UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS ESCUELA DE ESTADISTICA Y FINANZAS CARRERA FINANZAS TESIS PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE INGENIERA EN FINANZAS TITULO: “ANALISIS DE LA SITUACION FINANCIERA DEL CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A. Y PROPUESTA PARA MEJORAR LA GESTION DEL MISMO” “FINANCIAL SITUATION ANALYSIS AND MANAGEMENT IMPROVEMENT ON EL CONDADO SHOPPING CENTER” AUTORAS: SILVANA JEANNETH DE LA CRUZ VILLAO VERONICA PATRICIA FELIX TORRES DIRECTOR DE TESIS: ECON. LORENZO ARMIJOS Quito – Ecuador 2012
Transcript
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE CIENCIAS ECONOMICAS
ESCUELA DE ESTADISTICA Y FINANZAS
CARRERA FINANZAS
TESIS PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE INGENIERA EN FINANZAS
TITULO:
“ANALISIS DE LA SITUACION FINANCIERA DEL CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A. Y PROPUESTA PARA MEJORAR
LA GESTION DEL MISMO”
“FINANCIAL SITUATION ANALYSIS AND MANAGEMENT IMPROVEMENT ON EL CONDADO SHOPPING CENTER”
AUTORAS:
SILVANA JEANNETH DE LA CRUZ VILLAO
VERONICA PATRICIA FELIX TORRES
DIRECTOR DE TESIS: ECON. LORENZO ARMIJOS
Quito – Ecuador
2012
AGRADECIMIENTO
Un inmenso agradecimiento a quienes forman parte de mi vida y han
colaborado de una u otra manera para que esta meta haya sido posible de
alcanzar.
A mis maestros por su paciencia y su vocación de enseñanza, a mi familia que
me ha dado todo su gran amor, apoyo y confianza en mis años de estudios
fuera de mi ciudad natal, y a mis amigos por su sincera amistad, noble
compañía e innumerables consejos que a largo de todos estos años me han
brindado.
Verónica Félix
AGRADECIMIENTO
Expreso mi agradecimiento principalmente a Dios por la oportunidad que me
brinda cada día de ser mejor, y por permitirme llegar a esta etapa de mi vida,
también a mis profesores Eco. Lorenzo Armijos, Eco. Max Andrade y en
especial al Ing. Franklin Saravia por su tiempo, paciencia y enseñanza
inculcada a través de los años.
Silvana De la Cruz
DEDICATORIA
Dedico esta tesis a Dios y a mi familia, a Dios porque me ha guiado a cada
momento proporcionándome la fortaleza y la salud para continuar con mis
sueños, a mis Padres por brindarme su apoyo incondicional y su entera
confianza en cada reto que se me presenta, a mis hermanas y hermano por
haberme dado todo su cariño en los momentos más difíciles.
Verónica Félix
DEDICATORIA
Dedico el aporte de esta tesis a mi hijita Valentina quien es mi motor principal
para seguir adelante, a mi Padre que me dio la educación y el impulso para
trazarme metas que me permitan crecer como profesional, y a mis amigas Pao,
Vero y Diana que han formado parte de mi vida en este lapso hermoso de mi
carrera.
Silvana De la Cruz
AUTORIZACION DE LA AUTORIA INTELECTUAL
Nosotras, VERONICA PATRICIA FELIX TORRES Y SILVANA JEANNETH
DE LA CRUZ VILLAO en calidad de autoras de la tesis “ANALISIS DE LA
SITUACION FINANCIERA DEL CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A.
Y PROPUESTA PARA MEJORAR LA GESTION DEL MISMO”, por la
presente autorizamos a la UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR,
hacer uso de todos los contenidos que nos pertenece o de parte de los que
contienen esta obra, con fines estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autoras nos corresponden, con excepción de la
presente autorización, seguirán vigentes a nuestro favor, de conformidad
con lo establecido en los artículos 5, 6, 8 y 19 y demás pertinentes de la ley
1.7.4 VARIABLES E INDICADORES .................................................................................... 91.8 PLAN ANALÍTICO ...................................................................................................... 10
2.1 LA EMPRESA Y SUS SERVICIOS .......................................................................................... 142.1.1 Análisis del ámbito interno ................................................................................... 18
2.1.1.1 Autoridades ................................................................................................. 192.1.1.2 Empleados ................................................................................................... 242.1.1.3 Funciones del personal ................................................................................. 25
2.2.1 Presentación de Balances Históricos ..................................................................... 452.2.1.1 Estado de Resultados ................................................................................... 452.2.1.2 Balance general ............................................................................................ 482.2.1.3 Flujo de Caja ................................................................................................ 50
2.2.2 Análisis Financiero ............................................................................................... 572.2.2.1 Diagnostico .................................................................................................. 572.2.2.2 Análisis de Estructura o Vertical ................................................................... 592.2.2.3 Análisis de Tendencia u Horizontal ............................................................... 662.2.2.4 Aplicación de Razones Financieras ................................................................ 692.2.2.5 Estado de origen y Aplicación de Fondo ....................................................... 872.2.2.6 Cambio de fuentes y usos de fondos con relación al CTN .............................. 89
3 PROPUESTA PARA MEJORAR LA GESTION FINANCIERA .................................................. 92
INTRODUCCIÓN ....................................................................................................................... 933.1 OBJETIVO DE LA PROPUESTA ........................................................................................... 963.2 ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO ............................................................................. 983.3 PRONOSTICO DE INGRESOS POR SERVICIOS ....................................................................... 1133.4 GASTOS DE OPERACIÓN ............................................................................................... 1153.5 EL CAPITAL DE TRABAJO .............................................................................................. 1183.6 LOS FLUJOS DE EFECTIVO .............................................................................................. 1193.7 LA TASA REQUERIDA DE RENDIMIENTO ........................................................................... 123
4 EVALUACION Y SEGUIMIENTO ...................................................................................... 125
4.1 OBJETIVO DE LA EVALUACIÓN ....................................................................................... 1264.2 PERIODO DE RECUPERACIÓN DESCONTADO DE LA INVERSIÓN ............................................... 1264.3 VALOR PRESENTE NETO VPN ....................................................................................... 1304.4 TASA INTERNA DE RETORNO ......................................................................................... 1324.5 COSTO BENEFICIO ..................................................................................................... 1354.6 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ........................................................................................... 136
5 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................ 148
GRAFICO 15. DISTRIBUCION DE LOS INGRESOS PROYECTADOS (INCREMENTALES) ............ 111
GRAFICO 16. GASTOS CON RELACION A LOS INGRESOS INCREMENTALES .......................... 112
GRAFICO 17. INGRESOS OBTENIDOS DEL INCREMENTO ..................................................... 114
GRAFICO 18. INGRESOS Y GASTOS ..................................................................................... 117
GRAFICO 19. DE SENSIBILIDAD DEL VAN ............................................................................ 139
GRAFICO 20. SENSIBILIDAD TASA INTERNA DE RETORNO .................................................. 140
GRAFICO 21. SENSIBILIDAD DEL VAN (GASTOS OPERACIONALES) ...................................... 143
GRAFICO 22. SENSIBILIDAD DE LA TIR( GASTOS OPERACIONALES) ..................................... 143
GRAFICO 23. SENSIBILIDAD DEL VAN (INCREMENTO Y DISMINUCION TRR) ....................... 146
GRAFICO 24. SENSIBILIDAD DE LA TIR (INCREMENTO Y DISMINUCION TRR) ...................... 147
INDICE DE CUADROS
CUADRO 1. CLASIFICACION DE USOS Y FUENTES ................................................................ 51
CUADRO 2. VARIACION DE FUENTES Y USOS ..................................................................... 52
CUADRO 3. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO ...................................................................... 53
CUADRO 4. ANALISIS DE ESTRUCTURA VERTICAL BALANCE GENERAL ............................... 59
CUADRO 5. ANALISIS VERTICAL ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS ............................... 63
CUADRO 6. ANALISIS HORIZONTAL BALANCE GENERAL ..................................................... 66
CUADRO 7. ESTADO DE ORIGEN Y APLICACIÓN DE FONDOS .............................................. 88
CUADRO 8. FLUJO DE EFECTIVO EN FUNCION DE VARIACIONES DEL CTN .......................... 90
CUADRO 9. ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS PROYECTADO CON INCREMENTO NORMAL ........................................................................................................................ 99
CUADRO 10. RELACION DE INGRESOS VS GASTOS ............................................................. 103
