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y Olerechos Humaros ¡ I 1" "II!~ ,'11 ISuperintendencia Nac chalde Regístrds Públicos, 11j~

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No.-)j1J -2017-SUNARP-TR-L

Lima, O7 SEP.1017

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (5)

SUMILLA

ANTONIO ALBERTO CORNEJO MONZÓNN° 731103 del 5/4/2017.HTD, N° 09 01-2017.039409 del 18/5/2017,Predios de Lima.Elección de presidente de junta de propietarios,

LEGALIZACiÓN DE APERTURA DE LIBROS~ _REo;/.o correspond.e que el registra"dor verifique si se han cumplido o no los presupuestos y

\I! uisitas para la legalización de apertura del libro de actas de una junta de propietarios,r cuanto ello es competencia del notario.

ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante el t'ítulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción dela elección de presidente de la junta de propietarios' inscrita en la ficha N°1121483 que continúa en la partida electrónica N° 41828846 del Registrode Predios de Lima.

)S 11.

Para tal efecto, se adjuntó copia certificada del acta de sesión extraordinariade junta de propietarios del 29/12/2016, expedida el 5/4/2017 por notaria deLima Clara Carnero Avalas,

DECISiÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Eric Hugo MalinaPalante tachó sustantivamente el título en los siguientes términos:

(Se reenumera pa.ra efectos del análisis a realizar por esta instancia)

TACHA

1.- Se tacha el presente título debido a que la apertura del libro número 3 Actas de.la Junta de Propietarios calle Schell 452-460-470-474 calle Alcanfores 427Urbanización Del Leur, RUC 20600160231, no ha. seguido las formalidadesestablecidas en' los articulos 115 y 116 del O.Leg. 1049, que por analogía se 'aplica, ni los requisitos del artículo 55 del mismo cuerpo legal.

OBSERVACIONES

Elección de junta directiva:

2.- Como agenda punto 1 se trata de la ratificación de todos los acuerdos de laasamblea extraordinaria del 9 de diciembre del 2016. Sin embargo no se adjuntadoel acta de la referida sesión, la convocatoria realizada conforme al arto 13 delreglamento inscrito que obra en el título archivado 567750 del 18/612013.Regularizar.

Sin perjuicio de ello:

3.- Del acta de fecha 29/12/2016, se advierte:

3.1.- Del depósito 12, en la partida 13131775, la titular registral viene a serDonatilda Fajardo Martínez y' no como se señala en el acta. Aclarar.

3.2.- Del área reservada para futuras construcciones 1, er.lla partioa 13131979, latitular registral viene a ser la Promotora lnmobili~ria Schell. S.A.C. y no como sedescribe en el acta.

3.3.- Del departamento 503-8, en la partida 13131941, del estacionamiento 21 enla partida 13131736, del depósito 26 en la partIda 13131789, el titular registral esRodolfo Paul La Torre Velarde y no como se indica en el acta.

3.4.- Del depósito 52, en la p~rtída 13131871, como titula~ registral es The NomadGroup S.A.

3.5.- No se ha acredItado la convocatoria realizada conforme al arto 13 delreglamento inscrIto. Sírvase regularizar.

3.6.- En la parte del debate de la agenda, en el punto 2, se hace referencia a laasamblea extraordinaria del 26/9 del 2016, en la que se eligió a Ji Youn Oh, dichadesignación ha sido inscrita1. Por lo que sírvase adjuntar el acta, y la acreditaciónde la convocatoria.

3.7.- De la copia certificada del acta de junta de propietarios de fecha 19/12/2016,se advierte que la certificación otorgada por la notaria Clara Carnero Avalas, que lalegalización .del libro de actas fue realizada el 20/112017, es decir con fechaposterior a la realización de la sesión de junta directiva2, por' lo que deberáadjuntarse la copia certificada de la constancia de adhesión realizada por elpresidente nombrado.

Al respecto, el artículo 7° del Reglamento de Inscripciones del Registro dePersonas Jurídicas, aplicado por analogía, establece que, en caso que el libro sea. certificado con posterioridad a la realización de la sesión, deberá indicarse aladherIr o transcribir el acta, la fecha en que ésta es adherida o transcrita, y laindicación de la suscripción del presidente en el caso de la' adhesión.

3.8.- Falta indicar eil periodo de la junta directiva (presidente y tesorero), pues delreglamento interno inscrito, no se ha descrito el periodo del tesorero.

3.9.- El acta, no ha sido suscrito por Epifanía Ninfa Quispe Fernández, WolframMansel Glienke, Walter Daniel Avalas Portuguez, Jhannina Rosio Gayama Medinade García, Silvana Nelly A. Viani Velarde y Jorge Luis Bellido Lapera, puesconforme al arto 18 se establece que deberá ser firmado por todos losparticipantes. Regularizar.

** Toda modificación y/o subsanación deberá efectuarse siguiendo la mismaformalidad con la que fue otorgado el documento que se modifica y/o subsana** El ~eingreso debe contener la naturaleza de los documentos que se adjuntanprecisando el acto contenido en ellos (art. 12 del T.U.O. del Reglamento Generalde Jos Registros Públicos).

BASE LEGAL: ~rt. 31, 32 Y40 del T.U.O del Reglamento General de los RegistrosPublicas, Ley N 27157 Y su Reglamento D.S N° 035-2006-Vivienda, Reglamentode InscrIpciones de Registro de Predios.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

, Habiéndose revisado la respectiva partida registral lo correcto es: "dicha designación no ha sidoinscrita". . .2 Debe decir: "sesión de junta de propietarios".

I

l.

RESOLUCiÓN No.- /5í¿ -2017-SUNARP-TR-L

El recurrente sustenta el recurso de apelación, entre otros, sobre la base delos siguientes fundamentos:

- Respecto a la causal de tacha, indica que la misma extralimita lo dispuestoen el precedente vincul~nte del Tribunal Registral, cuyo criterio fueadoptado en las Resoluciones NO055-2001-SUNARP-TR-L del 6/2/2011. N°026-2002-SUNARP-TR-L del 18/1/2002 y N" 256-2002-SUNARP-TR-L del16/5/2002. en las que se indica que se debe acreditar ante el notario y noante el Registro la conclusión o pérdida del libro anterior para que procedala legalización de un segundo o subsiguientes libros.

Entonces, es de competencia única y exclusiva del notario verificar aformalidad de legalización de libros, de cuyos contenidos se extraenposteriormente los documentos certificados notarialmente y que sonpresentados ante Registros Públicos.

Deja constancia que el registrador no ha indicado el tipo de tacha que haemitido. con la motivación adecuada que exige el Reglamento General delos Registros Públicos.

- Las demas observaciones no aplican criterios simplificados para lacalificación de inscripción del nombramiento del presidente de la junta depropietarios y su directiva. dejando sin efecto de forma fáctica la ResoluciónN° 340-2008-SUNARP/SN en sus numerales 5.16 y 5.17.

La norma antes mencionada es de estricto cumplimiento, bajoresponsabilidad de los funcionarios responsables de la calificaciónregistrale"sde los títulos presentados ante la mesa de partes de la Sunarp.

- El propósito de la Directiva es cohesionar conceptos claves como que lajunta de propietarios es una entidad legal que no ostenta la ",ituraleza deuna persona jurídica, pero que sí ostenta una relativa subjetividad, por tantorequiere un tratamiento diferenciado.

