16
KINGDOM OF SAUDI ARABIA Q1 2018 VALUATIONS NEWSLETTER
KINGDOM OF SAUDI ARABIAQ1 2018 VALUATIONS NEWSLETTER
REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS)
KSA VALUATIONS NEWSLETTER | Q1 2018
In light of the implementation of a regulatory framework paving the way for the use and the listing of REITs in Saudi Arabia in late 2016, we havewitnessed the listing of ten REITs to date on the local exchange (Tadawul).
Listed REITs include: Riyad REIT, Al Jazira REIT, Jadwa AlHaramain REIT, Taleem REIT, ALMaather REIT, Musharaka REIT, Mulkia REIT, MashaarREIT, AlAhli REIT, Jadwa REIT Saudi.
Real Estate Investment Trusts are gaining traction in the Kingdom. Early indications show that demand for exposure to the real estate sector via a REIT structure is growing and we expect more listings to occur as themarket matures.
REITs key benefits for investors include:
• Exposure to institutional quality commercial real estate• Liquidity and easy access to real estate• Effective tool for portfolio diversification• Stable dividend distribution• Potential for capital appreciation
REITs key positive implications for the real estate sector:
• Finance the real estate through the private sector• Institutionalize the real estate sector• Increase transparency in the real estate markets• Serve the goals of the Vision 2030 and the NTP
In 2017 the capital value of land and
buildings valued by Knight Frank exceeded US$1.3 trillion globally.
• The slowdown in the residential market across the main cities and provinces of Saudi Arabia (Riyadh, Jeddah and the Eastern Province) continued in 2017 and we saw a shift in demand from villas to apartments due to affordability constraints.
• More recently, we started seeing signs that the market has bottomed out and may be close to stabilizing following two years of decline.
IN FOCUS: SAUDI ARABIA RESIDENTIAL REVIEW
KSA VALUATIONS NEWSLETTER | Q1 2018
Riyadh, Jeddah, Dammam and Khobar
The below graphics represent the changes in volume and value of residential transactions in Riyadh, Jeddah, Dammam and Khobar.
FIGURE 2 Change in the volume of residential transactions
Source: Ministry of Justice
-24% +15%
2016 2017
-16% -1%
2016 2017
-30% -2%
2016 2017
RIYADH JEDDAH DAMMAM AND KHOBAR
100k80k60k40k20k
0
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
Q3
2014
Q4
2014
Q1
2015
Q2
2015
Q3
2015
Q4
2015
Q1
2016
Q2
2016
Q3
2016
Q4
2016
Q1
2017
Q2
2017
Q3
2017
Q4
2017
FIGURE 1 Total number of residential transactions
Source: Ministry of Justice
The trend towards a weak residential market is mainly due to eroding market liquidity and is exacerbated by a combination of more inherent factors namely the lack of affordability and limited access to financing, supply shortage in the mid-to-lower end of the market as well as the lack of suitability of existing stock.
IN FOCUS: SAUDI ARABIA COMMERCIAL REVIEW
FIGURE 3 Change in the value of residential transactions
Source: Ministry of Justice
-15% -3%
2016 2017
-45% -21%
2016 2017
-27% -9%
2016 2017
RIYADH JEDDAH DAMMAM AND KHOBAR
Economic uncertainties continued to weigh on occupier expansion plans in 2017. This is particularly true in Riyadh where government entities remain a key occupier of office space.
We expect a weaker demand for office space in 2018 to continue exerting pressures on office rents. Vacancy rates should however maintain a relative stability as the supply pipeline is set to remain constrained in the short to medium term.
In fact, the Saudi Arabian market has been characterised by a lack of Grade A space, with many occupiers owning their premises. As a result, occupancy in prime schemes is high. The prime office market in Riyadh has been dominated by a lack of supply in recent years with key assets such as Kingdom Tower and Faisaliah Tower registering close to 100% occupancy. In Jeddah, the supply side dynamics for prime commercial office space are equally constrained.
Key to the development of the commercial office market are landmark mixed use projects such as King Abdullah Financial District (KAFD) and the Jeddah Waterfront which, when complete, will dramatically change the dynamics of the market by offering a best in class mixed use product. However, due to current economic conditions we remain wary of the prompt delivery of major projects with further delays in completions expected.
A!
