through the rightful owner or possessor.

By FIND?○

A person who gets actual or constructive possession (through landownership or custom) of a wild animal with its freedom restricted is granted rights to the animal superior to the world. 

By CAPTURE of a wild animal?○

The first to create something new or novel is rewarded with the right to exclude all the world from said property [subject to some limitations that are unfair in my opinion (to be discussed later)] .

By CREATION?○

No one can own another person because of unalienable self‐ownership so usually body parts are not defined as property (for either due process or conversion purposes, at least) for policy reasons. 

Part of my BODY?○

Ownership is given to somebody when he mistakenly takes a physical object that belongs to someone else and transforms it through his labor into a fundamentally different object.

By ACCESSION?○

Nemo dat is the principle that no one can give that which he does not have, so the transferee's rights are derived from those of the transferor

By TRANSFER ‐ NEMO DAT?○

The UCCmakes an exception to Nemo Dat and allows a good faith purchaser to keep the good when he (1)pays good value (2) in good faith, and (3) the title was simply voidable instead of void.

By BONA FIDE PURCHASE?○

A gift is a present transfer of property by one person to another without any consideration or compensation, where there must be (1) intent to make a gift by donor, (2) delivery by donor to donee, and (3) acceptance by donee.

By GIFT?○

A trust is three legal personas plus at least one "thing"; the settlor creates the trust and is the absolute owner; the trustee is the person who receives the trust and is responsible for management; the beneficiary is the person the trust benefits.  

By a TRUST?○

A thing that was originally a movable chattel, (1) by reason of its annexation to, (2) application and association in the use with land, and (3) the intent of the party making annexation ‐ is regarded as part of the land.

A FIXTURE part of land I got?○

A owner of land also owns underneath the land and above the land "to whom the soil belongs, he owns also to the sky and the depths."

AD COELUM?○

Gradual change in banks bordering running water may add or subtract to an owner's land because the boundary line of the property remains at the center of the new stream even when it has moved.

ACCRETION?○

Sudden change of the banks of a stream such as when a river forms a new course and destroys or creates new banks, the boundary remains as it as in the center of where the old channel was located.

AVULSION?○

A party may obtain title to real property by AP when she, by acting like having claim of right, (1)continuously occupies another's land in (2) actual possession that is (3) open and notorious, (4) exclusive, (5) hostile and adverse for longer than the (6) SoL 

ADVERSE POSSESSION○

How did I get this property?

FINAL RULE SHEET

Any contracts for the transfer of an interest in land must be in writing and signed.Is the STATUTE OF FRAUDS satisfied?○

Not widely used for real property, this registration system allows owners to obtain a certificate of title as sufficient proof of ownership ‐ any subsequent buyer only needs to inspect certificate to prove ownership.

Did I REGISTERmy TITLE?○

The function of recording acts is to (1) give the "purchaser for value" of land a way to check if the title he is receiving is free from inconsistencies of earlier transactions, and (2) ensure his title is gains priority.  

Did I RECORDmy TITLE?○

There are three types of recording acts: pure race (the winner of the race prevails), notice (a subsequent bona fide purchaser wins regardless if he records ‐ unless he has actual, constructive, or inquiry notice), and race‐notice (a subsequent good faith purchaser wins only if he has no notice AND records before the prior instrument is recorded).

What TYPE of RECORDING ACT did I use?○

Interests gained through adverse possession, easements by implication or necessity, short term leases, and contracts are not recordable.

Is my interest even RECORDABLE?○

Under the shelter rule, any grantee (by purchase or gift) from a bona fide purchaser is protected as a bona fide purchaser, even though the grantee would not otherwise qualify for this status, with the exception if the grantee is the original grantor.  

Does the SHELTER RULE apply?○

A deed that is recorded, but is not connected to the chain of title of the property is called a wild deed; it cannot provide constructive notice to subsequent purchasers of the property because they cannot be reasonably expected to locate the deed using generally accepted methods (grantee and grantor indexes).  

Do I have a WILD TITLE?○

How do I prove the property is mine?

The 3 ways two or more people each own present possessory interest in the same property are: (1) joint tenancy (a single, unified interest in real or personal property which includes the right to survivorship); (2) tenancy in common (a separated, divided interest which does not have right of survivorship); and (3) tenancy by the entirety (which only exists between husband and wife, which includes survivorship and "indestructibility").

Is there a CONCURRENT OWNER?○

Under modern "community property" approach, any income or property from income (not gifts or inheritance) acquired during the marriage is considered for the benefit of the community and equally distributed.

Am I MARRIED?○

Do I have to share this property with some other asshole?

Society needs the right to exclude for economic development, privacy, personal autonomy, liberty, and security

Do I really need the ABSOLUTE RIGHT to EXCLUDE?○

Criminal law provides the "backstop" to property so property owners do not have to resort to dangerousself‐help in order to enforce their rights.

Was it a CRIMINAL act? ○

Trespass to land is committed when an individual or the object of an individual intentionally enters the land of another without a lawful excuse ‐ a party whose land is entered upon may sue even if no actual harm is done.

Did some asshole TRESPASS on my LAND?○

Trespass to chattels is an intentional interference with a possessory interest absent consent of the owner.Did he fuck up my PERSONAL PROPERTY?○

An electronic message can be deemed a trespass where the message interferes with the target computer’s operation, as long as a plaintiff can demonstrate either actual hardware damage or impaired functioning.

Did he fuck up my INTERNETS?○

Injunctions, eviction, ejectments, and actions to quite title are concerned about (1) vindicating the interest a person has in exclusive possession and (2) recovering said possession of land (for example against a defaulting tenant or a trespasser), who does not have (or no longer have) any right to remain there.

How do I REMOVE the asshole FROM MY LAND?○

Is some asshole trying to take away, walk through, or fuck up my property (or did he already)?

There is no universal rule for building encroachments, sometimes mandatory injunctions are issued, sometimes compensatory damages (restitution) ‐ it depends if the situation calls for using a property ruleversus a liability rule. 

How do I get a BUILDING ENCROACHMENT off my land?○

Nuisance requires a (1) substantial (injury required), and (2) unreasonable (gravity of harm outweighs utility of activity causing harm), (3) non‐trespassory invasion (intangible things) or interference in another's use and enjoyment of their land.

Dude is a fucking NUISANCE, how do I make him STFU?○

Replevin is used to recover wrongfully taken personal property.How am I going to GET MY SHIT BACK? ○

A person in possession of property can generally use reasonable force to prevent or terminate an unlawful entry or other trespass upon land or a trespass against or the unlawful carrying away of tangible property

Why don't I just use SELF‐HELP?○

Trustees have a duty to carry out the express terms of the trust, the duty to prudently invest (do what is good for) trust assets, the duty of loyalty, the duty not to be in a conflict of interest position (i.e. to profit), the general duty to administer the trust in the best interest of the beneficiaries.

Did my TRUSTEE screw up?○

A bailment is the rightful possession of goods by one who is not their owner; the bailee (person holding goods) is not an insurer for the goods but is liable for lack of care to various degrees based on who is benefitted and if the bailment is voluntary or involuntary.

Was my BAILMENT fucked up?○

The modern approach to divorce is "equitable distribution", where property is divided by the court according to fairness, not based on who has title ‐ usually only property acquired during the marriage from the earnings of the parties, but sometimes includes "future assets" such as a J.D.

Am I getting DIVORCED?○

Regardless of the form of co‐tenancy, each co‐tenant has the right to occupy the entire premises, subject only to the same right in the other co‐tenants, unless the parties make an agreement to the contrary.  There is no right to collect and no duty to account unless he ousts the other co‐tenant or depletes the land.

Can I kick my CO‐TENANT out?○

Courts will enforce the covenants, conditions, and restrictions contained in the recorded declaration of a common interest development unless unreasonable.

Is my CO‐OP or CONDO trying to kick me out?○

A trespasser to property may have a privilege to enter another's land without consent in order to avoid serious harm, but must my restitution for any damage incurred he caused while trespassing.

Was his trespass a NECESSITY?○

A trespasser may be excused if he enters the land of another that is unenclosed and uncultivated, for the purposes of hunting.

Was there a CUSTOM to hunt on my land?○

When property owners open their premises to the general public in pursuit of the own property interests (profit), they cannot exclude people unreasonably, especially in an arbitrary or discriminatorymanner towards members of the general public that come upon their property.

Did I make my land a PUBLIC ACCOMMODATION?○

A license is a permission slip to use another's land for one particular purpose only, is not assignable because it is not really a property right, does not need to meet SoF, and can be revoked at any time.

Did I LICENSE it out?○

An easement is a privilege to the limited use of the land of another, either affirmative (to allow holder do something), or negative (to prevent landowner from doing something) .  An easement can be appurtenantor in gross and created in 5 ways (express, implication, necessity, prescription, and by estoppel).

Did I (or a previous owner) GRANT an EASEMENT, how, and what kind?○

When the title of the serviant estate is transferred, the burden of the easement remains with the property.  An easement appurtenant (one where the benefit applies to the particular land only) normally passes with the transfer of the dominant estate.  An easement in gross is not transferable.

Was the EASEMENT properly TRANSFERRED to the new asshole?○

There is no negative easement for the right to light and air, or a claim for nuisance against someone who is building on their property.

Is he blocking my LIGHT and AIR?○

Did the asshole ABANDON the EASEMENT?○

Wait a minute, is there a legitimate reason or excuse for this asshole's trespass?

An easement may be terminated by abandonment if the easement holder (1) intends to abandon and (2)takes actionsmanifesting that intent, the easement will be extinguished.

Damages may be rewarded for breach of a real covenant ‐ which is a contract between 2 parties that, because it meets 3 requirements ([1] touch & concern land, [2] intent for burden/benefit to run, [3]privity), has the additional quality that it is (1) binding against one who later buys the promisor's land, and/or (2) enforceable by one who later buys the promisee's land.

SEE PRIVITY CHART

Did I (or a previous owner) GRANT a REAL COVENANT?○

Similar to a real covenant, an equitable servitude is a type of court enforced injunction or specific performance against an assignee of the original promisor, where privity is not required, but the assignee must have prior notice (actual or constructive).

Did I (or a previous owner) GRANT an EQUITABLE SERVITUDE?○

In general, if the primary purpose of the land is to benefit the public or the public has acquired customary rights, the resources are too public to be parceled out to private ownership and states cannot surrender or grant a public resource to a private entity.

Does my land fall under the PUBLIC TRUST DOCTRINE?○

In balancing the public interest of using airspace for navigation against a landowner's rights, a landowner (1) owns only so much of the airspace above their property as they may reasonably use in connection with their enjoyment of the underlying land, and (2) only for legitimate purposes.

Taking my NAVIGABLE AIRSPACE? ○

A state is responsible for protecting the public's right to use navigable waters, even when the land below the water is privately owned, and the state cannot relinquish power to private parties.

Taking my NAVIGABLE WATERWAYS?○

The 5th Amendment states: "nor shall private property be taken for public use without just compensation", so the government may use it's eminent domain power to take private property for public use as long as there is just compensation.

Did the government TAKEmy land?○

A permanent physical occupation is a taking per se because the owner is deprived of all his property rights (the entire bundle of sticks is sliced instead of simply taking away one stick), and a restriction that eliminates all economic use for a landowner is also a per se taking.

Is there a PHYSICAL OCCUPATION or DEPRIVATION of my use?○

It is not a taking when the government uses their police power to abate nuisances ‐ including preventing harm or stopping things that are noxious to the public (but some courts analogy to define a nuisance, while some require actual nuisances under pre‐existing principles).

Are they claiming NUISANCE ABATEMENT?○

Regulations for zoning, environmental protection, landmark preservation do not qualify as takings if (1)they substantially advances legitimate state interests, and (2) do not go too far in destroying private ownerships rights.

Is the city doing some REGULATION?○

Just compensation for a taking is determined at fair market value, assuming the highest and best use for the property, not considering the government's planned use or any assembly costs.

Did I get JUST COMPENSATION?○

The government is limited to takings for public use, including developing economic plans where the (1)primary purpose is to benefit the public and (2) the plan originated in the government, (3) especially in cases where  the land is blighted.

Is the government taking for PUBLIC USE?○

Is the government the asshole trying to take away my property?

