8
OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY RESEARCH WROCŁAW 2015 / 2016
OFFICE MARKET / RYNEK BIUROWY
RESEARCH
WROCŁAW2015 / 2016
2
As of the end of 2015, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 680,000 sq m, of which 630,000 sq m was rentable. It makes the capital of Lower Silesia second regional office market after Kraków (770,000 sq m of modern office stock). Vast majority of the office space in the city is situated in three areas of concentration of office stock:
• central part of the city, where some 37% of existing stock is situated, • Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), where some 27% of stock is located, • the area along Southern Business Axis, which focuses some 19% of the Wrocław’s office space.
In 2015, office stock in Wrocław increased by 78,200 sq m completed in eight schemes. It has been the highest level of new supply since the record-breaking 2008. The largest schemes delivered to the market are Dominikański (35,800 sq m) developed by Skanska, which is currently owned by Union Investment and West Gate (16,000 sq m) completed by Echo Investment.
Developers in Wrocław do not slow down. At the end of 2015, the highest volume of office
Source: Knight Frank, PORF
2015 was a period of further dynamic development in the Wrocław office market. High level of new supply was accompanied by continued strong demand. At the same time, asking rents and vacancy rate remained relatively stable, which confirms positive market sentiment and allows to expect further growth of the market in 2016.
space under construction in the history of the local market was noted. Approximately 168,000 sq m of rentable office space was identified at the construction stage in 20 schemes. Based on the investors’ schedules, it is estimated that in 2016 the modern office stock in Wrocław should increase by approximately 131,000 sq m and remaining 37,000 sq m should be completed in 2017.
Dynamic growth of stock was accompanied by strong demand for office space. In 2015, lease agreements amounting to 99,000 sq m were signed, which was 9% more than a year before and up to 47% more when compared with the average annual lease volume in 2010-2014 (67,400 sq m). In 2015, new agreements constituted the most significant share of transaction volume (46%), 32% of leased space was a subject to renewals, while expansions and pre-let agreements accounted for 14% and 8% of the take-up respectively. Positive market sentiment is reflected also by the net absorption indicator, which in 2015 amounted to over 81,000 sq m. Such a slight disproportion between volume of leased space and net absorption indicates the high absorptivity of the local market, which attracted new entities, that
78,200 sq m new supply of office space
for rent in 2015
168,000 sq m
of office space under construction
Nearly 100,000 sq m
of space leased in 2015
45% of lease transactions signed
by IT companies
8.5% vacancy rate
(decrease by 2.4 pp. y-on-y)
CHART 1
Volume of lease transactions in Wrocław vs. other regional office markets 2011 - 2015
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
CHART 2
Cumulative and annual office supply in Wrocław 2010 - 2016f
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
f
90 000 —
80 000 —
70 000 —
60 000 —
50 000 —
40 000 —
30 000 —
20 000 —
10 000 —
sq m —
Source: Knight Frank, PORF
2011
2012
2013
2014
2015
sq m
Remaining 4 major markets
Kraków
Wrocław
—800 000
—700 000
—600 000
—500 000
—400 000
—300 000
—200 000
—100 000
— sq m
Non-central locationsCentre Cumulative supply
f - forecast based on supply under construction at the end of Q4 2015
RESEARCHOFFICE MARKET IN WROCŁAW
3
had not run their business operations in Wrocław before.
Office demand in Wrocław has been driven mainly by companies of the BPO/SSC, financial, R&D and IT sectors. According to Knight Frank’s estimations, over 45% of space leased in Wrocław in 2015 was a subject to agreements signed by tenants representing IT sector.
At the end of 2015, approximately 53,500 sq m of office space was available in Wrocław. Despite the significant new supply delivered to the market, the vacancy rate in Wrocław decreased by 2.4 pp. when compared with 2014 and amounted to 8.5%, which was the result of high tenants activity.
In 2015, rents in most of schemes remained relatively stable. At the end of December 2015, asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and 15.5 /sq m/month while in B-class buildings varied between EUR 10-13 or PLN 40-55/sq m/month. According to Knight Frank’s estimations, effective rents in some projects can be 10-15% lower than the asking level.
In 2015, increase of importance of regional cities was observed in the investment market. For the first time in the history investment transactions volume in regional markets outdistanced a total amount of transactions in the office sector in Warsaw, exceeding EUR 800m. Acquisitions of three schemes in Wrocław accounted for approximately EUR 163m, which gave the city 2nd place among regional cities (after Kraków, where 5 schemes were sold for EUR 300m in total). The schemes which changed the owner are: Dominikański sold by Skanska Property Poland to Union Investment, Dubois 41 developed by Nacarat Polska and acquired by Warburg HIH Invest and West House 1B built by Archicom and bought by GNT Ventures.
