of 85
7/23/2019 to ana.pdf
1/85
KESAN-KESAN TERHADAP SOSIO-EKONOMI DARIPADA BANGUNAN
TERBIAR
NORMA BINTI ZAKARIYA @ DAUD
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
7/23/2019 to ana.pdf
2/85
2
NOTES : * If the thesis is CONFIDENTAL or RESTRICTED, please attach with the letter fromthe organization with period and reasons for confidentiality or restriction.
DECLARATION OF THESIS / UNDERGRADUATE PROJECT PAPER AND COPYRIGHT
Authors full name : NORMA BINTI ZAKARIYA @ DAUD
Date of birth : 23 OCTOBER 1988
Title : KESAN-KESAN TERHADAP SOSIO-EKONOMI DARIPADA BANGUNAN TERBIAR
Academic Session : SEM 2 2011/2012
I declare that this thesis is classified as:
CONFIDENTIAL (Contains confidential information under the Official SecretAct 1972)*
RESTRICTED (Contain restricted information as specifiedby theorganization were research was done)*
OPEN ACCESS I agree that my thesis to be publish as online open access(full text)
I acknowledged that Universiti Teknologi Malaysia reserves the right as follows:
1.
The thesis is the property of Universiti Teknologi Malaysia.2.
The Library of Universiti Teknologi Malaysia has the right to make copies for the purpose
of research only.
3. The Library has the right to make copies of the thesis for academic exchange.
Certified by:
___________________________ ______________________________
SIGNATURE SIGNATURE OF SUPERVISOR
____________________________ ______________________________
(NEW IC NO. /PASSPORT NO.) NAME OF SUPERVISOR
Date : Date :
PSZ 19:16 (Pind.1/07)
UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA
881023115496 DR KHAIRULZAN BIN YAHYA
7/23/2019 to ana.pdf
3/85
Saya akui bahawa saya telah membaca laporan ini dan pada pandangan saya
laporan ini adalah memadai dari skop dan kualiti untuk tujuan penganugerahan
Ijazah Sarjana Muda Kejuruteraan Awam
Tandatangan : .............................................................
Nama Penyelia : DR KHAIRULZAN BIN YAHYA
Tarikh : 29 JUN 2012
7/23/2019 to ana.pdf
4/85
KESAN-KESAN TERHADAP SOSIO-EKONOMI DARIPADA BANGUNAN
TERBIAR
NORMA BINTI ZAKARIYA @ DAUD
Laporan dikemukakan sebagai memenuhi sebahagian daripada syarat
penganugerahan Ijazah Sarjana Muda Kejuruteraan Awam
Fakulti Kejuruteraan Awam
Universiti Teknologi Malaysia
JUN 2012
7/23/2019 to ana.pdf
5/85
ii
Saya akui bahawa laporan ini adalah hasil saya sendiri kecuali ringkasan
yang tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya.
Tandatangan : ............................................................
Nama Penulis : NORMA BINTI ZAKARIYA @ DAUD
Tarikh : 29 JUN 2012
7/23/2019 to ana.pdf
6/85
iii
DEDIKASI
Teristimewa Buat;
Bonda dan ayahanda yang tersayang- Gayah Binti Embong dan Allahyarham
Zakariya @ Daud Bin Ismail. Terima kasih di atas doa, pengorbanan dan kasih
sayang yang kalian curahkan,
Adik beradik yang amat dikasihi.
Dengan doa agar berjaya didalam apa jua yang dilakukan
Yang Diingati,
Rakan-rakan seperjuangan,
Nurul Nadhirah, Rozi, Amalina Nadirah, Nur Najihah
Terima kasih di atas segala galakan dan dorongan selama kita bersama
Semoga kita mencapai segala yang kita hajati,
Di dunia dan di akhirat.
7/23/2019 to ana.pdf
7/85
iv
PENGHARGAAN
Pertama sekali, Alhamdulillah, syukur kehadrat Ilahi kerana dengan limpah
dan kurniaNYA dapat jua saya siapkan laporan Projek Sarjana Muda (PSM) ini
bagi menyempurnakan pengajian di peringkat ijazah sarjana muda di Universiti
Teknologi Malaysia.
Ucapan terima kasih yang tidak terhingga kepada Dr Khairulzan bin
Yahya sebagai penyelia yang telah banyak memberi tunjuk ajar, dorongan,
sokongan dan bantuan dalam menyiapkan Projek Sarjana Muda ini. Tidak lupa juga
buat ibu dan arwah bapa serta adik-beradik yang telah banyak berkorban dan
memberi dorongan dan kasih sayang yang tidak berbelah bagi. Berkat doa dan
sokongan mereka memberi semangat kepada saya dalam menyiapkan laporan ini
dengan jayanya.
Saya juga ingin merakamkan jutaan terima kasih kepada responden-
responden yang telah memberi kerjasama dengan baik dan sanggup meluangkan
masa bagi menjawab borang soal selidik dan membantu mencapai objektif kajian
yang saya jalankan ini. Saya juga amat menghargai jasa baik rakan-rakan sekelas
(4SAW/04) di atas sokongan dan bantuan yang diberikan.
Akhir kata, jutaan terima kasih sekali lagi diucapkan atas segalanya, tanpa
kehadiran dan sokongan daripada semua pihak yang di atas tidak mungkin
laporan ini dapat dihasilkan. Semoga kita semua berada di dalam lindunganNya.
7/23/2019 to ana.pdf
8/85
v
ABSTRACT
Abandonment was defined as having occurred in structures when the landlord
no longer paid for services to the building and when taxes and mortgages went
unpaid. Many problems arise from an abandoned building includes either problem in
terms of social, economic and environmental. Therefore, a study was conducted in
order to investigate the socio-economic impact of abandoned building by determine
the factors and impacts related to the study. The study was carried out using literature
and analytical method where the questionnaires have been distributed to the
respondent. The data collected were analyses using mean index method to obtain the
importance level of factors and impacts of abandoned building. The result of this
study indicates that the major factor of building abandonment is management
problem such as financial management problem faced by the developers. Meanwhile,
the major impact of the building abandonement is detrimental to many partiesincluding land owners, contractors and developers. Further analysis of the
questionnaires reveal that there are a few measures can be taken to overcome the
negative impacts of abandoned building.
7/23/2019 to ana.pdf
9/85
vi
ABSTRAK
Peninggalan ditakrifkan sebagai telah berlaku terhadap struktur apabila
pemilik struktur tersebut tidak lagi membayar untuk perkhidmatan bangunan dan
apabila cukai dan gadai janji tidak lagi dibayar oleh pemilik bangunan tersebut.
Banyak masalah timbul dari kewujudan bangunan terbiar termasuk sama ada
masalah dari segi sosial, ekonomi dan alam sekitar. Oleh itu, satu kajian telah
dijalankan untuk menyiasat kesan sosio-ekonomi bangunan terbiar dengan
menentukan faktor-faktor dan kesan-kesan yang berkaitan dengan kajian. Kajian ini
dijalankan menggunakan pembacaan sastera dan kaedah analisis di mana soal selidik
telah diedarkan kepada responden. Data yang dikumpul dianalisis dengan
menggunakan kaedah min indeks untuk mendapatkan faktor dan impak bangunan
terbiar yang penting. Hasil kajian ini menunjukkan bahawa faktor utama yang
menyebabkan bangunan terbiar adalah masalah pengurusan seperti masalahpengurusan kewangan yang dihadapi oleh pemaju. Sementara itu, kesan yang utama
daripada kewujudan bangunan terbiar adalah menjejaskan banyak pihak termasuk
pemilik tanah, kontraktor dan pemaju. Analisis lanjut soal selidik menunjukkan
bahawa terdapat beberapa langkah yang boleh diambil untuk mengatasi kesan negatif
bangunan yang ditinggalkan.
7/23/2019 to ana.pdf
10/85
vii
KANDUNGAN
BAB
1
2
TAJUK
TAJUK
PENGESAHAN PENULIS
DEDIKASI
PENGHARGAAN
ABSTRACT
ABSTRAK
KANDUNGAN
SENARAI JADUAL
SENARAI RAJAH
SENARAI LAMPIRAN
PENGENALAN
1.1 Pengenalan
1.2 Latar Belakang Kajian
1.3 Kenyataan Masalah
1.4 Objektif Kajian
1.5 Skop Kajian
1.6 Kepentingan Kajian
KAJIAN LITERATUR
2.1 Definisi Bangunan Terbiar
2.2 Statistik Bangunan Terbiar
2.2 Jenis Bangunan Terbiar
2.3 Faktor-faktor Peninggalan Bangunan
2.4 Kesan-Kesan Daripada Bangunan Terbiar
2.5 Penyelesaian Masalah Bangunan Terbiar
MUKASURAT
i
ii
iii
iv
v
vi
vii
x
xi
xiii
1
2
2
4
4
5
6
9
12
12
19
23
7/23/2019 to ana.pdf
11/85
viii
3
4
5
METODOLOGI KAJIAN
3.1 Pengenalan
3.2 Peringkat Pertama - Latar Belakang Kajian
3.3 Peringkat KeduaKajian Literatur
3.4 Peringkat Ketiga - Pengumpulan Data
3.5 Peringkat Keempat - Analisis Data
ANALISA DATA DAN KEPUTUSAN
4.1 Pengenalan
4.2 Lokasi Bangunan Terbiar
4.3 Latar Belakang Responden
4.4 Kesedaran sosial responden terhadap kewujudan
bangunan terbiar.
4.5 Pandangan Responden Mengenai Kesan-Kesan
Terhadap Sosial Dan Ekonomi Daripada
Bangunan Terbiar.
4.5.1 Faktor-faktor yang menyebabkan
bangunan terbiar.
4.5.2 Kesan-kesan negatif daripada bangunan
terbiar.
4.5.3 Langkah-langkah untuk mengatasi kesan-
kesan negatif daripada bangunan terbiar.
KESIMPULAN DAN CADANGAN
5.1 Pendahuluan
5.2 Kesimpulan
5.2.1 Faktor-faktor dan kesan-kesan bangunan
yang terbiar dari segi sosio-ekonomi.
5.2.2 Tahap persepsi mengenai faktor dan kesan
bangunan yang ditinggalkan berdasarkan
persepsi daripada responden.
5.2.3 Langkah-langkah bagi mengatasi kesan-
kesan negatif daripada bangunan terbiar
25
27
27
27
28
30
31
38
43
45
46
49
52
55
55
56
56
57
7/23/2019 to ana.pdf
12/85
ix
5.3 Cadangan
RUJUKAN
LAMPIRAN
LAMPIRAN A
LAMPIRAN B
LAMPIRAN C
LAMPIRAN D
LAMPIRAN E
LAMPIRAN F
58
59
61
62
63
64
65
66
7/23/2019 to ana.pdf
13/85
x
SENARAI JADUAL
NOMBOR
RAJAH
2.1
2.2.1
2.2.2
2.3
2.4
2.5
TAJUK
Takrifan undang-undang hartanah terbiar.
Statistik Projek Perumahan Terbengkalai -
Perancangan Awal Pemulihan (Dalam Perniagaan
Pencarian Pemaju Penyelamat)
(1990 Tahun Sehingga 15 November 2011)
Sebab-sebab Projek Terbengkalai Dibuang Dari
Senarai Terbengkalai (Dari tahun 1990 sehingga
15 2011 Oktober).
Jenis hartanah terbiar dan pencetus peninggalan
oleh Mallach (2006).
Kesan-kesan bangunan ditinggalkan oleh Carrero
(2009).
Program pemulihan perumahan terbengkalai
(PPT).
MUKASURAT
7
9
11
16
19
24
7/23/2019 to ana.pdf
14/85
xi
SENARAI RAJAH
NOMBOR
RAJAH
2.3
3.1
4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.2.4
4.2.5
4.2.6
4.2.7
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
4.4
TAJUK
Faktor-faktor pengabaian projek perumahan oleh
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
(KPKT).
Peringkat-peringkat metodologi untuk
penyelidikan.
Keadaan persekitaran bangunan Kemayan City
yang terbiar dan tidak diselenggara.
Lokasi bangunan Kemayan City.