. El registrador asimila la junta de propietarios a la estructura de unapersona jurídica, claro está, para emitir conceptos negativos y obstáculosen la inscripción.

- Hubo- una demora injustificada en la calificación del titulo, el cual fuepresentado el 5/4/2017 y su tacha se emitió el 15/5/2017, lo que resuita unaevidente infracción al articulo 37 del Reglamento General de los RegistrosPúblicos.

- Con. la aplicación de las normas registra les adecuadas que sustentan esterecurso, conjuntamente con el artículo 87 del Reglamento de Inscripcionesdel Registro de Predios. las probables observaciones planteadas por elregistrador quedan sin efecto.

IV. ANTECEDENTE REGlSTRAL

El predio ubicado en calie Scheli N° 452-460-470-474 Y la calie AlcanforesN° 427 de la urbanización Del Leuro. distrito de Miraftores, provincia ydeparta'mento de Lima, corre inscrito en la ficha N° 1121483 que continúaen la partida eiec!rónicaN° 41828846 del Registro de Predios de Lima.

En el asiento 800003' de la citada partida corre inscrita la declaratoria defábrica del predio submateria, conforme a la documentación obrante en eltítulo archivado N" 567750 del 18/6/2013.

En el asiento B00005 de la citada partida corre inscrito el reglamentointerno bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,conforme a la documentación obrante en el título archivado N° 567750 del18/6/2013.

Producto de ello, se independizaron diversas unidades inmobiliarias, entrelas que se encuentran:

Partida Unidad inmobiliaria Titular registral %. electrónica1-13131908 Denartamento A-601 04613131909 De artamento A-602 04513131910 Deoartamento A-701 046

~13131911 Deoartamento A-702 04513131916 Departamento A-1001 La sociedad conyugal

04613131917 Departamento A-1 002 04513131759 Estacionamiento 43 conformada por Graciela Renee 006

I 13131760 Estacionamiento 44Sousa Lossio de Fernández 006Maldonado y Hernán Femández

13131761 Estacionamiento 45 0.08Estacionamiento 89

Maldonado Tello 01213131848. 13131849 Estacionamiento 90 0.08

13131851 Estacionamiento 92 008_13131893 Denósito 73 0.0213131896 Deoósito 76 0.0213131936 Deoartamento B-403 I La sociedad conyugal" 0.52

13131741 Estacionamiento doble I conformada por Juan Antero 0.16 ,26 Linian Ruiz y Sandra Ysolina

13131793 Deoósito 30 I Baca García 0.0113131945 Deoartamento 8-602 0.5313131724 Estacionamiento 10 Telmo Emigdio Ramos Peltroche 00713131782 Depósito 19 0.02

13131978 Departamento .8-1204 La sociedad conyugal 0.56conformada por Carmen Rosa

I13131749 Estacionamiento 34 Condori Chuncho y Marcelino 0.078ocannelino Valencias

I 13131775 Deoósito 12 Donatilda Faiardo Martínez 0.0413131977 Departamento 8-1203 0.52

13131981 Area reservada para Israel Michael Sepúlveda 048futura construcción 3 Vicente13131870 Deoósito 51 0.0313131844 Estacionamiento 85 Julio Steven Luciani Azurza 006

13131979 Area reservada para Promotora Inmobiliaria Schell 040futura construcción 1 SAC.13131972 Departamento 8-1104 0.5213131814 Estacionamiento 58 Emilio López Abanto 0.0713131875 DeDósito 56 00213131924 Deoartamento B-202 I 05313131720 Estacionamiento 6 I Clemencia Pretelr Mostacero . 0.0913131778 Depósito 15 00313131961 Departamento 8-903

Úrsula Andrea Salazar Orjeda 0.53 I13131734 Estacionamiento 20 0.0813131941 DeDartamento 8-503 0.53

1-13131736 Estacionamiento 21 Rodolfo Paul La Torre Velarde 00713131789 Deoósito 26 0.0213131943 Deoartamento 8-505 0.3213131806 Estacionamiento 51 Jorge Tomás Fernández Maravi 0.0613131861 Depósito 42 0.0213131921 Deoartamento 8-103 0.8113131727 Estacionamiento 13 Epifanía Ninfa Quispe 0.0713131784 Depósito 21 Fernández

0.0313131929 Departamento dúplex La sociedad conyugal 042B-302 conformada nor Wo!fram Ewald

I

I~

RESOLUCiÓN No.- J¿15-2017-5UNARP-TR-L

13131950 Departamento dúplex Andreas Mansel Glienke y E/va042B-702 Gladis Lazo de Manzel

13131970 Departamento.dúplex0.42B-ll02

13131733 Estacionamiento 19 0.0813131756 Estacionamiento 40 0.0813131821 Estacionamiento 64 0.0813131777 Denósito 14 0.0313131797 ,Denósito 34 0.0213131867 Donósilo 67 0.0213131940 Departamento dúplex

042B-50213131729 Estacionamiento 15 Walter Daniel Avalas Portugu~z

0.0913131787 Denósito '24 0.0413131942 Departamento 8-504 La sociedad conyugal 0.52

Estacionamiento 35conformada por Gerardo

13131750 Gustavo García Pasquelle y 00713131772 Depósito 9 Jhannina Rosio Guayama

0.02Medina de García13131949 Donartamento B-701 0.5213131743 Estacionamiento 28 La sociedad conyugal 0.0913131757 Estacionamiento doble conformada por Jorge Luis

0.1241 Bellido Lopera y SiJvana Nelly13131788 Denósito 25 Angelita Viani Velarde 0.0413131798 Denósito 35 0.0313131954 Denartamenlo B-801 0.5213131804 Estacionamiento 49

Heli-AbadSAC. 0.0613131859 Deoósilo 40 0.0213131868 Deoósilo 49 0.0413131965 Denartamento B-l002 La sociedad conyugal 05313131737 Estacionamiento 22 conformada por Alejandro Elfer 0.0613131790 Depósito 27 Castro Fernández y Juana

0.02Francisca Delaado de Castro13131871 Denósito.52 The Nomad Grouo SA 0.03

En el asiento 800007 de la citada partida, como consecuencia de laindependización de unidades inmobiliarias, corre inscrita Ia-'modificacióndeárea del.predio submateria, quedando reducido a zonas comunes, conformea la doéumentación obrante en el título archivado N° 567750 deI1B/6/2013.

En el asiento 80000B, rectificada por los asientos 800009, 800010 Y. B00011 de la citada partida, corre inscrita le elección de la directiva de juntade propietarios por el periodo de dos años con las facultades que obran enel reglamento interno, en' mérito a la sesión extra'ordinaria de junta depropietarios del 14/11/2014, quedando conformado de la siguiente manera:

En el asiento 800012 de la citada partida corre inscrita el acta de la sesiónde junta de propietarios del 17/9/2015 en la que, al haber renunciado latesorera, se acordó elegir como tesorero a Alfredo Juan LarrabureAramburú, quien ejercerá el cargo hasta que concluya el periodo de gestiónde la junta directiva elegida en la sesión del 14/11/2014.

