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RAPPORT D’ÉVALUATION 57, avenue du Prince-Edward Pointe-Claire (Québec) N/dossier 624608E
RAPPORT D’ÉVALUATION 57, avenue du Prince-Edward Pointe-Claire (Québec) N/dossier 624608E
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Le 7 août 2019 Madame Naomi Lane Coordonnatrice – Comité consultatif d’urbanisme - Urbanisme Ville de Pointe-Claire 451, boulevard Saint-Jean Pointe-Claire (Québec) H9R 3J3 Objet Rapport d’évaluation aux fins de démolition, portant sur le coût de remplacement à neuf et
déprécié, ainsi que sur l’estimation des coûts de rénovation potentiels de l’immeuble situé au 57, avenue Prince-Edward à Pointe-Claire (Québec)
N/dossier 624608E Madame, Pour faire suite au mandat que vous nous avez confié, en référence au règlement PC-2818 portant sur la démolition des immeubles, nous avons procédé à l’estimation du coût de remplacement à neuf et déprécié de l’immeuble cité en rubrique. De plus, nous avons procédé à une estimation des coûts de rénovation potentielle de cet immeuble. À noter que ces estimations devront être validées auprès d’entrepreneurs spécialisés. La propriété à l’étude est une maison de 2 étages détachés sur fondation de blocs de béton construite en 1933, d’après les informations inscrites au rôle d’évaluation municipale (2017-2018-2019) de la Ville de Montréal. Le bâtiment est de qualité économique et dispose d’une véranda 3 saisons avant et d’une extension arrière habitable. La superficie habitable est de 941 pieds carrés au rez-de-chaussée et de 693 pieds carrés au 2e étage totalisant 1 634 pieds carrés habitable. Notons que la maison est vacante et que ses composantes intérieures sont désuètes et obsolètes n’ayant subi aucune ou très peu de rénovation au fil des années. De plus, plusieurs composantes sont en fin de vie utile et devront être remplacées, sans oublier les nombreuses déficiences repérées. La maison réside sur un terrain de forme régulière de 6 152 pieds carrés. À des fins informatives, la propriété a été vendue ce 26 février 2019, au prix de 290 000 $, sans garantie légale, numéro d’inscription 24 438 360 au Registre foncier du Québec.
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Rapport d’évaluation - 57, avenue Prince-Edward, Pointe-Claire (Québec) 3 Suite à notre visite de l’immeuble, en considérant sa condition générale et en référence aux conclusions de madame Louise Coutu, architecte, dans son rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-05-13-02), nous en sommes venus aux conclusions suivantes :
Coût de remplacement à neuf 210 000 $ (± 128 $/pi²)
Coût de remplacement déprécié (80 % de dépréciation) 41 000 $
Coût de rénovation estimé 158 000 $ Vous trouverez dans les pages qui suivent, une brève description physique du bâtiment à l’étude, les photographies prises au moment de notre visite, le 13 mai 2019, la ventilation détaillée du coût de remplacement à neuf et les dépréciations physiques estimées. Vous trouverez également, une estimation des coûts de rénovation de cet immeuble. Notons qu’au moment de la préparation de ce rapport, aucune soumission d’entrepreneurs spécialisés n’était disponible. Ainsi, le montant estimé pour la rénovation du bâtiment devra être interprété avec réserve et appuyé par des expertises d’entrepreneurs spécialisés. Nous espérons le tout conforme et à votre entière satisfaction, et vous prions d’agréer, Madame, l’expression de nos sentiments les meilleurs. PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC. Joëlle Thauvette, AACI, P.App Évaluateur immobilier professionnel JT/NT
p.j. Expertise
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Photographies du sujet
Vue avant du bâtiment
Vue latérale du bâtiment
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Vue arrière du bâtiment
Vue latérale
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Table des matières PHOTOGRAPHIES DU SUJET ............................................................................................................................................................................... 4
TABLE DES MATIÈRES ............................................................................................................................................................................................ 6
1 DONNÉES DESCRIPTIVES ......................................................................................................................................................................... 7
1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER ............................................................................................................................................ 7