KSA VALUATIONS NEWSLETTER | Q1 2018
• The hospitality markets in Jeddah and Riyadh have faced headwinds throughout 2017, largely attributable to wider economic conditions and recent additions to supply.
• In both cities, the supply composition remains heavily imbalanced in favour of five star supply, at over 50% of key count.
• From a supply perspective, opportunities lie in the development of quality midscale hotels rather than luxury or upper upscale properties.
IN FOCUS: SAUDI ARABIA HOSPITALITY REVIEW
FIGURE 4 Riyadh key performance indicators: Year on Year performance
FIGURE 5 Jeddah key performance indicators: Year on Year performance
Source: STR, Knight Frank Research OCC % ADR RevPAR
Source: STR, Knight Frank Research OCC % ADR RevPAR
2013 2014 2015 2016 2017
10%
5%
0%
%-5
-10%
-15%
-20%
0% -1% -1%
7%
1%
-3% -4%
-10%
-16%
-6% -7%
0%
-7% -7%
-1%
2013 2014 2015 2016 2017
15%
10%
5%
0%
%-5
-10%
-15%
-20%
-4% -2% -2%
0%
-2%
-11%-9% -10% -11%
-2%
3%6%
8%7%11%
• Leisure related initiatives such as cultural events and ‘Entertainment City’ indicate that steps are being taken to present the kingdom as a more leisure friendly destination.
• By diversifying the demand profile of potential guests to the kingdom, sustained demand growth can be stimulated in the medium term, which will in turn create additional employment for the domestic market.
• Despite softening performance, opportunities for hospitality development remain in both locations, underpinned by the government’s long-term ambitions for the sector.
FIGURE 6 Supply breakdown: Riyadh versus key cities
FIGURE 7 Supply breakdown: Jeddah versus key cities
4-star and below 5-star 4-star and below 5-star
100%
90%
80%
80%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Riya
dh
Duba
i
Paris
Sydn
ey
Lon
don
Hong
Kon
g
55%
45%66%
34%
92%
8%
28%
72%
88%
12%24%
76%
Source: Knight Frank Research Source: Knight Frank Research
100%
90%
80%
80%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Jedd
ah
Duba
i
Paris
Sydn
ey
Lon
don
Hong
Kon
g
56%
44%66%
34%
92%
8%
28%
72%
88%
12%24%
76%
COUNTRY HEADStefan Burch, MRICSPartner+966 53 0893 [email protected]
VALUATIONSStephen FlanaganPartner, MRICS+971 50 8133 [email protected]
Alexandros Arvalis, MRICS Associate Partner+971 56 1786 [email protected]
Faissal Habassi Surveyor+971 56 4202 [email protected]
Ahmad Aledrisi Analyst+966 55 1195 [email protected]
Important Notice © Knight Frank LLP 2018 - This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank LLP for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank LLP in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight FrankLLP to the form and content within which it appears.
Knight Frank Middle East Limited (Saudi Arabia Branch) is a foreign branch registered in Saudi Arabia with registration number 1010432042. Our registered office is at Office No. 8, Building No. 1224, Street 298, King Abdul Aziz Road, Al Yasmin district, Riyadh, Kingdom of Saudi Arabia.
RESEARCH AND VALUATION PUBLICATIONS
REITs Insights onSaudi Arabia Q3 2017
Valuations Newsletter Q3 2017
Riyadh & Jeddah Hospitality Market Review Winter 2017
KSA Residential Market Review January 2018
Knight Frank Research Reports are availableat KnightFrank.com/Research
المملكة العربية السعوديةتقرير قسم التقييم - الربع األول من عام 2018
تقرير قسم التقييم | الربع األول من عام 2018 | المملكة العربية السعودية
صناديق االستثمار العقارية
في ضوء تطبيق اإلطار التنظيمي الرامي لتمهيد الطريق الستخدام وإدراج صناديق االستثمار العقارية ضمن المملكة العربية السعودية في أواخر عام 2016، شهدت المملكة إدراج أسهم
10 صناديق لالستثمار العقارية حتى تاريخه في السوق المالية السعودية )تداول(.وتشمل الصناديق الُمدرجة كاًل من: صندوق ‘الرياض ريت’ وصندوق ‘الجزيرة ريت’ وصندوق ‘جدوى ريت الحرمين’ وصندوق ‘تعليم ريت’ وصندوق ‘المعذر ريت’ وصندوق ‘مشاركة ريت’
وصندوق ‘ُملكية - عقارات الخليج ريت’ وصندوق ‘المشاعر ريت’ وصندوق ‘األهلي ريت’ وصندوق ‘جدوى ريت السعودية’.
