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Anlass: Fortbildung für Sachverständige, L.V.S. Hessen

Ort, Datum: Frankfurt/Main, 11.09.2009

Referent: Rainer Reddehase FRICS

September 2001 & 2008 & 2009

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt


Inhalt

1. Vorstellung REAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH

2. 11/09/2001: WTC New York 9/11

3. 15/09/2008: Lehman Brothers: Der Höhepunkt der Finanzmarktkrise

4. Flucht in die Sachwerte? Gold, Aktien

5. Immobilienmärkte

6. Wohnimmobilien in Deutschland

7. 27/09/2009: Bundestagswahl / Schlussgedanken


Inhalt


2. 11/09/2001: WTC New York 9/11







Rainer Reddehase FRICS Rainer Reddehase FRICS Dipl.Dipl.--Betriebswirt (FH), Dipl.Betriebswirt (FH), Dipl.--Immobilienwirt (FWI)Immobilienwirt (FWI)

� Geschäftsführer der REAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH, Königstr. 80, 70173 Stuttgart

� 100 % Gesellschafter / völlig banken- und konzernunabhängig

� Gründung 01. Oktober 2003 als Gesellschaft

� Weitere Firma: REAL ESTATE STUTTGART, Inhaber Rainer Reddehase, Steinenbronn

� Gesamtmitarbeiteranzahl: 20davon Vertrieb: 12 Mitarbeiter / Vertrieb Süddeutschland: 9 Mitarbeiter

� ERFOLG im Bereich Privatisierung: Insgesamt wurden 2008 300 Einheiten verkauft (Wohnungen, Häuser, Bauplätze etc.)


Geschäftsfelder REAL ESTATE STUTTGART


REAL ESTATE STUTTGART REAL ESTATE STUTTGART ––Bundesweite AusrichtungBundesweite Ausrichtung

� Due Diligence – bundesweite Portfolioanalysen / NPL

über 800.000 Wohnungen auf Privatisierbarkeit untersucht

� Privatisierung - Privatisierungsmanagement / -vertrieb Schwerpunkten in: Baden-Württemberg, Bayern, Berlin und Umland

� Consulting - Beratung bei der Vermittlung von Wohnimmobilienpaketen – bundesweit / Vermietung

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PROJEKTE / REFERENZEN

NPLs


Projektbeispiele

München – Konstanz – Ostfildern – Schöneiche – Mannheim - Heidenheim


Inhalt


2. 11/09/2001: WTC New York 9/11




6. Wohnimmobilienmarkt in Deutschland



New York 11.9.2009 – Ground Zero heute


New York 11.9.2001


New York 11.9.2001

2751 Menschen


New York 11.9.2001 – Folgen


New York 11.9.2001 –Folgekosten/Schaden

Der Afghanistan-Krieg der Vereinigten Staaten und ihrer Verbündeten im Jahr 2001 war die erste große militärische Reaktion auf die Terroranschläge am 11. September 2001und stellt somit den ersten Militärschlag im weltweiten Krieg der USA gegen den Terrorismus dar.

1.351 Koalitionssoldaten kamen bisher ums Leben (Stand 31. August 2009). The Guardian: Opfer zwischen 20.000 bis 49.600 Menschen.


New York 11.9.2001 –Folgekosten/Schaden

Spiegel online 19.3.2008: 5 Jahre IRAK: 151.000 getötete Zivilisten / 600 Mrd. US-Dollar Kosten/ Gesamtkosten 4.000 Mrd. US-Dollar

Andere Quellen gehen von 1. Millionen getöteter Menschen aus.

US-Soldaten: Über 4.000 Gefallene. Posttraumatische Stress-Syndrom.

Am 29. Oktober 2008 wurde der Einsatz im Irak beendet.