Ilustrasi pereka untuk bangunan B8 Mall.
Keadaan struktur bangunan Kemayan City yang
mengalami kerosakkan.
Serpihan kaca berselarakkan di lantai bahagian
luar bangunan Kemayan City.
Keadaan di dalam bangunan Kemayan City yang
kotor dan ditumbuhi lumut.
Lokasi bangunan Kemayan City yang
bersebelahan dengan jalan raya dan tidak dipagar.
Peratus responden (%) mengikut umur.
Peratus responden (%) mengikut jantina.
Peratus responden (%) mengikut bangsa.
Peratus responden (%) mengikut jenis pekerjaan
atau jawatan.
Kesedaran sosial responden terhadap kewujudan
bangunan terbiar.
MUKASURAT
14
26
31
32
33
35
36
36
37
39
40
41
42
43
7/23/2019 to ana.pdf
15/85
xii
4.5.1.1
4.5.1.2
4.5.2.1
4.5.2.2
4.5.3.1
4.5.3.2
Faktor-faktor yang menyebabkan bangunan
terbiar.
Masalah kewangan yang dihadapi oleh pemaju.
Kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar.
Merugikan banyak pihak termasuk pemilik tanah,
kontraktor dan pemaju.
Langkah-langkah untuk mengatasi kesan-kesan
negatif daripada bangunan terbiar.
Langkah-langkah untuk mengatasi kesan-kesan
negatif daripada bangunan terbiar.
47
48
50
51
53
54
7/23/2019 to ana.pdf
16/85
xiii
SENARAI LAMPIRAN
LAMPIRAN
A
B
C
D
E
F
TAJUK
Bahagian A: Latar Belakang Responden
Bahagian B: Kesedaran Sosial Responden
Terhadap Kewujudan Bangunan Terbiar
Bahagian C: Pandangan Responden Mengenai
Kesan-Kesan Terhadap Sosial Dan Ekonomi
Daripada Bangunan Terbiar
Bahagian C: Pandangan Responden Mengenai
Kesan-Kesan Terhadap Sosial Dan Ekonomi
Daripada Bangunan Terbiar
Bahagian C: Pandangan Responden Mengenai
Kesan-Kesan Terhadap Sosial Dan Ekonomi
Daripada Bangunan Terbiar
Borang Soal Selidik
MUKASURAT
61
62
63
64
65
66
7/23/2019 to ana.pdf
17/85
1
BAB 1
PENGENALAN
1.1 Pengenalan
Pada era globalisasi ini, pembangunan yang pesat sedang dijalankan di
seluruh negara untuk menyediakan kemudahan yang selaras dengan perkembangan
teknologi semasa. Antara pembangunan yang dijalankan adalah pembinaan bangunan
untuk kediaman, bukan kediaman, kemudahan sosial dan infrastruktur. Pembangunan
ini dijalankan bagi memenuhi keperluan penduduk di kawasan bandar atau luar
bandar. Industri pembinaan ini melibatkan pelaburan yang tinggi sama ada dari
sektor swasta atau sektor awam.
Walaupun teknologi dalam industri pembinaan seperti Sistem Bangunan
Berindustri (IBS) dan Indeks Bangunan Hijau (GBI) sedang pesat diaplikasikan
dalam industri pembinaan, tetapi industri ini masih tidak dapat mengawal kehadiran
bangunan yang terbiar di Malaysia. Bangunan terbiar ini mempunyai kesan negatif
ke atas manfaat sosial dan ekonomi kepada masyarakat tempatan atau kepada sektor
awam dan swasta. Kewujudan bangunan terbiar bukan sahaja mengakibatkan
kerugian kepada pelbagai pihak, malah mengancam keselamatan penduduk yang
tinggal di kawasan berhampiran bangunan tersebut.
7/23/2019 to ana.pdf
18/85
2
1.2 Latar Belakang Kajian
Isu bangunan terbiar dipandang serius oleh masyarakat sehingga dibahaskan
di Parlimen Kedua Belas pada tahun 2010. Berdasarkan laporan daripada TimbalanMenteri Wilayah Persekutuan dan Kesejahteraan Bandar, Datuk Saravanan a/l
Murugan berkata bahawa sejak tahun 2003 sejumlah 318 bangunan usang dan terbiar
telah dikenal pasti oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) di Wilayah
Persekutuan sahaja. Jumlah bangunan yang ditinggalkan adalah sebahagian daripada
jumlah bangunan yang terbengkalai dan terbiar di Malaysia pada masa ini.
Bangunan terbiar ini meliputi bangunan kediaman seperti projek perumahanterbengkalai, bangunan komersial seperti kompleks membeli-belah, bangunan
industri seperti kilang-kilang yang tidak digunakan lagi dan jenis struktur yang lain.
Terdapat beberapa cara untuk mengatasi masalah ini yang merupakan pemulihan dan
perobohan bangunan yang ditinggalkan. Pemulihan bangunan terbengkalai adalah
langkah-langkah yang diambil semula untuk mengurangkan kesan sosio-ekonomi
tetapi tidak semua bangunan yang ditinggalkan boleh dipulihkan. Keadaan bangunan
perlu memenuhi spesifikasi yang berkaitan dengan proses pemulihan untuk
mengelakkan sebarang kemungkinan di masa depan.
1.3 Kenyataan Masalah
Kehadiran bangunan terbiar telah mengakibatkan masalah sosial di kalangan
penduduk di kawasan itu. Masalah ini telah menyebabkan kebimbangan kepadapenduduk setempat dan pihak berkepentingan bangunan yang ditinggalkan.
Kewujudan bangunan terbiar telah menggalakkan aktiviti tidak bermoral dan
kegiatan haram dijalankan di kawasan itu. Bangunan terbiar ini telah digunakan
sebagai sarang bagi penagihan dadah dan kawasan itu juga sering digunakan sebagai
pusat pelacuran oleh mereka yang tidak bertanggungjawab. Setterfield (1997)
menyatakan bahawa, kajian menunjukkan bahawa bangunan terbengkalai adalah
magnet untuk jenayah. Bangunan terbiar menyediakan kemudahan sebagai pusat
pelbagai kegiatan jenayah termasuk pelacuran, penggunaan dan pengedaran dadah,
7/23/2019 to ana.pdf
19/85
3
dan jenayah terhadap harta. Oleh itu, keselamatan penduduk tempatan di sekitar
bangunan tersebut terjejas oleh kehadiran penagih dadah dan penjenayah.
Di samping itu, bangunan terbiar sering tempat untuk perlindungan olehorang yang tidak berumah. Tahap keselamatan bagi sebuah bangunan terbengkalai
dan terbiar tidak diketahui kerana bangunan itu tidak diselia oleh mana-mana pihak.
Kualiti bekalan air untuk bangunan ini tidak dijamin dan mungkin menyebabkan
penyakit jika diminum. Sementara itu, kebakaran mungkin berlaku disebabkan
sistem bekalan elektrik yang telah lama dan tidak diselia. Orang yang tidak berumah
yang tinggal di bangunan tersebut mungkin menyalakan api untuk memanaskan
badan dan untuk kegunaan lain.
Kebakaran mungkin berlaku jika api tidak dikawal dengan baik. Menurut
kajian oleh Greenberg et. Al. (1990), lebih separuh daripada mereka yang ditemubual
menyatakan bahawa struktur terbengkalai semakin menjadi pusat perlindungan untuk
orang yang tiada tempat tinggal. Pendawaian yang rosak dan serpihan menjadi
potensi untuk pencucuhan dilakukan dengan cepat. Di samping itu, bangunan terbiar
sering menjadi sasaran untuk membakar. Terletak di kawasan berpenduduk padat, ia
boleh menyebabkan penduduk di kawasan sekitar yang berdekatan dengan bangunan
untuk melakukan pembakaran. Oleh itu, bangunan terbiar ini adalah merbahaya
untuk didiami.
Selain itu, kehadiran bangunan terbiar juga telah menyebabkan masalah
ekonomi bagi penduduk tempatan dan pihak-pihak yang berkepentingan bangunan
terbiar tersebut. Penutupan bangunan ini telah meningkat masalah pengangguran di
kalangan penduduk tempatan. Sementara itu, pihak-pihak yang berkepentingan
bangunan terbiar akan menanggung kerugian yang besar akibat penutupan bangunan
itu. Kerugian ini boleh menyebabkan konflik di antara pihak yang berkepentingan.
Biasanya, pelabur tidak akan berminat untuk membangunkan kawasan berhampiran
bangunan terbiar. Oleh itu, harga tanah di kawasan sekitar bangunan terbiar akan
menurun dan ini akan menjejaskan pemilik tanah di kawasan itu. Menurut kepada
Carrero (2009), kualliti pemandangan sekitar yang kurang boleh menyebabkan
kerugian ekonomi bagi masyarakat, perancang, kontraktor, dan pemaju. Harga
7/23/2019 to ana.pdf
20/85
4
penjualan rumah banyak dipengaruhi oleh pemandangan atau kesan estetik yang
sebahagian besarnya ditentukan oleh landskap yang dapat dilihat dari lokasi
pemerhati.
1.4 Objektif Kajian
Kajian ini bertujuan untuk menyiasat persepsi atau pandangan daripada pihak
profesional dan bukan profesional mengenai faktor-faktor dan kesan-kesan bangunan
yang terbiar dari segi sosio-ekonomi. Objektif kajian ini ialah:
i.
Untuk menentukan faktor-faktor dan kesan-kesan bangunan yang terbiar dari
segi sosio-ekonomi.
ii. Untuk menilai tahap persepsi mengenai faktor dan kesan bangunan yang
ditinggalkan berdasarkan persepsi daripada responden iaitu pihak profesional
dan bukan professional.
iii. Untuk menentukan langkah-langkah bagi mengatasi kesan-kesan negatif
daripada bangunan terbiar.
1.5 Skop Kajian
Skop kajian ditentukan pada peringkat awal untuk memudahkan proses
pengumpulan maklumat dan kajian literatur. Oleh yang demikian, objektif yang
dirancang akan dapat dicapai berdasarkan skop dalam peringkat terakhir kajian ini.
Antara skop yang dicadangkan adalah seperti berikut:
i. Kajian ini akan memberi tumpuan kepada kesan dari segi sosio-ekonomi bagi
kewujudan bangunan terbiar yang tidak termasuk kesan terhadap
persekitaran.
ii. Kajian ini juga meliputi faktor-faktor dari segi sosio-ekonomi yang
menyebabkan bangunan terbengkalai dan terbiar.
7/23/2019 to ana.pdf
21/85
5
iii.
Kajian mengenai kesan dari segi sosio-ekonomi bagi bangunan terbiar hanya
memberi tumpuan di kawasan Johor Bahru.
iv. Responden dalam kajian ini terdiri daripada pekerja profesional dan bukan
profesional daripada Majlis Bandaraya Johor Bahru Tengah (MPJBT) dan
projek-projek pembinaan yang terdapat disekitar bangunan Kemayan City,
Tampoi.
1.6 Kepentingan Kajian
Kajian kesan sosio-ekonomi bangunan terbiar dilakukan untuk mengenalpasti
faktor-faktor yang terlibat dalam masalah bangunan terbengkalai dan terbiar. Punca-punca yang dikenal pasti boleh membantu pihak-pihak yang berkepentingan untuk
mengelakkan kerugian besar disebabkan oleh masalah bangunan terbengkalai. Oleh
itu, masalah yang disebabkan oleh bangunan terbengkalai dan terbiar dapat
dikurangkan. Di samping itu, kajian ini juga akan memberi kesedaran kepada pemaju
bahawa bangunan terbengkalai boleh memberikan manfaat yang lebih besar jika
bangunan yang ditinggalkan dipulihkan semula. Proses pemulihan bangunan itu
bergantung kepada pemilik bangunan dan tidak semua bangunan yang ditinggalkan
boleh dipulihkan. Beberapa bangunan terbiar boleh dirobohkan bergantung kepada
kekuatan struktur bangunan.
