S l /L b k M kSale/Leaseback MarketMinnesota Commercial Association of RealtorsMarch 15, 2012CBRECBRECCBBB///BLLB bbRRRkkRCBRECCBSBaBlBeB/BLBB eRbRRRRMRaRrRkReRRMBiBnBnBeBsBoBtBB mRmReRrRcRiRaRlRARsRsRoRRRRRRR oEfEREeEaElEtEoErEsEarch 15, 20CBRECCB
Contact Information
CBRE C
apital
Steve BussExecutive Vice PresidentCBRE – Capital Markets952 924 4618 M
arkets
Fort Parker
Fort ParkerVice PresidentAngelo, Gordon & Co. 212.883.2495
Timm Crowley
Tim CrowleyCo-FounderNet Lease [email protected]
CBRECBRECarkets
FCCCC [email protected] kBeBrBCCCCBsBiBdBeBnBtB, Gordon & Co. [email protected]
Outline
CBRE C
apital
1. Introduction
2. Participants
3. Sale Lease/Back Activity Markets
4. Corporate Motivation for Sale/Leasebacks
5. Typical Lease Structures
6. Role of Credit and Financial Strength g
7. Impact of Real Estate Fundamentals
8. Audience Q&A CBRECBRECarkets
4. Corporate Motivation for Sale/Leasebacks
Typical Lease Structures
Role of Credit and Financial StrengthCBREC g
of Real Estate Fundamentals
ence Q&A CBREC
AG Net Lease FinancingAG Net Lease FinancingMarch�2012CBRECBRECBREG Net Lease FinancinCBRECBREAG Net Lease FinancinMarc 012CBRECBRE
AG�Overview
� ������������ ������������������������������������� !����
� "������������������������#������$��������%����������������������
� &��� '() �#��� ��� ��$������ #��� �!�� �) ������#��� �������������� &���'()�#��� ���* ��$������#����!���)������#����������������
� +���,���������-��.��/���!����$���������$�����%��� ��$�������!�$����"����������0��!�������"�������#������#�1�����+���2����3�/ ����1 ���
$22�Billion�in�Assets�Under�Management�*(as�of�September�30,�2011)
Residential/ Private
HedgedStrategies
2% Cash
PE & Special Situations
PPIP 12%
Residential/Consumer
Debt8%
PrivateEquity
5%
Cash2%
Distressed Securities23%
Corporatee Creditt Reall Estate
Real Estate Debt10%
Credit
* Estimate
Corporate Credit (Leveraged Loans)
15%
Real Estate23%
Credit
Real Estate
CBRECBRECBRE&��� �
� +���,���������-��.��/���!����$���������$�����%��� ��$�� ��!�$����"�������0��!�������"�������#������#�1�����+���2����3� ���CBRECBRE$22BillioninAss derManagement*
(as of S 30, 2011)BBRRRRRBeeeBsssBiiBdddB vvvRaaaaRtttReeeeRHReRRRRRSRtRrRaRRRRRRR2RRRRRRPE & SpecialtionsCBRECBRERBBBRRRRBBBBB2B%BRBeBsBiBdBRCBoBnBsBDBB8B vRaRtReeeRuRiRtRyyyR%RRRRRRR
Angelo,�Gordon�Platform
� 4����������������������������������������$����5
6 �-��"�������#!����$�������7������$�
6 �!��%��������������%����������#��������$���������$������ �
6 �������� #������8�9%�������$����������������%�����������
6 �!�����$!��������8�'%���������������������$����:
6 �������� #������8;%������������������������
6 1��!����$��������������������������%�#��/�����<=1�><=1�
6 :�$��������� ������:(?��$�����������������������������
� @7�$����� ���! �!� �������� ������ ��5@7�$��������!�!�����������������5
6 ��������
6 3�#�������
6 1��!����$�����
� 4��,�������������$�����������������������!��!�������!���������������������������#������������!��!� $�#��������$�����$�����������$!������$����
CBRECBRECBRE6 �������� #������8�9%�������$����������������%�����������
�!�����$!��������8�'%���������������������$����:
���� #������8;%����������������������CBRECBRE����������������������%�#��/�����<=1�><=1�
������:(?��$�����������������������������
� ���! �!� �������� ������ ��CBRECBRE� �� !� �� � ��
�������
6 3�#���
AG�Net�Lease�Realty�Funds
� �-��"����>���� A����"�B�
6 A����������$����5C����� '))D
6 A�����E�58�9)#��������$�##������,��� $������, �
6 A��� ��������
6 8�()#�����������������,���
6 8:�:#���������������������$!����
6 �(������#����
� �-��"����>���� A���FF�"�B�
6 A����������$����5C�� ')�)
6 A�����E�58((�#��������$�##������,��� $������
6 F�������������C�� ')�:
8:�; ���� � � � � � �6 8:�;#���������,��� ����������$�##�����
6 8(9D#���������������������$!������$�##����������$!���
6 ��������#����������
6 &��� 8� %������ �� ���$!����� �����6 &���8�%�����������$!����������
CBRECBRE6 A��� �
�()#�����������������,���
:#���������������������$!���CBRECBRE��#����
����>���� ACBRECBRE���������$����5
A�����E�58((�#��������$�##������,��� $�
6 F�������� ����� C�� ')�:
Illustrative�Transactions
CBRECBRECBRECBRECBRECBRECBRE
Property�and�Tenant�Breakdown
<���������$1���!����
������:G
Region Property�Type
1���!����;G
0��� �)G
-���!�����G
�)G1���!����
��G
0���!����HI�����%�J
<�����$J������;�G
&���$�:'G
����1������:G
<������;9G
0����)G HI�����%�J���� ��G
�
B�������B����$��
'G<�$!���� ��#������
Tenant�Industry
1��$���� >�����
>���H>���;G
=�������B����$��
:G
F31����$��'G
�G �G+������
>�������������"������
�G
"������B����$��
�G
A���B����$����G
+����!���B����$��'�G
� � �
<����J4��������9G
@��$�����(G
�������$����I������;G
>�����;G
�������������B�$/�����
�DG
��##��$���1����$�����1��������)G
9G
����C���:)�')��
CBRECBRECBREBCBCCCCBBB1���!���
;G�)G
RERRERE0���!����%�J
$J;�G
1CBRECBRECBC ������;9G RER %�J
�GBB�������
<�$!�� ��#���
Ten ndustryBRCBRECBRERBBBBBBBBRR>���H>���
:G
�G �G
"����B����
�G�G
NET LEASE HOLDINGS (“NLH”)Single-Tenant, NNN Sale-Leaseback Fund
Founded 1994:St. Louis, MO Headquarters
10Today’s MNCAR Panelist = Tim Crowley (Co-Founder)
CBRECBRESingle-Tenant, NNN Sale-Leaseback FundCBRECBRE
NLH Executive TeamTim Crowley (Co Founder) St Louis University (BA)Tim Crowley - (Co-Founder) St. Louis University (BA)Luke Fouke - (Co-Founder) Yale Univ. (BA); Washington Univ. (MBA)Rob Hill - Princeton University (BA); Pepperdine University (MA)
Lenders Accounting
Tyler Willibrand - St. Louis University (BSBA)
Single Tenant, NNN Real Estate FundLegal
EquityInvestorsg
Enviro.Survey
($)
Engineers
AppraisalsSurvey
CBRECBRECBRECBREy ( y (
Luke Fouke - (Co-Founder) Yale Univ. (BA); Washington Univ. (MBA)b Hill - Princeton University (BA); Pepperdine University (MCBREBBLBRRntingRCBRECBRErand - St. Louis University (BSCBREBRBRBRSingle Tenant, NNBRBCBCBBRREREEquR
NLH Investment CriteriaTransaction Size (Purchase Price)
• $1 million to $10 million
GeographyGeography• Anywhere in USA (past examples plotted) �
Occupancy / Structure / Term• Single-tenant under an absolute triple-net (NNN) lease• [10] – 20 year lease terms (with shorter terms considered)• Annual rental increases (“Bumps”) = Yes; generally 2.0% or CPI