Małachowski Square, Kulczyk Silverstein Properties
Horizon Plaza, Union Investment
SILVER TOWER CENTER, Wisher Enterprise
Source: Knight Frank
CHART 3
Vacancy rate in Wrocław 2004 - 2015
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
14 % —
12 % —
10 % —
8 % —
6 % —
4 % —
2 % —
0 % —
5.0%
1.0% 0.5%
4.0%
7.7%
9.8%
4.2% 4.5%
7.8%
12.6%
10.8%
8.5%
4
DOMINIKAŃSKI, Union Investment
KEY / LEGENDA
Schemes under construction /Projekty w budowie
Schemes completed /Projekty ukończone
SCHEMES COMPLETED IN 2015 / PROJEKTY UKOŃCZONE W 2015 ROKUSELECTED SCHEMES UNDER CONSTRUCTION IN Q4 2015 / WYBRANE PROJEKTY W BUDOWIE W IV KW. 2015 ROKU
RESEARCHOFFICE MARKET IN WROCŁAW
5
Project / Projekt Rentable office space (sq m) /
Powierzchnia biurowa (m2) Developer / Deweloper
Owner / Właściciel
Schemes completed in 2015 / Projekty ukończone w 2015 roku
1 Dominikański 35 800 Union Investment
2 West Gate 16 000 Echo Investment
3 Dubois 41 7 000 Warburg-HIH Invest Real Estate
4 Promenady Wrocławskie Zita stage / etap 2 (C) 6 000 Vantage Development
5 Hieronimus 4 900 Private investor
6 Wrocławski Park Biznesu III stage / etap 1 4 500 Devco
7 West Business Center II 2 600 Ultranet
8 Pałac Ballestremów 1 400 LOOK Finansowanie Inwestycji
Selected schemes under construction in Q4 2015 / Wybrane projekty w budowie w IV kw. 2015 roku
9 Business Garden Wrocław 36 600 Vastint Poland
10 Pegaz 18 500 UBM Polska
11 Green2Day 17 000 Skanska Property Poland
12 Nobilis Business House 16 000 Echo Investment
13 Nicolas Business Center 10 500 Global Center
14 Promenady Wrocławskie Zita stage / etap 3, 4 (A&D) 9 700 Vantage Development
15 Wroclavia 7 000 Unibail-Rodamco
16 Biurowiec M5 5 700 Kernov Properties
17 Długosza Business Park III 5 000 Triada Dom Wachowiak Śliwiak
18 Wrocław 101 4 200 Crownway Investments
Źródło / Source: Knight Frank
WROCLAVIA, Unibail - Rodamco
6
Na koniec 2015 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 680.000 m², z czego 630.000 m² przeznaczone było na wynajem. Czyni to stolicę Dolnego Śląska drugim rynkiem regionalnym po Krakowie (770.000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w trzech obszarach koncentracji:
• w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 37% istniejącej podaży, • na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 27% zasobów, • wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 19% powierzchni biurowej w mieście.
W 2015 roku zasoby powierzchni biurowej na wynajem w stolicy Dolnego Śląska powiększyły się o 78.200 m2 w 8 projektach. Więcej zostało wprowadzone na rynek tylko w rekordowym 2008 roku. Największe ukończone w minionym roku projekty to Dominikański (35.800 m2) wybudowany przez Skanska Property Poland, którego obecnym właścicielem jest Union Investment, oraz West Gate (16.000 m2) zrealizowany przez Echo Investment.
Małachowski Square, Kulczyk Silverstein Properties
Rok 2015 na wrocławskim rynku biurowym to okres dalszego dynamicznego rozwoju. Wysokiemu poziomowi nowej podaży towarzyszył utrzymujący się ożywiony popyt. Jednocześnie czynsze i współczynnik pustostanów pozostały relatywnie stabilne, co potwierdza pozytywną koniunkturę i pozwala oczekiwać dalszego wzrostu rynku w 2016 roku.
NICOLAS BUSINESS CENTER, Global Center
Deweloperzy w dalszym ciągu nie zwalniają tempa. Na koniec grudnia 2015 roku zidentyfikowano najwyższy w historii wrocławskiego rynku wolumen podaży w budowie. W fazie realizacji znajdowało się 168.000 m² biur na wynajem w 20 projektach. Na podstawie harmonogramów prac inwestorów szacuje się, że w 2016 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się o około 131.00 m², zaś pozostałe 37.000 m2 powinno zostać ukończone w 2017 roku.