There are four types of estates that involve the T‐L relationship: (1) a tenancy for years, (2) a periodic tenancy, (3) a tenancy at will, and (4) the tenancy at sufferance.

What type of LEASE is it?○

Any lease for more than 3 years must be in writing and signed.Does the STATUTE OF FRAUDS apply?○

English (majority) rule is that L has obligation to deliver actual possession of property to T, and T has a right to terminate the lease and recover damages if the prior T holds over and the L does not oust him.

Did I delivery ACTUAL POSSESSION?○

The T has a duty to pay rent (which most courts today hold this as a dependant covenant), duty to restore, What are the TENANT'S DUTIES to me?○

How do I rent my property out?

and behave reasonably per the lease.  If the T materially breaches, L is usually entitled to do so, either expressly by terms of lease, or through court action (summary proceedings and damages for holdovers), and perhaps nonviolent self‐help.

A landlord may legally repossess property with no liability if (1) the landlord had a legal right of possession,and (2) the landlord used peaceable means of reclaiming possession.

How do I KICK TENANT OUT and REPOSSESSmy property? ○

Constructive eviction occurs where there is a (1) breach of duty by L, (2) that causes substantial interference with a T's right to quiet enjoyment, and (3) the T demonstrates the uninhabitability by abandoning the premises within a reasonable time thereafter.

Did I CONSTRUCTIVELY EVICTmy tenant?○

If L himself, or someone claiming under L, and sometimes other tenants in violation of their leases, interferes with T's possession of use of the premises, this is a breach of the covenant of quite enjoyment. 

Was there really a BREACH of the COVENANT OF QUITE ENJOYMENT?○

Today many states hold that if L leases a residential premise to T, he also makes an implied warranty that it is in good enough condition to be lived in and if L breaches this warranty, T may withhold rent or use rent to make repairs himself, as long as T can provide evidence of the breach.

Or did I BREACH an IMPLIED WARRANTY OF HABITABILITY?○

If a T abandons and doesn't pay rent, L can (1) treat as and accept surrender, and sue for difference in rent and FMV; (2) re‐let premises for T and sure for difference in rents; or (3) do nothing and sue for all of rent ‐unless there is a duty to mitigate.

WTF do I do AFTER T ABANDONS the premises?○

Most commercial leases today are treated as contracts instead of independent covenants; many contracts defenses and remedies (consideration, duty to mitigate, etc) are applied to commercial leases.

Was this a COMMERCIAL LEASE?○

A sublease is a transfer by Told of less than his entire interest, and Tnew is not liable for rent to L .Did my tenant SUBLEASE his right to occupy?○

An assignment is a transfer by Told of his entire interest in the leased premises.  Tnew becomes primarily liable to L and Told becomes secondarily liable.  Tnew is liable only for promises made by Told whose burden runs with the land (touch and concern), such as burden to pay rent.

Did my tenant ASSIGN his right to occupy?○

If L assigns his rights, the new L has the burden and benefits of covenants that run with (touch and concern) the land.

Did I ASSIGNmy property?○

To abandon property, a owner must (1) voluntarily relinquish all rights, title, claim, and possession, (2)with the intent of termination his ownership, but (3) without vesting it to any other person and with the intention of not reclaiming further possession or enjoyment, or resuming ownership in the future.

Can I ABANDON it?○

Owner sovereignty normally includes the right to destroy personal property, but in some cases the state may limit what one can do with their property ‐ such as after death a testator may not destroy her property because it is a condition that is opposed to public policy.

Can I DESTROY it?○

SEE FREEHOLD INTERESTS CHARTCan I TRANSFER it?  ○

A complete restraint on alienation of a fee simple is void, even for a limited time, because this is against the premise that a owner of a fee simple has the sovereign right to transfer to whomever he wants .

Can I COMPLETELY RESTRICT FUTURE transfers?○

A life tenant is not allowed to take some action that unreasonably reduces the value of the reversionary or reminder interest ‐ either in permissive waste (failure to repair and upkeep property) or ameliorativewaste (an act that increases the value of an interest).

If I have a LIFE ESTATE ‐ did I WASTE something?○

How do I get rid of this property?

WHAT IS PROPERTY?Has been defined in various ways ‐ as the product of one's labor (Locke), to the foundation of capitalism and class struggle (Marx), but ULTIMATELY:‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Property law is about relations among persons with respect to things ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

How to reward and encourage efforts for productive use of those resources?○Resources of the world on which society depends for sustenance, satisfaction its needs and desires•

How law defines property interests○How one acquires property○How property rights can be shared○How outside parties' interests affect the rights of Os○

Property rights consist of what you can get the state to back you up on:•

Contracts○Capital○Intellectual assets○

Modern economic growth is about intangible property rights in:•

Predictable and enforceable version of what law calls "property" and "contract"○Enforcement rules more focused on a broad right to exclude than on specific list of rights to use○

By "property rights" we mean:•

By "private ordering" we mean the ability for private people and firms to make deals with each other as they chose, rather than as instructed by the government

•

Property rules forces people to talk and rationalize○Our goal is not to decrease use, but to coordinate increased use•

Our goal is not to protect the wealthy, but to fight poverty and improve economy for all people•

Examples Why Government Regulation is Bad

Banks vs. debtorsU.S. depositors and banks○

No property rights, almost no banking systemAround 18,000 mortgages in entire Mexico

Compare Mexico○

Banking1.

Disclosure can be good○

Keeps some small companies from "going public"Encourages others already public to be taken "private" or offshoreDistracts management and the board from corporate strategy

But mandatory disclosure may be so onerous, that it:○

SARBOX: Unintended Consequences?2.

SEC rule that hedge fund managers must register under the Investment Advisors Act (immediately overturned by DC Cir.)

○

Supposed to protect investors○Only opt out was if fund had at least a 2‐year lock‐up window during which investors could not withdraw

○

But threat of withdrawal is what gave investors in small funds needed comfort and control○So only large funds with established reputations could attract investors○

Hedge Fund Regulation3.

Property Rights in IP as Keys to Innovation and Competition

Not just incentives to invent○Get inventions put to use○

Increase innovation:1.

FINAL FULL OUTLINE

By facilitating coordination among complementary users of the invention (investors, managers, marketers, laborers, owners of other inventions, etc)

○

The D part of R&D○

Anti‐monopoly weapons○Vital slingshot for David against Goliath○

Help new companies compete:2.

Property Rights to Encourage Individual Incentives

Lesson: identifying a particular incentive does not always predict actual resulting behavior – need to know what other incentives are operating and how

○

People make choices (tradeoffs) in view of what they perceive to be their agendas, resources, and the incentives they face (see Becker 1992 Nobel extending “rational choice theory” to broad range of human behaviors)

•

Rent is gain from doing an activity and sometimes private and public rents can diverge○Lesson: potential for net overinvestment or improper investment in race towards a common prize○

Rent seeking and rent dissipation•

Making decisions requires a great deal of information ○Search costs, and the fixes of reputation, and advertising ○Lesson: look for lowest cost provider, evaluator○

Information costs•

Behavioralism•Lesson: we are only boundedly rational, burdened by cognitive biases, heuristics, group‐think, fashion•

ConclusionThese seemingly diverse fields (contracts, property, IP, corporate, finance, etc) ‐ share basic themes in common

•

Lots of private flexibility backed up by firm government enforcementLittle of flexible government enforcement or firm mandate

Private ordering benefits from:○Economic success is about private ordering•

Frustrate good coordination○Facilitate bad coordination○

Some legal approaches may:•

Property Rights at Their Best Property Rights at Their Worst

Attributes: Attributes:

Predictable enforcement Unpredictable enforcement ‐ created or changed at discretion of government

Good flexibility ‐ can be traded and licensed; bundled and divided

Bad flexibility ‐ fixed owner and fixed contours

Users deal with private individuals Users deal with government

Effects: Effects:

Easy for market actors to use Easy for political actors to use (regulators and powerful political constituents)

Stimulate competition, innovation, economic growth, and jobs

Concentrate wealth and power

THE RIGHT TO EXCLUDE

TRESPASS VS. NUISANCERULE Right to Exclude: Society needs the right to exclude for economic development, privacy, personal autonomy, liberty, safety, and security

○

Sometimes necessity is recognized as a defense to an action for trespass

"Strict liability" in torts ‐ an intentional trespass is the act of moving on the land of another, doesn't matter if there are damages

○

Economic development ‐ people probably wouldn’t invest in their land if someone else could come in and damage it

□ Invasion of property regarded as an invasion of personal space or personal wrong□ Infringement of a legal right is always an actual harm, whether measurable or not

Property right also protect privacy, autonomy, liberty interests

Controlling your physical space gives you extra physical safety and security Heavy punishment to deter self‐help or retaliation ‐ if someone wants it bad enough, they 

can pay the high price

EXAMPLE: Jacque v. Steenberg Homes, Inc. (punitive damage awarded even when only nominal damages ‐ no actual damages ‐ because important to deter physical invasions of land, doesn't matter the trailer didn't do any damage to Jacque's land)

○ Eminent domain ‐ the state can trump everything Easements ‐ right to cross someone else's property Necessity ‐ if life or limb is at stake, may have a privilege of necessity Discrimination in public accommodations ‐ can’t exclude on prohibited grounds if you are 

admitting any members of the public onto land

□ i.e. handing out pamphlets sometimes allowed under 1st AmendmentFree speech rights on private property

Invitation will subject you to many more exceptions

□ Can exercise dominion by building or engaging in activities on the surface that 

would use the air space Also would result in an absurdity to regulate who owns air space

Need to exercise dominion in order to own the airspace

EXAMPLE: Hinman v. Pacific Transport (no trespass by planes under ad coelum rule (whoever owns the soil, owns the sky and depths) because owner of land owns as much of the space above him as he uses, but only so long as he uses it ‐ and no use in this case)

NOT an absolute right to exclude:

RULE Trespass to Land: Any intentional intrusion that deprives another of possession of land, even if only temporarily

○ Substantial = must be injury and unreasonable

○

□ Majority of courts says dust is like fumes, something that is part of the environment ‐so actionable only in nuisance, if at all

□ Some courts put dust in trespass category, but also require harm□ Court here doesn't want to soften the hard edge of trespass law by requiring harm / 

injury in certain cases, so instead treats dust as a nuisance

EXAMPLE: Adams v. Cleveland‐Cliffs Iron Co. (nuisance, not trespass, when dealing with intangible objects such as airborne damage caused by particulates, noise, or vibrations)

Non‐trespassory = same thing can't be a nuisance and a trespass (nuisance for intangible invasions)

○ EXAMPLE: Hendricks v. Stalnaker (water well is not an unreasonable use of land because he 

had no other options, not invasive like septic tank or "spite wall" ‐ therefore is not a private nuisance)

Unreasonable = gravity of the harm outweighs utility of the activity causing harm

RULE Nuisance: A substantial (must be injury and unreasonable) non‐trespassory invasion or interference in another's use and enjoyment of land

□ Racing problem ‐ rent dissipation: people would all pay $10 to get $10 is overinvesting□

Granting absolute right to be free from nuisance would stop a lot of socially productive activity

Absolute right to be free from physical invasions OK but non‐physical invasions aremore fact‐specific in proving harm, damages

EXCLUSION & GOVERNANCE

○ Land that has multiple potential uses, O's can decide what is most valuable, i.e. Jacque v. 

Steenberg Homes, Inc. Owner has absolute right to decide how property will be used best

RULE Exclusion: owner is gatekeeper of the resource and decides how to use

○

Land that has heightened significance, i.e. Hendricks v. Stalnaker Judges determine how property will be used best

RULE Governance: focuses on particular uses of resources, and permits or prohibits uses without regard to the other attributes of the resource

2 different strategies for resolving disputes about how resources are used:

  PROPERTY RULES VS. LIABILITY RULES

○ Decision is who had initial entitlement – but does not address value

○ Property rule encourages people to talk it/courts wont enforce

Property RULE: right can't be taken away unless you give consent (except thru eminent domain)

○ Transfer / destruction of property allowed based on value set by the court instead of by the parties themselves

○ Not as good as if the people thought it out themselves?