CUADRO 11. PRONOSTICO DE INGRESOS POR SERVICIOS .................................................. 113
CUADRO 12. GASTOS DE OPERACIÓN ................................................................................ 116
CUADRO 13. RELACION DE INGRESOS VS GASTOS ............................................................. 117
CUADRO 14. GASTOS PREOPERACIONALES DE LA INVERSION ........................................... 118
CUADRO 24. FLUJOS DE EFECTIVO INCREMENTALES .......................................................... 137
CUADRO 25. FLUJOS DE EFECTIVO CON DISMINUCION DEL 10% EN INGRESOS ................ 138
CUADRO 26. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON UN INCREMENTO EN LOS GASTOS DE OPERACIÓN AL 10% .............................................................................................................. 141
CUADRO 27. FLUJOS DE EFECTIVO CON DISMINUCION DEL 10% EN GASTOS OPERACIONALES .................................................................................................................. 142
CUADRO 28. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON TRR 15% ..................................................... 144
CUADRO 29. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON TRR 9% ....................................................... 145
INDICE DE FOTOS
FOTO Nº 1 CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A. ................................................................ 1
FOTO Nº 2 LOGOTIPO DEL CENTRO COMERCIAL CONDADO SHOPPING ............................... 14
FOTO Nº 3 NIVEL UNO .......................................................................................................... 36
FOTO Nº 4 NIVEL 2 ................................................................................................................ 37
FOTO Nº 5 NIVEL TRES .......................................................................................................... 40
FOTO Nº 6 NIVEL CUATRO .................................................................................................... 43
FOTO Nº 7 PATIO DE COMIDAS ............................................................................................. 45
INDICE DE TABLAS
TABLA 1. PROVEEDORES .................................................................................................... 32
TABLA 2. CLIENTES PRIMER PISO ........................................................................................ 36
TABLA 3. CLIENTES SEGUNDO PISO .................................................................................... 37
TABLA 4. CLIENTES TERCER PISO ........................................................................................ 40
TABLA 5. CLIENTES CUARTO PISO ....................................................................................... 43
TABLA 6. INDICADORES DE LIQUIDEZ ................................................................................. 70
TABLA 7. INDICADORES DE SOLVENCIA .............................................................................. 72
TABLA 8. INDICADORES DE GESTION .................................................................................. 78
TABLA 9. INDICADORES DE RENTABILIDAD ........................................................................ 84
INDICE DE ORGANIGRAMAS
ORGANIGRAMA 1. ORGANIGRAMA DEL CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A. ................. 19
INDICE DE ESTADOS FINANCIEROS
ESTADOS FINANCIEROS 1. PERDIDAS Y GANANCIAS .............................................................. 47
ESTADOS FINANCIEROS 2. BALANCE GENERAL ....................................................................... 49
ESTADOS FINANCIEROS 3. PROPUESTA ESTADO DE RESULTADOS ....................................... 101
ESTADOS FINANCIEROS 4. ESTADO DE RESULTADOS INCREMENTAL .................................... 109
ESTADOS FINANCIEROS 5. ESTADO DE RESULTADOS INCREMENTAL .................................... 120
INDICE DE DIAGRAMAS
DIAGRAMA 1. ARBOL DE PROBLEMAS .................................................................................. 4
DIAGRAMA 2. ARBOL DE OBJETIVOS .................................................................................... 5
RESUMEN EJECUTIVO
El aporte de esta tesis es presentar una propuesta para mejorar la Gestión
Financiera del Centro Comercial El Condado S.A., para lo cual se inicia con un
diagnóstico interno y externo, que permite conocer la realidad de su estructura,
funcionalidad y actividad económica. De acuerdo a las políticas internas, y en
base a los Estados Financieros históricos se realiza un análisis de estructura y
de tendencia e índices financieros de los balances, dicho resultado permite
evaluar en el cuarto capítulo la factibilidad de la inversión, al aplicar métodos
como: Periodo de Recuperación de la Inversión, Valor Presente Neto, Tasa
Interna de Retorno, Costo Beneficio y Análisis de Sensibilidad de los Estados
Financieros proyectados a un periodo de cinco años, que reflejan una mejora
en la infraestructura ofreciendo un mejor servicio a los usuarios y mayores
ingresos para el Centro Comercial.
EJECUTIVE SUMMARY
The object of this thesis is a proposal to improve the Financial Management on
El Condado Shopping Center S.A., which involves internal and external
diagnostic that shows its real structure, functionality and economic activity.
According to internal policies and financial statements history a structure,
financial ratios and tendency analysis is achieved which result allows to
evaluate, on Chapter 4th, investment feasibility applying methods such as:
payback period of investment, net present value, internal rate of return, costs,
benefits and sensibility analysis on financial statements planned for a 5 year
period of time that reflect a progress on the infrastructure and allow users to
have a better service and higher incomes to El Condado Shopping Center.
TEMA:
“ANALISIS DE LA SITUACION FINANCIERA DEL CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A. Y PROPUESTA PARA MEJORAR LA GESTION DEL MISMO”
PALABRAS CLAVES
GESTION FINANCIERA / ANALISIS Y PROYECCION DE ESTADOS
FINANCIEROS / PROPUESTA DE GESTION FINANCIERA / INDICES
Este centro comercial se caracteriza por que el área destinada para cada
almacén es mayor que los demás centro comerciales del país: de 160m2 en
promedio por local frente a los 50m usuales en el negocio. El Condado Shopping, posee 165 locales, la mayor parte tiendas de cadenas, se trata de
un cambio de modelo que surgió en la ciudad desde que la dolarización y la
estabilidad económica aumentaron el poder adquisitivo de la clase media.
El consorcio se reserva la cifra de inversión pero antes de su inauguración,
Silvio Heller anuncio que superaría los 60.000.000 dólares.
El gerente de El Condado Shopping, Marsel Scholem, asegura que los locales
más grandes permiten guardar mayores stocks de mercadería y, por tanto,
aumentar los volúmenes de venta para bajar los precios. “la época de la
pequeña boutique se acabó”, dice. Con esta promesa se piensa atraer al
heterogéneo público de la zona norte de Quito en donde existen
urbanizaciones de altos ingresos como Quito Tenis y la parroquia como Llano
Chico y Llano Grande donde habitan familias que reciben remesas de sus
parientes que emigraron a Europa y a Estados Unidos. La idea es que los
visitantes encuentren desde una pinza para el cabello hasta un vehículo, dice
Scholem, “el mercado Ecuatoriano es tan pequeño que ya nadie puede ser
exitoso en el segmento de retail (por menor) siendo angosto y obtuso en la
orientación del público objetivo”.
Es el principio del fin de los pequeños almacenes donde la mercadería es más
cara porque los volúmenes de venta son más bajos y por tanto los márgenes
deben ser más altos para que el negocio sea más rentable.
En el nuevo esquema encajan perfectamente los grandes almacenes de ropa
como los de la marca española Sara, que abrirá su primer local en el Ecuador,
justamente en el Condado, y la colombiana Tennis.
3
Las grandes tiendas ecuatorianas también alquilaron locales, como Sukasa que
funciona como Todo Hogar. En cambio no solo es de nombre, el local tendrá
una oferta distinta y con precios menores.
1.2 JUSTIFICACION
Debido al poco tiempo de constitución, y según las investigaciones realizadas
por las autoras del presente trabajo, se diagnostica que el Centro Comercial El
Condado carece de un Control Financiero y su gestión es débil, lo cual con
lleva a deficiencias en algunos aspectos importantes como: el manejo de
presupuesto de costos y gastos, las políticas no bien definidas, ausencia de
reglamentos, carencia de un organigrama estructural, entre otros.
Según manifiesta Vinicio Sánchez Contador General, El Centro Comercial El
Condado es una empresa de servicios, es decir su actividad es la Concesión
de Inmuebles, por lo tanto no manejan inventarios de compra y venta, pero si
es necesario implementar un inventario de bodega para tener mayor control del
stock de los canjes y de las compras realizadas para el funcionamiento y
mantenimiento de los locales ubicados dentro del Centro Comercial.
Cabe recalcar que el Centro Comercial trabaja con varias empresas para la
administración de sus diferentes áreas, una de ellas es el departamento
contable, representado por la firma de Auditores “Romero & Asociados”, el
cual empezó a llevar la contabilidad, desde la creación del Condado Shopping,
sin embargo no ha habido una evolución de cambios en los aspectos que
necesitan atención en el Condado, por ejemplo, por testimonio de quienes
laboran en esta área, se conoce que el personal contable no recibe
capacitaciones, tampoco disponen de un departamento financiero, que se
encargue de diseñar, implementar y ejecutar análisis, evaluaciones, índices y
flujos periódicos de los ingresos y gastos percibidos.