Dynamicznemu przyrostowi podaży towarzyszy utrzymujący się na wysokim poziomie popyt. W 2015 roku podpisano we Wrocławiu umowy obejmujące ponad 99.000 m2, o 9% więcej niż rok wcześniej i aż o 47% więcej w porównaniu ze średnim rocznym wolumenem notowanym w latach 2010-2014 (67.400 m2). W 2015 roku największy udział miały nowe umowy (46% wszystkich transakcji), renegocjacje dotyczyły 32% wynajętej powierzchni, zaś ekspansje i umowy typu pre-let stanowiły odpowiednio 14% i 8% zawartych transakcji. O dobrej koniunkturze na rynku świadczy także współczynnik absorpcji netto, który w 2015 roku wyniósł ponad 81.000 m2. Niewielka dysproporcja pomiędzy wolumenem zawartych transakcji a absorpcją netto wskazuje na dużą
78.200 m2 nowa podaż powierzchni na wynajem w 2015 roku
168.000 m2
powierzchni biurowej w budowie
Blisko 100.000 m2 wynajętej powierzchni
w 2015 roku
45% transakcji najmu zawartych
przez firmy z sektora IT
8,5% współczynnik pustostanów
(spadek o 2,4 pp. r/r)
RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU
7
RESEARCH
chłonność lokalnego rynku, który przyciągnął w minionym roku kolejne podmioty dotychczas nieprowadzące działalności we Wrocławiu.
Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe, firmy z branży R&D oraz informatycznej. Według szacunków Knight Frank, ponad 45% wynajętej w minionym roku powierzchni było przedmiotem umów podpisanych przez najemców z sektora IT.
Na koniec 2015 we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było 53.500 m2 nowoczesnych biur. Mimo dostarczenia na rynek dużej ilości nowej powierzchni, w rezultacie wysokiej aktywności najemców zaobserwowano spadek
Źródło: Knight Frank, PORF
WYKRES 2
Wolumen transakcji we Wrocławiu na tle pozostałych rynków regionalnych 2011 - 2015
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
Źródło: Knight Frank
WYKRES 1
Współczynnik pustostanów we Wrocławiu 2004 - 2015
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
14 % —
12 % —
10 % —
8 % —
6 % —
4 % —
2 % —
0 % —
WYKRES 3
Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu 2010 - 2016p
Źródło: Knight Frank, PORF
5,0%
1,0% 0,5%
4,0%
7,7%
9,8%
4,2% 4,5%
7,8%
12,6%
10,8%
8,5%
2011
2012
2013
2014
2015
m2
Pozostałe 4 główne rynki regionalneKraków
Wrocław
współczynnika pustostanów o 2,4 pp. w porównaniu z poprzednim rokiem, tj. do poziomu 8,5%.
W 2015 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec grudnia czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 13 EUR lub 40-55 PLN/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-15% niższe od stawek ofertowych.
W 2015 roku zauważalny był wzrost znaczenia miast regionalnych na biurowym rynku inwestycyjnym. Po raz pierwszy w historii
wolumen transakcji zawartych w miastach regionalnych przekroczył łączną kwotę transakcji na rynku biurowym w Warszawie, obejmując ponad 880 mln EUR. Około 163 mln EUR przypadło na przejęcia trzech projektów we Wrocławiu, co dało miastu drugie miejsce wśród rynków regionalnych (po Krakowie, gdzie sprzedano pięć projektów za łączną kwotę 300 mln EUR). Właściciela zmienił biurowiec Dominikański, sprzedany przez Skanska Property Poland funduszowi Union Investment, biurowiec Dubois 41, wybudowany przez Nacarat Polska, który trafił w ręce Warburg HIH Invest oraz budynek West House 1B, wybudowany przez Archicom, który stał się własnością GNT Ventures.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
p
90 000 —
80 000 —
70 000 —
60 000 —
50 000 —
40 000 —
30 000 —
20 000 —
10 000 —
m2 —
—800 000
—700 000
—600 000
—500 000
—400 000
—300 000
—200 000
—100 000
— m2
Poza centrumCentrum Podaż skumulowana
p - prognoza na podstawie wolumenu powierzchni w budowie na koniec IV kw. 2015
8
Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska - Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS
Bartłomiej Łepkowski [email protected]
ASSET MANAGEMENT - RETAIL
Małgorzata Szychułda [email protected]
CAPITAL MARKETS
Joseph Borowski [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - OFFICE
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - RETAIL
Paweł Materny [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Contact in London Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2016This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
COMMERCIALMARKET
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Office Market in Warsaw: 2015
Rynek Biurowy w Warszawie: 2015
Commercial Market in Poland: 2015 / 2016
Rynek Komercyjny w Polsce: 2015 / 2016
Office market in Kraków: 2015 / 2016
Rynek biurowy w Krakowie: 2015 / 2016
Office market in Wrocław: Q3 2015
Rynek biurowy we Wrocławiu: III kw. 2015
OUR RECENT PUBLICATIONS /NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