Property Types• Industrial, Warehouse/distribution, Flex/office, Healthcare, Medical, Retail
Tenant Credit ProfileTenant Credit Profile• Generally Sub-Investment Grade or Unrated Companies with Revenue between $10mm - $150mm
CBRECBRETransaction Size (Purchase Price)
million to $10 millioCBREA (past examples plotted)
y / Structure CBRESingle-tenant under an absolute triple-net (NNN) lease• [10] – 20 year lease terms (with shorter terms considered)• Annual rental increases (“Bumps”) = Yes; generally 2 0% EE
Some Past ExamplesMemphis, TNPurchase: $6,000,000
Springfield, MOPurchase: $3,400,000106,000 SF Office/Warehouse120,000 SF Office/Warehouse
Cincinnati, OHPurchase: $3,360,000
Saint Louis, MOPurchase: $2,948,069
84,941 SF Office/Warehouse 9,728 SF Medical Office
NLH Average CapRate @ Purchase = 9.74%
CBRECBRECMemphis, TNPurchase: $6,000,000 R
ringfield, MOse: $3,400,000SF Offi120,000 SF Office/WarehouseCBREC RC RCBRECincinnati, OH
Purchase: $3,360,000
t Lose: $2,948,069
84,941 SF Office/WarehouseC R9,728 SF Medical Office
Sale/Leaseback Activity CBRECBRECCBCBRECCBSBaB LReRaRsReRbRaRcRkRARRR iEtEyECBRECCB
UHG – Optum Campus
CBRE C
apital
Buyer:Angelo Gordon
Seller: Markets
UnitedHealth Group
Square Feet:473,325,
Broker:Jones Lang LaSalle
Sale Price:$50,000,000
Sale Date:December 2011
Location:Eden Prairie, MN
Source: Real Capital Analytics
CBRECBRECarkets
tedHealth Group
RR rEeEFEeEEEE325CBREC R eErE:Es LanCBREC RR PErEiEcEeEE,000,000
Blue Cross Blue Shield
Buyer:: CBRE C
apital
Buyer: W.P. Carey
Seller: Blue Cross Blue Shield M
arkets
Blue Cross Blue Shieldof Minnesota
Square Feet: 1 040 9301,040,930
Broker: CBRE
Sale Price: $150,757,741
Salee Date:Sale Date:January 2012
Location:Eagan, MNEagan, MN
Source: Real Capital Analytics
CBRECBRECarkets
nesota
SRR eEFEeEeEEE930CBREC ,930RRR rE:ECBREC RR rEiEcEeE:E$150,757,741
Cargill – Excelsior Crossings C
CBRE C
apital
Buyer:Hines
Seller: Markets
Cargill
Square Feet:254,915
Broker:CBRE
Sale Price:$69,489,923
Sale Date:December 2011
Location:Hopkins, MN
Source: Real Capital Analytics
CBRECBRECarkets
Cargill
qEuEaEEEEEEEE254,9CBREC BErEoEkEeErE:ECBRECBREC aElEeEEEEEEE69,489,923E
Sale/Leaseback Volume - US
CBRE C
apital
$16.13 $16.00
$18.00
Markets
$10.05
$13.17
$10 00
$12.00
$14.00
olla
rs
$6.23
$9.20
$7.97
$6 00
$8.00
$10.00
In B
illio
ns o
f D
$2.91
$4.27
$3.40 $3.72
$4.69
$2 00
$4.00
$6.00
$0.34
$-
$2.00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Source: Real Capital Analytics
CBRECBRECarkets BRERC
$13.17
$12.00CBRECBREBRC $9.20
$7.97
$6 00CBRECBREBREC 91
$
$3.40 $3 40
$4
$4.0
$6.00
Sale/Leaseback Volume - Minneapolis
CBRE C
apital
$327.76
$275 00
$300.00
$325.00
$350.00
Markets
$206.90
$200.00
$225.00
$250.00
$275.00
Dol
lars
$86 86
$161.22
$101.40
$132.78
$125.00
$150.00
$175.00
In M
illio
ns o
f
$44.60
$86.86 $101.40
$78.94
$55.76
$32.43 $23.72
$35.05
$25 00
$50.00
$75.00
$100.00
$-
$25.00
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Projected 2012
Source: Real Capital Analytics and CBRE
CBRECBRECarkets BRERE200 00
$225.00
$25CBRECBREBRE$
$161.22
01.40
$132.78
25.CBRECBREBRE$44.60
$ 1.40
$55.7
$35 05$35 05
$75.