Presidente

Secretaria -, Tesorera

Heli Abad S.A.C., que actuará representada porsu gerente general Wladimir Abad Mujica.Úrsula Andrea Salazar Orjeda.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera 8edregal. Con el informeoral del abogado Antonio Alberto Cornejo Monzón.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterm.inar es la siguiente:

_ Si el registrador debe verificar que se cum.plan los presupuestos Yrequisitos para la legalización de apertura de un libro de actas de una juntade pr~pietarios.

VI. ANÁLISIS

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-1.Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de laelección de presidente de la junta de propietarios inscrita en la ficha N°1121483 que continúa en la partida electrónica N° 41828846 del Registrode Predios de Lima.

El registrador tacha sustantivamente el título señalando que la apertura delLibro .de Actas N° 3 de la junta de propietarios no ha seguido lasformalidades establecidas en los articulas 115' Y 116' del DecretoLegislativo N° 1049, que por analogía aplica, ni los requisitos del artículo55' del mismo cuerpo legal.

En tal sentido, corre"sponde a esta instancia determinar si debe acreditarseante e'l Registro que se den los presupuestos par~ la legalización deapertura de un libro de actas de una junta de propietarios.

. 3 Articulo 115.- Cierre y Apertura de LibrosPara solicitar la certificación de un segundo libro u hojas sueltas', deberá acreditarse el hecho dehaberse concluido el anterior o la pr~sentaci6n de certificación que demuestre en forma fehaciente su

pérdida.Tratándose de la pérdida del libro de actas de una persona juridica, se deberá presentar el acta desesión del órgano colegiado de administración o el acta de la junta o asamblea general, en hojassimples, donde se informe de la pérdida del libro, con la certificación notarial de la firma de cadainterviniente en el acuerdo, debiendo el notario verificar la autenticidad de las firmas:4 Articulo 116.- Solicitud de CertificaciónLa certificación a que se refiere esta sección deberá ser solicitada por:a) La persona natural, o su apoderado o representante legaL .b) El apoderado o representante legal de la persona juridica. En el caso de Libro de actas, matrículade acciones y de padrón de socios, el apoderadO o representante legal deberá ser identificadoconforme al artículo 55 de la presente ley.5 Artículo 55 .•.Identidad del OtorganteEl notario dará fe de conocer a los otorgantes y/o intervinientes o de haberlos Identificado, conformea lo siguiente: 'a) Cuando en el distrito donde se ubica el oficio notarial tenga acceso a internet, el notario exigirá eldocumento nacional de identidad y deberá verificar la identidad de los otorganJes o intervinientesutilizando la comparación biométrica de las huellas dactilares, a través del servicio que brinda elRegistro Nacional de Identidad y Estado Civil - RENIEC. 'b) Cuando no se pueda dar cumplimiento a lo señalado en el literal a) del presente artículo respecto ala comparación biométnca de las huellas dactilares por causa no imputable al notario, éste exigirá eldocumento nacional de identidad y la consulta en linea para la verificación de las imágenes y datosdel Registro Nacional de Identidad y Estado Civil - RENIEC con la colaboración del Colegio deNotarios respectivo, si fuera necesaria. El notario podrá recurrir adicionalmente a otros documentosy/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.c) Tratándose de extranjeros residentes o no en el pais, el notario exigirá el documento oficial deidentidad, y además, accederá a la información de la base de datos del registro de carnés deextranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso de extranjeros: en tanto sea implementado porla Superintendencia Nacional de Migraciones, conforme a "la décima disposición complementaria,transitoria y final de la presente ley. Asimismo, de juzgarlo conveniente podrá requerir otrosdocumentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.d) Excepcionalmente y por 'razón justificada, el notario podrá dar fe de conocimiento o de identidadsin necesidad de seguir los procedimientos señalados en los literales a) y b) del presente artículo. Eneste caso, el notario incurre en las responsabilidades de ley cuando exista suplantación de laidentidad.El notario que cumpliendo los procedimientos establecidos en los literales a), b) y c) del presentearticulo diere fe de identidad de alguno de los otorgantes, inducido a error por la actuación maliciosade los mismos o de otras personas, no incurre en responsabilidad, sin perjuicio de que se declarejudicialmente la nulidad del instrumento.En el instrumento público protocolar suscrito por el otorgante y/o interviniente, el notario deberá dejarexpresa constancia de las verificaciones a las que se refiere el presente -articulo o la justificación deno haber seguido el procedimiento.

RESOLUCiÓN No.- /.171 -2017-SUNARP-TR-L

2. Ahora bien, esta instancia registral ha sostenido que toda personajurídica debe llevar sus libros en forma ordenada, debiendo acreditar ante elnotario (o juez, de ser el caso) la conclusión o pérdida del anterior libro deactas para que proceda la certificación de apertura de un segundo libro,conforme al articulo 115 del Decreto Legislativo N' 1049', que aprueba laLey del Notariado, acreditación que también se requerirá para el tercer ysubsiguientes libros; sin embargo, al colocar el número que le correspondeal libro, el notario tendrá a la vista el libro que ha concluido o la certificacióndel libro que se ha perdido, no resultando exigible presentar ante el notariotodos los libros anteriores sino únicamente el inmediato anterior.

Este colegiado también ha sostenido que, ante el Registro no se acredita laconclusión o pérdida del libro anterior que da mérito aia apertura delsiguiente libro - lo que debe acreditarse ante el notario -, pero sí debeverificarse que exista concordancia entre el libro de actas en el que obraasentada el acta cuya inscripción se solicita y- el libro de actas que constaen el antecedente registral, de manera que no se incurra en duplicidad de.libros del mismo órgano de una persona jurídica.

Si bien es cierto, que no procede calificar en sede registral, las razones porlas que el notario realiza la apertura de un segundo o subsiguiente libro dela persona juridica; también lo es que dentro de los alcances de lacalificación se encuentra la de confrontar la adecuación de los títulos conlos asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá depracticar la !nscripción.

En ese sentido, no procede inscribir un acuerdo asentado en un libro deactas que resulta incompatible con los libros de actas que contienenacuerdos que ya accedieron al Registro.

3. Dicho criterio ha sido aprobado como precedente de observanciaobligatoria en el X Pleno del Tribunal Registral, llevado a cabo los días 8 y 9de abrii de 2005', con ei siguiente texto;

LEGALIZACiÓN DE APERTURA DE LIBROS"La persona jurídica debe acreditar ante el notario y no ante el registro laconclusión o pérdida del libro anterior para que proceda la legalización de unsegundo y subsiguientes libros.A. efectos de verificar la concordancia entre el libro de la persona jurídicaobrante en el título cuya inscripción se solicita y el antecedente registral, sedebe tomar en cuenta el libro correspondiente contenido en el antecedenteregistral inmediato".

Este precedente tuvo como fundamento que necesariamente toda personajurídica debe llevar sus libros en forma ordenada, debiendo acreditar ante elnotario la conclusión "opérdida del anterior para que proceda la legalización(certificación) de un segundo libro y subsiguientes libros.

4. Si bien es cierto el precedente de observancia' obligatoria antes citado seencuentra referido a la legalización de apertura de libros de personasjurídicas, dicho criterio también resulta aplicable a las juntas de propietarios,considerando que las sesiones de las juntas de propietarios y los acuerdosadoptadas en ellas, deberán constar en el Libro de Actas legalizadoconforme a iey, tal como lo dispone el segundo párrafo del artículo 148 delD.S. N' 035-2006-VIVIENDA, que aprueba el T.U.O. del Reglamento de laLey N' 27157.

