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RAPPORT D’ÉVALUATION 51, avenue Parkland Pointe-Claire (Québec) N/dossier 622592E
RAPPORT D’ÉVALUATION
51, avenue Parkland
Pointe-Claire (Québec)
N/dossier 622592E
Le 10 avril 2019
Madame Naomi Lane
Coordonnatrice – Comité consultatif d’urbanisme - Urbanisme
Ville de Pointe-Claire
451, boulevard Saint-Jean
Pointe-Claire (Québec) H9R 3J3
Objet Rapport d’évaluation aux fins de démolition, portant sur le coût de remplacement à neuf et
déprécié, ainsi que sur l’estimation des coûts de rénovation potentiels de l’immeuble situé au
51, avenue Parkland à Pointe-Claire (Québec)
N/dossier 622592E
Madame,
Pour faire suite au mandat que vous nous avez confié, en référence au règlement PC-2818 portant sur la
démolition des immeubles, nous avons procédé à l’estimation du coût de remplacement à neuf et
déprécié de l’immeuble cité en rubrique. De plus, nous avons procédé à une estimation des coûts de
rénovation potentielle de cet immeuble. À noter que ces estimations devront être validées auprès
d’entrepreneurs spécialisés.
La propriété à l’étude est un bungalow détaché, construit en 1957, d’après les informations inscrites au
rôle d’évaluation municipale (2017-2018-2019) de la Ville de Montréal. Le bâtiment dispose d’un étage
hors-sol, d’une superficie habitable de 1 121 pieds carrés. Notons que le bâtiment est vacant et que ses
composantes sont, pour la plupart, en mauvaises conditions, désuètes ou obsolètes. En effet, la propriété
a été laissée sans chauffage depuis un certain temps et nous estimons que cette négligence a causé un
problème général d’humidité et de moisissure dans l’immeuble.
À des fins informatives, la propriété a été vendue ce 20 décembre 2017, au prix de 420 000 $ avec la
garantie légale, numéro d’inscription 23 576 091 au Registre foncier du Québec.
Suite à notre visite de l’immeuble, en considérant sa condition générale et en référence aux conclusions
de madame Louise Coutu, architecte, dans son rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-01-25-1),
nous en sommes venus aux conclusions suivantes :
Coût de remplacement à neuf 265 000 $
Coût de remplacement déprécié (76 % de dépréciation) 63 000 $
Coût de rénovation estimé 163 000 $
…2
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Rapport d’évaluation - 51, avenue Parkland, Pointe-Claire (Québec) 2
Vous trouverez dans les pages qui suivent, une brève description physique du bâtiment à l’étude, les
photographies prises au moment de notre visite, le 25 janvier 2019, la ventilation détaillée du coût de
remplacement à neuf et les dépréciations physiques estimées. Vous trouverez également, une estimation
des coûts de rénovation de cet immeuble. Notons qu’au moment de la préparation de ce rapport, aucune
soumission d’entrepreneurs spécialisés n’était disponible. Ainsi, le montant estimé pour la rénovation du
bâtiment devra être interprété avec réserve et appuyé par des expertises d’entrepreneurs spécialisés.
Nous espérons le tout conforme et à votre entière satisfaction, et vous prions d’agréer, Madame,
l’expression de nos sentiments les meilleurs.
PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC.