4
Por los puntos antes mencionados es necesario que el Centro Comercial el
Condado disponga de Gestión Financiera, como una herramienta para mejorar
la organización, control y toma de decisiones acertadas. Este permitirá conocer
aspectos relacionados con la liquidez, rentabilidad, actividad y endeudamiento,
para administrar eficientemente los recursos financieros de la empresa, y
solucionar las falencias existentes para su óptimo desarrollo y crecimiento en
el futuro.
1.3 IDENTIFICACION DEL PROBLEMA
El Centro Comercial Condado S.A. no cuenta con una Gestión Financiera
estructurada, ni un Control Adecuado de las actividades contables, así como
tampoco de una organización estructural, financiera y laboral. Por esta razón el
aporte del presente trabajo se basa en analizar la situación financiera para
mejorar la gestión y control financiero del Centro Comercial y optimizar su
desarrollo y eficiencia para obtener mayor rentabilidad.
1.3.1 Árbol de Problemas
DIAGRAMA 1. ARBOL DE PROBLEMAS
AUSENCIA DE GESTION Y CONTROL FINANCIERO
DEBIL SISTEMA ADMINISTRATIVO
DESMOTIVACION EN EL CRECIMIENTO
PROFESIONAL DEL PERSONAL
FUENTE DESCONFIABLE
CARENCIA DE ESTRUCTURA ORGANIZACIONAl
FALTA DE CAPACITACION AL PERSONAL
ESCASO CONTROL
OPERATIVO
AUSENCIA DE UN DEPTO. FINANCIERO
DECISIONES FINANCIERAS
MAL TOMADAS
5
1.3.2 Árbol de Objetivos
1.4 DELIMITACION ESPACIAL Y TEMPORAL
La delimitación espacial comprende el departamento contable del Centro
Comercial El Condado S.A.
La delimitación temporal comprende un análisis desde los años 2008 hasta el
año 2010.
DIAGRAMA 2. ARBOL DE OBJETIVOS
GESTION FINANCIERA DEL CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A.
ADECUADO FUNCIONAMIENTO
ADMINISTRATIVO, Y TOMA DE
DECISIONES ACERTADAS
ORGANIZACIÓN EFICIENTE DEL
PERSONAL CONTABLE
ACTITUD POSITIVA,
INICIATIVA, AGILIDAD,
EFICIENCIA Y MOTIVACION
ESTADOS FINANCIEROS CONFIABLES
EL CONDADO SHOPPING POSEE
UNA BUENA ESTRUCTURA
ORGANIZACIONAL
MANUAL DE FUNCIONES Y
POLITICAS DEFINIDAS
CONTINÚAS CAPACITACION-
ES AL PERSONAL
CONTROL Y SEGUIMIENTO DE
ACTIVIDADES CONTABLES Y OPERATIVAS
ESTABILIDAD DE UN DEPARTAMEN- TO FINANCIERO
INVERSIONES NUEVAS, CRECIMIENTO Y RENTABILIDAD ECONOMICA
6
1.5 OBJETIVOS
1.5.1 Objetivo General
Identificar los problemas que afectan al desarrollo de la estructura
organizacional, del departamento contable- financiero del Centro Comercial El Condado S.A., con el afán de elaborar una propuesta para mejorar la Gestión
Financiera, que sirva de base para la toma de decisiones gerenciales futuras.
1.5.2 Objetivos Específicos
• Elaborar un diagnóstico financiero del Condado Shopping mediante la
información interna para identificar las ayudas y barreras.
• Efectuar una propuesta económica financiera para mejorar la gestión del
Centro Comercial El Condado.
• Realizar una evaluación de los flujos de efectivo y establecer su
factibilidad y los posibles riesgos que se puedan presentar.
1.6 HIPOTESIS
1.6.1 Hipótesis General
La Propuesta de implementar la Gestión Financiera, mejora el funcionamiento,
la estructura organizacional y la eficiencia del departamento contable-
financiero.
7
1.6.2 Hipótesis Específicas
• La identificación de deficiencias y problemas dentro del área contable
financiera y su adecuado tratamiento permiten corregir oportunamente
las barreras que retrasan el cumplimiento de las actividades operativas
financieras.
• La propuesta de gestión financiera mejorará el funcionamiento de las
actividades y la rentabilidad de la empresa con una adecuada
planificación y control financiero.
• La evaluación es una herramienta que ayuda a controlar la gestión
administrativa financiera y detectar los posibles riesgos que se puedan
presentar durante el periodo analizado. 1.7 METODOLOGIA
La metodología de investigación utilizada para el presente trabajo recopila la
información de fuentes primarias y secundarias, a partir de las cuales se
tomaron los primeros conceptos para conocer los procesos que se realizan
dentro del Centro Comercial el Condado S.A.
Las fuentes primarias utilizadas fueron las entrevistas a los funcionarios del
departamento de contabilidad, la observación, la encuesta etc.
Las fuentes secundarias son: información obtenida de Internet, los registros
contables de la empresa, leyes, reglamentos y libros que nos ayuden con la
comprensión del manejo de las cuentas contables y los estatutos del gobierno.
8
1.7.1 Método Deductivo El método Deductivo parte desde los más general hasta lo más específico, el
cual permite retomar fuentes primarias y secundarias que logran identificar
explicaciones particulares contenidas explícitamente en la situación general,
por lo que una vez establecida una adecuada Gestión Financiera, se
desarrollarán herramientas tecnológicas, administrativas, como la planificación
estratégica financiera, que conducirán a hechos más concretos para la
ejecución de la propuesta de El Condado Shopping.
1.7.2 Método Inductivo Este método es una forma de razonamiento mediante el cual se pasa de lo
particular a lo general, y se basará en criterios contables financieros para la
toma de decisiones. Por lo que la observación y la recopilación de la
información, permitirá formular conclusiones para partir de un hecho global
hacia metas y objetivos específicos, que puedan ser aplicables.
1.7.3 Técnicas y Ayudas 1.7.3.1 Entrevista La entrevista se realizará a los agentes internos y externos relacionados con
las finanzas del Centro Comercial El Condado S.A, y los clientes internos que
se encuentran ocupando los locales, como también a los usuarios que visitan al
Centro Comercial.
Otra de las fuentes principales de entrevista son, el personal involucrado en el
área contable, con el fin de conocer la información necesaria para determinar el
diagnostico, que servirá de base en el desarrollo de una Propuesta que llevará
a obtener una buena gestión financiera – contable de la Compañía.
9
1.7.3.2 Observación La observación directa se realiza dentro y fuera de las instalaciones del centro
comercial y a través de la percepción respectiva y recopilación de información,
con el fin de analizar todo ámbito que rodea el centro comercial y desarrollar la
propuesta para mejorar la gestión financiera.
1.7.4 VARIABLES E INDICADORES
CUADRO 1. VARIABLES E INDICADORES
VARIABLES
INDICADORES
1.DIAGNOSTICO
Herramientas financieras
2. PROPUESTA
2.1 Inversión
Periodo de recuperación, VAN, TIR, B/C (costo
beneficio)
2.2 Análisis de sensibilidad
Incremento y Disminución en: Ventas, Gastos de
operación, y la TRR
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
10
1.8 PLAN ANALÍTICO CAPITULO I
1 PLAN DE TESIS 1.1 Antecedentes
1.2 Justificación
1.3 Identificación del Problema
1.3.1 Árbol de problemas
1.3.2 Árbol de objetivos
1.4 Delimitación espacial y temporal
1.5 Objetivos
1.5.1 Objetivo General
1.5.2 Objetivos Específicos
1.6 Hipótesis
1.6.1 Hipótesis General
1.6.2 Hipótesis especificas
1.7 Metodología
1.7.1 Método Deductivo
1.7.2 Método inductivo
1.7.3 Técnicas y ayudas
1.7.3.1 Entrevista
1.7.3.2 Observación
1.7.4 Variables e Indicadores
1.8 Plan Analítico
CAPITULO II
2 DIAGNOSTICO FINANCIERO 2.1 La empresa y sus servicios
2.1.1 Análisis del ámbito interno
2.1.1.1 Autoridades
2.1.1.2 Empleados
11
2.1.1.3 Funciones del Personal
2.1.2 Análisis del ámbito externo
2.1.2.1 Proveedores
2.1.2.2 Clientes
2.2 Análisis situacional financiero
2.2.1 Presentación de balances históricos
2.2.1.1 Estado de Resultados
2.2.1.2 Balance General
2.2.1.3 Flujo de caja
2.2.2 Análisis Financiero
2.2.2.1 Introducción
2.2.2.2 Análisis de Estructura
2.2.2.3 Análisis de tendencia
2.2.2.4 Aplicación de Razones
2.2.2.5 El Estado de Origen y Aplicación de Fondos
2.2.2.6 Cambios de fuentes y uso de fondos con relación
al C.T.N.