6 PubliCado en el diario oficial El Peruano el 26f612008.7 Publicado en el diario oficial El Peruano el 9/6/2005.

I

Dicho ,lo anterior, no corresponde que el registrador verifique elcumplimiento de los requisitos y presupues,tos para la legalización deapertura del Libro de Actas N° 3 de la junta de propietarios, puesto quedicha verificación le corresponde al notario.

Por 10 expuesto, corresponde revocar el extremo 1 de la denegatoria deinscripción y, en consecuencia, revocar la tacha sustantiva formulada por elregistr?dor.

5. Teniéndose en cuenta que las sesiones de las juntas de propietarios y losacuerdos adoptados en ellas deberan constar en el libro de actas legalizadoconforme a Ley, pueden aplicarse (aun cuando la junta de propietarios nosea una persona jurídica) los criterios contenidos en el Reglamento deInscripciones del Registro de Personas Jurídicas re~pecto a los libros deactas, ya que de lo contrario se generarían -situaciones en las que no secumpliría con el orden en que se supone se asientan los acuerdos de lasjuntas de propietarios en los libros de actas que utilizan por mandato legal.

Siendo ello así, cabe remitirse a lo dispuesto en el artículo 7 del. Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, quecontempla lo siguiente:

"Artículo 7.- Actas insertas en librosEl Registrador verificará que las actas en las que obren los acuerdos seencuentren asentadas en el libro u hojas sueltas de actas certificadas delórgano correspondiente, de conformidad con las disposiciones legales.En caso.que el acta extendida en hojas simples sea transcrita al libro o a lashojas sueltas de actas certificadas se requerirá que sea suscrita nuevamenteconforme al inciso f) del artículo 13 de este Reglamento.En caso que el libro u hojas sueltas de actas sean certificados conposterioridad a la realización de la sesión, deberá indicarse, ,al adherir otranscribir el acta, la fecha en la que el acta es adherida o transcrita. Enel caso del acta adherida, la indicación deberá ser suscrita por elpresidente del órgano a la fecha en que se adhiere .el acta, salvodis'posición legal o estatutaria distinta." (El resaltado es nuestro)

De acuerdo al texto transcrito, tratándose de una adhesión del actacelebrada con anterioridad a la apertura del libro correspondiente, deberáconsignarse la fecha en que dicha circunstancia se produce y encontrarsefirmada por el presidente.

6. La razón de sólo exigir la suscripción por parte del presidente del órganoa la fecha de la adhesión del acta, es justamente por tratarse del actaoriginal que recoge la voluntad del órgano que ha sesionado; la misma queya se encuentra suscrita por todos sus miembros, resultando por elloinnecesario que sea nuevamente suscrita, bastando sólo que e[ presidentesuscriba la .indicación de que el acta es adherida al libro correspondientecon la.indicación de la fecha de adhesión.

a situación es distinta cuando estamos en el supuesto de la transcripcióndel acta, pues al no ser el acta original, ésta tiene que ser suscritanuevamente por las personas reglamentariamente señaladas y que se hayaindicado la fecha de.la suscripción.

En consecuencia, el registro sólo debe verificar las formalidadesestablecidas para 'la adhesión de las actas en [os libros de las personasjurídicas no lucrativas, y no exigir más requisitos que los establecidos en elReglamento de Inscripciones del Registro de Personas Juridicas.

--

I

RESOLUCiÓN No.- /7Ji -2017 -SUNARP- TR-L

7. En el presente caso, de la revisión de la copia certificada presentada, seadvierte que el acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del29/12/2016' se adhirió al Libro de Actas N° 3 legalizado el 20/1/2017 pornotario de Lima Luis Benjamín Gutiérrez Adrianzén.

Siendo que el Libro de Actas N° 3 se legalizó con posterioridad a larealización de la sesión, al asentarse el acta respectiva en el mencionadolibro debió formularse la respectiva constancia de adhesión, de conformidadcon el último párrafo del articulo 7 del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Personas Jurídicas, lo cual no ha ocurrido.

En tal sentido, corresponde confirmar el extremo 3.7 de la denegatoria deinscripción.

8. Por otro lado, tratándose de la calificación de actos aprobados por juntade propietarios de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusivay propiedad común, deben considerarse los siguientes aspectos de lacalificación registral contemplados en el articulo 32 del Reglamento Generalde los Registros:

"Artícul,O 32.- Alcances de la calificaciónEl Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar

-y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:()e) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como laformalidad del título en el que éste consta -y la de los demás documentospresentados;d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos queconforman el título: se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia ycumplen los requisitos establecidos en dichas normas;() "

Entonces, 'se puede señalar que en la calificación de juntas de propietarios,deberá verificarse, entre otros, la convocatoria, quórum y mayorías delacuerdo aprobado en la sesión, aspectos que determinan la validez deestos. Para ello, será necesario remitirse a las normas que regulan talesaspectos previstos en el reglamento interno y en la Ley N° 27157 Y suReglamento.

9. Cabe tener presente que la convocatoria constituye un requisitoindispensable para la validez de toda sesión de junta de propietarios, puestratándose de un ente colectivo integrado por la totalidad de propietarios delas secciones de propiedad exclusiva, la junta de propietarios sólo puedecelebrarse si previamente se efectúa el llamado (convocatoria) a todos lospropietarios. Es a través de la convocatoria que los propietarios tomanconocimiento del día, hora, lugar, y materia (agenda) a tratar en la sesión arealizarse, y tienen en consecuencia la posibilidad de asistir y ejercer elderecho a voz y voto de que gozan.

Así, para realizarse la sesión, no se requiere de la asistencia de la totalidadde 10.5propietarios, pero sí se requiere que hayan sido convocados latotalidad de ellos. Por tanto, la convocatoria es un aspecto de validez detoda sesión que no puede adolecer de defectos, pues de tenerlos conllevaráa sostener que los acuerdos adoptados en la sesión bajo dichaconvocatoria carecen de validez, debiendo tener presente que sólo se omitela convocatoria cuando se trate de una sesión universal.

a Expedida el 5/4/2017 por notaria de Lima Clara Carnero Avalas.

~••¡'

10. A .fin de acreditar la convocatoria a la sesión de Junta de propietarios,deberá presentarse alguno de los documentos a los que hace referencia elartículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en suúlt¡mo párrafo:

"Articulo 87.~Inscripción de junta de propietarios(.. ) .La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentaciónde los documentos previstos en el Reglamento Interno 0, en su defecto, losseñalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157. Tambiénpodrá acreditarse mediante la presentación de la constancia formulada por elPresidente, en-la que se consignará sus datos de identificación, domicilio yfirma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido quetodos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno."

De acuerdo al tenor transcrito, a efectos de acreditar la convocatoria sepuede presentar, alternativamente, los documentos a que se refiera elreglamento interno, en su defecto los establecidos en el artículo 146 delOS. W 035-2006-VIVIENDA, o la constancia formulada por el presidenteque contenga declaración en los términos expresados en dichoartículo.

11. En forma concordante con ello, corresponde remitirse también a laDirectiva W 009-2008-SUNARP-SN9, Directiva sobre el régimen depropiedad exclusiva y común, en cuyo numeral 5.10 señala lo siguiente:

'5.10. APLICACiÓN DE DIRECTIVA DE ASOCIACIONES.-La .convocatoriaa cualquier junta de propietarios se acredita, facultativamente'a elección del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva deregularización de consejos directivos de asociaciones civiles.La -formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son.otorgadas, indistintamente, ya sea por el presidente de la junta o por lapersona designada en la propia asamblea."