Liability RULE: right can be taken away at a price set by the court

VINDICATING PROPERTY RIGHTS ‐ INJUNCTIONS AND RESTITUTION‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ The core attribute of property is that it cannot be taken without consent; the action of restitution can be viewed as a way for vindicating rights in property ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

○ Where the injury is irreparable, or

○ Where full and adequate relief can't be granted at law, or

○ To prevent repetition of similar action / multiplicity of suits

○ EXAMPLE: Baker v. Howard County Hunt (injunction justified against continuing or repeated trespasses in pursuance of a single purpose ‐ the hunters weren't going to stop trespassing)

RULE for Injunctions: Equity not used to enjoin a mere trespass with exceptions ‐

○

□ Plaintiff chooses injunction ‐ is this a problem? (may want to prevent defendants from operating the factory)

□ Opportunism is the cost, if you know somebody has invested a lot in you, you can take advantage (maybe even wait until the factory is built before suing out of spite

Pile v. Pedrick (doesn't matter the foundation was built only 1" on accident ‐ absolute property right means the defendants must tear down the building or pay damages)

□ Supports equity rule against injunction if person seeking it has unclean hands□ Doctrine of laches ‐ you can't get an injunction if you wait too long and the trespassing 

party relies on you not enforcing the property right

Golden Press, Inc. v. Rylands (mandatory injunction denied because defendant's encroachment was unintentional and slight, plaintiff's use not affected (damage small and compensable), high cost of removal would cause hardship or even unconscionable)

□

Efficient result would be for def to offer compensation up to the amount of 

Pile if cost of removal greatly exceeds harm from encroachment, parties will bargain so entitlement goes to def, and the wall stays up

Coasean analysis

EXAMPLES:

RULE Building Encroachments: No universal rule as to injunctions for encroachment, sometimes compensatory damages (restitution), sometimes mandatory injunction (remove ur shit)

tearing down the wall Probably won’t happen in this case b/c plaintiffs don’t want structure at all

□

If having wall taken down worth more to plaintiffs than having it for defs, ideally would pay enough to get it taken down

Might not happen if defs don’t have enough money

Golden Press plaintiff has to sell entitlement for a trivial amount to money set by the court

○

Also destroying the house was waste ‐ done with unclean hands

EXAMPLE: Producers Lumber & Supply Co. v. Olney Building Co. (building on another's property could not be destroyed by the builder ‐ there were many options the plaintiff landowner could have taking, but issue is his right to choose was taking away by the defendant, doesn't matter the defendant was an innocent and accidental trespasser)

RULE Restitution: (1) an unjust enrichment of the defendant, (2) at the expense of the plaintiff, (3) under circumstance that are unjust

ORIGINAL ACQUISITION OF PROPERTY

BY CAPTURE / OCCUPANCY (FIRST POSSESSION)

First‐in‐time, first‐in ‐right○Constructive possession has the same effect in law as actual possession but is not actual possession

○

RULE Possession: the controlling or holding of personal property, with or without a claim of ownership: (1) an intent to possess on part of the possessor, and (2) her actual controlling or holding the property

Rule of capture designed to minimize disputes because unlikely that more than one person can claim such possession or capture

□

Landowners ratione soli are deemed to have constructive possession of wild animals on their property, even if a trespasser captured the animal by first possession

□

Pierson v. Post (dispute wasn't about the fox, it was value of the hunt, but hunter must have possession before getting property rights)

Must show malicious intent is bad for society, not that it only creates competition□

Keeble v. Hickeringill (D maliciously interfered with P's lawful use of his land, the damages not rewarded for lost ducks ‐ for D interfering with P's use of his land for pleasure or profit) 

Court says whaling would stop if people didn't have assurances that the fruits of his labor could be appropriated by any chance finder

□

Economic policy concerns with rewarding and encouraging productivity, and minimizing free riders

□

Minimizing disputes, maintaining social order□

Ghen v. Rich (whaler granted possession of whale because whaling custom says the whale killer owns it, not the person who finds it)

EXAMPLES:○

Open access = access is open to all members of a particular community, but not to all outsiders

Rule of capture establishes ownership of a resource once it is withdrawn (i.e. fisher owns fish he catches in an open access fishery)

Rule of capture is based on open access to the Commons○

Individuals only think of their slight gain, not the net loss to societySo internal arrangements or control by a private owner / the state necessary to regulate open access resources

Problems with free riders depleting from investment rather than trying to improve it○

RULE Capture of Wild Animals: actual possession of a wild animal with its freedom restricted gives property rights

Tragedy of the Commons ‐ no one has the right to exclude anyone else, and thus everyone will ○"COMMONS" DEFINITIONS:

exercise his right of accessTragedy of the Anticommons ‐ too many have the right to exclude, so no one is able to use the resource

○

Problem of the Semicommons ‐ when a given resource is subject to private exclusion rights in some uses, but open access for other purposes ‐ people incentivized to favor their part of the semicommons and trash the other parts

○

  BY CREATION

Main reason for creating property rights in info is to provide incentives for producing more of it○Need to protect so there is incentive to create, but not overprotect which would limit competition and raise prices 

○

Property right not against the whole world, just the competitor because the gains / profits are at issue, not the property itself

□

Hot News ‐ International News Service v. Associated Press (court finds quasi‐property right / unfair competition because this is an unauthorized interference w/ AP's legitimate business precisely at the point where profit is to be reaped) 

Was product of mechanical skill , not exercise of inventive faculty □

Something of a quasi‐property / contract right ‐ a party is liable for use and must pay compensation if he appropriates an idea and uses it for himself

Court does allow protection to a limited degree by law of unjust enrichment□

Depends on if there has been unjust enrichment ‐ patentability of idea irrelevant□

Patents ‐ Trenton Industries v. A.E. Peterson Manufacturing Co. (no patent protection because idea not inventive enough so no infringement) 

EXAMPLES:○

RULE Creation: the first to create some new or novel thing is rewarded with a right exclude others from using it

BY ACCESSION & AD COELUM

Accession appears to involve the perception that one thing bears such a prominent relationship to another thing that possession of the one is also possession of the other

○

If deliberately take something and convert it, must give new thing back to original O ‐ even if value has changed significantly by addition of labor or money

Enforcing original ownership with liability right (compensation for value of what you gave up or lost) rather than property right

◊

But couldn’t argument be made that the value of what you lost was the value of it transformed, rather than the its actual value when taken?

►The good/bad faith consideration deters theft◊

Court says degree of transformation not about physical changes, but about how much value is added

►Want to encouraging manufacturing◊

If wrong is involuntary, original O can't reclaim if the property has been transformed into something substantially different

Ultimately comes down to whether trespass was willful or not□

Wetherbee v. Green  (Wetherbee's trespass wasn't willful ‐ he thought he had permission, and he converted the wood into something much more valuable so the hoops belonged to him now)

EXAMPLES:○

RULE Accession: Ownership given when someone mistakenly takes up a physical object that belongs to someone else and transforms it through his labor into a fundamentally different object

EXAMPLE: Strain v. Green (the seller's secret intent to keep those items does not mean they are ○

RULE Fixtures: a thing which was originally a movable chattel, is by reason of its annexation to,  application and association in use with land, and intent of the party making annexation ‐ regarded as part of the land

fixtures; intent is inferred by the circumstances)

Applies to resources discovered beneath the surface, i.e. minerals, oil, gas deposits, or caves○EXAMPLE: Edwards v. Sims (a court can order a trespass onto someone's property when necessary to determine if that person is himself trespassing ‐ if the cave was partly under Lee's property, Edwards would be committing a series of continuing trespasses under ad coelum)

○

RULE Ad Coelum: "to whomever the soil belongs, he owns also to the sky and the depths" 

RULE Accretion: Gradual change in banks bordering running water; boundary remains at the center of the new stream, so owner's area may vary, Nebraska v. IowaRULE Avulsion: sudden change of the banks of a stream such as when a river forms a new course and destroys or creates new banks; boundary remains as it was in the center of the old channel 

Actual possession ‐ give true owner notice and starts SoL1.Open and notorious ‐ give community notice by buildings, fences, crops, etc2.Exclusive3.Hostile or adverse4.Continuous5.

Even if a owner has superior title, she may lose possession if the SoL for challenging the original unlawful entry expires

○

If there is a chain of valid consensual transfers, current AP can count the time of others in the chain of title to meet statute of limitations

Adverse possessor (AP) gets a new title after SoL expires (usually 10‐40 yrs) ○

The lowest transaction cost solution is to let the person use the land (consent) ‐ if you let them use the land, it is not "adverse" possession

○

Lessee of Ewing v. Burnet (Burnet probably entitled to AP even though he didn't actually live on the property; lived across street and sold rights to gravel to some while refusing to others, thus possession is actual & continuous, and outside world recognizes you as O)

But most jurisdictions don't care about good faith□

Carpenter v. Ruperto (Ds hold record title to land, P used the land for 25 yrs ‐ but no AP because possession of the property was done in bad faith by P)

Privity is established where successive purchasers received same mistaken deed and tacking allowed if privity exists

□

Howard v. Kunto (every deed in the neighborhood was one off, AP established even though they only used the property as a summer house ‐ continuous occupancy depends on the circumstances)

EXAMPLES:○

Loss aversion / the endowment effect ‐ would be worse for AP to lose what he essentially has than for title owner to gain something he essentially doesn't have

□

"Efficient breach", makes it so a plaintiff doesn't try to "buy" a lawsuit□

Designed to protect reliance interest 

Gets rid of gatekeepers who won't do their job in favor of gatekeepers who will□We want land put to its best use, discourage absent TOs ("you snooze, you lose")

Policy and purpose behind adverse possession 

RULE Adverse Possession: if you enter land which, act like you have a claim of right, and remain there for a long enough period of time, you can take title of the land, have right to exclude even the original owner; 5 requirements:

BY FIND & DISCOVERY‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ A finder of lost property is a person who (1) takes control of the lost property and (2) has the intent to maintain possession of the property ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

EXAMPLE: Eads v. Brazelton (no possession when dude just marked the ship, need actual takingwith his intent to possess; certain degree of due diligence required in first possession claims)

○

RULE General Finder's Rights: a finder of lost property has greater rights to the found property than the whole world, except the rightful owner, a prior or rightful possessor, or a person holding through the rightful owner or rightful possessor

BY FIND ‐ SEQUENTIAL POSSESSION

But sometimes actual possession isn't necessary – i.e. constructive possessionAnd sometimes it doesn't count – i.e. abandonment

First possession = usually resolved based on actual possession○

Sequential possession rejects jus tertii (3rd party rights) defense (unless you received title from that party)

Present possession gives title against all the world except prior possessors or successors in title○

Therefore if plaintiff wins, no one else can sue original defIf plaintiff suing for money and wins, someone else could sue both plaintiff and original def

All of these hypos are replevin cases ‐ suits for possession, not money damages○

Dealt w/ under adverse possessionAll of these hypos ignore the passage of time○

All of these hypos ignore where the thing is found / owner of place where thing is found○

RULE Sequential Possession: finder (sequential possessor) has title good against all the world except the original (rightful) O or a prior possessor

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐Resolving all of these situations by looking at who had it first‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

Want to discourage theft, protect society from thieves, and protect Os who can’t prove they are Os, good vs. bad people

□

True owner likely to find the 1st finder□

A finds ring; B steals it from A; A sues B.  A wins because he has greater rights than B Armory v. Delamirie (F¹ v. Th²) ○

A finds ring but loses it.  B finds it.  A sues B.  A wins because A had it first, and without abandoning or selling it, A has superior title

Clark v. Maloney (F¹ v. F²) ○

If we don't give ring to B, we encourage more thievery□

B took ring from A; C took ring from B; B sues C.  Doesn't matter that C can prove A has a jus tertii (3rd party) claim, it's irrelevant to the dispute between B and C

Anderson v. Gouldberg (Th¹ v. Th²)○

A finds ring.  B steals it and loses it.  C finds it.  B sues C.  Most likely B wins even though he is a thief because jus tertii claim again not relevant between B and C

(Th¹ v. F²)○

A finds rock, looks at it but then drops it; B finds same rock, sees it is valuable and takes it;  A sues B.  B has burden of proving A abandoned it, which means proving intent to abandon ‐difficult to do

(F¹ v. F²)○

A finds bike, sells it to B; A sues B saying he had it first.  Obviously A gave up possession(F/S¹ v. B²)○

But what about the rule that 3rd party rights don't matter (jus terti) ‐ why can C use grant to B to wipe out prior possession?

