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REAL ESTATE SALES ASSOCIATES EN FLORIDA

Unidad 1

The Real Estate BusinessUnit 1

El Negocio de Real Estate

Corretaje de Bienes Raíces

• El negocio de representar a compradores (Buyers) y vendedores (Sellers) o propietarios (Landlords) e inquilinos (Tenants) para completar una transacción de Real Estate

• A los Licenciatarios se les paga una tarifa o comisión en compensación (compensation) por sus servicios

• Bajo el Chapter 475 para recibir una compensación se debe tener una licencia de Real Estate (inclusive si es solo una promesa de pago)

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Compensation = Commission

Se puede pagar una comisión a un licenciado que este afuera de la Florida si este nos envía un referido.

El licenciado de otro estado que esta enviando al referido no puede acompañar al referido, si lo hace, esta actuando sin licencia y no puede recibir una comisión.

Las Comisiones• Se reparten entre las compañías de Real Estate

(de Broker a Broker, no de Sales Associate a Sales Associate), usualmente a partes iguales.

• Toda comisión, bono o premio, debe ser recibida por el Broker nunca por el Sales Associate.

• El Broker lo compartirá con el Sales Associate en el la proporción (split) que tengan acordada

Regulaciones para el Real Estate

• Chapter 475 Basado en el principio “Caveat

Emptor”«cuidado por parte del comprador»

• Chapter 61J2 Normas y Regulaciones de la Practica del Real Estate

• Chapter 455 FS Normas de todas las profesiones DBPR => DRE

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Ámbito de trabajo de un Sales Associate

• Corredor (Broker) o

• Desarrollador (Developer)

NUNCA con los dos!

Oficina de Real Estate• La industria u ocupación cuyas actividades incluyen

transacciones de Real Estate manejados por profesionales con licenciaIncluye– Ventas y Rentas (Sales and Leasing)– Administración de propiedades (Property Management)– Valuación

• Appraisal• CMA (Comparative Market Analysis)• BPO (Broker Price Opinion)

– Financiamiento (Financing)– Conserjero (Counseling)

Ventas y Rentas (Sales and Leasing)Incluyen subastas y remates

Las 5 principales especialidades de ventas

ü Residencialü Comercialü Industrialü Agrícolaü Oportunidades de

Negocios/Empresas

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Definiciones• F.S. 475

– Residenciales Cuatro o menos unidades residenciales, terrenos sin construir, zonificados para cuatro o menos unidades residenciales, y la propiedad agrícola de 10 o menos acres

– Agrícola Las tierras agrícolas de más de 10 acres

Farming oFarm Area Área de Especialización

Un área seleccionada y limitadaa la cual un licenciatario dedica especial atención y estudio

Follow – up Seguimiento

Lo que hacemos después de finalizada la transacción.

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Administración de Propiedades

• Servicio profesional para mantener y administrar la propiedad en nombre de los propietarios

• Involucra arrendamiento, gestión, comercialización y mantenimiento de la propiedad

Property Management

Administrador de Propiedades Property Manager

• Es un representante local del AbsenteeOwner o dueño ausente de la propiedad

• La meta del Property Manager es producir el mayor ingreso neto posible sobre el mayor tiempo posible

Administrador de PropiedadesProperty Manager

• La necesidad de los Property Manager calificados ha crecido debido al incremento de Absentee Owner’s

• Los administradores de propiedades se compensan de diferentes maneras– A algunos se les paga un salario– A algunos se les paga un porcentaje de los ingresos

brutos– La compensación del Administrador es detallada en

el contrato con el property manager

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Valuación (Appraising)• Es el proceso de estimación del valor de la

propiedad• Los agentes inmobiliarios pueden valorar bienes

inmuebles por una compensación (salvo algunas excepciones)