1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT ................................................................................................................................ 9
1.3 ÉVALUATION MUNICIPALE .......................................................................................................................................................... 12
1.4 ANTÉCÉDENTS DE LA PROPRIÉTÉ .............................................................................................................................................. 12
1.5 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT ............................................................................................................................... 13
2 ANALYSE ....................................................................................................................................................................................................... 17
2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION .................................................................... 17
2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION ........................................................................................................................................ 17
2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ .................................................................................................................................................. 19
3 CONCLUSION .............................................................................................................................................................................................. 20
3.1 CERTIFICATION ................................................................................................................................................................................. 21
Tableaux Tableau 1 – Coût de remplacement et dépréciation ............................................................................................................................................. 18 Tableau 2 – Coût de rénovation approximatif de l’immeuble ............................................................................................................................ 19 Annexes Annexe A – Photographies du sujet Annexe B – Certificat de localisation Annexe C – Qualifications professionnelles
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Données descriptives 1 1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER ADRESSE 57, avenue Prince-Edward, Pointe-Claire DÉSIGNATION CADASTRALE Lot 4 251 064– Cadastre du Québec TYPE DE PROPRIÉTÉ Résidence de deux étages de qualité économique comportant une
véranda trois saisons avant et une extension arrière habitable. Le rez-de-chaussée est composé d’un salon/salle à manger, d’une cuisine, d’un hall d’entrée, d’une chambre arrière et d’un « mud room ». Le 2e étage comprend une salle de bain et trois chambres à coucher. Notons que le sous-sol est non aménagé.
ANNÉE DE CONSTRUCTION 1933 (d’après le rôle d’évaluation de la Ville de Montréal) DURÉE DE VIE ÉCONOMIQUE 60 ans ÂGE RÉEL 86 ans ÂGE APPARENT 55 ans VIE ÉCONOMIQUE RESTANTE 5 ans CONDITION GÉNÉRALE En nous basant sur la visite complète du bâtiment, ainsi que sur le
rapport d’inspection diagnostique (réf. dossier 2019-05-13-02), préparé par madame Louise Coutu, architecte, nous estimons que la condition physique des lieux est inférieure à la moyenne en rapport de son âge. En effet, notons que le bâtiment est vacant, que plusieurs composantes sont en fin de vie utile (revêtement extérieur, fenestration, etc.), que plusieurs déficiences ont été remarquées et que les aménagements intérieurs sont désuètes n’ayant subi aucune ou très peu de rénovation au fil des années. De plus, de nombreuses irrégularités structurales ont été relevées remettant en cause la pertinence de restaurer ou rénover le bâtiment.
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1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER (suite) SUPERFICIE DU BÂTIMENT
Rez-de-chaussée 941 pieds carrés (incluant l’extension arrière)
2e étage 693 pieds carrés
Total 1 634 pieds carrés habitable
Véranda avant 208 pieds carrés (non habitable)
Sous-sol 693 pieds carrés (non aménagé) SUPERFICIE DU TERRAIN 6 152 pi² de forme régulière / rectangulaire ZONAGE RA47 SERVICES PUBLICS L’emplacement jouit de tous les services offerts par la Ville de Pointe-
Claire (aqueduc, égout sanitaire, égout pluvial, pavage, bordures et éclairage).