„Koalition der Willigen“ im Jahr 2003


New York 11.9.2001 – Folgen

10 $: „Werbeprogramm zur Ankurbelung des USA-Tourismus“


New York 11.9.2001

�Gesamtverlust in NY durch Anschläge: 83 Mrd. US-Dollar (Quelle: NYCPCC)

�Gebäudeschaden: 34 Mrd. US-Dollar (davon nicht versichert: 16 Mrd. US-Dollar)

�Verhaltene Expansionspläne einiger Investoren und Reduzierung der belegten Fläche

� Verlust der Büroflächenbestands in Manhattan um ca. 18,5 % (Einschätzung von Jones Lang LaSalle), 31,1 Millionen m² Büroflächen wurden zerstört

� US-Wirtschaft war schon geschwächt, durch das Platzen der Technologieblase („Neuer Markt“)

� Stellenabbau führte zu Rückgang der Büroimmobilieninvestments → Leerstand, sinkende Mieten

�Wirtschaftliche Auswirkungen in Europa verheerender als in den USA

� Senkung des Leitzinses durch die FED nach 11.09.2001


� Aufgrund den wenigen bleibenden Bürogroßflächen in Manhattan blieben nur wenige Großunternehmen, die ihre Flächen verloren hatten, in Downtown

� Anstieg der Quadratmeterpeise für Büroflächen in Manhattan trotz erhöhtem Leerstand

� Fallende Mieten und Angst vor der Arbeit in Hochhäusern

� Niedrigen Zinsen und die Überzeugung von der Sachanlage in wirtschaftlich unbeständigen Zeiten ließen die Preise ansteigen

Quelle: http://etfsuche.de/wp-

content/upload/2009/03/fed-funds-rate.jpg


� Keine Versicherung von Terroraktionen durch die Versicherungsunternehmen; teilweise Vervierfachung der Sachversicherungsbeiträge

� Schnelle Erholung der Märkte und Anstieg der Preise in 2005

→ Anhebung des Leitzinses

� Durch die lange Niedrigzinsphase konnten zahlreiche Menschen in den USA ein Eigenheim finanzieren

� Da die Kreditkonditionen nur wenige Jahre fest und anschließend variabel gestaltet waren, konnten die Kredite durch die Leitzinserhöhung und deren Auswirkung auf die Kreditkonditionen, nicht mehr bedient werden

� Platzen der „Immobilienblase“ in 2007→Beginn der internationalen Finanzmarktkrise



Inhalt


2. 11/09/2001: WTC New York 9/11







2008


�15. September 2008 - Die dritte Welle der Finanzkrise

�Sub-Primes können von Schuldnern nicht bedient werden

�Die amerikanische Investmentbank Lehman Brothersverzeichnet einen Verlust in Höhe von 3,9 Mrd. US-Dollar (nach Abschreibung von 5,6 Mrd. $) (11.9.09)

�Lehman-Aktie verlor 46 % an einem Tag (89 % innerhalb eines Jahres)

�Parallel AIG-Versicherungskonzern (CDS Credit Default Swaps): minus 30 % an einem Tag

� Notenbanken und die US-Regierung übernahmen nach der Rettung von Fannie Mae und Freddie Mac keine weiteren Garantien: Insolvenz der Investmentbank

�Andere Investmentbanken wurden zu Geschäftsbanken


�Stärkster Zusammenbruch des Dow Jones an einem Tag seit dem 11.09.2001

�Weltweit werden Rettungspakete von den Regierungen gestartet, um weitere Großpleiten zu vermeiden

�„Kernschmelze des Bankensystems“ & „Kernschmelze des Weltfinanzsystems“stand bevor:

�Die Weltwirtschaftskrise erreichte ihren (einen?) Höhepunkt und schwappte in die Realwirtschaft über