CAPITULO III
3 PROPUESTA PARA MEJORAR LA GESTION FINANCIERA 3.1 Objetivo de la Propuesta
3.2 Estado de Resultados proyectado
3.3 Pronostico de ingresos por servicios
3.4 Gastos de operación
3.5 El Capital de Trabajo
3.6 Los flujos de efectivo
3.7 La Tasa Requerida de Rendimiento
CAPITULO IV
4 EVALUACION Y SEGUIMIENTO
12
4.1 Objetivo de la Evaluación 4.2 Periodo de Recuperación de la Inversión
4.3 Valor Presente Neto VPN y TIR
4.4 Costo Beneficio
4.5 Análisis de Sensibilidad
CAPITULO V
5 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1 Conclusiones
5.2 Recomendaciones
5.3 Bibliografía
13
CAPITULO II
2 DIAGNOSTICO FINANCIERO
14
2.1 LA EMPRESA Y SUS SERVICIOS
FOTO Nº 2 LOGOTIPO DEL CENTRO COMERCIAL CONDADO SHOPPING
FUENTE: www.elcondadoshopping.com
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
El Centro Comercial El Condado, posee una estructura de varios pisos, es
propietario de los locales, espacios y demás áreas del Centro Comercial, el
mismo que otorga derecho de uso a otras personas naturales o jurídicas,
nacionales o extranjeras, públicas o privadas, sobre determinadas áreas de
locales y espacios comerciales que les asignan, para que los Concesionarios
puedan explotar y desarrollar su actividad comercial.
“La finalidad del Centro Comercial es realizar el manejo y operación comercial
del que se denomina “El Condado Shopping”, de sus locales, espacios, islas y
demás áreas, para brindar a los locatarios, espacios comerciales para
desarrollar sus negocios, y al público un sitio estratégicamente ubicado al cual
pueden concurrir, con una planificación técnica y una buena distribución para
los productos, actividades y servicios de acuerdo a las preferencias del
consumidor, con el objeto de dar la mayor comodidad y estimulo, facilitándole
la elección, adquisición y uso de los bienes y servicios que en el Centro
Comercial están a su disposición.”1
1 reglamento de funcionamiento Condado Shopping, pag 2
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO = 18.695.081 22.507.916 26.223.742 27.869.569
CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A.BALANCE GENERAL
31 DE DICIEMBRE DEL 2007 AL 2010
FUENTE: ESTADOS FINANCIEROS DEPARTAMENTO CONTABLE DEL CONDADO SHOPPING
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
50
Según el Balance General se observa un crecimiento paulatino de las cuentas
en lo que respecta a Bancos, el activo fijo y las inversiones por el aumento de
sus ingresos, y la deuda con los bancos a largo plazo disminuye eficazmente.
2.2.1.3 Flujo de Caja
El flujo de efectivo es la parte integrante de los estados financieros, que
proporcionan una base para evaluar la habilidad de la empresa y generar
efectivo, el objetivo de este estado financiero es: “presentar la información
acerca de los históricos en el efectivo y sus equivalentes de una empresa, por
medio de este estado se clasifica los flujos de efectivo por actividades
operativas, de inversión y financiamiento, durante un periodo contable”9
Para determinar el flujo de caja del periodo delimitado procedemos a clasificar
lo que significa entrada y salida de dinero con las denominaciones USOS Y
FUENTES DE FONDOS, así como la variación que tuvo en cada una de las
cuentas del balance general específicamente de los dos últimos años
históricos.
Se detalla en el siguiente cuadro:
9 Dr. Jaime Freire Hidalgo, Guía Didáctica de Auditoría Financiera, 2003
51
CUADRO 1. CLASIFICACION DE USOS Y FUENTES
ACTIVOS 2009 2010 VARIACION ClasificaciónACTIVOS CORRIENTESCaja y Bancos 4.481.938 6.386.116 1.904.178Cuentas por cobrar 1.223.163 975.163 -248.000 FFAnticipo Contratos 822.225 693.016 -129.209 FFGastos pagados por anticipado - TOTAL ACTIVO CORRIENTE 2.045.388 1.668.179ACTIVO FIJOPropiedad. Planta y Equipo 16.698.134 16.710.428menos: Depreciación acumulada 141.718 152.521Neto Planta y Equipo 16.556.416 16.557.907 1.491 UFInversiones temporales 3.140.000 3.257.367 117.367 UFCargos diferidosTOTAL ACTIVO FIJO 19.696.416 19.815.274TOTAL ACTIVOS 21.741.804 21.483.453PASIVOSPASIVO CORRIENTEObligaciones Bancarias 3.324.422 2.995.774 -328.648 UFCuentas por pagar 253.464 893.005 639.541 FFPasivos acumulados 111.822 580.971 469.149 FFObligaciones tributarias 315.746 681.543 365.797 FFParticipac trabajadores 37.945 230.730 192.785 FFimpuesto a la renta 53.755 326.867 273.112 FFTOTAL PASIVO CORRIENTE 4.097.154 5.708.890PASIVO A LARGO PLAZOPasivo a largo plazo 9.978.203 8.957.900 -1.020.303 UFIngresos Anticipados 11.657.364 11.892.422 235.058 FF TOTAL PASIVO LARGO PLAZO 21.635.567 20.850.322PATRIMONIOCapital social 800 800Capital adicional 265.596 265.596Reservas 63.360 63.360Utilidades neta 161.265 980.601 819.336 FFTOTAL PATRIMONIO 491.021 1.310.357TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 26.223.742 27.869.569
UF 1.467.809
FF 3.371.987 FF-UF 1.904.178
TOTAL USOS DE FONDOS
TOTAL FUENTE DE FONDOSFUENTE DE FONDOS - USO DE FONDOS
CALSIFICACION DE USOS Y FUENTES DE FONDOSCENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A.
31 DE DICIEMBRE DEL 2009 AL 2010
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
52
El total de ingresos o fuentes de fondos obtenidos durante el 2010 fue de
$3.371.987, y el total de usos o salida de fondos fue de $1.467.809, generando
más fuentes que usos con un valor de $1.904.178, es decir que para cubrir
sus egresos inmediatos de efectivo sí consiguieron ser efectuados por los
fondos que la empresa refleja en su actividad.
En el siguiente cuadro se realiza la distribución de las actividades operativas,
financieras y de inversión, con el fin de analizar cuanto se ha destinado en
cada una de ellas.
CUADRO 2. VARIACION DE FUENTES Y USOS
EFECTIVO AL INICIO DEL AÑO 2010 $ 4.481.938
FUENTES DE EFECTIVODISMINUCION DE ANTICIPO CONTRATOS $ 129.209 OPERATIVAINCREMENTO DE CUENTAS POR PAGAR $ 639.541 OPERATIVAINCREMENTO DE PASIVOS ACUMULADOS $ 469.149 OPERATIVAINCREMENTO DE OBLIGACIONES TRIBUTARIAS $ 365.797 OPERATIVAINCREMENTO DE PARTICIPACION TRABAJADORES $ 192.785 OPERATIVAINCREMENTO DE IMPUESTO A LA RENTA $ 273.112 OPERATIVAINCREMENTO DE INGRESOS ANTICIPADOS $ 235.058 OPERATIVAINCREMENTO DE UTILIDAD NETA $ 819.336 OPERATIVADISMINUCION DE CUENTAS POR COBRAR $ 248.000 OPERATIVASUBTOTAL $ 3.371.987DEPRECIACION DEL PERIODO $ 152.521 INVERSIONTOTAL FUENTES DE EFECTIVO $ 3.524.508
USOS DE EFECTIVOINCREMENTO DE ACTIVO FIJO $ 1.491 INVERSIONINCREMENTO DE INVERSIONES TEMPORALES $ 117.367 INVERSIONDISMINUCION DE OBLIGACIONES BANCARIAS $ 328.648 FINANCIAMIENTODISMINUCION DE PASIVO A LARGO PLAZO $ 1.020.303 FINANCIAMIENTOSUBTOTAL $ 1.467.809DEPRECIACION DEL PERIODO $ 152.521 INVERSIONTOTAL USOS DE EFECTIVO $ 1.620.330
ADICION EN CAJA $ 1.904.178
EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO 2010 $ 6.386.116
VARIACION DE FUENTES Y USOS DE EFECTIVO EN CAJACENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A.