Joëlle Thauvette AACI P.App
Évaluateur immobilier professionnel
JT/cstg
p.j. Expertise
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Photographies du sujet
Vue avant du bâtiment
Vue latérale du bâtiment
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PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
Vue arrière du bâtiment
Vue latérale
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Table des matières
PHOTOGRAPHIES DU SUJET ........................................................................................................................................................................... i
TABLE DES MATIÈRES ...................................................................................................................................................................................... iii
1 DONNÉES DESCRIPTIVES .................................................................................................................................................................... 1
1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER ....................................................................................................................................... 1
1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT ............................................................................................................................ 2
1.3 ÉVALUATION MUNICIPALE ....................................................................................................................................................... 4
1.4 ANTÉCÉDENTS DE PROPRIÉTÉ .................................................................................................................................................. 4
1.5 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT.............................................................................................................................. 5
2 ANALYSE ................................................................................................................................................................................................... 7
2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION .................................................................... 7
2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION ................................................................................................................................................ 7
2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ ............................................................................................................................................... 9
3 CONCLUSION ........................................................................................................................................................................................ 10
3.1 CERTIFICATION ............................................................................................................................................................................ 11
Annexes
Annexe A - Photographies du sujet
Annexe B - Plan de localisation
Annexe C - Qualofications professionnelles
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Données descriptives 1
1.1 DESCRIPTION DU BIEN IMMOBILIER
ADRESSE 51, avenue Parkland, Pointe-Claire
DÉSIGNATION CADASTRALE Lot 4 250 648 – Cadastre du Québec
TYPE DE PROPRIÉTÉ Résidence d’un étage comportant un salon avec foyer, une salle à
manger, une cuisine, une salle de bain complète et trois chambres à
coucher au rez-de-chaussée. Notons que le sous-sol est semi-aménagé
avec une salle familiale, une chambre ainsi que des espaces mécaniques /
atelier / rangement non-aménagé.
ANNÉE DE CONSTRUCTION 1957 (d’après le rôle d’évaluation de la Ville de Montréal)
DURÉE DE VIE ÉCONOMIQUE 60 ans
ÂGE RÉEL 62 ans
ÂGE APPARENT 50 ans
VIE ÉCONOMIQUE RESTANTE 10 ans
CONDITION GÉNÉRALE En nous basant sur la visite complète du bâtiment, ainsi que sur le
rapport d’inspection diagnostique (réf. dossier 2019-01-25-1), préparé par
Madame Louise Coutu, architecte, nous estimons que la condition
physique des lieux est inférieure à la moyenne en rapport de son âge. En
effet, notons que le bâtiment est vacant, que ses composantes sont, pour
la plupart, en mauvaises conditions, désuètes ou obsolètes et que la
propriété a été laissée sans chauffage depuis un certain temps causant
inévitablement des moisissures. Nous sommes d’avis que des travaux de
rénovation majeurs sont nécessaires afin de prolonger sa durée de vie
économique et afin de rendre la propriété compétitive sur le marché.
SUPERFICIE DU BÂTIMENT Rez-de-chaussée 1 121 pieds carrés
Sous-sol 1 121 pieds carrés