□A had bike, sold it to B; C steals it; A sues C.  C will claim A gave up possession of bike

(S¹ v. Th²)○

Land transfer often happen away from land, but we don't allow a 3rd party to claim the land just because they got to it first

□

A leaves B a note saying he can have A’s bike, before B gets there, C sees bike and takes it; B sues C.  C might seem to have 1st possession, but because of consensual transfer, B was inprior constructive possession

(B¹ v. F²)○

Sweep wins b/c no transfer of possession, only a bailment ‐ custody transferred but title not transferred

Agency ‐ apprentice took the jewel on behalf of his employer (jeweler) ‐ so apprentice's prior possession claim counts for jeweler

Sweep finds jewel, gives it to apprentice who gives it to jeweler○

EXAMPLES:

PUTTING IT ALL TOGETHER ‐ COMPETING PRINCIPLES OF ACQUISITION‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Competing principles of acquisition cases turn on which of two rival claims of possession the court finds more compelling in given circumstances and context ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

When the thing is mislaid○

Maybe when finder is agent of somebody elseWhen finder is a trespasser / dishonest ○

When LO is in or on his land (active possession of land)○When LO knew the thing was there (constructive possession)○If you deliberately put something down in LO's home (similar to bailment)○

GENERAL RULE is finder wins, but LO prevails in certain exceptions:

Extension of ad coelum because the bees and honey in Ds trees kind of like underground minerals belonging to the owner of the soil

US courts very sympathetic to the notion that ownership of bees goes w/ ownership of the land, perhaps because it cannot be moved off land, a little less sympathetic to wild animals

EXAMPLE: Fisher v. Steward (plaintiffs were trespassers who had no property rights to the land or the tree, the bees, or honey –  doesn't matter they marked it, giving them rights would infringe on the LO's right to exclude)

○

RULE Landowners vs. Finder/Trespasser: LO has constructive prior possession of things found on his land as against trespassers

Same with gains or losses by accretion, new deposits become the property of the O□

Goddard v. Winchell (plaintiff owned land, leased it to E; aerolite fell onto land and was dug up and sold by E to defendant ‐ plaintiff wins because the general occupancy rule does not apply because aerolite was not lost or abandoned, it was part of the earth, thus similar to ad coelum

Court implies that LO might have a superior claim against a dishonest finder

Finder reported to police, then came back to reclaim when no one else had (reinforced that true O wasn't coming back)

□

Implies that if LO was living at home at the time, would have wonLO had never actively possessed the house□

LO had no knowledge of the brooch ‐ so not even constructive possession□

Hannah v. Peel (RARE CASE ‐ finder/occupant is owner of brooch because brooch was lost for considerable time, as opposed to accidentally misplaced)

Bridges v. Hawkesworth (finder of money in a shop wins against the shop‐owner, because unlike a homeowner, the shop‐owner was not expected to have exclusive control over everything in the shop)

EXAMPLES:

RULE Landowner vs. Finder/Occupant: finder of lost articles, even when they are found on property, in building, or with personal effects of third persons, becomes O against all the world except the true O

RULE Treasure Trove: finder is awarded title to get treasure back into circulation ‐ policy overrides the general rule (also assuming illegality on part of LO)

PROPERTY & PERSONHOOD

Right to protect the dignity of the human body, right to transfer body parts or refuse to allow their transfer (right to withhold consent) are property rights

□

This bundle of sticks qualifies as "property" for due process purposes and the statecannot redefine what is property

□

Newman v. Sathyavaglswaran (next of kin have a property right in the body parts of their deceased relatives – for the purposes of "cannot be deprived of property without due process")

Moore v. Regents of the University of California (spleen cells are not property so conversion claim is not valid ‐ liability based on fiduciary duty / informed consent theories sufficiently 

EXAMPLES:○General RULE Human Body:  No one can own another person because inalienable self‐ownership

Because so tied up with personhood, body parts are personal, not fungible, property□Chilling effect on med research resembles anticommons problem – too many people have veto power, so social resources are under‐exploited

□

But dissent says this market already exists already (sperm, plasma, ovaries) and now the creator of the body part gets no say in where it goes / cut in its value

Judge Arabian's concurrence says people should not be able to sell their body parts due to indignity of such a market

□

protects patient's rights) 

Newman might not apply to living personsMoore turns partly on the notion of voluntary abandonment –  neither the deceased nor her parents consent to the taking in Newman

"Property" right under DPC is not the same as "property" under conversion law

Could lack of informed consent be re‐characterized as a DP claim? □Moore compared to Newman

CONCLUSION is that "property" must be defined by reference to its surroundings and its consequences

Hecht v. Superior Court (sperm counts as property; "at the time of his death, decedent had an interest, in the nature of ownership, to the extent that he had decision‐making authority as to the use of his sperm for reproduction")

LIMITS ON OWNABILITY AND ALIENABILITY

Fungible used for achieving other goals (i.e. money)Personal have a connection w/ the property, painful to lose (i.e. wedding ring)

Two types of property:○

Might provide support for Arabian – we should protect an interest that shouldn't be commoditized

Characterization of property becomes difficult when dealing w/ things that are intimately connected to personhood – leads to a splintering of property rights

○

Radin – personhood theory

Courts should recognize new property rights when benefits of internalizing the costs / benefits of exploitation outweigh the costs of recognizing the new property rights

○

Get a fatter beaver, a taller tree, a riper fruit

Majority says no – costs would be great□

Once medical advances made cells valuable, question becomes do the gains of recognizing patient's property right outweigh the costs of doing so?

Tragedy of the commons, the law gives people reassurance that they will not lose out if they wait till tomorrow

○

Demsetz – explanation of private property rights in economic terms

PUBLIC RIGHTSRULE Public Rights: of the primary purpose of the land is to benefit the public, the resources are too public to be parceled out to private ownership

Must remain accessible equally to all members of the community ○Navigational Servitude = public has a right of navigation to navigable airspace and navigable waters 

NAVIGABLE AIRSPACERULE Navigable Airspace: "flights over private land are not a taking, unless they are so low and so frequent as to be a direct and immediate interference with the enjoyment and use of the land"EXAMPLE: United States v. Causby (low‐flying military airplanes causing chickens to not lay eggs qualifies as a taking because there was direct injury to Causby) 

NAVIGABLE WATERSPublic Trust Doctrine: state responsible for protecting the public's right to use navigable waters, even when the land below the water is privately owned; state cannot relinquish power to private partiesEXAMPLE: Illinois Central RR v. Illinois (extended public trust doctrine to waters that are non‐tidal but navigable (i.e. privately‐owned fishing streams became very difficult to establish) 

PUBLIC TRUSTS AND CUSTOMARY RIGHTS

Be critical of attempts to surrender a public resource to private entity○Public trust is violated when primary purpose of leg. grant is to benefit a private interest○Any attempt by state to relinquish its power over a public resource should be invalidated○

Lake Michigan Federation v. US Army Corps of Engineers (primary purpose of public land is to benefit public; cannot grant public land to private university even if there are incidental benefits to the public ‐main purpose was new athletic building, not the public paths  Would include public paths and areas as well as private athletic facilities (to which public would have access subject to Loyola's right of ownership)

State of Oregon ex rel. Thornton (Private O's title included dry sand beach ‐ but public had historically used it thus acquired an easement, so state has an equitable right to protect public's enjoyment)

EXAMPLES:○

RULE Public Trusts:

I.e. court says public acquired an easement ‐ so exception to general trespass law, not repugnant to it

Long use / Exercised without interruption / Peaceable use, free from dispute / Reasonable use / Certainty / Obligatory recognition of custom / Can't be inconsistent with or repugnant to other laws

a.Customary Rights Doctrine  Blackstone's 7 Factor Test: 

Inherently unjust and disruptive destruction of private property rights□If the public wants the lands so bad, they should have to purchase them from the private owner

□

Look at the big island of waste in the Pacific Ocean ‐ nobody owns it but everybody suffers from it

◊Who should manage the ocean or the air

Sometimes government steps in when there is a market failure ‐ i.e. monopolySometimes government must be a manger when individual stakes are too small to express their preferences ‐ economies of scale

Uncertainty about property rights invites conflicts and squanders resources ‐ high transaction costs

□

Critics of public trust:

Well, what fucking incentive does he have to manage it properly??

But what about toll roads that are privately owned, open to all members of the public, and the owner could only charge tolls not what the market could bear, but only enough to reimburse his expenses?

□Traditionally, only 2 points of view ‐ completely government or private owned

Public Trust ‐ applied in Illinois Central RR v. Illinoisa.

Private owners should be able to benefit from their property□

Have the holdout person killed if it's that big of a deal ‐ rational?If it's worth enough, the market will take care of the problem□

Argument against prescriptions ‐ what's wrong with holdouts?Prescriptive ‐ discussed in State of Oregon ex rel. Thorntonb.

Customary Rights ‐State of Oregon ex rel. Thorntonc.

The 3 Approaches to Treating the Commons (Public Areas & Rights)

PROTECTING RIGHT TO EXCLUDE

Criminal law provides extensive protection to property, i.e. larceny○

Property Os would be overwhelmed if had to enforce their own rightsOs would often resort to self‐help

Provides the "backstop" of ownership rights that is critical to maintaining a system of private property

○

CRIMINAL LAWS PROTECTING REAL PROPERTY

RULE Larceny: A trespassory / taking and asportation / of the personal property / of another / with the intent to deprive him of it / permanently (or for a long period of time)

Just concealing with suspicious activity is enough to show intent sufficient for a prima facie case○

EXAMPLE: People v. Olivo (doesn't matter a shoplifter was apprehended before leaving the store ‐today's definition of "taking from possession" simply means a customer who crosses the line between the limited right she has to deal with merchandise and the store owner's property right)

Employer may regulate access but cannot deprive workers of access to things they need ‐ i.e. privacy, or interfere w/ his rights of life and association

◊

Creates distinction: there is (1) private property and (2) private property that isn't so private because you allow others on for your own economic gain

◊

EXAMPLE: State v. Shack (no trespass when medical / legal workers went onto farm to speak to migrant workers because the more you open your property to others (particularly for economic purposes) the more you become subject to the legally‐recognized rights and interests of those others)

□

RULE Trespass: used to vindicate the interest that a person in actual possession has in exclusive possession of land (i.e. tenant v. squatter)

RULE Ejectment: used to vindicate the interest of a person who has title to land against a person wrongfully in possession(i.e. landlord v. tenant)

RULE Nuisance: protects the interest in use and enjoyment of land

Real Property○

Not really used anymore□Trespass d.b.a.: applies to the forcible carrying off (asportation) of plaintiff’s goods

Not really used anymore□Detinue: based on the unlawful detention of goods

Eventually supplanted by tort of conversion□Trover: used to allege that def had wrongfully converted plaintiff’s goods to his own use

RULE Replevin: used for recovery of wrongfully taking personal property 

Because we bump into people or things all the time , whereas trespass to land is less common and more avoidable

◊

No harm because sending letters does not harm a mailbox, or calling people does not harm a telephone 

◊

Invasion insufficient, harm required in trespass to chattel but not trespass to land

EXAMPLE: Intel Corp. v. Hamidi (No trespass to chattels because Intel cannot show any harm done to the computer system) 

□

Even if servers were on Intel's property, no trespass to land b/c intangible interferences on land are not trespasses unless they cause physical damage

□

RULE Trespass to Chattels: applied when there had been no asportation of personal property, but def had injured or interfered w/ property while it remain in plaintiff’s possession in some manner falling short of conversion

Personal Property○

CIVIL ACTIONS PROTECTING PROPERTY

Electronic invasionsmaybe conceivable as trespass, i.e. spamming clogs servers□No nuisance either because servers are not real property in the sense that a person cannot "affecting use and enjoyment" of a server

□

SELF‐HELP

Jurisdictions disagree on whether reasonable force = deadly force absent physical danger○More controversial is the use of self‐help to recover property once possession has been lost○

RULE Self‐Help: A person in possession of property can generally use reasonable force "to prevent or terminate an unlawful entry or other trespass upon land or a trespass against or the unlawful carrying away of tangible property"

The landlord had a legal right of possessioni.The landlord used peaceable means of reclaiming possessionii.