A efectos de determinar los alcances de la disposición mencionada, debeentenderse que se hacia referencia a la directiva de asociaciones,aludiendo a la Resolución del Superintendente Nacional de los RegistrosPúblicos N° 331-2001-SUNARP-SN del 3/12/2001, que regulaba lacalificación de la convocatoria a asambleas generales de asociaciones1o.

Dicha norma, sobre la cual se basaba lo dispuesto por el articulo 5.10 de ladirectiva fue derogada por la Tercera Disposición Complementaria y Finaldel Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas NoSocietarias, reglamento que a su vez ha sido derogado por el actualReglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, aprobadopor Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N°038-2013-SUNARP/SN, vigente desde el 4/4/2013. Este reglamentotambién contempla las constancias de convocatoria como medio paraacreditar la convocatoria.

12. Siendo ello así, para efectos de realizar la calificación de laconvocatoria, debe tenerse presente lo establecido en el Reglamento deInscripciones del Registro de Personas Jurídicas respecto al contenido de laconstancia:

9 Aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP-SN del 23/12/2008.10 Asi también se narra en el numeral 4 de los antecedentes de la directiva lo siguiente: "Asimismo,se hace necesario aclarar en forma expresa que la convocatoria de las juntas de propietarios seacredita de la misma forma establecida por la directiva de regularización de consejos directivos de lasasociaciones clviles_ En tal sentido, la formalización de las escrituras públicas o las declaracionesjuradas se otorgan soJo por el presidente de la junta, o por la persona designada por la mismaasamblea. En tal caso se entenderá que la representación recae en forma indistinta, ya sea en elpresidente por mandato legal, o en la persona deSignada por acto voluntario_"

RESOLUCiÓN No.- 1'¿!2017-SUNARP-TR-L

"Artículo 56.- Requisitos de la constancia relativa a la convocatoriaLa constancia sobre convocatoria deberá indicar lo siguiente:a) Nombre completo de la persona que efectúa la convocatoria y su cargo.Cuando. la convocatoria sea realizada por un órgano colegiado, deberáindicarse el nombre completo y cargo de la persona que ejecuta laconvocatoria a nombre del órgano colegiado de acuerdo a facultades legales oestatutarias. Cuando la convocatoria sea realizada por una autoridad oinstitución, deberá. indicarse el nombre de la entidad y el nombre completo delfuncionario que la ejecuta;b) Se pr!=cisará que la convocatoria se realizó conforme a ley o al estatuto yque los miembros o los integrantes del órgano de la persona jurídIca tomaronconocimiento de la convocatoria; y,c) La reproducción de los términos de la convocatoria.n

Cabe indicar que el contenido de dichas normas resultan pertinentes en laacreditación de 'la convocatoria, por lo que corresponde tenerlas enconsideración a fin de la verificación de la convocatoria.

13. Estando a 10.expuesto en los considerandos que preceden, puedeseñalarse que la calificación de la convocatoria a junta de propietariosimplica verificar que ésta haya sido efectuada por la persona legitimada confacultad prevista en el reglamento interno o en su defecto por elReglamento de la Ley N° 27157, lo cual se evaluará teniendo en cuenta losdocumentos presentados.

Asimismo, deberá verificarse el contenido de los documentos a que serefiera el reglamento interno para acreditar la convocatoria, o losestablecidos en el articulo 146 del O.S. W 035-2006-VIVIENOA, o laconstancia formulada por el presidente que contenga declaración en lostérminos expresados. en el articulo 87 del Reglamento de Inscripciones delRegistro de Predios, que se presenten para acreditar la convocatoria, yaque en ellos se expresará y fluirá los aspectos de la convocatoria que sonmateria de evaluación en sede registral, a fin de determinar si existendefectos en la convocatoria que acarrean la invalidez de los acuerdosadoptados. Entre dichos aspectos se tiene la anticipación, el lugar donde serealizará la sesión, entre otros.

14. Ahora bien, dichos aspectos de la convocatoria, como la anticipación yla persona legitimada con facultad de convocatoria, deben evaluarse enatención a las disposiciones previstas para ello en el reglamento interno yen la Ley N° 27157.

Asi, el articulo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157 expresa lo siguiente:

"Artículo 146.- ConvocatoriaSalvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietariosdeberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación nomenor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta,esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejarconstancia de su entrega o recepción, y carteles -publicados en las vitrinas opizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitiosvisibles de la edificación, Los avisos y carteles contendr$n la indicación deldía, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. .Si la se'sión debidamente convocada no se celebrara en la fecha preVista, laJunta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres(3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en elpredio." (El resaltado es nuestro).

55

1-

Del tenor transcrito, se tiene que la convocatoria a junta de propietarioscorresponde al presidente, esto es, la persona legitimada para efectuardicho llamamiento a los propietarios para concurrir a la sesión recae en elpresidente, la cual deberá realizarse con la anticipación establecida en elreglamento interno o, en su defecto, por el articulo 146 del T.UO. delReglamento de la Ley N° 27157, aprobado por 0.5. N° 035-2006-VIVIENDA

15. En el presente caso, la convocatoria a la sesión de junta de propietariosdel 29/12/2016 no ha sido acreditada, puesto que no se han presentado losdocumentos previstos en el reglamento intern011 ni la constancia formuladapor el presidente de la junta de propietarios, conforme lo dispone el artículo87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Siendo que sólo se exceptúa el requisito de convocatoria previa para lainstalación.válida de'toda sesión de órganos colegiados cuando ésta tengacarácter universal, lo cual no sucede en el presente caso, deberáacreditarse la convocatoria a la mencionada sesión de junta de propietarios

En tal sentido, corresponde confirmar el extremo 3.5 de la denegatoria deinscripción.

16. El registrador indica que a la sesión de junta de propietarios del29/12i2016 asistieron diversas personas en su condición de propietarios de.determinadas unidades inmobiliarias, sin que cuenten con dominio inscritoen las respectivas partidas registrales.

Al respecto, resulta- preciso señalar que esta instancia estableció comoprecedente de observancia obligatoria aprobada en el X Plen012, llevado acabo los dias 8 y 9 de abril de 2005, lo siguiente:

QUÓRUM DE SESiÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS"Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberáconsiderarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito."

Este criterio encontró su sustento en que el primer párrafo del artículo 145del Reglamento de la Ley W 27157 prescribe que la junta de propietariosestá constituida por' todos los propietarios de las secciones de propiedadexclusiva de la edificación. Esta norma si bien no exige que los propietarioscuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la junta depropietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretendesu acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobrela base de la información contenida en los asientos de inscripción, a loscuales debe adecuarse.

En este sentido, el artículoVl1 del Titulo Preliminar del Reglamento Generalde los Registros Públicos que desarrolla el principio de legitimaciónconsagrado en el artículo 2013 del Código Civil señala que "los asientosregistra les se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos ylegitiman ar titular registrar para actuar conforme a ellos, mientras no serectifiquen ~n los términos establecidos en este Reglamento o se declarejudicialmente su invalidez".