SUPERFICIE DU TERRAIN 19 119 pi² de forme irrégulière / de rond-point
ZONAGE RA48
SERVICES PUBLICS L’emplacement jouit de tous les services offerts par la Ville de Pointe-
Claire (aqueduc, égout sanitaire, égout pluvial, pavage, bordures et
éclairage).
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1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT
EXCAVATION De masse
FONDATIONS Béton coulé
DALLE AU SOL Béton coulé
CHARPENTE Murs porteurs en bois
PLANCHERS STRUCTURAUX Structure de bois
MURS EXTÉRIEURS Déclin d’aluminium
Parement de brique
PORTES ET FENÊTRES Portes en aluminium avec moustiquaire
Fenêtres en aluminium coulissante
Portes en bois
COMPOSITION DU TOIT Toit recouvert de bardeaux d’asphalte
Soffites en aluminium
Isolation de laine minérale (présumé)
ÉLECTRICITÉ Entrées électriques de 100 A avec panneau à disjoncteurs
Éclairage incandescent
CHAUFFAGE/CLIMATISATION Système de chauffage central à air pulsé, avec fournaise à l’huile et
thermopompe électrique
À noter que le réservoir à l’huile est localisé au sous-sol
PLOMBERIE Cuivre, ABS et fonte
Cabinet d’aisances (1)
Bain-douche
Lavabos (1) sur vanité de bois
Chauffe-eau électrique de 40 gallons
Sorties laveuse-sécheuse (au sous-sol)
Lavabo au sous-sol
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1.2 DESCRIPTION TECHNIQUE DU BÂTIMENT (suite)
PAROIS ET CLOISONS Placoplatre peint
Dosseret de céramique dans les salles de bain et la cuisine
Brique pour le foyer
FINIS DES PLANCHERS Lattes de bois franc
Carreaux de céramique
Tapis au sous-sol
Linoléum au sous-sol
Dalle de béton apparente au sous-sol
FINIS DES PLAFONDS Placoplatre peint
Plafond suspendu dans les pièces aménagées au sous-sol
FINIS DE LA CUISINE Portes et cabinets de bois
Comptoir stratifié
Hotte et filtre de charbon
DIVERS Escalier de béton avec rampes en aluminium à l’avant
Balcon latéral sur structure d’acier et pilotis avec plancher de bois ainsi
que rampe et escaliers en fer forgé, couvert par un toit de plastique
ondulé
Système d’alarme
Foyer au bois
AMÉNAGEMENT EXTÉRIEUR Remise
Allée asphaltée
Pelouse
Arbres
Trottoir
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1.3 ÉVALUATION MUNICIPALE
RÔLE TRIENNAL 2017-2018-2019
NUMÉRO DE MATRICULE 8235-17-4230-7-000-0000
DATE DE RÉFÉRENCE AU MARCHÉ 2015-07-01
VALEUR TERRAIN 258 900 $
VALEUR BÂTIMENT 85 500 $
VALEUR DE L’IMMEUBLE 344 400 $
1.4 ANTÉCÉDENTS DE PROPRIÉTÉ
NUMÉRO D’ENREGISTREMENT 23576091
VENDEUR Marko Sonicki
ACHETEURS Gursharanjit Badwal et Jaiseema Seyan
DATE DE VENTE 2017-12-20
PRIX DE VENTE 420 000 $
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1.5 CONDITIONS GÉNÉRALES DU BÂTIMENT
Suite à notre visite des lieux et en référence au rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-01-25-1)
préparé par Madame Louise Coutu, architecte, voici un résumé des déficiences aux bâtiments qui ont été
constatés. Veuillez vous référer au rapport d’inspection sis mentionné, pour l’ensemble complet de ces
déficiences.
Fondation : des traces d’efflorescence pouvant être causées par un mauvais drainage de l’eau au
pourtour des fondations ont été remarquées. La fondation devra être vérifiée par un expert et des
travaux majeurs pourraient s’avérer nécessaires (vérifier si présence de drain français, vérifier
l’étanchéité de la fondation, imperméabilisation, etc.).
De plus, nous remarquons la présence de plusieurs fissures sur les murs de fondation. La réparation
de ces fissures est à prévoir à court terme.
Solives de plancher : plusieurs traces d’infiltration d’eau et de moisissures ont été observées. Un
nettoyage des moisissures est à prévoir par un spécialiste.
Murs porteurs : en raison du fait que le bâtiment n’a pas été chauffé depuis longtemps, les murs
porteurs pourraient être affectés par de la condensation, de la moisissure et de la pourriture. Prévoir
une réhabilitation complète (nettoyage ou remplacement) des éléments structuraux endommagés.
Cette opération pourrait engendrer une démolition complète des aménagements intérieurs.
Structure de toit : des traces de moisissures et des infiltrations d’eau ont été observées sur la
structure du toit. Un nettoyage de ces moisissures pourrait être nécessaire. Prévoir aussi un
remplacement de la turbine.
Maçonnerie : l’étanchéisation des appuis de fenêtres et le remplacement de ceux-ci sont à prévoir à
court moyen terme. On observe aussi la présence d’efflorescence sur le parement de brique
probablement causée par la formation de condensation à l’intérieur des murs.
Portes et fenêtres : nous recommandons le remplacement de celles-ci, qui sont à la fin de leur durée
de vie utile. Lors de la visite, du givre a été observé sur la fenestration intérieure, causée par le
manque de chauffage.