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
53
Para tener un concepto más claro de las entradas y salidas de dinero se
distribuye según su actividad:
CUADRO 3. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO
A. ACTIVIDADES DE OPERACIÓNDISMINUCION DE ANTICIPO CONTRATOS + $ 129.209INCREMENTO DE CUENTAS POR PAGAR + $ 639.541INCREMENTO DE PASIVOS ACUMULADOS + $ 469.149INCREMENTO DE OBLIGACIONES TRIBUTARIAS + $ 365.797DISMINUCION DE CUENTAS POR COBRAR + $ 248.000INCREMENTO DE PARTICIPACION TRABAJADORES + $ 192.785INCREMENTO DE IMPUESTO A LA RENTA + $ 273.112INCREMENTO DE UTILIDAD NETA + $ 819.336INCREMENTO DE INGRESOS ANTICIPADOS + $ 235.058TOTAL ACTIVIDADES DE OPERACIÓN $ 3.371.987
B. ACTIVIDADES DE INVERSIONINCREMENTO DE ACTIVO FIJO - $ 1.491DEPRECIACION DEL PERIODO + $ 152.521INCREMENTO DE INVERSIONES TEMPORALES - $ 117.367DEPRECIACION DEL PERIODO - $ 152.521TOTAL ACTIVIDADES DE INVERSION -$ 118.858
C. ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTODISMINUCION DE OBLIGACIONES BANCARIAS - 328648DISMINUCION DE PASIVO A LARGO PLAZO - $ 1.020.303TOTAL DE ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO -$ 1.348.951INCREMENTO NETO DEL EFECTIVO (A+B+C) $ 1.904.178EFECTIVO AL INICIO DEL PERIODO $ 4.481.938EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO $ 6.386.116
CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A.ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVOAL 31 DE DICIEMBRE DEL 2010
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
54
Actividades de operación, consideradas como las ocasionadas para el
normal desarrollo de la empresa “El efectivo por actividades de operación es la
cantidad de caja que se genera por los ingresos ordinarios de la empresa y se
consume por el cubrimiento de costos y gastos operativos, por lo que se trata
de una medida fundamental para evaluar el desempeño de cualquier negocio” 10
En el desglose del estado de flujo se observa una disminución de cuentas por
cobrar, por lo que se constata que la gestión de cobro es constante, de igual
manera existe un incremento en cuentas por pagar, pasivos acumulados
obligaciones tributarias, participación de trabajadores, impuesto a la renta, y
utilidad neta; esto se debe a un incremento de clientes nuevos, eventos
sociales para efectivizar sus ventas, o publicitar nuevos productos que al
mismo tiempo representan un aumento en las obligaciones tributarias, y por
ende un aumento en la utilidad neta; Así mismo ha existido disminución en lo
que respecta al anticipo de contratos, esta cuenta es un monto de dinero que
los clientes deben cancelar al ingresar al centro comercial antes de la firma del
contrato, la cual es lógico que ésta cuenta disminuya cada año pues el cupo
Según las cifras de la empresa “Condado Shopping”, el estado de flujo de
efectivo refleja en las actividades de Operación con un total de $3.371.987
indicando éste que se trata de efectivo provisto por las actividades de
operación.
El efectivo por actividades de operación muestra, qué tanto dinero en efectivo
produce o demanda la empresa, en las actividades relacionadas con el
cumplimiento de su objeto social, por lo que resulta ser una medida
fundamental para analizar la situación financiera de la empresa, ya que para
cualquier tipo de negocio, se espera que regularmente sea la operación la que
provea efectivo para cubrir las necesidades de inversión, atender la deuda y
14 J. Fred Weston, Eugene F. Brigham, Fundamentos de la Administración Financiera, decimal edición 15 http://www.gerencie.com/clasificacion-de-los-metodos-de-analisis-financiero.html
El apalancamiento externo en el 2008 nos indica que por cada dólar que los
accionistas aportaron, los acreedores contribuyen con $59,14.
En cambio en el año 2010 los acreedores aportan $20,27 dólares por cada
dólar de capital contable, lo que quiere decir que la empresa está disminuyendo
la dependencia con los acreedores.
APALANCAMIENTO INTERNO
0,02 22.133.640
374.276int
2008
===TotalPasivo
contableCapitalernoentoApalancami
05,0 26.559.212
1.310.357int
2010
===TotalPasivo
contableCapitalernoentoApalancami
El apalancamiento interno indica que por cada dólar que aportan los
acreedores, los accionistas apenas aportan $0,02 centavos en el 2008 y para el
2010 los accionistas aportan 0,05 centavos de dólar, esto significa que el
aporte de los propietarios no es significativo, y es el aporte de sus acreedores
lo que genera el crecimiento de la empresa.
78
TABLA 8. INDICADORES DE GESTION
INDICADORES DE GESTIÓN Con los indicadores de Gestión, se puede medir la eficiencia de la empresa en
la utilización de sus recursos para el funcionamiento de la misma.
FACTOR INDICADORES TECNICOS FORMULA1. Rotación de Cartera Ventas / Cuentas por Cobrar2. Rotación de Activo Fijo Ventas / Activo Fijo3. Rotación de Ventas Ventas / Activo Total4. Período Medio de Cobranza (Cuentas por Cobrar * 365) / Ventas5. Período Medio de Pago (Cuentas y Documentos por Pagar * 365) / Compras6. Impacto Gastos Administración y Gastos Administrativos y de Ventas / Ventas7. Impacto de la Carga Financiera Gastos Financieros / Ventas
TABLA DE INDICADORES
III Gestión
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
Fuente: Superintendencia de Compañías ROTACIÓN DE CARTERA Muestra el número de veces que las cuentas por cobrar giran en promedio, en
un periodo de un año.
31,5 1.045.957 5.552.850
2008
===cobrarporCuentas
VentasCarteradeRotacion
57,9 975.163 9.339.740
2010
===cobrarporCuentas
VentasCarteradeRotacion
79
La rotación de cobro de cartera en el 2008 es de 5 veces al año, lo que es
normal ya que como se dijo anteriormente en el 2008 inicia sus actividades y
no existía un control adecuado de cartera.
Mientras que en el 2010 la cartera rota 10 veces al año, mejorando la gestión
de cobro a menores días de recuperación, sin embargo en lo que respecta a
ingresos por multas, canjes, servicios y marketing existe deficiencia de cobro.
ROTACIÓN DE ACTIVO FIJO Este indicador nos mide la relación que existe entre el monto de ingresos y el
monto de la inversión en activos fijos.
33,0 16.783.471
5.552.850tan
2008
===gibleFijosActivos
VentasFijosActivosdeRotacion
47,0 19.815.274
9.339.740tan
2010
===gibleFijosActivos
VentasFijosActivosdeRotacion
La empresa está generando ingresos equivalentes a 0,33 veces la inversión en
activos fijos para el año 2008, mientras que para el año 2010 genera en 0,47
veces mejorando su apalancamiento con sus activos.
Estos indicadores reflejan que el nivel de ventas en el 2010 se mejoro
notablemente aprovechando la publicidad, y el posicionamiento sostenido que
ha tenido el centro comercial a lo largo de estos años, que contrasta de
manera contraria al 2008 año de inversión y por tanto con un tiempo prudencial
de puesta en marcha de la inversión.
80
En el 2010 el rubro marketing fue incrementado por los múltiples eventos que
se realizaron a favor de los clientes internos, y las concesiones también se
incrementaron de acuerdo a la séptima cláusula de contrato que dice: “A partir
del segundo año, las partes pactan un incremento de cinco por ciento (5%)
anual, sobre el monto del valor mensual de concesión inmediato anterior”19
25,0 22.507.916
5.552.8502008
===TotalActivo
VentasventasdeRotación
ROTACIÓN DE VENTAS La rotación de ventas determina, si las ventas son eficientes con relación a los
activos utilizados.