11 Cabe indicar que el articulo 13 del reglamento intemo establece que "la convocatoria a junta seefectuará mediante comunicaciones escritas que contendrán obligatoriamente la designación delugar, día y hora para la celebración de la junta, asi como los asuntos a tratar, utilizando cualquiermedio que permita tener constancia de recepción de dicha situación; sin perjuicio de la obligatoriapublicación de la misma en pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugar viSible.12 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 91612005.

RESOLUCiÓN No.- )77!-2017-5UNARP-TR-L

Asi, tenemos que si bien ei articulo 949 del Códi90 Civil señala que la solaobligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedorpropietario de él; aplicando el principio de legitimación, tratandose de lainscripción de un acuerdo adoptado por los propietarios reunidos en Junta,resulta relevante la calificación de la condición de propietarios de losasistentes a ella. En este sentido, sólo puede presumirse cierta la condiciónde propietario si ésta consta inscrita en el Registro.

17. De este modo, contrario sensu a lo manifestado por el criterio recogidocomo precedente de observancia obligatoria, se puede afirmar que si parael cómputo del quórum sólo se contabiliza a los propietaríos con dominioinscrito, 'la intervención de asistentes sin dominio inscrito en las unidadesexclusivas no enerva la validez de la sesión, siempre y cuando con lasumatoria de participaciones en los bienes comunes de los propietarios condominio inscrito asistentes se arribe al quórum necesario para la.constitución de la sesión de junta de propietarios.

Este colegiado ha señalado de manera reiterada que la asistencia a la juntade propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear lanulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona connulidad .dicha circunstancia. En tal sentido, bastará con que, contandoúnicamente a los asistentes con derecho inscrito, éstos reúnan el quórumrequerido y'adopten el acuerdo con la mayoría exigida para el acuerdo deque se trate. .

18. En el presente caso, de la revisión del acta de, sesión extraordinaria dejunta de propietarios del 29/12/2016 se aprecia la intervención de 17propietarios-, entre los que se encuentran:

a) Ma"rcelino Bocangelino Valencias quien comparece en su condición depropietario, entre otras unidades inmobiliarias, del depósito N° 12,inscrita en la partida electrónica N' 13131775 del Re9istro de Prediosde Lima .

.De la revisión de la mencionada partida registral, se advierte que su titularre9istral es Donatilda Fajardo Martinez, en mérito a la compraventacelebrada con su anterior 'propietaria Promotora Inmobiliaria Schell S.A.C.mediante las escrituras públicas del 14/11/2011, del 21/5/2014 y del11/9/2014 otorgadas ante notario de Lima Sandro Raúl Mas Cárdenas,obrantes en el titulo archivado N' 729339 dei 17m2014.

En tal sentido, a la fecha en que se realizó la sesión de junta depropietarios, el dominio del depósito N° 12 se encontraba registrado a favorde Donatilda Fajardo Martinez.

b) Israel Michael Sepúlveda Vicente quien comparece en su condición depropietario, entre otras unidades inmobiliarias, del estacionamiento N°85 Y del área reservada para futura construcción N° 1, inscritas en laspartida.s electrónicas N° 13131844 Y NO 13131979 dei Re9istro dePredios de Lima, respectivamente.

_ De la revisión de la partida N° 13131844, se advierte que el titular re9istraldel estacionamiento N° 85 es Julio Steven Luciani Azurza, en mérito a lacompraventa- celebrada con su anterior propietario Israel Michael SepúlvedaVicente mediante la escritura pública del 14/2/2015 otorgada ante notario deLima "Luis Benjamín Gutiérrez Adrianzén, obrante ,en el título archivado N°181392 del 17/2/2015.

Como se puede apreciar, a la fecha en que s~ realizó la sesión de junta depropietarios, Israel Michael Sepúlveda Vicente ya no era propietario delestacionamiento N° 85, puesto que con anterioridad lo había transferido afavor de' Julio Steven Luciani Azurza.

_ Asimismo: de la revisión de la partida N° 13131979, se advierte que eltitular. registral del área reservada para futura construcción N° 1 esPromotora Inmobiliaria Schell S.A.C., cuyo dominio se trasladó del asientoC00002 de la partida electrónica N° 41828846 del Registro de Predios deLima, al ser propietario del predio matriz.

Entonces, a la fecha en que se realizó la sesión de junta de propietarios, eldominio de la citada unidad inmobiliaria se encontraba registrado a favor dePromotora Inmobiliaria Schell SAC.

c) Nora Luz Velarde Oblitas quien comparece en su condición depropietaria del departamento N° 503-B, del estacionamiento N° 21 Y deldepósito N° 26, inscritos en las partidas electrónicas N° 13131941, N°13131736 Y N13131789 del Registro de Predios de Lima,respectivamente.

De la revisión de las citadas partidas registrales, se advierte que el titularregistral de las mencionadas unidades inmobiliarias es Rodolfo Paul LaTorre Velarde, en mérito al anticipo de legitima con dispensa de colaciónotorgado por su anterior propietaria Nora Luz Velarde Oblitas r:nediante laescritura pública del 11nJ2014 otorgada ante notario de Lima LeonardoBartra Valdivieso, obrante en el titulo archivado N° 656675 del 14/7/2015.

Como se puede apreciar, a la fecha en que se realizó la sesión de junta depropietarios, Nora Luz Velarde Oblitas ya no era propietario de lasmencionadas unidades inmobiliarias, puesto que co~ anterioridad lo habíatransferido a favor de Rodolfo Paul La Torre Velarde.

d) Alejandro Castro Fernandez quien comparece en su condición depropietario, entre otras unidades inmobiliarias, del depósito N° 52,inscrita en la partida electrónica N° 13131871 del Registro de Prediosde Lima.

De la revisión de la mencionada partida registral, se advierte que el titularregistral del depósito N° 52 es The Nomad Group SA, en mérito a lacompraventa celebrada con su anterior propietaria Promotora InmobiliariaSchell SAC. mediante la escritura pública del 25/11/2014 otorgada antenotario de Lima Luis Benjamín Gutiérrez Adrianzén, obrante en el títuloarchivado N" 448207 del 13/5/2015.

En tal sentido, a la fecha en que se realizó la sesión de junta depropietarios, el dominio del depósito N° 52 se encontraba registrado a favorde The Nomad Group SA

19. Ahora bien, de la revisión del acta de la sesión de junta de propietariosdel 29/12/2016se aprecia lo siguiente:

"SESiÓN EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOSEn Miraflores, a los 29 días del mes de diciembre de 2016, ( .. ), se reunieronen segunda convocatoria los siguientes propietarios:(. ..)AGENDA:La presidencia manifestó que se había convocado a los propietarios paratratar como temas de agenda los siguientes puntos:

l

RESOLUCiÓN No.- J¿1!-2017-SUNARP-TR-L

1. Ratificación de todos los acuerdos de la asamblea extraordinaria del 9 dediciembre del 2016.

(. ..)DEBATE DE LA AGENDA:Sobre el particular, el Secretario dio cuenta de los acuerdos alcanzadosdurante la asamblea extraordinaria del 9 de diciembre de 2016 indicando:1. Que en dicha asamblea se eligió como presidenta a la Sra. Graciela Sousa

de Fernández Maldonado.2. Se decidió -por mayoría, debido a irregularidades como la apertura de

cuentas personales a nombre de terceros para el manejo de los fondos delEdificio, retirar la confianza a la tesorera electa en asamblea extraordinariadel 26 de septiembre de 2016 sta. Ji Youn Oh eligiendo por mayoría al Sr.Lester Armin Ramos Pertreche como nuevo tesorero.