Toiture : considérant la présence de neige, la condition du bardeau n’a pu être observée. Par contre,
suite à certaines recherches au niveau de la propriété sur Centris, nous croyons qu’un remplacement
de la couverture est à prévoir à court terme. De plus, vérifier que la ventilation de l'entretoit est
optimale.
Chauffage et climatisation : la thermopompe semble non-fonctionnelle. Des réparations ou un
remplacement sont à prévoir. La fournaise à l’huile est âgée.
Plomberie : considérant l’aĝe de la propriété, vérifié que les branchements municipaux sont en bon
état. Prévoir drain de plancher au sous-sol et un dispositif anti-refoulement.
Revêtement de plancher : les revêtements de plancher, au sous-sol, sont endommagés par
l’humidité et les infiltrations d’eau. Ces revêtements devraient être enlevés lors de la
décontamination. De plus, les planchers de lattes de bois et de céramique du rez-de-chaussée sont
usés ou désuets. Ils devraient être remplacés incessamment.
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1.5 CONDITION GÉNÉRALE DU BÂTIMENT (suite)
Murs et plafonds : toujours en raison du fait que le bâtiment n’a pas été chauffé depuis longtemps,
de la condensation est observée sur les murs et plafonds intérieurs. Nous recommandons que le
gypse soit enlevé, que l’intérieur des murs soit nettoyé et que l’isolant soit remplacé.
Sous-sol : on observe un dégât d’eau au sous-sol, maintenant formé de glace, sûrement causé par le
bris d’une conduite d’eau par le gel. De plus, plusieurs indices de présence d’humidité et de
moisissures sont observés. Il faut prévoir la décontamination complète du sous-sol ainsi que
l’enlèvement des aménagements de finition.
Cheminée : des infiltrations d’eau ont été remarquées. Remplacer la couronne de béton au besoin.
Voir un spécialiste. Vérifier pour la conformité du foyer.
Amiante : possibilité de présence d’amiante aux tuiles de plafond suspendu. Nous croyons qu’il
serait préférable d’enlever ces tuiles lors de la décontamination générale du bâtiment.
Contamination du sol : vérifier s’il y aurait eu contamination du sol ou de la dalle de béton par une
fuite de conduite de mazout.
Malgré le fait que certaines composantes du bâtiment aient été remplacées au cours des années (armoires
de cuisine, céramique), le bâtiment à l’étude nécessite des travaux majeurs de rénovation afin de
prolonger sa vie économique et de le rendre compétitif sur le marché. Le bâtiment présente plusieurs
déficiences causées par le vieillissement, ainsi que par la négligence.
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Analyse 2
2.1 COÛT DE REMPLACEMENT À NEUF DU BÂTIMENT ET DÉPRÉCIATION
Le coût de remplacement à neuf doit être distingué du coût de reproduction et représente le coût
nécessaire à la substitution d’un édifice (et amélioration) par un autre de même utilité (selon les normes
actuelles de la construction et des matériaux équivalents et couramment disponibles).
Le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 265 000 $ à partir du manuel de coût Marshall
& Swift Valuation Services, publié par CoreLogic.
2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION
L'application de la méthode du coût inclut la mesure des différentes formes de dépréciation et désuétude
causant une perte de valeur au bâtiment, en regard de sa valeur à l'état neuf. Les différentes formes de
dépréciation sont les suivantes :
Dépréciation physique (curable ou incurable)
Dépréciation fonctionnelle (curable ou incurable)
Dépréciation économique
Dépréciation physique curable
La dépréciation physique curable provient généralement d'un entretien différé, c'est-à-dire de la nécessité
pour un acheteur d'effectuer à très court terme les réparations ou remplacements requis pour que le
bâtiment retrouve son état d'entretien normal, et qu'il redevienne concurrentiel.
Dépréciation physique incurable
La dépréciation physique incurable est la détérioration générale des matériaux de construction causée par
le vieillissement de l'édifice. Généralement, c'est la détérioration des éléments de la construction qu'on ne
peut réparer à un coût inférieur ou égal à l'accroissement de valeur suscitée par cette réparation. La
dépréciation physique incurable est mesurée selon le procédé âge-vie de chacune des composantes du
bâtiment, selon la table de Marshall & Swift.