Did T abandon or surrender leasehold?a)Was L's self‐help repossession of premises wrong as a matter of law?b)

Two‐step analysis:□

As a matter of policy to discourage people from taking law into their own hands ‐ judicial determination avoids erroneous repossession and also disruption to social order / violence

The only lawful means to dispossess a T who has not abandoned or surrendered property is to resort to judicial process ‐ which L did not do

□

Berg v. Wiley (L claimed T breached lease so L changed locks and released property ‐ but Ls means of repossession were forcible (violence would have erupted had T been present or not restrained enough to resort to judicial process) and therefore unlawful

Legal right of possession based on default in payment on the car1)Peaceable means of reclaiming possession because car was taken at 4:30AM and plaintiff didn't provoke violence

2)

Williams v. Ford Motor Credit Co. (repossession of car was legal because it was accomplished without any incident that might provoke violence)

EXAMPLES:○

RULE Repossession: A landlord may prove a repossession is legal (and no liability) if:

Importance of right to exclude from real property○

Court didn't want to disrupt the consumer market by chilling the sale of goods on creditMove ability of personal property○

More tolerance of / latitude for self‐help repossession of personal property as opposed to real property

LAND PERSONAL PROPERTY

Trespass No harm required Harm required

Self‐Help(Landlord‐Tenant) ‐ (1) right of possession & (2) peaceable means

(Seller‐Buyer) ‐ (1) right of possession & (2) peaceable means

EXCEPTIONS TO THE RIGHT TO EXCLUDE

COMMON LAW EXCEPTIONS

Defense of necessity shifts from a property rule liability ruleO retains entitlement, but does not have rule of absolute exclusion ‐ the intruder can use the entitlement out of necessity, without O’s consent, but he must pay the O just compensation for any damage

EXAMPLES: Ploof v. Putnam (necessity of saving life justifies docking so any interferences w/ personal property that would otherwise have been trespasses is excused)

○RULE Necessity: privilege to enter land of another without consent in order to avoid serious harm

RULE Custom Right: right to hunt on unenclosed and uncultivated lands has never been disputed, and 

Economics of hunting have changed, now hunting is more of a recreation activity, so hunters now may be willing to pay for use of land

Posting allows you to withdraw your land from the commons □

Law now if you haven't posted on your land, people can hunt / fish there

EXAMPLES: McConico v. Singleton (no right to exclude others who are hunting on your land partly because this was back in the day when there was necessity to hunt for food and partly becausecustom of hunting)

○has been universally exercised

But only applies to state action ‐ so private property Os could still discriminate on any basis ‐ unless it is a public accommodation

□Right to exclude can't interfere w/ another's constitutional rights

EXAMPLES: Uston v. Resorts International Hotel (casinos can't prohibit people based on card counting because Gaming Commission didn't recognize as a reason (did not explicitly state that in its rules ‐ which are expansive)

○

RULE Public Accommodations:When property Os open their premises to the general public in pursuit of their own property interests, they cannot exclude people unreasonably –  cannot act in an arbitrary or discriminatory manner towards persons who come on their property

But also important personhood argument ‐ the restriction on the sellers right to sell their house to whoever they wanted was against the natural property right to transfer the title

EXAMPLE: Shelley v. Kraemer (14th Amend would be violated if the state judicial enforced a private racist covenant, because the action would deny equal protection to plaintiffs)

○

RULE Anti‐Discrimination: The power of the state to create and enforce property interests must be exercised within the boundaries defined by the 14th Amendment ‐ state cannot enforce discrimination 

OTHER POWERS OF SOVEREIGN OWNERS

LICENSES

Mere licenses are not property rights ‐ does not need to satisfy SoF and can be made orally○But you can still create a property right by having an interest in the thing on the land to which you got the license, or a grant

○

Marrone v. Washington Jockey Club of DC (the ticket purchase made a contract, but is not a conveyance of an interest in the race track, so not a property right)

Wood v. Leadbetter (a license is always revocable, but if coupled with a grant it is not ‐ i.e. a license to hunt can be revoked but a grant to take the killed deer makes it irrevocable)

Public policy ‐ the movie theatre could just sell and revoke the tickets at will if they had an absolute right to exclude

□

Hurst v. Picture Theatres, Ltd. (it is assault and false imprisonment when you kick a man out of the theatre after he paid for the seat and was behaving reasonably ‐ because the ticket purchase was a contract or license, but with it came an implied grant or interest to be able to sit through the performance)

Contracts only affect the parties ‐ but copyright laws are property rights against "everyone in the world"

□

Price discrimination is ok, that's what businesses do□Contracts can be printed in tiny script outside or the software companies can just write, by buying this software, you agree to the shit inside

□

Transactions where money precedes the communication of detailed terms are common ‐ airline tickets, cruise line tickets

□

ProCD, Inc. v. Zeindenberg (by purchasing the software, Zeidenberg agreed to the license or contract, which is not a property right ‐ this is not a copyright because it is not a creative expression and not a patent because it is not new)

EXAMPLES:○

RULE Licenses: A license is a waiver of owner's right to exclude, like a permission slip

BAILMENTS

whose purpose in holding possession is often for safekeeping or for some other purpose more limited than dealing with the object or chattel as would its owner, and

a.

where return of the object or chattel in the same, or substantially the same, undamaged condition is contemplated

b.

RULE Bailments: A bailment is the transfer and delivery by an owner or possessor (the bailer) of possession of personal property to another (the bailee):

(i.e. gratuitous bailment like taking care of something or your friend, finders, bailment created by mistake)

When benefit to bailee is slight, care is slight, liable only for gross negligencea.

(i.e. valet driver or hotel guy ‐ you give them money to take care of your shit)When benefit is equal, duty of reasonable care under the circumstances and liable for negligenceb.

(i.e. borrowed items)When bailment benefits only the bailee, the merest neglect or damagemakes the bailee liablec.

No bailment when it was just an unattended parking lot with meters, but the attendant and the ticket and the one entry/exit in this case meant that there was an expectation the attendants would protect the cars

□

Ticket says no responsibility but who cares, it was not read and not a contract ‐consumers don't shop around ‐ we are rationally ignorant of these stupid facts

□

Allen v. Hyatt Regency ‐ Nashville Hotel (the parking lot had a duty as a bailee because the facts made it more than a license or hiring of space)

Involuntary bailees are only responsible if they interfere with the property so that an implied contract of bailment is created (if they kept [like a finder] the letter then there might have been an implied contract of bailment)

P has no right to bring suit when they could not compel D to keep physical property and when the involuntary bailee did not use unreasonable or proper means to rid themselves of the mistaking possession

No consent to the mistaking delivery, so no transfer of title, so no obligation as a bailee

□

Cowen v. Pressprich (a window marked "delivery of securities" does not qualify as aninvitation, so throwing a bond through the window does not mean there is a transfer of title, thus no obligation as a bailee; and involuntary bailees don't have the same duty of responsibility as a voluntary bailee)

The Winkfield (a bailee has more rights to the property than anybody else in the world except than the true owner, so the post office could sue The Winkfield for the lost property of others)

EXAMPLES:○

RULE Standards of Care:

ABANDONMENT, DESTRUCTION, & TRANSFER‐‐‐‐‐‐‐ Owner sovereignty includes the right to abandon property, destroy, or transfer property ‐‐‐‐‐‐‐‐‐

Absent proof to the contrary, possession is presumed to be in the party who has record title○EXAMPLE: Pocono Springs Civic Association, Inc. v. MacKenzie (even when the party obviously did not want it anymore PA law didn't allow abandonment of real property when they still held title)

○

RULE Abandonment: Abandoned property is that which an owner has voluntarily relinquished all right, title, claim and possession with the intention of terminating his/her ownership, but w/o vesting it any other person and with the intention of not reclaiming further possession or resuming ownership, possession, or enjoyment

EXAMPLE: Eyerman v. Mercantile Trust Co. (the dead woman couldn't have her nice fancy house burned down, per her will)

○

RULE Destruction: The taking of property by inheritance or will is not an absolute right, the state may say what becomes of the property of a person, b/c death forecloses the deceased's right to control it and a testator may not impose conditions that are uncertain, unlawful, or opposed to public policy

RULE Transfer: Every restraint on alienation of property is not invalid, but one is when it violates right to 

EXAMPLE: Lauderbaugh v. Williams (the membership requirement the plaintiff had to meet in order to sell her house was invalid b/c it took away her right to sell her property and the control over membership is arbitrary)

○transfer property at all

RULE Statute of Frauds: Any conveyance of land other than lease 3 years or less must be in writing and signed by at least one party

Deeds must also be delivered○RULE Delivery: No delivery = no gift, but you can still will property

Gifts trumps a will or heirs○

RULE Gifts in Causa Mortis: gifts in contemplation of death must be just as person is about to die, and if the person lives, gift invalid

FORMS OF OWNERSHIP

Designed to reduce costs b/c allowing one person to create an idiosyncratic property right, the information processing costs of all persons who have or want this type of property right go up

○

Only those who are really willing to pay for it can do it (price discrimination or pollution tax)○

Numerus Clausus: Property, unlike contract, is not freely customizable by parties but rather is standardized into a closed set of approved forms

MEDIATING CONFLICTS BETWEEN OWNERS: CONFLICTS OVER TIME

Open Mines Doctrine: any mining of minerals was waste unless mining had started before life interest

Affirmative Waste is when a life tenant takes some action to unreasonably reduce the value of the reversionary or remainder interest (cutting down a few trees is ok, but not a forest)

○

Permissive Waste is the failure of a tenant to repair or upkeep property, or not paying taxes○

Compare Brokaw v. Fairchild (plaintiff can't tear down house because testator's grant passed on "residence" not just land and plaintiff only has a life estate ‐ the house needed to be preserved for the future interests ‐ even though a new house would increase value)

WithMelms v. Pabst Brewing Co. (OK to tear down the mansion because it was completely surrounded by an industrial park and there was no value in preserving the house for residential or business)

If the life tenants' action would maximize the present value of the property for both the life tenant and the reversion or remainder interest, then it should be permissible

□Posner says courts should just apply simple rule of wealth maximization

Doesn't matter that all future interests would be better off economically w/o house□Shows why life estate is often a bad idea ‐ ends up binding life tenant□

Present possessory O's rights are constrained by law of waste from exercising full rights of ownership so that non‐possessory Os are protected

Ameliorative Waste is where an act significantly increases the value of an interest ‐ but this is also not allowed by most jurisdictions

○

RULE Waste:

Against public policy b/c basic premise of owner sovereignty is the right to transfer○But restrictions on alienation OK for life estates and generally OK for usage restrictions anddefeasible estates, seeMountain Brow Lodge v. Toscano (use restriction by lodge members only is OK, but not sale/transfer restriction because it is an absolute restraint ‐ but no difference in outcome because after removing the restriction clause, it just becomes a defeasible estate) 

○

RULE Restraints on Alienation: Complete restraint on alienation of a fee simple is void (even for a limited time), but partial restraints are OK, still disfavored

MEDIATING CONFLICTS BETWEEN CONCURRENT OWNERS

Joint Tenancy (which includes right of survivorship)a.

RULE Concurrent Interests: 3 ways where 2 or more people can have possessory interests in the same property:

Tenancy in common (does not have right to survivorship)b.Tenancy by entirety (only between husband and wife, includes survivorship and indestructibility) c.