$100.00
Corporate MotivationCBRECBRECCBCBRECCBCB pRoRrRaRtReRMRoRtRiRRRR nECBRECCB
Benefits�of�Sale�Leaseback�Transactions
� 4���$/�,��� ������������������$��������$��!�!�$!$��%���J����� ������$���%���������!��!���������������
� F�$��#����� "�,����� � F�$��#�����"�,�����
6 -�"3K���$����5B�����������#��/����������������������!���!��()G���!���$�����������#�����J%�$/����#������������$������������
6 A����$���� ����$���������5B�������D* ���#��������� L�@=F3I�
6 -�����$���#���$��������5B�������$�������!�������L��������������!#��������$���$�������������������#����#�����% %��/���������$������������
� ����������������$����!��$������#��/��������!��������������%��
� &��=����$�1!���A����$���J �������������������#������%��������������������%����$��!�������#�����#�������,�����
� 3����� #�������� ����J���# ����������� $������ �� ��$���� 3�����#������������ ���#�����������$����������$����
� -��JI���������J �$!�����#�7�#�#��,����� %������������$��#��� ��H$���������$�����
� @�$������$���������������������������
CBRECBRECBREF�$�� ,
6 -�"3K���$����5B�����������#��/����������������������!���!��()G���!���$����������#�����J%�$/����#������������$���
�$���� ����$���������5B�������D* ���#�� 3I�CBRECBRE#���$��������5B�������$�������!�������L��������������!#����������#����#�����% %��/���������$�������
�������$����!��$������#��/��������!�������� �CBRECBRE����$�1!���A����$���J �������������������#������%��� ������%����$��!�������#�����#�������,�����
Use�of�Proceeds
� I�%�>���$����
� ���������>�����$������H@7��A����$���
� ����!H@7�������A����$���
� "��������H<�����#���=� ���
� <������ �$,���������� <������ �$,���������
� 1 ��!���$"���������������
� =����J��J1���B������ A����$���� �CBRECBRECBRE� ����!H@7�������A����$���
�����H<�����#���=� ���
�$,�������CBRECBRE�$,�������
�����������
1��� ����CBRECBRE�
Typical Lease StructureCBRECBRECCBCBRECCBTByBB aRlRLReRaRsReRSRtRrRRRR rEeECBRECCB
Sale/Leaseback: Components of Value
CBRE C
apital
CorporateTenant/Credit
Markets
LeaseStructure
Real Estate Fundamentals
A il blAvailableMortgage
Debt
CBRECBRECarkets RBCBREC LeaseLea
StructureStrReal Estate Real Estate
FundamentalsFundamentalsCBREC RB
Triple�Net�Lease�Defined
� 1���J�����%�$/������$����#������$����$���$������������������
� 3�����������������$����$����������������� ������������������5
F6 F������$�
6 <��������$�
6 3�7��
� 2� ����$����� ��$����������5
6 �(? ������#
6 "������!��!� ��������* ���������#��������$�%���������$����������7�����������$�
6 ����������%����J��J�������,���#��������$�����$��$������!��������
� �����$����#��!����#�����E��������������������������#���� $�����������
� 1����� �$$����� �))G �� ���� ������ ����� �!��� #���������� ���� ����J���#� 1������$$������))G�� ����������������!���#������������������J���#�����������$������
CBRECBRECBRE6 F��
<������
��CBRECBRE ��$����������5
��!��!� ��������* ���������#��������$�%���������$��� �����CBRECBRE�������%����J��J�������,���#��������$�����$��$������!��������
� �����$����#��!����#�����E��������������������������#���� $�����������
Sale/Leaseback: Typical Terms
CBRE C
apital
Investment Grade Sub-Investment Grade
Lease Term 12-25 years 15-20 years
Markets
Rate Market Rate Below Market to Market