Aux fins de ce rapport, nous avons estimé la dépréciation physique (curable et incurable) à 76 %, et ce,
compte tenu de l’état général du bâtiment. Ceci nous indique une valeur du bâtiment déprécié de
63 000 $. Notez que cette dépréciation prend en considération que les murs et plafonds devront être
retirés afin de permettre une décontamination des moisissures complète. Ainsi, nous considérons une
forte dépréciation même si, dans un autre contexte, ces aménagements auraient bénéficié d’une durée de
vie supplémentaire.
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2.1.1 MESURE DE LA DÉPRÉCIATION (suite)
Tableau 1 – Coût de remplacement et dépréciation
Composantes du bâtiment Coût de remplacement à neuf Dépréciation physique (%) Coût de remplacement déprécié
Excavation/Semelle/Murs fondation 35 052 $ 52% 16 909 $
Charpente 2 246 $ 65% 786 $
Structure de plancher 19 376 $ 65% 6 781 $
Revêtements de plancher 15 784 $ 70% 4 783 $
Plafond 6 307 $ 100% 0 $
Construction intérieure 64 655 $ 86% 8 758 $
Plomberie 20 106 $ 80% 4 021 $
Électricité 14 602 $ 88% 1 825 $
Chauffage, Climatisation et ventilation 25 666 $ 75% 6 416 $
Composition des murs extérieurs 35 371 $ 82% 6 426 $
Composition du toit 14 495 $ 68% 4 630 $
Divers 6 404 $ 83% 1 087 $
Annexes (balcon, terrasses, rampes) 4 676 $ 83% 816 $
Total 264 739 $ 76% 63 239 $
Total (arrondi) 265 000 $ 76% 63 000 $
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2.2 COÛT DE RÉNOVATION ESTIMÉ
A votre demande, nous avons estimé les coûts de rénovations potentiels du bâtiment, basé sur notre
visite ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostique de l’immeuble (réf. dossier 2019-01-25-
1), préparé par madame Louise Coutu, architecte. Notez toutefois que le montant estimé pour ces travaux
est approximatif et qu’il devra être validé auprès d’entrepreneurs spécialisés. Certaines déficiences
hypothétiques observées devraient faire l’objet d’expertises plus spécifique et ne sont pas incluses dans
les coûts de rénovation (contamination au mazout, branchement de la Ville, etc.).
Tableau 2 – Coût de rénovation approximatif de l’immeuble
ItemsCoût de rénovation
approximatif
Nettoyage et décontamination complète des moisissures, démolition 20 000 $
Réparations de fissures/drain francais/imperméabilisation des fondations 10 000 $
Remplacement du bardeaux d'asphalte et turbine 6 000 $
Portes, fenêtres et appuis 20 000 $
Cuisine et salle de bain 25 000 $
Plancher 8 000 $
Travaux de finition (peinture, moulures, portes) 5 000 $
Fournaise et thermopompe 15 000 $
Électricité et plomberie 10 000 $
Balcon latéral 4 000 $
SOUS-TOTAL 123 000 $
Contingences (±15 %) 18 450 $
Sous total 141 450 $
Taxes 21 182 $
TOTAL 162 632 $
Arrondi à 163 000 $
Nous estimons donc le coût des rénovations approximatif à 163 000 $ (taxes et frais de contingences
inclus). Notez que ce montant n’inclut pas :
Le réaménagement du sous-sol
Une décontamination possible du sol par le mazout (travaux hypothétiques)
Le remplacement des branchements municipaux (travaux hypothétiques)
Les réparations de la cheminée et/ou mise aux normes du foyer (travaux hypothétiques)
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Conclusion 3
En conclusion, le coût de remplacement à neuf du bâtiment a été estimé à 265 000 $ à partir du manuel de
coût Marshall & Swift Valuation Services, publié par CoreLogic.