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1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT EXCAVATION De masse FONDATIONS Blocs de béton Pilotis ou sur blocs (véranda et extension arrière) DALLE AU SOL Béton coulé CHARPENTE Murs porteurs en bois PLANCHERS STRUCTURAUX Structure de bois MURS EXTÉRIEURS Aluminium
PORTES ET FENÊTRES Portes en aluminium vitrée
Portes en bois
Portes en bois vitrée
Fenêtres d’aluminium coulissantes
Fenêtres de bois à guillotine
Fenêtres de bois fixes
Fenêtres de bois (sous-sol)
COMPOSITION DU TOIT Toit recouvert de bardeaux d’asphalte
Soffites en aluminium
Gouttières en aluminium
Tôle émaillée (extension arrière)
Isolation de laine minérale ÉLECTRICITÉ Entrées électriques de 200 A avec panneau à disjoncteurs
Éclairage incandescent CHAUFFAGE/CLIMATISATION Plinthes à eau chaude
Bouilloire à l’huile et électrique
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1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT (suite)
PLOMBERIE Cuivre, ABS, fonte
Cabinet d’aisances (1)
Baignoire encastrée
Lavabo (1) sur pied
Drain de plancher
Robinet extérieur
Chauffe-eau électrique de 40 gallons
Sorties laveuse-sécheuse (au sous-sol)
PAROIS ET CLOISONS Placoplâtre peint
Lambris de bois
Brique pour foyer
Panneaux de préfini
Masonite peint
Tapisserie
FINIS DES PLANCHERS Tuiles de vinyle
Carton-fibre peint
Tapis
Lattes de bois
Linoléum
Dalle de béton apparente au sous-sol
FINIS DES PLAFONDS Placoplâtre peint
Lambris de bois
Tuiles acoustiques
Plafond suspendu
FINIS DE LA CUISINE Armoires de bois et MDF
Comptoir de stratifié
Évier simple en acier
Hotte de cuisine
DIVERS Escalier de bois
Poêle à combustion lente
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1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT (suite)
AMÉNAGEMENT EXTÉRIEUR Allée asphaltée
Pelouse
Arbres matures
Arbustes
Clôture de mailles
Dalles de béton
Clôture de perche
Remises (3)
Balcon arrière
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1.3 ÉVALUATION MUNICIPALE RÔLE TRIENNAL 2017-2018-2019
NUMÉRO DE MATRICULE 8134-98-9995-5-000-0000
DATE DE RÉFÉRENCE AU MARCHÉ 2015-07-01
VALEUR TERRAIN 151 400 $
VALEUR BÂTIMENT 113 700 $
VALEUR DE L’IMMEUBLE 265 100 $ 1.4 ANTÉCÉDENTS DE LA PROPRIÉTÉ NUMÉRO D’ENREGISTREMENT 24 438 360 VENDEUR Ludevit Renko ACHETEUR Sara Diana Doganieri et autres DATE DE VENTE 2019-02-26 PRIX DE VENTE 290 000 $ REMARQUES Sans garantie légale
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1.5 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT Suite à notre visite des lieux et en référence au rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-05-13-02) préparé par Madame Louise Coutu, architecte, voici un résumé des déficiences aux bâtiments qui ont été constatés. Veuillez vous référer au rapport d’inspection sis mentionné, pour l’ensemble complet de ces déficiences. Structure : de nombreuses déficiences structurales ont été relevées;
- Des affaissements importants de la véranda avant et de l’extension arrière sont remarqués
- Nombreuses fissures dans les murs de la fondation
- La trémie d’escalier doit être renforcée (sous-sol)
- Plancher du rez-de-chaussée et du 2e étage ne sont pas droits
- Renforcer la poutre au sous-sol
- Des irrégularités sont remarquées au niveau des poutres structurales et des murs porteurs
- Affaissement des diverses structures de toit
- Affaissement des escaliers de l’étage
Faites investiguer l’ensemble de la structure du bâtiment par un ingénieur et procéder aux réparations.
Fondation de blocs : en raison de l’âge du bâtiment, il est possible qu’il n’y ait pas de drain français. Il serait recommander de faire appel à une entreprise spécialisée pour investiguer et possiblement procéder à l’imperméabilisation de la fondation, à l’installation d’un drain français et par le fait même, isoler les murs de la fondation par l’extérieur.
Notez aussi la présence de nombreuses fissures tant à l’extérieur qu’à l’intérieur au sous-sol. Il serait recommandé de faire appel à un ingénieur en structure et fondation pour savoir si celles-ci doivent être réparées ou que la fondation soit complètement remplacée (voir structure). Par le même fait, nous remarquons des traces de moisissures et infiltrations d’eau aux murs de la fondation intérieure.
Dalle de béton : nous recommandons une investigation de la dalle dans l’éventualité où le sous-sol serait aménagé, car il pourrait s’agir d’une dalle de propreté qui ne rencontre pas les exigences actuelles.
Solives de plancher : nous avons remarqué des encoches dans plusieurs solives qui pourraient entrainer des faiblesses. Faire corriger les affaiblissements où c’est nécessaire par un charpentier.