Das Drama um die Hypo Real Estate Der Münchner Immobilienfinanzierer Hypo Real Estate (HRE) kämpft ums Überleben. N24.de dokumentiert das Drama um den mächtigen aber weitgehend unbekannten DAX-Konzern.28. September: Durch einen Vorabbericht der "Financial Times Deutschland" wird an einem Sonntag bekannt, dass der Hypo Real Estate wegen massiver Liquiditätsprobleme ein Zusammenbruch droht und seit Tagen Rettungsbemühungen laufen. 29. September: In der Nacht zum Montag erzielen Bundesregierung und Finanzbranche eine grundsätzliche Einigung zur Rettung der HRE. Es geht um einen kurzfristigen Kredit von 15 Milliarden Euro von den Banken und weiteren 20 Milliarden von der Bundesbank, die bis ins zweite Halbjahr 2009 reichen sollen. Die Kredite sind durch Bürgschaften abgesichert, von denen der Bund mit rund 26,5 Milliarden die Hauptlast trägt. Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) spricht hartnäckig von einer "geordneten Abwicklung" der HRE als letztliches Ziel. Die Bank betont dagegen, sie sehe ihren Fortbestand mit den Finanzierungszusagen als gesichert an. Die HRE-Aktie bricht um 73,91 Prozent auf 3,52 Euro ein. 30. September: Es wird bekannt, dass die HRE als Folge des Rettungsplans zerschlagen werden kann. Laut Bundesbank und der Finanz-Aufsicht BaFin werden Aktien der vier Banktöchter der HRE- Holding als Sicherheit an die Kreditgeber abgetreten. Außerdem hinterlegt sie Forderungen und Papiere im Nominalwert von 42 Milliarden Euro und sagt zu, sich von Finanzierungen von 50 Milliarden Euro zu trennen. Die HRE-Aktie erholt sich um 17,90 Prozent auf 4,15 Euro. 1. Oktober: Das Bundesfinanzministerium stellt klar, das Ziel des Rettungspakets sei die Fortführung der HRE und nicht ihre Liquidation. Die HRE hatte kritisiert, dass die Stabilisierung der Lage durch die Abwicklungs-Szenarien der vorangegangenen Tage erschwert werde.2. Oktober: Die Finanzbranche feilscht bei einer weiteren Sitzung, die bis tief in die Nacht geht, über die Aufteilung der Lasten der Ausfallbürgschaften. Nach Informationen der "Welt" droht eine Insolvenz spätestens am Montag, wenn es keine Einigung gibt. 3. Oktober: Die Banken und Versicherungen einigen sich am frühen Morgen auf die Aufteilung der Bürgschaften. Die Rettung der HRE gilt allgemein als gesichert. Die Aktie schießt um 41,43 Prozent auf 7,51 Euro hoch. 4. Oktober: Die "Welt am Sonntag" berichtet, die Deutsche Bank habe bei einer Prüfung festgestellt, dass die HRE kurzfristig deutlich mehr Geld brauche als bisher bekannt. Wenig später gibt die HRE bekannt, dass das Rettungspaket gescheitert ist, weil die Banken ihre Kreditzusage zurückgenommen haben. 5. Oktober: Bundesregierung und Finanzbranche machen einen neuen Anlauf zur Rettung der HRE. Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) zeigt sich fest entschlossen, die Zukunft des Konzerns zu sichern, um eine Schieflage des gesamten Finanzsystems zu verhindern. Am späten Sonntagabend teilt das Bundesfinanzministerium mit, das Rettungspaket für Hypo Real Estate sei unter Beteiligung von Banken und Sparkassen auf insgesamt 50 Milliarden Euro aufgestockt worden. Der Weiterbetrieb der Immobilienbank sei damit zunächst gesichert.

Hypo REAL ESTATE


Auswirkungen auf den deutschen und internationalen Immobilienmarkt:

� Der Markt für spekulatives Handeln mit Immobilien ist eingebrochen / Rückabwicklungen

� Börsennotierte Immobilienunternehmen mussten massive Kurseinbrüche hinnehmen / Prolongationen 2009??? IFRS-Bewertungen??? Folgt nach Level One nun Level 2?

� Große Transaktionen finden derzeit nicht statt, da die Geldgeber für das Fremdkapital nicht mehr existieren (Abbruch TLG-Verkauf / Letzter Großdeal: LEG NRW, knapp 100.000 WE)

� Immobilien verlieren neben den USA auch in Europa an Wert; in Staaten wie z.B. GB, Spanien, gab es massive Preiseinbrüche / Deutschland: Einbrüche im Gewerbebereich

� Aufstellung von Loan-Käufern auch in Deutschland

� Vorübergehende Schließung von Offenen Immobilienfonds / Mittelabfluss


Auswirkungen auf andere Branchen und die Realwirtschaft

� Betroffen sind besonders die Autoindustrie und die Maschinenbaubranche → Auftragsrückgänge, Kurzarbeit, Stellenabbau (Abwrackprämie 5 Mrd. € => Bumerang 2010, 2011???)