Keputusan yang diperolehi akan memberi kesedaran kepada pihak
professional dan bukan professional dan pemilik bangunan tentang kesan-kesan
daripada bangunan terbiar dari segi sosial dan ekonomi kepada masyarakat. Masalah-
masalah bangunan yang ditinggalkan perlu diambil perhatian serius oleh masyarakat
untuk menjamin kehidupan yang lebih sihat dan selamat di kalangan masyarakat.
Kerajaan boleh menjalankan inisiatif penambahbaikan dan kempen pembersihan
untuk meningkatkan tahap pemandangan bangunan yang ditinggalkan. Rondaan polis
dan penguatkuasaan boleh dijalankan untuk terus menangkap pesalah di hartanah
yang bermasalah.
7/23/2019 to ana.pdf
22/85
6
BAB 2
KAJIAN LITERATUR
2.1 Definisi Bangunan Terbiar
Berdasarkan kajian sebelum ini, terdapat banyak definisi bangunan terbiar
yang dinyatakan oleh penyelidik. Dalam National Urban League and the Center for
Community Changes 1971 kajian telah mengenai pengabaian bangunan atau
bangunan terbiar telah dijalankan pada 7 bandar yang terdapat di Amerika dan
pengabaian bangunan ditakrifkan seperti yang telah berlaku dalam struktur apabila
pemilik tanah tidak lagi membayar perkhidmatan untuk bangunan dan apabila cukai
dan gadai janji tidak dibayar lagi (Greenberg et. al, 1990).
Kajian kedua dari tahun 1971 oleh firma perunding swasta, Linten, Mields,
dan Cottane mentakrifkan pengabaian dari segi bangunan yang tidak berpenghuni,
dirosakkan, ditutup dengan papan, buruk, atau tidak diselia(Greenberg et.al., 1990)
.Kajian lain dari tahun 1993 oleh O'Flaherty telah mencadangkan bahawa pengabaian
boleh bermakna pemilik berhenti untuk menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan
dan operasi bangunan, atau kehilangan hak di sisi undang-undang pemilik bangunan,
atau perobohan bangunan yang.
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) Malaysia
menyatakan bahawa terdapat beberapa peringkat sebelum sesuatu projek
diisytiharkan terbengkalai dan seterusnya ditinggalkan menjadi bangunan terbiar.
Projek-projek yang mengalami kelewatan 10% kepada 30% dari tarikh penyampaian
yang dijanjikan diklasifikasikan sebagai projek lewat. Sementara itu, projek-projek
7/23/2019 to ana.pdf
23/85
7
yang mengalami kelewatan melebihi 30% berbanding dengan kemajuan yang betul
atau telah tamat tempoh Perjanjian Jual Beli (PJB) diklasifikasikan sebagai projek
sakit. Projek terbengkalai ditakrifkan sebagai projek-projek yang memenuhi kriteria
berikut:
i.
projek-projek yang tidak siap dalam atau di luar Perjanjian Jualan dan
Pembelian dan tiada aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama enam (6)
bulan berterusan, atau
ii.
petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah
Seksyen 218 Akta Syarikat 1966;
iii.
syarikat itu akan diletakkan di bawah Penerima Rasmi dan Pengurus
(Penerima & Pengurus) atau
iv. pemaju tidak mampu untuk mengakui secara bertulis kepada Pengawal
Perumahan dan
v. meluluskan projek yang ditinggalkan oleh Menteri perumahan dan Kerajaan
Tempatan di bawah Seksyen 11 (1) (c) Akta 118.
Menurut Mallach (2006), Akta Pemulihan Harta terbiar menyatakan bahawa
definisi undang-undang hartanah terbiar dikelaskan kepada seksyen 4 dan 5. Jadual
2.1 menunjukkan kandungan definisi undang-undang hartanah terbiar.
Jadual 2.1 :Takrifan undang-undang hartanah terbiar.
Definisi Undang-Undang Harta Terbengkalai
Seksyen 4 dan 5 New Jersey Terbengkalai Hartanah Pemulihan Akta (NJSA
55:19-81 dan 82):
4. Kecuali sebagaimana yang
diperuntukkan dalam Seksyen 6, apa-
apa harta yang belum di sisi undang-
undang diduduki untuk tempoh enam
bulan dan yang memenuhi mana-mana
satu kriteria tambahan berikut boleh
disifatkan harta ditinggalkan apabila
5. Harta yang ditentukan untuk menjadi
kacau ganggu jika:
a) Harta itu telah didapati tidak sesuai
untuk kediaman penghunian manusia,
atau penggunaan;
b) Keadaan dan kekosongan harta,
bahan meningkatkan risiko kebakaran
7/23/2019 to ana.pdf
24/85
8
penentuan oleh pegawai awam bahawa:
a) Harta itu ada memerlukan pemulihan
dalam penghakiman yang munasabah
pegawai awam, dan pemulihan tidak
pernah berlaku dalam tempoh enam
bulan;
b) Pembinaan telah dimulakan pada
harta itu dan telah dihentikan sebelum
siap, meninggalkan bangunan itu, tidak
sesuai untuk penginapan, dan
pembinaan tidak pernah berlaku selama
enam bulan sebagai tarikh penentuan
oleh pegawai awam;
c) Sekurang-kurangnya satu ansuran
cukai hartanah masih belum dibayar
dan delinkuen pada harta itu sebagai
tarikh penentuan oleh pegawai awam;
d) Harta itu telah ditentukan untuk
menjadi kacau ganggu oleh pegawai
awam mengikut Seksyen 5.
dengan harta dan hartanah bersebelahan;
c) Harta itu ialah tertakluk kepada
kemasukan tidak dibenarkan membawa
kepada kesihatan yang berpotensi dan
bahaya terhadap keselamatan; pemilik
telah gagal untuk mengambil langkah-
langkah yang munasabah dan perlu
untuk menjamin harta itu; atau
perbandaran telah memperolehi harta itu
untuk mengelakkan bahaya itu selepas
pemilik telah gagal berbuat demikian;
d) Kehadiran kutu atau pengumpulan
serpihan tumbuh-tumbuhan, dipotong
atau kemerosotan fizikal struktur atau
alasan-alasan telah mewujudkan
kesihatan yang berpotensi dan bahaya
terhadap keselamatan dan pemilik telah
gagal untuk mengambil langkah-
langkah yang munasabah dan perlu bagi
menghapuskan bahaya;
e) Kemunculan usang atau keadaan lain
harta menjejaskan kebajikan material,
termasuk kebajikan ekonomi, penduduk
kawasan berdekatan dengan harta itu,
dan pemilik telah gagal untuk
mengambil langkah-langkah yang
munasabah dan perlu untuk memulihkan
syarat-syarat.
* Seksyen 6 mengadakan peruntukan pengecualian bagi hartanah dalam
penggunaan bermusim dan hartanah yang pembeli lien cukai ke atas harta itu
mengekalkan cukai semasa dan berpindah ke perampasan pada masanya.
Sumber: Bringing Buildings Back From Abandoned Properties to Community
Assets by Alan Mallach (2006).
7/23/2019 to ana.pdf
25/85
9
2.2 Statistik Bangunan Terbiar
Statistik bangunan terbiar yang menunjukkan dalam subtopik ini adalah
hanya untuk bangunan kediaman yang merupakan projek perumahan terbengkalai.
Jenis bangunan yang terbiar seperti bangunan komersial dan industri yang lain tidak
termasuk dalam jadual ini. Jadual 2.2.1 menunjukkan statistik projek perumahan
terbengkalai di Malaysia dari tahun 1990 sehingga 15 Oktober 2011. Statistik ini
diperolehi dari laman web rasmi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan
(KPKT) Malaysia.
Jadual 2.2.1 : Statistik Projek Perumahan Terbengkalai - Perancangan Awal
Pemulihan (Dalam Perniagaan Pencarian Pemaju Penyelamat)
(1990 Tahun Sehingga 15 November 2011)
BIL NEGERIBILANGAN
PROJEKUNIT BIN
BIL
PEMBELI
1 PULAU PINANG 1 1470 1287
2 PERAK 3 716 303
3 SELANGOR 7 6095 4840
4 NEGERI SEMBILAN 4 999 781
5 JOHOR 5 888 523
6 PAHANG 1 673 295
7 KELANTAN 1 139 54
JUMLAH KESELURUHAN 22 10, 980 8, 083
Sumber: Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan, Malaysia
NOTA: Angka-angka ini tidak termasuk yang tidak berlesen dan 'perdagangan dan
perindustrian pemaju projek.
7/23/2019 to ana.pdf
26/85
10
Menurut statistik projek perumahan terbengkalai tersebut, terdapat sejumlah
22 projek perumahan yang dalam perancangan awal pemulihan untuk mencaripemaju yang akan menyelamatkan projek. Data menunjukkan bahawa 10,980 unit
rumah yang dibina bagi keseluruhan projek itu telah ditinggalkan dalam tempoh
tersebut. Projek perumahan yang terbengkalai yang terlibat kira-kira 8083 bilangan
pembeli. Statistik menunjukkan bahawa bilangan projek perumahan terbengkalai
bagi negeri Selangor adalah jumlah tertinggi sebanyak 6095 unit perumahan dan
4840 bilangan pembeli yang terlibat.
Permintaan perumahan di Selangor adalah tinggi kerana terdapat banyak
peluang pekerjaan di negeri ini. Sementara itu, Selangor adalah negeri yang maju
kerana terdapat banyak kemudahan disediakan di negeri ini. Penduduk mungkin
tinggal di tempat yang membangun untuk menjadikan kehidupan mereka lebih
mudah. Sebab utama untuk permintaan perumahan yang tinggi di Selangor adalah
untuk memenuhi keperluan pemastautin. Projek perumahan menjadi terbengkalai
adalah kerana pengurusan pembinaan yang kurang berkesan di kalangan pemaju dan
menyebabkan kerugian kepada pembeli.
Jadual 2.2.2 menunjukkan sebab-sebab projek yang ditinggalkan akan
dikeluarkan daripada senarai terbengkalai dari tahun 1990 sehingga 15 Oktober
2011. Maklumat ini diambil dari laman web rasmi Kementerian Perumahan dan
Kerajaan Tempatan, Malaysia.
7/23/2019 to ana.pdf
27/85
11
Jadual 2.2.2: Sebab-sebab Projek Terbengkalai Dibuang Dari Senarai Terbengkalai
(Dari tahun 1990 sehingga 15 2011 Oktober).
SEBAB-SEBAB BILANGAN PROJEK
Siap dibina dengan CFO 11.
Dijual oleh pelikuidasi 2
Dilelong oleh bank 6
Penukaran daripada pembangunan yang
dicadangkan 4
Siap dibina oleh CCC 1
Penyatuan lessen 6
Pulangan deposit 2
JUMLAH 32
Sumber: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah menyatakan
dalam laman web rasmi mereka bahawa terdapat 32 projek perumahan yang telah
dikeluarkan dari senarai yang ditinggalkan. Pemindahan daripada senarai itu adalah
disebabkan oleh kebanyakan bangunan yang ditinggalkan telah siap dengan CFO,
yang dijual oleh pelikuidasi, dilelong oleh bank, penukaran pembangunan yang
dicadangkan, yang disiapkan oleh CCC, penggabungan lesen dan pulangan deposit.
Daripada statistik, sebab utama untuk penyingkiran adalah projek perumahan
terbengkalai adalah siap dengan CFO yang melibatkan 11 projek perumahan. Projek
perumahan yang telah dipulihkan oleh pemaju baru untuk melengkapkan proses
pembinaan.
7/23/2019 to ana.pdf
28/85
12
2.2 Jenis Bangunan Terbiar
Seperti dalam konsep Tapak Terbiar Sementara Usang Terbengkalai
(Temporarily Obsolete Abandoned Derelict Sites, TOADS), yang dibangunkan oleh
Greenberg dan lain-lain (1990), ia adalah berguna untuk menimbang pelbagai jenis
hartanah yang luas untuk tujuan-tujuan tertentu. TOADS adalah berselerak, rawak
petak tanah yang pelbagai saiz dan bentuk yang tidak digunakan. Ada yang
meninggalkan struktur; serta yang lain adalah banyak lot kosong. Mereka tidak lagi
digunakan secara produktif, atau bangunan tersebut tidak pernah digunakan.