Des traces de ce qui pourrait être des moisissures et infiltrations d’eau sont remarquées au sous-sol sur des solives le long des murs extérieurs et sur le platelage de plancher. Procéder à un test et prévoir le coût de nettoyage si applicable (voir aussi section revêtement extérieur).
L’ensemble des planchers du rez-de-chaussée et du 2e étage ne sont pas droits (voir structure).
Structure de toit : nous remarquons des moisissures sur le platelage de la toiture ainsi que des traces de condensation. Procéder à un test et prévoir le coût de nettoyage si nécessaire (voir aussi section ventilation).
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1.5 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT (suite)
Revêtement extérieur : le bardage d’aluminium n’est pas correctement assemblé ce qui peut causer des infiltrations d’eau et éventuellement, la pourriture du bois. De plus, ce revêtement est trop près du sol à certains endroits. Prévoir le remplacement complet du revêtement d’aluminium.
Perron avant : ce perron de pavé uni est trop haut, sa profondeur est insuffisante et il est affaissé. Remplacer l’installation actuelle. De plus, ajouter une main courante.
Solins et scellements : l’ensemble des joints de scellement sont détériorés et devront être refaits sur l’ensemble du bâtiment en même temps que le remplacement du revêtement mural ainsi que des portes et fenêtres. Par la même occasion, revoir tous les solins au-dessus des ouvertures, entre la cheminée et le revêtement ainsi que les contres-solins entre la cheminée et la toiture ainsi qu’entre le mur latéral et la marquise. Revoir aussi les solins et contres-solins entre la toiture et les murs extérieurs.
Portes et fenêtres : nous recommandons le remplacement l’ensemble des portes et fenêtres qui sont à la fin de leur durée de vie utile. Faire aménager des margelles pour les fenêtres du sous-sol.
Balcon de bois arrière : le balcon ainsi que les escaliers de bois arrière sont en très mauvais état. Refaire complètement ce balcon.
Soffites : les soffites de toit de l’extension arrière ne sont pas ventilés. Remplacer ces soffites pour améliorer la ventilation du toit.
Toiture : la toiture de tôle au-dessus de l’extension arrière n’est pas conçue pour une utilisation résidentielle. Veillez à remplacer le revêtement de toiture à cet endroit.
La couverture de la marquise latérale est en fin de vie utile. Prévoir son remplacement rapidement.
Gouttières : il n’y a pas de gouttière au pourtour du toit principal. Faire installer des gouttières et des descentes pluviales au bas de chaque pente pour éviter que l’eau de pluie s’accumule près de la fondation.
Plomberie : plusieurs petits travaux de plomberie sont à prévoir afin d’optimiser la gestion des eaux correctement. Tout d’abord, remplacer la valve principale d’entrée d’eau qui est âgée et réparer le siphon sous l’évier.
Les appareils de plomberie de la salle de bain ont atteint leur durée de vie utile. Prévoir la réfection complète de la salle de bain incluant les murs de masonite à imitation de céramique.
Prévoir aussi le remplacement des conduites d’eau en acier galvanisé à court terme. Des tuyaux d’évacuation des eaux usées ne sont pas conformes au niveau des pentes. Veuillez à faire vérifier les conduites et prévoir les réparations nécessaires par un plombier. Vérifier aussi le drain de plancher au sous-sol et prévoir la pose d’un clapet antiretour.
Remplacer le chauffe-eau qui date de 2002.
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1.5 CONDITION GÉNÉRALE DU BÂTIMENT (suite)
Électricité : certains branchements au sous-sol sont inadéquats et dangereux. Faire inspecter les installations par un électricien. De plus, plusieurs installations sont désuètes (câblage sur bouton de céramique) et sont à remplacer.
Installer une prise de courant dans la salle de bain avec protection (DDFT) et remplacer celles de la cuisine. Installer des prises électriques avec mise à terre.
Certains branchements ne sont pas règlementaires (luminaire de salle de bain, câble venant du sous-sol, etc.). Veillez à les faire corriger.
Chauffage : si la vieille bouilloire à l’huile est abandonnée, il serait impératif de l’enlever.