� Kreditkartenkredite und Konsumentenkredite können nicht zurückgezahlt werden → restriktive Vergabe und Teuerung

� Bankenkonsolidierungen und im Zuge dessen Stellenabbau

� Einbruch der Kreditvergaben an Unternehmen / Rating verteuert Unternehmensfinanzierung

�Zurückstellen von Investitionen und Zurückhaltung in vielen Branchen aufgrund der Rezession

�„Globalisierung schlägt in allen Richtungen“ /Die meisten Institute sagen heute einen Rückgang des BIP in 2009 um 6% voraus (Baden-Württemberg: minus 8 %, Hamburg minus 7%)

�„Schlimmste Wirtschaftskrise der Bundesrepublik Deutschland“

�Aktien? „Erwartungsblase“? aufgrund des ansteigenden DAX in den letzten drei Monaten


� Rezession ist in Deutschland und den USA sowie in weiteren Industrieländern angekommen

�PIGS-Staaten: Portugal, Italien, Irland, Griechenland, Spanien ???? Staatsverschuldung?

�Österreich – Ost-Arrangement?

� Exportnachfrage und Investitionen sind stark eingebrochen, Konsumnachfrage hat sich leicht verbessert und wirkt stabilisierend

�Maßnahmenpakete und Konjunkturprogramme der Regierungen dämpfen die wirtschaftliche Schwäche, werden aber nicht ausreichen, um die Rezession zu stoppen

�Kurzarbeitsgeld in Deutschland auf 18 Monate verlängert

�Renaissance von John Maynard Keynes = nachfrageorientierte Wirtschaftspolitik

� Deutlicher Rückgang der wichtigen Rohstoffpreise schwächte Inflation 2009 in Deutschland ab




2009

Die Angst vor der Entlassungswelle nach der Wahl



2009

Erste positive Zeichen??? Wirtschaft wächst wieder – Börse derzeit positiv

DAX 10/2008 bis 9/2009


Inhalt


2. 11/09/2001: WTC New York 9/11







Entwicklung der Goldpreise

� Der Preis für das Edelmetall war durch Verkäufe der Hedge-Fonds nach Rekordpreisen im März 2008, die durch den Abstoß ihrer Rohstoffreserven die Verlust ausgleichen mussten, gesunken

� Privatanleger suchen Schutz vor den Turbulenzen an den Finanzmärkten →Nachfrageanstieg um 121 % Ende November 2008, weiterer Preisanstieg

� Korrelation zwischen Goldpreis und staatlichem Kreditausfallrisiko

� Lange Lieferfristen besonders für Investmentbarren aufgrund der hohen Nachfrage

�Während ExpoReal 2008 standen Kunden in Stuttgart Schlange, um Gold zu kaufen!

� (bewusste, künstliche Verknappung???)

Flucht in die Sachwerte? Gold


� Probleme mit der sicheren Lagerung, der Versicherung und dem Transport wirft Gold als Anlagegut auf

� Gold gilt nach wie vor als Inflationsschutz

� Die nachgewiesene Korrelation von Goldpreis und $-Kurs ist durch die verstärkte Nachfrage von Investoren außer Kraft gesetzt worden (www.edelmetalle.fondsdiscount.de)

Quelle: http://tool.boerse.de/index.php?WKN=030100&zeitraum=12&typ=1 / 10 Jahresverlauf - Gold




Quelle: http://www.finanzen.net/rohstoffe/goldpreis



Quelle: http://www.finanzen.net/rohstoffe/goldpreis



Quelle: http://www.finanzen.net/nachricht/Jetzt_koennte_es_beim_Goldpreis_ungemuetlich_werden-668267

Jetzt könnte es beim Goldpreis ungemütlich werden (10.09.2009)Der Anstieg des Goldpreises überrascht, schließlich deuteten die Jahreshochs wichtiger Aktienindizes auf keine ausgeprägte Risikoaversion hin. Quelle: Creativ CollectionVon Jörg Bernhard