3. Autorizar al Sr. Wladimlr Abad Mujica, quien es el presidente con poderesvigentes en Registros Públicos, a que continúe con la adminIstración ymanejando las cuentas bancarias de la junta de propietarios hasta tanto secomplete el proceso de registro de los nuevos directivos.

(. ..)RESULTADO DE LA VOTACiÓN:Sumados los porcentajes de los propietarios que han ejercido su derecho devoto, se tiene que por mayoría se ratifican todos los acuerdos de la asambleaextraordinaria del 9 de diciembre del 2016 por lo que la directiva de 'a junta depropietarios queda conformada por la Sra. Graciela Sousa de FernándezMaldonado como presidenta y el Sr. Lester Armin Ramos -Peltroche comotesorero. Asimismo queda ratificada la autorización para que' el Sr. WladimirAbad Mujica siga administrando y manejando las cuentas de la junta hastatanto se complete el proceso de inscripción en Registros Públicos de la nuevadirectiva.( ..)."

20. Como se puede apreciar, la sesión de junta de. propietarios' se realizó ensegunda convocatoria. En tal sentido, se ha cumplido con el quórum parallevar a cabo dicha sesión, conforme a lo dispuesto en el artículo 15 delreglamento interno, que establece que el" quórum para las sesionesordinarias y extraordinarias en segunda convocatoria será con lospropietarios asistentes.

Asimismo, el artículo' 17 del mencionado reglamento interno establece quelos acuerdos de la junta de propietarios se tomarán con el voto cónforme delos propietarios hábiles que representen la mayoría simple de losporcentajes de participación de los propietarios presentes con lasexcepciones señaladas en el inciso e) y f) del artículo 1213 del mencionadoreglamento asi como en los demás casos dispuestos por ley.

Siendo" que la agenda de la sesión extraordinaria de junta de propietariosdel 29/12/2016 versa sobre la ratificación de los acuerdos de la asambleaextraordinaria dei 9/12/2016, los cuales - conforme al debate de dichopunto de agenda - se encuentran referidos a la elección de los miembrosde la directiva deJa junta de propietarios, correspondía que los acuerdos setomen por los propietarios hábiles que representen la mayoría simple de losporcentajes de participaCión de los propietarios presentes, tal como hasucedido en el presente caso.

13 Artículo 12.- Son atribuciones y obligaciones de la Junta de Propietarios:

(. ). . ,., de. Aprob.ar y modificar el reglamento interno por mayorla ca I lea a.f. La transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o :x>ntrato queimporte disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles de sertransferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con el voto conforme decuando menos las dos terceras partes (213) de los propietarios de los bienes comunes con laslimitaciones establecidas por ley:

En tal sentido, la intervención de algunos asistentes que no contaban condominio inscrito sobre determinadas unidades inmobiliarias, conforme a lodetallado en el considerando 18 del presente análisis, resultan irrelevantespara la constitución de la sesión de junta de propietarios. Por lo expuesto,corresponde dejar sin efecto los extremos 3.1,3.2, 3.3 Y 3.4 de la. .denegatoria de inscripción.

21. Del texto transcrito de la sesión de junta de propietarios del 29/12/2016,se advierte que los acuerdos adoptados por la sesión extraordinaria dejunta de propietarios del 29/12/2016 versan sobre la ratificación de losacuerdos de la asamblea extraordinaria del 9/12/2016, los cuales -conforme al debate de dicho punto de agenda - se encuentran referidos ala elección de los miembros de la directiva de la junta de propietarios.

Asimismo, respecto a la elección del tesorero de la junta de propietarios,consta que en la sesión de junta de propietarios del 26/9/2016 se eligió a JiYoun Oh, siendo que en la sesión del 29/12/2016 se le retiró la confianza yse procedió'a elegir a Lester Armin Ramos Pertroche en su reem~lazo.

22. Al respecto, que la ratificación se encuentra contemplada en el artículo162 del Código Civil, el que dispone que en los casos previstos por elartículo 161, el acto jurídico puede ser ratificado por el representadoobservando la forma prescrita para su celebración. La norma añade que laratificación tiene efecto retroactivo, pero queda a salvo ~I derecho detercero ..

El artículo 161 establece que el acto jurídico celebrado por el representanteexcediendo los límites de las facultades que se le hubiere conferido, oviolándolas, es ineficaz con relación al representado. La norma añade quetambién es ineficaz ante el supuesto representado el acto jurídico celebradopor persona que no tiene la representación que se atribuye.

Aplicando la ratio legis de la ratificación regulada en el artículo 162 delCódigo Civil a otros supuestos, resulta que podrán ser ratificados los actosdefectuosos. Sin la ratificación, el acto defectuoso/no surte efectos, perouna vez ratificado, surte efectos retroactivos desde la fecha de celebraciónde actos ..

En el caso de acuerdos de junta de propietarios, el acto defectuoso tambiénpodrá ser ratificado (siempre que no sea nulo), y la ratificación tendráefectos retroactivos a la fecha de celebración del acto. Para acreditar laexistencia del acto, será necesario presentar copia certificada de las actasrespectivas, pues el acta es el medio de prueba de los acuerdos adoptadospor la asamblea general. .

23. En .ese sentido, corresponderá que en el presente caso, el interesadoadju~te ?opias certificadas de las actas de las sesiones de junta depropletaflos del 9/12/2016 y del 26/9/2016 (esta última necesaria a efectos.de evalu~r la procedencia de la elección del tesorero, su remoción y elnomb.ramrento de su reemplazo), así como los documentos que acreditenlas convocatorias respectivas, para efectos de que el registrador proceda asu re~pectiva cal!ficación y así verificar si cumplen con los requisitos yformalidades previstas por la ley y el reglamento interno.

En sentido similar se pronunció esta instancia en la Resolución N° 103-2016-SUNARP-TR-L del 21/1/2016.

Por tál motivo, corresponde confirmar los extremos 2 y 3.6 de ladenegatoria de inscripción.I

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IRESOLUCiÓN No.-)?J? -2017-SUNARP-TR-L

.24. En el extremo 3.8 de la denegatoria de inscripción, el registradorcuestiona que en el acta de la sesión extraordinaria de junta de propietariosdel 29/12/2016 no se indicó el periodo de la junta directiva (presidente ytesorero), precisando-que en el reglamento interno inscrito no se ha descritoel periodo del tesorero.

Ahora bien, como se mencionó en el considerando anterior, deberánpresentarse copias certificadas de las actas de las sesiones de junta depropietarios del 9/12)2016 y del 26/9/2016, en las que consta la élección deJi Youn Oh como tesorera, así como su remoción y el nombramiento deLestar Annin Ramos Pertreche en su reemplazo, a efectos de proceder conla calificacion registral r~spectiva.