وتكتسب صناديق االستثمار العقارية زخمًا كبيرًا ضمن المملكة العربية السعودية، وتظهر المؤشرات األولّية تنامي الطلب لالنكشاف على القطاع العقاري بفضل تطبيق هيكلّية خاصة
لصناديق االستثمار العقارية؛ ونتوقع المزيٍد من عمليات اإلدراج في المستقبل بالتوازي مع نضوج السوق.
تشمل أهم المنافع التي تقدمها صناديق االستثمار العقارية للمستثمرين ما يلي:
االنكشاف على عقارات تجارية ذات جودة مؤسسية السيولة وسهولة الوصول إلى االستثمارات العقارية أداة فعالة لتنويع محافظ االستثمار توزيعات أرباح مستقرة زيادة ُمحتملة في رأس المال
التأثيرات اإليجابية األهم لصناديق االستثمار العقارية على قطاع العقارات:
تمويل القطاع العقاري من خالل القطاع الخاص إضفاء الطابع المؤسسي على األسواق العقارية تعزيز الشفافية ضمن األسواق العقارية المساهمة في تحقيق أهداف “رؤية 2030” وبرنامج التحّول الوطني
في عام 2017, تجاوزت األراضي واألبنية التي
قَيمتها ‘نايت فرانك’ 1.3 ترليون دوالر أمريكي.
%24-%15+
20162017
%16-%1-
20162017
%30-%2-
20162017
100,00080,00060,00040,00020,0000Q
1 2013
Q2 2013
Q3 2013
Q4 2013
Q1 2014
Q2 2014
Q3 2014
Q4 2014
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
Q1 2016
Q2 2016
Q3 2016
Q4 2016
Q1 2017
Q2 2017
Q3 2017
Q4 2017
نظرة عامة: قطاع العقارات السكنية في المملكة العربية السعودية
شهد عام 2017 استمرار الحركة البطيئة التي يعيشها سوق العقارات السكنية ضمن المدن والمحافظات األساسية في المملكة العربية السعودية )الرياض، جدة والمنطقة الشرقية(، وذلك بالتزامن مع حصول تحول في
اتجاه الطلب من الفيالت إلى الشقق، والذي يرجع إلى القيود الناتجة عن التكاليف.
ومؤخرًا، بدأت تظهر عالمات تشير إلى وصول السوق إلى عتبته الدنيا واقترابه من الوصول إلى مرحلة الثبات بعد سنتين من االنخفاض.
الرياض، جدة، الدمام والخبر
تمثل المخططات أدناه التغيرات في حجم وقيمة التعامالت الخاصة بالعقارات السكنية في الرياض وجدة والدمام والخبر
الشكل 1اجمالي عدد المعامات السكنية
الشكل 2التغيرات في حجم التعامات الخاصة بالعقارات السكنية
المصدر: وزارة العدل
المصدر: وزارة العدل
الدمام والخبرجدةالرياض
تقرير قسم التقييم | الربع األول من عام 2018 | المملكة العربية السعودية
%15-%3-
20162017
%45-%21-
20162017
%27-%9-
20162017
نظرة عامة: سوق المكاتب التجارية في المملكة العربية السعودية
وُيعزى االتجاه نحو سوق العقارات السكنية الضعيفة بشكل أساسي إلى التراجع التدريجي في سيولة السوق، و تفاقمت هذه الحالة نظرًا لتراكم مجموعة من العوامل المتأصلة األخرى والمتمثلة في انعدام القدرة على تحمل
التكاليف، ومحدودية فرص الحصول على التمويالت، والنقص الحاصل في العرض ضمن الشريحة المتوسطة الى المنخفضة من السوق فضاًل عن عدم مالءمة المعروض الحالي من الوحدات السكنية.