Selain itu, Greenberg dan lain-lain juga menyatakan TOADS adalah termasuk
hartanah kediaman, perdagangan dan perindustrian. Contoh-contohnya adalah seperti
gudang, struktur kediaman (tunggal dan multi-keluarga) yang tidak berfungsi lagi,
garisan kereta api, tapak pelupusan yang terlalu besar, tanah yang tidak dibangunkan
adalah berdasarkan penerangan mengenai konsep itu. Idea TOADS adalah berguna
kerana ia menarik perhatian bukan sahaja kepada aspek yang sangat kelihatanditinggalkan, seperti unit kediaman yang dipapankan atau terbakar, tetapi juga
dengan mudah tidak terlepas pandang aspek masalah, seperti "pengisian tanah"
(petak kosong tanah yang dikelilingi oleh pembangunan bandar dan yang telah
disampaikan oleh utiliti)
2.3 Faktor-faktor Peninggalan Bangunan
Mallach (2006) menyatakan bahawa, peninggalan bangunan terbiar adalah
berkaitan dengan lokasi, keusangan fizikal dan keusangan pasaran, menjadi lebih
teruk oleh eksploitasi. Keusangan fizikal berlaku apabila keadaan fizikal bangunan
itu tidak boleh terus digunakan secara produktif tanpa pelaburan baru yang melebihi
nilai pasaran harta yang berpotensi.
7/23/2019 to ana.pdf
29/85
13
Keusangan pasaran berlaku apabila saiz atau susun atur bangunan itu,
memandangkan lokasi dan keadaan fizikal, ia tidak lagi menarik kepada bakal
pembeli atau penyewa. Contoh-contohnya termasuk hartanah perindustrian lama,
kecil, barisan rumah keluarga tunggal di bandar-bandar seperti Philadelphia dan
Baltimore, dan apa yang dipanggil "grayfields," 1950-an pusat membeli-belah yang
tidak lagi mencerminkan keutamaan pengguna. Banyak harta tersebut boleh
disesuaikan kepada kegunaan lain dan dengan itu diselamat dari peninggalan.
Dalam perkara hartanah lokasi adalah faktor yang paling penting, kerana ia
menentukan sama ada pemilik yang akan memulihkan atau menggantikan harta
untuk mengatasi masalah keusangan fizikal atau pasaran. Pemilik rumah yang
rasional tidak akan melabur wang di dalam sebuah bangunan melainkan jika dia
menjangkakan pulangan ke atas pelaburan tersebut melalui sama ada aliran tunai
yang lebih besar atau penghargaan masa depan.
Berdasarkan kajian terdahulu mengenai analisis ekonomi peninggalan
perumahan oleh Scafidi et. al (1988) menyebut bahawa faktor bangunan ditinggalkan
terbiar oleh Arsen (1992) dan White (1986) adalah cukai harta sebagai penyebab
penting peninggalan kediaman yang tinggi. Scafidi et al. (1988) juga menyebut
bahawa Bender (1979) menyatakan berdasarkan peninggalan yang disebabkan oleh
permintaan perumahan lokasi khusus yang lemah dan menggunakan harga kejiranan
purata setiap kaki persegi tanah dan median pendapatan kejiranan sebagai
pengukuran permintaan perumahan.
Berdasarkan statistik daripada Kementerian Perumahan dan Kerajaan
Tempatan, Malaysia terdapat beberapa faktor yang menyumbang untuk peninggalan
projek perumahan. Faktor-faktor tersebut termasuk faktor teknikal, kewangan dan
jualan dan masalah pemasaran di kalangan pemaju. Rajah 2.3 menunjukkan carta pai
tentang faktor-faktor pengabaian projek perumahan di Malaysia.
7/23/2019 to ana.pdf
30/85
14
Rajah 2.3 Faktor-faktor pengabaian projek perumahan oleh Kementerian
Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).
Statistik menunjukkan bahawa kalangan 32 projek perumahan yang telah
dipindahkan dari senarai terbengkalai, terdapat 22 bilangan projek perumahan
terbengkalai yang mempunyai masalah kewangan yang menyebabkan pengabaian
projek. Berdasarkan data, faktor utama pengabaian projek perumahan adalah masalah
kewangan di kalangan pemaju. Faktor ini mungkin kerana pengurusan kewangan
yang kurang berkesan di kalangan pemaju. Proses pembinaan ditamatkan kerana
lebihan kos semasa pembinaan.
2
22
1
7
Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Projek Perumahan
Terbengkalai
(Dari 1990 Hingga 15 October 2011)
Teknikal
Kewangan
Kewangan dan
TeknikalJualan danPemasaran
7/23/2019 to ana.pdf
31/85
15
Menurut Hussin et. al. (2011) masalah lebihan kos pembinaan boleh timbul
daripada banyak perkara yang termasuk peningkatan dalam kos bekalan tenaga untuk
pembinaan seperti kos pengangkutan, kos buruh dan kos bahan. Masalah kos juga
boleh timbul daripada kelewatan yang boleh memberi ruang untuk inflasi. Kadang-
kadang, perubahan reka bentuk yang dimulakan oleh pemilik atau kerajaan selepas
bermulanya pembinaan yang sungguh-sungguh boleh mengundang lebihan kos.
Sebanyak 7 projek perumahan terbengkalai timbul daripada pemasaran strategi
jualan yang kurang berkesan dan manakala sebahagian yang lain 2 projek perumahan
terbengkalai yang gagal ke atas masalah teknikal yang dihadapi semasa proses
pembinaan.
Hussin et. al. (2011) juga menyatakan bahawa, masalah kelewatan yang
berkaitan juga boleh menyebabkan pertikaian, timbang tara, ditinggalkan, jumlah dan
litigasi yang berlarutan oleh pihak-pihak berkaitan. Pihak kontrak melalui tuntutan
biasanya bersetuju apabila pemanjangan kos dan masa tambahan yang berkaitan
dengan kelewatan. Walau bagaimanapun, dalam banyak kes telah menimbulkan
perdebatan hangat di antara pemilik dan kontraktor. Soalan sama ada kelewatan yang
tertentu untuk kemajuan kerja menjamin kos tambahan dan atau lanjutan tempoh
projek biasanya punca perselisihan pendapat.
Berdasarkan kajian terdahulu oleh Mallach (2006), pencetus bangunan terbiar
boleh dikelaskan berdasarkan jenis harta. Jadual 2.3 menunjukkan pencetus
bangunan terbiar berdasarkan jenis harta. Selain itu, Mallach (2006) menyimpulkan
bahawa kewangan, teknikal, jualan dan pemasaran dan masalah sosial adalah
pencetus yang paling dipercayai menyebabkan peninggalan harta.
7/23/2019 to ana.pdf
32/85
16
Jadual 2.3 :Jenis hartanah terbiar dan punca peninggalan oleh Mallach (2006).
JENIS HARTA PUNCA PENINGGALAN
Hartanah Sewa
Multi-Keluarga
Aliran tunai yang tidak mencukupi atau pendapatan asas
(iaitu, menyewa terlalu rendah untuk menampung kos)
Aliran tunai yang tidak mencukupi atau kos asas yang
berlebihan (iaitu, pembayaran gadai janji, cukai, dan
insurans)
Kemerosotan; keperluan untuk pembaikan besar yang
tidak dilindungi secukupnya disokong oleh aliran tunai
atau nilai pasaran
Kesukaran mendapatkan pembiayaan
Lien berlebihan, atau lien yang melebihi nilai pasaran
Kesukaran pengurusan dan penyelenggaraan (contohnya,
masalah penyewa / tuan tanah dan jenayah
Perubahan kejiranan
Persepsi trend pasaran
Rumah Keluarga
Tunggal
Peralihan isi rumah (contohnya, kematian atau
penempatan semula
Kemerosotan; keperluan bagi pembaikan besar yang
tidak disokong oleh nilai pasaran
Pasaran bernilai rendah
Perubahan kejiranan
Pasaran ketidaksempurnaan
Kekurangan maklumat mengenai pasaran dan sumber
Lien berlebihan
Urus niaga penipuan dan pinjaman pemangsa
7/23/2019 to ana.pdf
33/85
17
Hartanah Komersial
Dan Bercampur
Kehilangan daya hidup perdagangan (misalnya, di
kawasan kejiranan di tengah bandar atau membeli-belah
jalur substandard lebuh raya arteri)
Tunai aliran tidak mencukupi
Kemerosotan atau keperluan untuk pembaikan besar
Kesukaran mendapatkan pembiayaan
Lien berlebihan, atau lien yang melebihi nilai pasaran
Jenayah
Hartanah
Perindustrian
(Brownfields)
Konfigurasi bangunan atau lokasi tidak lagi sesuai
kerana penggunaan terdahulu
Kos pemulihan alam sekitar dan ketidaktentuan
Modal kos yang tinggi daripada pembangunan semula
Halangan undang-undang
Kesukaran mendapatkan pembiayaan
Lien berlebihan, atau lien yang melebihi nilai pasaran
Sumber: Bringing Buildings Back From Abandoned Properties to Community
Assets by Alan Mallach (2006).
Menurut Hussin et.al. (2011), terdapat beberapa faktor di sebalik
meninggalkan projek perumahan. Faktor-faktor kewangan, miskin pemasaran dan
strategi jualan, masalah teknikal yang dihadapi semasa pembinaan dan masalah yang
disebabkan oleh pampasan yang dituntut oleh setinggan untuk penempatan semula.
Dapatan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) Malaysia telah
menunjukkan bahawa 118 atau 70 peratus daripada 168 projek terbengkalai kerana
masalah kewangan pemaju. Sebanyak 23 atau 14 peratus timbul daripada pemasaran
yang miskin dan strategi jualan manakala 27 atau 16 peratus gagal lebih daripada
masalah yang timbul daripada penempatan semula setinggan, syarikat pengurusan
yang lemah dan pertikaian antara pemaju dan kontraktor atau dengan pemilik tanah.
7/23/2019 to ana.pdf
34/85
18
Terdapat masalah kewangan pemaju yang disebabkan oleh insiden seperti
krisis ekonomi 1997-98. Krisis dalam syarikat pembangunan, termasuk pertikaian di
antara pemegang berkepentingan atau penyelewengan koleksi bayaran kemajuan,
masalah yang melibatkan kontraktor dan perselisihan dengan pemilik tanah adalah
antara sebab-sebab projek perumahan terbengkalai.
Ketidakmampuan membayar kontraktor yang terlibat dalam pembinaan
perumahan mungkin bermakna herotan untuk jadual penyiapan. Ini adalah satu
contoh di mana kontrak turn-key membuktikan tidak mencukupi untuk
mengurangkan risiko siap, melainkan kewajipan kontraktor telah dijamin di bawah
bon oleh pihak ketiga yang layak kredit. Walaupun ia mungkin tidak sesuai untuk
meramalkan keadaan hal ehwal kontraktor seperti untuk menentukan
ketidakmampuan bayar yang akan berlaku, kontraktor yang berpengalaman dan
kewangan adalah satu cara untuk mengurangkan risiko ini.
7/23/2019 to ana.pdf
35/85
19
2.4 Kesan-Kesan Daripada Bangunan Terbiar`
Kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar boleh dibahagikan kepada dua
iaitu kesan alam sekitar dan impak sosio-ekonomi. Carrero et al (2009) telahmengklasifikasikan dua kategori impak kepada tempoh untuk jangka pendek dan
jangka panjang. Jadual 2.4 menunjukkan kesan bangunan terbiar berdasarkan sifat
sosio-ekonomi dan alam persekitaran. Impak sosio-ekonomi bangunan terbiar adalah,
peningkatan pengangguran, konflik antara pentadbiran awam dan sektor swasta,
kehilangan nilai ekonomi kawasan tersebut, peminggiran penduduk dan pemindahan
kos antara sektor awam dan swasta.
Jadual 2.4 : Kesan-kesan bangunan ditinggalkan oleh Carrero (2009).