Survivorship ‐ if one dies, the other becomes the sole owner○Possession ‐ each entitled to occupy the entire premise○Equal Shares ‐ identical interests, identical shares ‐ cannot have 1/4 and 3/4○Created by single instrument (deed, will) and all tenants at same time○Destroyed or severed when one joint tenant conveys an interest to a 3rd party, remaining parties still have joint tenancy and everything else becomes a tenancy in common

○

Leases do not severe○Mortgages usually severe, except in states that treat mortgages as liens, see Harms v. Sprague(lien is only a security interest in the property, but doesn't change the title)

○

RULE Joint Tenancy: each party has a single, unified interest in real or personal property

No survivorship ‐ each tenant can make a testamentary transfer ‐ interest passes to descendants○Unequal shares are allowed○Presumption is to favor tenancy in common over joint tenancy (as long as not married)○

RULE Tenancy in Common: each tenant has a separate undivided interest

Divorce ends the tenancy in entirety and split according to tenants in common (equal shares)○

RULE Tenancy by the Entirety: Only 22 states use this ‐ survivorship, but no severance at all ‐ surviving spouse gets complete interest

Ousting a co‐T requires an act of exclusion OR use that necessarily prevents another co‐T from using his right in the property

□

Unless the occupying tenant ousted the other, see Gillmor v. Gillmor (Co‐T not liable to other co‐T for rent by merely using common property as long as he doesn't interfere with other co‐T right to occupy)

No duty to account ‐ i.e. one co‐T does not have to pay the non‐occupying co‐T half of what normal rent would be

○

Unless other co‐Ts have stood by and permitted him to do so, see Gillmor v. Gillmor□

Payments made by one tenant:missing co‐T not required to reimburse occupying co‐T for repairs/improvements/taxes made to common property without consent of other co‐Ts

○

Presumption against partition by sale

Partition ‐ a tenant in common or joint tenant can divide the property or sell it and divide proceeds, see Delfino v. Vealencis (if impracticable to physically partition property OR interests of parties better served ‐ court can order a partition by sale)

○

Relationship Between Co‐Tenants

MARITAL PROPERTY INTERESTS

To protect the surviving spouse from being "disinherited"□Length of marriage doesn't matter□

Exception with spousal/forced/elective share ‐ surviving spouse can renounce the will and received either 1/2 or 1/3 of the estate, including real and personal property

Death ‐ if the spouse dies with a will, the will disposes of the property, if spouse dies without a will, the spouse gets everything

○

When marriage was short and there are less assets to divide up, courts often grant alimony(help spouse who helped you) instead of equal division of assets

But some jurisdictions say no maintenance award if capable of supporting yourself 

But see O’Brien v. O’Brien (medical degree is marital property and subject to equitable distribution, including the value of the degree ‐ based on future earning capacity)

Look at actual financial contribution in determining division of assets, not how that contribution will affect future income

□Income earned after marriage ends (future income) treated as separate property

Divorce ‐marital property as defined by statute is subject to equitable distribution○

RULE Community Property: any income or property from income (not gifts or inheritance) acquired during the marriage is considered for the benefit of the community and equally distributed

ENTITY PROPERTY: SEPARATING MANAGEMENT AND POSSESSION 

Leases are a de facto financing device (allows poor people to get things they normally don't)○Also, leverage resources so both landlord and tenant can concentrate their limited resources on specific areas ‐ shopping mall (stores can't run the mall and the mall can't run all the stores)

○

Spreads the risk for both the owner (multiple tenants, all of them can't default); and the tenant (might get a new job)

○

LEASES

OLD COMMON LAW & INDEPENDENT COVENANTS

Allocation of risk under a lease here is that tenant will get upside gain, so also takes downside risk if something bad happens that isn't L's fault

EXAMPLE: Paradine v. Jane (don't give a shit that soldiers invaded the property and tenant was kicked out, the tenant still owes rent ‐ two independent promises)

○

RULE Independent Covenants: Independent covenants model of the L‐T relationship was that all covenants must be performed without regard to whether other covenants have been or can be performed

  THE RISE OF DEPENDANT COVENANTS & THE EMERGENCE OF THE MODERN LEASE

Statute of Frauds ‐ any lease for more than 3 years must be in writing and signed○Estates for Years ‐ any lease for a fixed period of time, must have fixed start and end dates and no notice of termination is required (implied already in lease)

○

Periodic Tenancy ‐ lease continues at end of one period, unless either party terminates it with notice (common law required one period of notice, most state statutes require 30 days notice)

○

Tenancy at Will ‐ no stated duration and can be terminated at any time by either party○

General RULES:

RULE Tenant's Right of Possession: courts split, some require the L to deliver actual possession (new T can sue L if L doesn't kick out T out), some require legal possession only (new T is on his own)

L traditionally not responsible for other T's behavior, but recently L's held liable when the other T is violating his lease, see Blackett v. Olanoff (T didn't have to pay rent because the loud ass club next door had a lease that said it wouldn't disturb neighbors)

○

RULE Tenant's Right of Quite Enjoyment: if L or somebody else under L interferes with T's right to quite enjoyment and use of the premises, this is a breach of covenant

No retaliatory eviction○

Under CL, would have to show breach of duty, substantial and permanent deprivation of enjoyment of possession and abandonment but we don't have all 3 here

Now we treat the T‐L relationship as a contract: implied warranty of habitability + implied duty and T's obligation to pay rent is dependent on L's performance of this duty

EXAMPLE: Javins v. First National Realty Corp. (implied warranty of habitability applied even thou T knew about the conditions at contract formation)

○

RULE Implied Warranty of Habitability: residential T (not commercial) can terminate the lease, withhold rent, or use rent to make repairs, but must provide evidence (such as breach of a building code or substantial threat to T's health or safety)

•

There is a breach of duty (i.e. repair some shit, or to stop night club from disturbing tenants ‐ even by eviction of nightclub,  see Blackett v. Olanoff )

i.

Substantial and permanent deprivation of T's enjoyment of possession & enjoyment ii.Abandonment by T in reasonable period of time (T required to abandon premises because it shows that conditions were sufficiently bad ‐ uninhabitable / unusable)

iii.

BUTmodern statutes say T can withhold rent because there is an implied warranty of habitability by L

Note that traditional common law applies independent covenants to habitability of premises, so usually the T cannot just stop paying rent, UNLESS T shows constructive eviction

○

RULE Constructive Eviction: the T can stop paying rent if:

The breach was material ‐ evidenced by the "rider" that separately stated the consideration in exchange for both parties, AND both parties knew the large doctor population was the only reason for the lease

Rescind the lease due to the landlord's breach and not pay any more rent1)Continued the rent and sued for lost profits at the end of the lease2)Treated the breach as the end of the "contract" and sued for damages3)

The tenant had several legal options here:

This represents a risk spreading between tenant and landlord

EXAMPLE:Medico‐Dental Building Co. of Los Angeles v. Horton & Converse (L's promise not to lease to another pharmacy and T's promise to pay rent are dependent, the restrictive covenant was not incidental, it went to the whole consideration of the covenant)

○RULE Breach of Lease in Commercial Settings (Treated as Breach of Contract):

See In re Kerr (L re‐letting the property was implicit acceptance of surrender) □RULE Surrender: need Ts overt act of surrender and Ls overt act of acceptance of surrender

T released from obligations under leaseBut L can sue for damages – difference between rent due under lease and fair market value

Treat as surrender and accept  L can sue T for RentL – FMRV a.

But see In re Kerr (L says he took option 2 to re‐let, but since the new lease was longerthan the original, court says he took option 1)

□

Makes sense when market has gone down ‐ can sue T for difference between his rent and current rent collected from second T (not fair market value)

Re‐let premises for T  L can sue T for RentL – RentL2b.

Court also says unfair to T and wasteful not to re‐let □L now required to mitigate by taking reasonable steps to re‐let premises□Must show apt along w/ other available apartments□But can still reject prospective Ts on reasonable grounds□

But see Sommer v. Kridel (New Jersey says there is a duty to mitigate ‐ shifting to contract)Do nothing and sue for rent  L can sue T for RentL as it comes due; no duty to mitigatec.

RULE Abandonment: if T abandons and doesn't pay rent, L has 3 options:

The acceptance is the changing of the locks by the landlord so the surrender is goodTenant owes $2000 dollars, from the time he left to the time landlord accepted his offer

Surrender Method:○

The reasonable amount of time seems to be 1 month, i.e. the amount of time that it actually took for the landlord to find a new tenant

The defaulting tenant is going to be liable for 1 month of downtime ($1000) and the $100 difference in rent for remaining months on his lease (9 x $100)

Reasonable Efforts to Mitigate:○

TEST HYPO: Lease 2 months $1000/month, 12 month lease, after 2 months the landlord changes the locks, advertising starts in month 5, landlord signs a new lease for the final 5 months, but only at $900

Conditions existed at time of lease but most courts say Javins applies even to obvious defects present at time of lease

But IWH means Ts must get at least our societal standard of housing ‐ courts won’t allow them to make bargains for sub‐standard housing

□

Those that can’t afford to sue will be put on the street, and those who can afford to sue are those that could afford higher rent anyway

But also have to think about cost to society of having sub‐standard housing, i.e. disease, vermin, fire hazards, etc

Here public policy overrides certain K provisions ‐ court reading Leg 

This will decrease the supply of low‐income housing b/c Ls will either take sub‐standard apartments off the market or will fix them up and then raise rent

□

L will argue that T knowingly waived this right, bargained around poor conditions

Does Javins apply?○

TEST HYPO: T waives IWH rights for a $200 reduction in rent b/c of some defect in apartment, but then stops paying rent b/c claims Code violations

determination (Housing Code) into lease

Economists agree that rent control is bad for the economy ‐ some stay in rent‐controlled apartments who could afford to move, some are still closed out of the market

◊Could Leg just establish rent control?

Could stay and withhold rent until violations fixedi.Could sue L to fix apt (specific performance)ii.Also could receive K damagesiii.

So if no waiver, Javins applies, and T has remedies:○

Court must determine FMRV w/ defects ‐ which may be what T had contracted to pay (and was here!)

But Javins says premises may still be worth something○

TRANSFER OF THE LEASEHOLD

When L transfers the reversion, transferee takes property interest subject to T's leasehold interest 

L can transfer his reversion interest to 3rd party during term of lease○

Sublease: T carves out an interest for sub‐T which is smaller than T's interest

Significance is because assignment means new T1 is liable for rent to L, but sublease just means that T1 is responsible only to original T

□

See Jaber v. Miller (T has to pay L for rent, not T1, because T‐>T1 was an assignment, thus L and T are still in privity of contract but there is no privity of contract between L and T1 (but there is privity of estate)

□

Assignment: T transfers entire original interest to assignee (must be entire remaining time)

T can also transfer his leasehold interest○

RULE Transfer of Leases: Unless the parties agree to otherwise, either may transfer his interest

EXAMPLE:Mullendore Theatres, Inc. v. Growth Realty Investors Co. (a lease covenant for benefit of promisee's assignee does not run with the land unless it touches or concerns the land, and in this case a security deposit was not a benefit to the land) ‐ though isn't a deposit for the benefit for the land (whether to prevent damages or to insure timely rent)?

○

RULE Running of Benefit or Burden: The burden runs if the promise touches and concerns the promisor's assignee's interest in the land (promisor's assignee can sue to enforce); the benefit runs if the promise touches and concerns the promisee's assignee's interest in the land (promisee's assignee can sue to enforce)

T still liable to L , regardless of runs with land or not○T can sue T1 if T1 does not pay rent because T1 becomes primarily liable and T is secondary liable○T1 liable to L only for promises that run with the land (i.e. promise to pay rent but not contract for security deposit)

○

L1 is liable for any covenants that run with land, i.e. repairs and upkeep○

Rights after T assigns to T1:

L withholding consent in order to claim a surplus is not a valid reason to refuseReasonable bases for refusal of sublet: poor credit, if T1 was going to use premises for something costly to other Ts, illegal, etc

Often a more personal relationshipMost residential Ts not subletting for profit (as opposed to T in Kendall)Argument to extend higher standard to residential property is discrimination

Ls get a little more freedom in residential property□

Kendall doesn’t say whether "commercially reasonable" standard will apply to residential leases, but at a minimum, residential should be just plain reasonable

EXAMPLE: Kendall v. Ernest Pestana, Inc. (L's refusal of sublease b/c wants to sublet himself in order to take advantage of increase in FMRV is not commercial reasonable)

○

RULE Limitations on Transfers: L can't withhold consent arbitrarily, standard of commercial reasonableness

  

COOPS, CONDOS, & COMMON INTEREST COMMUNITIES

Possessor deemed to be O in a fuller sense than T ‐ own in fee simple absolute○Managing entity typically agent not just for itself, but in interests of all residents together○O of a particular unit doesn't get all of the sticks in the bundle of usual ownership, she gives up some individual autonomy for a form of collective self‐governance

○

RULE Common Interest Communities: one party has possession, but another (often managerial association) has control over certain aspects of that possession (i.e. restrictions on sale, restrictions on use)

Restrictions should be struck down only when arbitrary or in violation of law or public policy 

□

Owners obviously wanted to maximize profits (business judgment rule), thus do what is good for the entire community ‐ the bitch should of lived somewhere else

□

Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Assoc. (a pet restriction contained in the recorded declaration of a condo is not enforceable because the presumption is that the restrictions in the master deed are reasonable because was designed to benefit the community as a whole)

for purposes of coop1.within the scope of the board's authority2.in good faith3.