Mittlerweile wissen wir, dass ein Großteil der Kursrally in Richtung 1.000 Dollar auf das De-Hedging-Programm des weltgrößten Goldproduzenten Barrick Gold zurückzuführen war. Vom 1. Juli bis 7. September kaufte die Gesellschaft 2,4 Mio. Unzen des gelben Edelmetalls zurück, um in den Jahren zuvor aufgebaute Hedge-Positionen wieder abzubauen. Diese Menge entspricht immerhin einem Sechstel der weltweiten Goldminenproduktion. Weitere Absicherungstransaktionen im Umfang von drei Mio. Unzen sollen noch aufgelöst werden, allerdings über einen deutlich längeren Zeitraum. Die Sorge, dass der Goldpreis auf kurze Sicht einbrechen könnte, ist somit nicht von der Hand zu weisen, schließlich wird ein großer Käufer als Kurstreiber ausfallen. Der Trend zum De-Hedging ist übrigens in der gesamten Goldbranche zu beobachten. Laut einem Analysten von RBS sei das globale Hedgingbuch der Goldproduzenten von 103 Mio. Unzen im dritten Quartal 2001 auf mittlerweile 14,7 Mio. Unzen abgebaut worden. Auf lange Sicht spricht diese Entwicklung jedoch eindeutig für das gelbe Edelmetall, da die Firmen ihre Hedgepositionen natürlich vor allem aus einem Grund auflösen: Sie erwarten stark steigende Preise und möchten daran in vollem Umfang partizipieren. Ein nachhaltiges Überwinden der Marke von 1.000 Dollar scheint vor diesem Hintergrund ein außerordentlich schwieriges Unterfangen zu werden. Bislang verhinderte der schwache Dollar ein markantes Absacken. Sollte dieser Unterstützungsfaktor aber wegfallen, dürfte beim Goldpreis höchstwahrscheinlich eine markante Korrektur erfolgen. Spannend bleibt die Situation in den kommenden Tage und Wochen auf jeden Fall.


Flucht in die Sachwerte? Aktien

Vergleich DAX - 10 Jahre und 3 Jahre

DAX 10/2006 bis 9/2009 (3 Jahre)DAX 10/1999 bis 9/2009 (10 Jahre)


Inhalt


2. 11/09/2001: WTC New York 9/11







Immobilienmarkt USA


Immobilienmarkt UK


Immobilienmarkt D


Immobilienmarkt D


Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland

� Büroimmobilienmärkte werden durch die zeitverzögerte Wirkung von allgemeiner Konjunktur auf den Immobilienmarkt weiter einbrechen: historische Werte werden in 2009 f. erwartet

� Zunehmend Mietermarkt

� Preise in den 1A-Lagen gehen zurück → Leerstände in den Randlagen und Anstieg der Renditen (höheres Risiko)

� Einzelhandelsimmobilien: Expansionspläne sind verhalten, stark fremdkapitalfinanzierte Projekte werden nicht ausgeführt

� Stabile Nachfrage in den 1A-Lagen deutscher Großstädte

� Fachmarktzentren und Shopping-Center verdrängen die Kaufhäuser

� Discounterbranche profitiert von Verunsicherungen der Konsumenten in Krisenzeiten

� Restriktives Finanzierungsvorgehen der Banken belasten des Investment (40 % EK)


Inhalt


2. 11/09/2001: WTC New York 9/11







Wohnimmobilienmarkt in Deutschland

� 20 % Einbruch bei den Neubauaktivitäten (ifo-Institut), Rückgang bei Sanierung und Modernisierung (neue Förderprogramme?)

� Preise fallen in Deutschland deutlich weniger stark als in europäischen Ländern wie Spanien oder Irland – in stabilen Regionen ist mit Preisanstiegen zu rechnen

� Geringes Vertrauen in die indirekten Anlageformen mehr → Direktinvestments

� In wirtschaftsstarken Regionen wie München, Frankfurt oder Stuttgart werden von Investoren Direktanlagen weiterhin nachgefragt

�Wohnimmobilientransaktionen werden laut DEGI zunehmen → höchste Rendite bei Wohnimmobilien in den nächsten Jahren erwartet (kleine Renditevolatilität und stabile Wohnortwahl in Deutschland)

� Versicherungen, Fonds und spezielle ausländische Investoren holen verstärkt Wohnimmobilien in ihre Portfolios