34,0 27.869.569
9.339.740 2010
===TotalActivo
VentasventasdeRotación
La rotación de ventas es conocida como el “coeficiente de eficiencia directa”,
puesto que mide la efectividad de la administración. En el 2008 el coeficiente
de eficiencia es una rotación de 0.25 veces, las ventas con respecto al total de
activos y en el 2010 de 0.34 mejoramiento debido a lo indicado anteriormente.
19 Contrato de promesa de Concesión, Escritura numero 6197 BIS, Notaria Tercera
81
PERIODO MEDIO DE COBRANZA El periodo medio de cobranza, permite conocer en días el grado de liquidez con
el que cuenta la empresa. El resultado de este periodo refleja la gestión y la
buena marcha de la empresa.
díasVentas
diasxcobrarporCuentasPPC .75,68 5.552.850
365 x 1.045.957 365.2008
===
díasVentas
diasxcobrarporCuentasPPC .38 9.339.740
365 x 975.163 365.2010
===
La política interna de cobro de la empresa establece un límite de 5 días de
recuperación determinándose que en el año 2008 no se cumplió con esta
política, dando lugar a una cartera vencida de 68 días, por falta de gestión de
cobro y por los altos montos facturados.
Para el año 2010 su periodo de cobro mejora a 38 días, pero aún así no
cumple con la política ya que de acuerdo al contrato de concesión en la
cláusula octava dice: “la PROMITENTE CONCESIONARIA se obliga a pagar,
las contribuciones mensuales de: Valor mensual de concesión (VMC), servicios
básicos (SB) de las áreas comunes, mantenimiento y por publicidad que
deberán ser cubiertos durante los cinco primeros días de cada mes, contados a
partir del primer día mes en el cual la PROMITENTE CONCEDENTE entregó el
local y hasta el último día del mes pactado para la terminación del contrato.- En
caso de que la PROMITENTE CONCESIONARIA no cubriera este valor, la
PROMITENTE CONCEDENTE podrá interrumpir la provisión de estos
servicios, independientemente de las otras sanciones previstas en el presente
instrumento, en el contrato de concesión y las que fueran aplicables a este
82
caso”20
díasVentas
diasxpagarporCuentasPPP .09,31 5.552.850
365 x 472.996365.2008
===
, con esta cláusula en el contrato otorga al departamento de
contabilidad ser más riguroso en el cobro y control de cartera.
Con las visitas frecuentes y las entrevistas realizadas se verifica que en los
montos más altos de cartera son: Valor mensual de concesión (VMC) y Valor
inicial de concesión (VIC), estos rubros son controlados mensualmente pero
en facturas que son por sanciones, mantenimiento y publicidad son menos
controladas existiendo valores por cobrar desde el año 2007 dando como
resultado un periodo de cobro de 38 días.
Periodo medio de pago
El periodo promedio de pago indica los días que la empresa tarda en cumplir
sus obligaciones a corto plazo.
díasVentas
diasxpagarporCuentasPPP .89,34 9.339.740
365 x 893.005 365.2010
===
La política de pago del Condado a los proveedores de la empresa, es cancelar
las facturas 30 días después de ser entregado el bien o servicio solicitado, sin
tomar en cuenta que la factura haya sido entregada días antes.
20 CONTRATO DE PROMESA DE CONCESION, Escritura número 6197 BIS , Notaria tercera.
83
Esto quiere decir que la política si se cumple, en el 2008 su periodo de pago
fue de 31 días, pero en el 2010 con el manejo de presupuesto la política se ha
manejado con mayor responsabilidad, dando un periodo de pago de 35 días
como máximo.
IMPACTO DE LA CARGA FINANCIERA
Su resultado indica el porcentaje que representan los gastos financieros con
respecto a las ventas, es decir, permite establecer la incidencia que tienen los
gastos financieros sobre los ingresos de la empresa.
1911,0 5.552.850 1.060.992 argIm
2008
===Ventas
sFinancieroGastosFinancieraacdepacto
1304,0 9.339.740 1.218.766 .arg..Im
2010
===Ventas
ncierosGastosFinaFinancieraacdepacto
En el año 2008 se obtuvo un 19,11% de gastos financieros con respecto al total
de las ventas generadas en ese año y para el año 2010 disminuyo al 13,04%
demostrando un pago adecuado de los intereses bancarios.
En otras palabras, el 19,11% de las ventas está destinado a cubrir los gastos
financieros de la empresa.
INDICADORES DE RENTABILIDAD Permiten apreciar el adecuado manejo de los ingresos, costos y gastos y la
consecuente habilidad para producir utilidades.
84
“Son aquellos indicadores financieros que sirven para medir la efectividad de la
administración de la empresa para controlar los costos y gastos y, de esta
manera convertir ventas en utilidades.”21
TABLA 9. INDICADORES DE RENTABILIDAD
FACTOR INDICADORES TECNICOS FORMULA1. Rentabilidad Neta del Activo(Du Pont)2. Margen Bruto Ventas Netas – Costo de Ventas / Ventas3. Margen Operacional Utilidad Operacional / Ventas4. Rentabilidad Neta de Ventas(Margen Neto)5. Rentabilidad Operacional del Patrimonio (Utilidad Operacional / Patrimonio)
La Rentabilidad Financiera del año 2008 al 2010, se incrementa
considerablemente de 24,62% a un 74,83%, esto se debe al incremento de la
utilidad neta generada en el 2010 por el aumento de las ventas, y también por
el incremento del patrimonio.
2.2.2.5 Estado de origen y Aplicación de Fondos
Este estado financiero permite estudiar, como su nombre lo indica el origen y
destino o los usos y fuentes de efectivo provenientes por sus diferentes
88
conceptos, ya sea anticipos, cartera, inversiones, obligaciones financieras,
impuestos etc. en que ha incurrido la empresa, y le permite al profesional
financiero anticipar en forma adecuada como utilizar los fondos de la empresa.
En el cuadro número 7 que se detalla a continuación, se indica la aplicación y
origen de los fondos del año 2010.
CUADRO 7. ESTADO DE ORIGEN Y APLICACIÓN DE FONDOS
ESTADO DE ORIGEN Y APLICACIÓN DE FONDOS EL CONDADO S.A.
2010 EFECTIVO AL INICIO DEL PERIODO
$ 4.481.938
FUENTES DE FONDOS (FF)
$ 3.371.987 DISMINUCION DE ANTICIPO CONTRATOS $ 129.209
INCREMENTO DE CUENTAS POR PAGAR $ 639.541
INCREMENTO DE PASIVOS ACUMULADOS $ 469.149
INCREMENTO DE OBLIGACIONES TRIBUTARIAS $ 365.797
INCREMENTO DE PARTICIPACION TRABAJADORES $ 192.785
INCREMENTO DE IMPUESTO A LA RENTA $ 273.112
INCREMENTO DE INGRESOS ANTICIPADOS $ 235.058
INCREMENTO DE UTILIDAD NETA $ 819.336
DISMINCION DE CUENTAS POR COBRAR $ 248.000
USOS DE FONDOS (UF)
$ 1.467.809 INCREMENTO DE ACTIVO FIJO $ 1.491
INCREMENTO DE INVERSIONES TEMPORALES $ 117.367
DISMINUCION DE OBLIGACIONES BANCARIAS $ 328.648
DISMINUCION DE PASIVO A LARGO PLAZO $ 1.020.303
VARIACION DEL EFECTIVO (FF-UF)
$ 1.904.178
EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO $ 6.386.116 ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
ANALISIS
Las fuentes de fondos del Centro Comercial se generan por la disminución de
las cuentas por cobrar y la disminución de los anticipos de contratos.
89
Los anticipos de contratos se han disminuido porque los locales se encuentran
en su mayoría ocupados en ésta cuenta se registra los 500 dólares que
depositan los clientes internos como pago inicial por concepto de legalización
de documentos antes de efectuarse el contrato de concesión.
La disminución de las cuentas por cobrar es debido a que el personal laboral se
encuentra en constante revisión de cartera y cumplimiento de las políticas
internas establecidas por la empresa.
Las fuentes fueron adquiridas por el incremento de las cuentas por pagar, los
pasivos acumulados, obligaciones tributarias, impuesto a la renta, ingresos
anticipados, y la utilidad neta, estas fuentes permiten que se desarrolle la
actividad económica del Centro Comercial.
En los usos de fondos notamos que el dinero adquirido es usado para
incrementar las inversiones temporales y el activo fijo, así como una gestión
adecuada de las obligaciones bancarias a corto y largo plazo; lo que quiere
decir que el dinero percibido por clientes es utilizado para disminuir sus deudas
e incrementar su activo e inversiones.