Defer to board's judgment as long as board acts:□

40 West 67th Street v. Pullman (OK to kick T out by coop board b/c of his objectionable conduct because the business judgment standard governs a coop's decision to terminate a tenancy

EXAMPLES:○

RULE Restrictions: courts must enforce the covenants, conditions, and restrictions contained in the recorded declaration of a common interest development unless unreasonable

TRUSTS

Settlor is the person who creates the trusta.Trustee is the person who receives the trust and responsible for management and controlb.Beneficiary is the person the trust is meant to benefitc.

RULE Trusts: 3 legal persona + at least 1 thing

Needs to be construed to the general intent□And specific intent is impossible to satisfy or that would violate a public policy□

Except when you can't figure out WTF the creator of the trust wants, seeWiber v. Ownes (if the terms of the trust are incomprehensible, to find cy pres ("close enough"): 

EXAMPLE: Broadway National Bank v. Adams (the founder of the trust had a right to dispose of it, absolute gift to his brother, or gift with restrictions or limitations ‐ such as this case where income of the trust was created for the benefit of the debtor brother; thus could not be reached by attachment before it was paid to brother)

○RULE Settlor's Rights: The founder of the trust is the absolute owner of his property

The 3rd executor breached the trust by failing to exercise ordinary prudence when he witnessed the others' divided loyalties ‐ so he is only liable for damages of cost when sold

Note that the future value of the paintings FAR exceeded what the "appreciation value" that the courts determined ‐ today the paintings would be worth $100 million instead of $15

EXAMPLE: Rothko v. Reis (2 executors of artist's estate had BIG conflict of interest ‐ basically ripped them off ‐ so they had to pay appreciation damages because the estate assets are sold below value)

○

RULE Duty of Executer (Trustee): trustees have a duty to carry out the express terms of the trust, the duty to prudently invest (do what is good for) trust assets, the duty of loyalty, the duty not to be in a conflict of interest position (i.e. to profit), the general duty to administer the trust in the best interest of the beneficiaries

TITLE RECORDS AND TRANSFERS‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Nemo Dat is the principle that "no one can give that which he does not have" ‐ so the transferee's rights are derived from those of the transferor ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

EXAMPLE: Kunstsammlungen Zu Weimar v. Elicofon (NY law says owner of German art in NY, who legally bought it, cannot have good title because only the true German owner has the right to title in the property ‐ but questionable if the art was stolen per se) 

○

A straight up theft is not a purchase (void), but a swindle is a purchase (voidable)A transferor with voidable title can transfer good title to a good faith purchaser under § 2.403(a), the test for good faith is the actual belief of the buyer

And the good faith purchaser must pay good value

EXAMPLE: Kotis v, Nowlin Jewelry, Oinc. (thief received the watch through a transaction of "purchase" because the watch was given to him voluntarily)

○

This is a minority rule ‐ normally the bad party is missing, but it seems the court might have been influenced by the fact that the property owner could raise an action against the party that conducted the fraud

□

EXAMPLE: Hauck v. Crawford (the land transfer was induced by fraud but the property owner still couldn't get his land back because he was negligent in signing the deed)

RULE Estoppel Exception: when new owners are bona fide purchasers, if the property owner was negligent in creating an estoppel, he should have to bear the consequences

○

RULE Bona Fide Purchasers UCC: is exception to nemo dat, a bona fide purchaser may have good title to stolen things, if he doesn't know it was stolen, paid value for it, and the title is "voidable" instead of "void"

RECORDING ACTS

Between the parties, it was a private contract that governedBut against the rest of the world, the possession was necessary

Originally the system was that you needed to get the consent of the property owner, but then also take possession of the property before you could assert your property right against a 3rd party

○Proving ownership complicated as society moved away from nemo dat

More accurate, but more expensive and depends on lazy and incompetent government workers

Also leaves a racing problem in case of airplanes, boats, etci.e. USPTO registration

Registration resolves potential disputes at the time of the transfer○

Problem with inaccuracy, especially with art work because they just forge the recording tooRecording leaves disputes to be figured out after the transfer, when they arise○

RULE filing systems:

Race: the winner of the race prevails, the exception to the nemo dat principle○Notice: a subsequent bona fide purchaser wins regardless of he records ‐ unless he has notice (actual, constructive, or inquiry), but a previously recorded interest gives constructive or "record" notice

○

Race‐Notice: a subsequent good faith purchaser wins only if he has no notice AND records before the prior instrument is recorded

○

Note to get protection from recording acts, a party must prove they paid "good value" for the property, as defined in property ONLY, see Hood v. Webster (huge asshole of a brother gets land even though he broke his promise to take care of landowner widow, because widow did not show consideration in the property sense ‐ even though the nephews came to the land in order to help the widow survive, consideration in property =/= detriment in contract law)

○

Types of Recording Acts:

The Shelter RULE: O conveys to A, who does not record; then O conveys to B for value, who does not know about A and records; once B prevails over A, B is given all the rights of ownership, including the right to make normal nemo dat style transfers, so it doesn't matter if B gifts the property to C or C is 

Exception is that B cannot transfer the property back to O, too many opportunities for collusion○not a good faith purchaser

O conveys to A, A never records A conveys to B, B recordsO conveys to C, C recordsC wins over B, because C has no way of looking up A or B (A‐B deed is outside the chain of title or "wild")

EXAMPLE: Zimmer v. Sundell○

The Wild Title: The recording only gives notice when it could be found using generally accepted methods (i.e. grantee and grantor indexes)

Because requiring adverse possessors to record is counter‐policy ‐most "good"adverse possessions are accidental, so a recording requirement for adverse possession would only encourage "bad" adverse possessors

EXAMPLE:Mugaas v. Smith (adverse possession trumps recording acts, even by bona fide purchasers)

○Adverse Possession Not Recordable:

THE LAW OF NEIGHBORS

EASEMENTS

Non‐possessory interest in the use of another's land ‐ protected against interference by 3rd

parties, but no right to exclude○

Dominant T = holder of easement (extra stick in bundle)○Serviant T = holder of land w/ easement (gave up or lost stick in bundle)○Affirmative easement is when the DT has right to make active use of another’s land that would otherwise be a trespass or nuisance

○

Why not just have spite fences versus spite fences?  Policy of best use?  Free economy?

□

EXAMPLE: Fontainebleau Hotel Corp. v. Forty‐Five Twenty‐Five (not a negative easement because we are not treating this as an invasion of property, to do so would mean creating an easement of light and no legal right to free flow of light, even in "spite" walls)

Negative easement is when the DT can stop ST from doing something they would otherwise have a right to do (i.e. DT can stop ST from blocking DT's light and air)

○

Benefits DT in use and enjoyment of that particular piece of landRuns w/ the land, not the individual ‐ so it passes with land when land is transferred, but only to the extent to which it was granted

Easement appurtenant is when its benefit is intimately tied to a particular piece of land (common law presumes this unless specified)

○

Benefits DT personally – but not in connection with any piece of landNot transferrable

Easement in gross is when the benefit is not tied to any specific land○

Easements Rule: a contract in which an owner agrees to waive his right to exclude certain kinds of intrusions by another

EXAMPLE: Baseball Publishing Co. v. Bruton ("the exclusive right and privilege to maintain an advertising sign" = easement, not a mere license)

Express creation occurs with a deed or will and must be in writing per SoFa.

The land is divided up or severed so that O is selling parts The use for the implied easement existed before severanceEasement reasonably necessary to enjoyment of DTEXAMPLE: O conveys house #1 and an implied easement is created because: (1) O was owner of both houses before easement, (2) the use existed before splitting up the 2 

Implied creation does not need to satisfy SoF, but requires: b.

RULE Creation of Easements: by express grant, implication, strict necessity, or by prescription

properties, (2) the easement is necessary to reach the garage of house #1

At some time the 2 parcels were owned by same ONo prior use of easement before split required

But plaintiffs made their land landlocked, court says no easement

Schwab (Plaintiffs say implied easement b/c of necessity, since their land is otherwise landlocked)

□EXAMPLE: landlocked parcels, 

Easement by necessity occurs when an easement over one parcel is "strictly necessary" to the enjoyment of the other, requires:

c.

EXAMPLE: Warsaw (Improper to make a DT who gets easement by prescriptioncompensate other party (by paying to remove encroachments that interfere w/use of his easement)

EXAMPLE: Penn Bowling Recreation Center v. Hot Shoppes (Penn Bowling is overusing their easement in a way that interferes w/ ST’s use – parking rather than merely driving, thus injunction appropriate because using an easement beyond its scope is a continuing trespass)

Defeat prescription in same was as adverse possession ‐ give permission ‐ turns into license, which is revocable at anytime

Easement by prescription is similar to adverse possession ‐ requires SoL to run out (tacking required) with actual use that is open and hostile, continuous and uninterrupted

d.

EXAMPLE: Holbrook (Easement by estoppel was established here because DT used the road with ST’s express or implied consent ‐ relied on to build house)

But if a easement by prescription AND estoppel ‐ give partial permission ‐ not an interest in land, more of a contract/license to use 

Easement by estoppel is DT relied on ST’s permission (i.e. OK for DT to use  a path if DT builds a house), and if the permission is revoked, DT will be harmed (can't get to new house)

e.

RULE Termination of Easements: never by words alone, must have intent plus conduct for abandonment to be effective

COVENANTS & EQUITABLE SERVITUDES

Touch and concern1.Intent for the burden to run2.Vertical privity3.

For benefits (so promisee's assignee can sue) of a promise to run w/ land:○

Touch and concern1.Intent for the burden to run2.Horizontal privity = relationship b/w original parties or else restriction is not binding on subsequent parties

3.

If got lesser estate (i.e. life estate), no privity□Vertical privity = if someone succeeds to same state as original promisor/promisee4.

Stricter requirements for burden (so promisor's assignee is bound) of a promise to run w/ land:○

When one or more requirement missing, might still be able to get an equitable remedy○

RULE  Real Covenants: covenant attached to fee simple property that under certain circs analogous to L‐T doctrine of running covenants will bind successors in an action at law to recover damages

Touch and concern1.Intent for burden to run with land2.Notice to subsequent owner3.

Requirements:○

Notice to subsequent owner can be actual (telling him) or constructive notice (recording)

Privity is not required in equitable servitudes, 2 neighbors can make an agreement not to tear down each other's house and subsequent owners are bound if they receive notice and the promise touches and concerns the land 

○

RULE Equitable Servitudes: equity courts have been more accommodating in granting enforcement of covenants by awarding injunction or specific performance instead of damages

RULE Who Can Enforce Rights? 

Is land subject to a restriction at all? (explicit or implicit promise)a.Who can enforce restrictions beyond promisee and his successors in title?b.Against whom can restrictions be enforced, beyond promisor and successors?c.

When have common grantor, 3 questions:

Existence of a common plan often a key ingredient for each question

A can sue B if can show O's intent and B had constructive notice to look at all deeds from common grantor (this seems like a stretch)

B starts building a gas station, can A sue B?○

Benefit of A’s promise to O runs to all of O’s successors (post‐promise)

What if all deeds contain buyer promises to only use for residential use and A builds gas station, can B sue A?

○

Even if not express, can be implied beneficiaries b/c promise was only for their benefit□Need to show A, B, C, D and E as 3rd party beneficiaries of F’s promise

If show A reasonably believed O was making implicit reciprocal promise that lots would be subject to same burdens

□

Still have to show that F succeeded to the burden of that promise□

Could also show that A got an implied reciprocal promise before F even came along

What if F put up gas station, O could enforce promise – but can A, B, C, D or E?○

HYPO (from Sanborn)  O sells 6 lots to A, B, C, D, E and F in that order. In deed to A, A promises to use land only for residential purposes; O promises that other land will be similarly restricted. 

A will say all neighbors bound by restriction, so Z’s land subject to it as well

Looking at whether A–H had a reasonable expectation of this□

But mere fact of similar deeds to A–H won’t be enough—have to show evidence of a common plan, including Z’s lot, that let them to reasonable expect SFR use restriction on Z’s land

Could be based on map of the area plotted out, possibly a recorded subdivision plan; also things grantor said; etc.