� Anreize für Immobilien als Direktinvestition / Renaissance der Wohn-Immobilie 2009

� Misstrauen gegenüber anderen Anlagearten (Aktien, Aktienfonds, Zertifikate etc.) �Indirekte Anlage: offene Immobilienfonds geschlossen / G-Reit- Phantasie verpufft / Immo-AG???� Immobilie = Sachwert = Inflationsschutz / Gefahr der erhöhten Inflation???�Inflation hilft bei Tilgung der Bankverbindlichkeiten�=> Rückkehr der Kapitalanleger � Keine Abgeltungssteuer (2009) / Spekulationssteuer nach 10 Jahren entfällt � Förderung durch Wohn-Riester� KFW-Programme


� Anreize für Immobilien als Direktinvestition / Renaissance der Wohn-Immobilie 2009

�Niedrigste Finanzierungskonditionen bei vorhandenen Eigenkapital (Beispiel 11.9.2009)

� Heute so aktuell wie nie: LAGE, LAGE, LAGE (Demographie, Leerstandsrisiko, Nachhaltigkeit, Revitalisierung von Bestandsimmobilien) + Vertrauen, Vertrauen, Vertrauen


Inhalt


2. 11/09/2001: WTC New York 9/11







�Anleger / Investoren stark verunsichert. Festanlagen sinken. Wohin mit den Geld? Gold?

Jahresendrallye Aktien oder Einbrurch 2009? Abgeltungssteuervermeidung?

� Angst vor Deflation? Angst vor Inflation? Hyperinflation?

� Stabilität Pakistan? BRICS? USA?

�Staatsverschuldung – weltweit?

�EU? PIGS, Osteuropa?

� Hoffnung in US-„Change“-Programm und weltweite Konjunkturprogramme gerechtfertigt?

�Auslauf Kurzarbeit?

�Einbruch Automarkt nach Auslauf Umweltprämie?

�Deutschland dennoch besser aufgestellt als viele Boomregionen der letzten Jahre!

�=> Krise als Chance nutzen!

Schlussgedanken


� „Schlimmste Wirtschaftskrise der Bundesrepublik Deutschland“!

� V- oder L-Verlauf? Oder W-Verlauf?

� Dominoeffekt der Branchen: Banken, Auto, Chemie, Medien, Stahl, Reedereien, Bau,

Hightech-Branchen u.a. und das weltweit!

�Wie oft lässt sich „Holzmann“-Rettung wiederholen??? „too big to fail?“

�Hypo Real Estate, Opel?

�Staat und Länder haben zwar bei eigenen Banken versagt.

�Staat und Länder haben aber weitgehend richtig gehandelt während Krise.

�Kater kommt noch! (Umweltprämie, Konjunkturprogramme, Kurzarbeit, Verschuldung etc.)

�Bundestagswahl 2009 - „Regierung will Wahltag überstehen!“

�Und was kommt dann???

Schlussgedanken


�WTC 11. September 2001 - expansive Geldpolitik

�Lehman Brothers 15. September 2008 - expansive Geldpolitik

�„Feuer mit Feuer bekämpfen?“ Zuviel Liquidität im Markt!

�Bundestagswahl 27. September 2009 - Geld- oder Fiskalpolitik???

�Welche Konstellation führt Deutschland bzw. Europa am besten aus der Krise?

�Vermeidung von Protektionismus verkürzt Krise!

�Nach der Krise ist vor der Krise??? New Deal?

�„Et hät noch immer jut gegangen!"

Schlussgedanken


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Rainer Reddehase FRICS

REAL ESTATE STUTTGARTChartered Surveyors GmbHKönigstr. 80, 70173 Stuttgart

Tel. 0711 / 222 946-35Fax 0711 / 222 946-31office@Real-Estate-Stuttgart.dewww.Real-Estate-Stuttgart.de

Disclaimer: Diskussionspapier / nicht zur Veröffentlichung bestimmt / Angaben ohne Gewähr / Bild- und Quellenangaben nicht vollständig


Ich freue mich auf ein Wiedersehen!

ExpoReal: Stand A1.130 (IVD-Stand)

Date post:	26-Sep-2020
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