IMPAK JANGKA PENDEK JANGKA PANJANG
Sosio-Ekonomi
Peningkatan pengangguran
Konflik di kalangan pihak
berkepentingan
Kehilangan nilai ekonomi
kawasan
Marginalisation daripada
penduduk
Pemindahan kos antara sektor
awam dan swasta
Konflik di kalangan pihak
berkepentingan
Alam Sekitar
Pengubahsuaian landskap
Kesan visual
Hakisan
Pengurangan biodiversiti
Pencemaran
7/23/2019 to ana.pdf
36/85
20
Kualiti pemandanagan yang tidak menarik boleh menyebabkan kerugian dari
segi ekonomi terhadap masyarakat, perancang, kontraktor, dan pemaju. Harga
penjualan rumah mengikut kesan estetik yang indah banyak dipengaruhi oleh
pemandangan yang ditawarkan dan sebahagian besarnya ditentukan oleh landskap
yang langsung dilihat dari lokasi pemerhati. Kewujudan bangunan terbiar akan
merosakkan pemandangan dan landskap di sesuatu kawasan dan hal ini akan
menjejaskan industry pelancongan di kawasan tersebut.
Peminggiran penduduk akan berlaku apabila bangunan terbiar digunakan oleh
orang-orang yang kehilangan tempat tinggal, yang hidup di dalam keadaan yang
tidak sihat dan berbahaya, tanpa perkhidmatan atau penyelenggaraan awam dan
dengan risiko keruntuhan bangunan. Menurut kajian oleh Greenberg et. Al. (1990),
lebih separuh daripada mereka yang ditemubual menyatakan bahawa struktur terbiar
semakin menjadi pusat perlindungan bagi orang yang tiada tempat tinggal.
Bangunan-bangunan tersebut mudah dimasuki, dan dengan bermulanya musim sejuk,
lebih ramai orang cuba untuk mendapatkan perlindungan di bangunan terbiar.
Banyak struktur terbiar mempunyai rangka kerja dan pendawaian yang rosak, cat
plumbum, asbestos, atau dipenuhi dengan tikus.
Oleh kerana kesejukkan, penghuni yang sering mempunyai masalah peribadi
yang serius menghidupkan api semasa musim sejuk dalam struktur yang usang,
menggalakkan kemungkinan untuk bencana seperti kebakaran. Keselamatan daripada
kebakaran adalah isu yang sering dibangkitkan. Menurut Greenberg et. Al (1990),
struktur bangunan terbiar banyak yang tidak diselenggara selama ini. Pendawaian
yang rosak dan serpihan menciptakan potensi untuk pencucuhan cepat. Di samping
itu, bangunan terbiar sering menjadi sasaran pembakaran oleh penduduk di sekeliling
bangunan tersebut. Sementara itu, pemindahan kos antara sektor swasta dan awam
berlaku apabila kegagalan swasta kadang-kadang diselesaikan oleh pentadbiran
awam. Kedua-dua pemulihan dan perobohan adalah proses yang mahal.
Skogan (1990) berhujah bahawa bangunan-bangunan terbiar boleh
memudaratkan kejiranan dalam cara yang berbeza. Pertama, keadaan bangunan
terbiar yang boleh mereput. Bangunan terbiar mungkin menjadi tempat untuk
7/23/2019 to ana.pdf
37/85
21
sampah, tikus atau binatang berbahaya yang lain, setinggan ataupun penjenayah.
Rumah terbiar juga boleh digunakan sebagai tempat-tempat di mana dadah ini dijual
dan digunakan, atau yang digunakan oleh penjenayah pemangsa yang boleh
menyerang penduduk di kawasan kejiranan.
Akhirnya, rumah kosong atau terbiar mungkin menjadi sasaran vandalisme,
kecurian pendawaian atau komponen bangunan yang lain, dan pembakaran. Walau
bagaimanapun, kecurian harta benda dari bangunan itu mungkin kurang. Secara tidak
langsung, kehadiran bangunan kosong dan terbiar boleh membawa kepada
kebimbangan oleh penduduk kejiranan dengan jenayah kejiranan seperti yang
dinyatakan oleh Immergluck Dan (2006).
Menurut kepada Setterfield (1997), masalah yang disebabkan oleh Bangunan
terbengkalai adalah pembaziran sumber dan kehilangan hasil cukai, penurunan nilai
harta, kesan ke atas masyarakat dan estetika kejiranan, kesan ke atas kesihatan dan
keselamatan awam, promosi untuk aktiviti yang menyalahi undang-undang, dan
akhir sekali, galakan untuk peninggalan bangunan lain.
i. Hasil cukai yang dibazirkan sumber dan hilang
Struktur kediaman terbiar adalah satu pembaziran sumber. Pembaziran ini
amat memberi kesan apabila kekurangan perumahan yang mampu dimiliki
merupakan isu penting bagi beberapa bahagian masyarakat, kerana ia adalah dalam
hal kumpulan seperti orang yang tidak berumah. Pada masa yang sama, peninggalan
bangunan melibatkan kehilangan hasil cukai untuk masyarakat secara
keseluruhannya.
ii. Nilai harta menurun
Kerugian ekonomi bagi kedua-dua sector swasta dan awam tidak terhad
kepada struktur mereka sendiri. Peninggalan struktur menjejaskan hartanah dalam
kejiranan yang lain dengan mengurangkan nilai hartanah seperti dinyatakan oleh
Greenberg et al.1993.
7/23/2019 to ana.pdf
38/85
22
iii. Kesan ke atas masyarakat dan estetika kejiranan
Sebuah bangunan terbiar mempunyai kesan negatif ke atas sosial serta aspek
ekonomi semata-mata untuk kesejahteraan. Pertama, bangunan terbengkalai sering
tidak menarik. Pada tahap terbaik, kerana apabila bangunan dibina, bangunan terbiar
tidak membuat sebarang sumbangan positif kepada nilai estetik kawasan kejiranan.
Paling teruk, bangunan terbiar akan merosakkan pemandangan. Tapak bangunan
terbiar menjadi tidak terurus dan terlalu besar, manakala bangunan itu sendiri
menjadi usang melalui kurangnya penyelenggaraan.
iv. Kesan ke atas kesihatan awam dan keselamatan
Bangunan terbiar sering digunakan sebagai pelupusan sampah dan dihantui
oleh infestasi tikus. Jelas ini mempunyai punca yang tidak diingini untuk pembiakan
dan penyebaran penyakit. Kemudian, bangunan terbiar sering mewujudkan bahaya
sisa toksik terutamanya mungkin dalam kes struktur industri yang terbiar. Akhir
sekali, bangunan terbiar adalah membahayakan keselamatan kebakaran sebagai
orang kehilangan tempat tinggal yang mencari perlindungan di bangunan terbiar
boleh menyalakan api di dalam usaha untuk memanaskan badan dan sebahagiannya
kerana mereka adalah sasaran untuk membakar.
v. Promosi aktiviti haram
Banyak kajian menunjukkan bahawa bangunan terbiar adalah magnet untuk
jenayah. Mereka menyediakan pusat untuk mengejar pelbagai kegiatan jenayah
termasuk pelacuran, penggunaan dan pengedaran dadah, dan jenayah terhadap harta.
Mereka juga menyediakan tempat mesyuarat di mana pesalah yang melakukan
jenayah di tempat lain boleh berkumpul, bertemu dan merancang aktiviti-aktiviti
mereka. Ini berlaku kerana kekurangan mekanisme pengawasan biasa sosial
menghakis kawalan diri orang-orang yang mengadakan mesyuarat tersebut.
vi.
Menggalakkan peninggalan bangunan yang lain
Peninggalan bangunan dikaitkan dengan kemerosotan keadaan ekonomi dan
sosial dalam kawasan kejiranan. Syarat-syarat ini adalah mungkin untuk
menggalakkan pembuangan lanjut oleh penduduk, pedagang dan pemilik tanah, yang
akan memburukkan lagi kesusahan ekonomi dan sosial, dan sebagainya.
7/23/2019 to ana.pdf
39/85
23
2.5 Penyelesaian Masalah Bangunan Terbiar
Penyelesaian menghampiri bahawa amalan yang sentiasa menjadi oleh negara
lain adalah pemulihan dan perobohan bangunan yang ditinggalkan. Accordino et.al(2000) menyatakan bahawa, Inisiatif Perobohan Rumah Terbiar di Baltimore
merupakan satu program di mana kumpulan-kumpulan masyarakat mengenal pasti
dan mengutamakan bangunan kosong untuk perobohan. Pendekatan agresif
perobohan baltimore berakar umbi dalam kepercayaan bahawa kota itu tidak akan
menawan semula tahap populasi sebelumnya dan yang kecil, struktur usang
diturunkannya. Jacksonville, Florida, telah ditentukan bahawa kurang daripada 5%
daripada bangunan kediaman kosong di luar kawasan bersejarah yang pernah
dikembalikan kepada perkhidmatan, menubuhkan ordinan pada tahun 1996.
Selepas 36 bulan, papan mesti diturunkan. Ini mempercepatkan proses
kemerosotan, supaya harta itu boleh dikutuk dan dimusnahkan dengan lebih cepat.
Ketua Keselamatan Harta mempunyai kuasa untuk mengutuk dan merobohkan
hartanah dimana 700 telah diambil antara Julai 1996 dan Ogos 1998. Di Greensboro,
North Carolina, hartanah yang telah kosong selama lebih daripada satu tahun diambil
sebelum suruhanjaya khas yang boleh memerintahkan pembaikan atau perobohan
dalam tempoh 90 hari.
Menurut kajian sebelumnya oleh Accordino et.al. (2000) menyatakan
bahawa, St. Paul, Rumah Minnesota untuk program Rumah subsidi sehingga $
40,000 kos pemulihan rumah keluarga tunggal kosong yang dijual rendah kepada
orang yang berpendapatan sederhana. Nashville, program homesteading bandar
Tennessee menawarkan lot tanah kosong kepada orang-orang yang sanggup untuk
membina dan tinggal di kediaman sekurang-kurangnya tujuh tahun. Detroit,
Michigan memberikan rumah kosong dan terbengkalai kepada orang-orang yang
membaiki dan tinggal di dalamnya selama tiga tahun. Thousand Oaks, California
menyediakan bantuan kewangan kepada pembeli rumah kali pertama dalam
pembelian hartanah yang diperolehi melalui penjualan cukai.
7/23/2019 to ana.pdf
40/85
24
Di Malaysia, Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) telah dilantik
sebagai Agen Perlaksana bagi Tabung Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai
(TPPPT) bagi memulihkan projek perumahan terbengkalai di seluruh negara yang
telah dikenalpasti oleh Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan (KPKT).
Setakat ini SPNB telah diarahkan untuk memulihkan 258 buah projek perumahan
terbengkalai yang melibatkan 74,744 unit rumah. Namun begitu, arahan daripada
Kementerian Kewangan telah dikeluarkan pada 25 Februari 2010 menyatakan tugas-
tugas pemulihan projek perumahan terbengkalai bagi seluruh Malaysia akan
diambilalih oleh pihak Jabatan Perumahan Negara (JPN). Oleh yang demikian,
SPNB hanya membaikpulih projek-projek perumahan terbengkalai yang sedia ada
sahaja. Jadual 2.5 menunjukkan program pemulihan perumahan terbengkalai (PPT).
Jadual 2.5 :Program pemulihan perumahan terbengkalai (PPT).
PROGRAM PEMULIHAN PERUMAHAN
TERBENGKALAI (PPT)
BILANGAN
PROJEK
BILANGAN
UNIT
Telah Disiapkan (Tanpa Bantuan Kewangan)
54 13245
Telah Disiapkan (Dengan Bantuan
Kewangan)23 11081
Projek Dalam Pembinaan (Pakej Rangsangan
Ekonomi 2009)11 3713
7/23/2019 to ana.pdf
41/85
25
BAB 3
METODOLOGI KAJIAN
3.1 Pengenalan
Bab ini menerangkan kaedah yang diguna pakai dalam kajian ini untuk
memastikan keberkesanan pelaksanaan penyelidikan. Metodologi penyelidikan yang
terurus dan sesuai boleh menyediakan garis panduan terperinci bagi mencapai tujuan
dan objektif. Oleh itu, tujuan dan matlamat perlu dikenal pasti dan difahami sebelum
melaksanakan kajian ini.