Il serait aussi recommandé de remplacer les thermostats actuels par des thermostats électriques.
Cheminée (système de chauffage) : la cheminée de blocs de béton nécessite des travaux de réparation urgente. Plusieurs fissures sont apparentes. Si la cheminée est toujours active, veillez à effectuer les réparations. Sinon, prévoir l’enlèvement de celle-ci.
Foyer et cheminée : faites vérifier l’ensemble du foyer afin qu’il soit conforme aux normes actuelles.
Le couronnement de la cheminée n’est pas conforme. Il serait recommandé d’apporter les correctifs nécessaires.
Revêtement de plancher : remplacer les revêtements de tapis ainsi que les prélarts et tuiles qui sont en fin de vie utile.
Murs : remplacer les murs de panneaux légers peints qui sont de mauvaises qualités.
Escalier et garde-corps : les mains courantes des escaliers ne sont pas conformes. Installer une main-courante en continu dans l’escalier du 2e étage.
Infiltration d’eau : plusieurs signes d’infiltrations d’eau ont été remarqués un peu partout à l’intérieur de la maison. Voir à effectuer les réparations nécessaires (solins, contre-solin, couronnement de la cheminée, toitures de l’extension, portes et fenêtres, revêtement extérieur, scellement, etc.).
Isolation : l’isolant de l’entretoit est insuffisant. Ajouter une couche d’isolant. De plus, ajouter un joint d’étanchéité à la trappe d’accès.
Ventilation : la ventilation de l’entretoit est compromise par l’isolant. Il est recommandé de poser des déflecteurs au bas des pentes.
Il est suggéré de poser un ventilateur de salle de bain ainsi qu’une hotte de cuisine avec sortie extérieure pour évacuer l’humidité ainsi que les fumées.
Remplacer le conduit d’évacuation d’air de la sécheuse qui est présentement combustible.
Amiante : possibilité de présence d’amiante au plafond suspendu ainsi qu’au prélart et tuiles de vinyles. Voir un spécialiste.
Contamination du sol : vérifier s’il y aurait eu contamination du sol ou de la dalle de béton par une fuite de conduite de mazout du système de chauffage.
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1.5 CONDITION GÉNÉRALE DU BÂTIMENT (suite)
En effet, le bâtiment à l’étude, de qualité économique, est vacant et en mauvais état. Plusieurs composantes sont en fin de vie utile (fenestration, revêtement extérieurs, etc.) et les aménagements intérieurs sont désuets n’ayant subi aucune ou très peu de rénovation au fil des années. De plus, plusieurs déficiences ont été remarquées et devront être corrigées. Par ailleurs, des irrégularités au niveau de la structure du bâtiment sont relevées. Ces problèmes structuraux pourraient engager des coûts de rénovations importants et remettent en cause la pertinence de restaurer et rénover l’immeuble.
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Analyse 2 2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION Le coût de remplacement à neuf doit être distingué du coût de reproduction et représente le coût nécessaire à la substitution d’un édifice (et amélioration) par un autre de même utilité (selon les normes actuelles de la construction et des matériaux équivalents et couramment disponibles). Le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 210 000 $ à partir du manuel de coût Marshall & Swift Valuation Services, publié par CoreLogic. Cette valeur correspond à environ 128,00 $ par pied carré d’aire habitable (excluant l’aire de la véranda avant qui n’est pas considéré comme habitable). 2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION L'application de la méthode du coût inclut la mesure des différentes formes de dépréciation et désuétude causant une perte de valeur au bâtiment, en regard de sa valeur à l'état neuf. Les différentes formes de dépréciation sont les suivantes : Dépréciation physique (curable ou incurable)
Dépréciation fonctionnelle (curable ou incurable)
Dépréciation économique Dépréciation physique curable La dépréciation physique curable provient généralement d'un entretien différé, c'est-à-dire de la nécessité pour un acheteur d'effectuer à très court terme les réparations ou remplacements requis pour que le bâtiment retrouve son état d'entretien normal, et qu'il redevienne concurrentiel. Dépréciation physique incurable La dépréciation physique incurable est la détérioration générale des matériaux de construction causée par le vieillissement de l'édifice. Généralement, c'est la détérioration des éléments de la construction qu'on ne peut réparer à un coût inférieur ou égal à l'accroissement de valeur suscitée par cette réparation. La dépréciation physique incurable est mesurée selon le procédé âge-vie de chacune des composantes du bâtiment, selon la table de Marshall & Swift. Aux fins de ce rapport, nous avons estimé la dépréciation physique (curable et incurable) à 80 %, et ce, compte tenu de l’état général du bâtiment. Ceci nous indique une valeur du bâtiment déprécié de 41 000 $. Notez que cette dépréciation prend en considération que le bâtiment est de qualité économique, que plusieurs composantes sont en fin de vie utile, que l’intérieur est désuet n’ayant subi aucune ou très peu de rénovation au fil des années, que plusieurs déficiences ont été repérées et que des irrégularités structurales ont été remarquées impliquant une dépréciation plus sévère.