25. Sin perjuicio de lo anterior, el artículo 44 del Reglamento descripciones del Registro de Personas Jurídicas, aplicable supletoriamente

a las actas de junta de propietarios, regula la calificación de nombramientode integrantes de órganos, señalando que, entre otros aspectos deberátenerse en cuenta, lo siguiente:

"C .. )d) El periodo de funciones se iniciará el día de la elección, salvo disposicióndfstinta 'del estatuto o de la asamblea eleccionaría.. EI inicio del periodo defunciones no podrá ser anterior a la fecha de la elección.C .. )". .

Como se puede apreciar, el citado inciso recoge diferentes supuestos,respecto ~ la fecha de inicio del periodo de funciones del órgano directivo,siendo los siguientes:

La regla general es que la fecha se encuentre establecida.en el estatuto o seseñale en la asamblea eleccionaria.Si la fecha no se encuentra prevista en el estatuto ni lo ha señalado laasamblea eleccionaria, debe entenderse que se iniciará en la fecha de laelección.

Además, en los articulas 19 y 20 del reglamento interno inscrito consta losiguiente:

"C .. )Artículo 19.- La Dírectiva de la Junta de Propietarios está conformada porlos siguientes cargos: Un Presídente y un Tesorero AdmínistradorGeneral.Artículo 20.- De conformidad con el artículo 48 de la Ley 27157, la Junta dePropietarios elegirá un presidente que gozará de las facultades generales yespeciales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del CódigoProcesal Civil, quien para ejercer dicha representación procesal,.requerirá solode copia certificada por notario del acta de la sesión de junta de propietariosen la 'que conste dicho nombramiento. El tiempo de duración es de dosaños, siendo reelegible cuantas veces se desee conforme a lo establecido enla ley.(... l". (El resaltado es nuestro)

Si bien es cierto el articulo 20 del reglamento interno inscrito ha establecidoque el plazo de duración de la elección del presidente de la junta depropietarios es de 2 años, debe entenderse que la- elecció,n del tesorerotiene el mismo plazo de duración, considerando que los dos conforman ladirectiva.de junta de propietarios.

En tal sentido, en el supuesto de que no se haya indicado el periodo por elcual se elige al presidente y secretario de la junta directiva, debe

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En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el extremo 3.8 de ladenegatoria de inscripción.

27. De la revisión del reglamento interno iriscrito, se advierte que en elartículo 18 se dispuso lo siguiente:

"Artículó 149.- Contenido y forma del acta.En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que estase realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de susporcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre delas pers"onasque actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntosde la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdosadoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, opor los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los'participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglasque. faciliten la suscripción del acta." (El resaltado es nuestro)

Graciela Sousa de Fernandez Maldonado, quien procede por su propioderecho.Juan Unian Rui~,quien procede por su propio derecho.Telmo Ramos Peltroche, quien procede representado por Lester ArminRamos Peltroche.Marcelino Bocangelino Valencias, quien procede por su propio derecho.Israel Michael Sepúlveda Vicente, quien procede por su propio derecho.Emilio López Abanto, quien procede representado por Maritza LópezAbanto.

7) Clemencia Pretell, quien procede por su propio derecho.8) Úrsula Salazar, quien procede por su propio derecho.9) Nora Luz Velarde Oblitas, quien procede por su propio derecho.10) Jorge Tomas FernándezMaravi, quien procede por su propío derecho.11) Epifanía Ninfa Quispe Fernández, quien procede representada por

Graciela SoLisa de Fernández Maldonado.

Del citado articulo se desprende que para el tema de la suscripción deactas, será aplicable en primer término la formalidad prevista en elreglamento interno y si no se establece formalidad alguna sera suscrita porel presidente, el secretario de la junta y por todos los asistentes.

26. Finalmente, el articulo 149 del T.U.O del Reglamento de la Ley W27157, aprobado por D,S, N° 035-2006-VIVIENDA, establece el contenido yforma que debe revestír el acta, señalando lo siguiente:

"Artículo 18.- En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha yhora en. que se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, conindicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominiocomún; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretariode la junta; los puntos de la agenda; la fonna y resultado de las votaciones ylos acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y Secretariodesignado, y por todos los participantes de la Junta." (El resaltado esnuestro)

entenderse que su plazo inicia a la fecha de la elección (artículo 44 delReglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas), por unperiodo de 2 años (articulo 19 y 20 del reglamento interno inscrito).

De lo expuesto, queda claro que el reglamento interno inscrito señala que elacta deberá ser suscrita por el presidente y secretario designado así comopor todos los participantes de la sesión de junta de propietarios,

28. En el presente caso, de la revisión del acta de sesión extraordinaria dejunta de propietarios del 29/12/2016, se aprecia que participaron lossiguientes propietarios

VII. RESOLUCiÓN

GUIDO VIL LVA ALMONACID~el Tribunal Registral~

jiJ~4 ÍlMIRT ARlvE BEDREGALVA al del "bunal Registral

T ribunalfResoluciones20 17(7311 03-20 17, docP,JAiL.br

Ante ello, el .registrador señala que el acta no ha sido suscrita por EpifaníaNinfa Quispe Fernández, Wolfram Mansel Glienke, Walter Daniel AvalasPortuguez, Jhannina Rosio Gayama Medina de García, Silvana Nelly A.Viani Velarde y Jorge Luis Bellido Lopera, conforme lo establece el articulo18 del reglamento interno inscrito; sin embargo, dichas personas seencuentran representadas por Graciela Sousa de Fernández Maldonado ypor Wladimir Abad Mujica, quienes si firman el acta de la sesión de junta depropietarios del 29/12/2016.

RESOLUCiÓN No.- )77!-2017-SUNARP-TR-L

Asimismo, consta que dicha acta se encuentra suscrita por Graciela Sousade Fernández Maldonado, por Juan Linian Ruiz, por Lester Armin RamosPeltroche, por Marcelino Bocangelino Valencias, por Israel Michael.Sepúlveda Vicente, por Maritza López Abanto, por Clemencia Pretell, porÚrsula Salazar, por Nora Luz Velarde Oblitas, por Jorge Tomás FernándezMaravi y por Wladimir Abad Mujíca.

Estando a lo acordado por unanimidad;

Con la intervención de Guido Vilialva Almonacid como vocal (s), autorizadomediante Resolución N° 216-2017'SUNARP/PT del 23/8/2017.

En tal sentido, corresponde revocar el extremo 3.9 de la denegatoria deinscripción.

12) Wolfram Mansel Glienke, quien procede representado por WladimirAbad Mujica.

13) Walter Daniel Avalos Portuguez, quien procede representado por.Wladimir Abad Mujica.

14) Jhaninna Rosio Gayama Medina de García, quien procederepresentada por Graciela Sousa de Fernández Maldonado.

15) Silvia Nelly A. Viani Velarde y Jorge Luis Bellido lopera, quienesproceden representados por Graciela Sousa de Fernández"Maldonado

16) Heli-Abad S.A.C., que procede representado por Wladimir Abad Mujíca.17) Alejandro Castro Fernández, quien procede representada por Graciela

Sousa de Fernández Maldonado. .

REVOCAR la tacha sustantiva, que consta en el extremo 1, así como elextremo 3.9, CONFIRMAR los extremos 2, 3.5, 3.6 Y 3.7, DEJAR SINEFECTO los extremos 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 Y 3.8 de la denegatoria deinscripción formulada por el registrador público del Registro de Predios deLima al título señalado en el encabezamiento, conforme a los fUl)damentosexpuestos en la presente reflución .

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President de la Segunda Saldel T bunal Registral