Kaedah kajian ini adalah berdasarkan pengumpulan data primer dan
sekunder. Data primer adalah data awalan yang dikutip dari pihak yang terlibat
dalam kajian ini. Data untuk kajian ini secara langsung dikumpulkan melalui
pemerhatian dan soal selidik. Manakala, data sekunder ialah data yang diperolehi
dari artikel, jurnal, laman web, surat khabar dan buku-buku. Secara terperinci,
dapatan kajian ini dibahagikan kepada 4 peringkat utama.
Peringkat-peringkat kajian tersebut adalah seperti ditunjukkan dalam Rajah
3.1 yang merangkumi kajian latar belakang, kajian literatur, pengumpulan data dan
analisis data yang dilakukan secara berperingkat. Setiap peringkat ini akan
diterangkan secara lebih terperinci untuk mendapatkan hasil kajian yang berkesan.
7/23/2019 to ana.pdf
42/85
26
Rajah 3.1 Peringkat-peringkat metodologi untuk penyelidikan.
PERINGKAT PERTAMA
KAJIAN LATAR BELAKANG
Penyataan Masalah
Skop Pengajian
Kepentingan Kajian
Kaedah Penyelidikan
PERINGKAT KEDUA
KAJIAN LITERATURTeori Pelaksanaan
Definisi Sastera
Kaedah Pelaksanaan
PERINGKAT KETIGA
PENGUMPULAN DATAData Primer
Data Sekunder
PERINGKAT KEEMPAT
ANALISIS DATA
Keputusan Kajian
Hasil Kajian
Cadangan Kajian Semula
7/23/2019 to ana.pdf
43/85
27
3.2 Peringkat Pertama - Latar Belakang Kajian
Pada peringkat awal kajian ini melibatkan penemuan isu-isu yang berkaitan
dengan isu bangunan terbiar. Kemudian, maklumat mengenai masalah bangunanterbengkalai akan dikumpul untuk meningkatkan pengetahuan bangunan yang
ditinggalkan. Kesan bangunan terbiar disiasat dan diklasifikasikan mengikut dua
kesan utama iaitu dari segi sosio-ekonomi dan segi kesan alam sekitar. Walau
bagaimanapun, skop kajian ini hanya berkenaan dengan kesan segi sosio-ekonomi.
3.3 Peringkat Kedua Kajian Literatur
Kajian literatur merupakan kajian semula maklumat daripada jurnal, artikel
dan buku-buku dari dalam dan luar negara.Teori-teori dan penemuan penyelidikan
oleh penyelidik mengenai kesan bangunan yang terbiar dari segi sosio-ekonomi
digunakan sebagai rujukan dalam kajian ini. Pemahaman bacaan sastera ini boleh
menjelaskan faktor-faktor dan kesan-kesan bangunan terbiar di segi sosio-ekonomi.
Faktor-faktor dan kesan-kesan yang berkaitan pembacaan kajian ini akan digunakandalam soal selidik.
3.4 Peringkat Ketiga - Pengumpulan Data
Pada peringkat ini, pemerhatian akan dilakukan untuk memerhatikan
bangunan yang terbiar di daerah Johor Bahru. Kemudian, pengumpulan data akan
dijalankan ke atas lokasi pilihan untuk tujuan soal selidik. Salah satu bangunan
terbiar yang terdapat di daerah Johor Bahru adalah bangunan Kemayan City yang
terletak di Jalan Skudai, Johor Bahru. Soal selidik tentang kesan bangunan yang
terbengkalai di segi sosio-ekonomi kepada responden iaitu profesional dan bukan
profesional diagihkan di tapak pembinaan yang terdapat di sekitar bangunan terbiar
tersebut. Borang soal selidik juga diagihkan kepada Pihak Berkuasa Tempatan iaitu
Majlis Perbandaran Johor Bahru Tengah (MPJBT).
7/23/2019 to ana.pdf
44/85
28
3.5 Peringkat Keempat - Analisis Data
Apabila proses mencapai peringkat pengajian, semua data primer dan data
sekunder dibentangkan secara terperinci. Semua data yang dikumpul akan dianalisisdan dirumuskan untuk mencapai objektif yang dicadangkan pada peringkat awal.
Data yang terkumpul direkodkan dan dianalisis menggunakan kaedah min indeks.
Daripada penemuan objektif, cadangan dibentangkan dan diakhiri dengan ringkasan
kajian. Bagi menganalisis data, beberapa pembolehubah diambil kira. Keputusan
dikemukakan melalui pengiraan analisis kekerapan dan min indeks. Data yang
terkumpul dijadualkan dan disertakan pada bahagian lampiran. Rumus untuk
pengiraan Peratus Responden, PR(%) adalah seperti yang dinyatakan di bawah.
(Persamaan 1)
Dimana,
PR adalah Peratus Responden, %
BR adalah Bilangan Responden, n
Menurut Al-Hammad, A.Mohsen, dan Assaf, 1996, purata indeks atau min indeks
tersebut boleh dikira mengikut formula berikut:
(Persamaan 2)
Di mana,
ai = konstant yang merupakan pemberat untuk i,
xi= pembolehubah yang merupakan kekerapan responden untuk I(i= 1, 2, 3, 4, 5)
7/23/2019 to ana.pdf
45/85
29
Manakala menurut Abd. Majid dan Mc Caffer purata indeks atau min indeks tersebut
boleh diklasifikasikan seperti berikut:
1.00 Min Indeks < 1.50 Sangat Tidak Setuju1.50 Min Indeks < 2.50 Tidak Setuju
2.50 Min Indeks < 3.50 Neutral
3.50 Min Indeks < 4.50 Setuju
4.50 Min Indeks 5.00 Sangat Setuju
7/23/2019 to ana.pdf
46/85
30
BAB 4
ANALISA DATA DAN KEPUTUSAN
4.1 Pengenalan
Analisis mengenai kesan-kesan daripada bangunan terbiar dari segi sosio-
ekonomi akan dijalankan seperti yang telah dinyatakan di dalam Bab 3. Segala data
yang diperolehi semasa peringkat ketiga kajian dianalisa bagi menentukan faktor
utama yang menyebabkan bangunan terbiar dari persepsi responden. Di samping itu,
analisis ini sangat penting bagi menentukan kesan negatif utama yang disebabkan
oleh bangunan terbiar dan langkah-langkah yang perlu diambil untuk mengatasi
masalah-masalah daripada kewujudan bangunan terbiar di sesebuah kawasan.
Keputusan kajian akan diterangkan mengikut topik berdasarkan tinjauan yang
dibuat menggunakan borang soal selidik terhadap 50 orang pekerja dari bidang
profesional dan bukan profesional. Maklum balas mengenai tinjauan kajian ini telah
diperolehi daripada beberapa tempat di sekitar daerah Johor Bahru. Antaranya adalah
bangunan Majlis Perbandaran Johor Bahru Tengah (MPJBT) dan tapak-tapak
pembinaan yang terdapat di sekitar salah satu bangunan terbiar yang terdapat di
daerah ini iaitu bangunan Kemayan City, Tampoi. Kesemua pengiraan disertakan di
lampiran A, B, C, D dan E. Manakala contoh borang soal selidik disertakan di
lampiran F.
7/23/2019 to ana.pdf
47/85
31
4.2 Lokasi Bangunan Terbiar
Berdasarkan pemerhatian yang telah dibuat, salah satu bangunan terbiar yang
paling menyerlah di kawasan Johor Bahru Tengah adalah bangunan Kemayan City
yang berdekatan kawasan di sebelah Tampoi, Skudai, jalan utama dari Kulai, Senai
menuju ke Bandar raya Johor Bahru. Bangunan Kemayan City ini berkeluasan
64,800 meter persegi dan keluasan ini mencatatkan bahawa bangunan Kemayan City
adalah salah satu tapak bangunan terbiar yang terbesar di daerah Johor Bahru.Kemayan City telah dirancang dan dibina untuk menjadi pusat membeli-belah
bersepadu dan projek pembangunan komersil terbesar di Johor Bahru.
Rajah 4.2.1 Keadaan persekitaran bangunan Kemayan City yang terbiar dan tidak
diselenggara.
7/23/2019 to ana.pdf
48/85
32
Rajah 4.2.2 Lokasi bangunan Kemayan City.
Pihak Berkuasa Wilayah Pembangunan Iskandar (IRDA) kini sedang bekerja
keras untuk mencari penyelesaian kepada masalah ini projek yang ditinggalkan
sebelum kontrak untuk pelbagai projek di Node 1 WPI dikemukakan pada Q1 2008.Nod 1 adalah kawasan seluas 2230 ekar di Nusajaya, antara Pusat Negeri Johor yang
baru Pentadbiran dan 2 Crossing ke Singapura. Menurut IRDA naib presiden Noor
Azwa, beberapa pihak telah menyatakan minat untuk mengambil alih projek
terbengkalai, termasuk pelabur asing.
Maklumat dari Unit Perancang Ekonomi (EPU) mendedahkan bahawa
Kemayan City adalah projek terbesar yang terbengkalai di pusat bandar JB. Projek,yang memulakan kerja pada pertengahan tahun 1990an, duduk di atas tapak yang
7/23/2019 to ana.pdf
49/85
33
12,4 ekar bersama Jalan Skudai, yang sejak itu telah ditinggalkan. Apabila blok
utama adalah 90% lengkap pada pertengahan tahun 1990an, kerja di City Kemayan
tiba-tiba berhenti. Walau bagaimanapun, dua projek-projek lain yang mengalami
nasib yang sama sebagai Kemayan City, Danga City Mall (dahulunya Best World
Plaza) dan Pandan City (dahulunya Pandan Wholesale City), telah dipulihkan.
Anggaran projek asal ialah sebanyak RM 400 juta. Namun, pembinaan projek
Kemayan City telah terbengkalai semasa masalah kegawatan ekonomi pada tahun
1998 dan kelmahan perancangan projek. Pemaju bangunan ini tidak mampu
menanggung perbelanjaan untuk pembinaan bangunan tersebut semasa kegawatan
ekonomi melanda. Bermula tahun 1998 bangunan Kemayan City telah ditinggalkan
terbiar sehingga sekarang dan telah diambil-alih oleh Blackstone Eight Sdn Bhd
untuk dipulihkan semula menjadi pusat beli-belah bernama B8 Mall. Rancangan
pemulihan dirancang bermula pada tahun 2010 dan dijangka siap pada tahun 2012.
Rajah 4.2.3 Ilustrasi pereka untuk bangunan B8 Mall.
7/23/2019 to ana.pdf
50/85
34
Bagi bangunan Waterfront City, Lot 1 sudah dibeli syarikat dari Dubai
dengan harga RM600 juta, manakala pembeli runcit asal bangunan Kemayan City
sudah bersetuju menyerahkan hak milik mereka kepada pemaju baru. Ini dinyatakan
Menteri Besar, Dato Abdul Ghani Othman, mengenai tindakan pemulihan yang
diambil kerajaan negeri terhadap bangunan terbiar atau terbengkalai di Johor, semasa
menggulung perbahasan portfolio beliau di sidang Dewan Negeri, hari ini. Pengerusi
Jawatankuasa Hasil Bumi, Pentadbiran, Kewangan dan Perancangan itu juga berkata,
selain dua projek berkenan, projek terbiar atau terbengkalai lain turut diberi diberi
perhatian serius oleh kerajaan negeri.
Usaha pemulihan itu dibuat melalui Pihak Berkuasa Wilayah Pembangunan
Iskandar (IRDA), yang meniliti status perundangan, pegangan saham dan kedudukan
kewangan projek terbabit bagi memastikan ia dapat dipulihkan segera seiring dengan
pembangunan di Iskandar Malaysia. Majlis Bandaraya Johor Bahru pula
mewujudkan dasar khas memberi insentif kepada pemaju yang berminat memulihkan
projek terbiar atau terbengkalai, mengadakan perbincangan serta memberi khidmat
nasihat kepada pihak yang berminat membangunkannya. Abdul Ghani, berkata
keselamatan penduduk di sekitar bangunan terbiar atau terbengkalai turut diberi
perhatian melalui pemantauan pihak berkuasa tempatan sebelum kerja baik pulih
dijalankan.