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2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION (suite)
Tableau 1 – Coût de remplacement et dépréciation
Composantes du bâtiment Coût de remplacement à neuf Dépréciation physique (%) Coût de remplacement dépréciéExcavation/Semelle/Murs fondation 17 169 $ 67% 5 721 $Charpente 3 518 $ 80% 704 $Structure de plancher 20 186 $ 80% 4 037 $Revêtements de plancher 8 694 $ 89% 979 $Plafond 7 068 $ 82% 1 243 $Finition mur 3 933 $ 73% 1 062 $Construction intérieure 54 540 $ 80% 10 908 $Plomberie 18 473 $ 80% 3 695 $Électricité 14 009 $ 80% 2 802 $Chauffage, Climatisation et ventilation 11 895 $ 65% 4 163 $Composition des murs extérieurs 30 489 $ 100% 0 $Composition du toit 13 839 $ 66% 4 696 $Divers 3 680 $ 73% 994 $Annexes (balcons avant et arrière) 2 234 $ 100% 0 $Total 209 728 $ 80% 41 004 $Total (arrondi) 210 000 $ 80% 41 000 $
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2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ À votre demande, nous avons estimé les coûts de rénovations potentiels du bâtiment, basé sur notre visite ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostique de l’immeuble (réf. dossier 2019-05-13-02), préparé par madame Louise Coutu, architecte. Notez toutefois que le montant estimé pour ces travaux est approximatif et qu’il devra être validé auprès d’entrepreneurs spécialisés. Certaines déficiences hypothétiques observées devraient faire l’objet d’expertises plus spécifique et ne sont pas incluses dans les coûts de rénovation (contamination au mazout, présence possible de moisissures, présence possible d’amiante, fondation complète, etc.).
Tableau 2 – Coût de rénovation approximatif de l’immeuble
ItemsCoût de rénovation
approximatif
Drain francais/imperméabilisation et isolations des fondations/fissures 8 000 $Démolition intérieur 5 000 $Travaux structural (montant forfaitaire à valider) 10 000 $Revêtement extérieur d'aluminium 15 000 $Portes et fenetres/ solins/scellement/margelles 20 000 $Escalier et perron avant/ balcon arrière 1 500 $Revêtement de toiture de l'extension arrière et soffite/ bardeaux de la marquise/ isolation supplémentaire entre-toit et déflecteurs 3 000 $Gouttières 400 $Travaux de plomberie général (montant forfaitaire incluant le réservoir a eau-chaude) 5 000 $Travaux électrique général (montant forfaitaire) 5 000 $Main courante pour escalier 400 $Enlevement de la bouilloir au mazout et du reservoir (si inutilisé) 1 000 $Plancher complet 10 000 $Cuisine et salle de bain (incluant hotte et ventilateur) 25 000 $Travaux de finition (peinture, moulures, portes intérieurs, plafond, murs, ect) 8 000 $Divers (vérification du foyer, enlevement cheminée de chauffage, couronnement cheminée, conduit sécheuse, etc) 2 000 $SOUS-TOTAL 119 300 $Contingences (±15 %) 17 895 $Sous total 137 195 $Taxes 20 545 $TOTAL 157 740 $Arrondi à 158 000 $
Nous estimons donc le coût des rénovations approximatif à 158 000 $ (taxes et frais de contingences inclus). Notez que ce montant n’inclut pas : Une décontamination possible du sol par le mazout (travaux hypothétiques)
L’enlèvement possible de moisissures et d’amiante (travaux hypothétiques)
Des travaux de remplacement complet de la fondation (travaux hypothétiques)
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Conclusion 3 En conclusion, le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 210 000 $ à partir du manuel de coût Marshall & Swift Valuation Services, publié par CoreLogic. Basé sur la visite des lieux ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-05-13-02), préparé par Madame Louise Coutu, architecte, nous estimons la dépréciation physique globale du bâtiment à 80 %, et ce, compte tenu de son état général. Ceci nous indique une valeur du bâtiment déprécié de 41 000 $. Notez que cette dépréciation prend en considération que le bâtiment est de qualité économique, que plusieurs composantes sont en fin de vie utile, que l’intérieur est désuet n’ayant subi aucune ou très peu de rénovation au fil des années, que plusieurs déficiences ont été repérées et que des déficiences structurales ont été remarquées remettant en cause la pertinence de restaurer ou rénover l’immeuble. De plus, à votre demande, nous avons estimé les coûts de rénovation potentielle à 158 000 $ sous réserve d’une validation auprès d’entrepreneurs spécialisés. Ces coûts ne comprennent pas certains travaux hypothétiques tels que mentionnés en page précédente.