Basé sur la visite des lieux ainsi qu’en référence au rapport d’inspection diagnostic (réf. dossier 2019-01-
25-1), préparé par Madame Louise Coutu, architecte, nous estimons la dépréciation physique globale du
bâtiment à 76 %, et ce, compte tenu de son état général. Ceci nous indique une valeur du bâtiment
déprécié de 63 000 $. Notez qu’une partie de cette dépréciation est fortement accélérée en raison du fait
que le bâtiment n’ait pas été chauffé depuis longtemps et que nous soupçonnons fortement qu’il soit
affecté par de la moisissure.
De plus, à votre demande, nous avons estimé les coûts de rénovation potentielle à 163 000 $ sous réserve
d’une validation auprès d’entrepreneurs spécialisés. Ces coûts ne comprennent pas certains travaux
hypothétiques tels que le réaménagement du sous-sol, décontamination du sol, remplacement des
branchements municipaux et travaux concernant la cheminée et le foyer.
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3.1 CERTIFICATION
Je certifie :
Joëlle Thauvette, A.A.C.I, a visité le bâtiment, le 25 janvier 2019.
N’avoir fondé ma rémunération sur une conclusion de valeur arrêtée d’avance.
Avoir recherché, au meilleur de mes capacités, les informations contenues dans ce rapport.
N’avoir aucun intérêt, présent ou futur, des immeubles faisant l’objet du présent rapport d’évaluation
et aucun lien personnel en ce qui concerne les parties en cause.
N’avoir omis ou négligé volontairement aucun fait important en relation avec cette évaluation.
Avoir effectué cette évaluation suivant les règles du code d’éthique professionnel de l’Institut
canadien des évaluateurs.
Je, soussigné, Joëlle Thauvette, AACI P. App, en ce 10e jour d’avril 2019, certifie qu'au meilleur de mes
connaissances, les informations contenues dans le présent rapport incluant les analyses, opinions et
conclusions qui en découlent sont exactes, restreintes des hypothèses et réserves qui y sont énoncées.
PARIS, LADOUCEUR & ASSOCIÉS INC.
Joëlle Thauvette AACI P. App
Évaluateur immobilier professionnel
Annexe A - 1
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Photographies du sujet
Salon
Salle à manger
Annexe A - 2
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Cuisine
Salle de bain
Annexe A - 3
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Chambre 1
Chambre 2
Annexe A - 4
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Chambre 3
Escalier du sous-sol
Annexe A - 5
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Salle familiale
Chambre/ moisissure/accumulation d’eau
Annexe A - 6
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Portion non aménagée et bris de plomberie
Réservoir à huile
Annexe A - 7
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Portion non aménagée
Panneau électrique
Annexe A - 8
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Réservoir à eau chaude
Fournaise
Annexe A - 9
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Bris de plomberie
Accumulation d’eau
Annexe A - 10
PHOTOGRAPHIES DU SUJET (suite)
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Moisissure
Annexe B - 1
Plan de localisation
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Annexe C - 1
Qualifications professionnelles
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QUALIFICATIONS DE JOËLLE THAUVETTE, A.A.C.I
Fiche académique
2008 Université du Québec à Montréal
Certificat en immobilier
2006 Université du Québec à Montréal
BAC en Design de l’environnement (concentration architecture)
2002 Collège Montmorency
DEC en Arts
Expérience professionnelle
2019 à ce jour Évaluateur immobilier professionnel pour la firme Paris, Ladouceur & Associés
inc. (évaluation aux fins de financement hypothécaire et reprise de finance)
2016 à 2018 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation aux
fins de financement hypothécaire et reprise de finance)
2012 à 2015 Évaluateur agréé pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation,
recherche et analyse aux fins d’expropriation).
2010 à 2011 Évaluateur stagiaire pour la firme Paris, Ladouceur & Associés inc. (évaluation,
recherche et analyse aux fins d’expropriation).
Association professionnelle
Membre de l’Institut canadien des évaluateurs
Perfectionnement
Notions de base et application de la méthode du revenu
Notions de base et application de la méthode de comparaison
Notions de base et application de la méthode du coût