7/23/2019 to ana.pdf
51/85
35
Rajah 4.2.4 Keadaan struktur bangunan Kemayan City yang mengalami
kerosakkan.
Semasa projek pembinaan bangunan ini dihentikan, hampir 90 peratus
pembinaan bangunan ini telah siap. Keadaan ini telah memberi kemudahan kepada
penagih-penagih dadah yang terdapat di sekitar bangunan tersebut untuk melakukan
aktiviti penagihan dadah dan aktiviti jenayah yang lain seperti mencuri harta benda
yang terdapt di bangunan tersebut. Berdasarkan pemerhatian yang dibuat keadaan
fizikal bangunan sangat buruk dengan serpihan-serpihan kaca yang pecah, lantai
yang berlumut dan sebagainya. Struktur banguanan kelihatan masih teguh walaupun
terdapat banyak kerosakan pada permukaannya. Namun, bangunan ini memerlukan
kos penyelenggaraan dan pembaikian yang tinggi untuk memulihkan kembali
keadaan bangunan ini.
7/23/2019 to ana.pdf
52/85
36
Rajah 4.2.5 Serpihan kaca berselarakkan di lantai bahagian luar bangunan
Kemayan City.
Rajah 4.2.6 Keadaan di dalam bangunan Kemayan City yang kotor dan ditumbuhi
lumut.
7/23/2019 to ana.pdf
53/85
37
Kedudukan lokasi bangunan di tepi jalan besar menyebabkan orang ramai
memasuki bangunan tersebut untuk melakukan aktiviti tidak bermoral dan haram.
Tambahan pula bangunan tersebut tidak dikawal oleh pengawal keselamatan dan
tidak berada dalam kawasan berpagar. Daripada pemerhatian yang dibuat, bangunan
terbiar ini telah menjadi sasaran untuk tempat pembuangan sampah oleh penduduk
sekitar yang tidak bertanggungujawab. Hal ini merosakkan lagi pemandangan
bangunan ini disamping menggalakkan persekitaran yang tidak sihat.
Rajah 4.2.7 Lokasi bangunan Kemayan City yang bersebelahan dengan jalan raya
dan tidak dipagar.
7/23/2019 to ana.pdf
54/85
38
4.3 Latar Belakang Responden
Kajian mengenai latar belakang responden telah dikelaskan dalam Bahagian
A mengikut borang soal selidik yang diagihkan kepada responden. Bahagian inimerangkumi beberapa maklumat terperinci mengenai responden seperti umur,
jantina, bangsa dan perkerjaan atau jawatan. Keputusan kajian untuk bahagian ini
dianalisa dengan menentukan Peratus Responden, PR(%) yang mengisi maklumat
mengikut kajian yang dikehendaki. Peratus Responden, PR(%) ini dikira berdasarkan
Bilangan Responden, BR yang menjawab mengikut pilihan jawapan yang
dinyatakan. Rumus untuk pengiraan Peratus Responden, PR(%) adalah seperti yang
dinyatakan di bawah.
(Persamaan 1)
Dimana,
PR adalah Peratus Responden, %
BR adalah Bilangan Responden, n
Rajah 4.3.1 di bawah menunjukkan peratus responden kajian mengikut umur
yang telah dikelaskan kepada 4 peringkat umur iaitu 18 sehingga 25 tahun, 26
sehingga 33 tahun, 34 sehingga 42 tahun dan 43 sehingga 50 tahun. Berdasarkan
carta pai tersebut, peratus responden yang paling tinggi adalah pada peringkat umur
26 sehingga 33 tahun dengan nilai sebanyak 42 peratus, diikuti dengan 26 peratus
untuk peringkat umur 34 sehingga 42 tahun dan 18 peratus untuk peringkat umur 18
sehingga 25 peratus. Manakala bilangan peratus terendah adalah sebanyak 14 peratus
iaitu peringkat umur 18 sehingga 25 tahun.
Hal ini kerana, kebanyakkan penduduk Malaysia masih belajar di peringkat
pengajian tinggi pada usia 18 sehingga 25 tahun. Selain itu, faktor pengalaman
bekerja juga menyukarkan pelajar lepasan universiti sukar untuk menceburkan diri
dalam bidang profesional pada usia muda. Justeru itu, responden yang terlibat dalam
7/23/2019 to ana.pdf
55/85
39
kajian ini majoritinya adalah berusia lebih daripada 26 tahun ke atas kerana pada usia
ini mereka dapat bekerja dengan aktif dan diterima oleh mana-mana syarikat.
Rajah 4.3.1 Peratus responden (%) mengikut umur.
Berdasarkan Rajah 4.3.2 di bawah, carta pai tersebut menunjukkan peratus
responden mengikut jantina yang dibahagikan kepada 2 bahagian iaitu lelaki dan
perempuan. Majoriti daripada jumlah responden yang terlibat dalam kajian ini adalah
kaum lelaki dengan peratus responden sebanyak 62 peratus. Manakala kaum
perempuan yang terlibat adalah sebanyak 38 peratus. Hal ini kerana, responden yang
terdapat di tapak pembinaan adalah terdiri daripada kaum lelaki dan menyebabkan
perbezaan ketara antara jantina responden untuk kajian ini.
18 %
42 %
26 %
14 %
Peratus Responden (%) Mengikut Umur
18-25 tahun
26-33 tahun
34-42 tahun
43-50 tahun
7/23/2019 to ana.pdf
56/85
40
Rajah 4.3.2 Peratus responden (%) mengikut jantina.
Merujuk kepada Rajah 4.3.3 di bawah, carta pai tersebut menunjukkan
peratus responden mengikut bangsa yang telah dikelaskan kepada 4 bahagian iaitu
Melayu, Cina, India dan lain-lain. Peratus responden yang tertinggi adalah 72 peratus
iaitu bangsa Melayu diikuti dengan bangsa Cina sebanyak 18 peratus dan lain-lainbangsa sebanyak 6 peratus. Manakala bangsa India adalah bngsa yang paling sedikit
terlibat dalam kajian ini iaitu sebanyak 4 peratus. Hal ini disebabkan oleh
kebanyakkan pekerja yang terdapat di MPJBT adalah berbangsa Melayu.
62 %38 %
Peratus Responden (%) Mengikut Jantina
Lelaki
Perempuan
7/23/2019 to ana.pdf
57/85
41
Rajah 4.3.3 Peratus responden (%) mengikut bangsa.
Carta bar yang ditunjukkan pada Rajah 4.3.4 di bawah adalah mengenai
peratus responden mengikut jenis pekerjaan atau jawatan. Berdasarkan keputusan
data yang diperolehi, sebanyak 11 jenis pekerjaan atau jawatan telah dinyatakan oleh
responden dan sebanyak 18 peratus responden tidak menyatakan jenis pekerjaan atau
jawatan mereka dan peratusan ini adalah paling tertinggi berbanding peratusan
responden untuk jenis pekerjaan yang lain. Manakala, peratus responden yang
terendah adalah pembantu akauntan sebanyak 2 peratus. Hal ini mungkin kerana
responden terlepas pandang atau melangkau soalan ini dan mereka tidak menjawab
bahagian ini.
Berdasarkan carta bar tersebut hanya 14 peratus daripada responden
tergolong dalam bidang profesional iaitu jurutera sebanyak 6 peratus dan untuk
arkitek serta jurutera tapak kedua-duanya adalah 4 peratus. Manakala 68 peratus
daripada responden adalah tergolong dalam bidang bukan profesional seperti
pembantu tadbir sebanyak 16 peratus, pegawai khidmat pelanggan dan pembantu am
72 %18 %
4 % 6 %
Peratus Responden (%) Mengikut Bangsa
Melayu
Cina
India
Lain-lain
7/23/2019 to ana.pdf
58/85
42
pejabat sebanyak 12 peratus untuk setiap jenis. Hal ini kerana faktor lokasi borang
soal selidik diagihkan iaitu di bangunan pejabat MPJBT kerana majoriti pekerja di
situ adalah bukan profesional.
Rajah 4.3.4 Peratus responden (%) mengikut jenis pekerjaan atau jawatan.
4 %
6 %
4 %
6 %
8 %
2 %
4 %
12 %
16 %
12 %
8 %
18 %
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Arkitek
Jurutera
Jurutera Tapak
Penyelia Tapak
Pembantu Teknik
Pembantu Akautan
Pegawai Penilaian
Pembantu Am pejabat
Pembantu Tadbir (Perkeranian/Operasi)
Pegawai Khidmat Pelanggan
Pekerja Awam
Tidak Dinyatakan
Peratus Responden (%) Mengikut Pekerjaan/Jawatan
Peratus Responden, %
7/23/2019 to ana.pdf
59/85
43
4.4 Kesedaran sosial responden terhadap kewujudan bangunan terbiar.
Bahagian ini adalah Bahagian B dalam borang soal selidik dan soalan untuk
bahagian ini adalah berbentuk soalan ya atau tidak. Terdapat 5 soalan yang terdapatpada bahagian ini yang bertujuan untuk menentukan kesedaran responden terhadap
kewujudan bangunan terbiar dan untuk mengetahui samada responden pernah terlibat
dengan projek bangunan terbengkalai dan terbiar. Bagi tujuan menganalisis
keputusan untuk bahagian ini, kelima-lima soalan tersebut telah dipersembahkan
dalam sebuah carta bar silinder seperti yang ditunjukkan pada Rajah 4.4 di bawah.
Kaedah pengiraan yang digunakan adalah sama dengan kaedah pengiraan yang
digunakan dalam subtopik 4.2 iaitu mengira Peratus Responden, PR(%).
Rajah 4.4 Kesedaran sosial responden terhadap kewujudan bangunan terbiar.
0 20 40 60 80 100
Adakah anda berpengalamandengan projek bangunanterbengkalai dan terbiar?
Adakah anda tinggal berhampirandengan kawasan bangunan
terbiar?
Adakah bangunan terbiar tersebutberada dalam kawasan berpagar?
Adakah bangunan terbiar tersebutdikawal oleh pengawal
keselamatan?
Adakah kewujudan bangunanterbiar boleh mengancam
keselamatan anda?
14 %
42 %
32 %
10 %
62 %
86 %
58 %
68 %
90 %
38 %
Ya
Tidak Peratus Responden, %
Kesedaran Sosial Responden Terhadap Kewujudan Bangunan Terbiar.
7/23/2019 to ana.pdf
60/85
44
Berdasarkan carta bar silinder tersebut hanya 14 peratus responden yang
terlibat dalam kajian ini berpengalaman dengan projek bangunan terbengkalai dan
terbiar. Manakala, majoriti responden yang terpilih iaitu sebanyak 86 peratus tidak
pernah berpegalaman dengan projek bangunan terbengkalai dan terbiar. Hal ini
kerana faktor bilangan responden yang majoritinya adalah dalam bidang bukan
profesional. Selain itu, kajian ini hanya tertumpu pada daerah Johor Bahru Tengah
sahaja dan jumlah bangunan terbiar yang terdapat dalam kawasan ini adalah sedikit.
Sementara itu, sebanyak 42 peratus responden yang terlibat dengan kajian ini
tinggal berhampiran dengan kawasan bangunan terbiar dan selebihnya iaitu sebanyak
58 peratus respoden tidak tinggal di kawasan tersebut. Seterusnya, hanya sebanyak
32 peratus responden yang menyatakan bangunan terbiar kebiasaannya berada dalam
kawasan yang berpagar dan selebihnya iaitu sebanyak 58 peratus responden tidak
bersetuju dengan kenyataan tersebut. Bangunan terbiar yang berada di kawasan
terbuka atau tidak berpagar akan mengundang pelbagai masalah kerana keadaan
fizikalnya memudahkan orang untuk memasuki bangunan tersebut dan melakukan
aktiviti haram dan tidak bermoral.