2.2.2.6 Cambio de fuentes y usos de fondos con relación al CTN
En el siguiente cuadro se realiza la comparación de la variación que ha existido
en las fuentes y usos de fondos con el capital de trabajo neto obtenido entre el
periodo 2009 y 2010, con el fin de determinar si existió flujo de efectivo y
cuanto fue la variación para cada año.
90
CUADRO 8. FLUJO DE EFECTIVO EN FUNCION DE VARIACIONES DEL CTN
FLUJO DE EFECTIVO EN FUNCION DE VARIACIONES DEL CTN
AÑO
2009
2010
VARIACION
ACTIVO CORRIENTE $ 6.527.326,00 $ 8.054.295,00
PASIVO CORRIENTE $ 4.097.153,81 $ 5.708.889,78 CAPITAL TRABAJO NETO $ 2.430.172,19 $ 2.345.405,23
VARIACION=CTN2009-CTN2010
-$ 84.766,96
FUENTES DE FONDOS
INCREMENTO DE INGRESOS ANTICIPADOS
$ 235.058
INCREMENTO DE UTILIDAD NETA
$ 819.336
TOTAL FUENTES DE FONDOS
$ 1.054.394
USOS O APLICACIONES DE FONDOS
INCREMENTO DE ACTIVO FIJO
$ 1.491
INCREMENTO DE INVERSIONES TEMPORALES $ 117.367
DISMINUCION DE PASIVO A LARGO PLAZO $ 1.020.303 TOTAL USO DE FONDOS
$ 1.139.161
VARIACION DEL CAPITAL TRABAJO
-$ 84.766,96
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
Análisis
En el año del 2009 se obtiene un capital de trabajo por $ 2.430.172,19 y en el
año 2010 de $ 2.345.405.23, lo que demuestra que la empresa tiene un buen
capital de trabajo con el que puede cubrir sus obligaciones a corto plazo, el
valor es menor para el 2010.
91
Durante todo el año 2010, hubo un total de fuentes de fondos de $1.054.394, y
un total de usos de fondos de $1.139.161, existiendo una variación de capital
de trabajo de -$84.766,96.
La disminución del CTN del 2009 al 2010 significa que hubo mayor grado de
apalancamiento financiero por la dependencia con los acreedores.
En las fuentes de fondos existe un incremento en las Utilidades y en la cuenta
Ingresos Anticipados, esto es debido a los ingresos obtenidos por VIC de
nuevos locales.
Los usos de fondos existe un incremento del Activo Fijo, esto es por efecto de
la depreciación y aumento de las inversiones, pero aparece como una fuente
indirecta de fondos, pues el dinero se queda en la empresa al final del ejercicio
contable. Así mismo existe incremento de la cuenta Inversiones temporales,
esto significa que el dinero captado por clientes aumenta cada año y para evitar
flujos grandes de efectivo se aprovecha con Inversiones; otro uso es
proveniente de la disminución del Pasivo a Largo Plazo, que se debe a la
cancelación progresiva a las instituciones financieras.
De acuerdo a la variación del capital de trabajo neto en función de las fuentes y
usos, se observa que la empresa a través del tiempo ha disminuido este rubro
en forma significativa por un valor de $84.766,96, debido a que durante los dos
últimos años la empresa ha utilizado menos capital de trabajo efectuando en
forma más eficiente sus activos corrientes para cubrir aquellos pasivos a corto
plazo.
92
CAPITULO III
3 PROPUESTA PARA MEJORAR LA GESTION FINANCIERA
93
Introducción
El Centro Comercial cuenta con un área de 96.000 m2 de construcción, de los
cuales 37.750 m2 le corresponde al área de concesiones, 22.000m2 al área
comunal.
En lo que respecta a los estacionamientos posee un área de 36.250 m2 con
capacidad para 1.600 plazas de parqueo. Mensualmente el Condado Shopping
percibe un promedio de 1´626.446 visitantes.
Este Centro Comercial se diferencia de los otros centros comerciales que se
encuentran en la ciudad de Quito, por su estructura y espacio, el cual permite
que el departamento de marketing aproveche estos espacios para realizar
eventos como:
• Pasarela para promocionar las diferentes boutiques
• Realizar concursos y sorteos
• Invitar artistas de baile y música
• Eventos de promociones como por ejemplo la noche Dinners, etc.
Estos programas ayudan a desarrollar un incremento en las ventas, en
publicidad y de igual manera ayudan a los clientes internos a incrementar sus
ingresos, y finalmente ofrecen al visitante mejores alternativas de distracción y
ofertas promocionales que tanto el centro comercial junto con los clientes
internos estén dispuestas a ejecutar.
Antes de presentar la propuesta, objeto de la investigación, es necesario
conocer la Misión y Visión del Centro comercial, que se detalla a continuación:
94
MISIÓN: “Ser el Centro de Comercio y Entretenimiento modelo por buenas
prácticas en manejo, variedad, calidad, prestaciones y servicio, y un
satisfactor de necesidades socialmente responsable; que brinda mayor
seguridad, comodidad y diversión y mejora la calidad de vida de
nuestros colaboradores, clientes y asociados, respaldados con
tecnología de punta y diferenciación por ser un concepto integral de
oferta de servicios.”
VISION: “Posicionar al Condado Shopping como referente en calidad de servicio,
entretenimiento, y opciones de compra, convirtiéndolo en el Centro de
Entretenimiento personal y familiar preferido por los clientes; y lograr un
alto grado de fidelidad y recurrencia que consigan una participación de
mercado creciente, y niveles de ventas incrementales y sostenidas a
través del tiempo.”22
1. Esta propuesta por un lado es factible ya que el Condado dispone de
planos y documentos en regla en el Municipio, puesto que desde su
creación tenían el objetivo de expandir sus parqueaderos, como una
El objetivo de la presente propuesta, pretende incrementar el número de visitas
de usuarios al Centro Comercial El Condado, brindándoles un mejor nivel de
seguridad y ofreciéndoles un atractivo entretenimiento. Tales visitas se
convertirán en compras y en ingresos para los clientes internos, al mismo
tiempo, dando tal demanda, este efecto causará un incremento en el nivel de
ingresos de la compañía “Condado Shopping”
Por tal efecto, la propuesta considera indispensable, la inversión en el área de
parqueaderos, por las razones que se citan a continuación:
22 FUENTE, ESTATUTOS DEL CENTRO COMERCIAL EL CONDADO S.A.
95
idea que no había sido puesta en práctica, por falta de un análisis
presupuestario.
2. Según la constatación física y los estudios realizados, el espacio para la
inversión de este parqueadero se encuentra ubicado en la parte alta al
noreste del centro comercial, donde es factible construir un piso de
parqueaderos; este espacio comprende una área de 3.000 metros
cuadrados, que tendría una capacidad de acoger a 300 autos
aproximadamente.
3. También se considera algunos factores clave que representan
oportunidades para el centro comercial como son: el incremento de
habitantes en el sector norte y el estadio de la LIGA que se encuentra
ubicado a pocos metros, y que hace que exista bastante afluencia de
las personas al Centro Comercial, y por las visitas frecuentes que se han
realizado por parte de las autoras se constata que es necesario
implantar más parqueaderos.
4. Según entrevistas realizadas al personal administrativo se manifiesta
que, en fechas especiales como Febrero, Mayo, Julio, Septiembre,
Diciembre, por ser fechas de celebración y vacaciones acude gran
cantidad de usuarios; en otras fechas del año en cambio se realizan
eventos organizados por el departamento de marketing como una
estrategia de atracción para la concurrencia y esparcimiento de los
usuarios.
En la presente propuesta se analizará qué tan factible resulta la inversión
financiera en un piso de parqueaderos, con los cálculos establecidos en área
física y el presupuesto disponible para esta inversión, que como se menciona
más adelante, va a ser financiada con capital propio.
96
3.1 OBJETIVO DE LA PROPUESTA
Proponer un horizonte de planificación y proyección administrativo - financiero
de cinco años, a partir de la nueva inversión, estableciendo flujos de efectivo y
la aplicación de criterios de evaluación para este mismo periodo.
Esta propuesta está basada en los factores antes mencionados, con el objetivo
de ampliarse y ofrecer a los usuarios un mejor servicio en lo que se refiere a
parqueaderos, que pueda albergar más autos de la capacidad actual; esto
mejorara los ingresos adicionales en ventas que representan beneficios
económicos para los clientes internos y un incremento en rentas para el
Condado Shopping.