Annual Increase Flat to 2 0% 2 0% to 3 0%Annual Increase Flat to 2.0% 2.0% to 3.0%
Lease Structure Net or Bondable Net Net or Bondable Net
C h if CInvestor Financing Cash, Low Leverage Life Co, CTL CMBS, Bank
Investor’s Type REITs, Pension Funds, Foreign REITs, Single Tenant Funds,PrivatePrivate
Cap Rate 5.5% to 7.5% 8.0% to 11.0%
CBRECBRECarkets CCBRECBREBRCBRECBREC ERate Market Rate Below Market to Market
al Increase 0% o 3 0CBRECCBRECBRECBREBRCBRECBREC Ecrease 0% o 3.0
Structure Net or Bondable Net Net or Bondable Net
ifCBRECCBREBRCBREBRCBREC Envestor Financing Leve Life BS, Ban
I Ts Single Tenant Funds
Role of Credit & Role of Credit & Financial StrengthCBRECBRECCB ooRlReeRRRRRRdddRiiRtttRRCBRECCB oRlReRRRRRRdRiRtRRaRnRcRiRaRlRSRtRrReRnRRRCBRECCB
T ’ S l d Fi i l Hi
Role of Credit and Financial Strength� Tenant’s Sales and Financial History
� Balance Sheet and Income Statement Needed for Past 3 to 5 years� “How Much Leverage/Debt?” and “What are the Profit Margins?”
� Tenant’s Industry Trends, Competitive Dynamics & Customer Concentration%y p y� Track Record of Private Equity Firm or Business Owners’ Equity Investment
Comparative Analysis to Industry Based CompetitorsComparative Analysis to Industry-Based Competitors(Use SIC Code Comparison of Larger Publicly-Traded Competitors)
"HOT BUTTON" PREFERENCES: StatisticFixed Charge Coverage Ratio (FCCR) > 1 25xFixed Charge Coverage Ratio (FCCR) > 1.25xGross Profit Margins (GM %) > 30.0%EBITDA Margins > 10.0%Net Debt / EBITDA (Leverage Ratio) < 4.0xTotal Revenues or Net Sales > $10,000,000Return on Net Assets (RONA) > 25%
CBRECBRE� les and Financi
� ce Sheet and Income Statement Needed for Past 3 to � “How Much Leverage/Debt? “What are the Profit Margins?”enant’s Industr , Comp itive Dynamics & Customer ConcentratCBREp y
ord of Private Equity r Business Owners’ Equity Investment
Comparative Analysis t dust d CompetitorsCBRECompara Analysis t dust d CompetitorsCBREUse SIC Code Comparison rger Publicly-Traded Competitors)BRR"HOT BUTTON" PREFERENCES StatisticRRBR
Real Estate FundamentalsCBRECBRECCBCBRECCBRBeBaB sRtRaRtReRFRuRnRdRaRRR tEaElEsECBRECCB
Impact of Real Estate Fundamentals� Strategic Importance of Property to Tenant’s Business� Demographic Analysis Helps Determine Ability to Re-Tenant Building� Engineering Report & Appraisal Determines Asset Quality and Construction Cost� Analysis of Available Square Feet in the Local Market vs. Building Size� Analysis of Available Square Feet in the Local Market vs. Building Size
NLH Target Opportunity: Building Cost Should Never Exceed Replacement Cost“I t t G d ” “S b I t t G d ”“Investment Grade” “Sub-Investment Grade”
Walgreens = $550/sf on 14,500sf Kele, Inc. = $50/sf on 120,000sfCBRECBRE� Strategic Importance of Property to Tenant’s Business� Demographic Analysis Helps Dete Ability to Re-Tenant Bu
ngineering Report & Appraisal Determines Asset Quality and Constructioalysis of Available Square Feet in the Local Market vs. BuildinCBREvaila Feet Loca uildin
rget Opportu Building Cost Should Never Exceed Replacement CoBRE“I t I t t G d ”CBRE“I tmen nvestm ade”Walg = $550/sf on 14,500sf = $50/sf on 120,0ERE
Q & A CBRECBRECCBCBRECCB QR&RARCBRECCB