Berdasarkan data yang diperolehi sebanyak 90 peratus responden menyatakan
bahawa kawasan bangunan terbiar kebiasaannya tidak dikawal oleh pengawal
keselamatan dan selebihnya iaitu sebanyak 10 peratus respoden bersetuju dengan
kenyataan tersebut. Hal ini menyebabkan kawasan bangunan terbiar tersebut tidak
selamat untuk didekati kerana status keselamatan bangunan tersebut yang tidak
diketahui. Justeru itu, tanpa kawalan daripada pihak-pihak tertentu akan
menggalakkan masalah sosial berlaku. Seterusnya, sebanyak 62 peratus responden
bersetuju bahawa kewujudan bangunan terbiar boleh mengancam keselamatan
mereka dan penduduk sekitar bangunan tersebut.
7/23/2019 to ana.pdf
61/85
45
4.5 Pandangan Responden Mengenai Kesan-Kesan Terhadap Sosial Dan
Ekonomi Daripada Bangunan Terbiar.
Berdasarkan borang soal selidik, subtopik ini termasuk dalam Bahagian C
yang dikelaskan kepada tiga bahagian untuk menjawab objektif-objektif yang telah
dinyatakan pada peringkat awal kajian. Soalan-soalan pada bahagian ini adalah dari
jenis soalan skala dimana responden perlu menyatakan persetujuan atau pandangan
mengenai kenyataan yang diberi mengikut 5 jenis skala yang telah ditetapkan. Data-
data yang diperolehi dianalisa dengan menggunakan analisis indeks. Menurut Al-
Hammad, A.Mohsen, dan Assaf, 1996, purata indeks atau min indeks tersebut boleh
dikira mengikut formula berikut:
(Persamaan 2)
Di mana,
ai = konstant yang merupakan pemberat untuk i,
xi= pembolehubah yang merupakan kekerapan responden untuk I(i= 1, 2, 3, 4, 5)
Manakala menurut Abd. Majid dan Mc Caffer purata indeks atau min indeks tersebut
boleh diklasifikasikan seperti berikut:
1.00 Min Indeks < 1.50 Sangat Tidak Setuju
1.50 Min Indeks < 2.50 Tidak Setuju
2.50 Min Indeks < 3.50 Neutral
3.50 Min Indeks < 4.50 Setuju
4.50 Min Indeks 5.00 Sangat Setuju
Pengiraan min indeks adalah berdasarkan kepada bilangan responden untuk
setiap skala tahap persetujuan yang diberikan oleh responden.
7/23/2019 to ana.pdf
62/85
46
4.5.1 Faktor-faktor yang menyebabkan bangunan terbiar.
Berdasarkan kajian literatur yang telah dijalankan pada peringkat kedua
kajian ini, sebanyak 7 jenis faktor yang dikenalpasti menyebabkan bangunan terbiar.Rajah 4.5.1. menunjukkan faktor-faktor yang menyebabkan bangunan terbiar. Antara
7 faktor tersebut, terdapat 3 faktor yang dicadangkan dipersetujui oleh pihak
responden sebagai penyebab berlakunya bangunan terbiar. Manakala, terdapat 3
faktor yang berada dalam tahap neutral berdasarkan tahap persepsi responden serta
terdapat satu faktor yang tidak dipersetujui oleh responden sebagai penyebab
berlakunya bangunan terbiar iaitu berlakunya masalah jenayah.
Faktor utama yang dipilih sebagai punca utama berlakunya bangunan
terbengkalai dan terbiar adalah masalah yang dihadapi oleh pemaju dengan nilai min
indeks tertinggi iaitu sebanyak 3.62. Kemudian, diikuti oleh faktor lokasi bangunan
yang tidak strategik dan masalah teknikal semasa pembinaan dengan nilai min indeks
masing-masing sebanyak 3.54 dan 3.52. Ketiga-tiga faktor ini telah dipersetujui oleh
responden berdasarkan tahap persepsi yang dikelaskan berdasarkan nilai min indeks
yang dikira sebagai penyebab berlakunya bangunan terbiar.
Selain itu, kelemahan pengurusan jualan dan pemasaran oleh pemaju adalah
faktor dengan nilai min indeks tertinggi iaitu sebanyak 3.30 yang berada pada tahap
neutral oleh tahap persepsi responden sebagai penyebab bangunan terbiar.
Seterusnya diikuti oleh faktor kerosakkan yang menjejaskan keselamatan bangunan
tersebut iaitu dengan nilai min indeks sebanyak 2.74. manakala faktor yang terakhir
berada pada tahap neutral adalah faktor konflik yang dihadapi oleh pemaju,
kontraktot dan pemilik tanah.
Sementara itu, faktor yang tidak dipersetujui berdasarkan tahap persepsi
responden adalah faktor berlakunya masalah jenayah yang menyebabkan bangunan
terbiar dengan nilai min indeks terendah iaitu sebanyak 2.28. Hal ini
berkemungkinan faktor berlakunya masalah jenayah di sesebuah bangunan
menyebabkan bangunan tersebut terbiar adalah kurang terdapat di Malaysia. Tetapi
faktor ini menjadi salah satu penyebab utama bangunan terbiar di negara-negara lain.
7/23/2019 to ana.pdf
63/85
47
Masalah jenayah yang terlampau berat seperti pembunuhan dilakukan di sesebuah
bangunan akan menjejaskan penduduk di bangunan tersebut. Penduduk akan
meninggalkan bangunan tersebut kerana trauma dan kebiasaannya bangunan yang
pernah berlaku jenayah yang berat tidak akan menarik minat pembeli.
Rajah 4.5.1.1Faktor-faktor yang menyebabkan bangunan terbiar.
3.62
3.54
3.52
3.30
2.74
2.72
2.28
1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
Masalah kewangan yang dihadapioleh pemaju.
Lokasi bangunan tidak strategik.
Masalah teknikal semasa pembinaan.
Kelemahan pengurusan jualan danpemasaran oleh pemaju.
Kerosakan yang menjejaskankeselamatan bangunan tersebut.
Konflik yang dihadapi oleh pemaju,kontraktor dan pemilik tanah.
Berlakunya masalah jenayah.
FAKTOR-FAKTOR YANG MENYEBABKAN BANGUNAN
TERBIAR
Min Indeks, I
Setuju
Neutral
TidakSetuju
7/23/2019 to ana.pdf
64/85
48
Rajah 4.5.1.2 menunjukkan carta bar untuk faktor utama yang menyebabkan
bangunan terbiar iaitu masalah kewangan yang dihadapi oleh pemaju. Berdasarkan
carta bar tersebut, sebanyak 66 peratus responden bersetuju dengan faktor ini.
Manakala, 18 peratus responden memilih neutral untuk faktor ini dan diikuti 12
peratus responden tidak bersetuju untuk faktor ini. Sementara itu, sebanyak 4 peratus
responden sangat bersetuju dengan faktor masalah kewangan yang dihadapi oleh
pemaju menyebabkan bangunan terbiar. Justeru itu, pengurusan kewangan yang
berkesan dalam sesebuah syarikat sangat penting untuk memastikan perjalanan kerja-
kerja pembinaan menjadi lancar.
Rajah 4.5.1.2Masalah kewangan yang dihadapi oleh pemaju.
0
12
18
66
4
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
SangatTidakSetuju
TidakSetuju
Neutral Setuju SangatSetuju
Masalah kewangan yang dihadapi oleh pemaju.
PeratusResponden,
%
7/23/2019 to ana.pdf
65/85
49
4.5.2 Kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar.
Bagi kajian ini, terdapat 9 kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar
telah dinyatakan dalam soal selidik. Rajah 4.5.2 menunjukkan carta untuk kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar. Daripada 9 kesan tersebut, terdapat 4 kesan
telah dipersetujui oleh responden mengikut pengelasan min indeks yang dikira dan
terdapat 5 kesan yang dikelaskan berada dalam tahap neutral mengikut tahap persepsi
responden terhadap kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar.
Kesan negatif utama dengan nilai min indeks tertinggi iaitu sebanyak 4.10
adalah merugikan banyak pihak termasuk pemilik tanah, kontraktor dan pemaju.Manakala, kesan menggalakkan aktiviti penagihan dadah berada pada tempat kedua
tertinggi dengan nilai min indeks sebanyak 3.94 dan diikuti dengan kesan dijadikan
tempat pembuangan sampah dan pembiakkan tikus perosak dengan nilai min indeks
sebanyak 3.88. Manakala kesan yang paling terendah berada dalam tahap
dipersetujui oleh responden berdasarkan pengelasan min indeks adalah kesan
meningkatkan masalah jenayah dan kegiatan haram di kawasan sekitar bangunan
terbiar dengan nilai min indeks sebanyak 3.64.
Seterusnya, kesan bangunan terbiar dijadikan tempat tinggal oleh orang yang
tidak berumah berada pada tahap tertinggi dalam tahap neutral berdasarkan
pandangan responden iaitu dengan nilai min indeks sebanyak 3.40. Diikuti dengan
kesan pelabur tidak berminat untuk memajukan kawasan sekitar bangunan terbiar
dan kesan bangunan terbiar menjejaskan aktiviti perniagaan di kawasan berhampiran
dengan nilai min indeks sebanyak 3.30 dan 3. 08. Manakala, kesan menggalakkan
aktiviti tidak bermoral dengan nilai min indeks sebanyak 2.72 berada pada tempat
kedua terendah. Kesan yang paling terendah dipilih oleh responden adalah harga
tanah atau kadar sewaan rumah di kawasan sekitar bangunan terbiar merosot dengan
nilai min indeks sebanyak 2.52.
7/23/2019 to ana.pdf
66/85
50
Rajah 4.5.2.1 Kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar.
4.10
3.94
3.88
3.64
3.40
3.30
3.08
2.72
2.52
1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
Merugikan banyak pihak termasuk pemiliktanah, kontraktor dan pemaju.
Menggalakkan aktiviti penagihan dadah.
Dijadikan tempat pembuangan sampah dan
pembiakan tikus perosak.
Meningkatkan masalah jenayah dankegiatan haram di kawasan sekitar.
Dijadikan tempat tinggal oleh orang yangtidak berumah.
Pelabur tidak berminat untuk memajukankawasan sekitar bangunan tersebut.
Menjejaskan aktiviti perniagaan dikawasan berhampiran.
Menggalakkan aktiviti tidak bermoral.
Harga tanah atau kadar sewaan rumah dikawasan sekitar bangunan terbiar merosot.
KESAN-KESAN NEGATIF DARIPADA BANGUNAN TERBIAR
Neutral
Setuju Min Indeks, I
7/23/2019 to ana.pdf
67/85
51
Rajah 4.5.2.2 menunjukkan carta bar untuk kesan negatif utama daripada
kewujudan bangunan terbiar iaitu merugikan banyak pihak termasuk pemilik tanah,
kontraktor dan pemaju. Berdasarkan carta bar tersebut sebanyak 36 peratus
responden sangat bersetuju dengan kesan ini. Manakala, 44 peratus responden
bersetuju dengan kesan ini diikuti 14 peratus responden memilih neutral. Seterusnya,
6 peratus responden telah memilih untuk tidak bersetuju dengan kesan merugikan
banyak pihak termasuk pemilik tanah, kontraktor dan pemaju sebagai kesan utama
masalah bangunan terbiar.
Rajah 4.5.2.2 Merugikan banyak pihak termasuk pemilik tanah, kontraktor dan
pemaju.
0
6
14
44
36
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Sangat TidakSetuju
Tidak Setuju Neutral Setuju Sangat Setuju
Merugikan banyak pihak termasuk pemilik tanah, kontraktor dan
pemaju.
PeratusResponden,
%
7/23/2019 to ana.pdf
68/85
52
4.5.3 Langkah-langkah untuk mengatasi kesan-kesan negatif daripada
bangunan terbiar.
Berdasarkan Rajah 4.5.3 di bawah, terdapat 5 langkah yang telah diambilkira
untuk mengatasi kesan-kesan negatif daripada bangunan terbiar untuk kajian ini.
Mengikut pengelasan min indeks yang telah dibuat, terdapat 4 langkah yang
dipersetujui oleh responden untuk mengatasi masalah daripada bangunan terbiar
dengan nilai min indeks tertinggi sebanyak 3.98 yang dipilih adalah memperketatkankawalan oleh pihak berkuasa di kawasan sekitar bangunan terbiar. Hal ini bagi
memastikan bangunan tersebut tidak mendatangkan masalah sosial kepada penduduk
sekitar bangunan