• Valuadores/tasadores y agentes de bienes raíces deben cumplir con normativas USPAP– Un conjunto de directrices (estándares de

práctica) para seguir en la prestación de sus servicios de análisis

• Los valuadores/tasadores cobran una tarifa, no un porcentaje

Comparative Market Analysis (CMA)Análisis Comparativo de Mercado (CMA)

• Herramienta de marketing preparada para un potencial comprador o vendedor

• Analiza las ventas recientes de propiedades similares, propiedades se ofrecen actualmente en venta y listados recientemente expirados

• No podrá hacer referencia a, o ser representados como una tasación / valoración

• Una cuota puede ser cargada• No tiene que cumplir con USPAP

Estimación de Precio del Corredor (BPO)

• A menudo solicitado por el prestamista para la venta de propiedades en dificultades o por reubicación de la compañía

• Los vendedores pueden completar un BPO de indemnización– El Agente debe ser supervisado por un Corredor– La compensación debe ser pagada al Corredor

• No podrá hacer referencia a, o ser representados como una tasación / valoración

• No tiene que cumplir con USPAP

Broker Price Opinion (BPO)

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Financiamiento

• Procesos de calificación, tasas de interés, tipos de prestamos– Un agente inmobiliario no puede aceptar

honorarios por recomendar una entidad crediticia a menos que también tenga licencia como un originador de préstamos hipotecarios (Loan Officer)

Financing

CounselingConsejero

Asesores• Analizan los problemas existentes o

potenciales y recomiendan cursos de acción• Poseen la educación, la experiencia, el

conocimiento y el juicio necesario para asesorar a los desarrolladores, inversionistas y otros

• Pueden cobrar una cantidad fija por la asesoría

Urbanizador - Developer• Un licenciado puede trabajar con un

developer, existen tres fases generales1. La adquisición de tierras y pre-desarrollo

Compra de un tract (parcela)

2. Subdivisión y desarrolloDesarrolladores presentan al consejo de planificación gubernamental un subdivision platmap realizado por ingenieros que es grabado en la corte

3. ConstrucciónCasas Especulativas (Spec homes)Casas Personalizadas (Custom homes)Casas en serie preconstrucción (Tract homes)

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Plat map

Dedicación =

Donación de tierra que un propietario hace a un organismo gubernamental para el uso público

Cláusulas Restrictivas & Restricciones de Escritura

Cláusulas Restrictivas• Impone limitaciones en el uso de la tierra en toda una

subdivisión• Afecta cómo se puede utilizar la tierra y establece

criterios como– Pies cuadrados cuadrados mínimo– La colocación de puertas de garaje– Diseño arquitectónico

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Cláusulas Restrictivas & Restricciones de Escritura

Restricciones de Escritura

• Aplican a una parcela específica de bienes raíces

• Un propietario ha creado una restricción a los futuros propietarios de la parcela de tierra

Ej: Propietarios futuros de la tierra no podrán vender bebidas alcohólicas en el sitio

Influencia del Gobierno en Real Estate

• Gobierno Local– Los impuestos de propiedad, licencias relativas a la

ocupación, permisos de construcción, moratorias y zonificación de edificación

• Gobierno Estatal– Gestión de las costas y el impuestos de transferencia

(Stamp tax on deed, on note, intangible)

• Gobierno Federal– Agencias fiscales y de política monetaria del gobierno, como

HUD, FHA, VA, EPA, y el IRS

Organizaciones Profesionales de Real Estate

• No todos los agentes de bienes raíces son REALTORS®• Un REALTOR es

– Miembro de la Asociación Nacional de REALTORS® NAR– Miembro de Florida REALTORS® FAR– Miembro de la asociación local de REALTORS®

• Miembro de la asociación local es por entidad de intermediación

• Servicio de listado múltiple (MLS)– Servicio Cooperativo entre los corredores

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Consideraciones Éticas

• Negocios justos con los clientes• Con los otros licenciados• Con el publico en general

Algunas cosas pueden ser legales, pero no éticas