الشكل 3التغيرات في قيمة التعامات الخاصة بالعقارات السكنية
المصدر: وزارة العدل
الدمام والخبرجدةالرياض
تسببت حالة انعدام اليقين االقتصادي بضغوط سلبية على خطة توسع الشاغلين
خالل العام 2017، وينطبق ذلك بشكل خاص على مدينة الرياض حيث تشكل الهيئات
الحكومية الشاغل الرئيسي للمكاتب.
وفي الواقع، لطالما اتسمت السوق العقارية السعودية بافتقارها للمساحات المكتبية
من الدرجة األولى )A(، حيث يمتلك الكثير من الشاغلين المباني التي يشغلونها
وبالتالي تحافظ معدالت اإلشغال في المشاريع العقارية الرئيسية على ارتفاعها. وخالل األعوام األخيرة، هيمنت حالة من
انخفاض مستويات المعروض على سوق مكاتب الفئة األولى في مدينة الرياض،
حيث وصلت معدالت اإلشغال في عدد من األصول الرئيسية مثل “برج المملكة” و“برج
الفيصلية” إلى نسبة %100. وتمتد حالة الجمود في آليات العرض لتطال المساحات
المكتبية التجارية في مدينة جدة على نحو مماثل.
وتكتسب المشاريع الرئيسية متعددة االستخدامات - مثل “مركز الملك عبدالله
المالي” ومشروع “واجهة جدة البحرية” - أهمية كبيرة في تطوير سوق المكاتب التجارية، حيث ستسهم بعد استكمالها
بإحداث تغيير إيجابي كبير في آليات عمل السوق من خالل توفير أفضل المنتجات
العقارية متعددة االستخدامات. ولكن نظرًا للظروف االقتصادية الراهنة، فإننا
ال نزال نشعر بالقلق إزاء مدى سرعة إنجاز المشاريع، نظرًا لتوقع حدوِث تأخيٍر في
مراحل استكمالها.
وتشير توقعاتنا إلى تراجع الطلب على المساحات المكتبية في عام 2018، مما
يؤدي إلى زيادة الضغوط على إيجارات المكاتب ومستويات اإلشغال. ولكن من المرجح أن تحافظ معدالت اإلشغال على استقرار نسبي نظرًا الستمرار حالة الجمود
التي تكتنف سلسلة المعروض على المدى المتوسط.
A!
• The hospitality markets in Jeddah and Riyadh have faced headwinds throughout 2017, largely attributable to wider economic conditions and recent additions to supply.
20132014201520162017
%10
%5
%0
%5-
%10-
%15-
%20-
%0%1-%1-
%7
%1
%3-%4-
%10-
%16-
%6-%7-
%0
%7-%7-
%1-
20132014201520162017
%15
%10
%5
%0
%5-
%10-
%15-
%20-
%4-%2-%2-
%0
%2-
%11-%9-%10-%11-
%2-
%3%6
%8 %7%11
نظرة عامة: قطاع الفنادق والضيافة في المملكة العربية السعوديةواجهت سوق الضيافة في مدينتي جدة والرياض الكثير من التأثيرات المعاكسة طوال العام 2017، والتي جاءت
كنتيجة لظروف اقتصادية واسعة النطاق وتوفير المزيد من العروض في األسواق.
وبقي توزع المنتجات السياحية غير متوازنًا إلى درجة كبيرة في كلتا المدينتين، حيث رجحت الكفة لصالح الفنادق من فئة 5 نجوم والتي مّثلت أكثر من 50% من إجمالي عدد الفنادق لكل من جدة والرياض.
ومن هذا المنطلق، يمّثل قطاع الفنادق المتوسطة والراقية فرصة استثمارية أكثر أهمية من قطاع الفنادق الراقية والفاخرة.
الشكل 4مؤشرات األداء الرئيسية في الرياض, األداء على أساس سنوي
الشكل 5مؤشرات األداء الرئيسية في جدة، األداء على أساس سنوي
المصدر: شركة ‘إس تي آر’، نايت فرانك قسم األبحاث
المصدر: شركة ‘إس تي آر’، نايت فرانك قسم األبحاث
متوسط سعر الغرفة نسبة اإلشغالاليومي
العوائد مقابل الغرف المتوفرة
متوسط سعر الغرفة نسبة اإلشغالاليومي
العوائد مقابل الغرف المتوفرة
تقرير قسم التقييم | الربع األول من عام 2018 | المملكة العربية السعودية
%100
%90
%80
%70
%60
%50
%40
%30
%20
%10
%0
%55
%45%66
%34
%92
%8
%28
%72
%88
%12%24
%76
%100
%90
%80
%70
%60
%50
%40
%30
%20
%10
%0
%56
%44%66
%34
%92
%8
%28
%72
%88
%12%24
%76
ويشير إطالق مبادرات جديدة في قطاع الترفيه، مثل الفعاليات الثقافية و ‘مدينة الترفيه’ إلى خطوات جدية لبناء سمعٍة للملكة كوجهٍة للترفيه في المنطقة.