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3.1 CERTIFICATION Je certifie : Joëlle Thauvette, A.A.C.I, a visité le bâtiment, le 13 mai 2019. N’avoir fondé ma rémunération sur une conclusion de valeur arrêtée d’avance. Avoir recherché, au meilleur de mes capacités, les informations contenues dans ce rapport. N’avoir aucun intérêt, présent ou futur, des immeubles faisant l’objet du présent rapport d’évaluation
et aucun lien personnel en ce qui concerne les parties en cause. N’avoir omis ou négligé volontairement aucun fait important en relation avec cette évaluation. Avoir effectué cette évaluation suivant les règles du code d’éthique professionnel de l’Institut
canadien des évaluateurs. Je, soussigné, Joëlle Thauvette, AACI, P. App, en ce 7e jour d’août 2019, certifie qu'au meilleur de mes connaissances, les informations contenues dans le présent rapport incluant les analyses, opinions et conclusions qui en découlent sont exactes, restreintes des hypothèses et réserves qui y sont énoncées. PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC. Joëlle Thauvette, AACI, P. App Évaluateur immobilier professionnel
Annexe A - 1
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Photographies du sujet
Véranda avant
Véranda avant
Annexe A - 2
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Salon et foyer
Salle à manger
Annexe A - 3
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Hall
Cuisine
Annexe A - 4
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Cuisine
Extension arrière
Annexe A - 5
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Extension arrière
Escalier 2e étage
Annexe A - 6
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Chambre principale
Salle de bain
Annexe A - 7
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Chambre
Chambre
Annexe A - 8
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Escalier du sous-sol
Sous-sol
Annexe A - 9
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Ancienne bouilloire au mazout
Bouilloire électrique
Annexe B - 1
Certificat de localisation
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Annexe C - 1
Qualifications professionnelles
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QUALIFICATIONS DE JOËLLE THAUVETTE, A.A.C.I Fiche académique 2008 Université du Québec à Montréal Certificat en immobilier 2006 Université du Québec à Montréal BAC en Design de l’environnement (concentration architecture) 2002 Collège Montmorency DEC en Arts Expérience professionnelle 2019 à ce jour Évaluateur immobilier professionnel pour la firme Paris, Ladouceur & Associés
inc. (évaluation aux fins de financement hypothécaire et reprise de finance) 2016 à 2018 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation aux
fins de financement hypothécaire et reprise de finance) 2012 à 2015 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation,
recherche et analyse aux fins d’expropriation). 2010 à 2011 Évaluateur stagiaire pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation,
recherche et analyse aux fins d’expropriation). Association professionnelle Membre de l’Institut canadien des évaluateurs Perfectionnement Notions de base et application de la méthode du revenu Notions de base et application de la méthode de comparaison Notions de base et application de la méthode du coût