□

Could also potentially have an express grant in O’s deeds to A–H promising entire common plot would be for SFR use only

□

Implied negative covenant when A–H promised O that their lots would be restricted, implicitly promised that the same would be true for the rest of the land

Is Z’s land restricted?○

Concluded that O implicitly promised a restriction to A–H

Can see common plan at time of deeds to A–HNo notice = no injunction

But A can argue Z had constructive notice – depends on whether there was evidence of a common plan apparent at time of Z’s purchase (Sanborn)

□Z can argue he had no notice of this covenant  did title search, found nothing

BUT if land was implicitly restricted, and Z should have known about the existence of that restriction  Z can argue that the covenant had been terminated

Can try to show commercial development in surrounding area

Conditions change over time – lot presumed residential but Z buys years later. Is Z’s land restricted?

○

Need to show (1) plaintiff had knowledge or reasonable opportunity to discover that he has a cause of action against def; (2) unreasonable delay in commencing that cause of action; and (3) damage to def resulting from the unreasonable delay

□Laches: if A–H watched Z put up store and didn’t enforce their rights for a long time

Estoppel: if Z was given permission for such use and now A–H don’t want to grant permission anymore (but depends on the affirmative misleading)

Other Equitable Defense Z can raise:○

HYPO O owns 100 acres, sells off 8 lots for single family residential (SFR) use only to A–H. Then sells 10 acre lot to Z, who starts putting up a store. A wants to stop the store.

Need to show (1) an admission, statement, or act inconsistent with the claim asserted afterward; (2) action by other party in reasonable reliance on that admission; and (3) injury to that party when the first party contradicts or repudiates its admission

□

Unclean hands: if Y also bought land and built store, and Y now bringing suit against ZWaiver: if enough has happened and residents have effectively waived the restriction, it is now unenforceable

When there is a change that makes the purpose of a servitude impossible as a practical matter the court may modify the servitude or terminate the servitude if it can’t be modified.  Compensation may be awarded as a result of the change or termination

a.

If the purpose of the servitude can be accomplished, but the burdened estate is not suitable for that purpose anymore the court can modify the servitude and still preserve the purpose of the servitude

b.

RULE Termination of Covenants:

Expiration ‐ some have dates○Release ‐ by bargain○

Must show habitual and substantial violations – a few violations do not constitute abandonment

Abandonment ‐ if no one cares about enforcing them in failed subdivisions○

Merger ‐ you buy the benefitted estate if you are burdened○Estoppel ‐ you say you can do it and you are the benefited estate then they rely on that you are screwed

○

Prescription ‐ you act like you aren’t burdened for the right amount of time○Condemnation○Changed conditions doctrine rarely applied, unless changed conditions have come into the development itself – and then looks more like one of the equitable defenses

○

Modification or Termination Possibilities: 

ZONING, FORBEARANCE, TAKINGS

ZONINGRULE:Most zoning is OK for use zoning (residential only), density controls (height limits), regulating growth and subdivisions, and aesthetics

EXAMPLE: Village of Euclid v. Ambler Realty Co. (zoning regulations that keep multi‐unit housing out of neighborhood are constitutional, citing public health, safety, morals and general welfare justifications)

Federal courts will probably apply strict scrutiny and require that the city acted with a purpose to discriminate on ethnic or racial grounds

○

EXAMPLE: Southern Burlington County N.A.A.C.P v. Township of Mount Laurel (town not allowed to zone out poor people AND have to do affirmative actions to help build poor people housing ‐ like helping low‐income developers and allowing mobile homes, etc)

Some state courts and suits under the Fair Housing Act merely require a discriminatory effect, even if there is no purpose

○

BUT exclusionary zoning is not allowed under equal protection clause of the 14th Amendment

GOVERNMENT FORBEARANCE

Entitlement protected by a liability rule○

What counts as property?1.What constitutes a taking?2.What is a public use?3.What counts as just compensation?4.

Must meet 4 requirements/4 questions to be answered:○

RULE: Eminent Domain: state and federal government can take private property for public use, but under the 5th Amendment there must just compensation. 

Just Compensation1.

Also don’t get to count assembly gains – value property (knowing the entire area would be worth more as one giant shopping mall)

Subjective costs difficult to measure ‐ transaction costs would dramatically increase if had to determine subjective value in each case

□

And increased costs would make public projects more expensive generally□But this assumes that eminent domain is really working for the public good□

Market doesn’t usually take into account subjective value of property to O

EXAMPLE:Miller assumes FMV by the highest + best use – but not including use of the gov (unfair to impose this has special value on the property)

○

RULE: Compensation at Fair Market Value at date of taking (hypothetical bargain b/w a willing seller and a willing buyer)

Public Use2.

But if not for public use, government can still try to buy through the market

Even more OK if the area was blighted and suffered economic problemsA taking is unconstitutional if the public benefits are merely incidental

EXAMPLE: Kelo v. City of New London, Connecticut (a taking for economic development is a public use b/c not main purpose is benefit for public and plan originated in gov, not private party)

○

GM is a single private property O, and no public use of property itself

Then OK as long as plan as a whole has economic development purpose for benefit of public, not just GM

□

Relevant whether GM came to gov or vice versa□

For economic development argument to work, have to show some economic problems (but doesn’t have to reach the level of “blighted”)

HYPO: Is gov empowered to take private land to transfer to GM for a large auto plant?○

RULE: Limitation on government's eminent domain power is taking must be for public use

Look at what rights Os have in land, taking into account conveyances□If abating a nuisance, not a taking (b/c O never had right to begin with)□

Was some right / interest taken that O had before government action?

Economic impact only matters in calculating just compensation□Temporary physical occupation subject to balancing test and □

EXAMPLE Physical Use: Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp. (All PPOs (permanent (indefinite) physical occupation) are per se takings – PPOs entirely take away O’s right to exclude and right to use and possess w/ respect to the portion that is permanently occupied

Is there a literal taking?a.

Went too far because it took entire right to mine the support estate (defines right narrowly and carves down the denominator)

◊

Land O had notice (so no public health and safety problem)◊Government should have used eminent domain – can’t sidestep just compensation by using regulation instead

◊

Statute not allowing coal to be mined when there is residential on top was a taking because the state did not act within its police power to prevent harm to the public

Denomination problem: how do we measure the right, in order to determine 

EXAMPLE Regulation for Safety: Pennsylvania Coal Co. v. Mahon (government can usually use its police power for a taking if it prevents harm or noxious to the public)

□

RULE: Regulations (zoning, environmental protection, landmark preservation) OK if it substantially advances legitimate state interests, and unless the regulations go too far

If some right was taken, is it a constitutional taking, requiring just compensation?b.

What is a Taking?3.

the importance of what the gov has taken?Brandeis (dissent) says this is a nuisance abatement, not a takingBrandeis also analogizes taking the mineral rights from the property to height restrictions that take away all your air rights, but don’t constitute a taking

Says can’t separate a smaller interest that is part of the whole property

Also, there was an adjacent building trading rule so that definitely still had a lot of value

►

Primary / existing use of the property is unimpaired ‐ note court not basing on how much was taken, but how much is left (denomination problem)

◊Economic impact of the regulation on the claimant (most important factor)a)

No negative easement over are rights b/c ‐ court rejects Mahonconceptual severance – must look at parcel as a whole

◊

Also regulation hasn’t taken all of plaintiff’s air rights – just made them less valuable

◊

Extent to which reg has interfered w/ investment‐backed expectationsb)

Plaintiff not singled out by government, all businesses subject to landmark preservation law

◊Character of the governmental actionc)

Balancing test between importance of gov goals / benefits VS harm to the owner□

RULE Zoning Restrictions: see Penn Central Transportation Co. v. City of New York (Zoning law for landmark preservation is within police power ‐ wouldn’t have been under Mahon, but police power has grown since)

Even though technically not all use/all value taken – could camp, etcIf Lucas revives conceptual severance, whole host of per se / total taking cases: property can be divided up under state law – geographically, in layers (air rts, mineral rts, support estate, etc), by time (length of lease, etc), and functionally (easement, servitudes, etc)

Restrictions that came out of background law means statute is valid exercise of police power (e.g. nuisance, necessity ‐ i.e. state supreme court says this is a traditional police power case, where the law is meant to protect the public ‐SCOTUS says sure OK, but it must be something that was a risk to begin with ‐ he bought the risk it might be nuisance type lawsuits could be brought against you)

EXAMPLE Use Restriction: Lucas v. South Carolina Coastal Council (statute barring plaintiff from building anything on his property to generate income counts as eliminating all economically viable use and thus a per se taking) 

□RULE: Depravations of Use Restrictions OK unless it eliminates all economical use for the O

Issue: statute barred plaintiff from erecting homes on his beachfront land, making it valueless

But this doesn’t mean all use – could camp, etc□And doesn’t necessarily mean all value – b/c court doesn’t tell us what value is left□

Court says per se taking when eliminates all economically viable use

Rule prohibiting all permanent structures violates this per se rule□But still some limitations on property rights – gov can still enjoin nuisances, etc□

So Lucas per se rule means  if can’t build anything that can generate income, counts as eliminating all economically viable use

(2) Assuming this is a taking, is it constitutional?

What counts as a limitation that adheres in title must be somehow analogous to / as 

Gov’s power to regulate all economic use now limited to what it could regulated in public and private nuisance law  if the regulation merely replicates what could have been accomplished under nuisance law (or if a gov't imposed easement merely replicates the access rights that already existed under a public prescriptive easement, e.g.), there can be no taking; nothing has been taken because the limitation on use/rt to exclude was built into O's title

Lucas v. South Carolina Coastal Council (US, 1992)

traditional and established as public and private nuisance law

If Lucas revives conceptual severance, whole host of per se / total taking cases:

So entire course conceivably comes back in under takings law□

Property can be divided up under state law – geographically, in layers (air rts, mineral rts, support estate, etc), by time (length of lease, etc), and functionally (easement, servitudes, etc)

Lucas arguably revives conceptual severance move –Mahon still good law so court can go back to it (but this is all dicta!)

And here looks like Leg was trying to prevent harm in the aggregateoDoesn’t matter anymore that Lucas’ action may contribute to a nuisance – too easy for gov to claim this, so must show individual nuisance (at least under per se rule)

o

Not enough for Leg to say they are abating a nuisance – must show that Lucas’ building on this property would be enjoinable as a nuisance under pre‐existing principles

Otherwise just going to be one factor in the balancing test o

Answers initial question  was anything taken at all?

Estlund: exception for restrictions in title under background principles is a total defense of a gov action under balancing test too

□

So exception to Loretto and Lucas per se takings□

But unclear how this would be applied if came up in a case like Penn Centralo

When literally nuisance abatement under pre‐existing law, flat out exception that will not be a taking

What does Lucas tell us about nuisance abatement?

PruneYard – not PPO b/c property was already open to public□Kaiser Aetna – not a permanent occupation b/c people are coming and going□

Temporary invasions subject to balancing o

Easement (non‐possessory use and enjoyment of another’s property) vs. taking possession (Loretto)

Loretto – permanent means indefinite; occupation means taking up land all the time –coming and going is not enough

□

But Lucas dicta hints that PPO may not be a per se taking□

Permanent physical occupations per se takingso

Physical invasions1.

Exception for restrictions that came out of background law (e.g. nuisance, necessity)□But what about statutory restrictions (e.g. zoning, landmark) □

Lucas – per se rule for restrictions on land that eliminate all economically viable useUse restrictions2.

Two categories of regulatory takings 

Property Os will try to argue that the doctrine in question is novel, so can be analyzed as a taking (i.e. PruneYard)

□Temporal dimension – was limitation being challenged already in existence?

CL  is there a nuisance case that has banned action banned in regulation?□

Applying Restatement – look at particular use that gov wants to enjoinNot looking at what leg did when it enacted reg – this is a focused, CBC analysis based on particular facts

Restatement  balance harm vs. utility / social value□

Courts will stand in judgment on the novelty / innovativeness of new state regs in takings law – how do they determine if nuisance exception is from background law?

Which limitations inhere in title?1.

What counts as a denominator for deciding when per se rule vs. Penn Central balancing test applies?

2.

Lucas’ 2 questions