ومن خالل تنويع الطلب لزوار المملكة المحتملين، يمكن تحفيز نمو مستدام في الطلب على المدى المتوسط، وهو ما سيقود إلى فرص عمل إضافية في السوق المحلي.
وبالرغم من تباطؤ األداء، ستبقى فرص تطوير قطاع الضيافة في كلتا المدينتين مدعومة بالطموحات طويلة األجل للحكومة في هذا اإلطار.
الشكل 6توزع الفنادق في الرياض بالمقارنة مع المدن الرئيسية
الشكل 7توزع الفنادق في جدة بالمقارنة مع المدن الرئيسية
المصدر: نايت فرانك قسم األبحاثالمصدر: نايت فرانك قسم األبحاث
نغكو
غ ون
ه
دنلن
نييد
س
ساري
ب
بيد
ة دين
م
ضريا
ال
نغكو
غ ون
ه
دنلن
نييد
س
ساري
ب
بيد
ة دين
م
دةج
5 نجوم4 نجوم وأقل 5 نجوم4 نجوم وأقل
REITs Insights onSaudi Arabia Q3 2017
Valuations Newsletter Q3 2017
Riyadh & Jeddah Hospitality Market Review Winter 2017
KSA Residential Market Review January 2018
مدير عام نايت فرانك في السعودية MRICS ،ستيفان بورش
شريك+966 53 0893 297
قسم التقييم MRICS ،ستيفن فالناجان
شريك+971 50 8133 402
MRICS ،ألكساندور ارفاليسشريك تنفيذي
+971 56 1786 [email protected]
فيصل حباسيمّساح
+971 56 4202 [email protected]
أحمد اإلدريسيُمحلل
+966 55 1195 [email protected]
أحدث التقارير الصادرة حول األسواق
ملحوظة مهمةالتقريــر هــذا ُنشــر - 2018 بــي إل إل فرانــك نايــت ©للمعلومــات العامــة فقــط ويجــب عــدم اعتبــاره مصــدرًا موثوقــًا ــر ــى المعايي ــزام بأعل ــم مــن االلت ــوال. بالرغ ــال مــن األح ــأي ح بفــي إعــداد هــذه المعلومــات والتحليــات والــرؤى والتوقعــات المســتقبلية الــواردة فــي هــذا التقريــر، لــن تتحمــل شــركة نايــت ــي أي مســؤولية أو ُمســاءلة عــن أي خســارة أو ــك إل إل ب فرانضــرر ينتــج عــن اســتخدام محتويــات هــذه الوثيقــة أو االعتمــاد هــذه عامــًا، تقريــرًا بوصفــه كمرجــع. اســتخدامها أو عليهــا المــادة ال تمثــل بالضــرورة رؤيــة نايــت فرانــك إل إل بــي فيمــا يتعلــق بعقــارات أو مشــاريع محــددة. ال ُيســمح بنســخ هــذا التقريــر كليــًا أو جزئيــًا دون موافقــة خطيــة مســبقة مــن جانــب نايــت فرانــك إل إل بــي علــى الشــكل والمحتــوى اللذيــن يظهــر
ــر. بهمــا التقريالمملكــة )فــرع المحــدودة األوســط الشــرق فرانــك نايــت العربيــة الســعودية( هــي فــرع أجنبــي ُمســجل فــي المملكــة العربيــة الســعودية برقــم تســجيل 1010432042. يقــع مكتبنــا الُمســجل فــي المكتــب رقــم 8، بنايــة رقــم 1224، طريــق 298، المملكــة الريــاض، الياســمين، العزيــز، عبــد الملــك طريــق
العربيــة الســعودية. تتوفر تقارير أبحاث نايت فرانك على الموقع اإللكتروني
KnightFrank.com/Research