Para desarrollar la propuesta, se fundamentará en un estudio de los estados
de resultados proyectados al periodo establecido, un pronóstico de ingresos
por servicios, y gastos que esto requiere, y un análisis de los flujos de efectivo
que la empresa establecería con esta inversión.
Financiamiento:
El capital o presupuesto necesario para la inversión no será financiado con
préstamos a instituciones financieras, es decir no se incurrirá a endeudamiento
de terceros, debido a que los ingresos que percibe el Condado Shopping
anualmente son suficientes para cubrir su inversión actual.
En el caso de la propuesta de expansión, o inversión de parqueaderos la
estrategia de financiamiento consiste en incrementar los mismos ingresos (por
concesiones, marketing, servicios y garantías no reembolsables) en un
porcentaje similar al que normalmente se opera, es decir en un 5%
anualmente, este incremento es el que financiara los gastos de inversión de
los estacionamientos.
97
Para justificación de lo anterior dicho se considera lo siguiente:
• Según la ley de inquilinato en el Artículo 21 dice “El arrendador podrá
solicitar a la oficina de Registro de arrendamiento el aumento de la
pensión mensual, cuando hubiere realizado obras que mejoren el local
arrendado”23
• En el contrato de concesión dice “En caso de efectuar ampliaciones o
mejoras al edificio, La PROMITENTE CONCESIONARIA pagará a la
PROMITENTE CONCEDENTE UN PORCENTAJE HASTA EL 5%
ESTABLECIDO POR LA CONCECIONARIA del valor mensual de
concesión inmediato al anterior”
.
24
Otros factores que se utilizaron como referencia para el incremento de la
propuesta son las estadísticas del Índice de Precios al Consumidor actual el
cual está en el 5,41%.
“El índice de Precios al Consumidor (IPC), es un indicador mensual, nacional y
para ocho ciudades que mide los cambios en el tiempo del nivel general de los
precios, correspondientes al consumo final de bienes y servicios de los hogares
de estratos de ingreso: alto, medio y bajo, residentes en el área urbana del
país. La variable principal que se investiga es el precio, para los 299 artículos
de la canasta fija de investigación.”25
23 Corporación de estudios y publicaciones, LEGISLACION SOBRE VIVIENDA E INQUILINATO, concordancias, jurisprudencia, legislación conexa; Quito Ecuador 24 CONTRATO DE PROMESA DE CONCESION, Notaria Tercera, Escritura número 6197. 25INEC
Al tener en cuenta estos puntos se procede a realizar los presupuestos y
evaluaciones financieras para la propuesta de inversión del parqueadero y
determinación de su factibilidad.
98
3.2 ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO
El Estado de Pérdidas y Ganancias muestra los ingresos y gastos en el
momento en que se producen, independientemente del momento en que se
hagan efectivos los cobros o pagos.
La importancia del Estado de Resultados proyectado, es que permite analizar
la situación financiera de la empresa y muestra las proyecciones de los futuros
ingresos y egresos que obtendrá la misma, y permitirá conocer la futura
rentabilidad del negocio y su viabilidad.
99
CUADRO 9. ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS PROYECTADO CON INCREMENTO NORMAL
ADICION DE LA DEPRECIACION 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
FLUJO DE EFECTIVO NETO (1.000.000) 111.253 222.518 349.989 495.541 661.249
FLUJOS NETOS DE EFECTIVO DE LA PROPUESTA PARA EL CONDADO SHOPPING
ELABORADO POR: Verónica Félix y Silvana De la Cruz
Los flujos de efectivo neto que se obtienen según la inversión dada, van desde
$111.253 hasta los $661.249 al final del año 2015, los cuales se van
incrementando casi al doble del primer al segundo año y al doble con respecto
al cuarto año de proyección, si se compara con el monto de inversión se puede
decir que se recuperaría aproximadamente después del tercer año de
proyección, pero para saber exactamente se deben aplicar las herramientas de
evaluación financiera expresada con una tasa requerida de rendimiento la cual
se la va a determinar en el siguiente subcapítulo.
123
3.7 LA TASA REQUERIDA DE RENDIMIENTO
Es la tasa mínima de rendimiento sobre una acción común que un accionista
considera como aceptable, considerando su grado de riesgo como los
rendimientos disponibles sobre otras inversiones.
Es la tasa esperada de rendimiento que se espera deberá realizarse a partir de
una inversión, el valor medio de la distribución de la probabilidad de los
posibles resultados.
Al igual que los flujos futuros, el determinar la tasa de rendimiento requerida
(TRR) de los accionistas o de la empresa es sumamente importante y difícil de
realizar, sobretodo en nuestro país, por falta de estadísticas. Se puede tomar
como la TRR, el costo promedio ponderado de capital de la empresa (WACC
en ingles), o en su defecto el rendimiento alternativo que le podría proporcionar
una inversión en otro proyecto. A esta tasa también se la conoce con el nombre
de TMAR o Tasa Mínima Atractiva de Retorno.
Existen tres tipos autónomos y distintos de riesgos de proyectos que necesitan
examinarse para determinar si la tasa requerida de rendimiento aplicada para
evaluar un proyecto debería ser distinta de la tasa promedio requerida por la
empresa.
Los tres tipos de riesgos son los siguientes:
• El propio riesgo individual del negocio.- es el que se evalúa en forma
individual en lugar de evaluarse como parte de una combinación, o
cartera de activos, se mide por medio de la variabilidad de los
rendimientos esperados del activo.
• El riesgo corporativo o riesgo interno de la empresa, que es el efecto
que tiene un proyecto sobre el riesgo total o general de la empresa, sin
124
considerar que componente de riesgo, sistemático o asistemático, se
verá afectado, es decir que no toma en cuenta los efectos de la
diversificación de los accionistas; se mide por el efecto de un proyecto
sobre la variabilidad de las utilidades de la empresa.
• El riesgo beta o de mercado, que es el riesgo de un proyecto evaluado
desde el punto de vista de un accionista con una cartera bien
diversificada. Es la parte del riesgo que puede atemarse por la
diversificación de la cartera que se mide por medio del coeficiente beta.
La TRR se puede calcular de diferentes maneras, una de ellas es la siguiente:
Tasa costo promedio ponderado de capital:
( ) ( ) ( )tprprTCPPC −+= 1*2*21*1
r1 = Costo de Oportunidad del inversionista = 20,00%p1 = Proporcion de recursos propios = 4,70%r2 = Tasa de interes que cobra el banco = 11%p2 = Proporcion de la deuda = 95,30%t = Tasa impositiva = 3,50%
%)5,31(*%)30,95*%11(%)7,4*%20( −+=TCPPC
TCPPC = 11,60%
Por lo tanto, tomando en cuenta estos datos se determina una Tasa Requerida
de Rendimiento es del 12% como tasa mínima de rendimiento que se espera
que se genere con la propuesta de inversión.
125
CAPITULO IV
4 EVALUACION Y SEGUIMIENTO
126
4.1 OBJETIVO DE LA EVALUACIÓN
Determinar la factibilidad de la construcción del piso de parqueaderos con un
horizonte a 5 años y detectar en forma anticipada los posibles problemas o
riesgos que se puedan presentar y corregirlos en su oportunidad.
En este capítulo se va analizar la factibilidad financiera de la inversión de los
nuevos parqueaderos para el centro comercial El Condado, proyectando a
cinco años a partir del Estado de Resultados del 2010, mediante las técnicas
de evaluación financieras, donde se determina el VPN, TIR y Análisis de
sensibilidad de los posibles escenarios, considerando la Tasa Requerida de
Rendimiento obtenida en el capítulo anterior.
4.2 PERIODO DE RECUPERACIÓN DESCONTADO DE LA INVERSIÓN
El Periodo de Recuperación como su nombre lo indica es el periodo en el cual
se recupera la Inversión realizada para el proyecto.
Es importante indicar que el “Periodo de Recuperación de la Inversión es
considerado un indicador que mide tanto la liquidez del proyecto como también
el riesgo relativo pues permite anticipar los eventos en el corto plazo.
Es importante anotar que este indicador es un instrumento financiero que al
igual que el Valor Presente Neto y la Tasa Interna de Retorno, permite
optimizar el proceso de toma de decisiones.”33
33 http://www.pymesfuturo.com/pri.htm
En otros términos el periodo de recuperación se define como el número
esperado de años que se requieren para recuperar el Costo de un proyecto.
